Ubytování cizinců v družstevním bytě

Zdědila jsem v roce 2011 družstevní byt v Praze panelovém domě, kde není ani jeden byt převedený do osobního vlastnictví, veškeré pokusy byly kdysi zamítnuty členskou schůzí, a jelikož se bydlící v domě příliš nevyměnili, zatím se o to nikdo další nepokusil. Byt jsme pronajali, resp. sjednali podnájem, protože chceme zachovat možnost bydlení pro děti. S našimi nájemníky nejsou v domě žádné problémy, i když jsou to cizinci, což přináší komplikaci členům vedení. Např. náš podnájemce není občanem státu EU a je vázán velmi přísnými pravidly prokazování pobytu, potřebuje ministerstvu k pobytu dokládat ověřené podpisy činovníků družstva, což je nyní odmítáno, i když nabízíme finanční kompenzaci. Na poslední členské schůzi byl zvolen nový člen výboru, který zároveň přišel s novou koncepcí, kde všichni členové, kteří byty takto dávají do podnájmu, jsou podle jeho právního názoru v podstatě podnikatelé a nepožívají ochrany občanského zákoníku, a tudíž budou muset sjednat dodatek ke smlouvě s nájmem družstvu v ceně 130 Kč /m2, což má odpovídat výši nájmu stanoveného obcí v místě. (Praha 8), a ostatní bydlící budou mít zachovánu cenu 25 Kč/m2. Zároveň nechce zvedat ostatní platby (popelnice, společné elektřina apod.), přestože družstvo na ně prý doplácí. Citace z jeho materiálu: „Protože pronajímatelé družstevního bytu jako členové družstva neužívají byt k bydlení, nepožívá jejich užívací právo k bytu ochrany podle zvláštních ustanovení obč. zákoníku (§…), nýbrž jde o nájem podle obecných ustanovení obč. zákoníku (§…). Proto před vystavením souhlasu představenstva k podnájmu bytu budou povinni podepsat „Dodatek“ ke své nájemní smlouvě o dohodě o změně výše nájemného dle obecných pravidel nájmu prostor k bydlení v Praze, které BD k 1. 9. 2019 určuje částkou 130 Kč za měsíc za 1 m2 poskytnutého bytu.“ A ještě: „Výše uvedená pravidla budou uplatňována při každém pokračujících podnájmu na další rok.“ Zdůvodnil to potřebou získání financí pro družstvo, i když žádná konkrétní akce zatím požadovaná není. Dům má 30 bytových jednotek a asi třetina členů má k bytu sjednaný podnájem podobně jako my. (Někteří, jak jsem se dozvěděla, si např. tímto financují hypotéku na větší byt, pro ty to bude určitě velká komplikace). Toto bylo v pozvánce členské schůze zahrnuto v bodě pojmenovaném „různé“ a debata se ještě týkala nahlašování pobytu cizinců. Já osobně jsem nějaké materiály dostala náhodou do ruky přímo od zmíněného pána asi 4 dny dopředu (webové stránky BD samozřejmě nemá), a i když jsem nevěřila, že je to možné, členská schůze toto ustanovení schválila. Nyní studuji všechny možné materiály, i když většinou z internetu, a mám domluvenou schůzku s advokátem, nicméně mě zajímá každý názor, jak tuto situaci řešit a zda to vůbec lze takto snadno stanovit. Uvažovala jsem i o variantě prodeje, ale s touto omezující podmínkou cena převodu družtevního podílu ještě více klesne, jak mě i upozornil realitní makléř, tak zatím nevím, navíc by to zkomplikovalo situaci našemu “podnájemníkovi“, který  má v Praze sjednán další kontrakt s velkou nadnárodní IT firmou a umístění bytu je pro něj důležité. Trochu se i bojím, že když takovýto dodatek podepíši, bude obtížné pak sjednat nový se stejnou výší nájmu, jako mají ostatní bydlící v případě, že někdy budu chtít převádět členský podíl na syna.

 

Úvodem mi dovolte uvést, že bez veškerých podkladů, bližších znalostí Vašeho případu a stanov Vašeho bytového družstva budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) a ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“).

Členové bytových družstev, jako nájemci družstevních bytů, hradí sice za užívání bytu nájemné ve smyslu § 2246 OZ, avšak v rozsahu omezeném § 744 ZOK, který stanoví, že členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Důvodem je skutečnost, že vztah mezi bytovým družstvem a jeho členem není běžným vztahem pronajímatele a nájemce. Výše uvedené ustanovení zcela jasně reflektuje neziskový princip družstevního nájmu, který je představován zajišťováním bytových potřeb jeho členů neziskovým způsobem. Uvedené ustanovení je dle mého názoru zároveň kogentní, tj. není možné se od něj platně odchýlit.

Z uvedeného existuje jedna výjimka a to je situace, kdy bytové družstvo pronajme byt v domě ve svém vlastnictví nebo spoluvlastnictví osobě, která není jeho členem. V takovém případě se již nejedná o družstevní nájem a uplatní se běžné podmínky vztahující se na nájem bytů, tj. bez omezení způsobu stanovení nájemného. Podnájem družstevního bytu ovšem pod tuto výjimku nelze zařadit, jelikož se nejedná o vztah bytové družstvo – nájemce nečlen, ale o vztah bytové družstvo – nájemce člen – podnájemce. Nájemní smlouva mezi členem družstva a bytovým družstvem se tedy i v tomto případě řídí pravidly platnými pro běžné nájemní smlouvy členů, a to bez ohledu na to, zda člen družstva v bytě skutečně bydlí či nikoli.

Dle mého názoru tedy ani v tomto případě nelze stanovit výši nájemného odlišně od ust. § 744 ZOK. Takový postup by byl dle mého názoru zároveň v rozporu s neziskovým principem existence bytových družstev.

V případě přijetí usnesení členskou schůzí, které je v rozporu se zákonnou úpravou, nabízí ustanovení § 663 ve spojení s ustanovením § 45 odst. 1 ZOK, možnost každému členu družstva se v zákonné tříměsíční lhůtě dovolat neplatnosti usnesení členské schůze pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami, a to dle ustanovení o neplatnosti usnesení členské schůze spolku, která je upravena v občanském zákoníku.

Dle této úpravy potom může být soudem vyslovena neplatnost rozhodnutí pro jeho rozpor se zákonem nebo stanovami jen tehdy, pokud se neplatnosti tohoto rozhodnutí nelze dovolat u orgánu korporace. Hmotněprávní podmínkou podání žaloby je tedy vyčerpání interního přezkumu. V případě, že stanovy bytového družstva umožnují interní přezkum rozhodnutí, musíte se nejdříve obrátit na příslušný orgán bytového družstva.

Lhůta pro podání návrhu na vyslovení neplatnosti počíná běžet ode dne, kdy se navrhovatel o usnesení dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však v objektivní lhůtě jednoho roku od přijetí usnesení. V případě využití této ochrany členských práv, je za účelem úspěchu ve věci zapotřebí, aby člen napadající rozhodnutí na příslušné členské schůzi hlasoval proti, nebo nebyl u hlasování vůbec přítomen.

Dále je ale potřeba k tomuto problému uvést, že pro uzavření podnájemní smlouvy je obecně vyžadován souhlas bytového družstva. Podmínky udělení souhlasu mohou být podrobněji upraveny ve stanovách bytového družstva, přičemž souhlas lze za podmínek stanov bytového družstva taktéž odmítnout. Některé stanovy např. vylučují možnost podnájmu právnickým osobám nebo např. vyžadují určitý přiměřený administrativní poplatek za udělení souhlasu. Pokud stanovy nestanoví nic jiného, lze souhlas neudělit i bez udání důvodu. Bytové družstvo tedy může do značné míry ovlivnit možnost členů – nájemců byty dále podnajímat. I z tohoto důvodu je vhodné, aby tuto otázku podrobněji upravily stanovy družstva.

Dle mého názoru nicméně nelze souhlas s podnájmem dodatečně odvolat, ani jednostranně upravit podmínky již uzavřených smluv. Z důvodu podnájmu nelze dle mého názoru ani zvýšit nájemné pro příslušného člena, který družstevní byt podnajímá, jelikož je takové jednání v rozporu s ust. § 744 ZOK. Není mi nicméně známo, že by tato otázka byla judikatorně již řešena.

Konečně si pak dovoluji uvést, že dlouhodobý podnájem nelze dle mého názoru považovat za podnikání, ale pouze správu svého majetku.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Předání dokladů o kontrole hospodaření BD

Kontrolní komise předala představenstvu písemný požadavek na předání dokladů týkajících se kontroly hospodaření a správy družstva. A nyní můj dotaz: Má předání těchto dokladů nějakou právní nebo zákonnou lhůtu? Nebo by uvedené doklady měly být předány neodkladně?

 

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu a stanov Vašeho bytového družstva budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“).

Kontrolní komise, jakožto obligatorní orgán družstva, je orgán s všeobecnou kontrolní působností. To znamená, že je oprávněna kontrolovat veškerou činnost družstva, jeho orgánů, i členů družstva, vykonávají-li určitou činnost pro družstvo. Dle ust. § 715 ZOK, je za účelem řádného výkonu všeobecné kontrolní působnosti kontrolní komise oprávněna požadovat od jiných orgánů družstva (zejména od představenstva) jakékoliv informace a doklady o hospodaření družstva. Text zákona nestanovuje lhůty k vyřizování těchto požadavků. Družstvo má možnost tuto otázku upravit ve stanovách (případně v jednacím řádu kontrolní komise), a to zejména právě určením potřebných lhůt. Obecně ale toto právo patří mezi práva statusová a nelze jej tudíž stanovami omezit nebo vyloučit.

Za použití extenzivního výkladu někteří dovozují, že ve smyslu celého pododdílu o kontrolní komisi, by měla být poskytnuta potřebná součinnosti bez zbytečného odkladu. Obecně lze ovšem říci, že v případě, kdy potřebné lhůty nebyly určeny ve stanovách (případně v jednacím řádu kontrolní komise), určí až teprve rozhodovací praxe soudů, zda je poskytnutí takovéto součinnosti třeba provést v nějaké pevně vymezené lhůtě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Problém s komínovými průduchy

Moje babička byla členem bytového družstva v Bubenči. Na základě členství užívala s rodinou třípokojový byt v bytovém domě. Jeho součástí byl přístup ke třem komínovým průduchům, topilo se pevným palivem. V průběhu času bylo pevné palivo nahrazeno vytápěním WAW. Komínové průduchy byly tzv. zavíkovány. Následně byla na původně čtyřpodlažní dům + sklepy přistavěna nástavba o dvou podlažích. Nyní je v bytovém domě 14 bytů. Současně vzniklo SVJ. Po několika letech mi babička darovala byt do mého osobního vlastnictví. Několik let jsem šetřila na rekonstrukci bytu včetně změny vytápění kotlem na zemní plyn. Vše jsem řádně v předstihu avizovala a konzultovala s SVJ, nebyly vzneseny žádné námitky. Nyní jsem uprostřed rekonstrukce, vše mám řádně ošetřeno souhlasnými vyjádřeními s příslušným stavebním úřadem, plynárnami. Avšak nemám volné komínové průduchy k mému bytu. Nedaří se mi dosáhnout východiska a domnívám se, že jsou dotčena moje práva. K podstatě věci: V Prohlášení vlastníka podle § 5 zák. je pod  písm. C. definováno určení společných částí budovy. Společnými částmi budovy jsou pod písm. J) uvedené také komíny - bez dalšího zpřesnění. Z litery zákona všechny společné části, tedy i komíny, mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich údržbě všichni spoluvlastníci z titulu jejich spoluvlastnického práva podle vzorce spoluvlastnického podílu. Pod písm. G jsou sice stanovena pravidla pro správu společných částí domu, ale jsou to spíše obecná konstatování. Při převodu bytů do vlastnictví jednotlivých vlastníků nebyla provedena pasportizace komínů, nebyla přiložena ani žádná stávající dokumentace, zda ten který komínový průduch přísluší technicky ke konkrétnímu bytu, které komíny jsou aktuálně využívané, kým a k jakému účelu. Vzniklo živelné obsazování komínů pro jejich vyvložkování, jak si vlastníci postupně zřizovali jednotlivě vytápění kotli na zemní plyn nebo komín využili pro odtah digestoře nebo pro jiné topení. Nezřídka stávající komín využili pro své potřeby i vlastníci nově vzniklé nástavby, a to i k jiným účelům než odkouření, např. pro vedení inženýrských sítí (voda). Nyní realizuji rekonstrukci bytu, kterou jsem řádně nahlásila včetně potřeby 2 komínových průduchů k mému bytu. Komunikace s SVJ vázne, nedovedou mi říci pregnantně postup. Domnívám se ale, že technicky i dokumentačně, jedná-li se o tzv. společné prostory, musí existovat v této věci nějaká pravidla a není mojí povinností zajišťovat si samostatně volný komínový průduch. Přesto jsem se o to pokusila. V roce 2015 byla provedena na základě podnětu několika vlastníků bytů tzv. inspekce nemovitosti, která řešila i  stavebně technické posouzení stavu komínů a obsazenosti komínových průduchů. Tato tzv. auditní zpráva obsahuje pouze kusé informace, není  to tzv. pasportizace komínů, jak je doporučují např. EFEKT nebo EKIS eventuálně certifikovaná kominictví. Aktualizace neexistuje, a tak jsem bezradná. Vytápění chci řešit kondenzačním kotlem na zemní plyn. Smlouvu mám s Pražskou plynárenskou. SVJ mi opakovaně sdělilo, ať si najdu svůj prázdný komín a obsadím si jej. Kdykoliv jsem ale pozvala kominíka (nejméně 2x), který určil neobsazený komín v mé bytové sekci v souladu s pokynem SVJ, ozval se např. soused pode mnou, že výhledově chce komín využívat pro nějaký svůj účel a že je průduch jeho. Nemám ani možnost odvětrat digestoř. Přitom jsem již 2x zaplatila prostřednictvím mé stavební firmy za vyčištění obou vytipovaných komínů, jeden byl plný cihel a odpadu naházeného do nevyužívaného komína při nástavbě bytů na dům. Nevím, jak zjistit právoplatně, zda ho mohu použít. Ani zda mám rok na úhradu vzniklých nákladů. Věci jsem se snažila řešit věcně, s ohledem na platnou legislativu, kterou jsem dokázala dohledat. Vzhledem k obtížnosti legislativy ohledně této věci vás o žádám o kvalifikovanou radu, jak mám dále postupovat, kdo je povinen mi pomoci věc uspokojivě vyřešit, tj. závazně potvrdit, že mohu průduch použít, aniž bych omezila nějakého souseda v jeho právech. V této chvíli mám obavy i o bezpečnostní hledisko domu. SVJ nespolupracuje zodpovědně.

 

Dle současné právní úpravy, jsou společné části domu blíže definovány v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (dále jen „nařízení“), které provádí zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). Dle OZ jsou společnými ty části, které dle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Právě neurčitost těchto pojmů osvětluje zmíněné nařízení tak, jak píši níže. Je však důležité upozornit, že toto nařízení se použije, pouze pokud stanovy společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) nestanoví něco jiného. Stanovy tedy mohou obsahovat ustanovení vymezující společné části odlišně od nařízení, anebo vymezit určité části domu, které jsou ve výlučném vlastnictví pouze některého člena.

Pokud však stanovy Vašeho SVJ neobsahují odlišnou úpravu, použije se obecná úprava, která je obsažena v ust. § 5 odst. 1 písm. c/ nařízení, dle kterého jsou za společnou část domu považovány komíny jako stavební konstrukce v celé své délce. Dle ust.  § 1175 odst. 1 OZ jsou vlastníci jednotek oprávněni užívat společné části domu, nesmí však ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

S ohledem na Vámi položený dotaz předpokládám, že pro napojení se na příslušný komín je nezbytné provedení stavební úpravy, tedy zasáhnout do společných částí domu. O stavebních úpravách společných částí rozhoduje SVJ, v závislosti na výši nákladů takové úpravy rozhoduje buďto výbor, anebo shromáždění vlastníků (srov. ust. § 1208 písm. f) bod 7 OZ). Takto mělo SVJ rozhodovat o využití všech komínů i v minulosti. O využití komínů a napojení na ně tedy rozhoduje SVJ, nikoli jednotliví vlastníci jednotek. Rozhodující tedy v konečném důsledku bude rozhodnutí SVJ.

V závislosti na typu komínovém systému lze zároveň na jeden komín napojit více spotřebičů. Ideálním řešením by tedy bylo využití této možnosti, pokud je to technicky možné, aby byly uspokojeny potřeby Vás i souseda.

Co se týče nákladů na čištění komínů, za správu společné části domu je odpovědno SVJ, které by mělo účelně vynaložené náklady proplatit, pokud není jiné dohody nebo odlišné úpravy ve stanovách (např. o výlučném užívání určité společné části).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Může člen představenstva vstoupit proti vůli člena družstva do jeho bytu?

Za jakých okolností může člen představenstva vstoupit proti vůli člena družstva do bytu, ke kterému má člen nájemní smlouvu? Bytové družstvo vydalo na jaře "směrnici o stavebních úpravách", ve které stanovilo, že člen provádějící rekonstrukci je povinen vpustit členy představenstva do bytu ke kontrole technologických postupů stavby. Směrnice ale žádná pravidla pro technologické postupy nestanovuje. Představenstvo požaduje dále dle směrnice fotodokumentaci stavby. Navíc mě šikanují i s požadavky, o kterých ve směrnici nic není, zásadně vždy ex post, když už je vše hotovo. Jak se mohu proti tomuto jednání bránit? Mohou stanovy omezit nedotknutelnost obydlí?

Odpověď - 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez plného seznámení se všemi vnitřními předpisy a reáliemi Vašeho bytového družstva mohu ve své odpovědi vycházet toliko z platné obecné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstev, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o obchodních korporacích‘‘) a dále zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“).

Dle zákona o obchodních korporacích se pro nájem družstevního bytu se použijí ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu, příp. ustanovení upravující nájem obecně.

Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel, tedy ve Vašem případě bytové družstvo a jím pověřené osoby, je po celou dobu nájmu povinen zajistit nájemci nerušené užívání bytu, který přenechává nájemci k užívání. Pronajímatel je především povinen zdržet všeho, co by mohlo k narušení užívání bytu nájemcem vést, zejména pronajímatel nesmí po dobu nájmu bez svolení nájemce vstupovat do bytu.

Pronajímatel přenechává nájemci věc k užívání do jeho výhradního užívání. Jelikož pronajímatel nemůže svévolně vstupovat do bytu, má jen omezené možnosti kontrolovat, jakým způsobem nájemce byt užívá, resp. zda je užívá v souladu se zákonem, smlouvou (a stanovami bytového družstva). Z tohoto důvodu zákon obsahuje ustanovení, které umožňuje pronajímateli prohlídku bytu.

Občanský zákoník v ust. § 2219 odst. 1 stanoví, že oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení, např. je-li ohrožen život, zdraví, svoboda či majetek jiného a takovému ohrožení lze předejít přístupem k pronajaté věci.

Odpověď - 2. část

Ze zákona tedy vyplývá, že oznámí-li pronajímatel předem, že má v úmyslu provést prohlídku bytu v nezbytném rozsahu, musíte mu to jako nájemce umožnit. Tato povinnost Vám vyplývá přímo ze zákona. Prohlídka však musí být provedena pouze v nezbytném rozsahu a pronajímatel nesmí prohlídkou způsobit nájemci nikoliv nepodstatné obtíže.

Pokud tuto povinnost nesplníte, může se pronajímatel domáhat splnění povinnosti u soudu, nemůže však bez dalšího vstoupit do bytu (s výjimkou situace zabránění škody či nebezpečí z prodlení). Pokud by došlo k neoprávněnému vstupu do obydlí bez svolení nájemce a nejednalo by se o stav nouze, dopouští se pronajímatel trestného činu porušování domovní svobody dle ust. § 178 trestního zákoníku.

Jestliže směrnice bytového družstva o stavebních úpravách stanoví, že člen družstva je povinen do bytu pustit zástupce družstva ke kontrole provádění rekonstrukce bytu ve vlastnictví družstva, jedná se dle mého názoru o zdůraznění této nájemcovi zákonné povinnosti. Z uvedeného totiž nevyplývá, že by zástupce družstva do bytu vstupoval bez vědomí člena družstva, nýbrž měl být členem družstva vpuštěn.

Zároveň však platí, že družstvo se může vstupu do družstevního bytu domáhat až po předchozím oznámení záměru, musí prohlídku provést v nezbytném rozsahu a nesmí způsobit nájemci nikoliv nepodstatné potíže. V případě, že by směrnice opravňovala družstvo ke vstupu do bytu i bez vědomí člena družstva, takové ujednání směrnice by bylo v rozporu se zákonem a bylo by neplatné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nedostatečné informace o hospodaření družstva

Do roku 2015 jsme dostávali předpis měsíčních plateb vždy s termínem od 1. 7. na uvedený rok, a ne současně s vyúčtováním za předešlé účetní období s termínem od 1. 1. daného roku, tak jak stanovuje zákon. V těchto předpisech byl rozpis plateb za elektřinu, výtah, vodu, TUV, teplo, STA a dále pak platby na chod BD, a to do fondu oprav, splátka úvěru, činnost BD, daň budovy a pojištění budovy. Na rok 2016 jsem žádný předpis měsíčních plateb nedostal. V roce 2017 jsem dostal předpis měsíční platby dne 26. 6. 2017 na uvedený rok, kde nebyly ovšem rozepsány platby na chod BD, ale pouze uvedena finanční částka pod názvem Nájem, bez specifikace zahrnujících plateb v tomto odkazu. Na rok 2018 a rok 2019 jsem žádný předpis měsíčních plateb nedostal. Vyúčtování ročních plateb jsem dostal vždy se zpožděním. Informace o nakládání se zálohovými platbami na chod BD, tedy fond oprav, činnost BD a stav úvěrů nám nebylo nikdy představenstvem BD sděleno ani ve formě zprávy o hospodaření BD na členské schůzi, ač o to byl předseda BD ze strany přítomných členů na schůzi každý rok požádán. Je tedy takový postup ze strany představenstva BD správný, když neinformuje členy o nakládání s finančními prostředky, které zaplatili na chod BD? Mohu přestat platit měsíční platby, když jsem neobdržel předpis těchto plateb? BD je stále posílám z nastaveného účtu SIPO.

Člen bytového družstva je vůči družstvu samotnému v zásadě ve dvojím postavení a vůči družstvu má práva a povinnosti dvojího typu. Všichni členové družstva mají práva a povinnosti vůči bytovému družstvu spojené s členstvím v družstvu. Členové bytového družstva, kteří jsou zároveň nájemci družstevního bytu (což však nemusí být případ všech členů družstva), mají nadto ještě práva a povinnosti vyplývající jim z nájmu družstevního bytu.

Členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevního bytu, jsou zejména povinni hradit nájemné za užívání družstevního bytu. Výše nájemného však musí odpovídat pouze účelně vynaloženým nákladům bytového družstva vzniklým při správě družstevního bytu a domu, ve kterém se nachází, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce bytového domu a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Tyto prostředky představují jeden z hlavních finančních zdrojů na chod bytového družstva a správy družstevního bytového domu.

Členové mohou hospodaření družstva kontrolovat především prostřednictvím kontrolní komise, která je kontrolním orgánem bytového družstva. Dle zákona o obchodních korporacích spadá do působnosti kontrolní komise mj. též kontrola hospodaření družstva, přičemž v rámci této působnosti může kontrolní komise požadovat jakékoliv informace a doklady týkající se hospodaření družstva. Dále pak kontrolní komise pravidelně (alespoň jednou ročně) podává písemné stanovisko k účetní závěrce družstva a hospodaření družstva v předcházejícím účetním období, které by mělo být členům družstva k dispozici.

Odpověď - 2. část

Vedle nájemného jsou členové družstva, kteří jsou nájemci družstevního bytu, povinni hradit náklady na plnění spojené s užíváním bytu (tzv. služby), které družstvo nájemcům na základě své zákonné povinnosti poskytuje. Mezi takové služby patří právě dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu apod.

Nejčastěji jsou tyto náklady hrazeny formou měsíčních záloh, které nájemce hradí družstvu společně s nájemným. Vzhledem k tomu, že výše záloh neodpovídá skutečné výši nákladů na zajištění těchto služeb, dle zákona č. 67/2013 Sb. (zákon o službách) musí družstvo tyto náklady nájemci řádně vyúčtovat.

Dle zákona o službách je bytové družstvo (jako pronajímatel) povinno vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby alespoň jednou za zúčtovací období s tím, že toto vyúčtování musí být nájemci doručeno nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Následně se pak bytové družstvo a nájemce vzájemně finančně vypořádají (uhradí si přeplatky či nedoplatky vyplývající z vyúčtování), a to ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci.

Zákon o službách stanoví, že vyúčtování, které může být např. nazváno jako „měsíční platební výměr“, musí splňovat určité zákonné náležitosti. Zejména musí bytové družstvo ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Neobsahuje-li vyúčtování požadované náležitosti, nemůže dle ustálené rozhodovací praxe způsobit splatnost přeplatků či nedoplatků vyplývajících z vyúčtování.

Odpověď - 3. část

Pokud bytové družstvo nesplní shora uvedenou povinnost provést a následně doručit řádné vyúčtování nájemci, podle zákona o službách musí uhradit nájemci pokutu za tzv. prodlení s nepeněžitým plněním. K uhrazení pokuty není bytové družstvo povinno, pokud by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výše této pokuty stanoví (předem) bytové družstvo, konkrétně členská schůze svým usnesení, resp. je výše pokuty uvedena ve stanovách družstva, s tím, že nesmí přesahovat částku 50,- Kč za každý započatý den prodlení. Nestanoví-li družstvo výši této pokuty, činí výše pokuty 50,- Kč za každý započatý den prodlení.

Co se týče shora podaného dotazu, zda je možné, aby nájemce přestal hradit měsíční zálohy, příp. další platby z toho důvodu, že mu bytové družstvo nedodává vyúčtování za předchozí zúčtovací období, uvádím, že takto člen družstva - nájemce postupovat bez dalšího nemůže. Jak uvádím výše, důsledkem porušení povinnosti vyhotovit a doručit nájemci vyúčtování je vznik sekundární povinnosti uhradit pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním, nikoliv zánik povinnost nájemce hradit zálohy a nájemné.

Zároveň však může nájemce provést jednostranné započtení své pohledávky z titulu dlužné pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním vůči pohledávce bytového družstva z titulu nájemného a záloh na služby. K jednostrannému započtení pohledávky může dojít pouze v případě, že mají obě strany vůči sobě splatnou pohledávku stejného druhu (např. peněžitou pohledávku), a to na základě prohlášení nájemce o zápočtu s tím, že toto prohlášení musí být prokazatelně doručeno druhé straně (z tohoto důvodu se doporučuje písemná forma).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Pronájem společných sklepních prostor

Potřebuji poradit v otázce pronájmu společných sklepních prostor. Naše BD pronajalo sklepní místnost jednomu z družstevníků, ale ostatní sklepní prostory nestačí (malá kolárna). Chtěl jsem, aby tento nájem byl ukončen. Bylo mi sděleno, dokud prý platí, nelze mu toto vypovědět. Mé mínění je, že tyto prostory mají sloužit všem a pronajímat se mají pouze tehdy, jestliže je nikdo nechce používat.

Bytové družstvo může se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat. V případě bytového družstva uvedené meze představuje především obecná klauzule, podle které musí bytové družstvo se svým majetkem nakládat především ve prospěch svých členů. To však neznamená, že by bytové družstvo nesmělo pronajímat své vlastnictví třetím osobám. Zisk v podobě utrženého nájemného však bytové družstvo musí použít výhradně pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva.

Nestanoví-li stanovy bytového družstva jinak, spadá rozhodování o všech otázkách souvisejících s pronájmem majetku družstva (např. otázka uzavření nájmu, jeho udržování či ukončení) do působnosti statutárního orgánu družstva, tedy představenstva či předsedy družstva. V tomto směru nemůže nikdo statutárnímu orgánu dávat žádné závazné pokyny. Statutární orgán je přitom vázán pouze zákonem a stanovami družstva s tím, že musí vždy jednat v zájmu družstva. Zákon o obchodních korporacích zároveň ovšem umožňuje členské schůzi vyhradit si rozhodování o určitých otázkách do své působnosti. Bylo by tedy možné si tuto otázku vyhradit do působnosti členské schůze. Poté se může členská schůze rozhodnout, jak s těmito prostory naloží.

Pokud jde o možnost nájem vypovědět, je to možné za podmínek stanovených zákonem a ujednaných v nájemní smlouvě. Výpověď z nájmu prostor sloužících podnikání upravuje ust. § 2308 a násl. občanského zákoníku. Např. v případě nájmu na dobu neurčitou lze nájem ze strany pronajímatele vypovědět i bez uvedení důvodů. Záleží ovšem na ujednání v nájemní smlouvě, zda se od zákonných ustanovení neodchyluje. Bez bližší znalosti obsahu nájemní smlouvy proto nelze tuto otázku blíže posoudit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Fungování BD a ignorace paragrafů NOZ

Jsem členkou SBD, v jehož stanovách čtu: "Shromáždění delegátů je nejvyšším orgánem družstva, kde uplatňují členové své právo řídit záležitosti družstva, kontrolovat činnost družstva a jeho orgánů. Shromáždění delegátů plní v plném rozsahu působnost členské schůze." Vzhledem k tomu, že delegáti ignorují ustanovení § 677 ZOK a kontrolní komise SBD je toho názoru, že by mi to stejně nebylo k ničemu, kdybych věděla předem, že se na shromáždění delegátů např. bude jednat a hlasovat o mnohamiliónovém úvěru, který si družstvo hodlá vzít, zajímá mě Váš názor na tuto situaci a zejména zdůvodnění a v případě, že považujete tento postup za nezákonný i rada, jakým způsobem se domoci nápravy, když i názor kontrolní komise je v souladu s děním v SBD. Chápu, že bez soudu to asi nepůjde, ale nenapadá mě ani, jak formulovat žalobu, aby nebyla zamítnuta. Další věcí je to, co s degradací postavení členské schůze samosprávy souvisí - nikdy nemáme k dispozici žádné podklady, schůze vlastně probíhá jen proto, aby funkcionářům mohly být vyplaceny odměny, pozvánka je nalepena cca 7-10 dnů předem na dveřích výtahu a velmi často se stává, že vydrží na místě třeba jen několik minut... Nerozumím, jak si vyložit příslušná ustanovení ZOK ohledně členské schůze v případě, že tato je schůzí samosprávy. Jsou ustanovení ZOK o členské schůzi platná i pro schůzi samosprávy či nikoliv? Nainvestovala jsem do družstevního podílu existenční finanční částku, a to jen proto, že nájemní bydlení bylo privatizací z velké části zlikvidováno, považovala jsem a nadále považuji nájemní bydlení pro sebe za ideální, což při současných zkušenostech ani nemůže být jinak, a nyní si připadám jako nedobrovolný sponzor klubu vyvolených, když do toho, co se děje v družstvu, nemohu nijak zasáhnout, ale přitom musím plnit, co je mi uloženo, a to pod hrozbou vyloučení z družstva. Považuji takový stav za značně diskriminační a rozhodně výsostně nedemokratický a nedůstojný. Přitom nemám na výběr, když "ryzí" nájemní byty prakticky nejsou a bezdomovecký slum považuji pro sebe za nepřijatelnou variantu. Navíc prodej družstevního podílu a následné stěhování je pro mne v mém věku, zdravotním stavu a finanční situaci  natolik náročnou záležitostí, že jej nemohu považovat za vhodnou alternativu, navíc jde o alternativu s velmi nejistým výsledkem (stačí si pročítat obsah Vaší poradny). Uvítám tedy i ohledně členských schůzí samosprávy a svých možností mít pod kontrolou správu svého majetku, tj. kontrolu správy svého družstevního podílu, a ohledně svých možností naplnění dalších práv člena družstva v souladu s tím, co mi zaručuje zákon, jakékoliv Vaše poučení či doporučení.

Odpověď - 1. část

Shromáždění delegátů je dobrovolným orgánem družstva, který je zřizován na základě ujednání ve stanovách družstva. Stanovy družstva mohou určit, že shromáždění delegátů zcela nebo zčásti převezme působnost členské schůze. Jestliže stanovy určí, že shromáždění delegátů zcela plní působnost členské schůze, shromáždění delegátů zcela nahrazuje členskou schůzi jako nejvyšší orgán družstva a přebírá veškerou jeho agendu. Členská schůze v takovém případě není vůbec svolávána.

Shromáždění delegátů je orgánem, který je typický pro družstva s rozsáhlou členskou základnou; zákon ostatně umožňuje zřídit tento orgán pouze družstvu, které má alespoň 200 členů. S ohledem na nižší počet členů nejvyšší orgánu oproti členské schůzi, je prostřednictví shromáždění delegátů možné zjednodušit chod nejvyššího orgánu družstva a projednávání otázek spadající do působnosti tohoto orgánu. Zřízení shromáždění delegátů je legitimním prostředkem pro zefektivnění chodu družstva, nikoliv prostředkem proti potlačování vnitrodružstevní demokracie.

Shromáždění delegátů (jak název napovídá) je orgánem tvořeným delegáty zastupujících jednotlivé volební obvody s tím, že každý volební obvod zastupuje 1 delegát z řad členů zařazených (dle pravidel stanovených stanovami) do tohoto volebního obvodu. Delegáta volí a odvolávají členové zařazení do příslušného volebního obvodu. Aby shromáždění delegátů skutečně přineslo zefektivnění chodu nejvyššího orgánu, musí jednotliví delegáti náležitě plnit veškeré své zákonem či stanovami uložené povinnosti.

Zákon o obchodních korporacích přináší pouze obecná pravidla pro výkon funkce delegáta, podrobnější úpravu by měly přinášet stanovy družstva. Základní povinností delegáta je osobní výkon funkce, a to s výjimkou řádně zvoleného náhradníka. Vedle této základní povinnost je delegát předně povinen hájit zájmy členů, kteří náleží do jeho volebního obvodu a které zastupuje, a v souladu s těmito jednání vystupovat. Zájmy jednotlivých členů se ale logicky nemusí vždy zcela shodovat, a tudíž není delegát povinen jednat v souladu se zájmem všech členů, ale pouze v souladu s většinovým názorem členů.

Odpověď - 2. část

Delegát je zejména povinen členy informovat o svolání shromáždění delegátů a jeho programu, vyžádat si jejich pokyny pro svou účast na jednání a hlasovat v souladu s většinovým názorem členů zařazených do jeho volebního obvodu. Jakkoliv zákon explicitě nestanoví, jakým způsobem členové „svého“ delegáta k jednání na shromáždění delegátů zavazují, patrně by se tak mělo dít usnesením členů zařazených do volebního obvodu.

Byť to zákon výslovně neuvádí, ve shodě s komentářovou literaturou se domnívám, že mezi povinnosti delegáta nepochybně patří též povinnost seznámení členů s podklady pro jednání shromáždění delegátů. Delegát by měl zajistit, aby měli všichni členové družstva možnost do podkladů alespoň nahlédnout. Bez těchto podkladů by totiž jen stěží mohli členové družstva zaujmout jakýkoliv kvalifikovaný postoj pro udělení pokynu delegátovi pro jednání na shromáždění delegátů.

Po konání jednání shromáždění delegátů je delegát povinen seznámit členy jeho volebního obvodu s výsledky jednání, a to jak poskytnutím informací o průběhu jednání, tak i o přijatých usneseních. Současně je povinen poskytnout jim veškeré související podklady (např. zápis z jednání se všemi případnými přílohami).

Pokud jde o následky porušení povinnosti delegátem, právní nauka se shoduje na tom, že jakkoliv je porušení povinnosti závažné, nemůže to mít vliv na platnost usnesení shromáždění delegátů. Vychází přitom z dikce zákona o obchodních korporacích, podle které „usnesení shromáždění delegátů není neplatné jen z toho důvodu, že (…) delegát jedná v rozporu s usneseními členů zařazených do volebního obvodu, za který byl zvolen“.

To však neznamená, že delegát není při výkonu funkce nikomu odpovědný. Zvolený delegát je především odpovědný vůči členům zařazeným do příslušného volebního obvodu, kteří jej mohou kdykoliv odvolat. V případě nesplnění povinnosti mohou (a měly by) členové požadovat po delegátovi vysvětlení jeho odlišného postupu a případně jej odvolat z funkce delegáta. Zároveň pak nelze opomenout obecný následek porušení zákonné povinnosti, a to povinnost nahradit škodu. Vznikne-li v důsledku delegátova porušení povinnosti jednotlivým členům jakákoliv škoda, bude delegát povinen tuto škodu nahradit. Mezi vznikem škody a porušením povinnosti delegáta nicméně musí existovat příčinná souvislost, což může být problematické prokázat. Pokud by totiž případné odlišné hlasování delegáta nebo neinformování členů družstva nemělo na konečný výsledek žádný vliv, nebyla by příčinná souvislost dána a případná žaloba by nebyla úspěšná. Pro případné zpracování a podání žaloby na náhradu škody si Vám dovoluji doporučit vyhledat individuální právní pomoc advokáta.

Odpověď - 3. část

Pokud jde o Váš druhý dotaz týkající se samosprávy bytového družstva, předně uvádím, že samospráva je organizační jednotkou bytového družstva, ve které se organizují členové družstva zejména za účelem efektivního výkonu svých členských práv a povinností. Samospráva má praktický příklad zejména u velkých bytových družstev, jejichž nemovitý majetek spočívá ve více bytových domech. Účel a význam samosprávy je tedy obdobný jako v případě shromáždění delegátů. Dle zákona se však nejedná o organizační jednotku totožnou s volebním obvodem. 

Rovněž jako v případě shromáždění delegátů, i v případě samosprávy je její zřízení nepovinné a záleží na jednotlivých družstvech, zda samosprávu zřídí či nikoliv. Zřídí-li bytové družstvo samosprávu podle tohoto zákonného ustanovení ve svých stanovách, je nezbytné ve stanovách také podrobněji určit organizaci a činnost samospráv, neboť zákon o obchodních korporacích takovou úpravu neobsahuje.

Zákon o obchodních korporacích výslovně stanoví, že rozhodne-li se bytové družstvo zřídit samosprávu, musí stanovy obsahovat také okruh působnosti samosprávy, podrobnější pravidla organizace a činnosti samospráv, zejména zařazení členů do jednotlivých samospráv, a zda si členové zařazení do jednotlivých samospráv mohou jmenovat orgány bytového družstva, které zajišťují činnost samospráv, a pravomoc a působnost těchto orgánů.

Ze shora uvedeného vyplývá, že odpověď na dotaz, zda jsou ustanovení zákona o obchodních korporacích o členské schůzi platná i pro schůzi samosprávy předmětného bytového družstva či nikoliv, patrně nalezneme ve stanovách předmětného bytového družstva. Jelikož tyto stanovy nemám k dispozici, nejsem schopen tuto odpověď poskytnout. V tomto směru si Vás dovolím odkázat přímo na advokáta, který Vám se znalostí znění těchto stanov odpověď poskytne.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zničené dokumenty k převodu družstevního podílu do OV

Rodiče na nás před lety převedli družstevní podíl. V roce 1994 celý dům podával výzvu k převodu bytu do vlastnictví a družstvo tuto výzvu akceptovalo, k převodu však nedošlo. Poté na nás rodiče v roce 2002 převedli družstevní podíl, avšak akceptaci výzvy i jiné dokumenty (jako předpisy nájemného apod.,) které se vztahovaly k nim, zničili. Je prosím nějaká možnost, jak dokázat, že výzva byla řádně podána? Bohužel aktuálně nemáme nic v ruce. Tenkrát jsme byli velmi mladí, abychom na to mysleli, a rodiče nebyli v této otázce dostatečně znalí. Podobný problém řeší i moje kamarádka, koupila kdysi družstevní podíl, avšak vůbec neví, zda původní majitel výzvu podal, snažila se ho dohledat, ale ten již zemřel. Družstvo vyžaduje originál dokumentu, nahlédnout do spisové agenty vztahující se k bytu ji nenechá. Chtěla bych se zeptat, zda je toto nějak ošetřeno.

Na úvod je třeba upozornit, že i v dnešní době stále existuje několik typů družstev, jejichž právní úprava nebyla a není totožná. Jedná se o stavební bytová družstva (SBD), lidová bytová družstva (LBD) a tzv. nová družstva. Povinnost družstva převést družstevní byt do vlastnictví člena bytového družstva na základě jeho výzvy se poté vztahuje pouze na SBD a LBD a jejich právní nástupce. To nevylučuje, aby ostatní družstva převáděla byty do vlastnictví členů, děje se tak ovšem „dobrovolně“ na základě rozhodnutí družstva a za podmínek ve stanovách.

Jelikož ve Vašem dotazu zmiňujete výzvu a vznik nároku na převod družstevního bytu, budu dále vycházet z toho, že se Vašem případě jedná o SBD, LBD nebo jejich právní nástupce. Pokud by taková výzva k prodeji byla učiněna v jiném družstvu, neměla by totiž za následek vznik povinnosti družstva byt převést.

Z Vašeho dotazu vyplývá, že výzva měla být družstvu doručena v roce 1994. Podle tehdy účinného zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, bylo možno výzvu učinit v období od 1. 5. 1994 do 30. 6. 1995. Pokud by byla výzvu družstvu doručena od 1. 1. 1994 do 30. 4. 1994, neměla by za následek vznik nároku na převod bytu. Tato lhůta měla povahu hmotněprávní, tj. bylo nutné v této lhůtě skutečně výzvu družstvu doručit. Zároveň se jednalo o tzv. prekluzivní lhůtu, což znamená, že pokud nebyla ve stanovené lhůtě výzva družstvu doručena, nárok nevznikl. Po marném uplynutí této lhůty již nebylo možné ji učinit dodatečně. Nárok je zároveň zachován i v případě, pokud výzvu učinil právní předchůdce. Pokud nárok na převod družstevního bytu členovi vznikl, bylo následně družstvo povinno byt členovi (nájemci bytu) převést. Pro splnění této povinnosti zákon stanovil lhůtu, která byla opakovaně prodlužována a v současné době bude končit 31. 12. 2020.

Z uvedeného vyplývá, že pro vznik nároku na převod družstevního bytu je skutečně stěžejní doložit, že výzva byla řádně a včas učiněna. S ohledem na dobu, která již uběhla, a případné převody nebo přechody družstevních podílů, je bohužel časté, že doklady již nelze dohledat. Člen družstva bohužel nemá žádný právní nárok na nahlédnutí do spisu vztahujícímu se k bytové jednotce. To nicméně nevylučuje, aby tento spis družstvo zpřístupnilo dobrovolně. Tuto otázku by případně bylo možné zařadit na program členské schůze, kontaktovat kontrolní komisi nebo dokonce iniciovat změnu představenstva, které by poté mohlo být vstřícnější. Striktně vzato však zákon družstvu nepředepisuje povinnost Vám zpřístupnit spisovou agendu vztahující se k bytu.

Pokud byste družstvo zažalovali na uzavření smlouvy na převod bytové jednotky, v soudním sporu by se problematika vzniku nároku řešila jako tzv. předběžná otázka. Soud by zároveň mohl družstvu uložit, aby doklady předložilo. Pokud by však družstvo doklady nevydalo, např. proto, že je po tak dlouhé době již nemá k dispozici, neunesli byste důkazní břemeno a žaloba by byla zamítnuta.

I pokud by nebylo možné prokázat existenci nároku, tj. včasné doručení výzvy, nic družstvu nebrání, aby na Vás byt převedlo „dobrovolně“. Pro úplnost si poté dovoluji upozornit, že předpokladem pro jakékoli převody bytových jednotek v domě je jejich předchozí vymezení jako samostatné nemovité věci (věci v právním slova smyslu).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Trvalé bydliště jinde než v družstevním bytě

Jsem majitelkou bytového podílu v družstvu o 6 bytových jednotkách. V bytě bydlí moje maminka a já tam mám trvalé bydliště. Fakticky však bydlím v domě na venkově. Ráda bych si změnila trvalé bydliště do venkovského domu, ale mám obavy, abych tím neohrozila své členství v bytovém družstvu a nepřišla o družstevní byt. Dům byl kdysi stavěný svépomocí a má příjem z prodejny, která je v suterénu domu.

Dovolte mi v prvé řadě uvést, že místem trvalého pobytu (v běžné řeči často známém pod pojmem trvalé bydliště) se dle ust. § 10 zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, ve znění pozdějších předpisů rozumí adresa pobytu občana v České republice, která je vedena v základním registru obyvatel. Místo trvalého bydliště má tedy pouze evidenční charakter kvůli potřebám veřejné správy.

Práva a povinnosti spojená s družstevním podílem vyplývají ze skutečnosti, že jste členkou bytového družstva. Právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu je poté pouze jedno z práv, která jsou s Vaším členstvím spojena. Skutečnost, že v bytě nebydlíte, není v tomto ohledu relevantní, resp. skutečnost, zda byt osobně užíváte, nemá na trvání členství žádný vliv. Ukončit členství v družstvu lze pouze za podmínek stanovených v zákoně (např. převodem družstevního podílu).

Změna trvalého pobytu na Vaše členství v bytovém družstvu tedy nebude mít žádný vliv.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Stanovy BD a prodej půdních prostor

Stanovy našeho bytového družstva uvádějí, že rozhodnutí o prodeji nebo jiných dispozicích s nemovitostmi, ve kterých jsou byty, nebo s byty může členská schůze přijmout jen po předchozím písemném souhlasu všech členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodnutí týká, což v zásadě odpovídá § 751 NOZ. Vykládáte prosím toto ustanovení našich stanov tak, že se vztahuje i na prodej půdních prostor domu? Jde sice o část nemovitosti/domu, v němž jsou družstevní byty, ale na samotné půdě žádné byty nejsou.

Vámi uvedený výňatek stanov bytového družstva upravuje způsob, jakým může dojít k prodeji či k jiné dispozici s nemovitou věcí, ve které se nacházejí byty ve vlastnictví Vašeho bytového družstva. Vzhledem k tomu, že půdní prostory domu představují součást takovéto nemovitosti, dojdeme výkladem k závěru, že i k prodeji této části (bez ohledu na skutečnost, že na samotné půdě žádné byty nejsou) musí být dodržen postup, který je uveden ve Vámi zaslaném výňatku stanov.

K tomuto si ještě dovolím obecnější poznámku, že pojem „družstevní byt“ je legislativní zkratka, pod kterou jsou dle zákona zahrnuty jak družstevní byty, tak družstevní nebytové prostory (srov. ust. § 729 zákona o obchodních korporacích). Jestliže tedy ust. § 751 zákona o obchodních korporacích hovoří o omezení při převodu družstevních bytů, rozumí se tím automaticky i družstevní nebytové prostory.

Zcela na okraj si poté dovoluji upozornit, že půdní prostory, pravděpodobně tedy společná součást domu, nejsou samostatnou nemovitou věcí. K převodu vlastnického práva by tedy bylo nezbytné nejdříve tyto prostory vymezit jako samostatné jednotky (samostatné nemovité věci).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Neodtékající odpad, kdo bude platit opravy?

Bydlím v družstevním domě a vlastním družstevní podíl. Problém je s neodtékajícím odpadem. Již 2x byl strojně čištěn, odmontován záchod, vyčištěno potrubí v zemi. Nyní zase neodtéká. Zatím jsem nic nemusel hradit. Budu muset v plné výši uhradit inspekci kamerou, případně vybourání odpadu? Bydlím ve sníženém patře, bylo by nutné rozbít podlahy v bytě a asi se na nějakou dobu odstěhovat.

Předně si dovolím uvést, že v souvislosti s předmětným družstevním bytem vystupujete jako nájemce tohoto bytu, kdy vlastníkem, tedy pronajímatelem je pak samotné bytové družstvo. K tomu je předně nutno uvést, že obecně se pro nájem družstevního bytu použijí ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, která upravují nájem bytu. Část právní úpravy lze taktéž nalézt v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech.

Podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu (tj. s nájmem družstevního bytu) dále stanovují jednak stanovy družstva, jednak nájemní smlouva. Ani nájemní smlouva, ani stanovy družstva však nemohou členovi družstva v souvislosti s nájmem družstevního bytu ukládat povinnosti nad rámec zákona nebo zkracovat kterékoliv nájemcovo právo související s nájmem bytu; k opačným ujednáním by se nepřihlíželo. Vzhledem k tomu, že obsah těchto dokumentů mi není znám, budu ve své odpovědi vycházet ze zákonné úpravy.

Dle ust. § 2257 občanského zákoníku má pronajímatel udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a nájemce má provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Toto ustanovení je pak provedeno nařízením vlády č. 308/2015 Sb., které rozvádí jednotlivé druhy běžné údržby a drobných oprav.

Nařízení ve svém ust. § 2 za běžnou údržbu považuje udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Dle tohoto ustanovení má jít mj. právě i o čištění zanesených odpadů, a to až ke svislým rozvodům. Vzhledem k tomu, že jste doposud za čištění odpadu nemusel nic platit, tak buď stanovy družstva či nájemní smlouva obsahují pro Vás příznivější právní úpravu než zmíněné nařízení, nebo se tak stalo dobrovolně ze strany bytového družstva. Případně po Vás družstvo stále může úhradu požadovat.

Co se týká případného vybourání odpadu, zde se již jistě nejedná o běžnou údržbu ve smyslu výše zmíněného ustanovení, a Vy tak nejste povinen tuto opravu hradit. Na úhradě nákladů se nicméně budete podílet poměrně jako člen družstva, příp. úhrada proběhne z úspor družstva určených pro tyto účely.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Propojení dvou bytů a převod dalšího družstevního podílu

Může člen BD nabýt převodem další členský podíl v družstvu od jiného člena, navíc hlavním důvodem je následná žádost o vybudování průchodu mezi těmito byty. Jedná se o společnou část domu? Zákon o korporacích v ust. § 736 odst. 1 stanoví, že převoditelnost družstevního podílu nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov bytového družstva pro přijetí za člena bytového družstva. Toto ustanovení tak navazuje na ust. § 599 ZOK a zároveň je ustanovením speciálním k § 600 ZOK, ten se však u bytových družstev nepoužije. Zároveň však stále platí, že podíl lze převést jen na osobu, která splňuje předpoklady určené zákonem a stanovami pro to, aby se mohla stát členem družstva. Splňuje-li potenciální nabyvatel družstevního podílu podmínky pro přijetí za člena bytového družstva, nemůže již družstvo do převodu nijak zasahovat. Ve stanovách našeho družstva podle ZOK s převodem na stávajícího člena nebylo uvažováno, neboť by se pak jednalo o tzv. investiční byt. Vycházeli jsme z toho, že současný člen má uspokojenou bytovou potřebu, ve stanovách máme ošetřen jen podnájem bytu v případě, že člen v bytě nebydlí. Pokud navíc nabyvatel již dopředu avizuje, že ho k tomu vede jen propojení těchto dvou bytů dveřmi (jedná se o vedlejší byt), přitom by se jednalo o zásah do společných částí domu, dle zásad pro provádění oprav a údržby v návaznosti na stanovy našeho družstva vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, a dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu jsou definovány jako společná část domu, navíc touto změnou nebude dosáhnuto účelnějšího využití bytového prostoru členy domácností (jedná se o propojení dvou bytů 2+1), je naše stanovisko, že představenstvo budoucí žádost neschválí a následně i členská schůze, správný? Převodce na nabyvatele chce převod uskutečnit do 30. 9. 2019, proto budeme moc vděčni za rychlou právní pomoc.

Co se týče první části Vašeho dotazu, sami v něm správně uvádíte, že zákon o obchodních korporacích zakazuje jakkoliv omezit či vyloučit možnost převodu družstevního podílu. Zároveň však platí, že ho lze převést jen na osobu, která splňuje předpoklady určené zákonem a stanovami pro to, aby se mohla stát členem družstva. Splňuje-li potenciální nabyvatel družstevního podílu podmínky pro přijetí za člena bytového družstva, nemůže již družstvo do převodu nijak zasahovat.

Otázka následného vybudování průchodu mezi těmito byty se však již výše uvedeného netýká. Předně považuji za důležité poukázat na skutečnost, že vlastníkem těchto bytů je družstvo. Na úpravu právních vztahů mezi členem a družstvem ve vztahu k úpravám bytu a domu se pak uplatní pravidla o nájmu bytu uvedená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

Občanský zákoník stanovuje, že nájemce může provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu pouze na základě souhlasu pronajímatele. V případě, že by například ve stanovách družstva nebyla uvedena odchylná úprava, bez výše uvedeného souhlasu družstva stavební úpravy provést nelze. Pokud by však byly zmíněné stavební úpravy provedeny i bez souhlasu družstva, mohlo by družstvo jakožto pronajímatel požadovat, aby byla stavební úprava odstraněna a věc vrácena do původního stavu, případně by bylo možno uvažovat i o vyloučení člena z družstva pro hrubé porušení jeho povinností (srov. ust. § 734 odst. 1 písm. a) ZOK).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Možnosti převodu podílů družstevních bytů

Lze převod družstevního podílu v bytovém družstvu provést také darovací smlouvou podle ustanovení občanského zákoníku, jestliže lze převod provést kromě smlouvy o jeho převodu také jednoduchými prohlášeními převodce a nabyvatele? Druhý dotaz: Může člen bytového družstva pořídit o svém družstevním podílu v tomto družstvu závěť – odkaz v závěti, dodrží-li ustanovení občanského zákoníku, zejména o nepominutelném dědici a ustanovení zákona o obchodních korporacích o přechodu družstevního podílu a stanov družstva o tom, kdo může být členem bytového družstva? Tyto otázky zajímají v našem družstvu nejstarší členy (se společným členstvím a vdovce/vdovy), kteří by rádi uspořádali někdy složité vztahy v rodinách, aby docílili např. toho, aby převodem družstevního podílu na jednoho z manželů nedošlo k tomu, že se tento podíl stane součástí společného jmění manželů.

Odpověď - 1. část

Právní úpravu převodu družstevního podílu nálezném v ust. § 599 a násl. a na ně navazujícím ust. § 736 zákona o obchodních korporacích, ze kterých se podává následující.

Družstevní podíl, který představuje souhrn majetkových i nemajetkových práv a povinností plynoucích z účasti člena v družstvu, je ve vlastnictví člena družstva. Člen družstva může se svým družstevním podílem v mezích zákona a v souladu se stanovami volně disponovat; především jej může převést, a to na kteroukoliv osobu splňující zákonem nebo stanovami stanovené podmínky pro členství. V případě bytových družstev přitom (oproti obecné úpravě družstev) zákon o obchodních korporacích zakazuje jakkoliv omezit či vyloučit možnost převést družstevní podíl. Zároveň však stále platí, že převést jen na osobu, která splňuje předpoklady určené zákonem a stanovami pro to, aby se mohla stát členem družstva. Splňuje-li potenciální nabyvatel družstevního podílu podmínky pro přijetí za člena bytového družstva, nemůže již družstvo do převodu nijak zasahovat.

V důsledku převodu družstevního podílu, s nímž je spojen družstevní nájem (právo na uzavření smlouvy o družstevním nájmu), dochází též k převodu všech práv a povinností s družstevním nájmem (právem na uzavření smlouvy o družstevním nájmu) spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči družstvu a družstva vůči převodci.

K převodu družstevního podílu vždy dochází na základě smlouvy uzavřené mezi převodcem a nabyvatelem, přičemž se může jednat smlouva darovací (ve smyslu ust. § 2055 a násl. občanského zákoníku), kupní (ve smyslu ust. § 2079 a násl. občanského zákoníku) či směnnou (ve smyslu ust. § 2184 a násl. občanského zákoníku). Pouhé prohlášení smluvních stran o převodu podílu pro převod nestačí; účel tohoto prohlášení je jiný (k tomu níže).

Odpověď - 2. část

Smlouva o převodu podílu je mezi stranami účinná od okamžiku jejího uzavření, nesjednají-li si smluvní strany účinnost pozdější. Ve vztahu k bytovému družstvu nastávají účinky převodu doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu, ledaže smlouva určí účinky později; tytéž účinky jako doručení smlouvy má rovněž doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy.

Jakkoliv zákon pro smlouvu o převodu družstevního podílu nestanovuje žádnou konkrétní formu, s ohledem na dikci zákona ohledně účinnosti smlouvy (zejm. z toho, že smlouva musí být „doručena“ bytovému družstvu) někdy právní nauka dovozuje, že smlouva o převodu družstevního podílu musí mít písemnou formu. Tento názor však nesdílím a domnívám se, že v souladu s dosavadní ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu může být smlouva o převodu podílu uzavřena i ústně.

Právě na tyto případy, kdy je smlouva o převodu uzavřena v ústní formě, zákon pamatuje tím, že její účinnost vůči družstvu váže na doručení (písemného) prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy. Potvrzení tak není smlouvou, tedy závazkem smluvních stran o vzájemných právech a povinnosti ohledně převodu družstevního podílu, ale toliko důkazem o jejím uzavření.

Co se týče dalších náležitosti smlouvy o převodu družstevního podílu, z ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu se podává, že taková smlouva musí (vedle náležitostí stanovených pro konkrétní smluvní typ) obsahovat identifikaci smluvních stran a bytového družstva, k němuž se převáděná členská práva a povinnosti vztahují, určení (rozsahu) převáděných práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, určení, zda jde o převod úplatný či bezúplatný, a v případě úplatnosti převodu rovněž stanovení ceny nebo způsobu jejího určení.

Odpověď - 3. část

Stejně jako shora uvedenou právní úpravu, rovněž právní úpravu přechodu družstevního podílu nalezneme v zákoně o obchodních korporacích. Základem této úpravy je ust. § 42, podle kterého platí, že smrtí člena družstva přechází družstevní podíl na jeho dědice; vyloučení nebo omezení přechodu podílu v bytovém družstvu se přitom zakazuje. Družstevní podíl tedy může být předmětem dědictví.

V důsledku přechodu podílu přechází na dědice veškerá práva a povinnosti plynoucích z účasti v družstvu. Jelikož podle zákona o obchodních korporacích jsou práva a povinnosti spojená s užíváním družstevního bytu, nebo práva a povinnosti spojená s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, současně právy a povinnostmi plynoucí z členství, přecházejí i tato práva a povinnosti bez dalšího na dědice družstevního podílu. Dědic tedy vstoupí do všech práv zůstavitele s tím, že podle obecné úpravy na něj přechází taktéž veškeré případné dluhy zůstavitele, např. pohledávky bytového družstva.

Pokud jde o dědické tituly, použije se obecná právní úprava, podle které se dědí na základě dědické smlouvy, ze závěti nebo podle zákona; tyto tituly přitom mohou stát vedle sebe.

Pokud jde o závěť, jedná se o odvolatelný projev vůle, kterým zůstavitele pro případ své smrti kterým zůstavitel povolává jednu nebo více osob za své dědice (ustanovuje jí právo na podíl na jeho pozůstalosti), příp. zřizuje odkaz. Odkaz zřídí zůstavitel tak, že nařídí určité osobě (dědici), aby odkazovníkovi vydala předmět odkazu; předmětem odkazu může být též družstevní podíl. Tímto způsobem tedy může zůstavitel určit, na koho přejde družstevní podíl po jeho smrti.

Výjimku ze shora uvedeného však představuje situace, kdy byl družstevní podíl součástí smrtí zaniklého společném jmění manželů. V takovém případě přechází družstevní podíl na pozůstalého manžela. Ostatním případným dědicům nevzniká žádný nárok vztahující se k právu nájmu družstevního bytu nebo k právu na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Současně však se toto právní nástupnictví pozůstalého manžela, vzhledem k ostatním dědicům, zohlední při vypořádání dědictví.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví

Koupili jsme družstevní byt a měli jsme zájem jej převést do OV. Jak jsem zjišťoval na SBD, tak předchozí majitel vlastnil a zaplatil si za smlouvu o smlouvě budoucí ve smyslu převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Nicméně předchozí majitel (rodiče) již nežijí a dcera, která nám družstevní byt prodala, tvrdí, že tuto smlouvu u sebe nemá. SBD mi tvrdí, že pokud jim nedonesu nebo se nedostanu já k originálu, tak není možné převod realizovat. Chci se tedy jenom zeptat, je tomu skutečně tak, nebo lze nějakým způsobem oponovat SBD dle platného zákona, a vymoci si tedy možnosti převodu?

Jak je Vám jistě známo, v případě družstevního bydlení nevlastní člen družstva přímo byt, ale pouze podíl v takovém družstvu, se kterým je spojeno právo na nájem družstevního bytu. Vlastníkem družstevního bytu je samo bytové družstvo, které jej pronajímá tomuto členovi.

Žádné ze zákonných ustanovení členovi družstva nezakládá nárok na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví. Je tedy na vůli konkrétního družstva, zda bude souhlasit s převodem družstevního bytu do vlastnictví. Udělení souhlasu konkrétně spadá do působnosti členské schůze složené ze všech členů družstva.

Jakmile členská schůze jednou vysloví s převodem souhlas a dojde k dalším krokům, které mají nevratné právní účinky (např. uzavření smlouvy o smlouvě budoucí), nelze vzít tento souhlas zpět či jej změnit, příp. jakkoliv jinak podmiňovat. Pokud však tyto účinky pominou (např. není-li smlouva naplněna; k tomu viz níže), souhlas s převodem na konkrétní osobu již změnit či zrušit lze.

Z toho, co ve svém dotazu uvádíte, v předmětné situaci došlo k tomu, že bytové družstvo uzavřelo smlouvu o smlouvě budoucí, ve které se zavázalo uzavřít smlouvu, na základě které dojde k převodu družstevního bytu do vlastnictví Vašich rodičů.

Podle obecné právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí platí, že zavázaná strana (zde družstvo) je bezodkladně po vyzvání druhou stranou povinna uzavřít budoucí smlouvu; k vyzvání musí dojít v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku. Nesplní-li zavázaná strana svou povinnost, může se oprávněná strana domáhat uzavření smlouvy soudní cestou.

K zániku smlouvy o smlouvě budoucí dochází podle zákona ve dvou případech, a to buď nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, nebo změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Obecně smlouva o smlouvě budoucí nezaniká smrtí jedné ze stran, neujedná-li si to stran či neplyne-li to z jejich dohody.

Odpověď – 2. část

Pokud jde o posouzení práva a povinností jednotlivých stran v konkrétním případě, musím předně uvést, bez bližší znalosti přesného znění předmětné smlouvy o smlouvě budoucí bohužel nedokáži posoudit, zda stále smlouva trvá. Za předpokladu, že by smlouva stále trvala, družstvo by stále tížila smluvní povinnost uzavřít na vyzvání oprávněné strany smlouvu o převodu družstevního bytu do vlastnictví oprávněné osoby. Právo ze smlouvy o smlouvě budoucí by však svědčilo pouze oprávněné osobě.

Pokud by smlouva o smlouvě budoucí přecházela na dědice Vašich rodičů, kterým by byla zřejmě Vaše sestra, pak by osobou oprávněnou požadovat smlouvu o převodu družstevního bytu byla sestra. Na tom nic nemění ani skutečnost, že na Vás dcera převedla družstevní podíl, neboť v souvislosti s převodem podílu nedochází též k postoupení práv ze smlouvy o smlouvě budoucí. Na dceru by však mohl být duševní byt převeden pouze s Vaším souhlasem, neboť dle zákona o obchodních korporacích bytové družstvo nemůže převést vlastnické právo k družstevním na osobu rozdílnou od nájemce družstevního bytu, ledaže s převodem tento nájemce souhlasí.

Domnívám se však, že Vaším úmyslem je nabýt vlastnické právo k družstevnímu bytu osobně, nikoliv, aby jej nabyla sestra. V takovém případě přichází v úvahu jednak postoupení práva ze smlouvy o smlouvě budoucí na Vaší osobu (otázkou bude, zda se nejedná o takovou změnu okolností, která zapříčiňuje zániku smlouvy), jednak možnost převést vlastnické právo nezávisle na dřív uzavřené smlouvě o smlouvě budoucí. Na tomto místě však považuji za nezbytné uvést, že takový převod je podmiňován souhlasem členské schůze /který nemusí být dán) a zároveň k němu může dojít pouze po zániku právě této smlouvy, ke kterému by mohlo dojít (vedle shora uvedených) dohodou družstva a oprávněné osoby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Prezenční listina součástí schůze BD?

Neměla by být součástí zápisu členské schůze bytového družstva na webu družstva též prezenční listina?

Zákon o obchodních korporacích obecně stanoví povinnost, že svolatel členské schůze (bytového) družstva je povinen pořídit o jejím průběhu zápis. Svolatel nemusí zápis vyhotovovat osobně, avšak musí zajistit jeho vyhotovení. V zápise musí být přesně specifikováno, jaká rozhodnutí byla přijata, tím způsobem, že u každého konkrétního usnesení bude zvlášť uvedeno, kolik členů družstva bylo jednání přítomno a kolik hlasů bylo pro, popřípadě proti jeho přijetí. Vznesli-li členové proti přijatým usnesením námitky, musí být i ty v zápise zachyceny.

Zákon výslovně nevyžaduje, aby byla vyhotovena prezenční listina, kterou podepíší přítomní členové družstva. Namísto toho jako povinnou přílohu zápisu označuje seznam členů družstva s vyznačením nepřítomných. To však neznamená, že bude-li jako příloha k zápisu o průběhu jednání členské schůze připojena prezenční listina podepsaná přítomnými, nepůjde o postup v rozporu se zákonem, neboť účelu zákona (tj. zjištění osob, které byly jednání členské schůze přítomni) bude nepochybně dosaženo. Vedle seznamu členů (či prezenční listiny) je povinnou přílohou zápisu taktéž pozvánka a podklady, které byly k projednávaným záležitostem předloženy.

Zápis z členské schůze musí být vyhotoven nejpozději do 15 dnů ode dne konání členské schůze; ode dne zveřejnění pak může každý člen právo na vydání kopie zápisu, a to včetně všech příloh. Smyslem zákona v tomto případě je, aby se člen mohl (relativně) bezprostředně po konání členské seznámit s průběhem členské schůze, a to mimo jiné i proto, aby člen měl dostatečný časový prostor pro posouzení, zda se bude dovolávat neplatnosti přijatých usnesení.

Na rozdíl od pozvánky na členskou schůzi zákon o obchodních korporacích neukládá bytovému družstvu, aby uveřejňoval zápis z jednání členské schůze na internetových stránkách, potažmo na informační desce. Je otázkou, zda lze takovou povinnost mohou svolateli uložit stanovy či členská schůze prostřednictví usnesení. Domnívám se, že s ohledem na zásadu informovanosti by tomu nemělo nic bránit, přičemž ve světle shora uvedeného účelu zákona by přitom měl být zápis zveřejňován včetně příloh. Bez znalosti všech specifik nedokáži posoudit, zda v předmětném případě taková smluvní povinnost existuje.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Družstvo odmítá převzít odpovědnost za plísně v bytě

Družstevní byt - domek - jsme přejímali v roce 2012 a již příštího roku se objevovala plíseň kolem oken i na stropě. Bylo nám řečeno, že málo větráme. Větralo se a topilo jako o závod, ale situace se nezměnila. Dali jsme si vypracovat zprávu inspektorkou nemovitostí, našla zde závady, ovšem zhotovitel je odmítl opravit, i když trvala záruka. Protože situace byla stále stejná, donutili jsme družstvo stálými upomínkami dát vypracovat posudek. Byly provedeny veškeré zkoušky termovizí atd. Jediné, co nebylo, byla kontrola vlhkosti. Přístroj nám byl umístěn v pokoji na skříň na 14 dní, po měsíci se po něm nikdo nesháněl, takže jsme volali předsedu a po 6 týdnech byl přístroj odnesen. K našemu překvapení ve zprávě byly sice shledány konstrukční závady shodné se zprávou inspektorky, ale přístroj prý neměřil - asi "byl vypnut". Nebyla to pravda, ale družstvo se tímto stále bránilo a nakonec nám nabídlo smlouvu o postoupení, tedy abychom se se zhotovitelem soudili sami a podepsali, že pokud neuspějeme, nemáme další požadavky vůči družstvu. Na radu právníka jsme tuto smlouvu odmítli. Situace přetrvává, takže jsme dali na vlastní náklady vypracovat soudní znalecký posudek, který potvrzuje již uvedené závady a kromě toho potvrzuje, že závady jsme si nemohli způsobit sami. I tak družstvo odpovědnost odmítá, takže jediná možnost je provést opravy na vlastní náklady. Při vstupu do družstva jsme zaplatili třetinu ceny domku, teď už 6 let splácíme a dalších 250 000 Kč, na opravu prostě nemáme. Jak se můžeme bránit?

Předně si dovolím uvést, že v případě družstevního bytu nejste vlastníkem předmětného bytu, ale nájemcem družstevního bytu. Pokud jde o možnosti, které Vám náleží jako nájemci, je předně nutné uvést, že obecně se pro nájem družstevního bytu se použijí družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu.

Podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu (tj. s nájmem družstevního bytu) dále stanovují jednak stanovy družstva, jednak nájemní smlouva. Ani nájemní smlouva, ani stanovy družstva však nemohou členovi družstva v souvislosti s nájmem družstevního bytu ukládat povinnosti na rámec zákon nebo zkracovat kterékoliv nájemcovo právo související s nájmem bytu; k opačným ujednáním by se nepřihlíželo.

Zároveň je však možné, že předmětné dokumenty obsahují odchylnou úpravu ve prospěch nájemce. Z toho důvodu Vás předně odkazuji na tyto dokumenty, které by měly obsahovat úpravu vzájemných práv a povinností souvisejících s objevivší se vadou poškozením nebo vadou bytu (plíseň a jí způsobující konstrukčních nedostatky bytu představují vadu bytu). Nestanoví-li stanovy či nájemní smlouva práva a povinnosti odlišně od zákona, použije se obecná právní úprava.

V tomto ohledu pak musím uvést, že ačkoliv došlo ke vzniku nájmu před účinností „nového“ občanského zákoníku, řídí se nájem právě tímto zákonem, avšak s výjimkou práv a povinností vzniklých před účinností tohoto zákona (tj. před 1. 1. 2014). Vzhledem k tomu, že v předmětném případě se vady bytu objevily již v roce 2013, posoudí se práva a povinnosti souvisejících s odstraněním těchto vad podle občanského zákoníku z roku 1964 účinného do 31. 12. 2013.

Občanský zákoník z roku 1964 obecně stanovil pronajímateli bytu povinnost udržovat po celou dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, s níž úzce souvisí povinnost pronajímatele odstranit jakékoliv právní či faktické vady a poškození bytu, které nezpůsobil nájemce v důsledku poručení své povinnosti.

Odpověď - 2. část

Pronajímatel však může jenom těžko zajistiti odstranění jakýchkoliv vad či poškození, nebude-li o nich vědět. Z toho důvodu tíží pronajímatel povinnost oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel a umožnit jejich provedení. Důsledkem nesplnění této povinnosti je jednak ztráta práva na odstranění vady pronajímatele, jednak možný vznik odpovědnosti za škodu vzniklou pronajímateli.

Poté, co nájemce splní svou oznamovací povinnosti, je pronajímatel povinen odstranit závadu bránící řádnému užívání bytu. Neučiní-li tak pronajímatel, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů.

Jakkoliv z vašeho dotazu vyplývá, že jste předmětné vady bytovému družstvu oznámila, nelze najisto postavit, že jste tyto vady oznámila včas. Za předpokladu včasného splnění vaší oznamovací povinnosti by bytovému družstvu vznikla povinnost odstranit oznámené vady s tím, že v důsledku jejího nesplnění byste po předchozím upozornění mohla závady odstranit a žádat po bytovém družstvu náhradu účelně vynaložených nákladů. Na tomto místě si Vás zároveň dovoluji upozornit na skutečnost, že právo na náhradu nákladu je nutné uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu po provedení změn; není-li právo na náhradu uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad, pak toto právo zanikne.

Pokud jde na právo na samotné odstranění vady, k tomu si dovolím uvést, že nedošlo-li do dnešního dne k jeho uplatnění, může být toto právo již promlčeno. Uvedené nároky je totiž nutné uplatnit v zákonem stanovené tříleté lhůtě, která běží ode dne, kdy mohlo být právo uplatněno poprvé u soudu či jiného orgánu veřejné moci.

Obecně lze právo prvně uplatnit v den splatnosti dluhu. Není-li splatnost dluhu určena, lze o splnění dluhu dlužníka požádat kdykoliv. V takových případech se za dne rozhodný pro počátek běhu promlčecí lhůtě považuje ten den, který následuje po vzniku práva. Vzhledem k tomu, že jste předmětnou vadu u bytového družstva vytkla již v roce 2013, právo požadovat její odstranění Vám vzniklo již v roce 2013 a nyní (v roce 2016) je již promlčené.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Bydlení členů domácnosti v bytě, jehož nejsou majiteli, a požadavky bytového družstva

Nejsem majitelem, ale členem BD. V bytě nebydlím, ale mám tam matku a bratra. SBD se mnou chce sepsat smlouvu, ve které bude, že byt obydluje matka a bratr. Po každém chce číslo OP a trvalé bydliště. Dále pak každý z nich má zaplatit poplatek 1200 Kč. Má na tohle vše SBD právo?

Úvodem si dovoluji zmínit, že vzhledem k tomu, že neznám veškerá podstatná specifika dané situace, zejména pak znění vaší nájemní smlouvy či stanov bytového družstva, budu se ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy.

Podle zákona o obchodních koroboracích má člen bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou, pokud splňuje ostatní podmínky podle zákona o obchodních korporacích a stanov družstva, s tím, že pravidla nájmu družstevního bytu se řídí obecnou úpravou nájmu bytu obsaženou v občanském zákoníku.

Nájemní smlouvou se pronajímatel (bytové družstvo) zavazuje přenechat nájemci (členovi družstva) k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti (družstevní) byt a nájemce se zavazuje za to platit nájemné. Pokud nájemce v pronajímaném bytě sám trvale bydlí, může s ním tento byt (jako člen jeho domácnosti) obývat kdokoliv; nájemce má pouze povinnost informovat pronajímatel o počtu osob, které v bytě trvale bydlí.

Nájemce může zároveň pronajímaný byt (nebo jeho část) podnajmout třetí osobě; o podnájem přitom jde i tehdy, přenechá-li nájemce byt (jeho část) do užívání jinému, aniž by za to získal od této osoby protiplnění.

