Stanovy SVJ podle nového občanského zákoníku

Zatímco dosud Společenství vlastníků jednotek vznikala automaticky, jakmile byli v domě s pěti byty alespoň tři odlišní spoluvlastníci, nový občanský zákoník to mění. Podobně jako se od ledna bude lišit vznik stanov SVJ.  

Jakmile vstoupí v platnost nový občanský zákoník, dojde i ke zrušení nařízení vlády číslo 371/2004 Sb., ve znění NV č. 151/2006 Sb., kterým se vydávaly vzorové stanovy Společenství vlastníků jednotek.

Podle přechodných ustanovení nového občanského zákoníku § 3041 platí, že ustanovení stanov SVJ, která odporují donucujícím ustanovení tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti, a Společenství vlastníků jednotek přizpůsobí do tří let ode dne účinnosti tohoto zákona svoje stanovy novému občanskému zákoníku.

Společenství mohou nadále vycházet ze vzorových stanov

Stanovisko expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při MS ČR (zkratka KANCL) ke vzorovým stanovám Společenství vlastníků po účinnosti nového občanského zákoníku uvádí, že SVJ může nadále vycházet ze vzorových stanov vydaných nařízením vlády z roku 2004, i když bude tento právní předpis zrušen. Stanovy jsou totiž součástí vnitřních právních poměrů této právnické osoby. Nepřestanou tedy platit jako celek, ale musí se přizpůsobit nové legislativě. Toto se týká těch SVJ, která vznikla do doby nabytí účinnosti NOZ přímo ze zákona a platila pro ně vzorové stanovy pokud nepřijaly vlastní.

SVJ vznikne nově až zápisem do rejstříku

Oproti tomu dle úpravy nového občanského zákoníku § 2004 vzniká Společenství vlastníků jednotek nově až dnem zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Nově vzniklá společenství musí mít tedy stanovy vlastní, protože SVJ se nyní podle nového občanského zákoníku zakládá schválením stanov.

Minimální náležitosti stanov

Nový občanský zákoník jasně a jednoznačně určuje, co všechno musí obsahovat stanovy společenství vlastníků jednotek. Zabývá se tím § 1200, podle nějž musí stanovy mít minimálně následující body: 

  • název, který obsahuje slova „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vzniklo,
  • sídlo určené v domě pro který společenství vzniklo; není-li to možné na jiném vhodném místě,
  • členská práva a povinnosti vlastníků jednotek jakož i způsob jejich uplatňování,
  • určení orgánů jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkční období, jakož i způsobu svolávání jednání a usnášení,
  • určení prvních členů statutárního orgánu,
  • pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
  • pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení její výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. 

Stanovy mohou určovat, jakou váhu budou mít hlasy

Stanovy mohou obsahovat i další náležitosti podle podmínek konkrétního SVJ. Zejména mohou požadovat pro některá hlasování vyšší váhu hlasů. Stanovy vyžadují formu veřejné listiny, to jest notářského zápisu. To však neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo smlouvou o výstavbě. Z uvedeného plyne, že účast notáře bude nutná vždy i při změnách stanov, kromě dvou uvedených výjimek, kdy ani pro změny stanov nebude nutná účast notáře, není-li nutná při jejich přijetí prohlášením nebo smlouvou o výstavbě.    

Zdroj: JUDr. František Lebl, pro Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR