Je možné uzavřít nájemní smlouvu s cizincem, který má pouze vízum?

Mám přítele, který nemá české státní občanství, nemůže prokázat znalost českého jazyka, nemá vedený český bankovní účet zkrátka nic, co by ho s republikou spojovalo. Má pouze vízum a chtěl by si tu najít ubytování z důvodu právě naučení se českému jazyku. Proto by mne prosím zajímalo, zda se s takovýmto člověkem dá uzavřít nájemní smlouva? V opačném případě, kdybych napsala smlouvu na své jméno, jaký způsobem bych se mohla krýt v případě například poničení spotřebiče apod., aby majitel nevymáhal škodu na mě, ale aby byla zmíněná 3 osoba. I v případě maximální důvěry bych byla také ráda kryta pro jakýkoli případ. 

Podle současné právní úpravy je možné uzavřít nájemní smlouvu i s cizincem. Je pouze na uvážení pronajímatele, zda s cizincem nájemní smlouvu uzavře, či nikoliv.

Dále je třeba vzít na vědomí povinnosti, které vznikají osobě pronajímatele a cizinci. Vymezení těchto povinností naleznete v zákoně č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky. Především se jedná o oznamovací povinnost pronajímatele o ubytování cizince apod.

Nájemní smlouvu můžete samozřejmě uzavřít i Vy jako nájemce a uvést Vašeho přítele jako člena domácnosti nebo společně s přítelem uzavřít nájemní smlouvu s pronajímatelem jako společní nájemci.

Z opatrnosti Vám doporučuji, aby nájemní smlouvu s pronajímatelem uzavřel pouze Váš přítel, jelikož pokud budete jako nájemce vystupovat pouze Vy, odpovídáte za způsobenou škodu či vadu pronajímateli, ačkoliv by ji způsobil Váš přítel. V případě takové situace můžete po příteli následně požadovat náhradu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Majitelka bytu zemřela a nám končí nájemní smlouva. Jak máme postupovat?

Bydlíme v pronajatém bytě. Majitelka bytu ho měla v osobním vlastnictví. Bohužel byla vážně nemocná a letos zemřela. Současnou smlouvu o pronájmu bytu máme platnou do 31. 8. Bytů pronajímala několik a tvrdila nám, že agendu povede její manžel. Dle informací z katastru je ale jako vlastník stále vedena již zesnulá majitelka. S dotazem na prodloužení smlouvy jsem se obrátil na jejího manžela, ten ale na e-mail nereagoval. Obáváme se proto, co se bude dít dál. Předpokládám, že vzhledem k tomu, že za svého života byt nepřevedla do vlastnictví manžela, bude muset proběhnout dědické řízení. Nevíme proto, jak se zachovat, jestli zaplatit nájem i na další měsíc v případě, že nebudeme mít platnou nájemní smlouvu (platíme ho do 5. dne v měsíci, takže splatnost nájmu za září je do 5. 9.). Pokud v bytě zůstaneme i po skončení smlouvy a nájem zaplatíme i na další období, budeme v něm neoprávněně? Může nás po zaplacení někdo (např. dědic nebo kdokoliv z rodiny, komu vlastně byt nepatří) vystěhovat? Jak se v této situaci zachovat?

Odpověď - 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že mi nejsou známa všechna specifika dané situace, zejména pak konkrétní znění nájemní smlouvy, a proto ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy nájmu bytu a dědického práva, které nalezneme v občanském zákoníku.

Ze všeho nejdříve bych Vám doporučil se důkladně seznámit s obsahem nájemní smlouvy, zda neobsahuje zvláštní ujednání o skončení nájmu předmětného bytu.

Celkem často se totiž v nájemních smlouvách objevují různá ujednání typu: „… po skončení nájmu na dobu určitou se nájem automaticky ujednává na tutéž dobu, pokud některá ze stran druhé straně písemně neoznámí (např. 3 měsíce před skončením nájmu), že na dalším trvání nájemního vztahu nemá zájem.“ Pokud byste v takovémto případě žádné písemné oznámení neobdržela, došlo by k automatickému obnovení nájmu na stejnou dobu, jako byl ujednán dříve. Ze zákona pak rovněž vyplývá, že nový vlastník nemá možnost nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí, z důvodu změny vlastnictví vypovědět.

Pokud nicméně žádné zvláštní ujednání Vaše nájemní smlouva neobsahuje, je nutné vycházet přímo ze zákona.

Zákon v tomto směru zakotvuje následující právní fikci: „Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného.“

Z výše uvedeného ustanovení vyplývá, že neopustí-li nájemce byt dobrovolně, má pronajímatel právo vyzvat nájemce k vyklizení bytu a poté se případně domáhat jeho vyklizení soudní cestou. Pronajímatel však musí nájemce vyzvat k vyklizení bytu nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy měl nájem původně skončit. Dojde-li k marnému uplynutí lhůty, pak podle občanského zákoníku platí, že dojde k automatickému obnovení nájmu na stejnou dobu, jako byl ujednán dříve.   

