Jak postupovat při změně stanov...

Mezi nejčastější dotazy, které nám do poradny chodí, se bezesporu řadí změny stanov a 100% přítomnost členů. Proto jsme pro vás ve spolupráci s právním oddělením Sdružení nájemníků České republiky připravili vysvětlení, jak v podobných případech postupovat. Celé znění najdete zde.

Musíme družstvu nahlásit bydlení vnučky i občasné návštěvy jejího přítele v našem bytě?

Bydlíme dva ve větším družstevním bytě, studující vnučka, které je 18 let, by se k nám ráda nastěhovala na školní rok. Má přítele, který studuje na stejné škole, ale pobývá na internátě. Jelikož bydlí daleko, chceme mu umožnit 2-3 pravidelné víkendové návštěvy každý měsíc, kdy u nás bude i přespávat. Za družstevní byt máme splacenou anuitu, avšak není nám umožněno převzít byt do vlastnictví, protože družstvo ještě splácí úvěr, za který byly domy po rekonstrukci zatepleny. Jak máme postupovat s přihlášením vnučky, když si chce ponechat svou trvalou adresu u rodičů? A musíme do družstevního bytu přihlásit i jejího přítele, který bude vnučku pouze pravidelně navštěvovat přes víkendy? Letos jsme měli hodně návštěv ze strany příbuzných, většinou zůstávají jen 4 dny, maximálně týden. Ale letos se nám tak souhrnem za celý rok zvýší například i spotřeba vody. Pochopitelně bytovému družstvu všechny poplatky za služby (tedy i teplo a vodu) řádně platíme. Chceme si upřesnit jen povinnosti (jsou-li ze zákona nutné) k přihlášení a úhrad za služby za vnučku, která u nás bude celý školní rok a zeptat se, zda můžeme pravidelné víkendové návštěvy jejího přítele považovat za návštěvy hosta bez jakýchkoliv přihlášení k pobytu u nás, neboť v podnájmu u nás nebude.

Bohužel mi není známo znění vašich stanov ani znění nájemní smlouvy, které tuto problematiku mohou upravovat mnohem podrobněji, z tohoto důvodu váš dotaz mohu zodpovědět pouze v obecné rovině.

Na základě ustanovení § 2272 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, máte jako nájemce právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv. Pokud ale přijmete do domácnosti nového člena, máte povinnost tuto skutečnost bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli (bytovému družstvu). Jestliže tuto povinnost nesplníte do dvou měsíců ode dne, kdy došlo ke změně, má se za to, že jste svou povinnost porušila závažným způsobem.

Bytové družstvo, jak už bylo zmíněno, může mít tuto problematiku blíže upravenou ve stanovách či nájemní smlouvě. Například může být s ohledem na velikost bytu a obvyklé pohodlné a hygienické podmínky omezen maximální počet osob žijících v domácnosti. Bytové družstvo si může vyhradit i souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti, to se ale nevztahuje např. na osoby blízké.

Pokud jde o přítele vaší vnučky, tak mám za to, že tuto skutečnost bytovému družstvu hlásit nemusíte, jestliže ve vaší domácnosti bude pobývat maximálně dva až tři víkendy za měsíc.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může BD nařídit všen členům zasklení lodžií?

Může bytové družstvo (v jedenáctipodlažním panelovém domě) nařídit všem svým členům hromadné zasklení lodžií pouze na základě hlasování na členské schůzi? Následné zasklení by bylo hrazeno z vytvořeného fondu oprav. 

Předně si dovoluji uvést, že na vámi položené dotazy je obtížné jednoznačně odpovědět bez znalosti stanov vašeho bytového družstva.

Co se týče nařízení hromadného zasklení lodžií a využití „fondu oprav“, předně považuji za nezbytné zdůraznit, že vlastníkem domu, včetně bytů, je bytové družstvo, které rozhoduje o tom, v jakém rozsahu a jakým způsobem budou v domě prováděny rekonstrukce. Způsob jak to činí (tedy zda prostřednictvím členské schůze nebo představenstvem), případně za jakých podmínek pak záleží zejména na tom, jak je tato záležitost upravena ve Vašich stanovách, případně rozhodnutí orgánu družstva. Obecně však platí, že pokud bude tato rekonstrukce v souladu se stanovami odhlasována na členské schůzi, která je nejvyšším orgánem bytového družstva, pak je toto rozhodnutí závazné pro všechny členy bytového družstva.

Dále uvádím, že jakožto člen bytového družstva - nájemce bytu, máte ze zákona povinnost hradit nájemné, jehož součástí jsou pak mimo jiné i příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice družstevního bytu, tyto příspěvky bývají někdy označovány jako „fond oprav“.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Podle čeho stanovit splátku do fondu oprav, když družstvo nechce podle podlahové plochy?

Od roku 2006 jsme bytové družstvo, které má 6 byt. jednotek + nebytové prostory (což je prodejna). Takto nám byl bytový dům včetně pozemků městem prodán. Byty byly uhrazeny dle propočtů města a každý nájemník si svůj byt uhradil podle svých možností. Na společné prostory a nebytové prostory (prodejnu) si vzalo družstvo hypoteční úvěr, který splácíme z prostředků družstva, fondu oprav. Do fondu oprav přispívá každý člen družstva podle podlahové plochy bytu m2 x 25 Kč. Na byty má každý člen družstva nájemní smlouvu a na prodejnu máme také nájemní smlouvu. Ale od ledna 2016 nám stávající nájemník odešel, a tudíž jsme museli hledat nového nájemníka. A na tuto přechodnou dobu jsem požádala členy družstva, že se na částku splátky budeme skládat sami, abychom moc nesnižovali stav našeho účtu. Propočet jsem provedla tak, že jsem částku splátky úvěru podělila součty podlahové plochy m2 našich všech 6 byt. jednotek, a to, co mi vyšlo, jsem zase násobila u každého člena počtem m2, jakou má jeho podlahová plocha bytu, a každému vyšla určitá částka. Tudíž částky nebyly stejné. Po nějakém čase se nám podařilo sehnat nájemníka a ten platí nájemné. Nyní jsme měli členskou schůzi, kde bylo předneseno, že pro příště, kdyby opět chyběl nájemník na nebytové prostory, abychom provedli jiný výpočet, a to, že bychom měli dávat na tuto splátku každý stejně a nerozpočítávat to podle podlahové plochy. Náš dotaz zní, jaká varianta je správně, jakou částkou by se měli podílet členové družstva, jestli podle podlahové plochy, nebo stejnou částkou. A jak by to vypadalo do budoucnosti, když už by se úvěr neplatil a přicházel by v úvahu zisk z nebytových prostor (prodejny)? Musí se upravovat stanovy družstva? 

Úvodem mi dovolte uvést, že je třeba rozlišovat mezi společenstvím vlastníků jednotek a bytovým družstvem, neboť každý z těchto subjektů je oprávněn nakládat a vybírat prostředky od svých členů jiným způsobem.

Co se týče samotného fondu oprav, tento fond je typický především pro společenství vlastníků jednotek. Ačkoliv nemá fond oprav přímou právní regulaci, obecně se dovozuje, že se jedná o specifickou podobu příspěvku na správu domu a pozemku. Vzhledem k postavení členů společenství, jakožto spoluvlastníků všech společných částí domu, dle platné právní úpravy přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech domu (tedy podle podlahové plochy). K tomu dospěl též Nejvyšší soud, a to například ve svém rozhodnutí ze dne 2. 4. 2014, sp. zn. 31 Cdo 4294/2011.

Odlišná situace je však u bytového družstva. Bytové družstvo je vlastníkem celého domu, přičemž členové mají bytové jednotky pouze v nájmu. Vzhledem k tomu, tak bytové družstvo samo spravuje dům a pozemek a za tím účelem si obstarává prostředky.

V rámci bytového družstva obecně platí, že členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí účelně vynaložené náklady bytového družstva, vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí a příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Zákon však výslovně říká, že tyto platby mohou být vybírány pouze v rámci nájemného. Pokud tedy chcete tvořit další fondy, mělo by se tak dít prostřednictvím zvyšování nájemného. Způsob výpočtu není přímo zohledněn, nicméně vždy je nezbytné vycházet z přiměřeného a spravedlivého způsobu tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na straně některého ze stávajících členů družstva, tudíž výpočet dle podlahové plochy lze v tomto ohledu doporučit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak zabránit tomu, aby někdo nežádoucí nezačal skupovat podíly od vlastníků

Naše družstvo už vlastní pouze nebytové prostory (byty jsou už v osobním vlastnictví a spravuje je SVJ). Rádi bychom převedli tyto nebytové prostory do podílového spoluvlastnictví dosavadním členům družstva a zbytečně nákladné družstvo zlikvidovali. To vše vzejde z rozhodnutí ČS a problém v tomto není, ale potřebujeme do převodních smluv dát závazek, že podíl vlastníka na NP je jakýmkoliv způsobem převoditelný pouze s jeho bytem. Je to jistě určité omezení vlastnického práva, ale zcela dobrovolné, a vede nás k tomu velmi opodstatněná obava, aby někdo nežádoucí nezačal skupovat tyto podíly od vlastníků a neopanoval poměrně rozsáhlý majetek NP, a tím vlastně i SVJ (díky velikosti  svého získaného podílu). Osobně se domnívám, že NOZ je natolik volný, že takové smluvní omezení je zcela přípustné, ale moc bych potřebovala potvrdit tento názor zkušeným právníkem.

Řešení situace je několik, všechna však mají své výhody i nevýhody. Jednotlivá řešení se v obecnosti pokusím nastínit níže.

Jednou z možností je ujednat si zákaz samostatného zcizení spoluvlastnického podílu, a to nejlépe jako věcné právo, které bude zapsáno v katastru nemovitostí. Takový zákaz lze však ujednat jen na určitou a přiměřenou dobu v zájmu stran, který je navíc hodný právní ochrany. Není tedy možné zákaz samostatného zcizení sjednat na dobu neurčitou.

Alternativou je vznik tzv. přídatného spoluvlastnictví, ve kterém by spoluvlastnický podíl vlastníka na nebytové jednotce následoval osud jeho bytové jednotky. Hlavním rozdílem je zde trvalost přídatného spoluvlastnictví. Na druhou stranu zákonným předpokladem jeho vzniku je, aby dané nebytové jednotky byly nezbytně potřebné k výkonu vlastnických práv k bytovým jednotkám jednotlivých spoluvlastníků. Tento předpoklad pravděpodobně nebude naplněn a toto řešení tedy pravděpodobně nebude aplikovatelné.

Další alternativou je zřízení předkupního práva ostatních spoluvlastníků, jakožto věcného práva zapisovaného do katastru nemovitostí.

Konečně řešením, které by Vaši situaci vyřešilo asi nejlépe, je změna prohlášení vlastníka, a to tak, že nebytové jednotky se stanou částí domu společnou všem vlastníkům. O tom, jak s nimi bude naloženo (např. zda budou pronajaty nebo ponechány prázdné) pak budou spolurozhodovat všichni vlastníci.

Konečně možností je rovněž převést nebytové jednotky do vlastnictví společenství vlastníků jednotek. Možnost takového převodu je nicméně v současnosti sporná, když společenství vlastníků jednotek může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu. Zda by daná situace spadala pod takto restriktivní omezení nabývání majetku společenstvím či nikoliv vyjasní až soudní rozhodovací praxe.

Veškeré výše uvedené varianty jsou právně relativně komplikované, doporučuji tedy při jejich provádění vyhledat odbornou pomoc.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Členství manželů v bytovém družstvu a rozvod

S manželem jsme se stali (dohromady) členem bytového družstva (tj. máme družstevní byt). Stalo se to v době našeho manželství. Toto družstvo má hypotéku, kterou splácí jednotliví členové na základě Smlouvy o dalším členském vkladu. S manželem se rozvádíme. Nechceme byt nyní prodat, ale udržet ho, a též chceme, aby náš poměr k bytu zůstal 50:50, tj. splácet takto další členský vklad a také se pak stát majiteli bytu, až v budoucnu se stane naším majetkem - napůl. Je možné se po rozvodu stát "ideálními majiteli" jednoho členského družstevního podílu? Případně co je pro to nutné udělat?

Členem bytového družstva může být dle obecné právní úpravy jedna osoba. Jedinou výjimkou z tohoto pravidla je vámi zmiňované společné členství manželů, přičemž toto společné členství vzniká pouze za předpokladu, že družstevní podíl je součástí společného jmění manželů.

Společné členství manželů v družstvu poté zaniká vypořádáním společného jmění manželů. Zákon však předpokládá, že členem družstva bude poté pouze jeden z manželů, a to buď ten manžel, který se na tom tak dohodl nebo kterému byla tato věc přenechána rozhodnutím soudu. Vzhledem k tomu, tak podílové vlastnictví družstevního podílu není možné.

Pokud chcete vlastnit po rozvodu byt na půl, jediným řešením se jeví převedení bytu do osobního vlastnictví již nyní, povoluje-li to vaše bytové družstvo. Převedení bytu do osobního vlastnictví na základě smlouvy o převodu nelze nárokovat, rozhoduje o něm členská schůze. Pakliže byste byli prvními, kteří převádí byt do osobního vlastnictví, je třeba vyčlenit jednotky v bytovém domě, zpracovat a podat na katastr prohlášení vlastníka, v případě, že by se převod bytu do osobního vlastnictví týkal více členů bytového družstva, také založení společenství vlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nebylo dosaženo nadpoloviční většiny - je volba předsedy BD platná?

V našem BD proběhla volba předsedy. Je nás celkem 16, byl zvolen 8 hlasy, z toho 3 hlasy získal mandátem od nepřítomných. Fyzicky se volil sám, jeho manželka (vlastní jiný byt a je členkou BD) a tři hlasy přítomných členů, z nichž 2 v domě nebydlí a své byty pronajímají. Zajímá mne, zda je volba platná, když nebylo dosaženo nadpoloviční většiny. Také jsem se někde dočetl, že hlas člena, který nebydlí v domě, nemá stejnou váhu, ale to je asi nesmysl.

Na úvod mi dovolte říci, že bez znalosti znění stanov vašeho družstva nedokáži položený dotaz zodpovědět. Na otázku tedy odpovím pouze v obecné rovině.

Dle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, volba předsedy družstva spadá do působnosti členské schůze, na které mají právo hlasovat všichni členové družstva.

V případě, že ve vašich stanovách není zvolen jiný způsob určení počtu hlasů jednotlivých členů družstva, má podle zákona člen družstva při hlasování 1 hlas. Z důvodů, že mi není znám počet členů družstva přítomných na schůzi a přesné znění stanov, nedokážu říci, zda 8 hlasů představuje nadpoloviční většinu.

Pokud jde o usnášeníschopnost schůze, tak platí, že shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti členů družstva, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí o volbě předsedy je pak vyžadován souhlas většiny hlasů přítomných členů, ledaže stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů.

Jako člen družstva máte právo dovolat se neplatnosti usnesení členské schůze pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami. Návrh na soud lze podat v subjektivní lhůtě 3 měsíců, tzn. do 3 měsíců ode dne, kdy jste se o usnesení dozvěděl nebo mohl dozvědět.

Na závěr ještě dodám, že na váhu hlasu člena družstva nemá skutečnost, že člen v domě nebydlí, žádný vliv.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nájemní smlouva s dcerou vylučovaného člena BD

S dcerou vylučovaného zakládajícího člena bytového družstva, které vzniklo privatizací městských domů a vznik členství v družstvu při jeho založení byl podmíněn nájemní smlouvou k bytu v privatizovaném domě, byla představenstvem BD uzavřena nájemní smlouva, kde byla určená jako nájemce - člen družstva. Jedná se o smlouvu k bytu, ke kterému měl vázaný členský vklad (nájemní smlouva) její otec, v té době člen představenstva BD. Soud prvního stupně rozhodl, že nájemní smlouva dcery vylučovaného je neplatná - v rozporu s § 37 odst. 2 zákona č. 40/ 1964 (OBčZ) - pro počáteční nemožnost plnění = srovnatelný rozsudek NS ČR ze dne  21. 8. 2013, sp. zn. 26 Cdo 1460/2013, zdroj webové stránky NS a v něm uvedené prejudikatury. BD se naopak domnívá, že nájemní smlouva byla uzavřena v rozporu s § 227 zákona č. 513/1991 (OBchZ); § 227 je zapracován ve stanovách BD, tudíž i v rozporu s § 685 čl. 2 OBčZ a § 700 OBčZ. Dále se domníváme, že představenstvo BD i dcera člena představenstva jednala při uzavření této nájemní smlouvy v rozporu s dobrými mravy, proto je tato nájemní smlouva v rozporu s § 39 OBčZ, nikoli s § 37 OBčZ.  I rozhodnutí NS ČR je pro tento případ, kde je dcera uvedena jako člen BD, nepatřičné. Je názor BD správný?

Bez znalosti předmětné nájemní smlouvy a okolností jejího uzavření bohužel nemohu kvalifikovaně zhodnotit, zda je nájemní smlouva platná či neplatná a případně z jakého důvodu.

Byl-li byt v době uzavření nájemní smlouvy již pronajat členovi družstva, lze mít skutečně za to, že je později uzavřená nájemní smlouva neplatná pro počáteční nemožnost plnění, když nelze stejný předmět nájmu pronajmout dvakrát dvěma různým subjektům.

Nejsem si zcela jistý, v čem spatřuje bytové družstvo rozpor se zmíněnými ustanoveními obchodního zákoníku a rozpor s dobrými mravy, k posouzení těchto rozporů bych pravděpodobně musel znát veškeré okolnosti případu. Dle mého názoru by se nicméně dané ustanovení na dceru člena bytového družstva nemělo vůbec vztahovat, když dcera členkou bytového družstva není.

Daná problematika je nicméně zjevně relativně komplikovaná a přesahuje svou složitostí a rozsahem možnosti této poradny. Pokud tedy máte zájem daný problém podrobněji řešit, doporučujeme obrátit se přímo na advokáta a případ včetně všech nutných podrobností komplexně probrat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Má SBD právo dát vyúčtování nájemného podnájemníkovi?

Ráda bych se zeptala, jestli má právo SBD dát vyúčtování nájemného podnájemníkovi. Já jsem v nájmu a dále se souhlasem SBD byt podnajímám.

V daném právním poměru je bytové družstvo pronajímatelem družstevního bytu a člen družstva nájemcem. Jakákoliv práva či jakékoliv povinnosti plynoucí z tohoto právního poměru se týkají zásadně jen těchto dvou subjektů, nikoliv podnájemce. To se týká i vystavení předpisu nájemného.

Obdobné pak platí o tzv. službách a jejich vyúčtování, směřoval-li Váš dotaz tímto směrem:

Bytové družstvo je poskytovatelem plnění souvisejících s užíváním bytu (služeb) ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb. Na druhé straně nájemce družstevního bytu (člen družstva) je dle zmíněného zákona příjemcem těchto služeb. Bytové družstvo tak poskytuje služby a vystavuje vyúčtování nákladů a záloh zásadně ve vztahu k nájemci a tomu je také doručuje, neupraví-li si vzájemně či ve stanovách družstva strany něco jiného, což není pravděpodobné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Správcovská firma pro malé družstvo

Pro naše malé BD se mi nedaří sehnat správcovskou firmu. Družstvo má 8 bytových jednotek a pro již doporučenou firmu nejsme dost "velcí". Můžete mi doporučit ještě nějakou firmu? 

