Jakým způsobem se dá koupit byt do vlastnictví

Nový, nebo starý? Od developera, přímo od soukromého majitele, od obce nebo třeba v nedobrovolné dražbě. Možností, jak si pořídit vlastní byt či třeba dům, je mnoho a všechny mají své výhody a nevýhody, Podívejme se na ně blíže. 

Nový byt od developera

Tady je hlavní přednost jasná – byt je nový, a proto nebude několik let třeba do něj výrazně investovat. Ale na druhou stranu se mohou noví vlastníci u některých bytových jednotek potýkat s problémy v kvalitě, protáhnout se může i samotná stavba a předání nemovitosti.

Zájemce o bydlení v některém z nových developerských projektů by se měl rozhodovat i podle toho, zda mu vyhovuje bydlení ve větších, či menších projektech a také o to, jaká je občanská vybavenost či dostupnost takového bydlení. Zvláště u rodinných domů to bývá někdy problém a developerů, kteří by se angažovali i v tomto směru, je málo.

Je třeba zajímat se i o výši pravidelných úhrad do fondu oprav, někde si ji stanovuje až společenství vlastníků jednotek, jinde developer, zvláště pokud má ve sdružení vlastníků částečný podíl, protože některé jednotky například pronajímá. Poměrně vysoký může být také poplatek za správu, pokud jde například o uzavřený komplex s recepcí a podobně.

Výhodou je, že můžete nedostatky po koupi reklamovat jako u jiného zboží. 

Byt od majitele

Starší byt od majitele můžete koupit přímo od realitní kanceláře nebo jejím prostřednictvím, přičemž se spíše doporučuje druhá možnost, jelikož tak spíše dosáhnete toho, aby měl převod nemovitosti všechny právní náležitosti. V každém případě je třeba ověřit si na katastru to, zda k nemovitosti patří i pozemek na kterém stojí, v případě rodinných domů například včetně příjezdových cest. Na katastru je rovněž možné ověřit, zda na nemovitost nejsou vázána nějaká břemena. S prodejem musí souhlasit všichni majitelé, tedy například oba manželé nebo všichni dědici.

Velkým rizikem, které se objevuje stále častěji, jsou dluhy spojené s nemovitostmi, a rozhodně nejde o jasně dané zástavní právo v případě hypotéky, kterou je naopak možné bez problémů po dohodě s původním splácejícím a bankou převzít. Některé dluhy a zástavy lze rovněž ověřit na katastru, prodávající může také na vaše přání doložit bezdlužnost u různých státních institucí, aby bylo zjevné, že se neobjeví dluhy, které by se ještě mohly vztáhnout k jeho původní nemovitosti. Realitní kanceláře mívají více nástrojů, jak tento problém ověřit a řešit.

Nechte si posoudit stav bytu či domu odborníkem, sepište před prodejem závady a případně kvůli nim jednejte o ceně. Do smlouvy nezapomeňte dát i sankce například za nezaplacenou daň z převodu, kterou platí prodávající, stejně jako by měl mít zodpovědnost za případná zatajená věcná břemena. Pozor také na koupi staršího bytu v některé problematické lokalitě, jeho cena bude v budoucnu nejspíše dále klesat. 

Koupě bytu z majetku obcí nebo státu

Menší i větší města stále prodávají část svého bytového fondu soukromým vlastníkům. Obce tak činí většinou pomocí takzvané obálkové metody. Byt prodávají za předem jasně stanovených podmínek včetně stanovení termínu, kdy se rozhodne a do kdy bude potřeba byt zaplatit. Vítězí nejvyšší nabídka, přičemž uchazeči o nemovitost nemají šanci vědět, kolik je zájemců celkem a jaké jsou ostatní nabídky. Tímto způsobem lze získat slušné bydlení za cenu pohybující se kolem tržní ceny v místě obvyklé, ale někdy i levněji.

Výhodou je, podobně jako v případě rozprodeje bytového fondu ministerstev, v němž rovněž vítězí nejvyšší nabídka, kvalitní právní ošetření a jasně dané podmínky prodeje. Je přitom možné, že cena bytu bude nakonec nižší než původně nabízená, protože pokud se zájemce nenajde, úřad v dalším kole cenu stanovenou znalcem snižuje. 

Byt v dražbě nebo aukci

Koupě bytu nebo nemovitosti, kterou dal exekutor do dražby kvůli zatížení dluhy, může být finančně velice výhodné, protože vyvolávací cena obvykle začíná na polovině ceny stanovené soudním znalcem, která odpovídá skutečně tržní hodnotě bytu. Jakmile by se však v průběhu dražby cena hodně zvedla, výhodnost nákupu padá, přitom je tento scénář u kvalitních bytů či domů pravděpodobný. Je přitom třeba počítat s tím, že může trvat několik měsíců až rok, než se podaří vypořádat všechny dluhy a vystěhovat, někdy nuceně, původní majitele. Navíc hrozí, že se ještě objeví nějaké skryté zástavní právo. Navíc si na takovou nemovitost nelze vzít od banky hned hypoteční úvěr.

Je také možné oslovit přímo majitele zadlužené nemovitosti, dříve než se byt či dům dostanou na seznam nemovitostí mířících kvůli dluhům do dražby. V tom případě je možné zaplatit dluhy a pak majiteli za koupi nemovitosti, přičemž se většinou daří vyjednávat nízkou cenu, protože pro původního majitele je tento postup výhodnější, než když dojde až k dražbě, protože do té doby by dluhy, penály i poplatky dále rostly. Tato koupě však v sobě nese řadu rizik, navíc je podobné vyjednávání lidsky náročné.

Nemovitosti lze koupit také v dražbě dobrovolné, ovšem byty či rodinné domy se tímto způsobem prodávají minimálně. Výjimečné nemovitosti se někdy prodávají pomocí aukcí – na rozdíl od dražby se v tomto případě stává kupující vlastníkem až po uzavření řádní kupní smlouvy, v případě dražby se tak děje příklepem.

Koupě družstevního bytu

Ačkoli to lidé ne vždy rozlišují, v případě koupě družstevního bytu nekujete byt, ale podíl v družstvu, díky tomu jsou tyto byty v průměru o deset až dvacet levnější než stejně velké byty ve stejné lokalitě ve vlastnictví soukromého majitele. Družstevní byt můžete koupit buď od stávajícího člena družstva nebo od developera, který se zaměřuje právě na tuto výstavbu – tato možnost je vhodná pro lidi, kteří nemají šanci na běžnou hypotéku, protože úvěr si tu bere developer. Uvažujete-li o vstupu do družstva, zajímejte se o jeho podmínky. Každý družstevník mívá při rozhodování o jejich podobě jeden hlas a je jedno, kolik nebo jak velkých bytů mu patří. Družstvo může například svým členům zakázat další pronájem bytů. Před vstupem do družstva se rozhodně vyplatí zjistit si, zda má nějaké úvěry či jiné závazky a zda je možno byt časem převést do běžného vlastnictví.