Stanovy bytových družstev od ledna 2014

Měnící se legislativa se týká i bytových družstev. Jejich stanovy budou muset být změněny, aby byly v souladu se zákonem o obchodních společnostech a družstvech. Novinky pro ně zavádí i nový občanský zákoník. Změny komentuje JUDr. František Lébl, který spolupracuje se Sdružením bytových družstev a společenství vlastníků.

Obecně ke stanovám bytových družstev

Vzor stanov bytového družstva byl vypracován především pro členská bytová družstva Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků České republiky jako metodická pomůcka při tvorbě stanov nově vznikajících bytových družstev a při úpravách stanov dosavadních bytových družstev v rámci jejich přizpůsobení zákonu o obchodních společnostech a družstvech. Jde o zákon o obchodních korporacích 90/2012, který bývá rovněž uváděn pod zkratkou ZOK.

Oproti stanovám jiných typů družstev mají stanovy bytových družstev podstatně výraznější specifické rysy.

Tyto specifické rysy bytových družstev mají svůj původ jednak ve sféře činnosti tohoto typu družstev, zajišťující především bytové potřeby svých členů, případně s dalšími činnostmi zvláště v oblasti správy nemovitostí (zejména pro společenství vlastníků jednotek - SVJ). Tato činnost se historicky vyvinula v souvislostech s převody bytu do vlastnictví především u dřívějších stavebních bytových družstev a dřívějších lidových bytových družstev, která vznikla před rokem 1992 a prošla transformací podle zákona o transformaci družstev z roku 1992.

Privatizační bytová družstva

Přitom i bytová družstva, která vznikala a nadále vznikají především v rámci takzvané „privatizace obecního bytového fondu“ a v běžném životě bývají označována jako „privatizační bytová družstva“ nebo „nová bytová družstva“ leckdy provozují, kromě vlastního zajišťování bytových potřeb svých členů, také některé činnosti správy pro SVJ, která vznikla v důsledku postupného převodu určité části družstevních bytů do vlastnictví členů těchto družstev.

Současné působení bytových družstev a SVJ

Časté jsou situace, kdy v témže domě působí vedle sebe bytové družstvo a Společenství vlastník jednotek, přičemž často členové BD, kteří nabyli byty do vlastnictví (či někteří z nich) zůstávají i nadále členy bytového družstva. To buď v některých případech zajišťuje správu také pro SVJ na základě sjednané smlouvy nebo například má nadále ve svém vlastnictví nebytové jednotky, které pronajímá a členové bytového družstva na jeho členské schůzi rozhodují o těchto záležitostech bytového družstva a kromě toho vykonávají svá práva a povinnosti jako členové SVJ z titulu vlastnictví bytů.

V praxi jde tedy o velice různorodé situace, ve kterých bytová družstva působí a těmto různorodým situacím by měla mít také přizpůsobeny své stanovy, především pokud jde o předmět činnosti, práva a povinnosti členů, působnost orgánů a hospodaření bytového družstva.

Bytové družstvo nově jako zvláštní typ družstva

Druhým významným a od 1. ledna 2014 zcela novým faktorem pro specifické rysy stanov bytových družstev je skutečnost, že ZOK zcela nově oproti obchodnímu zákoníku upravuje bytové družstvo jako zvláštní typ (druh) družstva, které se řídí zvláštními ustanoveními zákona o obchodních společnostech a družstvech o bytovém družstvu (čítající třicet paragrafů).

Před lednem 2014 žádná taková zvláštní ustanovení neexistovala (kromě § 230 obchodního zákoníku o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu a dále, kromě některých ustanovení občanského zákoníku, upravujícího některé další povinné náležitosti stanov bytového družstva, záležitosti vzniku, změny a zániku společného členství manželů v bytovém družstvu v souvislostech s nájmem družstevního bytu a některá výslovná ustanovení týkající se nájmu pouze družstevního bytu). Spolu se zvláštními ustanoveními ZOK se použijí pro bytová družstva obecná ustanovení ZOK o družstvu, pokud není ve zvláštních ustanoveních o bytovém družstvu stanoveno jinak.  

