Daň z převodu nemovitosti

Nadále platí, že daň z nemovitosti v případě prodeje nemovitosti platí prodávající, kdežto například v případě exekuce nebo vydržení, je plátcem nabyvatel. Daň z převodu nemovitostí upravuje zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.

Předmět daně z převodu nemovitostí

Daň se platí dle § 9 zákona č. 357/1992 Sb.,v případě úplatného převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitostem. Při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem je předmětem daně z převodu nemovitostí úplatný převod nebo přechod podílu nebo části podílu, o který se sníží hodnota podílu převodce, který měl před vypořádáním. Podílem spoluvlastníka se přitom pro účely daně z převodu nemovitostí rozumí souhrn hodnot všech jeho podílů na nemovitostech, které jsou předmětem vypořádání.

Za předmět daně se považuje také úplatný převod vlastnictví k nemovitostem, a to v případech, kdy dojde následně k odstoupení od smlouvy a  převod vlastnictví k nemovitostem na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva nebo přechod vlastnictví k nemovitostem v souvislosti s postoupením pohledávky.

V případě, že se vyměňují nemovitosti, pak se považují jejich vzájemné převody za jeden převod. Daň se odvádí z převodu té nemovitosti, ze které je vyšší.

Poplatník daně

Při převodu nemovitosti je poplatníkem daně prodávající (převodce) a kupující (nabyvatel) je v tomto případě ručitelem. V případě, že jde o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastněním, vydržením, v insolvenčním řízení po rozhodnutí o úpadku nebo ve veřejné dražbě anebo o nabytí nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva v souvislosti s postoupením pohledávky, pak je poplatníkem nabyvatel. Jestliže se jedná o výměnu nemovitostí, pak platí daň společně a nerozdílně převodce i nabyvatel.

Stejně tak tomu je i při převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitosti ze společného jmění nebo do společného jmění manželů. Každý z manželů se tak stává samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné.

Základ daně

U převodu nemovitostí se základem daně stává cena, která je platná v den nabytí nemovitosti. V případě, že se cena sjednala vyšší než cena zjištěná, pak je základem daně cena sjednaná. Základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru.

Podle nové úpravy se sazba daně zvyšuje na 4% (z původních 3%) ze základu daně. Tato zvýšená sazba se vztahuje na převody po 31. prosinci 2012.

Ke změně vlastnictví dochází například ke dni právních účinků vkladu do katastru nemovitostí, u nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí; ke dni účinnosti smlouvy u nemovitostí, které nejsou evidovány v katastru nemovitostí; nabytím právní moci rozhodnutí, kterým se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti, v případech výše neuvedených.

Zjišťování ceny, z níž se počítá základ daně

Základem daně z převodu nemovitostí je cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná; rozdíl cen nepodléhá dani darovací. 

  • Je-li však cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná,
  • v případě vydržení cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, platná v den sepsání osvědčení o vydržení ve formě notářského zápisu nebo právní moci rozhodnutí soudu o vydržení
  • cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci nebo na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva,
  • v případě vydražení nemovitosti při výkonu rozhodnutí, při exekuci nebo ve veřejné dražbě cena dosažená vydražením,
  • cena sjednaná, jde-li o převod nemovitosti z vlastnictví územního samosprávného celku,
  • v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem, náhrada určená soudem nebo podíl na výtěžku z prodeje nemovitosti určený soudem,
  • v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví dohodou, rozdíl cen uvedených v písmenu a) před zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví a po zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví,
  • v případě vkladu nemovitosti do společnosti s ručením omezeným nebo do akciové společnosti, hodnota určená posudkem znalce podle obchodního zákoníku,
  • v případě vyvlastnění výše náhrady za vyvlastnění stanovená v rozhodnutí úřadu, který provádí vyvlastnění,
  • v případě prodeje nemovitosti mimo dražbu v rámci insolvenčního řízení při zpeněžení majetkové podstaty v konkursu nebo při oddlužení cena dosažená prodejem nemovitosti.

Nelze-li cenu nebo hodnotu nemovitosti stanovit způsobem uvedeným výše dle § 10, základem daně z převodu nemovitostí je cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu.

Daň z převodu nemovitosti je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání.

Podání daňového přiznání

Daňové přiznání se podává místně příslušnému správci daně, nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí, nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí nebo nabyla účinnosti smlouva o postoupení pohledávky. Další případy upraveny v ustanovení § 21 odst. 2 písmene c), d), e) a co je součástí daňového přiznání je upraveno v ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 357/1992 Sb.