Konkrétní společnost, která se danou činností zabývá, bohužel doporučit nemůžeme. Navrhujeme však kontaktovat malá bytová družstva a rovněž společenství vlastníků jednotek (v domech, kde jsou byty v osobním vlastnictví) a pokusit se zjistit, které společnosti zajišťují činnosti správce v jejich domech.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Posuzování usnášeníschopnosti shromáždění delegátů BD

Jako člen kontrolní komise bytového družstva se domnívám, že družstvo má chybu ve svých stanovách, když při posuzování usnášeníschopnosti shromáždění delegátů zcela opomíjí § 692 ZOK. Družstvo využilo ustanovení § 684 odst. 2 ZOK a ve stanovách určilo, že každý delegát má jeden hlas. Tak probíhá i hlasování na shromážděních – proti tomu není námitek. Družstvo však z této úpravy vyvozuje, že stejná zásada platí i pro posouzení usnášeníschopnosti shromáždění, tj. že je postačující přítomnost nadpoloviční většiny ze zvolených delegátů. Podle mého názoru však § 692 platí objektivně bez vazby na odlišnou úpravu váhy hlasu delegátů, a jako kritérium usnášeníschopnosti shromáždění by měl být vždy použit § 692. 

Obecně platí, že každý delegát má při hlasování na shromáždění tolik hlasů, kolik hlasů při projednávání dané záležitosti mají členové zařazení do volebního obvodu, ve kterém byl zvolen, neurčí-li stanovy jinak. Ve Vašem případě je ve stanovách určeno, že každý delegát má toliko jeden hlas. Rozhodné je tedy znění stanov, které „určily jinak“.

Pro určení usnášeníschopnosti shromáždění je pak rozhodné, zda je přítomna nadpoloviční většina všech delegátů a zároveň všech hlasů. S ohledem na skutečnost, že ve Vašem družstvu byl počet hlasů jednotlivých delegátů upraven stanovami odlišně od zákona, je nutno tento počet určit právě na základě stanov, nikoliv na základě zákona, který by se aplikoval jen za předpokladu, že by stanovy v této otázce neurčily jinak.

Pro úplnost uvádím, že ustanovení zákona týkající se počtu hlasů jednotlivých delegátů je sice beze sporu dispozitivní (počet hlasů lze upravit stanovami odlišně), na druhou stranu máme za to, že ve svých důsledcích by mohlo být změnou počtu hlasů jednotlivých delegátů zasaženo do základních členských práv a doporučujeme tak při úpravách stanov v tomto směru postupovat s největší opatrností, vyhledat právní pomoc či vyčkat jak se k problému postaví soudy ve své rozhodovací praxi.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Bytové družstvo a příspěvek člena/nečlena BD na správu domu

Měl bych dotaz ohledně příspěvku na správu domu  a pozemku. Pokud je mi dosud známo, přispívá každý vlastník ve výši odpovídající jeho podílu. Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti (např. bankovní poplatky, náklady kanceláře správce aj.) se rozvrhují na každou jednotku stejně. V našem domě má stále většinu bytové družstvo (65 %), které vykonává správu domu. Po odkupu bytových jednotek od BD většina vlastníků opět vstoupila do BD. SVJ zatím v domě nevzniklo. BD mi nabídlo členství v družstvu s tím, že pokud nevstoupím do tohoto družstva, nemohu se moci účasnit rozhodování o prováděných opravách a v neposlední řadě mi bude navýšena platba za správu domu - dle schváleného sazebníku poplatků (sazebník byl schválen usnesením členské schůze BD) - jako nečlenu o 100%. Může takto bytové družstvo postupovat a rozdílně účtovat poplatek podle toho, zda jsem členem BD či nikoliv?

Bez znalosti přesných poměrů v domě a veškerých relevantních dokumentů je možné na položený dotaz odpovědět pouze obecně, přesto se však odpověď pokusím nastínit.

Obecně platí, že jako vlastníka jednotky se vás jakákoliv interní činnost bytového družstva nijak netýká. Pokud má být rozhodováno o opravách domu, podstatné je rozhodování mezi vlastníky, nikoliv rozhodování v rámci družstva. Rozhodování v rámci družstva toliko určuje, jak bude družstvo hlasovat při jednání o opravách na úrovni vlastníků. Rozhodování o opravách a dalších záležitostech se tak budete moci v každém případě účastnit i nadále – pokud byste byl ze strany družstva z procesu rozhodování vyloučen, lze mít za to, že daná rozhodnutí budou neplatná. Rovněž není rozhodné, zda již vzniklo společenství vlastníků jednotek či nikoliv, když vlastník má v každém případě právo se na rozhodování podílet.

Jakékoliv platby dle interního sazebníku družstva se vás tedy nemohou nijak dotýkat. Pokud máte jako vlastník povinnost podílet se na nákladech na správní činnost, musí být tyto náklady rozvrženy stejným dílem na každou jednotku. Náklady by navíc měly být odůvodněné a měly by sloužit k pokrytí skutečně vynaložených nákladů. Pokud máte o tomto pochybnosti, doporučujeme si vyžádat podklady k těmto nákladům a jejich odůvodněnost tak ověřit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může představenstvo BD požadovat uzavření podnájemní smlouvy otce a dcery?

Po zvolení nového představenstva bytového družstva byly zjištěny nesrovnalosti v administrativě. Jedná se o BD, které vzniklo privatizací městských domů. Zakládajícími členy se mohli stát jen nájemníci privatizovaných bytů, což bylo zakomponováno i do stanov vzniklého BD. Bylo zjištěno, že nájemní smlouvu k bytu zakládajícího člena BD má jeho dcera. V této nájemní smlouvě je určena jako nájemník - člen BD. Nedošlo k převodu členství mezi otcem a dcerou. Dcera byt užívá. Člen BD, její otec, v bytě nebydlí. V době vzniku nájemní smlouvy dcery byl její otec členem představenstva BD. Při soudním jednání, jehož předmětem bylo vyloučení člena BD, Vrchní soud v Praze potvrdil členství a nájemní smlouvu členu BD a nájemní smlouvu jeho dcery uznal za neplatnou. Může představenstvo BD požadovat uzavření podnájemní smlouvy otce a dcery, nebo odmítnout užívání bytu jeho dcerou a požadovat vystěhování? (Dcera s rodinou neplní své povinnosti dle stanov BD - závažné stavební úpravy/vybourání nosné stěny bez schválení a stavebního povolení, další nedodržování zákonů při užívání bytu).

Předně uvádím, že nájem družstevního bytu se řídí především stanovami bytového družstva (družstva), nájemní smlouvou a dále zákonnou úpravou nájmu bytu. K jednoznačné odpovědi na položené dotazy by bylo tudíž nutné znát znění uvedených dokumentů.

Je-li však v současné době nájemcem bytu člen družstva (člen) a nikoliv jeho dcera, mělo by družstvo primárně situaci řešit ve vztahu k tomuto členovi, nikoliv ve vztahu k dceři, s kterou družstvo v žádném právním poměru není.

V situaci, kdy lze dovodit, že dcera užívá byt se souhlasem člena (byť konkludentním), jde jakékoliv porušování pořádků v domě dcerou na vrub člena. Pokud by prostřednictvím jednání dcery došlo k zásadnímu porušení povinností člena vyplývajících z nájmu (například nedovolená rekonstrukce), lze dokonce uvažovat o vyloučení člena z družstva a následném vyklizení předmětného bytu. To je taky jediné vhodné řešení celého problému.

Pokud dcera byt užívá se souhlasem člena, družstvo totiž není aktivně legitimované k podání žaloby na její vyklizení. Takovou osobou je jedině člen.

O určité výjimce lze uvažovat za předpokladu, že by dcera byt užívala objektivně proti vůli (bez souhlasu) člena. Tuto variantu považuji za nepravděpodobnou, nicméně pokud by k ní došlo, mám za to, že by k podání žaloby na vyklizení dcery za určitých okolností mohlo přistoupit i přímo družstvo v rámci zajištění práva na nerušený nájem člena.

Soudní praxe je nicméně v této otázce relativně nejistá, proto doporučuji postupovat nanejvýš opatrně.

K uzavření podnájemní smlouvy mezi členem a dcerou pak uvádím, že družstvo není oprávněno přikazovat svému členovi, aby s kýmkoliv uzavřel podnájemní smlouvu. Na druhou stranu za určitých okolností je člen povinen požádat družstvo o udělení souhlasu s uzavřením podnájemní smlouvy, přičemž absence takového souhlasu by mohla představovat porušení jeho povinností vyplývajících z nájmu a případně by tak mohla vést až k jeho vyloučení z  družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nový výpočet podlahové plochy a "staré" bytové družstvo

Jsme bytové družstvo vzniklé v roce 1971 s 22 byty ve dvoudomě. Dosud byty nebyly převedeny do osobního vlastnictví, ačkoliv k 31. 12. 2014 byla splacena anuita, ani BD nebylo přeměněno na SVJ. Nikdo tedy ani není vlastníkem bytu, samozřejmě tím je BD, družstevníci jsou jen nájemci. Vztahuje se nový výpočet podlahové plochy dle § 3 a souvis. NV č. 366/2013 Sb. na naše družstvo, nebo platí stará právní úprava?

Předně uvádím, že nařízení vlády č. 366/2013 Sb. bylo vydáno k provedení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 a vztahuje se pouze na bytové spoluvlastnictví. Na vaše bytové družstvo se tedy úprava obsažená ve výše uvedeném nařízení pravděpodobně nevztahuje.

Pakliže má ve vašem domě dojít v současné době k převedení bytů z vlastnictví bytového družstva do osobního vlastnictví, tedy k rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám a následnému vzniku společenství vlastníků jednotek, bude se postup řídit již zmiňovaným zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem, stejně jako jeho prováděcími předpisy, mezi něž patří i nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Dále si dovoluji pro upřesnění uvést, že bytové družstvo a společenství vlastníků jednotek jsou dva odlišné subjekty, které mohou existovat v jednom bytovém domě současně, tedy se vznikem společenství vlastníků jednotek nemusí nutně dojít k zániku bytového družstva. Může totiž nastat situace, kdy některé bytové jednotky jsou převedeny do osobního vlastnictví, a jejich vlastníci jsou tedy členy společenství vlastníků jednotek, když zároveň jiné bytové jednotky zůstávají ve vlastnictví bytového družstva, které je pak stejně jako ostatní vlastníci bytových jednotek členem společenství vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Musí BD zaplatit nájemci bytu výměnu ohřívače v koupelně?

Jsme bytové družstvo vzniklé v roce 1971 s 22 byty ve dvoudomě. Dosud byty nebyly převedeny do osobního vlastnictví, ačkoliv k 31. 12. 2014 byla splacena anuita, ani BD nebylo přeměněno na SVJ. Nikdo tedy ani není vlastníkem bytu, samozřejmě tím je BD, družstevníci jsou jen nájemci. Musí BD zaplatit nájemci bytu výměnu ohřívače v koupelně, když dosud za 40 let nevyvložkovalo komíny a nyní se k tomu chystá a nájemníkům hrozí, že si musí zaplatit nové ohřívače v pronajatých bytech i výměnu tekoucích neopravitelných radiátorů?

Podle zákona obecně platí, že členové bytového družstva, kteří jsou nájemci bytů, hradí v nájemném mj. účelně vynaložené náklady na opravy, modernizace a rekonstrukce domu, ve kterém se byty nacházejí, a rovněž příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice do těchto družstevních bytů (fond oprav).

Na opravách se tak pravděpodobně skutečně budete muset finančně podílet (ať už přímo či prostřednictvím plateb do fondu oprav), pokud byly řádně schváleny v souladu se stanovami a dalšími vnitřními předpisy bytového družstva.

Upozorňuji však, že k tomu, abych mohl položený dotaz zodpovědět s jistotou, bych se musel nejprve seznámit se stanovami bytového družstva a případně i s dalšími jeho interními dokumenty.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Potřebuji s družstvem sepsat smlouvu o výstavbě?

Jsem podílníkem v bytovém družstvu. Od vedení družstva mám vystavený Souhlas družstva s provedením prací - plánuji zábor části chodby před bytem, který obývám. Rád bych vás požádal o radu. Při předložení všech potřebných souhlasů a vyjádření na Odbor výstavby Prahy 11 mi bylo řečeno, že souhlas družstva s provedením prací je nedostačující. Prý musím s družstvem sepsat smlouvu o výstavbě. Je to pravda?

Dle ust. § 1170 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se smlouvou o výstavbě strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek. Předpokládám-li správně, ve vašem případě dojde k rozšíření družstevního bytu o část chodby, která představuje společnou část domu. S ohledem na tuto skutečnost, kdy dojde ke změně bytové jednotky spočívající v jejím rozšíření o společné části, je potřeba dát za pravdu Odboru výstavby Prahy 11 a sepsat s družstvem jakožto vlastníkem smlouvu o výstavbě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Můžeme na družstvu požadovat výměnu výloh u nebytového prostoru?

Když město prodávalo dům, my byli nájemci, stejně jako nájemníci bytu si je odkoupili, my jsme odkoupili potraviny v přízemí domu. V domě došlo k výměně oken a my nyní požadujeme po družstvu( jako členové) výměnu výloh. Máme na toto nárok? Hradíme jako ostatní dle m2 fond oprav. Hledala jsem na internetu a našla, že pokud je to svislá konstrukce domu a stejný stav původní budovy, pak ano. Jen bych si to chtěla ověřit. Je na to nějaký zákon? Nebo pokud si to družstvo neodsouhlasí, máme smůlu? Samozřejmě by pak neodsouhlasili nic pro nás, jsme jediný nebytový prostor v domě, zbytek byty.

Je důležité si uvědomit, že vlastníkem bytů a nebytových prostor je bytové družstvo a jeho členové je užívají jako nájemci. Jakoukoliv stavební úpravou tak dochází k zásahu do vlastnického práva družstva, z čehož je zřejmé, že k jakékoliv stavební úpravě je vyžadován jeho předchozí souhlas.

Jakožto člen družstva jste pak dle ust. § 744 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, povinen hradit účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě bytů, včetně nákladů na opravy, modernizaci a rekonstrukci domu a příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto bytů.

Družstvo v postavení pronajímatele by mělo udržovat dům potažmo byty a nebytové prostory v takovém stavu, aby mohly sloužit užívání, pro které byly pronajaty. Je tak otázkou, zda předmětná výloha je v takovém stavu, který by bránil užívání nebytových prostor. S ohledem na fakt, že mi není známo ani znění vašich stanov, nelze na tuto otázku dát jasnou odpověď. 

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kolik hlasů je potřeba k platnosti usnesení? Není mi jasný výklad stanov našeho BD.

Ve stanovách našeho bytového družstva je v čl. 83 uvedeno: 1) Členská schůze samosprávy je způsobilá se usnášet, je-li přítomna nadpoloviční většina členů samosprávy. 2) Není-li v hodinu uvedenou pro konání členské schůze samosprávy přítomna nadpoloviční většina jejich členů, může se schůze konat o čtvrt hodiny později za přítomnosti nejméně tří členů samosprávy. Může však jednat a rozhodovat pouze o těch záležitostech, které byly uvedeny na pořadu jednání. K platnosti usnesení v takovém případě se vyžaduje souhlas dvou třetin přítomných členů. Poslední věta... K platnosti usnesení v takovém případě se vyžaduje souhlas dvou třetin přítomných členů se vztahuje k celému čl. 83 (i k bodu 1), nebo pouze k nejmenšímu možnému počtu členů samosprávy, tj. ke třem?

Úvodem zdůrazňuji, že mi není známo celé znění stanov, dotaz tedy zodpovídám jen na základě jejich předloženého úryvku. Citovanou větu třetí článku 83 odst. 2 stanov vykládám za použití jazykového výkladu tak, že souhlasu dvou třetin přítomných členů je potřeba pouze v situaci předvídané právě čl 83 odst. 2 stanov, přičemž na odstavec první předmětného ustanovení se dané pravidlo nevztahuje.

V situaci předvídané druhým odstavcem předmětného ustanovení tak musí být usnesení schváleno alespoň dvěma třetinami přítomných členů, přičemž přítomní musí být alespoň tři členové, ale může jich být i více.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nadměrný, dlouhotrvající hluk z vedlejšího bytu

Od roku 1974 jsem členem BD a vloni jsme měli mít již po anuitě převedeny byty do osobního vlastnictví. To dosud není. Co ovšem je, je každodenně od pondělí do pátku i o sobotách v odpoledních i večerních 3 - 4 hodinách téměř 1 rok nadměrný hluk, ozývající se v obou domech našich družstevních z jednoho bytu vrtáním, mlácením kladivem, snad  i řezáním, a nelze tedy užívat v pohodě občanské svůj nájemní byt. Kdo by takový byt měl navštívit z vedení bytového družstva či členů, případně za asistence policie obecní či městské, a jakým způsobem vůči takovému bezohlednému člověku postupovat, tedy s jakými sankcemi?

První možností, pokud by hluk byl skutečně intenzivní a překračoval i hygienické limity (ca 40 decibelů, v určitých případech pak dokonce 35 decibelů), je možné se obrátit na příslušnou krajskou hygienickou stanici s žádostí o zajištění náměru hluku. Zjistí-li se u rušitele překročení povolených hygienických limitů, hygienická stanice může zakročit a postihnout rušitele sankcemi různého druhu nevyjímaje peněžitou pokutu.

Pro narušení pořádku a soužití (jedná-li se zejména o hluk v nočních hodinách) se lze rovněž obrátit na Policii České republiky, která by se měla na místo dopravit a rušiteli udělit pokutu podle závažnosti rušení.

Konečně máte rovněž možnost obrátit se na družstvo, jakožto pronajímatele a vlastníka obou bytů a žádat nápravu, přičemž v případě, že družstvo nepodnikne nezbytné kroky k zabezpečení řádného užívání Vašeho nájemního bytu, lze po něm v krajním případě požadovat i náhradu škody, resp. spíše nemajetkové újmy.

Družstvo může přitom rušícímu členovi zejména pohrozit vyloučením z družstva, a to pro hrubé porušení povinností nájemce, případně může k vyloučení dokonce skutečně přistoupit. Upozorňuji však, že tento postup lze zvolit jen pro případ, že by rušení bylo skutečně velice intenzivní.

Po převodu jednotek do osobního vlastnictví se pak můžete rovněž sám u soudu domáhat ochrany, a to tzv. negatorní žalobou. Upozorňuji však, že i v případě úspěchu ve sporu je vymahatelnost příznivého rozsudku relativně obtížná. Pokud to tedy bude jen trochu možné, pokuste se nejprve s rušitelem dohodnout smírně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát
Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Do jaké míry musí bytové družstvo řešit vzniklou škodu po havárii na odpadní rouře vody?

