Jak si vyřídit hypotéku?

Získání hypotečního úvěru není složité ani zdlouhavé. Banky se spíše předhánějí v tom, aby nějaké klienta ulovily, což se projevuje i v tom, že nabízejí nižší úrokové sazby než v minulosti. Jejich nároky na příjmy zájemců o hypotéku či na jejich celkovou finanční situaci se však liší a tak se může stát, že tam, kde jedna banka úvěr zamítne, jiná peníze půjčí.

1. Najděte si banku, u níž si budete půjčovat

Může a nemusí to být ta, u které máte běžný účet. Nebojte se oslovit více bank a porovnat jejich nabídku, případně se obraťte na některé se zprostředkovatelů hypoték, kteří si toto porovnání vypočítané na vaši finanční situaci nechají od bank provést za vás. Za jejich služby se neplatí, žijí z provizí od bank, a vám mohou ušetřit čas. Nejspíše máte představu, kolik byste potřebovali půjčit, ale mějte na paměti, že by to mělo být jen tolik, kolik budete moci v klidu splácet, i když si finančně pohoršíte, protože například budete mít malé děti či budete v pracovní neschopnosti. 

Pro koho se hypotéky hodí a pro koho ne?

ANO 

  • rodina s dětmi se stabilními příjmy, která žije v pronajatém bytě za tržní nájemné,
  • mladý člověk s vysokými příjmy bez vlastního bydlení, bylo by však vhodné zvážit podobu bytu s ohledem na plánované partnerství či založení rodiny,
  • zajištěný pár s vlastním bydlením si může pořídit další byt coby investici a zároveň v něm mohou bydlet dospělé děti nebo starší rodiče, případně se tento byt dá pronajmout.

NE 

  • rodina, která nemá žádné úspory a vydělává jen jeden rodič, zatímco druhý je na mateřské,
  • OSVČ s nestabilními příjmy a bez úspor,
  • člověk, kterého nejspíše kvůli profesi čeká občasné stěhování.

2. Pozor, první nabídka je orientační

Konečná nabídka banky se může lišit, a je dokonce možné, že banka vám nakonec hypotéku zamítne, protože například zjistí, že máte další půjčky a nesplňujete tak její nároky na bonitu. Jinde však můžete uspět. Berte to tak, že při prvním propočtu se ukazuje, kolik vám banka bude ochotna půjčit, teprve později se upřesňuje skutečná výše splátek. O konečné výši hypotéky rozhoduje více faktorů včetně ceny nemovitosti, kterou v případě koupě staršího obydlí většinou stanoví znalec z banky. Ručit můžete kupovanou nebo v případě potřeby i jinou nemovitostí. 

3. Vyberte si vhodný typ úvěru

Neplatí, že čím větší bankovní ústav, tím levnější hypotéky, může to být přesně naopak. Uvědomte si také, že čím vyšší poměrnou částku si půjčujete, tím bude hypotéka dražší – pokud si půjčíte například 50 % hodnoty nemovitosti, dostanete nejspíše nižší úrok, než když si půjčíte 85 % hodnoty, ačkoli druhý případ je obvyklejší. Hypotéku zdražuje také to, když se rozhodnete pro úvěr bez dokládání příjmů nebo pro úvěr na výstavbu rodinného domu, u něhož nebudete muset dokládat, na co přesně jste peníze využili. 

4. Zvažte dobu splácení a fixace

Tady je to jasné: čím déle bude úvěr splácet, tím více přeplatíte. Málokdo si však může dovolit vzít si hypotéku jen na pět nebo deset let, nejčastější dobou splácení je tak 20 let. Doba fixace znamená, že po tu dobu bude platit stejná úroková sazba jako v době uzavření úvěru, proto je vhodné v době, kdy je úrok nízko, uzavírat fixaci alespoň dvouletou nebo tříletou, úrok se většinou fixuje na jeden až pět let. Například prodej nemovitosti zatížené hypotékou je vždy lepší směřovat k období konce fixace, jinak váš čekají platby navíc. Mimořádné splátky se rovněž platí jen ke konci fixačního období.

