Vztah nájemce a pronajímatel: co změní nový občanský zákoník

Ačkoli základní pravidla a povinnosti nájemníků a pronajímatelů se měnit nebudou, přináší nový občanský zákoník od ledna 2014 několik změn. Týkají se například zvyšování nájmu i přes nesouhlas nájemce bytu. Jinak se řeší také ukončení nájmu s problémovými obyvateli. 

Nový občanský zákoník přináší zásadní změny v pojetí nájmu bytu jako chráněného vztahu. Tato ochrana se projevuje zejména v § 2235, podle kterého se nepřihlíží k ujednáním, která by zkracovala nájemcova práva upravená v pododdíle Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Dále se tato ochrana projevuje v ustanovení § 2239 - zakázaná ujednání, kdy se nepřihlíží ke sjednaným smluvním pokutám (nové pokuty sjednat nadále nelze) a rovněž se nepřihlíží k ujednáním, kterými by byla uložena nájemci povinnost zjevně nepřiměřená okolnostem. Ochrana nájemce je navíc završena řadou tzv. kogentních ustanovení, tj. ustanovení, od kterých se nelze odchýlit. Jedná se zejména o úpravu skončení nájmu na základě výpovědi.

Výpověď nájemní smlouvy

Pronajímatel může podle § 2291 vypovědět nájem bez výpovědní doby v případě, že nájemce porušil svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Musí však před podáním výpovědi absolvovat procesní postup, tj. vyzvat nájemce, aby odstranil své závadné chování v přiměřené době. Po uplynutí této doby, v případě, že nájemce nesjednal nápravu vytýkaných skutečností, lze nájem vypovědět. Výpověď je sice možná bez výpovědní doby, nicméně nájemce má podle § 2290 právo podat návrh k soudu do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, zda je výpověď oprávněná. Z toho plyne, že pronajímatel v této lhůtě pravděpodobně nebude byt obsazovat, neboť by se vystavoval riziku, že soud shledá jeho výpověď neplatnou, a že nájem trvá i nadále.

Za zvlášť závažný způsob porušení povinnosti nájemce se především považuje neplacení nájemného a nákladů na služby.

V ostatních případech lze nájem vypovědět také pouze z důvodu uvedených v zákonu a v zásadě s tříměsíční výpovědní dobou.

Byly vypuštěny výpovědní důvody, kdy nájemce byt neužívá (nebo ho užívá jen občas) a dále i výpovědní důvod, kdy vyžaduje byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům užívat.

  • Pronajímatel nemá povinnost žádat soud o přivolení k výpovědi, nebude nutné zajišťovat bytovou náhradu.
  • Nájemce má právo podat návrh k soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to v prekluzivní lhůtě dané zákonem.

Pokud byl nájem zřízen na dobu určitou, může nájemce vypovědět nájem pouze tehdy, změní-li se závažným způsobem okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy vycházely.

Pokud byl nájem zřízen na dobu neurčitou, je možné nájemcem vypovědět bez uvedení důvodu, avšak s tříměsíční výpovědní lhůtou.

Zvýšení nájmu

  • pronajímatel a nájemce si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Neujednají-li si strany zvyšování nájemného, nebo nevyloučí-li možnost zvyšování zcela, mohou navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného v daném místě, ale za podmínek striktně určených zákonem
  • pronajímatel bude mít možnost navrhnout zvýšení nájemného, pokud upraví dům nebo byt ve prospěch nájemců. Stačí mu k tomu přitom souhlas nájemců dvou třetin bytů v domě, přesto se výše nájemného bude týkat všech (návrh pronajímatele není soudně vymahatelný)
  • pokud nedojde k dohodě o zvýšení nájemného, bude moci pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného, ale nejvýše o 3,5 % z vynaložených nákladů na úpravu domu (ani takový návrh pronajímatele na zvýšení nebude však soudně vymahatelný).

Výše jistoty

  • dosud mohl pronajímatel požadovat „kauci“ ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění v souvislosti s užíváním bytu
  • nově bude moci pronajímatel požadovat jistotu ve výši maximálně šestinásobku měsíčního nájemného
  • nájemce bude mít nově právo na úroky z uložené částky
  • po skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci a započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží

Konec přechodu nájmu na dlouhé roky

  • právo přechodu nájmu například z prarodiče na spolubydlícího vnuka zůstane zachováno, ale bude omezeno na dva roky, pak už bude na pronajímateli, zda nájem prodlouží.
  • nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu bytu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Nebude-li dědic znám ani do šesti měsíců od smrti nájemce, může pronajímatel byt vyklidit, a tím nájem zaniká. Věci původního nájemce však musí uschovat.  

Nová definice nezbytných služeb

Občanský zákoník definuje nezbytné služby, které pronajímatel musí nájemci zajistit: 

  • dodávky vody, odvod odpadních vod, dodávku tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení, čištění komínu, provoz výtahu, úklid společných částí domu a zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání
  • výjimky jsou možné pouze, pokud se obě strany smluvně dohodnou jinak
  • pokud pronajímatel nesplní podmínky a nezajistí nezbytné služby ani po výzvě, bude moci nájemník dát smlouvu bez výpovědní lhůty

Pronájem neobyvatelného bytu, oprava nájemního bytu

  • nájemník si bude moci pronajmout neobyvatelný byt, pokud se dohodne s majitelem, že ho upraví a poté mu bude o tyto náklady snížen nájem
  • pokud bude pronajímatel chtít rekonstruovat již obývaný byt, nemůže to vést k ukončení nájemní smlouvy, naopak by měl nájemníkům zajistit náhradní ubytování, případně uhradit výdaje spojené s nutným vyklízením bytu

Nájemníci budou moci v bytě podnikat a jeho část pronajímat

  • nájemce bude moci v bytě podnikat, ačkoli to není součástí nájemní smlouvy, nesmí to však jakkoli omezit ostatní nájemníky nebo zatížit byt
  • nájemník bude rovněž moci část bytu dále podnajmout bez souhlasu pronajímatele, výjimkou jsou situace, kde to předem zakazuje nájemní smlouva
  • nájemník už nemusí uvádět osobní údaje o lidech, kteří s ním žijí, měl by ale uvést jejich počet, někde může v nájemní smlouvě být stanoveno, že pronajímatel musí se zvyšováním počtu lidí v bytě souhlasit