Do jaké míry musí bytové družstvo řešit vzniklou škodu po havárii na odpadní rouře (vody). Bytové družstvo je v počtu jednoho domu a 12-ti bytových jednotek. V lednu tohoto roku došlo k poškození odpadního potrubí v bytě v prvním patře, následkem toho k vytopení spodního bytu. Sehnal jsem firmu, která přijela závadu obhlédnout. Samozřejmě ohlásila, že se bude muset bourat do zdi. Domluvili jsme vstupy do bytů, kterých se to mohlo týkat, jenže firma nedorazila. Sehnal jsem jinou, která vše opravila, faktura uhrazena družstvem. Dům je samozřejmě pojištěn, nicméně po nahlášení škody nám bylo sděleno, že na toto se pojistka nevztahuje, že nám proplatí malování společných prostor a opravu osvětlení na chodbě, které přestalo fungovat díky promočenému zdivu. Na účet nám přistálo cca 44 tis korun. Majitelce bytu jsem oznámil, že stavební práce započnou, jakmile zdivo alespoň trocha proschne, a upozornil ji, aby byt větrala, vysoušeč odmítla, že si ho zajistí sama (neprovedla tak). Otázkou je, do jaké míry se musí byt opravit (úvést do nějakého stavu), jelikož majitelka nebude skromná a již naznačila, že elektrický rozvod v kuchyni, na WC a koupelně nefunguje, že je poškozená podlaha v kuchyni. Jen pro doplnění informací uvádím, že u této majitelky neustále dochází k opožděné platbě nájemného, že již 4 roky nemá plyn, tudíž možnost topit a mít teplou vodu. Elektřinu neměla též, ale již necelý rok má elektroměr. V tomto bytě došlo k vybourání části zdiva v koupelně a k odhalení stoupaček. Díky závadě k promočení zdiva na sousedních místnostech WC a kuchyně. Osobně je mi jasné, že omítky by se měly otlouct, obklady vyměnit, vymalovat, tak bych to alespoň řešil já v bytě, kde bych měl bydlet. Představenstvo družstva je samozřejmě proti tomu, aby se konkrétně na tento byt skládali ostatní nájemníci prostřednictvím FO. Do jaké míry musí družstvo řešit opravu po havárii? V případě, že bychom jako družstvo řešili i obklady v koupelně, musí to být nějaký obklad, který by se dal považovat za základ? Co v případě, že majitelka bytu se rozhodne byt zrekonstruovat a bude například chtít obklady jiné? jak postupovat? Byt od svého dokončení žádnou rekonstrukci nemá, má i původní elektroinstalaci ještě v hliníkovém provedení. Oprava elektro instalace by se tak mohla prodražit.

V prvé řadě si dovoluji uvést na pravou míru vztahy v bytovém družstvu podle zákona o obchodních korporacích. Vlastníkem celého bytového domu, včetně bytů (tedy i toho postiženého havárií) je zpravidla bytové družstvo. Jednotliví členové družstva byt užívají na základě nájmu bytu, který je neoddělitelně spjat s členstvím v družstvu. Pro nájem družstevního bytu se pak dle zákona o obchodních korporacích použijí ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu, přičemž bytové družstvo bude v postavení pronajímatele družstevních bytů.

Dle občanského zákonu má pronajímatel povinnost udržovat byt po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Byt je poté způsobilý k obývání, pokud odpovídá ujednáním ve smlouvě. Pokud není nic ujednáno v nájemní smlouvě, tak je způsobilý k obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících.

Z hlediska výše uvedené povinnosti není podstatné, kdo nezpůsobilost k užívání způsobil, zda šlo o třetí osobu nebo vyšší moc (tj. ve vašem případě havárii na vodovodní rouře). Bytové družstvo je povinno odstranit následky havárie a uvést byt zpět do stavu způsobilého k užívání bez dalšího.

Je třeba tedy vycházet z nájemní smlouvy, pakliže vaše nájemní smlouva neobsahuje problematiku stavu bytu, domnívám se, že by ho bytové družstvo mělo uvést do stavu, v jakém byl nájemkyni předán. Pokud pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu, může nájemce poškození nebo vadu odstranit sám a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popř. slevu z nájemného.

Na okraj si dovoluji uvést, že problémy s nájemkyní a její opožděné platby jsou odlišným právním problémem a nelze ho řešit v souvislosti s havárií na odpadní rouře. Pokud nájemkyně opakovaně neplatí nájemné a další platby, mohlo by se z její strany jednat o hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu, což by mohlo vést až k jejímu vyloučení z bytového družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jakou roli má notář na schůzi BD, když neupozorní na chyby při hlasování?

K čemu je notář na schůzi bytového družstva, když nedokáže členskou schůzi upozornit, že hlasuje o věci, která je v rozporu s právem člena bytového družstva?

Co se týče pravomoci a povinností notářů, je třeba vycházet především z platné právní úpravy uvedené v notářském řádu (zákon č. 358/1992 Sb.). Pro odpověď na váš dotaz je důležité, k jaké činnosti jste si notáře objednali. Hlavní činnost notářů spočívá v sepisování veřejných listin, osvědčování právně významných skutečností a činnosti spojené s notářskou úschovou. Vedle toho jim platná právní úprava umožňuje udělovat právní porady, sepisovat soukromé listiny nebo zpracovávat právní rozbory. Notářský řád následně obsahuje ve vztahu ke každé jednotlivé činnosti specifické podmínky výkonu notářství a povinnosti, které musí být splněny. O tom, zda došlo k porušení určité povinnosti lze následně hovořit až v návaznosti na vaši objednávku konkrétní služby, což z vašeho dotazu bohužel jednoznačně nevyplývá.

Pokud jste si objednali notáře pouze pro vyhotovení zápisu z rozhodnutí vašeho orgánu (tedy například členské schůze), pak tímto zápisem notář především osvědčuje existenci právního jednání a uvede, zda návrh rozhodnutí byl přijat či nikoliv. Notář má v takovém případě také povinnost uvést své vyjádření, zda rozhodnutí nebo návrh rozhodnutí jsou v souladu s právními předpisy a zakladatelskými listinami (tedy stanovami družstva). Pokud vám takové vyjádření nebylo podáno, mohlo by se případně z jeho strany jednat o porušení povinnosti.

V každém případě máte-li pochybnosti, předně vám doporučuji kontaktovat přímo dotčeného notáře, se kterým bude možné celou věc vyřešit. Nadto je třeba brát na vědomí, že za splnění podmínek stanovených ve stanovách družstva mají odpovědnost také další členové představenstva družstva, kteří mají povinnost jednat při výkonu této funkce s péčí řádného hospodáře. Lze vám také doporučit případné kroky konzultovat s advokátem, který je ze zákona oprávněn poskytovat právní služby v celém spektru právní pomoci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Byt ve společném vlastnictví bytového družstva

Jsme malé bytové družstvo s tím, že jeden byt pronajímáme. Pokud bychom chtěli převést vše do OV, tak by mě zajímalo, jak bychom to poté dělali s nájmem za tento společný byt? Pokud vím, tak peníze nejdou dát do fondu oprav a museli bychom si je dávat do daní jednotlivých vlastníků. Existuje nějaké jiné řešení (tedy kromě prodeje bytu)?

Úvodem si dovoluji sdělit, že neznám veškerá specifika vašeho případu, především ty vztahy, za kterých se předmětný byt převádí do soukromého vlastnictví. Obvykle při privatizaci byt bývá převeden na jednoho člověka.

Pro případ, že byste přistoupili k takovému způsobu privatizace, kdy by byt přešel na všechny vlastníky, na společný byt se aplikují ustanovení o spoluvlastnictví. Každý spoluvlastník má právo k celé věci. Plody a užitky (tj. příjmy, ale také náklady a závazky s podílem spojené) se dělí podle poměrů podílů, popř. dohodou spoluvlastníků. Na nájemné se hledí jako na příjem, hradí se tedy za něj přirozeně daň z příjmu. S dalšími specifiky ve vztahu k daním si vás dovoluji odkázat na daňového poradce.

Pokud jde o větší množství vlastníků, vřele doporučuji vymezit vztahy k předmětnému bytu smluvně, vyhnete se tak konfliktům, které by mohly nastat v budoucnosti. K sepsání dohody je nanejvýš vhodné přizvat advokáta, který se danou problematikou zabývá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Neporušuje představenstvo při vyplácení odměn zákon?

Nejvýznamnější změna v nové právní úpravě zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích se dotýká statutárního orgánu a jeho odměňování. Pokud není odměna statutárního orgánu sjednána ve smlouvě o výkonu funkce, je výkon funkce podle § 59 odst. 3) ZOK bezplatný. V souladu s § 656 písm. c) zákona č. 90/2012 Sb., ZOK určuje výši odměny představenstva, kontrolní komise a členů jiných orgánů družstva zřízených stanovami, pokud je oprávněna podle stanov tyto orgány nebo jejich členy volit a odvolávat, vždy členská schůze. Dále dle písmena e) téhož ustanovení členská schůze schvaluje též smlouvu o výkonu funkce, kterou by měl mít uzavřenu v souladu s § 59 ZOK každý člen představenstva a kontrolní komise. Domnívám se, že toto ustanovení je kogentní a nelze se od něj stanovami odchýlit. U našeho Stavebního bytového družstva působnost členské schůze zcela převzalo shromáždění delegátů. Ještě před nabytím účinnosti ZOK shromáždění delegátů schválilo Zásady poskytování odměn funkcionářům SBD“ s nabytím účinnosti od 1.1. 2013. Představenstvo do současné doby nepředložilo shromáždění delegátů ke schválení návrh na odměny ani smlouvy o výkonu funkce, přesto si za období od 1. 1. 2014 do 31. 3. 2016 vyplácejí odměny. Jelikož se domnívám, jak výše uvádím, že ustanovení § 656 písm. e) zákona č. 90/2012 Sb., ZOK , je ustanovení kogentní a nelze se od něho stanovami odchýlit, přestaly dnem 1. 1. 2014 platit „Zásady poskytování odměn funkcionářům SBD“ a představenstvo a kontrolní komise, že si vyplácí odměny za výkon funkce, tak činí v rozporu s výše uvedeným ustanovením, porušuje zákon, odměny si vyplácí neoprávněně. Podotýkám, že Shromáždění delegátů byla vždy usnášení schopná, proto se nemůže jednat o skutečnost, že odměna a smlouva o výkonu funkce nebyla schválená na základě překážky ze strany družstva, ale jedná se pouze o nedbalost představenstva, proto je výkon funkce doposud bezplatný, a nelze uplatnit pro stanovení odměny člena orgánu ustanovení § 2438 NOZ a družstvo nemůže poskytnout členovi orgánů odměnu v obvyklé výši. Na základě výše uvedených skutečnosti se dotazují, zda ze strany členů volených orgánů se nejedná o spáchání trestného činu Porušování povinnosti při správě cizího majetku podle § 220, resp. Porušení povinnosti při správě cizího majetku z nedbalosti dle § 221 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník.

Jelikož neznám přesné znění stanov bytového družstva, ani jeho jiných vnitřních předpisů, vycházím v této odpovědi toliko ze znění zákonné úpravy bytového družstva. Jak jste již sám uvedl ve svém dotazu, schvalování smlouvy o výkonu funkce patří do působnosti členské schůze - ve Vašem případě, kdy působnost členské schůze plní shromáždění delegátů, pak smlouva má být ze zákona schválena shromážděním delegátů.

V situaci, kdy smlouva o výkonu funkce nebyla platně sjednána a schválena, se lze prozatím bohužel setkat s nejednotnými výklady zákona. Dle převažujícího, byť prozatím soudní praxí nepotvrzeného, výkladu lze mít za to, že člen orgánu sice v takovém případě nemá nárok na odměnu přímo ze zákona (v obvyklé výši), ani ze smlouvy o výkonu funkce (jelikož nebyla sjednána), ale může přesto od bytového družstva obdržet jiná peněžitá plnění na základě ustanovení interního předpisu (stanov, ale i jiného, který je schvalován členskou schůzí, resp. shromážděním delegátů) či dokonce na základě individuálního rozhodnutí členské schůze, resp. shromáždění delegátů.

Odměny vyplacené na základě odpovídajícím způsobem schváleného interního předpisu či rozhodnutí členské schůze (resp. shromáždění delegátů) jsou tak dle převažujícího výkladu zákona po právu a nejsou bezdůvodným obohacením na straně členů příslušných orgánů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Mám nárok vidět stanovisko kontrolní komise BD?

Jsem členkou bytového družstva. V dubnu se na členské schůzi schvaluje účetní uzávěrka, v podkladech pro členskou schůzi schází stanovisko kontrolní komise, proto jsem o toto stanovisko požádala emailem. Nebylo mi vyhověno, mám na toto nárok? V předchozích dvou letech byla do rejstříku vždy vložena neschválená uzávěrka a dodatečně se schvalovala. Vždy jsem byla proti schválení a předpokládám, že i letos budu hlasovat proti, neboť představenstvo, dle mého názoru nehospodařilo ani v roce 2015 s péčí řádného hospodáře (předsedkyně družstva se zaměstnala jako administrativní pracovnice a prodražila správu družstva minimálně o 50 %), několikrát bylo na schůzích odhlasováno předání správy firmě, ani jednou usnesení členské schůze nesplnili.

Odpověď část 1:

Předně uvádím, že daná problematika je obvykle vedle zákona upravena rovněž v interních předpisech bytového družstva, zejména v jeho stanovách – pro jistotu tedy doporučuji ověřit, zda úprava ve stanovách neobsahuje ujednání odlišná od zákona, a nečekají vás tak případná nepříjemná překvapení. V níže uvedené odpovědi vycházím jen ze zákonné úpravy bytového družstva podle zákona o obchodních korporacích.

Pozvánka na členskou schůzi má zákonem přesně vymezené minimální náležitosti. Jedná se zejména o označení bytového družstva a jeho sídla, místo a dobu zahájení členské schůze, program členské schůze a měly by k ní být připojeny rovněž nezbytné podklady k jednotlivým bodům programu případně alespoň určeno místo, kde se může člen seznámit s podklady, které k pozvánce připojeny nebyly.

Neobsahuje-li pozvánka alespoň uvedené náležitosti, popřípadě není-li členovi umožněno seznámit se s podstatnými podklady k jednání členské schůze, může se člen domáhat u soudu vyslovení neplatnosti usnesení členské schůze, a to do tří měsíců od okamžiku, kdy se dozvěděl o přijatém usnesení, tedy typicky ode dne konání členské schůze, byl-li na ní přítomen.

Obecně lze nicméně uvést, že soud neplatnost nevysloví, nemělo-li porušení povinností ze strany bytového družstva závažné následky a není-li to zároveň v zájmu bytového družstva. Pokud tedy například požadované stanovisko kontrolní komise neobsahovalo žádné podstatné informace a členovi bylo navíc umožněno se s ním seznámit přímo při členské schůzi, lze uvažovat o tom, že by soud nakonec usnesení členské schůze za neplatné z daného důvodu neoznačil. Konkrétní závěry soudu ve věci budou nicméně vycházet ze všech skutkových a právních okolností podstatných pro případ a jen na základě kusých informací jej nelze nikterak předjímat.

Odpověď část 2:

Co se týká domnělého porušení péče řádného hospodáře a rovněž porušení jiných povinností člena statutárního orgánu, dovoluji si uvést následující.

Povinnost péče řádného hospodáře vyplývá pro člena statutárního orgánu družstva jednak z  občanského zákoníku a jednak ze zákona o obchodních korporacích. Člen statutárního orgánu je dle uvedených právních předpisů povinen vykonávat svou funkci zejména  s dostatečnou mírou pečlivosti, s potřebnými znalostmi a rovněž s nezbytnou loajalitou.

Pečlivě a s potřebnými znalostmi jedná dle zákona ten, kdo mohl při podnikatelském rozhodování v dobré víře rozumně předpokládat, že jedná informovaně a v obhajitelném zájmu s obchodní korporací. Přitom se bude přihlížet k péči, kterou by vynaložila v obdobné situaci jiná rozumná pečlivá osoba, byla-li by v postavení statutárního orgánu bytového družstva.

Pokud by mělo dojít k soudnímu sporu, ponese důkazní břemeno člen statutárního orgánu bytového družstva, který musí prokázat, že své povinnosti včetně povinnosti vykonávat funkci s péčí řádného hospodáře nezanedbal.

Pokud se prokáže, že předsedkyně bytového družstva nejednala s péčí řádného hospodáře, bude mít povinnost vydat družstvu veškerý prospěch, který v souvislosti s takovým jednáním získala, případně takový prospěch nahradí v penězích. Bytové družstvo se může dále domáhat náhrady vzniklé škody, vznikla-li v příčinné souvislosti s porušením povinností předsedkyně. Konečně členská schůze může samozřejmě rovněž přistoupit k odvolání předsedkyně z funkce statutárního orgánu.

Pro úplnost uvádím, že v řízení před soudy proti členovi představenstva zastupuje bytové družstvo v případě potřeby člen kontrolní komise.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Stanoví se příspěvky na opravy a rekonstrukce jen podle m2, nebo to lze i jinak?

Naše bytové družstvo hodlá vybudovat výtah. Máme záměr přihlédnout při stanovení podílů k míře zvýšení tržní hodnoty bytů – atraktivita i cena bytů ve 3. a 4. patře v domě (prozatím) bez výtahu se jistě zásadně změní – vzroste výrazněji než u ostatních. Jejich příspěvek by tedy byl vyšší. Ve stanovách družstva v článku o dlouhodobé záloze na opravy a dodatečné investice mj. stojí: O způsobu tvorby a použití zálohy rozhoduje členská schůze, popřípadě toto upravuje příslušná směrnice družstva. Je tedy možné dohodnout podíly na financování jinak než dle m2? Je vhodné zřídit zvláštní bankovní účet, na kterém by se tyto prostředky shromažďovaly?

Každý člen bytového družstva má dle zákona právo na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu, přičemž jeho součástí jsou účelně vynaložené náklady vzniklé při správě daných družstevních bytů včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a dále příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice do těchto družstevních bytů.

Pokud vaše stanovy obsahují ustanovení, dle kterého výpočet výše uvedených příspěvků upraví interní předpis, popřípadě členská schůze, je toto ustanovení v souladu se zákonem a lze na jeho základě stanovit výši příspěvků i odlišně než jen poměrem podlahové plochy jednotlivých bytů, pokud nebude rozpočet v rozporu s dobrými mravy či jinak diskriminační.

Obecně lze mít za to, že je vhodné mít oddělený bankovní účet, na kterém by se prostředky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje ukládaly, nicméně konkrétní způsob správy finančních prostředků zákon neupravuje. Pokud tedy stanovy či jiný vnitřní předpis bytového družstva nestanoví něco jiného, je řádná volba způsobu uložení prostředků v rukách orgánů bytového družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Členem orgánů družstva nemůže být ten, kdo v domě nebydlí?

Naše bytové družstvo má ve Stanovách uvedeno: Práva a povinnosti členů, bod. 1. b. – volit a být volen do orgánů družstva. V představenstvu bytového družstva byl člen družstva, který se souhlasem družstva pronajímá byt a nemá na adrese družstva trvalé bydliště a ani tam nebydlí. Tento člen začal kritizovat různé nešvary, které ostatní členové představenstva  tolerovali. Zejména nehospodárné vynakládání finančních prostředků. Tak tento problém byl vyřešen změnou stanov, a to následovně: Představenstvo, bod. 4 – Členové představenstva mohou být voleni z řad členů družstva, kteří v domě trvale fyzicky bydlí. Část členů, kteří byli přehlasování, jsou toho názoru, že jde o rozpor ve znění stanov a neoprávněnou diskriminací.

Právo volit a být volen do orgánů družstva patří mezi základní zákonná práva členů družstva, která nemohou být členům ve stanovách upřena. Domnívám se tudíž, že omezení možnosti být volen do představenstva pouze pro osoby, které v domě trvale fyzicky bydlí, je v rozporu se zákonem, a to bez ohledu na to, zdali právo volit a být volen do orgánů družstva je ve stanovách výslovně uvedeno, či nikoliv.

Přehlasovaní členové se pak mohou proti takové změně stanov bránit soudní cestou, konkrétně podáním žaloby na neplatnost usnesení členské schůze, kterým k této změně došlo.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Člen bytového družstva vyloučen. Jak pokračovat v řešení problému?

Jak postupovat při vzniklé situaci: člen BD vyloučen, vyloučení pravomocně rozhodnuto vrchním soudem, leč kauza pokračuje dovoláním u nejvyššího soudu. V době rozhodování soudů vznikla u člena BD další hrubé porušování zákonů a stanov BD. Jak má v této situaci BD jednat? Má nově výstrahy a vyloučovat z BD?

