Daň z nabytí nemovitých věcí

Nadále platí, že daň z nabytí nemovitých věcí v případě nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou, platí převodce (prodávající), pokud se převodce a nabyvatel v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel. Daň z nabytí nemovitých věcí upravuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „ZOS“). Toto ZOS nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014.

Předmět daně z nabytí nemovitých věcí

Daň se platí dle v případě úplatného nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je

  • pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě nebo jednotkou nacházejícími se na území České republiky, právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo
  • spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené výše.

Za nabytí vlastnického práva k nemovité věci se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu a nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla samostatnou nemovitou věcí, součástí práva stavby, nebo neoprávněně zřízena na tomto pozemku.

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí není nabytí vlastnického práva k nemovité věci

  • prováděním pozemkových úprav, přeměnami obchodních korporací, nebo poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění.

Je-li poplatníkem převodce vlastnického práva k nemovité věci, je nabyvatel tohoto práva ručitelem.

Za předmět daně z nabytí nemovitých věcí se považuje také nabytí vlastnického práva k nemovité věci, na základě zajišťovacího převodu práva nebo úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.

Při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k podílu na těchto nemovitých věcech v rozsahu, v jakém svou hodnotou odpovídá kladnému rozdílu mezi souhrnem hodnot všech podílů spoluvlastníka na těchto nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním; úplatou není podíl na těchto nemovitých věcech, ke kterému spoluvlastník vypořádáním pozbývá vlastnické právo.

V případě, že se vyměňují nemovitosti, pak se považují jejich vzájemné převody za dva převody. Daň se odvádí z obou převodů.

V případě vzájemného darování (dárce bude navzájem obdarován), se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí jedná o koupi nebo směnu, a to i vzhledem k tomu, oč hodnota plnění jedné strany převyšuje hodnotu plnění druhé strany.

Poplatník daně

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je převodce (prodávající) vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel (kupující). V ostatních případech je poplatníkem nabyvatel.

V případě, že jde o nabytí vlastnického práva k nemovité věci do nebo z podílového fondu, fondu obhospodařovaného penzijní společností nebo svěřenského fondu, hledí se na tyto fondy jako na jediné nabyvatele nebo převodce vlastnického práva k nemovité věci.

Nově jsou poplatníci, u kterých nelze určit velikost jejich podílů na nemovité věci, povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně. (solidární daňová povinnost) Na tyto poplatníky se hledí, jako by měli společnou daňovou povinnost. Nezvolí-li si poplatníci, kteří jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, společného zmocněnce, je poplatník, který první podal daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání, jejich společným zástupcem.

Základ daně

Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

Uznatelným výdajem je odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání, pokud tento výdaj uplatní poplatník v daňovém přiznání nebo v dodatečném daňovém přiznání.

Nabývací hodnotou je

a) sjednaná cena – je pro účely daně z nabytí nemovitých věcí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci;

b) srovnávací daňová hodnota – je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny;

Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu.

Pro určení srovnávací daňové hodnoty se vždy použije zjištěná cena, neposkytne-li poplatník údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, nebo nelze-li určit směrnou hodnotu.

K určení srovnávací daňové hodnoty v případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, se souhrn hodnot všech podílů spoluvlastníka na nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním určí buď použitím zjištěné ceny, nebo použitím směrné hodnoty.

Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci.

Ministerstvo financí stanoví vyhláškou postup určení směrné hodnoty.

c) zjištěná cena - je cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku;

d) zvláštní cena - při vydražení a předražku, u obchodních korporací, v souvislosti s insolvencí, v souvislosti s pozůstalostí, v ostatních případech.

Postup určení nabývací hodnoty

Nabývací hodnotou je sjednaná cena, je-li vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě, nebo stanoví-li ZOS, že nabývací hodnotou je výlučně sjednaná cena. (výlučnost sjednané ceny §22 ZOS)

Nabývací hodnotou je srovnávací daňová hodnota, je-li vyšší než sjednaná cena.

Nabývací hodnotou je zjištěná cena, není-li nabývací hodnotou sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota, nebo stanoví-li ZOS, že nabývací hodnotou je výlučně zjištěná cena.

Lze-li určit zvláštní cenu, je nabývací hodnotou výlučně tato cena. (zvláštní cena §17 až §21 ZOS)

Sazba daně

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %.

Pokud si poplatník zvolí k určení srovnávací daňové hodnoty směrnou hodnotu, je povinen platit daň z nabytí nemovitých věcí prostřednictvím zálohy ve výši 4 % sjednané ceny. Záloha se zaokrouhluje na celé koruny nahoru. Záloha je splatná v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání.

Činí-li daň z nabytí nemovitých věcí méně než 200 Kč, daň se nestanoví a neplatí.

Osvobození od daně

Právní důvody osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí a podrobné podmínky pro jejich uplatnění jsou uvedeny v ustanoveních § 6 až § 9 ZOS, s nimiž je třeba se před uplatněním nároku na osvobození podrobně seznámit.

Daňové přiznání

Pro nemovité věci evidované v katastru nemovitostí:

Daňové přiznání je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, práva stavby, nebo správy svěřenského fondu.

Pro nemovité věci neevidované v katastru nemovitostí:

Daňové přiznání je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která není evidována v katastru nemovitostí.

Daňové přiznání je poplatník povinen podat v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která není evidována v katastru nemovitostí, nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byly splněny podmínky pro nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené v dražbě, s výjimkou veřejné dražby, vydražitelem nebo předražitelem, bylo vydáno vydražiteli potvrzení o nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené ve veřejné dražbě, nebo byla poskytnuta náhrada za neoprávněně zřízenou stavbu nebo nabylo právní moci rozhodnutí soudu nebo nabylo účinnosti právní jednání, kterými se tato náhrada určuje.

Příloha daňového přiznání

  • Písemnost potvrzující nabytí vlastnického práva k nemovité věci
  • Písemnost potvrzující nebo osvědčující zvláštní cenu
  • Znalecký posudek

- o zjištěné ceně, je-li nabývací hodnotou zjištěná cena, sjednaná cena, je-li porovnávána pro účely určení nabývací hodnoty se srovnávací daňovou hodnotou, pro jejíž určení se použila zjištěná cena, nebo srovnávací daňová hodnota, pro jejíž určení se použila zjištěná cena;

  • Doklad o zaplacení odměny a nákladů znalci

Nově postačí přiložit přílohy daňového přiznání v prosté kopii v listinné nebo elektronické podobě.