Katastr nemovitostí v otázkách a odpovědích

Nový občanský zákoník přinesl výrazné změny, jež se dotkly i katastru nemovitostí. Vybíráme z  dotazů, které lidé adresovali veřejnému ochránci práv (ombudsmanovi).

Co je katastr nemovitostí?

Katastr je veřejný seznam, který obsahuje údaje o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis, popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných práv k nemovitostem. V katastru jsou evidovány pozemky, budovy, byty a stavby, o kterých to stanoví zákon (např. vodní díla), nejsou tam však evidovány úplně všechny nemovitosti (např. podzemní stavby evidovány nejsou). Na rozdíl od minulé právní úpravy nejsou nově evidovány rozestavěné budovy. Státní správu katastru nemovitostí vykonávají katastrální úřady prostřednictvím jednotlivých katastrálních pracovišť, dále zeměměřické a katastrální inspektoráty a Český úřad zeměměřický a katastrální.

Jaké jsou základní změny v právní úpravě po 1. lednu 2014?                                                

a)    Zásada materiální publicity (více viz další bod).

b)    Zápis vlastnických práv se děje výlučně vkladem a rozlišuje se mezi soukromou a veřejnou listinou.

c)    Vlastník nebo jiný oprávněný je v případě vkladového řízení vyrozuměn, že právní poměry byly dotčeny změnou.

d)    K návrhu na vklad se přikládá pouze jedna listina, nikoli v počtu o dva větším, než je počet účastníků řízení.

Co znamená zásada materiální publicity?

Není-li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která věcné právo nabyla za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. Uvedené nabylo účinnosti od 1. ledna 2015 a platí jak pro zápisy práv provedené před 1. lednem 2014, tak pro zápisy provedené od 1. ledna 2014 do 31. prosince 2014.

Jak se mohu bránit, když mi katastrální pracoviště napsalo, že návrh na vklad zamítne, protože má vady?

V takovém případě můžete postupovat dvojím způsobem.

Za prvé – jste-li přesvědčen, že vklad měl být povolen, protože smlouva i návrh na vklad jsou bez vady, můžete vyčkat zamítavého rozhodnutí katastrálního pracoviště a poté do 30 dnů od doručení rozhodnutí podat žalobu k soudu podle ustanovení zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, o řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem. Žaloba je jediným možným způsobem, jak zamítavé rozhodnutí katastrálního pracoviště zvrátit.

Za druhé – můžete vzít návrh zpět, upravit návrh nebo smlouvu podle doporučení katastrálního pracoviště a podat nový návrh.

Je výhodné vzít návrh zpět?

Ano, jelikož katastrální pracoviště po zamítnutí nepovolí další vklad, dokud nemá najisto postaveno, že nebyla proti zamítavému rozhodnutí podána žaloba, tzn. vyčkává 30 dnů, jež zákon k podání žaloby stanoví. Vzetí zpět a podání nového návrhu proto může celý proces urychlit. Ale pozor, zpětvzetím návrhu nevzniká nárok na vrácení správního poplatku; naopak, ten budete muset při podání nového návrhu zaplatit znovu.

Zkoumá katastrální pracoviště v řízení o povolení vkladu, jestli je smlouva platná?

Ne, katastrální pracoviště zkoumá smlouvu jenom z hledisek výslovně uvedených v ustanovení § 17 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb. (např. zda prodejce je veden v katastru jako vlastník, jestli jsou podpisy smluvních stran na téže listině, jestli ke smlouvě nebyl nutný ještě souhlas nějakého úřadu apod.). Naopak katastrální pracoviště nemůže zkoumat, zda ověřené podpisy jsou skutečně pravé, nebo zda prodejce netrpí duševní chorobou. Může se tak stát, že smlouvu, na jejímž základě bylo právo do katastru zapsáno, později prohlásí soud za neplatnou, aniž by ale bylo možné konstatovat pochybení katastrálního pracoviště.

Mohu podat návrh na vklad, kdy má být proveden zápis na základě veřejné listiny?

Ano. Musíte ale uhradit správní poplatek.

Proč vkladové řízení trvá déle než v minulosti?

Důvodem je nová právní úprava, která dovoluje katastrálnímu pracovišti vklad povolit, ale teprve po uplynutí lhůty 20 dnů od dne odeslání informace, že právní poměry u nemovitosti jsou dotčeny změnou. Tuto informaci má katastrální pracoviště povinnost zasílat den poté, kdy ke změně došlo. Změna se vyznačuje nejpozději následující pracovní den, kdy došel návrh na vklad. Vklad tak může být povolen nejdříve za tři týdny.

Katastrální pracoviště rozhodlo o zamítnutí vkladu. Může mi ochránce pomoci?

V zásadě ne, protože nemá nástroj, jak rozhodnutí katastrálního úřadu zvrátit. Jediným způsobem, jak zvrátit rozhodnutí katastrálního pracoviště, je obrátit se na soud. Žalobu je nutné podat do 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí.

Katastrální pracoviště povolilo vklad práva do katastru nemovitostí na základě neplatné smlouvy. Může mi ochránce pomoci?

Ne. Proti rozhodnutí o povolení vkladu neexistuje ani řádný, ani mimořádný opravný prostředek ve správním řízení. Rovněž je není možné napadnout žalobou jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu. Bránit se lze proti provedenému vkladu v souladu s ustanovením § 986 občanského zákoníku žalobou na určení vlastnického práva.

Mohu se bránit proti provedení či neprovedení zápisu poznámkou?       

Ano. Podle rozhodnutí Nejvyššího správního soudu proti provedení či neprovedení poznámky do katastru nemovitostí se lze ve správním soudnictví domáhat v řízení o ochraně před nezákonným zásahem, pokynem nebo donucením správního orgánu podle ustanovení § 82 zákona č. 150/2002 Sb., soudního řádu správního, ve znění pozdějších předpisů.

Zdroj: Veřejný ochránce práv