Na jaké skryté vady se zaměřit při koupi nemovitosti

To, že domu chybí kus střechy a že byt má v rozích plíseň, se přehlédnout nedá. Jenže je mnoho vad, kterých si nový majitel bytu nemusí všimnout a zjistí je až v době, kdy je obrana těžká. Naštěstí není nemožná, navíc se lhůta na reklamace prodlužuje na pět let

Opravy vad nemovitostí, kterých si lidé při koupi nevšimli a které přitom brání v jejich řádném užívání, mohou vyjít na desítky, ale také na stovky tisíc korun. Laik je přitom při koupi nemá většinou šanci rozeznat, proto se vyplatí vzít na prohlídku nemovitosti, o kterou máte zájem, odborníky na statiku či někoho, kdo dokáže posoudit vlhkost či vznik tepelných mostů. Případně si nechte udělat technický nebo energetický audit, který posoudí celkový stav budovy (inspektor nemovitostí).

Starší budovy mají problémy s topením, nové s plísní

Na jaké potenciální problémy se zaměřit především? Je samozřejmě rozdíl mezi staršími a novými budovami, i když například problémy s vlhkostí mohou nastat v obou případech. Přinášíme přehled typických závad. 

Starší budovy:

  • nezateplené konstrukce budov, které vysoké tepelné ztráty,
  • statické problémy konstrukcí střech,
  • statické problémy u nosných částí konstrukcí,
  • staré kotle bez pravidelné kontroly,
  • komíny bez revizí.

Novostavby a budovy po rekonstrukci: 

  • vlhké konstrukce obvodového zdiva a vzlínání vody do zdí vlivem špatné hydroizolace,
  • špatně zateplené šikminy střech, tepelné mosty a srážení vody v minerální vatě,
  • statické závady na konstrukcích,
  • praskliny na zdech a stropech,
  • plísně vlivem špatného nadimenzování zateplovacích systémů.

Závady můžete reklamovat do šesti měsíců po koupi starší nemovitosti, nově až pět let

Naštěstí je obrana možná i tehdy, pokud se na závady přijde až po té, co má nemovitost nového majitele. Jen je třeba mít na mysli následující věci: 

  • prodávající odpovídá za vady na domě či bytu pouze po dobu záruční lhůty, kterou si sjednal s kupujícím,
  • pokud si strany žádnou záruční dobu nedohodly, odpovídá prodávající pouze za vady, které existovaly již v době převodu nemovitosti,
  • dosud mohl kupující takové vady uplatnit u prodávajícího pouze šest měsíců od nabytí nemovitosti. Pokud tak v této lhůtě neučinil, jeho právo zaniká a už se ho nemůže soudně domáhat. Nový občanský zákoník, který platí od ledna 2014, zde výrazně vyšel vstříc kupujícím, protože lhůtu, po kterou je možné vady reklamovat, prodlužuje na celých pět let od nabytí nemovitosti.

Nezapomeňte vady řádně písemně reklamovat

Pokud by nový majitel závady uplatnil včas a prodávající je přesto odmítl akceptovat, je možné obrátit se na soud, ovšem u něj se skryté zásady prokazují jen obtížně. V každém případě je nutné je řádně zdokumentovat, nafotit, popřípadě si pozvat odborníka, který sepíše nestrannou zprávu a navíc dokáže vyčíslit cenu škody.

Vadu je pak nutné prokazatelně písemně oznámit prodávajícímu, například osobním doručením oproti podpisu nebo pomocí doporučeného dopisu s dodejkou. Klíčové pro kupujícího je doložit, že vady prodávajícímu oznámil.

Pomoci může energetický audit

Jednou z možností, jak zjistit co nejvíce o stavu kupovaného bytu či domu, byl donedávna technický audit nemovitosti, o který lidé neměli příliš zájem, protože u domu stál nejméně deset tisíc korun, u bytu jen o málo méně.

Nyní je možné vše řešit pomocí levnějšího energetického průkazu, protože pro jeho vystavení je rovněž nutno posoudit technický stav nemovitosti. Prodávané budovy jej navíc musí mít povinně, a tak ho zajišťuje prodávající.

Lze z něj zjistit zejména celkový stav nemovitosti z hlediska konstrukcí, případných závad nebo například zateplení. Některé společnosti dokáží zároveň provést i kontrolu statických závad, akustiky nebo vlhkosti jednotlivých konstrukcí, ačkoli to není nutnou povinnou součástí energetického průkazu, který je navíc ve srovnání s technickým auditem výrazně levnější, a navíc je stejně povinnou součástí prodeje nemovitosti.

V případě, kdy majitel bude chtít průkaz rozšířit a zajistit si ještě technickou kontrolu, aby zájemce přesvědčil o tom, že dům či byt jsou v pořádku, zaplatí navíc maximálně jeden až dva tisíce. Celková cena začíná na pěti tisících korunách.