Odpověď - 2. část

Z Vašeho dotazu usuzuji, že zemřelá byla k okamžiku smrti vlastníkem bytu a rovněž oprávněnou pronajímatelkou.

Za této situace došlo k okamžiku smrti původní majitelky k přechodu vlastnického práva k bytu, stejně jako práv a povinností z vyplývajících z nájmu na její dědice. Ti však mohou se svým (nově nabytým) vlastnictvím plně disponovat až poté, co budou jako dědici potvrzeni pravomocným usnesením soudu, resp. notářem jakožto soudním komisařem.

Do pravomocného usnesení o nabytí dědictví spravuje pozůstalost správce pozůstalosti (povolal-li jej zůstavitel) nebo dědic, který vykonává její prostou správu.

Pokud tedy máte zájem na dalším trvání nájemního vztahu, tak bych Vám doporučil kontaktovat notáře, který vede předmětné dědické řízení. O kterého státního notáře se jedná, zjistíte z rozvrhu řízení o pozůstalosti, který je uveřejněn na stránkách notářské komory. Tato informace by rovněž měla být zjistitelná ze seznamu vedených dědických řízení, které je veden u okresního soudu, v jehož obvodu měla zemřelá v době smrti bydliště. Tento notář Vám zprostředkuje kontakt na správce pozůstalosti.

Správce pozůstalosti bych následně informoval o tom, že máte zájem na dalším trvání nájemního vztahu a domluvíte se s ním na dalším postupu.

V případě, že byste v tomto směru potřebovala podrobnější posouzení Vaší situace, tak bych Vám doporučil vyhledat odbornou pomoc advokáta, který by Vám se znalostí všech detailů Vašeho případu, zejména pak nájemní smlouvy, poskytl komplexní právní odpověď.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Nájemci se odstěhovali bez ukončení smlouvy a odmítají vyrovnat pohledávky

Pronajímám byt, s nájemcem mám podepsanou smlouvu, ve které je uveden i spolubydlící. Nájemci neukončili smlouvu, nepředali byt, v bytě nechali po odstěhování škody okolo 25 000 Kč, odstěhovali si a nekomunikují. Samozřejmě na nájmu již dluží. 

Dle ustanovení občanského zákoníku má nájemce povinnost užívat byt řádným způsobem v souladu s nájemní smlouvou a platit nájemné.

V případě, že Vám nájemce přestal platit nájemné a výše dlužné částky odpovídá v součtu výši tří nájmů, máte právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Pokud jste ovšem zjistil, že nájemce byt již opustil a nelze očekávat, že by se vrátil, považuje se nájem za skončený a byt se bere za odevzdaný.

Při posuzování škod, které nájemce způsobil, se nepřihlíží k vadám způsobeným běžným opotřebením a k vadám, které jste povinen odstranit Vy, jakožto pronajímatel. Výčet vad, které hradí pronajímatel, a které nájemce, upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmu běžná údržba a drobné úpravy.

Jestliže Vám nájemce neuhradí dlužné nájemné, máte právo si započíst vůči dlužnému nájemnému jistinu ve výši tomu odpovídající. Taktéž máte právo podat k soudu žalobu na náhradu škody, kterou Vám nájemce v bytě způsobil.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Nová smlouva a zvýšení nájemného, je to možné?

Od 4. 3. 2015 bydlíme v pronajatém bytě, doposud majitel nepožadoval zvýšení nájemného. Letos v únoru rekonstruoval částečně byt, zděné jádro - koupelna, záchod a následně kuchyně s vybavením kuchyňská linka. Smlouvu jsme měli sjednanou vždy na rok. Nyní nám předložil smlouvu, kde požaduje vyšší nájemné - ze 6500 Kč na 9500 Kč, což je o 46,15% zvýšení. Když jsem majitele na tuto skutečnost upozornil, tvrdil, že je v právu, neboť doposud jsme měli pouze podnájemní smlouvu a nyní již máme nájemní, protože je majitelem bytu.

Jelikož neznám přesné znění Vaší podnájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník.

Ačkoliv občanský zákoník obsahuje v úpravě týkající se nájmu široký katalog záruk a ustanovení ve prospěch nájemce, u podnájemní smlouvy je ochrana podnájemce minimalizována ve prospěch dohody stran.

Z Vašeho dotazu přímo nevyplývá, zdali došlo k ukončení podnájemního vztahu či nikoliv. Z toho důvodu Vám níže nastíním oba možné způsoby řešení Vaší situace.

Pokud došlo ke skončení podnájemního vztahu mezi Vámi a nájemcem ke dni sjednanému v podnájemní smlouvě, má vlastník jednotky (bývalý nájemce) právo s Vámi uzavřít novou nájemní smlouvu. V takovém případě vlastník není vázán výší podnájemného, které bylo sjednáno v podnájemní smlouvě a může stanovit výši nájemného v zásadě libovolnou.

