K převodům družstevních bytů do vlastnictví

V některých případech dochází k nedorozumění při výkladu § 751 ZOK „omezení převodů vlastnického práva k bytům a nemovitostem“.

Toto ustanovení spadá pod marginální rubriku Omezení hospodaření bytového družstva, § 750 a násl. Je spatřován rozpor v možnosti převodů vlastnického práva k družstevním bytům nebo budovám s těmito byty a vzniká obava, zda to nezablokuje převody bytů do vlastnictví jeho členů a vznik bytového spoluvlastnictví. Proto je třeba tuto otázku poněkud objasnit.

Omezení převodu vlastnického práva k bytům a nemovitostem bytového (BD) družstva řeší § 751 ZOK ve spojení s § 1188 NOZ. § 751 odst. 1) ZOK řeší situaci, kdy by mělo dojít k převodům bytů nebo celých budov s družstevními byty nebo pozemků jinak než převodem bytů do vlastnictví členů BD, kteří jsou jejich nájemci, ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové BD, kteří jsou nájemci družstevních bytů nebo mají podle stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. 

Takové rozhodnutí může členská schůze přijmout jen po předchozím písemném souhlasu všech členů družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, a všech členů družstva, kterým podle stanov náleží právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Souhlas člena musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Zákon stanoví, že souhlas zavazuje i právního nástupce osoby, která jej udělila. Usnesení členské schůze přijaté bez předchozího souhlasu dotčených členů prohlásí soud za neplatné, avšak to nemění nic na tom, že takový převod vlastnického práva k družstevnímu majetku by byl neplatný, i kdyby soud neplatnost nevyslovil. Toto ustanovení tedy má chránit majetkovou podstatu družstva a má zabránit prodeji družstevních bytů nebo budov či jiného majetku třetím osobám bez souhlasu všech členů BD.

Jedinou výjimkou z tohoto postupu představují převody bytů do vlastnictví členů BD, kteří jsou jejich nájemci. Proto odst. 3 téhož paragrafu vylučuje použití ustanovení v odst. 1. K tomu uvádí § 1188 odst. 1) NOZ, že vznikne-li jednotka v domě ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví právnické osoby (BD), a je-li nájemcem člen této právnické osoby, který se podílel majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho.

Zjednodušeně řečeno, odst. 1 § 751 má zabránit prodeji družstevních bytů nebo budov a jiného majetku družstva třetím osobám bez souhlasu všech jeho členů, zatímco při převodu družstevních bytů do vlastnictví jeho členů se použije odst. 3 tohoto paragrafu, který převody bytů členům umožňuje. Pro tyto převody postačuje souhlas nadpoloviční většiny členů BD na usnášeníschopné schůzi, pokud stanovy nevyžadují vyšší hlasovací kvórum.

Převody bytů do vlastnictví členům-nájemcům bytového družstva a vznik bytového spoluvlastnictví není tedy nikterak ohroženo.

Zdroj: JUDr. František Lebl, předseda SMBD