Chtěli bychom si v bytě barevně vymalovat, ale majitelka trvá na bílé.

Máme se stěhovat do bytu 1. 6. 2016, majitelka si však nepřeje, abychom si byt vymalovali k obrazu svému, trvá na tom, ze 1 rok musí v byte zůstat bílé steny ve všech pokojích. Má na to nárok? Měla jsem za to, ze pokud jsem složila vratnou kauci 16 000 Kč a budu platit řádně nájemné, mám nějaké právo si byt vymalovat, a tak si zútulnit naše nové bydlení.

Odpověď na žáš dotaz se nachází v ust. § 2220 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dle kterého má nájemce skutečně právo provést změnu bytu pouze s předchozím souhlasem pronajímatele.

V případě, že byste provedli změnu bytu bez souhlasu pronajímatele, máte povinnost uvést byt do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu. Pokud na žádost pronajímatele neuvedete byt do původního stavu, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Na závěr bych ještě doplnil, že malování, jehož hlavním účelem není změna vzhledu, lze zařadit zejména při delším užívání bytu do běžné údržby upravené v ust. § 2207 odst. 1 o.z. V tomto případě se ale jedná o povinnost nájemce provádět běžnou údržbu věci, tzn. vymalovat zašlé stěny stejnou barvou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Jaké náležitosti má mít byt od městské části Prahy?

Co je má být obsahem vybavení nájemního bytu od městské části Praha? Je dostačující pouze skříňka s dřezem namísto celé kuchyňské linky? Má být požadována revizní zprava na plynový kotel (karma), který je v bytě umístěn? Je akceptovatelné, pokud mají některá balkonová křídla namísto skleněné výplně instalovanou provizorní výplň z překližky? Maji být požadovány návody k obsluze (plynový sporák, kotel a pod.)?

Odpověď – část 1:

Co se týká konkrétního vybavení bytu, právní předpisy bohužel v současném znění přesně nevymezují, jaké vybavení nájemní byt musí obsahovat. Podle zákona musí být byt toliko způsobilým k nastěhování a obývání.

Byt je přitom způsobilý k nastěhování a obývání, buď pokud odpovídá ujednáním v nájemní smlouvě, nebo neobsahuje-li nájemní smlouva příslušná ujednání, pak pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý.

Specifikuje-li tedy nájemní smlouva podrobně stav bytu a je-li stav bytu v souladu s touto specifikací (například je-li ve smlouvě výslovně uvedeno, že kuchyňskou linku neobsahuje, ale naopak obsahuje jen skříňku s dřezem), mám za to, že je vše po právu.

Pokud však nebyla způsobilost bytu ve smlouvě specifikována, budeme muset způsobilost k užívání dovozovat z obecné rozhodovací praxe soudů, přičemž v minulosti soudy obvykle dovozovaly, že nezbytným vybavením bytu jsou například sporák (či vařič), topení, rozvody elektřiny apod. Od 1. 1. 2014 nicméně došlo k zásadní rekodifikaci celého soukromého práva a je tak otázkou, zda soudy budou daný výklad zastávat v případných sporech i nadále.

Co se týká plynového kotle, je-li odběratelem plynu pronajímatel, což předpokládáme, je rovněž pronajímatel odpovědný za jeho bezpečný a bezvadný stav. Na druhou stranu, nebylo-li sjednáno něco jiného, zajišťuje pravidelné kontroly nájemce a nese i náklady s tím spojené, a to s ohledem na skutečnost, že se jedná o součást běžné údržby bytu. Jak je tedy patrné, je v tomto ohledu vhodné postupovat ve vzájemné součinnosti, jelikož zajištění pravidelných kontrol je v zájmu obou stran.

Co se týká návodů, zákon nestanoví povinnost je přímo nájemci předložit. Na druhou stranu pokud je nájemce prokazatelně neobdržel a některý z předmětných spotřebičů se poškodil nebo jeho poškozením či vadným užíváním vznikla škoda na vybavení bytu, může se nájemce touto skutečností bránit. Je tedy zejména v zájmu pronajímatele, aby návody předložil a nájemce seznámil s užíváním bytu.

Dotaz – část 2:

Má být byt čistý a vymalovaný po předchozím nájemci?

Odpověď – část 2:

V rámci zodpovězení tohoto dotazu je nutné rozlišit dvě roviny. Jednou je předání bytu při ukončení nájmu. Zde zásadně platí, že nájemce je povinen byt předat ve stavu, v jakém jej převzal nehledě na běžné opotřebení bytu vzniklé v souvislosti s jeho běžným užíváním. Nájemce má přitom rovněž povinnost provádět a hradit běžnou údržbu pronajatého bytu včetně průběžné výmalby.

Pokud tedy není v nájemní smlouvě stanoveno něco jiného, měl by nájemce byt odevzdat tak, aby byl nátěr přinejmenším ve stejném stavu, jako při převzetí bytu. Pokud by opotřebení nátěru i s přihlédnutím k povinnosti běžné údržby bylo větší než běžné (tedy mj. i pokud bydlel nájemce v bytě mnoho let a choval se sice šetrně, ale nikdy byt nevymaloval), je povinen při opuštění bytu výmalbu bytu zajistit.

Zdůrazňuji však, že se v tomto ohledu jedná toliko o vztah mezi bývalým nájemcem a pronajímatelem, který se Vás nikterak netýká, ať už bývalý nájemce svým povinnostem dostál či nikoliv.

Vůči Vám má pronajímatel, nebylo-li v nájemní smlouvě sjednáno něco jiného (viz část první této odpovědi) toliko povinnost předat byt ve stavu způsobilém k bydlení, tedy čistý a ve stavu obvykle považovaném za dobrý. Je-li tedy stav nátěru relativně dobrý, a v nájemní smlouvě není výslovně uvedeno, že byt je čerstvě vymalován, lze mít za to, že se ze strany pronajímatele nejedná o porušení jeho povinností.

Doporučujeme nicméně stav nátěru zaznamenat alespoň v předávacím protokolu, abyste se vyhnul případným sporům při zpětném předání bytu, kdy pronajímatel může tvrdit, že byt byl při předání čerstvě vymalován.

Dotaz – část 3:

Má být požadováno uvedení bytu do původního velikostního stavu – počtu místností, dle nájemní smlouvy, oproti stavu, kdy předchozí nájemce si místnosti  dále rozdělil a správce objektu uvádí v evidenčním listu tuto změnu, takže nesouhlasí počty pokojů a výměr oproti nájemní smlouvě s městkou částí?

Je mozne pozadovat slevu z najemneho od mestske casti nebo uvedeni do stavu podle prislusne normy, zakona a pod.?

Odpověď – část 3:

V každém případě je nutné trvat na tom, aby stav bytu odpovídal nájemní smlouvě nebo aby byl jeho stav alespoň řádně zaznamenán v předávacím protokolu při předání bytu. V opačném případě se mj. vystavujete riziku, že po Vás bude při odstěhování pronajímatel žádat uvedení bytu do původního stavu dle nájemní smlouvy a předávacího protokolu, a budete muset obtížně prokazovat, že byt byl již na začátku předán v odlišném stavu a předávací protokol či nájemní smlouva tak neodpovídá skutečnosti.

Pokud byt z jakéhokoliv důvodu neodpovídá nájemní smlouvě, přičemž se jedná o vady, které měl již při převzetí, může nájemce buď odmítnout byt převzít (až do odstranění všech vad), anebo požadovat jeho uvedení do řádného stavu, přičemž po dobu, kdy vada trvá, má zároveň právo na slevu z nájemného.

Je však nutné mít na paměti, že toto právo nemá v případě zjevných vad nájemce, který se s bytem prokazatelně seznámil či měl možnost seznámit (byl vyzván k prohlídce bytu) již před uzavřením nájemní smlouvy.

Rovněž důrazně upozorňuji, že právo na žádání odstranění vad a právo na slevu z nájemného je nutné uplatnit bez zbytečného odkladu po převzetí bytu a zjištění vad (nejvýše v řádu dnů), jinak toto právo nájemce zaniká.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Platí nájem nájemce, nebo mohou ti, kteří jsou vedeni jako členové domácnosti?

Mám dotaz ohledně  platby nájmu. Když  v bytě bydlíme dva (jeden je dopsán jako člen domácnosti), a ten druhý, na koho je napsána smlouva, nebude platit z nějakého  důvodu nájem, kdo je povinen dluh na nájmu doplatit?

Bohužel neznám přesné znění vaší nájemní smlouvy, ale pokud člen domácnosti není stranou smlouvy, měla by situace být v každém případě relativně jasná. Nájemné totiž platí pronajímateli vždy nájemce, kterému tato povinnost vyplývá z nájemní smlouvy. Právě po nájemci, nikoliv po členech jeho domácnosti, bude pronajímatel zaplacení nájemného a případných nákladů na plnění spojená s užíváním bytu (služby) požadovat.

Užívací právo k bytu se u člena domácnosti odvozuje od práva nájemce a člen domácnosti tedy není v přímém právním vztahu s pronajímatelem. To na druhou stranu rovněž znamená, že důsledky případného neplacení nájemného (např. výpověď z nájmu) by se týkaly jak nájemce, tak člena jeho domácnosti, neboť by museli byt opustit oba dva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Syn porušil noční klid a já ho mám vystěhovat ze svého bytu, který vlastní město

Mám nájemní smlouvu od města (resp. byla na mne převedena práva nájemní smlouvy po bývalém nájemci + práva z budoucí smlouvy kupní). O převod práv požádal město bývalý nájemce, kterému jsem jako odstupné zaplatila velkou částku (na rekonstrukci bytu dostalo před lety město dotaci, takže převod do osobního vlastnictví nebyl zrovna možný, ze smlouvy vyplývá, že to bude v roce 2019). V den podpisu o převodu práv jsem zástupce města informovala, že v bytě bude bydlet syn, prý to není problém - není to pronájem. Syn začal v bytě bydlet, uspořádal přes moje varování několik bujarých večírků a na město přišla stížnost. Jakmile se o tom syn dozvěděl, přestal se chovat hlučně a nyní vše dodržuje. Přesto mne jako nájemce město vyzývá, abych syna vystěhovala, a uvádí porušování nájemní smlouvy, protože prý byt pronajímám. To však nedělám. O užívání bytu synem byl zástupce města informován ústně, písemný doklad nemám.  Jak se mohu bránit? 

Úvodem zmiňuji, že jelikož neznám veškerá specifika předmětné nájemní smlouvy, ani podmínky k pronajímání bytů, které si obvykle město upravuje, budu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Jakožto nájemce máte ze zákona právo přijímat do své domácnosti kohokoliv, a to i bez souhlasu pronajímatele. Zvýšení počtu osob žijících v bytě jste však jako nájemce povinna oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu. Tuto svoji povinnost jste dle vámi uvedených údajů splnila, když jste město informovala, že v bytě bude bydlet váš syn. Samotný fakt, že v bytě jakožto člen domácnosti bydlí váš syn, tedy patrně nelze považovat za porušení nájemní smlouvy z vaší strany.

Co se týče rušení nočního klidu ze strany vašeho syna, pak uvádím, že takové chování je možné považovat za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu, za které může pronajímatel nájemci dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, případně za zvlášť závažné porušení povinnosti, přičemž v takovém případě může dát pronajímatel nájemci výpověď dokonce bez výpovědní doby. Zákon přesně nestanoví hranici, kdy je možné takové jednání považovat za porušení povinnosti nebo za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem. Vždy záleží na konkrétních okolnostech souvisejících s intenzitou a četností rušení nočního klidu.

Z toho důvodu bych vám doporučil obrátit se na město s formální omluvou, v níž uvedete, že s vámi žije v bytě syn jako člen vaší domácnosti, kterému jste důkladně domluvila, a případné porušování nočního klidu se již opakovat nebude.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Platby za narozené dítě

Za jak dlouho po narození dítěte musejí jeho rodiče v nájemním bytě platit za něj zálohy na služby? 

Příjemce služeb, tedy v daném případě nájemce, má povinnost písemně oznámit změny počtu osob rozhodných pro zúčtování bez zbytečného odkladu s tím, že pokud je v prodlení se splněním této své povinnosti po dobu delší dvou měsíců ode dne změny počtu osob žijících v bytě, jedná se z jeho strany o závažné porušení povinností nájemce.

O změnu počtu osob se přitom jedná hned po narození dítěte – zákon totiž žádnou dolní věkovou hranici v tomto ohledu nestanoví. Pokud tedy není v nájemní smlouvě stanoveno odlišně, měl by být přírůstek nahlášen bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou měsíců, po jeho narození.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Musel majitel bytu v minulosti poskytnout náhradní bydlení, pokud chtěl byt uvolnit pro dceru?

Byla ze zákona povinnost majitele nájemního domu poskytnout náhradní bydlení v případě, že chce, aby nájemníci uvolnili byt pro jeho dceru? Pokud nebyla povinnost najít náhradní bydlení, bylo zde např. finanční vyrovnání podle nějakých pravidel apod.? Jedná se mi o situaci před 9-10 lety. 

Až do 31. 12. 2013 byl nájem bytu upravený zejména zákonem č. 40/1964 Sb., občanským zákoníkem. Podle stavu k 1. 1. 2007 mohl pronajímatel vypovědět nájem z důvodu potřeby bytu pro svou dceru jen s přivolením soudu. Pronajímatel dále musel uhradit stěhovací náklady nájemce a rovněž zajistit náhradní bydlení, přičemž problematiku bytových náhrad uvedený zákon upravoval zejména ve svém ustanovení § 712.

Bohužel nevím, za jakým účelem je dotaz položen, nevyjadřuji se tedy k případné problematice promlčení takového nároku či jiným souvisejícím záležitostem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jak postupovat v případě rekonstrukce domu, kterou bych provedla, i když dům není v mém vlastnictví?

