Co mění nový občanský zákoník v oblasti spoluvlastnictví

Nový občanský zákoník platný od ledna 2014 upravuje pravidla týkající se bytového spoluvlastnictví a také mimo jiné ruší vzorové stanovy Společenství vlastníků jednotek.

Od 1. 1. 2014 vstoupí v účinnost nový občanský zákoník číslo 89/2012 Sb. Ten v oddílu 5 § 1158 a následujících upravuje bytové spoluvlastnictví. Jakmile tento zákon vstoupí v platnost, zruší se dosavadní zákon o vlastnictví bytů číslo 72/1994 Sb., v úplném znění, který dosud upravoval spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům. Zároveň dojde i ke zrušení nařízení vlády číslo 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády číslo 151/2006 Sb., kterým se vydávaly vzorové stanovy Společenství vlastníků jednotek.

Nově je otázka bytového spoluvlastnictví řešena §§ 1158–1222, přičemž podpůrně se použijí obecná ustanovení o právnických osobách, zejména o jejich orgánech (§151 a násl.), některá ustanovení o spolku (§ 214 a násl.) a některá ustanovení o spoluvlastnictví (§ 1127, který platí do doby, než vznikne SVJ).

Co všechno nový občanský zákoník upravuje

Zákon se dále dotýká prakticky všech dosavadních institutů a upravuje zejména: 

  • prohlášení vlastníka, § 1166–1169,
  • smlouvu o výstavbě, § 1170–1174,
  • společné části domu, § 1160,
  • založení společenství a náležitosti stanov, § 1200,
  • Společenství vlastníků jednotek, § 1194,
  • práva a povinnosti vlastníka jednotky, § 1175–1186,
  • omezení převodu jednotky včetně předkupního práva nájemce, § 1187–1188,
  • vznik jednotky, a tím i bytového spoluvlastnictví, § 1163–1165,
  • správu domu a osobu odpovědnou za správu domu a pozemku, kterou je vždy SVJ, § 1189–1202,
  • správce – nevznikne-li SVJ, § 1192,
  • rozhodování mimo zasedání shromáždění, § 1210–1214,
  • orgány SVJ, § 1205 a násl.,
  • zrušení společenství a bytového spoluvlastnictví, § 1215 a následující.

Nová definice bytového spoluvlastnictví

Zákon nově definuje bytové spoluvlastnictví jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, které může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům aspoň s dvěma byty. Co je stanoveno v oddílu o bytu, platí i o nebytovém prostoru, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.

V § 1159 zákon definuje nově jednotku, kterou se již nerozumí bytová jednotka, ale jednotka, která nyní zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Její součástí jsou nejen společné části domu, ale i pozemek, na kterém dům stojí. Jednotka je věc nemovitá.

Založení a vznik SVJ

le úpravy nového občanského zákoníku § 1204 vzniká Společenství vlastníků jednotek nově až dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Nově vzniklá společenství musí mít tedy stanovy vlastní, protože SVJ se nyní podle nového občanského zákoníku zakládá schválením stanov.

Minimální náležitosti stanov

Nový občanský zákoník jasně a jednoznačně určuje, co všechno musí obsahovat stanovy společenství vlastníků jednotek. Zabývá se tím § 1200, podle nějž musí stanovy mít minimálně následující body: 

  • název, který obsahuje slova „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vzniklo,
  • sídlo určené v domě pro který společenství vzniklo; není-li to možné na jiném vhodném místě,
  • členská práva a povinnosti vlastníků jednotek jakož i způsob jejich uplatňování,
  • určení orgánů jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkční období, jakož i způsobu svolávání jednání a usnášení,
  • určení prvních členů statutárního orgánu,
  • pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
  • pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení její výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. 

Stanovy mohou určovat, jakou váhu budou mít hlasy

Stanovy mohou obsahovat i další náležitosti podle podmínek konkrétního SVJ. Zejména mohou požadovat pro některá hlasování vyšší váhu hlasů. Stanovy vyžadují formu veřejné listiny, to jest notářského zápisu. To však neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo smlouvou o výstavbě. Z uvedeného plyne, že účast notáře bude nutná vždy i při změnách stanov, kromě dvou uvedených výjimek, kdy ani pro změny stanov nebude nutná účast notáře, není-li nutná při jejich přijetí prohlášením nebo smlouvou o výstavbě.  

Zdroj: MMR