5. Požádejte o úvěr, zajímejte se o poplatky

Žádost o poskytnutí úvěru můžete dát dohromady s makléřem banky, tato služba je zdarma, protože banka má o nové klienty zájem. V některých bankách se platí – obvykle několik tisíc korun – až za vlastní zprostředkování úvěru. Může se vám to zdá hodně, ale pokud bude naopak úvěr levnější než od banky, která jinak za zprostředkování nic nechce, vyplatí se to. Stejně se zajímejte také o poplatek za vedení hypotečního úvěru, některé banky už ho neúčtují.

6. Spolupracujte s makléřem banky, pomůže vám

Bankovní makléř vás provede sháněním všech dokumentů, tím nejdůležitějším bývá potvrzení o výši příjmu a také dokumenty týkající se budoucí nemovitosti, kterou  ručíte za úvěr. Je proto nutné odhadnout její cenu, což dělá bankovní znalec. Makléř sám však nerozhoduje o tom, zda bude úvěr schválen, ale je i v jeho zájmu, by byly podklady co nejpřesnější a nic nechybělo. 

Koupě nového bytu na hypotéku od developera

  • nejdříve se platí rezervační poplatek, obvykle ve výši několika desítek tisíc korun, pokud koupě neklapne, vrací se zájemcům,
  • další je na řadě záloha, většinou ve výši deset až třicet procent ceny bytu při podpisu smlouvy o budoucí kupní smlouvě, přičemž tuto částku hradí většina zájemců s výjimkou těch, kdo si berou stoprocentní hypotéku z vlastních peněz,
  • zbytek kupní ceny, tedy 70 až 90 procent, se platí po dokončení výstavby po uzavření vlastní kupní smlouvy,
  • výjimečně se může stát, že developer chce, aby kupující hradil postupně kupní cenu v průběhu výstavby, ale týká se to jen menších firem a tento požadavek už je čím dál méně častý.

7. Když banka úvěr schválí

Po schválení úvěru musí klient podepsat úvěrovou smlouvu, která stanovuje podmínky jeho splácení včetně všech termínu a také zástavní smlouvu a smlouvu o vedení účtu, z nějž se hypotéka splácí.  Následuje zápis zástavního práva do katastru, teprve pak můžete začít úvěr čerpat, ovšem některým bankám stačí jen podání návrhu na zápis. 

8. Jak vypadá čerpání u stavby rodinného domku?

Pokud používáte hypotéku na stavbu rodinného domu, bývá konečné datum čerpání uvedeno ve smlouvě a do té doby splácíte bance pouze úroky z vyčerpané částky. V případě staveb banky peníze uvolňují postupně v souladu s postupem stavby, který vyhodnocuje znalec banky. Teprve po dokončení čerpání platíte běžnou splátku. U bytů v rozestavěných bytových projektech se však většinou peníze neplatí průběžně, na začátku se platí menší záloha a teprve po jejich dokončení stavby zbytek kupní ceny. 

9. Jak se na hypotéku kupuje byt nebo hotová nemovitost?

Na koupi bytu, který se teprve staví, se dá využít jak standardní hypotéka s postupným čerpáním, tak předhypotéční úvěr. Banky nabízejí většinou individuální přístup, přičemž lze za úvěr ručit i rozestavěným bytem, je však potřeba doložit, že prodejce ho vlastní, tedy že je řádně zapsán v katastru nemovitostí.

Při koupi dostavěné nemovitosti, jedno, zda jde o byt či dům, probíhá čerpání dříve, prakticky hned po zápisu do katastru nebo po podání návrhu; tehdy začínáte splácet. Někteří developeři však umožňují svým klientům odklad splátek o rok či dva, případně jim nabízejí svou vlastní hypotéku.