Jestliže nájemce v domě sám trvale bydlí, může dát třetí osobě do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele; má pouze má pouze povinnost, oznámit pronajímateli, že se zvýšil počet osob trvale obývající byt. V případě, že nájemce v bytě sám nebydlí, může byt (nebo jeho část) podnajmout třetí osobě pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud nájemce takový souhlas od pronajímatele dostane, nic mu nebrání v tom, aby byt přenechal k užívání další osobě. Jestliže však takový souhlas nemá a žádá o něj, je dle mého názoru na dohodě pronajímatele a nájemce, za jakých podmínek bude takový souhlas dán, jsou-li takové podmínky v souladu se zákonem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Vypořádací podíl insolvenčnímu správci

Naše bytové družstvo řeší splacení družstevního podílu bývalé členky družstva insolvenčnímu správci. Naše bytové družstvo by podle nás mělo zaplatit vypořádací podíl podle stanov.  Argument protistrany ovšem je, že vypořádací podíl nelze oceňovat jeho účetní hodnotou, ale je třeba jej ocenit hodnotou tržní. To je částka asi pětinásobně vyšší. Vyplývá to prý z rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. března 2018, sp. zn. 27 Cdo 5168/2017, které bylo publikováno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu České republiky pod číslem 67/2019. Jak to tedy je? Mají přednost stanovy, nebo judikát?

Za účelem zodpovězení vašeho dotazu je nutné zabývat se (alespoň částečně) závazností soudních rozhodnutí v poměrech českého právního řádu. Český právní řád patří do tzv. kontinentálního právního systému, jenž je založený především na psaném právu. Práva a povinnosti jednotlivých subjektů stanovuje zákonodárce prostřednictvím psaných právních předpisů (zákonů, nařízení, vyhlášek apod.).

Úkolem soudů pak není právo vytvářet (jako v angloamerickém systému práva), ale nalézat jej. V poměrech České republiky jsou soudní rozhodnutí pouze aktem aplikace práva, kdy soudy podřazují konkrétní právní případ pod již existující právní normu, nikoliv aktem tvorby práva. Vedle závazného stanovení práva a povinností pro účastníky konkrétního právního případu přináší soudní rozhodnutí určitý obecný výklad již existující právní normy.

Na rozdíl od angloamerických právní kultury, ve které mají precedentních rozhodnutí normotvornou povahu a jsou obecně závazné, v našich poměrech neplatí, že by nižší soudy byly při svém rozhodování judikaturou vyšších soudů formálně vázány. České soudy se tak mohou od judikatury své a vyšších soudů odchylovat. To ostatně potvrzuje i znění Ústavy, podle kterého jsou soudci při svém rozhodování vázáni pouze zákonem, příp. zákony ústavními. To však neznamená, že by judikatura (a to především vyšších soudů) byla zcela irelevantní a existovala zde zcela bezvýhradná absence vázanosti soudní judikaturou.

Odpověď - 2. část

Jak jsem již předesílal výše, soudní rozhodnutí představují určitý výklad jednotlivých právních norem. S ohledem na zásadu právní jistoty, zásadu předvídatelnosti práva a princip legitimního očekávání pro adresáty práva, by tento již učiněný výklad však měl být východiskem pro rozhodování následujících případů stejného druhu, nedojde-li k následnému shledání dostatečných relevantních důvodů pro změnu judikatury. Soudce musí zvažovat, zda je dřívější judikatura na rozhodovanou kauzu aplikovatelná, zvážit použitelné právní principy, společenský vývoj apod.

Nejvyšší soud v tomto směru výslovně uvádí, že „i když právní názory, které Nejvyšší soud zaujal v jiných právních věcech, nejsou ex lege právně závazné (aplikovatelné) na případy s obdobným skutkovým či právním základem (…) je z povahy věci nezbytné, aby soudy nižších stupňů tento judikatorní posun ve své rozhodovací praxi reflektovaly a v případě, že takový právní názor nesdílejí, jej ve světle jimi pečlivě vyložené argumentace (kriticky) konfrontovaly a seznatelným způsobem (v odůvodnění písemného vyhotovení svého rozhodnutí) vyložily, proč se ve věci s obdobným skutkovým či právním základem nelze s předmětným judikátem ztotožnit.“

Jinde pak Nejvyšší soud uvádí, že „skutečnost, že soud bez vysvětlení pomine pro účastníka řízení příznivou judikaturu uveřejněnou ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek sama o sobě významně oslabuje přesvědčivost písemného vyhotovení jeho rozhodnutí. Jde též o jev, který oslabuje předvídatelnost soudního rozhodování a zejména v rozhodovací praxi odvolacích soudů jej nelze tolerovat.“

Mají-li tedy soudy nižších stupňů v obdobných věcech odlišný názor od dřívější judikatury Nejvyššího soudu, mohou se v takovém případě od judikatury Nejvyššího soudu odchýlit, ale jen za podmínky, že své rozhodnutí pečlivě zdůvodní, tj. z jakého důvodu se neztotožňují s právními závěry dřívějšího rozhodnutí Nejvyššího soudu a uvést k tomuto přesvědčivé argumenty. Pokud by tak neučinily, zakládala by taková skutečnost důvod k podání opravného prostředku.

Odpověď - 3. část

K danému tématu se pochopitelně vyjádřil rovněž Ústavní soudu, který (v souladu se shora uvedeným) sice připouští možnost nižších soudů odchýlit se od ustálené judikatury vyšších soudů, avšak takové odchýlení musí být v souladu s požadavkem na spravedlivý proces. Uvedené odchýlení tedy musí být řádně a fakticky i právně správně odůvodněno. Pokud se soudy odchýlí od ustálené rozhodovací praxe, aniž by dostatečným způsobem vyložily důvody, pro které ustálenou rozhodovací praxi odmítají, jedná se o projev „jurisdikční libovůle“ a rozhodnutí bude nutné chápat jako nezákonné, resp. protiústavní.

S ohledem na shora uvedené tak lze shrnout, že ačkoliv nemají v poměrech českého právního řádu soudní rozhodnutí precedenční povahu, soudy při výkladu práva (a tedy i jednotliví adresáti při aplikování) musí závěry dovozené ustálenou judikaturou respektovat.

Ve vztahu k předmětné situaci to znamená, že při určení výše vypořádacího podílu musí bytové družstvo (v souladu s výkladem Nejvyššího soudu) zásadně přihlédnout ke skutečné (tržní) hodnotě členského podílu bývalého člena družstva tak, aby mezi touto tržní hodnotou a výší vypořádacího podílu nebyly neodůvodněné rozdíly. Pro úplnost závěrem dodávám, že ačkoliv uvedený názor přijal Nejvyšší soud v režimu právní úpravy účinné do 31. prosince 2013, podaný výklad se dle mého názoru prosadí i v režimu současně účinné právní úpravy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Revize plynových rozvodů a povinnosti předsednictvba BD

Na schůzi k bodu o činnosti představenstva bytového družstva jsem vystoupil s výtkou o činnosti představenstva, potažmo předsedy BD, ohledně provádění revize plynových rozvodů v bytech členů BD, čímž dohází k ohrožení životů členů a jejich majetků, včetně majetku celého BD. Zmíněná revize nebyla v našem BD provedena více jak osm roků. Uvedl jsem, že představenstvo je povinno každé dva roky provádět revizi plynových rozvodů, tedy od plynoměru v daném bytě až po ventil na připojení plynového spotřebiče nájemníka. Nájemník je povinen, taktéž jednou za dva roky provést revizi plynu od ventilu k připojení, včetně jím používaného plynového spotřebiče tak, jak je to uvedeno v zákoně o povinnostech nájemníka. Dodal jsem, že mám o této revizi informace od předsedů a členů jiných BD včetně zápisů z ČS BD, kde v bodě o činnosti představenstva je uvedeno vše o provedené revizi plynových rozvodů včetně nákladů na tuto revizi. K mojí výtce se připojilo několik dalších nájemníků se stejnými informaci o provádění revize plynových rozvodů jiných BD, ovšem bez zájmu předsedy BD, který se během podaných připomínek vesele bavil se členy sedícími za předsednickým stolem. Na závěr řekl, že si máme přečíst zákony a že je naší povinností si veškerou revizi plynového rozvodu provádět sami na vlastní náklady. Provádět revizi plynových rozvodů v bytech BD není představenstvo BD povinováno. Chci vědět, ale nejen já, kdo má tedy provádět revizi plynových rozvodů v bytech BD. Ve stanovách BD není výslovně tato povinnost členům BD uvedena.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí stanov Vašeho BD budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se revizí plynových zařízení a spotřebičů.

Jelikož je vlastníkem bytového domu včetně bytových jednotek bytové družstvo, je povinno zajistit revizi a kontrolu plynových zařízení, a to podle vyhlášky 85/1978 Sb., o kontrolách, revizích a zkouškách plynových zařízení. Nicméně je nutné prověřit, zda nedošlo přenesení této povinnosti na nájemce např. z důvodu předání odběrného místa.

Jiná situace je pak revize a kontrola u plynových spotřebičů, kterou si provádí nájemci sami na vlastní náklady, kdy se jedná o běžnou údržbu bytu.

Doporučuji vyzvat představenstvo BD, aby splnili povinnosti vyplývající z předmětného vyhlášky s upozorněním, že jako členové voleného orgánu mají povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, a že tuto povinnost zřejmě porušují.

Dále vzhledem ke skutečnosti, že jsou členi představenstva voleni členskou schůzí, nabízí se možnost svolat členskou schůzi za účelem odvolání členů představenstva z funkce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Soudní spor o vlastnictví zvláštně zapsané v katastru nemovitostí

Jsem členem družstva, které vlastní více objektů, bytových i nebytových domů. U jednoho z nich (nebytové prostory - garáže) vznikl soudní spor o vlastnictví, v katastru je zápis na jiného majitele, jinou firmu. Družstvo přeúčtovává náklady na právní podporu pouze nájemcům (členům družstva, nikoli SVJ) daného objektu. Je to tak správně?

Úvodem mi dovolte uvést, že z Vašeho dotazu nejsou zcela zřejmé skutečnosti rozhodné pro úplné zodpovězení tohoto dotazu, zejména strany či konkrétní předmět zmiňovaného soudního řízení. Mám však za to, že se jedná o spor o určení vlastnického práva k nemovitosti (nebytové jednotce - garáži), kdy jedním účastníkem řízení je bytové družstvo a druhým „jiná“ společnost.

Jestliže je na jedné straně účastníkem soudního řízení, který se domáhá vlastnického práva ke garáži, pouze bytové družstvo (a nikoliv další osoby) náklady na právní zastoupení v rámci tohoto sporu je povinno vynaložit pouze družstvo. Vzhledem k tomu, že takové náklady lze považovat jako účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevního majetku, mohou být zahrnuty jednotlivým členům do nájemného za nájem družstevního bytu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Úklid společných prostor a nesouhlas menšiny

Rozhodli jsme se, že úklid společných prostorů v družstevním domě bude  provádět úklidová firma a náklady s tím spojené bude hradit každý byt určitou částkou. Většina s tím souhlasí a potvrdila to svým podpisem, ale je možné vymáhat poměrnou částku i na těch, kteří s tím nesouhlasí? Důchodci uvádí nedostatek peněz.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti stanov Vašeho BD budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

V tomto zákoně je stanoveno, že členové družstva mají povinnost zejména dodržovat stanovy a rozhodnutí orgánů družstva. Dále jsou členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, povinni hradit v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

Vyplývá z toho tedy, že pokud byl výběr úklidové společnosti včetně stanovení způsobu úhrady nákladů s tím spojených schválen v souladu se stanovami Vašeho BD (schválení spadá do působnosti orgánu, který o této věci rozhodoval – typicky valná hromada, orgán byl usnášeníschopný, byla splněna podmínka většiny k přijetí rozhodnutí apod.), má člen družstva povinnost toto schválení výběru úklidové společnosti včetně stanovení způsobu úhrady nákladů s tím spojených dodržovat a BD má naopak právo požadovat od svých členů dodržování těchto povinností.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Vymáhání nezaplacené faktury TUV soudní cestou

Naše bytové družstvo je odběratel TUV a celková dodávka TUV nám byla dodavatelem TUV vyúčtována za roky 2017 a 2018 v daných termínech. V únoru letošního roku však došlo k přezkoušení měřící soustavy na TUV (jedné patní měřící soustavy ze šesti napojených na místo přípravy) s tím výsledkem, že tato nesplňuje požadavky na přesnost. Na základě toho se nám dodavatel TUV pokouší dodatečnými daňovými doklady doúčtovat spotřebu TUV nejen za rok 2018, ale i 2017. Dodavatel nám k celé situaci nesdělil žádné podstatné informace, a navíc dodatečné vyúčtování za oba roky neodpovídá podle našeho názoru vyhlášce č. 269/2015 a smlouvě o odběru tepla, protože při rozdělení spotřební složky byly pro určitý objekt napojený na plynovou kotelnu použity náměry bytových vodoměrů a pro jiné objekty napojené na stejnou kotelnu náměry patních vodoměrů, které jsou podle dodavatele v pořádku. Může dodavatel TUV takto postupovat, případně prosím o sdělení podle jaké legislativy je k takovému postupu oprávněn. V současné době se snaží dodavatel TUV vymoci námi neuhrazenou fakturu za dodatečné doúčtování TUV soudní cestou.

Chápu-li shora položený dotaz správně, bytovému družstvu se tepelná energie na přípravu teplé vody dodává na základě smlouvy o dodávce tepelné energie ve smyslu ust. § 76 energetického zákona.

Podle energetického zákona musí každá taková smlouva obsahovat pro každé odběrné místo (místo plnění stanovené ve smlouvě o dodávce tepelné energie, v němž přechází tepelná energie z vlastnictví dodavatele tepelné energie do vlastnictví odběratele tepelné energie) mj. též místo a způsob měření a náhradní způsob vyhodnocení dodávky tepelné energie, dojde-li k poruše měřicího zařízení nebo při jeho pravidelném ověřování, a dohodu o přístupu k měřicím a ovládacím zařízením.

Vzhledem k tomu, že úplné znění smlouvy o dodávce tepelné energie nemám k dispozici, odkazuji Vás v prvé řadě na předmětné ujednání této smlouvy, ze kterého by mělo být patrné, jak se postupuje v případě poruchy měřícícho zařízení.

Zároveň si uvést, že podle zákona je odběratel povinen hradit skutečnou výši nákladů na dodávku teplé energie za zúčtovací období, která je mu odběratelem řádně vyúčtována. Jestliže se ukáže, že původní vyúčtování bylo v návaznosti na poruchu měřícího zařízení nikoliv bezvadné, a odběrateli je předloženo vyúčtování správné, je odběratel povinen řádně vyúčtovanou částku uhradit; tím není dotčeno právo na náhradu škody způsobenou vadným vyúčtování (vznikla-li v souvislosti s tím nějaká). V opačném případě by se totiž na úkor dodavatele bezdůvodně obohatil.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Odpovědnost družstva za požární ochranu v prodejnách umístěných v družstevním domě

Jsme malé bytové družstvo (20 členů), v přízemí našeho domu se nacházejí 2 nebytové prostory (prodejna textilu a zlatnictví). Můj dotaz se týká především prodejny textilu, kterou provozují Vietnamci. Pro lepší ilustraci: v této prodejně se dá jen velice těžko projít mezi jednotlivými „regály“, nejširší ulička je snad 40 cm, všude je spousta krabic s oblečením, to je pověšeno i všude okolo zdí. Věci skladují snad i na WC. Nechci nikoho nějak šikanovat či zastrašovat, ale obávám se zkrátka nejhoršího, kdyby snad vypukl požár či se stala jiná havárie, aby se zákazníci dostali bezpečně ven. Mohli by lidé v takovém případě žalovat družstvo jakožto majitele domu? Můžeme my jako družstvo zasahovat do prostoru této prodejny právě z hlediska evakuačních a protipožárních předpisů? Máme nějakou pravomoc nařídit „rozšíření“ evakuačních uliček, vyklizení prostor u východů apod.? Existuje nějaký konkrétní předpis, paragraf?

Základní právní předpis týkající se požární ochrany je zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně a na něj navazující prováděcí právní předpisy vztahující se k požární prevenci.

Právnickým osobám (tzn. i bytovému družstvu) je rozsah povinností stanoven v závislosti na kategorii podle míry požárního nebezpečí jimi provozované činnosti (§ 4 zákona o požární ochraně). Pokud by došlo ze strany bytového družstva k porušení povinností v oblasti požární ochrany a v důsledku toho ke škodě na majetku či poškození zdraví osob, ponese odpovědnost za toto porušení včetně škody bytové družstvo, konkrétně statutární orgán.

Nicméně pokud bytové družstvo komerčně pronajímá nebytové prostory, zákon o požární ochraně ukládá nájemcům (právnickým a podnikajícím fyzickým osobám) povinnost zajišťovat požární ochranu ve všech prostorách, které užívají k provozování své činnosti. Pouze v případě, kdy v jednom objektu provozuje své činnosti více subjektů, je ze zákona za požární ochranu ve společně užívaných prostorách (obvykle třeba vstupní vestibul, chodby, výtahy, garáže apod.) odpovědný vlastník, není-li smlouvou mezi nimi sjednáno jinak. V prostorách výlučně užívaných nájemci musí plnit ze zákona povinnosti v oblasti požární ochrany nájemci.

Jelikož neznám konkrétní okolnosti Vašeho případu ani obsah nájemní smlouvy, nemůžu Vám jednoznačně odpovědět na Vaše dvě otázky. Každopádně lze doporučit se nejdříve domluvit s nájemci a upozornit je na skutečnost, že porušují povinnosti stanovené shora uvedeným zákonem, popř. požárním řádem, pokud takový v bytovém družstvu existuje, či dát podnět ke kontrole příslušnému dozorujícímu orgánu v oblasti požární ochrany.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Zveřejnění jmen podnájemníků a GDPR

BD v roce 2010 schválilo pravidla podnájmu družstevního bytu, kde požaduje po nájemníkovi sdělit jména podnájemníků včetně kontaktů na ně, zároveň požaduje předložení podnájemní smlouvy mezi nájemcem a podnájemcem, tyto smlouvy pak zakládá. Je BD vzhledem k GDPR oprávněno ze zákona požadovat tyto údaje, když nejsou podstatné pro jakoukoli činnost družstva (krom počtu osob obývajících byt pro vyúčtování služeb)? Vztahy mezi nájemcem a podnájemcem nesouvisí nijak s činností BD, pokud nájemce požádal vlastníka BD o souhlas s podnájmem a ten mu ho udělil.

Odpověď – 1. část

Nařízení EP a Rady (EU) 2016/679 o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto údajů (zkráceně pak „GDPR“) je přímo aplikovatelným právním předpisem stanovujícím pravidla týkající se ochrany fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů.

Dle zmíněného nařízení se osobními údaji rozumí jakékoliv informace o konkrétní osobě, na jejichž základě je možno danou osobu konkretizovat (například tedy jméno, příjmení a bydliště). Zpracováním osobních údajů se pak rozumí jakákoliv manipulace s těmito údaji, například jejich zaznamenání, shromažďování, vyhledávání, nahlížení do nich, jejich přenos, vymazání, umožnění nahlížení do nich atp.

Základní zásadou pro zpracování osobních údajů je zásada, podle které musí být osobní údaje pracovávány korektně a zákonným a transparentním způsobem. Jsou-li tyto údaje shromažďovány, pak musí být shromažďovány pro určité, výslovně vyjádřené a legitimní účely a nesmějí být dále zpracovávány způsobem, který je s těmito účely neslučitelný.

Dle nařízení je zpracování osobních údajů mj. zákonné, pokud (a) subjekt údajů udělil souhlas se zpracováním svých osobních údajů, (b) zpracování je nezbytné pro splnění právní povinnosti, která se na správce vztahuje anebo (c) zpracování je nezbytné pro účely oprávněných zájmů příslušného správce či třetí strany.

Odpověď – 2. část

Pokud jde o zpracování údajů v předmětné situaci, dovolím si předně uvést, že žádné zákonné ustanovení explicitně nezakládá povinnost nájemce (potažmo člena bytového družstva) sdělovat bytovému družstva jméno, příjmení či další údaje o podnájemníkovi. Nájemce pouze povinnost vyžádat si souhlas družstva s podnájmem bytu další osobě (to neplatí, pokud člen družstva dává do podnájmu část bytu, avšak v bytě dál sám trvale bydlí), a to v písemné formě, avšak tento souhlas však nemusí výslovně znít ve prospěch konkrétní osoby.

Na druhou stranu družstvo je vlastníkem předmětné nemovitosti a tedy osobou, která tuto nemovitost spravuje. Na základě těchto titulů je družstvo např. povinno zabránit vzniku hrozící újmy či jiného nebezpečí, pročež je např. v odůvodněných případech oprávněno vstoupit do bytu apod. S ohledem na to považuji za nezbytné pro účely oprávněných zájmů, aby mělo bytové družstvo údaje o podnájemnících k dispozici. V případě opačného výkladu, by totiž byla značně omezena možnost družstva vykonávat svou zákonnou povinnost.

Závěrem si však dovolím uvést, že neznám všechna specifika konkrétního případu, a proto ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy. Za předpokladu, že bych měl k dispozici všechny potřebné informace, mohla by se má odpověď stran oprávněnosti zájmu zpracování osobních údajů lišit. S ohledem na to Vám tedy doporučuji, abyste v případě zájmu o bližší právní analýzu předmětného dotazu vyhledal odpornou pomoc advokáta.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Právo získat informace o hospodaření v bytovém družstvu

Jsem členem BD již osm let. Řádně a v termínu platím vše, dle rozpisu měsíčních plateb BD. V tomto rozpisu mimo služeb také platím do fondu oprav, rezervního fondu a činnost BD. Za celou uplynulou dobu jsem se nikde nedozvěděl, tj. na členské schůzi při schvalování ročního hospodaření BD či v informační vývěsce BD, jak bylo s těmito finančními prostředky za uplynulé účetní období nakládáno. Tedy kolik bylo vybráno finančních prostředků na činnost BD, k čemu a v jaké výši byly použity (poštovné, kolky, platba členům představenstva, za vedení účetnictví, za mobilní telefony, advokátům atd.) a zůstatek, pokud zůstal, k čemu bude použit. Rovněž tak je tomu i u fondu oprav, nevím, kolik bylo vybráno a k čemu byly tyto finanční prostředky a v jaké výši použity, včetně zůstatku, a jak sním bude naloženo. Obdobně je tomu i rezervního fondu. Splácíme také úvěry bankám, ale i zde neznáme výši splátek, kolik zbývá k úhradě, výše úroků a celková doba úhrady úvěrů. Při využití svého práva k nahlédnutí do podkladů k členské schůzi jsem dostal jen fakturu za dodávku vody, elektřiny a provoz výtahu. Ostatní mně bylo odepřeno s tím, že to je pro mě jako člena tajné, to může vidět jen RK BD. Obdobně po proběhnutí ČS, jsem využil práva nahlédnou do zpráv projednaných na ČS a zde jsem obdržel zápis z ČS shodný se zveřejněným zápisem ve vývěsní skříni BD, prezenční listinu a pozvánku na ČS. Tedy žádnou zprávu o hospodaření BD za uplynulé finanční období, která na této schůzi měla být přednesena a ČS schválena, nebo neschválena. Ve stanovách BD není v žádné části nebo článku stanov uvedeno, jak má představenstvo informovat členy BD o nakládání s vybranými příspěvky na hospodaření BD. Předseda BD na tyto dotazy reaguje alibisticky, arogantně a zneužívá svého postavení a členství v Republikové radě SON.

Právní úprava bytových družstev včetně práv a povinností jejich členů je obsažena v zák. č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích, a proto ve své odpovědi budu vycházet z tohoto předpisu. Nad rámec práv a povinností členů bytového družstva stanovených tímto zákonem můžou být tyto upraveny odlišným způsobem ve stanovách bytového družstva.

Jako člen bytového družstva máte, co se týká práv spojených s členskou schůzí a potřebnými informacemi, zejména právo zúčastnit se členské schůze jako člen a vykonávat zde své hlasovací právo. Při svolání členské schůze musí být v pozvánce na členskou schůzi uvedeno také místo, kde se člen může seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, pokud nejsou přiloženy k pozvánce.

Dále máte právo na informace týkající se všech bodů, které mají být na členské schůzi projednány. Členům družstva musí být písemné podklady pro jednání členské schůze k dispozici pro seznámení se s nimi. Člen družstva má také právo na vydání kopie zápisu z členské schůze.

Doporučuji vyzvat družstvo písemně k získání informací, na které máte jako člen bytového družstva právo a v případě, že Vám bytové družstvo požadované informace nesdělí, domáhat se Vašich práv soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Zateplení stropu průjezdu

Bydlím v bytovém domě v Praze, bytové družstvo bylo založeno kvůli privatizaci domu. Před 2 lety družstvo prodalo půdní prostory. Z utržených peněz probíhá celková rekonstrukce domu. Novou střechu platí investor nových půdních bytů, ostatní práce BD. Probíhá celkové zateplení fasády, výstavba výtahu, výměna stoupaček, budují se nové elektrické a plynové rozvody. Můj byt se nachází jako jediný nad průchodem, podlahy jsou velmi studené. Kdysi bývalo na stropě průchodu zateplení, ale při povodních bylo poškozeno a odstraněno. Požádala jsem BD o zateplení stropu průchodu, což proběhlo, ale úhradu požadují po mě. Nezdá se mi spravedlivé, že celkové zateplení, výtah (který pro mě nemá smysl, bydlím v nadzemním podlaží), budoucí opravy střechy atd., vše se hradí ze společných peněz, ale zateplení "odspodu" je pouze můj problém.

 

Hned na úvod musím bohužel uvést, že bez bližších znalostí všech podrobnosti předmětného případu dokáži na Váš dotaz odpovědět toliko v obecné rovině vycházejíce přitom z právní úpravy občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Ve své odpovědi pak vycházím ze skutečnosti, že jste členem bytového družstva s tím, že předmětný byt je tzv. družstevním bytem ve vlastnictví bytového družstva.

Dle ust. § 744 jsou členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, povinni hradit v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

Bez znalosti dalších podkladů není možné určit, zda lze zateplení stropu průchodu lze považovat účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů. Mám však za to, že za určitých okolností, tomu tak být může.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Ponižující komunikace důvěrníka BD

Jsem vlastníkem bytu v družstevním domě. Společenství vlastníků nebylo doposud založené, dům spravuje bytové družstvo. Mám nárok dostat k nahlédnutí zápis ze schůze nebo na kopii zápis z každé schůze? Při dnešních cenách za kopii by částka nepřesáhla 20 Kč na celý dům. Mám také podezření, že důvěrník nosí do účtárny družstva fiktivní paragony, a tím si s celou tříčlennou samosprávou zvyšují svůj příjem z fondu oprav. Nelze se otevřeně na nic zeptat. Důvěrník ihned každého verbálně napadá a po domě pomlouvá. Osobně mám strach i z fyzického napadení. Je možné někoho požádat o prověření všech výdajů z fondu oprav, na co byl použit? Důvěrník oznámil, že nebude žádný zápis ze schůze zveřejňovat. Každý si ho může dojít přečíst na družstvo nebo že každému za poplatek udělají kopii. Zdá se mi to celé ponižující. Všichni  platíme, ale na informace nemáme nárok. Nedostává se nám základní informace z družstva, jaká je částka na fondu oprav ke konci roku. Někteří v domě navrhují bojkotovat samosprávu. Nechodit na schůze a na zvonění na zvonky jednotlivých domácností, kterým se samospráva domáhá svolat minimální počet lidí, které potřebuje k hlasování, tvrdě ignorovat. Nebo existuje jiný postup, jak inteligentní a slušnou cenou si to zajistit? Je možnost  prověřit výdaje z fondu oprav, zda opravdu nedochází k obohacování jednotlivců?

 

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí Vašeho problému budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy upravující problematiku bytových družstev, a tedy ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Pokud tedy nejste členem bytového družstva a přispíváte pouze finančními prostředky na správu domu, kterou zajišťuje bytové družstvo, jako vlastník jednotky pak máte právo seznámit se s tím, jak správce (BD) hospodaří, máte tedy právo nahlížet do účetních knih a dokladů, smluv či účetních knih. Co se týká interního fungování bytového družstva, toto Vás v podstatě nemusí zajímat, jelikož jako nečlen nemáte povinnost bytovému družstvu na interní záležitosti přispívat.

Co se týká nahlížení do zápisů ze schůze bytového družstva, tak jako nečlen družstva k tomu právo nemáte. Důvodem je, že na těchto schůzích se projednávají interní záležitosti družstva, které se Vás jako vlastníka bytové jednotky netýkají.

Odlišně tomu je v situaci, kdy je svolaná schůze vlastníků jednotek. Zde vystupujete, stejně jako bytové družstvo, jako osoba s hlasovacími právy a z takového jednání schůze byste měl mít právo si zápis pořídit.

Doporučuji vyzvat bytové družstvo, aby Vám umožnilo se seznámit s dokumenty týkající se hospodaření bytového družstva jakožto správce bytového domu. Pokud ze strany družstva nebude Vaše výzva akceptována, lze se domáhat svého práva soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Problém členky kontrolní komise BD

Od roku 2016 jsem členem kontrolní komise v bytovém družstvu a už delší dobu se nám nedaří přesvědčit předsednictvo, aby sjednalo nápravu, a my dlužíme stanovisko delegátovi, který na níže uvedené poukázal. Ve stanovách platných od 1. 1. 2014 je, že do působnosti SD náleží: 1) schvalovat smlouvu o výkonu  funkce - máme podepsané, ale nebyly na SD ani předchozím funkcionářům schválené. V roce 2017 jsme předložili návrh usnesení, přítomna právnička řekla, že BD není kapitálová společnost a smlouvy mít nemusí, usnesení nebylo přijato. 2) Rozhodnout o určení odměny PŘ, KK a členů jiných orgánů BD zřízených stanovami, pokud je oprávněno tyto orgány nebo jejich členy volit a odvolávat.  - BD má směrnice o odměňování funkcionářů a to 5/2014, kde je 1.  Členové orgánů mají nárok na odměnu dle čl. III (měsíční odměny) této směrnice, a to na základě smlouvy o výkonu funkce. 2. Po zhodnocení výsledků hospodaření BD a schválení roční účetní závěrky mají nárok členové na odměnu - doplatek, který schvaluje SD. 3) Směrnice platila do SD v roce 2017, ale odměny ke schválení ani na předchozích programech nebyly. Vyjádření PŘ je, že mají směrnici a schvalovat se už nemusí. V roce 2017 předložilo PŘ novou směrnici 5/2017, KK ne doporučila schválení, ale schválena byla. Není tam zmínka o smlouvách, ale zůstává: a) Čl. II odst. 2. Po zhodnocení výsledků hospodaření BD a schválení roční účetní závěrky mají dále členové orgánů BD nárok na odměnu - doplatek, který schvaluje SD. b) Čl. IV odst.10 - Odměna - doplatek je splatný po schválení roční účetní závěrky SD, čímž dojde ke schválení vyplácení dané odměny, a to v nejbližším vyplatím terminu družstva. Pro vyloučení pochybnosti platí, že žádnému členovi jakýchkoliv orgánů družstva nemůže být vyplacen jakýkoliv doplatek a to bez jeho schválení SD byt. družstva. Výše jsem uvedla citace směrnic, stanovisko PŘ je stále stejné, máme směrnice a schvalovat se nemusí. A poslední dotaz ohledně projednávání zprávy PŘ a KK o činnosti družstva. PŘ předložilo zprávu o činnosti poprvé v roce 2018, KK předkládala každý rok - v usnesení bere SD na vědomí - nemá schvalovat?

Odpověď 1. část

Podle ust. § 59 odst. 1 zákona o obchodních korporacích obecně platí, že vztah (tedy vzájemná práva a povinnosti) mezi členy volených orgánů obchodních korporací a obchodní korporací samotnou se řídí ustanoveními občanského zákoníku o příkazu. Zákon stranám zároveň umožňuje, aby si vzájemné vztahy ujednaly odlišně, a to prostřednictvím smlouvy o výkonu funkce; ustanovení o příkazu (nebude-li jejich užití smlouvou výslovně vyloučeno) se pak přiměřeně použijí pouze na situace, které nebudou ve smlouvě předvídány.

Pokud jde o povinnost uzavřít smlouvu o výkonu funkce, tato zákonem o obchodních korporacích dána není. Uzavření smlouvy o výkonu funkce je toliko možnosti obchodní korporací a členů orgánu korporacích.

Pokud jde o náležitosti, které musí smlouva o výkonu funkce člena orgánu družstva splňovat, platí následující. Na rozdíl od kapitálových společností (tedy zajm. společností s ručením omezeným a akciových společností) zákon nestanovuje pro platnost smlouvy podmínku písemné formy nebo pravidla pro odměňování, k platnosti smlouvy o výkonu funkce se však rovněž u družstev vyžaduje schválení členskou schůzí (či jiným orgánem, do jehož působnosti spadá volba členů příslušného orgánu korporace).

Jedním z hlavních důvodů proč bývá smlouva o výkonu funkce uzavírána, je ujednání odměny za výkon funkce. Pokud není odměňování ve smlouvě o výkonu funkce sjednáno, je-li sjednáno v rozporu se zákonem, není-li smlouva o výkonu funkce uzavřena nebo je-li smlouva uzavřena v rozporu se zákonem, dle ust. § 59 odst. 3 je výkon funkce bezplatný. Tímto způsobem jsou tak strany „nuceny“ smlouvu o výkonu funkce uzavřít a uzavřít ji v souladu s požadavky zákona.

2. část

Jak vyplývá z uvedeného, platné uzavření smlouvy o výkonu funkce vyžaduje součinnost obou stran. Jestliže by ust. § 59 odst. 3 platilo bezvýjimečně, obchodní korporace by toho mohly zneužívat tím, že by odmítaly smlouvu o výkonu funkce uzavřít a člen orgánu by musel vykonávat funkci zadarmo. Z toho důvodu je v zákoně zakotveno ustanovení § 59 odst. 4, které stanoví výjimky ze shora uvedeného pravidla o bezplatném výkonu funkce.

Dle ust. § 59 odst. 4 platí, že členovi voleného orgánu vzniká nárok na odměnu obvyklou v případě, kdy je smlouva o výkonu funkce nebo její ujednání o odměně neplatné z důvodu na straně obchodní korporace, smlouva není uzavřena z důvodu překážek na straně obchodní korporace nebo valná hromada, resp. členská schůze smlouvu neschválí bez zbytečného odkladu po vzniku funkce přesto, že není v rozporu se zákonem. Nárok na odměnu obvyklou přitom vzniká přímo ze zákona a k jejímu vyplácení není nutný souhlas valného orgánu.

Vedle odměny sjednané ve smlouvě o výkonu funkce, lze členy voleného orgánu odměňovat rovněž dle pravidel vyplývajících z vnitřních předpisů (schválených příslušným orgánem) tyto předpisy přitom musí obsahovat objektivní kritéria pro určení odměn; taková plnění přitom lze vyplácet bez dalšího (druhého) schválení příslušného orgánu. Takovýmto způsobem přitom lze člena voleného orgánu odměnit i tehdy, nevznikne-li členu orgánu nárok na odměnu ze smlouvy o výkonu funkce.

Pokud jde o Váš druhý dotaz ohledně schvalování výročních zprávy, ze zákona plyne, že nejvyšší orgán družstva, tedy členská schůze (ve Vašem případě nahrazena shromážděním delegátů) tuto zprávu schvaluje. Pokud pak přijme usnesení o tom, že bere zprávu na vědomí, lze za určitých podmínek uzavřít, že takovou zprávu tímto schvaluje.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bytové družstvo oddaluje převedení bytu do OV, přestože se k tomu smluvně zavázalo

Zasílám dotaz, zda BD musí dodržovat podepsané smlouvy. Podepsal jsem dne 5. 9. 2018 s BD smlouvu o podmínkách převodu jednotky, jejíž součástí je byt, do osobního vlastnictví nájemce tohoto bytu na základě jeho žádosti. BD se ve smlouvě zavázalo podepsat smlouvu o převodu jednotky do osobního vlastnictví a převést bytovou jednotku v termínu od 1. 9. 2019 do 30. 9. 2019. Nyní mne BD písemně informuje, že odkládá převod jednotky na neurčito (ústně mi sděleno převod za 20 let, po splacení úvěru, který si BD chce vzít na zateplení domu). Na základě usnesení představenstva BD ze dne 25. 7. 2018 se BD zavazuje vyhovět mé žádosti na převod bytu do osobního vlastnictví. Již zde se změnilo stanovisko BD z původního předpokládaného termínu převodu 01/2019 na smluvně daný termín 09/2019 (z údajného důvodu malého počtu zaměstnanců). Došlo také k navýšení poplatku za převod o 5000 Kč na současných 14 500 Kč. Následně dne 5.8.2018 jsme podepsali Smlouvu o podmínkách převodu do os. vlastnictví. Byl jsem vyzván k doplacení anuity k měsíci 11/2018 a zaplacení poplatku 3000, což jsem splnil. Je zde vidět snaha vedení BD oddalovat a neumožnit převod bytové jednotky. BD oddálilo převod o 14 měsíců a nyní chtějí oddálit o 20 let. Na BD mi sdělili, že tím, že jsem doplatil anuitu, jsem na tom vlastně lépe, že už nyní nemusím anuitu splácet. Byt jsem chtěl použít jako zástavu pro úvěr. Splacením anuity 11 měsíců před plánovaným převodem a neumožnění převodu bytu do vlastnictví mi zásadně změní životní situaci. BD předpokládá, že majitelé bytů v osobním vlastnictví nebudou BD splácet svoje závazky. Na druhou stranu BD nabízí půjčky družstevníkům s úrokem (pravděpodobně s oprávněním poskytovat finanční půjčky). Má tedy BD právo nedodržet termíny převodu do vlastnictví, a až následně zadlužit BD a tvrdit, že bytovou jednotku převede až po splacení úvěru, který si BD chce v budoucnu uzavřít?

Chápu-li informace uvedené ve Vaší zprávě správně, dne 5. 9. 2018 jste s bytovým družstvem uzavřel smlouvu o podmínkách převodu jednotky, jejíž součástí je byt, do osobního vlastnictví nájemce tohoto bytu na základě jeho žádosti. V této smlouvě se družstvo zavázalo uzavřít smlouvu o převodu jednotky do osobního vlastnictví, na základě které bude nejpozději do 30. 9. 2019 převedena předmětná jednotka do Vašeho vlastnictví.

Ačkoliv tak Vámi smlouva takto není výslovně pojmenovaná, s ohledem na její obsah se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí. Podle ust. § 1785 občanského zákoníku se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Zavázané straně pak vzniká povinnost smlouvu uzavřít bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

Ve smlouvě o smlouvě budoucí si mohou smluvní strany další podmínky, jejichž splnění je nezbytné pro uzavření samotné smlouvy. V tomto případě to například mohla být Vaše povinnost uhradit družstvu veškeré dluhy vyplývající z Vaší účasti ve družstvu (např. doplacení anuity). Pokud budou všechny podmínky splněny, žádný důvod, aby smlouva nebyla uzavřena.

Bytové družstvo je právnickou osobou, která je stejně jako kterýkoliv jiný subjekt práva povinna dodržovat právní předpisy; mj. je tedy povinna plnit veškeré své závazky vůči třetí třetím osobám stejně jako kterýkoliv jiný subjekt práva.

Jestliže budou splněny všechny podmínky k uzavření smlouvy o převodu jednotky do osobního vlastnictví a družstvo bude v souladu se zákonem k uzavření smlouvy vyzváno, musí družstvo uvedenou smlouvu uzavřít.

Pokud tak neučiní, můžete se se svým nárokem obrátit na soud s návrhem na nahrazení vůle družstva při uzavření smlouvy o jednotky do osobního vlastnictví. Pouze pak upozorňuji, že právo domáhat se splnění u soudu se promlčuje ve lhůtě jednoho roku od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena.

Vznikne-li Vám v souvislosti s prodlením družstva jakákoliv majetková či nemajetková újma, můžete se domáhat náhrady této újmy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Vlastnictví garáže a navýšení záloh ze strany SBD

Jsem vlastníkem garáže pod obytným domem SBD. Při převodu garáže do OV byla se mnou sepsána smlouva o zajišťování správy společných části budovy, kde roční záloha byla stanovena na opravy společné části budovy ve výši 142 Kč, záloha za plnění poskytované s užíváním jednotky 846 Kč  a odměna za zajišťování správy ve výši 317 Kč, celkem 1306 Kč v roční splátce. Smlouva byla uzavřena 7. 11. 2016 na dobu neurčitou. BD navýšilo od 1. 1. 2019 DZ na 5052 Kč z důvodu jednotné sazby za bytovou plochu a nebytovou plochu (garáže), čímž se domníváme, že to není spravedlivý způsob. Přijaté usnesení zvýhodňuje nájemce bytu oproti vlastníkovi nebytového prostoru garáže, když v domě nebydlí už 20 let, nemá přístup do domu, pouze užívám příjezdovou cestu ve dvorním traktu. Garáž je v prvním podzemním podlaží domu a nikdo s jakoukoliv úpravou garáže nepočítá, vše se týká pouze bytů od 1 NP. Nikdo stávající smlouvu uzavřenou mezi SBD a vlastníkem nezrušíl a nezměnil ani dodatkem. SBD po nás požaduje, abychom se podíleli na výměně stupaček na SV, TUV, rekonstrukci  balkonu, zateplení domu atd., což je nesmysl. Garáž žádné vybavení nemá pouze Světlo k osvětlení prostoru. Vlastník se má podílet na opravách domu jako např. oprava střechy, čištění okapu atd. Jakákoliv interní činnost SBD vlastníka se netýká. Myslíme si, že uzavřenou smlouvu máme platnou. Sazba za podlahovou plochu bytu a nebytových prostor byla vždy rozdílná, což bylo správně. Hodnota bytu se opravami a revitalizací domu finančně zvyšuje, ale u garáže nikoliv. Garáž jsme stavěli svépomocí, vlastníme ji od r. 1976 a jsme přesvědčeni, že platit máme jen to, co je uvedeno v uzavřené smlouvě podepsané vlastníkem a předsedou představenstva SBD.

Jelikož neznám obsah Smlouvy o zajišťování správy společných částí budovy a obsah stanov Vašeho SBD, budu ve své odpovědi vycházet z platných právních předpisů, které tuto problematiku upravují.

Ačkoliv to z Vašeho dotazu přímo nevyplývá, předpokládám, že jste pouze vlastníkem předmětné garáže a že nejste členem SBD. Ve své odpovědi budu z této situace vycházet.

Pro posouzení Vašeho případu je důležité zjistit, zda v bytovém domě vzniklo SVJ (ať už ze zákona, popř. založením vlastníky jednotek) a kdo odpovídá za správu domu a pozemku, jelikož rozhodování o způsobu určení výše dlouhodobých záloh lze pod správu domu podřadit.

Pokud došlo ke vzniku SVJ, odpovídá za správu domu a pozemku ze zákona právě SVJ. Bytové družstvo má právo rozhodovat svými orgány jen o otázkách týkajících se členů družstva, nicméně o záležitostech správy společných částí domu a pozemku rozhodují orgány SVJ.

Orgány SBD mohou stanovit způsob určení výše dlouhodobých záloh, avšak toto je závazné jen pro členy SBD. Znamená to tedy, že povinnost vyplývající z předmětného usnesení se vztahuje pouze k členům, a nikoliv k vlastníkům jednotek.

Pokud nedošlo ke změně obsahu Vaší smlouvy, ani z ní nevyplývá, že by mohlo SBD jednostranně změnit výši dlouhodobé zálohy, pravděpodobně se Vás navýšení ze strany SBD netýká a jste povinen plnit pouze obsah předmětné Smlouvy o zajišťování správy společných částí budovy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

 

Jak je upraven převod peněz z fondu oprav, když se BD mění na SVJ?

Zatím jsme všichni členy BD a platíme za každý byt určitou částku jako "zálohu" na případné potřebné opravy nemovitosti, tzv. fond oprav. Protože BD za poslední roky žádné velké opravy nerealizovalo, je ve fondu pár milionů Kč. Pár bytů se bude převádět do OV a vznikne SVJ. SVJ se stane správcem objektu. Existuje nějaký předpis, který stanoví, jak se v takovém případě nakládá s nepoužitým fondem oprav? Příklad: BD má ve FO peníze na opravu např. střechy a tu neudělalo. Potom pod hlavičkou SVJ by tato oprava proběhla. BD jako člen SVJ bude mít z čeho na opravu přispět (má celý FO) a noví vlastníci bytů (OV), kteří jako družstevníci do fondu roky šetřili, tak nebudou mít nic a musí opět hradit z vlastní kapsy - čili znovu přispět do FO nového SVJ, tudíž platit vlastně dvakrát? Připadá mi nemožné, aby tato situace nebyla někde řešena, ale  nemohu nic najít. Fond oprav se tvoří z plateb vztažených vždy k bytové jednotce, takže se dá z účetnictví zjistit, kolik který "byt" do FO přispěl, kolik se vyčerpalo atd.... a lze vyčíslit zůstatek u každého bytu. Pokud nebyl použit, je to vlastně záloha na budoucí opravy a ta by měla být jako nespotřebovaná převedena (vrácena) členovi BD, který přestane být členem BD a stane se vlastníkem bytu v OV. Tato částka by se převedla do FO nového SVJ. Prosím o radu, jak postupovat.

 

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí stanov Vašeho BD a SVJ budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, která se této problematice věnuje.

Pojem „fond oprav“ je pojmem, který byl zaveden zákonem o osobním vlastnictví bytu a do dnešní doby je jako takový stále ze strany BD a SVJ přebírán a nadále používán. Nicméně z právního a účetního hlediska tento pojem již neexistuje.

K tomu, aby bylo možné charakterizovat povahu finančních prostředků od členů BD a posoudit, zda s nimi lze nakládat, je nutné znát způsob evidence těchto prostředků v účetnictví. Tyto prostředky bývají převážně účtovány buďto jako rezerva BD či jako dlouhodobé, popř. krátkodobé zálohy, nicméně ani tento způsob evidence ve formě záloh není dle odborné literatury zcela správný.

Každý člen BD jako nájemce družstevního bytu je povinen hradit nájemné v němž jsou podle zákona obsaženy účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.  Tyto finanční prostředky jsou vlastnictvím BD, nikoliv člena BD.

BD poté z těchto finančních prostředků vytvoří rezervu, tj. typicky založí bankoví účet, na který dlouhodobě část z prostředků ukládá. V případě, že BD zruší tuto rezervu, částku si ponechá a nájemcům nic nevrací. Nájemci tedy nemají právo domáhat se vrácení části nájemného, která byla použita k tvorbě rezervy („fondu oprav“).

Dále je třeba upozornit, že v případě, kdy by byly finanční prostředky nad rámec nájemného vybírány od nájemců za konkrétním účelem (např. oprava střechy) a evidovány jako zálohy (dlouhodobé či krátkodobé), vzniká zde povinnost BD tyto prostředky vyúčtovat a v případě nerealizace daného záměru je vrátit nájemcům.

Závěrem dodávám, že ačkoliv nemají členové BD právo domáhat se vrácení části nájemného, neznamená to, že by nemohlo BD nashromážděné finanční prostředky např. darovat SVJ. Nicméně je zde potřeba počítat s daňovými povinnostmi.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jak postupovat při hospodaření malého bytového družstva

Jak postupovat při hospodaření malého bytového družstva, jehož jsem členem. Družstvo vzniklo v r. 2002 v domě s 12 bytovými jednotkami. O vstup do družstva mělo zájem pouze 9 stávajících nájemníků, a ti zaplatili členský vklad i za zbývající 3 byty, ve kterých zůstali nájemníci. Během času se 2 byty uvolnily a družstvo je předalo za členský vklad novým družstevníkům. Zakládající členové družstva dospěli k názoru, že když zaplatili za uvedené byty členský vklad, mohou si peníze z vkladů nových družstevníků rozdělit mezi sebe a zrovna tak nájemné z posledního bytu. Domnívám se, že členské vklady i nájemné mají přejít na společný účet družstva, nikoliv k osobnímu užití družstevníků. Protože jde o spor, který má zásadní vliv na hospodaření družstva, prosím o váš názor a vyjádření. Současně prosím o informaci, kdo je oprávněn provést v družstvu kontrolu hospodaření.

 

V prvé řadě mi dovolte uvést, že mi nejsou známa všechna specifika Vašeho případu (zejména okolnosti a způsob vzniku členství „původních“ i „nových“ členů bytového družstva, a dále úplné znění stanov družstva) a ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy, kterou nalezneme v zákoně o obchodních korporacích.

Pokud jde o „nové“ členské vklady, jakožto i nájemné za pronájem bytu, z Vámi uvedeného dovozuji, že se z pohledu práva jedná o zisk bytového družstva. Podle ust. § 750 lze zisky bytového družstva použít toliko k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva, nelze je však vyplácet přímo členům družstva. Máte tedy pravdu v tom, že uvedené finance mají být poukázány na účet bytového družstva.

Co se týče Vaše dotazu týkající se provádění kontroly hospodaření družstva, dle ust. § 715 kontrolní komise kontroluje veškerou činnost družstva (mj. také provádí kontrolu dokladů o hospodaření družstva). V souvislosti se svým právem kontrolovat hospodaření družstva může kontrolní komise oprávněna kontrolovat veškeré doklady o hospodaření družstva, účastnit se jednání představenstva (či jakéhokoliv jiného orgánu) nebo požadovat oznámení všech skutečností, které mohou mít závažné důsledky v hospodaření družstva nebo v postavení družstva nebo jeho členů.

V případě, že je družstvu ze strany statutárního orgánu, tedy představenstva, resp. předsedy družstva, způsobena škoda (či jakémkoliv jiném případě potřeby), je to právě kontrolní komise, která určí člena, družstva (obvykle ze svého středu), který družstvo zastupuje vůči členům statutárního orgánu.

Vzhledem k tomu, že se dle mého názoru ve Vašem případě jedná o poměrně složitou situaci, a to jak z hlediska právního, tak skutkového, doporučuji Vám závěrem vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech specifik doporučí další postup ve věci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Je představenstvo družstva oprávněno nahlížet do platových výměrů zaměstnanců družstva?

Je představenstvo družstva oprávněno nahlížet do platových výměrů zaměstnanců družstva? Ve stanovách družstva se o takovýchto pravomocech nepíše. Je možné, aby rozhodovali o zaměstnancích? Jedná se mi o to, že zaměstnanec, který v družstvu pracuje již deset let, má také ještě vlastní firmu, kterou založil dávno před nástupem do družstva, a jedním z předmětů podnikání je i správa nemovitostí. Tuto činnost firma nikdy nevykonávala a nikdy za ni ani nefakturovala. Firma je prakticky v útlumu, občas jde jen o nějaký nákup a prodej, roční obrat v řádu tisícikorun. Představenstvo na základě ničeho, rozuměno, žádné podezření zneužití nebo nevím ani čeho, se začala o zaměstnance zajímat a tlačit na něj, aby předmět podnikání zrušil. Mají na toto právo? Mohou v případě neuposlechnutí zaměstnance vyhodit?

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit na fakt, že mi ve věci Vašeho případu nejsou známy všechny skutečnosti a okolnosti týkající se Vašeho dotazu, vzhledem k tomu Vám tedy mohu poskytnout pouze informace, vyplývající z platné právní úpravy.

Představenstvu družstva přísluší dle ust. § 706 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „zákon o obchodních korporacích“) obchodní vedení družstva. Představuje tak výkonný orgán družstva, který řídí činnost družstva a rozhoduje o všech záležitostech, které nejsou zákonem nebo stanovami, popřípadě rozhodnutím orgánu veřejné moci vyhrazeny jinému orgánu, a mimo jiné zajišťuje také řádné vedení účetnictví, za které je tak představenstvo plně odpovědné. Součástí účetnictví je pak samozřejmě kontrola režijních nákladů a kupříkladu rovněž výplat zaměstnanců, které tvoří mzdové náklady, vykazované následně v účetní závěrce. Pro tento účel je samozřejmě nezbytné mít přístup také k platovým výměrům zaměstnanců z důvodu např. průběžné revize výše nákladů potřebných pro vlastní chod družstva, aby bylo možné určit výši celkových nákladů na provoz družstva.

K uvedenému lze podotknout, že člen statutárního orgánu je ve smyslu ust. § 164 občanského zákoníku oprávněn zastupovat právnickou osobu ve všech záležitostech, což platí samozřejmě i pro jednání se zaměstnanci družstva.

S ohledem na výše uvedené je tedy možné věc uzavřít tak, že představenstvo družstva je oprávněno nahlížet do platových výměrů zaměstnanců družstva.

Pokud jde o Vaši druhou otázku, pak předně platí, že zaměstnavatel je oprávněn zaměstnanci dát výpověď pouze z důvodů, které jsou taxativně uvedeny v zákoníku práce. Podle ust, § 304 zákoníku práce dále platí, že zaměstnanci mohou vedle svého zaměstnání vykonávaného v základním pracovněprávním vztahu vykonávat výdělečnou činnost, která je shodná s předmětem činnosti zaměstnavatele, u něhož jsou zaměstnáni, jen s jeho předchozím písemným souhlasem. Není pak rozhodné, zda je tato další výdělečná činnost vykonávána v pracovněprávním poměru či jde např. o činnost společníka v rámci obchodní společnosti s totožným předmětem podnikání. Účelem činnosti musí být dosahování zisku, přičemž není rozhodné, zda zisku bylo výsledně dosaženo či nikoli, takže Vámi zmíněný „útlum“ či neprosperita společnosti nejsou relevantní.

Pokud zaměstnanec uvedeným souhlasem svého zaměstnavatele nedisponuje, a přesto vykonává tuto jinou výdělečnou činnost, porušuje své povinnosti, což může vést mimo jiné k výpovědi ze strany zaměstnavatele.

Nicméně pro přesné posouzení Vašeho konkrétního případu by bylo nutné znát všechny okolnosti nastalé situaci, tudíž není možné Vám dát jednoznačné stanovisko.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Máme povinnost založit v našem domě SVJ, nebo zatím nemusíme?

Jsme panelový dům pod správou bytového družstva s tzv. odloženým vznikem SVJ. Jedná se o bytové družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, které bylo původním vlastníkem budovy a plnilo povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. června 2000. Spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu se snížil přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a „zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů“ na méně než jednu polovinu. V současné době je spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu 40 %, SVJ nebylo dosud založeno. Máme povinnost založit v našem domě SVJ, nebo zatím nemusíme?

 

Odpověď

1. část

Problematika tzv. odloženého vzniku společenství vlastníků jednotek se týká případu, kdy původní vlastníkem budovy byla bytová družstva uvedená v ust. § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, a docházelo k převodům jednotek nacházejících se v těchto domech do vlastnictví členům těchto družstev.

Jednalo se o budovy ve vlastnictví či spoluvlastnictví tzv. stavebních bytových družstev (tedy bytová družstva vzniklá před 1.1. 1992, kterým byla na výstavbu budovy poskytnuta finanční, úvěrová nebo jiná pomoc), nebo lidových bytových družstev.

Do okamžiku, než došlo k převodu většiny bytových jednotek nacházejících se v předmětných bytových domech, vykonávala v nich uvedená bytová družstva jakožto pověřený vlastník funkci správce, jenž zajišťoval správu provoz a opravy společných části domu.

Za účinnosti zákona o vlastnictví bytů (účinného do 31. 12. 2013) platilo, že pokud shora uvedená bytová družstva dříve plnila ve „svých“ domech povinnosti správce a sníží-li se podíl družstva na společných částech domu na méně než jednu čtvrtinu, došlo ze zákona ke vzniku společenství jednotek, a to k prvnímu dni měsíce následujícího po měsíci, v něm byl družstvu doručeny listiny prokazující snížení podílu na společných částech domu.

2. část

Od 1. 1. 2014 upravuje danou problematiku Vámi uvedený zákon č. 311/2013 Sb., podle kterého již nedochází ve shora specifikovaných domech ke vzniku společenství vlastníků ze zákona, ale v souvislosti s činností členů nově vznikajícího společenství vlastníků.

Podle ust. § 24 zákon č. 311/2013 Sb. obecně platí, že sníží-li se po dni nabytí účinnosti tohoto zákona spoluvlastnický podíl předmětných bytových družstev na společných částech domu na méně než jednu polovinu, bytové družstvo nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu, svolá shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek s tím, že neučiní-li tak, může tak učinit kterýkoliv vlastník jednotky.

Jelikož zákon č. 311/2013 Sb. byl přijat ve znění pozměňovacího návrhu, který počítal s jinou velikostí spoluvlastnického podílu bytového družstva na společných částech vyžadovanou pro vznik společenství vlastníků jednotek, docházelo v praxi k nežádoucím situacím.

Řada družstev totiž převedla takové množství bytů, že se jejich podíl na společných částech snížil před nabytím účinnosti zákona pod jednu polovinu, ale neklesl pod jednu čtvrtinu. K takové situaci ostatně došlo i v případě „vašeho“ bytového družstva. Podobně jako ostatní se i Vaše družstvo ocitlo v určitém právním „vakuu“, když na jedené straně za účinnosti zákona vlastnictví bytů společenství ze zákona nevzniklo, na druhé pak nemohlo dojít ke svolání shromáždění dle zákona č. 311/2013 Sb.

Zákonodárcem nezamýšlený a nechtěný stav byl napraven přijetím zákona č. 177/2018 Sb., který s účinností od 1. 9. 2018 novelizoval zákon č. 311/2013 Sb. a jenž umožňuje, aby způsobem podle zákona č. 311/2013 postupovala také bytová družstva, u nichž se spoluvlastnický podíl na společných částech domu snížil na méně než jednu polovinu v době přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku a předmětného zákona.

3. část

Podle čl. II zákona č. 177/2018 Sb. se ust. § 24 zákona č. 311/2013 Sb. použije i tehdy, pokud družstvo uvedená v § 24 zákona o vlastnictví bytů, která bylo původním vlastníkem budovy a bytové družstvo, jež je jeho právním nástupcem, plnilo povinnosti správce a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech se před dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku. V těchto případech je bytové družstvo povinno svolat shromáždění nejpozději do 24 měsíců ode dne nabytí účinnosti předmětné novely.

Zároveň pak ale platí, že pokud předmětná bytová družstva splácí úvěr na opravy, rekonstrukce nebo modernizace společných částí domu z úvěrové smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 177/2018 Sb., bytové družstvo shromáždění vlastníků nesvolá do doby splacení úvěru, nejpozději však do doby, než se spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu sníží na méně než jednu čtvrtinu.

Na základě shora uvedeného tedy uzavírám, že nesplácí-li bytové družstvo shora specifikovaný úvěr, má být společenství vlastníků ve Vašem domě založeno. Do okamžiku než bude společenství založeno, je bytové družstvo správcem domu a pozemku.

Co se týče následujícího postupu, tak nejprve musí být svoláno shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků. Jak jsem již uváděl výše, shromáždění svolává současné bytové družstvo, a to nejpozději do 1. 9. 2020. Neučiní-li to ve stanovené lhůtě, může shromáždění svolat kterýkoliv vlastník jednotky.

Během svolaného shromáždění dojde ke schválení stanov společenství, čímž dojde k založení společenství. Ke schválení stanov vyžaduje zákon souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek s tím, že shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Na základě schválených stanov je pak statutární orgán založeného společenství povinen podat nejpozději do 30 dnů ode dne založení společenství návrh na zápis do veřejného rejstříku.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může bytové družstvo nařídit, kdo provede revizi a kontrolu střechy?

Bydlíme v družstevním domě a chtěla bych se zeptat, jak často se dělají revize střech a kontroly, jak probíhá výběr revizního technika a zda si můžou nájemníci vybrat firmu, která provede kontrolu a prohlídku střechy. A ještě mám dotaz, zda nám může bytové družstvo nařídit, kdo provede revizi a kontrolu střechy.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám přesné znění stanov Vašeho BD, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy z občanského zákoníku a zák. o obchodních korporacích.

K dnešnímu dni není revize střechy jako takové legislativně upravena, a proto Vám nemůžu přesně vymezit, jak často by měly být revize prováděny. Na druhou stranu je potřeba zdůraznit, že ačkoliv žádný právní předpis přímo explicitně nenařizuje pravidelné provádění revizí střech, neznamená to, že by revize neměly být prováděny z iniciativy bytového družstva. Lze totiž například vycházet z povinnosti bytového družstva jako vlastníka bytového domu a pronajímatele bytových jednotek a společných částí udržovat je v takovém stavu, aby mohly sloužit tomu užívání, pro které byla pronajaty.

Pravidla pro výběr revizního technika legislativně upravena taktéž nejsou, a proto si Vás dovolím odkázat na znění stanov Vašeho BD, popř. jiné interní předpisy, kde by mělo být stanoveno, zdali spadá výběr revizních techniků do působnosti členské schůze, či jiného orgánu bytového družstva.

Pokud by výběr revizního technika spadal do působnosti představenstva bytového družstva, jsem toho názoru, že by pro jednotlivé členy bytového družstva byl takový výběr závazný. K tomu je potřeba také uvést, že představenstvo, jako statutární orgán BD, je povinno jednat s péčí řádného hospodáře, a to i např. při výběru revizního technika. V případě porušení této péče je představenstvo povinno nést odpovědnost za újmu, kterou takovým porušením bytovému družstvu způsobí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Poplatky vymáhané zpětně za čtyři roky

Jsem členem stavebního bytového družstva. Mám družstevní podíly ve 2 bytech. Matka jeden podíl, sestra také jeden. Vždy jsem veškeré záležitosti spojené s byty řešil pouze já. Všechny byty dlouhodobě pronajímáme. Před pár lety jsme platili poplatky družstvu za podnájem. Vždy poplatek na dobu určitou a jen za přenechání části bytu. Ten v r. 2016 zrušili, lze přenechávat již jen celý byt. Po vypršení jsme poplatky přestali platit. Přiznám se, že v domnění, že družstvo to řešit nebude. Nyní se ozvalo po několika letech s vyúčtováním. Na schůzi představenstva odsouhlasili zpětně zaplacení všech poplatků za podnájem, nejstarší datován zpětně z roku 2014 a k tomu pokuty za přenechání bytu před schválením družstva. Obracím se na vás s dotazem, zda může družstvo chtít zpětně (za cca 3-4 roky) všechny poplatky za přenechání bytů a zároveň pokuty za podnájem před schválením družstva. Zároveň jsem udiven, že jediné, co mi zaslali, je-email, a ani neřeší, že jsem majitel družstevních práv pouze ke dvěma bytům ze čtyř. Matce ani sestře nikdy nezaslali žádnou urgenci ani upomínku. A nyní vše chtějí zpětně včetně pokut. Neřešil bych záležitost pár tisíc, ale jde o souhrnnou částku skoro 60 000 Kč(cca 22 000 Kč zpětně poplatky až do současnosti + cca 36 000 Kč pokuty). To se mi zdá neadekvátní. Zároveň ve zpětném výpočtu poplatku ani neřeší, že do 1. 6. 2016 byl poplatek několikanásobně nižší, jelikož se dalo přenechat jen část bytu. Tak jsem to i dříve platil. Ve výpočtu mají vše sečteno za současnou cenu. Proto se obracím na vás s dotazem, zda bytové družstvo může vymáhat zpětně poplatky až za 4 roky zpětně a zároveň i pokuty za nezaplacení. Když ani v jednom případě nezaslali nikomu nás písemně výzvu k úhradě poplatku za podnájem. Nyní pokuty ani neadresovali přímo majitelům družstevních práv a ani v zápisu není detailně napsáno, jakým způsobem k výpočtu došli, ani splatnost. Jen číslo účtu, kam mám částku zaslat.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí stanov Vašeho družstva a usnesení členské schůze týkajících se poplatků za podnájem, budu ve své odpovědi vycházet platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích.

Každý člen družstva je povinen zejména dodržovat stanovy a rozhodnutí orgánů družstva. Pokud tedy byla povinnost platit poplatky družstvu za podnájem stanovena buď ve stanovách nebo usnesením členské schůze, musíte jako člen tuto povinnost dodržovat.

Představenstvo je oprávněno požadovat zaplacení těchto poplatků pouze v takové výši, která byla v té době aktuální. Znamená to tedy, že pokud byly poplatky do 1. 6. 2016 nižší než v současné době, může představenstvo požadovat za období do 1. 6. 2016 pouze tu nižší částku.

Dále je třeba brát v úvahu, zdali nedošlo již k promlčení nároku na zaplacení těchto poplatků včetně pokut s tím s pojených. Promlčecí lhůta trvá 3 roky a začíná běžet od okamžiku, kdy došlo ke splatnosti jednotlivých poplatků a s tím spojených pokut. Z toho důvodu Vám doporučuji zjistit, kdy došlo ke splatnosti jednotlivých poplatků a s tím spojených pokut a podle toho určit, zdali nedošlo již k promlčení nároku na jejich zaplacení.

Jelikož jste vlastníkem družstevního podílu pouze ve dvou bytech, nejste povinen platit poplatky včetně pokut s tím spojených za Vaši matku a dceru.

Závěrem doporučuji prozkoumat stanovy Vašeho družstva a zjistit možné následky nezaplacení požadované částky. V některých případech by to mohlo být považováno za závažné porušení povinností člena družstva, přičemž by mohlo dojít k vašemu vyloučení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Pět bytových jednotek v mém vlastnictví je jeden, nebo pět hlasů?

Když v jednom domě bytového družstva mám 5 bytových jednotek, ke kterým mám členská práva, jak je to pak s hlasování na členských schůzích? Můj hlas se počítá za pět, nebo za jeden?

Odpověď 1. část:

Úvodem mi dovolte uvést, že v případě bytových družstev je vlastníkem jednotlivých družstevních bytů toliko samo bytové družstvo, kdežto jednotliví členové družstva mají pouze právo na nájem družstevních bytů.

Zákon k tomu konkrétně uvádí, že právy a povinnostmi člena bytového družstva plynoucími z členství v tomto družstvu jsou také právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami a práva a povinnosti z této smlouvy vzniklé. Z dikce zákona je zřejmé, že člen družstva má právo na nájem družstevního bytu nikoli však povinnost.

Z tohoto pohledu tedy můžeme u členů družstva rozlišovat, zda je člen bytového družstva nájemcem družstevního bytu, či nikoliv, což může mít svůj význam právě při určení počtu hlasů, který na člena připadá při hlasování členské schůzi.

Členská schůze je nejvyšším orgánem bytového družstva, přičemž bez dalšího platí, že se jí může zúčastnit jakýkoliv člen bytového družstva a stejně tak může jakýkoliv člen družstva na členské schůzi hlasovat.

Zákon v případě obchodních korporacích vychází z principu rovnosti členů a obecně tedy platí, že každý člen bytového družstva má při hlasování na členské schůzi jeden hlas, přičemž zákon neumožňuje odchýlenou úpravu ve stanovách bytového družstva.

2. část:

Princip jeden člen, jeden hlas zákon prolamuje pouze pro případy, kdy jsou členy bytového družstva jak osoby, které jsou nájemci družstevních bytů, tak osoby, které nájemci družstevních bytu nejsou. V takovém případě zákon umožňuje, aby členové - nájemci družstevních bytů mohli mít vyšší počet hlasů; ten však musí určit stanovy bytového družstva.

Zároveň ale platí, že v zákonem vymezených případech (o schválení poskytnutí finanční asistence, o uhrazovací povinnosti, o zrušení družstva s likvidací, o přeměně družstva a o vydání dluhopisů) se však bezvýjimečně uplatní pravidlo jeden člen, jeden hlas. Důvodem je, že uvedené případy představuji tak závažné zásahy do majetkových poměrů družstva, že je nezbytné, aby každý člen družstva měl stejnou možnost ovlivnit jejich přijetí.

Lze tedy shrnout, že pokud se nejedná o výjimku uvedenou výše, tak přestože máte členská práva k 5 bytovým jednotkám, tak při hlasování máte 1 hlas. 

Pro úplnost uvádím, že odlišná situace je v případě společenství vlastníků jakožto právnické osoby odpovědné za správu nemovité věci (tj. pozemku a na něm stojícím bytového domu), která je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. V případě společenství vlastníků jednotek má každý vlastník počet hlasů odpovídající velikosti podílů na společných částech. V takovém případě byste tedy měl počet hlasů odpovídající podílům na společných částech oněch 5 bytových jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Problém s kolárnou

Chtěla bych se zeptat, jak postupovat ohledně kolárny. Bydlíme ve velkém bytovém domě v Praze. A na tak velký dům jsou asi tři malinkaté kolárny, které nejsou vůbec uzpůsobeny efektivně, prostě jen malá místnost bez stojanů. Byli jsme se zeptat na bytovém družstvu toho domu, ale bylo nám prostě řečeno, že máme smůlu, že kdo dřív přijde, ten má místo dřív. Ale co ti, kteří se přistěhují? Dá se s tím něco dělat?

V případě bytového družstva je vlastníkem celého bytového domu, včetně všech „společný“ prostorů bytové družstvo. Členové družstva pak mají dle zákona o obchodních korporacích právo na nájem družstevního bytu.

Dle občanského zákoníku se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Družstevním bytem se pak rozumí byt, který je ve vlastnictví bytového družstva, nebo se nachází v budově ve vlastnictví bytového družstva a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem.

Pro nájem družstevního bytu se použijí ustanovení občanského zákoníku o nájmu. Podle něj platí, že v případě nájmu bytu má nájemce právo užívat byt, tak jak je vymezen v nájemní smlouvě. Nájemci vzniká zároveň právo užívat části věci, které jsou obvykle s bytem pronajímány, přičemž těmito částmi se může v daném případě rozumět předmětná kolárna. Tento závěr však nemohu bez znalosti bližších informací (např. nájemní smlouvy, stanov družstva či prohlášení vlastníka o rozdělení nemovité věci) přijmout s jistotou.

Co se týče rozsahu práv a povinnosti k těmto částem, ty budou upraveny přímo v nájemní smlouvě. V případě nájmu družstevního bytu mohou být práva a povinnosti nájemce (včetně jejich rozsahu) upravena ve stanovách bytového družstva. Doporučuji Vám tedy nahlédnout do těchto dokumentů, které by Vám měli poskytnout odpověď.

Případně můžete s těmito dokumenty vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech detailu doporučí další postup ve věci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Nedoplacení záloh

Bytové družstvo mi zaslalo upomínku za nedoplacení měsíčních záloh na byt za rok  2017 a 2018. V roce 2017 mi bytové družstvo zvýšilo zálohy o 200 Kč měsíčně (nepodepsal jsem souhlas se zvýšením měsíčních záloh), ale trvalým příkazem se zasílala původní částka záloh. Nyní chce bytové družstvo po mně, abych doplatil dlužnou částku záloh za rok 2017 a 2018 + úroky. Tomu právě nerozumím, proč chce bytové družstvo doplatit stanovené zálohy za rok 2017 (200 Kč měsíčně), když rok 2017 byl vyúčtován v 03/2018 a přeplatek mi byl vrácen. Nerozumím vyjádření, že musím doplatit saldo konto. Pokud to uhradím, co se z těch peněz uhradí, když mám vyúčtovaný rok? Prosím o radu, protože bytové družstvo trvá na doplacení a nehodlá o tom jednat, a nevím, jak mám dále postupovat.

Odpověď

Předně mi dovolte uvést, že bez znalostí stanov Vašeho bytového družstva a všech podstatných skutkových okolností budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy.

Obecně platná úprava týkající se výše záloh za služby spojené s užíváním bytu a způsobu změny jejich výše je zakotvena v zákoně č. 67/2013 Sb., podle nějž platí, že výši záloh si poskytovatel služeb (ve Vašem případě družstvo) s příjemcem služeb (s Vámi) ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo.

Ze zákona tedy vyplývá, že o výši záloh může rozhodnout samo družstvo, aniž by se na tom s Vámi zvlášť dohodlo.

Pokud jde uhrazení zvýšených záloh, tak Ve Vašem případě bude podstatné, jakou povahu má předmětných 200,- Kč. Pokud by se jednalo o částku, kterou má bytové družstvo povinnost Vám vyúčtovat (typicky zálohy na služby) a za rok 2017 již k vyúčtování došlo (a Vám byl vrácen přeplatek), nemá bytové družstvo nárok požadovat zpětně doplacení oněch 200 Kč měsíčně.

V případě, že by předmětných 200 Kč bylo použito k jinému účelu a bytové družstvo by nemělo povinnost je vyúčtovat (např. do fondu družstva), jako člen máte povinnost tuto částku každý měsíc zaplatit, přičemž vzhledem k tomu, že byste v takovém případě byl v prodlení se splacením již prvních 200 Kč, mělo by bytové družstvo nárok požadovat i úroky z prodlení.

Na základě výše uvedeného Vám navrhuji zjistit skutečnou povahu předmětných 200 Kč a podle toho dále postupovat. Případně můžete svůj dotaz o tuto informaci rozšířit a zaslat jej znovu, případně můžete vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech konkrétních skutečností poskytne komplexní právní služby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Úhrada jízdného osobním autem v bytovém družstvu

Zjišťoval jsem informace, zda je povinností předsedy bytového družstva vykazovat jízdy a zda je nutno vést nějaké dokumenty o nákladech spojených s těmito jízdami. Vysvětlení mi nebylo jasné. Prý od října 2018 se kniha jízd nemusí vést. Proto se obracím na vás o dovysvětlení. Jsme malé bytové družstvo. Předseda si vyplatil 2000 Kč a vypsal sobě výdajový příkaz pouze takto: telefony, jízdné 2000 Kč. Nejsme plátci DPH, nekonáme žádnou činnost, nejde o únavu a odpočinek řidiče. Jedná se o krátké jízdy převážně pouze po městě k vyřízení nějakých záležitostí. Má tedy nějakou povinnost písemně uvést, co to bylo za jízdné (jde asi o osobní jeho auto) a má právo to takto sobě vyplatit?

Odpověď

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit na fakt, že mi ve věci vašeho případu nejsou známy všechny skutečnosti a okolnosti týkající se Vašeho případu a vzhledem k tomuto, Vám mohu poskytnout pouze informace, související v této věci s platnou právní úpravou.

V případě tzv. „malého družstva“ může být statutárním orgánem pouze předseda představenstva, který jedná jménem družstva.

