Družstevní byty: nižší cena s sebou nese některé nevýhody

Družstevní byty jsou levnější než stejně velké v přímém vlastnictví, ale člověk si za své peníze nepořizuje nemovitost, nýbrž členství v družstvu. Jaká to může skrývat rizika a pro koho to naopak může být výhodné?

Rozdíl v ceně mezi družstevním bytem a bytem v přímém vlastnictví může činit i několik set tisíc korun, a proto jsou pro mnoho lidí družstevní byty lákavou variantou. V některých případech je navíc možno počítat s jejich pozdějším převodem do vlastnictví – čím nižší je však anuita, tedy zbývající částka peněz, kterou je nutno splatit družstvu, tím vyšší bude cena bytu.

Na druhou stranu se do ní nepromítá daň z převodu nemovitosti, protože ta se při převodu práv na družstevní bydlení na rozdíl od klasického prodeje neplatí.

Pro mnoho lidí může být překvapením, že členem družstva mohou být buď manželé nebo jeden z partnerů, ale nikoli například druh a družka. Ti tak nemohou mít byt v obdobě podílového vlastnictví, na němž se mohou dohodnout, pokud by byt koupili přímo. Může se také stát, že když budou chtít členové družstva své bydlení dále pronajmout, mohou narazit na nesouhlas ostatních členů.

Hypotéku můžete získat i na družstevní bydlení

Dříve byla velkou překážkou nemožnost koupě takového bytu na hypotéku, dnes už to možné je, pokud můžete ručit jinou nemovitostí. Družstevním bytem rušit nelze, protože patří družstvu.

Zastavená nemovitost přitom nemusí připadat novému družstevníkovi, ale například někomu z rodiny a může jít o nemovitost nebo stavební pozemek, jen by jeho cena měla být vyšší než cena družstevního bydlení.

Navíc je možno vzít si hypotéku na družstevní byt, který bude do roka převeden do osobního vlastnictví, tento závazek však musí být stvrzen smluvně. Je přitom možné, že úroková sazba u takové hypotéky bude vyšší, než by byla u stejně vysoké hypotéky na běžný byt.

Krom toho lze družstevní bydlení financovat například pomocí stavebního spoření, ovšem zde už nebývají úvěry tak vysoké, navíc jsou dost nevýhodné. 

Komu se může vyplatit družstevní byt

Starší družstevní byt se díky nižší ceně ve srovnání s přímým vlastnictvím může vyplatit zájemcům, kteří mají vlastní peníze či jinou nemovitost, již mohou použít jako zástavu pro účely hypotéky.

Nové projekty, v nichž nabízejí družstevní bydlení developeři, jsou zase lákavé pro zájemce, kteří jinak nemají šanci dostat se k úvěrům na bydlení, což se týká například živnostníků, kterým běžné hypoteční banky moc vstříc nevycházejí. Bohužel však není nabídka družstevního bydlení od developerů zatím příliš rozsáhlá, přišlo s ní zatím jen minimum z nich a další situaci na tomto segmentu trhu pouze monitorují. 

Smlouvu musí schválit družstvo

Jaký bude postup při koupi družstevního bytu? Budoucí člen družstva musí uzavřít smlouvu o převodu práv a povinností v družstvu, kterou musí družstvo schválit. Tím se rovněž stává jeho členem a zároveň získává právo užívat družstevní byt. Ve smlouvě nesmí chybět například cena za převod práv. Poté kupující i prodávající podepíší dohodu o finančním vypořádání převodu.

Každopádně je namístě obezřetnost a prodávající by měl peníze dostat tehdy, až bude  mít v ruce smlouvu o převodu práv – do té doby je možné je uschovat například v advokátní úschově, aby měl naopak prodávající jistotu, že je dostane. Banky peníze beze smlouvy také neuvolní.

Každý člen družstva přitom musí mimo jiné přispívat do fondu oprav, platit náklady na bydlení a také anuitu. Rozhodně je na místě se o výši všech těchto poplatků zajímat předem, ideálně u účetního družstva, stejně jako je potřeba zjistit si, zda družstva nemají nějaké nesplacené úvěry a kolik jim zbývá doplatit. Pozor, dokud nebudou uhrazeny, není možné počítat s převodem družstevního bytu do vlastnictví jednotlivých členů.