Předně považuji za důležité vymezit dva rozhodné okamžiky spojené se zánikem členství v bytovém družstvu, a to okamžik, kdy členství zaniká a okamžik, kdy je možné ze zániku členství vyvozovat důsledky – tedy uplatnit proti členovi práva plynoucí ze zániku jeho členství.

Členství vylučované osoby zaniká okamžikem, kdy dojde k završení procesu vyloučení člena z družstva, tedy rozhodnutím členské schůze o zamítnutí námitek proti rozhodnutí o vyloučení, popřípadě marným uplynutím lhůty pro jejich podání (která činí 30 dní ode dne doručení oznámení o vyloučení).

Uplatnit proti členovi práva plynoucí ze zániku jeho členství je pak nicméně možné až po uplynutí lhůty pro podání návrhu na přezkoumání vyloučení soudem nebo až po pravomocném skončení soudního řízení v případě, že vyloučený člen využije svého práva na přezkoumání vyloučení.

Ke shora uvedenému doplňuji, že i pokud je již soudní řízení o určení neplatnosti vyloučení pravomocně skončeno, soud by v případě, že byl podán mimořádný opravný prostředek (dovolání) jakékoliv řízení o případné žalobě na vyklizení vyloučeného člena družstva pravděpodobně přerušil a vyčkal na rozhodnutí o mimořádném opravném prostředku. De facto tak družstvo může svá práva proti vyloučenému členovi uplatnit až po skončení řízení před dovolacím soudem.

Co se týče opětovného vyloučení člena bytového družstva, pokud pokračuje v hrubém porušování zákonů a stanov i v průběhu soudního řízení, jde o komplikovanou situaci. Na jednu stranu lze doporučit, aby pro případ negativního rozhodnutí Nejvyššího soudu, byla členovi za jeho nové porušení zákonů a stanov znovu udělena písemná výstraha a následně bylo rozhodnuto o jeho vyloučení. Na druhou stranu existuje riziko, že pokud Nejvyšší soud posoudí věc tak, že vyloučení bylo učiněno po právu, bude v pořadí druhé rozhodnutí o vyloučení napadnutelné, protože bylo učiněno de facto proti již vyloučenému členovi družstva a tedy je lze pravděpodobně považovat za neplatné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Je upraveno členství v bytovém družstvu pro cizího státního příslušníka mimo EU?

Prosím o sdělení, zda je nějak upraveno členství v bytovém družstvu pro cizího státního příslušníka mimo EU?

Obecně vzniká členství v družstvu po splnění podmínek stanovených zákonem a stanovami. Zákon rozlišuje tři způsoby vzniku členství. Prvním je vznik členství zakládajících členů, k němuž dochází současně se vznikem družstva zápisem do obchodního rejstříku. Druhým je přijetí člena do již existujícího družstva, k němuž dochází dnem účinnosti rozhodnutí orgánu družstva o přijetí. O přijetí rozhoduje představenstvo, popřípadě jiný orgán družstva určený ve stanovách, a to na základě písemné přihlášky. Třetím možným způsobem vzniku členství je pak převodem nebo přechodem družstevního podílu. Členství v družstvu vzniká na dobu neurčitou.

Členem družstva se může stát jak fyzická, tak právnická osoba, přičemž členství družstva není pro cizí státní příslušníky zákonem nijak omezeno.

Dle zákonné úpravy je možné, aby družstvo stanovilo další podmínky členství ve svých stanovách. V praxi mají bytová družstva ve svých stanovách často zakotveno, že jejich členem se může stát jen občan České republiky, popřípadě osoba, která má trvalý pobyt v České republice. Taková ustanovení jsou ale svojí povahou jednoznačně diskriminační, tudíž v rozporu se zákonem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Má bytové družstvo právo rozhodnout o rekonstrukčních prací v celém domě?

Má bytové družstvo právo na to rozhodnout, že bude provedena rekonstrukce plynového rozvodu v celém domě, že bude rozbourána celá zadní stěna jádra všech nájemníků v bytech včetně obkladů, že a opravu potrubí zaplatí z fondu oprav, ale další veškeré opravy už půjdou na náklady každého majitele? Jedná se o družstevní byt, tudíž opravu potrubí zaplatí BD a zničení obkladů, jádra, nově zrekonstruovaných bytů apod. a vrácení vše do původního stavu si má zaplatit majitel? Mají na to právo? Když byla na schůzi pouze menšina proti, tak asi se s tím nic dělat nedá. Ale jedná se v podstatě o poškození mého majetku.

Nejprve je nutné uvést, že vlastníkem družstevního bytu je bytové družstvo. Tazatel má tedy byt pouze v nájmu a vztahují se na něj s některými výjimkami i ustanovení o nájmu bytu dle občanského zákoníku. Podstatné jsou v této souvislosti i stanovy bytového družstva, které práva a povinnosti nájemce a pronajímatele rovněž upravují (nebo by alespoň měly). Bez znalosti veškerých podkladů je tedy problematické poskytnout úplnou odpověď.

Mám nicméně za to, že (s ohledem na skutečnost, že nájemce za obvyklých okolností hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy) opravy v daném případě nájemce bytu přímo platit nebude, jelikož za úhradu každé opravy bytu většího rozsahu, jako je například popsaná rekonstrukce, odpovídá přímo bytové družstvo.

Na druhou stranu je otázkou, kterou zodpoví jen stanovy a znalost konkrétních poměrů v domě, z jakých zdrojů bytové družstvo získá prostředky k provedení rekonstrukce a zda se tedy (nikoliv z pozice nájemce, ale z pozice člena bytového družstva) nebude tazatel na nákladech rekonstrukce nakonec určitou formou podílet.

Co se týká odsouhlasení rekonstrukce, z pozice nájemce má tazatel právo odepřít s ní souhlas zejména v případě, že by pro něj představovala zásadní nepohodlí (například by byt byl během rekonstrukce zcela neobyvatelný a musel se vystěhovat).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Představenstvo družstva mi brání nahlédnout do přílohy zápisu. Mohu o to tedy žádat soudní cestou?

Požádal jsem představenstvo o nahlédnutí do přílohy usnesení našeho bytového družstva. Asistentkou družstva mně bylo sděleno, že materiál (budoucí smlouva o výkonu funkce) je výhradně „nástin“ předkladatele (právníka družstva a člena představenstva), který odmítá do doby jeho dopracování a následného schválení v představenstvu tento materiál zveřejnit, a proto nebude předložen k nahlédnutí. Prosím o radu, jak si mohu vynutit na představenstvu naplnění článku našich stanov, kde se píše, že každý člen má právo do zápisů a jeho příloh nahlédnout? Je nutné vyžadovat plnění soudní cestou? Žalobou ke krajskému soudu?

Splnění povinnosti umožnit nahlédnutí do zápisu a jeho příloh (kterými by dle zákona i dle výše uvedeného ustanovení stanov měly být rovněž podklady předložené k projednávaným bodům schůze) se skutečně je možné domáhat u příslušného krajského soudu (upozorňuji na skutečnost, že věcná příslušnost soudu je v této věci sporná, nicméně převažujícím názorem je příslušnost právě krajských soudů) žalobou na splnění povinnosti. Žalobě by přitom měla předcházet předžalobní výzva.

Uvádím však, že podání žaloby představuje krajní řešení, a doporučujeme raději řešit spor smírnou cestou, a to jednak s ohledem na budoucí vztahy v domě a jednak s ohledem na skutečnost, že soudní řízení pravděpodobně bude trvat relativně dlouhou dobu, řádově i několik let, a k požadované informaci se tak nejspíše dostanete rychleji smírnou cestou. Zejména upozorňuji v této souvislosti na skutečnost, že smlouvu o výkonu funkce typicky musí v každém případě schválit členská schůze družstva, přičemž v pozvánce na ni by měla být schvalovaná smlouva o výkonu funkce v posuzovaném znění obsažena.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Musí mi stavební úpravy schvalovat představenstvo BD, nebo i nájemníci?

Jsem členem malého družstva, mám zájem o koupi práv k vedlejšímu bytu s úmyslem připojit 1 místnost a zbytek pronajmout nebo nastěhovat prarodiče. Nemám ale zájem měnit papírově dispozice obou bytů, aby mohly být kdykoliv dány do původního stavu. Pokud pominu statický posudek, stavebním úřad a technické provedení, jak bych měl nejlépe postupovat a kdo takovou změnu musí nakonec schválit - představenstvo BD či přímo nájemníci?

Bohužel v tomto případě správný postup ve vztahu k bytovému družstvu nelze zhodnotit bez znalosti jeho stanov či dalších interních předpisů.

Obecně dle zákonné úpravy postačuje k přestavbě souhlas představenstva družstva, a není tedy nutný souhlas členské schůzce. Nelze nicméně vyloučit, že ve vašem konkrétním případě je působnost členské schůze upravena stanovami odlišně, a rovněž nelze vyloučit, že interní předpisy bytového družstva kladou na člena, který provádí rekonstrukci bytu, další nároky (např. doložení určité dokumentace apod.).

Stanovám a dalším interním předpisům bytového družstva tedy ještě před zahájením rekonstrukce věnujte velkou pozornost.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Můžeme požadovat opisy zápisů schůzí představenstva, když chybí kontrolní komise?

Jsme malé bytové družstvo do 50 členů. Ve vchodech máme informační desky, ale žádné informace o konání členské schůze, pozvánky jsou předávány proti podpisu členům. Družstvo má webovou adresu, kde se objeví odkaz na Facebook. Na této síti ale nechceme komunikovat, a jiné spojení na www stránkách neexistuje. Povinné dokumenty na OR nejsou již 3 roky ukládány. Můžeme požadovat volně přístupné webové stránky s informacemi o činnosti družstva pro členy mimo sociální síť? Již 2 roky není zvolena kontrolní komise. Podle nám dostupných informací jsme se dočetli, že při nezvolení kontrolní komise má právo kontroly jakýkoliv člen. Máme podezření, že představenstvo nepracuje ve prospěch členů družstva. Chceme se o stavu a činnosti družstva více dozvědět. Požádali jsme o vydání potvrzení o našem členství v BDL a obsahu zápisu v seznamu členů, ten jsme obdrželi až po upomenutí po 2 měsících. Jelikož máme podezření na záměnu výše podílů mezi členy a tuto změnu členská schůze neprojednávala, natož aby ji schvalovala, požádali jsme o vydání opisu seznamu všech členů BD. Místo toho byl předložen Seznam evidovaných členů podle jednotlivých vchodů a bytů. Proto jsme se na představenstvo obrátili opětovně. A bylo nám sděleno, že § 582 zákona o obchodních korporacích hovoří o úplatě za úhradu nákladů. Vzhledem k absenci takové položky v našem ceníku se představenstvo shodlo na provizorní úhradě 500 Kč, dokud členská schůze nerozhodne jinak. Po připsání peněz na účet družstva se bude představenstvo žádostí dále zabývat. Má na takový postup právo? Může požadovat úhradu nákladů bez kalkulace, schválení členskou schůzí a zpětně? Můžeme požadovat opisy zápisů schůzí představenstva, když chybí kontrolní komise?  Můžeme požadovat podrobnou analytickou účetní evidenci před schvalováním hospodaření roku?

Odpověď – část první

Předně mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika práv a povinností ve Vašem bytovém družstvu, vycházím ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy postavení členů bytového družstva.

Bytové družstvo je v souladu s vaším názorem skutečně povinno vydat každému členovi na jeho písemnou žádost opis seznamu všech členů. Jedinou zákonnou podmínkou pro toto vydání je úhrada nákladů za vyhotovení tohoto opisu. V případě, že by z vaší strany nedošlo k této úhradě, družstvo tuto povinnost nemá. Družstvo může žádat úhradu těchto nákladů, nehledě na to, zda je jeho bližší úprava uvedena ve stanovách, neboť vaše povinnost v tomto ohledu plyne přímo ze zákona.

Na rozdíl od právní úpravy uvedené ve vztahu k vyhotovení potvrzení o členství samotného žadatele, kde zákon říká, že tento člen je povinen uhradit při druhém potvrzení za rok odůvodněné náklady, neříká zákon v případě vyhotovení opisu všech členů nic o odůvodněnosti a jiné povaze těchto nákladů a stanovuje povinnost hradit náklady prosté.

Nehledě na tuto zdánlivou nedokonalost zákona ohledně výše nákladů, by tato výše měla být důvodná a zakládat se na skutečných nákladech družstva. V opačném případě by mohlo dojít k bezdůvodnému obohacení z jeho strany. Z toho důvodu vám doporučuji obrátit se na družstvo s tím, aby vám uvedli, na základě jakých skutečností dospěli k požadované částce a z čeho její výši odůvodňují.

Odpověď – část druhá

Co se týče zápisu o jednání představenstva, má právo na vydání jeho kopie pouze člen představenstva a nikoliv člen družstva. Odchylně od této úpravy mohou právo na vydání zápisu určit stanovy družstva. V případě, že jste tedy členkou družstva a stanovy neurčují jinak, nemáte obecně s ohledem na znění platné právní úpravy právo vyžádat si kopii zápisu z jednání představenstva.

V tomto ohledu je podstatné zmínit postavení kontrolní komise v malém družstvu. Dle zákona o obchodních korporacích se v malém družstvu kontrolní komise nezřizuje, pokud stanovy neurčí jinak. Působnost kontrolní komise v takovém případě přechází na členskou schůzi a pravomoc kontrolní komise přechází na každého jednotlivého člena družstva. S ohledem na to, že kontrolní komise může požadovat jakékoliv informace a doklady o hospodaření družstva a pověřený člen kontrolní komise má právo účastnit se jednání představenstva, přechází tato oprávnění na členskou schůzi, resp. členy družstva. Vůči členské schůzi je pak představenstvo povinno oznamovat všechny skutečnosti, které mohou mít závažné důsledky v hospodaření nebo postavení družstva nebo jeho členů.

Co se týče účetní evidence, má představenstvo dle zákona o obchodních korporacích povinnost vést řádně účetnictví a povinnost předkládat členské schůzi ke schválení účetní závěrku. Kontrolu účetnictví mimo schvalování účetní závěrky provádí zpravidla kontrolní komise, neboť je oprávněna žádat o informace a doklady o hospodaření družstva. Přešla-li s ohledem na výše uvedené působnost kontrolní komise na členskou schůzi, resp. členy družstva, měla byste být k jeho předložení oprávněna tímto způsobem také.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Stavební úpravy bez souhlasu družstva

Mám problém s představenstvem bytového družstva, který vznikl z mojí strany zcela neúmyslně. Můžu začít provádět stavební úpravu (zasklívání lodžie, je-li pro dům povolen bezrámový systém zasklívání a řada bytů již zasklení má) i v případě, že mi družstvo na moje písemné oznámení (vhození požadavku do schránky družstva a e-mail) neodpoví déle jak 11 týdnů? Mlčení představenstva jsem považoval za souhlas. Dnes, kdy proběhla montáž zasklení, mi volala předsedkyně družstva a trvala na tom, že bez písemného souhlasu jsem neměl právo zasklení balkonu provést. Současně mi sdělila, že budu muset zasklení odstranit, protože se budou lodžie opravovat – natírat. 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, vycházím ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy postavení členů družstva a nájmu družstevního bytu.

Předně považuji za důležité poukázat skutečnost, že vlastníkem bytového domu a bytů je zpravidla právě toto družstvo. Na základě vašeho členství vám vedle členských práv vzniká především právo uzavřít nájemní smlouvu k družstevnímu bytu. Na úpravu právních vztahů mezi vámi a družstvem ve vztahu k úpravám bytu a domu se tudíž uplatní pravidla o nájmu bytu uvedená v občanském zákoníku.

Občanský zákoník stanovuje, že nájemce může provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu pouze na základě souhlasu pronajímatele. V případě, že by například ve stanovách družstva nebyla uvedena odchylná úprava, bez výše uvedeného souhlasu družstva stavební úpravy provést nelze. Tento souhlas by měl být explicitní a nelze ho vyvozovat z mlčení. K tomu je třeba doplnit, že platná právní úprava obecně princip „mlčení znamená souhlas“ popírá.

Dále si vás dovoluji upozornit, že pokud byla tato stavební úprava provedena bez souhlasu družstva, mohlo by jako pronajímatel požadovat, aby byla stavební úprava odstraněna a věc vrácena do původního stavu, případně dát Vám výpověď z nájmu pro hrubé porušení povinností. Všechny tyto možnosti jsou v dispozici družstva, tudíž Vám především doporučuji domluvit se s družstvem na nápravě vzniklého stavu a urovnání vztahů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Můžu odkoupit střechu nad svým družstevním bytem?

Jsem vlastník členského podílu v družstvu (byt 2+1) pod střechou. Jak postupovat v případě, že bych chtěla odkoupit plochu střechy nad svým bytem, aby v budoucnu nenastaly problémy?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám bližší specifika předmětného vztahu, mohu vyjít toliko z obecné právní úpravy postavení členů družstva a nájmu družstevního bytu.

Předně si vás dovoluji upozornit na skutečnost, že jako členka družstva nejste vlastníkem bytu ani jiných částí domu. Jako členka družstva vlastníte toliko členský podíl v družstvu, na základě kterého vám družstvo pronajímá předmětný byt. Vlastníkem domu je tak s největší pravděpodobností družstvo. Družstvo je na základě toho povinno dodržet povinnosti, které na něj, jako na pronajímatele, klade občanský zákoník. V tomto ohledu považuji především za nezbytné zmínit, že pronajímatel je povinen udržovat byt a dům ve stavu způsobilém užívání.

S ohledem na to je pak obtížné určit, v čem konkrétně spatřujete možné problémy ohledně střechy, resp. plochy střechy. Pokud by totiž došlo k problémům se střechou (například by došlo k zatékání), je družstvo jakožto vlastník povinno odstranit poškození nebo vadu, a to v přiměřené době poté, co mu poškození nebo vadu oznámíte. Pokud by družstvo takto neučinilo, máte právo poškození nebo vadu odstranit sama a žádat po družstvu náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného.

Ani v případě, že by došlo k převodu bytů (jednotek) do osobního vlastnictví byste se vlastníkem střechy nestala. Střecha by byla ve smyslu nařízení vlády č. 366/2013 Sb. považována za společnou část domu a každý vlastník jednotky v domě by na ní měl svůj podíl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

  

Může se stát členem představenstva družstevník, který se souhlasem družstva pronajímá dva byty?

Jsme malé bytové družstvo – 9 členů. V nových stanovách nemáme uvedeno, že dle § 245 je naším statutárním orgánem zvolený předseda a že působnost představenstva a kontrolní komise plní v našem případě členská schůze. Je nutné změnit v tomto smyslu stanovy? Stačí je doplnit, vytvořit nové nebo lze postupovat podle výše uvedeného paragrafu, i když ve stanovách není výslovně uveden? Obsazení funkcí nám dělá problém, protože většina členů jsou důchodci nebo lidé, kteří nemají potřebné znalosti, zkušenosti a ani předpoklady pro výkon takové funkce. Může se stát členem představenstva družstevník, který se souhlasem družstva pronajímá dva byty, které vystavěl v půdních prostorách domu? Prý to není možné dle § 249 – zákaz konkurence. Pro nás by ale jeho působení ve funkci bylo přínosem, protože má stavební zkušenosti a dům z roku 1930 rekonstrukce potřebuje. Nejde ani o střet zájmů, naše funkce jsou vykonávány bezplatně. Stanovy ale mohou upravit zákaz konkurence jinak. Je to v jeho případě možné?