Z hlediska zákona o obchodních korporacích, který se zabývá činností a existencí družstev není potřebná evidence dokladů potvrzujících, na základě čeho došlo k výplatě finanční částky, nicméně již ze základních principů účetnictví je zřejmé, že každá vydaná hotovost musí být odůvodněná.

Bohužel k otázce účetní evidence Vám nemohu poskytnout více informací, tento portál souvisí s bytovou problematikou, nikoliv s účetní evidencí a nejsou mi známy konkrétní pravidla pro evidenci účetnictví bytových družstev, s nejvyšší pravděpodobností budou tyto podmínky upraveny v rámci předpisů zabývajících se vedením účetnictví, nicméně jejich konkrétní úprava mi není známa. Pro získání podrobnějších informací se doporučuji obrátit na účetního popř. jiného odborníka zabývajícího se účetnictvím, jeho náležitostmi a zákonnými požadavky.

Bez ohledu na povinnosti plynoucí z předchozího odstavce můžete na příští schůzi vlastníků navrhnout jako bod programu diskusi o tomto výdaji družstva s tím, že po předsedovi můžete požadovat doložení předmětných dokladů, na základě kterých on dovozuje účelnost takto vynaložených nákladů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Vyúčtování, kdy účetním je předseda družstva

Jsem členem BD, které má účetní období od 1. 1.–31. 12. daného roku. Vyúčtování zálohových plateb dostávám v rozmezí květen až červen následujícího roku. Datum podání reklamace proti tomuto vyúčtování bylo vždy až po obdržení dotyčného vyúčtování. Např. vyúčtování jsem obdržel 23. 5. 2017 a reklamovat jsem mohl dle data uvedeného ve vyúčtování do 22. 5. 2017. Vyúčtování je mně doručeno BD do poštovní schránky bez uvedení data převzetí, pouze s podpisem předsedy BD a razítkem BD. Je tento postup správný? Vystavený výdajový pokladní doklad BD na přeplatek, má ze strany BD autentický podpis pouze u pokladníka. U podpisu schválil je podpis předsedy BD, který ovšem není autentický s jeho podpisy na jím podepsaných dokumentech. Tento podpis znám velmi dobře, protože některé dokumenty podepisoval osobně přede mnou. Může být takový doklad z mojí strany brán jako důvěryhodný? Může předseda BD, které má 96 bytových jednotek a roční obrat v řádu několika milionů, dělat i účetního v uvedeném BD? Sám sobě vystaví doklad, sám si jej schválí a nechá proplatit. Nejde o střet zájmů?

Odpověď č. 1

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám přesné znění stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy.

Problematika vyúčtování zálohových plateb za služby je upravena zejména v zák. č. 67/2013 Sb. Dle tohoto zákona má poskytovatel služeb povinnost příjemci služeb předat řádné vyúčtování za zúčtovací období, a to nejpozději do konce 4 měsíce od skončení zúčtovacího období, přičemž stanovy bytového družstva mohou tuto dobu zkrátit, nikoli však prodloužit.

Jelikož z Vašeho dotazu vyplývá, že účetní období končí k 31. 12, má poskytovatel povinnost Vám jako příjemci služeb předat řádné vyúčtování nejpozději do 30. 4. následujícího roku. Za řádné vyúčtování se považuje takové, ve kterém je uvedena skutečná výše nákladů a záloh za jednotlivé služby, a dále pak výše přijatých měsíčních záloh tak, aby byla zřejmá případná výše rozdílu mezi přijatými zálohami a skutečnou výší nákladů.

Pro případ, že shora uvedenou povinnost poskytovatel služeb nesplní, počítá uvedený zákon s tzv. pokutou za prodlení s nepeněžitým plněním, jejíž zákonná výše činí 50 Kč za každý den prodlení.

Dále jako příjemce služeb máte právo vznést proti obsahu či způsobu vyúčtování námitky, a to nejdéle do 30 dnů od doručení vyúčtování.

Způsob doručování vyúčtování bohužel není ve zmíněném zákoně upraven, a ani občanský zákoník toto doručování vysloveně nezmiňuje. Většinou tento způsob bývá upravený ve stanovách, nicméně způsob, který Vaše BD využívá, není dle mého názoru správný, jelikož nelze přesně zjistit, kdy se předmětné vyúčtování dostalo do Vaší dispoziční sféry, a tím byla splněna obecná podmínka doručení.

Pokud způsob doručování není ve stanovách Vašeho BD blíže upraven, navrhuji, abyste zažádal představenstvo o jiný způsob doručování, popř. aby došlo ke změně stanov a způsob doručování byl v nich blíže upraven.

Odpověď č. 2

Co se týká autenticity podpisu předsedy BD uvádím, že pokud máte pochybnosti o pravosti podpisu, můžete zažádat předsedu BD o potvrzení, zda předmětný podpis je opravdu jeho. Nicméně pokud jste obdržel podepsaný výdajový pokladní doklad na přeplatek, není Vaší povinností zkoumat pravost takového podpisu.

Dále představenstvo má povinnost zajistit mj. řádné vedení účetnictví, a to buď osobně, popř. prostřednictvím třetí osoby.

Členové představenstva BD, včetně jeho předsedy, mají povinnost při své činnosti jednat s péčí řádného hospodáře. Znamená to tedy, že musí jednat s loajalitou, pečlivostí a potřebnými znalostmi.

Ve Vámi popsané situaci se pravděpodobně nejedná o střet zájmů, nicméně předseda představenstva by mohl za určitých podmínek např. porušit výše zmíněnou péči řádného hospodáře a nést odpovědnost za újmu, kterou takovým porušením bytovému družstvu způsobí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Odměny členům představenstva formou DPP?

Členskou schůzí bytového družstva jsem byla zvolena za členku kontrolní komise. Při kontrole účetního deníku jsem zjistila, že členům představenstva jsou vypláceny odměny na základě DPP. Obdržela jsem vysvětlení, že tato cesta je pro členy představenstva jednodušší, nežli přijímání, přiznávání a zdaňování odměn. Ve výsledku nakonec prý není finanční rozdíl. Taktéž mně bylo sděleno, že DPP připravoval právník, a proto je vše jistě v pořádku. Stanovy našeho BD uvádějí vyplácení odměn (a to i pro členy kontrolní komise), v současně platné legislativě jsem rovněž našla informace o odměnách (nikoliv o výplatách za DPP). Dozvěděla jsem se, že dosud členům kontrolní komise nikdy odměny vypláceny nebyly - nikdy totiž nebyly nikým nárokovány. Jaký je v váš názor? Považujete shora uvedené postupy za správné?

1. část:

Na úvod si dovolím podotknout, že vzhledem k situaci, kdy mi nejsou známy veškeré detaily daného problému, můžu ve své odpovědi vycházet pouze toliko z obecné právní úpravy.

Na úvod je potřeba uvést, že výkon funkce člena voleného orgánu nelze považovat za závislou práci ve smyslu zákoníku práce (tedy za práci, která je vykonávána ve vztahu nadřízenosti zaměstnavatele a podřízenosti zaměstnance, jménem zaměstnavatele a podle pokynů zaměstnavatele).

Pokud tedy člen představenstva vykonává pouze činnost související s jeho funkcí člena představenstva bytového družstva, není možné jej odměňovat na základě dohody o provedení práce, neboť se nejedná o pracovněprávní vztah.

Pokud jde o vztah mezi obchodní korporací a členem voleného orgánu této obchodní korporace, tedy ve Vašem případě o vztah člena představenstva a bytového družstva, tak ten se řídí přiměřeně ustanoveními občanského zákoníku o příkazu. Použití těchto pravidel mohou obchodní korporace a člen jejího orgánu vyloučit tím, že uzavřou smlouvu o výkonu funkce s komplexní úpravou vztahu, takže pro použití úpravy příkazu neponechají žádný prostor.

Ve smlouvě o výkonu funkce lze rovněž – v rozsahu, který není podroben kogentní úpravě (úpravě od které se nelze odchýlit) zákona o obchodních korporacích – sjednat, že smlouva o výkonu funkce se řídí zákoníkem práce. Neznamená to však, že by mohla být s členem představenstva uzavřena dohoda o provedení práce jako taková, ale pouze to, že část obsahu smlouvy o výkonu funkce se může zákoníkem práce řídit.

Pokud si tedy bytové družstvo a členové volených orgánů bytového družstva chtějí nějakým způsobem upravit vzájemná práva a povinnost, lze tak učinit v rámci smlouvy o výkonu funkce a nikoli dohodou o provedení práce.

2. část:

Jedinou výjimkou, kdy by s členem představenstva mohlo bytové družstvo uzavřít dohodu o provedení práce je případ, kdy by člen představenstva vykonával jinou činnost než tu, která souvisí s výkonem funkce člena představenstva (obchodní vedení družstva). Dohoda o provedení práce by tedy mohla být s členem představenstva uzavřena v případě, kdy by v rámci bytového družstva rovněž zastával např. funkci IT technika apod.

Pokud se ve Vašem případě nejedná o výše uvedenou výjimku je nutné upozornit bytové družstvo, že uzavření dohody o provedení práce se členem představenstva odporuje zákonu a je nutné podniknout příslušné kroky k nápravě.

Pokud jde o odměňování členů volených orgánů, tak vyplácení odměn je vázáno na institut smlouvy o výkonu funkce. Pokud ve smlouvě o výkonu funkce není odměňování členů volených orgánů zakotveno, platí, že je výkon funkce bezplatný.

Pokud podle stanov bytového družstva máte nárok na odměnu, mělo by být dále ve smlouvě o výkonu funkce uvedeno, o jak velkou odměnu by se mělo jednat. Pak na tuto odměnou máte nárok a můžete ji po družstvu požadovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Plná moc členů BD k účasti na hlasová ní SVJ

Chci se zeptat, zda bytové družstvo, které je členem společenství vlastníků jednotek, přičemž toto bytové družstvo má např. 4 byty z 20 v domě, může udělit plnou moc k účasti a hlasování na shromáždění SVJ, a to tím způsobem, že tuto plnou moc udělí současně 4 členům BD, kteří jsou nájemci těchto 4 bytů ve vlastnictví BD, tak, že každému z nich udělí plnou moc v rozsahu spoluvlastnického podílu vztahujícího se k tomu jednomu konkrétnímu bytu, kterého je tento člen nájemcem? Tedy pokud má BD dle § 1206 OZ počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech (v tomto případě podíl vztahující se ke 4 bytům), tak zda může tyto hlasy rozdělit mezi 4 osoby? Stanovy SVJ zastoupení povolují. Bytovému družstvu jde zřejmě o to, že nechce rozhodovat o záležitostech jeho členů, kteří v domě žijí a kteří by si přáli rozhodovat o nich sami, přičemž toto by byla nejjednodušší cesta. Ovšem prozatím jsem k této situaci nenašla žádnou literaturu a ani zákonná ustanovení, která by mi dala jednoznačnou odpověď.

1. část:

Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství vlastníků, který tvoří všichni vlastníci jednotek v bytovém domě. Občanský zákoník výslovně stanovuje, že počet hlasů vlastníka odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. Jestliže jedna osoba vlastní v jednom bytovém domě hned několik bytových jednotek (k čemuž nezřídka dochází), náleží jí tolik hlasů, součet čitatelů podílu na společných částech za všechny jí vlastněné jednotek.

Samotného zasedání shromáždění se musí jednotliví vlastníci účastnit osobně, přičemž ještě za účinnosti občanského zákoníku z roku 1964 a zákona o vlastnictví bytů (účinných do 31. 12. 2013) Nejvyšší soud dovodil, že nepřipouští-li to stanovy společenství vlastníků výslovně, není možné, aby byl vlastník na zasedání shromáždění zastoupen jinou osobou na základě plné moci.

Vzhledem k tomu, že stanovy Vašeho společenství zastoupení na zasedání shromáždění umožňují, není podstatné, zda se výše uvedené závěry prosadí i za účinnosti současné právní úpravy či bude zastoupení možné již ze zákona. Podstatné v tuto chvíli je, že v případě Vašeho společenství je zastoupení na zasedání shromáždění možné.

2. část:

Otázkou však zůstává, zda může vlastník jednotky udělit plnou moc ke svému zastoupení na shromáždění konkrétnímu zmocniteli v rozsahu pouze části hlasů. Jelikož se jedná o problematiku, která doposud nebyla v právní teorií, ani soudní praxí řešena, nelze přijmout jasný a nepochybný závěr, domnívám se však, že takto postupovat lze.

Tento závěr opírám především o usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne dne 25. 11. 2019, sp. zn. 29 Cdo 558/2009, v němž Nejvyšší soud připustil, že je možné, aby byl jeden akcionář zastoupen na valné hromadě dvěma různými zástupci, když každý ze zmocněnců mohl zastupovat společnost v rozsahu týkajícím se pouze části akcií zmocnitele.

Domnívám se, že tento závěr lze použít i v případě společenství jednotek, v němž jsou jednotlivá práva a povinnosti spjata s vlastnictvím jednotky. Vlastní-li jedna osoba takových jednotek několik, může dle mého názoru zmocnit k zastupování na zasedání shromáždění několik zástupců, vždy ohledně některé z vlastněných jednotek (a k ní náležejícímu počtu hlasů).

Uzavírám však s tím, že uvedená situace nebyla dosud soudní praxí řešena a shora podané závěry se mohou vlivem soudní praxe změnit. Z opatrnosti bych tedy doporučil, aby bylo bytové družstvo na zasedání vždy zastoupeno pouze statutárním orgánem, jenž je oprávněn za ni jednat, či jím zmocněnou osobou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Do jakých dokladů má člen družstva právo nahlédnout?

Před konáním členské schůze jsme představenstvem BD upozorněni na možnost nahlédnout do podkladů ke zprávě o činnosti BD za uplynulé účetní období. K nahlédnutí byly představenstvem BD předloženy pouze faktury za dodávku vody, energie a provoz výtahů. Nahlédnutí do dalších dokladů o činnosti BD za uplynulé účetní období nebylo povoleno. Do jakých dokladů před konáním členské schůze BD mám jako člen BD právo nahlédnout? Mohu si z těchto dokladů pořizovat výpisy, kopie nebo foto kopie?

Právo člena bytového družstva na poskytnutí informací ze strany jeho orgánu či družstva samotného se řídí zejména zákonem o obchodních korporacích, případně odchýlenou úpravou stanovenou ve stanovách družstva. Jelikož mi není známo ani částečné znění stanov Vašeho družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy.

Zákonná úprava vztahující se k právu na informace člena bytového družstva je poměrně strohá. Členům družstva poskytuje zákon o obchodních korporacích dílčí práva k informacím o družstvu.

Pro Vaši situaci je nejdůležitější právo na to, abyste se mohl seznámit se všemi podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze. Svolatel členské schůze může tyto podklady přiložit k pozvánce, případně musí v pozvánce uvést, kde jsou tyto podklady dostupné. Rozsah těchto podkladů by měl být dostatečný k tomu, aby se člen družstva mohl v rámci hlasování na členské schůzi kvalifikovaně rozhodnout.

Dále dle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, máte jako příjemce služeb právo písemně požádat družstvo jako poskytovatele služeb o doložení nákladů na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování. Dle tohoto zákona máte také nárok na pořízení kopií těchto podkladů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nakládání s družstevním majetkem

Jsme bytové družstvo v Brně se 17 členy, téměř v centru. Trváme asi rok. Vznik po privatizaci bytů odkoupením domu od města. Hned v rámci privatizace byla podezřelá okolnost, že jistá paní dostala dekret - umístěnku od radnice do jednoho volného bytu, a časem obešla méně solventní nájemce a dohodla se tak, že nyní vlastní 7 bytů. Družstvo očekávalo, že prodejem půd si vytvoříme finanční polštář na opravy atd. Vlivem různých okolností to dopadlo tak, že vypsaná nebyla žádná výběrová řízení ani aukce, ani zájemci nebyli aktivováni formou inzerce, jen tak soukromou aktivitou vlastních družstevníků. Výsledek? Na schůzi vnitřní výběrové řízení formou dražby samotných účastníků - zájemců, přišli zájemci dva. Z toho jeden byla opět ta paní, co vlastní už 7 bytů. Celkem formou 2 podlaží na jednom domě a 1 podlaží na druhém domě je připraveno celkem 560m2 stavební plochy pro vznik nových půdních vestaveb, bytů. Jak nazvat tuto skutkovou podstatu, když družstevní pokladna místo min. 9 milionů dostala jen čtyři? Proti bylo na schůzi celkem 6 členů, něco chybělo, 8 bylo pro. Jak se bránit? Předseda družstva byl asi uplacen, právnička také.

Z toho, co uvádíte, vyplývá, že nebytové prostory, které se nacházejí v prostorách budovy bytového domu, jsou vlastnictvím bytového družstva. Družstvo jako vlastník pak může se svým majetkem nakládat v mezích stanovených zákonem.

Zákon o obchodních korporacích omezuje bytové družstvo při dispozici se svým vlastnictvím například tak, že umožňuje převod vlastnického práva k družstevním bytům pouze za předpokladu, že s převodem předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci takového bytu a všichni členové, kteří mají podle stanov družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu.

Družstevním bytem pak zákon rozumí i nebytové prostory, které jsou a) ve vlastnictví bytového družstva nebo se nacházejí v budově, která je ve vlastnictví bytového družstva, b) pronajímány, případně jiným způsobem předány do užívání členům tohoto družstva a c) členové družstva se na pořízení družstevního bytu podíleli členským vkladem.

Z Vašeho dotazu není úplně zřejmé, zda tyto podmínky předmětný prostor splňuje a výše uvedené omezení se na něj použijí, domnívám se však, že nikoliv, a převod tohoto prostoru se bude pravděpodobně posuzovat jako převod části závodu, který by znamenal podstatnou změnu v dosavadní struktuře závodu. Aby byl takový převod platný, musí jej schválit členská schůze jakožto nejvyšší orgán bytového družstva, a to nadpoloviční většinou přítomných členů, k čemuž došlo.

Zároveň závěrem dodávám, že pokud statutární orgán bytového družstva postupoval při uzavírání smlouvy v souladu s přijatým usnesením členské schůze, nelze v jednání jeho členů spatřovat porušení péče řádného hospodáře či jiné porušení zákona.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jsou potřeba pro dohodu o převedení družstevního podílu ověřené podpisy?

U „Dohody o převodu družstevního podílu člena bytového družstva“ musí být úředně ověřené podpisy převodce a nabyvatele? (Převodce leží v nemocnici a jeho zdravotní stav je vážný). Ve stanovách našeho BD toto požadujeme, jen pokud je bytovému družstvu doručeno písemné prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu.

Současná právní úprava účinnosti převodu družstevního podílu vůči družstvu je úplně převzata z úpravy obchodního zákoníku platného do 31. 12. 2013. Za účinnosti této úpravy Nejvyšší soud dovodil, že dohoda o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu nemusí mít písemnou formu.

Ačkoliv z dikce zákona bývá někdy právní teorií dovozováno, že dohoda o převodu družstevního podílu musí mít písemnou formu, tento právní názor nesdílím. S ohledem na to, že v současném znění zákona o obchodních korporacích nedošlo k žádnému významovému posunu oproti znění obchodního zákoníku, dovozuji v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, že dohoda o převodu družstevního podílu může být uzavřena i ústně.

Jestliže zákon připouští, aby byla dohoda o převodu družstevního podílu uzavřena i ústně, lze jen stěží uvažovat, že by musela být písemně uzavřená smlouva opatřena úředně ověřenými podpisy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kopie materiálů družstva

Člen bytového družstva požaduje kopie kompletních materiálů družstva (účetnictví, smlouvy, zápisy atd.) zpětně za několik let. Žádný člen představenstva není pro práci uvolněn. Kde je hranice (dohoda není možná) a co je přiměřená cena za jeden list A4 okopírovaných dokladů?

Právní úprava práv a povinností týkajících se členů družstva je obsažena v zákoně č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích. Jelikož neznám přesné znění stanov Vašeho družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z výše zmiňovaného zákona.

Člen družstva má právo na určité informace, a sice například právo nahlížet do seznamu členů a žádat bezplatné vydání potvrzení o svém členství a obsahu svého zápisu v seznamu členů.

Další práva člena družstva jsou spojená s konáním členské schůze. Při svolání členské schůze musí být v pozvánce na členskou schůzi uvedeno také místo, kde se člen může seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, pokud nejsou přiloženy k pozvánce.

V případě, že by mělo dojít na členské schůzi ke změně stanov nebo k přijetí usnesení, jehož důsledkem je změna stanov, musí být v příloze k pozvánce uveden též návrh těchto změn nebo návrh usnesení.

Člen družstva má právo na informace týkající se všech bodů, které mají být na členské schůzi projednány. Členům družstva musí být písemné podklady pro jednání členské schůze (např. účetní závěrka, stanoviska kontrolní komise apod.) k dispozici pro seznámení se s nimi.

Dále má člen družstva právo na vydání kopie zápisu z členské schůze.

Naproti tomu v případě zápisů z jednání představenstva nebo zápisů z jednání kontrolní komise nestanoví zákon povinnost družstva seznamovat členy družstva se zápisem z jednání takových orgánů.

Pokud tedy člen družstva nepožaduje Vámi uvedené dokumenty v souvislosti s výše zmíněným, není družstvo povinno také dokumenty poskytnout.

V případě vymezení pojmu „přiměřená cena“ nelze odkázat na konkrétní znění zákona, jelikož zákon tento pojem přesně nedefinuje. Za přiměřenou cenu lze považovat skutečně vynaložené náklady na vytvoření jednoho listu A4 jako kopie dokladů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 a

Společné členství manželů v BD a dva byty

Společné členství manželů v bytovém družstvu a společný nájem bytu vznikly v roce 1993. Ve stejném domě bydlela i matka manželky v jiném bytě, také byla členkou družstva. Manželé měli při hlasování v družstvu 1 hlas, matka manželky měla také jeden hlas. Matka manželky zemřela v roce 2011 a manželka po ní zdědila výlučné členství v tomto bytovém družstvu a zároveň na ní ze zákona přešel nájem bytu. Družstvo teď tvrdí, že manželé mají po přechodu členství a nájmu bytu na manželku stále jedno společné členství se společným nájmem dvou bytů a že jejich hlasovací právo je jeden hlas, nikoli dva hlasy.  Přitom manželé oznámili družstvu, že už nebudou mít rodinnou domácnost, že každý bude mít svou individuální domácnost, manžel v prvním z bytů a manželka v bytě, jehož nájem na ní přešel po smrti její matky. Mají manželé jedno společné členství s nájmem dvou bytů a v družstvu jen jeden hlas, když bydlí každý zvlášť a nemají rodinnou domácnost v žádném z bytů? Nebo mají i rodinnou domácnost ve dvou bytech v jednom domě? Našla jsem v NOZ znění § 709, odst. 3, poslední věta: Nabytí podílu nezakládá účast druhého manžela na této společnosti nebo družstvu, s výjimkou bytových družstev. A k tomu kontra nález Ústavního soudu, datum 2. 11. 2010, sp. zn. IV. ÚS 362/2010 K nabytí členství v bytovém družstvu děděním a výluce ze společného jmění manželů: "...vyloučení zákonné výluky ze společného jmění manželů dle § 143 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, by v daném případě vedlo k zásahu do ústavně zaručeného práva stěžovatelky vlastnit majetek podle čl. 11 Listiny." Myslím si, že s novým OZ je situace stále stejná…

vzhledem k tomu, že k přechodu nájmu na Vaší manželku došlo již v roce 2011, je pro posouzení existence dvojího členství, jakožto i zodpovězení dalších otázek nutné vycházet z tehdy platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „občanský zákoník“) a zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník.

Dle ust. § 706 odst. 5 občanského zákoníku, platilo, že zemřel-li nájemce družstevního bytu a nešlo-li o byt ve společném jmění manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

Ve svém dotazu uvádíte, že členský podíl v bytovém družstvu nabyla manželka. Vzhledem k tomu, že tento podíl nabyla manželka děděním, nestal se členský podíl součástí společného jmění manželů, ale manželka členský podíl nabyla do svého výlučného vlastnictví. Jestliže se stala manželka výlučným vlastníkem členského podílu, rovněž členství v družstvu a nájem bytu přešel výlučně na manželku.

Z ust. § 703 odst. 2 občanského zákoníku sice vyplývá, že vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu. Toto ustanovení by se však mělo uplatnit pouze pokud družstevní podíl spadal do společného jmění manželů.

K okamžiku smrti matky manželky tedy manželce vzniklo vlastnické právo ke dvěma na sobě zcela nezávislých členských podílech. Jeden z těchto podílů (dřívější) byl součástí společného jmění manželů, k druhému náleželo vlastnické právo výlučně manželce. Jelikož však nebyla výlučným vlastníkem obou podílu, případně nebyly oba podíly součástí společného jmění manželů, mám za to, že nejspíše nemohlo dojít k jejich splynutí v jeden podíl, jak uvádí bytové družstvo.

Ostatně se domnívám, že tento právní stav může trvat až do dnešního dne. Občanský zákoník totiž sice stanovil, že opustil-li jeden z manželů trvale společnou domácnost, stal se druhý manžel jediným nájemcem bytu, Nejvyšší soud však dovodil, že v případě družstevních bytů lze toto ustanovení použít toliko pro společného nájemce – nečlena bytového družstva. Jestliže jsou tedy oba manželé společnými členy bytového družstva, pro zánik společného nájmu je neužívání bytu samo o sobě irelevantní.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Přechod BD na SVJ a problémy s tím spojené

Naše družstvo právě prochází změnou na SVJ. Jedná se o bytový dům s 19 bytovými, 2 nebytovými jednotkami a společnými prostory. Na schůzi družstva jsme si odsouhlasili, že změna na SVJ bude taková, že nebytové jednotky nebudeme prodávat, ale necháme si je a budeme je dále pronajímat. Principiálně má být nakonec situace taková, že všichni vlastníci jednotek jsou členy SVJ a zároveň podíloví spoluvlastníci nebytových jednotek (kde poměrná část je úměrně závislá na metráži vlastněné bytové jednotky). Tohle spolupodílnictví bude vázáno na vlastněnou bytovou jednotku a tu nebude možno prodat bez podílu na nebytových (to možná není pro mou otázku až tak důležité, spíše jen pro uvedení do situace). Na družstevní schůzi, kdy jsme schvalovali stanovy a výbor SVJ, přišla řeč i na způsob nakládání s penězi obdržené z pronájmu nebytových prostor. Představa většiny je taková, že SVJ může pronajímat tyto nebytovky a peníze z pronájmu použít na úhradu fondu oprav v poměru podle metráže bytových jednotek. SVJ bude vést jednotlivým jednotkám, řekněme, virtuální účty, na kterých bude mít každá k dispozici finance z těchto příjmů a vlastních příspěvků do fondu oprav a budou se jimi financovat potřebné opravy v domě. Tím by se efektivně mohla snížit výše příspěvku do fondu oprav jednotlivým jednotkám. Správce by při vyúčtování vydal dokument o ročním příjmu jednotlivým jednotkám a jejich vlastníci by si z něj jednou ročně uhradili daň z příjmu. Co mi není jasné, jak rozumím situaci s platným občanským zákoníkem - tak SVJ samo nemůže být vlastníkem nebytových jednotek a pronajímat je - podnikat s nimi. Z toho mi plyne, že spoluvlastnictví těchto nebytových prostor by mělo být upraveno mimo SVJ, kdy by měl být ustanoven někdo, kdo se o správu nebytovek stará a pronajímá je. Prakticky to může být výbor SVJ, pokud s tím bude souhlasit. Chápu to správně? Dále mi není jasné, zda se dají peníze z příjmu z pronájmu automaticky použít SVJ na úhradu fondu oprav, nebo musí být vyplaceny podílníkům, a ti, pokud uznají za vhodné, je mohou použít na úhradu jejich fondu oprav. Nakonec bych se chtěl zeptat, jestli je opravdu možné celý systém nastavit tak, jak jsem nastínil na začátku - podle představ většiny sousedů, co musí být splněno, aby nevznikl konflikt se zákonem? Pokud by to nebylo možno udělat podle představ většiny, jaké jsou další možnosti? Nevím, jestli věci moc nekomplikuju, ale jde mi hlavně o to, abychom celý systém nenastavili od začátku nějak špatně, nedejbože v konfliktu se zákonem. Snažil jsem se najít podobný problém a jeho řešení na Vašich i jiných stránkách věnujících se problematice správy bydlení, ale nepovedlo se mi to, proto se na Vás obracím touto cestou.

Úvodem mi dovolte se vyjádřit obecně k pojmu SVJ. Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, a tedy není zpravidla vlastníkem ani bytového domu, ani bytové/nebytové jednotky.

Co se týká nebytových jednotek, které máte v plánu dále pronajímat, jejich vymezení by mělo být obsaženo v prohlášení vlastníka. Naopak vlastník/vlastníci těchto jednotek by měli být označeni v katastru nemovitostí, přičemž vlastníkem může být například pouze jeden vlastník bytové jednotky (člen SVJ) nebo naopak všichni členové SVJ jako podíloví spoluvlastníci.

Pokud zvolíte druhou možnost, a tedy že vlastníkem nebytových jednotek budou všichni členové SVJ, veškerý příjem z pronájmu takových nebytových jednotek bude náležet výhradně příslušným vlastníkům jednotek, a to poměrně dle velikosti jejich podílů na nebytovém prostoru ve spoluvlastnictví. S poměrnou částí získanou z pronájmu by měl mít každý vlastník možnost nakládat dle svého uvážení, a tedy nelze tyto finanční prostředky automaticky použít na úhradu fondu oprav.

Pokud byste přesto měli zájem použít získané finanční prostředky na úhradu fondu oprav, bude potřeba získat souhlas od všech podílových spoluvlastníků, že s tímto použitím souhlasí. Nelze tedy rozhodnout o použití finančních prostředků na úhradu fondu oprav pouze na základě většinového rozhodnutí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Je možné posoudit svéprávnost předsedy BD?

Má člen malého bytového družstva dle ZOK, kontrolní komise BD dle ZOK, členská chůze BD, nebo jednotlivec-kontrolor-člen BD (když předmětné BD kontrolní komisi nemá) má vymahatelné nebo nějaké jiné právo nechat přezkoumat zdravotní, zejména psychický stav a zdravotní způsobilost pro výkon funkce k volbě navrženého nebo již zvoleného člena představenstva bytového družstva a za jakých podmínek. Konkrétně jde o malé bytové družstvo dle ZOK s 23 členy, založené v roce 2002 za účelem koupě domu při privatizaci městských domů po složení základních členských vkladů tehdejšími nájemníky v předmětném domě.  

Dle ustanovení občanského zákoníku platí, že soud na základě návrhu rozhoduje o způsobilosti a svéprávnosti osoby. Zároveň platí, že k omezení svéprávnosti lze přistoupit pouze, pokud je to v zájmu posuzovaného člověka, hrozí závažná újma při neomezení svéprávnosti a nebude dostačující, kdyby bylo vzhledem k jeho zájmům použito mírnější a méně omezující opatření (například nápomoc při rozhodování či zastoupení členem domácnosti).

Pokud máte pocit, že by bylo vhodné omezit danému členu svéprávnost, je možné podat návrh na omezení svéprávnosti k soudu. Avšak za daných okolností by bylo vhodné, kdybyste se nejprve poradili s advokátem, kterému sdělíte veškeré nezbytnosti, na základě kterých bude schopen posoudit, zda je vhodné návrh podávat, či nikoliv.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Náhradní klíče pro celý dům po skončení pronájmu bytu

Pronajímám družstevní byt a jsem pouze členem družstva. V nedávné době jsem ukončil smlouvu s nájemcem a družstvo nyní požaduje, abych zaplatil výměnu klíčů a vložek u společných dveří. Jedná se o 7 FAB vložek + neupřesněný počet klíčů. Ačkoliv by se mělo jednat o bezpečnostní vložky a klíče (podle družstva), náhradní klíč mi v zámečnictví přidělali bez otázek. Mají na podobné jednání právo? Důvodem může být patrně skutečnost, že jeden člen domácnosti byl v minulosti odsouzen a stále je ve výkonu trestu. Bohužel si s sebou vzal i svazek klíčů, na kterém byly i klíče od společných prostor, a je nemožné je dostat zpět.

Ze všeho nejdříve bych Vám doporučil projít si stanovy bytového družstva, jestli situaci nikterak neupravují. Pokud ano, je pro Vás rozhodující to, co je zakotveno ve stanovách družstva.

Dále bych jen pro upřesnění uvedl, že Vy jako člen bytového družstva vlastníte družstevní podíl, se kterým je spojen nájem družstevního bytu, tedy nájemcem bytu jste v tomto případě Vy. Vy jste následně poskytl byt další osobě do podnájmu. Zákon pak k tomu stanoví, že umožní-li nájemce užívat věc třetí osobě, odpovídá pronajímateli za jednání této osoby stejně, jako kdyby věc užíval sám.

Pokud tato situace nebude ve stanovách upravena, tak obecně lze říci, že členská schůze, případně jiný k tomu pověřený orgán družstva, může za dané situace z důvodu ochrany majetku družstva, členů družstva atd. rozhodnout o výměně zámků a klíčů a Vy jste povinen tuto škodu (náklady na výměnu) nahradit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

Návrh na neplatnost vyloučení člena z družstva

Potřebuji podat k soudu návrh pro neplatnost vyloučení člena z družstva, neboť jde zcela jasně o šikanu ze strany družstva. Přišla výzva k úhradě dluhu bez vyčíslení dluhu. Poslali jsme na družstvo projev nesouhlasu s tím, že chceme výši dluhu vyčíslit a že jsme důchodci, že bychom údajný dluh, jakmile bude vyčíslen, uhradili ve splátkách. Odpověď nepřišla žádná. V dubnu přišlo rozhodnutí o vyloučení členů pro dluh s tím, že je opakovaný a že nereagujeme, což byla lež. Na družstvo jsme psali. Dluh opět nebyl vyčíslen a poučení bylo, že do 30 dnů od doručení můžeme podat námitky. Takže 15. 5. 2018 jsme podali námitky proti vyloučení s tím, že žádáme o vyčíslení dluhu a o splátkový kalendář. Překvapení přišlo 13. 7. 2018 - zamítnutí našich námitek, které jsme údajně vznesli 18. 3. 2018 na schůzi delegátů, a souhlas s vyloučením 7. 6. 2018. O schůzi jsme družstvem informováni nebyli a ani pozváni, v tom zamítnutí již žádné poučení uvedeno není. a ani žádný dluh nic. a navíc rozhodnutí o vyloučení předsednictvem bylo posláno 23. 4. 2018 a my jsme se odvolali 15. 5. 2018, nikoliv 18. 3. 2018. Můžeme se bránit soudně?

Odpověď – část 1

Na úvod mi dovolte uvést, že jelikož neznám stanovy Vašeho družstva ani bližší okolnosti Vašeho vyloučení (nad rámec uvedených ve Vašem dotazu), mohu ve své odpovědi vycházet zejména z obecné úpravy obsažené v zákoně č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích.

Obecně platí, že člen  bytového družstva může být z družstva vyloučen zejména poruší-li hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, vyplývá-li to ze stanov družstva nebo jestliže přestal splňovat podmínky pro členství. Konkrétní výčet toho, co se považuje za hrubé porušení, až na několik výjimek platná právní úprava přímo neobsahuje. Dle odborné literatury například neplacení nájemného a úhrady za služby za alespoň dva měsíce by bylo možné hodnotit právě jako hrubé porušení povinností nájemce a mohlo by se tak jednat o důvod pro Vaše vyloučení (blíže Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. s. 458). Bude však vždy záležet na konkrétních okolnostech a zejména intenzitě Vašeho případného porušení.

Zda konktrétně ve Vašem případě došlo k naplnění přesně stanovených důvodů pro vyloučení z družstva však bohužel s ohledem na nedostatek informací, neznalost konkrétního znění rozhodnutí o vyloučení a zejména stanov Vašeho družstva neodkážu blíže posoudit. Obecně však platí, že vyloučení může být prohlášené za neplatné pokud nebyl naplněn důvod vyloučení nebo pokud v rámci postupu vyloučení družstvo porušilo své formální povinnosti s tím spojené.

Co se týče procesu vyloučení platí, že samotnému vyloučení musí předcházet písemná výstraha, ve které se uvede důvod jejího udělení a člen bude upozorněni na možnost vyloučení, pokud nepřestanete porušovat členské povinnosti. Zároveň musí být člen družstva ve výstraze vyzván k nápravě svého jednání, k čemuž je mu poskytnuta lhůta nejméně 30 dnů.

Ze zákona vyplývá, že písemná výstraha je nezbytnou podmínkou platného vyloučení. V případě, že družstvo písemnou výstrahu řádně neudělí, je následné vyloučení neplatné.

Odpověď – část 2

Je tedy například možné, že Vámi popisovaná výzva k úhradě dluhu by se považovala za písemnou výstrahu ve smyslu zákona o obchodních korporacích. I kdyby snad tato výzva byla písemnou výstrahou, uvádíte, že jste se pokoušeli situaci řešit a dluh nebyl uhrazen zejména z důvodů na straně družstva, což je okolnost, kterou by mělo družstvo zvážit a zohlednit a zejména by pak dle mého názoru bylo obtížné hodnotit Váš přístup striktně jako „hrubé porušení Vašich povinností.“

Vyloučený člen má právo podat námitky k členské schůzi (resp. shromáždění delegátů), a to do 30 dnů ode dne doručení oznámení o vyloučení, o čemž jste mimo jiné měli být informováni v rozhodnutí o Vašem vyloučení. S ohledem na celé znění dotazu dovozuji, že Vám bylo doručeno dne 23. 4. 2018 a své námitky jste měli družstvu doručit nejpozději do 23. 5. 2018. Jestliže jste námitky poslali dne 15. 5. 2018, mám za to, že lhůta by měla být zachována.

Co se týče dalšího postupu, v prvé řadě Vám doporučuji projít si stanovy družstva a vyhledat si, za jakých podmínek je možné vyloučit člena a zda některá z těchto (nebo zákonných) podmínek nebyla splněna. Zároveň Vám doporučuji ověřit, zda Vám byla doručena současně s výzvou k úhradě dluhu i výstraha před vyloučením.

Pokud byste tedy měli za to, že Vaše vyloučení je neplatné, v takovém případě máte právo se obrátit v souladu s ust. § 620 zákona o obchodních korporacích na soud s návrhem na prohlášení rozhodnutí o vyloučení za neplatné. Tento návrh musí být podán nejpozději do 3 měsíců od dne doručení rozhodnutí o námitkách, jinak jej soud odmítne.

Vzhledem ke složitosti předmětné situace bych Vám závěrem doporučil se obrátit na advokáta, který Vám se znalostí všech detailů Vašeho případu poskytne komplexní právní služby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

Právo nahlédnout do podkladů ke zprávě o činnosti družstva

Před konáním členské schůze jsme představenstvem BD upozorněni na možnost nahlédnutí do podkladů ke zprávě o činnosti BD za uplynulé účetní období. K nahlédnutí byly představenstvem BD předloženy pouze faktury za dodávku vody, energie a provoz výtahů. Nahlédnutí do dalších dokladů o činnosti BD za uplynulé účetní období nebylo povoleno. Do jakých dokladů, před konáním členské schůze BD, mám jako člen BD právo nahlédnout? Mohu si z těchto dokladů pořizovat výpisy, kopie přes tiskárnu nebo foto kopie?

Právo člena bytového družstva na poskytnutí informací ze strany jeho orgánu či družstva samotného se řídí zejména zákonem o obchodních korporacích, případně odchýlenou úpravou stanovenou ve stanovách družstva. Jelikož mi není známo ani částečné znění stanov Vašeho družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy.

Zákonná úprava vztahující se k právu na informace člena bytového družstva je poměrně strohá. Členům družstva poskytuje zákon o obchodních korporacích dílčí práva k informacím o družstvu.

Pro Vaši situaci je nejdůležitější právo na to, abyste se mohl seznámit se všemi podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze. Svolatel členské schůze může tyto podklady přiložit k pozvánce, případně musí v pozvánce uvést, kde jsou tyto podklady dostupné. Rozsah těchto podkladů by měl být dostatečný k tomu, aby se člen družstva mohl v rámci hlasování na členské schůzi kvalifikovaně rozhodnout.

Dále dle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, máte jako příjemce služeb právo písemně požádat družstvo jako poskytovatele služeb o doložení nákladů na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování. Dle tohoto zákona máte také nárok na pořízení kopií těchto podkladů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Musí mít dohoda o převodu družstevního podílu ověřené podpisy?

U „Dohody o převodu družstevního podílu člena bytového družstva“ musí být úředně ověřené podpisy převodce a nabyvatele? (Převodce leží v nemocnici a jeho zdravotní stav je vážný). Ve stanovách našeho BD toto požadujeme, jen pokud je bytovému družstvu doručeno písemné prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu.

Současná právní úprava účinnosti převodu družstevního podílu vůči družstvu je úplně převzata z úpravy obchodního zákoníku platného do 31. 12. 2013. Za účinnosti této úpravy Nejvyšší soud dovodil, že dohoda o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu nemusí mít písemnou formu.

Ačkoliv z dikce zákona bývá někdy právní teorií dovozováno, že dohoda o převodu družstevního podílu musí mít písemnou formu, tento právní názor nesdílím. S ohledem na to, že v současném znění zákona o obchodních korporacích nedošlo k žádnému významovému posunu oproti znění obchodního zákoníku, dovozuji v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, že dohoda o převodu družstevního podílu může být uzavřena i ústně.

Jestliže zákon připouští, aby byla dohoda o převodu družstevního podílu uzavřena i ústně, lze jen stěží uvažovat, že by musela být písemně uzavřená smlouva opatřena úředně ověřenými podpisy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Půdní nástavba v bytovém družstvu

Jsme bytové družstvo se 17 členy, s ročním trváním, které vzniklo po privatizaci bytů odkoupením domu od města. Hned v rámci privatizace byla podezřelá okolnost, že jistá paní dostala dekret - umístěnku od radnice do jednoho volného bytu. Časem obešla méně solventní nájemce a dohodla se tak, že nyní vlastní 7 bytů. Družstvo očekávalo, že si prodejem půd vytvoříme finanční polštář na opravy atd. Vlivem různých okolností se nevypsala žádná výběrová řízení ani aukce, ani nebyli zájemci aktivováni formou inzerce, jen tak soukromou aktivitou vlastních družstevníků. Výsledek? Na schůzi vnitřní výběrové řízení formou dražby samotných účastníků – zájemců. Zájemci přišli dva. Z toho jedním byla opět ta paní, co vlastní už 7 bytů. Celkem formou 2 podlaží na jednom domě a 1 podlaží na druhém domě je připraveno celkem 560 m2 stavební plochy pro vznik nových půdních vestaveb, bytů. (Plocha půd je 200 + 160 m2.) Zájemci se nepřebíjeli, jeden nabídl 1,5 milionu, naše paní se 7 byty nabídla 2,5 milionu + 1,5 milionu s tím, že postaví výtah a stupačky pro nové byty zvlášť. Takže celkem dá družstvu 4 miliony. Cena bytů zde je kolem 60 tis./m2. Když bychom vzali v potaz jen 50 tis., tak polovina se obecně prý oceňuje jako pro půdy na výstavbu bytů. Takže 25 tis./m2 x 360 m2 = 9 milionů. Náš dům umožňuje na 1 z domů vznik dvou podlaží, tak je možné, že se plocha 200 m2 zdvojnásobuje pro vznik nových bytů, a tím pádem i cena bude vyšší. Je-li to tak, pak by se jednalo o 560 m2 stavební plochy x 25 tis. = 14 milionů. Jak nazvat tuto skutkovou podstatu, když družstevní pokladna místo min. 9 milionů dostala jen 4? Proti bylo na schůzi celkem 6 členů, něco chybělo, 8 bylo pro. Jak se bránit? Předseda družstva byl asi uplacen, právnička také.

Z toho, co uvádíte, vyplývá, že nebytové prostory, které se nacházejí v prostorách budovy bytového domu, jsou vlastnictvím bytového družstva. Družstvo jako vlastník pak může se svým majetkem nakládat v mezích stanovených zákonem.

Zákon o obchodních korporacích omezuje bytové družstvo při dispozici se svým vlastnictvím například tak, že umožňuje převod vlastnického práva k družstevním bytům pouze za předpokladu, že s převodem předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci takového bytu, a všichni členové, kteří mají podle stanov družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu.

Družstevním bytem pak zákon rozumí i nebytové prostory, které jsou a) ve vlastnictví bytového družstva nebo se nacházejí v budově, která je ve vlastnictví bytového družstva, b) pronajímány, případně jiným způsobem předány do užívání členům tohoto družstva a c) členové družstva se na pořízení družstevního bytu podíleli členským vkladem.

Z Vašeho dotazu není úplně zřejmé, zda tyto podmínky předmětný prostor splňuje a výše uvedené omezení se na něj použijí, domnívám se však, že nikoliv, a převod tohoto prostoru se bude pravděpodobně posuzovat jako převod části závodu, který by znamenal podstatnou změnu v dosavadní struktuře závodu. Aby byl takový převod platný, musí jej schválit členská schůze jakožto nejvyšší orgán bytového družstva, a to nadpoloviční většinou přítomných členů, k čemuž došlo.

Zároveň závěrem dodávám, že pokud statutární orgán bytového družstva postupoval při uzavírání smlouvy v souladu s přijatým usnesením členské schůze, nelze v jednání jeho členů spatřovat porušení péče řádného hospodáře či jiné porušení zákona.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zasklívání lodžie ze společného fondu oprav.

V našem družstevním panelovém domě, který je minimálně 20 let starý se mají zasklívat lodžie a tyto náklady ve výši cca 50.000,-Kč/byt se mají hradit ze společného fondu oprav. Lodžii má ze 32 bytových jednotek v domě jen 24 bytů (byty 3+1), a 8 bytů (byty 2+0) lodžii nemá.  Ještě k tomu se v tomto panelovém domě přispívá do fondu oprav ne částkou na 1m2 dle rozlohy bytu, anebo dle počtu obytných místností v bytě, ale stejnou částkou na každou bytovou jednotku. Takže lidé s malým bytem 2+0 bez lodžie, platí měsíčně do fondu oprav úplně stejnou částku jako lidé s velkým bytem 3+1 s lodžií.  Prosím vás o názor na tuto situaci a taky o radu, jak mám v tomto případě jako člen družstva a nájemník družstevního bytu 2+0 bez lodžie postupovat, na co mám dle vás nárok, a jak bych se měl podle Vás popřípadě bránit.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez znalosti všech specifik vaší situace, zejména bez přesného znění stanov vaše bytové družstva, mohu odpovědět pouze v obecné rovině vycházeje přitom z obecné právní úpravy obsažené v zákonu o obchodních korporacích.

Hovoříte-li ve svém dotazu o „družstevním panelovém domě“ patrně je tím myšlen bytový dům, který je ve vlastnictví bytového družstva. Na rozdíl od bytového spoluvlastnictví, kdy vlastníci jednotek jsou zároveň spoluvlastníky společných částí domu (tedy samotného bytového domu či pozemku, na němž tento dům stojí), v případě bytového družstva jsou jeho členové pouze vlastníky podílu v bytovém družstvu, které je jakožto právnická osoba jediným a výlučným vlastníkem bytového domu.

Bytové družstvo jakožto vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu volně nakládat. Je to tedy právě bytové družstvo, kdo rozhoduje o tom, v jakém rozsahu a jakým způsobem budou v domě prováděny rekonstrukce.

Není-li ve stanovách určeno jinak, rozhoduje o opravách a rekonstrukcích bytového domu statutární orgán družstva. Za takové situace je plně na rozhodnutí představenstva či předsedy družstva, zda a za jakých podmínek se bude bytový dům opravovat. Zákon zároveň umožňuje, aby si rozhodování o těchto záležitostech vyhradila do své působnosti členská schůze. Jednotliví členové bytového družstva jsou povinni se usnesením členské schůze řídit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Smlouva o výkonu funkce člena statutárního orgánu

Jsme malé bytové družstvo do 50 členů. Podle stanov je statutárním orgánem družstva pouze předseda (představenstvo nemáme.). S předsedou BD bude uzavírána smlouva o výkonu funkce statutárního orgánu (§ 59 z.č. 90/2012). Když členská schůze smlouvu odsouhlasí, kdo jí bude podepisovat za BD - sám předseda?

Smlouva o výkonu funkce člena statutárního orgánu je smlouvou, která stanovuje práva a povinnosti mezi družstvem a členem statutárního orgánu. Smluvními stranami takové smlouvy jsou člen statutárního orgánu (zde předseda bytového družstva) a samotné družstvo, za které bude smlouvu uzavírat jeho statutární orgán, tedy nově zvolený předseda bytového družstva.

I když je v právní teorii někdy dovozováno, že je vyloučeno, aby statutární orgán nebo jeho člen uzavíral smlouvu o výkonu funkce za společnost, pokud je sám druhou smluvní stranou, převládá názor, že takto smlouvu o výkonu funkce uzavřít lze, a to při splnění dvou základních podmínek, jejichž splnění zabraňuje vzniku střetu zájmů.

První z nich je, že při uzavírání smlouvy předseda bytového družstva jedná s péčí řádného hospodáře, když s takovou péčí jedná ten, kdo vykonává svou funkci mj. s nezbytnou loajalitou. Povinnost loajality vykládáme jako povinnost jednat v nejlepším zájmu družstva, a to i tehdy, je-li to v rozporu se zájmy člena statutárního orgánu či zájmy jeho blízkých. V případě, že by předseda bytového družstva s péčí řádného hospodáře nejednal, odpovídal by za škodu, která by v souvislosti s porušením vznikla, samotná smlouva by však byla platná.

Druhou podmínkou bránící vzniku střetu zájmů je schválení smlouvy o výkonu funkce členskou schůzí. Absence souhlasu členské schůze má za důsledek relativní neplatnost smlouvy, které by se mohlo dovolat samo družstvo či jakýkoliv jeho člen.

Ačkoliv zákon explicitně hovoří o schválení smlouvy, právní teorie i soudní praxe dovodila, že není nutné, aby členská schůze schvalovala již uzavřenou smlouvu, a postačí i schválení prostého návrhu smlouvy za předpokladu, že bude smlouva uzavřena ve schváleném znění. Stejně tak je možné, aby členská schůze smlouvu schválila až po jejím uzavření, přičemž v takovém případě bude smlouva účinná až ode dne jejího schválení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Může předseda na schůzi zakázat změnu schůze?

Může předseda bytového družstva na schůzi zakázat změnu programu schůze a nedovolit hlasovat o změně programu schůze a hlasovat o závažných věcech? Musí být usnesení schůze bytového družstva odsouhlasené členskou schůzí? Musí předseda bytového družstva na požádání člena družstva ukázat snesení z poslední schůze bytového družstva?

 

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že mi nejsou známa všechna konkrétní specifika Vaše případu, zejména neznám přesné znění stanov či alespoň jejich stěžejní části, a ve své odpovědi tak vycházím toliko z obecné právní úpravy družstev, kterou nalezneme v zákoně o obchodních korporacích.

Na zasedání členské schůze bytového družstva mohou být projednávány jen ty záležitosti, které jsou uvedeny jako body programu v pozvánce na tuto členskou schůzi. Výjimku tvoří záležitosti procesního charakteru jako je např. volba předsedy členské schůze, který zasedání řídí. Zákon o obchodních korporacích však umožňuje, aby byl program uvedený v pozvánce doplňován či měněn, a to dvěma způsoby.

Prvním z nich je zařazení záležitosti na žádost kvalifikované menšiny členů družstva. Kvalifikovanou menšinu členů tvoří alespoň 10 % členů družstva, kteří mají nejméně jednu pětinu všech hlasů, avšak stanovy družstva mohou tuto menšinu definovat jinak. Požádá-li o to kvalifikovaná menšina, musí představenstvo jimi určenou záležitost na program členské schůze zařadit.

Druhou variantou, kterou zákon o obchodních korporacích umožňuje, je případ, že s projednáním záležitosti, která původně nebyla zařazena na program členské schůze, souhlasí všichni členové družstva. Návrh na projednávání takové záležitosti může během zasedání členské schůze vznést jakýkoliv jeho člen.

Odpověď – 2. část

Členská schůze bytového družstva je jeho nejvyšším orgánem. Na základě zákona platí, že členská schůze může rozhodovat pouze o záležitostech, které jí svěřují zákon nebo (na jeho základě) stanovy anebo které si vyhradí v souladu se zákonem.

V ostatních záležitostech družstva pak rozhodují další orgány, jimž byly tyto záležitosti svěřeny (např. kontrolní komise). Zbytková působnost pak patří statutárnímu orgánu (tj. představenstvu družstva nebo předsedovi družstva), který rozhoduje o všech záležitostech, jež nejsou svěřeny zákonem nebo stanovami jinému orgánu družstva

O záležitostech, které jsou jí svěřeny, rozhoduje členská schůze usnesením. Jelikož je členská schůze nejvyšším orgánem společenství, jsou všechny další orgány i členové družstva povinni se usnesením řídit a dodržovat povinnosti z nich vyplývající.

Podle zákona o obchodních korporacích je svolavatel členské schůze povinen vyhotovit zápis osvědčující její průběh. Obsahem tohoto zápisu jsou mj. i přijatá usnesení, jakožto i výsledky hlasování o něm. Ze zákona náleží každému členovi družstva právo obdržet na svou žádost kopii zápisu a pořizovatel zápisu je povinen mu ji vydat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Štěnice a neochota BD situaci řešit

V družstevním bytě, ve kterém bydlím již třetím rokem, se nám objevily štěnice, doufám, že situaci jsem zachytila v začátku. Ihned po zjištění jsem vše nahlásila paní, u které jsem v podnájmu i předsedovi družstva, kterým mi oznámil, že si nikdo další nestěžuje a je to pouze můj problém, který si mám vyřešit a zaplatit sama. Ze své zkušenosti již vím, že než si člověk všimne štěnic, nějakou dobu to trvá. Dezinsekci mám již zajištěnou na nejbližší možný termín a mezitím se snažím sehnat sousedy a zjistit, zda nemají také ve svém bytě podezření na tyto škůdce. Po přečtení spousty informací vím, že toto nemusí a také nebývá problém pouze jednoho bytu. Takto znělo i vyjádření jak deratizační firmy, tak pražské hygieny. Nicméně i přes veškerou mou snahu a komunikaci není s družstvem řeč a opravdu již nevím, jak mám dál postupovat, aby se problém neopakoval i po dezinsekčním zásahu, který bude stát cca 5000 Kč a budu tyto náklady hradit sama. Tento přístup se mi nezdá být dobrým řešením nastalé situace. Musí tento problém družstvo nějak řešit, nebo je to opravdu jen můj problém? Je možné, aby mi družstvo nahradilo mnou vynaložené finance za dezinsekční zásah? A na koho se v případě dalších nebo opakujících se problémů obrátit, když ani hygiena nepomohla situaci vyřešit?

z Vašeho dotazu vyplývá, že byt užíváte na základě podnájemní smlouvy s členem bytového družstva, který má předmětný byt v nájmu, a Váš problém se štěnicemi byste v první řadě měla řešit s členem družstva, jenž Vám byt podnajímá, a nikoliv přímo s bytovým družstvem.

Co se týče podnájemního vztahu, platí, že jsou na něj obdobně aplikována zákonná ustanovení týkající se nájmu bytu. Štěnice v bytě představují jeho vadu, kterou je povinen odstranit podnajímatel v přiměřené době poté, co mu vadu oznámíte. V případě, že nedojde k odstranění vady, pak můžete provést odstranění vady sama a náklady na dezinsekci požadovat po nájemci, případně za období do odstranění vady požadovat slevu na podnájemném.

Co se týče dalšího řešení situace, navrhuji vám, abyste sama kontaktovala vaše sousedy a informovala je o výskytu štěnic. Jestliže jsou další obyvatelé domu členy družstva, může jejich kvalifikovaná menšina navrhnout svolat členskou schůzi bytového družstva, která se tímto problémem bude zabývat. Další cestou pak je kontaktovat kontrolní komisi družstva (je-li zřízená), která by pravděpodobně postupovala shora uvedeným postupem, tedy svoláním členské schůze.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Musí bytové družstvo uzavřít se členem BD smlouvu o rozšíření podílu?

V našem BD měl člen podíl na bytové jednotce (jedna místnost) a další místnost měl pronajatou od DB s řádnou smlouvou o nájmu. Jednalo se o průchozí pokoje. Člen zemřel a v rámci dědického řízení připadl podíl na jeho syna, a ten se stal členem. Nyní požádal naše DB o rozšíření podílu za úplatu. Toto mu bylo členskou schůzí schváleno. Chtěla jsem se zeptat, jak má dále BD v tomto postupovat. Musí BD uzavřít se členem nějakou smlouvu pro rozšíření podílu? Nebo postačí jen zápis do knihy členů, že od určitého dne bylo členskou schůzí přijato rozšíření podílu na stávajícího člena za úplatu?

Dle zákona o obchodních korporacích platí, že je možné, aby byl v dědickém řízení družstevní podíl děděn. Dědic se pak stává novým členem bytového družstva.

Co se týče vašeho dotazu ve věci rozšíření podílu, obecně platí, že pokud bylo členskou schůzí schváleno rozšíření podílu a souhlasí s tím všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, tak se uzavře mezi družstvem a členem písemná smlouva, ve které budou uvedeny údaje o výši vkladu a lhůta pro splnění vkladové povinnosti.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Předseda odmítá podepsat důležité dokumenty

Z rozhodnutí členské schůze bytového družstva vznikla povinnost vyhotovit listinu v písemné podobě, listinu musí podepsat podle zápisu v obchodním rejstříku předseda představenstva a místopředseda představenstva. Rozhodnutí členské schůze není v rozporu s žádným zákonem, v zákonných lhůtách nebylo napadeno žalobou u soudu, přesto si místopředseda postavil hlavu a odmítá listinu podepsat. Jak v tomto případě postupovat?

V prvé řadě platí, že člen statutárního orgánu, v tomto případě předseda a místopředseda představenstva, musí svou funkci vykonávat s péčí řádného hospodáře. Konkrétně tedy musí jednat s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí, informovaně a v obhajitelném zájmu družstva. Pokud člen představenstva poruší tuto povinnost, je povinen v případě vzniku škody způsobené právě tímto porušením tuto škodu nahradit.

Dále jsou členi představenstva povinni plnit usnesení členské schůze, pokud tato usnesení nejsou v rozporu s právními předpisy. To znamená, že je představenstvo povinno plnit i nevhodné pokyny členské schůze, avšak s ohledem na dodržování péče řádného hospodáře by na tuto nevhodnost měli upozornit. Navíc je potřeba, aby se pokyny členské schůze netýkaly obchodního vedení družstva, jelikož tato působnost je svěřena pouze představenstvu.

Vzhledem ke skutečnosti, že jsou členi představenstva voleni členskou schůzí, nabízí se možnost svolat členskou schůzi za účelem odvolání místopředsedy představenstva z funkce. Členskou schůzi svolává představenstvo, které v případě, že návrh na svolání podá alespoň 10 % členů představenstva, ji svolat ze zákona musí. Tato hranice může být ve stanovách upravena odlišně.

Jako druhá možnost se nabízí vyloučení člena družstva, jestliže závažným způsobem nebo opakovaně porušuje své členské povinnosti. Nejdříve je potřeba člena písemně upozornit výstrahou. O vyloučení člena z funkce rozhoduje soud. Řízení před soudem může zahájit osoba, která má na vydání takového rozhodnutí důležitý zájem, a tedy například člen družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Co všechno je nutné uložit do Sbírky listin

Jsem nově předsedkyní BD Soužití, Praha 4 s 23 bytovými jednotkami. Chtěla jsem se zeptat, zda jen nutné uložit do Sbírky listin kromě účetní závěrky (rozvaha, výkaz zisku a ztrát, příloha) také zápis členské schůze, která danou účetní závěrku schválila.

Dle zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob a o evidenci svěřenských fondů a zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví platí, že se do sbírky listin družstva ukládá mimo jiné jednak řádná účetní závěrka a dále i návrh rozdělení zisku nebo vypořádání ztráty a jejich konečná podoba, nejsou-li součástí účetní závěrky. O rozdělení zisku nebo úhradě ztráty pak přísluší dle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, rozhodovat členské schůzi družstva. Spolu s účetní závěrkou proto bývá do sbírky listin založen i zápis z členské schůze družstva, na které bylo rozhodnuto o rozdělení zisku či úhradě ztráty, případně by návrh rozdělení zisku nebo vypořádání ztráty a jejich konečná podoba musely být zahrnuty do účetní závěrky.

Zákon o obchodních korporacích říká, že ten, kdo svolal členskou schůzi, vyhotoví o jejím průběhu zápis. Tento zápis slouží k prokázání průběhu jednání členské schůze a také k prokázání přijatých usnesení. Zároveň zápis o průběhu členské schůze musí mít zákonem stanovené minimální náležitosti, kterými jsou jak datum, místo a program jednání, tak i přijaté usnesení, výsledky hlasování a případné námitky členů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Platnost členské schůze

Jsem členem bytového družstva, kdy 18. 9. 2017 byla svolána výroční členská schůze, kde měla být mimo jiné schválena účetní uzávěrka za rok 2016, plnění rozpočtu 2016. Vzhledem k tomu, že se sešel malý počet členů družstva, tudíž  se schůze nebyla schopná usnášet, byla ukončena. Následně byla svolána náhradní na 5. 10. 2017. Zde byla schválena jak účetní uzávěrka za rok 2016, plnění rozpočtu, tak návrh rozpočtu 2017, a to usnesením. Mám tedy dotaz k tomu, zda byly dodrženy lhůty pro svolání ČS, kdy stanovy BD říkají, že ČS musí být svolána nejméně jednou za účetní období, a ČS, kde se projednává účetní uzávěrka, musí být svolána nejpozději do 6 měsíců po skončení účetního období. Zároveň zda platí usnesení z této schůze. Dle sdělení představenstva končí uzávěrka v březnu daného roku, tudíž se do lhůty schůze vejde. 

Jak již ve svém dotazu sama správně uvádíte, členská schůze, na které se má projednat řádná účetní závěrka, se musí konat nejpozději do 6 měsíců po skončení účetního období, za které je závěrka sestavena. V případě, že účetní období skončí k poslednímu dni měsíce března, pak se členská schůze projednávající účetní závěrku musela konat nejpozději v měsíci září. Účetní období mohlo ale také skončit již ke konci kalendářního roku a pak by byla lhůta pro schválení účetní závěrky do konce června 2017. Jestliže se účetní závěrka projednávala až na náhradní členské schůzi dne 5. 10. 2017, lhůta pro schválení závěrky dodržena nebyla.

Obecně platí, že neplatnosti usnesení členské schůze se může dovolat člen družstva, člen představenstva nebo kontrolní komise pouze pro jeho rozpor se zákonem nebo stanovami. Podle zákona ale soud neplatnost usnesení nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu bytového družstva hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit. Domnívám se proto, že by v uvedeném případě soud pravděpodobně neplatnost usnesení schůze nevyslovil.

Nad shora uvedené platí, že až do okamžiku, kdy soud prohlásí usnesení jako neplatné, je usnesení platné a dotčené osoby se jím musejí řídit. Právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Právo nahlížet do zápisu o průběhu schůze

Mám  jako člen bytového družstva právo nahlédnout do zápisů ze schůzí představenstva, když mám pochybnosti o některých rozhodnutích, dále v případě, kdy se rozhodnutí představenstva týkají mojí osoby, projednané v mojí nepřítomnosti, a pokud dle mého názoru a dostupných informací jsou přijatá rozhodnutí představenstva v rozporu s platnými zákony. Tato možnost nahlédnout do zápisů ze schůzí představenstva není zakotvena ve platných stanovách BD, schválených členskou schůzí BD, Část I, Základní ustanovení, Článek 8, Členská práva a povinnosti, rovněž tak tomu není v Části III, Orgány družstva, Článek 26, Představenstvo. Domnívám se, že toto je moje právo jako člena BD, a tuto možnost mně umožňuje i zákon o přístupu k informacím.

Dle zákona o obchodních korporacích má právo nahlížet do zápisu o průběhu jednání představenstva pouze člen představenstva. Z vašeho dotazu vyplývá, že jste členem bytového družstva, nikoli však členem představenstva. V takovém případě tedy nemáte právo nahlížet do zápisu z jednání představenstva. Představenstvo obecně plní usnesení členské schůze, pokud není v rozporu s právními předpisy.

Jako člen bytového družstva však máte právo se zúčastnit členské schůze, jakožto i nahlížet následně do zápisu o jednání členské schůze. Pokud nabudete dojmu, že usnesení členské schůze je neplatné, máte právo namítat u soudu neplatnost dle ustanovení občanského zákoníku o neplatnosti usnesení členské schůze spolku pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami. Ovšem na podání návrhu na rozhodnutí k soudu máte stanovenou lhůtu, která činí tři měsíce od doby, kdy jste se dozvěděl o výsledku konání členské schůze.

Z vašeho dotazu nevyplývá, zda máte v družstvu také kontrolní komisi. Kontrolní komise je obecně způsobilá kontrolovat veškerou činnost družstva, projednávat stížnosti členů a může požadovat jakékoliv informace a doklady o hospodaření družstva. A dále člen kontrolní komise, který je k tomu pověřený, má právo zúčastnit se jednání představenstva. Není-li pověřen žádný člen kontrolní komise, má toto právo předseda kontrolní komise.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát,Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERSa

Převod bytů "zatížených" předběžným opatřením

Bytové družstvo vede soudní spor týkající úhrady nákladu „zmařené investice“ s developerskou firmu. Developerská firma požádal o předběžné opatření (pozastavení manipulace s majetkem družstva). Soudně bylo toto nařízení potvrzeno a aplikováno na několik bytů (náhodně vybraných družstevníků). Tím pádem družstvo a tito družstevníci nemohou nijak manipulovat s těmito byty (např. převod do OV, prodej). Družstvo vlastní další byty v domě a tyto pronajímá. Existuje cesta, jak po dohodě s družstvem může dotčený družstevník realizovat výměnu/dokoupení členských podílu, a tím pádem tyto předběžným opatřením "zatížené" byty převést na družstvo a „nájemní“ byty družstva převést na postižené družstevníky? Předpokládám, že bude nutno finančně vyrovnat rozdíly v podílech, cenách měněných bytů, protože se jedná o rozdílné byty (plocha, patro, po-před rekonstrukcí).

Problematika družstevních podílů je obsažena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích a konkrétní úpravu práv a povinností, které se vážou ke konkrétnímu družstevnímu podílu, vymezují dále stanovy družstva.

Ve vašem případě se nabízí několik možností, jak danou situaci řešit. Jelikož z vašeho dotazu vyplývá, že konkrétní byty, se kterými má družstvo zákaz disponovat, vybral navrhovatel, máte možnost se obrátit právě na tuto developerskou firmu a požádat o změnu v určení konkrétních bytů.

Družstevní podíl je spojen s právem uzavřít smlouvu o nájmu družstevního bytu. Ze znění stanov by mělo vyplývat, zda je ve Vašem případě družstevní podíl spojen s konkrétně označeným bytem či pouze s neurčitě vymezeným bytem. V případě, že by byl Váš družstevní podíl spojen s právem na uzavření smlouvy o nájmu konkrétního družstevního bytu, je možné jako člen z družstva vystoupit z družstva s nárokem na vypořádací podíl a ten pak použít jako nový členský vklad při opětovném vstoupení do družstva.

Jako nový člen pak můžete uplatnit svůj nárok na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu odlišného od původního.

Jako prakticky nejjednodušší způsob řešení Vaší situace je prostřednictvím členské schůze rozhodnout o změně bytu, jehož právo nájmu se pojí k Vašemu družstevnímu podílu za byt, se kterým není předběžným opatřením spojen zákaz dispozice. V takovém případě pak bude muset být uhrazen rozdíl ve výši jednotlivých podílů, ať už z Vaší strany nebo ze strany družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Rozvod a převod družstevního podílu do osobního vlastnictví

V roce 1986 jsme za trvání manželství získali družstevní byt. Společně s právem společného nájmu nám tedy vzniklo i společné členství v bytovém družstvu. V roce 1993 bylo manželství rozvedeno, nicméně byt jsme společně s našimi tehdy nezletilými dětmi užívali a i nadále jej, nyní už bez dětí, užíváme. Po rozvodu jsme si nevypořádali ani majetek, ani společné členství. A právě toho se týká můj dotaz. Nedávno jsme požádali o převod bytu do osobního - podílového spoluvlastnictví. Nyní mě kontaktoval právník družstva s tím, že podle stanov družstva a NOZ marným uplynutím lhůty naše společné členství zaniklo a byt do podílového vlastnictví nemůže být převeden. Domnívám se, že na tento případ nemohou být uplatňována ustanovení NOZ ani stanov v současnosti platná, ale musí být postupováno podle legislativy platné v době rozvodu. Podle tehdy platných ustanovení společné členství nezanikalo, resp. nemuselo zaniknout. Zajímá mě tedy, jak máme v současnosti postupovat. Lze byt převést do osobního vlastnictví i v současné době? Nebo pokud platí to, co říká právník družstva, tedy, že se musíme dohodnout, kdo zůstane členem družstva, a ten získá byt do osobního vlastnictví, a je v tom případě možné, abychom měli byt v podílovém vlastnictví, i když společné členství zaniklo? Eventuálně, lze věc vyřešit tím, že druhý z nás se stane členem družstva - budeme tedy dva individuální členové se stejnými podíly na bytě?

Máte pravdu, že úprava, kterou se mělo nakládání s podílem po rozvodu v roce 1993 řídit, je úprava platná v té době. Podle tehdy platného občanského zákoníku platilo, že v případě rozvodu manželství se společné členství v družstvu mění na individuální členství toho z manželů, na kterém se manželé dohodli při vypořádání společného jmění, resp. kterého určil soud.

V případě, že se však rozvedení manželé v zákonné lhůtě 3 let od rozvodu nedohodli ani nepodali žalobní návrh (jako ve vašem případě), platila by zákonná domněnka dle ust. § 150 odst. 4 tehdy platného občanského zákoníku, podle které byste se stali podílovými solidárně zavázanými spoluvlastníky členského podílu. Ze zákonné úpravy tedy nevyplývá důvod, pro nějž by mělo členství zaniknout. Stanovy družstva však mohou spoluvlastnictví podílu vyloučit, což je pravděpodobně i váš případ.

Za této situace je tedy dle mého názoru třeba postupovat ve shodě s názorem právníka bytového družstva. Tedy dohodnout se, kdo z vás se stane vlastníkem družstevního podílu, a tento poté požádá o převedení bytu do tzv. osobního vlastnictví. Pro úplnost uvádím, že na tento převod však nemáte nárok ze zákona a je na vůli bytového družstva, zda bude s převodem souhlasit. Poté, co bude byt převeden do vlastnictví jednoho z vás, nic mu nebrání převést ideální polovinu bytu do vlastnictví druhé osoby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Jak postupovat, když dojde k zániku kontrolní komise?

Chci se zeptat, jak postupovat, když v případě velkého bytového družstva (nad 50 členů) dojde k zániku kontrolní komise. Dle zákona a dle stanov ji musíme mít, ovšem když se všichni členové vzdali funkce a náhradníci nejsou, jak postupovat? Je představenstvo povinno svolat volební shromáždění delegátů? V jakém časovém horizontu? Může družstvo fungovat bez KK do konce volebního období (v našem případě ještě 3 roky)? Tato situace není popsaná ani ve stanovách ani v ZOK. 

Pro případ, že jakýmkoliv způsobem zanikne funkce člena kontrolní komise družstva a dojde tak k poklesu počtu členů kontrolní komise, stanoví zákon o obchodních korporacích povinnost zvolit na nejbližší členské schůzi (v případě, že je ve vašem družstvu zřízeno shromáždění delegátů, pak shromáždění) nového člena. Toto ustanovení by mělo být vykládáno tak, že je povinností představenstva, aby svolalo shromáždění delegátů v co nejkratším termínu, a to pak musí zvolit nového člena kontrolní komise. Žádnou konkrétní lhůtu pro svolání shromáždění delegátů však zákon nestanoví.

Tento výklad vychází z toho, že náhlé ukončení funkce člena kontrolní komise může ohrozit nejen akceschopnost kontrolního orgánu družstva, ale i řádný chod družstva, a je tedy nutné neprodleně zvolit člena nového. V případě, že by představenstvo shromáždění nesvolalo, nejednali by jeho členové s péčí řádného hospodáře (jak jim ukládá zákon), neboť nejednali v zájmu družstva. V důsledku toho by členům představenstva vznikla povinnost nahradit újmu způsobenou v důsledku porušení péče řádného hospodáře.

Ani v případě, že by nejbližší shromáždění delegátů nového člena kontrolní komise nezvolilo, a kontrolní komise by z tohoto důvodu nebyla schopna plnit své funkce, však zákon nezakládá právo domáhat se jmenování chybějících členů kontrolní komise soudem. Neakceschopnost nebo i případná neexistence kontrolního orgánu nevede ani ke zrušení družstva.

Pro úplnost uvádím, že možnost odstoupit z funkce člena voleného orgánu, kterým je i kontrolní komise, zákon výslovně omezuje, a to tak, že zakazuje z funkce odstoupit v době, která je pro družstvo nevhodná. Za takové období lze považovat i situaci, kdy by odstoupením mohlo dojít k omezení schopnosti orgánu plnit svou funkci, jako je tomu i ve Vašem případě. Důsledkem porušení tohoto zákazu je povinnost odstoupivšího člena k náhradě tímto způsobené újmy, avšak dle převažujícího výkladu nedochází k absolutní neplatnosti takového odstoupení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Je možné po nájemníkovi požadovat zpětně úhradu těchto nákladů, když způsobil komplikace?