Mám dotaz ohledně rekonstrukce domu, který není v mém vlastnictví. Mám jej v pronájmu. S rekonstrukcí majitel souhlasil, ale upřímně řečeno, nerada bych se dočkala toho, že dům zrekonstruuji, a pak mě z něho majitel vystrnadí. Jak se bránit? Je někde nějaký vzor smlouvy, kdy mi v případě mého odchodu z podnájmu majitel musí uhradit veškeré náklady na opravy?

Jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, budu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu, respektive domu.

Dle platné právní úpravy máte jakožto nájemce právo provést změnu věci (např. rekonstrukci domu) jen s předchozím souhlasem pronajímatele. Pokud máte uzavřenou písemnou nájemní smlouvu, je vhodné, aby i souhlas pronajímatele s rekonstrukcí byl udělen v písemné formě.

Změny na věci pak provádí nájemce na svůj náklad. Pokud takovou změnou věci dojde k jejímu zhodnocení, což lze ve vašem případě předpokládat, a zároveň máte souhlas pronajímatele s provedením této změny, je pronajímatel povinen se s vámi při případném skončení nájmu vyrovnat podle míry zhodnocení věci.

Zde upozorňuji, že míra zhodnocení věci v sobě nezahrnuje náklady na její změnu, ale pouze rozdíl mezi původní hodnotou věci (před změnou) a hodnotou věci při skončení nájmu. Vyčíslená míra zhodnocení bude tedy typicky nižší, než jsou náklady na provedení zhodnocení, když v sobě nebude zahrnovat například mzdu dělníků, náklady na dopravu materiálu apod. Některé rekonstrukce mohou dokonce byt podle objektivních měřítek i znehodnotit – v takovém případě pak samozřejmě nájemce nárok na vyrovnání nemá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Jaké má povinnosti pronajímatel vůči nájemníkovi?

Jaké má povinnosti pronajímatel vůči nájemníkovi? Před cca 2 lety jsme si pronajali s přítelkyní RD. Jednou nám domácí oznámil, že se budou v celém domě měnit okna za plastová, což nás dost omezovalo jako rodinu se dvěma dětmi, a na nájmu nebyla žádná sleva. Po čase proběhla další rekonstrukce, a to střechy, kdy jsme byli opět omezeni. Další rekonstrukce proběhla na balkoně, a tudíž se nedal pořádně užívat a doteď není hotov. Než jsme se nastěhovali, provedli jsme např. se svolením domácího výměnu slabého jističe za silnější – platili jsme my, stejně jako přetažení odpadu a elektřiny do větší místnosti vodu. Nájem jsme platili vždy dříve než v určený termín, na to si pronajímatel zvykl rychle, a pak nás urgoval a po změně zaměstnání a po tvrdém vyjednávání jsme se dohodli na 30. dni každého měsíce. Bohužel se 2 x, 3 x stalo díky zaměstnavateli, že jsem místo nájmu, který činní 14 000 Kč, zaplatil 10 000 Kč, pak 12 000 Kč s tím, že dalšího měsíce 10. dne jsem vše dorovnal. Teď nastala situace, kdy jsem nedostal žádnou výplatu, poprosil jsem domácího, zda počká cca na 10. den dalšího měsíce, kdy vše dorovnám, a ať nájem uhradí z kauce 15 000 Kč, která byla složena při pronajmutí RD. Jelikož 10. byla neděle a z mé další práce chodí peníze složenkou, třináctého ještě nedorazily. Domácí mi volal, jak to vypadá, a ať to do konce týdne dorovnám, že ho tlačí čas a z kauce nelze peníze vzít! Čekal jsem, že když jsme po jeho rekonstrukcích, kdy jsme mu vyšli dosti vstříc, a sleva na nájemné žádná, že když je první problém, vyjde nám také vstříc, ale asi velký omyl. Měl nám tedy domácí po jeho rekonstrukcích poskytnou slevu na nájemném, protože nás omezoval?

Odpověď část 1:

Obecně platí, že nájemce je povinen strpět úpravy domu jen za předpokladu, že jsou naplněny dvě kumulativní podmínky: nedojde ke snížení hodnoty bydlení a lze je provést bez většího nepohodlí pro nájemce. V ostatních případech musí nájemce poskytnout s opravami souhlas.

O snížení hodnoty by se jednalo, pokud by se po ukončení oprav v domě objektivně bydlelo hůř než před jejich provedením, přičemž v daném případě lze mít za to, že tato podmínka nebyla splněna. Tato podmínka se totiž týká rovněž příslušenství domu, tedy pokud byl dům pronajatý včetně zahrady a následkem rekonstrukce se zahrada stala neobyvatelnou, nelze mít daný předpoklad za naplněný.

Co se týká nutnosti provést změny bez většího nepohodlí pro nájemce, obecně se má za to, že pokud nebylo nutné během rekonstrukce dům opustit, nebylo bez dalšího intenzity většího nepohodlí nájemce dosaženo. V konkrétním případě s přihlédnutím ke všem okolnostem je samozřejmě možné, že by soud došel k závěru, že se o větší nepohodlí jednalo i přesto, že dům byl během rekonstrukce obyvatelný, ale z dodaných informací nelze k takovémuto jednoznačnému závěru dospět.

Pokud tedy dojdeme k závěru, že nejméně první z uvedených podmínek nebyla dodržena, a pronajímatel tak nebyl oprávněn k rekonstrukcím přistoupit bez souhlasu nájemce a nájemci v důsledku tohoto chování pronajímatele vznikla újma, je nájemce oprávněn smlouvu vypovědět bez výpovědní doby a rovněž žádat nahrazení jemu vzniklé újmy, případně je také oprávněn požadovat pro vady nájmu přiměřenou slevu z nájemného, jak je vysvětleno v druhé části dotazu.

Výjimkou ze shora uvedeného by pak byla situace, kdy rekonstrukce byla zcela nezbytná k zachování věci (například, pokud do domu zatékalo skrz balkon). I v takovém případě však musí pronajímatel rekonstrukci provést v přiměřené době a jen s obvyklou mírou nepohodlí pro nájemce, přičemž pokud by tomu tak nebylo, nájemce je také oprávněn uplatňovat práva z vad nájmu, jak je uvedeno v části druhé tohoto dotazu.

Odpověď část 2:

Jak bylo uvedeno v části první této odpovědi, nájemce může v určitých případech uplatňovat práva z vad nájmu, které mohou spočívat v neoprávněné rekonstrukci předmětu nájmu bez souhlasu nájemce (pročež je nájemce omezen v užívání předmětu nájmu) nebo alespoň v nepřiměřeně dlouhém trvání rekonstrukce, byl-li souhlas nájemcem dán nebo nebylo-li souhlasu třeba.

Slevu z nájmu může nájemce požadovat jen v souvislosti s vadami, které oznámil (jakoukoliv formou, ale prokazatelně) pronajímateli a které nebyly ze strany pronajímatele v přiměřené době odstraněny.

U nenahlášených vad nájmu právo na slevu nevzniká. Výše slevy se obvykle určí tak, že nájemce neplatí nájemné nebo jeho poměrnou část za dny, kdy byt nebyl způsobilý k užívání. Nebude-li přitom náprava sjednána ani ve druhé přiměřené lhůtě k tomu poskytnuté ze strany nájemce, má nájemce právo nájem opět vypovědět bez výpovědní doby, avšak jen za předpokladu, že se jedná o vadu závažnou a o delší prodlení při jejím odstraňování.

Pokud jste vady dříve neoznámil, doporučujeme tak učinit alespoň nyní ohledně vad a problémů, které přetrvávají a požadovat slevu z nájemného alespoň pro tyto přetrvávající vady nájmu.

Závěrem si vás dovoluji upozornit na skutečnost, že v případě, že nezaplatíte nájemné a náklady na služby za dobu alespoň dvou měsíců, dopouštíte se tím porušení své povinnosti, což může vést k výpovědi ze strany pronajímatele (při delším prodlení s placením nájemného pak dokonce k výpovědi bez výpovědní doby).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Zcezený majetek nájemce

Pronajímám vícepokojový byt několika lidem a dva z nich mi oznámili, že se jim ztratily dvoje kolečkové brusle v hodnotě asi 5000 Kč. Ostatní nájemníci o ničem neví, případně se nechtějí ke krádeži přiznat. Brusle byly uloženy ve společných prostorách na chodbě. Nájemci, jimž se brusle ztratili, mě jako majitele obviňují z toho, že nesu zodpovědnost za jejich majetek ve společných prostorách. Tvrdí mi, že dřívější nájemci si mohli klíč od bytu zkopírovat a ukrást jejich věci (o čemž pochybuji, hlavní klíč od vstupních dveří je bezpečnostní). Ručí tedy majitel za osobní věcí nájemce? Domnívám se, že ne. Navíc ani nemohu vědět, jestli se jim brusle neztratily někde jinde a oni jen chtějí, abych jim ztrátu uhradila. 

Bohužel mi není známo znění vaší nájemní smlouvy, ve své odpovědi tudíž vycházím pouze ze zákonné úpravy nájmu. Z dotazu zcela přesně nevyplývá rozložení právních vztahů v bytě, nicméně mám za to, že se na danou situaci (tedy pronájem jednotlivých částí bytu) uplatní právě obecná úprava nájmu a nikoliv speciální úprava nájmu bytu a domu.

Pronajímatel je v každém případě povinen zajistit nájemci nerušené užívání předmětu nájmu, přičemž bude-li nájemce v užívání rušen nebo jinak dotčen jednáním třetí strany, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil. Mimo práva žádat slevu z nájemného je v krajním případě nájemce oprávněn rovněž přistoupit k vypovězení nájmu bez výpovědní doby, intenzita zásahů do jeho práv by však musela pro takový případ být relativně vysoká.

Záležet rovněž bude na přesném vymezení předmětu nájmu v nájemní smlouvě, tedy například, zda má nájemce v nájmu čistě jen daný pokoj či i další vymezené části bytu (například jednu koupelnu apod.). Pronajímatel je potom povinen v pronajaté věci zajistit nájemci nerušený výkon nájmu, přičemž pokud by byl narušen například vstupem cizích osob, které mají náhradní klíč, došlo by pravděpodobně k porušení této povinnosti pronajímatele. Mimo výše uvedených následků (právo žádat slevu z nájmu či jej vypovědět) má nájemce rovněž v takovém případě požadovat náhradu škody, který by mu porušením povinností pronajímatele vznikla.

Na druhou stranu upozorňujeme, že se nemůže jednat o zcela hypotetické porušení povinností pronajímatele. Pokud tedy nájemce tvrdí, avšak ničím nepodloženě, že se mu ztratily kolečkové brusle či že do bytu vstupují cizí osoby, musel by svá tvrzení nejprve odpovídajícím způsobem doložit. Pokud doložení svých tvrzení není schopen, v případě případného sporu by byl s největší pravděpodobností neúspěšný.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nájemník nezaplatil včas a není k dosažení. Co mohu dělat?

Mám v bytě nájemníka, který až do teď řádně platil nájem trvalým příkazem. Tento měsíc však peníze nepřišly. Pokouším se ho telefonicky kontaktovat, ale nereaguje. Trvalé bydliště má na Slovensku, v ČR ale žije už několik let. Bydlím hned ve vedlejším bytě a přijde mi, že v pronajatém bytě nikdo už několik dní není. Jak mám dále postupovat? Smím se do bytu podívat? Ve smlouvě mám uvedeno, že smím po vzájemné dohodě do bytu vstoupit. Vzájemná dohoda však není možná, když mi nebere telefon.

Úvodem zmiňuji, že v případě neplacení nájemného platí, že jde o porušení povinnosti nájemce, a pokud nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců (nemusí jít o tři měsíce po sobě jdoucí), pak mu může pronajímatel dát výpověď bez výpovědní doby. Při neplacení nájemného po dobu alespoň dvou měsíců je pak, dle převládajícího odborného názoru, pronajímatel oprávněn dát nájemci výpověď z důvodu hrubého porušení povinnosti, a to s tříměsíční výpovědní dobou.

Co se týče nepřítomnosti nájemce v bytě, zákon stanoví, že ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, musí tuto skutečnost včas oznámit pronajímateli. Současně má povinnost označit osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; pokud nájemce nemá takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel.                     

Z výše uvedeného však vyplývá, že není možné do bytu vstoupit svévolně, aniž by k tomu byl dán legitimní důvod, kterým několikadenní nepřítomnost nájemce zřejmě nebude. Nenahlášení nepřítomnosti samo o sobě také není důvodem k dání výpovědi. Oboje by připadalo v úvahu jen tehdy, vznikla-li by pronajímateli nebo třetí osobě z tohoto důvodu vážná újma či by její vznik bezprostředně hrozil. 

Závěrem doporučuji, abyste zkusil znovu kontaktovat nájemce, případně sousedy a zjistit, jaká je skutečná situace, neboť prozatím, dle našeho názoru, patrně nelze z jednoho nezaplaceného nájemného a z dojmu, že nájemce v bytě několik dní není, vyvozovat žádné důsledky.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Musím pronajímaný dům ze zákona vybavit sporákem?

Pronajímám dům a chci se zeptat, zda ho musím ze zákona vybavit sporákem. 

Dle zákona je dům způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě a není-li nic ujednáno, je dům způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý. Přednost tak mají ujednání nájemní smlouvy, která přesně upravují, kdy je dům způsobilý k nastěhování a obývání (tedy např. i bez sporáku).

Pokud nebyla způsobilost domu ve smlouvě podrobně popsána, je nutné její definici dovozovat z obecné rozhodovací praxe soudů, přičemž za účinnosti starého občanského zákoníku (do 31. 12. 2013) soudy dovozovaly, že nezbytným vybavením bytu (či domu) je i sporák, případně alespoň vařič. Tato skutečnost byla dokonce až do roku 1993 zakotvena i v některých prováděcích právních předpisech. Nová právní úprava (od 1. 1. 2014) však obecně preferuje smluvní volnost a dohodu stran a je tak otázkou, zda budou soudy vykládat daná ustanovení zákona stejně přísně. Soudní praxe totiž v této otázce bohužel prozatím není vyjasněná.

V každém případě lze tedy doporučit, aby ve smlouvě bylo výslovně uvedeno, že sporák není součástí pronajatého domu, pak by se pronajímatel neměl potýkat s žádnými potížemi.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Opouštím městský byt. Jakou barvou ho mám vymalovat?

Jsem nájemníkem městského bytu a nyní jsem zakoupil byt nový. Písemně jsem nahlásil, že bych ke konci měsíce dubna chtěl vypovědět nájemní smlouvu. Paní na MÚ poznamenala cosi o výmalbě bytu. Přiznám se, že jsem s něčím takovým počítal. Ale můj problém je, že nejsem ochoten byt uvádět do bílé výmalby z toho důvodu, že když jsem se v roce 2013 do bytu nastěhoval, byly výmalby v barvách po bývalé paní nájemnici. Tudíž jsem byl nucen na vlastní náklady stěny vymalovat do bíle barvy, abych mohl dále pak stěny malovat pro svou potřebu. Teoreticky mi jde teď o to, zda bych se já mohl bránit tím, že v žádné podepsané smlouvě není uvedeno, že jsem se nastěhoval do vybíleného bytu, a také pokud není uvedeno ve smlouvě, že v případě výpovědi musím byt vymalovat do bílé barvy. Ještě poznamenám, že byt trpí nadměrnou vlhkostí a tvoří se v něm plísně.  

V obecné rovině platí, že nájemce je povinen byt předat ve stavu, v jakém jej převzal nehledě na běžné opotřebení bytu vzniklé v souvislosti s jeho běžným užíváním.

Opotřebení nátěru

Pokud by opotřebení nátěru za dobu bydlení v bytě bylo větší než běžné (zaviněním nájemce, nikoliv nadměrnou vlhkostí), byl by tedy nájemce povinen v rámci běžné údržby byt nově vymalovat tak, aby byl byt provozuschopný obdobně jako při jeho předání.

Pokud jsou naopak nátěry do jisté míry opotřebené, ale ne natolik, aby vyžadovaly přemalování, lze mít za to, že povinnost nájemce předat byt v původním stavu je splněna i bez nového vymalování.

Barva nátěru

Na základě zásady, že byt je nutno předat ve stavu, v jakém jej nájemce převzal, platí, že nájemce musí předat byt vždy s původní barvou nátěru, ať už je jí bílá, či jiná barva.

Základem pro určení stavu nátěru v okamžiku předání bytu nájemci (včetně jeho barvy) je v každém případě smlouva o nájmu a předávací protokol. V těchto dokumentech se nicméně obvykle o barvě výmalby či jejím stavu nic konkrétního neuvádí. Vycházet lze tedy rovněž z vlastní fotodokumentace či například z inzerátů, na základě kterých byl byt pronajat.

Trumf v rukou má bohužel obvykle pronajímatel, jakožto držitel „kauce“. Pokud by pronajímatel kauci odmítal vydat či ji započítal oproti vlastním nákladům na výmalbu bytu, musel by se nájemce domáhat vrácení kauce v soudním řízení s tím, že předmětem dokazování by byl stav nátěru při jeho předání nájemci a zpětném převzetí pronajímatelem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Který paragraf OZ říká, že nájemce nemá právo na náhradní bydlení?

Prosím o sdělení čísla paragrafu, podle kterého v novém občanském zákoníku "nemá nájemce právo na náhradní bydlení".

Pokud bych měl uvést konkrétní ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, muselo by se jednat o ustanovení § 3080 bod 1., dle kterého se zrušuje zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, tedy právní předpis, který obecně právo nájemce na náhradní bydlení zakotvoval.

Podle aktuálně platného a účinného občanského zákoníku pak obecně až na mimořádné výjimky nájemci právo na náhradní bydlení nevzniká.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Jaký je rozdíl mezi "bytovým domem" a "nájemním bytovým domem",

Jaká je přesná definice pojmu „nájemní bytový dům“? Jaký je rozdíl mezi „bytovým domem“ a „nájemním bytovým domem“?

Daný dotaz by bohužel bylo možné zcela přesně zodpovědět až v okamžiku, kdy bych znal veškeré okolnosti případu, jelikož použití dané terminologie se může v konkrétních případech lišit.

Bytovým domem se však obecně rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům (které stanoví mj. vyhláška č. 268/2009, o technických požadavcích na stavby) na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena a počet samostatných bytů je 4 a více, počet podlaží přitom není určující.

Co se týká pojmu nájemní bytový dům, tento obecně definován zákonem není a je tedy na soudech či jiných orgánech veřejné moci, aby tento pojem vyložily ve vztahu ke konkrétnímu aplikovanému předpisu a ve vztahu ke každé konkrétní situaci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Mohou synové zůstat v obecním bytě, pokud se my rodiče odstěhujeme?

Bydlíme s manželkou a dvěma zletilými syny, 18 a 24 let (mladší studuje, starší pracuje), v obecním bytě. Nyní jsme se rozhodli, že si koupíme menší domeček dále od města. Je možné, aby synové zůstali v bytě bydlet? Musí se to řešit na úřadě? Je rozdíl v tom, pokud by si jeden z manželů nechal v bytě stále trvalý pobyt?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám bližší informace týkající se právního titulu, na základě kterého je předmětný byt užíván, není na vaši otázku možné jednoznačně odpovědět. V níže uvedené odpovědi budu tedy předpokládat, že byt užíváte na základě nájemní smlouvy.

Pokud by se synové měli stát novou stranou nájemní smlouvy, jediným možným řešením je v tento okamžik dohoda s pronajímatelem.

Pokud byste naopak měl zůstat stranou nájemní smlouvy vy, převažuje výklad, ke kterému se rovněž přikláním, dle kterého bez souhlasu pronajímatele mohou osoby blízké byt užívat pouze za předpokladu, že má nájemce v bytě svou domácnost, přičemž domácností se v tomto kontextu rozumí prostor, kde má nájemce obydlí a uspokojuje tak svou bytovou potřebu, byť pouze občasně.

Podstatné je v daném případě fakticita bydlení; rozhodné naopak není, zda má nájemce na adrese bytu zřízený trvalý pobyt. Na druhou stranu trvalý pobyt může být indikátorem, že nájemce v bytě své, byť občasné, obydlí stále má.

V této souvislosti upozorňuji na skutečnost, že i pokud byste se fakticky v bytě nezdržoval a bydleli zde jen synové, pro pronajímatele bude jen obtížně prokazatelné, že v bytě již fakticky nebydlíte. Pokud by k takovému závěru nicméně došel, byl by pravděpodobně oprávněn nájemní smlouvu vypovědět.

Závěrem uvádím, že výše uvedené záležitosti můžete mít v nájemní smlouvě sjednané odchylně od zákona a při hledání řešení situace bude tedy rovněž nutné vzít v úvahu znění nájemní smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kdo hradí revizní prohlídku kotle? Majitel, tedy město, nebo nájemce?

Městys Komárov má ve vlastnictví obecní byty a nyní stojím před otázkou, zda je pravidelná roční revizní prohlídka plynového kotle stále součástí běžné údržby bytu, či do této kategorie nespadá. Jedná se o částku 1242 Kč, což by mělo být irelevantní, dle mého názoru je to součást drobných oprav, potažmo již zmíněné běžné údržby. Nejsem si jistý, zda na tuto situaci mohu aplikovat nařízení vlády č. 308/2015 Sb. a přenechat tedy povinnost uhradit náklady nájemci, či nikoliv. 

Problematika pravidelných revizních kontrol plynových zařízení je upravena především ve vyhlášce Českého úřadu bezpečnosti práce č. 85/1978 Sb., o kontrolách, revizích a zkouškách plynových zařízení.

Dle právní úpravy je tak obecně vlastník, který je povinen udržovat společné odběrné plynové zařízení sloužící pro dodávku plynu ve stavu, který odpovídá právním předpisům, technickým normám a technickým pravidlům a umožňuje bezpečnou a spolehlivou dodávku plynu. Pravidelné prohlídky plynového kotle tudíž musí zajišťovat obec jakožto vlastník domu – pronajímatel, neboť to náleží k její povinnosti udržovat plynové zařízení ve způsobilém stavu. Tato úprava se nevztahuje na zařízení, která jsou v osobním užívání uživatelů bytů.

Co se týče vyúčtování této částky jako běžné údržby nebo drobné opravy, platí, že se v současné době řídí uvedeným nařízením vlády č. 308/2015 Sb., které je účinné od 1. 1. 2016. Úprava v nařízení přímo nezmiňuje revize plynových zařízení a povaha této činnosti tak bude muset být posouzena s ohledem na definici běžné údržby. Za běžnou údržbu bytu se ve smyslu nařízení rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Plynový kotel nejspíše nelze podřadit pod byt, jeho zařízení nebo vybavení. Pokud jste si v nájemní smlouvě neujednali jinak (tedy že plynový kotel je převeden do osobního užívání nájemci), tak s ohledem na znění nařízení nebude možné považovat revizní prohlídku za běžnou údržbu přičitatelnou k úhradě nájemci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Majitelka nám vstupuje do bytu, když nejsme přítomni a aniž by nám to oznámila

Jsme mladá rodina a bydlíme v pronajatém domě. Majitelku znám z dřívějších let a vždy jsme spolu vycházely. Nyní však se naše vztahy zhoršily, protože jsme měli finanční problémy a nájem jsme uhradili až několik dní po domluveném datu. Zjistila jsem však, že majitelka si do domu chodí, jak se jí zachce. Jednou mi oznámila, že jde dovnitř, i když my doma nebyli, a jindy jsem to zjistila díky mokrým a bahnitým stopám po chodbě. Má právo jako majitelka vstoupit bez mého souhlasu do pronajatého domu? A též mi začala vyhrožovat, že nám vymění zámky, když nebudeme doma, a věci že si pak můžeme odvézt, až bude mít čas tam přijet. Má právo vyměnit zámky?

Dle platné právní úpravy má pronajímatel právo na prohlídku domu, jakož i přístup k němu za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby s tím, že vstup do domu musí oznámit nájemci předem, souhlas nájemce vyžadován není. Přiměřenost doby, během které je nájemci oznámen vstup pronajímatele do domu, pak závisí na intenzitě zásahu do práva nájemce byt užívat a na potřebě se na prohlídku či zpřístupnění připravit. V případě hrozící škody nebo nebezpečí z prodlení je pronajímatel oprávněn vstoupit do domu i bez předchozího oznámení. Právo pronajímatele na prohlídku domu a přístup k němu však nesmí být zneužíváno šikanózním způsobem.

Dle vámi uvedených informací majitelka bezdůvodně vstoupila opakovaně do domu buď s oznámením učiněným bezprostředně před jejím vstupem do domu, nebo dokonce bez jakéhokoliv předchozího upozornění. Tím došlo z její strany k porušení základní povinnosti pronajímatele, a to povinnosti umožnit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Pokud by se takové jednání opakovalo, bylo by patrně možné ho považovat za zvlášť závažné porušení povinnosti pronajímatelem způsobující nájemci značnou újmu, a mohlo by tudíž být důvodem pro dání výpovědi nájemcem bez výpovědní doby. Rovněž byste se mohla domáhat náhrady nemajetkové újmy v občanskoprávním řízení či ohlásit takové jednání majitelky na Policii ČR, neboť tímto chování majitelka může velmi pravděpodobně páchat trestný čin porušování domovní svobody ve smyslu § 178 trestního zákoníku.

Pokud by majitelka domu bez vašeho vědomí a bez předchozí konzultace s vámi vyměnila zámky a zabránila vám tím přístupu do domu, pak by došlo z její strany ke znemožnění užívání věci po dobu nájmu, čili opět k porušení základní povinnosti pronajímatele. I za této situace by bylo možné nájem z vaší strany vypovědět bez výpovědní doby, případně se domáhat náhrady újmy cestou občanskoprávního řízení nebo se domáhat součinnosti u Policie ČR.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS 

Musím k daňovému přiznání přidat i přehled vybraného nájmu?

Pronajímám bytovou jednotku v rodinném domě, z čehož mi samozřejmě plyne povinnost přiznat daň z příjmu FO. Zajímalo by mě, zda je nutné přikládat k formuláři o dani z příjmu i přehled o výši vybraného nájmu za uplynulý rok (rozepsat jednotlivě každý měsíc), případně při jakém dosažení částky toto přikládat (zda na přehledu uvést i osobní údaje nájemníka apod.), zda se do příjmu započítává i složená kauce nájemníkem, či zda tuto přiznávat do daní nemusím. 

Jak jste již sama uvedla, při pronajímání bytové jednotky vám plyne povinnost přiznat daň z příjmu fyzické osoby. Tato povinnost se řídí zákonem č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmů, a zákonem č. 280/2009 Sb., daňový řád. Veškeré formuláře včetně příloh a pokynů k vyplnění lze najít na internetových stránkách Ministerstva financí ČR.

Ve vašem případě musíte kromě základního formuláře Přiznání k dani z příjmů fyzických osob vyplnit rovněž přílohu č. 2, která se dotýká právě daně z příjmů z nájmu. V této příloze uvedete celkový příjem z nájmu za uplynulý rok, není nutné příjmy jakkoliv dokládat, v případě pochybností by vás k doložení příslušný finanční úřad vyzval. Rovněž je třeba uvést celkové výdaje. Pokud váš příjem z nájemného nepřevyšuje částku 600 000 Kč, pak lze, a zároveň je pro vás výhodnější, uplatnit výdaje procentem z příjmů (jde o 30 % z příjmů). Základem daně z příjmu z nájmu je pak rozdíl mezi příjmy a výdaji z nájmu. Údaje o nájemci není nutné nikam zapisovat.  

Vratná kauce slouží k zajištění plnění povinností nájemce a do příjmů pro účely daňového přiznání zahrnuta nebude. 

Přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2015 musíte podat na příslušném finančním úřadě nejpozději do 1. 4. 2016, v případě, že by vám daňové přiznání zpracovával daňový poradce, je termín posunut až na 1. 7. 2016.  

Závěrem vám doporučuji, abyste se v případě jakýchkoliv pochybností ohledně správného postupu při vyplňování a podání daňového přiznání neváhala obrátit na příslušný finanční úřad nebo na daňového poradce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

Družstvo po nás vymáhá dluh, který způsobil předchozí nájemník. Je to oprávněné?

Jsme v nájmu služebního bytu, v domě bylo založeno bytové družstvo za účelem privatizace a následného odkupu bytových jednotek od původního majitele. Bytové družstvo existuje 3 roky, my jsme se nastěhovali v říjnu letošního roku. Vyplnili jsme přihlášku do bytového družstva, zaplatili jsme členský poplatek a družstvo nám odpovědělo, že se nemůžeme se stát členy, dokud neuhradíme dluh ve fondu oprav, který vznikl za předchozího nájemníka, který jej neplatil. Podle mého názoru musí družstvo tuto pohledávku vymáhat na předchozím nájemníkovi, nebo mají nějaký právní nárok vyžadovat úhradu tohoto dluhu po nás a podmiňovat naše přijetí do družstva převzetím tohoto dluhu? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika předmětného vztahu především ve vztahu ke stanovám družstva, mohu v odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy bytového družstva s ohledem na vámi zmíněné okolnosti.

Předně mi dovolte uvést, že z vaší otázky není patrné, jakým způsobem jste nabyla členský podíl v bytovém družstvu, což je důležitá okolnost pro posouzení vašeho dotazu.

Pokud jste členský podíl nabyla od bývalého člena družstva, pak dle obecné právní úpravy zakotvené v zákoně o obchodních korporacích dochází převodem podílu zároveň k převodu všech práv a povinností s nájmem bytu spojených. Zákon explicitně říká, že tím přechází též dluhy bývalého nájemce. V případě, že jste tedy dluhem zatížený členský podíl nabyla od předchozího člena, jste obecně povinna tento dluh uhradit. Zákon říká, že převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. Touto podmínkou dle mého názoru může být například uhrazení dluhů, které jsou s členským podílem spojeny. V tomto ohledu si vás tedy především dovoluji odkázat na znění stanov, které budou pro posouzení vzniku členství klíčové.

Pokud máte nabýt nový členský podíl, neměl by tento podíl být zatížen dluhem či jinými právními vadami jakéhokoliv předchozího nájemce předmětného bytu. Podmínky vzniku členství v družstvu jsou upraveny v zákoně (podání přihlášky a splnění vkladové povinnosti) a stanovách, které mohou stanovit další okolnosti rozhodné pro takový vznik. Zakotvují-li stanovy například povinnost uhradit paušální částku do fondu oprav pro všechny zájemce, jedná se dle mého názoru o přípustnou podmínku vzniku členství. Družstvo však nemůže spojovat vznik nového členství s úhradou dluhů bývalých členů, neboť takovýto dluh vznikl v souvislosti se zcela jiným nájmem bytu, než který uzavíráte v souvislosti s členstvím vy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Musíme v pronajatém bytě hradit i poplatky související s chodem SVJ?

Bydlíme v pronajatém bytě. Platíme měsíčně nájemné, zálohy na plyn, vodu, elektřinu a úhradu rozhlasových a televizních poplatků. Majitel bytu po nás ve smlouvě požaduje i poplatky spojené se společenstvím vlastníků (úklid nebytových prostor a jejich osvětlení, fond oprav, poplatky SBD a odměna výboru SVJ). Jsme povinni hradit i tuto položku, když nejsme vlastníky bytu?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Podle občanského zákoníku po vás pronajímatel může požadovat pouze dvě platby spojené s nájmem bytu, kterými jsou nájemné a zálohy nebo náklady na služby, které pronajímatel zajišťuje. Za platby v souvislosti se službami lze považovat například platby na plyn, vodu, elektřinu a úhradu rozhlasových a televizních poplatků.

Poplatky, které plynou ze závazku pronajímatele vůči společenství vlastníků (tj. vámi zmiňovaný úklid nebytových prostor, fond oprav, poplatky SBD a odměna výboru SVJ), mezi výše uvedené služby nepatří. Občanský zákoník výslovně stanovuje, že pronajímatel taková plnění po nájemci požadovat nesmí (dle ustanovení § 2251 odst. 2 občanského zákoníku).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Mé vchodové dveře leží sousedce v žaludku

Nechala jsem si vyměnit vchodové dveře u bytové jednotky v paneláku. Dveře se dříve otvíraly dovnitř, nyní se otvírají ven. Na stavebním úřadu mi sdělili, že je to výměna a že k tomu povolení nepotřebuji a že je to jedno, kam se dveře otvírají, jestli to nevadí hasičům. Hasiči mi dali přímo písemné vyjádření, že na otvírání dveří nesejde, hlavně jestli jsou bezpečností a protipožární, naopak, že takto chráním sebe i sousedy. V případě požáru se dveře vypáčí a je jedno, kam se otvírají. Bohužel jedné paní z paneláku moje dveře nedají spát. A to bydlí v 9. patře a já ve 3. patře. Tak jsem se chtěla zeptat, zda neexistuje nějaký paragraf, kterým bych ji trochu usměrnila. Ve smyslu, že tedy nechám dveře firmou obrátit, ale náklady za provedenou práci budou účtovány jí, když jí moje dveře tak vadí.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika případu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví dle občanského zákoníku.

Z dotazu vyplývá, že se jedná o bytovou jednotku v osobním vlastnictví, a tedy že v domě pravděpodobně funguje společenství vlastníků jednotek. Pokud je tomu tak, bude klíčové, zda jsou jednotlivé dveře vymezené jako společné části domu či zda jsou v osobním vlastnictví vlastníků jednotek.

Pokud by se jednalo o druhý případ, lze uzavřít, že při dodržení mj. v dotazu zmiňovaných předpisů může vlastník dveře měnit dle svého uvážení. Jediným požadavkem je zachování dobrého vzhledu a nezávadného stavu domu. Tedy například, pokud jsou všechny dveře do jednotlivých jednotek určité barvy, neměly by předmětné dveře být barvy odlišné.

Pokud by dveře naopak byly společnou částí domu, byl k jejich výměně pravděpodobně nutný předchozí souhlas společenství vlastníků jednotek učiněný prostřednictvím jeho orgánů. V krajním případě by společenství mohlo žádat dokonce uvedení do původního stavu či náhradu škody vzniklé nepovolenou výměnou dveří. Je však otázkou, zda vůbec daným jednáním mohla společenství určitá škoda vzniknout, když spíše naopak mohlo dojít k jeho obohacení.

Dalším odlišným případem by pak byla situace, kdy společenství vlastníků jednotek bylo nečinné, přestože byl stav dveří havarijní. V takovém případě by výměna byla na místě, a bylo by navíc možné žádat úhradu nákladů s ní spojených.

Závěrem uvádím, že v každém případě je partnerem vlastníka jednotky přímo společenství vlastníků jednotek, nikoliv jiný vlastník jednotky, do jehož práv daná změna nikterak nezasahuje, a tedy na jeho připomínky není nutné brát v tomto případě ohled. Konkrétněji by situaci bylo možné zhodnotit zejména po nahlédnutí do stanov společenství a do prohlášení vlastníka.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

V pronajatém bytě chybí sporák. Mám nárok na slevu nájemného?

Jsem v pronájmu v bytě ve Zlíně a realitní makléř s majitelem mi slíbili, že mi koupí sporák, jelikož tam žádný nebyl. Tento slib je jen ústní (není uveden ve smlouvě), ale bylo mi řečeno, že bude do měsíce. Realitnímu makléři stále volávám a stále mi říká, zítra už to bude atd. Už je to 2 a půl měsíce od nastěhování a stále nic. Je možnost požadovat snížení nájmu nebo něco podobného? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházíme v následující odpovědi zejména ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Dle zákona je byt způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě a není-li nic ujednáno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý.

Přednost tak mají ujednání nájemní smlouvy, která specifikují, kdy je byt způsobilý k nastěhování a obývání. Pokud nebyla způsobilost bytu ve smlouvě definována, je nutné její definici dovozovat z obecné rozhodovací praxe soudů. Do 31. 12. 2013 za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., tedy starého občanského zákoníku, který obsahoval obdobnou právní úpravu, soudy dovozovaly, že nezbytným vybavením bytu je i sporák, případně alespoň vařič. Tato skutečnost byla dokonce až do roku 1993 zakotvena i v příslušných prováděcích právních předpisech.

Nová právní úprava od 1. 1. 2014 nicméně preferuje dohodu stran a je tak otázkou, zda budou soudy vykládat daná ustanovení zákona stejně i dnes, a to zejména v okamžiku, kdy sporák není výslovně ve smlouvě uveden. Soudní praxe v této otázce prozatím není jednotná, a tak nezbývá než vyčkat jejího vyjasnění.

Pokud bychom skutečně předpokládali, že se o vadu jedná, a že tedy pronajímatel měl povinnost sporák či alespoň vařič zajistit, je nájemce povinen tuto „vadu“ pronajímateli oznámit ihned při seznámení se s bytem. V takovém případě pak má nájemce až do odstranění vady, respektive až do splnění povinnosti poskytnout byt k obývání v řádném stavu, nárok na přiměřenou slevu nájemného. Je nicméně podstatné, aby nájemce byl připraven pro případ sporu prokázat, že tyto své připomínky vyjádřil již při seznámení se s bytem a že tedy s chybějícím sporákem neudělil, byť konkludentně, souhlas.

Pro úplnost uvádím, že přiměřenou slevou se rozumí rozdíl v obvyklém nájemném za byt vadný (tedy bez sporáku) a obdobný byt bezvadný (se sporákem).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kdo zaplatí opravu rozbitých oken v nájemním bytě

Bydlíme v nájemním bytě se smlouvou na dobu určitou. Máme eurookna, ale nějaký vandal nám rozbil venkovní výplň. Bydlíme u cesty v přízemí. Vše je na policii nahlášeno a sepsáno. Chtěla bych se zeptat, kdo tu opravu zaplatí, zda my, nebo obec.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Obecně lze říci, že pokud se nejedná o běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, zajišťuje odstranění vad či poškození pronajímatel.

Nájemce má toliko povinnost zjištěnou vadu oznámit pronajímateli. Pokud se jedná o vady, jež je nutno odstranit neprodleně, má nájemce povinnost ohlásit je pronajímateli ihned, a pokud se jedná o vady, jež není třeba odstranit neprodleně, má nájemce povinnost ohlásit je pronajímateli bez zbytečného odkladu (tedy rovněž relativně rychle).

Nájemce přitom musí učinit podle svých možností obvyklé úkony vedoucí k tomu, aby se škoda dále nešířila, tedy například zalepit okno páskou, aby nezatékalo dovnitř a podobně.

Pronajímatel následně v přiměřené době poškození odstraní a nahradí nájemci případné náklady spojené s tím, že nájemce zamezil dalšímu šíření poškození. Neodstraní-li pronajímatel vadu v přiměřené lhůtě, může ji na jeho náklady odstranit sám nájemce, popřípadě rovněž žádat slevu z nájemného do doby, než bude vada odstraněna (leda by vada nebyla podstatná, což je u rozbitého okna diskutabilní).

Pokud je tedy ve vašem případě pronajímatelem obec, odstraní vadu skutečně obec. Pokud je pronajímatelem kdokoliv jiný, odstraní vadu tento pronajímatel. Pokud by k odstranění nedošlo v přiměřené lhůtě, můžete poškození odstranit sama a požadovat náhradu odůvodněných nákladů vynaložených na opravu okna.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Majitel požaduje peníze za vybavení po předchozím nájemci

Našla jsem si kvůli nové práci byt. Majitelé chtěli tříměsíční kauci, kterou jsem složila. Chtějí ale zaplatit i kuchyňskou linku a skřínku pod umyvadlem, což je dalších 13 000 Kč, kterou v bytě nechala předešlá nájemnice. Majitelé byt řekli, že mohu 13 000 splácet zvýšením nájmu, poté chtěli celou částku s tím,že si předchozí nájemnice odveze linku, poličky a skřínku pod umyvadlem. Své vybavení bytu mám a nechci vybavení bytu, které tam nechala nájemnice přede mnou. Majitelka bytu trvá na tom, že musím zaplatit dalších 13 000 a že mi dá klíče až potom, i když už jsem zaplatila zákonem dané 3 kauce. Jak se mám zachovat?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Občanský zákoník ve svém ustanovení § 2251 odst. 2 výslovně stanoví, jaká plnění může pronajímatel po nájemci požadovat. Jedná se o nájemné, zálohy za poskytované služby a dále rovněž o tzv. jistotu (kauci). Žádná další plnění pronajímatel po nájemci požadovat nemůže. Pokud jsou v nájemní smlouvě uvedena jakákoliv další plnění ze strany nájemce, k takovému ujednání se nepřihlíží. Jistota přitom dle ustanovení § 2254 odst. 1 nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného.

Pokud tedy byla uhrazena jistota a veškeré další sjednané platby, tedy nájemné a zálohy na poskytované služby v ujednané výši, musí pronajímateli byt zpřístupnit, tzn. předat klíče, učinit ho způsobilý k užívání a nijak v jeho užívání nájemci nebránit, a to ke dni uvedenému v nájemní smlouvě. Pokud datum předání nebylo v nájemní smlouvě sjednáno, musí byt odevzdat prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy nájemní smlouva nabyla účinnosti.

Pokud tuto svou povinnost pronajímatel nesplní, máte právo její splnění vyžadovat; dále po dobu, kdy není byt přístupný, máte právo neplatit nájemné; a rovněž máte právo požadovat případnou náhradu škody vám vzniklé jednáním pronajímatele, jež je v rozporu se zákonem. Máte rovněž právo nájemní smlouvu okamžitě vypovědět bez výpovědní doby dle ustanovení § 2232 občanského zákoníku. V takovém případě samozřejmě máte rovněž právo na vrácení zaplacené jistoty (kauce).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Fond oprav jako součást nájmu

Bydlím v nájmu sama s malým synem, beru příspěvek na bydlení od dubna letošního roku. Platím nájem 7000 + 4000 za poplatky, celkem tedy 11 tisíc. Ve smlouvě je uvedeno, že součástí poplatků je platba do fondu oprav a bytové jednotky, celkem 800 Kč. Tuto částku mi nezapočítávají do příspěvku na bydlení. V časopisu D test ze srpna letošního roku je uvedeno, že nový občanský zákoník vyloženě zakazuje, aby tato částka byla součástí nájmu. Mají tedy pronajímatelé právo po mě tuto částku požadovat? Případně pokud by ji chtěli zahrnout do nájmu, můžu trvat na tom, aby ji zahrnuli do nájmu a ne do poplatků? (Pak by mi tato částka byla uznaná pro výpočet příspěvku na bydlení). Navrhla jsem jim to, a odmítají to. V poradně D testu mi sdělili, že můžu zpětně tuto částku po nich vymáhat, jelikož vlastně tím, že ji zahrnuli do částky za poplatky, porušili zákon. Je to tak? Můžu se nějak domoci toho, aby částku připsali k nájmu?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Dle ustanovení § 2251 odst. 2 občanského zákoníku skutečně pronajímatel nemůže požadovat po nájemci žádné jiné platby nežli nájemné a zálohy na služby, tedy ani příspěvek do fondu oprav. K ujednání nájemní smlouvy, které by povinnost přispívat do fondu oprav nájemci ukládalo, se tak nebude v souladu s ustanovením § 2235 odst. 1 občanského zákoníku přihlížet a nájemce takové příspěvky platit nemusí. Částky, které od vás pronajímatel doposud přijal jako příspěvky do fondu oprav, byly s největší pravděpodobností přijaty bez právního důvodu a jedná se z jeho strany o bezdůvodné obohacení na váš úkor. Vydání tohoto bezdůvodného obohacení se můžete u příslušného soudu domáhat žalobou.

Případné zvýšení nájemného o částku, jež odpovídá svou výší příspěvku do fondu oprav, si s pronajímatelem můžete ujednat dohodou. Takové ujednání nicméně podléhá souhlasu obou stran nájemní smlouvy a jako nájemce se ho tak nemůžete domáhat, pokud pronajímatel se zvýšením nesouhlasí. Nevidíme však žádného důvodu, proč by pronajímatel odmítal zvýšení nájemného.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Násilné vniknutí majitele do bytu

Jsme mladá rodina s ročním miminkem a dalším na cestě. Jelikož nemáme moc prostředků na zaplacení advokáta, prosíme o radu. Do nájemního bytu jsme se odstěhovali teprve před rokem (nájem na dobu určitou 1 rok). Protože ale máme neustále nějaké problémy s majitelkou bytu (zejména s komunikaci a plnění jejích povinností dle smlouvy), rozhodli jsme se dále v pronájmu nepokračovat a najít si jiné bydlení. Majitelka nechává celou dobu pronájmu vyřizovat všechny náležitosti ohledně bydlení svého otce, kterého ale nepověřila patřičnou plnou mocí. I k podpisu smlouvy se dostavil nakonec i přes ubezpečení, že tam majitelka bytu (jeho dcera) bude, pouze on sám s podepsanou smlouvou. Neměl pro nás ani příjmový doklad za složenou kauci. Řekl, že stačí, když nám o jejím přijetí dopíše potvrzení na místě do připravené smlouvy a podepíše on. Již jsme měli poslední dva dny do lhůty odstěhovat se z předchozího bytu, a tak nám nic jiného nezbývalo, než to takto přijmout. Vymínili jsme si ale, že doklad o příjmu kauce budeme chtít od jeho dcery dodatečně. I přes naše písemné upomínky o dodání tohoto dokladu jsme za celý rok nic neobdrželi a majitelka v této věci nekomunikovala. Protože nemáme tento doklad a máme vzhledem i k dalším okolnostem a problémům s majitelkou bytu podezření, že pod nějakou záminkou si kauci ponechá a nebo nám ji nevrátí v plné výši, jsme se rozhodli nezaplatit poslední nájemné s tím, že bude doplaceno z jednoměsíční kauce. Protože ve výši kauce není částka za jednoměsíční zálohy za energie, tak jsme majitelce za poslední měsíc poslali pouze platbu za tyto zálohy. O našem rozhodnutí a důvodech jsme informovali majitelku bytu a podmínili zaplacení nájemného dodáním tohoto dokladu. Pro tento krok jsme se rozhodli zejména z obavy, že kdyby nám při předání bytu majitelka nevydala kauci, tak bychom se dostali do finančních problémů (musíme zaplatit kauci za další byt). Majitelka na to ale reagovala pouze zasláním předčasné výpovědi z nájmu do 14ti dnů za hrubé porušení smlouvy nezaplacením nájemného. Čtrnáct dnů už uběhlo a do konce ukončení nájmu a našeho řádného odstěhování nyní zbývá měsíc (nájemní smlouva končí k poslednímu dni v září) a majitelka nám nyní vyhrožuje, že pokud nezaplatíme, tak že má právo nám zabavit v bytě movité věci a také že nám nějak znemožní užívání bytu, protože podle ní složená jednoměsíční kauce ve výši holého nájemného není jištění pro nezaplacení nájmu, ale pouze pro škody způsobené v bytě. Jen chci podotknout, že jsme celý rok nájemné platili vždy včas a o byt se řádně starali a také jsme jim umožnili za ten rok několik prohlídek bytu, kdy otec majitelky bytu (stále bez plné moci), byt kontroloval, jestli je v pořádku. Také jsme v dopise ubezpečili majitelku bytu, že jí po řádném předání bytu nevznikne žádná škoda. Byt je v pořádku, nic jsme neponičili (dáváme jim možnost si to kdykoli zkontrolovat) a poslední nezaplacené nájemné se doplatí z kauce, kterou majitelka s jejím otcem drží. Máme strach, co nás ještě může čekat. I vzhledem k tomu, že máme roční holčičku a další miminko je na cestě. Už nyní to je na naši psychiku, a zejména pak mé těhotné ženy příliš. Rádi bychom se zeptali, jestli její výhrůžky jsou oprávněné a jestli nám opravdu může vniknout do bytu bez naší přítomnosti a zabavit nám zde nějaké věci a nebo i třeba v naší přítomnosti, kdy si někoho s sebou přivede a násilím nám něco z bytu odnesou?

Odpověď č. 1:

Úvodem mi dovolte uvést, že neznáme veškerá specifika vašeho právního vztahu a vycházíme toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Je otázkou, zda by nezaplacení jednoho nájemného bylo považováno za hrubé porušení smlouvy, zvlášť pokud jste dosud platili nájemné řádně. I kdyby byla tedy Vaše výpověď posouzena jako platná, nejedná se o zvlášť závažné porušení smlouvy (tím by bylo dle zákona např. nezaplacení nájemného alespoň tří měsíců za sebou) a nelze tedy vypovědět nájem bez výpovědní doby. Výpovědní doba činí dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tři měsíce a od tohoto ustanovení se nelze odchýlit, i kdybyste měli ve smlouvě ujednánu kratší výpovědní dobu.

Co se týče zadržovacího práva, občanský zákoník skutečně poskytuje možnost pronajímatele zadržet věci nájemce oproti splatnému dluhu. Nájemce má však na druhé straně právo na ochranu osobní a domovní svobody, do kterých nemůže být výkonem zadržovacího práva nepřiměřeně zasaženo, výkon zadržovacího práva tedy neopravňuje věřitele k svémocnému vniknutí do pronajatého bytu. Pronajímatel tedy má právo zadržet Vaše věci, ale již nemá právo za tímto účelem vniknout do pronajímaného bytu (teoreticky by tak mohl zadržet Vaše věci, které by měl u sebe). Pronajímatel tak v žádném případě nemůže po dobu trvání nájmu vstoupit do bytu bez vašeho vědomí a dokonce z něj odnášet Vaše věci, v takovém případě se můžete obrátit na policii (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2012, sp. zn. 7 Tdo 115/2012). Pronajímatel je oprávněn vstoupit do pronajímaného bytu pouze ve stanovených případech, např. v souvislosti s předem ohlášenou prohlídkou bytu nebo v případě havárie. 

Také nevíme, co myslela tím, že nám znemožní užívání bytu. Může třeba nechat odpojit elektriku? A jak se proti tomu bránit? Máme za takových okolností třeba právo vyměnit si v bytě vložku a v případě že se bude majitelka domáhat vstupu do bytu zavolat policii?

Odpověď č. 2:

Pronajímatel v žádném případě nemá právo vám bezdůvodně jakýmkoli způsobem znemožnit užívání bytu nebo přestat poskytovat plnění související s nájmem bytu, která byla mezi Vámi ujednána (např. odpojit elektřinu). Pokud by k takovému jednání došlo, můžete se opět obrátit na policii, neboť by takové jednání naplnilo skutkovou podstatu trestného činu dle § 208 odst. 2 zákona č. 40/2009 Sb., trestního zákoníku, neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru.

Vy na druhé straně nemáte právo svévolně vyměnit vložku zámku. Jednalo by se o změnu bytu, ke které by byl nutný souhlas pronajímatele. Patrně máte rovněž v nájemní smlouvě uvedeno, že nájemce nesmí provádět stavební nebo jiné větší změny. Pokud byste chtěli skutečně zámek vyměnit, museli byste o této skutečnosti pronajímatele informovat – v opačném případě by se mohlo jednat o hrubé porušení smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Může mi majitel bytu zakázat návštěvy přátel?

Máme pronajatý byt v penzionu, je tu více bytů. V jednom z nich bydlí i paní S. a má pronajatou i hospodu pod námi. Není majitelkou. Nejdříve přišla s tím, ze dvůr užívat nemůžeme, pouze když jí dáme 50 Kč denně. Ptala jsem se majitelů a ti mi řekli, že dvůr užívat můžeme zadarmo. Pani S. tvrdí, že si nemůžeme pozvat návštěvu, majitele řekli, ze můžeme pouze rodinné příslušníky. Tak bych se  chtěla zeptat, jestli opravdu nemůžeme mít žádné návštěvy, například kamarádku? Není to omezovaní osobní svobody? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Nejprve je nutné uvést, že do smluvního vztahu, jehož předmětem je pronájem bytu, vstupujete s pronajímatelem (vlastníkem) bytu. Mezi vámi a jiným nájemcem, byť by se jednalo o nájemce, který si od pronajímatele pronajímá prostory velkého rozsahu nebo větší množství bytů, nevzniká žádný právní vztah. Z uvedeného vyplývá, že ani jakákoliv nařízení ze strany tohoto jiného nájemce vztahující se k předmětu vašeho nájmu, nejste povinna jakkoliv respektovat.

Nadto si dovolujeme uvést, že zákaz návštěv nelze v rámci nájemního vztahu nájemci uložit ani ze strany pronajímatele bytu, přičemž pokud by nájemní smlouva takové ujednání obsahovala, nebude se k němu dle ustanovení § 2239 občanského zákoníku s největší pravděpodobností přihlížet, jelikož se jedná o ujednání, jenž je vzhledem k okolnostem nájemního vztahu zcela zjevně nepřiměřené.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Nájem části družstevního bytu

Zajímalo by mě, jak je to ve skutečnosti s podnájmem u družstevních bytů v případě, že se jedná o podnájem pouze části bytu s tím, že nájemce daný byt trvale obývá. Je zde potřeba souhlasu pronajímatele s podnájmem - jako je tomu v případě, že nájemce byt neužívá a celý jej poskytne do podnájmu, nebo nikoliv?

Nájem družstevního bytu se řídí ustanoveními zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), pokud není stanoveno jinak, použijí se pro nájem družstevního bytu mimo zákon o obchodních korporacích rovněž ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, která upravují nájem bytu a nebytového prostoru.

Občanský zákoník stanoví, že nájemce může dát část bytu třetí osobě do podnájmu, pokud v bytě sám bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Pokud tedy jakožto nájemce v bytě dále bydlíte, není nutné vyžadovat souhlas družstva. Nezapomeňte ale oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob, které žijí v bytě (a to nejpozději do dvou měsíců). Je nutné si ovšem dát pozor také na to, co je uvedeno ve stanovách družstva, které mohou rovněž možnost podnájmu vyloučit. Pokud by stanovy podnájem vylučovaly, nebylo by možné uzavřít podnájemní smlouvu bez souhlasu družstva, i pokud byste část bytu jako nájemce stále obývala. I v takové situaci byste se však mohla pokusit požádat družstvo o souhlas.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Internet zahrnut v nájmu, ale od signálu jsem "odstřihnut". Jak mám postupovat?

Bydlíme v pronájmu, majitel má svůj dům a vedle něj přistavené malé domky. V jednom z nich bydlíme od března tohoto roku s přítelkyní a malým dítětem. Od doby, co zde bydlíme, máme zakalenou a zapáchající vodu, výmluva majitele je „jíl ve vodě ze studny a prý závadná není. Já si rozbor nechat nedělal, ale nicméně zatím žádné zdravotní potíže nemáme. Věc, kvůli které píši, je bezdůvodné odpojení internetového připojení. Majitel mi řekl, ze internet nejede kvůli změně operátora a možná už nepůjde nikdy. Zjistil jsem, že to není pravda, protože sousedům internet na stejnou přípojku funguje, z toho soudím, že nás odstřihnul. Nájem platíme řádně, dokonce i 2 nájmy dopředu a ještě dříve než v den splatnosti. Internet potřebuji ke své práci. Mám si prý zařídit svůj vlastní, i když ho mam zahrnutý v ceně nájmu. Jaká mám práva? Platím za služby, které nevyužívám.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Je-li internetové připojení jednou ze služeb sjednanou a poskytovanou pronajímatelem jako součást nájmu, má pronajímatel povinnost danou službu skutečně poskytovat. Neděje-li se tak a pronajímatel nezajistí v přiměřené lhůtě nápravu, máte možnost požadovat pokutu ve výši 100 Kč za každý den, po který je pronajímatel s poskytováním služby v prodlení, a to dle ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb. V takovém případě však doporučujeme opatřit si dostatečné důkazy, pro případ, že by pronajímatel později závadný stav popřel, a to například přímo od poskytovatele internetového připojení.

Má-li předmět nájmu uvedené vady, máte rovněž možnost postupovat dle ustanovení o nájmu bytu, jež se zabývají vadami nájmu. Nájemce má v takovém případě dle ustanovení § 2265 odst. 1 občanského zákoníku oznamovací povinnost – té jste dostál, když jste o vadě informoval pronajímatele. Jeho povinností je dle uvedeného ustanovení odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu byla oznámena.

Pokud tuto svou povinnost pronajímatel nesplnil a vada bytu je podstatná, můžete vadu odstranit jako nájemce sám (sjednat si nové internetové připojení) a požadovat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě můžete žádat slevu z nájemného. Pokud nedojde k odstranění vady ani v další dodatečné lhůtě, můžete nájem bez výpovědní doby vypovědět. Jelikož se jedná o porušení povinnosti uložené pronajímateli zákonem, můžete rovněž požadovat náhradu případné škody, která vám zaviněným jednáním pronajímatele vznikla.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nájemní bydlení v městském bytě, smlouva jen na dobu určitou. Jedná se o šikanu?

Bydlíme v obci Roudnice nad Labem v bytě, který patří městu. Město s námi uzavírá vždy smlouvu na dobu určitou na 1 rok, s tím, že "když nebudou problémy, smlouva se vždy o další rok prodlouží". Žádné problémy zřejmě nebyly, protože v městském bytě bydlíme již přes 10 let. Byty spravuje městem vlastněná spol. s r.o., jejíž nový ředitel doporučuje radě města prodloužit, či neprodloužit smlouvu na další rok. A zde se začíná objevovat potencionální riziko. Kromě toho, že mi připadají takovéto podmínky nedůstojné, obtěžuje nás to i prakticky. Městské byty se většinou pronajímají bez vybavení. Chybí například kuchyňská linka a sporák. Za takových podmínek je potom obtížné investovat do hodnotnějšího vybavení bytu nebo urgovat správu bytů o odstranění závad. Sami bez rozhodnutí městské rady nic dělat nesmíme, to se bere jako porušení nájemní smlouvy a opět by to mohlo být důvodem k neprodloužení nájemní smlouvy. Kdysi jsme náš problém přednesli ombudsmance Šabatové. Ta nám sdělila, že jednání města je téměř šikanozní, ale právně v pořádku. Já například pracuji 2 roky v Německu a od kolegů vím, že tam by bylo takové jednání nepřípustné. Lze se současnou situací něco dělat, anebo se musíme smířit s tím, že každý červen budeme v napětí očekávat rozhodnutí rady města, zda nám dovolí dále bydlet či ne?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Obávám se, že vámi popsaná situace je v souladu se zákonem, kdy strany si mohou práva a povinnosti z nájemního vztahu ujednat v mezích zákona dle svého uvážení. Strany si tak mohou sjednat nájem na dobu určitou i opakovaně, občanský zákoník žádná omezení v tomto směru neuvádí.

Ačkoli je tedy byt, který máte v pronájmu, ve vlastnictví města, jedná se o standardní nájemní vztah. Město zde vystupuje jako pronajímatel v režimu soukromého práva, použije se tedy zejm. zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Je tedy zcela na vás a dané obci, jaké podmínky si sjednáte.

I přes výše uvedené nelze obec jakožto veřejnoprávní korporaci zcela vyjmout z požadavků kladených na správu věcí veřejných. Obec má při nakládání se svým majetkem zvláštní povinnosti vyplývající právě z jejího postavení jakožto subjektu veřejného práva. Platí, že hospodaření s majetkem obce musí být transparentní a efektivní, v souladu se zákonem č. 128/2000 Sb., o obcích, zejm. § 38 tohoto zákona, ve kterém se stanoví, že svůj majetek musí obec „využívat účelně a hospodárně v souladu se svými zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti.“ Zejména vzhledem k extrémně nízké motivaci krátkodobých podnájemníků investovat do oprav nebo zařízení bytu a neobsazenost bytů z důvodu příliš vysokého nájemného může tato situace narážet na výše uvedené zákonné ustanovení. Pokud má občan za to, že obec v aktuálním kalendářním roce nakládala se svým majetkem v rozporu se zákonem, může podat podnět příslušnému krajskému úřadu, aby postup obce prověřil.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Doba trvání nájemní smlouvy

Našel jsem kupce na svůj dům, který ale žádal, abychom se vystěhovali do 14 dnů. V té době jsme neměli žádný byt vyhlédnutý. Začala honička prohlídek a shánění bytu. Od 15. 4. 2015 jsem podnájemník, který uzavřel podnájemní smlouvu daného bytu na dobu určitou: minimální doba trvání podnájmu byla dohodnuta na jeden kalendářní rok. Takže pokud se smlouva neprodlouží, skončí 30. 4. 2016. Co nás nejvíce straší, je špatná výpovědní lhůta, která činí 6 měsíců. Nedopatřením jsme ve vyhroceném a uspěchaném dnu kývli na makléřova slova, když jsem se na výpovědní lhůtě domlouval. Měli jsme v plánu být v podnájmu delší dobu, jenže po úvaze jsme se po 4 měsících rozhodli, že si koupíme vlastní byt. Také se nám nelíbí, že majitelka do dnešního dne nezvedla zálohy na vodu, elektřinu a podobně a nemáme žádný přehled, kolik a za co platíme. Nastavený byt má na 2 osoby se vším za 10 000 Kč měsíčně, při podpisu jsme se dohodli, že nájem zvedneme o 1000 Kč měsíčně, nicméně zálohy na energie ještě nezvedla, přitom doplatky za služby hradíme my. Na družstvu také ještě nenahlásila, že bydlí 4 osoby v jejím bytě. Nyní bychom se potřebovali odstěhovat v říjnu! Je možné dát výpověď nebo musím dodržet minimálně 1 rok smlouvy?

Tento dotaz obsahuje dotazy tři, odpovědi na ně jsou uvedeny samostatně.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu, pro podrobnější posouzení by bylo zejména nutné přezkoumat uvedenou podnájemní smlouvu. Nejprve je nutné určit, jakými zákonnými ustanoveními se bude řídit obsah právního vztahu mezi podnájemcem a podnajímatelem, přičemž upozorňuji, že výklad právní úpravy podnájmu je v současné době poněkud nejistý a čeká na své sjednocení soudní rozhodovací praxí, která může dojít k odlišným závěrům, než jsou ty níže uvedené.

Pokud není ve smlouvě určeno jinak, řídí se obsah podnájemního vztahu subsidiárně úpravou, která je obsahu podnájmu nejbližší. V daném případě se jedná o nájem bytu dle ustanovení § 2235 a násl. občanského zákoníku.

Na vaši podnájemní smlouvu je dle uvedené zákonné úpravy s největší pravděpodobností nutno pohlížet jako na smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou s tím, že doba jejího trvání nesmí být kratší než jeden rok, čemuž je nutné přizpůsobit i případnou výpověď smlouvy. Je otázkou, zda ustanovení o minimální době trvání smlouvy uzavřené na dobu neurčitou nezkracuje práva podnájemce, pak by se k takovému ujednání totiž dle ustanovení § 2235 odst. 1 občanského zákoníku nepřihlíželo. Dle našeho názoru tomu tak však není, jelikož uvedené ujednání dopadá stejnou měrou na obě strany smluvního vztahu a může být dle okolností dokonce považováno za ustanovení pro podnájemce velice příznivé.

K vašemu dotazu tak bohužel musíme uvést, že při nejmenším jeden rok trvání smlouvy je nutné dodržet. Výjimkou by byla například zásadní změna okolností, ze kterých strany při sjednávání smlouvy vycházely, či případy porušení povinností podnajímatele; pak by případně bylo dle příslušných ustanovení občanského zákoníku možné ukončit nájem v tříměsíční výpovědní době či dokonce okamžitou výpovědí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mohu dát výpověď tříměsíční nebo musím dodržet šestiměsíční?

Našel jsem kupce na svůj dům, který ale žádal, abychom se vystěhovali do 14 dnů. V té době jsme neměli žádný byt vyhlédnutý. Začala honička prohlídek a shánění bytu. Od 15. 4. 2015 jsem podnájemník, který uzavřel podnájemní smlouvu daného bytu na dobu určitou: minimální doba trvání podnájmu byla dohodnuta na jeden kalendářní rok. Takže pokud se smlouva neprodlouží, skončí 30. 4. 2016. Co nás nejvíce straší, je špatná výpovědní lhůta, která činí 6 měsíců. Nedopatřením jsme ve vyhroceném a uspěchaném dnu kývli na makléřova slova, když jsem se na výpovědní lhůtě domlouval. Měli jsme v plánu být v podnájmu delší dobu, jenže po úvaze jsme se po 4 měsících rozhodli, že si koupíme vlastní byt. Také se nám nelíbí, že majitelka do dnešního dne nezvedla zálohy na vodu, elektřinu a podobně a nemáme žádný přehled, kolik a za co platíme. Nastavený byt má na 2 osoby se vším za 10 000 měsíčně, při podpisu jsme se dohodli, že nájem zvedneme o 1000 měsíčně, nicméně zálohy na energie ještě nezvedla, přitom doplatky za služby hradíme my. Na družstvu také ještě nenahlásila, že bydlí 4 osoby v jejím bytě. Nyní bychom se potřebovali odstěhovat v říjnu! Je možné dát výpověď nebo musím dodržet minimálně 1 rok smlouvy? Existuje nějaká možnost s tím, že pokud jeden z nás nesouhlasí se 6 měsíční výpovědní lhůtou, která je nad limit zákona, automaticky platí pravidlo, co zákon píše, a to je minimálně 3 měsíční výpovědní lhůta (pokud bych to majitelka k soudu)? Šestiměsíční výpovědní lhůta je pro čtyřčlennou rodinu likvidační, pokud platíme 11 000 Kč měsíčně podnájem, a od 1. 9. budu ještě platit 6500 Kč za vlastní byt. Existuje nějaká možnost zaplatit jen tříměsíční výpovědní lhůtu? Třeba najít nového podnájemníka apod.?

Tento dotaz obsahuje dotazy tři, odpovědi na ně jsou uvedeny samostatně.

Co se týká výpovědi smlouvy na dobu neurčitou ze strany podnájemce, pro délku trvání výpovědní doby se použije ustanovení § 2231 odst. 1 občanského zákoníku, které stanoví, že výpovědní doba činí v případě smlouvy na dobu neurčitou tři měsíce. Výpověď dle tohoto ustanovení navíc nemusí být odůvodněná. Od tohoto ustanovení se však strany mohou odchýlit a sjednat výpovědní dobu i delší či případně možnost výpovědi podmínit určitými výpovědními důvody. Je nutno mít na paměti, že by měla být zachována určitá míra rovnosti práv a povinností obou stran a podnajímatel by neměl zneužít svého silnějšího postavení při sjednávání podnájemní smlouvy. Pokud je však výpovědní doba sjednána jako šestiměsíční, a to navíc pro obě strany smluvního vztahu, máme za to, že takové ujednání zákonu neodporuje.

Co se týká možnosti dát výpověď s tří měsíční výpovědní dobu v případě, že najdete nového podnájemce, pak takovou možnost zákon přímo nenabízí. Tím však není dotčena vaše možnost takové podmínky si s podnajímatelem dohodnout.

Případná povinnost nahlásit počet osob v podnájmu, je povinností podnajímatele ve vztahu k družstvu. Jejím případným porušením tedy nemůžete odůvodňovat výpověď podnájemního vztahu mezi vámi a podnajímatelem. Nicméně tuto skutečnost lze využít ve Váš prospěch v rámci případného jednání s podnajímatelem, kdy ho samozřejmě můžete upozornit na to, že jste připraveni o porušení jeho povinností družstvo informovat. Podrobněji by však bylo možné sankce, které podnajímateli hrozí, posoudit až po nahlédnutí do stanov družstva a do nájemní smlouvy uzavřené mezi družstvem a podnajímatelem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nevýhodně uzavřená smlouva - co může vyřešit případný soud

Našel jsem kupce na svůj dům, který ale žádal, abychom se vystěhovali do 14 dnů. V té době jsme neměli žádný byt vyhlédnutý. Začala honička prohlídek a shánění bytu. Od 15. 4. 2015 jsem podnájemník, který uzavřel podnájemní smlouvu daného bytu na dobu určitou: minimální doba trvání podnájmu byla dohodnuta na jeden kalendářní rok. Takže pokud se smlouva neprodlouží, skončí 30. 4. 2016. Co nás nejvíce straší, je špatná výpovědní lhůta, která činí 6 měsíců. Nedopatřením jsme ve vyhroceném a uspěchaném dnu kývli na makléřova slova, když jsem se na výpovědní lhůtě domlouval. Měli jsme v plánu být v podnájmu delší dobu, jenže po úvaze jsme se po 4 měsících rozhodli, že si koupíme vlastní byt. Také se nám nelíbí, že majitelka do dnešního dne nezvedla zálohy na vodu, elektřinu a podobně a nemáme žádný přehled, kolik a za co platíme. Nastavený byt má na 2 osoby se vším za 10 000 měsíčně, při podpisu jsme se dohodli, že nájem zvedneme o 1000 měsíčně, nicméně zálohy na energie ještě nezvedla, přitom doplatky za služby hradíme my. Na družstvu také ještě nenahlásila, že bydlí 4 osoby v jejím bytě. Nyní bychom se potřebovali odstěhovat v říjnu! Je možné dát výpověď nebo musím dodržet minimálně 1 rok smlouvy? Můžeme použít okamžitou výpověď za podvod ohledně těch záloh a využít nenahlášení osob do nájmu (pokud nás majitelka dá k soudu)?

Tento dotaz obsahuje dotazy tři, odpovědi na ně jsou uvedeny samostatně.

Bohužel z vašeho dotazu není patrné, jakým způsobem máte ve smlouvě upraveno placení záloh za služby a rovněž placení nájemného. Dle našeho názoru však nejasnosti ohledně výše měsíčního nájemného nezakládají důvod k okamžitému vypovězení podnájemní smlouvy z vaší strany.

Pro úplnost uvádíme, že platbu nájemného je možné upravit v podnájemní smlouvě (výslovně) tak, že bude placena paušální částka za poskytované služby a nájemné, která bude zahrnovat obě tyto položky. Do této paušální částky však v každém případě nelze u podnájmu na dobu neurčitou zahrnout dodávky tepla, teplé a studené vody a odvod odpadních vod. Tyto položky musí být v každém případě vyúčtované zvlášť podle jejich skutečné spotřeby.

Pokud není výše záloh stanovena v podnájemní smlouvě, má podnajímatel právo určit jejich výši dle pravidel uvedených v ustanovení § 4 zákona č. 67/2013 Sb. Rovněž pokud nebyla určena výše nájemného nebo byla určena neurčitě, vzniká podnajímateli právo na nájemné v tzv. tržní výši, tedy ve výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Vycházet lze při výpočtu z nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Pokud se strany na výši nájemného samy nedohodnou, určí jeho výši soud.

K posouzení, zda je v předmětné smlouvě nájemné určeno dostatečně určitě, či zda se jedná o některou z výše uvedených situací, kdy není výše nájemného či záloh za služby jasně stanovena, bohužel nelze dospět bez nahlédnutí do předmětné smluvní dokumentace.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

Potřebuji byt pro sebe - důvod výpovědi nájmu?

Při pronájmu bytů na dobu určitou lze dát výpověď ze strany pronajímatele – majitele bytů před termínem daným smlouvou z důvodu, že byt potřebuje sám pro sebe?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Podle ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákoníku může pronajímatel nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů – tj. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu; je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na osobě, která v domě bydlí, či majetku, který se v domě nachází; má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu; či je-li zde jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pouze nájem na dobu neurčitou lze pak navíc vypovědět i z důvodu, že pronajímatel chce byt užívat pro svou vlastní potřebu.

Je otázkou, jak budou soudní orgány v budoucnu ve své rozhodovací praxi vykládat výpovědní důvod „je-li zde jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu“. S ohledem na ochranu nájemce, jakožto slabší strany, by však tento výpovědní důvod měl být vykládán restriktivně a nelze mít za to, že by pod něj bylo možné zahrnout rovněž výpověď z důvodu, že pronajímatel chce byt užívat pro svou vlastní potřebu. Ke stejnému závěru lze dojít rovněž s přihlédnutím k systematice ustanovení § 2288 občanského zákoníku. Nájem na dobu určitou tak nelze z vámi uvedeného důvodu vypovědět.

Nad rámec uvedeného uvádím, že tuto zákonnou úpravu nelze v neprospěch nájemce modifikovat ani ujednáním v nájemní smlouvě. Pokud by takové ujednání nájemní smlouva obsahovala, dle ustanovení § 2235 odst. 1 by se k němu nepřihlíželo.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS 

Kdo hradí výměnu vodoměrů

Jsem nájemcem obecního bytu. Zajímalo by mě, kdo hradí výměnu vodoměrů v bytě - vlastník, nebo nájemce?

Dle ustanovení §2257 občanského zákona „nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu“. Jelikož dosud není žádný předpis, který by specifikoval drobné opravy, bude záležet na znění nájemní smlouvy. Je zastáván názor, že pokud starší nájemní smlouvy odkazují v drobných opravách na Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které zrušil nový občanský zákoník, lze toto použít i v současné době. V tomto NV dle ustanovení § 5 odst. 2 písm. f) se za drobné opravy hrazené nájemcem považují pouze „opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody“, avšak výměny vodoměrů ne.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků ČR

Složení kauce

Bydlím v pronajatém bytě s manželem od roku 1977 a před 9 lety dům koupil současný majitel. Po 38 letech nám nakázal zaplatit kauci, a to tak, že nám nedá přeplatek a my doplatíme do výše jednoho nájmu. Vzhledem k tomu, že se stále zpožďuje s vyplacení přeplatku, například letos na konci ledna nám vyplatil přeplatek za rok 2013. Má na to nárok, když s tím nesouhlasíme? A pokud bude neodbytný, máme nárok na úročení této "půjčené" částky? A jak to vše sepsat?

Ustanovení § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, o kauci (správně „ jistota“) vychází z myšlenky, že pronajímateli lze dát peněžitou jistotu (kauci) dosahující nanejvýš šestinásobku měsíčního nájemného, která pronajímateli zajišťuje plnění nájemcových povinností z nájmu. Tím vzniká nájemci vůči pronajímateli pohledávka na vrácení kauce, která dospěje při skončení nájmu. Protože nájemce dává složením jistoty pronajímateli k využití své peníze, aniž za to dostává protiplnění, má právo na úrok z jistoty. Výši úroku je dobré si v dohodě o kauci rovnou sjednat. K samotným penězům - jejich vyplacením zaniká nájemcovo vlastnické právo, protože jde o druhově určené věci. Vznikne-li za trvání nájmu nájemci dluh vůči pronajímateli související s nájmem (dluh na nájemném, na náhradě škody způsobené porušením nájemcových povinností apod.), je na nájemci, aby dluh vyrovnal, popřípadě se s pronajímatelem dohodl, že se o dlužnou částku jistota sníží a do jaké doby ji případně doplní na původní úroveň.

K tomu, aby pronajímatel mohl po nájemci vyžadovat poskytnutí kauce, je zapotřebí výslovné dohody. Bez dohody není pronajímatel oprávněn kauci po nájemci požadovat. Ujednání o kauci je zpravidla součástí nájemní smlouvy. Není však vyloučeno, aby se strany dohodly na jejím poskytnutí i v průběhu nájmu. Zákon nepředepisuje pro takovou dohodu písemnou formu, je to však z důvodu právní jistoty obou stran nanejvýš vhodné.

Pokud se na kauci dohodnete, můžete se i dohodnout, jakým způsobem ji uhradíte. V tuto chvíli považuji započtení přeplatku na službách na kauci za nesprávné. Povinností pronajímatele je, přeplatek vrátit, pokud se nedohodnete jinak, např. že se zúčtuje v dalším období za poskytování služeb. Kauci jste si zatím nedohodli, takže přeplatek na službách není proti čemu započítat.

Samozřejmě v rámci „dobrých vztahů“ s pronajímatelem doporučuji, abyste se o kauci dohodli (písemně), protože požaduje pouze jednonásobek nájemného, což je slušné. Dále si však hlídejte vyúčtování služeb za další zúčtovací období.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

"Poplatek" za psa a osobu v bytě

V jakém případě po mně může majitel bytu chtít poplatek za osobu v bytě a za psa? Majitel v březnu 2015 písemně upozornil na placení poplatku za zvýšené náklady za úklid společných prostor ve výši 100 Kč / měsíc. Tento požadavek byl však telefonicky projednán s majitelem bytu a po oboustranné dohodě zrušen a písemně potvrzena výjimka pro mou osobu. Nyní chce majitel poplatek za psa, ačkoliv bylo dohodnuto jinak. Poplatek za druhou osobu (návštěva) v bytě, která se mnou byt neužívá na každodenní bázi (2x-3x týdně), je oprávněný? Byt užívám sama, je psán pouze na mou osobu. 

K „poplatku za psa“ v bytě uvádím následující. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli (§ 2258  zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění). K druhé části dotazu – návštěva v bytě – uvádím. V dotaze uvádíte, že se další osoba v bytě zdržuje dvakrát až třikrát týdně. Tato osoba tedy nebydlí v bytě stále, zřejmě s vámi nesdílí společnou domácnost celý týden, ale přece jen ji dle mého názoru s vámi sdílí. I tato „ pravidelná návštěva“ chodí po schodech nebo používá výtah, svítí ve společných prostorách, splachuje, myje si ruce, atd. Je to stejné, jako když má rodina děti, které přes týden bydlí např. na studentských kolejích a na sobotu a neděli přijedou domů. Tyto děti tvoří s rodiči domácnost, jsou členy domácnosti a rodiče za ně hradí služby. Domnívám se proto, že by bylo vhodné (je to jen můj návrh a názor), abyste se s pronajímatelem alespoň dohodla na nějakém kompromisu a začala služby hradit i za další osobu v bytě třeba v poloviční částce, než platíte vy za jednu osobu, tedy že byste hradila služby za 1,5 osoby, a splnila tak svoji oznamovací povinnost o další osobě ve vaší domácnosti podle § 2272 občanského zákoníku.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Úhrada za výměnu vodoměrů

Bydlím v městském bytě a pronajímatel se po 7 letech (poprvé, jedná se o novostavbu) rozhodl pro výměnu vodoměrů a měřičů tepla a chce po nás úhradu za tuto výměnu 2700 Kč. Má na to právo? Přišlo nám již vyúčtování a tato částka nám byla stržena.

Dle ustanovení §2257 občanského zákona „nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu“. Jelikož dosud není žádný předpis, který by specifikoval drobné opravy, bude záležet na znění nájemní smlouvy. Je zastáván názor, že pokud starší nájemní smlouvy odkazují v drobných opravách na Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které zrušil nový občanský zákoník, lze toto použít i v současné době. V tomto NV dle ustanovení § 5 odst. 2 písm. f) se za drobné opravy hrazené nájemcem považují pouze  „opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody“, avšak výměny vodoměrů ne.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Nájemce a spolubydlící ve více bytech

Jsem v nájmu v obecním bytě a plánujeme s přítelkyní společné bydlení. Mohu být nájemce v obecním bytě a zároveň být zapsán jako spolubydlící jinde? Vím, že ve starém občanském zákoníku toto nebylo možné. Pokud měl nájemce dva čí více bytů, mohl přijít a nájemní byt. Jak je toto řešeno v novém občanském zákoníku?

Výpovědní důvod o užívání dvou a více bytů, který upravoval občanský zákoník do 31. 12. 2013 již nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) s účinností od 1. 1. 2014 neobsahuje. Z tohoto důvodu tedy již nelze dát nájemci výpověď z nájmu bytu.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Spoluužívání bytu a podnájem

Ráda bych se dotázala na pojmy ‚spoluužívání bytu‘ a ‚podnájem‘? Když se mnou bydlí dcera a případně jiný rodinný příslušník, jde o spoluužívání. Když se mnou bydlí přítelkyně, která není rodina, já bych jí ráda nabídla spoluužívání. Nemám zájem o formu podnájmu.

Jedná-li se o byt ve vlastnictví, uzavíráte s osobou, která v bytě bydlí nájemní smlouvu a ta může být i ústní.

V případě, že se jedná o byt družstevní a vy jste členem družstva s právem nájmu ke dvěma bytům, v bytě trvale bydlíte, můžete byt nebo část bytu dát do podnájmu bez souhlasu pronajímatele. V případě, že v bytě trvale nebydlíte, potřebujete k podnájmu bytu či části bytu písemný souhlas pronajímatele. Nahlédněte také do vašich stanov, jak máte tuto problematiku upravenu.

 Bude-li v bytě bydlet vaše dcera (osoba blízká), tak zřejmě s dcerou nebudete uzavírat podnájemní smlouvu, ale měla byste družstvu oznámit, že tam bydlí vaše dcera, jelikož fakticky se o podnájemní vztah jedná. Hlavně byste se v družstvu měly dohodnout, že poplatek za podnájem budete vybírat pouze u cizích osob, ne u rodinných příslušníků.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Vyklizení bytu po skončení nájmu

Je možné do smlouvy o nájmu bytu uvést ustanovení podobné tomuto - "V případě, že nájemce nevyklidí byt při skončení nájmu, je pronajímatel oprávněn do bytu vstoupit a vyklidit a uskladnit věci nájemce na jeho náklady a nebezpečí". Pokud ano, znamená to, že pokud budu vystupovat na straně pronajímatele a nájemce po ukončení nájmu (uplynutím doby u smlouvy na dobu určitou či uplynutím výpovědní doby) byt nevyklidí, nemusím jako pronajímatel podávat žalobu na vyklizení bytu a následně případný návrh na výkon rozhodnutí vyklizením bytu, ale mohu do bytu vstoupit, věci nájemce vyklidit a byt dál užívat (pronajmout někomu jinému, užívat pro sebe).
Obdobné ustanovení se v nájemních smlouvách začíná objevovat a pokud by opravdu bylo možné a znamenalo, že pronajímatel nemusí vyklizení bytu řešit soudně, bylo by to  výrazné zjednodušení procesu vyklizení bytu po skončení nájmu.

Zřejmě se v praxi takovéto ustanovení v nájemních smlouvách objevuje. Zatím neznáme názor soudu, jak by, v případě soudního sporu např. na náhradu škody na zničených věcech, na takovéto ustanovení nahlížel. V takovémto ujednání ve smlouvě však spatřuji i další nebezpečí, jako je například poručení domovní svobody či obcházení zákona.

Domnívám se, že pokud nájemce byt zjevně opustí, byt neužívá, byt nevyklidí bez zbytku, nemá v bytě jeho osobní věci, odevzdá klíče od bytu, řeší tuto záležitost ust. § 2296 ve spojení s § 2292 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“). Dalším ustanovením je pak § 2291odst. 1 NOZ, kdy v případě výpovědi bez výpovědní doby dané nájemci je nájemce byt pronajímateli odevzdat, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Byt je odevzdán, je-li protokolárně předán a obdrží-li pronajímatel klíče od bytu a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání (např. byly odevzdány i klíče od vchodových dveří do domu). Byt není odevzdán v případě, že v něm nájemce stále bydlí. Pokračujícím užíváním bytu je i jeho nevyklizení (§ 2225 odst. 1 NOZ). Zanechá-li nájemce v bytě některé věci, avšak byt je jinak vyklizen, je nutné považovat povinnost odevzdat byt za splněnou; zde se postupuje podle § 2296.

Pokud nájemce byt neodevzdal a stále v něm bydlí, musí se pronajímatel domáhat vyklizení bytu soudní cestou. Pokud by za této situace pronajímatel svémocně do bytu vstoupil (např. odvrtal zámek), dopouští se trestného činu porušování domovní svobody. I v případě, že soud rozhodne o vyklizení bytu, nesmí pronajímatel do bytu vstoupit, dokud neuplyne pariční lhůta (tj. lhůta daná soudem k dobrovolnému vyklizení bytu po právní moci rozsudku); vniknutí do bytu během pariční lhůty posoudil Nejvyšší soud rovněž jako trestný čin porušování domovní svobody.

Po dobu, po kterou nájemce byt neoprávněně užíval, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného (§ 2295 NOZ).

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Doplatek na bydlení

Co je potřeba doložit při žádosti o doplatek na bydlení? Je pravda, že nově je potřeba od 1. 1. 2015 dokládat výpis z účtu?

Doplatek na bydlení je dávkou hmotné nouze, upravenou zákonem č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi, ve znění pozdějších předpisů. Úřad práce, který tuto dávku vyplácí, má právo a povinnost při posuzování vzniku nároku na tuto dávku, aby prověřil mimo jiné i výši vašich příjmů a výdajů. Máte-li účet, může být výpis z tohoto účtu považován za doložení vašich příjmů a výdajů. Nemáte-li účet, musíte výši vašich příjmů a výdajů doložit jiným věrohodným způsobem.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Odvod daně z příjmu za pronájem nemovitosti

Je možné si někde zkontrolovat, jestli pronajímatel odvádí daň z příjmu? Konkrétně mám na mysli to, jestli přiznává příjem, který má z pronájmu jednotlivých pokojů v celém domě.

Zkontrolovat platby zdanění z nájmu či pronájmu vámi najaté nemovitosti může jen příslušný finanční úřad. Veřejnosti tyto informace nejsou dostupné. Finančnímu úřadu můžete poslat pouze podnět k přezkoumání v případě vašich pochybností.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Zpřístupnění bytu zájemcům o koupi

Jsme nájemci bytu u soukromého pronajímatele, který se rozhodl tento byt prodat přes realitní kancelář. Zaměstnankyně kanceláře nám volala, abychom náš byt zpřístupnili k prohlídce případným zájemcům o koupi. Pronajímatel nám tvrdí, že má na tento postup ze zákona právo a že jsem povinni byt zpřístupnit. Samozřejmě že by se nám nelíbilo, aby si byt, ve kterém máme osobní věci, nábytek, elektroniku a podobně, prohlíželi cizí lidé, také se bojíme, aby si byt pouze někdo z domnělých zájemců pouze netipoval a pak ho nevykradl. Musíme byt k prohlídce zpřístupnit? Jaký zákon tuto věc upravuje?

Nájemce bytu je podle obecných ustanovení o nájmu § 2233 občanského zákoníku povinen umožnit zájemci o jeho pronajmutí (nikoliv o jeho koupi) prohlídku bytu v přítomnosti pronajímatele nebo jeho zástupce, avšak pouze tři měsíce před skončením nájmu, není-li v nájemní smlouvě sjednáno něco jiného. V případě, který popisujete, tedy nejste povinni byt zpřístupnit.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Výše kauce

Jak vysokou kauci můžu chtít po nájemci bytu? Býval to trojnásobek nájemného, slyšel jsem, že nový občanský zákoník toto nějak změnil.

Kauce, respektive jistota, nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Pokud by byla sjednána jistota vyšší, jednalo by se o ujednání zkracující nájemcova práva, ke kterému by se nepřihlíželo.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Dlouhodobě jsme si pronajali byt po rekonstrukci v panelovém domě od soukromého vlastníka bytu. Ten nám odmítl dát k dispozici sklep a poštovní schránku s tím, že oboje osobně užívá. V bytě nemá trvalé bydliště. Může to tak být? Jde hlavně o poštovní schránku. Pronajímatel nám zároveň zakázal vrtání do zdi, obrazy podle něj věšet nesmíme. Má na to právo?

Právní úpravu o povinnosti pronajímatele bytu umožnit nájemci užívání poštovní schránky a sklepu, zrovna tak povinnost pronajímatele, aby umožnil nájemci vrtání do zdi takto konkrétně v žádném právním předpise nenaleznete. Nájem bytu obecně upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění v §§ 2235 až 2301.

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat byt k zajištění jeho bytových potřeb, jeho popřípadě členů jeho domácnosti a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. K ujednáním, která by zkracovala nájemcova práva, se nepřihlíží. Zrovna tak se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Pojem bytová potřeba je velmi obsáhlý a je logické, že obsahuje i takovéto běžné záležitosti, jako je pověšení obrázku či možnost přijímat poštu. Postup pronajímatele je v rozporu se všemi zásadami, které proklamuje shora citovaný nový občanský zákoník. Bohužel, není-li tu vůle smluvních stran, tedy dohoda není možná, musel by o této věcí rozhodnout k návrhu jedné ze stran soud. V tomto případě je ale zbytečné uvedené řešit soudní cestou. Doporučuji, abyste si našli jiný byt a jiného pronajímatele. Nemám sice k dispozici nájemní smlouvu, ale měli byste jednat okamžitě a sdělit pronajímateli, že se do bytu nenastěhujete a odstupujete od smlouvy nebo musíte smlouvu ukončit jiným řádným způsobem (dohoda, výpověď). 

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Kontrola vybavení bytu majitelem

Pronajímatel mi volal, že chce o víkendu ve večerních hodinách zkontrolovat, jestli byt užíváme řádně, prý si s sebou vezme technika, který byt zkontroluje. Taky si chce pořídit nějaké fotografie bytu, protože uvažuje, že ho v brzké budoucnosti prodá. Má na to právo? Veškeré vybavení bytu jsme si pořizovali na vlastní náklady?

Podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě jste povinen umožnit pronajímateli 
kontrolu bytu za účelem zjištění, zda je byt užíván řádným způsobem. Průběh kontroly však nesmí odporovat dobrým mravům a nesmí zasahovat do vašich práv nájemce či osobnostních práv. S provedením kontroly bytu o víkendu, nebo v čase, který vám nevyhovuje, nemusíte souhlasit. Stejně tak pronajímatel nemá právo pořizovat si fotografie bytu či jeho vybavení, tím spíše, pokud je vybavení ve vašem vlastnictví. Pronajímateli tak můžete odmítnout umožnit vstup do bytu. Doporučuji Vám dohodnout se s pronajímatelem předem na termínu i způsobu provedení kontroly a stanovit si jasná pravidla, jakým způsobem bude kontrola provedena.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Nájemní smlouva na dobu neurčitou

Mám uzavřenou nájemní smlouvu k bytu na dobu určitou. V nájemní smlouvě nemáme žádné ustanovení o tom, že by se po uplynutí sjednané doby nájmu nájemní smlouva  prodlužovala. Mám ze zákona nárok na její prodloužení, nebo se na tom vždy musím dohodnout s pronajímatelem, například formou dodatku k nájemní smlouvě.

Uvedenou věc upravuje občanský zákoník v ustanovení § 2285 a to tak, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše, ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva k vyklizení bytu vyžaduje písemnou formu.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Narození dítěte

Narodilo se nám minulý měsíc dítě, jsme povinni to oznámit pronajímateli?

Ano, narození dítěte jste povinni pronajímateli oznámit písemně bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou měsíců ode dne, kdy se počet osob ve vaší domácnosti změnil. Oznámení vám doporučuji zaslat pronajímateli formou doporučeného dopisu na jeho adresu.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Podnikání v nájemním bytě

Nájemníci v mém bytě mi oznámili, že chtějí byt využívat i k podnikání – v jeho část i zřizují kancelář daňové účetní. Moc se mi to nelíbí, mohu jim to zakázat, nebo s nimi ukončit nájemní smlouvu?

Podle ustanovení § 2255 nového občanského zákoníku může nájemce v bytě pracovat nebo podnikat, nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům. Doporučujeme vám v tomto směru nájemce kontaktovat, v čem konkrétně bude spočívat jeho „podnikatelská činnost“, zejména zda do této „kanceláře“ budou docházet ve větším počtu lidé - klienti, zda bude mít zaměstnance apod. V těchto případech by jistě podnikání působilo zvýšené zatížení pro dům, zejména z hlediska poskytování služeb spojených s užíváním bytu.

 

 

Návštěvy v nájemním bytě

Jsem nájemcem bytu u soukromého majitele. Zhruba tak jednou za čtrnáct dní mě chodí navštěvovat kamarád ze školy, kterého pronajímatel nemá rád, neboť shodou okolností se spolu v minulosti soudili o náhradu nějaké škody. Pronajímatel mi zakázal, aby mě tento kamarád navštěvoval a hrozí mi výpovědí, když ho tam prý ještě uvidí. Má na to nárok?

Pronajímatel vám nic takového zakázat nemůže, a už vůbec vám z tohoto důvodu nemůže dát výpověď z nájmu bytu. Pronajímatel nemůže zasahovat do toho, jaké návštěvy nájemce v bytě přijímá. V ustanovení § 2272 občanského zákoníku je výslovně uvedeno, že nájemce má právo ve své domácnosti přijímat kohokoli.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Převod nájmu na potomka

Žijeme s manželem a naší 21letou dcerou v nájemním bytě, nájemní smlouvu máme na dobu neurčitou. Koupili jsme si s manželem byt, do kterého se chceme přestěhovat a rádi bychom, aby nás současný nájemní byt užívala dál naše dcera, která s námi samozřejmě po celou dobu bydlí. Je to možné?

Nájem bytu s účinností od 1. 11. 2011 opuštěním společné domácnosti nájemcem již nemůže přejít na členy domácnosti nájemce. Vaše dcera tedy nárok na přechod nájmu bytu přímo ze zákona nemá. Pokud by chtěla užívat by jako nájemce, musela by uzavřít novou nájemní smlouvu s pronajímatelem poté, co by vaše nájemní smlouva byla ukončena.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Nábytek ve společných prostorách

Na chodbu před bytem jsme si dali skříň, která se nám do sklepa nevejde. Domácí nám přikázal, že ji musíme dát pryč. Má na to právo?

Pronajímatel je oprávněn po vás odstranění skříně požadovat. Různé stolky, skříně, botníky a další věci, které mají často nájemci snahu do společných prostor umisťovat sem nepatří. Tyto předměty jednak brání řádnému úklidu společných prostor a při stěhování, ale navíc by mohly být překážkou při nutnému zajištění průchodu záchranné službě nebo při úniku v případě vzniku požáru. 

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Nájem služebního bytu při ukončení zaměstnání

Mám dotaz ohledně skončení nájmu u služebního bytu, pokud je nájemní smlouva na služební byt uzavřena na dobu určitou, může nájem skončit ukončením pracovního poměru se zaměstnancem? Tzn. zaměstnanec - nájemce přestane pro zaměstnavatele - pronajímatele pracovat. Nebo nájem bude trvat po dobu, na kterou byl nájem uzavřen?

Bude záležet na konkrétním ujednání v nájemní smlouvě. Podle ustanovení § 2298 nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci v souvislosti s níž byl nájem sjednán, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci. Nájem služebního bytu může být jako nájem “standardního” bytu ukončen také dohodou nebo výpovědí. Doporučuji vám tedy objednat se např. do Sdružení nájemníků ČR, kde by právník mohl do nájemní smlouvy nahlédnout a doporučit vám nejlepší postup ve věci.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Převod nájmu obecního bytu

Bydlím v nájemním obecním bytě se smlouvou na dobu neurčitou sama, ale částečně se mnou žije vnuk, na něhož bych byt časem ráda převedla. Jak to zařídit, aby mu zůstal natrvalo? Mohu na něj bydlení převést hned nebo stačí, když se mnou bude trvale žít a byt mu připadne po mé smrti?

Nájemní smlouvu na svého vnuka převést nemůžete. K přechodu nájemní smlouvy s účinností od 1. 11. 2013 může dojít pouze v důsledku úmrtí nájemce, přičemž nájemní smlouva přechází na osoby, které splnily zákonné podmínky (tj. nemají vlastní byt a sdílely společnou domácnost s nájemcem). Nájemní smlouva přechází na tyto osoby s určitými výjimkami max. na dobu 2 let. Právní úprava je v novém občanském zákoníku dána ustanovením § 2279 a násl.