Katastr nemovitostí v otázkách a odpovědích II

Zveřejňujeme druhou část odpovědí na otázky, které dorazily do kanceláře ombudsmana, a týkají se zápisů do katastru nemovitostí. Jak se totiž ukazuje, je v této oblastí mnoho zásadních nejasností.

Můj dům stojí na cizím pozemku. Je-li stavba podle občanského zákoníku součástí pozemku, přicházím o něj?

Ne. Stavba spojená se zemí pevným základem, která není součástí pozemku, na němž je zřízena a je ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Vlastníkovi pozemku vzniká zákonné předkupní právo ke stavbě a vlastníkovi stavby vzniká zákonné předkupní právo k pozemku. Stavba přestane být samostatnou věcí a stane se součástí pozemku teprve tehdy, stane-li se stavba i pozemek vlastnictvím téhož vlastníka.

Z úřední desky jsem zjistil, že v katastrálním území obce probíhá obnova katastrálního operátu. Co to je? Jak se mohu proti výsledku bránit?

Obnova katastrálního operátu je vyhotovení nového souboru geodetických informací (katastrální mapa) ve formě grafického počítačového souboru a nového souboru popisných informací (údaje o nemovitostech). V rámci obnovy může dojít k upřesnění některých údajů (průběh hranice, výměra). Obnova probíhá třemi základními způsoby.

Prvním je nové mapování, kdy katastrální pracoviště provádí šetření v terénu. Vlastníci mají povinnost označit hranice svých pozemků, o nichž není sporu, a zúčastnit se místního šetření. Vzhledem k časové a finanční náročnosti se ale tento druh obnovy děje vzácně.

Druhým způsobem je obnova přepracováním, kdy dochází k převodu katastrální mapy z grafické formy (mapa na plastové fólii) do elektronické formy (tzv. digitalizace). Při tomto způsobu obnovy nedochází k mapování v terénu.

Po ukončení obnovy je v obou případech obnovený katastrální operát vyložen k nahlédnutí. Vlastníci a jiní oprávnění pak mohou ve lhůtě 15 dnů ode dne, kdy skončilo vyložení, podat proti výsledku obnovy námitky. O námitkách rozhoduje katastrální pracoviště a proti jeho rozhodnutí je možné se odvolat k zeměměřickému a katastrálnímu inspektorátu.

Třetím způsobem je obnova na podkladě výsledků pozemkových úprav. V tomto případě se námitky proti výsledku obnovy nepodávají. Je třeba se bránit v rámci řízení o pozemkových úpravách.

V katastrálním území proběhla obnova katastrálního operátu a já jsem o ní vůbec nebyl informován.

O zahájení i ukončení obnovy se informuje veřejnou vyhláškou. Pouze vlastníci nemovitostí, kteří nemají trvalý pobyt nebo sídlo v obci, v jejímž katastrálním území k obnově došlo, jsou informováni o ukončení obnovy a možnosti podat námitky dopisem.

Co je chyba v katastru nemovitostí a jak se opravuje?

Katastrální zákon rozlišuje dva druhy chyb:

1.      chyby vzniklé nepřesností při podrobném měření a zobrazení předmětu měření v katastrální mapě a při výpočtu výměr parcel, pokud byly překročeny mezní odchylky stanovené vyhláškou č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška),

2.      chyby vzniklé zřejmým omylem při vedení a obnově katastru.

První druh chyby prokazuje překročení mezních odchylek. Druhý druh chyby je nutné chápat jako nesoulad mezi zápisem v katastru či zákresem v katastrální mapě na jedné straně a podkladovou listinou, na jejímž základě byl zápis či zákres proveden. Tato definice vyplývá z faktu, že katastr je – laicky řečeno – evidencí, do které se provádí zápisy na základě listin. Ne každou takovou chybu ale katastrální pracoviště opraví. Musí se jednat o chybu, která vznikla zřejmým omylem. Nejedná se tak o chybu nejasnou nebo spornou.

Řízení o opravě chyby katastrální pracoviště zahájí buď na základě návrhu, nebo z úřední povinnosti. Řízení o opravě chyby má dvě části. V prvé části má katastrální pracoviště povinnost do 30, respektive do 60 dnů ve zvlášť odůvodněných případech od doručení návrhu, navrhovatele informovat o tom, zda opravu provede, či nikoliv. Oznámení není správním rozhodnutím. Nesouhlasí-li navrhovatel s názorem katastrálního pracoviště, může vyslovit nesouhlas, na jehož základě je zahájena druhá část řízení, která se neliší od klasického správního řízení. Katastrální pracoviště musí vydat rozhodnutí, proti kterému je možné se odvolat k zeměměřičskému a katastrálnímu inspektorátu.

Co mám dělat, když mi ubyla výměra pozemku?

Došlo-li k úbytku výměry v souvislosti s obnovou katastrálního operátu a neuplynula dosud patnáctidenní lhůta pro podání námitek proti obnovenému operátu, je možné se bránit právě podáním námitky. Došlo-li k úbytku z jiného důvodu nebo lhůta k podání námitek uplynula, je možné se bránit podáním návrhu na opravu chyby.

Je ale nutné mít na paměti, že výměra není závazným údajem katastru nemovitostí a není ukazatelem rozsahu vlastnického práva. Výměra je odvozeným údajem zjišťovaným z mapového podkladu, ne v terénu. Zpřesněním mapového podkladu a přístrojů, kterými se výpočet provádí, se zpřesňuje i výpočet výměry. Dále je třeba uvést, že pozemek se do mapového podkladu zakresluje jako průmět do zobrazovací roviny, což například znamená, že dva pozemky, které mají v terénu stejné rozměry, ale jeden je v rovině a druhý ve svahu, nemají stejnou výměru. Rozsah pozemkového vlastnictví proto nemá smysl odvozovat od výměry, ale vždy od hranic pozemků v terénu, které se odráží v zákresu parcely v katastrální mapě.

Zdroj: Veřejný ochránce práv