V prvé řadě si dovoluji podotknout, že ustanovení, která citujete, pochází z dnes již neúčinného zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, který byl zrušen k 1. 1. 2014. Problematiku družstva nyní řeší zákon č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích a částečně také zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zákonná úprava orgánů malého družstva, tedy družstva s méně než 50 členy, se však zásadně nezměnila. To znamená, že je možné určit, že se představenstvo nezřizuje a statutárním orgánem družstva je jeho předseda. Tuto změnu však lze učinit výhradně úpravou stanov. Pokud stanovy žádnou takovou zvláštní úpravu neobsahují, použijí se obecná ustanovení o orgánech družstva, která stanovují, že je nezbytné mít představenstvo nejméně o 3 členech. Na druhé straně i beze změny stanov se v malém družstvu nezřizuje kontrolní komise a její činnost vykonává členská schůze, nestanoví-li stanovy jinak. Pokud tedy vaše stanovy neupravují postavení statutárních orgánů dle výše uvedených skutečností, můžete stanovy změnit.

Zákaz konkurence potenciálního člena představenstva nyní upravuje ustanovení § 710 zákona o obchodních korporacích (bývalý § 249 zrušeného obchodního zákoníku), které říká, že člen představenstva nesmí podnikat v předmětu činnosti družstva. Stanovy sice mohou zákaz konkurence upravit, nicméně pouze ve smyslu zpřísnění, tj. určení dalších omezení. Pro posouzení, zda se může ze strany člena představenstva jednat o konkurenční činnost, je podstatné, zda je tato činnost vykonávána jako podnikatelská činnost. V tomto ohledu je podstatné, zda lze činnost družstevníka hodnotit jako podnikatelskou ve smyslu občanského zákoníku, přičemž těmito znaky jsou samostatnost činnosti, soustavnost, výdělečnost a vykonávání na vlastní účet, vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku. Bude-li družstevník vzhledem k okolnostem splňovat výše uvedené definiční znaky, naplnil by tedy nejspíše konkurenční činnost ve vztahu k družstvu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kdo hradí opravu jističe na chodbě v domě bytového družstva?

Kdo hradí opravu hlavního jističe v prostorách chodby před bytem nájemníka? Jedná se o družstevní byt. Představenstvo vydalo směrnice, dle kterých usoudilo, že jistič si hradí nájemník sám. Uvádí, že je jeho majetkem. Dle vašeho portálu "společnými částmi domu jsou vždy: rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem". Odhlasovaná směrnice BD uvádí: Elektřina - od hlavního jističe na chodbě až do bytu platí opravu nájemník bytu. Námitky členů družstva, že výměna jističe a oprava elektřiny má být hrazena s FO, nepřipouštějí. Prosím o radu, kde je vlastně pravda a jaký zákon to upravuje. Je směrnice platná, pokud by byla v rozporu s obecnou zákonnou úpravou? Kdo je majitelem jističe ve společných prostorách družstevního domu?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházím ve své odpovědi pouze ze zákonné úpravy nájmu a oprav v bytě.

Předně považuji za důležité vás upozornit na skutečnost, že vlastníkem bytu i jističe bude v každém případě družstvo, které pouze svým členům na základě úpravy uvedené v zákoně o obchodních korporacích jednotlivé byty pronajímá. S ohledem na to tak nelze v případě družstevního domu brát v potaz společné části domu, které zpravidla u družstva nevznikají, neboť nedochází k prohlášení vlastníka nemovité věci o podělení domu na bytové jednotky.

Dle obecné právní úpravy uvedené v občanském zákoníku nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Toto ustanovení je pak provedeno nařízením vlády č. 308/2015 Sb., které rozvádí jednotlivé druhy běžné údržby a drobných oprav, přičemž dle § 4 písm. c) tohoto nařízení se za drobné opravy se považují také výměny a opravy jističů. Z toho důvodu tudíž lze považovat nárok družstva za oprávněný.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Jak se bude hlasovat, mění-li se družstvo na SVJ?

Z 12 bytových jednotek družstva je již 5 zapsáno na katastru na vlastníky. Je to podílově polovina. Družstvo svolává ustavující schůzi společenství vlastníků za účasti notáře. Hlasovat se bude o upravených stanovách z prohlášení vlastníka, ustanoví se výbor společenství, odsouhlasí se odměny výboru. Jak se bude hlasovat? Pět vlastníků s procentem svých podílů a předseda stávajícího družstva za dosud nezapsané vlastníky? (Katastr nemovitostí je zapíše až po založení SV, vklady jsou pozastavené). Nový výbor společenství zápisem z této první schůze navrhne a společenství odsouhlasí stávajícího „správce“. Družstvo, které bude dále vybírat zálohy na služby, provede vyúčtování a s tím ostatní ekonomickou agendu. Jakmile budou zapsáni zbylí vlastníci, bude ukončeno družstvo. (Všichni vlastnící jsou i členy družstva).

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu ve společenství vlastníků jednotek, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy postavení společenství vlastníků jednotek.

Co se týče úpravy stanov již vzniklého společenství vlastníků, pak bude o jejich změně hlasovat shromáždění. Pokud Vaše stanovy neobsahují odchylnou úpravu, použijí se na hlasování o změně stanov ustanovení občanského zákoníku. Dle této úpravy se rozhodnutí přijímá většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek, přičemž každý z vlastníků má počet hlasů, který odpovídá velikosti jejich vlastnických podílů na společných částech domu. Odchylnou úpravu hlasování například obsahuje přímo zákon, který vyžaduje 100% počet hlasů v případě, kdy se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech domu nebo v případě, že se mění poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech domu.

S ohledem na skutečnost, že jedním z těchto vlastníků je též družstvo, bude vykonávat hlasovací právo na změně stanov skrze svůj statutární orgán, kterým může vzhledem k okolnostem být představenstvo nebo předseda družstva u malého družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Má BD předkupní právo na byt, v němž bez dědiců zemřel člen družstva?

Chtěl bych vědět, zda má bytové družstvo předkupní právo k bytu, kde zemřel člen družstva. Nemá žádné dědice a byt připadl státu - Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových. Jaký zákon a které jeho paragrafy věc řeší?

Otázku dědických práv upravuje občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) v § 1475 –1720. Zde uvedená pravidla stanovují mimo jiné zákonnou dědickou posloupnost. V ustanovení § 1634 je dále uvedeno, že nemá-li zůstavitel žádných dědiců (ať už na základě závěti nebo na základě zákona), připadá dědictví státu.

Do dědictví obecně náleží veškerý majetek a veškeré závazky zůstavitele. Z toho důvodu je součástí dědictví též družstevní podíl, ke kterému se neoddělitelně váže nájem bytu.

Úpravu družstevního podílu naleznete v zákoně o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb.), kde je uvedeno jednak, že stanovy družstva nemohou vyloučit přechod družstevního podílu (tedy přechod na dědice), a dále, že na dědice družstevního podílu přechází též nájem družstevního bytu.

Předkupní právo pak nelze v souvislosti s úmrtím osoby uplatňovat, neboť předkupní právo z povahy věci dopadá pouze na koupi věci (tedy na dříve uzavřenou kupní smlouvu).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Opravňuje mě plná moc k účasti na ustavující schůzi bytového družstva?

Náš FTC o 10 vchodech zakládá nyní bytové družstvo. Budou se schvalovat stanovy a volit se členové představenstva a kontrolní komise. Já bydlím v byte 17 let, ale byt je historicky veden na mého otce, i když ho teď budu kupovat (jestli to půjde). Chtěla jsem být členem v představenstvu, ale paní, která řeší privatizaci, mi vyhrožovala, že mě nepustí ani na ustavující schůzi, i když budu mít ověřenou plnou moc. Podle ZOK mi plná moc s ověřenými podpisy stačí, ale nejsem si jista. Může mě nevpustit s touto plnou mocí na schůzi? Mohu být za otce na základě plné moci volena do představenstva? 

Ustavující schůze může zakázat, aby se jí účastnily jiné osoby, vyjma těch, které podaly přihlášku. Osoba, která podala přihlášku, se může dle zákona o obchodních korporacích nechat legitimně zastoupit na základě plné moci. V souladu s nejnovější judikaturou Nejvyššího soudu ČR postačí, aby plná moc byla udělena s úředně ověřenými podpisy (sp. zn. 29 Cdo 3919/2014). Z těchto důvodů pak vaše zastoupení na základě ověřené plné moci nelze nijak zpochybňovat.

Co se týče otázky zvolení do představenstva družstva na základě plné moci, pak je důležité uvést, že členem orgánu družstva (a tedy představenstva) může být podle zákona o obchodních korporacích pouze člen družstva. Dle ustanovení o členech volených orgánů zakotveném v občanském zákoníku člen orgánu vykonává funkci osobně, s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí. Výjimečně tento zvolený člen může pro jednotlivý úkon zmocnit jiného člena téhož orgánu, nicméně nikoho jiného. Zvolit do orgánu družstva vašeho zmocnitele by obecně bylo možné, nicméně by byl povinen dodržet výše uvedené povinnosti (tedy včetně osobního výkonu funkce), přičemž pokud by tak nečinil a družstvu vznikla jakákoliv škoda, mohlo by si jí následně po vašem zmocniteli nárokovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Převod bytových jednotek do vlastnictví členů bytového družstva

Jak se řeší následující situace: BD se 10 členy (respektive s 10 stejnými byty) koupilo pomocí hypotéky dům a pozemek za 20 000 000 Kč; každý člen bude splácet anuitu 2 000 000 Kč (tedy 1/10 podle vzorce 20 000 000 : 10 = 2 000 000). Dva členové splatí svůj podíl jednorázově, a tudíž ho privatizují. Je tímto „jejich privatizovaným, zaplaceným podílem“ myšlen: a) pouze byt a společné části obecné (střecha, chodba)? b) byt, společné části obecné, ale i podíl na společných částech typu sušárna i na komerčně využívaných nebytových prostorech?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika postavení členů družstva, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy vztahů uvnitř družstva, společenství vlastníků a vymezení jednotek.

Dle obecné právní úpravy uvedené v zákoně o obchodních korporacích je družstvo právnickou osobou, která je oprávněna nabývat majetek do svého vlastnictví. Jestliže tedy družstvo koupilo nemovitou věc, je tato věc výhradně ve vlastnictví družstva. Členové bytového družstva jsou tak pouze vlastníky členského podílu v družstvu.

Předpokládám, že v souvislosti s „privatizací“ máte na mysli převod jednotek do vlastnictví členů bytového družstva, kdy družstvo převádí jednotky na základě splacení zvýšeného členského vkladu (tzv. anuity). V tomto ohledu si vás dovoluji upozornit na skutečnost, že podrobnější podmínky a okolnosti takovýchto převodů jsou zpravidla zakotveny ve stanovách družstva nebo dokumentech vydaných v souvislosti s takovým převodem (například privatizační projekt).

V případě, že dochází k převodu vlastnictví jednotek z družstva na jeho členy, je nezbytné, aby nejprve tato jednotka v právním smyslu vznikla a bylo možné ji tedy skutečně převést jako existující nemovitou věc. Ke vzniku jednotky dochází prohlášením vlastníka domu, na základě kterého vlastník domu vymezí byty a případně nebytové prostory. V rámci tohoto svého postupu může družstvo vymezit například vámi uvedené prostory (sušárna) jako nebytový prostor nebo jako společnou část domu. V případě, že by tak neučinilo, je možné vycházet z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které vymezuje podrobný katalog, co lze považovat za společnou část domu, v němž je například uvedeno, že sušárnu je třeba považovat za takovou společnou část domu. Pro posouzení povahy jednotlivých věcí a prostorů vám tedy především doporučujeme seznámit se s prohlášením bytového družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


 

 

 

Ztrácejí členové BD, kteří "zprivatizovali" své podíly, podíl na nebytových prostorách?

Jestliže členové BD, kteří zprivatizovali své podíly, vystoupí z družstva (protože musí založit SVJ), znamená to, že ztrácejí část svého majetku, respektive svůj podíl na společných částech a nebytových prostorách? Nebo jim tento podíl (splacený v anuitě) zůstává?

Považuji za důležité vás upozornit na skutečnost, že podrobnou úpravu zániku členství v souvislosti s převodem jednotek do vlastnictví členů zpravidla upravují stanovy družstva případně znění smlouvy o převodu této jednotky.

V případě, že členům družstva zanikne členství, ztrácejí pouze členský podíl, neboť jsou vlastníky výhradně tohoto svého členského podílu. Oproti tomu je družstvo povinno vyplatit jim vypořádací podíl v částce, která činí nejméně rozsah splněné vkladové povinnosti. Se zánikem členství ztrácejí tito členové práva, která zákon či stanovy s takovým členstvím spojuje, tedy především právo nájmu družstevního bytu.

Za vámi uvedené situace budou bytové jednotky ve vlastnictví tří různých subjektů. Každý z členů, kteří již uhradili výše uvedenou částku, bude vlastníkem jednotky vymezené dle zmiňovaného prohlášení vlastníka. Zbylých osm jednotek bude stále ve vlastnictví bytového družstva. Za jednotku se přitom dle právní úpravy uvedené v občanském zákoníku myslí byt a podíl na společných částech domu. Ke společným částem domu pak budou vykonávat vlastnické právo tito tři vlastníci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


Práva povinnosti člena BD, který "zprivatizoval" svůj podíl

Jaká jsou práva / povinnosti člena BD, který privatizoval svůj podíl, ale zůstává členem BD, protože jako jediný nemůže založit SVJ? 

Práva a povinnosti členů bytového družstva jsou uvedeny v zákoně o obchodních korporacích a stanovách družstva. Z obecné zákonné úpravy má člen družstva především právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a stanovení nájemného (tedy účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů).

Předchozí právní úprava účinná do 1. 1. 2014 stanovila, že převodem bytu z bytového družstva do vlastnictví člena zanikalo jeho členství přímo ze zákona o vlastnictví bytů. Současné právní úprava však takovou situaci nezohledňuje a zánik členství v souvislosti s převodem jednotky je tak na vůli stran. Zpravidla je tato situace zohledněna ve stanovách družstva či smlouvě o převodu družstevního bytu. V případě, že si strany ujednají, že členství zůstane zachováno, má člen družstva zachovaná práva výše uvedená a družstvo má tedy povinnost uzavřít s ním nájemní smlouvu na družstevní byt, bude-li takový k dispozici.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


Jaký je právní vztah je mezi BD a nově vzniklým SVJ?

Jaký právní vztah je mezi BD a nově vzniklým SVJ? Kdo je komu nadřazený, kdo je členem koho?

Společenství vlastníků a bytové družstvo jsou relativně nezávislé subjekty, které existují odděleně a nezávisle na sobě. Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, přičemž členství v něm je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím bytové jednotky. Bytové družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob, které je založeno za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů, přičemž bytové družstvo vlastní bytový dům, jehož části svým členům pronajímá. S ohledem na to, že bytové družstvo je vlastníkem jednotek, může být členem společenství vlastníků. Společenství vlastníků jednotek však členem bytového družstva s ohledem na svojí povahu být nemůže.

Občanský zákoník zakotvuje povinnost založit společenství vlastníků v domě, v němž je alespoň pět jednotek, z nichž jsou alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. S ohledem na vámi uvedený stav, kdy by v bytovém domě působili tři vlastníci (dva „privatizovaní“ vlastníci a družstvo) a zároveň by zde bylo deset vymezených jednotek (s ohledem na budoucí převod ostatním členům), si vás dovoluji upozornit na skutečnost, že by těmto vlastníkům vznikla povinnost založit společenství vlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


Je výhodné, aby člen SVJ zůstával i členem BD?

Je výhodné, aby člen SVJ zůstával i členem BD? Proč?

V případě, že jste vlastníkem jednotky v domě a zároveň jste vlastníkem členského podílu v bytovém družstvu, se členství v bytovém družstvu a ve společenství jednotek zásadně nevylučují.

V případě, že byla bytová jednotka převedena do vlastnictví člena družstva a jeho členství tak nemá oporu v nájmu družstevního bytu, máme za to, že z takového stavu obecně neplynou žádné výhody pro takového člena ani pro družstvo. Naopak takový stav člena zbytečně zatěžuje tím, že se musí například účastnit členské schůze družstva nebo platit členské poplatky, ačkoliv již nemá důvod setrvat v družstvu, neboť uspokojuje své bytové potřeby jinde.

Setrvání v družstvu může být odůvodněné a výhodné například tehdy, kdy bytové družstvo zůstalo vlastníkem nebytových jednotek v domě, které například pronajímá, a z těchto pronájmů plynou družstvu zisky. Zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva.

V případě zrušení a zániku bytového družstva je podíl člena na likvidačním zůstatku roven splněné vkladové povinnosti k členskému vkladu, a jestliže po uspokojení práv všech členů na podíl na likvidačním zůstatku zůstanou nerozděleny nějaké prostředky, rozdělí se mezi členy rovným dílem, ledaže stanovy určí jinak.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


Jak se dělí finanční částka získaná prodejem části majetku v případě koexistence SVJ a BD?

Pokud zůstává majitelům privatizovaných bytů (ať už jsou členy BD, nebo SVJ) podíl na společných částech a na nebytových prostorách domu, jak se dělí finanční částka získaná prodejem části majetku?

Společné části nemovité věci vlastní vlastníci jednotek neoddělitelně s bytem. Podíl na těchto společných částech se dle občanského zákoníku určuje poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů. Vlastníci mohou vedle tohoto postupu určit své podíly jako stejné se zřetelem k povaze rozměrům a umístění bytu.

Došlo-li by tedy k prodeji těchto společných částí, měl by každý z vlastníků mít nárok na takovou část kupní ceny, která odpovídá jeho podílu.

Naproti tomu dojde-li k prodeji nebytového prostoru, který je ve spoluvlastnictví několika osob, pak se obecně zisk z jeho prodeje rozdělí podle vlastnických podílů spoluvlastníků, nedohodnou-li se jinak.

Dovolujeme si vás však upozornit na skutečnost, že k nakládání se společnými částmi domu nebo nebytovým prostorem spoluvlastněným vlastníky jednotek je třeba souhlasu každého jednotlivého spoluvlastníka.

 JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


Může být spoluvlastníkem družstevního bytu naše dcera?

Jsem s manželkou spoluvlastníkem družstevního podílu (SJM). Manželka zdědila byt po matce a chce se do něj odstěhovat. Chtěl bych, aby se spolumajitelem našeho bytu stala místo ní naše dcera. Tzn., že bychom spolumajiteli našeho bytu zůstali já a naše dcera. Jsou podle NOZ nějaké možnosti, jak toho dosáhnout?

Členství v bytovém družstvu, s nímž se neoddělitelně váže též nájem družstevního bytu, je dle obecné právní úpravy vázáno výhradně k jedné osobě. Z tohoto pravidla existují dle zákona o obchodních korporacích výjimky pro společný nájem družstevního bytu manželů, přičemž podmínkou pro takový vznik je skutečnost, že je tento podíl zahrnut do společného jmění manželů.

Společnými členy družstevního podílu tak mohou být výhradně manželé, přičemž dojde-li k jeho vyjmutí ze společného jmění, platí obecná právní úprava a podíl je tedy oprávněna držet pouze jedna osoba.

Současná právní úprava vám tedy neumožňuje dosáhnout takového stavu, abyste vlastníkem družstevního podílu mohl být vy společně s vaší dcerou. Družstevní podíl jste však oprávněni na jedné straně převést na dceru nebo na druhé straně ho vyloučit ze společné jmění a stát se jeho výlučným vlastníkem vy sám.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Můžu odmítnout uklízecí službu, o jejíž činnosti v domě rozhodlo hlasování BD?

Na členské schůzi samosprávy bytového družstva bylo nadpoloviční většinou rozhodnuto, že se úklid společných prostor (např. schodiště, vestibul, sklepy) přijme uklízecí firma. Můj dotaz: musím se řídit rozhodnutím členské schůze, nebo mohu v tomto případě uklízecí službu odmítnout a uklízet odpovídají část sám? Je možné tuto uklízecí službu platit z fondu oprav?