Od 5. 10. 2016 jsem místopředsedkyní v malém bytovém družstvu (24 členů). V představenstvu je předseda (má i jiné zaměstnání) a další člen, kterému je 75 let (oba mají tendenci věci nebrat zcela vážně a nejraději by je ani neřešili, než by si další členy BD znepřátelili). Jsem tak jediná, která tlačí na to, abychom se vždy řídili platnými zákony a stanovami. Proto vznikají často mezi námi rozepře, kdy se předseda téměř vždy nakonec vyjádří, že to nemusí dělat, že tady nejde o miliony a vyhrožuje složením funkce. Bojím se, abychom nedopadli jako vloni, kdy byl velký problém vůbec nějaké představenstvo dát dohromady, a neskončili v likvidaci. Ale taky nejsem schopna se smířit s tím, že bych svou práci měla vykonávat liknavě a vědomě špatně. Největší problém nám ale dělá hlavně jeden nájemník, který v bytě sám nebydlí a bydlí v něm jeho 92 letá matka, která na něho 31. 12. 2014 převedla členský podíl. Od té doby nájemník odmítal (i s předchozím představenstvem) uzavřít písemnou nájemní smlouvu, ač byla přichystána. Snažila jsem se to po nástupu do funkce dát do pořádku. Současný předseda BD ale s nájemníkem jedná sám, zápisy z těchto jednání odmítá psát, tudíž jsme odkázáni jen na jeho sdělení, co se projednalo. Nakonec nájemní smlouvu s nájemníkem uzavřel předseda až 10. 5. 2017 (tedy po 2,5 letech!). Nutno říct, že nájemník platí pravidelně nájem, 2 x se zpozdil o pár dnů. Vzhledem k tomu, že nájemník sám v bytě nebydlí (což nám i napsal), by měl mít dle zákona i stanov BD uzavřenu písemnou podnájemní smlouvu s matkou (jako jiní nájemníci) dle stanov na dobu určitou 1 rok, což ale dosud tvrdošíjně odmítá. Poslal jen jakýsi dokument nazvaný podnájemní smlouvou, ale právně nepřijatelný (dle mého mínění). K obojímu byl vyzván dvěma písemnými výzvami 2. 3. 2017 a 15. 4. 2017, obě nepřevzal, se mnou odmítá komunikovat a dál dělá jen problémy. Například počátkem roku 2016 po revizi plynového zařízení v 8 bytech bylo doporučeno pořídit si klapky do oken, s čímž někteří zásadně nesouhlasili. Proto jsme to letos na členské schůzi dohodli tak, že si pořídí alespoň detektory plynu. Všichni si je pořídili, kromě tohoto nájemníka, který údajně sdělil, že si je pořizovat nebude, že to nenahrazuje klapky do oken. Nechápu, proč si je tedy již dávno nepořídil. Ohrožuje tak hlavně svou matku! Další problém s ním je, že odmítá podepsat smlouvu o výpůjčce sklepní místnosti. Na členské schůzi letos na jaře jsme si odsouhlasili, že tato bude uzavírána vždy na 3 měsíce, 2 x zdarma a další (3. a následné) budou zpoplatněny. Jemu to vychází na cca 220 Kč (od 1. 10. 2017 do 31. 12. 2017). Jako argument uvádí, že s tím na členské schůzi nesouhlasil, neakceptuje to, je to jen můj výmysl (?), mě neuznává a neustále to dokola opakuje. Místnost si zabral sám svévolně nad rámec své nájemní smlouvy, po celém jejím obvodu si na přelomu let 2015-2016 namontoval napevno kovové police v několika řadách a já (bydlím v přízemí) jsem se proti tomu, tehdy coby nájemnice, kterou neustálé vrtání, řezání a zatloukání obtěžovalo - probíhalo to takto totiž několik měsíců, mnohdy i 10 hodin denně a o víkendech - ohradila. Od té doby mě okatě nesnáší. Já sama se snažím přimět předsedu BD, aby se přestal s tímto nájemníkem scházet sám, ale aby s ním bylo jednáno i s námi (představenstvem), aby mu byla zaslána výstraha a následně byl z BD vyloučen (porušil hned několik ustanovení stanov a zákona). Bohužel ani ze strany předsedy se nedá čekat, že by se k tomu postavil, jak ze své pozice má. Prozatím nás to jako družstvo stálo cca 3,5 tisíce za právní služby a k ničemu to nevede. Jen mám na stole hromadu nedořešených papírů k tomuto bytu (všechny dokumenty k BD mám ve svém bytě 2+1)a výsledek je v nedohlednu... Je možné po nájemníkovi požadovat zpětně úhradu těchto nákladů, když se to týkalo jeho? Prosím vás tímto o doporučení správného postupu, kterým se máme jako představenstvo řídit. Jsme za to placeni a já osobně odmítám ustupovat někomu, kdo sám nerespektuje platné zákony a stanovy.

Úvodem vás chci upozornit, že mi nejsou známy všechny podrobnosti, které se vaší komplikované situace týkají, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné zákonné úpravy a jejího výkladu.

Popsaný problém se týká zejména povinností člena družstva vyplývajících z jeho podílu a důsledků, které jsou spojeny s porušením takových povinností. Podle zákona o obchodních korporacích je člen družstva zejména povinen dodržovat stanovy družstva a dodržovat rozhodnutí orgánů družstva. Důsledkem porušení některé z povinností může být náhrada škody, která vznikla (např. náhrada ušlého zisku z případného nájmu v případě neoprávněného záboru).

Krajním řešením situace, kdy člen porušuje své povinnosti, je jeho vyloučení. Člen družstva může být z družstva vyloučen, jestliže vážným a závažným způsobem nebo opakovaně porušil své členské povinnosti. Nestanoví-li stanovy jinak, rozhoduje o vyloučení člena předsednictvo. Samotnému vyloučení musí předcházet písemná výstraha, ve které je člen vyzván, aby upustil od svého dosavadního jednání a v přiměřené lhůtě odstranil následky svého jednání.

Co se týče jednání předsedy, uvádím následující. Z vašeho dotazu nevyplývá, kdo a jakým způsobem je oprávněn za družstvo jednat (např. zda za družstvo jedná pouze předseda). Jestliže je podle stanov družstva oprávněn k jednání za družstvo pouze předseda, a to samostatně, nelze předsedovi ve vykonávání jeho funkce nijak zabránit. Předseda však musí při výkonu své funkce vždy jednat s péčí řádného hospodaře, tedy musí jednat s potřebnými znalostmi a pečlivostí a dále v nezbytném zájmu družstva. V případě, že by jednal v rozporu s péčí řádného hospodáře a družstvu by v důsledku takového jednání vznikla škoda, může se družstvo, případně jeho člen domáhat náhrady takové škody, opakované porušení péče řádného hospodáře může vést v krajním případě až k vyloučení předsedy z výkonu jeho funkce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Předseda družstva povoluje rekonstrukce bytů bez ohledu na mínění členů

Bydlíme v bytovém domě, kde je polovina bytů družstevních a polovina v OV. Družstevní byty mají být převedeny do OV koncem roku 2019. Otázkou je, jestli vůbec budou, protože jsou tam údajně milionové dluhy, o kterých předseda nikoho neinformuje, a všechno tutlá. Poslední dobou se stává velmi často to, že předseda družstva povoluje kompletní rekonstrukce DB. Několikrát došlo i k tomu, že rekonstrukce bez jakéhokoli povolení už probíhala a on o tom ani nevěděl, a ani po stížnostech nájemníků se o to nezajímal, řekl že ho to nezajímá! Jen stále tvrdí, že je to všechno v pořádku. Neodpovídá na maily, doporučené dopisy ignoruje! Teď právě probíhá totální rekonstrukce DB 3+1 na 4+ kk. Mají dvě děti, kluka a holku a každý chce mít vlastní pokoj. Tady nejde jen o přepažení pokoje na dva, ale o totální rozbití i nosných zdí, vymlácení podlah, nová elektrika, voda, z kuchyně bude ložnice, část chodby bude propojena s obývákem. Dotyčný si na základě povolení předsedy BD posháněl všechna další povolení. Obešel hlavně velké byty v OV a byty z ostatních vchodů, kde to nebude tak slyšet, a sehnal tak dostatečný počet podpisů vlastníků, na základě toho mu to podepsal i pověřený vlastník, BD Nový domov. Někteří o tom ani nevěděli, dověděli jsme se o tom jen z doslechu. Na základě toho sehnal povolení státního úřadu a statika. Když jsme byli stavebním úřadem obesláni Rozhodnutím o provedení rekonstrukce, napsali jsme k tomu výhrady, že s tím nesouhlasíme, proč a obavy, protože už před třemi lety zde proběhla černá rekonstrukce probourání a spojení DB s bytem v OV bez povolení. Navíc se jednalo o byt přímo nad bytem, který se nyní rekonstruuje. To znamená dva byty nad sebou, kde se zasahuje do nosných zdí! Dále se provádějí i práce, které nebyly v Rozhodnutí povoleny. Nebylo nám to nic platné. Rekonstrukce začala 8. 8. 2017, celých pět týdnů probíhaly velmi hlučné bourací práce. Všude nepořádek, mnohanásobně překročená hlučnost od 8.30 do 17.30 hod. Lidé už to psychicky nezvládají a atmoséra houstne! Předseda družstva se s nikým o tom nechce bavit, dále ho to nezajímá, neodpovídá na dotazy ani na maily. Předseda bydlí v úplně jiném bloku, kde se ho hlučnost a problémy s tím spojené netýkají. Všichni máme podezření, že překračuje a zneužívá svoje pravomoce, a jsou zde i takové názory, že to nedělá nezištně. Jediné, co mu jde dobře,  je to, že si opět zvýšil odměnu za vykovávanou funkci. Navíc hrozí, že další takové rekonstrukce DB budou následovat, když to prošlo jiným, tak to zkusí i ostatní, a on jim to zase podepíše. Navíc podle nového OZ nemá družstvo vypracované ještě žádné stanovy, podle kterých by se měl řídit. Předseda řekl, že stejně půjdou byty do OV, takže žádné stanovy měnit nebude! Takže vůbec nevíme, čím se vlastně řídí a podle čeho se rozhoduje! Také si myslíme, že z jeho strany dochází ke střetu zájmů, protože jako předseda družstva pracuje pro realitní společnost, kde využívá své funkce k manipulaci a prodeji bytů! Mezi lidmi z jiných vchodů se proslýchá, že svými machinacemi s byty při prodeji dokonce poškodil i fyzicky a zdravotně postiženou osobu, které prodal byt a vyplatil mu jen nějakou směšnou částku! Dále povoluje i pronájmy DB. Je možno se proti tomu nějak bránit? A kam se máme obrátit? Já vím, řeknete, že ho mají družstevníci odvolat, ale problém je v tom, že na schůze skoro nikdo nechodí a on si tím pádem o všem rozhoduje sám, jak se mu to hodí! První schůze nebývá většinou usnášeníschopná a na druhé si odsouhlasí, co chce! Nejhorší je, že se hodně lidí bojí proti tomu něco udělat. Všichni si stěžují a nadávají, ale když mají něco napsat nebo podepsat, tak cuknou. Tady už to došlo tak daleko, že pokud se někdo proti něčemu postaví, tak mu rozbijí auto! Tady je potřeba nejenom ho odvolat, ale řádně vše prověřit a vyvodit z toho důsledky!

Odpověď – 1. část

Vzájemné postavení bytového družstva a jeho orgánů má v zásadě soukromoprávní charakter a náš právní řád nepředpokládá žádný veřejnoprávní orgán či úřad, který by vykonával dohled nad dodržováním zákona či stanov. Veškerá tato inciativa je tak ponechána na členech bytového družstva, kteří se mohou ochrany domáhat u příslušných soudů.

Z vašeho dotazu není úplně patrné, zda hovoříte o „předsedovi družstva“ či „předsedovi představenstva v družstvu“. Předseda družstva je individuální orgánem tzv. malého družstva (tedy družstva s méně než 50 členy) ve chvíli, kdy stanovy určí, že se nezřizuje představenstvo a statutárním orgánem je sám předseda družstva. Předseda představenstva je naopak pouze jedním z členů kolektivního orgánu – představenstva jakožto statutárního orgánu, který mívá zpravidla tři členy.

Pro oba orgány platí, že do jeho působnosti patří vše, co není svěřeno jinému orgánu družstva. Avšak jeho působení musí být v souladu s právními předpisy, stanovami či usneseními členské schůze, jakožto nejvyššího orgánu družstva.

V prvé řadě platí, že člen statuárního orgánu musí svou funkci vykonávat s péčí řádného hospodáře. Člen statutárního orgánu tedy musí jednat s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí, informovaně a v obhajitelném zájmu družstva. Porušení těchto povinností může vést k tomu, že bude člen povinen nahradit škodu, která družstvu v důsledku tohoto porušení vznikne.

Dále je možné uvažovat o vyloučení z družstva, jestliže závažným způsobem nebo opakovaně porušil své členské povinnosti. Rozhodnutí o vyloučení musí předcházet písemná výstraha. O vyloučení z funkce rozhoduje soud, když řízení může být zahájeno na návrh osoby, která má na vydání rozhodnutí důležitý zájem, např. člena družstva nebo kontrolní komise.

Odpověď – 2. část

Další povinností, kterou člen statutárního orgánu má, je informační povinnost v souvislosti s možným střetem zájmů. V případě, že členovi statutárního orgánu hrozí střet zájmů, je povinen informovat o tom členy orgánu, jehož je členem a kontrolní komisi. V případě, že tak neučiní, může se družstvo dovolat neplatnosti jednání, kterého se v souvislosti se střetem zájmů dopustil. Navíc platí, že tímto chováním člen statutárního orgánu porušil péči řádného hospodáře, neboť nejednal v zájmu družstva.

Vyjma návrhu na zahájení řízení o vyloučení, což je až krajní řešení, máte v zásadě ještě dvě možnosti, jak situaci řešit.

První z nich je iniciovat svolání členské schůze. Členskou schůzi svolává předseda, který tak podle zákona musí učinit vždy, požádá-li jej o to kontrolní komise nebo skupina členů. Nestanoví-li vaše stanovy něco jiného, musí žádost o svolání členské schůze podat alespoň 10 % členů družstva, kteří mají nejméně jednu pětinu všech hlasů. Jak sama uvádíte, má členská schůze právo předsedu svým usnesením z funkce odvolat a zvolit předsedu nového.

Z toho, co uvádíte je ale pravděpodobné, že se vám nepodaří získat potřebný počet hlasů na svolání členské schůze. Druhým řešením je informovat o Vašem podezření kontrolní komisi a vyzvat ji k tomu, aby jednání předsedy prošetřila. Kontrolní komise je případně také oprávněna iniciovat svolání členské schůze.

Člen kontrolní komise k tomu pověřený má právo se zúčastnit jednání představenstva. Pokud není takto žádný člen pověřen, má tuto pravomoc předseda kontrolní komise. O každém jednání představenstva musí představenstvo kontrolní komisi předem informovat.

V tzv. malém družstvu se kontrolní komise nezřizuje, pokud stanovy neurčí jinak. V takovém případě vykonává působnost kontrolní komise členská schůze a každý člen družstva má vůči statutárnímu orgánu družstva, tedy vůči předsedovi družstva nebo vůči předsedovi představenstva stejnou pravomoc jako kontrolní komise.

 JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Podpisové právo mají lidé, které nikdo nevolil. Co dělat?

Jak postupovat, když ve vedení družstva od roku 2014 dodnes jsou lidé, kteří nebyli řádně zvoleni? Předsedkyni družstva končilo v roce 2014 volební období a konala se její dovolba do ledna 2015. Hlasovali jsme podle programu. To znamená, že její setrvání ve funkci bylo do ledna 2015. V usnesení se najednou objevilo, že předsedkyně je zvolena na další volební období. Jeden člen družstva na to upozornil, ale bylo mu sděleno, že je vše v pořádku. Vlastně se tak stalo, že jsou ve styku s bankou a podpisové právo mají lidé, které nikdo nezvolil. Uzavírají a podepisují smlouvy o převodu bytů. Kontrolní komise ke všemu mlčí. Dá se těmto samozvaným lidem v představenstvu udělit výstraha před vyloučením z družstva za ignorování stanov a znevažování členů družstva? Kdo o tom rozhoduje?

Funkční období člena orgánu družstva nesmí být delší než 5 let. Délku funkčního období určují stanovy. Pokud stanovy neurčí jinak, může být člen orgánu družstva zvolen opětovně. V tomto je tedy nutné znát znění Vašich stanov. Zároveň platí, že členové orgánu mohou být kdykoliv v průběhu funkčního období z funkce odvoláni nebo nahrazeni jinou osobou, případně mohou z funkce sami odstoupit.

Pro úplnost doplním, že o průběhu jednání každého orgánu družstva musí být svolatelem pořízen zápis. V zápise musí být uvedeno alespoň datum, místo a program jednání. Dále přijatá usnesení spolu s výsledky hlasování a námitky členů. V příloze k zápisu musí být uvedeno, kdo ze členů nebyl přítomen, dále pozvánka na jednání a další podklady, které byly předloženy k projednávaným záležitostem.

Zákon každému členu družstva umožňuje dovolávat se neplatnosti usnesení členské schůze ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy se o usnesení dotyčný dozvěděl, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí. Pokud toto právo dovolávat se neplatnosti nebude vykonáno, zanikne a tím bude případné neplatné zvolení zhojeno. S odstupem času bude problematické dokazovat, co přesně se na schůzi probíralo a rozhodující bude dle mého názoru zejména zápis ze schůze a to, zda ho někdo prokazatelně napadl. Pokud bude v zápise tedy uvedeno, že byla předsedkyně zvolena na další období, může to znamenat, že byla zvolena i na období dalších 5 let.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Rekonstrukce střechy a kvalita bydlení

Naše bytové družstvo se chystá na generální rekonstrukci střechy. Jako družstevník s právem nájmu půdního bytu mám dotaz, jestli je možné po družstvu v této souvislosti vyžadovat i rekonstrukci/výměnu tepelné izolace, která podle mého názoru neodpovídá současným standardům bydlení (je na toto nějaká směrnice, která by se musela dodržovat?). V podkroví je v létě nedýchatelno a v zimě zima. V bytech se kvůli únikům tepla měnila nedávno okna, nájemné platíme ve stejné výši jako ostatní, předpokládala bych tedy, že máme nárok na stejnou kvalitu bydlení.

Předem bych vás rád upozornil, že neznám znění vašich stanov, proto budu vycházet z obecné úpravy zákona o obchodních korporacích a občanského zákoníku. Pravidla rozhodování každého bytového družstva se řídí příslušnými stanovami. Člen bytového družstva má ze zákona práva dvojí povahy, a to práva majetková a práva nemajetková. Nemajetková práva zahrnují mimo jiné právo na informace, právo účastnit se na činnosti bytového družstva, především na řízení a rozhodování v družstvu.

Ze zákona neplyne nárok člena družstva požadovat po družstvu rekonstrukci či zateplení domu ani toto není upraveno jinou směrnicí. Pronajímatel má nicméně povinnost zajistit, aby byl byt způsobilý k nastěhování a obývání a pokud jsou teploty v bytě příliš vysoké nebo naopak příliš nízké, máte právo se na pronajímateli dovolávat nápravy.

Dále máte jako člen družstva právo požádat představenstvo (statutární orgán), aby svolalo členskou schůzi, jakožto nejvyšší orgán družstva. Požádat představenstvo musí alespoň 10 % členů družstva, kteří mají nejméně jednu pětinu hlasů, pokud vaše stanovy neurčí nižší počet oprávněných členů nebo nižší počet potřebných hlasů anebo nižší počet oprávněných členů i potřebných hlasů. Na vaši žádost zařadí představenstvo vámi určenou záležitost na program členské schůze.

Pro úplnost doplním, že právo hlasovat na členské schůzi má každý člen bytového družstva. Každý člen bytového družstva má při hlasování jeden hlas. Pokud tak určí vaše stanovy, členové bytového družstva, kteří jsou současně nájemci družstevních bytů, mohou mít na členské schůzi vyšší počet hlasů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Pojištění statutárních orgánů bytového družstva bez schválení členskou schůzí

Zajímalo by mě, zda může představenstvo bytového družstva sjednat pojištěni (hrazené z fondu oprav) statutárních orgánů bytového družstva bez schválení členskou schůzí? Stanovy toto neřeší.

Působnost orgánů bytového družstva vychází primárně ze znění zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Ve stanovách je sice možné se v některých případech od zákonné úpravy odklonit, situace na které stanovy nepamatují, se nicméně vždy posoudí podle zmíněného zákona.

Podle něj je představenstvo bytového družstva jeho výkonným a statutárním orgánem, kterému přísluší rozhodování o všech záležitostech, které nejsou zákonem nebo stanovami vyhrazeny jinému orgánu.

Jelikož uzavření pojistné smlouvy dle položeného dotazu do působnosti jiného orgánu nespadá, může o ní rozhodnout představenstvo samo a nepotřebuje k takovému rozhodnutí souhlas členské schůze.

To však nezbavuje členy představenstva při uzavírání smlouvy postupovat s péčí řádného hospodáře (představenstvo například nemůže uzavřít smlouvu zjevně zbytečnou či nevýhodnou). V případě, že by tak nejednali, museli by v souvislosti s porušením této povinnosti členové představenstva uhradit družstvu vzniklou majetkovou škodu.

Z fondu oprav se obecně hradí náklady na správu domu, přičemž pojištění uzavřené jménem družstva, pokud je účelné, takovým nákladem bude.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Družstvo nereaguje na moji stížnost, jak postupovat?

V červenci jsem podal stížnost na SBD, uplynula doba, kdy by měla být stížnost vyřízena. Jak postupovat, když družstvo na stížnost neodpovídá? Existuje nějaký zákon, který bych mohl proti družstvu uplatnit?

Předně bych rád uvedl, že není zřejmé, o jakou stížnost by se mělo jednat. Obecně nicméně platí, že stížnosti projednává komise, přičemž podrobnosti tohoto procesu mohou upravit stanovy družstva, stejně jako lhůty, ve kterých kontrolní komise musí rozhodnout.

Předpokládám nicméně, že máte spíše na mysli „stížnost“ proti vyúčtování služeb, rozhodnutí členské schůze a podobně. Zde se konkrétní postupy liší podle toho, proti čemu se ohrazujete a čeho se svým jednáním domáháte. V konkrétních případech pak zákon stanoví i různé lhůty a následky jejich nedodržení.

U rozhodnutí členské schůze se může jednat například o právo dovolávat se jeho neplatnosti u soudu, u vyúčtování se jedná o právo domáhat se vyhotovení opraveného vyúčtování a podobně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

  

Družstvo snižuje zálohy a já s tím nesouhlasím

Bydlím v družstevním domě. Při vyúčtování záloh mám každoročně přeplatky větší či menší, ale jsou. Družstvo upravuje výši záloh (snížením) ač s tím nesouhlasím, s tím, že se tak usnesli, aby nemuseli vracet nájemníkům vysoké přeplatky za služby. Raději bych platil zálohy, jak jsem je měl nastavené, a byl mi vrácen přeplatek, než abych musel platit nedoplatky. Má na to družstvo právo, nebo si mohu výši záloh upravit sám?

Úvodem této své odpovědi bych rád upozornil, že v ní vycházím pouze z obecné právní úpravy týkající se poskytování plnění spojených s užíváním bytu (služeb), přičemž v konkrétním případě může být situace odlišná v závislosti na obsahu stanov družstva a také v závislosti na všech okolnostech konkrétního případu.

Podle zákona má poskytovatel služeb (v tomto případě družstvo) právo požadovat po příjemci služeb (v tomto případě nájemce) zálohy na náklady na poskytované služby. O výši těchto záloh typicky rozhoduje samo družstvo před začátkem zúčtovacího období. Stanovená výše zálohy je pro nájemce závazná a tento je tedy povinen zálohu v této výši platit, a to i tehdy, pokud by se domníval, že jeho spotřeba je nižší než určené zálohy.

Po skončení zúčtovacího období vyhotoví družstvo vyúčtování skutečných nákladů na služby a zaplacených záloh, přičemž jsou-li předepsané zálohy příliš vysoké, dostanete odpovídající část složených záloh zpět jako přeplatek. O své prostředky se tedy bát nemusíte.

Pokud by Vám nicméně přesto situace nevyhovovala, obraťte se na družstvo a pokuste se domluvit, aby ve Vašem případě předepsané zálohy stanovilo napříště v jiné výši. Pokud by družstvo (jeho představenstvo) nebylo k jednání svolné můžete toto téma navrhnout k projednání členské schůzi všech členů družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Převedení družstevního bytu a darovací daň

Jsem členem bytového družstva, kdy 31. 1. 2000 mi byl rozhodnutím přidělen byt, kde je psáno: členský vklad ve výši 596 300 Kč bude do 30. 4. 2000 splacen a odpovídá společně s poskytnutou státní dotací hodnotě tímto rozhodnutím přidělenému bytu. Tento byt vám nebo vašemu nástupci bude po uplynutí dvaceti let od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí na bytový dům, v němž je přidělený byt umístěn, bezplatně převeden do osobního vlastnictví - podepsáno zástupci družstva, magistrátu a mnou. Všichni členové družstva složili vklad, takže včetně státní dotace byly byty zaplaceny předem (žádný úvěr). Tyto bytové domy byly řádně zkolaudovány rozhodnutím stavebního úřadu dne 29. 11. 2000, právní moc dne 5. 12. 2000. Z důvodu ochrany státní dotace (tak to bylo odůvodněno) došlo k dohodě podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí a v této dohodě je psáno, že náleží statutárnímu městu spoluvlastnický podíl 51 %, bytovému družstvu 49 %. Takto došlo k zápisu na katastru nemovitostí. Dle této dohody také bytové družstvo vede účetnictví odděleně za každou společnou věc, tj. podvojné účetnictví. Těchto 51 % bylo zapsáno pouze formálně. V současné době je nové představenstvo a nám bylo sděleno, že došlo ke smlouvě o smlouvě budoucí s magistrátem, a to darovací smlouvě, kde magistrát města daruje svůj podíl 51 % bytovému družstvu s tím, že obdarovaný ponese veškeré finanční náklady související s převodem daru. Vzhledem k tomu, že dle zákona v tomto případě platí obdarovaný (družstvo jako právnická osoba) 19 % z odhadní ceny, je zřejmé, že budeme v průměru doplácet za byt cca 150 000 Kč darovací daň. Předseda představenstva mi na moje námitky řekl, že já budu mít převeden byt zdarma a náklady ponese družstvo. Ale vzhledem k tomu, že družstvo nemá jiné finanční prostředky než z našich nájmů a z fondu údržby, tak asi byt nedostanu bezplatně, jak je napsáno v původním dekretu o přidělení bytu a potvrzeno družstvem i magistrátem. Jsem důchodkyně a byt jsem si kupovala ve své životní krizi a splácela jsem úvěr ještě v důchodu. Město pouze umožnilo státní dotaci ve výši 320 000 Kč/na byt. Proto bych vás chtěla požádat o váš názor a radu, jakým způsobem převést vlastně pouze fiktivních 51 % magistrátu na bytové družstvo. Maximálně bych považovala za morální zaplatit darovací daň z hodnoty státní dotace, ale ne z něčeho, co jsem již zaplatila ze svých peněz, a po dvaceti letech se tato cena ještě zvýšila. 

S ohledem na skutečnost, že daný případ je právně relativně komplikovaný, nemohu bohužel tento dotaz podrobněji zodpovědět jen na základě vámi poskytnutých informací bez jakékoliv znalosti předmětných dokumentů.

Pokud budu vycházet jen z daného prohlášení, toto stanoví, že byt bude převeden do osobního vlastnictví bezplatně, přičemž placení daně či jiných nákladů ze strany družstva nemusí nutně na tomto ničeho měnit. Darovací daň totiž bude platit družstvo, nikoliv přímo jeho členi. K jejímu placení navíc nebude docházet v přímé souvislosti s převodem bytu do osobního vlastnictví.

Je tedy toliko na místě zabývat se podrobněji tím, z jakých prostředků bude družstvo danou daň hradit, když prostředky, které družstvo vybere jako nájemné slouží pouze k hrazení účelně vynaložených nákladů vzniklých při správě bytů, nikoliv však k hrazení nákladů spojených s jejich pořízením.

Náklady spojené s pořízením bytů se naopak obvykle hradí z dalších členských vkladů jednotlivých členů družstva. Pokud by tedy družstvo požadovalo složení dalšího členského vkladu za účelem zaplacení předmětné daně, můžete toto odmítnout a odkazovat se na dřívější dohody, rozhodnutí, prohlášení a další dokumenty, podle kterých by měl být byt zdarma převeden do vašeho osobního vlastnictví i bez dodatečného skládání dalších členských vkladů.

Zda budete s touto argumentací úspěšná, nicméně záleží na obsahu vámi zmiňovaných dokumentů. Doporučuji tedy vyhledat pomoc advokáta, který dané dokumenty podrobně přezkoumá a vyjádří se k tomu, do jaké míry může být jejich obsah v dané situaci závazný.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Kdo platí deratizaci? Družstvo, nebo ten, kdo je v pronájmu?

Před rokem jsme šli do pronájmu do bytu od bytového družstva. Byt byl a je před rekonstrukcí. Od samého počátku se zde objevovali občas různí broučci. Nyní se zde často začínají objevovat jiní a máme podezření na štěnice. Kdo by měl správně hradit deratizaci? My, nebo družstvo?

Předně doporučuji vyjasnit, zda jste v daném případě skutečně nájemci družstevního bytu, anebo jen podnájemci některého ze členů družstva. Práva a povinnosti nájemce, respektive podnájemce, se totiž mohou v obou případech relativně značně lišit. V souladu s textací vašeho dotazu budu vycházet z toho, že byt skutečně pronajímá přímo družstvo jakožto jeho vlastník a jste tedy skutečně nájemcem bytu, nikoliv podnájemcem.

Nájemce má podle zákona právo požadovat, aby byl byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Pokud by tomu tak nebylo, má nájemce právo obrátit se na pronajímatele a vytknout vady nájemního bytu, v daném případě zamoření štěnicemi.

Pronajímatel následně na své náklady zajistí odstranění vady, tedy v daném případě deratizaci bytu. Pokud by k deratizaci nedošlo bez zbytečného odkladu, tedy obvykle v řádu několika dnů až týdnů, můžete k ní přistoupit i Vy a náklady v rozumně odůvodněné výši následně nechat uhradit pronajímateli, případně můžete rovněž žádat slevu z nájemného.

V krajním případě pak můžete nájem i vypovědět bez výpovědní doby, pokud by pronajímatel nebyl schopen zjednat nápravu.

Na druhou stranu, pokud byste do bytu a domu zavlekli štěnice vy, lze uvažovat o tom, že škodu způsobenou tím, že byt a dům bylo nutné deratizovat byste pronajímateli museli uhradit vy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jsem jediným majitelem bytu v bytovém družstvu a jsou z toho právní problémy

Odkoupil jsem si byt od stavebního bytového družstva, dále SBD. Jsem jediný vlastník bytu v domě s 29 bydlícími. Podílím se na všech opravách a údržbách v domě. Účetnictví mi vede SBD, za které platím. Je povinno SBD mi dodat kopie faktur za větší opravy domu a společných prostorů v domě? Ne za běžnou údržbu, pouze za větší opravy a investice. Proč se ptám? V ročním vyúčtování se objeví částka např. 20 000 Kč a nevím, za co (ještě se jedná o zálohu na opravu). Vynásobeno 29, záloha na práce přesahuje půl milionu Kč. Odpověď s SBD byla ve smyslu oprava elektro, musíte se podílet na opravách v domě, což samozřejmě vím o podílím se. Čeho se oprava přesně týká, mi zodpovězeno nebylo. V této době proběhla oprava elektro instalace v bytech a bylo odhlasováno členy, že opravy budou placené z fondu oprav. Zda se těch 20 000 Kč týkalo těchto oprav v bytech, nevím. Domnívám se, že by mi SBD mělo k ročnímu vyúčtování dodat kopií faktur, když jsem spoluvlastník domů. Ve vyúčtování pro mě jsou i položky např. PŘÍJMENÍ příspěvek na elektroinstalací cca 1000 Kč, a to u více členů SBD v domě. Oprava elektrického rozvodu v mém bytě mi byla SBD vyplácena z mého fondu oprav. Vynásobením částky na PŘÍJMENÍ krát 29 celková částka na byt člena SBD je cca 29 000 Kč. Mám vůbec s bytem člena SBD něco společného, ne se společnými prostory? Bylo jinak schváleno, že v bytech si hradí úpravy každý sám. Pro tento případ bylo členy SBD v domě schváleno, že bude hrazeno z fondu oprav. Toto rozhodnutí jako jediný z 29 bydlících neovlivním a musím se většině přizpůsobit. Může mi být částka spojena s úpravami v bytě člena SBD účtována a proč? Měla by mi být předložená  faktura za tyto opravy týkající se bytů členů SBD, když je z mého fondu oprav vzatá alikvotní část? Je to jenom můj dotaz na vyjasnění složité situace, která vznikla mým odkoupením bytu. Na blok ve kterém bydlím, je úvěr spojený s revitalizací bloku, který ještě není splácen. Jelikož jsem již trochu starší (nad 70 let), chtěl jsem mít vypořádán byt pro případné ukončení bydlení v ním. Vím, že vzniklá situace je právně dosti složitá, a proto ten dotaz, nic víc, žádná stížnost. Nebudu požadovat případné vrácení peněz, protože se jedná o dotaz týkající se vyúčtování starší jak 2 roky. Jen chci mít v problematice jasno. Pokud jsou podobné vztahy a jak mají být řešené někde popsány.

Předně bych rád uvedl, že z dotazu bohužel zcela jasně nevyplývá, čeho jste v daném případě vlastníkem. Předpokládám, že s největší pravděpodobností došlo k rozdělení domu na jednotlivé bytové jednotky, jejichž převážnou většinu nicméně stále vlastní družstvo a jednu z nich pak vlastníte vy.

V takovém případě se bude situace řídit ustanoveními zákona o bytovém spoluvlastnictví. S ohledem na skutečnost, že v daném případě nevzniklo podle všeho v domě společenství vlastníků, správu domu vykonává správce. Správcem je pak družstvo, jelikož má většinový podíl na společných částech domu.

Ve věci správy domu pak správce činí, co je nutné k zachování dobrého stavu domu a další správu vykonává na základě pravidel dle prohlášení vlastníka.

Bez podrobné znalosti prohlášení nemohu zhodnotit, o jakých opravách domu mohou rozhodnout jen všichni vlastníci společně, ale není-li stanoveno jinak, rozhoduje se o opravách nadpoloviční většinou hlasů stanovených podle podílů na společných částech, a tedy v zásadě všechny opravy schválí družstvo i přes Váš nesouhlas.

Na druhou stranu výše uvedené se týká jen oprav a úprav společných částí domu. Rozhodování o opravách a úpravách bytových jednotek ve vlastnictví družstva se Vás obecně nijak netýká.

Ohledně nákladů na opravy společných částí pak platí, že nebylo-li určeno jinak, přispíváte na ně ve výši odpovídající podílu na společných částech domu. Zbylou část nákladů ponese družstvo. Obdobné platí i o příspěvcích do fondu oprav.

Co se týká interního fungování družstva, tedy příspěvků do interního fondu oprav družstva, rozhodování o opravách na členské schůzi v rámci družstva atd., toto fungování Vás v zásadě nemusí zajímat. Vaším partnerem při správě domu jsou pouze ostatní vlastníci, tedy v daném případě pouze družstvo.

Jako vlastník jednotky pak máte právo seznámit se s tím, jak správce hospodaří, máte tedy právo nahlížet do účetních knih a dokladů, smluv či účetních knih.

 JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Odměna předsedy družstva

Jsem místopředseda našeho malého družstva. Je nás 7 bytů a vidíme si takřka do talíře. Velmi mě překvapil postup našeho pana předsedy, který na členské schůzi oznámil následující. Cituji ze zápisu: „Předseda pan XY seznámil členy s administrativou spojenou s provozem družstva. Navrhl aby tato činnost byla odměňována na základě dohody o provedení práce s měsíční odměnou 1000 Kč.“ Tou osobou, která by měla dostávat tuto odměnu, je sám předseda družstva. Bylo nám to vysvětleno tím, že pokud by dostali odměnu všichni statutární členové, tak by se z toho muselo platit sociální a zdravotní a bylo by to prý pro družstvo nevýhodné. Doposud jsme měli gentlemanskou dohodu, že budeme dělat práci pro družstvo bez nároku na odměnu. Konečně můj dotaz: Je to tak správně? Nemělo se to nejdříve probrat na zastupitelstvu a pak s tím jít na členskou schůzi? Popřípadě jaký je správný postup obecně, když chce družstvo zadat někomu dohodu o provedení práce viz § 74- § 77 občanského zákoníku? Zaměstnavatel je družstvo, ale kým je v tomto případě zastoupeno? Představenstvem, předsedou, členskou schůzí?

V daném případě platí, že statutárním orgánem družstva je představenstvo, které má minimálně 3 členy, kteří ze svého středu zvolí předsedu. U malého družstva, jako je to vaše, lze ve stanovách určit, že statutárním orgánem je předseda družstva.

Představenstvo jedná za družstvo v případech, které nejsou vyhrazeny k rozhodování členské schůzi. Není-li určeno jinak, může každý člen představenstva jednat za družstvo samostatně ve všech těchto věcech. Činnost představenstva přitom spočívá zejména v organizování činnosti družstva a rozhodování o jeho záležitostech, a to včetně kontrolních, administrativních a jiných úkonů, bez kterých se uvedená řídící činnost nemůže obejít.

Takovou činnost člen představenstva vykonává přímo na základě své funkce a není možné ji zároveň vykonávat v pracovněprávním vztahu na základě navrhované dohody o provedení práce.

S tímto závěrem souvisí i to, že člen představenstva má za svou činnost nárok na odměnu, a to zejména na základě smlouvy o výkonu funkce.

Smlouvu o výkonu funkce schvaluje členská schůze (za družstvo podepisuje následně statutární orgán). Pokud byla smlouva o výkonu funkce uzavřena a obsahuje ujednání o odměně, náleží členu statutárního orgánu tato odměna. Pokud byla smlouva o výkonu funkce uzavřena a ujednání o odměně neobsahuje či je toto ujednání v rozporu se zákonem, je výkon funkce s největší pravděpodobností bezplatný. Pokud nebyla ujednána smlouva o výkonu funkce vůbec, má člen statutárního orgánu nárok na odměnu v obvyklé výši.

Pokud by se jednalo o jinou činnost, která přímo nesouvisí s povinnostmi, které má člen statutárního orgánu přímo ze své funkce, takové činnosti může vykonávat i v pracovněprávním vztahu, například na základě dohody o provedení práce. S uzavřením dohody musí udělit souhlas členská schůze družstva (za družstvo podepisuje následně statutární orgán).

Závěrem musím upozornit, že soudní praxe je v předmětné otázce souběhů dynamická a výklad této problematiky tedy prozatím nelze považovat za ustálený.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Může být účetní závěrka schválena per rollam

Může být účetní závěrka bytového družstva schválena metodou per rollam, tedy mimo standardní projednání členskou schůzí? Ve stanovách BD je možnost usnášet se na základě hlasování per rollam uvedena, ale zároveň je zde uvedeno, že členská schůze, na které se má projednat účetní závěrka, se musí konat nejpozději do 6 měsíců po skončení účetního období.

Ohledně rozhodování členské schůze per rollam dle zákona platí, že možnost takového rozhodování musí připustit stanovy. Pokud tomu tak v daném případě bylo, může členská schůze rozhodovat per rollam.

Pokud pak není ve stanovách uvedeno, o jakých záležitostech lze per rollam rozhodovat, bude platit, že takto lze rozhodovat o všech otázkách v působnosti členské schůze, nevyjímaje rozhodování o účetní závěrce. Na druhou stranu zákon nezakazuje, aby ve stanovách v tomto směru byly určeny i otázky, o kterých per rollam rozhodovat nelze.

Abych mohl provést podrobnější výklad dotčených ujednání stanov, musel bych se seznámit s jejich celým zněním či alespoň se zněním jejich podstatných částí. Obecně řečeno je však popsané ujednání možné vykládat následovně.

Jednak by jej bylo možné vykládat tak, že členská schůze se musí za všech okolností sejít a účetní závěrku „prodiskutovat“, ale samotné rozhodnutí o schválení či neschválení pak už může proběhnout per rollam. K tomuto závěru se nicméně nepřikláním, když tam, kde zákon hovoří o „projednání“ se má většinou na mysli i (zejména) přijetí rozhodnutí ve věci.

Další možností by bylo vykládat dané ujednání tak, že se ohledně této otázky per rollam rozhodnout nemůže, ale musí se vždy uskutečnit zasedání členské schůze. K tomu uvádím, že účelem daného ujednání je pravděpodobně zejména požadavek, aby bylo v určité lhůtě o dané záležitosti rozhodnuto. Účelem obdobných ustanovení naopak obvykle není požadavek, aby se jednotliví členové museli fyzicky setkat a o dané záležitosti diskutovat.

Z tohoto pohledu, kdy je tedy podstatný zejména „rozhodovací“ prvek předmětné povinnosti, není důvodu, proč by takové rozhodnutí nemohlo být učiněno per rollam za předpokladu, že každý člen obdržel společně s návrhem rozhodnutí i veškeré nezbytné podklady k přijetí rozhodnutí.

Čistě na základě poskytnutých informací a obecných zákonných principů se tedy kloním spíše k závěru, že obdobná ujednání lze vykládat tak, že rozhodování per rollam je možné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Absence kontrolní komise - je to velký problém?

Jsem členem bytového družstva s více než padesáti členy. Již druhý rok nemáme kontrolní komisi, i když máme ve stanovách, že ji máme mít. Je v absenci kontrolní komise nějaký právní problém, nebo je to jen minusem pro družstevníky, když nechtějí chod družstva kontrolovat?

Podle zákona platí, že družstvo s 50 a více členy zřizuje kontrolní komisi povinně. Kontrolní komise musí mít alespoň tři členy, přičemž ve stanovách lze určit, že pokud počet členů neklesl pod polovinu, může jmenovat náhradní členy, kteří budou funkci vykonávat až do další členské schůze.

Členská schůze by potom měla jmenovat nové členy kontrolní komise namísto členů náhradních, případně nové členy kontrolní komise na uvolněná místa.

Problém je, pokud členská schůze nové členy kontrolní komise nezvolí, ať už proto, že není usnášeníschopná, nebyla vůbec svolána, žádný z navrhovaných členů nezískal potřebnou většinu nebo z jakéhokoliv jiného důvodu k volbě členů nedojde.

Pokud se týká členů představenstva, zákon počítá s danou situací tak, že chybějící členy může na návrh osoby, která osvědčí právní zájem, určit soud. Jinak může soud i bez návrhu družstvo zrušit a nařídit jeho likvidaci.

U kontrolní komise nicméně takové ustanovení nenalezneme a je tedy zejména otázkou stanov bytového družstva, zda s nedostatkem členů kontrolní komise bude sledovat nějaké negativní následky.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jakým způsobem se vypočítává vypořádávací podíl družstevního bytu v SJM?

Prosím o informaci, jakým způsobem se vypočítá vypořádací podíl družstevního bytu v SJM, a co všechno k tomu družstvo potřebuje. Zahrnuje se do výpočtu zaplacený základní členský vklad a další vklad a odečítá se něco? Družstvo má úvěr.

Bohužel neuvádíte, jak danou otázku řeší stanovy družstva, budu tedy ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy vypořádacího podílu.

Podle zákona je vypořádací podíl roven výši splněného členského vkladu. Členským vkladem se přitom dle zákona rozumí součet základního členského vkladu a všech dalších členských vkladů. Stanovy v tomto směru mohou určit jiný způsob výpočtu, nicméně vypořádací podíl nesmí být ani tak nižší než součet všech splněných členských vkladů (základního a dalších).

Podle zákona se pak vypořádací podíl vyplácí v penězích, přičemž stanovy v tomto směru mohou určit i něco jiného. Hodnota vypořádání však musí v každém případě odpovídat alespoň součtu splněných členských vkladů, jak bylo vysvětleno výše.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Družstvo jako "družstvo s obchodní firmou" v notářském zápise

Je správně uveden text v notářském zápise o přijetý stanov: schůze družstva s obchodní firmou, když registraci máme jako družstvo? Toto spojeni se v notářském zápise opakuje několikrát, dokonce i v nadpise. Ano, družstva spadají pod zákon o obchodních korporacích, ale jmenovat družstvo ve spojení "družstvo s obchodní firmou" se mi jeví jako nesprávné. 

Bohužel neznám konkrétní okolnosti případu ani celý kontext, ve kterém je dané slovní spojení používáno. Dále bohužel není zcela zřejmé, jak byla myšlena poznámka, že „registraci máte jako družstvo“.

V každém případě nicméně platí, že firma družstva představuje jeho název, pod kterým je družstvo zapsáno v obchodním rejstříku. V rámci zápisu z členské schůze i v rámci jiných dokumentů je obvykle používán právě tento název.

Pokud pak Váš problém spočívá v tom, že v zápisu je uvedeno například „družstvo s obchodní firmou Bytové družstvo XY“ (kde slovní spojení „Bytové družstvo XY“ je firmou družstva), nejedná se o nesprávnou formulaci, ale nanejvýš o formulaci poněkud kostrbatou.

Nad rámec položeného dotazu uvádím, že zákon ohledně firmy družstva dále stanoví také to, že firma družstva musí obsahovat označení „družstvo“ či v případě bytového družstva „bytové družstvo“.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Je platné hlasování nadpoloviční většiny členů družstva?

V našem bytovém družstvu proběhla členská schůze, která rozhodla o prodeji bytu, který byl původně majetkem družstva a byl pronajímán. Byt byl nakonec prodán osobě, která nebyla původně členem družstva. Ve stanovách je uvedeno, že usnesení členské schůze týkající se převodu vlastnického práva k družstevním bytům a nebytovým prostorám na třetí osobu nebo člena družstva musí být přijato všemi členy družstva, kteří jsou nájemci bytových domů. Můj dotaz zní- zda usnesení členské schůze, která rozhodla o výše uvedeném prodeji bytu, bylo platné, pokud nebylo hlasováno všemi členy družstva, ale pouze nadpoloviční většinou. 

Bohužel nejsem seznámen s celým zněním stanov bytového družstva, avšak z Vašeho dotazu mám za to, že pravděpodobně v dané problematice odpovídají textu zákona, který stanoví, že: „Bytové družstvo nesmí převést vlastnické právo k družstevním bytům (…), ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů, a všichni členové družstva, kteří mají podle platného znění stanov právo na uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu.“

Právem na uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu se pak dle převažujícího výkladu rozumí právo na uzavření nájemní smlouvy právě a jen k danému bytu, který má být předmětem převodu.

Předběžný souhlas k převodu tak museli dát všichni členové, kteří měli byt v nájmu, a dále všichni členové, kteří dle platného znění stanov měli nárok na to, aby s nimi byla uzavřena nájemní smlouva o nájmu předmětného bytu. Tento souhlas museli dát předem a musel být opatřen úředně ověřeným podpisem těchto členů.

Pokud takoví členové v bytovém družstvu nebyli nebo pokud souhlas v potřebné podobě udělili, mohla následně členská schůze o převodu rozhodnout již standardní procedurou dle zákona a stanov. Pokud stanovy nestanoví něco jiného, členská schůze v obdobných otázkách rozhoduje nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů, přičemž musí být přítomna většina členů mající většinu všech hlasů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Neshody mezi členy družstva

Založili jsme malé BD a během času vznikly velké neshody mezi členy. Mám proto tři dotazy, myslím poněkud nestandardního charakteru. 1. Založili jsme BD bez dalšího členského vkladu, pouze s úvěrem a základním členským vkladem. Další členský vklad se u některých členů dodatečně vyřešil a u některých ne. Jeden z členů, který nemá dořešený další členský vklad, převedl svůj družstevní podíl za úplatu na nového člena. Definice družstevního bytu je tak dle stanov a ZOK sporná. Jaké následky a případný dopad z takovéhoto aktu mohou plynout jednak pro původního člena vůči novému a jednak vůči družstvu? 2. Bývalý člen statutárního orgánu si bez vědomí družstva a dalších členů statutárního orgánu založil bankovní účet, na který vložil 1000 Kč z vlastní kapsy. Po obdržení výzvy z banky k dorovnání zůstatku cca po 4 měsících, jsme zažádali o prošetření o neoprávněné jednání. Banka poté vyzvala člena, který účet založil, aby statutárnímu orgánu podal vysvětlení, a ten napsal, že tak konal proto, že chtěl jednat o rozdělení majetku družstva na dvě správy (2 domy) a že chtěl propojit internetové bankovnictví. O žádném rozdělení se nikdy v družstvu nejednalo, tedy neměl nejen žádný podklad (kromě svých vlastních domněnek), a ani oprávnění jednat, protože u všeho jsou nutné dva podpisy statutárního orgánu. Jak můžeme tohoto člena postihnout? Nejedná se nám o pochybení banky, ale jeví se nám to jako pokus o podvodné jednání. 3. Ze stanov nemáme povinnost mít ověřovatele zápisu, ale z dobré vůle jsme ho na schůzi zvolili, nový člen. Bohužel tato osoba řadí své domněnky nad právní vyjádření a rozporuje některé body zápisu. Existuje nějaká postižitelnost pro tohoto člena, když není členem statutárního orgánu? Můžeme na další členské schůzi rozporované body nechat schválit, protože svolavatel a zapisovatel nesouhlasí s neopodstatněnými návrhy osoby ověřovatele. Jaký může mít neověřený zápis dopad na danou členskou schůzi a co z toho vyplývá pro statutární orgán? 

Odpověď – část 1:

Úvodem upozorňuji, že v rámci této své odpovědi vycházím toliko ze zákona, a to zejména ze zákona o obchodních korporacích, který na danou problematiku dopadá. K poskytnutí komplexního řešení daného případu by bylo nutné nahlédnout zejména do stanov bytového družstva, jakož i do dalších interních dokumentů.

Podle zákona v každém případě platí, že člen bytového družstva má právo na uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu, na jehož pořízení se on nebo jeho právní předchůdce podílel dalším členským vkladem.

V daném případě se nicméně původní člen bytového družstva žádným dalším členským vkladem na pořízení žádného družstevního bytu nepodílel. S ohledem na tuto skutečnost, neměl původní člen bytového družstva právo na nájem žádného družstevního bytu a právo na nájem družstevního bytu tedy nemůže mít ani nový člen bytového družstva.

Co se týká právních vztahů mezi původním členem bytového družstva a novým členem bytového družstva, tyto se budou řídit zejména ujednáními smlouvy o převodu družstevního podílu.

Novému členovi nicméně s největší pravděpodobností nic nebude bránit v tom, aby k uzavření smlouvy s bytovým družstvem o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu (a následně k uzavření nájemní smlouvy k příslušnému bytu) došlo.

Co se týká dalších případných následků nesložení dalšího členského vkladu, toto se projeví dále například tak, že členský vklad nového člena bude výrazně menší než členský vklad těch členů bytového družstva, kteří další členský vklad složili. Členský vklad člena bytového družstva je totiž tvořen součtem všech základních a dalších členských vkladů. Tato skutečnost pak bude mít vliv například v okamžiku, kdy by z jakéhokoliv důvodu účast těchto členů v bytovém družstvu zanikla, a bylo nutné určit vypořádací podíl odcházejícího člena.

Odpověď – část 2:

Co se týká dotazu ohledně bankovního účtu, bohužel z něj není zcela jasně patrné, v čem mělo spočívat napadané jednání člena statutárního orgánu, resp. v čem mělo být dané jednání pro bytové družstvo škodlivé.

I kdyby člen statutárního orgánu překročil při zakládání účtu svá jednatelská oprávnění, není patrné, jakým způsobem by dané jednání mělo bytovému družstvu škodit či zda lze dané jednání kvalifikovat jako jednání v rozporu s povinností péče řádného hospodáře, kterou člen statutárního orgánu má.

Pokud by se nicméně ukázalo, že dané jednání bylo skutečně pro bytové družstvo závadné a v návaznosti na něj bytovému družstvu vznikla škoda (ačkoliv nevím, z jakého důvodu by to mělo být), můžete po členovi statutárního orgánu požadovat její nahrazení. Případné odpovědnostní nároky pak za bytové družstvo bude u soudu uplatňovat kontrolní komise, resp. její vybraný člen.

Co se týká ověřovatele zápisu, domnívám se, že jeho připomínky nemají v zásadě žádnou relevanci.

Každý člen má nicméně možnost dovolávat se neplatnosti usnesení členské schůze pro rozpor se zákonem nebo stanovami u soudu, a to ve lhůtě tří měsíců ode dne členské schůze. Nesouhlas ověřovatele by tak mohl být podkladem pro obdobné návrhy jiných členů bytového družstva a rovněž by mohl hrát určitou roli v rámci dokazování v následném soudním řízení.

Považuji tedy za vhodné nechat pro jistotu schválit sporné body znovu na dalším zasedání členské schůze.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může při vyčlenění nové bytové družstvo „nepřijmout“ z nějakého důvodu stávajícího člena družstva?

Může při vyčlenění nové bytové družstvo „nepřijmout“ z nějakého důvodu stávajícího člena družstva, který byl původním družstvem řádně převeden a uveden ve  vzájemném vyúčtování družstev? Jedná se o přechod (převod) družstevního podílu člena družstva při vyčlenění jednoho vchodu (domu) z původního družstva v roce 1996. 

Dovolte, abych úvodem zmínil, že vzhledem k tomu, že neznám veškeré potřebné okolnosti týkající se „vyčlenění“ vašeho bytového družstva, zejména znění veškeré dokumentace týkající se dané věci, způsob rozdělení jmění družstev, přesný způsob, jakým byl vypořádán přechod členství jednotlivých členů bytových družstev, nejsem bohužel schopen na váš dotaz nijak konkrétně odpovědět.

Dále uvádím, že z vámi uvedeného pojmu „vyčlenění bytového družstva“ dovozuji, že v roce 1996 došlo k rozdělení předmětného bytového družstva ve smyslu tehdy účinného znění zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník.

Co se týče obecných principů rozdělení bytových družstev obsažených v obchodním zákoníku, pak platí, že v rámci rozdělení bytového družstva mohlo dojít buď k situaci, kdy stávající (rozdělované) bytové družstvo zaniklo a jeho jmění přešlo na nově vzniklá bytová družstva, nebo rozdělované družstvo nezaniklo, a došlo toliko k tomu, že část jmění rozdělovaného bytového družstva přešla na nově vzniklé bytové družstvo.

K samotné problematice členství v bytovém družstvu při rozdělení družstva uvádím, že dle obecné úpravy obsažené v obchodním zákoníku platilo, že při rozdělení bytového družstva se člen rozdělovaného (zanikajícího) družstva stal vždy členem toho nástupnického bytového družstva, které se stalo vlastníkem nemovitosti, k níž nebo k jejíž části měl tento člen právo nájmu.

Z výše uvedeného tedy zjednodušeně řečeno vyplývá, že by nemělo dojít k situaci, že se některý z členů rozdělovaného bytového družstva nestane členem nástupnického bytového družstva, pokud byl takový člen nájemce bytu, jehož vlastníkem se stalo nástupnické bytové družstvo.

Závěrem si dovoluji opět upozornit, že v odpovědi vycházím pouze z obecné právní úpravy. V případě vašeho zájmu o zevrubnější právní analýzu dané problematiky, doporučuji, abyste se obrátila na advokáta, který vám ji se znalostí všech podrobností jistě poskytne.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Padesát tisíc za převod družstevního bytu a dobré mravy

Jsem členem bytového družstva s právem nájmu družstevního bytu. BD v rámci privatizace koupilo bytový dům v srpnu 2016. Do konce listopadu 2016 jsme v bytě bydleli já s kamarádem, po té jsem se odstěhoval (kamarád zůstal doposud) a dotazoval se družstva, jakým způsobem podat žádost o podnájem družstevního bytu. V prosinci 2016 mi na schůzi BD bylo sděleno, že mám podat žádost o povolení podnájmu, a vedení bytového družstva nám předalo ceník úkonů, který nakonec nadpoloviční většina přítomných členů schválila. V tomto ceníku je psáno, že za převod družstevního podílu BD požaduje částku 50 000 Kč a za povolení podnájmu částku 5000 Kč ročně. S tímto jsem sice nesouhlasil, protože poplatek za převod není v souladu s dobrými mravy, a navíc ve stanovách žádnou zmínku o poplatcích nemáme, ale byl jsem ochoten uhradit poplatek 5000 Kč za povolení podnájmu bytu. Mailem jsem se ještě u člena představenstva ujišťoval, zdali roční poplatek za povolení podnájmu bytu platí 365 dní od vydání povolení, a ten mi to potvrdil. Ono je to i logické. Podal jsem tedy žádost o povolení podnájmu (písemně) a uhradil poplatek 5000 Kč. Na to se mi BD ozvalo, že mám poslat dalších 5000 Kč, protože tento poplatek se hradí ročně a že jsem zatím uhradil poplatek za rok 2016 (za prosinec 2016, kdy kamarád v bytě bydlel sám beze mě) a že chtějí ještě dalších 5000 Kč za rok 2017. Na to jsem jim předal mailovou komunikaci se členem představenstva, kdy mě ujišťuje, že tento poplatek platí 365 dní od vydání. Dosud jsem i přes několikerou urgenci neobdržel žádné povolení podnájmu, za které jsem zaplatil 5000 Kč, ani potvrzení o zaplacení, kterém jsem vyžadoval (platbu jsem zasílal bezhotovostně na účet BD), i přes to, že jsem bytové družstvo k tomuto vyzval dopisem zaslaným prostřednictvím datových schránek. Jak mám v této situaci dál postupovat? Navíc jsem od BD dosud neobdržel smlouvu o dalším členském vkladu (o závazku splácení anuity, neboli úvěru na koupi domu), a tudíž dosud nevím, jaká vlastně byla kupní cena mého družstevního podílu. Proto jsem družstvo a správní firmu, která vede účetnictví, již 12 x žádal o vydání vyčíslení zbývající části dalšího členského vkladu (anuity) k doplacení, avšak stále bez úspěchu. Už pátý měsíc jen slibují, že mi vyčíslení vydají, ale stále nic. Jakým způsobem mohu dostat toto vyčíslení? Je na to právní nárok? Jediné, co jsem jistil, bylo, že naše měsíční anuitní splátka úvěru za dům je již od počátku splácení navýšena o 10 %. Toto navýšení si nechává BD údajně na nějakém účtu a bude všem členům družstva vráceno po úplném splacení úvěru, tedy za 20 let. Když jsem se na tuto "zvláštnost" dotazoval pana předsedy, tak mi sdělil, že to byla podmínka banky, která nám poskytovala úvěr. Avšak při schvalování tohoto úvěru na členské schůzi v době privatizace bylo ze strany banky od této podmínky upuštěno - mám písemné dokumenty. Když jsem tedy předsedu družstva požádal o nahlédnutí do úvěrové smlouvy, tak mi sdělil, že toto je bankovní tajemství. Na základě výše uvedeného jsem se rozhodl byt prodat dříve, než bude celé družstvo vytunelováno. V tomto lukrativním domě v Praze je totiž ještě 16 garáží, ohledně kterých nám (členům BD) pan předseda sdělil, že tyto nejsou zahrnuty do členských podílů, tudíž s nimi členové BD nemají nic společného a že si je od družstva odkoupí za cenu asi 70 000 Kč za garáž. (tržní cena je cca 300-400 000 Kč). Nyní chci tedy byt prodat a můj třetí dotaz zní, zdali má BD právní nárok požadovat za převod členského podílu poplatek 50 000 Kč, když není uveden ve stanovách, pouze byl po psychologickém nátlaku pana předsedy na schůzi BD ovcemi (členy BD) schválen i přesto, že není v souladu s dobrými mravy?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že bez znalosti kompletního znění stanov vašeho bytového družstva jsem schopen na váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to ve smyslu zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, který obsahuje právní úpravu bytových družstev.

K vašemu prvnímu dotazu, který se týká stanovení poplatků za povolení podnájmu a za převod družstevního podílu, uvádím následující. Pokud vám byl ze strany člena představenstva bytového družstva, jakožto statutárního orgánu, poskytnut výklad ustanovení o hrazení ročních poplatků za povolení podnájmu, a to v tom smyslu, že roční hrazení poplatku znamená, že uhrazený poplatek se vztahuje na období od 365 dní od vydání povolení k podnájmu, pak mám za to, že takový výklad by měl být v rámci bytového družstva určitým způsobem závazný a máte tedy nárok na to, aby vám bylo vystaveno povolení k podnájmu. Lze tedy doporučit, abyste se pokusil opětovně bytové družstvo vyzvat k vystavení povolení k podnájmu s odůvodněním výkladu způsobu hrazení ze strany statutárního orgánu.

Co se týče poplatků za převod družstevního podílu, pak uvádím, že v praxi není nijak výjimečné, aby stanovy bytových družstev obsahovaly povinnost členů hradit poplatky za administrativní úkony spojené s převodem podílu. Zákon však možnost stanovit takové poplatky ve stanovách bytového družstva nijak neupravuje a judikatura k dané problematice doposud také nezaujala relevantní jednotný názor. Zároveň je třeba v rámci daného tématu zdůraznit, že v souladu se zákonem o obchodních korporacích je člen bytového družstva oprávněn svůj podíl převést, aniž by ho bytové družstvo v tomto mohlo jakkoliv omezit, případně dokonce převod podílu vyloučit, a to za situace, že nabyvatelem družstevního podílu je osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva.

Pakliže v rámci vašeho bytového družstva byla stanovena povinnost hradit (administrativní) poplatek za převod družstevního podílu ve výši 50 000 Kč, bylo by možné dovodit, že takový poplatek je nepřiměřeně vysoký (proti dobrým mravům), případně že dokonce může být omezující pro samotný převod družstevního podílu. Na druhou stranu, jak sám uvádíte, tato povinnost byla schválena členskou schůzí. V případě pochybností o usnesení členské schůze, kterým byla stanovena povinnost hradit výše uvedený poplatek za převod družstevního podílu (např. pro nesoulad s dobrými mravy), máte ale ze zákona nárok se dovolávat neplatnosti takového usnesení členského schůze u soudu, a to do tří měsíců ode dne, kdy jste se dozvěděl o přijetí takového usnesení.

Odpověď – 2. část

Konečně k vašemu dotazu, který se týká dalšího členského vkladu (anuity), uvádím následující. V souladu se zákonem o obchodních korporacích platí, že o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu je družstvo povinno uzavřít se svým členem písemnou smlouvu, přičemž taková smlouva musí mj. obsahovat údaj o výši peněžitého vkladu. Výše vašeho dalšího členského vkladu by tedy měla být patrná ze samotné smlouvy.

Pokud jste takovou smlouvu s družstvem podepsal a nebyla vám doposud z jejich strany vydána, lze doporučit, abyste družstvo opětovně vyzval k vydání této smlouvy. Pakliže s Vámi bytové družstvo smlouvu o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu dokonce doposud neuzavřelo, lze doporučit, abyste bytové družstvo vyzval k tomu, aby došlo k uzavření této smlouvy. V případě, že bytovému družstvu pravidelně hradíte splátky dalšího členského vkladu, aniž byste měli s bytovým družstvem uzavřenou platnou smlouvu o převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu, mohlo by být za těchto okolností dokonce dovozeno, že bytové družstvo se na Váš úkor bezdůvodně obohacuje. V každém případě platí, že pokud bytové družstvo bude nadále odmítat smlouvu vydat, nebo ji s Vámi uzavřít (zároveň Vám tedy poskytnout údaj o výši Vašeho dalšího členského vkladu), mohl byste se domáhat ochrany u soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Je možné převést družstevní podíl do osobního vlastnictví bez souhlasu družstva?

Je možné převést družstevní podíl do osobního vlastnictví bez souhlasu družstva? 

Předně si dovoluji uvést, že bez znalosti veškerých potřebných údajů, zejména znění stanov předmětného bytového družstva, jsem schopen na váš odpovědět pouze obecně ve smyslu zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, který upravuje danou problematiku.

Dále uvádím, že ve své odpovědi vycházím z předpokladu, že váš dotaz míří na převod družstevního podílu v bytovém družstvu. K samotnému převodu družstevního podílu v bytovém družstvu pak uvádím, že dle zákona o obchodních korporacích platí, že převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov bytového družstva pro přijetí za člena.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že pokud osoba, na kterou máte v úmyslu podíl převést, splňuje podmínky stanov vašeho bytového družstva pro přijetí za člena, bytové družstvo nemá právo do převodu podílu jakýmkoliv způsobem zasahovat, tedy ani vyžadovat souhlas s převodem. Pro doplnění jen uvádím, že právní účinky převodu družstevního podílu dle zákona nastávají vůči družstvu dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu.

Pro doplnění uvádím, že v případě, kdy by váš dotaz mířil na převod družstevního podílu v družstvu obecně, tedy nikoliv v bytovém družstvu, byla by situace odlišná. Dle příslušných ustanovení zákona o obchodních korporacích totiž platí, že převod družstevního podílu lze ve stanovách družstva podmínit souhlasem představenstva. Pakliže by tedy stanovy předmětného družstva takové ustanovení obsahovaly, nebylo by možné družstevní podíl převést bez souhlasu představenstva družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

4% daň při koupi družstevního bytu ano, nebo ne?

Chystám se koupit družstevní byt. Paní z realitní kanceláře mně tvrdí, že se můžu vyplatiti z družstva a družstvo mně dá příslib o převedení bytu do osobního vlastnictví, aby banka neměla problém s hypotékou. Dále tvrdí, že nebudu muset platit 4% daň. Je tomu opravdu tak?

Předně uvádím, že vzhledem k tomu, že z vašeho dotazu bohužel nejsem schopen určit bližší okolnosti daného případu. Ve své odpovědi vycházím z předpokladu, že koupí družstevního podílu máte na mysli skutečnost, že se chcete stát členem družstva, tedy na vás bude převeden družstevní podíl a vy se stanete členem družstva s právem na uzavření nájemní smlouvy k družstevního bytu. Zároveň z vašeho dotazu dovozuji, že družstvo nadále splácí úvěr na pořízení předmětného bytového domu a vy jakožto členka družstva se na splácení tohoto úvěru budete podílet. V takovém případě může k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví dojít až po splacení úvěru, nicméně vždy záleží, jak má konkrétní družstvo tuto skutečnost upraveno ve svých stanovách. V praxi platí, že družstvo je schopno vydat potvrzení pro vaši banku, v němž bude uvedeno, kdy dojde k převodu bytu do osobního vlastnictví. Pokud se týká konkrétního postupu, je vždy potřeba se obrátit na členy statutárního orgánu konkrétního bytového družstva, a to ideálně před koupí družstevního podílu, a všechny aspekty s nimi prodiskutovat.

Pokud se týká vašeho dotazu ohledně daně z nabytí nemovitých věcí, dle zákonného opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, které upravuje tuto problematiku, platí, že od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru. Z vašeho dotazu lze předpokládat, že toto osvobození by se Vašeho případu týkalo a daň z nabytí nemovitých věcí by se tak nehradila. Pro odstranění jakýchkoliv pochybností Vám doporučuji v předstihu tuto otázku konzultovat s vaším příslušným správcem daně, případně daňovým poradcem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Je možné financovat opravu pozemků kolem domu z fondu oprav?

Jsme bytové družstvo a vlastníme kolem domů pozemky. Je možné jejich údržbu financovat z fondu oprav, nebo musíme zřídit zvláštní účet a na tento účet přispívat zvlášť?

Předně uvádím, že vzhledem k tomu, že mi nejsou známy veškeré detaily dané věci, zejména pak znění stanov vašeho bytového družstva, budu se ve své odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou bytových družstev obsaženou v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Dále si dovoluji vymezit samotný pojem tzv. fondu oprav. Dle právní úpravy obsažené v zákoně o obchodních korporacích platí, že členové družstva, kteří v bytech bydlí, anebo užívají nebytové prostory, platí za toto družstvu nájemné. Do nájemného jsou přitom zahrnuty i příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice do družstevních bytů, které bývají neformálně označovány jako „fond oprav“.

Vzhledem k tomu, že tzv. fond oprav je účelově vázaný na opravy a investice do družstevních bytů, lze dovodit, že jako takový jej nelze využít např. k financování oprav pozemků, které jsou ve vlastnictví bytového družstva. Lze proto doporučit, aby byl zřízen k financování správy pozemku zvláštní „fond“, který odsouhlasí členská schůze vašeho bytového družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Promlčecí lhůta správního rozhodnutí

Máme v družstvu tento problém: máme Rozhodnutí správního orgánu (exekuční titul), které nabylo právní moci 20. 3. 2010. Poté bylo vydáno Opravné rozhodnutí, které nabylo právní moci 30. 12. 2011. Rozhodnutí ještě nebylo dobrovolně vykonáno, předchozí zástupci družstva se věcí nezabývali. Jak se počítá desetiletá promlčecí lhůta, od 21. 3. 2010 nebo od 31.12.2011? Dotaz upřesňuji takto: podle § 70 správního řádu opravu zřejmých nesprávností v písemném vyhotovení rozhodnutí na požádání účastníka nebo z moci úřední usnesením provede správní orgán, který rozhodnutí vydal. Týká-li se oprava výroku rozhodnutí, vydá o tom správní orgán opravné rozhodnutí. Předmětné opravné rozhodnutí, které nabylo právní moci dne 30. 12. 2011, bylo vyhotoveno správním orgánem podle § 70 správního řádu, což je na začátku opravného rozhodnutí uvedeno, a dále je tam uvedeno, že se provádí oprava výrokové části.

Předně si dovoluji uvést, že bez znalosti bližších údajů o předmětném rozhodnutí (v jaké věci bylo vydáno, podle jakého zákona apod.) jsem schopen na váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to v souladu s vámi zmíněným zákonem č. 500/2004 Sb., správní řád.

Dle zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, platí, že pokud není dobrovolně splněna povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění, která byla určité osobě uložena v rozhodnutí správního orgánu (rozhodnutí správního orgánu je vykonatelné), je možné přistoupit k exekuci. Platí, že osoba, která je oprávněná z rozhodnutí správního orgánu (dle Vašich údajů jde o bytové družstvo), má právo vykonatelné rozhodnutí (exekuční titul) uplatnit buď u exekučního správního orgánu (např. stavební úřad, orgány ochrany přírody, finanční úřad apod.), nebo u soudu či soudního exekutora.

Co se týče délky lhůty, ve které lze podat exekuční návrh (nařídit exekuci), pak uvádím, že tato se řídí vždy konkrétním právním předpisem, na základě kterého bylo rozhodnutí vydáno (typicky např. zákonem o přestupcích), nelze tedy bez dalšího určit, že promlčecí lhůta činí 10 let.

Obecná pravidla uvedená ve správním řádu pak stanoví, že pokud má být na základě rozhodnutí správního orgánu vydaného v souladu se správním řádem vymáháno exekučním správním orgánem peněžité plnění, platí, že se v takovém případě na promlčení uplatní postup dle zákona č. 280/2009 Sb., daňové řádu, ten přitom délku promlčecí lhůty stanoví na 6 let ode dne, kdy měla být peněžitá povinnost dle příslušného rozhodnutí splněna. V případě, že by mělo být na základě exekučního titulu vymáháno nepeněžité plnění, pak platí, že exekuce může být nařízena nejpozději do 5 let od okamžiku, kdy měla být povinnost splněna dobrovolně.

Co se týče okamžiku, od kterého počíná běžet lhůta, ve které lze předmětné rozhodnutí vykonat v případě vydání opravného rozhodnutí, pak uvádím následující. Dle převládajícího odborného výkladu dané problematiky lze dovodit, že promlčecí lhůta v těchto případech počíná běžet vždy od právní moci posledního opravného rozhodnutí vydaného v dané věci, ve Vašem případě tedy od 31. 12. 2011.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zasklívání balkonů a odstranění markýzy

Bydlíme v bytovém družstvu, které se v současné době usneslo, že se budou zasklívat všechny balkony na domě. My však máme na balkoně nainstalovanou sluneční clonu - markýzu, a jelikož balkon je dlouhý 6 metrů, její pořízení bylo dost nákladné. Pokud však náš balkon bude zasklen, což jsme nechtěli, ale byli jsme přehlasováni, jak máme postupovat dále? Je možné požadovat na družstvu náhradu? A jsme povinni před zasklíváním tuto markýzu odstranit na vlastní náklady? Vlastními silami bychom to ani nezvládli. Jen chci ještě připomenout, že balkon je podle nájemní smlouvy součást našeho bytu a clona je umístěna uvnitř balkonu.

Předně uvádím, že bez znalosti stanov vašeho bytového družstva můžu na vaše otázky odpovědět toliko obecně, ve smyslu zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích a ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Před zodpovězením samotných otázek si dovoluji poukázat na skutečnost, že vlastníkem bytového domu a bytů je, dle vámi uvedených údajů, právě bytové družstvo, které funguje ve Vašem domě. Zároveň platí, že bytové družstvo rozhoduje o tom, v jakém rozsahu a jakým způsobem budou v domě prováděny rekonstrukce. Pokud jste tedy byli přehlasování ostatními členy bytového družstva ve věci rekonstrukce domu/bytů, pak obecně platí, že takové rozhodnutí musíte respektovat.

Dále uvádím, že vzhledem k tomu, že máte uzavřenou nájemní smlouvu k družstevnímu bytu, budou se na úpravu právních vztahů mezi Vámi a družstvem ve vztahu k úpravám bytu a domu aplikovat též pravidla o nájmu bytu uvedená v občanském zákoníku.

Dle příslušných ustanovení občanského zákoníku platí, že nájemce může provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu pouze se souhlasem pronajímatele (výjimkou je situace, kdy jsou změny bytu nutné v souvislosti se zdravotním postižením nájemce) s tím, že náklady na změny bytu si nese nájemce v každém případě sám, pokud se s pronajímatelem nedohodnou jinak.

Pokud jste tedy provedli sami instalaci sluneční clony a neexistuje mezi vámi a bytovým družstvem žádná dohoda v dané věci, mám za to, že nemáte nárok požadovat po bytovém družstvu žádnou kompenzaci a sluneční clonu byste měli před provedením rekonstrukce na vlastní náklady odstranit, tím spíše za situace, že dané úpravy bytu byly provedeny bez souhlasu bytového družstva jakožto pronajímatele.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Překolaudování nebytového prostoru

V našem BD máme nebytový prostor, který je kolaudován jako „prodejna“, a chvíli (ještě za minulého režimu, dům je z r. 1978) tak byl i využíván. Před několika lety jsme na shromáždění odsouhlasili, že prostor pronajímat nebudeme, a využíváme jej pro konání shromáždění a jako bezbarierový vstup do domu. Existence nebytové jednotky, na které mají všichni vlastníci v domě podíl, přináší jen problémy – zejména když někdo při převodu bytu zapomene převést také podíl na nebytové jednotce. Nabízí se tedy možnost se nebytové jednotky zbavit, překolaudovat na „standardní společný prostor“ a v KN zajistit výmaz jednotky a změny podílů všech spoluvlastníků. Nejsem si ale jistý, jestli je něco takového možné. Vzhledem k tomu, že se nyní na nebytovou jednotku pohlíží jako na jakoukoli jinou bytovou jednotku (v našem případě s asi 90 spoluvlastníky), rozhodují o osudu všichni spoluvlastníci, za které vystupuje zmocněný zástupce – takto to máme ve stanovách a je nám to zdůrazňováno od našeho správce. Rozhodnutí tedy není v rukách shromáždění, ale spoluvlastníků (byť to jsou stejní lidé). Chápu to u (nového) rozhodnutí o pronajmutí či nepronajmutí, ale u zrušení prodejny mi to přijde zvláštní. Nedokážu si představit podobný případ, že by se spoluvlastníci bytu rozhodli, že už byt nechtějí, a „věnují“ ho do společných prostor. Vy však píšete na webu něco jiného (rozhoduje shromáždění). Dle našich stanov do působnosti shromáždění patří: b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám – je to tedy tento případ? Můj dotaz tedy zní, zda je možné se nebytového prostoru jednou pro vždy zbavit a jaký by byl postup v tomto případě? 

Předně uvádím, že vzhledem k tomu, že mi není známo kompletní znění stanov vašeho SVJ, budu se ve své odpovědi řídit zejména úpravou bytového spoluvlastnictví obsaženou v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

K samotnému řešení vašeho problému, „jak se zbavit nebytového prostoru“, uvádím následující. V zásadě se nabízí dva různé způsoby řešení takové situace. První možnost je taková, že všichni spoluvlastníci nebytové jednotky (členové SVJ) tuto převedou na základě písemné smlouvy do vlastnictví jedné osoby, která by měla zájem ji využívat v souladu s účelem užívání nebytové jednotky. S převodem vlastnického práva k nebytové jednotce by samozřejmě museli souhlasit všichni spoluvlastníci nebytové jednotky.

Dalším a, dle údajů uvedených ve Vašem dotazu, i vhodnějším řešením problému je změna prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, které se vztahuje k vašemu domu. Ke změně prohlášení je přitom v souladu s občanským zákoníkem vyžadována dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě.

Ve vašem případě budou dotčenými vlastníky všichni vlastníci jednotek v domě, tedy spoluvlastníci nebytové jednotky, a ke změně prohlášení bude zapotřebí, aby všichni uzavřeli společnou písemnou dohodu o skutečnosti, že dojde k „převtělení“ nebytové jednotky ve společné části domu, a v důsledku toho ke zvýšení podílů na společných částech domu každého z vlastníků jednotek.

Zároveň platí, že k tomu, aby tato písemná dohoda vlastníků nabyla účinnosti, je zapotřebí, aby byla schválena vlastníky jednotek s většinou hlasů. Z praktických důvodů lze tedy doporučit, aby byli všichni vlastníci jednotek v domě svoláni k zasedání v dané věci a při jedné příležitosti podepsali písemnou dohodu o změně jejich práv a povinností a zároveň tuto dohodu odsouhlasili.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak postupovat při změně stanov...

Mezi nejčastější dotazy, které nám do poradny chodí, se bezesporu řadí změny stanov a 100% přítomnost členů. Proto jsme pro vás ve spolupráci s právním oddělením Sdružení nájemníků České republiky připravili vysvětlení, jak v podobných případech postupovat. Celé znění najdete zde.

Předseda platil jinou sazbu za m2 a odmítá vyrovnat nedoplatek

Náhodně jsme zjistili, že bývalý předseda našeho bytového družstva si v platbách stanovil sazbu 26,60 Kč za čtvereční metr, ale ostatní členové mají sazbu stanovenou na 28 Kč za čtvereční metr. V nových stanovách, které vstoupily v platnost  dne 19. 6. 2014, je však výslovně uvedeno, že všichni členové musí mít sazbu stejnou. Bylo to projednáno na členské schůzi, kde se mimo jiné hlasovalo s kladným výsledkem o tom, že bývalý předseda by měl svoji nižší sazbu doplatit i zpětně, poněvadž vlastně družstvo dlouhodobě vědomě podváděl. On však zpětné doplacení odmítá, a šel dokonce tak daleko, že podal soudní návrh pod účelovou záminkou na zneplatnění celé této členské schůze. Spor nyní probíhá. Kdyby byla ČS nakonec opravdu zneplatněna, tak bychom to mohli na příští ČS projednat znovu, ale moje otázka zní: Lze toto zpětné doplacení po odpůrci vůbec nějak právně vymáhat, či je to prostě promlčené a záleží jen na libovůli a morálních vlastnostech odpůrce, zda to zaplatí, či nikoliv?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, zejména pak informaci o jakých platbách ve svém dotazu píšete a čeho by se měly tyto platby týkají, a jakým způsobem došlo k jejich úpravě, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy promlčení nároků.

Obecně platí, že promlčecí lhůta činí tři roky. Podstatný je však počátek běhu této lhůty, který dle ust. § 619 občanského zákoníku je spojený s okamžikem, kdy se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

V tomto ohledu bude také záležet na tom, z jakého právního titulu byste chtěli právo vymáhat. Pokud se jednalo o způsobení škody, promlčí se právo na ní nejpozději za deset let ode dne ode dne, kdy škoda nebo újma vznikla a nejpozději za patnáct let, byla-li škoda nebo újma způsobena úmyslně. Pokud by se jednalo o vymáhání plateb z titulu bezdůvodného obohacení, tento nárok se promlčí nejpozději za deset let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo nebo za patnáct let, Bylo-li bezdůvodné obohacení nabyto úmyslně.

Pokud tedy máte jednoznačně za to, že disponujete vymahatelným nárokem za bývalým předsedou a zároveň se nejedná o promlčený nárok nebo alespoň jeho část ještě není promlčená, doporučuji bez dalšího pohledávku zažalovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS 

Jak z nečlena BD udělat předsedu BD?

Představenstvo našeho BD se chystá odstoupit a nové členy představenstva se nám nedaří najít. Já bydlím v bytě s manželkou, která je členkou družstva, ale já nikoli. Členství manželce vzniklo ještě před svatbou. Na chodu družstva se nicméně podílím, pomáhám stávajícímu představenstvu se spoustou věcí a byl bych ochoten fungovat v rámci představenstva, čímž by se vyřešila absence kandidátů do představenstva. Ale jako nečlen družstva nemohu být zvolen do orgánů družstva. A zde je moje otázka – je nějaká cesta, jak z nečlena udělat předsedu BD? Napadla nás možnost, že bych se stal členem družstva bez nároku na uzavření nájmu stávajícího bytu, ale nevíme, jestli by to bylo možné.

Předně si dovoluji uvést, že bez znalosti veškerých specifik daného případu, zejména pak znění stanov Vašeho bytového družstva, jsem schopen na Váš dotaz odpovědět toliko obecně v souladu s právní úpravou bytových družstev obsaženou zejména v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Zákon o obchodních korporacích jasně stanovuje, že členem orgánu družstva může být jen člen družstva, k tomu, abyste se mohl stát členem představenstva/předsedou bytového družstva, je tedy nejdříve zapotřebí, abyste se stal členem bytového družstva. Vzniku členství lze ve Vašem případě dosáhnout různými způsoby, z nichž některé uvádím níže.

Jednou ze zákonných možností vzniku členství v družstvu je rozhodnutí představenstva nebo jiného orgánu určeného stanovami o přijetí za člena. Jakožto člen bytového družstva pak máte ze zákona právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, které však nejste povinen využít. V zásadě tedy nic nebrání tomu, abyste se stal členem bytového družstva a dohodnul se s ním, že své právo na uzavření nájemní smlouvy nikdy nevyužijete. Takový postup ale předpokládá existenci dohody mezi Vámi a bytovým družstvem a zejména z pohledu bytového družstva není příliš výhodný.

Jako další možnou variantu pak uvádím dohodu vás a vaší manželky o rozšíření společného jmění manželů, na základě které by se družstevní podíl náležející do výlučného vlastnictví vaší manželky stal dodatečně součástí společného jmění manželů, a vzniklo by tím společné členství v bytovém družstvu vás a vaší manželky. Nic by tedy nebránilo tomu, abyste se mohl stát členem představenstva/předsedou družstva.

Pakliže to stanovy vašeho bytového družstva výslovně nevylučují, je též možná existence spoluvlastnictví družstevního podílu. Vaše žena by tedy mohla teoreticky přistoupit i k bezúplatnému převodu (darování) poloviny družstevního podílu do vašeho výlučného vlastnictví, čímž by došlo opět ke vzniku společného členství vás a vaší manželky v bytovém družstvu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může družstvo určovat, za jakých podmínek pronajímám byt?

Bytové družstvo chce, abych platil poplatek za to, že pronajímám svůj byt, který mám nyní v OV. Odkazují se na to, že si to tak družstvo odsouhlasilo. Poplatek za správu společných prostor se účtuje dle plochy bytu, nevidím tudíž žádný důvod, proč by družstvu vznikly náklady, pokud v bytě bydlí místo mě nájemce. Družstvo mi dle mě nemůže určovat, za jakých podmínek pronajímám. Mám ale ve smlouvě o zajišťování správy společných prostor mezi povinnostmi vlastníka bod: hradit poplatky stanovené správcem nebo shromážděním vlastníků jednotek. Nevzniká mi právě díky tomuto ona povinnost nesmyslný poplatek platit?

Odpověď č. 1

Dovolte, abych úvodem předeslal, že vzhledem k tomu, že neznám všechny podrobnosti spojené s daným případem, zejména přesné znění smlouvy o zajištění správy, stanov bytového družstva a stanov společenství vlastníků jednotek, vycházím ve své odpovědi z obecné právní úpravy bytového spoluvlastnictví a bytového družstva obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Předně si dovoluji uvést, že pro odpověď na váš dotaz je klíčový fakt, zda je předmětný byt skutečně ve vašem osobním vlastnictví, nebo jde o byt družstevní. Pokud by totiž daný byt byl ve vlastnictví bytového družstva a vy byste byl jakožto člen bytového družstva v pozici nájemce, pak byste se ve věci dalšího nájmu bytu (podnájmu) musel řídit stanovami družstva. Bytové družstvo může jakožto vlastník bytů ve stanovách podmínit podnájem družstevních bytů svým souhlasem a v praxi bývají ve stanovách obsaženy též poplatky za podnájem družstevních bytů.

Pokud máte byt v osobním vlastnictví, jste členem společenství vlastníků jednotek a rozhodl jste se byt pronajímat, pak uvádím následující. Občanský zákoník stanoví, že jakožto vlastník bytové jednotky máte mj. právo Vaši jednotku svobodně spravovat a výlučně užívat. To, že můžete svoji bytovou jednotku svobodně spravovat, je přitom třeba vykládat jako libovolné nakládání s jednotkou v rámci právního řádu. Můžete tedy svoji bytovou jednotku pronajímat, aniž byste musel kohokoliv žádat o souhlas nebo platit jakýkoliv poplatek.

Odpověď č. 2

S vlastnickým právem k jednotce ám však dle zákona vzniká povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných části domu. Mezi tato pravidla patří mj. pravidla pro příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud není ve stanovách Vašeho společenství vlastníků jednotek určeno jinak, platí, že každý vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající podílu vlastníka jednotky na společných částech domu. Vedle příspěvku na správu domu a pozemku jste jako vlastník bytové jednotky dále povinen platit zálohy na plnění spojená s užíváním bytu (služby). Právě na tyto příspěvky a platby patrně míří ustanovení smlouvy o zajišťování správy společných prostor, které uvádíte ve vašem dotazu.

Závěrem uvádím, že vám žádné ustanovení zákona neukládá povinnost, abyste např. žádal společenství vlastníků o souhlas s tím, zda svoji bytovou jednotku pronajmete. Pravomoc společenství vlastníku je jasně omezena na správu, provoz a opravy společných částí domu a pozemku a do toho, jak využíváte své výlučné vlastnické právo k bytové jednotce, společenství vlastníků není oprávněno zasahovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Splácení dluhu a velikost družstevního podílu

Jsme malé družstvo 8 bytů, kdy dva byty jsou o cca o polovinu menší než zbylé. Tomu odpovídá i poměrný podíl na společných částech domu. Družstvo splácí úvěr na pořízení domu a dále si vzalo úvěr na zateplení domu. Splácení úvěru na zateplení přitom rozdělilo stejným dílem na všechny byty, nikoliv tedy podle podlahové plochy nebo velikosti družstevního podílu, což podle mě znevýhodňuje obyvatele malých bytů. Je někde upraveno, jak by se mělo v těchto případech při rozdělování dluhu postupovat? Mohou členové s malým podílem dosáhnout spravedlivějšího rozdělení, když nemohou ostatních 6 družstevníků přehlasovat? Ve stanovách je ke stanovení výše nájemného pouze uvedeno, že jeho výši určuje členská schůze svým usnesením v souladu s ust. 744 ZOK tak, že nájemci hradí družstvu pouze účelně vynaložené náklady vzniklé při správě bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce a investice, týkající se bytů a domu. 

Předně si dovoluji uvést, že s ohledem na skutečnost, že mi není známo kompletní znění stanov, budu se ve své odpovědi řídit obecnou právní úpravou družstev zakotvenou zejména v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

V souladu s vámi zmiňovaným § 744 zákona o obchodních korporacích obecně platí, že členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí a příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Zákon přitom výslovně stanoví, že tyto platby mohou být vybírány pouze v rámci nájemného.

Způsob výpočtu výše nájemného zahrnující i stanovení výše úhrady nákladů na rekonstrukce domu a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje a opravy a investice bytů pro jednotlivé členy zákon nestanovuje. Výše takových nákladů a příspěvků pro jednotlivé nájemce družstevních bytů tak závisí na vůli bytového družstva jakožto vlastníka. Často bývá výše nákladů a příspěvků stanovena dle podlahové plochy bytu. Je však možné i to, aby bylo členskou schůzí v souladu se stanovami družstva rozhodnuto o paušálním příspěvku bez ohledu na velikost bytu.

Závěrem tedy uvádím, že jiného způsobu rozdělení nákladů na rekonstrukci domu (zateplení) by s největší pravděpodobností bylo možné dosáhnout toliko rozhodnutím členské schůze.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jak je to s mandátem statutárních orgánů v době účinnosti ZOK?

Máme v našem bytovém družstvu (8 členů) jeden specifický problém - nevíme, jak je to s mandátem statutárních orgánů v době účinnosti ZOK (zák. č. 90/2012 Sb.). Dle dosud nezměněných stanov družstva jsou u nás statutárními orgány družstva předseda a místopředseda. Vedení družstva nemá (po poradě s advokátem) zájem na projednání přizpůsobení stanov nové legislativě. Ještě před účinností ZOK jsme tedy měli předsedu a místopředsedu (dle stanov vycházejících ze starého obch. zák. se shodou předsedy a místopředsedy při provádění písemných právních úkonů). Stanovy nebyly uzpůsobeny, tak se dá předpokládat, že od 1. 1. 2014 (účinnost ZOK) se předseda a místopředseda stávají členy představenstva. V našich starých stanovách malého družstva není uvedeno, že "se představenstvo nezřizuje a statutárním orgánem je předseda družstva", jak by mohlo být dle ZOK. Domnívám se, že dle ZOK máme již ze zákona nikoli předsedu s místopředsedou, ale již představenstvo, kde chybí 1 člen (min. 3 členy má mít představenstvo). V ZOK se také hovoří o tom, že všem členům orgánu končí mandát stejně. Znamená to, že pokud odstoupí jeden člen představenstva, končí mandát i druhému členu? V roce 2014 jeden člen představenstva (tzv. předseda družstva) odstoupil a na jeho místo byla zvolena členskou schůzí osoba nová. Nikdo jiný volen (ani převolen) nebyl. Situace se opakovala několikrát; skončilo funkční období (3 roky dle stanov) jednomu členovi představenstva a byl opětovně zvolen (pouze on, nikdo jiný se nevolil, nepřevolil). Pokud by skutečně trval mandát všem členům představenstva stejně, měli bychom v družstvu období, kdy představenstvo má v určitou konkrétní dobu 2, někdy 1 a někdy (v řádu dní) žádného člena. Domnívám se, že představenstvo družstva je kolektivním orgánem s demokratickými prvky rozhodování. Je otázkou, zda právní úkony statutárních zástupců (členů představenstva) v takovém složení (1 až 2 osoby) jsou vůbec platné. Tyto osoby za družstvo podepisují různé dokumenty, objednávají služby, sjednávají smlouvy, vyřizují hypoteční úvěr vč. zástavy nemovitostí. Je možné nějak stručně odpovědět, zda fungování původních orgánů družstva dle starého obch. zák. (předseda + místopředseda je v tomto čase, kdy platí již ZOK, v pořádku? Nemusíme se obávat nějakého zpochybnění jejich rozhodnutí (podpis dokumentu apod.) Myslím, že v obdobné situaci je mnoho bytových družstev. A některé nemají v pořádku ani stanovy nové, které kvůli ZOK založily do sbírky listin RS (vše ve spolupráci s notáři).

 Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašich vztahů v družstvu, zejména konkrétní znění stanov, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy zakotvené zejména v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Základním pravidlem, které určuje právní režim přechodu z pravidel dle obchodního zákoníku na pravidla dle nové právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 je ustanovení § 777 zákona o obchodních korporacích. Dle tohoto ustanovení platí, že ujednání společenských smluv, která jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními tohoto zákona, se zrušují dnem 1. 1. 2014. Zároveň platí, že obchodní korporace (tedy včetně bytových družstev) přizpůsobí do 6 měsíců ode dne 1. 1. 2014 společenskou smlouvu (včetně stanov) a doručí ji do sbírky listin.

Podstatné tedy je, zda ustanovení vašich stanov ohledně vymezení statuárního orgánu je nebo není v rozporu s kogentními ustanoveními zákona o obchodních korporacích. V tomto ohledu si dovoluji uvést, že mi nepřísluší předjímat případný závazný názor soudu, který bude pro posouzení věci klíčový. Na druhé straně však prozatím právní teorie zastává spíše ten názor, že vymezení statutárních orgánu lze považovat za kogentní.

Zákon o obchodních korporacích umožňuje, aby družstvo mělo v zásadě dva typy statutárního orgánu. Je jím buď představenstvo, které musí mít nejméně 3 členy nebo je jím u malého družstva předseda družstva. Pokud vaše stanovy takové ujednání obsahují, bylo by možné vycházet z toho, že jsou v souladu se zákonem.

Pokud má vaše družstvo představenstvo, jedná se o kolektivní orgán, který je tvořen více jeho členy. Zákon nepodmiňuje členství v orgánu členstvím ostatních osob. Naopak vychází ze skutečnosti, že každý jeden člen je oprávněn odstoupit, případně je možné, že pouze jemu zanikne způsobilost být tímto členem.

Konkrétní otázky platnosti jednání statutárního orgánu za družstvo, vám však doporučuji posoudit s advokátem, který bude mít k dispozici veškeré nezbytné podklady.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS 

Navýšení členského vkladu po provedené rekonstrukci bytového jádra

Dovolil bych si vás požádat o radu ve věci navýšení dalšího členského vkladu po provedené rekonstrukci bytového jádra s finančních prostředků nájemníka bytové jednotky bytového družstva. V několika bytech došlo k rekonstrukci bytového jádra, tj. odstranění umakartových stěn, které byly nahrazeny ytongem a obkladem. Dále byly provedeny nové plastové rozvody vody, nová podlaha apod. Můj dotaz je směřován na určení hodnoty (ceny), o kterou by se měl další členský vklad navýšit, tj. z čeho vycházet při určování výše vkladu (vynaložené náklady, faktury atd.) a co je možné pokládat za zhodnocení (rekonstrukci) a co za opravu? Je to někde určeno zákonnou normou, nebo je to možné určit pomocí směrnice, která bude schválena na členské schůzi. Pravděpodobně nelze paušalizovat, že za rekonstrukci bytového jádra bude u všech stejně navýšen další členský vklad určitou jednotnou částkou. Druhý dotaz je k samotnému navýšení dalšího členského vkladu, tj. jakou formou se to provádí? Například doložením vynaložených nákladů nájemcem a následné schválení navýšení dalšího členského vkladu usnesením představenstva bytového družstva? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, zejména pak konkrétní znění stanov bytového družstva, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy bytových družstev.

V prvé řadě problematiku povinnosti hradit další členský vklad upravuje ode dne 1. 1. 2014 obecně zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, a to konkrétně v ustanovení § 572, dle kterého platí, že o převzetí povinnosti dalšího členského vkladu se uzavírá písemná smlouva mezi členem a bytovým družstvem, kterou schvaluje členská schůze družstva, neurčí-li stanovy jinak. Smlouva obsahuje údaje o výši peněžitého vkladu nebo o tom, jaká věc tvoří nepeněžitý vklad a jeho ocenění, způsob jeho ocenění a lhůtu pro splnění vkladové povinnosti.

Zákon o obchodních korporacích výslovně připouští vklad jak peněžitý, tak nepeněžitý. Z vašeho dotazu vyplývá, že za další členský vklad by se měla považovat zmiňovaná rekonstrukce, což je obecně možné, a co do své povahy by to odpovídalo vkladu nepeněžitému. Aby mohl být takový vklad vložen do základního kapitálu družstva, je nezbytné do smlouvy uvést zejména způsob ocenění.

Ač výše uvedené ustanovení neuvádí žádná kritéria a podmínky ohledně „způsobu ocenění,“ bude nejspíše nezbytné vycházet z obecné úpravy nepeněžitých vkladů do družstva, která je zakotvená v ust. § 573 zákona o obchodních korporacích. Dle tohoto ustanovení platí, že nepeněžitý vklad může ocenit pouze znalec zapsaný v seznamu znalců. S ohledem na to je nezbytné postupovat v intencích výše uvedeného a tedy nechat zpracovat předmětný znalecký posudek. Pro případ minimalizace nákladů však doporučuji zvážit, zda uvedenou rekonstrukci nevypořádat též jiným způsobem, včetně případného vyplacení skutečných nákladů ze strany družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Bojkotování schválení nových stanov

Dosud nemáme nové stanovy. V BD máme člena, který má zakoupeno více bytů. Nesouhlasí se splynutím § 606 členských podílů, kdy každý člen má při hlasování vždy jeden hlas. Bojkotuje schválení nových stanov a požaduje uplatnění § 755. Bohužel před změnou OZ se dohodl s představenstvem o hlasování podle počtu bytů. Ale změna o hlasování nebyla dodatečně zapsána do stávajících stanov a založena v OBR. Prosím poraďte, zda má právo na vymáhání § 755. V jednom bytě bydlí a ostatní pronajímá. Většina členů s tímto hlasováním nesouhlasí. Jsme na mrtvém bodě - hlasovat špatně nebo každé hlasování dotyčný člen okamžitě napadá.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti stanov družstva mohu na váš dotaz odpovědět pouze obecně, a to především s odkazem na zákon č. 89/2012., občanský zákoník a zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Máte pravdu, že podle ustanovení § 606 zákona o obchodních korporacích má každý člen bytového družstva při hlasování vždy 1 hlas. Úprava bytového družstva umožňuje se od tohoto pravidla odchýlit, a to dle ust. § 755 odst. 2 zákona o obchodních korporacích, který stanovuje, že členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, mohou mít na členské schůzi vyšší počet hlasů, určí-li tak stanovy.

Za účelem kompromisního řešení vám doporučuji věc důkladně projednat na členské schůzi, zejména s ohledem na klady a zápory počtu hlasů a případných důsledků pro hlasování členské schůze o správě bytů. Pokud není možné k dohodě dospět, lze doporučit například účast mediátora na členské schůzi či advokáta, který by mohl podrobněji vysvětlit důsledky dílčích variant.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

  

Převod bytů do osobního vlastnictví

Jsem členem bytové družstva, které bude mít schůzi členů. Několik měsíců předtím, než byla zveřejněna pozvánka, jsem družstvo požádal, s ohledem na § 643 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporací, o zařazení bodu na program jednání nadcházející členské schůze družstva. Družstvo jsem rovněž požádal, aby se o bodu rozhodovalo usnesením. Družstvo ale mé žádosti nevyhovělo a bod na program členské schůze nezařadilo. Chtěl by se prosím vás zeptat, jestli družstvo mohlo takto postupovat? Postupoval jsem já nesprávně? Pak mám další dotaz. Na základě čl. 17 odst. 3 uvedeného ve stanovách družstva, který zní: „na základě žádosti člena družstva (nájemce) zajistí družstvo převod bytové jednotky do osobního vlastnictví; družstvo postupuje při převodu dle platných právních předpisů. Převod bytové jednotky do vlastnictví člena družstva, zajišťuje představenstvo 1 x ročně,“ jsem představenstvo požádal o převod bytu do osobního vlastnictví. Žádost o převod bytu rovněž podalo několik dalších členů. Představenstvo družstva se zdráhalo, možná pořád zdráhá, převést byty do osobního vlastnictví. Proto jsem spolu s několika dalšími členy dal družstvo prostřednictvím advokáta k soudu. Družstvo přišlo s myšlenkou, že nemůže převést byty do osobního vlastnictví dle čl. 17 odst.3, jelikož je ve stanovách v čl. 35  odst. 4 písm. p) uvedená  věta: „Do působnosti členské schůze patří: rozhodovat o prodeji nebo jiných dispozicích s nemovitostmi, ve kterých jsou byty. Takové rozhodnutí může členská chůze přijmout jen po předchozím písemném souhlasu všech členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká. Toto ustanovení se týká převodu bytů nebo nebytových prostor do osobního vlastnictví člena Družstva, který je nájemcem“. Moje otázka prosím zní, nestal se čl. 35 odst. 4 písm. p) nicotným, a to tím, že na družstvo byla čl. 17 odst. 3  převedena pravomoc ohledně převodu bytu do osobního vlastnictví?

 Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám všechna specifika vašeho dotazu, zejména pak konkrétní znění stanov, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy bytových družstev.

Co se týče tvorby programu členské schůze, obecně platí, že ho předkládá a tvoří představenstvo. Aby byla garantována práva členů družstva, zakotvil zákonodárce pravidla o možnosti program doplňovat. Jak správně uvádíte, tato úprava je zakotvena zejména v ustanovení § 643 zákona o obchodních korporacích, dle kterého platí, že představenstvo záležitost na program členské schůze zařadí, pokud o to požádají členové oprávněni požadovat svolání členské schůze.

Těmito legitimovanými osobami je dle ust. § 639 odst. 3 zákona o obchodních korporacích alespoň 10 % členů družstva, kteří mají nejméně jednu pětinu všech hlasů. Zákon v tomto ohledu umožňuje, aby stanovy určily nižší počet oprávněných členů nebo nižší počet potřebných hlasů anebo nižší počet oprávněných členů i potřebných hlasů. Pokud jste takový počet členů k dispozici neměl, družstvo nebylo povinno váš bod do programu zařadit.

Odpověď – 2. část

Co se týče vaší druhé otázky, obecně platí, že orgány právnických osob mají takovou působnost, jakou jim stanoví zákon. Je však třeba přihlédnout k tomu, že zákon zpravidla umožňuje, aby některé dílčí oblasti byly upraveny ve stanovách družstva tak, aby vyhovovaly konkrétním potřebám dotčeného družstva. Tomu odpovídá též ust. § 656 zákona o obchodních korporacích, dle kterého členská rozhoduje o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy svěřují do její působnosti a § 657 zákona o obchodních korporacích, dle kterého si členská schůze může vyhradit do své působnosti rozhodování i o dalších otázkách, které tento zákon ani stanovy do její působnosti nesvěřují. Uvedené ustanovení stanov by tudíž nemuselo být považováno za nicotné.

Konkrétní právní závěry bych vám však doporučil projednat s advokátem či jiným odborníkem na problematiku bytového práva, který by měl k dispozici veškeré relevantní podklady.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS 

Opravy balkonů

Potřebovala bych poradit ohledně balkonu v družstevním bytě. Loni na podzim se začaly opravovat balkony, ale bohužel bylo zjištěno, že jsou staticky narušené. Na jaře by se mělo pokračovat znovu, ale pořád se nic neděje. Chtěla jsem se zeptat, zda má družstvo nějakou určitou dobu, kdy to musí dát do pořádku, nebo to není určené, protože dle určitých informací to letos dělat nebudou? Můžeme se nějak bránit, aby se to dalo do pohybu a my mohli balkón zase užívat?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám všechna specifika vašeho dotazu, zejména pak konkrétní znění stanov bytového družstva a usnesení členské schůze, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy bytových družstev.

Pokud se družstvo zavázalo, že do určité konkrétní doby dojde z jeho strany k opravě nebo rekonstrukci částí domu, máte právo se obecně domáhat, aby tuto svoji povinnost splnilo. Dovoluji si vás však upozornit, že zásadní v tomto ohledu bude konkrétní znění usnesení, v němž se k takovému postupu družstvo zavázalo, včetně toho, jak určitě byla povinnost družstva definována.

Pokud je balkon ve stavu, který neumožňuje jeho užívání, bylo by možné též vycházet z obecné úpravy nájmu bytu, dle kterého platí, že pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.

Pokud je bytové družstvo, jakožto pronajímatel, v prodlení s plněním povinnosti byt a balkón udržet v stavu způsobilém užívání, mohlo by se jednat o vadu, kterou máte povinnost družstvu oznámit bez zbytečného odkladu. Pokud se tak z Vaší strany stalo, má družstvo povinnost vadu odstranit v přiměřené době poté.

Pokud by však vadu bez závažného důvodu neodstranilo, mohla byste dle ust. § 2265 občanského zákoníku buď vadu odstranit na své náklady a žádat po družstvu náhradu odůvodněných nákladů, anebo žádat slevu z nájmu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS 

Pronájem družstevního bytu

Prosím o informaci ve věci pronájmu bytové jednotky. Jsem členem bytového družstva a chtěla bych pronajmout byt. V současné době je ve stanovách bytového družstva pouze uvedeno, že musím tuto skutečnost oznámit na družstvu. Pokud by došlo v budoucnu ke změně stanov, musí být případná změna ve věci pronájmu bytu, případně výběru poplatku za pronájem bytovému družstvu, odsouhlasena všemi  členy družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt, nebo stačí jen 2/3?

Předně si dovoluji uvést, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách vašeho bytového družstva, mohu na váš dotaz odpovědět toliko obecně, především ve smyslu zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Zároveň si dovoluji v úvodu své odpovědi upřesnit, že je to bytové družstvo, kdo je jakožto vlastník domu v daném případě v postavení pronajímatele bytu. Pokud byste vy jako člen bytového družstva a nájemce družstevního bytu byt dále „pronajala“, jednalo by se o vztah podnájemní.

Obecně platí, že člen bytového družstva má jako nájemce bytu právo dát byt do podnájmu třetí osobě pouze s písemným souhlasem pronajímatele, přičemž tento souhlas může být udělen i předběžně, dále musí být splněny podmínky uvedené ve stanovách bytového družstva. Z vámi uvedených údajů vyplývá, že ve stanovách Vašeho bytového družstva máte patrně obsažen předběžný souhlas bytového družstva k podnájmu družstevních bytů a k uzavření platné podnájemní smlouvy postačí pouze oznámení této skutečnosti bytovému družstvu.

Pokud by měla být v budoucnosti ve stanovách změněna otázka podnájmu, zejména souhlasu bytového družstva s ním, pak by se jednalo o změnu úpravy práv a povinností členů bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu. Taková změna vyžaduje v souladu s § 731 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může kontrolní komise bytového družstva žádat po představenstvu kopii prezenční listiny z členské schůze?

Může kontrolní komise bytového družstva žádat po představenstvu kopii prezenční listiny z členské schůze, případně plné moci? K nahlédnutí jsou k dispozici u předsedy družstva. (Navíc je vyžaduje asi za posledních 6 let.). Prezenční listina obsahuje jména a podpisy /jsou přece jen dost citlivé údaje/, plné moci i adresy a datum narození. Stanovy v tomto směru obsahují jen obecná ustanoven: Kontrolní komise je oprávněna kontrolovat veškerou činnost družstva a projednávat stížnosti jeho členů, odpovídá pouze členské schůzi a je nezávislá na ostatních orgánech družstva. Kontrolní komise se vyjadřuje k řádné účetní závěrce a návrhu na rozdělení zisku nebo úhrady ztráty družstva. Představenstvo je povinno bez zbytečného odkladu oznámit kontrolní komisi všechny skutečnosti, které mohou mít závažné důsledky v hospodaření nebo postavení družstva a jeho členů.

K vašemu dotazu mohu s odkazem na vámi uvedené informace, citovanou část stanov vašeho družstva a s ohledem na zákonnou úpravu orgánů družstva obsaženou především v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, a obecně též v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, uvést následující.

Mám za to, že kontrolní komisi svědčí právo nahlédnout do zápisů z členských schůzí, jejichž přílohou by měla být právě prezenční listina včetně plných mocí udělených za účelem účasti na dané členské schůzi, z toho titulu, že je oprávněna kontrolovat veškerou činnost družstva.

Zákon umožňuje, aby se člen kontrolní komise k tomu pověřený účastnil jednání všech orgánů družstva zřízených stanovami, tj. včetně členské schůze. Pokud zákon dává pověřenému členovi kontrolní komise právo, aby byl přítomen na členské schůzi, kde je prezenční listina vyhotovena a plné moci jsou svolavateli předloženy, není důvod, aby neměla kontrolní komise právo nahlédnout do dokumentace vyhotovené v souvislosti s touto členskou schůzí, a to i v případě, že se má jednat o prezenční listiny za posledních 6 let.

V opačném případě by právo kontrolní komise kontrolovat veškerou činnost družstva bylo značně omezeno, pokud by nemohla ověřit např. to, že na členské schůzi, na které bylo schváleno rozdělení zisku, byla přítomna potřebná většina členů družstva, a že toto rozdělení bylo potřebnou většinou členů družstva schváleno.

Členové kontrolní komise mají samozřejmě povinnost nezneužívat informací, které se dozvěděli v souvislosti s výkonem své funkce. Ačkoli obava ze zneužití osobních údajů členů družstva a jejich zmocněnců je na místě vždy, v tomto případě neopodstatňuje nezpřístupnění listin souvisejících s činností družstva kontrolní komisi družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Vypuštění ožehavých problémů z programu členské schůze

Citát ze ZOK: ZOK §639: (3) Představenstvo svolá členskou schůzi, jestliže jej o to požádala kontrolní komise nebo alespoň 10% členů družstva, kteří mají nejméně jednu pětinu všech hlasů, neurčují-li stanovy nižší počet oprávněných členů nebo nižší počet potřebných hlasů anebo nižší počet oprávněných členů i potřebných hlasů. Náš problém: Přesně dle stanov a uvedeného ZOK jsme spontánně sepsali požadavek na svolání členské schůze a její program. Akci podporuje většina členů našeho BD svými podpisy (25 ze 48). K mému údivu představenstvo svolalo členskou schůzi na termín dle požadavku členů BD, ale se svým, tj. jiným programem, ve kterém jsou ožehavé a námi požadované body vypuštěny. Kdo tedy sestavuje Program ČS při svolání ČS dle ZOK §639? Může PBD takto jednat se členy BD, tj. pohrdat jejich písemně projevenou vůlí?

Vzhledem k tomu, že členové družstva tvoří společně nejvyšší orgán družstva, tj. členskou schůzi, mají samozřejmě právo navrhovat body programu, které mají být na členské schůzi projednány. Představenstvo jejich žádost nemůže opomíjet a ignorovat vůli většiny členů družstva.

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, v § 643 stanoví, že představenstvo zařadí na žádost členů oprávněných požadovat svolání členské schůze jimi určenou záležitost na program členské schůze. Jestliže je žádost doručena až po odeslání pozvánky, informuje o tom představenstvo členy družstva přítomné na svolané členské schůzi. Záležitost nezařazenou na program členské schůze lze projednat jen tehdy, jsou-li na členské schůzi přítomni všichni členové družstva. Jestliže všichni přítomni nejsou, představenstvo musí svolat novou členskou schůzi k projednání navržených otázek.

Pokud není nová členská schůze s programem dle návrhu členů představenstvem svolána, mohou členskou schůzi svolat ti členové, kteří její svolání požadují. Mám za to, že se uplatní 30denní lhůta pro svolání členské schůze představenstvem dle ustanovení § 641 odst. 1. Dle odst. 2 téhož ustanovení pak platí, že pokud osoby, které požadovali svolání členské schůze, členskou schůzi nesvolají ani do 10 dnů poté, co uplynula lhůta pro svolání členské schůze představenstvem, může členskou schůzi svolat a všechny úkony s tím spojené činit osoba k tomu písemně zmocněná všemi členy, kteří o svolání členské schůze požádali.

Mohu tak shrnout, že pokud představenstvo odmítne na program členské schůze zařadit body navržené členy družstva a ani nesvolá novou členskou schůzi k projednání těchto bodů, mohou členskou schůzi svolat sami členové.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Rozvod a vlastnictví družstevního bytu

V roce 1989 jsem jako svobodný dostal začátkem září družstevní byt. Podmínkou bylo, že budu 12 let zaměstnán tehdy ještě u JZD. Družstevní příspěvek plus doplatek za byt byl bytovému družstvu poslán od mého zaměstnavatele ještě v měsíci září. V polovině října jsem se oženil. Tedy v době, kdy už jsem tento byt užíval. Nyní se s manželkou rozvádíme. Stala se manželka automaticky členkou bytového družstva a může v daném případě požadovat nějaké finanční vyrovnání, či dokonce prodej bytu?

Vzhledem k tomu, že mi nejsou známy konkrétní okolnosti nabytí podílu v družstvu, mohu při zodpovězení vašeho dotazu vycházet pouze z vámi uvedených skutečností a obecné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, který se má dle mého názoru na danou problematiku aplikovat, neboť nově je členství manželů v bytovém družstvu upraveno v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, přičemž dle přechodných ustanovení tohoto zákona se tato novější právní úprava užije na práva a povinnosti vzniklé ode dne jeho účinnosti. Výjimka pro členství manželů v družstvu není v přechodných ustanoveních uvedena.

Předpokládám-li s ohledem na dikci vašeho dotazu, že jste se stal členem družstva ještě před uzavřením manželství, pak podíl v družstvu není součástí společného jmění manželů, ale vašim výlučným vlastnictvím. S podílem se pojí právo nájmu družstevního bytu. To před uzavřením manželství svědčilo pouze vám. Uzavřením manželství však vám a vaší manželce vznikl ze zákona společný nájem tohoto družstevního bytu. Vaší manželce tedy svědčí právo nájmu, členkou družstva se však nikdy nestala. Při zániku manželství jí toto právo zaniká.

Prodej družstevního podílu proto nemůže vaše manželka požadovat, stejně jako nemůže požadovat jakékoli finanční vyrovnání za to, že byt opustí. Finanční vyrovnání je nicméně otázkou vypořádání společného jmění manželů, kdy v zákonném režimu má každý z manželů právo na polovinu toho, co náleží do společného jmění manželů. Je tedy možné, že nějaký nárok na finanční vypořádání manželce vznikne, např. vzhledem k investicím do SJM z jejího výlučného vlastnictví apod. Toto bohužel nemohu bez znalosti Vašich majetkových poměrů vyloučit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jak se bránit proti nevhodnému chování předsedy BD

Koupila jsem si družstevní podíl v bytovém družstvu na Praze 8, byt byl velmi zdevastovaný. Při přebírání bytu mi bylo panem předsedou řečeno, že domovní zvonek, který v bytě nebyl vůbec zaveden (trčel drát ze zdi), mi zajistí družstvo, též chybějící termohlavici k ústřednímu topení. Byt jsem kompletně zrekonstruovala na své náklady včetně elektriky. Když jsem se přihlásila o zapojení zvonku, bylo mi řečeno, že si to mám zařídit a zaplatit sama s tím, že bohužel na mě padl Černý Petr, protože předešlý nájemník neumožnil přístup do bytu a byly vyčerpány dvě možnosti k montáži. Bylo to v době, kdy jsem byt ještě neměla, tak mám smůlu. Při montáži mi pracovník vystavil doklad o zaplacení s tím, že jsem první osoba v domě, která si to hradí sama, a neuměl ani vyplnit doklad na fyzickou osobu. Při žádosti o proplacení na schůzi argumentoval pan předseda tím, že pokud mi ustoupí, nahraje jinému nájemníkovi, který družstvo žaluje (nevím proč). Když jsem chtěla namontovat termohlavici k topení, bylo mi opět panem předsedou řečeno, ať si změřím šuplerou trubku a kohout si koupím v Bauhausu, že mi ho nasadí... Přestože jsem na schůzi argumentovala opodstatněnými důvody a odkazy v interním řádu a ve stanovách, předseda rázně ukončil mou návštěvu na schůzi. Prosím o radu, jak se mohu bránit, protože jeho chování nemá obdoby. Jenom hlásí, jak on všechno zařídil, jak je schopný a nejlepší a vlastně všichni bydlí díky jemu. Žije v tom, že družstvo je jeho, dům je jeho...

Dovolte, abych předem uvedl, že bez konkrétní znalosti stanov družstva, smlouvy o převodu podílu a vaší nájemní smlouvy mohu na váš dotaz odpovědět pouze obecně, a to především s odkazem na zákon č. 89/2012., občanský zákoník, zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, a nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmu běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Zákon o obchodních korporacích stanoví, že se na nájem družstevního bytu užijí přiměřeně ustanovení o nájmu obsažená v občanském zákoníku. Občanský zákoník pak stanoví, že nájemce je povinen provádět běžnou údržbu a drobné opravy v bytě na své náklady. Co vše spadá pod pojem běžná údržba a drobné opravy v bytě stanoví výše uvedené nařízení vlády.

Mezi drobné opravy patří např. opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty, opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení.

Na základě výše uvedeného lze dospět k závěru, že jak instalace domovního zvonku, tak výměna termohlavice na ústředním topení spadá do kategorie drobných oprav, které je povinen provádět nájemce bytu na své náklady. Tuto povinnost mohou modifikovat stanovy družstva nebo nájemní smlouva. Jestliže ze stanov nebo z nájemní smlouvy vyplývá, že má náklady hradit družstvo, lze se na něj obrátit s žádostí o jejich proplacení. Jestliže je družstvo proplatit odmítne, je možné se s nárokem obrátit na soud. Je však nanejvýš vhodné zvážit ekonomickou výhodnost tohoto postupu.

Nad rámec ještě dodávám, že pokud nejste spokojená s přístupem a prací předsedy družstva, je možné navrhnout členské schůzi, aby bylo hlasováno o jeho odvolání z funkce a volbě nového předsedy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bytové družstvo a nakládání s pozemky získanými od státu

Rád bych se zeptal, zda po zrušení zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.) existuje nějaké zákonné ustanovení, které by omezovalo bytové družstvo při nakládání s pozemky bezúplatně získanými od státu podle § 60a zák. č. 219/2000 Sb. podobným způsobem, jako ustanovení § 21 odst. 7 zrušeného zákona o vlastnictví bytů?

Jak sám jistě víte, u bytových družstev, která do svého vlastnictví nabyla pozemek od státu bezplatně, ustanovení § 21 odst. 7 zákona č. 72/1994 Sb., zakotvilo povinnost při následném převodu jednotky do vlastnictví fyzické osoby převést spoluvlastnický podíl na tomto pozemku do vlastnictví této osoby rovněž bezúplatně. Zákonodárce si byl vědom toho, že díky derogaci zákona by podobné ustanovení v našem právním řádu chybělo, a přijal proto zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů, který nabyl účinnosti dne 1. 1. 2014.

Tento předpis v podstatě výše uvedené ustanovení převzal v ustanovení § 5. Nová právní úprava (zejména pak zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) však zavedla širší pojetí pojmu „jednotka“, která nově zahrnuje byt i podíl na společných částech domu (§ 1159 občanského zákoníku), což znamená, že prakticky existují dva typy jednotek. Vedle jednotky podle občanského zákoníku se lze v praxi setkat i s jednotkou vymezenou zákonem o vlastnictví bytu, která společné prostory nezahrnuje. Toto dvojí pojetí zohledňuje právě zmiňované ustanovení § 5 zákon č. 311/2013 Sb.

V případě, že tedy v bytovém domě došlo před 31. 12. 2013 k převodu některé z jednotek vlastněné bytovým družstvem na nového vlastníka, hledí se na další jednotky podle zákona o vlastnictví bytů. Bytové družstvo je pak povinno pozemek získaný podle § 60a zákona č. 219/2000 Sb., převést bezúplatně současně s jednotkou (dochází ke dvěma samostatným převodům). V případě, že by před 31. 12. 2013 k žádnému převodu bytové jednotky nedošlo, hledělo by se na všechny jednotky bytového domu ve světle současné právní úpravy a bytové družstvo je povinno pozemek získaný podle § 60 a zákona č. 219/2000 Sb. převést jako součást jednotky. Bytové družstvo je tedy i nadále omezeno v nakládání s pozemkem obdobně jako doposud.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Nekompletní zápisy BD, nezaplacené poplatky za převod družstevních podílů. Jak postupovat?

Jako nový člen představenstva mám tři dotazy: Bývalé představenstvo nepředalo všechny podklady k zápisům z členských schůzí (neplnilo se usnesení těchto schůzí a jako členové jsme požadovali kopie těchto zápisů, bohužel bezúspěšně), některé zápisy jsou nekompletní. Zápisy z jednání představenstva nebyly předány vůbec. Jak má nové představenstvo postupovat? Stačí, když zapíšeme do zápisu z jednání představenstva, že tyto doklady nebyly předány? Předseda předchozího představenstva skoupil podíly k několika bytům, které na sklonku svého předsednictví převedl na své sourozence a děti. Tito nezaplatili poplatky za převod, které byly schváleny členskou schůzí, nechtějí s družstvem jednat a pověřili plnou mocí zmiňovaného předsedu, který platit odmítá. Je družstvo povinno jednat se zmocněncem, má volba: jednat s členem družstva, kterého se vymáhání týká. Byty (výše zmiňované) jsou pronajímány bez souhlasu družstva, ačkoli je ve stanovách souhlas vyžadován. Navíc v jednom případě je dokonce podnájem popírán. Je možné požadovat po nájemnících, kteří v bytě bydlí, podnájemní smlouvu k nahlédnutí?

Dovolte, abych úvodem upozornil, že vzhledem k tomu, že mi nejsou známy stanovy vašeho družstva ani nájemní smlouvy a smlouvy o převodu družstevních podílů, mohu se k Vašim dotazům vyjádřit toliko obecně s odkazem na úpravu obsaženou v občanském zákoníku a zákoně o obchodních korporacích.

K první části vašeho dotazu pak uvádím, že by bývalí členové představenstva měli být vyzváni k předání chybějících dokumentů. Výzva by měla být nejlépe písemná s potvrzením jejího odeslání, lépe i převzetí. V této výzvě by měly být specifikovány dokumenty, které jsou požadovány. Jestliže bývalé představenstvo dokumenty ani přes tuto výzvu nepředá, mělo by pro ochranu současných členů představenstva postačovat, že o této skutečnosti informují členskou schůzi, o čemž bude pořízen zápis. Teoreticky je možné uvažovat o žalobě na vydání věci, nicméně ve Vašem případě pravděpodobně nebyly zápisy nikdy vyhotoveny a je tak otázkou, do jaké míry by byl rozsudek soudu vymahatelný.

Co se týče poplatků za převod družstevního podílu, tak z vašeho dotazu bohužel nevyplývá, z čeho konkrétně poplatková povinnost vyplývá. Převádí-li se podíl v družstvu, je na převodci a nabyvateli, aby se dohodli na ceně za převod podílu. Tuto částku zaplatí nabyvatel převodci jako protiplnění za družstevní podíl, družstvo z převodu žádný zisk nemá. Převod podílu je vůči družstvu účinný v okamžiku, kdy je družstvo o tomto převodu informováno.

Družstvo může ve stanovách určit, že za administrativní úkony spojené s převodem podílu účtuje poplatek, zároveň stanoví, kdo je povinen tento poplatek zaplatit. Na tuto osobu – buď převodce, nebo nabyvatele, se může družstvo obrátit se svým nárokem.

Jestliže se povinný nechá zastoupit třetí osobou, mělo by družstvo komunikovat s touto třetí osobou jako zmocněncem. Zmocnění třetí osoby však nezbavuje povinného povinnosti zaplatit poplatek. Teoreticky je možné jakýkoli písemný úkon adresovat jak zmocněnci, tak povinnému. Případná žaloba však směřuje vždy proti povinnému.

Odpověď 2. část:

K otázce podnájmu družstevního bytu lze s odkazem na zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, konstatovat, že se přiměřeně užijí ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu a nebytového prostoru. Občanský zákoník pak uvádí, že část bytu může dát nájemce do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele, jestliže v bytě bydlí. Pokud v bytě nebydlí, lze tak učinit jen se souhlasem pronajímatele. Porušení této povinnosti ze strany nájemce je považováno za hrubé porušení povinnosti.

Družstvo jako pronajímatel může po nájemci požadovat, aby se zdržel tohoto svého jednání – podnájem bytu bez souhlasu družstva, a to i soudní cestou pomocí tzv. zápůrčí žaloby.

Podnájemci, kteří v bytě bydlí, by neměli mít problém předložit podnájemní smlouvu družstvu k nahlédnutí, jsou-li v dobré víře, že byl nájem sjednán v souladu s právními předpisy a stanovami družstva. Družstvo je o to může požádat. Domnívám se však, že pokud podnájemní smlouvu odmítnou předložit, nelze se splnění výzvy družstva jakkoli domáhat, neboť podnájemci mají smlouvu uzavřenou s nájemcem, s družstvem v žádném smluvním vztahu nejsou. Družstvo nemá na předložení podnájemní smlouvy ze strany podnájemce zákonný nárok. Navíc ačkoli je zákonem preferována písemná podnájemní smlouva, mohla být tato mezi nájemcem a podnájemci uzavřena jen ústně a není tak do čeho nahlédnout.

Mám za to, že řádného plnění povinností by se družstvo mělo domáhat především ve vztahu k členům družstva, s jejichž podílem je spojeno nájemní právo k předmětným bytům, které jsou „podnajímány“, nikoli ve vztahu k podnájemcům.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Je možné, aby BD prodalo pohledávky nově vzniklému SVJ?

Družstvo má pohledávku za svým členem – neuhrazené vyúčtování za rok 2015 - a vstupuje do likvidace. Vzniklo Společenství vlastníků jednotek a my chtěli tuto pohledávku prodat SVJ. Chtěli jsme ušetřit čas likvidaci. Je to možné odkup pohledávek družstva na SVJ?

s odkazem na obecnou právní úpravu obsaženou v ustanovení § 1195 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, které stanoví, že společenství vlastníků jednotek může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku, se domnívám, že odkup pohledávky družstva SVJ spíše možný není.

I pohledávka je majetkem, přičemž bych řekl, že pohledávka za dlužníkem třetí osoby, byť družstva, jehož privatizací vzniklo SVJ, není majetkem pořizovaným za účelem správy domu a pozemku. Domnívám se, že v daném případě nehraje roli ani to, na základě jakého titulu pohledávka vznikla, tj. že se jedná o neuhrazené vyúčtování za rok 2015 a tedy běžnou agendu SVJ. K tomu lze doplnit, že SVJ by podstoupilo zbytečné riziko, pokud by zaplatilo za pohledávku, jejíž dobytnost je nejistá. Dodávám, že SVJ není právnickou osobou primárně založenou za účelem podnikání a dosahování zisku. Pokud by však SVJ za pohledávku zaplatilo méně, než je její výše, a následně se domáhalo jejího zaplacení v plné výši, jednalo by právě za účelem dosažení zisku.

Navíc je otázkou, z jakých prostředků by byla pohledávka zaplacena, když schválený rozpočet s touto platbou s největší pravděpodobností nepočítá a dle mého názoru na tuto věc nelze čerpat ani prostředky z tzv. účelově vázaného „fondu oprav“.

Lze tedy uzavřít, že pohledávku družstva za jeho členem je obecně možné postoupit, ale nabyvatelem pohledávky by se nemělo stát SVJ. Nabízí se možnost postoupit pohledávku např. na některého z členů SVJ, eventuálně na jakoukoli jinou třetí osobu, pokud by o pohledávku měla zájem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Co dělat, když představenstvo odstoupí a jiné nesestavíme?

Jsme bytové družstvo o 96 bytech. Představenstvo máme pětičlenné a kontrolní komisi tříčlennou. Vše podle nových stanov. Vzhledem k známé neochotě členů jakéhokoliv BD pracovat v jeho orgánech, je i u nás situace taková, že předsedkyní BD je již od založení ta členka, která vznik BD iniciovala při rozprodávání městských bytů. Ostatní členové představenstva byly za tu dobu už obměněni. Vždycky ale muselo jít o takové členy, kteří budou loajální s pí předsedkyní. A to včetně kontrolní komise, která sice představenstvu nepodléhá, ale u nás to tak být nemůže. Paní předsedkyně se chová hůř jak nějaká majitelka domu. Vzhledem k tomu, že situace během let došla tak daleko, že předsedkyně (potažmo představenstvo, které jí podléhá) porušuje zákony, dobré mravy a lže o důležitých skutečnostech, iniciovali jsme aktivitu k jejímu odvolání. Dozvěděli jsme se, že pokud na členské schůzi navrhneme její odvolání, ostentativně odstoupí celé představenstvo. Víme, že jednoho, případně dva členy jsme schopni nahradit. Co ale udělat a jak postupovat v případě naplnění odstoupení představenstva, když se na té samé schůzi nezvolí nové představenstvo? Jak může dál BD fungovat a jak dlouho a podle jaké legislativy? Či čeho se máme držet. 

Bytové družstvo je ze zákona právnickou osobu ve smyslu ust. § 20, § 118 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Právnická osoba vystupuje navenek a právně jedná prostřednictvím svého statutárního orgánu, kterým je představenstvo.

Na situaci, kdy zanikne funkce člena představenstva, dopadá přímo ustanovení § 713 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, které předpokládá, že v případě zániku funkce člena představenstva (tedy smrtí, odstoupením z funkce nebo například odvoláním), zvolí nejbližší členská schůze nového člena, resp. nové členy představenstva.

Nebude-li představenstvo schopné plnit své funkce zejména z důvodu zániku funkce všech členů, jmenuje chybějící členy soud na návrh osoby, která na tom osvědčí právní zájem, a to na dobu, než budou řádně zvoleni chybějící členové. Pokud však nebude možné nového člena jmenovat ani soudem, případně nebude soudu podán návrh, může soud i bez návrhu rozhodnout o zrušení družstva a nařídit jeho likvidaci. K samotnému zrušení by nejspíše nedošlo ihned, neboť soud by měl v souladu s ust. § 172 občanského zákoníku stanovit družstvu přiměřenou lhůtu k odstranění nedostatků.

S ohledem na to doporučuji případně s těmito možnými důsledky seznámit členy družstva na schůzi, aby případná absence členů představenstva byla pokud možno co nejkratší, a bylo tak možné zajistit a zvolit členy nové.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Musí být ve smlouvě o převodu bytů uvedena cena převáděného bytu?

Jsme bytové družstvo, které bude nyní převádět část bytů do OV. Musí být ve smlouvě o převodu bytů uvedena cena převáděného bytu? V jakém případě ano, a kdy nemusí? A pokud musí, jaká cena se má použít? Původní cena (tedy část ceny, za kterou se barák odkoupil kdysi od města), anebo nová cena, za kterou družstevník už koupil byt? Jde mi hlavně o to, aby nenastala situace, že by družstvo nebo družstevník museli platit daň z příjmu z rozdílu mezi původní cenou bytu (cenou za kterou byl zprivatizován, která je podstatně nižší než ta, za jakou většina lidí koupila byt) a prodejní.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy převodu nemovitých věcí a daně z nabytí nemovitých věcí.

Otázka výše ceny za věc (tedy jakoukoliv movitou nebo nemovitou věc vč. bytové jednotky) bývá v soukormoprávních vztazích ponechána zpravidla na dohodě smluvních stran. Konkrétně při převodu bytové jednotky z bytového družstva na jeho člena mohou tuto smluvní volnost zásadním způsobem ovlivnit podmínky převodu (privatizace) družstevních bytů vydané jako rozhodnutí členské schůze, součást stanov či součást jiných relevantních podkladů či rozhodnutí družstva. Obsahem těchto podmínek bývá zpravidla forma a způsob, jakými dochází k převodu vlastnictví, zda se jedná o úplatný převod, včetně výše úplaty a případného započtení úplaty vůči placeným zálohám družstvu nebo zda se jedná o převod bezúplatný.

Pokud by se jednalo o úplatný převod vlastnického práva, této formě závazku odpovídá kupní smlouva. Pojmovým znakem koupě je úplatnost a ze smlouvy tudíž musí být zřejmé, že za nabytí vlastnického práva nabyvatel poskytne úplatu v penězích. Co se týče kupní ceny, dle ust. § 2080 občanského zákoníku nemusí být kupní cena stanovena přesnou částkou, ale postačí, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení.

Odpověď – 2. část

Co se týče výše daně, na prodej bytové jednotky (nemovité věci) by se měla uplatnit zákonná úprava zakotvená zejména v zákonném opatření č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Dle ust. § 10 zákonného opatření je základem daně z nabytí nemovitých věcí nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Nabývací hodnota se dle ust. § 11 odst. 2 zákonného opatření stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. S ohledem na to bude podstatným kritériem pouze hodnota při převodu na nového nabyvatele, a nikoliv hodnota nemovité věci při jakýchkoliv předchozích převodech. K tomu si na okraj dovoluji uvést, že dle uvedeného zákonného opatření se za nabývací hodnotu považuje buď sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, nebo zvláštní cena.

Dovoluji si Vás však nad rámec toho upozornit na úpravu věcného osvobození od daně, která by na dotčený převod mohla dopadat. Dle ust. § 8 odst. 2 zákonného opatření totiž platí, že od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru.

Pro odstranění jakýchkoliv pochybností Vám doporučuji v předstihu tuto otázku konzultovat s Vaším příslušným správcem daně, případně daňovým poradcem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nárok na vyplacení základního členského podílu při splývání družstevních podílů

Současný člen bytového družstva uzavřel smlouvu o převodu družstevního podílu s jiným členem. Oba členové spadají do kategorie tzv. nebydlících členů. Protože nelze mít více podílů (ani více členství), oba družstevní podíly splynuly v jeden. Má však převodce, nebo spíše asi nabyvatel, nárok na vyplacení základního členského vkladu, který převodce původně zaplatil při vstupu do družstva, nebo ten zanikne a peníze se stanou majetkem družstva a družstvo v těchto případech nemusí ZČV vracet? Např. činí základní členský vklad 500 Kč, po převodu podílu na jiného současného člena tak má nabyvatel dva ZČV
o celkové výši 1000 Kč (svůj a převedený). Pokud by však současný člen družstva koupil více podílů - uveďme příklad 5 podílů, měl by už šest ZČV
o celkové výši 3000 Kč (svůj a 5 převedených). To však podle mě není možné, jelikož každý člen bytového družstva by asi měl mít pouze jeden ZČV, že?      Stanovy družstva k této otázce mlčí a v ZOKu jsem také řešení nenašel. Nevím, zda je pro řešení otázky rozhodující, zda se jedná o nebydlícího člena, čekajícího na přidělení družstevního bytu, kterému dosud nevzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, případně, zda se jedná o člena, který už byl nájemcem družstevního bytu a družstvo mu tento byt převedlo do jeho vlastnictví a základní členský vklad nebyl započten na kupní cenu
a dotyčný nadále zůstává členem družstva. Předpokládám, že v obou případech se jedná o tzv. nebydlící členy.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám specifika předmětného členského vztahu, zejména pak konkrétní znění stanov, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy družstevních podílů a vypořádání členství.

V prvé řadě považuji za nezbytné uvést, že při převodu družstevního podílu obecně k vypořádání mezi družstvem a jeho členem nedochází. Tato skutečnost plyne zejména z ust. § 36 odst. 1 zákona o obchodních korporacích a je důsledkem skutečnosti, že družstevní podíl přechází a nepřestane existovat, resp. nepřestane existovat titul k jeho vlastnictví.

Jak správně uvádíte, při převodu družstevního podílu na stávajícího člena družstva dochází k tzv. splynutí obou družstevních podílů (tedy převáděného podílu a podílu nabyvatele) v jeden družstevní podíl.

Co se týče základního členského vkladu při splynutí družstevních podílů, zákon výslovnou úpravu neobsahuje. Dle ust. § 595 odst 1 zákona o obchodních korporacích však platí, že družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu. Jednou z těchto povinností může být též povinnost zaplatit základní členský vklad a případné další vklady. V případě již zaplaceného vkladu je poté s družstevním podílem spojeno zejména právo na vyplacení vypořádacího podílu při zániku členství.

Co se týče povinnosti vracet základní členský vklad, pokud stanovy neurčí nic jiného, tento se při vypořádání dle zákona nevrací. Dle ust. § 748 zákona o obchodních korporacích platí, že při vypořádání stanovy nesmí určit vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém družstvu. Pro účely zjištění výše vypořádacího podílu (a tedy případného titulu pro započtení oproti úhradě kupní ceny) bude rozhodný poměr splněné vkladové povinnosti člena vůči souhrnu splněných vkladových povinností všech členů.

Ohledně podrobnější právní úpravy vypořádacího podílu si vás dovoluji odkázat na ust. § 623 a násl. zákona o obchodních korporacích.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak ve smlouvě formulovat odstavec "Doba nájmu"?

S naším bytovým družstvem jsem se dohodl na tom, že bych chtěl využívat dosud nevyužívaný nebytový prostor v suterénu, kdysi užívaný jako prádelna. Byty nejsou vymezeny jako samostatné jednotky, ale vlastníkem stavby je právě bytové družstvo. Tuto původní prádelnu jsme se rozhodli využít pro sebe také jako prádelnu přesunutím pračky, sušičky z bytu právě sem, sprchového koutu a časem infrasauny. Nejdříve jsem oslovil sousedy z našeho vchodu, kteří s tím souhlasili, a následně na členské schůzi bylo všemi členy odsouhlaseno, že souhlasí s pronájmem. Domníval jsem se, že původní nájemní smlouva na byt se doplní o tento prostor a budu platit zvýšené nájemné, a tak jako u bytu na dobu neurčitou. Nyní je návrh ze strany bytového družstva takový, že na uvedený nebytový prostor bude samostatná nájemní smlouva, kde cituji: "...za částku xy měsíčně bude uzavřena smlouva na 5 let a prodlužovat se bude o další 3 roky. V případě, že ani jedna ze stran neoznámí druhé straně písemně alespoň 2 měsíce před uplynutím této lhůty, že si nepřeje pokračovat v nájemním vztahu, obnovuje se tato smlouva na další 3 roky." Přiznám se, že takhle formulace se mi moc nezamlouvá. Vzhledem k tomu, že plánuji prostor zrekonstruovat na své náklady, které dosáhnou ceny komplet nové koupelny, mám obavu o tuto investici z pohledu, že dle nájemní smlouvy může z mého pohledu bytové družstvo i bezdůvodně oznámit, že s nájmem končí. V tuto chvíli se na všem domluvíme, ale jelikož plánuji nájem v podstatě natrvalo, nemůžu tušit, kdo se v budoucnu nastěhuje nebo bude nové představenstvo apod. Chápal bych, že ukončení nájmu by družstvo učinilo při porušování stanov, domovního řádu atd. Lze lhůtu nájmu stanovit delší popř. neurčitou? Má ve stanovení lhůty družstvo nějak svázané ruce, nebo je to tak co si dohodneme, to máme? Můj dotaz je, jak tedy správně formulovat ve smlouvě odstavec "Doba nájmu" s přihlédnutím k výše uvedenému nebo eventuálně zvolit jinou formu nájemní smlouvy, popřípadě dodatkem k nájemní smlouvě na byt?

Dovolte, abych v prvé řadě uvedl, že bez znalosti stanov vašeho družstva, nájemní smlouvy, kterou máte s družstvem uzavřenou na byt, a průběhu jednání o nájmu nebytového prostoru mohu na Váš dotaz odpovědět pouze obecně ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech.

Platí, že družstvo se k majetku v jeho vlastnictví chová stejně jako kterýkoli jiný vlastník. Majetek je oprávněno pronajímat a mělo by tak činit ku svému prospěchu. Limitaci smluvních ujednání proto lze spatřovat v odpovědnosti představenstva jako statutárního orgánu a jeho povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře. Pronájem nebytového prostoru ve vlastnictví družstva je motivován ziskem družstva, představenstvo by tak mělo usilovat o pronájem za co nejvýhodnějších podmínek pro družstvo.

Vzhledem k tomu, že s Vaším podílem s největší pravděpodobností není nijak spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k nebytovému prostoru, nemá družstvo povinnost s Vámi tuto smlouvu uzavřít. Skutečně tak záleží, na čem se s družstvem dohodnete. Nájemní smlouvu je možné uzavřít i na dobu neurčitou. Podmínky, za jakých může být smlouva vypovězena, lze rovněž sjednat ve smlouvě. Zda tak bude učiněno dodatkem ke stávající smlouvě k bytu nebo novou smlouvou, není podstatné.

Jestliže se obáváte o investice do nebytového prostoru, pak uvádím, že i míru rizika plynoucí z investic lze omezit ve smlouvě. Je možné dohodnout se např. na tom, že investice do nebytového prostoru „odbydlíte“, tzn., že nebudete platit nájemné do doby, než budou investice pokryty. Lze stanovit podmínky vyčíslení Vašeho nároku vůči družstvu při vypovězení smlouvy ze strany družstva apod. I pokud by toto nebylo smlouvou upraveno, je možné se v případě skončení nájmu domáhat zaplacení částky odpovídající zhodnocení cizí věci. Samotnou smlouvu však doporučujeme před jejím uzavřením konzultovat s právníkem, a to právě s ohledem na plánované investice.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Manželčin družstevní podíl a SJM

Jsem spoluvlastníkem družstevního podílu s manželkou jako SJM. Manželka zdědila družstevní byt po matce a chce se do něj odstěhovat. Co mám udělat pro to, abych se stal spoluvlastníkem družstevního podílu s manželkou jako SJM i po přestěhování do jejího zděděného bytu? Jak to udělat, aby po právní stránce bylo SJM nového, zděděného bytu nezpochybnitelné?

Podle zákonné úpravy zakotvené v ust. § 709 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku není součástí společného jmění manželů mimo jiné to, co jeden z manželů nabyl děděním a takový majetek poté spadá do jeho výlučného vlastnictví. Konkrétně ve vašem případě by to znamenalo, že členkou bytového družstva je výhradně vaše manželka.

Na druhé straně i pokud je výlučným členem bytového družstva pouze jeden z manželů, mají oba manželé společné nájemní právo odvozené od práva nájmu manžela, který je výlučným členem družstva. S ohledem na to byste i za této situace byl oprávněn družstevní byt spojený se zděděním podílem užívat.

Pokud chcete, aby se podíl stal součástí společném jmění manželů, je třeba společné jmění manželů rozšířit právě o tento podíl. Toho docílíte uzavřením smlouvy o manželském majetkovém režimu, na základě které dojde k jeho rozšíření. Dovoluji si vás však upozornit, že dle ust. § 716 odst. 2 občanského zákoníku se vyžaduje, aby byla sepsána formou veřejné listiny, tedy notářským zápisem. Pokud by smlouva byla uzavřená jiným způsobem, byla by považována za neplatnou.

Společné členství manželů v bytovém družstvě poté dle ust. § 739 vzniká, jestliže je družstevní podíl součástí společného jmění manželů. Dojde-li tedy k sepisu smlouvy prostřednictvím notářského zápisu, mělo by postačit stejnopis zápisu předložit bytovému družstvu, aby si tuto skutečnost mohlo ve své evidenci členů poznačit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Členský vklad a jeho platba při převodu podílu v bytovém družstvu

Je nutno při převodu družstevního podílu u bytového družstva zaplatit členský vklad, aby se nový nabyvatel podílu mohl stát členem bytového družstva?

Vzhledem k tomu, že mi nejsou známa konkrétní ujednání obsažená ve stanovách vašeho družstva, mohu na Váš dotaz odpovědět toliko v obecné rovině s odkazem na úpravu obsaženou v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, a především v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Obecně platí, že členství v družstvu vzniká jen při splnění všech podmínek stanovených zákonem a stanovami, a to při založení družstva dnem vzniku družstva, dnem rozhodnutí příslušného orgánu družstva o přijetí za člena nebo pozdějším dnem uvedeným v tomto rozhodnutí, nebo převodem nebo přechodem družstevního podílu.

Jestliže jste družstvu v minulosti zaplatila základní členský vklad, pojí se tento s Vaším podílem v družstvu. Rozhodnete-li se svůj podíl převést (prodat), bude převeden včetně zaplaceného členského vkladu. Zaplacený členský vklad může být zohledněn v ceně, kterou Vám nabyvatel podílu v družstvu za tento převáděný podíl zaplatí. Není zákonný důvod pro to, aby družstvo nevratně disponovalo Vaším základním členským vkladem a zároveň základním členským vkladem nabyvatele podílu, nedojde-li k rozdělení Vašeho podílu, ale pouze k jeho převodu.

Nad rámec doplňuji, že stanovy družstva mohou určit, za jakých okolností vzniká členovi družstva povinnost k dalšímu členskému vkladu. O převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu uzavře družstvo se členem písemnou smlouvu. Jedná se o členský vklad nad rámec základního členského vkladu. Povinnost k dalšímu členskému vkladu se však automaticky s převodem podílu v družstvu nepojí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jak je to s právy účastnit se řízení a rozhodování v družstvu

Jsme členové malého bytového družstva – 48 členů, vzniklého z privatizace obecních bytů v roce 2003. Po splacení ceny domů i úvěru na zateplení je připravováno převedení družstevních podílů do osobního vlastnictví současných členů. Současné představenstvo nepodává dostatečné informace. Kontrolní komise už není zvolena 3 roky, přestože ji Stanovy předpokládají. Kontrola práce představenstva i hospodaření v družstvu tedy není vůbec sledována a nikým hodnocena. Podle vyjádření předsedy: „Členské schůze neslouží jako fórum pro diskutování a osobní exhibice, ale pro schvalování a zamítání předkládaných věcí…“, o neaktivních členech se vyjadřuje: „Těší mne důvěra „mlčící většiny“. Dotazy ke schvalování loňské účetní závěrky podané písemně před členskou schůzí, kde měla být schvalována, se žádostí o projednání, nebyly členské schůzi vůbec předloženy a dodnes nepodalo představenstvo vysvětlující informaci. Od uložení účetní závěrky za rok 2011 není do Obchodního rejstříku podávána žádná informace o hospodaření družstva. Zvolili jsme možnost, jak získat alespoň nějaké informace, a požádali jsme o Seznam členů podle ZOK, § 580, už dne 5. 2. 2016. Po ročním snažení a po odeslání páté žádosti byla předložena Evidence členů, zcela nejednotně zpracovaná a hlavně neúplná. Nebyla uvedena výše dalšího členského vkladu jako základní informace o výši členského podílu jednotlivých členů. Z předložené „Evidence“ bylo také zjištěno, že byl rozdělen v roce 2012 jeden původní členský podíl (byt a garážové stání) ze kterého byla část podílu – garážové stání převedena, přestože se jedná o  majetek družstva, na předsedu družstva s jeho vyjádřením: „Jednalo se o prodej nemovitosti  a o individuální dohodu mezi prodávajícím a nakupujícím…“ Tato skutečnost nebyla schvalována nikdy na členské schůzi, přestože Stanovy v čl. 24, bod 1 uvádí, že „Členská schůze je nejvyšším orgánem družstva“. Většina členů je pasivních nebo se bojí někdy dost hrubé reakce předsedy. Obracím se na vás s dotazem, zda výše uvedený postup shledáváte také v rozporu s platnou legislativou. Dále vás žádám o informaci, jak postupovat v souladu se zákony, abych získala – jako právoplatný člen družstva – alespoň základní informace a byly mi vyjasněny a zodpovězeny dotazy k chybám v účtování.

V prvé řadě dovolte, abych uvedl, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách vašeho družstva se mohu k vašim dotazům vyjádřit pouze obecně ve smyslu obecné právní úpravy obsažené v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, a podpůrně v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku. K první části vašeho dotazu týkající se postupu předsedy družstva pak mohu uvést následující.

Jedním z práv členů družstva je právo účastnit se řízení a rozhodování v družstvu. Aby mohlo být právo naplněno, je nutné, aby byli členové dostatečně informováni. Jestliže současné představenstvo nepodává členům družstva úplné informace, lze konstatovat, že jedná v rozporu se zákonem.

To, že po dobu 3 let není zvolena kontrolní komise, ačkoli ji stanovy předpokládají, naopak v rozporu se zákonem není. Není-li nikoho, kdo by chtěl funkci člena kontrolní komise vykonávat, nemůže být do této funkce ani nikdo zvolen. Kontrolní komise může zůstat neobsazená, dokud se nenajde někdo, kdo by měl o členství v kontrolní komisi zájem.

Členská schůze má skutečně rozhodovat o předložených návrzích, nicméně věcné diskuzi by nemělo nic bránit. Představenstvo by mělo dotazy k účetním závěrkám řádně zodpovídat, když je to právě členská schůze, kdo má účetní závěrku schválit. Rozhodnout o ní lze jen na základě dostatečných informací. Pokud představenstvo informace neposkytuje, je možné závěrky do doby jejich zpřístupnění neschválit. Družstvo by mělo do sbírky listin zakládat účetní závěrky každoročně.

Co se týče rozdělení podílu a převodu garážového stání do vlastnictví předsedy družstva bez vědomí členů družstva, pak toto jeho jednání je nanejvýš alarmující. Jakým způsobem lze rozdělit podíl a převést majetek družstva do osobního vlastnictví, by měly určit stanovy družstva. Obecně platí, že rozdělení podílu v bytovém družstvu je možné jen tehdy, je-li člen nájemcem nejméně dvou družstevních bytů. Velice často pak převod jednotek dle stanov podléhá schválení členské schůze. 

Odpověď 2. část:

K druhé části vašeho dotazu, a sice Vašim možnostem, jak ve věci dále postupovat, mohu uvést následující.

Jestliže nejsou členové družstva spokojení s činností představenstva, přísluší členské schůzi právo členy představenstva odvolat. Představenstvo svolá členskou schůzi, jestliže jej o to požádá kontrolní komise nebo alespoň 10 % členů družstva, kteří mají nejméně 1/5 všech hlasů, a to do 30 dnů od obdržení žádosti. Není-li členská schůze svolána, může tak namísto členů představenstva učinit osoba pověřená všemi členy družstva, kteří o svolání požádali. Programem této členské schůze může být odvolání stávajících členů představenstva a volba nových členů.

Neposkytuje-li představenstvo členům družstva požadované informace a neučiní-li tak ani po obdržení kvalifikované výzvy, může se člen družstva obrátit na soud s návrhem na uložení povinnosti družstvu zpřístupnit vyžádané podklady nebo sdělit vyžádanou informaci. Případné kroky před podáním žaloby a samotné podání této žaloby však doporučuji dále konzultovat s právníkem po předložení všech relevantních podkladů k dané problematice.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

Platnost převodu užívacího práva k bytu na manžela

Bydlela jsem s babičkou ve státním bytě, po její smrti jsem získala užívací právo k bytu po ní. Dům se privatizoval v roce 1994, vzniklo družstvo a já se stala jeho členkou, byt se po koupi domu od obce stal družstevním. Rok po těchto událostech jsem se vdala. Dva roky po svatbě jsme s manželem uzavřeli dohodu o převodu práv a povinností v družstvu, touto dohodou jsem převedla své členství v družstvu na manžela. Družstvo tvrdí, že dohoda podle § 230 obchodního zákoníku mezi námi jako manžely je neplatná, že členství v družstvu na mého manžela nepřešlo, že manžel se členem družstva na základě této dohody nestal, že nemáme ani společné členství v družstvu, i když jsme stále manželé, a že jako manželé máme prý jen společný nájem družstevního bytu. Stanovy družstva převod členství podle § 230 obch. zákoníku nijak neomezovaly, tak nechápu, proč tehdy členství na manžela nepřešlo. Mají pravdu?

Úvodem dovolte, abych zmínil, že bez znalosti stanov vašeho družstva a uzavřené dohody o převodu práv a povinností v družstvu mohu na váš dotaz odpovědět toliko v obecné rovině, s odkazem na právní úpravu obsaženou v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku, a č. 513/1991 Sb., obchodním zákoníku.

Vycházím-li výhradně z vámi uvedených informací, a sice že jste nabyla podíl v bytovém družstvu před uzavřením manželství, a předpokládám-li, že se s tímto podílem pojilo nájemní právo k bytu či právo uzavřít nájemní smlouvu k bytu, pak se domnívám, že převod podílu v družstvu na vašeho manžela není ve smyslu dříve platné právní úpravy neplatným právním jednáním.

Podíl v bytovém družstvu (členství) jste před uzavřením manželství nabyla samostatně, nestal se součástí společného jmění manželů (bezpodílového spoluvlastnictví), a proto jste byla oprávněna s ním volně nakládat, tzn., že jste jej mohla převést, a to vzhledem k dále uvedenému i na vašeho manžela.

Dle ustanovení § 704 občanského zákoníku, platilo, že uzavřením manželství vznikl vám a vašemu manželovi společný nájem družstevního bytu, eventuálně je společné právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, nikoli společné členství v bytovém družstvu. Manžel tak měl od uzavření manželství nájemní právo k družstevnímu bytu, ale nebyl členem družstva.

Jestliže jste podíl převedla, pak jste pozbyla členství v družstvu, členem se stal s největší pravděpodobností jen váš manžel a vám oběma nyní svědčí společné nájemní právo k bytu.

Opačně by tomu bylo v případě, kdyby vám právo na uzavření nájemní smlouvy, či nájem jako takový, vznikl až za trvání manželství. V tom případě byste se s manželem po uzavření manželství stali společnými členy družstva – měli byste společné členství. Převést společné členství výlučně na manžela dle ustanovení § 230 obchodního zákoníku byste dle ustálené rozhodovací praxe soudů skutečně nemohla.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

Může člen BD hlasovat pro svá práva?

V našem bytovém družstvu je 5 členů - 5 hlasů. Rozhodnutí schůze je platné, pokud s návrhem souhlasí nadpoloviční většina hlasů, tj. při 100% účasti 3 hlasy. Každý člen může hlasovat pro, proti, nebo se zdržet hlasování. Pokud se rozhodnutí schůze týká práva jen jednoho z členů (právo provést stavební úpravy v bytě), může tento člen také pro rozhodnutí hlasovat, nebo se musí zdržet hlasování, když se to týká jeho práva?

Dovolte, abych úvodem zmínil, že bez znalosti konkrétních ustanovení obsažených ve stanovách Vašeho družstva, mohu na váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to především ve smyslu zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Zákon stanoví, že jedním ze základních práv každého člena družstva je účast a výkon hlasovacího práva na členské schůzi družstva jako nejvyššího orgánu družstva tvořeného všemi členy tohoto družstva. Platí, že každý člen má při hlasování na členské schůzi 1 hlas, ledaže stanovy určí, že má hlasů více.

Člen družstva nemůže vykonávat hlasovací právo jen v zákonem stanovených případech. Těmi jsou především: a) je-li v prodlení se splněním vkladové povinnosti k členskému vkladu, b) rozhoduje-li členská schůze o námitkách tohoto člena proti rozhodnutí o jeho vyloučení z družstva, c) rozhoduje-li členská schůze o jeho odvolání z funkce člena orgánu družstva, d) rozhoduje-li členská schůze o schválení poskytnutí finanční asistence ve vztahu k němu.

Domnívám se, že v případě, kdy se jedná o právo člena provést stavební úpravy v bytě, ke kterému má tento člen uzavřenou nájemní smlouvu či má právo tuto smlouvu uzavřít, nemůže mu být vzhledem k výše uvedenému zakázáno o této věci hlasovat. V opačném případě by bylo nepřiměřeně zasaženo do jeho členských práv.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Od kdy platit zálohy služeb SVJ, když v domě ještě existuje BD?

Dne 14. října 2016 jsme se de iure (právní účinky vkladu do katastru nemovitostí) stali vlastníky 4 bytových jednotek v domě, kde dalších 5 bytů + 2 nebytové jednotky drží bytové družstvo, jehož jsme zůstali členy. Domníváme se, že už od listopadu 2016 jsme jako členové SVJ neměli platit zálohy na služby na bankovní účet BD, ale na samostatný bankovní účet SVJ. Předsedkyně BD, která je rovněž předsedkyní SVJ, však založila účet SVJ až od ledna 2017 a tvrdí, že naše příspěvky za rok 2016 patří BD. Je možné, abychom dodatečně převedli své zálohy za listopad a prosinec na bankovní účet SVJ, a pokud ano, jak máme postupovat?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika a povahu vašich členských vztahů, zejména konkrétní znění stanov bytového družstva a společenství vlastníků jednotek, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy rozúčtování nákladů na služby a členských práv a povinností ve zmiňovaných právnických osobách.

Pokud se stanete vlastníkem bytové jednotky, povinnost hradit zálohy na služby Vám zpravidla vzniká v okamžiku, kdy nabydete vlastnické právo k bytové jednotce. Je třeba s Vámi souhlasit, že jestliže jste se stali vlastníky bytové jednotky, změnila se pro Vás též osoba poskytovatele služeb. Poskytovatelem služeb ve vztahu k vlastníkům bytových jednotek je v souladu s ust. § 2 písm. a) bod 2. zákona č. 67/2013 Sb., právě společenství vlastníků jednotek.

Na druhé straně je Vaší povinností hradit zálohy na účet a způsobem, který si s poskytovatelem služeb v mezích zákona sjednáte. Označí-li tedy společenství vlastníků jednotek určitý účet, na který máte zálohy hradit, splníte svoji povinnost hrazením práv na tento účet. Může se jednat i o účet, který společenství používá společně s jinou osobou. Tímto postupem by však ze strany společenství nemělo být ohroženo plnění povinnosti vést řádnou evidenci o provedených platbách a náležitě vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh. Společenství vlastníků jednotek by se tedy v důsledku nemohlo domáhat úhrady plateb, když tuto povinnost řádně plníte dle údajů, které Vám k tomu poskytlo.

Nad rámec toho si dovoluji upozornit, že vznikem společenství vlastníků jednotek se v bytovém domě změnil poskytovatel služeb nejen pro Vás, ale též ve vztahu k bytovému družstvu, které by jako vlastník více bytových jednotek mělo být nově v pozici příjemce služeb.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nesprávné vyúčtování služeb v BD a ignorace námitek

S odůvodněním, že máme špatnou externí účetní, nám předsedkyně našeho BD rozeslala vyúčtování záloh za služby v roce 2015 až v listopadu 2016.  Termín vyrovnání nedoplatků stanovila na 30. listopad. Vyúčtování sestavil jeden z nájemníků. a) Vzhledem k tomu, že v předmětné době neexistovala členskou schůzí schválena pravidla pro výpočet vyúčtování, jsme názoru, že účtovat se mělo podle novelizovaného zákona 67/2013, §5, odst. 2, písm d), tedy podle počtu osob nahlášených bytě, nikoli všem bytům stejně, což se v našem případě stalo. Přesto že toto nesprávné vyúčtování neschválila ČS ani hlasování per rollam, předsedkyně trvá na tom, abychom vyúčtování uhradili. b) Někteří z nás poslali v zákonné lhůtě námitku formulovanou podle citovaného zákona, ale protože nedostali do 30 dnů odpověď, rozhodli se požadovat pokutu za marné uplynutí termínu pro vyřízení námitky. Tato pokuta činí podle 50 Kč denně a termín jejího zahájení jsme stanovili na 1. leden 2017. Dovolujeme si vás požádat o názor, zda jsme postupovali správně, a současně o radu, jak postupovat dál, jestliže předsedkyně nebude reagovat a přepočítání vyúčtování neprovede podle zákona.

Při zkoumání oprávněnosti rozúčtování, vyúčtování a dalších práv a povinností s tím souvisejících je v prvé řadě nezbytné vycházet ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Na základě ustanovení § 5 odst. 1 uvedeného zákona platí, že o způsobu rozúčtování služeb rozhodne družstvo, pokud je poskytovatelem služeb. Jestliže k takovému rozhodnutí dle Vámi uvedených informací dříve nedošlo, měla se uplatnit pravidla uvedená v § 5 odst. 2 a násl. zákona č. 67/2013 Sb.

Dovoluji si Vás však upozornit, že podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování se rozúčtují náklady vyjmenované v § 5 odst. 2 písm. d), tj. zejména provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, včetně dalších služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb. Co se týče dodávek vody a odvádění odpadních vod, provozu a čištění komínů, či umožnění rozhlasového a televizního signálu stanovuje zákon č. 67/2013 Sb. odlišná pravidla. Obdobně by tomu mělo být též u nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům, u nichž jsou pravidla zakotvena v ust. § 6 zákona č. 67/2013 Sb.

Co se týče námitek pro vyúčtování, dle § 8 odst. 2 citovaného právního předpisu jste povinni dodržet lhůtu 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Pokud je tato lhůta dodržena, je možné považovat námitku za uplatněnou v souladu se zákonem.

Pokud byste od poskytovatele služeb požadovali též úhradu pokuty za prodlení v souladu s ust. § 13 zákona č. 67/2013 Sb., je každý příjemce služeb oprávněn požadovat 50 Kč za každý započatý den prodlení. Vzhledem k tomu, že poskytovatel služeb je povinen Vám doručit vyúčtování nejpozději ve lhůtě 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, máte právo žádat úhradu pokuty již od prvního dne následujícího po uplynutí této lhůty.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Vrácení přeplatu za vodné a stočné

Našemu BD vrátily PVO v květnu 2016 přeplatek ve výši 30 000 Kč. Předsedkyně odmítla tento přeplatek vrátit nájemníkům a nezohlednila ho ani ve vyúčtování za služby v roce 2015. Cena vody a stočného nám naopak byla účtovaná o cca 15 Kč za m3 více, než kolik uvádí faktura. Svůj postup odůvodňuje potřebou vytvořit si zálohu pro další období, nicméně toto její privátní rozhodnutí neschválila ČS. Jak máme postupovat, když nechceme tyto neodůvodněné ceny platit, ale nechceme se také vystavit pokutě za neplacení záloh.

Vaší povinností by v kontextu ust. § 7 zákona měla být úhrada toliko skutečné výše nákladů za služby. S ohledem na to doporučuji v případě protiprávního vyúčtování si nechat zpracovat revizní vyúčtování, které odpovídá zákonu a poté uhradit tuto skutečnou výši bytovému družstvu, případně požadovat, aby vám byl vrácen přeplatek.

Obdobně je třeba vycházet ze skutečné výše nákladů při úhradě vodného a stočného. Pokud se poskytovatel služeb odchýlí od obecně závazných právních předpisů a účtuje si platby neoprávněně, je na místě vyzvat poskytovatele služeb, aby Vám neoprávněně zaplacenou část plateb vrátil. Pokud by tak neučinil, měli byste být oprávněni žádat, aby vám částku přesahující skutečnou výši vrátil jako bezdůvodné obohacení.

Co se týče fondu oprav, který byl založený ve vztahu k bytovému družstvu a nakládání s těmito prostředky, tak zákon č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích výslovnou úpravu neobsahuje. S ohledem na to by pravidla o tvorbě těchto fondů, včetně případného vyúčtování při zániku členství v družstvu, měly zakládat stanovy bytového družstva, případně rozhodnutí členské schůze či jiného pověřeného orgánu dle stanov.

Dále považuji za nezbytné upozornit, že pokud je ve vašem bytovém domě založeno společenství vlastníků jednotek, již existující bytové družstvo nefiguruje „vedle“ společenství, ale z titulu vlastnického práva k bytovým jednotkám je v pozici člena společenství. Pokud tedy stanovy vašeho společenství obsahují ujednání o tvorbě fondu oprav či jiného účelového fondu, je bytové družstvo povinno přispívat do něj za stejných podmínek, jako ostatní členové společenství.

Je však třeba počítat s tím, že pozice bytového družstva jakožto člena společenství, mu zaručuje podstatné výhody při hlasování. S ohledem na to, že počet hlasů člena společenství odpovídá jeho podílu na společných částech domu, bude mít hlasování družstva zřejmě zásadní vliv. Pokud by družstvo na druhé straně zjevně zneužívalo této výhodné pozice, je každý přehlasovaný člen oprávněn za podmínek a způsobem stanoveným v § 1209 občanského zákoníku navrhnout soudu, aby o záležitosti, o které bylo hlasováno na shromáždění, rozhodl soud.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Dělení fondu oprav BD při vzniku SVJ a zveřejňování účetnictví BD na soukromých webových stránkách

Koncem loňského roku jsme založili SVJ, které nyní funguje vedle BD, jehož členy nadále jsme. Zajímá nás, co se stane s finančními prostředky BD, které jsme vytvořili i my. Jinými slovy, zda je BD povinno rozdělit se s námi například o fond oprav. Obáváme se, že BD bude v případě různých plateb (havárie vody, malování schodiště, drobné stavební úpravy a opravy...) požadovat, aby členové SVJ přispívali stejnou částkou – nikoli však z fondu oprav, který ještě nestihnou vytvořit, ale z vlastních kapes. Přitom do FO celou dobu členství v BD přispívali. Měli by,  resp. mají nárok na nějakou kompenzaci, když nechtějí z BD vystoupit? Abychom zprůhlednili hospodaření s finančními prostředky BD, odsouhlasili jsme na členské schůzi, že předsedkyně zřídí webovou stránku na www.sousede.cz, kde budou zveřejňovány všechny smlouvy s odběrateli, faktury, zprávy o pohybech na účtu atd., do kterých můžeme pro kontrolu nahlížet. I přesto, že jsme všichni tento projekt souhlasili, předsedkyně začíná hovořit o nutnosti ochrany soukromých informací. Přitom nám všem poslala rozpis záloh na služby v jediném mailu, nikoli každému zvlášť. Jsme názoru, že máme právo vědět, jaké faktury a kterým dodavatelům jsou ze společných peněz propláceny. Kdo je tedy v právu?

Konečně co se týká ochrany osobních údajů, bytové družstvo je skutečně povinno dodržovat obecně závazné předpisy na úseku ochrany osobních údajů, zejména pak zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů a dotčená ustanovení ochrany osobnosti dle ust. § 81 a násl. občanského zákoníku.

Pokud by však ze strany členů družstva došlo k výslovnému souhlasu se zveřejněním údajů, ze strany družstva by se o porušení výše uvedených povinností nejednalo. Obdobně by se nemělo jednat o porušení ochrany osobních údajů, resp. porušení ochrany osobnosti v případě, že by veřejně dostupné údaje byly anonymizovány.

Bylo-li členskou schůzí v souladu se zákonem a stanovami přijato usnesení, dle kterého má předsedkyně družstva povinnost, aby na určitém místě a určitým způsobem zveřejňovala podklady, měla by tuto svoji povinnost splnit v souladu s výše uvedenými právními předpisy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Platnost stanov

Bytové družstvo do dnešního dne neschválilo nové stanovy, které měli být schváleny do 30. 6. 2014. Pokud členové BD chtějí sjednat nápravu, mohou se při svolání členské schůze, následné volbě představenstva, které by pak připravilo k odsouhlasení nové stanovy družstva, řídit stávajícími stanovami platnými od 11. 7. 2007?

Povinnost bytových družstev přizpůsobit své stanovy nové právní úpravě plyne zejména z ustanovení § 777 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Dle tohoto ustanovení měly všechny obchodní korporace, včetně družstev, povinnost přizpůsobit stanovy tomuto zákonu o obchodních korporacích do šesti měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona, tedy ode dne 1. 1. 2014.

Pokud by takto neučinily, mohlo by dojít v důsledku ke zrušení a likvidaci družstva. Dle zákona totiž v případě zjištění této skutečnosti vyzve rejstříkový soud, aby došlo k přizpůsobení stanov a zároveň stanoví přiměřenou lhůtu k jejímu splnění. Pokud by však bytové družstvo ani v takovém případě neuposlechlo a na základě výzvy by stanovy neupravilo, může rejstříkový soud či jiná osoba s právním zájmem navrhnout soudu, aby družstvo zrušil a nařídil jeho likvidaci. Jedná se v důsledku o relativně dlouhý proces, nicméně doporučuji proto nic nepodcenit a stanovy pokud možno upravit co nejdříve.

Vedle toho je však nezbytné upozornit, že dle prvního odstavce dotčeného ustanovení platilo, že ujednání společenských smluv (včetně stanov), která byla v rozporu s donucujícími ustanoveními zákona se zrušovala ze zákona dnem jeho účinnosti, tedy 1. 1. 2014. To v důsledku znamená, že tam, kde by stanovy odporovaly donucujícím ustanovením zákona, se zrušují a místo nich by se mělo použít zákona. Tam, kde by stanovy naopak byly v souladu s donucujícími ustanoveními zákona jsou však stále platné a účinné.

S ohledem na to tak platí, že Vaše stanovy z roku 2007 jsou stále platné a účinné tam, kde nejsou v rozporu se zákonem o obchodních korporacích a je možné postupovat v souladu s nimi.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Podíl na nebytovém prostoru a platba do fondu oprav

Je možné, aby člen bytového družstva – vlastník členského podílu na nebytovém prostoru v obytném domě – platil do fondu oprav vyšší částku než člen družstva, který vlastní členský podíl k bytu? Je možné, aby členská schůze schválila usnesení, které umožní rozdílnost této platby? Dosud byla výše příspěvku stanovena usnesením členské schůze jednotnou částkou 1500 Kč/měsíc.

Dovolte, abych předem uvedl, že bez znalosti obsahu stanov vašeho družstva, konkrétního usnesení členské schůze, které zmiňujete, a charakteru nebytového prostoru se mohu k vašemu dotazu vyjádřit toliko obecně ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Obecně platí, že v případě družstevních bytů je jejich vlastníkem právě bytové družstvo, nikoli člen družstva, který má v družstvu podíl, s nímž může být spojeno právo nájmu či právo na uzavření nájemní smlouvy. Členové družstva, kteří v bytech bydlí, anebo užívají nebytové prostory, platí za toto družstvu nájem. Do nájmu je zahrnut i příspěvek na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice, tj. tzv. fond oprav. Je na družstvu jako na vlastníkovi nebytového prostoru, aby stanovil, v jaké výši bude stanoven nájem za tento nebytový prostor, a tedy i výše příspěvku do fondu oprav.

Často bývá příspěvek stanoven dle podlahové plochy bytu/nebytového prostoru. Pak se výše příspěvku u každého tohoto prostoru liší. Je však možné i to, aby bylo členskou schůzí v souladu se stanovami družstva rozhodnuto o paušálním příspěvku bez ohledu na velikost bytu/nebytového prostoru. Mám za to, že paušální příspěvek se může lišit právě s ohledem na charakter prostoru (byt/nebytový prostor).

Domnívám se, že v případném soudním sporu o určení neplatnosti usnesení členské schůze by soud mimo jiné zkoumal, k jakému účelu je nebytový prostor užíván. Pokud k podnikatelským účelům, je pochopitelné, že nájem je vyšší, pokud se však jedná např. o kolárnu, která k podnikatelským účelům neslouží, lze teoreticky uvažovat tak, že přijaté usnesení bezdůvodně zvýhodňuje nájemce bytů oproti nájemcům nebytových prostor. Vždy by záleželo na konkrétních okolnostech a posouzení příslušným soudem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Hlasování bez volebního řádu

Bytové družstvo nemá zpracován volební řád, doposud to však nečinilo žádný problém. Při poslední volbě do 3 členné kontrolní komise představenstvo navrhlo 3 osoby, kontrolní komise rovněž 3 osoby, z toho jedna z nich byla v obou návrzích stejná, tj. o funkci se ucházelo celkem 5 osob. Předsedající při volbě postupoval následovně: 1) nechal hlasovat o návrhu představenstva jako celku, návrh však nezískal nadpoloviční většinu (o tomto způsobu volby však členská schůze nerozhodovala); 2) bylo hlasováno o návrhu kontrolní komise, výsledek byl stejný; 3) bylo hlasováno po jednotlivých vchodech domu, ukázalo se však, že z některých vchodů se na schůzi nikdo nedostavil; 4) na návrh z pléna bylo hlasováno po jednotlivých kandidátech, začalo se s kandidáty navrženými představenstvem. Každý z nich získal nadpoloviční většinu hlasů a tak předsedající prohlásil, že kandidáti navrženi představenstvem se stali členy kontrolní komise; 5) o zbývajících kandidátech se samostatně vůbec nehlasovalo, teoreticky však mohli získat např. o 1 hlas víc, než některý z předchozích kandidátů. Dotaz zní: Jsou takovéto volby členů kontrolní komise platné?

Předem dovolte, abych uvedl, že bez znalosti stanov družstva, zápisu z členské schůze, na kterém mělo k volbě členů kontrolní komise dojít, a přijatých usnesení se mohu k Vašemu dotazu vyjádřit toliko obecně ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

V případě, kdy není pro volbu členů orgánů družstva zpracován volební řád, měly by způsob jejich volby upravovat stanovy družstva, buďto obecně, nebo pro každý orgán samostatně. Občanský zákoník uvádí, že jednou z povinných náležitostí zakladatelského právního jednání (stanov) je to, jaký má právnická osoba statutární orgán (v případě družstva představenstvo) a jak se vytváří. Stanovy by tak měly minimálně obsahovat, jakým způsobem se volí představenstvo. Tento postup je možné užít analogicky také na volbu ostatních orgánů, včetně kontrolní komise.

Lze také uvažovat nad tím, že způsob volby členů kontrolní komise schválí shromáždění před touto samotnou volbou. Ve Vašem případě se zdá, že na návrh osoby v plénu proběhlo hlasování o každém navrženém kandidátovi. Není už zřejmé, zda se o tomto návrhu hlasovalo. Pokud ano a návrh byl přijat, mělo se hlasovat o všech kandidátech a pravděpodobně měli být do funkce zvoleni ti s největším počtem hlasů, jak uvádíte. V opačném případě lze teoreticky uvažovat o případné neplatnosti této volby, nicméně protiargumentem je, že členové kontrolní komise byli zvoleni potřebnou většinou, tudíž je vůlí členů družstva, aby tuto funkci vykonávali.

V případě, že byste chtěl neplatnost hlasování napadnout u soudu, doporučuji věc přenechat právníkovi a celou záležitost podrobit důkladné právní analýze, neboť je nutné, aby se odborník seznámil s veškerými dostupnými podklady, které bohužel v tuto chvíli nemám k dispozici.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kde je možné podat dovolání proti usnesení členské schůze?

Kde a jak je možné podat dovolání proti bodu usnesení členské schůze BD - likvidace škody způsobená představenstvem smáznutá hlasováním na schůzi. Jde o desítky tisíc Kč! Případně jak lze vlastně správně zlikvidovat škodu způsobenou hrubou nedbalostí PBD? Dovolání ode mne u orgánů PBD bylo nepřijato. 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, zejména konkrétní znění stanov Vašeho družstva a povahu škody způsobené představenstvem, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy odpovědnosti statutárních orgánů.

Postavení bytových družstev a jeho členů má zpravidla soukromoprávní charakter a český právní řád nepočítá s žádným veřejnoprávním orgánem či úřadem, který by prováděl plošnou kontrolu nad tím, zda představenstvo či jeho členové dodržují stanovy či zákon. Veškerá tato iniciativa je přenechána v dispozici družstva samotného, resp. jeho členů či jiných orgánů družstva, kteří se mohou v případě oprávněnosti svých nároků domáhat ochrany u příslušných soudů.

Členové představenstva jsou dle ust. § 159 odst. 1 občanského zákoník a § 51 zákona o obchodních korporacích povinni vykonávat svoji funkci s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí, informovaně a v obhajitelném zájmu družstva. Pokud porušením povinnosti péče řádného hospodáře způsobí člen orgánu škodu družstvu, je družstvo oprávněno po něm žádat náhradu škody. Pokud by však představenstvo jako orgán družstva způsobilo škodu třetí osobě, tato osoba by náhradu škody měla žádat po družstvu a až poté by se následně mohlo družstvo rozhodnout, zda škodu bude požadovat právě po členovi představenstva.

Zda vaše družstvo podá nebo nepodá žalobu na člena statutárního orgánu by však mělo být v zásadě vždy na jeho uvážení. Pokud o tom bylo již rozhodováno, vaším případným prostředkem obrany by mohla být žaloba na neplatnost usnesení členské chůze. K tomu si však dovoluji uvést, že neplatnost by měla dle ust. § 663 zákona o obchodních korporacích plynout z rozporu s právními předpisy nebo stanovami, včetně rozporu s dobrými mravy. Zda došlo k takovému rozporu bude však záležet na konkrétních okolnostech, včetně povahy a rozsahu způsobené škody, znění Vašich stanov či dodržení formálního postupu při jednání členské schůze.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Předseda BD nechce pouštět topení

Jsem nájemnici v bytě, kde majitel je členem BD. BD souhlasilo s nájemní smlouvou. Nyní, kdy už skončilo léto a nastala zima, nechce předseda BD pustit topení, jemu je teplo. Prý musí víc členů říct, že chtějí zatopit. Bydlím tu již 3 roky a každý rok je to stejné - bohužel. Přitom máme měřáky na radiátorech. Ani s ním nepohlo, když jsem mu sdělila svoje závažné onemocnění (rakovina oka). To ani nemluvím o tom, že tady nejsou schopni dotáhnout do konce výstavbu výtahu. Měl už být podle slibů BD v roce 2015.

Vzhledem k tomu, že své užívací právo k bytu odvozujete od člena družstva, který má s družstvem uzavřenou nájemní smlouvu, budete byt užívat s největší pravděpodobností z titulu podnájmu.

Co se týče vašich práv při užívání bytu, s ohledem na povahu podnájemního vztahu jste v souladu s textem smlouvy oprávněna domáhat se jakékoliv nápravy pouze vůči členovi družstva a nikoliv vůči bytovému družstvu. Pokud je tak člen bytového družstva povinen zajistit vám dle ust. § 2247 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nezbytné služby spočívající mimo jiné v dodávce tepla, jste kdykoliv oprávněna ho vyzvat a domáhat se po něm, aby tento svůj závazek podle smlouvy plnil.

Pokud byste byla členkou družstva, bylo by vůči vám družstvo v pozici pronajímatele a Vy byste tak byla oprávněna domáhat se přímo po něm, aby vám dodávku tepla zajišťovalo. Konkrétně ve Vašem případě to bude znamenat především to, že po vašem požadavku na dodávku tepla do bytu vůči členovi družstva, by se člen družstva (aby splnil svoji povinnost) byl oprávněn domáhat po představenstvu družstva, aby teplo do bytu dodávalo.

Na závěr si dovoluji uvést, že dodávka tepla pro nájemce by v žádném případě neměla záviset pouze na uvážení představenstva nebo jiného pronajímatele, zejména pak za situace, kdy je vzhledem k okolnostem zjevně chladno a může to nájemcům, resp. podnájemcům, způsobit zdravotní obtíže.

Svůj případný nárok na dodávku tepla můžete opřít též o § 2 odst. 1 vyhlášky Ministerstva průmyslu a obchodu č. 194/2007 Sb., dle kterého otopné období začíná 1. září a končí 31. května následujícího roku. V této vyhlášce jsou pak stanoveny například též limity, pod které nesmí teplota v obývaných místnostech klesnout.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Úprava chodby na vlastní náklady

Bývalý majitel bytu rozšířil svou chodbu o 1,5 m do společné chodby. On tvrdí, že povolení měl, bytové družstvo, že ne. Ale to je nepodstatné... Teď po 15ti letech nám bytové družstvo vyhrožuje vyloučením z družstva, pokud to na vlastní náklady neuvedeme do původního stavu. Jsme ochotni chodbičku vystěhovat, ale nehodláme ji za vlastní peníze uvádět do původního stavu. My jsme byt v této podobě koupili. Mohou nás skutečně vyloučit a vystěhovat z bytu?

Abych uvedl na pravou míru právní vztah družstva vůči svému členovi, dovolte mi uvést, že vlastníkem bytového domu či jeho části bývá výlučně bytové družstvo, které je povinno s Vámi, jakožto členem družstva, uzavřít smlouvu o nájmu družstevního bytu. Stručně řečeno nenabýváte družstevní byt, ale nabýváte členský podíl v družstvu se všemi právy a povinnostmi z toho plynoucími, včetně práva užívat družstevní byt na základě uzavřené nájemní smlouvy.

Jestliže na Vás předchozí člen družstva převedl členský podíl, podle tehdy platné právní úpravy zakotvené zejména v ust. § 230 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, vstoupila jste tímto nabytím družstevního podílu do práv a povinností převodce.

Doporučuji Vám tedy důkladně se seznámit s nájemní smlouvou převodce, tj. bývalého člena družstva, případně s jakoukoliv novější nájemní smlouvou, kterou jste od převodu s družstvem uzavřela. Ve smlouvě bude podstatné vymezení prostorů, které máte k užívání, zejména skutečnosti, zda je v tomto výčtu zahrnuta též Vámi zmiňovaná chodbička.

Pokud by ze smlouvy vyplývalo, že máte ve výlučném užívání též chodbičku, neměla byste být povinna chodbičku uvádět k žádnému jinému stavu, než který je uvedený v nájemní smlouvě. Pokud by družstvo chtělo chodbičku užívat k jinému účelu, bylo by nezbytné, aby s vámi uzavřelo novou nájemní smlouvu či dodatek, na základě čehož byste se vzdala práva chodbičku užívat.

Pokud však chodbička není součástí nájmu jako prostor pro vaše výlučné užívání, mělo by z Vaší strany skutečně dojít k uvedení do původního stavu a tento prostor dle pokynu družstva vyklidit.

Co se týče vašeho případného vyloučení, družstvo je oprávněno vás po předchozí písemné výstraze vyloučit z důvodů uvedených v ust. § 734 a ust. § 614 zákona o obchodních korporacích, přičemž těmito důvody jsou mj. hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu nebo jiných důvodů uvedených ve stanovách. Z těchto důvodů doporučuji postupovat velmi obezřetně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

100 % členů neodsouhlasí nové stanovy. Co máme dělat?

Jsme malé bytové družstvo (12 členů) a dosud jsme nepřijali nové stanovy dle ustanovení ZOK. Důvodem je nesouhlas 3 členů s nově vloženým ustanovením ve stanovách - zastavení družstevního podílu se vylučuje; spoluvlastnictví družstevního podílu se vylučuje. Ostatní členové družstva s tímto ustanovením a zařazením do nových stanov souhlasí. Z důvodu vyžadovaného 100% souhlasu s novými stanovami jsme dosud nepřizvali notáře k osvědčení nových stanov, protože k jejich 100% odsouhlasení členů nedojde a dohoda není možná. Lze tedy notářsky osvědčit a následně zapsat do OR schválené stanovy nižším počtem souhlasných hlasů, aniž bychom byli vystaveni následné žalobě ze strany těch členů, kteří nesouhlasili?

Dovolte, abych úvodem zmínil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách vašeho bytového družstva se mohu k vašemu dotazu vyjádřit toliko v obecné rovině, a to především s odkazem na právní úpravu obsaženou v zákoně č. 90/2012 Sb. (ZOK) a zákoně č. 358/1992 Sb. (notářském řádu).

Obecně platí, že pro změnu stanov družstva není nutné, aby byla schválena 100 % hlasů. Neurčí-li stanovy jinak, je usnesení členské schůze přijato většinou hlasů přítomných členů. Členská schůze je schopna se usnášet, je-li přítomna většina všech členů mající většinu všech hlasů.

Souhlas 100 % se dle § 731 ZOK vyžaduje tehdy, mění-li se a) podmínky vzniku práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, b) úprava práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a na užívání družstevního bytu. Domnívám se, že zákaz zatížení družstevního podílu a spoluvlastnictví družstevního podílu zde nespadá.

I v opačném případě by teoreticky bylo možné přijetí stanov notářsky osvědčit a následně zapsat do OR, aniž by byla splněna podmínka přijetí 100 % hlasy. Svaz českých a moravských bytových družstev přijal s ohledem na Vámi popsanou problematiku tzv. „společné stanovisko“, podle kterého by mělo být ustanovení § 731 odst. 2 ZOK vykládáno tak, že přizpůsobení stanov bytového družstva novým předpisům včetně doplnění údajů uvedených v § 731 ZOK po 1. 1. 2014 provede BD formou změny stanov doposud obvyklým způsobem. Až pro přijetí dalších změn je nutné dosáhnout 100% souhlasu.

Notář navíc může v notářském zápisu uplatnit tzv. „výhradu“ a případně uvést, že určitá část stanov nebyla přijata v souladu se zákonem.

Závěrem uvádím, že „společné stanovisko“ není závazným právním předpisem ani závazným výkladem. Riziko, že člen družstva napadne usnesení, kterým se schvalují stanovy, pro jeho neplatnost, existuje. Posouzení věci pak bude na příslušném soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kolik družstevníků musí souhlasit se změnou části půdy na ateliér?

V našem družstevním domě bylo členskou schůzí rozhodnuto o přenechání užívacího práva se změnou využití prostoru (část půdy se bude měnit na ateliér). Najdu v zákoně minimální počet družstevníků, kteří musí s převodem souhlasit? Ve stanovách ošetřeno nemáme. Stačí tedy nadpoloviční většina přítomných členů? Pro SVJ je nutný souhlas všech vlastníků jednotek (§ 11/5 ZoVB). Tento prostor „odkoupí“ stávající družstevník a zvětší si ateliér. Mohlo by se využít § 732 ZOK? (Zvýšení základního členského vkladu v bytovém družstvu doplatkem člena). Nebo jeho vklad zůstane stejný? Dále naše Stanovy říkají: „ČS povoluje rozšíření stávajícího družstevního bytu (nebytového prostoru), pokud by se týkalo společných prostorů v domě“. Jde o půdu, musí tedy ČS schválit rozšíření bytu?

vzhledem k tomu, že nejsem seznámen se stanovami vašeho bytového družstva, ani se zněním přijatého usnesení či s poměry v domě, dovoluji si uvést, že na Váš dotaz mohu odpovědět toliko v obecné rovině s odkazem na obecnou právní úpravu.

Vycházím z toho, že v domě je půda ve vlastnictví BD a o její užívání má zájem jeden z členů družstva, který ji chce spojit se stávajícím ateliérem, ke kterému má v současné době nájemní právo. Prostor nebude převeden do vlastnictví člena BD.

Pro zodpovězení zejména druhé části vašeho dotazu je důležité rozlišit, zda je půda vymezenou jednotkou – nebytovým prostorem, podle prohlášení vlastníka nemovitosti, či součástí společných prostor.

V obou případech nicméně platí, že pokud má dojít ke změně způsobu využití stavby (půdy) podle stavebního zákona, je otázkou zda v této věci vůbec rozhoduje členská schůze, či věc náleží do kompetence představenstva. Určí-li stanovy, že rozhoduje členská schůze a nestanoví-li potřebnou většinu, uplatní se zákonná úprava a usnesení je přijato nadpoloviční většinou hlasů přítomných členů.

Pokud by měl mít k půdě výhradní užívací právo stávající člen družstva, pak lze uvažovat o užití ustanovení § 572 ZOK, na jehož základě by člen BD uzavřel s BD smlouvu o převzetí povinnosti k tzv. „dalšímu členskému vkladu“. Složením dalšího členského vkladu by se mu zvětšila velikost jeho podílu v BD. Nestanoví-li stanovy jinak, schvaluje smlouvu o dalším členském vkladu členská schůze. Pro schválení opět platí většina hlasů přítomných členů.

Dále lze uvažovat o uzavření standardní nájemní smlouvy s BD. Podíl v družstvu by se tomuto členovi družstva nezvětšil, pravidelně by za užívání prostor hradil nájem. Kdo je oprávněn nájemní smlouvu za BD uzavřít, určí stanovy.

Doplňuji, že ustanovení § 732 ZOK na danou situaci nepřiléhá, neboť výše základního členského vkladu je pro všechny členy družstva stejná. Pokud by se měl základní členský vklad zvýšit doplatkem člena, museli by doplatek uhradit všichni členové BD.

Odpověď část 2:

K druhé části Vašeho dotazu mohu uvést s odkazem na výše zmíněné, že je rozhodné, zda vlastník domu (BD) prohlášením vlastníka rozdělil dům na jednotky a v rámci tohoto rozdělení vymezil půdu jako samostatnou jednotku – nebytový prostor, nebo zda půda představuje ony společné prostory domu.

Zda bylo vyhotoveno prohlášení vlastníka, zjistíte nahlédnutím do elektronické evidence katastru nemovitostí. Jedním vyhotovením prohlášení vlastníka či jeho kopií by rovněž mělo disponovat družstvo, které by Vám mělo umožnit do prohlášení vlastníka nahlédnout.

Jestliže půda představuje vymezenou jednotku - nebytový prostor, tak není nutné, aby měl člen družstva při rozšiřování ateliéru právě o nebytový prostor (půdu) k tomuto rozšíření souhlas členské schůze podle stanov BD. Jedná-li se o společnou část domu, úprava ve stanovách by na rozšíření ateliéru měla dopadat a souhlas členské schůze by měl být udělen.

Není-li dům prohlášením vlastníka rozdělen na jednotky, mohla by být situace obdobná výše uvedenému, a to vzhledem ke skutečnosti, že předmětem nájmu členů družstva jsou pravděpodobně jednotlivé byty a  členové družstva mají zároveň užívací právo k prostorům mimo tyto byty (např. schodiště, sklepní prostory a také půda). Stanovy Vašeho BD by tak mohly pamatovat na situaci, kdy by se měl rozsah užívacího práva členů družstva zmenšit (o půdní prostory). Proto má být udělen souhlas členské schůze.

Domnívám se však, že vzhledem k dikci stanov byl dům na jednotky rozdělen a prohlášení vlastníka spíše existuje.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

 

 

Zákaz konkurence člena představenstva BD

Mám dotaz týkající se zákazu konkurence člena představenstva dle § 710 ZOK. Byla jsem zvolena do funkce člena představenstva stavebního bytového družstva, současně jsem podnikatelem a mám živnostenský list na 3 činnosti. Jedna z nich je shodná s činností, na kterou má živnost i uvedené družstvo. Z družstva jsem byla oslovena, že jsem nesplnila dle §711 svojí oznamovací povinnost a před volbou jsem své podnikání delegátům, jenž mě volili, neoznámila. Měla jsem za to, že to nevadí, neboť nemám všechny činnosti shodné s družstvem. S družstvem jsem již sepsala smlouvu o výkonu funkce, kde je zákaz konkurence také striktně vymezen. Jedná se o závažné porušení zákona a stanov (ve kterých je také uvedeno, že členové představenstva a kontrolní komise nesmí podnikat v činností shodné s družstvem)? Prosím, poraďte, jak postupovat. Je smlouva o výkonu funkce neplatná? Může mě odvolat kontrolní komise, nebo tak musí učinit delegáti, kteří mě zvolili?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, zejména konkrétní znění stanov družstva, znění smlouvy o výkonu funkce a rozsah vašeho podnikatelského oprávnění, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy zákazu konkurence člena statutárního orgánu.

Jak uvádíte ve svém dotazu, zákaz konkurence člena představenstva družstva je zakotven zejména v ust. § 710 a § 711 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech. Nejedná se však o výčet kompletní, neboť na konkurenční povahu postavení člena statutárního orgánu družstva se budou také subsidiárně vztahovat například ust. § 5, ust. § 51 a ust. § 54 zákona o obchodních korporacích a ust. § 159 občanského zákoníku. Ze všech výše uvedených ustanovení vyplývá, že pokud přijmete funkci v představenstvu družstva, je Vaší povinností jednat s nezbytnou loajalitou, pečlivě, s potřebnými znalostmi a především nepodnikat v předmětu činnosti družstva. Bude to však vždy družstvo, které je oprávněno rozhodnout, zda se cítí být vaší konkurenční činností jakkoliv ohroženo a vyvodit z toho případné důsledky. S ohledem na to proto zákon o obchodních korporacích zároveň ukládá členovi představenstva, aby o této skutečnosti družstvo předem informoval. Pokud tedy vaše podnikatelská činnost skutečně vykazuje znaky konkurence (byť se jedná pouze o jednu část vašich podnikatelských oprávnění) lze to za porušení zákona v obecné rovině považovat.

Zákon však z porušení výše uvedených povinností přímo nevyvozuje, že by mělo dojít k Vaší ztrátě funkce člena představenstva ze zákona. Dle § 5 zákona o obchodních korporacích může družstvo do tří měsíců od okamžiku, kdy se dozví o Vaší konkurenci, požadovat, abyste družstvu vydala prospěch, který jste v důsledku toho získala, anebo abyste na něj převedla z toho vzniklá práva, ledaže to vylučuje povaha získaných práv. Družstvo je však případně oprávněno také požadovat náhradu škody za porušení povinnosti péče řádného hospodáře.

Odpověď – 2. část

Co se týče vašeho odvolání z funkce, právo vás jmenovat a odvolat svědčí dle ust. § 656 zákona o obchodních korporacích výhradně členské schůzi. Tuto působnost členské schůze nelze stanovami převést na jiný orgán družstva. Pouze na okraj si k tomu dovoluji uvést, že kontrolní komise je oproti tomu nezávislý orgán, který kontroluje veškerou činnost družstva, projednává stížnosti členů a může požadovat jakékoliv informace a doklady o hospodaření družstva. Pokud nejsou ve stanovách družstva uvedeny konkrétní důvody pro odvolání členů představenstva, členská schůze by měla být oprávněna odvolat člena představenstva v zásadě z jakéhokoliv důvodu, který uzná za vhodný.

Vedle toho je však třeba také zohlednit zákonnou úpravu uvedenou v § 54 zákona o obchodních korporacích, upravující problematiku střetu zájmů, dle kterého může kontrolní nebo nejvyšší orgán na vymezenou dobu pozastavit členu orgánu, který oznámí střet zájmu, výkon jeho funkce.

Případným porušením konkurence by platnost smlouvy o výkonu funkce být ohrožena neměla. Pokud však došlo k porušení některé povinnosti ve smlouvě, například oznamovací povinnosti případně k porušení pravdivosti některého prohlášení, je nezbytné brát v potaz případné sankce ze smlouvy, zejména smluvní pokutu, případně obecnou náhradu škody za porušení smluvní povinnosti.

Ohledně vašeho dalšího postupu si vám dovoluji předně doporučit domluvit se s kontrolní komisí, případně navrhnout svolání členské schůze ohledně dalšího smírného řešení situace. Jedinou smírnou cestou v tomto případě by nejspíše bylo kompromisní řešení, spočívající například v tom, že byste si konkurenční podnikatelské oprávnění na dobu výkonu funkce pozastavila. S konkrétními kroky bych vám poté doporučil obrátit se na odborníka v oblasti bytového práva, s nímž byste mohla celou věc důkladně prokonzultovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Smrt člena bytového družstva a nakládání s bytem

Jsme bytové družstvo s 32 jednotkami. Jeden člen družstva zemřel. Pozůstalost řešila policie a předala statutárnímu orgánu, který přidělil advokáta. V případě, že se nenajde dědic, bude s bytem moci nakládat družstvo? 

S ohledem na právní úpravu obsaženou zejména v § 737 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, platí, že nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu, včetně práv a povinností s tím spojených, pro zjednodušení lze shrnout, že podíl v bytovém družstvu, přechází na dědice po zůstaviteli. Komu svědčí dědické právo, tj. kdo je dědicem po zemřelém členovi družstva, bude určeno v dědickém řízení. Dědictví řeší k tomu stanovený notář.

Jestliže zůstavitel dědice nemá, nebo po zůstaviteli nikdo nedědí, uplatní se institut tzv. odúmrti, což znamená, že dědictví připadá státu a na stát se hledí, jako by byl zákonným dědicem. Družstevní podíl tak připadne státu a stát bude oprávněn s ním nakládat stejně jako kterýkoli jiný dědic. Závěry v tomto směru potvrzuje i ustálená praxe soudů. Družstvu by právo nakládat s bytem nenáleželo.

Pro úplnost uvádíme, že stát pravděpodobně družstevní podíl prodá ve veřejné dražbě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Konec mandátu představenstva BD a vypracování daňového přiznání

Volba představenstva bytového družstva se má uskutečnit v listopadu 2016. Může být v zápisu z členské schůze uvedeno, že stávající představenstvo ukončí funkci k 15. dubnu 2017 a nové nastoupí funkci 15. dubna 2017? Motivací je, aby stávající představenstvo zpracovalo daňové přiznání a vyúčtování za rok 2016, přičemž mandát mu končí k 24. dubnu 2017.

Pokud ze stanov družstva nevyplývá něco jiného, platí, že funkce člena představenstva zaniká také volbou nového člena představenstva, ledaže z rozhodnutí členské schůze plyne něco jiného. Členská schůze tak může za podmínek určených ve stanovách nebo v zákoně (ze zákona vyplývá, že členská schůze je schopna se usnášet při účasti alespoň většiny všech členů majících většinu všech hlasů, a usnesení je přijato většinou hlasů přítomných členů) rozhodnout o tom, že výkon funkce členů představenstva zanikne až dne 15. 4. 2017.

Noví členové představenstva by se měli své funkce ujmout ke dni 16. 4. 2017, nikoli ke dni 15. 4. 2017. V opačném případě by dne 15. 4. 2017 nebylo jasné, kdo je oprávněn funkci člena představenstva vykonávat.

Je-li motivací pro odložení zániku funkce současných členů představenstva jejich povinnost zpracovat daňové přiznání a vyúčtování za rok 2016, pak si dovolujeme upozornit, že roční vyúčtování služeb má být vyhotoveno nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, tj. nejpozději do 30. 4. roku následujícího po tomto zúčtovacím období, nestanoví-li stanovy družstva datum dřívější. To znamená, že při zániku funkce stávajícího představenstva k 15. 4. 2017 by vyúčtování služeb ještě nemuselo být vyhotoveno a povinnost jej zpracovat by mohla přejít na nové představenstvo.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

BD versus SVJ. Budeme mít nějaké komplikace z toho, když SVJ nezaložíme?

Vlastníme byt v domě postaveném v devadesátých letech. Jsme v bytovém družstvu, které je nástupce státního bytového družstva. V domě je 32 bytů, z toho je 21 bytů ve vlastnictví a 11 družstevních. Podíl činí 66,2 % : 33,8 % družstva. Nevím přesně, kdy tento stav nastal, ale je to minimálně dva roky, tedy od roku 2014. Bylo jsem upozorněna, že jsme povinni založit SVJ, ale družstvo nás k tomuto kroku nevyzvalo a jeho zástupci říkají, že vlastníků musí být 75 %. Když jsem četla zákon č. 311/2013 Sb., zvláštní ustanovení o vzniku společenství vlastníků § 24, tak je tam zmiňována polovina, ale v pátém odstavci čtvrtina. Ráda bych věděla, jak to tedy je, a jestli jako vlastníci budeme mít nějaké komplikace z toho, když SVJ nezaložíme, například při prodeji bytu nebo sankce ve formě pokuty? Co když družstvo bude založení SVJ bojkotovat? Družstvo zastavilo převod bytů do vlastnictví. Má k tomuto kroku zákonné oprávnění?

Vzhledem k tomu, že nám nejsou známy konkrétní okolnosti vzniku družstva a převodu jednotek v domě, můžeme se k Vašemu dotazu vyjádřit toliko jen v obecné rovině s ohledem na právní úpravu obsaženou jak v občanském zákoníku, tak v zákoně č. 311/2013 Sb.

Obecně platí, že vlastníci jednotek jsou povinni založit SVJ tehdy, je-li v domě alespoň 5 jednotek ve vlastnictví tří odlišných osob. Tato povinnost ve vašem případě vznikla v okamžiku, kdy družstvo převedlo v pořadí druhý byt do vlastnictví člena družstva. Vzhledem k tomu, že podíl družstva na společných částech domu byl vyšší než 1/2, stalo se družstvo správcem domu a pozemku. Neexistence SVJ nebyla problém, neboť nebylo sporu o tom, kdo má správu domu vykonávat. V okamžiku, kdy došlo k převodu dalších jednotek a družstvo tuto nadpoloviční většinu ztratilo, je již založení SVJ nezbytností.

Zákon nestanoví žádné sankce v podobě pokut v případě, že k založení a vzniku SVJ nedojde, ale z právní úpravy vyplývá, že problém může nastat tehdy, má-li být do evidence katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo dalšího vlastníka, jehož zápisem dojde ke snížení podílu družstva pod ½. Katastrální úřad by jeho vlastnické právo neměl zapsat, pokud nebyl prokázán vznik SVJ. Jestliže tak v minulosti učinil, s největší pravděpodobností pochybil, přičemž problémy může dělat následný převod vlastnického práva v případě koupě či darování jednotky jejími současnými vlastníky.

Jestliže došlo ke snížení podílu družstva pod jednu polovinu, je družstvo, jako původní správce domu, povinno svolat do 90 dnů shromáždění vlastníků jednotek k založení SVJ. Neučiní-li tak, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky, čímž se vylučuje možnost „bojkotování“ založení SVJ družstvem. Neexistence SVJ může být v tuto chvíli problémem také vzhledem k tomu, že není nikoho, kdo by byl povinen vykonávat správu domu a pozemku.

Odpověď 2. část:

K otázce převodu jednotek ve vlastnictví družstva do vlastnictví třetích osob (členů družstva) uvádíme, že dle zákona č. 311/2013 Sb. dochází k převodu jednotek do vlastnictví členů družstva na základě rozhodnutí družstva. Z uvedeného obecně dovozujeme, že družstvo jako vlastník bytů může rovněž rozhodnout o tom, že další jednotky již převádět nebude a byty si ponechá ve svém vlastnictví.

Pro posouzení oprávněnosti kroků družstva, které se rozhodlo nadále byty do vlastnictví členů družstva nepřevádět, je však podstatná především znalost tzv. privatizačních podmínek konkrétního družstva, tj. dokumentu, na jehož základě má k převádění bytů do vlastnictví členů družstva docházet, či na jehož základě docházelo k privatizaci bytů v minulosti. Bez znalosti těchto podmínek privatizace bohužel nemůžeme jednoznačně určit, zda je postup družstva po právu. Směrodatná mohou být také ujednání obsažená ve stanovách družstva, tj. zda vůbec a za jakých podmínek je možné převést jednotku do vlastnictví člena družstva či třetí osoby. Jestliže ze stanov např. vyplývá, že převod jednotky je možný na základě rozhodnutí družstva, může družstvo rozhodnout také o tom, že jednotku nepřevede.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Po provedení izolací nám plesniví byt. Družstvo odmítá spolupráci. Co můžeme dělat?

Obracíme se na vás s prosbou o radu, jak postupovat v případě, kdy vlastníme byt přízemní rohový ve dvoupodlažním zděném domě. Dům byl stavěn, tuším, kolem roku 1950, byt je situován jihozápadně. Jednalo se o pěkný slunný byt. Dům byl před 10 lety podřezán a izolován nerezovými plechy, ale místo toho, aby byly plechy dány pod úroveň podlahy, v některých částech jsou nad úrovní a někde se i "zámky" rozjely. My jsme již před lety upozornili na schůzi nájemníků, že máme problém s vlhkostí na zdi v místnosti (obvodové zdi), a byla nám doporučena sanační omítka. Po provedení zateplení fasády se problém ještě umocnil a nyní je vlhkost v bytě velice výrazná i pocitově a v oné místnosti se rozšířila vlhkost do celé místnosti a nyní již vzlíná stěnami vzhůru, cca do výše 50-60 cm. Na schůzi jsme se dohodli, že zajistí odkopání štěrku, který je kolem domu, a nechají tam dát nopovou folii, která tam měla být a nebyla umístěna při zateplení cca před 5 lety. My nyní musíme celou podlahu vykopat (původní parkety jsou plesnivé), udělat "vanu" z Ipy, polystyren, beton atd., osekat omítku cca do 0,8-1 metru výšky v celé místnosti, tedy poměrně vysoká investice, cenový návrh jsme dostali na 29 000 Kč. Při samotné rekonstrukci podlahy bylo pracovníky zjištěno, že v části místnosti nerezové plechy vůbec nejsou (celkem 3 kusy), což znamená, že princip odizolování je zcela nefunkční, jenže nám bylo sděleno, že je to již po záruce, a firma navíc již neexistuje. Následně, když jsme se chtěli domluvit na výši příspěvku, nám bylo sděleno, že nám z fondu přidají 1000 Kč, abychom si v chybějícím místě dodělali izolaci, ale to, že chybějící plechy měly daleko rozsáhlejší dopad, odmítají. Samozřejmě počítáme s průběžnými investicemi do bytu, ale tento problém nebyl a není způsoben námi, tzn. špatným užíváním bytu či zanedbáním z naší strany, proto jsem se obrátila na schůzi na správce s žádostí o příspěvek z fondu oprav. Bylo mi řečeno, že každý koupil byt v nějakém stavu a že máme přízemní byt a musíme s tím počítat, a že si je každý předělával na své náklady. Ale to bychom se dostali do "primitivní" debaty, že pokud někomu poteče do bytu střechou, přízemní byty to nemusí zajímat, protože jich se to primárně netýká, atd... A to se nám nechce. Rádi bychom situaci vyřešili k oboustranné spokojenosti. Lze nějakým způsobem požadovat, aby se podílelo družstvo z fondu oprav? A pokud ano, v jaké výši? Je mi zároveň i trochu nepříjemné, že např. vedle si před nedávnem koupili byt mladí manželé a předělali si ho, týkalo se to i podlah, a po družstvu nic nepožadovali. Rádi bychom věděli, na co máme nárok z fondu oprav a zároveň nechceme proti sobě poštvat nájemníky, kteří se rozhodli si byt předělat sami ze svých prostředků? Správce nám řekl, že před fasádou by s tím něco družstvo udělalo, ale teď, že už z venku to nejde a že máme špatnou podlahu v bytě a že oni si je taky dělali nové za své prostředky. Celé nám to připadá absurdní, je to jako bychom rozbili někomu okno, jemu by při bouři zateklo do bytu, vyplavilo by to veškeré zařízení v místnosti a my mu pak řekli, že dáme okno zasklít a tím, že jsme celý problém vyřešili.

Po přečtení dotazu si dovoluji předeslat, že celý problém je zjevně právně i fakticky velice komplikovaný a zcela přesahuje rámec odpovědi, kterou vám mohu na daném prostoru poskytnout. Jinými slovy, k jakémukoliv řešení vašeho problému bych doporučil vyhledat komplexní právní pomoc nejlépe u advokáta, který se podrobně seznámí s celou záležitostí a veškerými podklady a bude s vámi řešit případný další postup.

Níže se pokusím nastínit alespoň základní principy fungování tzv. družstevního vlastnictví.

V prvé řadě je nutné si uvědomit, že člen družstva není vlastníkem bytu, ale náleží mu toliko členský podíl v bytovém družstvu, tedy v právnické osobě. Vlastníkem celé budovy, jakož i všech bytů, je typicky právě bytové družstvo. Jedině bytové družstvo je tedy oprávněno jakkoliv s byty nakládat, stavebně je upravovat či je pronajímat.

Jako člen bytového družstva máte přednostní právo na uzavření nájemní smlouvy k bytu, na jehož pořízení jste se (typicky uhrazením části hypotéčního úvěru bytového družstva) podíleli.

V současné chvíli jste tedy nájemcem tohoto bytu.

S ohledem na výše uvedené, tedy zejména s ohledem na skutečnost, že byt není Váš, ale je pouze pronajatý, je rovněž nepochybné, že jej bez povolení vlastníka (bytového družstva) nemůžete stavebně upravovat (až na výjimky).

Bytové družstvo je naopak, jako pronajímatel, povinno udržovat byt ve stavu způsobilém užívání a odstraňovat jakékoliv ohlášené vady a poruchy.

Jak je patrné, bytové družstvo v daném případě funguje trochu odlišně a pravděpodobně více živelně.

Pokud chcete řešit situaci v souladu s právem, bude tedy nejprve nutné zjistit, kdo za minulé roky skutečně měl opravy zajišťovat, kdo je naopak skutečně zajišťoval, z jakých prostředků byly opravy hrazeny, zda byly uděleny příslušné souhlasy atp.

Poté, co budou dané (a další) otázky zodpovězeny, bude rovněž možné kvalifikovaně řešit stávající problém.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jakou mám možnost z hlediska práva vymoci dodržování domovního řádu bytovým družstvem?

Bydlím v městečku v Moravskoslezském kraji ve starém družstevním paneláku, který má určitě víc jak 50 let. Doposud jsme nikdo netušili, že v našem domě jsou uzávěry na jednotlivých stupačkách umístěné v přízemních bytech. Přišlo se na to zcela náhodou, kdy si jedna z nájemnic svépomoci měnila kuchyňskou linku a chtěla vyměnit plynový sporák a omylem uzavřela celou stupačku. Byli jsme 2 dni bez plynu, a až přivolaný technik zjistil, oč jde. To jen na vysvětlenou, jak celá kauza vznikla... Já jsem se o záležitost začal zajímat a zjistil jsem, že z hlediska plynových předpisu TPG 704 01 je vše splněno, panelák byl takto zkolaudován a v poslední revizní zprávě je to poznamenáno (že uzávěry stupaček jsou v bytech a jsou tedy omezeně přístupné). Takže dle mého názoru jsou stavební a plynové předpisy splněné. Problém vidím ve znění platného domovního řádu, který říká v jednom ze svých odstavců - cituji: "K hlavním uzávěrům vody a plynu, kanalizačním čisticím otvorům a jiným podobným zařízením, pokud jsou ve společných prostorech, musí být vždy zajištěn volný přístup. Jsou-li tato zařízení v místnostech určených k výhradnímu užívání nájemci bytu nebo provozní místnosti, musí být určena taková opatření, aby k nim byl v případě nutnosti přístup i za nepřítomnosti nájemce bytu." Když jsem družstvo vyzval k dodržování tohoto ustanovení domovního řádu, úřednice družstva mi suše sdělila, že pokud to je takto kolaudováno a je to v revizní zprávě, nevidí důvod, proč by měla zajišťovat zpřístupnění podružného uzávěru na stupačce domovního rozvodu plynu (chce to řešit zavěšením cedulek na podružných plynových uzávěrech jednotlivých stupaček). Nastal spor, ve kterém dle mého názoru družstvo, ačkoliv dodržuje všechny bezpečnostní a technické předpisy, nedodržuje vlastní domovní řád a já jako družstevník s tím nehnu. Jakou mám možnost z hlediska práva vymoci dodržování domovního řádu bytovým družstvem?Prosím o váš názor, zda vůbec správně chápu význam toho odstavce - dle mého názoru se v něm nic nehovoří o kolaudaci a revizní zprávě, ale jednoznačně se uvádí, že pokud se zjistí nějaký stav dle tohoto odstavce, tak se přijmou ta a ta opatření. Nic víc a nic míň. Když jsem požádal o radu organizace typu TIČR, CGOA, tak se jejich stanovisko opíralo o obecné předpisy. Já ale řeším platné znění domovního řádu...

Předně uvádím, že bez plného seznámení se všemi vnitřními předpisy a reáliemi Vašeho bytového družstva mohu na položený dotaz odpovědět pouze na základě obecných právních předpisů, zejména pak občanského zákoníku.

Přístup do bytu má pronajímatel (bytové družstvo a jím pověřené osoby) vůči nájemci vždy po předchozím oznámení. Oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení (je ohrožen život, zdraví, svoboda či majetek kohokoliv a takovému hrožení lze předejít přístupem k pronajaté věci). V praxi se může jednat například o havárii plynu apod.

Lze rovněž mít za to, že bytové družstvo má jako pronajímatel k dispozici klíč od bytu, pro případ, že by výše popsaná situace nastala a vstup do bytu bylo nutno zajistit bez souhlasu nájemce.

Jsou-li výše uvedené skutečnosti naplněny, dle mého názoru lze „nezbytná opatření“ dle domovního řádu považovat za naplněná.

Pro úplnost uvádím, že uvedené se týká vstupu bytového družstva (resp. pověřené osoby) do bytu. Z pozice člena družstva a nájemce dle mého názoru vstup na základě uvedeného znění domovního řádu, ani na základě jiného právního předpisu, nárokovat nemůžete.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kde je možné se dozvědět, jak má správně fungovat bytové družstvo?

Převzali jsme bytové družstvo ve špatném stavu. Prosba se týká nás, členů statutárního orgánu, a to hlavně té věci, že nevíme, kde můžeme najít, jak správně má fungovat tento orgán a další důležité věci k této funkci.

Problematika bytových družstev je upravena zejména zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Pro vás jsou důležitá obecná ustanovení obsažená v ust. § 44 a násl., která obecně upravují orgány obchodních korporací, a hlava VI. tohoto zákona, která je speciálně věnována problematice družstev.

Dovolil bych si zmínit i zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který v ust. § 151 a násl. obecně upravuje orgány právnických osob a například stanovuje členovi voleného orgánu povinnost vykonávat svou funkci s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Přitom se dle § 159 odst. 1 občanského zákoníku má za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nestihnu v ujednaném termínu zaslat podnájemníkovi vyúčtování za služby, co mám dělat?

Jsem členem BD a pronajal jsem svůj byt podnájemníkovi. V podnájemní smlouvě mám uvedeno, že po skončení podnájmu vyúčtuji do 25 dnů služby. Nyní se podnájemce vystěhoval, ale vyúčtování za 8 měsíců při nejlepší vůli nejsem schopen správně udělat. Při ročním vyúčtování se vychází pochopitelně z údajů za celý objekt, a tak se ceny za naměřenou skutečně spotřebovanou jednotku studené a teplé vody a tepla každý rok dost liší. Můžete mně prosím poradit jak v tomto případě postupovat?

Zákon v současné podobě bohužel neobsahuje úpravu vyúčtování záloh na náklady na plnění spojená s užíváním bytu (služby), pokud se jedná o vztah nájemce a podnájemce. Je tedy rozhodné zejména to, co je ujednáno ve smlouvě o podnájmu s tím, že obecná úprava vyúčtování záloh na náklady na služby se použije pouze podpůrně.

Pokud jste se tedy zavázal vyúčtovat zálohy na náklady na služby nejpozději do 25 dnů ode dne skončení podnájemního vztahu, jste povinen tuto smluvní povinnost dodržet. Následkem jejího porušení je zejména právo podnájemce žádat náhradu škody, která mu vaším porušením povinnosti vznikla. V této souvislosti mám nicméně za to, že podnájemci by objektivně zásadní škoda, kterou by po vás mohl chtít nahradit, z daného důvodu vzniknout neměla.

Za určitých okolností je možné se povinnosti k náhradě škody způsobené porušením smluvní povinnosti zprostit, a to zejména byla-li překážka, která brání řádnému splnění povinnosti nepředvídatelná. V daném případě mám nicméně za to, že předmětná překážka předvídatelná byla a měla být zohledněna při tvorbě smlouvy o podnájmu.

Nezbývá tedy, než vyčkat doručení vyúčtování bytového družstva, na základě kterého obratem provedete vyúčtování vůči podnájemci. Do té doby doporučuji pokusit se s podnájemcem dohodnout, nejlépe písemně (např. emailem), na odkladu předmětné povinnosti.

Upozorňuji, že v současné chvíli není ještě vyjasněna rozhodovací praxe soudů v této věci. Nelze tedy vyloučit, že se soudy v budoucnu budou přiklánět k jiným výkladům právním úpravy – například k plné aplikaci obecné úpravy vyúčtování záloh i na podnájemní vztahy. V takovém případě by závěry uvedené výše v této odpovědi nebyly bez dalšího použitelné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Může se stát, že stejní lidí budou zvoleni do statutárních orgánů BD i SVJ?

Jsme "nové BD", v červnu uplynulo 5 let od vzniku, a jelikož představenstvu končil mandát, bylo zvoleno "staronové" představenstvo na dalších 5 let. Zároveň se na této čl. schůzi odsouhlasilo nadpoloviční většinou, že  dojde k převodu některých bytů do osobního vlastnictví. Představenstvo bylo pověřeno přípravou této transformace. Předpokládá se, že asi třetina družstevníků bude mít zájem o převod bytu do osobního vlastnictví. Družstvo má totiž úvěr na zateplení budovy a v případě zájmu o změnu vlastnictví musí člen družstva zaplatit dlužnou částku bance, což některým členům nevyhovuje. Vzniknou tak dva subjekty, nejméně vhodná alternativa...  Vím, že vlastníci musí založit SVJ, zvolit statutární orgán. Stávající představenstvo družstva má také zájem o převod bytů do osobního vlastnictví, zůstávají členy družstva, ale mohou být statutárními orgány v družstvu? Na tuto otázku bych chtěla znát odpověď. Jelikož schopných lidí, kteří jsou ochotni pracovat v těchto orgánech, je opravdu málo, může se stát, že budou zvoleni i v orgánech SVJ?

Dle ust. § 710 odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, člen představenstva bytového družstva nesmí být členem statutárního orgánu jiné právnické osoby se shodným předmětem činnosti nebo osoby v obdobném postavení, ledaže se jedná o koncern, společenství vlastníků jednotek nebo družstvo, jehož členy jsou pouze jiná družstva.

Jestliže jsou ale zakladatelé při založení družstva nebo členská schůze v okamžiku zvolení člena představenstva členem představenstva na některou z výše uvedených okolností výslovně upozorněni nebo vznikla-li později a člen představenstva na ni písemně upozorní, má se za to, že tento člen představenstva činnost, které se týká zákaz, zakázanou nemá. To ovšem neplatí, vysloví-li některý ze zakladatelů nebo členská schůze nesouhlas s takovou činností do jednoho měsíce ode dne, kdy byl na okolnosti upozorněn.

Pokud tedy členové představenstva v souladu s výše uvedeným upozorní na skutečnost, že jsou členy statutárního orgánu SVJ, zákaz konkurence se neuplatní, jestliže nebude ze strany družstva s tímto vysloven nesouhlas. 

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Musíme družstvu nahlásit bydlení vnučky i občasné návštěvy jejího přítele v našem bytě?

Bydlíme dva ve větším družstevním bytě, studující vnučka, které je 18 let, by se k nám ráda nastěhovala na školní rok. Má přítele, který studuje na stejné škole, ale pobývá na internátě. Jelikož bydlí daleko, chceme mu umožnit 2-3 pravidelné víkendové návštěvy každý měsíc, kdy u nás bude i přespávat. Za družstevní byt máme splacenou anuitu, avšak není nám umožněno převzít byt do vlastnictví, protože družstvo ještě splácí úvěr, za který byly domy po rekonstrukci zatepleny. Jak máme postupovat s přihlášením vnučky, když si chce ponechat svou trvalou adresu u rodičů? A musíme do družstevního bytu přihlásit i jejího přítele, který bude vnučku pouze pravidelně navštěvovat přes víkendy? Letos jsme měli hodně návštěv ze strany příbuzných, většinou zůstávají jen 4 dny, maximálně týden. Ale letos se nám tak souhrnem za celý rok zvýší například i spotřeba vody. Pochopitelně bytovému družstvu všechny poplatky za služby (tedy i teplo a vodu) řádně platíme. Chceme si upřesnit jen povinnosti (jsou-li ze zákona nutné) k přihlášení a úhrad za služby za vnučku, která u nás bude celý školní rok a zeptat se, zda můžeme pravidelné víkendové návštěvy jejího přítele považovat za návštěvy hosta bez jakýchkoliv přihlášení k pobytu u nás, neboť v podnájmu u nás nebude.

Bohužel mi není známo znění vašich stanov ani znění nájemní smlouvy, které tuto problematiku mohou upravovat mnohem podrobněji, z tohoto důvodu váš dotaz mohu zodpovědět pouze v obecné rovině.

Na základě ustanovení § 2272 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, máte jako nájemce právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv. Pokud ale přijmete do domácnosti nového člena, máte povinnost tuto skutečnost bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli (bytovému družstvu). Jestliže tuto povinnost nesplníte do dvou měsíců ode dne, kdy došlo ke změně, má se za to, že jste svou povinnost porušila závažným způsobem.

Bytové družstvo, jak už bylo zmíněno, může mít tuto problematiku blíže upravenou ve stanovách či nájemní smlouvě. Například může být s ohledem na velikost bytu a obvyklé pohodlné a hygienické podmínky omezen maximální počet osob žijících v domácnosti. Bytové družstvo si může vyhradit i souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti, to se ale nevztahuje např. na osoby blízké.

Pokud jde o přítele vaší vnučky, tak mám za to, že tuto skutečnost bytovému družstvu hlásit nemusíte, jestliže ve vaší domácnosti bude pobývat maximálně dva až tři víkendy za měsíc.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může BD nařídit všen členům zasklení lodžií?

Může bytové družstvo (v jedenáctipodlažním panelovém domě) nařídit všem svým členům hromadné zasklení lodžií pouze na základě hlasování na členské schůzi? Následné zasklení by bylo hrazeno z vytvořeného fondu oprav. 

Předně si dovoluji uvést, že na vámi položené dotazy je obtížné jednoznačně odpovědět bez znalosti stanov vašeho bytového družstva.

Co se týče nařízení hromadného zasklení lodžií a využití „fondu oprav“, předně považuji za nezbytné zdůraznit, že vlastníkem domu, včetně bytů, je bytové družstvo, které rozhoduje o tom, v jakém rozsahu a jakým způsobem budou v domě prováděny rekonstrukce. Způsob jak to činí (tedy zda prostřednictvím členské schůze nebo představenstvem), případně za jakých podmínek pak záleží zejména na tom, jak je tato záležitost upravena ve Vašich stanovách, případně rozhodnutí orgánu družstva. Obecně však platí, že pokud bude tato rekonstrukce v souladu se stanovami odhlasována na členské schůzi, která je nejvyšším orgánem bytového družstva, pak je toto rozhodnutí závazné pro všechny členy bytového družstva.

Dále uvádím, že jakožto člen bytového družstva - nájemce bytu, máte ze zákona povinnost hradit nájemné, jehož součástí jsou pak mimo jiné i příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice družstevního bytu, tyto příspěvky bývají někdy označovány jako „fond oprav“.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Podle čeho stanovit splátku do fondu oprav, když družstvo nechce podle podlahové plochy?

Od roku 2006 jsme bytové družstvo, které má 6 byt. jednotek + nebytové prostory (což je prodejna). Takto nám byl bytový dům včetně pozemků městem prodán. Byty byly uhrazeny dle propočtů města a každý nájemník si svůj byt uhradil podle svých možností. Na společné prostory a nebytové prostory (prodejnu) si vzalo družstvo hypoteční úvěr, který splácíme z prostředků družstva, fondu oprav. Do fondu oprav přispívá každý člen družstva podle podlahové plochy bytu m2 x 25 Kč. Na byty má každý člen družstva nájemní smlouvu a na prodejnu máme také nájemní smlouvu. Ale od ledna 2016 nám stávající nájemník odešel, a tudíž jsme museli hledat nového nájemníka. A na tuto přechodnou dobu jsem požádala členy družstva, že se na částku splátky budeme skládat sami, abychom moc nesnižovali stav našeho účtu. Propočet jsem provedla tak, že jsem částku splátky úvěru podělila součty podlahové plochy m2 našich všech 6 byt. jednotek, a to, co mi vyšlo, jsem zase násobila u každého člena počtem m2, jakou má jeho podlahová plocha bytu, a každému vyšla určitá částka. Tudíž částky nebyly stejné. Po nějakém čase se nám podařilo sehnat nájemníka a ten platí nájemné. Nyní jsme měli členskou schůzi, kde bylo předneseno, že pro příště, kdyby opět chyběl nájemník na nebytové prostory, abychom provedli jiný výpočet, a to, že bychom měli dávat na tuto splátku každý stejně a nerozpočítávat to podle podlahové plochy. Náš dotaz zní, jaká varianta je správně, jakou částkou by se měli podílet členové družstva, jestli podle podlahové plochy, nebo stejnou částkou. A jak by to vypadalo do budoucnosti, když už by se úvěr neplatil a přicházel by v úvahu zisk z nebytových prostor (prodejny)? Musí se upravovat stanovy družstva? 

Úvodem mi dovolte uvést, že je třeba rozlišovat mezi společenstvím vlastníků jednotek a bytovým družstvem, neboť každý z těchto subjektů je oprávněn nakládat a vybírat prostředky od svých členů jiným způsobem.

Co se týče samotného fondu oprav, tento fond je typický především pro společenství vlastníků jednotek. Ačkoliv nemá fond oprav přímou právní regulaci, obecně se dovozuje, že se jedná o specifickou podobu příspěvku na správu domu a pozemku. Vzhledem k postavení členů společenství, jakožto spoluvlastníků všech společných částí domu, dle platné právní úpravy přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech domu (tedy podle podlahové plochy). K tomu dospěl též Nejvyšší soud, a to například ve svém rozhodnutí ze dne 2. 4. 2014, sp. zn. 31 Cdo 4294/2011.

Odlišná situace je však u bytového družstva. Bytové družstvo je vlastníkem celého domu, přičemž členové mají bytové jednotky pouze v nájmu. Vzhledem k tomu, tak bytové družstvo samo spravuje dům a pozemek a za tím účelem si obstarává prostředky.

V rámci bytového družstva obecně platí, že členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí účelně vynaložené náklady bytového družstva, vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí a příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Zákon však výslovně říká, že tyto platby mohou být vybírány pouze v rámci nájemného. Pokud tedy chcete tvořit další fondy, mělo by se tak dít prostřednictvím zvyšování nájemného. Způsob výpočtu není přímo zohledněn, nicméně vždy je nezbytné vycházet z přiměřeného a spravedlivého způsobu tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na straně některého ze stávajících členů družstva, tudíž výpočet dle podlahové plochy lze v tomto ohledu doporučit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak zabránit tomu, aby někdo nežádoucí nezačal skupovat podíly od vlastníků

Naše družstvo už vlastní pouze nebytové prostory (byty jsou už v osobním vlastnictví a spravuje je SVJ). Rádi bychom převedli tyto nebytové prostory do podílového spoluvlastnictví dosavadním členům družstva a zbytečně nákladné družstvo zlikvidovali. To vše vzejde z rozhodnutí ČS a problém v tomto není, ale potřebujeme do převodních smluv dát závazek, že podíl vlastníka na NP je jakýmkoliv způsobem převoditelný pouze s jeho bytem. Je to jistě určité omezení vlastnického práva, ale zcela dobrovolné, a vede nás k tomu velmi opodstatněná obava, aby někdo nežádoucí nezačal skupovat tyto podíly od vlastníků a neopanoval poměrně rozsáhlý majetek NP, a tím vlastně i SVJ (díky velikosti  svého získaného podílu). Osobně se domnívám, že NOZ je natolik volný, že takové smluvní omezení je zcela přípustné, ale moc bych potřebovala potvrdit tento názor zkušeným právníkem.

Řešení situace je několik, všechna však mají své výhody i nevýhody. Jednotlivá řešení se v obecnosti pokusím nastínit níže.

Jednou z možností je ujednat si zákaz samostatného zcizení spoluvlastnického podílu, a to nejlépe jako věcné právo, které bude zapsáno v katastru nemovitostí. Takový zákaz lze však ujednat jen na určitou a přiměřenou dobu v zájmu stran, který je navíc hodný právní ochrany. Není tedy možné zákaz samostatného zcizení sjednat na dobu neurčitou.

Alternativou je vznik tzv. přídatného spoluvlastnictví, ve kterém by spoluvlastnický podíl vlastníka na nebytové jednotce následoval osud jeho bytové jednotky. Hlavním rozdílem je zde trvalost přídatného spoluvlastnictví. Na druhou stranu zákonným předpokladem jeho vzniku je, aby dané nebytové jednotky byly nezbytně potřebné k výkonu vlastnických práv k bytovým jednotkám jednotlivých spoluvlastníků. Tento předpoklad pravděpodobně nebude naplněn a toto řešení tedy pravděpodobně nebude aplikovatelné.

Další alternativou je zřízení předkupního práva ostatních spoluvlastníků, jakožto věcného práva zapisovaného do katastru nemovitostí.

Konečně řešením, které by Vaši situaci vyřešilo asi nejlépe, je změna prohlášení vlastníka, a to tak, že nebytové jednotky se stanou částí domu společnou všem vlastníkům. O tom, jak s nimi bude naloženo (např. zda budou pronajaty nebo ponechány prázdné) pak budou spolurozhodovat všichni vlastníci.

Konečně možností je rovněž převést nebytové jednotky do vlastnictví společenství vlastníků jednotek. Možnost takového převodu je nicméně v současnosti sporná, když společenství vlastníků jednotek může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu. Zda by daná situace spadala pod takto restriktivní omezení nabývání majetku společenstvím či nikoliv vyjasní až soudní rozhodovací praxe.

Veškeré výše uvedené varianty jsou právně relativně komplikované, doporučuji tedy při jejich provádění vyhledat odbornou pomoc.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Členství manželů v bytovém družstvu a rozvod

S manželem jsme se stali (dohromady) členem bytového družstva (tj. máme družstevní byt). Stalo se to v době našeho manželství. Toto družstvo má hypotéku, kterou splácí jednotliví členové na základě Smlouvy o dalším členském vkladu. S manželem se rozvádíme. Nechceme byt nyní prodat, ale udržet ho, a též chceme, aby náš poměr k bytu zůstal 50:50, tj. splácet takto další členský vklad a také se pak stát majiteli bytu, až v budoucnu se stane naším majetkem - napůl. Je možné se po rozvodu stát "ideálními majiteli" jednoho členského družstevního podílu? Případně co je pro to nutné udělat?

Členem bytového družstva může být dle obecné právní úpravy jedna osoba. Jedinou výjimkou z tohoto pravidla je vámi zmiňované společné členství manželů, přičemž toto společné členství vzniká pouze za předpokladu, že družstevní podíl je součástí společného jmění manželů.

Společné členství manželů v družstvu poté zaniká vypořádáním společného jmění manželů. Zákon však předpokládá, že členem družstva bude poté pouze jeden z manželů, a to buď ten manžel, který se na tom tak dohodl nebo kterému byla tato věc přenechána rozhodnutím soudu. Vzhledem k tomu, tak podílové vlastnictví družstevního podílu není možné.

Pokud chcete vlastnit po rozvodu byt na půl, jediným řešením se jeví převedení bytu do osobního vlastnictví již nyní, povoluje-li to vaše bytové družstvo. Převedení bytu do osobního vlastnictví na základě smlouvy o převodu nelze nárokovat, rozhoduje o něm členská schůze. Pakliže byste byli prvními, kteří převádí byt do osobního vlastnictví, je třeba vyčlenit jednotky v bytovém domě, zpracovat a podat na katastr prohlášení vlastníka, v případě, že by se převod bytu do osobního vlastnictví týkal více členů bytového družstva, také založení společenství vlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nebylo dosaženo nadpoloviční většiny - je volba předsedy BD platná?

V našem BD proběhla volba předsedy. Je nás celkem 16, byl zvolen 8 hlasy, z toho 3 hlasy získal mandátem od nepřítomných. Fyzicky se volil sám, jeho manželka (vlastní jiný byt a je členkou BD) a tři hlasy přítomných členů, z nichž 2 v domě nebydlí a své byty pronajímají. Zajímá mne, zda je volba platná, když nebylo dosaženo nadpoloviční většiny. Také jsem se někde dočetl, že hlas člena, který nebydlí v domě, nemá stejnou váhu, ale to je asi nesmysl.

Na úvod mi dovolte říci, že bez znalosti znění stanov vašeho družstva nedokáži položený dotaz zodpovědět. Na otázku tedy odpovím pouze v obecné rovině.

Dle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, volba předsedy družstva spadá do působnosti členské schůze, na které mají právo hlasovat všichni členové družstva.

V případě, že ve vašich stanovách není zvolen jiný způsob určení počtu hlasů jednotlivých členů družstva, má podle zákona člen družstva při hlasování 1 hlas. Z důvodů, že mi není znám počet členů družstva přítomných na schůzi a přesné znění stanov, nedokážu říci, zda 8 hlasů představuje nadpoloviční většinu.

Pokud jde o usnášeníschopnost schůze, tak platí, že shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti členů družstva, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí o volbě předsedy je pak vyžadován souhlas většiny hlasů přítomných členů, ledaže stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů.

Jako člen družstva máte právo dovolat se neplatnosti usnesení členské schůze pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami. Návrh na soud lze podat v subjektivní lhůtě 3 měsíců, tzn. do 3 měsíců ode dne, kdy jste se o usnesení dozvěděl nebo mohl dozvědět.

Na závěr ještě dodám, že na váhu hlasu člena družstva nemá skutečnost, že člen v domě nebydlí, žádný vliv.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nájemní smlouva s dcerou vylučovaného člena BD

S dcerou vylučovaného zakládajícího člena bytového družstva, které vzniklo privatizací městských domů a vznik členství v družstvu při jeho založení byl podmíněn nájemní smlouvou k bytu v privatizovaném domě, byla představenstvem BD uzavřena nájemní smlouva, kde byla určená jako nájemce - člen družstva. Jedná se o smlouvu k bytu, ke kterému měl vázaný členský vklad (nájemní smlouva) její otec, v té době člen představenstva BD. Soud prvního stupně rozhodl, že nájemní smlouva dcery vylučovaného je neplatná - v rozporu s § 37 odst. 2 zákona č. 40/ 1964 (OBčZ) - pro počáteční nemožnost plnění = srovnatelný rozsudek NS ČR ze dne  21. 8. 2013, sp. zn. 26 Cdo 1460/2013, zdroj webové stránky NS a v něm uvedené prejudikatury. BD se naopak domnívá, že nájemní smlouva byla uzavřena v rozporu s § 227 zákona č. 513/1991 (OBchZ); § 227 je zapracován ve stanovách BD, tudíž i v rozporu s § 685 čl. 2 OBčZ a § 700 OBčZ. Dále se domníváme, že představenstvo BD i dcera člena představenstva jednala při uzavření této nájemní smlouvy v rozporu s dobrými mravy, proto je tato nájemní smlouva v rozporu s § 39 OBčZ, nikoli s § 37 OBčZ.  I rozhodnutí NS ČR je pro tento případ, kde je dcera uvedena jako člen BD, nepatřičné. Je názor BD správný?

Bez znalosti předmětné nájemní smlouvy a okolností jejího uzavření bohužel nemohu kvalifikovaně zhodnotit, zda je nájemní smlouva platná či neplatná a případně z jakého důvodu.

Byl-li byt v době uzavření nájemní smlouvy již pronajat členovi družstva, lze mít skutečně za to, že je později uzavřená nájemní smlouva neplatná pro počáteční nemožnost plnění, když nelze stejný předmět nájmu pronajmout dvakrát dvěma různým subjektům.

Nejsem si zcela jistý, v čem spatřuje bytové družstvo rozpor se zmíněnými ustanoveními obchodního zákoníku a rozpor s dobrými mravy, k posouzení těchto rozporů bych pravděpodobně musel znát veškeré okolnosti případu. Dle mého názoru by se nicméně dané ustanovení na dceru člena bytového družstva nemělo vůbec vztahovat, když dcera členkou bytového družstva není.

Daná problematika je nicméně zjevně relativně komplikovaná a přesahuje svou složitostí a rozsahem možnosti této poradny. Pokud tedy máte zájem daný problém podrobněji řešit, doporučujeme obrátit se přímo na advokáta a případ včetně všech nutných podrobností komplexně probrat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Má SBD právo dát vyúčtování nájemného podnájemníkovi?

Ráda bych se zeptala, jestli má právo SBD dát vyúčtování nájemného podnájemníkovi. Já jsem v nájmu a dále se souhlasem SBD byt podnajímám.

V daném právním poměru je bytové družstvo pronajímatelem družstevního bytu a člen družstva nájemcem. Jakákoliv práva či jakékoliv povinnosti plynoucí z tohoto právního poměru se týkají zásadně jen těchto dvou subjektů, nikoliv podnájemce. To se týká i vystavení předpisu nájemného.

Obdobné pak platí o tzv. službách a jejich vyúčtování, směřoval-li Váš dotaz tímto směrem:

Bytové družstvo je poskytovatelem plnění souvisejících s užíváním bytu (služeb) ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb. Na druhé straně nájemce družstevního bytu (člen družstva) je dle zmíněného zákona příjemcem těchto služeb. Bytové družstvo tak poskytuje služby a vystavuje vyúčtování nákladů a záloh zásadně ve vztahu k nájemci a tomu je také doručuje, neupraví-li si vzájemně či ve stanovách družstva strany něco jiného, což není pravděpodobné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Správcovská firma pro malé družstvo

Pro naše malé BD se mi nedaří sehnat správcovskou firmu. Družstvo má 8 bytových jednotek a pro již doporučenou firmu nejsme dost "velcí". Můžete mi doporučit ještě nějakou firmu? 

Konkrétní společnost, která se danou činností zabývá, bohužel doporučit nemůžeme. Navrhujeme však kontaktovat malá bytová družstva a rovněž společenství vlastníků jednotek (v domech, kde jsou byty v osobním vlastnictví) a pokusit se zjistit, které společnosti zajišťují činnosti správce v jejich domech.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Posuzování usnášeníschopnosti shromáždění delegátů BD

Jako člen kontrolní komise bytového družstva se domnívám, že družstvo má chybu ve svých stanovách, když při posuzování usnášeníschopnosti shromáždění delegátů zcela opomíjí § 692 ZOK. Družstvo využilo ustanovení § 684 odst. 2 ZOK a ve stanovách určilo, že každý delegát má jeden hlas. Tak probíhá i hlasování na shromážděních – proti tomu není námitek. Družstvo však z této úpravy vyvozuje, že stejná zásada platí i pro posouzení usnášeníschopnosti shromáždění, tj. že je postačující přítomnost nadpoloviční většiny ze zvolených delegátů. Podle mého názoru však § 692 platí objektivně bez vazby na odlišnou úpravu váhy hlasu delegátů, a jako kritérium usnášeníschopnosti shromáždění by měl být vždy použit § 692. 

Obecně platí, že každý delegát má při hlasování na shromáždění tolik hlasů, kolik hlasů při projednávání dané záležitosti mají členové zařazení do volebního obvodu, ve kterém byl zvolen, neurčí-li stanovy jinak. Ve Vašem případě je ve stanovách určeno, že každý delegát má toliko jeden hlas. Rozhodné je tedy znění stanov, které „určily jinak“.

Pro určení usnášeníschopnosti shromáždění je pak rozhodné, zda je přítomna nadpoloviční většina všech delegátů a zároveň všech hlasů. S ohledem na skutečnost, že ve Vašem družstvu byl počet hlasů jednotlivých delegátů upraven stanovami odlišně od zákona, je nutno tento počet určit právě na základě stanov, nikoliv na základě zákona, který by se aplikoval jen za předpokladu, že by stanovy v této otázce neurčily jinak.

Pro úplnost uvádím, že ustanovení zákona týkající se počtu hlasů jednotlivých delegátů je sice beze sporu dispozitivní (počet hlasů lze upravit stanovami odlišně), na druhou stranu máme za to, že ve svých důsledcích by mohlo být změnou počtu hlasů jednotlivých delegátů zasaženo do základních členských práv a doporučujeme tak při úpravách stanov v tomto směru postupovat s největší opatrností, vyhledat právní pomoc či vyčkat jak se k problému postaví soudy ve své rozhodovací praxi.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Bytové družstvo a příspěvek člena/nečlena BD na správu domu

Měl bych dotaz ohledně příspěvku na správu domu  a pozemku. Pokud je mi dosud známo, přispívá každý vlastník ve výši odpovídající jeho podílu. Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti (např. bankovní poplatky, náklady kanceláře správce aj.) se rozvrhují na každou jednotku stejně. V našem domě má stále většinu bytové družstvo (65 %), které vykonává správu domu. Po odkupu bytových jednotek od BD většina vlastníků opět vstoupila do BD. SVJ zatím v domě nevzniklo. BD mi nabídlo členství v družstvu s tím, že pokud nevstoupím do tohoto družstva, nemohu se moci účasnit rozhodování o prováděných opravách a v neposlední řadě mi bude navýšena platba za správu domu - dle schváleného sazebníku poplatků (sazebník byl schválen usnesením členské schůze BD) - jako nečlenu o 100%. Může takto bytové družstvo postupovat a rozdílně účtovat poplatek podle toho, zda jsem členem BD či nikoliv?

Bez znalosti přesných poměrů v domě a veškerých relevantních dokumentů je možné na položený dotaz odpovědět pouze obecně, přesto se však odpověď pokusím nastínit.

Obecně platí, že jako vlastníka jednotky se vás jakákoliv interní činnost bytového družstva nijak netýká. Pokud má být rozhodováno o opravách domu, podstatné je rozhodování mezi vlastníky, nikoliv rozhodování v rámci družstva. Rozhodování v rámci družstva toliko určuje, jak bude družstvo hlasovat při jednání o opravách na úrovni vlastníků. Rozhodování o opravách a dalších záležitostech se tak budete moci v každém případě účastnit i nadále – pokud byste byl ze strany družstva z procesu rozhodování vyloučen, lze mít za to, že daná rozhodnutí budou neplatná. Rovněž není rozhodné, zda již vzniklo společenství vlastníků jednotek či nikoliv, když vlastník má v každém případě právo se na rozhodování podílet.

Jakékoliv platby dle interního sazebníku družstva se vás tedy nemohou nijak dotýkat. Pokud máte jako vlastník povinnost podílet se na nákladech na správní činnost, musí být tyto náklady rozvrženy stejným dílem na každou jednotku. Náklady by navíc měly být odůvodněné a měly by sloužit k pokrytí skutečně vynaložených nákladů. Pokud máte o tomto pochybnosti, doporučujeme si vyžádat podklady k těmto nákladům a jejich odůvodněnost tak ověřit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může představenstvo BD požadovat uzavření podnájemní smlouvy otce a dcery?

Po zvolení nového představenstva bytového družstva byly zjištěny nesrovnalosti v administrativě. Jedná se o BD, které vzniklo privatizací městských domů. Zakládajícími členy se mohli stát jen nájemníci privatizovaných bytů, což bylo zakomponováno i do stanov vzniklého BD. Bylo zjištěno, že nájemní smlouvu k bytu zakládajícího člena BD má jeho dcera. V této nájemní smlouvě je určena jako nájemník - člen BD. Nedošlo k převodu členství mezi otcem a dcerou. Dcera byt užívá. Člen BD, její otec, v bytě nebydlí. V době vzniku nájemní smlouvy dcery byl její otec členem představenstva BD. Při soudním jednání, jehož předmětem bylo vyloučení člena BD, Vrchní soud v Praze potvrdil členství a nájemní smlouvu členu BD a nájemní smlouvu jeho dcery uznal za neplatnou. Může představenstvo BD požadovat uzavření podnájemní smlouvy otce a dcery, nebo odmítnout užívání bytu jeho dcerou a požadovat vystěhování? (Dcera s rodinou neplní své povinnosti dle stanov BD - závažné stavební úpravy/vybourání nosné stěny bez schválení a stavebního povolení, další nedodržování zákonů při užívání bytu).

Předně uvádím, že nájem družstevního bytu se řídí především stanovami bytového družstva (družstva), nájemní smlouvou a dále zákonnou úpravou nájmu bytu. K jednoznačné odpovědi na položené dotazy by bylo tudíž nutné znát znění uvedených dokumentů.

Je-li však v současné době nájemcem bytu člen družstva (člen) a nikoliv jeho dcera, mělo by družstvo primárně situaci řešit ve vztahu k tomuto členovi, nikoliv ve vztahu k dceři, s kterou družstvo v žádném právním poměru není.

V situaci, kdy lze dovodit, že dcera užívá byt se souhlasem člena (byť konkludentním), jde jakékoliv porušování pořádků v domě dcerou na vrub člena. Pokud by prostřednictvím jednání dcery došlo k zásadnímu porušení povinností člena vyplývajících z nájmu (například nedovolená rekonstrukce), lze dokonce uvažovat o vyloučení člena z družstva a následném vyklizení předmětného bytu. To je taky jediné vhodné řešení celého problému.

Pokud dcera byt užívá se souhlasem člena, družstvo totiž není aktivně legitimované k podání žaloby na její vyklizení. Takovou osobou je jedině člen.

O určité výjimce lze uvažovat za předpokladu, že by dcera byt užívala objektivně proti vůli (bez souhlasu) člena. Tuto variantu považuji za nepravděpodobnou, nicméně pokud by k ní došlo, mám za to, že by k podání žaloby na vyklizení dcery za určitých okolností mohlo přistoupit i přímo družstvo v rámci zajištění práva na nerušený nájem člena.

Soudní praxe je nicméně v této otázce relativně nejistá, proto doporučuji postupovat nanejvýš opatrně.

K uzavření podnájemní smlouvy mezi členem a dcerou pak uvádím, že družstvo není oprávněno přikazovat svému členovi, aby s kýmkoliv uzavřel podnájemní smlouvu. Na druhou stranu za určitých okolností je člen povinen požádat družstvo o udělení souhlasu s uzavřením podnájemní smlouvy, přičemž absence takového souhlasu by mohla představovat porušení jeho povinností vyplývajících z nájmu a případně by tak mohla vést až k jeho vyloučení z  družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nový výpočet podlahové plochy a "staré" bytové družstvo

Jsme bytové družstvo vzniklé v roce 1971 s 22 byty ve dvoudomě. Dosud byty nebyly převedeny do osobního vlastnictví, ačkoliv k 31. 12. 2014 byla splacena anuita, ani BD nebylo přeměněno na SVJ. Nikdo tedy ani není vlastníkem bytu, samozřejmě tím je BD, družstevníci jsou jen nájemci. Vztahuje se nový výpočet podlahové plochy dle § 3 a souvis. NV č. 366/2013 Sb. na naše družstvo, nebo platí stará právní úprava?

Předně uvádím, že nařízení vlády č. 366/2013 Sb. bylo vydáno k provedení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 a vztahuje se pouze na bytové spoluvlastnictví. Na vaše bytové družstvo se tedy úprava obsažená ve výše uvedeném nařízení pravděpodobně nevztahuje.

Pakliže má ve vašem domě dojít v současné době k převedení bytů z vlastnictví bytového družstva do osobního vlastnictví, tedy k rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám a následnému vzniku společenství vlastníků jednotek, bude se postup řídit již zmiňovaným zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem, stejně jako jeho prováděcími předpisy, mezi něž patří i nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Dále si dovoluji pro upřesnění uvést, že bytové družstvo a společenství vlastníků jednotek jsou dva odlišné subjekty, které mohou existovat v jednom bytovém domě současně, tedy se vznikem společenství vlastníků jednotek nemusí nutně dojít k zániku bytového družstva. Může totiž nastat situace, kdy některé bytové jednotky jsou převedeny do osobního vlastnictví, a jejich vlastníci jsou tedy členy společenství vlastníků jednotek, když zároveň jiné bytové jednotky zůstávají ve vlastnictví bytového družstva, které je pak stejně jako ostatní vlastníci bytových jednotek členem společenství vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Musí BD zaplatit nájemci bytu výměnu ohřívače v koupelně?

Jsme bytové družstvo vzniklé v roce 1971 s 22 byty ve dvoudomě. Dosud byty nebyly převedeny do osobního vlastnictví, ačkoliv k 31. 12. 2014 byla splacena anuita, ani BD nebylo přeměněno na SVJ. Nikdo tedy ani není vlastníkem bytu, samozřejmě tím je BD, družstevníci jsou jen nájemci. Musí BD zaplatit nájemci bytu výměnu ohřívače v koupelně, když dosud za 40 let nevyvložkovalo komíny a nyní se k tomu chystá a nájemníkům hrozí, že si musí zaplatit nové ohřívače v pronajatých bytech i výměnu tekoucích neopravitelných radiátorů?

Podle zákona obecně platí, že členové bytového družstva, kteří jsou nájemci bytů, hradí v nájemném mj. účelně vynaložené náklady na opravy, modernizace a rekonstrukce domu, ve kterém se byty nacházejí, a rovněž příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice do těchto družstevních bytů (fond oprav).

Na opravách se tak pravděpodobně skutečně budete muset finančně podílet (ať už přímo či prostřednictvím plateb do fondu oprav), pokud byly řádně schváleny v souladu se stanovami a dalšími vnitřními předpisy bytového družstva.

Upozorňuji však, že k tomu, abych mohl položený dotaz zodpovědět s jistotou, bych se musel nejprve seznámit se stanovami bytového družstva a případně i s dalšími jeho interními dokumenty.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Potřebuji s družstvem sepsat smlouvu o výstavbě?

Jsem podílníkem v bytovém družstvu. Od vedení družstva mám vystavený Souhlas družstva s provedením prací - plánuji zábor části chodby před bytem, který obývám. Rád bych vás požádal o radu. Při předložení všech potřebných souhlasů a vyjádření na Odbor výstavby Prahy 11 mi bylo řečeno, že souhlas družstva s provedením prací je nedostačující. Prý musím s družstvem sepsat smlouvu o výstavbě. Je to pravda?

Dle ust. § 1170 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se smlouvou o výstavbě strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek. Předpokládám-li správně, ve vašem případě dojde k rozšíření družstevního bytu o část chodby, která představuje společnou část domu. S ohledem na tuto skutečnost, kdy dojde ke změně bytové jednotky spočívající v jejím rozšíření o společné části, je potřeba dát za pravdu Odboru výstavby Prahy 11 a sepsat s družstvem jakožto vlastníkem smlouvu o výstavbě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Můžeme na družstvu požadovat výměnu výloh u nebytového prostoru?

Když město prodávalo dům, my byli nájemci, stejně jako nájemníci bytu si je odkoupili, my jsme odkoupili potraviny v přízemí domu. V domě došlo k výměně oken a my nyní požadujeme po družstvu( jako členové) výměnu výloh. Máme na toto nárok? Hradíme jako ostatní dle m2 fond oprav. Hledala jsem na internetu a našla, že pokud je to svislá konstrukce domu a stejný stav původní budovy, pak ano. Jen bych si to chtěla ověřit. Je na to nějaký zákon? Nebo pokud si to družstvo neodsouhlasí, máme smůlu? Samozřejmě by pak neodsouhlasili nic pro nás, jsme jediný nebytový prostor v domě, zbytek byty.

Je důležité si uvědomit, že vlastníkem bytů a nebytových prostor je bytové družstvo a jeho členové je užívají jako nájemci. Jakoukoliv stavební úpravou tak dochází k zásahu do vlastnického práva družstva, z čehož je zřejmé, že k jakékoliv stavební úpravě je vyžadován jeho předchozí souhlas.

Jakožto člen družstva jste pak dle ust. § 744 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, povinen hradit účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě bytů, včetně nákladů na opravy, modernizaci a rekonstrukci domu a příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto bytů.

Družstvo v postavení pronajímatele by mělo udržovat dům potažmo byty a nebytové prostory v takovém stavu, aby mohly sloužit užívání, pro které byly pronajaty. Je tak otázkou, zda předmětná výloha je v takovém stavu, který by bránil užívání nebytových prostor. S ohledem na fakt, že mi není známo ani znění vašich stanov, nelze na tuto otázku dát jasnou odpověď. 

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kolik hlasů je potřeba k platnosti usnesení? Není mi jasný výklad stanov našeho BD.

Ve stanovách našeho bytového družstva je v čl. 83 uvedeno: 1) Členská schůze samosprávy je způsobilá se usnášet, je-li přítomna nadpoloviční většina členů samosprávy. 2) Není-li v hodinu uvedenou pro konání členské schůze samosprávy přítomna nadpoloviční většina jejich členů, může se schůze konat o čtvrt hodiny později za přítomnosti nejméně tří členů samosprávy. Může však jednat a rozhodovat pouze o těch záležitostech, které byly uvedeny na pořadu jednání. K platnosti usnesení v takovém případě se vyžaduje souhlas dvou třetin přítomných členů. Poslední věta... K platnosti usnesení v takovém případě se vyžaduje souhlas dvou třetin přítomných členů se vztahuje k celému čl. 83 (i k bodu 1), nebo pouze k nejmenšímu možnému počtu členů samosprávy, tj. ke třem?

Úvodem zdůrazňuji, že mi není známo celé znění stanov, dotaz tedy zodpovídám jen na základě jejich předloženého úryvku. Citovanou větu třetí článku 83 odst. 2 stanov vykládám za použití jazykového výkladu tak, že souhlasu dvou třetin přítomných členů je potřeba pouze v situaci předvídané právě čl 83 odst. 2 stanov, přičemž na odstavec první předmětného ustanovení se dané pravidlo nevztahuje.

V situaci předvídané druhým odstavcem předmětného ustanovení tak musí být usnesení schváleno alespoň dvěma třetinami přítomných členů, přičemž přítomní musí být alespoň tři členové, ale může jich být i více.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nadměrný, dlouhotrvající hluk z vedlejšího bytu

Od roku 1974 jsem členem BD a vloni jsme měli mít již po anuitě převedeny byty do osobního vlastnictví. To dosud není. Co ovšem je, je každodenně od pondělí do pátku i o sobotách v odpoledních i večerních 3 - 4 hodinách téměř 1 rok nadměrný hluk, ozývající se v obou domech našich družstevních z jednoho bytu vrtáním, mlácením kladivem, snad  i řezáním, a nelze tedy užívat v pohodě občanské svůj nájemní byt. Kdo by takový byt měl navštívit z vedení bytového družstva či členů, případně za asistence policie obecní či městské, a jakým způsobem vůči takovému bezohlednému člověku postupovat, tedy s jakými sankcemi?

První možností, pokud by hluk byl skutečně intenzivní a překračoval i hygienické limity (ca 40 decibelů, v určitých případech pak dokonce 35 decibelů), je možné se obrátit na příslušnou krajskou hygienickou stanici s žádostí o zajištění náměru hluku. Zjistí-li se u rušitele překročení povolených hygienických limitů, hygienická stanice může zakročit a postihnout rušitele sankcemi různého druhu nevyjímaje peněžitou pokutu.

Pro narušení pořádku a soužití (jedná-li se zejména o hluk v nočních hodinách) se lze rovněž obrátit na Policii České republiky, která by se měla na místo dopravit a rušiteli udělit pokutu podle závažnosti rušení.

Konečně máte rovněž možnost obrátit se na družstvo, jakožto pronajímatele a vlastníka obou bytů a žádat nápravu, přičemž v případě, že družstvo nepodnikne nezbytné kroky k zabezpečení řádného užívání Vašeho nájemního bytu, lze po něm v krajním případě požadovat i náhradu škody, resp. spíše nemajetkové újmy.

Družstvo může přitom rušícímu členovi zejména pohrozit vyloučením z družstva, a to pro hrubé porušení povinností nájemce, případně může k vyloučení dokonce skutečně přistoupit. Upozorňuji však, že tento postup lze zvolit jen pro případ, že by rušení bylo skutečně velice intenzivní.

Po převodu jednotek do osobního vlastnictví se pak můžete rovněž sám u soudu domáhat ochrany, a to tzv. negatorní žalobou. Upozorňuji však, že i v případě úspěchu ve sporu je vymahatelnost příznivého rozsudku relativně obtížná. Pokud to tedy bude jen trochu možné, pokuste se nejprve s rušitelem dohodnout smírně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát
Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Do jaké míry musí bytové družstvo řešit vzniklou škodu po havárii na odpadní rouře vody?

Do jaké míry musí bytové družstvo řešit vzniklou škodu po havárii na odpadní rouře (vody). Bytové družstvo je v počtu jednoho domu a 12-ti bytových jednotek. V lednu tohoto roku došlo k poškození odpadního potrubí v bytě v prvním patře, následkem toho k vytopení spodního bytu. Sehnal jsem firmu, která přijela závadu obhlédnout. Samozřejmě ohlásila, že se bude muset bourat do zdi. Domluvili jsme vstupy do bytů, kterých se to mohlo týkat, jenže firma nedorazila. Sehnal jsem jinou, která vše opravila, faktura uhrazena družstvem. Dům je samozřejmě pojištěn, nicméně po nahlášení škody nám bylo sděleno, že na toto se pojistka nevztahuje, že nám proplatí malování společných prostor a opravu osvětlení na chodbě, které přestalo fungovat díky promočenému zdivu. Na účet nám přistálo cca 44 tis korun. Majitelce bytu jsem oznámil, že stavební práce započnou, jakmile zdivo alespoň trocha proschne, a upozornil ji, aby byt větrala, vysoušeč odmítla, že si ho zajistí sama (neprovedla tak). Otázkou je, do jaké míry se musí byt opravit (úvést do nějakého stavu), jelikož majitelka nebude skromná a již naznačila, že elektrický rozvod v kuchyni, na WC a koupelně nefunguje, že je poškozená podlaha v kuchyni. Jen pro doplnění informací uvádím, že u této majitelky neustále dochází k opožděné platbě nájemného, že již 4 roky nemá plyn, tudíž možnost topit a mít teplou vodu. Elektřinu neměla též, ale již necelý rok má elektroměr. V tomto bytě došlo k vybourání části zdiva v koupelně a k odhalení stoupaček. Díky závadě k promočení zdiva na sousedních místnostech WC a kuchyně. Osobně je mi jasné, že omítky by se měly otlouct, obklady vyměnit, vymalovat, tak bych to alespoň řešil já v bytě, kde bych měl bydlet. Představenstvo družstva je samozřejmě proti tomu, aby se konkrétně na tento byt skládali ostatní nájemníci prostřednictvím FO. Do jaké míry musí družstvo řešit opravu po havárii? V případě, že bychom jako družstvo řešili i obklady v koupelně, musí to být nějaký obklad, který by se dal považovat za základ? Co v případě, že majitelka bytu se rozhodne byt zrekonstruovat a bude například chtít obklady jiné? jak postupovat? Byt od svého dokončení žádnou rekonstrukci nemá, má i původní elektroinstalaci ještě v hliníkovém provedení. Oprava elektro instalace by se tak mohla prodražit.

V prvé řadě si dovoluji uvést na pravou míru vztahy v bytovém družstvu podle zákona o obchodních korporacích. Vlastníkem celého bytového domu, včetně bytů (tedy i toho postiženého havárií) je zpravidla bytové družstvo. Jednotliví členové družstva byt užívají na základě nájmu bytu, který je neoddělitelně spjat s členstvím v družstvu. Pro nájem družstevního bytu se pak dle zákona o obchodních korporacích použijí ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu, přičemž bytové družstvo bude v postavení pronajímatele družstevních bytů.

Dle občanského zákonu má pronajímatel povinnost udržovat byt po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Byt je poté způsobilý k obývání, pokud odpovídá ujednáním ve smlouvě. Pokud není nic ujednáno v nájemní smlouvě, tak je způsobilý k obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících.

Z hlediska výše uvedené povinnosti není podstatné, kdo nezpůsobilost k užívání způsobil, zda šlo o třetí osobu nebo vyšší moc (tj. ve vašem případě havárii na vodovodní rouře). Bytové družstvo je povinno odstranit následky havárie a uvést byt zpět do stavu způsobilého k užívání bez dalšího.

Je třeba tedy vycházet z nájemní smlouvy, pakliže vaše nájemní smlouva neobsahuje problematiku stavu bytu, domnívám se, že by ho bytové družstvo mělo uvést do stavu, v jakém byl nájemkyni předán. Pokud pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu, může nájemce poškození nebo vadu odstranit sám a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popř. slevu z nájemného.

Na okraj si dovoluji uvést, že problémy s nájemkyní a její opožděné platby jsou odlišným právním problémem a nelze ho řešit v souvislosti s havárií na odpadní rouře. Pokud nájemkyně opakovaně neplatí nájemné a další platby, mohlo by se z její strany jednat o hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu, což by mohlo vést až k jejímu vyloučení z bytového družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jakou roli má notář na schůzi BD, když neupozorní na chyby při hlasování?

K čemu je notář na schůzi bytového družstva, když nedokáže členskou schůzi upozornit, že hlasuje o věci, která je v rozporu s právem člena bytového družstva?

Co se týče pravomoci a povinností notářů, je třeba vycházet především z platné právní úpravy uvedené v notářském řádu (zákon č. 358/1992 Sb.). Pro odpověď na váš dotaz je důležité, k jaké činnosti jste si notáře objednali. Hlavní činnost notářů spočívá v sepisování veřejných listin, osvědčování právně významných skutečností a činnosti spojené s notářskou úschovou. Vedle toho jim platná právní úprava umožňuje udělovat právní porady, sepisovat soukromé listiny nebo zpracovávat právní rozbory. Notářský řád následně obsahuje ve vztahu ke každé jednotlivé činnosti specifické podmínky výkonu notářství a povinnosti, které musí být splněny. O tom, zda došlo k porušení určité povinnosti lze následně hovořit až v návaznosti na vaši objednávku konkrétní služby, což z vašeho dotazu bohužel jednoznačně nevyplývá.

Pokud jste si objednali notáře pouze pro vyhotovení zápisu z rozhodnutí vašeho orgánu (tedy například členské schůze), pak tímto zápisem notář především osvědčuje existenci právního jednání a uvede, zda návrh rozhodnutí byl přijat či nikoliv. Notář má v takovém případě také povinnost uvést své vyjádření, zda rozhodnutí nebo návrh rozhodnutí jsou v souladu s právními předpisy a zakladatelskými listinami (tedy stanovami družstva). Pokud vám takové vyjádření nebylo podáno, mohlo by se případně z jeho strany jednat o porušení povinnosti.

V každém případě máte-li pochybnosti, předně vám doporučuji kontaktovat přímo dotčeného notáře, se kterým bude možné celou věc vyřešit. Nadto je třeba brát na vědomí, že za splnění podmínek stanovených ve stanovách družstva mají odpovědnost také další členové představenstva družstva, kteří mají povinnost jednat při výkonu této funkce s péčí řádného hospodáře. Lze vám také doporučit případné kroky konzultovat s advokátem, který je ze zákona oprávněn poskytovat právní služby v celém spektru právní pomoci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Byt ve společném vlastnictví bytového družstva

Jsme malé bytové družstvo s tím, že jeden byt pronajímáme. Pokud bychom chtěli převést vše do OV, tak by mě zajímalo, jak bychom to poté dělali s nájmem za tento společný byt? Pokud vím, tak peníze nejdou dát do fondu oprav a museli bychom si je dávat do daní jednotlivých vlastníků. Existuje nějaké jiné řešení (tedy kromě prodeje bytu)?

Úvodem si dovoluji sdělit, že neznám veškerá specifika vašeho případu, především ty vztahy, za kterých se předmětný byt převádí do soukromého vlastnictví. Obvykle při privatizaci byt bývá převeden na jednoho člověka.

Pro případ, že byste přistoupili k takovému způsobu privatizace, kdy by byt přešel na všechny vlastníky, na společný byt se aplikují ustanovení o spoluvlastnictví. Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Plody a užitky (tj. příjmy, ale také náklady a závazky s podílem spojené) se dělí podle poměrů podílů, popř. dohodou spoluvlastníků. Na nájemné se hledí jako na příjem, hradí se tedy za něj přirozeně daň z příjmu. S dalšími specifiky ve vztahu k daním si vás dovoluji odkázat na daňového poradce.

Pokud jde o větší množství vlastníků, vřele doporučuji vymezit vztahy k předmětnému bytu smluvně, vyhnete se tak konfliktům, které by mohly nastat v budoucnosti. K sepsání dohody je nanejvýš vhodné přizvat advokáta, který se danou problematikou zabývá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Neporušuje představenstvo při vyplácení odměn zákon?

Nejvýznamnější změna v nové právní úpravě zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích se dotýká statutárního orgánu a jeho odměňování. Pokud není odměna statutárního orgánu sjednána ve smlouvě o výkonu funkce, je výkon funkce podle § 59 odst. 3) ZOK bezplatný. V souladu s § 656 písm. c) zákona č. 90/2012 Sb., ZOK určuje výši odměny představenstva, kontrolní komise a členů jiných orgánů družstva zřízených stanovami, pokud je oprávněna podle stanov tyto orgány nebo jejich členy volit a odvolávat, vždy členská schůze. Dále dle písmena e) téhož ustanovení členská schůze schvaluje též smlouvu o výkonu funkce, kterou by měl mít uzavřenu v souladu s § 59 ZOK každý člen představenstva a kontrolní komise. Domnívám se, že toto ustanovení je kogentní a nelze se od něj stanovami odchýlit. U našeho Stavebního bytového družstva působnost členské schůze zcela převzalo shromáždění delegátů. Ještě před nabytím účinnosti ZOK shromáždění delegátů schválilo Zásady poskytování odměn funkcionářům SBD“ s nabytím účinnosti od 1.1. 2013. Představenstvo do současné doby nepředložilo shromáždění delegátů ke schválení návrh na odměny ani smlouvy o výkonu funkce, přesto si za období od 1. 1. 2014 do 31. 3. 2016 vyplácejí odměny. Jelikož se domnívám, jak výše uvádím, že ustanovení § 656 písm. e) zákona č. 90/2012 Sb., ZOK , je ustanovení kogentní a nelze se od něho stanovami odchýlit, přestaly dnem 1. 1. 2014 platit „Zásady poskytování odměn funkcionářům SBD“ a představenstvo a kontrolní komise, že si vyplácí odměny za výkon funkce, tak činí v rozporu s výše uvedeným ustanovením, porušuje zákon, odměny si vyplácí neoprávněně. Podotýkám, že Shromáždění delegátů byla vždy usnášení schopná, proto se nemůže jednat o skutečnost, že odměna a smlouva o výkonu funkce nebyla schválená na základě překážky ze strany družstva, ale jedná se pouze o nedbalost představenstva, proto je výkon funkce doposud bezplatný, a nelze uplatnit pro stanovení odměny člena orgánu ustanovení § 2438 NOZ a družstvo nemůže poskytnout členovi orgánů odměnu v obvyklé výši. Na základě výše uvedených skutečnosti se dotazují, zda ze strany členů volených orgánů se nejedná o spáchání trestného činu Porušování povinnosti při správě cizího majetku podle § 220, resp. Porušení povinnosti při správě cizího majetku z nedbalosti dle § 221 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník.

Jelikož neznám přesné znění stanov bytového družstva, ani jeho jiných vnitřních předpisů, vycházím v této odpovědi toliko ze znění zákonné úpravy bytového družstva. Jak jste již sám uvedl ve svém dotazu, schvalování smlouvy o výkonu funkce patří do působnosti členské schůze - ve Vašem případě, kdy působnost členské schůze plní shromáždění delegátů, pak smlouva má být ze zákona schválena shromážděním delegátů.

V situaci, kdy smlouva o výkonu funkce nebyla platně sjednána a schválena, se lze prozatím bohužel setkat s nejednotnými výklady zákona. Dle převažujícího, byť prozatím soudní praxí nepotvrzeného, výkladu lze mít za to, že člen orgánu sice v takovém případě nemá nárok na odměnu přímo ze zákona (v obvyklé výši), ani ze smlouvy o výkonu funkce (jelikož nebyla sjednána), ale může přesto od bytového družstva obdržet jiná peněžitá plnění na základě ustanovení interního předpisu (stanov, ale i jiného, který je schvalován členskou schůzí, resp. shromážděním delegátů) či dokonce na základě individuálního rozhodnutí členské schůze, resp. shromáždění delegátů.

Odměny vyplacené na základě odpovídajícím způsobem schváleného interního předpisu či rozhodnutí členské schůze (resp. shromáždění delegátů) jsou tak dle převažujícího výkladu zákona po právu a nejsou bezdůvodným obohacením na straně členů příslušných orgánů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Mám nárok vidět stanovisko kontrolní komise BD?

Jsem členkou bytového družstva. V dubnu se na členské schůzi schvaluje účetní uzávěrka, v podkladech pro členskou schůzi schází stanovisko kontrolní komise, proto jsem o toto stanovisko požádala emailem. Nebylo mi vyhověno, mám na toto nárok? V předchozích dvou letech byla do rejstříku vždy vložena neschválená uzávěrka a dodatečně se schvalovala. Vždy jsem byla proti schválení a předpokládám, že i letos budu hlasovat proti, neboť představenstvo, dle mého názoru nehospodařilo ani v roce 2015 s péčí řádného hospodáře (předsedkyně družstva se zaměstnala jako administrativní pracovnice a prodražila správu družstva minimálně o 50 %), několikrát bylo na schůzích odhlasováno předání správy firmě, ani jednou usnesení členské schůze nesplnili.

Odpověď část 1:

Předně uvádím, že daná problematika je obvykle vedle zákona upravena rovněž v interních předpisech bytového družstva, zejména v jeho stanovách – pro jistotu tedy doporučuji ověřit, zda úprava ve stanovách neobsahuje ujednání odlišná od zákona, a nečekají vás tak případná nepříjemná překvapení. V níže uvedené odpovědi vycházím jen ze zákonné úpravy bytového družstva podle zákona o obchodních korporacích.

Pozvánka na členskou schůzi má zákonem přesně vymezené minimální náležitosti. Jedná se zejména o označení bytového družstva a jeho sídla, místo a dobu zahájení členské schůze, program členské schůze a měly by k ní být připojeny rovněž nezbytné podklady k jednotlivým bodům programu případně alespoň určeno místo, kde se může člen seznámit s podklady, které k pozvánce připojeny nebyly.

Neobsahuje-li pozvánka alespoň uvedené náležitosti, popřípadě není-li členovi umožněno seznámit se s podstatnými podklady k jednání členské schůze, může se člen domáhat u soudu vyslovení neplatnosti usnesení členské schůze, a to do tří měsíců od okamžiku, kdy se dozvěděl o přijatém usnesení, tedy typicky ode dne konání členské schůze, byl-li na ní přítomen.

Obecně lze nicméně uvést, že soud neplatnost nevysloví, nemělo-li porušení povinností ze strany bytového družstva závažné následky a není-li to zároveň v zájmu bytového družstva. Pokud tedy například požadované stanovisko kontrolní komise neobsahovalo žádné podstatné informace a členovi bylo navíc umožněno se s ním seznámit přímo při členské schůzi, lze uvažovat o tom, že by soud nakonec usnesení členské schůze za neplatné z daného důvodu neoznačil. Konkrétní závěry soudu ve věci budou nicméně vycházet ze všech skutkových a právních okolností podstatných pro případ a jen na základě kusých informací jej nelze nikterak předjímat.

Odpověď část 2:

Co se týká domnělého porušení péče řádného hospodáře a rovněž porušení jiných povinností člena statutárního orgánu, dovoluji si uvést následující.

Povinnost péče řádného hospodáře vyplývá pro člena statutárního orgánu družstva jednak z  občanského zákoníku a jednak ze zákona o obchodních korporacích. Člen statutárního orgánu je dle uvedených právních předpisů povinen vykonávat svou funkci zejména  s dostatečnou mírou pečlivosti, s potřebnými znalostmi a rovněž s nezbytnou loajalitou.

Pečlivě a s potřebnými znalostmi jedná dle zákona ten, kdo mohl při podnikatelském rozhodování v dobré víře rozumně předpokládat, že jedná informovaně a v obhajitelném zájmu s obchodní korporací. Přitom se bude přihlížet k péči, kterou by vynaložila v obdobné situaci jiná rozumná pečlivá osoba, byla-li by v postavení statutárního orgánu bytového družstva.

Pokud by mělo dojít k soudnímu sporu, ponese důkazní břemeno člen statutárního orgánu bytového družstva, který musí prokázat, že své povinnosti včetně povinnosti vykonávat funkci s péčí řádného hospodáře nezanedbal.

Pokud se prokáže, že předsedkyně bytového družstva nejednala s péčí řádného hospodáře, bude mít povinnost vydat družstvu veškerý prospěch, který v souvislosti s takovým jednáním získala, případně takový prospěch nahradí v penězích. Bytové družstvo se může dále domáhat náhrady vzniklé škody, vznikla-li v příčinné souvislosti s porušením povinností předsedkyně. Konečně členská schůze může samozřejmě rovněž přistoupit k odvolání předsedkyně z funkce statutárního orgánu.

Pro úplnost uvádím, že v řízení před soudy proti členovi představenstva zastupuje bytové družstvo v případě potřeby člen kontrolní komise.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Stanoví se příspěvky na opravy a rekonstrukce jen podle m2, nebo to lze i jinak?

Naše bytové družstvo hodlá vybudovat výtah. Máme záměr přihlédnout při stanovení podílů k míře zvýšení tržní hodnoty bytů – atraktivita i cena bytů ve 3. a 4. patře v domě (prozatím) bez výtahu se jistě zásadně změní – vzroste výrazněji než u ostatních. Jejich příspěvek by tedy byl vyšší. Ve stanovách družstva v článku o dlouhodobé záloze na opravy a dodatečné investice mj. stojí: O způsobu tvorby a použití zálohy rozhoduje členská schůze, popřípadě toto upravuje příslušná směrnice družstva. Je tedy možné dohodnout podíly na financování jinak než dle m2? Je vhodné zřídit zvláštní bankovní účet, na kterém by se tyto prostředky shromažďovaly?

Každý člen bytového družstva má dle zákona právo na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu, přičemž jeho součástí jsou účelně vynaložené náklady vzniklé při správě daných družstevních bytů včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a dále příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice do těchto družstevních bytů.

Pokud vaše stanovy obsahují ustanovení, dle kterého výpočet výše uvedených příspěvků upraví interní předpis, popřípadě členská schůze, je toto ustanovení v souladu se zákonem a lze na jeho základě stanovit výši příspěvků i odlišně než jen poměrem podlahové plochy jednotlivých bytů, pokud nebude rozpočet v rozporu s dobrými mravy či jinak diskriminační.

Obecně lze mít za to, že je vhodné mít oddělený bankovní účet, na kterém by se prostředky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje ukládaly, nicméně konkrétní způsob správy finančních prostředků zákon neupravuje. Pokud tedy stanovy či jiný vnitřní předpis bytového družstva nestanoví něco jiného, je řádná volba způsobu uložení prostředků v rukách orgánů bytového družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Členem orgánů družstva nemůže být ten, kdo v domě nebydlí?

Naše bytové družstvo má ve Stanovách uvedeno: Práva a povinnosti členů, bod. 1. b. – volit a být volen do orgánů družstva. V představenstvu bytového družstva byl člen družstva, který se souhlasem družstva pronajímá byt a nemá na adrese družstva trvalé bydliště a ani tam nebydlí. Tento člen začal kritizovat různé nešvary, které ostatní členové představenstva  tolerovali. Zejména nehospodárné vynakládání finančních prostředků. Tak tento problém byl vyřešen změnou stanov, a to následovně: Představenstvo, bod. 4 – Členové představenstva mohou být voleni z řad členů družstva, kteří v domě trvale fyzicky bydlí. Část členů, kteří byli přehlasování, jsou toho názoru, že jde o rozpor ve znění stanov a neoprávněnou diskriminací.

Právo volit a být volen do orgánů družstva patří mezi základní zákonná práva členů družstva, která nemohou být členům ve stanovách upřena. Domnívám se tudíž, že omezení možnosti být volen do představenstva pouze pro osoby, které v domě trvale fyzicky bydlí, je v rozporu se zákonem, a to bez ohledu na to, zdali právo volit a být volen do orgánů družstva je ve stanovách výslovně uvedeno, či nikoliv.

Přehlasovaní členové se pak mohou proti takové změně stanov bránit soudní cestou, konkrétně podáním žaloby na neplatnost usnesení členské schůze, kterým k této změně došlo.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Člen bytového družstva vyloučen. Jak pokračovat v řešení problému?

Jak postupovat při vzniklé situaci: člen BD vyloučen, vyloučení pravomocně rozhodnuto vrchním soudem, leč kauza pokračuje dovoláním u nejvyššího soudu. V době rozhodování soudů vznikla u člena BD další hrubé porušování zákonů a stanov BD. Jak má v této situaci BD jednat? Má nově výstrahy a vyloučovat z BD?

Předně považuji za důležité vymezit dva rozhodné okamžiky spojené se zánikem členství v bytovém družstvu, a to okamžik, kdy členství zaniká a okamžik, kdy je možné ze zániku členství vyvozovat důsledky – tedy uplatnit proti členovi práva plynoucí ze zániku jeho členství.

Členství vylučované osoby zaniká okamžikem, kdy dojde k završení procesu vyloučení člena z družstva, tedy rozhodnutím členské schůze o zamítnutí námitek proti rozhodnutí o vyloučení, popřípadě marným uplynutím lhůty pro jejich podání (která činí 30 dní ode dne doručení oznámení o vyloučení).

Uplatnit proti členovi práva plynoucí ze zániku jeho členství je pak nicméně možné až po uplynutí lhůty pro podání návrhu na přezkoumání vyloučení soudem nebo až po pravomocném skončení soudního řízení v případě, že vyloučený člen využije svého práva na přezkoumání vyloučení.

Ke shora uvedenému doplňuji, že i pokud je již soudní řízení o určení neplatnosti vyloučení pravomocně skončeno, soud by v případě, že byl podán mimořádný opravný prostředek (dovolání) jakékoliv řízení o případné žalobě na vyklizení vyloučeného člena družstva pravděpodobně přerušil a vyčkal na rozhodnutí o mimořádném opravném prostředku. De facto tak družstvo může svá práva proti vyloučenému členovi uplatnit až po skončení řízení před dovolacím soudem.

Co se týče opětovného vyloučení člena bytového družstva, pokud pokračuje v hrubém porušování zákonů a stanov i v průběhu soudního řízení, jde o komplikovanou situaci. Na jednu stranu lze doporučit, aby pro případ negativního rozhodnutí Nejvyššího soudu, byla členovi za jeho nové porušení zákonů a stanov znovu udělena písemná výstraha a následně bylo rozhodnuto o jeho vyloučení. Na druhou stranu existuje riziko, že pokud Nejvyšší soud posoudí věc tak, že vyloučení bylo učiněno po právu, bude v pořadí druhé rozhodnutí o vyloučení napadnutelné, protože bylo učiněno de facto proti již vyloučenému členovi družstva a tedy je lze pravděpodobně považovat za neplatné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Je upraveno členství v bytovém družstvu pro cizího státního příslušníka mimo EU?

Prosím o sdělení, zda je nějak upraveno členství v bytovém družstvu pro cizího státního příslušníka mimo EU?

Obecně vzniká členství v družstvu po splnění podmínek stanovených zákonem a stanovami. Zákon rozlišuje tři způsoby vzniku členství. Prvním je vznik členství zakládajících členů, k němuž dochází současně se vznikem družstva zápisem do obchodního rejstříku. Druhým je přijetí člena do již existujícího družstva, k němuž dochází dnem účinnosti rozhodnutí orgánu družstva o přijetí. O přijetí rozhoduje představenstvo, popřípadě jiný orgán družstva určený ve stanovách, a to na základě písemné přihlášky. Třetím možným způsobem vzniku členství je pak převodem nebo přechodem družstevního podílu. Členství v družstvu vzniká na dobu neurčitou.

Členem družstva se může stát jak fyzická, tak právnická osoba, přičemž členství družstva není pro cizí státní příslušníky zákonem nijak omezeno.

Dle zákonné úpravy je možné, aby družstvo stanovilo další podmínky členství ve svých stanovách. V praxi mají bytová družstva ve svých stanovách často zakotveno, že jejich členem se může stát jen občan České republiky, popřípadě osoba, která má trvalý pobyt v České republice. Taková ustanovení jsou ale svojí povahou jednoznačně diskriminační, tudíž v rozporu se zákonem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Má bytové družstvo právo rozhodnout o rekonstrukčních prací v celém domě?

Má bytové družstvo právo na to rozhodnout, že bude provedena rekonstrukce plynového rozvodu v celém domě, že bude rozbourána celá zadní stěna jádra všech nájemníků v bytech včetně obkladů, že a opravu potrubí zaplatí z fondu oprav, ale další veškeré opravy už půjdou na náklady každého majitele? Jedná se o družstevní byt, tudíž opravu potrubí zaplatí BD a zničení obkladů, jádra, nově zrekonstruovaných bytů apod. a vrácení vše do původního stavu si má zaplatit majitel? Mají na to právo? Když byla na schůzi pouze menšina proti, tak asi se s tím nic dělat nedá. Ale jedná se v podstatě o poškození mého majetku.

Nejprve je nutné uvést, že vlastníkem družstevního bytu je bytové družstvo. Tazatel má tedy byt pouze v nájmu a vztahují se na něj s některými výjimkami i ustanovení o nájmu bytu dle občanského zákoníku. Podstatné jsou v této souvislosti i stanovy bytového družstva, které práva a povinnosti nájemce a pronajímatele rovněž upravují (nebo by alespoň měly). Bez znalosti veškerých podkladů je tedy problematické poskytnout úplnou odpověď.

Mám nicméně za to, že (s ohledem na skutečnost, že nájemce za obvyklých okolností hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy) opravy v daném případě nájemce bytu přímo platit nebude, jelikož za úhradu každé opravy bytu většího rozsahu, jako je například popsaná rekonstrukce, odpovídá přímo bytové družstvo.

Na druhou stranu je otázkou, kterou zodpoví jen stanovy a znalost konkrétních poměrů v domě, z jakých zdrojů bytové družstvo získá prostředky k provedení rekonstrukce a zda se tedy (nikoliv z pozice nájemce, ale z pozice člena bytového družstva) nebude tazatel na nákladech rekonstrukce nakonec určitou formou podílet.

Co se týká odsouhlasení rekonstrukce, z pozice nájemce má tazatel právo odepřít s ní souhlas zejména v případě, že by pro něj představovala zásadní nepohodlí (například by byt byl během rekonstrukce zcela neobyvatelný a musel se vystěhovat).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Představenstvo družstva mi brání nahlédnout do přílohy zápisu. Mohu o to tedy žádat soudní cestou?

Požádal jsem představenstvo o nahlédnutí do přílohy usnesení našeho bytového družstva. Asistentkou družstva mně bylo sděleno, že materiál (budoucí smlouva o výkonu funkce) je výhradně „nástin“ předkladatele (právníka družstva a člena představenstva), který odmítá do doby jeho dopracování a následného schválení v představenstvu tento materiál zveřejnit, a proto nebude předložen k nahlédnutí. Prosím o radu, jak si mohu vynutit na představenstvu naplnění článku našich stanov, kde se píše, že každý člen má právo do zápisů a jeho příloh nahlédnout? Je nutné vyžadovat plnění soudní cestou? Žalobou ke krajskému soudu?

Splnění povinnosti umožnit nahlédnutí do zápisu a jeho příloh (kterými by dle zákona i dle výše uvedeného ustanovení stanov měly být rovněž podklady předložené k projednávaným bodům schůze) se skutečně je možné domáhat u příslušného krajského soudu (upozorňuji na skutečnost, že věcná příslušnost soudu je v této věci sporná, nicméně převažujícím názorem je příslušnost právě krajských soudů) žalobou na splnění povinnosti. Žalobě by přitom měla předcházet předžalobní výzva.

Uvádím však, že podání žaloby představuje krajní řešení, a doporučujeme raději řešit spor smírnou cestou, a to jednak s ohledem na budoucí vztahy v domě a jednak s ohledem na skutečnost, že soudní řízení pravděpodobně bude trvat relativně dlouhou dobu, řádově i několik let, a k požadované informaci se tak nejspíše dostanete rychleji smírnou cestou. Zejména upozorňuji v této souvislosti na skutečnost, že smlouvu o výkonu funkce typicky musí v každém případě schválit členská schůze družstva, přičemž v pozvánce na ni by měla být schvalovaná smlouva o výkonu funkce v posuzovaném znění obsažena.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Musí mi stavební úpravy schvalovat představenstvo BD, nebo i nájemníci?

Jsem členem malého družstva, mám zájem o koupi práv k vedlejšímu bytu s úmyslem připojit 1 místnost a zbytek pronajmout nebo nastěhovat prarodiče. Nemám ale zájem měnit papírově dispozice obou bytů, aby mohly být kdykoliv dány do původního stavu. Pokud pominu statický posudek, stavebním úřad a technické provedení, jak bych měl nejlépe postupovat a kdo takovou změnu musí nakonec schválit - představenstvo BD či přímo nájemníci?

Bohužel v tomto případě správný postup ve vztahu k bytovému družstvu nelze zhodnotit bez znalosti jeho stanov či dalších interních předpisů.

Obecně dle zákonné úpravy postačuje k přestavbě souhlas představenstva družstva, a není tedy nutný souhlas členské schůzce. Nelze nicméně vyloučit, že ve vašem konkrétním případě je působnost členské schůze upravena stanovami odlišně, a rovněž nelze vyloučit, že interní předpisy bytového družstva kladou na člena, který provádí rekonstrukci bytu, další nároky (např. doložení určité dokumentace apod.).

Stanovám a dalším interním předpisům bytového družstva tedy ještě před zahájením rekonstrukce věnujte velkou pozornost.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Můžeme požadovat opisy zápisů schůzí představenstva, když chybí kontrolní komise?

Jsme malé bytové družstvo do 50 členů. Ve vchodech máme informační desky, ale žádné informace o konání členské schůze, pozvánky jsou předávány proti podpisu členům. Družstvo má webovou adresu, kde se objeví odkaz na Facebook. Na této síti ale nechceme komunikovat, a jiné spojení na www stránkách neexistuje. Povinné dokumenty na OR nejsou již 3 roky ukládány. Můžeme požadovat volně přístupné webové stránky s informacemi o činnosti družstva pro členy mimo sociální síť? Již 2 roky není zvolena kontrolní komise. Podle nám dostupných informací jsme se dočetli, že při nezvolení kontrolní komise má právo kontroly jakýkoliv člen. Máme podezření, že představenstvo nepracuje ve prospěch členů družstva. Chceme se o stavu a činnosti družstva více dozvědět. Požádali jsme o vydání potvrzení o našem členství v BDL a obsahu zápisu v seznamu členů, ten jsme obdrželi až po upomenutí po 2 měsících. Jelikož máme podezření na záměnu výše podílů mezi členy a tuto změnu členská schůze neprojednávala, natož aby ji schvalovala, požádali jsme o vydání opisu seznamu všech členů BD. Místo toho byl předložen Seznam evidovaných členů podle jednotlivých vchodů a bytů. Proto jsme se na představenstvo obrátili opětovně. A bylo nám sděleno, že § 582 zákona o obchodních korporacích hovoří o úplatě za úhradu nákladů. Vzhledem k absenci takové položky v našem ceníku se představenstvo shodlo na provizorní úhradě 500 Kč, dokud členská schůze nerozhodne jinak. Po připsání peněz na účet družstva se bude představenstvo žádostí dále zabývat. Má na takový postup právo? Může požadovat úhradu nákladů bez kalkulace, schválení členskou schůzí a zpětně? Můžeme požadovat opisy zápisů schůzí představenstva, když chybí kontrolní komise?  Můžeme požadovat podrobnou analytickou účetní evidenci před schvalováním hospodaření roku?

Odpověď – část první

Předně mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika práv a povinností ve Vašem bytovém družstvu, vycházím ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy postavení členů bytového družstva.

Bytové družstvo je v souladu s vaším názorem skutečně povinno vydat každému členovi na jeho písemnou žádost opis seznamu všech členů. Jedinou zákonnou podmínkou pro toto vydání je úhrada nákladů za vyhotovení tohoto opisu. V případě, že by z vaší strany nedošlo k této úhradě, družstvo tuto povinnost nemá. Družstvo může žádat úhradu těchto nákladů, nehledě na to, zda je jeho bližší úprava uvedena ve stanovách, neboť vaše povinnost v tomto ohledu plyne přímo ze zákona.

Na rozdíl od právní úpravy uvedené ve vztahu k vyhotovení potvrzení o členství samotného žadatele, kde zákon říká, že tento člen je povinen uhradit při druhém potvrzení za rok odůvodněné náklady, neříká zákon v případě vyhotovení opisu všech členů nic o odůvodněnosti a jiné povaze těchto nákladů a stanovuje povinnost hradit náklady prosté.

Nehledě na tuto zdánlivou nedokonalost zákona ohledně výše nákladů, by tato výše měla být důvodná a zakládat se na skutečných nákladech družstva. V opačném případě by mohlo dojít k bezdůvodnému obohacení z jeho strany. Z toho důvodu vám doporučuji obrátit se na družstvo s tím, aby vám uvedli, na základě jakých skutečností dospěli k požadované částce a z čeho její výši odůvodňují.

Odpověď – část druhá

Co se týče zápisu o jednání představenstva, má právo na vydání jeho kopie pouze člen představenstva a nikoliv člen družstva. Odchylně od této úpravy mohou právo na vydání zápisu určit stanovy družstva. V případě, že jste tedy členkou družstva a stanovy neurčují jinak, nemáte obecně s ohledem na znění platné právní úpravy právo vyžádat si kopii zápisu z jednání představenstva.

V tomto ohledu je podstatné zmínit postavení kontrolní komise v malém družstvu. Dle zákona o obchodních korporacích se v malém družstvu kontrolní komise nezřizuje, pokud stanovy neurčí jinak. Působnost kontrolní komise v takovém případě přechází na členskou schůzi a pravomoc kontrolní komise přechází na každého jednotlivého člena družstva. S ohledem na to, že kontrolní komise může požadovat jakékoliv informace a doklady o hospodaření družstva a pověřený člen kontrolní komise má právo účastnit se jednání představenstva, přechází tato oprávnění na členskou schůzi, resp. členy družstva. Vůči členské schůzi je pak představenstvo povinno oznamovat všechny skutečnosti, které mohou mít závažné důsledky v hospodaření nebo postavení družstva nebo jeho členů.

Co se týče účetní evidence, má představenstvo dle zákona o obchodních korporacích povinnost vést řádně účetnictví a povinnost předkládat členské schůzi ke schválení účetní závěrku. Kontrolu účetnictví mimo schvalování účetní závěrky provádí zpravidla kontrolní komise, neboť je oprávněna žádat o informace a doklady o hospodaření družstva. Přešla-li s ohledem na výše uvedené působnost kontrolní komise na členskou schůzi, resp. členy družstva, měla byste být k jeho předložení oprávněna tímto způsobem také.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Stavební úpravy bez souhlasu družstva

Mám problém s představenstvem bytového družstva, který vznikl z mojí strany zcela neúmyslně. Můžu začít provádět stavební úpravu (zasklívání lodžie, je-li pro dům povolen bezrámový systém zasklívání a řada bytů již zasklení má) i v případě, že mi družstvo na moje písemné oznámení (vhození požadavku do schránky družstva a e-mail) neodpoví déle jak 11 týdnů? Mlčení představenstva jsem považoval za souhlas. Dnes, kdy proběhla montáž zasklení, mi volala předsedkyně družstva a trvala na tom, že bez písemného souhlasu jsem neměl právo zasklení balkonu provést. Současně mi sdělila, že budu muset zasklení odstranit, protože se budou lodžie opravovat – natírat. 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, vycházím ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy postavení členů družstva a nájmu družstevního bytu.

Předně považuji za důležité poukázat skutečnost, že vlastníkem bytového domu a bytů je zpravidla právě toto družstvo. Na základě vašeho členství vám vedle členských práv vzniká především právo uzavřít nájemní smlouvu k družstevnímu bytu. Na úpravu právních vztahů mezi vámi a družstvem ve vztahu k úpravám bytu a domu se tudíž uplatní pravidla o nájmu bytu uvedená v občanském zákoníku.

Občanský zákoník stanovuje, že nájemce může provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu pouze na základě souhlasu pronajímatele. V případě, že by například ve stanovách družstva nebyla uvedena odchylná úprava, bez výše uvedeného souhlasu družstva stavební úpravy provést nelze. Tento souhlas by měl být explicitní a nelze ho vyvozovat z mlčení. K tomu je třeba doplnit, že platná právní úprava obecně princip „mlčení znamená souhlas“ popírá.

Dále si vás dovoluji upozornit, že pokud byla tato stavební úprava provedena bez souhlasu družstva, mohlo by jako pronajímatel požadovat, aby byla stavební úprava odstraněna a věc vrácena do původního stavu, případně dát Vám výpověď z nájmu pro hrubé porušení povinností. Všechny tyto možnosti jsou v dispozici družstva, tudíž Vám především doporučuji domluvit se s družstvem na nápravě vzniklého stavu a urovnání vztahů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Můžu odkoupit střechu nad svým družstevním bytem?

Jsem vlastník členského podílu v družstvu (byt 2+1) pod střechou. Jak postupovat v případě, že bych chtěla odkoupit plochu střechy nad svým bytem, aby v budoucnu nenastaly problémy?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám bližší specifika předmětného vztahu, mohu vyjít toliko z obecné právní úpravy postavení členů družstva a nájmu družstevního bytu.

Předně si vás dovoluji upozornit na skutečnost, že jako členka družstva nejste vlastníkem bytu ani jiných částí domu. Jako členka družstva vlastníte toliko členský podíl v družstvu, na základě kterého vám družstvo pronajímá předmětný byt. Vlastníkem domu je tak s největší pravděpodobností družstvo. Družstvo je na základě toho povinno dodržet povinnosti, které na něj, jako na pronajímatele, klade občanský zákoník. V tomto ohledu považuji především za nezbytné zmínit, že pronajímatel je povinen udržovat byt a dům ve stavu způsobilém užívání.

S ohledem na to je pak obtížné určit, v čem konkrétně spatřujete možné problémy ohledně střechy, resp. plochy střechy. Pokud by totiž došlo k problémům se střechou (například by došlo k zatékání), je družstvo jakožto vlastník povinno odstranit poškození nebo vadu, a to v přiměřené době poté, co mu poškození nebo vadu oznámíte. Pokud by družstvo takto neučinilo, máte právo poškození nebo vadu odstranit sama a žádat po družstvu náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného.

Ani v případě, že by došlo k převodu bytů (jednotek) do osobního vlastnictví byste se vlastníkem střechy nestala. Střecha by byla ve smyslu nařízení vlády č. 366/2013 Sb. považována za společnou část domu a každý vlastník jednotky v domě by na ní měl svůj podíl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

  

Může se stát členem představenstva družstevník, který se souhlasem družstva pronajímá dva byty?

Jsme malé bytové družstvo – 9 členů. V nových stanovách nemáme uvedeno, že dle § 245 je naším statutárním orgánem zvolený předseda a že působnost představenstva a kontrolní komise plní v našem případě členská schůze. Je nutné změnit v tomto smyslu stanovy? Stačí je doplnit, vytvořit nové nebo lze postupovat podle výše uvedeného paragrafu, i když ve stanovách není výslovně uveden? Obsazení funkcí nám dělá problém, protože většina členů jsou důchodci nebo lidé, kteří nemají potřebné znalosti, zkušenosti a ani předpoklady pro výkon takové funkce. Může se stát členem představenstva družstevník, který se souhlasem družstva pronajímá dva byty, které vystavěl v půdních prostorách domu? Prý to není možné dle § 249 – zákaz konkurence. Pro nás by ale jeho působení ve funkci bylo přínosem, protože má stavební zkušenosti a dům z roku 1930 rekonstrukce potřebuje. Nejde ani o střet zájmů, naše funkce jsou vykonávány bezplatně. Stanovy ale mohou upravit zákaz konkurence jinak. Je to v jeho případě možné?

V prvé řadě si dovoluji podotknout, že ustanovení, která citujete, pochází z dnes již neúčinného zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, který byl zrušen k 1. 1. 2014. Problematiku družstva nyní řeší zákon č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích a částečně také zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zákonná úprava orgánů malého družstva, tedy družstva s méně než 50 členy, se však zásadně nezměnila. To znamená, že je možné určit, že se představenstvo nezřizuje a statutárním orgánem družstva je jeho předseda. Tuto změnu však lze učinit výhradně úpravou stanov. Pokud stanovy žádnou takovou zvláštní úpravu neobsahují, použijí se obecná ustanovení o orgánech družstva, která stanovují, že je nezbytné mít představenstvo nejméně o 3 členech. Na druhé straně i beze změny stanov se v malém družstvu nezřizuje kontrolní komise a její činnost vykonává členská schůze, nestanoví-li stanovy jinak. Pokud tedy vaše stanovy neupravují postavení statutárních orgánů dle výše uvedených skutečností, můžete stanovy změnit.

Zákaz konkurence potenciálního člena představenstva nyní upravuje ustanovení § 710 zákona o obchodních korporacích (bývalý § 249 zrušeného obchodního zákoníku), které říká, že člen představenstva nesmí podnikat v předmětu činnosti družstva. Stanovy sice mohou zákaz konkurence upravit, nicméně pouze ve smyslu zpřísnění, tj. určení dalších omezení. Pro posouzení, zda se může ze strany člena představenstva jednat o konkurenční činnost, je podstatné, zda je tato činnost vykonávána jako podnikatelská činnost. V tomto ohledu je podstatné, zda lze činnost družstevníka hodnotit jako podnikatelskou ve smyslu občanského zákoníku, přičemž těmito znaky jsou samostatnost činnosti, soustavnost, výdělečnost a vykonávání na vlastní účet, vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku. Bude-li družstevník vzhledem k okolnostem splňovat výše uvedené definiční znaky, naplnil by tedy nejspíše konkurenční činnost ve vztahu k družstvu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kdo hradí opravu jističe na chodbě v domě bytového družstva?

Kdo hradí opravu hlavního jističe v prostorách chodby před bytem nájemníka? Jedná se o družstevní byt. Představenstvo vydalo směrnice, dle kterých usoudilo, že jistič si hradí nájemník sám. Uvádí, že je jeho majetkem. Dle vašeho portálu "společnými částmi domu jsou vždy: rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem". Odhlasovaná směrnice BD uvádí: Elektřina - od hlavního jističe na chodbě až do bytu platí opravu nájemník bytu. Námitky členů družstva, že výměna jističe a oprava elektřiny má být hrazena s FO, nepřipouštějí. Prosím o radu, kde je vlastně pravda a jaký zákon to upravuje. Je směrnice platná, pokud by byla v rozporu s obecnou zákonnou úpravou? Kdo je majitelem jističe ve společných prostorách družstevního domu?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházím ve své odpovědi pouze ze zákonné úpravy nájmu a oprav v bytě.

Předně považuji za důležité vás upozornit na skutečnost, že vlastníkem bytu i jističe bude v každém případě družstvo, které pouze svým členům na základě úpravy uvedené v zákoně o obchodních korporacích jednotlivé byty pronajímá. S ohledem na to tak nelze v případě družstevního domu brát v potaz společné části domu, které zpravidla u družstva nevznikají, neboť nedochází k prohlášení vlastníka nemovité věci o podělení domu na bytové jednotky.

Dle obecné právní úpravy uvedené v občanském zákoníku nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Toto ustanovení je pak provedeno nařízením vlády č. 308/2015 Sb., které rozvádí jednotlivé druhy běžné údržby a drobných oprav, přičemž dle § 4 písm. c) tohoto nařízení se za drobné opravy se považují také výměny a opravy jističů. Z toho důvodu tudíž lze považovat nárok družstva za oprávněný.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Jak se bude hlasovat, mění-li se družstvo na SVJ?