Změny podle nového občanského zákoníku

Pokud jde o družstva podle nového občanského zákoníku, je třeba upozornit především na tyto změny:

  • speciální právní úpravu bytového družstva obsaženou v korporátním zákoně, přičemž podpůrně platí některá ustanovení občanského zákoníku 
  • vymezení pojmu družstevního bytu a družstevního nebytového prostoru
  • nové vymezení družstevního podílu, který na rozdíl od členského podílu obsahuje majetková i nemajetková práva a povinnosti vlastníka družstevního podílu, zejména se součástí družstevního podílu stává nájem bytu
  • převod a přechod družstevního podílu
  • nájem družstevního bytu
  • stanovení vypořádacího podílu

Bytová družstva a nový občanský zákoník

Dále, shodně jako na ostatní družstva, se rovněž na bytová družstva použijí některá ustanovení nového občanského zákoníku týkající se právnických osob a jejich orgánů a některá ustanovení nového občanského zákoníku o podnikateli.

Na novou úpravu v zákoně o obchodních společnostech a družstvech a v novém občanském zákoníku, účinnou od bledna 2014 musí reagovat také stanovy bytových družstev, přičemž stávající bytová družstva by měla co nejdříve po tomto datu přijmout potřebné úpravy svých dosavadních stanov.

Půl roku na úpravu stanov

Podle přechodných ustanovení ZOK (§ 777) se ve stanovách všech družstev ruší k 1. lednu 2014 všechna ustanovení, která jsou v rozporu s donucujícími (tedy závaznými – kogentními) ustanoveními zákona o obchodních společnostech a družstvech. Družstva jsou povinna do šesti měsíců ode dne nabytí účinnosti ZOK (tedy do šesti měsíců počítaných od 1. ledna 2014) přizpůsobit stanovy tak, aby taková ustanovení, která odporují závazným ustanovením zákona, odpovídala této nové právní úpravě. Zároveň musí odpovídat také závazným ustanovením nového občanského zákoníku o právnických osobách a podnikateli, pokud se dotýkají bytových družstev.

V přechodných ustanoveních § 777 odst. 4 a 5 zákona o obchodních společnostech a družstvech je dále umožněno, aby v ostatních záležitostech, pokud příslušná ustanovení stanov družstva (či jiné obchodní korporace) neodporují závazným ustanovením ZOK, zůstala příslušná ustanovení stanov beze změny.

Má se v takovém případě za to, že se v těchto záležitostech i po 1.lednu 2014 řídí družstvo příslušnými ustanoveními obchodního zákoníku (která nejsou v rozporu se zákonem o obchodních společnostech a družstvech a novým občanským zákoníkem. Pak má družstvo dva roky času na to, aby se (podle § 777 odst.5 ZOK) rozmyslelo, zda celkovou změnou svých stanov přizpůsobí a podřídí právní úpravě družstva v zákoně o obchodních společnostech a družstvech jako celku či nikoliv.

Proč je lepší stanovy přizpůsobit ustanovením zákona o obchodních korporacích

Z hlediska bytových družstev a především z hlediska zcela nové podrobné úpravy záležitostí bytového družstva, jeho činnosti, záležitostí práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, záležitostí nájmu družstevního bytu, omezení hospodaření tak dále lze však považovat za potřebné, aby bytová družstva přizpůsobila celkově své stanovy ustanovením ZOK ve všech záležitostech a ve smyslu § 777 odstavce 5 ZOK se tak podřídila zákonu jako celku.

Jinak by orientace v záležitostech úpravy ve stanovách bytového družstva byla velmi obtížná a práva a povinnosti by byla obtížně vysvětlitelná, právě s ohledem na specifiku úpravy bytového družstva zákoně o obchodních společnostech a družstvech, která dosud neexistovala a na souvislosti spojené se záležitostmi týkajícími se nájmu družstevního bytu a záležitostmi s tím spojenými; přitom by bylo nezbytné zkoumat, kdy se postupuje podle obchodního zákoníku, kdy se postupuje podle ZOK a NOZ, a podobně, což by bylo v praxi téměř neschůdné.