Úvodem mi dovolte uvést, že bohužel neznáme specifika předmětného bytového družstva a položené dotazy tedy nelze plně zodpovědět. Obecně lze uzavřít, že pokud byl úklid schválen v souladu se stanovami bytového družstva a při jednání za družstvo nedošlo k porušení péče řádného hospodáře ze strany členů statutárních orgánů družstva, tedy například pokud se nejedná o smlouvu pro družstvo nevýhodnou, měl by celý proces být v pořádku.

Pokud by sjednání smlouvy bylo podmíněno souhlasem členské schůze bytového družstva jako nejvyššího orgánu družstva, lze se případně proti takovému rozhodnutí členské schůze, pokud by bylo v rozporu se stanovami, zákonem či dobrými mravy, bránit žalobou u soudu. Z dotazu nicméně nevyplývá, že by rozhodnutí bylo tímto způsobem vadné.

Co se týká fondů, opět bohužel nemáme dostatek informací ke kvalifikovanému zodpovězení položeného dotazu. Podstatné je v daném případě, jak je dle stanov bytového družstva fond oprav vymezen, k čemu jsou prostředky v něm určeny, jak se do něj přispívá apod. Doporučujeme obrátit se na advokáta se stanovami bytového družstva, aby mohl celý proces posoudit a lépe situaci zhodnotit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jak hlasovat při kombinovaném vlastnictví (BD i SVJ)?

Jak je to s hlasováním za byty, které má ve svém vlastnictví bytové družstvo zapsané jako vlastník na LV. Společenství má šest bytů, z toho čtyři v osobním vlastnictví a dva družstevní. Mohou hlasovat přímo tito družstevníci, nebo musí být přítomen zástupce družstva? Osobní vlastnictví je cca 60 %. To znamená, že nedosáhne na 3/4 hlasů.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi zejména ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví dle příslušných ustanovení občanského zákoníku.

Členství ve společenství vlastníků jednotek je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky a nic nebrání tomu, aby členem společenství vlastníků jednotek byla i právnická osoba (v daném případě bytové družstvo). Shromáždění, jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek, tvoří všichni vlastníci jednotek, přičemž každý má počet hlasů odpovídající jeho podílu na společných částech.

Z výše uvedeného vyplývá, že bytové družstvo při zasedání shromáždění vystupuje (ohledně všech svých hlasů) jako celek a jedná (hlasuje) za něj buď pověřená zplnomocněná osoba, pokud je to dle stanov společenství vlastníků jednotek možné, či přímo jeho statutární orgán. O tom, jak bude tento představitel družstva na shromáždění hlasovat, rozhodne bytové družstvo dle svých interních pravidel.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Bytové družstvo je v likvidaci. Můžeme přijít o byt?

V srpnu 2014 jsme chtěli koupit byt v DB, který měl být dle údajů RK ihned převoditelný do OV (po doplacení anuity). Teprve následně jsme se dozvěděli, že dle stanov je převod možný nejdřív k 31. 12. 2014. Dozvěděli jsme se to ale ve chvíli, kdy už majitel (který o této skutečnosti musel vědět) nemohl stihnout o převod do OV požádat. Bylo nám řečeno, že v BD je už jen pár majitelů a že se určitě domluvíme na převodu v lednu, nejpozději v únoru. Zakoupili jsme tedy členská práva a povinnosti a uzavřeli předhypotéční úvěr (tedy platíme úroky a nic z vlastního dluhu nesplácíme). Přes splacení anuity nebyl převod do OV v zimě možný. Podali jsme tedy žádost o převod k nejbližšímu možnému termínu dle stanov, tedy někdy k červnu. Předseda družstva absolutně nekomunikoval, nedostali jsme žádné vyjádření. Na e-maily nereagoval, zakázal nám telefonovat mu, věčně nebyl doma. Pokud jsme ho potkali, tak nás odbyl, že spěchá. Maximálně s námi komunikoval velmi omezeně z balkonu ze 7. patra. V červnu proběhla schůze BD - bohužel v termínu, na který jsme měli zaplacenou dovolenou, takže jsme se schůze nemohli zúčastnit. Omluvili jsme se e-mailem s vysvětlením důvodů. Následně jsme žádali zápis ze schůze, který jsme nedostali. V tuto chvíli nám končí předhypoteční úvěr. Po dlouhé snaze se nám podařilo předsedu BD zastihnout a z jeho 7. patra se dozvědět, že je BD v likvidaci. Prosím o informaci, co to pro nás obnáší. Můžeme o byt přijít? Anuitu máme splacenou, potřebujeme dokončit převod bytu do OV, abychom mohli začít čerpat řádný úvěr.

Úvodem si dovoluji upozornit, že bytové družstvo může vstoupit do likvidace z několika důvodů. Nejčastějším důvodem je rozhodnutí členské schůze obvykle v souvislosti s převodem všech bytových jednotek do osobního vlastnictví. Častým důvodem je rovněž předlužení družstva a vypořádání (či nevypořádání) jeho závazků v návaznosti na konkursní řízení. Družstvo pak může rovněž v některých případech vstoupit do likvidačního řízení na základě rozhodnutí soudu, např. porušuje-li závažným způsobem některá ustanovení zákona či jeho zakladatelské dokumenty nejsou v souladu se zákonem či mu dokonce odporují.

Účelem likvidace je vypořádání majetku družstva, vyrovnání dluhů vůči věřitelům a naložení s případným likvidačním zůstatkem, přičemž podíl každého ze zbývajících členů družstva na likvidačním zůstatku je roven splněné vkladové povinnosti k členskému vkladu (tedy k základnímu členskému vkladu a dalším členským vkladům – anuitním splátkám). Pokud nelze uspokojit práva všech zbývajících členů bytového družstva zcela, uspokojí se poměrně.

Konkrétní průběh likvidačního řízení, jakož i odpověď na otázku, jak bude naloženo s předmětným bytem, lze bohužel poskytnout až po komplexním zhodnocení celého případu, seznámení se s důvody likvidace, se zakladatelskými listinami a s případnými vnitřními předpisy bytového družstva, rozhodnutími jeho orgánů a dále i s další související dokumentací.

Vzhledem k tomu, že na základě uvedených informací nelze přesně posoudit okolnosti daného případu, a i pokud by to bylo možné, nebude možné nabídnout jednoznačné řešení bez nahlédnutí do dokumentace daného bytového družstva, doporučujeme se obrátit na advokáta se všemi dostupnými podklady, tak aby se Vám dostalo vyčerpávající odpovědi na váš dotaz.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

SVJ a BD v jednom domě a prodej bytů

Máme v jednom domě SVJ i bytové družstvo. SVJ tvoří většinu, bytové družstvo vlastní pouze dva byty. Bytové družstvo by chtělo jeden ze svých bytů, který je v současnosti prázdný, prodat. (Postupně bychom chtěli sjednotit vše pod SVJ a bytové družstvo úplně zlikvidovat.) Může v tomto případě vystupovat bytové družstvo jako běžný vlastník nemovitosti, prodat byt jakémukoli zájemci za tržní (nebo dohodnutou) cenu. Nabude potom kupující byt do osobního vlastnictví nebo je možné prodat jen družstevní podíl?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy.

Zákon družstevní byt případnému zájemci, ať už členu či nečlenu družstva, prodat umožňuje. Převod do vlastnictví osoby, která není členem družstva, je však možný pouze tehdy, pokud s tímto krokem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, a všichni členové družstva, kterým podle stanov náleží právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Souhlas přitom musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Následně bude o převodu družstevního bytu do vlastnictví této osoby rozhodovat členská schůze, která může rozhodnutí přijmout pouze po předchozím výše uvedeném souhlasu. Pokud by se družstevní byt převáděl do vlastnictví člena družstva, pak souhlasu ostatních členů družstva není zapotřebí. Pokud zvolíte tento postup, nabude kupující (ať už člen nebo nečlen bytového družstva) byt do osobního vlastnictví, je však nutné dodržet uvedené podmínky. 

Dále je možné přijmout zájemce o byt do družstva jako člena, pokud splňuje podmínky dle stanov družstva, kdy by s ním byla uzavřena nájemní smlouva na užívání předmětného bytu. Zájemce o členství by pak uhradil družstvu před svým vstupem veškeré platby, které jsou vyžadovány stanovami a zákonem, tedy zejména základní a další členský vklad (anuitu).

Mnohem jednodušším postupem je ale převést byty do osobního vlastnictví a bytové družstvo zlikvidovat. Následně by bylo možné byty prodat, aniž by bylo nutno podstupovat výše uvedený postup.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Fond oprav v domě s rozdílným vlastnictvím

Bydlím v domě, který má 8 bytových jednotek, stejný počet garáží a lodžií. Dva byty mají větší plochu díky půdní vestavbě. Pět bytových jednotek je družstevních a tři jsou v osobním vlastnictví. Družstevní část je asi 60 %. Nejsme tedy SVJ. Já vlastním jeden z bytů v osobním vlastnictví a podílím se necelými 18 procenty na fondu oprav. V současné době probíhá revitalizace domu včetně lodžií a garážových vrat. Zajímalo by mě, co vše je možné zahrnout do společného vlastnictví. Jedná se mi o garážová vrata, lodžie a dlažba v lodžiích. Smlouva na odkup bytu je dle zákona č. 72/94 Sb. Předmětem převodu je jednotka včetně lodžie a garáže. Do podlahové výměry není zahrnuta plocha lodžie dle §2 zákona. Zároveň je ve smlouvě uvedeno ohraničení převodu vlastnictví: vstupními dveřmi do bytu a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep, komora) včetně zárubně, hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody, plynu a elektrickými pojistkami pro byt (jističe), vnitřními plochami stěnových plášťů včetně oken, skleněných výplní a zábradlí balkónů a vnitřních stavebních konstrukcí, které ohraničují jednotku. V dalším z bodů jsou uvedeny společné části budovy, a) Společné konstrukční části: základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, průčelí, vchody, schodiště, chodby, střecha, okna, balkony, lodžie přístupné ze společných částí budovy, domovní dveře, vodovody, kanalizační elektrické plynovodní přípojky apod. (jsou-li umístěny mimo budovu); b) Společné domovní vybavení – společné prostory: chodba. Já mám vrata již vyměněná a je mi nabízena poměrná část z celkové části za všechna nově udělaná vrata. Zároveň se ale dále podílím na vratech ostatních, zábradlí lodžií a dlažbě. Je toto z hlediska smlouvy a zákona správně?

Postup bytového družstva je správný. Jak v dotaze uvádíte, společné konstrukční části, zákon o vlastnictví bytů, hovořil o společných částech domu, jsou ty části, které tvoří plášť domu, a ty části, bez kterých by dům jako celek nebyl funkční. Ke společným částem domu patří mimo jiné vrata garáží, zábradlí lodžií, dlažba lodžií. Takto to máte i v prohlášení vlastníka domu, které je uloženo v katastru nemovitostí. To, že tyto společné části domu slouží výlučně některému z vlastníků, není v rozporu s právními předpisy. Vlastník bytu přispívá do fondu oprav (fond dlouhodobé zálohy) podle velikosti svého spoluvlastnického podílu. Vy už máte vrata nová, takže družstvo vám je „uhradí“ z fondu dlouhodobé zálohy. Ze společného fondu dlouhodobé zálohy se pak, tak jako všichni, budete podílet, na opravách společných částí domu.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Nemáme revizní komisi

Členská schůze BD odsouhlasila zrušení revizní komise s tím, že každý člen BD má právo kontroly. Přesto nám představenstvo BD odmítá poskytnout informace, o které je žádáme. Jak dále postupovat? Existuje nějaký kontrolní orgán BD?

Kontrolní orgán určený jen pro bytová družstva neexistuje. Máte-li pochybnosti v hospodaření, můžete upozornit příslušný finanční úřad. Jestli máte podezření, že by mohlo jít o nějakou formu trestní činnosti, obraťte se na policii. Mějte však na paměti, že se jedná o velmi citlivou záležitost. Nařknout někoho jen tak, také není správné.

Právo na informace je jedním ze základních principů správného fungování bytového družstva a toto právo upravuje i zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.  Neuvedla jste v dotaze, co vám družstvo odmítá poskytnout, proto nemohu uvést konkrétní odkaz na ustanovení zákona o korporacích.

U malé bytového družstva (do 50 členů) není dána zákonná povinnost zřídit kontrolní komisi. Pokud jste malé bytové družstvo, mohli jste učinit rozhodnutí, že kontrolní komisi neustanovíte. Je otázka, zda v tomto směru máte upravené i stanovy.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Jak splácet nové balkony, které jsou jen u některých bytů

V našem BD se několika bytům udělaly nové balkony, které máme začít splácet. Prosím o radu, jakým způsobem zanést do předpisů nájmu tuto splátku, zejména jak ji nazvat? A dále prosím o informaci, zda bychom poté měli platit za tyto balkony nájem. Jsou součástí domu, nikoli bytu, ale místopředseda po nás chce platbu za užívání společných prostor.

Pokud jste si na balkony vzali půjčku, do předpisu nájemného se uvede splátka půjčky, splátka úvěru, ale to vám nejlépe poradí vaše účetní. Balkony tvoří plášť domu, čili patří k tzv. společným částem domu (budete je společně udržovat) a zároveň slouží výhradně jednotlivým členům družstva – nájemcům bytu, balkon patří k bytu. Balkon se však nezapočítává do podlahové plochy bytu. Člen bytového družstva - nájemce hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů [§ 742 písm. b) ve spojení s § 744 zákona č.90/2012 Sb. o obchodních korporacích].

Je proto možné, abyste se v družstvu dohodli, že u bytu s balkonem bude nájemce tohoto bytu přispívat vyšší částkou do „fondu oprav“.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Jak zahrnout členský podíl do SJM

Jak postupovat, když jsem nabyla členský podíl v bytovém družstvu ještě jako svobodná, následně se vdala, a tedy členský podíl není součástí SJM, přičemž bych ráda tento členský podíl do SJM zahrnula, případně polovinu podílu převedla na manžela.

Jednou z variant je dohoda manželů o rozšíření společného jmění manželů, a to formou notářského zápisu, o tomto se nejdříve poraďte s notářem.

Další možností, jak vyřešit tuto záležitost, je převést byt do vlastnictví obou manželů (někdy družstva takto vyjdou členům vstříc a převedou byt na oba manžele, ale je to podle zákona nesprávně). Pak je možné, že jakmile byt budete vlastnit, darujete polovinu manželovi, a pak budete mít byt v podílovém spoluvlastnictví.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Zřízení BD za účelem koupě domu

Bytové družstvo zřízené za účelem koupi domu od města si na tento nákup celého domu vzalo úvěr. Po zapsání v katastru nemovitostí domu na bytové družstvo v tomto bytovém družstvu dochází k prodeji členských podílů, ve kterých je uvedena cena členského podílu vycházející z prodejní ceny stanovené městem a zcela chybí informace o úvěru, o který příslušný členský podíl narostl. Dokonce se ve smlouvě používá výraz anuita s uvedenou částkou bez podílu z úvěru. Je taková smlouva o převodu členského podílu v pořádku? Může se bytové družstvo něják bránit a jak, když zjistí, že cena členského podílu neodpovídá skutečnosti a ve smlouvě o prodeji (výměně) čl. podílu není o úvěru žádná informace? Doplňuji, že prodej nebo výměna členských podílů je podle stanov bez nutnosti souhlasu představenstva či družstva s takovou výměnou nebo prodejem členského podílu. Také by mě zajímalo, když např. předseda či jiný člen představenstva vymění svůj členský podíl mimo bytové družstvo, zda zaniká dnem prodeje/převodu členského podílu jeho funkce? Pokud chce i nadále vykonávat tuto funkci, lze to ošetřit hlasováním na další členské schůzi členy družstva?

Dotazujete se na situaci, kdy nájemce – člen družstva se rozhodl, že svůj družstevní podíl převede na jinou osobu, že tedy družstevní podíl „prodá“.

Je to jen a jen jeho rozhodnutí /podle § 736 zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)/.

Obsah smlouvy o převodu družstevního podílu je pak věcí převodce a nabyvatele – smluvních stran smlouvy. Jedná-li o převod úplatný, uvede se ve smlouvě výše úplaty za převod družstevního podílu. Úplata vůbec nemusí korespondovat s výší základního a dalšího členského vkladu. Výše ceny úplaty může být i smluvní. Pokud jsou ve smlouvě chybné termíny (zaměňování anuity, úvěru, apod.) nečiní to tuto smlouvu neúčinnou. Je věcí nabyvatele, aby si u vedení družstva zjistil, jak se věci mají. Nabyvatel by se také měl seznámit se stanovami družstva, jehož se stává členem a nájemcem a ze stanov by se měl dozvědět, kolik činil základní členský vklad a další členský vklad, jaká jsou jeho práva a povinnosti. Družstvo pouze nabyvateli potvrdí přijetí smlouvy a převodu družstevního podílu a učiní další potřebné kroky, tj. přijetí nového člena družstva a vystavení nájemní smlouvy.

K vašemu druhému dotazu ve věci, zda převodem družstevního podílu členem představenstva družstva, zaniká jeho členství v družstvu a tím i jeho „oprávnění“ nadále vykonávat funkci v družstvu, uvádím následující.

Zákon o obchodních korporacích v § 610 přináší taxativní výčet důvodů zániku členství v družstvu a jedním z nich je převod družstevního podílu v bytovém družstvu. Zánik členství převodem družstevního podílu vyplývá pro dosavadního člena (převodce) ze smlouvy o převodu družstevního podílu s tím, že nabyvatel družstevního podílu se stává členem namísto převodce. Členem představenstva může být jen člen družstva (§ 630 ZOK). Tento člen představenstva družstva buďto z funkce odstoupí nebo musí být z funkce odvolán a na jeho místo zvolí členská schůze nového člena představenstva v souladu s vašimi stanovami.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Podmínky pro správu domu a pozemku dle NOZ?

Jaké podmínky musí být v bytovém spoluvlastnictví splněné, aby bytové družstvo bylo správcem domu a pozemku podle NOZ, kromě toho, že má nadpoloviční podíl na společných částech domu?

Správu domu, kde nevzniklo SVJ, bude jako vlastník s nadpolovičním podílem na společných částech zajišťovat BD (§ 1192 NOZ), a to podle pravidel určených v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce. Dalším podpůrným právním předpisem, který upravuje správu domu a pozemku je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Bytové družstvo je správcem právě proto, že má nadpoloviční podíl na společných částech domu a pozemku. Jinou podmínku zákon č 89/2012 Sb., občanský zákoník správci neukládá. Navíc toto správcovství pro bytové družstvo vyplývá i z dřívější právní úpravy (zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, § 24). Dále tuto situaci řeší zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů, v § 24 odst. 1: "Pokud bytové družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo bytové družstvo, které je jeho právním nástupcem, plnilo povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. června 2000 a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se nesnížil ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku na méně než jednu polovinu, je bytové družstvo ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona správcem domu a pozemku; na správu se přiměřeně použijí ustanovení § 1191 až 1193 občanského zákoníku. Ustanovení § 1198 občanského zákoníku se zde nepoužije."

JUDr. Jitka Kociánová, Sdružení nájemníků 

Převod vlastnictví bytové jednotky

V naší smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky je uvedeno: Smluvní strany se dohodly, že nemovitost, která je předmětem této smlouvy, specifikované v této smlouvě, bude prodávajícímu prodána a kupujícím koupena za dohodnutou kupní cenu (různá cena u různých velikostí bytů), která odpovídá konečné výši základního členského vkladu a dalšího členského vkladu člena družstva - kupujícího v Bytovém družstvu Jupiter, družstvo. Kupní cena bude při prodeji jednotky do vlastnictví člena - kupujícího od prodávajícího družstva vypořádána vůči základnímu členskému vkladu a zaplacenému dalšímu členskému vkladu, které tvoří majetkovou účast kupujícího v Bytovém družstvu Jupiter, družstvo v souvislosti s členstvím v družstvu a pořízením bytu. Dále je v této smlouvě uvedeno: Tato smlouva nabude platnosti a účinnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami. Ve stanovách tohoto našeho Bytového družstva je uvedeno: Základní členský vklad je pro všechny členy družstva stejný a je ve výši 1500 Kč. Po dobu trvání členství nemůže majetková účast člena v družstvu klesnout pod hodnotu základního členského vkladu. Dotazy zní: Jsme vzhledem ke všem předchozím skutečnostem ze smlouvy ještě členy Bytového družstva, když  členský vklad za bytovou jednotku současně se základním členským vkladem 1500 Kč, tj. celá majetková účast člena BD byla použita k odkoupení bytové jednotky při převodu do SVJ, a ve zmíněné smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky je toto konkrétně uvedeno. Smlouva se nezmiňuje o tom, zda nadále zůstáváme členy družstva. Můj názor je, že dle stanov našeho BD nejsme již členy družstva, neboť cena bytu pro převod do SVJ byla navýšena o základní členský vklad 1500 Kč. A druhý dotaz: V domě je 45 bytových jednotek. Dům byl zakoupen od města pouze 40 nájemníky, kteří zaplatili poměrnou částkou i za zbývajících pět bytů. Nyní při převodu do SVJ byla tato částka včetně původního navýšení za 5 bytů znovu použita k zaplacení za koupi pro převod do SVJ. Můj názor je, že navýšení za 5 bytů nemělo být použito k převodu do SVJ, ale navýšení mělo byt vyplaceno zpět členům BD, kteří se na koupi podíleli. Je můj názor správný?

K prvnímu dotazu uvádím, podle vašich údajů již nejste členy družstva, protože dle smlouvy zanikla vaše majetková účast v družstvu. Pokud však, a tím navazuji na druhý váš dotaz, by tu ve skutečnosti majetková účast byla, jste i nadále členy družstva.

Bohužel váš druhý dotaz je nesrozumitelný, hlavně nevidím k němu žádné podklady, například jak je vedena v účetnictví družstva částka, kterou jste zaplatili „navíc“, jako další členský vklad? Pět bytů zůstalo družstvu? A další dotazy, které si je nutné objasnit. Doporučuji vám proto, abyste se i s doklady obrátil na nejbližší poradnu např. Sdružení nájemníků ČR.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Představenstvo BD

Můžou být v představenstvu bytového družstva příbuzní? Např. manželé, druh a družka, bratr a sestra?

Problematiku příbuzenství ve statutárním orgánu bytového družstva, zákon o korporacích neupravuje, ale z praxe je známo, že příbuzenství členů statutárního orgánu je pro dobré fungování bytového družstva je nevhodné. Proto většina bytových družstev tuto problematiku ve svých stanovách upravuje, například  tak, že nemohou být členy představenstva v témže funkčním období manželé apod. Záleží jen na vašem družstvu, jakou úpravu do stanov zvolíte.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Změna statutárního orgánu BD

Jsme bytové družstvo. Co vše je třeba učinit při změně statutárního orgánu včetně zápisu na rejstříkový soud? Je nutný notářský zápis?

Změnu statutárního orgánu, to znamená nové volby představenstva družstva, uskutečníte na členské schůzi družstva, o průběhu voleb sami sepíšete zápis.

Na předepsaném tiskopise (naleznete na www.justice.cz) pro návrh změn do obchodního rejstříku podáte rejstříkovému soudu návrh na změnu, a to do 15 dnů ode dne konání voleb. Přílohu tiskopisu bude tvořit zápis z členské schůze o provedené volbě, včetně prezenční listiny, čestné prohlášení každého člena statutárního orgánu o svéprávnosti a bezúhonnosti spolu se souhlasem s volbou a podpisový vzor, vše může být na jedné listině s úředně ověřeným podpisem, dále výpis z rejstříku trestů každého člena statutárního orgánu. Podání opatříte kolky.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Změna stanov při likvidaci BD

Bytové družstvá mali do 30. 6. 2014 zmeniť stanovy podľa ZOK. Naše bytové družstvo tak neurobilo, všetky bytové jednotky máme prevedené do osobného vlastníctva a reálne fungujeme od 1. 1. 2015 ako SVJ . Družstvo čaká už iba jeho likvidácia. Je možné družstvo zlikvidovať so "starými" stanovami? Alebo je nutná pred likvidáciou ich úprava?

Myslím si, že by bylo nesmyslné u družstva v likvidaci upravovat stanovy. Stanovy neupravujte. 

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Vydražení družstevního podílu

Vydražil jsem družstevní podíl, příklep nabyl právní moc, ale dosavadní nájemník (proti němu byla vedena exekuce) odmítá byt opustit. Bytové družstvo se tváří, že to není jeho věc a že si to mám zařídit sám. Přitom ve stanovách je dáno - Družstvo je povinno zajistit členu - nájemci druž. bytu plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu. Je družstvo povinno předat mi  prázdný byt ? Jak ho k tomu donutím ? Musím v době do předání bytu platit nájem a zálohy na energie?

Družstvo je povinno vystavit vám nájemní smlouvu k bytu a vy byste měl plnit povinnosti člena družstva, tj. hradit nájemné a další platby a následně pak tyto platby vymáhat jako bezdůvodné obohacení po „nájemci“. V každém případě si zkontrolujte, zda veškeré povinné platby jsou u družstva v pořádku, abyste se nakonec vy sám nestal neplatičem. Nedejte se odradit, musíte s družstvem komunikovat. Družstvo však není povinno zajistit vám vyklizení bytu.

Ptáte se, jak dostat nájemce z bytu. Záleží na tom, jestli k vyklizení nemovitosti je exekuční titul, nebo ne. Pokud jde o exekuční, soudem nařízenou dražbu, tak příklep je exekučním titulem k vyklizení nemovitosti. V případě dobrovolné dražby jím příklep není. Exekuční titul může být ke kterékoliv povinnosti, kterou lze vynutit (nuceným výkonem rozhodnutí, tedy exekucí).

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OSŘ), § 258 odst. 2: Výkon rozhodnutí ukládajícího jinou povinnost než zaplacení peněžité částky se řídí povahou uložené povinnosti. Lze jej provést vyklizením, odebráním věci, rozdělením společné věci, provedením prací a výkonů. Způsob provedení výkonu rozhodnutí o vyklizení nemovitosti je uveden v § 341 OSŘ.

Dále k vašemu problému uvádím jednotlivá možná ustanovení z OSŘ:

  • § 336j odst. 4: Soud v usnesení o příklepu podle odstavce 3 uloží povinnému, umožňuje-li to povaha vydražené nemovité věci, aby vydraženou nemovitou věc vyklidil nejpozději do 15 dnů od nabytí právní moci usnesení nebo doplacení nejvyššího podání, nastalo-li později, a poučí účastníky o možnosti postupovat podle § 336ja odst. 1 s vyčíslením, jaký je minimální předražek a do kdy musí být učiněn.
  • § 336ja odst. 5: V usnesení o předražku soud uloží povinnému, aby vydraženou nemovitou věc vyklidil nejpozději do 15 dnů od nabytí právní moci usnesení, umožňuje-li to povaha vydražené nemovité věci…
  • § 336l odst. 7: Na základě pravomocného usnesení o příklepu nebo pravomocného usnesení o předražku může vydražitel nebo předražitel podat návrh na výkon rozhodnutí vyklizením nebo odebráním nemovité věci.

V každém případě: Rozhodl-li soud o povinnosti vyklidit nemovitost (např. v rozhodnutí o příklepu či předražku), není třeba jej o to žádat znovu a toto rozhodnutí je exekučním titulem. V tomto případě se obrátíte rovnou na exekutora.

Jde-li o dražbu označenou jako dobrovolná, pak je nutno se kvůli nucenému vyklizení nemovitosti obrátit na soud nebo sepsat u notáře dohodu formou notářského zápisu s přivolením k přímé vykonatelnosti (podstatu vám vysvětlí notář).

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Zachování BD po převodu BJ do OV

Po odkupu bytů do osobního vlastnictví prosím o radu, zda můžeme zachovat stávající bytové družstvo a nebo zda je nutno bytové družstvo zrušit a založit SVJ. Jedná se o bytový dům o pěti bytových jednotkách a všechny jsou již převedené do OV. V RES máme jako předmět ekonomické činnosti uvedeno: 6820: Pronájem a správa vlastních nebo pronajatých nemovitostí 41100: Developerská činnost. Dále prosím o radu zda je možné snížit základní kapitál a zrušit nedělitelné a ostatní fondy. Od 1. 1. 2014 není již povinnost tyto fondy zakládat.

Společenství vlastníků se zakládá za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Správu bytových jednotek vykonává v souladu s tzv. prohlášením vlastníka zpravidla to družstvo, které převádí majetek.  Okamžikem převedení bytových jednotek do vlastnictví, kdy již družstvo má velmi malý podíl majetku, mnohdy majetek žádný, stává se družstvo nadbytečné, administrativně spíše zatěžujícím elementem. Pokud tedy nemají členové družstva zájem o další podnikatelskou činnost družstva, např. o další nákup nemovitostí se kterými by družstvo podnikalo, je namístě, aby v souladu se stanovami družstva a zákonem o obchodních korporacích vstoupilo do likvidace. Co se týká snížení základního kapitálu a fondů, je potřeba postupovat podle stanov družstva a zákona o obchodních korporacích, kde je přesně vymezen postup.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Kontakty na členy BD

Z doby, kdy jsem byl v představenstvu BD jsem získal soukromé e-mailové adresy členů BD. Mohu tyto adresy nyní využívat ke komunikaci s dalšími členy BD? Jedná se o komunikaci výhradně v záležitostech BD. Jsem toho názoru, že i mezi členskými schůzemi je účelné, aby si členové BD vytvořili v dostatečném předstihu svůj názor na tyto záležitosti, případně mohli i jinde předmětnou záležitost konzultovat. Na schůzi mnohdy na to již není prostor. Nemůže jít o porušení zákona 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů?

Domnívám se, že i mailová adresa je osobním údajem a k jejímu „dalšímu“ použití byste měl mít souhlas vlastníka mailové adresy. Doporučuji vám být v tomto případě obezřetný, popřípadě se s dotazem ještě obrátit na úřad na ochranu osobních údajů: www.uoou.cz.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Postup BD při schvalování stanov

Byla svolána členská schůze BD ke schválení stanov dle ZOK za účasti notáře. Bojkot 1. neukázněného člena BD znemožnil její konání. Vyloučení z BD tohoto neukázněného člena je v řízení od 31. 10. 2012 (nyní odvolací řízení u Vrchního soudu v Praze). K účasti na členské schůzi (nebo jeho zastoupení) se ho nepodařilo přesvědčit ani zúčastněné notářce. Jak má družstvo postupovat, aby dodrželo ZOK a nedošlo k jeho případné likvidaci?

Ohledně problematiky zajištění 100% souhlasu členů BD při změně stanov podle ZOK v souvislosti s ust. § 731 odkazuji na níže uvedený článek na www.portalobydleni.cz zde. K tomu doplňuji, že současná praxe většiny rejstříkových soudů je taková, že se zápis do rejstříku provede i přes to, že není 100% souhlas členů BD zajištěn. Je potom na členovi BD, který se změnou nesouhlasil, aby se bránil soudní cestou.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Distribuce stanov členům BD

Družstvo nájemníků schválilo nové stanovy a nyní má i notářsky ověřený zápis. Se stanovami se členové seznámili a za přítomnosti notáře je odsouhlasili. Podle ustanovení zákona budou stanovy vyvěšeny na webových stranách družstva. Je navíc družstvo povinno pořídit a předat každému členu stanovy v tištěné podobě?

Povinnost předat stanovy všem členům v listinné podobě zákon přímo nestanoví, nicméně doporučuji Vám obrátit se na statutární orgán Vašeho bytové družstva a o listinnou podobu stanov požádat. Nevidím důvod, proč by Vašemu požadavku nemělo být vyhověno. Bytové družstvo má jako právnická osoba povinnost mít platné stanovy uloženy také ve "sbírce listin" u příslušného rejstříkového soudu v jehož obvodu má sídlo. U tohoto soudu lze stanovy také získat.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Jak postupovat při neodsouhlasení stanov

Prosím o informaci, jak postupovat v případě, že jeden člen BD nebude s novými stanovami souhlasit. Nebo co se stane?

Před svoláním členské schůze, kde by mělo dojít ke schválení nových stanov v souladu se zákonem o obchodních korporacích, je nutné vést diskusi mezi členy družstva jakým způsobem stávající stanovy změnit a jak se přizpůsobit nové legislativě, platné od 11. 2014. Tím zjistíte, jaká část stanov členem družstva je rozporována. Připomínky buď můžete akceptovat, tedy zapracovat do stanov a nebo pokud jsou závažnějšího charakteru, nechat specializovanými právníky posoudit a podle toho dále postupovat vůči družstevníkovi, který měl výhrady ke stanovám. To je práce představenstva, které koriguje přípravu stanov.

Pokud nebudou stanovy přijaty na členské schůzi za účasti notáře, bude proveden o tomto notářský zápis. Notářský zápis je předkládán obchodnímu rejstříku. O dalším pak rozhoduje příslušný rejstříkový soud. V krajním případě udělí příslušnému družstvu rejstříkový soud pokutu a následně pošle družstvo do likvidace, družstvo tak posléze zruší.

JUDr.Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Schválení stanov - úmrtí člena

Rád bych se zeptal na řešení situace která asi nenastala jen u nás. Jsme malé bytové družstvo a těsně před nahlášenou schůzí kde se měly schvalovat nové stanovy (podle novely OZ a ZOK) za účasti notáře, bohužel zemřel jeden člen družstva. Podle současné legislativy je ovšem nutná 100% účast. V současné době probíhá dědické řízení. Obávám se, že do té doby ovšem zemře někdo další a budeme opět na mrtvém bodě. Jak postupovat?

Ohledně problematiky zajištění 100% souhlasu členů BD při změně stanov podle ZOK v souvislosti s ust. § 731 odkazuji na níže uvedený článek na www.portalobydleni.cz zde. K tomu doplňuji, že současná praxe většiny rejstříkových soudů je taková, že se zápis do rejstříku provede i přes to, že není 100% souhlas členů BD zajištěn, zkuste tedy návrh na zápis podat.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Zastupování na schůzi BD

Jak postupovat v případě, že se člen BD ze zdravotních důvodů nemůže schůze
zúčastnit a ani není schopen ověřeným podpisem delegovat zástupce na schůzi?

V tomto případě lze navrhnout soudu, aby dotyčné osobě ustanovila opatrovníka. Opatrovník může být určen jak pro obecné zastupování, tak i pro jedno konkrétní řízení.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Byt u bytového družstva

Můj otec má byt u bytového družstva a dosud nemá podepsané, že je majitelem. A ohání se tím, že je to jeho. Přitom technikovi řekl, že to není jeho, a ten se sebral a odjel, protože když to není jeho, nemůže dělat úpravy. Tak když to není jeho, tak se muže stát, že by ho vystěhovali? Kdyby nastaly změny?

Z vašeho dotazu není zřejmé, zda se jedná o byt družstevní a nebo byt ve vlastnictví. V družstevním bytě lze provádět úpravy jen se souhlasem družstva (vlastníka předmětného bytu) v souladu s platnými stanovami tohoto družstva.

Pokud je bytová jednotka ve vlastnictví a správu bytových jednotek koná příslušné družstvo, doporučuji podívat se na stanovy společenství vlastníků, kterými se musí vlastnící bytových jednotek v takových případech řídit. Postihy proto mohou nastat jak pro vlastníka, tak i pro družstevníka, pokud nejsou respektována pravidla daná stanovami při úpravách v bytových jednotkách.

Vystěhování z nájemního bytu lze připustit jen v případech, pokud by váš otec byl nájemcem v družstevním bytě a zvlášť závažným způsobem by porušil sjednanou nájemní smlouvu. Bližší podmínky,  za kterých by se tak stalo, opět najdete ve stanovách příslušného družstva.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Schvalování nových stanov

Na členské schůzi našeho bytového družstva svolané ke schválení nových stanov v souladu se zákonem č. 90/2012, v přítomnosti notáře a při účasti všech členů. resp. v několika případech s využitím institutu plné moci, hlasovala většinové pro jejich přijetí. Z celkového počtu 22 členů byl jeden hlas proti a jeden se zdržel. Předsedající schůze prohlásil, že z toho důvodu nebyly nové stanovy přijaty a schůzi ukončil. Můžete nám prosím poradit zda to byl správný postup a jak je možné uvedenou situaci, případně i s Vaší pomocí dále řešit?

Ohledně zajištění 100% souhlasu všech členů bytového družstva pro změnu stanov podle zákona o obchodních korporacích odkazuji na článek uvedený na stránkách portálu o bydlení zde. Nicméně dosavadní praxe je taková, že soudy změnu stanov ve většině případů „zapíší“ i v případě, že není zajištěn 100% souhlas (ale „pouze“ souhlas kvalifikované většiny členů  ve stanovách nebo v zákoně) a stanovy jsou jako takové platné. Je pak na členech, kteří se změnou stanov nesouhlasili nebo kteří se se hlasování o nich zdrželi, aby se v těchto jednotlivých případech obraceli k soudu a žádali nápravu (viz. článek).

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Zastupování při jednání družstva

Jsme malé bytové družstvo o devíti bytech a některé věci mi nejsou jasné. Chtěla bych se zeptat ,jestli je možno pověřit někoho, aby mně zastupoval ve věcech týkajících se družstevních záležitostí. V domě totiž nebydlím a protože mám dlouhé směny, nemohu se zúčastňovat běžných záležitostí.. Zároveň bych chtěla vědět, jak často se má konat schůze, jestli má každý člen dostat zápis ze schůze, jak často má vedení družstva informovat členy o účetním stavu družstva, jestli může člen žádat o nahlédnutí do účetnictví a to i zpětně, jestli musíme mít webové stránky (snad kvůli novým stanovám) a zda je nějaký posun okolo nových stanov (ještě je nemáme)?

Na členské schůzi bytového družstva se můžete nechat zastoupit na základě plné moci, která musí být písemná a musí z ní vyplývat, zda byla udělena pro zastoupení na jedné nebo více členských schůzí. Pokud by mělo být na schůzi přijato usnesení, které vyžaduje formu notářského zápisu (např. stanovy, změna stanov), pak podpisy na plné moci musí být ověřeny. Práva a povinnosti člena bytového družstva a problematika bytového družstva je upravena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích a to zejména v ustanoveních § 727 - § 757. Důležitá jsou i ustanovení předcházející tj. § 552 - § 726, ve kterých je upravena problematika družstva obecně a kdy zejména z ustanovení § 636 vyplývá povinnost pro družstvo mít webové stránky. Významným dokumentem jsou samozřejmě i stanovy Vašeho bytového družstva. Zejména v nich byste měla nalézt odpověď na Vaše další dotazy.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Převod jediného bytu do vlastnictví

Dobrý den, jsme malé sedmičlenné bytové družstvo. Jeden z našich členů chce prodat byt. Kupující má však problémy s úvěrem. Proto chce prodávající svůj byt převést do osobního vlastnictví. Chtěli bychom se zeptat, zda je možné převést pouze jeden byt do osobního vlastnictví, a pokud je to možné, jakým způsobem? Ostatní členové družstva převod nechtějí, jsou se členstvím v BD spokojeni.

Pokud by měly být byty převáděny do vlastnictví jednotlivých členů BD, musí být o tom přijato usnesení na členské schůzi BD. Na základě platného usnesení členské schůze lze zadat vypracování „prohlášení“ vlastníka budovy (§1166 NOZ) , což je dokument, kterým se vymezí jednotlivé jednotky v domě. Následně lze jednotky do vlastnictví převádět. Problematika této věci je upravena zejména v ustanoveních § 1158 a násl. NOZ (zákon č. 89/2012 Sb.). Jestliže tedy většina členů BD převod do bytů nechce, nemůže být s ohledem na výše uvedené ani realizován.

Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Nezměněné stanovy a pokuta

Jsme menší bytové družstvo s 28 byty ve dvou domech, Musíme dle legislativy platné od oku 2014 změnit stanovy, které zatím nebyly změněn? Jak máme postupovat, abychom nebyli nějak finančně potrestáni? 

Co se týká změny stanov u bytových družstev tak k 1. 1. 2014 přinesl tuto změnu zákon o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. Tímto zákonem byla uložena povinnost družstevníkům, aby do 30.  6. 2014 přizpůsobili své stanovy kogentním ustanovením zákona o obchodních korporacích. Doporučuji proto urychleně jednat s představenstvem Vašeho družstva, aby zajistilo změnu Vašich stanov, svolalo členskou schůzi a za účasti notáře jste přijali novou podobu stanov. Překročení termínu pro úpravu stanov neznamená okamžitý postih ze strany soudu. Soud však Vaše družstvo v nejbližší době vyzve, aby byla sjednána náprava. Pokud to nebude Vaše družstvo řešiti ani po této výzvě, hrozí Vám pokuta cca Kč 100.000,-- , případně likvidace družstva.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Garáže a převod na SVJ

Jsme bytové družstvo s 56 byty v domě o sedmi vchodech. V suterénech ve dvou vchodech jsou umístěny garáže, v každé jsou čtyři stání oddělená čarami na podlahách. Družstvo každé stání pronajímá konkretnímu nájemci, členům i nečlenům družstva. Nyní připravujeme přechod na SVJ. Jak je možno postupovat v případě uvedených garáží? Mohou být stání dále pronajímána? Kým a musí se garáže či jednotlivá stání stát jednotkami s jednotlivými vlastníky či mohou být ve společném vlastnictví SVJ? 

Rozhodnutí o garážích a garážových stáních musí učinit družstvo, respektive členové družstva na své schůzi v souladu se stanovami bytového družstva.

Jedním z řešení této situace je, že družstvo si ponechá část majetku, bude jej dál pronajímat a příslušný zisk pak družstvo rozdělí svým členům po skončení účetního období a odsouhlasení účetní závěrky v souladu se stanovami. Garáže a garážoví stání se tak nestanou součástí převáděných bytových jednotek.

Další možností je, že dojde k prodeji garážových stání a garáží, a následně jsou získané peníze rozděleny členům družstva, případně využity jiným způsobem, tak jak rozhodne členská schůze.

Pokud se rozhodnete o rozdělení garáží a garážových stání na podíly pro jednotlivé vlastníky bytových jednotek, které založí společenství vlastníků, řeší celou záležitost využití pak samotné společenství vlastníků, stejně tak smluvní vztahy. Tato varianta je však velmi komplikovaná a nese mnoho problémů díky roztříštěnosti podílů garáží a garážových stání do budoucnosti.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Spoluvlastnictví družstevního bytu

Jsem členkou bytového družstva, byty se mají převádět do osobního vlastnictví. Požádala jsem představenstvo, abych jako majitelka byla uvedena já a spolu se mnou jako spoluvlastník dcera, která se mnou v bytě bydlí a je plnoletá. V současné době po smrti manžela jsem tedy jedinou "majitelkou". Předsedkyně představenstva mi sdělila, že toto není možné a do katastru mohu být zapsána pouze já, i přesto, že na katastru nemovitostí mi sdělili, že mohu mít spoluvlastníky. Prosím o radu, jak tuto záležitost řešit? 

Převod družstevních bytů do vlastnictví se řídí pravidly stanovené bytovým družstvem. Vzhledem k tomu, že vaše dcera zřejmě není členem družstva, nemůže nabýt vlastnictví k bytu, které je určeno jen členům družstva. Pokud chcete, aby se vaše dcera stala následně vašim spoluvlastníkem předmětného bytu, respektive bytové jednotky, lze tuto záležitost řešit darovací smlouvou, kdy bytovou jednotku částečně nebo úplně darujete po té, co jí nabydete.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Neplnění pohledávek

Bytové družstvo, jehož jsem členem, svolává členskou schůzi kvůli nové legislativě platné od letošního roku a mimo jiné požaduje souhlas se změnou názvu. Jelikož toto družstvo neplní své pohledávky, jak mám postupovat, když kvůli tomu nechci změny podepsat?

V letošním roce je upravena zákonná povinnost pro všechny družstva a to upravit stanovy, dát je do souladu se zákonem o obchodních korporacích. Závazný termín již byl k 30. 6. 2014.

Pokud má vaše družstvo pohledávky, doporučuji vám požádat představenstvo, aby svolalo mimořádnou členskou schůzi, kde zařadí tuto záležitost k projednání, tj. požádáte o vysvětlení a budete požadovat návrh řešení k pohledávkám družstva. O vlastním závěru k postupu či řešení musí rozhodnout členská schůze a to hlasováním. V případě, že nesouhlasíte s podpisem nějaké listiny, vraťte tuto listinu představenstvu družstva zpět s písemným odůvodněním, proč ji nehodláte podepsat, co vytýkáte obsahu.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Nové stanovy a nepřítomnost člena

Jsme malé bytové družstvo (22 členů), jedna členka se však z důvodu plánovaného dlouhodobého pobytu nebude moci zúčastnit členské schůze, při které by měla být přijata (v souvislosti se zákonem o obchodních korporacích) změna (respektive nové) stanovy. Je možné, aby udělila plnou moc pro zastupování své osoby na členských schůzích jiné osobě a musí být její podpis na plné moci úředně ověřen? 

Nutná stoprocentní účast členů BD (kteří jsou současně nájemci bytů nebo kteří mají právo na uzavření nájemní smlouvy) při změně stanov vyplývá z ustanovení § 731 odst. 2) zákona o obchodních korporací (“ZOK"). Člen BD se může nechat na této schůzi zastoupit na základě plné moci s ověřenými podpisy.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Termín změny stanov dle ZOK

Dle zákona o obchodních korporacích máme úpravu stanov bytového družstva provést do konce června 2014. Obávám se však, že to nestihneme. Co nám hrozí?

Z ust. § 777 odst. 2 ZOK vyplývá, že byste měli nové stanovy skutečně přijmout do 30. 6. 2014. Pokud v této lhůtě stanovy nepřijmete, v prvé řadě vás musí rejstříkový soud vyzvat k nápravě a stanovit vám přiměřenou lhůtu pro splnění této povinnosti.

S ohledem na počet bytových družstev v České republice, nutnou stoprocentní účast při změně stanov, relativně krátkou lhůtu pro přizpůsobení se ZOK pro všechny obchodní korporace a bytová družstva, a jisté nejasnosti při výkladu NOZ a ZOK se obávám, že většina BD ve lhůtě stanovy změnit nestihne. To znamená, že pokud stanovy změníte v následujících několika měsících, mělo by být vše v pořádku.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Povinná přítomnost notáře

Na základě jakého právního předpisu je povinná přítomnost notáře při změně stanov družstva?  Obchodní zákoník, který toto ukládal v § 241 odst. 4 byl zrušen.

Vychází se ze zákona č. 90/2013 Sb., o obchodních korporacích. Podle ustanovení § 777 jsou Stanovy veřejnou listinou, v návaznosti na § 776 odst. 2) je pro potřeby uvedeného zákona za veřejnou listinu považován notářský zápis.

Ještě dodáváme, že podle ustanovení § 731 odst. 2) téhož zákona se pro změnu stanov bytového družstva vyžaduje 100% souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

Zdroj: Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků České republiky

 

 

Pronájem družstevního bytu

Jsem členem bytového družstva, ale v bytě v jím spravovaném domě nebydlím, protože dlouhodobě žiji se svou přítelkyní jinde. Podíl v družstvu prodávat nechci, ale byt bych rád pronajal, družstvo je však proti. Mají na to nárok?

Bytové družstvo je vlastníkem domu a je tedy v postavení pronajímatele. Jako člen bytového družstva a nájemce bytu můžete dát dále byt do podnájmu pouze s písemným souhlasem pronajímatele, příp. za dalších podmínek upravených ve stanovách Vašeho bytového družstva. Bytové družstvo Vám souhlas s podnájmem bytu dát skutečně bez dalšího nemusí. Doporučujeme Vám tuto věc řešit na členské schůzi bytového družstva a pokusit se přesvědčit členskou základnu, aby věc projednala a souhlas s podnájmem Vám dala.

Právní odbor ministerstva pro místní rozvoj

Změna stanov kvůli ZOK

Naše SBD čeká schůze shromáždění družstva, na které se má odsouhlasit nové znění stanov. Předseda a údajně i notářka trvají na stoprocentní účasti pozvaných. Zdá se mi nemožné, aby přisli všichni. Můžete mi prosím sdělit, kolik procent z pozvaných je nutno pro odsouhlasení nových stanov? Je nutno 100 %, nebo stačí nadpoloviční většina, případně je nutná účast ve výši 75 procent? Kde můžeme najít další informace?  

Podle ustanovení § 731 odst. 2 zákona č. 90/2013 Sb., (zákon o obchodních korporacích) se pro změnu stanov bytového družstva vyžaduje stoprocentní souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků České republiky

Převod bytu na potomky

Jsem členem Stavebního bytového družstva. Mohu převést členská práva a povinnosti na své dva syny a jaké podmínky pro  to musím splnit?

Od 1.  ledna 2014 je v platnosti nový zákon a to Zákon o obchodních korporacích. Nelze proto již převádět členská práva a povinnosti, ale převádí se tzv. družstevní podíl. Převádět stejně tak dědit se tak bude členství v družstvu jako celek, tedy jde o celkovou majetkovou a nemajetkovou podstatu. V současné době upozorňuji, že se i v souladu se Zákonem o obchodních korporacích mění stanovy družstva (donucovacími ustanoveními do 30. 6. 2014). Doporučuji proto seznámit se se zákonem č. 90/2012 Sb., a to jak ve vztahu k členství v bytovém družstvu tak i ve vztahu k převodu družstevního podílu. 

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Zánik BD a vznik SVJ

Jak správně postupovat v případě, kdy od začátku byl dům se 69 bytovými jednotkami ve vlastnictví Bytového družstva (BD). Během několika let se začaly byty převádět do osobního vlastnictví členům družstva. Správu domu zajišťuje stále BD. Ve druhé polovině roku 2013 se snížil spoluvlastnický podíl BD na společných částech domu na méně než jednu čtvrtinu, a podle zákona o vlastnictví bytů vzniklo SVJ. Tuto informaci BD do dnešního dne neoznámilo, proto SVJ nevyvíjelo žádnou činnost, nemá ani IČ.  V současnosti bude BD nuceno věc řešit, protože katastr nemovitostí nového vlastníka nezapíše, dokud se neprokáže vznik SVJ. Má se založit SVJ v souladu s novým obč. zákoníkem? Muselo by se také předělat prohlášení vlastníka? Občanský zákoník to neřeší.

V tomto případě je potřeba založit SVJ postupem daným v ustanovení § 1200 NOZ. To znamená, že SVJ se založí schválením stanov, přičemž ke schválení stanov se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek v domě. Obsah stanov je dán ustanovením § 1200 odst. 2 NOZ. Současně není nutné měnit prohlášení vlastníka budovy. Podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů sice SVJ vzniklo již v minulém roce, vzhledem k tomu, že však nebylo založeno dostanete se podle výkladu k občanskému zákoníku do režimu § 1204 a SVJ tedy po jeho založení vznikne zápisem do obchodního rejstříku.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Zánik BD a nové statutární orgány

V současné době jsme bytové družstvo a chceme si byty převést do vlastnictví a založit společenství vlastníků jednotek. Jde nám o to, zda si můžeme kromě statutárních orgánu zřídit i jiné orgány společenství, které by se zaměřovali na řešení konkrétních problémů mezi vlastníky. 

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je „shromáždění“. Statutární orgán je „výbor“, ledaže stanovy určí, že je jím „předseda“ společenství vlastníků. Stanovy mohou zřídit i další orgány společenství, nelze jim však založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Přítomnost notáře

Je nutné, aby před změnou stanov (do 30. 6. 2014) byl na členské schůzi bytového družstva přítomen notář, jestliže se na této členské schůzi zatím nebude projednávat změna stanov? 

V tomto případě notář na členské schůzi BD být přítomen nemusí. 

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků České republiky

Schvalování stanov BD

Je nutné pro nové stanovy podle nového občanského zákoníku platného od ledna 2014, které musí mít každé družstvo, zvát ke schvalování stanov notáře? Jsme malé družstvo a každý výdaj je pro nás citelný a připadá nám, že toto není nutné, ale nechceme se vystavit problémům.

Ano, změnu stanov, případně přijetí nových stanov osvědčuje na členské schůzi notář.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Zveřejnění seznamu členů družstva

Jsme členy bytového družstva, kde nefunguje kontrolní komise, a které si tzv. zprivatizovala předsedkyně družstva. Část družstevníků má zájem o změnu ve fungování družstva a v komunikaci mezi členy družstva a představenstvem, ale chybí nám v podstatě všechny informace, včetně té o počtu družstevníků. V původních stanovách je seznam družstevníků pouze k nahlédnutí. Můj dotaz tedy zní, zda se můžeme v tuto chvíli odvolat na zákon č. 90/2012 (o obchodních společnostech a družstvech), kde se v  § 582 odst. 1 hovoří  o možnosti člena družstva žádat o vydání opisu aktuálního seznamu všech členů bytového družstva, nebo musíme čekat na nové stanovy, které připravuje představenstvo? Představenstvo družstva odmítlo vydat tento seznam na naši žádost s odvoláním na to, že ve stanovách máme uvedeno, že seznam členů je k nahlédnutí. Ze stejného důvodu odmítlo představenstvo vydat seznam také předsedovi kontrolní komise. Je tento postup v souladu s platným zákonem?

Pokud vaše stanovy jsou v rozporu s ustanovením § 582 odst. 1 zákona o korporacích, platí tento zákon. Tudíž máte právo na základě písemné žádosti  vámi podepsané, požadovat opis seznamu všech členů družstva a to za přiměřenou náhradu nákladů za tento opis. Seznam musíte obdržet bez zbytečného odkladu od doručení žádosti.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků České republiky

Zastupování nepřítomného předsedy

Jsme malé bytové družstvo (24 členů) bez představenstva a kontrolní komise, kde je pouze předseda jako statutární orgán. Jak se má nyní správně nazývat volená osoba, která má předsedu zastupovat v době jeho nepřítomnosti (nemoc, úmrtí), do konání nejbližší členské schůze. Místopředseda už to prý být nemůže.

S odvoláním na ustanovení § 726 zákona č. 90/2012 Sb., o korporacích (dále jen „ZOK“), bude záležet na tom, jak si tyto situace upravíte ve svých stanovách.

Standardním režimem pro družstvo je jako statutární orgán předvídáno představenstvo (srovnej § 726 ZOK). Stanovy však mohou určit, že se představenstvo nezřizuje a statutárním orgánem je předseda družstva, s tím, že na výkon této funkce se použijí přiměřeně ustanovení § 705 a 714 ZOK, tedy ustanovení upravující představenstvo.

Problematika zastoupení předsedy v malém (bytovém) družstvu není výslovně upravena. V § 713 ZOK je řešeno nahrazení člena představenstva, tedy ve vašem případě předsedy družstva, v případě jeho smrti. Nejbližší členská schůze pak zvolí nového předsedu. Nestane-li se tak, může se člen družstva, který osvědčí právní zájem, obrátit na soud, aby jmenoval nového předsedu. Družstvo bez předsedy je nefunkční družstvo a hrozí mu zrušení a likvidace.

Stanovy mohou určit i pro případ jednočlenného statutárního orgánu (posuzovaný případ) volbu náhradníků, kteří by nastoupili na uvolněné místo ve stanoveném pořadí (viz § 714 ZOK).

Nad rámec dotazu lze doplnit, že právní úprava platná do 31.12.2013, podle níž statutární orgán malého družstva tvořil předseda, popřípadě další člen pověřený členskou schůzí, vzbuzovala pochybnosti, zda jde při pověření dalšího člena o jeden kolektivní orgán či o dva individuální statutární orgány, a jaký je vzájemný vztah předsedy a dalšího člena a často mezi těmito dvěma docházelo k neshodám (viz. komentář k ZOK – Štenglová, Havel, Cileček, Kuhn, Šuk).

Martin Kroh, Česká společnost rozvoje bydlení

Volební obvod a samospráva

Jaký je vztah volebního obvodu a samosprávy v nové právní úpravě bytových družstev? Může jít o totožný okruh osob (členů družstva)?

Oba instituty jsou řešeny zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech /zákon o obchodních korporacích/ (dále jen „ZOK“).

Zatímco v prvém případě je smyslem především volba delegáta za volební obvod v případech, kdy stanovy družstva určí, že působnost členské schůze plní shromáždění delegátů (§ 669 odst. 1 ZOK). Přičemž mimo jiné platí, že je každý člen družstva zařazen do některého z volebních odvodů, nikdo nesmí být zařazen do více volebních obvodů (§ 671 odst. 2 ZOK) a způsob zařazování členů družstva do volebních obvodů musí být určen stanovami (§ 671 odst. 3 ZOK). Institut volebního obvodu je upraven obecně pro všechna družstva.

Naopak samospráva je institutem bytového družstva, a to za předpokladu, že tak rozhodne jednu či více samospráv bytové družstvo zřídit. Stanovy pak musí obsahovat určení okruhu působnosti samospráv, podrobnější pravidla organizace a činnosti samospráv (především zařazování členů družstva do jednotlivých samospráv) a orgány samospráv, včetně jejich pravomoci a působnosti (§ 754 ZOK). Člen bytového družstva může být členem více samospráv.

Samospráva je svým označením předurčena k zajištění některých činností správy majetku bytového družstva užívaného členy družstva v okruhu působnosti samosprávy, na rozdíl od volebního obvodu, který je určen spíše k vygenerování zástupce členů družstva (delegáta) daného volebního obvodu k zastoupení zájmů členů družstva v rámci jejich podílení se na řízení družstva.

K druhému dotazu lze uvést, že může docházet k situacím, kdy je samospráva současně volebním obvodem. Podle názoru autora odpovědi k tomu dojde při splnění následující podmínky: stanovy určí shodnou působnost pro volební obvod a samosprávu (např. v okruhu konkrétního bytového domu) a členové družstva, kteří budou spadat do okruhu působnosti stanoveného volebního obvodu a samosprávy a současně budou ještě členy jiné samosprávy (často např. z důvodu nájmu bytu nebo garáže v jiném objektu), budou zařazeni právě do stanoveného volebního obvodu a nikoliv jiné samosprávy.

Je to možná složitější výklad, nicméně zjednodušeně lze říci, že pro velká bytová družstva s větším počtem členů, kteří užívají své byty či garáže v různých objektech, bude pravděpodobně lépe preferovat úpravu formou volebních obvodů.

Martin Kroh, Česká společnost rozvoje bydlení