Z 12 bytových jednotek družstva je již 5 zapsáno na katastru na vlastníky. Je to podílově polovina. Družstvo svolává ustavující schůzi společenství vlastníků za účasti notáře. Hlasovat se bude o upravených stanovách z prohlášení vlastníka, ustanoví se výbor společenství, odsouhlasí se odměny výboru. Jak se bude hlasovat? Pět vlastníků s procentem svých podílů a předseda stávajícího družstva za dosud nezapsané vlastníky? (Katastr nemovitostí je zapíše až po založení SV, vklady jsou pozastavené). Nový výbor společenství zápisem z této první schůze navrhne a společenství odsouhlasí stávajícího „správce“. Družstvo, které bude dále vybírat zálohy na služby, provede vyúčtování a s tím ostatní ekonomickou agendu. Jakmile budou zapsáni zbylí vlastníci, bude ukončeno družstvo. (Všichni vlastnící jsou i členy družstva).

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu ve společenství vlastníků jednotek, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy postavení společenství vlastníků jednotek.

Co se týče úpravy stanov již vzniklého společenství vlastníků, pak bude o jejich změně hlasovat shromáždění. Pokud Vaše stanovy neobsahují odchylnou úpravu, použijí se na hlasování o změně stanov ustanovení občanského zákoníku. Dle této úpravy se rozhodnutí přijímá většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek, přičemž každý z vlastníků má počet hlasů, který odpovídá velikosti jejich vlastnických podílů na společných částech domu. Odchylnou úpravu hlasování například obsahuje přímo zákon, který vyžaduje 100% počet hlasů v případě, kdy se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech domu nebo v případě, že se mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech domu.

S ohledem na skutečnost, že jedním z těchto vlastníků je též družstvo, bude vykonávat hlasovací právo na změně stanov skrze svůj statutární orgán, kterým může vzhledem k okolnostem být představenstvo nebo předseda družstva u malého družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Má BD předkupní právo na byt, v němž bez dědiců zemřel člen družstva?

Chtěl bych vědět, zda má bytové družstvo předkupní právo k bytu, kde zemřel člen družstva. Nemá žádné dědice a byt připadl státu - Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových. Jaký zákon a které jeho paragrafy věc řeší?

Otázku dědických práv upravuje občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 1475 –1720. Zde uvedená pravidla stanovují mimo jiné zákonnou dědickou posloupnost. V ustanovení § 1634 je dále uvedeno, že nemá-li zůstavitel žádných dědiců (ať už na základě závěti nebo na základě zákona), připadá dědictví státu.

Do dědictví obecně náleží veškerý majetek a veškeré závazky zůstavitele. Z toho důvodu je součástí dědictví též družstevní podíl, ke kterému se neoddělitelně váže nájem bytu.

Úpravu družstevního podílu naleznete v zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb.), kde je uvedeno jednak, že stanovy družstva nemohou vyloučit přechod družstevního podílu (tedy přechod na dědice), a dále, že na dědice družstevního podílu přechází též nájem družstevního bytu.

Předkupní právo pak nelze v souvislosti s úmrtím osoby uplatňovat, neboť předkupní právo z povahy věci dopadá pouze na koupi věci (tedy na dříve uzavřenou kupní smlouvu).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Opravňuje mě plná moc k účasti na ustavující schůzi bytového družstva?

Náš FTC o 10 vchodech zakládá nyní bytové družstvo. Budou se schvalovat stanovy a volit se členové představenstva a kontrolní komise. Já bydlím v byte 17 let, ale byt je historicky veden na mého otce, i když ho teď budu kupovat (jestli to půjde). Chtěla jsem být členem v představenstvu, ale paní, která řeší privatizaci, mi vyhrožovala, že mě nepustí ani na ustavující schůzi, i když budu mít ověřenou plnou moc. Podle ZOK mi plná moc s ověřenými podpisy stačí, ale nejsem si jista. Může mě nevpustit s touto plnou mocí na schůzi? Mohu být za otce na základě plné moci volena do představenstva? 

Ustavující schůze může zakázat, aby se jí účastnily jiné osoby, vyjma těch, které podaly přihlášku. Osoba, která podala přihlášku, se může dle zákona o obchodních korporacích nechat legitimně zastoupit na základě plné moci. V souladu s nejnovější judikaturou Nejvyššího soudu ČR postačí, aby plná moc byla udělena s úředně ověřenými podpisy (sp. zn. 29 Cdo 3919/2014). Z těchto důvodů pak vaše zastoupení na základě ověřené plné moci nelze nijak zpochybňovat.

Co se týče otázky zvolení do představenstva družstva na základě plné moci, pak je důležité uvést, že členem orgánu družstva (a tedy představenstva) může být podle zákona o obchodních korporacích pouze člen družstva. Dle ustanovení o členech volených orgánů zakotveném v občanském zákoníku člen orgánu vykonává funkci osobně, s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí. Výjimečně tento zvolený člen může pro jednotlivý úkon zmocnit jiného člena téhož orgánu, nicméně nikoho jiného. Zvolit do orgánu družstva vašeho zmocnitele by obecně bylo možné, nicméně by byl povinen dodržet výše uvedené povinnosti (tedy včetně osobního výkonu funkce), přičemž pokud by tak nečinil a družstvu vznikla jakákoliv škoda, mohlo by si jí následně po vašem zmocniteli nárokovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Převod bytových jednotek do vlastnictví členů bytového družstva

Jak se řeší následující situace: BD se 10 členy (respektive s 10 stejnými byty) koupilo pomocí hypotéky dům a pozemek za 20 000 000 Kč; každý člen bude splácet anuitu 2 000 000 Kč (tedy 1/10 podle vzorce 20 000 000 : 10 = 2 000 000). Dva členové splatí svůj podíl jednorázově, a tudíž ho privatizují. Je tímto „jejich privatizovaným, zaplaceným podílem“ myšlen: a) pouze byt a společné části obecné (střecha, chodba)? b) byt, společné části obecné, ale i podíl na společných částech typu sušárna i na komerčně využívaných nebytových prostorech?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika postavení členů družstva, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy vztahů uvnitř družstva, společenství vlastníků a vymezení jednotek.

Dle obecné právní úpravy uvedené v zákoně o obchodních korporacích je družstvo právnickou osobou, která je oprávněna nabývat majetek do svého vlastnictví. Jestliže tedy družstvo koupilo nemovitou věc, je tato věc výhradně ve vlastnictví družstva. Členové bytového družstva jsou tak pouze vlastníky členského podílu v družstvu.

Předpokládám, že v souvislosti s „privatizací“ máte na mysli převod jednotek do vlastnictví členů bytového družstva, kdy družstvo převádí jednotky na základě splacení zvýšeného členského vkladu (tzv. anuity). V tomto ohledu si vás dovoluji upozornit na skutečnost, že podrobnější podmínky a okolnosti takovýchto převodů jsou zpravidla zakotveny ve stanovách družstva nebo dokumentech vydaných v souvislosti s takovým převodem (například privatizační projekt).

V případě, že dochází k převodu vlastnictví jednotek z družstva na jeho členy, je nezbytné, aby nejprve tato jednotka v právním smyslu vznikla a bylo možné ji tedy skutečně převést jako existující nemovitou věc. Ke vzniku jednotky dochází prohlášením vlastníka domu, na základě kterého vlastník domu vymezí byty a případně nebytové prostory. V rámci tohoto svého postupu může družstvo vymezit například vámi uvedené prostory (sušárna) jako nebytový prostor nebo jako společnou část domu. V případě, že by tak neučinilo, je možné vycházet z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které vymezuje podrobný katalog, co lze považovat za společnou část domu, v němž je například uvedeno, že sušárnu je třeba považovat za takovou společnou část domu. Pro posouzení povahy jednotlivých věcí a prostorů vám tedy především doporučujeme seznámit se s prohlášením bytového družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


 

 

 

Ztrácejí členové BD, kteří "zprivatizovali" své podíly, podíl na nebytových prostorách?

Jestliže členové BD, kteří zprivatizovali své podíly, vystoupí z družstva (protože musí založit SVJ), znamená to, že ztrácejí část svého majetku, respektive svůj podíl na společných částech a nebytových prostorách? Nebo jim tento podíl (splacený v anuitě) zůstává?

Považuji za důležité vás upozornit na skutečnost, že podrobnou úpravu zániku členství v souvislosti s převodem jednotek do vlastnictví členů zpravidla upravují stanovy družstva případně znění smlouvy o převodu této jednotky.

V případě, že členům družstva zanikne členství, ztrácejí pouze členský podíl, neboť jsou vlastníky výhradně tohoto svého členského podílu. Oproti tomu je družstvo povinno vyplatit jim vypořádací podíl v částce, která činí nejméně rozsah splněné vkladové povinnosti. Se zánikem členství ztrácejí tito členové práva, která zákon či stanovy s takovým členstvím spojuje, tedy především právo nájmu družstevního bytu.

Za vámi uvedené situace budou bytové jednotky ve vlastnictví tří různých subjektů. Každý z členů, kteří již uhradili výše uvedenou částku, bude vlastníkem jednotky vymezené dle zmiňovaného prohlášení vlastníka. Zbylých osm jednotek bude stále ve vlastnictví bytového družstva. Za jednotku se přitom dle právní úpravy uvedené v občanském zákoníku myslí byt a podíl na společných částech domu. Ke společným částem domu pak budou vykonávat vlastnické právo tito tři vlastníci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


Práva povinnosti člena BD, který "zprivatizoval" svůj podíl

Jaká jsou práva / povinnosti člena BD, který privatizoval svůj podíl, ale zůstává členem BD, protože jako jediný nemůže založit SVJ? 

Práva a povinnosti členů bytového družstva jsou uvedeny v zákoně o obchodních korporacích a stanovách družstva. Z obecné zákonné úpravy má člen družstva především právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a stanovení nájemného (tedy účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů).

Předchozí právní úprava účinná do 1. 1. 2014 stanovila, že převodem bytu z bytového družstva do vlastnictví člena zanikalo jeho členství přímo ze zákona o vlastnictví bytů. Současné právní úprava však takovou situaci nezohledňuje a zánik členství v souvislosti s převodem jednotky je tak na vůli stran. Zpravidla je tato situace zohledněna ve stanovách družstva či smlouvě o převodu družstevního bytu. V případě, že si strany ujednají, že členství zůstane zachováno, má člen družstva zachovaná práva výše uvedená a družstvo má tedy povinnost uzavřít s ním nájemní smlouvu na družstevní byt, bude-li takový k dispozici.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


Jaký je právní vztah je mezi BD a nově vzniklým SVJ?

Jaký právní vztah je mezi BD a nově vzniklým SVJ? Kdo je komu nadřazený, kdo je členem koho?

Společenství vlastníků a bytové družstvo jsou relativně nezávislé subjekty, které existují odděleně a nezávisle na sobě. Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, přičemž členství v něm je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím bytové jednotky. Bytové družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob, které je založeno za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů, přičemž bytové družstvo vlastní bytový dům, jehož části svým členům pronajímá. S ohledem na to, že bytové družstvo je vlastníkem jednotek, může být členem společenství vlastníků. Společenství vlastníků jednotek však členem bytového družstva s ohledem na svojí povahu být nemůže.

Občanský zákoník zakotvuje povinnost založit společenství vlastníků v domě, v němž je alespoň pět jednotek, z nichž jsou alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. S ohledem na vámi uvedený stav, kdy by v bytovém domě působili tři vlastníci (dva „privatizovaní“ vlastníci a družstvo) a zároveň by zde bylo deset vymezených jednotek (s ohledem na budoucí převod ostatním členům), si vás dovoluji upozornit na skutečnost, že by těmto vlastníkům vznikla povinnost založit společenství vlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


Je výhodné, aby člen SVJ zůstával i členem BD?

Je výhodné, aby člen SVJ zůstával i členem BD? Proč?

V případě, že jste vlastníkem jednotky v domě a zároveň jste vlastníkem členského podílu v bytovém družstvu, se členství v bytovém družstvu a ve společenství jednotek zásadně nevylučují.

V případě, že byla bytová jednotka převedena do vlastnictví člena družstva a jeho členství tak nemá oporu v nájmu družstevního bytu, máme za to, že z takového stavu obecně neplynou žádné výhody pro takového člena ani pro družstvo. Naopak takový stav člena zbytečně zatěžuje tím, že se musí například účastnit členské schůze družstva nebo platit členské poplatky, ačkoliv již nemá důvod setrvat v družstvu, neboť uspokojuje své bytové potřeby jinde.

Setrvání v družstvu může být odůvodněné a výhodné například tehdy, kdy bytové družstvo zůstalo vlastníkem nebytových jednotek v domě, které například pronajímá, a z těchto pronájmů plynou družstvu zisky. Zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva.

V případě zrušení a zániku bytového družstva je podíl člena na likvidačním zůstatku roven splněné vkladové povinnosti k členskému vkladu, a jestliže po uspokojení práv všech členů na podíl na likvidačním zůstatku zůstanou nerozděleny nějaké prostředky, rozdělí se mezi členy rovným dílem, ledaže stanovy určí jinak.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


Jak se dělí finanční částka získaná prodejem části majetku v případě koexistence SVJ a BD?

Pokud zůstává majitelům privatizovaných bytů (ať už jsou členy BD, nebo SVJ) podíl na společných částech a na nebytových prostorách domu, jak se dělí finanční částka získaná prodejem části majetku?

Společné části nemovité věci vlastní vlastníci jednotek neoddělitelně s bytem. Podíl na těchto společných částech se dle občanského zákoníku určuje poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů. Vlastníci mohou vedle tohoto postupu určit své podíly jako stejné se zřetelem k povaze rozměrům a umístění bytu.

Došlo-li by tedy k prodeji těchto společných částí, měl by každý z vlastníků mít nárok na takovou část kupní ceny, která odpovídá jeho podílu.

Naproti tomu dojde-li k prodeji nebytového prostoru, který je ve spoluvlastnictví několika osob, pak se obecně zisk z jeho prodeje rozdělí podle vlastnických podílů spoluvlastníků, nedohodnou-li se jinak.

Dovolujeme si vás však upozornit na skutečnost, že k nakládání se společnými částmi domu nebo nebytovým prostorem spoluvlastněným vlastníky jednotek je třeba souhlasu každého jednotlivého spoluvlastníka.

 JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


Může být spoluvlastníkem družstevního bytu naše dcera?

Jsem s manželkou spoluvlastníkem družstevního podílu (SJM). Manželka zdědila byt po matce a chce se do něj odstěhovat. Chtěl bych, aby se spolumajitelem našeho bytu stala místo ní naše dcera. Tzn., že bychom spolumajiteli našeho bytu zůstali já a naše dcera. Jsou podle NOZ nějaké možnosti, jak toho dosáhnout?

Členství v bytovém družstvu, s nímž se neoddělitelně váže též nájem družstevního bytu, je dle obecné právní úpravy vázáno výhradně k jedné osobě. Z tohoto pravidla existují dle zákona o obchodních korporacích výjimky pro společný nájem družstevního bytu manželů, přičemž podmínkou pro takový vznik je skutečnost, že je tento podíl zahrnut do společného jmění manželů.

Společnými členy družstevního podílu tak mohou být výhradně manželé, přičemž dojde-li k jeho vyjmutí ze společného jmění, platí obecná právní úprava a podíl je tedy oprávněna držet pouze jedna osoba.

Současná právní úprava vám tedy neumožňuje dosáhnout takového stavu, abyste vlastníkem družstevního podílu mohl být vy společně s vaší dcerou. Družstevní podíl jste však oprávněni na jedné straně převést na dceru nebo na druhé straně ho vyloučit ze společné jmění a stát se jeho výlučným vlastníkem vy sám.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Můžu odmítnout uklízecí službu, o jejíž činnosti v domě rozhodlo hlasování BD?

Na členské schůzi samosprávy bytového družstva bylo nadpoloviční většinou rozhodnuto, že se úklid společných prostor (např. schodiště, vestibul, sklepy) přijme uklízecí firma. Můj dotaz: musím se řídit rozhodnutím členské schůze, nebo mohu v tomto případě uklízecí službu odmítnout a uklízet odpovídají část sám? Je možné tuto uklízecí službu platit z fondu oprav?

Úvodem mi dovolte uvést, že bohužel neznáme specifika předmětného bytového družstva a položené dotazy tedy nelze plně zodpovědět. Obecně lze uzavřít, že pokud byl úklid schválen v souladu se stanovami bytového družstva a při jednání za družstvo nedošlo k porušení péče řádného hospodáře ze strany členů statutárních orgánů družstva, tedy například pokud se nejedná o smlouvu pro družstvo nevýhodnou, měl by celý proces být v pořádku.

Pokud by sjednání smlouvy bylo podmíněno souhlasem členské schůze bytového družstva jako nejvyššího orgánu družstva, lze se případně proti takovému rozhodnutí členské schůze, pokud by bylo v rozporu se stanovami, zákonem či dobrými mravy, bránit žalobou u soudu. Z dotazu nicméně nevyplývá, že by rozhodnutí bylo tímto způsobem vadné.

Co se týká fondů, opět bohužel nemáme dostatek informací ke kvalifikovanému zodpovězení položeného dotazu. Podstatné je v daném případě, jak je dle stanov bytového družstva fond oprav vymezen, k čemu jsou prostředky v něm určeny, jak se do něj přispívá apod. Doporučujeme obrátit se na advokáta se stanovami bytového družstva, aby mohl celý proces posoudit a lépe situaci zhodnotit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jak hlasovat při kombinovaném vlastnictví (BD i SVJ)?

Jak je to s hlasováním za byty, které má ve svém vlastnictví bytové družstvo zapsané jako vlastník na LV. Společenství má šest bytů, z toho čtyři v osobním vlastnictví a dva družstevní. Mohou hlasovat přímo tito družstevníci, nebo musí být přítomen zástupce družstva? Osobní vlastnictví je cca 60 %. To znamená, že nedosáhne na 3/4 hlasů.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi zejména ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví dle příslušných ustanovení občanského zákoníku.

Členství ve společenství vlastníků jednotek je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky a nic nebrání tomu, aby členem společenství vlastníků jednotek byla i právnická osoba (v daném případě bytové družstvo). Shromáždění, jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek, tvoří všichni vlastníci jednotek, přičemž každý má počet hlasů odpovídající jeho podílu na společných částech.

Z výše uvedeného vyplývá, že bytové družstvo při zasedání shromáždění vystupuje (ohledně všech svých hlasů) jako celek a jedná (hlasuje) za něj buď pověřená zplnomocněná osoba, pokud je to dle stanov společenství vlastníků jednotek možné, či přímo jeho statutární orgán. O tom, jak bude tento představitel družstva na shromáždění hlasovat, rozhodne bytové družstvo dle svých interních pravidel.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Bytové družstvo je v likvidaci. Můžeme přijít o byt?

V srpnu 2014 jsme chtěli koupit byt v DB, který měl být dle údajů RK ihned převoditelný do OV (po doplacení anuity). Teprve následně jsme se dozvěděli, že dle stanov je převod možný nejdřív k 31. 12. 2014. Dozvěděli jsme se to ale ve chvíli, kdy už majitel (který o této skutečnosti musel vědět) nemohl stihnout o převod do OV požádat. Bylo nám řečeno, že v BD je už jen pár majitelů a že se určitě domluvíme na převodu v lednu, nejpozději v únoru. Zakoupili jsme tedy členská práva a povinnosti a uzavřeli předhypotéční úvěr (tedy platíme úroky a nic z vlastního dluhu nesplácíme). Přes splacení anuity nebyl převod do OV v zimě možný. Podali jsme tedy žádost o převod k nejbližšímu možnému termínu dle stanov, tedy někdy k červnu. Předseda družstva absolutně nekomunikoval, nedostali jsme žádné vyjádření. Na e-maily nereagoval, zakázal nám telefonovat mu, věčně nebyl doma. Pokud jsme ho potkali, tak nás odbyl, že spěchá. Maximálně s námi komunikoval velmi omezeně z balkonu ze 7. patra. V červnu proběhla schůze BD - bohužel v termínu, na který jsme měli zaplacenou dovolenou, takže jsme se schůze nemohli zúčastnit. Omluvili jsme se e-mailem s vysvětlením důvodů. Následně jsme žádali zápis ze schůze, který jsme nedostali. V tuto chvíli nám končí předhypoteční úvěr. Po dlouhé snaze se nám podařilo předsedu BD zastihnout a z jeho 7. patra se dozvědět, že je BD v likvidaci. Prosím o informaci, co to pro nás obnáší. Můžeme o byt přijít? Anuitu máme splacenou, potřebujeme dokončit převod bytu do OV, abychom mohli začít čerpat řádný úvěr.

Úvodem si dovoluji upozornit, že bytové družstvo může vstoupit do likvidace z několika důvodů. Nejčastějším důvodem je rozhodnutí členské schůze obvykle v souvislosti s převodem všech bytových jednotek do osobního vlastnictví. Častým důvodem je rovněž předlužení družstva a vypořádání (či nevypořádání) jeho závazků v návaznosti na konkursní řízení. Družstvo pak může rovněž v některých případech vstoupit do likvidačního řízení na základě rozhodnutí soudu, např. porušuje-li závažným způsobem některá ustanovení zákona či jeho zakladatelské dokumenty nejsou v souladu se zákonem či mu dokonce odporují.

Účelem likvidace je vypořádání majetku družstva, vyrovnání dluhů vůči věřitelům a naložení s případným likvidačním zůstatkem, přičemž podíl každého ze zbývajících členů družstva na likvidačním zůstatku je roven splněné vkladové povinnosti k členskému vkladu (tedy k základnímu členskému vkladu a dalším členským vkladům – anuitním splátkám). Pokud nelze uspokojit práva všech zbývajících členů bytového družstva zcela, uspokojí se poměrně.

Konkrétní průběh likvidačního řízení, jakož i odpověď na otázku, jak bude naloženo s předmětným bytem, lze bohužel poskytnout až po komplexním zhodnocení celého případu, seznámení se s důvody likvidace, se zakladatelskými listinami a s případnými vnitřními předpisy bytového družstva, rozhodnutími jeho orgánů a dále i s další související dokumentací.

Vzhledem k tomu, že na základě uvedených informací nelze přesně posoudit okolnosti daného případu, a i pokud by to bylo možné, nebude možné nabídnout jednoznačné řešení bez nahlédnutí do dokumentace daného bytového družstva, doporučujeme se obrátit na advokáta se všemi dostupnými podklady, tak aby se Vám dostalo vyčerpávající odpovědi na váš dotaz.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

SVJ a BD v jednom domě a prodej bytů

Máme v jednom domě SVJ i bytové družstvo. SVJ tvoří většinu, bytové družstvo vlastní pouze dva byty. Bytové družstvo by chtělo jeden ze svých bytů, který je v současnosti prázdný, prodat. (Postupně bychom chtěli sjednotit vše pod SVJ a bytové družstvo úplně zlikvidovat.) Může v tomto případě vystupovat bytové družstvo jako běžný vlastník nemovitosti, prodat byt jakémukoli zájemci za tržní (nebo dohodnutou) cenu. Nabude potom kupující byt do osobního vlastnictví nebo je možné prodat jen družstevní podíl?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy.

Zákon družstevní byt případnému zájemci, ať už členu či nečlenu družstva, prodat umožňuje. Převod do vlastnictví osoby, která není členem družstva, je však možný pouze tehdy, pokud s tímto krokem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, a všichni členové družstva, kterým podle stanov náleží právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Souhlas přitom musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Následně bude o převodu družstevního bytu do vlastnictví této osoby rozhodovat členská schůze, která může rozhodnutí přijmout pouze po předchozím výše uvedeném souhlasu. Pokud by se družstevní byt převáděl do vlastnictví člena družstva, pak souhlasu ostatních členů družstva není zapotřebí. Pokud zvolíte tento postup, nabude kupující (ať už člen nebo nečlen bytového družstva) byt do osobního vlastnictví, je však nutné dodržet uvedené podmínky. 

Dále je možné přijmout zájemce o byt do družstva jako člena, pokud splňuje podmínky dle stanov družstva, kdy by s ním byla uzavřena nájemní smlouva na užívání předmětného bytu. Zájemce o členství by pak uhradil družstvu před svým vstupem veškeré platby, které jsou vyžadovány stanovami a zákonem, tedy zejména základní a další členský vklad (anuitu).

Mnohem jednodušším postupem je ale převést byty do osobního vlastnictví a bytové družstvo zlikvidovat. Následně by bylo možné byty prodat, aniž by bylo nutno podstupovat výše uvedený postup.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Fond oprav v domě s rozdílným vlastnictvím

Bydlím v domě, který má 8 bytových jednotek, stejný počet garáží a lodžií. Dva byty mají větší plochu díky půdní vestavbě. Pět bytových jednotek je družstevních a tři jsou v osobním vlastnictví. Družstevní část je asi 60 %. Nejsme tedy SVJ. Já vlastním jeden z bytů v osobním vlastnictví a podílím se necelými 18 procenty na fondu oprav. V současné době probíhá revitalizace domu včetně lodžií a garážových vrat. Zajímalo by mě, co vše je možné zahrnout do společného vlastnictví. Jedná se mi o garážová vrata, lodžie a dlažba v lodžiích. Smlouva na odkup bytu je dle zákona č. 72/94 Sb. Předmětem převodu je jednotka včetně lodžie a garáže. Do podlahové výměry není zahrnuta plocha lodžie dle §2 zákona. Zároveň je ve smlouvě uvedeno ohraničení převodu vlastnictví: vstupními dveřmi do bytu a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep, komora) včetně zárubně, hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody, plynu a elektrickými pojistkami pro byt (jističe), vnitřními plochami stěnových plášťů včetně oken, skleněných výplní a zábradlí balkónů a vnitřních stavebních konstrukcí, které ohraničují jednotku. V dalším z bodů jsou uvedeny společné části budovy, a) Společné konstrukční části: základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, průčelí, vchody, schodiště, chodby, střecha, okna, balkony, lodžie přístupné ze společných částí budovy, domovní dveře, vodovody, kanalizační elektrické plynovodní přípojky apod. (jsou-li umístěny mimo budovu); b) Společné domovní vybavení – společné prostory: chodba. Já mám vrata již vyměněná a je mi nabízena poměrná část z celkové části za všechna nově udělaná vrata. Zároveň se ale dále podílím na vratech ostatních, zábradlí lodžií a dlažbě. Je toto z hlediska smlouvy a zákona správně?

Postup bytového družstva je správný. Jak v dotaze uvádíte, společné konstrukční části, zákon o vlastnictví bytů, hovořil o společných částech domu, jsou ty části, které tvoří plášť domu, a ty části, bez kterých by dům jako celek nebyl funkční. Ke společným částem domu patří mimo jiné vrata garáží, zábradlí lodžií, dlažba lodžií. Takto to máte i v prohlášení vlastníka domu, které je uloženo v katastru nemovitostí. To, že tyto společné části domu slouží výlučně některému z vlastníků, není v rozporu s právními předpisy. Vlastník bytu přispívá do fondu oprav (fond dlouhodobé zálohy) podle velikosti svého spoluvlastnického podílu. Vy už máte vrata nová, takže družstvo vám je „uhradí“ z fondu dlouhodobé zálohy. Ze společného fondu dlouhodobé zálohy se pak, tak jako všichni, budete podílet, na opravách společných částí domu.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Nemáme revizní komisi

Členská schůze BD odsouhlasila zrušení revizní komise s tím, že každý člen BD má právo kontroly. Přesto nám představenstvo BD odmítá poskytnout informace, o které je žádáme. Jak dále postupovat? Existuje nějaký kontrolní orgán BD?

Kontrolní orgán určený jen pro bytová družstva neexistuje. Máte-li pochybnosti v hospodaření, můžete upozornit příslušný finanční úřad. Jestli máte podezření, že by mohlo jít o nějakou formu trestní činnosti, obraťte se na policii. Mějte však na paměti, že se jedná o velmi citlivou záležitost. Nařknout někoho jen tak, také není správné.

Právo na informace je jedním ze základních principů správného fungování bytového družstva a toto právo upravuje i zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.  Neuvedla jste v dotaze, co vám družstvo odmítá poskytnout, proto nemohu uvést konkrétní odkaz na ustanovení zákona o korporacích.

U malé bytového družstva (do 50 členů) není dána zákonná povinnost zřídit kontrolní komisi. Pokud jste malé bytové družstvo, mohli jste učinit rozhodnutí, že kontrolní komisi neustanovíte. Je otázka, zda v tomto směru máte upravené i stanovy.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Jak splácet nové balkony, které jsou jen u některých bytů

V našem BD se několika bytům udělaly nové balkony, které máme začít splácet. Prosím o radu, jakým způsobem zanést do předpisů nájmu tuto splátku, zejména jak ji nazvat? A dále prosím o informaci, zda bychom poté měli platit za tyto balkony nájem. Jsou součástí domu, nikoli bytu, ale místopředseda po nás chce platbu za užívání společných prostor.

Pokud jste si na balkony vzali půjčku, do předpisu nájemného se uvede splátka půjčky, splátka úvěru, ale to vám nejlépe poradí vaše účetní. Balkony tvoří plášť domu, čili patří k tzv. společným částem domu (budete je společně udržovat) a zároveň slouží výhradně jednotlivým členům družstva – nájemcům bytu, balkon patří k bytu. Balkon se však nezapočítává do podlahové plochy bytu. Člen bytového družstva - nájemce hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů [§ 742 písm. b) ve spojení s § 744 zákona č.90/2012 Sb. o obchodních korporacích].

Je proto možné, abyste se v družstvu dohodli, že u bytu s balkonem bude nájemce tohoto bytu přispívat vyšší částkou do „fondu oprav“.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Jak zahrnout členský podíl do SJM

Jak postupovat, když jsem nabyla členský podíl v bytovém družstvu ještě jako svobodná, následně se vdala, a tedy členský podíl není součástí SJM, přičemž bych ráda tento členský podíl do SJM zahrnula, případně polovinu podílu převedla na manžela.

Jednou z variant je dohoda manželů o rozšíření společného jmění manželů, a to formou notářského zápisu, o tomto se nejdříve poraďte s notářem.

Další možností, jak vyřešit tuto záležitost, je převést byt do vlastnictví obou manželů (někdy družstva takto vyjdou členům vstříc a převedou byt na oba manžele, ale je to podle zákona nesprávně). Pak je možné, že jakmile byt budete vlastnit, darujete polovinu manželovi, a pak budete mít byt v podílovém spoluvlastnictví.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Zřízení BD za účelem koupě domu

Bytové družstvo zřízené za účelem koupi domu od města si na tento nákup celého domu vzalo úvěr. Po zapsání v katastru nemovitostí domu na bytové družstvo v tomto bytovém družstvu dochází k prodeji členských podílů, ve kterých je uvedena cena členského podílu vycházející z prodejní ceny stanovené městem a zcela chybí informace o úvěru, o který příslušný členský podíl narostl. Dokonce se ve smlouvě používá výraz anuita s uvedenou částkou bez podílu z úvěru. Je taková smlouva o převodu členského podílu v pořádku? Může se bytové družstvo něják bránit a jak, když zjistí, že cena členského podílu neodpovídá skutečnosti a ve smlouvě o prodeji (výměně) čl. podílu není o úvěru žádná informace? Doplňuji, že prodej nebo výměna členských podílů je podle stanov bez nutnosti souhlasu představenstva či družstva s takovou výměnou nebo prodejem členského podílu. Také by mě zajímalo, když např. předseda či jiný člen představenstva vymění svůj členský podíl mimo bytové družstvo, zda zaniká dnem prodeje/převodu členského podílu jeho funkce? Pokud chce i nadále vykonávat tuto funkci, lze to ošetřit hlasováním na další členské schůzi členy družstva?

Dotazujete se na situaci, kdy nájemce – člen družstva se rozhodl, že svůj družstevní podíl převede na jinou osobu, že tedy družstevní podíl „prodá“.

Je to jen a jen jeho rozhodnutí /podle § 736 zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)/.

Obsah smlouvy o převodu družstevního podílu je pak věcí převodce a nabyvatele – smluvních stran smlouvy. Jedná-li o převod úplatný, uvede se ve smlouvě výše úplaty za převod družstevního podílu. Úplata vůbec nemusí korespondovat s výší základního a dalšího členského vkladu. Výše ceny úplaty může být i smluvní. Pokud jsou ve smlouvě chybné termíny (zaměňování anuity, úvěru, apod.) nečiní to tuto smlouvu neúčinnou. Je věcí nabyvatele, aby si u vedení družstva zjistil, jak se věci mají. Nabyvatel by se také měl seznámit se stanovami družstva, jehož se stává členem a nájemcem a ze stanov by se měl dozvědět, kolik činil základní členský vklad a další členský vklad, jaká jsou jeho práva a povinnosti. Družstvo pouze nabyvateli potvrdí přijetí smlouvy a převodu družstevního podílu a učiní další potřebné kroky, tj. přijetí nového člena družstva a vystavení nájemní smlouvy.

K vašemu druhému dotazu ve věci, zda převodem družstevního podílu členem představenstva družstva, zaniká jeho členství v družstvu a tím i jeho „oprávnění“ nadále vykonávat funkci v družstvu, uvádím následující.

Zákon o obchodních korporacích v § 610 přináší taxativní výčet důvodů zániku členství v družstvu a jedním z nich je převod družstevního podílu v bytovém družstvu. Zánik členství převodem družstevního podílu vyplývá pro dosavadního člena (převodce) ze smlouvy o převodu družstevního podílu s tím, že nabyvatel družstevního podílu se stává členem namísto převodce. Členem představenstva může být jen člen družstva (§ 630 ZOK). Tento člen představenstva družstva buďto z funkce odstoupí nebo musí být z funkce odvolán a na jeho místo zvolí členská schůze nového člena představenstva v souladu s vašimi stanovami.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Podmínky pro správu domu a pozemku dle NOZ?

Jaké podmínky musí být v bytovém spoluvlastnictví splněné, aby bytové družstvo bylo správcem domu a pozemku podle NOZ, kromě toho, že má nadpoloviční podíl na společných částech domu?

Správu domu, kde nevzniklo SVJ, bude jako vlastník s nadpolovičním podílem na společných částech zajišťovat BD (§ 1192 NOZ), a to podle pravidel určených v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce. Dalším podpůrným právním předpisem, který upravuje správu domu a pozemku je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Bytové družstvo je správcem právě proto, že má nadpoloviční podíl na společných částech domu a pozemku. Jinou podmínku zákon č 89/2012 Sb., občanský zákoník správci neukládá. Navíc toto správcovství pro bytové družstvo vyplývá i z dřívější právní úpravy (zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, § 24). Dále tuto situaci řeší zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů, v § 24 odst. 1: "Pokud bytové družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo bytové družstvo, které je jeho právním nástupcem, plnilo povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. června 2000 a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se nesnížil ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku na méně než jednu polovinu, je bytové družstvo ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona správcem domu a pozemku; na správu se přiměřeně použijí ustanovení § 1191 až 1193 občanského zákoníku. Ustanovení § 1198 občanského zákoníku se zde nepoužije."

JUDr. Jitka Kociánová, Sdružení nájemníků 

Převod vlastnictví bytové jednotky

V naší smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky je uvedeno: Smluvní strany se dohodly, že nemovitost, která je předmětem této smlouvy, specifikované v této smlouvě, bude prodávajícímu prodána a kupujícím koupena za dohodnutou kupní cenu (různá cena u různých velikostí bytů), která odpovídá konečné výši základního členského vkladu a dalšího členského vkladu člena družstva - kupujícího v Bytovém družstvu Jupiter, družstvo. Kupní cena bude při prodeji jednotky do vlastnictví člena - kupujícího od prodávajícího družstva vypořádána vůči základnímu členskému vkladu a zaplacenému dalšímu členskému vkladu, které tvoří majetkovou účast kupujícího v Bytovém družstvu Jupiter, družstvo v souvislosti s členstvím v družstvu a pořízením bytu. Dále je v této smlouvě uvedeno: Tato smlouva nabude platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami. Ve stanovách tohoto našeho Bytového družstva je uvedeno: Základní členský vklad je pro všechny členy družstva stejný a je ve výši 1500 Kč. Po dobu trvání členství nemůže majetková účast člena v družstvu klesnout pod hodnotu základního členského vkladu. Dotazy zní: Jsme vzhledem ke všem předchozím skutečnostem ze smlouvy ještě členy Bytového družstva, když  členský vklad za bytovou jednotku současně se základním členským vkladem 1500 Kč, tj. celá majetková účast člena BD byla použita k odkoupení bytové jednotky při převodu do SVJ, a ve zmíněné smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky je toto konkrétně uvedeno. Smlouva se nezmiňuje o tom, zda nadále zůstáváme členy družstva. Můj názor je, že dle stanov našeho BD nejsme již členy družstva, neboť cena bytu pro převod do SVJ byla navýšena o základní členský vklad 1500 Kč. A druhý dotaz: V domě je 45 bytových jednotek. Dům byl zakoupen od města pouze 40 nájemníky, kteří zaplatili poměrnou částkou i za zbývajících pět bytů. Nyní při převodu do SVJ byla tato částka včetně původního navýšení za 5 bytů znovu použita k zaplacení za koupi pro převod do SVJ. Můj názor je, že navýšení za 5 bytů nemělo být použito k převodu do SVJ, ale navýšení mělo byt vyplaceno zpět členům BD, kteří se na koupi podíleli. Je můj názor správný?

K prvnímu dotazu uvádím, podle vašich údajů již nejste členy družstva, protože dle smlouvy zanikla vaše majetková účast v družstvu. Pokud však, a tím navazuji na druhý váš dotaz, by tu ve skutečnosti majetková účast byla, jste i nadále členy družstva.

Bohužel váš druhý dotaz je nesrozumitelný, hlavně nevidím k němu žádné podklady, například jak je vedena v účetnictví družstva částka, kterou jste zaplatili „navíc“, jako další členský vklad? Pět bytů zůstalo družstvu? A další dotazy, které si je nutné objasnit. Doporučuji vám proto, abyste se i s doklady obrátil na nejbližší poradnu např. Sdružení nájemníků ČR.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Představenstvo BD

Můžou být v představenstvu bytového družstva příbuzní? Např. manželé, druh a družka, bratr a sestra?

Problematiku příbuzenství ve statutárním orgánu bytového družstva, zákon o korporacích neupravuje, ale z praxe je známo, že příbuzenství členů statutárního orgánu je pro dobré fungování bytového družstva je nevhodné. Proto většina bytových družstev tuto problematiku ve svých stanovách upravuje, například  tak, že nemohou být členy představenstva v témže funkčním období manželé apod. Záleží jen na vašem družstvu, jakou úpravu do stanov zvolíte.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Změna statutárního orgánu BD

Jsme bytové družstvo. Co vše je třeba učinit při změně statutárního orgánu včetně zápisu na rejstříkový soud? Je nutný notářský zápis?

Změnu statutárního orgánu, to znamená nové volby představenstva družstva, uskutečníte na členské schůzi družstva, o průběhu voleb sami sepíšete zápis.

Na předepsaném tiskopise (naleznete na www.justice.cz) pro návrh změn do obchodního rejstříku podáte rejstříkovému soudu návrh na změnu, a to do 15 dnů ode dne konání voleb. Přílohu tiskopisu bude tvořit zápis z členské schůze o provedené volbě, včetně prezenční listiny, čestné prohlášení každého člena statutárního orgánu o svéprávnosti a bezúhonnosti spolu se souhlasem s volbou a podpisový vzor, vše může být na jedné listině s úředně ověřeným podpisem, dále výpis z rejstříku trestů každého člena statutárního orgánu. Podání opatříte kolky.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Změna stanov při likvidaci BD

Bytové družstvá mali do 30. 6. 2014 zmeniť stanovy podľa ZOK. Naše bytové družstvo tak neurobilo, všetky bytové jednotky máme prevedené do osobného vlastníctva a reálne fungujeme od 1. 1. 2015 ako SVJ . Družstvo čaká už iba jeho likvidácia. Je možné družstvo zlikvidovať so "starými" stanovami? Alebo je nutná pred likvidáciou ich úprava?

Myslím si, že by bylo nesmyslné u družstva v likvidaci upravovat stanovy. Stanovy neupravujte. 

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Vydražení družstevního podílu

Vydražil jsem družstevní podíl, příklep nabyl právní moc, ale dosavadní nájemník (proti němu byla vedena exekuce) odmítá byt opustit. Bytové družstvo se tváří, že to není jeho věc a že si to mám zařídit sám. Přitom ve stanovách je dáno - Družstvo je povinno zajistit členu - nájemci druž. bytu plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu. Je družstvo povinno předat mi  prázdný byt ? Jak ho k tomu donutím ? Musím v době do předání bytu platit nájem a zálohy na energie?

Družstvo je povinno vystavit vám nájemní smlouvu k bytu a vy byste měl plnit povinnosti člena družstva, tj. hradit nájemné a další platby a následně pak tyto platby vymáhat jako bezdůvodné obohacení po „nájemci“. V každém případě si zkontrolujte, zda veškeré povinné platby jsou u družstva v pořádku, abyste se nakonec vy sám nestal neplatičem. Nedejte se odradit, musíte s družstvem komunikovat. Družstvo však není povinno zajistit vám vyklizení bytu.

Ptáte se, jak dostat nájemce z bytu. Záleží na tom, jestli k vyklizení nemovitosti je exekuční titul, nebo ne. Pokud jde o exekuční, soudem nařízenou dražbu, tak příklep je exekučním titulem k vyklizení nemovitosti. V případě dobrovolné dražby jím příklep není. Exekuční titul může být ke kterékoliv povinnosti, kterou lze vynutit (nuceným výkonem rozhodnutí, tedy exekucí).

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OSŘ), § 258 odst. 2: Výkon rozhodnutí ukládajícího jinou povinnost než zaplacení peněžité částky se řídí povahou uložené povinnosti. Lze jej provést vyklizením, odebráním věci, rozdělením společné věci, provedením prací a výkonů. Způsob provedení výkonu rozhodnutí o vyklizení nemovitosti je uveden v § 341 OSŘ.

Dále k vašemu problému uvádím jednotlivá možná ustanovení z OSŘ:

  • § 336j odst. 4: Soud v usnesení o příklepu podle odstavce 3 uloží povinnému, umožňuje-li to povaha vydražené nemovité věci, aby vydraženou nemovitou věc vyklidil nejpozději do 15 dnů od nabytí právní moci usnesení nebo doplacení nejvyššího podání, nastalo-li později, a poučí účastníky o možnosti postupovat podle § 336ja odst. 1 s vyčíslením, jaký je minimální předražek a do kdy musí být učiněn.
  • § 336ja odst. 5: V usnesení o předražku soud uloží povinnému, aby vydraženou nemovitou věc vyklidil nejpozději do 15 dnů od nabytí právní moci usnesení, umožňuje-li to povaha vydražené nemovité věci…
  • § 336l odst. 7: Na základě pravomocného usnesení o příklepu nebo pravomocného usnesení o předražku může vydražitel nebo předražitel podat návrh na výkon rozhodnutí vyklizením nebo odebráním nemovité věci.

V každém případě: Rozhodl-li soud o povinnosti vyklidit nemovitost (např. v rozhodnutí o příklepu či předražku), není třeba jej o to žádat znovu a toto rozhodnutí je exekučním titulem. V tomto případě se obrátíte rovnou na exekutora.

Jde-li o dražbu označenou jako dobrovolná, pak je nutno se kvůli nucenému vyklizení nemovitosti obrátit na soud nebo sepsat u notáře dohodu formou notářského zápisu s přivolením k přímé vykonatelnosti (podstatu vám vysvětlí notář).

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Zachování BD po převodu BJ do OV

Po odkupu bytů do osobního vlastnictví prosím o radu, zda můžeme zachovat stávající bytové družstvo a nebo zda je nutno bytové družstvo zrušit a založit SVJ. Jedná se o bytový dům o pěti bytových jednotkách a všechny jsou již převedené do OV. V RES máme jako předmět ekonomické činnosti uvedeno: 6820: Pronájem a správa vlastních nebo pronajatých nemovitostí 41100: Developerská činnost. Dále prosím o radu zda je možné snížit základní kapitál a zrušit nedělitelné a ostatní fondy. Od 1. 1. 2014 není již povinnost tyto fondy zakládat.

Společenství vlastníků se zakládá za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Správu bytových jednotek vykonává v souladu s tzv. prohlášením vlastníka zpravidla to družstvo, které převádí majetek.  Okamžikem převedení bytových jednotek do vlastnictví, kdy již družstvo má velmi malý podíl majetku, mnohdy majetek žádný, stává se družstvo nadbytečné, administrativně spíše zatěžujícím elementem. Pokud tedy nemají členové družstva zájem o další podnikatelskou činnost družstva, např. o další nákup nemovitostí se kterými by družstvo podnikalo, je namístě, aby v souladu se stanovami družstva a zákonem o obchodních korporacích vstoupilo do likvidace. Co se týká snížení základního kapitálu a fondů, je potřeba postupovat podle stanov družstva a zákona o obchodních korporacích, kde je přesně vymezen postup.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Kontakty na členy BD

Z doby, kdy jsem byl v představenstvu BD jsem získal soukromé e-mailové adresy členů BD. Mohu tyto adresy nyní využívat ke komunikaci s dalšími členy BD? Jedná se o komunikaci výhradně v záležitostech BD. Jsem toho názoru, že i mezi členskými schůzemi je účelné, aby si členové BD vytvořili v dostatečném předstihu svůj názor na tyto záležitosti, případně mohli i jinde předmětnou záležitost konzultovat. Na schůzi mnohdy na to již není prostor. Nemůže jít o porušení zákona 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů?

Domnívám se, že i mailová adresa je osobním údajem a k jejímu „dalšímu“ použití byste měl mít souhlas vlastníka mailové adresy. Doporučuji vám být v tomto případě obezřetný, popřípadě se s dotazem ještě obrátit na úřad na ochranu osobních údajů: www.uoou.cz.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Postup BD při schvalování stanov

Byla svolána členská schůze BD ke schválení stanov dle ZOK za účasti notáře. Bojkot 1. neukázněného člena BD znemožnil její konání. Vyloučení z BD tohoto neukázněného člena je v řízení od 31. 10. 2012 (nyní odvolací řízení u Vrchního soudu v Praze). K účasti na členské schůzi (nebo jeho zastoupení) se ho nepodařilo přesvědčit ani zúčastněné notářce. Jak má družstvo postupovat, aby dodrželo ZOK a nedošlo k jeho případné likvidaci?

Ohledně problematiky zajištění 100% souhlasu členů BD při změně stanov podle ZOK v souvislosti s ust. § 731 odkazuji na níže uvedený článek na www.portalobydleni.cz zde. K tomu doplňuji, že současná praxe většiny rejstříkových soudů je taková, že se zápis do rejstříku provede i přes to, že není 100% souhlas členů BD zajištěn. Je potom na členovi BD, který se změnou nesouhlasil, aby se bránil soudní cestou.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Distribuce stanov členům BD

Družstvo nájemníků schválilo nové stanovy a nyní má i notářsky ověřený zápis. Se stanovami se členové seznámili a za přítomnosti notáře je odsouhlasili. Podle ustanovení zákona budou stanovy vyvěšeny na webových stranách družstva. Je navíc družstvo povinno pořídit a předat každému členu stanovy v tištěné podobě?

Povinnost předat stanovy všem členům v listinné podobě zákon přímo nestanoví, nicméně doporučuji Vám obrátit se na statutární orgán Vašeho bytové družstva a o listinnou podobu stanov požádat. Nevidím důvod, proč by Vašemu požadavku nemělo být vyhověno. Bytové družstvo má jako právnická osoba povinnost mít platné stanovy uloženy také ve "sbírce listin" u příslušného rejstříkového soudu v jehož obvodu má sídlo. U tohoto soudu lze stanovy také získat.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Jak postupovat při neodsouhlasení stanov

Prosím o informaci, jak postupovat v případě, že jeden člen BD nebude s novými stanovami souhlasit. Nebo co se stane?

Před svoláním členské schůze, kde by mělo dojít ke schválení nových stanov v souladu se zákonem o obchodních korporacích, je nutné vést diskusi mezi členy družstva jakým způsobem stávající stanovy změnit a jak se přizpůsobit nové legislativě, platné od 11. 2014. Tím zjistíte, jaká část stanov členem družstva je rozporována. Připomínky buď můžete akceptovat, tedy zapracovat do stanov a nebo pokud jsou závažnějšího charakteru, nechat specializovanými právníky posoudit a podle toho dále postupovat vůči družstevníkovi, který měl výhrady ke stanovám. To je práce představenstva, které koriguje přípravu stanov.

Pokud nebudou stanovy přijaty na členské schůzi za účasti notáře, bude proveden o tomto notářský zápis. Notářský zápis je předkládán obchodnímu rejstříku. O dalším pak rozhoduje příslušný rejstříkový soud. V krajním případě udělí příslušnému družstvu rejstříkový soud pokutu a následně pošle družstvo do likvidace, družstvo tak posléze zruší.

JUDr.Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Schválení stanov - úmrtí člena

Rád bych se zeptal na řešení situace která asi nenastala jen u nás. Jsme malé bytové družstvo a těsně před nahlášenou schůzí kde se měly schvalovat nové stanovy (podle novely OZ a ZOK) za účasti notáře, bohužel zemřel jeden člen družstva. Podle současné legislativy je ovšem nutná 100% účast. V současné době probíhá dědické řízení. Obávám se, že do té doby ovšem zemře někdo další a budeme opět na mrtvém bodě. Jak postupovat?

Ohledně problematiky zajištění 100% souhlasu členů BD při změně stanov podle ZOK v souvislosti s ust. § 731 odkazuji na níže uvedený článek na www.portalobydleni.cz zde. K tomu doplňuji, že současná praxe většiny rejstříkových soudů je taková, že se zápis do rejstříku provede i přes to, že není 100% souhlas členů BD zajištěn, zkuste tedy návrh na zápis podat.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Zastupování na schůzi BD

Jak postupovat v případě, že se člen BD ze zdravotních důvodů nemůže schůze
zúčastnit a ani není schopen ověřeným podpisem delegovat zástupce na schůzi?

V tomto případě lze navrhnout soudu, aby dotyčné osobě ustanovila opatrovníka. Opatrovník může být určen jak pro obecné zastupování, tak i pro jedno konkrétní řízení.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Byt u bytového družstva

Můj otec má byt u bytového družstva a dosud nemá podepsané, že je majitelem. A ohání se tím, že je to jeho. Přitom technikovi řekl, že to není jeho, a ten se sebral a odjel, protože když to není jeho, nemůže dělat úpravy. Tak když to není jeho, tak se muže stát, že by ho vystěhovali? Kdyby nastaly změny?

Z vašeho dotazu není zřejmé, zda se jedná o byt družstevní a nebo byt ve vlastnictví. V družstevním bytě lze provádět úpravy jen se souhlasem družstva (vlastníka předmětného bytu) v souladu s platnými stanovami tohoto družstva.

Pokud je bytová jednotka ve vlastnictví a správu bytových jednotek koná příslušné družstvo, doporučuji podívat se na stanovy společenství vlastníků, kterými se musí vlastnící bytových jednotek v takových případech řídit. Postihy proto mohou nastat jak pro vlastníka, tak i pro družstevníka, pokud nejsou respektována pravidla daná stanovami při úpravách v bytových jednotkách.

Vystěhování z nájemního bytu lze připustit jen v případech, pokud by váš otec byl nájemcem v družstevním bytě a zvlášť závažným způsobem by porušil sjednanou nájemní smlouvu. Bližší podmínky,  za kterých by se tak stalo, opět najdete ve stanovách příslušného družstva.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Schvalování nových stanov

Na členské schůzi našeho bytového družstva svolané ke schválení nových stanov v souladu se zákonem č. 90/2012, v přítomnosti notáře a při účasti všech členů. resp. v několika případech s využitím institutu plné moci, hlasovala většinové pro jejich přijetí. Z celkového počtu 22 členů byl jeden hlas proti a jeden se zdržel. Předsedající schůze prohlásil, že z toho důvodu nebyly nové stanovy přijaty a schůzi ukončil. Můžete nám prosím poradit zda to byl správný postup a jak je možné uvedenou situaci, případně i s Vaší pomocí dále řešit?

Ohledně zajištění 100% souhlasu všech členů bytového družstva pro změnu stanov podle zákona o obchodních korporacích odkazuji na článek uvedený na stránkách portálu o bydlení zde. Nicméně dosavadní praxe je taková, že soudy změnu stanov ve většině případů „zapíší“ i v případě, že není zajištěn 100% souhlas (ale „pouze“ souhlas kvalifikované většiny členů  ve stanovách nebo v zákoně) a stanovy jsou jako takové platné. Je pak na členech, kteří se změnou stanov nesouhlasili nebo kteří se se hlasování o nich zdrželi, aby se v těchto jednotlivých případech obraceli k soudu a žádali nápravu (viz. článek).

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Zastupování při jednání družstva

Jsme malé bytové družstvo o devíti bytech a některé věci mi nejsou jasné. Chtěla bych se zeptat ,jestli je možno pověřit někoho, aby mně zastupoval ve věcech týkajících se družstevních záležitostí. V domě totiž nebydlím a protože mám dlouhé směny, nemohu se zúčastňovat běžných záležitostí.. Zároveň bych chtěla vědět, jak často se má konat schůze, jestli má každý člen dostat zápis ze schůze, jak často má vedení družstva informovat členy o účetním stavu družstva, jestli může člen žádat o nahlédnutí do účetnictví a to i zpětně, jestli musíme mít webové stránky (snad kvůli novým stanovám) a zda je nějaký posun okolo nových stanov (ještě je nemáme)?

Na členské schůzi bytového družstva se můžete nechat zastoupit na základě plné moci, která musí být písemná a musí z ní vyplývat, zda byla udělena pro zastoupení na jedné nebo více členských schůzí. Pokud by mělo být na schůzi přijato usnesení, které vyžaduje formu notářského zápisu (např. stanovy, změna stanov), pak podpisy na plné moci musí být ověřeny. Práva a povinnosti člena bytového družstva a problematika bytového družstva je upravena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích a to zejména v ustanoveních § 727 - § 757. Důležitá jsou i ustanovení předcházející tj. § 552 - § 726, ve kterých je upravena problematika družstva obecně a kdy zejména z ustanovení § 636 vyplývá povinnost pro družstvo mít webové stránky. Významným dokumentem jsou samozřejmě i stanovy Vašeho bytového družstva. Zejména v nich byste měla nalézt odpověď na Vaše další dotazy.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Převod jediného bytu do vlastnictví

Dobrý den, jsme malé sedmičlenné bytové družstvo. Jeden z našich členů chce prodat byt. Kupující má však problémy s úvěrem. Proto chce prodávající svůj byt převést do osobního vlastnictví. Chtěli bychom se zeptat, zda je možné převést pouze jeden byt do osobního vlastnictví, a pokud je to možné, jakým způsobem? Ostatní členové družstva převod nechtějí, jsou se členstvím v BD spokojeni.

Pokud by měly být byty převáděny do vlastnictví jednotlivých členů BD, musí být o tom přijato usnesení na členské schůzi BD. Na základě platného usnesení členské schůze lze zadat vypracování „prohlášení“ vlastníka budovy (§1166 NOZ) , což je dokument, kterým se vymezí jednotlivé jednotky v domě. Následně lze jednotky do vlastnictví převádět. Problematika této věci je upravena zejména v ustanoveních § 1158 a násl. NOZ (zákon č. 89/2012 Sb.). Jestliže tedy většina členů BD převod do bytů nechce, nemůže být s ohledem na výše uvedené ani realizován.

Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Nezměněné stanovy a pokuta

Jsme menší bytové družstvo s 28 byty ve dvou domech, Musíme dle legislativy platné od oku 2014 změnit stanovy, které zatím nebyly změněn? Jak máme postupovat, abychom nebyli nějak finančně potrestáni? 

Co se týká změny stanov u bytových družstev tak k 1. 1. 2014 přinesl tuto změnu zákon o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. Tímto zákonem byla uložena povinnost družstevníkům, aby do 30.  6. 2014 přizpůsobili své stanovy kogentním ustanovením zákona o obchodních korporacích. Doporučuji proto urychleně jednat s představenstvem Vašeho družstva, aby zajistilo změnu Vašich stanov, svolalo členskou schůzi a za účasti notáře jste přijali novou podobu stanov. Překročení termínu pro úpravu stanov neznamená okamžitý postih ze strany soudu. Soud však Vaše družstvo v nejbližší době vyzve, aby byla sjednána náprava. Pokud to nebude Vaše družstvo řešiti ani po této výzvě, hrozí Vám pokuta cca Kč 100.000,-- , případně likvidace družstva.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Garáže a převod na SVJ

Jsme bytové družstvo s 56 byty v domě o sedmi vchodech. V suterénech ve dvou vchodech jsou umístěny garáže, v každé jsou čtyři stání oddělená čarami na podlahách. Družstvo každé stání pronajímá konkretnímu nájemci, členům i nečlenům družstva. Nyní připravujeme přechod na SVJ. Jak je možno postupovat v případě uvedených garáží? Mohou být stání dále pronajímána? Kým a musí se garáže či jednotlivá stání stát jednotkami s jednotlivými vlastníky či mohou být ve společném vlastnictví SVJ? 

Rozhodnutí o garážích a garážových stáních musí učinit družstvo, respektive členové družstva na své schůzi v souladu se stanovami bytového družstva.

Jedním z řešení této situace je, že družstvo si ponechá část majetku, bude jej dál pronajímat a příslušný zisk pak družstvo rozdělí svým členům po skončení účetního období a odsouhlasení účetní závěrky v souladu se stanovami. Garáže a garážoví stání se tak nestanou součástí převáděných bytových jednotek.

Další možností je, že dojde k prodeji garážových stání a garáží, a následně jsou získané peníze rozděleny členům družstva, případně využity jiným způsobem, tak jak rozhodne členská schůze.

Pokud se rozhodnete o rozdělení garáží a garážových stání na podíly pro jednotlivé vlastníky bytových jednotek, které založí společenství vlastníků, řeší celou záležitost využití pak samotné společenství vlastníků, stejně tak smluvní vztahy. Tato varianta je však velmi komplikovaná a nese mnoho problémů díky roztříštěnosti podílů garáží a garážových stání do budoucnosti.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Spoluvlastnictví družstevního bytu

Jsem členkou bytového družstva, byty se mají převádět do osobního vlastnictví. Požádala jsem představenstvo, abych jako majitelka byla uvedena já a spolu se mnou jako spoluvlastník dcera, která se mnou v bytě bydlí a je plnoletá. V současné době po smrti manžela jsem tedy jedinou "majitelkou". Předsedkyně představenstva mi sdělila, že toto není možné a do katastru mohu být zapsána pouze já, i přesto, že na katastru nemovitostí mi sdělili, že mohu mít spoluvlastníky. Prosím o radu, jak tuto záležitost řešit? 

Převod družstevních bytů do vlastnictví se řídí pravidly stanovené bytovým družstvem. Vzhledem k tomu, že vaše dcera zřejmě není členem družstva, nemůže nabýt vlastnictví k bytu, které je určeno jen členům družstva. Pokud chcete, aby se vaše dcera stala následně vašim spoluvlastníkem předmětného bytu, respektive bytové jednotky, lze tuto záležitost řešit darovací smlouvou, kdy bytovou jednotku částečně nebo úplně darujete po té, co jí nabydete.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Neplnění pohledávek

Bytové družstvo, jehož jsem členem, svolává členskou schůzi kvůli nové legislativě platné od letošního roku a mimo jiné požaduje souhlas se změnou názvu. Jelikož toto družstvo neplní své pohledávky, jak mám postupovat, když kvůli tomu nechci změny podepsat?

V letošním roce je upravena zákonná povinnost pro všechny družstva a to upravit stanovy, dát je do souladu se zákonem o obchodních korporacích. Závazný termín již byl k 30. 6. 2014.

Pokud má vaše družstvo pohledávky, doporučuji vám požádat představenstvo, aby svolalo mimořádnou členskou schůzi, kde zařadí tuto záležitost k projednání, tj. požádáte o vysvětlení a budete požadovat návrh řešení k pohledávkám družstva. O vlastním závěru k postupu či řešení musí rozhodnout členská schůze a to hlasováním. V případě, že nesouhlasíte s podpisem nějaké listiny, vraťte tuto listinu představenstvu družstva zpět s písemným odůvodněním, proč ji nehodláte podepsat, co vytýkáte obsahu.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Nové stanovy a nepřítomnost člena

Jsme malé bytové družstvo (22 členů), jedna členka se však z důvodu plánovaného dlouhodobého pobytu nebude moci zúčastnit členské schůze, při které by měla být přijata (v souvislosti se zákonem o obchodních korporacích) změna (respektive nové) stanovy. Je možné, aby udělila plnou moc pro zastupování své osoby na členských schůzích jiné osobě a musí být její podpis na plné moci úředně ověřen? 

Nutná stoprocentní účast členů BD (kteří jsou současně nájemci bytů nebo kteří mají právo na uzavření nájemní smlouvy) při změně stanov vyplývá z ustanovení § 731 odst. 2) zákona o obchodních korporací (“ZOK"). Člen BD se může nechat na této schůzi zastoupit na základě plné moci s ověřenými podpisy.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Termín změny stanov dle ZOK

Dle zákona o obchodních korporacích máme úpravu stanov bytového družstva provést do konce června 2014. Obávám se však, že to nestihneme. Co nám hrozí?

Z ust. § 777 odst. 2 ZOK vyplývá, že byste měli nové stanovy skutečně přijmout do 30. 6. 2014. Pokud v této lhůtě stanovy nepřijmete, v prvé řadě vás musí rejstříkový soud vyzvat k nápravě a stanovit vám přiměřenou lhůtu pro splnění této povinnosti.

S ohledem na počet bytových družstev v České republice, nutnou stoprocentní účast při změně stanov, relativně krátkou lhůtu pro přizpůsobení se ZOK pro všechny obchodní korporace a bytová družstva, a jisté nejasnosti při výkladu NOZ a ZOK se obávám, že většina BD ve lhůtě stanovy změnit nestihne. To znamená, že pokud stanovy změníte v následujících několika měsících, mělo by být vše v pořádku.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Povinná přítomnost notáře

Na základě jakého právního předpisu je povinná přítomnost notáře při změně stanov družstva?  Obchodní zákoník, který toto ukládal v § 241 odst. 4 byl zrušen.

Vychází se ze zákona č. 90/2013 Sb., o obchodních korporacích. Podle ustanovení § 777 jsou Stanovy veřejnou listinou, v návaznosti na § 776 odst. 2) je pro potřeby uvedeného zákona za veřejnou listinu považován notářský zápis.

Ještě dodáváme, že podle ustanovení § 731 odst. 2) téhož zákona se pro změnu stanov bytového družstva vyžaduje 100% souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

Zdroj: Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků České republiky

 

 

Pronájem družstevního bytu

Jsem členem bytového družstva, ale v bytě v jím spravovaném domě nebydlím, protože dlouhodobě žiji se svou přítelkyní jinde. Podíl v družstvu prodávat nechci, ale byt bych rád pronajal, družstvo je však proti. Mají na to nárok?

Bytové družstvo je vlastníkem domu a je tedy v postavení pronajímatele. Jako člen bytového družstva a nájemce bytu můžete dát dále byt do podnájmu pouze s písemným souhlasem pronajímatele, příp. za dalších podmínek upravených ve stanovách Vašeho bytového družstva. Bytové družstvo Vám souhlas s podnájmem bytu dát skutečně bez dalšího nemusí. Doporučujeme Vám tuto věc řešit na členské schůzi bytového družstva a pokusit se přesvědčit členskou základnu, aby věc projednala a souhlas s podnájmem Vám dala.

Právní odbor ministerstva pro místní rozvoj

Změna stanov kvůli ZOK

Naše SBD čeká schůze shromáždění družstva, na které se má odsouhlasit nové znění stanov. Předseda a údajně i notářka trvají na stoprocentní účasti pozvaných. Zdá se mi nemožné, aby přisli všichni. Můžete mi prosím sdělit, kolik procent z pozvaných je nutno pro odsouhlasení nových stanov? Je nutno 100 %, nebo stačí nadpoloviční většina, případně je nutná účast ve výši 75 procent? Kde můžeme najít další informace?  

Podle ustanovení § 731 odst. 2 zákona č. 90/2013 Sb., (zákon o obchodních korporacích) se pro změnu stanov bytového družstva vyžaduje stoprocentní souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků České republiky

Převod bytu na potomky

Jsem členem Stavebního bytového družstva. Mohu převést členská práva a povinnosti na své dva syny a jaké podmínky pro  to musím splnit?

Od 1.  ledna 2014 je v platnosti nový zákon a to Zákon o obchodních korporacích. Nelze proto již převádět členská práva a povinnosti, ale převádí se tzv. družstevní podíl. Převádět stejně tak dědit se tak bude členství v družstvu jako celek, tedy jde o celkovou majetkovou a nemajetkovou podstatu. V současné době upozorňuji, že se i v souladu se Zákonem o obchodních korporacích mění stanovy družstva (donucovacími ustanoveními do 30. 6. 2014). Doporučuji proto seznámit se se zákonem č. 90/2012 Sb., a to jak ve vztahu k členství v bytovém družstvu tak i ve vztahu k převodu družstevního podílu. 

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Zánik BD a vznik SVJ

Jak správně postupovat v případě, kdy od začátku byl dům se 69 bytovými jednotkami ve vlastnictví Bytového družstva (BD). Během několika let se začaly byty převádět do osobního vlastnictví členům družstva. Správu domu zajišťuje stále BD. Ve druhé polovině roku 2013 se snížil spoluvlastnický podíl BD na společných částech domu na méně než jednu čtvrtinu, a podle zákona o vlastnictví bytů vzniklo SVJ. Tuto informaci BD do dnešního dne neoznámilo, proto SVJ nevyvíjelo žádnou činnost, nemá ani IČ.  V současnosti bude BD nuceno věc řešit, protože katastr nemovitostí nového vlastníka nezapíše, dokud se neprokáže vznik SVJ. Má se založit SVJ v souladu s novým obč. zákoníkem? Muselo by se také předělat prohlášení vlastníka? Občanský zákoník to neřeší.

V tomto případě je potřeba založit SVJ postupem daným v ustanovení § 1200 NOZ. To znamená, že SVJ se založí schválením stanov, přičemž ke schválení stanov se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek v domě. Obsah stanov je dán ustanovením § 1200 odst. 2 NOZ. Současně není nutné měnit prohlášení vlastníka budovy. Podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů sice SVJ vzniklo již v minulém roce, vzhledem k tomu, že však nebylo založeno dostanete se podle výkladu k občanskému zákoníku do režimu § 1204 a SVJ tedy po jeho založení vznikne zápisem do obchodního rejstříku.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Zánik BD a nové statutární orgány

V současné době jsme bytové družstvo a chceme si byty převést do vlastnictví a založit společenství vlastníků jednotek. Jde nám o to, zda si můžeme kromě statutárních orgánu zřídit i jiné orgány společenství, které by se zaměřovali na řešení konkrétních problémů mezi vlastníky. 

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je „shromáždění“. Statutární orgán je „výbor“, ledaže stanovy určí, že je jím „předseda“ společenství vlastníků. Stanovy mohou zřídit i další orgány společenství, nelze jim však založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Přítomnost notáře

Je nutné, aby před změnou stanov (do 30. 6. 2014) byl na členské schůzi bytového družstva přítomen notář, jestliže se na této členské schůzi zatím nebude projednávat změna stanov? 

V tomto případě notář na členské schůzi BD být přítomen nemusí. 

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků České republiky

Schvalování stanov BD

Je nutné pro nové stanovy podle nového občanského zákoníku platného od ledna 2014, které musí mít každé družstvo, zvát ke schvalování stanov notáře? Jsme malé družstvo a každý výdaj je pro nás citelný a připadá nám, že toto není nutné, ale nechceme se vystavit problémům.

Ano, změnu stanov, případně přijetí nových stanov osvědčuje na členské schůzi notář.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Zveřejnění seznamu členů družstva

Jsme členy bytového družstva, kde nefunguje kontrolní komise, a které si tzv. zprivatizovala předsedkyně družstva. Část družstevníků má zájem o změnu ve fungování družstva a v komunikaci mezi členy družstva a představenstvem, ale chybí nám v podstatě všechny informace, včetně té o počtu družstevníků. V původních stanovách je seznam družstevníků pouze k nahlédnutí. Můj dotaz tedy zní, zda se můžeme v tuto chvíli odvolat na zákon č. 90/2012 (o obchodních společnostech a družstvech), kde se v  § 582 odst. 1 hovoří  o možnosti člena družstva žádat o vydání opisu aktuálního seznamu všech členů bytového družstva, nebo musíme čekat na nové stanovy, které připravuje představenstvo? Představenstvo družstva odmítlo vydat tento seznam na naši žádost s odvoláním na to, že ve stanovách máme uvedeno, že seznam členů je k nahlédnutí. Ze stejného důvodu odmítlo představenstvo vydat seznam také předsedovi kontrolní komise. Je tento postup v souladu s platným zákonem?

Pokud vaše stanovy jsou v rozporu s ustanovením § 582 odst. 1 zákona o korporacích, platí tento zákon. Tudíž máte právo na základě písemné žádosti  vámi podepsané, požadovat opis seznamu všech členů družstva a to za přiměřenou náhradu nákladů za tento opis. Seznam musíte obdržet bez zbytečného odkladu od doručení žádosti.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků České republiky

Zastupování nepřítomného předsedy

Jsme malé bytové družstvo (24 členů) bez představenstva a kontrolní komise, kde je pouze předseda jako statutární orgán. Jak se má nyní správně nazývat volená osoba, která má předsedu zastupovat v době jeho nepřítomnosti (nemoc, úmrtí), do konání nejbližší členské schůze. Místopředseda už to prý být nemůže.

S odvoláním na ustanovení § 726 zákona č. 90/2012 Sb., o korporacích (dále jen „ZOK“), bude záležet na tom, jak si tyto situace upravíte ve svých stanovách.

Standardním režimem pro družstvo je jako statutární orgán předvídáno představenstvo (srovnej § 726 ZOK). Stanovy však mohou určit, že se představenstvo nezřizuje a statutárním orgánem je předseda družstva, s tím, že na výkon této funkce se použijí přiměřeně ustanovení § 705 a 714 ZOK, tedy ustanovení upravující představenstvo.

Problematika zastoupení předsedy v malém (bytovém) družstvu není výslovně upravena. V § 713 ZOK je řešeno nahrazení člena představenstva, tedy ve vašem případě předsedy družstva, v případě jeho smrti. Nejbližší členská schůze pak zvolí nového předsedu. Nestane-li se tak, může se člen družstva, který osvědčí právní zájem, obrátit na soud, aby jmenoval nového předsedu. Družstvo bez předsedy je nefunkční družstvo a hrozí mu zrušení a likvidace.

Stanovy mohou určit i pro případ jednočlenného statutárního orgánu (posuzovaný případ) volbu náhradníků, kteří by nastoupili na uvolněné místo ve stanoveném pořadí (viz § 714 ZOK).

Nad rámec dotazu lze doplnit, že právní úprava platná do 31.12.2013, podle níž statutární orgán malého družstva tvořil předseda, popřípadě další člen pověřený členskou schůzí, vzbuzovala pochybnosti, zda jde při pověření dalšího člena o jeden kolektivní orgán či o dva individuální statutární orgány, a jaký je vzájemný vztah předsedy a dalšího člena a často mezi těmito dvěma docházelo k neshodám (viz. komentář k ZOK – Štenglová, Havel, Cileček, Kuhn, Šuk).

Martin Kroh, Česká společnost rozvoje bydlení

Volební obvod a samospráva

Jaký je vztah volebního obvodu a samosprávy v nové právní úpravě bytových družstev? Může jít o totožný okruh osob (členů družstva)?

Oba instituty jsou řešeny zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech /zákon o obchodních korporacích/ (dále jen „ZOK“).

Zatímco v prvém případě je smyslem především volba delegáta za volební obvod v případech, kdy stanovy družstva určí, že působnost členské schůze plní shromáždění delegátů (§ 669 odst. 1 ZOK). Přičemž mimo jiné platí, že je každý člen družstva zařazen do některého z volebních odvodů, nikdo nesmí být zařazen do více volebních obvodů (§ 671 odst. 2 ZOK) a způsob zařazování členů družstva do volebních obvodů musí být určen stanovami (§ 671 odst. 3 ZOK). Institut volebního obvodu je upraven obecně pro všechna družstva.

Naopak samospráva je institutem bytového družstva, a to za předpokladu, že tak rozhodne jednu či více samospráv bytové družstvo zřídit. Stanovy pak musí obsahovat určení okruhu působnosti samospráv, podrobnější pravidla organizace a činnosti samospráv (především zařazování členů družstva do jednotlivých samospráv) a orgány samospráv, včetně jejich pravomoci a působnosti (§ 754 ZOK). Člen bytového družstva může být členem více samospráv.

Samospráva je svým označením předurčena k zajištění některých činností správy majetku bytového družstva užívaného členy družstva v okruhu působnosti samosprávy, na rozdíl od volebního obvodu, který je určen spíše k vygenerování zástupce členů družstva (delegáta) daného volebního obvodu k zastoupení zájmů členů družstva v rámci jejich podílení se na řízení družstva.

K druhému dotazu lze uvést, že může docházet k situacím, kdy je samospráva současně volebním obvodem. Podle názoru autora odpovědi k tomu dojde při splnění následující podmínky: stanovy určí shodnou působnost pro volební obvod a samosprávu (např. v okruhu konkrétního bytového domu) a členové družstva, kteří budou spadat do okruhu působnosti stanoveného volebního obvodu a samosprávy a současně budou ještě členy jiné samosprávy (často např. z důvodu nájmu bytu nebo garáže v jiném objektu), budou zařazeni právě do stanoveného volebního obvodu a nikoliv jiné samosprávy.

Je to možná složitější výklad, nicméně zjednodušeně lze říci, že pro velká bytová družstva s větším počtem členů, kteří užívají své byty či garáže v různých objektech, bude pravděpodobně lépe preferovat úpravu formou volebních obvodů.

Martin Kroh, Česká společnost rozvoje bydlení