Pokud ale nedošlo k ukončení podnájemního vztahu a Váš a nájemcům podnájemní vztah stále pokračuje, záleží na ujednání stran v podnájemní smlouvě, zdali umožňuje zvyšování podnájemného či nikoliv. Pokud v podnájemní smlouvě není sjednáno zvyšování podnájemného, jste povinna hradit pouze podnájemné v původní výši.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát,, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Můžu podepsat nájemní smlouvu za přítele, který je v zahraničí?

S přítelem hledáme byt, ale on je momentálně mimo republiku. Chci se zeptat, když bych našla byt, bylo by možné napsat nájemní smlouvu na něho, i bez nutnosti jeho přítomnosti? Že by mi poslal ofocený OP, případně jiné doklady, a já bych to za něho podepsala jeho jménem. Na mě to z jistých finančních důvodu psát nechceme. Ale byt potřebujeme co nejdříve, protože čekáme rodinu.

V prvé řadě je podstatné odlišit, zda chcete, aby byl Váš přítel společný nájemcem spolu s Vámi nebo zda chcete, aby byl pouze členem Vaší domácnosti, přičemž v takovém případě máte právo (nevyhradí-li si pronajímatel předchozí souhlas), aby s Vámi domácnost sdílel a Vaší jedinou povinností je oznámit Vašemu pronajímateli pouze zvýšení počtu osob.

Důležitým aspektem ve Vašem případě je ta skutečnost, že nájemní smlouva musí být uzavřená písemně. To předpokládá existenci dvou náležitostí, a to písemnosti a podpisu s tím, že písemný projev je platný až v okamžiku podpisu jednající osoby (Vašeho přítele).

Pokud tedy chcete, aby byl společně s Vámi přímo nájemce, platí, že Vás může zmocnit na základě plné moci a Vy podepíšete smlouvu za něj. Jelikož bude zamýšlená nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, i plná moc k uzavření této smlouvy musí mít písemnou formu.

Smlouvu by pak bylo případně ze strany Vašeho přítele možné podepsat prostřednictvím elektronického podpisu, pokud takovým disponuje a pronajímatel bude takto smlouvu ochoten podepsat.

V žádném případě však nedoporučuji, abyste nájemní smlouvu podepisovala „za přítele“ jeho podpisem. Nejen, že by taková smlouva nebyla platná, ale Vaše jednání by mohlo mít v krajním případě i trestněprávní následky.

Pokud Vám nezbyde nic jiného, než smlouvu podepsat nyní, doporučuji, abyste jí podepsala pouze Vy jako jediná nájemce s tím, že po návratu Vašeho příteli se můžete domluvit s pronajímatelem na uzavření dodatku, dle kterého přistoupí k nájmu bytu jako společný nájemce spolu s Vámi nebo případně zůstanete jako jediný nájemce Va a pouze pronajímateli oznámíte změnu v počtu osob členů Vaší domácnosti.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Majitel nám ani po třech měsících nedal smlouvu, můžeme se odstěhovat?

S přítelem jsme se nastěhovali do bytu 2+kk. Vratnou kauci (20 000 Kč) jsme zaplatili a nájem (13 000 Kč) platíme včas. Bydlíme zde již 3 měsíce bez nájemní smlouvy. Majitel nám ji pořád slibuje, ale skutek utekl. V bytě se mezi tím objevily závažné vady, takže z bytu 2+kk máme garsoniéru a některé služby nefungují, jak by měly. S majitelem se vždy pokoušíme domluvit, bohužel jeho odpověď je, že nemá čas.Chtěla jsem se zeptat, zda-li je možné ho požádat o vrácení kauce a odstěhovat se.

Dle ustanovení občanského zákoníku obecně platí, že pronajímatel nemůže vůči nájemníkům namítat neplatnost smlouvy pro nedostatek formy – tedy, že není písemná.

Co se týče Vámi zmiňovaného problému, kdy byt, který měl být 2+kk je nyní garsoniéra, měli jste možnost odmítnout nastěhování se do bytu. Pokud jste se i tak nastěhovali, dává Vám občanský zákoník možnost požadovat po pronajímateli splnění smlouvy. Pokud ale nebudete požadovat, aby Vám pronajímatel umožnil se nastěhovat do bytu o velikosti 2+kk bezodkladně, ztrácíte právo cokoliv namítat vůči pronajímateli ohledně nedodržení ustanovení ve smlouvě. Pokud Vám ale pronajímatel nabídl prohlídku bytu před uzavřením smlouvy, popřípadě Vás informoval, že budete nastěhováni do bytu jiných dispozic, než které Vám sdělil původně, a Vy jste se i tak nastěhovali do bytu, nemáte možnost cokoliv namítat.

V případě problémů se službami, které jste si s pronajímatelem ujednali, že Vám budou poskytovány, typicky dodávky vody, tepla, elektřiny, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, odvoz odpadu a další, a poskytovány Vám nejsou, lze to považovat za změnu okolností, za kterých po Vás nelze rozumně požadovat, abyste v nájmu dále setrvali.

Máte tedy možnost nájem vypovědět, přičemž výpověď musí být písemná a doručena druhé straně. Výpovědní lhůta činí tři měsíce a začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co byla doručena výpověď pronajímateli. Vypovědět nájem bez výpovědní doby může nájemce, pokud se byt stane k ujednanému či obvyklému účelu nepoužitelným, nebo pokud pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, nebo pokud pronajímatel neodstraní poškození či vadu předmětu nájmu v dodatečné nájemcem určené lhůtě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Nájemník v bytě nebydlí, není to porušení nájemní smlouvy

Prosím o vysvětlení, kdy dochází k porušení nájemní smlouvy, kde je uvedeno, že nájem je sjednán k účelu bydlení. Jestliže nájemník v pronajatém bytě nebydlí (6 měsíců) a byt je plný poskládaného nábytku, jedná se o porušení nájemní smlouvy?

Jestliže ve vašem dotazu uvádíte, že součástí nájemní smlouvy je ujednání určující, že „nájem je sjednán k účelu bydlení“, nejedná se o nic jiného než o ujednání určující typ nájmu, tedy nájem bytu ve smyslu ust. § 2235 a násl. občanského zákoníku. Ujednání tedy samo o sobě nezakládá ani jedné ze smluvních stran žádná konkrétní práva či povinnosti.

Jednotlivé povinnosti pronajímateli i nájemci vyplývají jednak z občanského zákoníku, resp. dalších právních předpisů, jednak z ujednání nájemní smlouvy. Jelikož neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy, ve své odpovědi vycházím toliko ze znění zákona a jeho výkladu.

Občanský zákoník účinný do 31. 12. 2013 umožňoval pronajímateli vypovědět nájem bytu v případě, kdy nájemce byt "bez vážných důvodů neužíval". S účinností nového občanského zákoníku byl tento výpovědní důvod z našeho právního řádu vypuštěn. Od 1. 1. 2014 tedy již nájemce nemá výslovnou povinnost byt užívat, avšak na druhou stranu musí podle zákona byt užívat řádně.

Nájemce tak musí například provádět běžnou údržbu a drobné opravy, včas oznamovat poškození nebo havárie nebo činit opatření k zabránění dalším škodám v důsledku vady nebo poškození bytu. V případě, že nájemce nebude byt dlouhodobě užívat, zvyšuje se riziko, že ze strany nájemce dojde k porušení některé ze shora uvedených povinností, což může vést nejen k náhradě případné škody nájemce, ale v konečném důsledku k ukončení nájmu jako takového.

Závěrem tedy uvádím, že samotné neužívání bytu není porušením nájemcových povinností, avšak k takovému porušení vést může.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Vrácení jistiny

Měl jsem uzavřenou nájemní smlouvu na užívání bytu s pronajímatelem na dobu určitou, a to od 21. 1. 2017 do 31. 1. 2018. V bytě jsem bydlel s přítelkyní, ale došlo k rozchodu a já sdělil ústně pronajímateli (na začátku října), že bych chtěl ukončit nájem dříve, a to k 30. 10. 2017 (z důvodu platební morálky) za předpokladu, že pronajímateli se podaří do této doby najít nového nájemce. Nový nájemce se našel s tím, že by začátek jeho nájemní smlouvy byl od 1. 11. 2017. Takto se všechny tři strany dohodly. V nájemní smlouvě je k vrácení kauce uvedeno cituji: "Jistota, případně její část, bude nájemci vrácena nejpozději do dvou týdnů od vyrovnání všech závazků nájemce plynoucích z této smlouvy, avšak pouze za podmínky, že nedojde k předčasnému ukončení této smlouvy z důvodu na straně nájemce." S pronajímatelem byla ústní dohoda, že oproti smlouvě bude vrácena část kauce, a to její polovina 7000 Kč. Nyní pronajímatel nechce polovinu kauce vrátit z důvodu, že byt nebyl předán v původním stavu jako při uzavření nájemní smlouvy (špinavá koupelna, poškrábaná podlaha, potlučené dveře, poškrábaná pracovní deska). Nikde není uvedeno, že tyto závady byly způsobeny našim užíváním. Paradoxem je, že při předání bytu za přítomnosti původního nájemce byl předávací protokol pronajímatelem podepsán, že byt je předán v původním stavu bez závad. Následně se ohrazuje nájemní smlouvou, že pokud je nájemní smlouva ukončena dříve, a to ze strany nájemce, tak nemám nárok na vrácení kauce. Náleží pronajímateli vrácení celé kauce, případně aspoň její části?

Dle ustanovení občanského zákoníku platí, že si pronajímatel při skončení nájmu může z jistoty započíst dluhy nájemce, může započíst i případnou škodu způsobenou nájemcem na bytě.

Ujednání v nájemní smlouvě, které říká, že pronajímatel nevrátí nájemci celou jistotu, pokud nájemce vypoví smlouvu dříve, je zakázané ujednání a nepřihlíží se k němu.

Pokud tedy při předání bytu došlo k podepsání předávacího protokolu bez výhrad jak nájemcem, tak pronajímatelem a Vy nedlužíte nic na nájemném, je pronajímatel povinen Vám vrátit celou jistotu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 



Jak do smlouvy zahrnout platby za internet

Jelikož si nájemce nepřál převádět na sebe smlouvu o poskytování internetu s dodavatelem, domluvili jsme se, že nájemce bude potřebnou částku platit mně a já budu pak platit tuto částku dodavateli. Lze internet počítat jako služby spojené s nájmem a spolu s vodou, topením apod. je vyúčtovat společně? (Pozn: za internet neplatím zálohově, každý měsíc dodavatel pošle fakturu s konečnou částkou). Nebo musí být ve smlouvě uvedeno "internet" samostatně a jak tedy v tomto případě postupovat? Musím příjmy za internet zdanit?

Právní úprava poskytování služeb v nájemním vztahu je zakotvena v zák. č. 67/2013 Sb., a především v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

V občanském zákoníku lze nalézt pouze demonstrativní výčet služeb, které jsou považovány za nezbytné, a které pronajímatel běžně nájemci zajišťuje. Ovšem je především na ujednání stran, jak se dohodnou ohledně rozsahu nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s tím souvisejících služeb, které má pronajímatel zajišťovat. 

Smluvní strany mohou být omezeny ve své volbě zvláštními právními předpisy, které neumožnují nájemci takové služby zajistit, nicméně poskytování internetu do této kategorie nespadá. Lze tedy říci, že nic nebrání tomu, aby si strany ujednaly, že pronajímatel bude pro nájemce zajišťovat i další plnění, která výslovně nezmiňuje občanský zákoník, a tedy i poskytování internetu.

Obecně, co se týká zdanění příjmů z nájmu a plateb za služby, je třeba vycházet především ze zák. č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. U plateb za energie je rozhodující, zdali jsou tyto náklady už zahrnuty v měsíčním nájemném. Pokud ano, je nutno zdanit celou částku. Jestliže jsou ale platby za služby přijímány zálohově a do konce zdaňovacího období je provedeno jejich zúčtování s nájemníkem, pak se do základu daně nezahrnují.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Je tzv. prodej nájemních smluv v souladu s právními přerdpisy ČR?

Ráda bych touto cestou požádala o informaci, zda je v souladu s právními předpisy ČR tzv. převod nájemní smlouvy přímo od majitele, jinými slovy tzv. prodej nájemních smluv tzv. dekretů na byt, kde je za byt třeba uhradit určitá celková částka, dále je placeno stanovené nájemné, nájem je na dlouhodobý a na dobu neurčitou s možnost trvalého přihlášení.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy obsažené v občanském zákoníku a v zákoně o obchodních korporacích.

Z vašeho dotazu se domnívám, že se jedná o převod nájemní smlouvy z jednoho nájemníka na druhého.

V případě, že je byt v osobním vlastnictví, je nezbytné změnu v osobě nájemce diskutovat s pronajímatelem.  

Pokud by se ale jednalo o situaci, kdy se jedná o nájem družstevního bytu, tam záleží na konkrétním znění stanov, zda je možné převádět družstevní podíl.

Dle zákona lze vycházet z toho, že převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva, který je spojený s nájmem družstevního bytu, nelze omezit ani vyloučit, pokud nabyvatelem má být osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva.

Dochází tedy k převodu nájmu družstevního bytu, nebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, i všech dluhů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Je možno ručně opravovat datum do předtištěné nájemní smlouvy?

Chtěla jsem se zeptat, jestli je možno ručně opravovat datum do předtištěné nájemní smlouvy. Jestli ano, pak za jakých podmínek a dle jakého paragrafu.

Žádné zákonné ustanovení vám nezakazuje, abyste mohla provést v již předtištěné smlouvě změnu, a to ani vlastní rukou. Při opravě data však musíte dbát na to, aby ze smlouvy určitě a srozumitelně vyplývala vůle jednajících stran.

Smlouva jako taková je totiž dvoustranným právním jednáním a k tomu, aby byla platná, musí splňovat náležitosti, která pro právní jednání stanoví občanský zákoník. Ten mimo jiné stanoví, že právní jednání, jehož obsah nelze pro neurčitost nebo nesrozumitelnost určit ani jeho výkladem, je nicotné a hledí se na něj jako by k němu nedošlo.

Ve vašem případě srozumitelnosti a určitosti docílíte nejsnadněji tak, že k opravě data vlastní rukou doplníte, že se jedná o opravu data a vlastnoručně tuto opravu obě smluvní strany podepíší. Domnívám se, že v takovém případě bude vůle jednajících stran dostatečně srozumitelná a určitá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Jak donutit neplatiče, aby opustil byt?

Myslíte si, že je morální, aby zákon umožnil nájemci 4 měsíce neplatit nájemné dle platně uzavřené smlouvy? Smlouvu lze vypovědět bez lhůty až poté, co dluh dosáhne trojnásobku sjednaného nájmu. Poté má nájemce ještě dalších 30 dnů na předání bytu. Jak lze nezaplacené nájemné vymáhat? Jak lze donutit nájemce - neplatiče, aby byt opustil?

Na úvod uvádím, že ve své odpovědi budu vycházet z ustanovení o nájmu bytu obsažených v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku.

Dle zákona můžete skutečně nájem vypovědět bez výpovědní lhůty, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, mezi které se řadí i nezaplacení nájmu po dobu alespoň tří měsíců bez ohledu na to, zda neplacení probíhá bezprostředně po sobě, či nikoli. Poté můžete po nájemci požadovat, aby byt opustil bezprostředně poté, co mu doručíte výpověď se všemi nezbytnými náležitostmi. Nájemce musí v takovémto případě byt opustit nejpozději do jednoho měsíce od doručení výpovědi.

Na neuhrazené nájemné si můžete započíst jistinu. Pokud výše jistiny nedosahuje výše dlužného nájemného, můžete ho po nájemci vymáhat soudní cestou. Zároveň máte právo na náhradu za bezdůvodné obohacení ve výši ujednaného nájemného po dobu, po kterou Vám nájemce neodevzdá byt, i když tak učinit měl.

Co se týče Vaší otázky na vystěhování nájemce i proti jeho vůli, toho lze dosáhnout pomocí exekučního titulu, který získáte v podobě soudního rozhodnutí o žalobě na vyklizení.

Nepředpokládám, že by citovaná právní úprava byla v nejbližší době měněna či že by byla soudy shledána za rozpornou s dobrými mravy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Placení nájemného přes účet jediného spolunájemce

Obracím se na vás s otázkou ohledně společného nájmu. Předpokládejme, že je uzavřena smlouva o společném nájmu, přičemž všichni nájemci jsou jmenovitě uvedeni v jedné smlouvě. Lze vytvořit právně závazná smlouva (písemná dohoda) mezi nájemci o tom, že budou konkrétnímu nájemci měsíčně posílat určitou sumu peněz, která bude následně oním nájemcem použita na platbu celkové sumy nájmu? Nejedná se o podnájem, pouze o přeposílání svého podílu nájmu na účet jednoho nájemce. Dále bych mne zajímaly podstatné náležitosti této smlouvy.

Uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu. Společným nájemcem se stane také osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě. Práva každého z nájemců plynoucí jim z nájmu bytu jsou stejná, stejné jsou i jejich povinnosti. Právo každého z nájemců je však omezeno právy dalších spolunájemců, a vyžaduje se proto shoda mezi těmito osobami o užívání bytu, který je předmětem společného nájmu.

Pokud si mezi sebou chcete uzavřít smlouvu, na základě které bude jeden z nájemců posílat pronajímateli nájem ze svého účtu, na který mu ostatní nájemci pošlou svoji část nájmu, pak toto není problém. Avšak je důležité si uvědomit, že tato smlouva nebude mít žádný vliv na nájemní smlouvu, jelikož navenek budete všichni zavázáni pouze nájemní smlouvou, a to společně a nerozdílně.

K vašemu druhému dotazu ohledně podstatných náležitostí smlouvy uvádím, že smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy. Smlouva, o které hovoříte, bude nepojmenovaným typem smlouvy, tzv. smlouvou inominátní. Obecně platí, že smlouva je uzavřena ve chvíli, kdy si strany ujednaly její obsah. Mezi podstatné náležitosti smlouvy patří určení smluvních stran, včetně identifikačních údajů a předmět smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Smlouva bez dodatku prodloužení a výpověď z nájmu

Můj dotaz se týká nájemní smlouvy, kterou jsem jako nájemce s pronajímatelem bytu uzavřel na dobu určitou a to od 15. 10. 2014 do 15. 10. 2015. Tato nájemní smlouva nebyla do 6. 10. 2017 dodatkem ani novou smlouvou prodloužena. Nebyl jsem ani nikdy vyzván, abych byt opustil. Změnila se ale z mé strany situace z důvodu změny zaměstnání a stěhování se mimo Prahu. Chtěl bych se tedy zeptat, zda pronajímatel má právo žádat tříměsíční výpovědní dobu, nebo pokud byt opustím před vypršením výpovědní lhůty, může po mně požadovat ušlý zisk či nikoliv.

Podle občanského zákoníku pokud pokračujete v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel vás v této lhůtě 3 měsíců písemně nevyzve, abyste byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu (nejvýše ale na dobu 2 let), u Vás tedy opět na jeden rok. Toto neplatí, pokud si strany ve smlouvě ujednají něco jiného. Neznám znění Vaší nájemní smlouvy, takže vycházím ze znění zákona. Váš nájem tedy skončí dne 15. 10. 2017 uplynutím doby. Dejte si pozor na to, pokud byste byt užíval po uplynutí této doby, tedy po 15. 10. 2017 a pronajímatel Vás ve stanovené lhůtě nevyzve k opuštění bytu, pak máte nájem „mlčky“ ujednaný znovu na dobu jednoho roku.

Obecně k výpovědi nájmu na dobu určitou ze strany nájemce uvádím, že nájemce má právo vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou při významné změně okolností, z nichž strany při uzavření smlouvy vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Za tuto změnu okolností se může považovat případ, kdy nájemce získal zaměstnání v jiném místě, kam nebude moci bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nesouhlas se zvýšením nájemného, jak ho formulovat

Dostala jsem od majitele návrh na zvýšení nájemného. Jak má vypadat nesouhlas se zvýšením a co musí vše obsahovat?

Z občanského zákoníku vyplývá, že strany nájemní smlouvy si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud si strany takto zvyšování neujednají nebo zvyšování výslovně nevyloučí, má pronajímatel právo vám v písemné formě navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud pronajímatelem navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20 %.

Předně je třeba uvést, že nájemce není povinen svůj nesouhlas se zvýšením nájemného nijak formálně projevit a zůstane-li zcela nečinný, má se za to, že s navrženým zvýšením nájemného nesouhlasí a je na pronajímateli, aby se případně zvýšení nájemného domáhal u soudu v zákonem stanovené lhůtě.

Soud o návrhu pronajímatele rozhodne do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

Nesouhlas je samozřejmě rovněž možné pronajímateli výslovně sdělit, potom doporučuji formulovat ho tak, aby bylo z jeho textu patrno, kdo nesouhlas činí, komu je adresován, kterého bytu, resp. které nájemní smlouvy se týká, aby byl podepsán a označen datem. Co do obsahu záleží, zda pronajímatel porušil přípustnou výši zvýšení stanovenou za poslední tři roky, případně na toto odkázat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Dle nájemní smlouvy nesmím v bytě chovat psa. Je takové ustanovení legitimní?

Uzavřela jsem nájemní smlouvu, kde je napsáno, že si majitel výslovně nepřeje, abych do pronajímaného bytu pouštěla nebo v něm držela po dobu nájemní smlouvy psa. Pokud bych se během roku totiž rozhodla tuto skutečnost nerespektovat, bude po mě majitel vyžadovat měsíčně nejen částku nájemného, ale také částku za psa, která podle jeho rozhodnutí bude činit 5000 Kč/měsíc. Chtěla bych vědět, jestli vůbec má na něco takového oprávnění a jestli je tento nárok z jeho strany vůbec legitimní. Ač psa neplánuji v blízké ani vzdálené budoucnosti, nemíním taková ustanovení, která zasahují do osobního práva člověka, podepsat. Ráda bych věděla, jaké jsou mé možnosti.

Občanský zákoník nájemci výslovně přiznává právo chovat v bytě zvíře, přičemž odchýlení od této úpravy není v nájemní smlouvě možné. K ujednáním, které by zakazovalo chov zvířete, či formuluje podmínky, které funkčně směřují k témuž, se podle zákona nepřihlíží.

Nájemce má právo chovat zvíře nicméně jen tehdy, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. V případě, že by chov zvířete potíže způsoboval, může pronajímatel požadovat ukončení takového způsobu užívání bytu.

V souvislosti s chovem zvířete může pronajímatel požadovat náhradu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu. Podle odborné literatury si strany mohou dohodnout, že náklady budou hrazeny v určité přiměřené paušální výši.

Domnívám se, že částka 5000 Kč měsíčně není přiměřenou paušální výši této úhrady. Nad to dovozuji, že smyslem ujednání je „znepříjemnit“ vám možnost chování psa v bytě, a proto se na ujednání ve smlouvě bude hledět, jako by neexistovalo.

Konečně pak nad rámec položeného dotazu upozorňuji, že nájemce má při ukončení nájmu povinnost uvést byt do původního stavu, přičemž v případě, že by v bytě choval psa či jiné větší zvíře, může být takové uvedení do původního stavu relativně nákladné (může se jednat například o poškrábané podlahy či načichlé koberce apod.).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Požadavek pojištění v nájemní smlouvě

Několik let pronajímám byt. Od 1. 8. t. r. mám nového nájemce, kde jsem nově do nájemní smlouvy vložila ustanovení na doporučení pojišťovny - Práva a povinnosti nájemce: !Nájemce je  povinen mít uzavřeno pojištění odpovědnosti v běžném občanském životě proti případným běžným pojistným událostem. Toto pojištění předloží nájemce pronajímatelce do 14-ti dnů od uzavření této smlouvy. Nájemce bere na vědomí, že jeho majetek v předmětu nájmu není pojištěn z titulu pojistné smlouvy pronajímatelky." Ani po urgenci mi nájemce toto pojištění nepředložil. Můj dotaz zní: Mohu napsat nájemci výpověď z nájmu bytu z důvodu neuzavření pojištění odpovědnosti atd., protože porušil ustanovení nájemní smlouvy, viz: "Nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. V případě porušení některých ustanovení (odstavců) této nájemní smlouvy nájemcem je pronajímatelka oprávněna vypovědět nájemní vztah okamžitě bez výpovědní doby a nájemce je povinen bez zbytečného odkladu byt odevzdat nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu."

Odpověď – část 1, 2:

Právní úprava nájmu je obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a tedy ve své odpovědi budu z tohoto předpisu vycházet.

Předně je nutné posoudit, zda je smluvní ujednání ukládající nájemci povinnost ujednat pojištění odpovědnosti vlastně platné či nikoliv. K ujednáním, která ukládají nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená se totiž dle zákona nepřihlíží. Tedy jedná se jako by ve smlouvě vůbec nebyla.

Dle mého názoru je nicméně v tomto směru ujednání o pojištění v pořádku, když daná povinnosti není nijak nepřiměřená rizikům spojeným s přenecháním bytu k užívání jiné osobě. Upozorňuji však, že soudy se k této otázce při rozhodování v obdobných věcech v budoucnu mohou postavit i jiným způsobem.

Pokud tedy dojdeme k závěru, že nájemce povinnost uzavřít pojištění má, je dále nutné posoudit, zda lze pro porušení této povinnosti nájem vypovědět. V tomto směru bude rozhodné v zásadě jen to, co je uvedeno v zákoně, když nájemní smlouva nemůže založit nájemci horší postavení, než mu zaručuje zákonná úprava.

Občanský zákoník kategorizuje porušení povinností nájemce, které se liší svojí intenzitou, závažností a seriózností. Konkrétně se jedná o porušení povinností ze strany nájemce považované za I. podstatné, II. zvlášť závažné, III. hrubé, IV. závažné a V. prosté.

Z hlediska skončení nájmu bytu či domu jsou stěžejní pojmy „zvlášť závažné“ a „hrubé“ porušení povinnosti, jelikož právě tyto intenzity porušení opravňují pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu. Jejich odlišnost je především v rozdílné intenzitě zásahu nájemce do práv pronajímatele a do majetkové sféry pronajímatele.

Jakmile nájemce porušuje povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy „zvlášť závažným“ způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat po nájemci, aby mu bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce. Mezi taková porušení patří zejména, pokud nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem nebo způsobuje-li jinak závažné škody pronajímateli nebo dalším osobám, které v domě bydlí.

V případě porušení povinností pouze „hrubým“ způsobem, má pronajímatel právo na výpověď nájmu s tříměsíční výpovědní dobou. Intenzita „hrubého“ porušení je z povahy užitého slova menší než v případě „zvlášť závažného“ porušení. Mezi taková porušení lze zařadit například provedení stavebních úprav bez souhlasu pronajímatele, opakované zanedbávání běžné údržby bytu, neoznámení zvýšení počtu osob či další porušení povinností sjednané v nájemní smlouvě.

Rozhodnutí o tom, zda se v daném případě jedná o „hrubé“ porušení povinnosti, či nikoliv, bude vždy věcí posouzení konkrétního případu. Vzhledem ke skutečnosti, že byl nájemce v daném případě několikrát vyzván, aby pojistnou smlouvu předložil, lze dle mého názoru toto porušení považovat za porušení dostatečné intenzity, aby jej bylo možné kvalifikovat jako „hrubé“.  Jako pronajímatel máte tedy právo nájem vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou.

Aby vaše výpověď byla platná, musí být v písemné formě, musí dojít nájemci, musí dojít k poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Dále je pronajímatel povinen uvést ve výpovědi výpovědní důvod. Pokud nebudou splněny tyto podmínky, bude výpověď neplatná.

Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Arogantní nájemce a výpověď z nájemní smlouvy

S přítelem jsme si pronajali byt od známých. Byt byl předán ve strašném stavu a nepořádku, ale řekli jsme, že to nevadí, že to dáme do kupy, a pronajímatelka řekla, že si to můžeme udělat k obrazu svému a že to nechce po ukončení do původního stavu, že chce pouze 5000 Kč kauci. Toto vše proběhlo za přítomnosti svědků, ale ve smlouvě už napsala, že chce uvést byt do původního stavu. Nic méně byt jsem v tomto stavu převzala a smlouvu také podepsala, což byla nejspíš chyba. Do bytu jsme investovali 12 000 Kč, které nechci zpět. Koncem června nás odchytil správce domu a sdělil nám, že na nemovitosti, kterou máme pronajatou, je cca 170 000 Kč dluh (resp. majitelka má dluh, který je spojen s bytem). Jelikož její manžel už na mě přišel zvyšovat neoprávněně jednou hlas tím, že jsme si dovolili vymalovat modře ložnici (nové smlouvě není napsáno, že nemůžeme), tak jsem okamžitě začala hledat jiný pronájem, protože jsme s přítelem nechtěli čekat, než se majitelka bytu rozhodne přestat platit (za předpokladu, že dluh vůbec platí; je to dům a vchod, ve kterém je většina bytů již v exekuci, a zbytek zadlužený. Nám ovšem řekla, že jediný jejich byt je naprosto "čistý", jak se říká, a ve finále je pravda jiná) a nám přijdou na dveře zaťukat exekutoři a dají nám příkaz k odstěhovani nebo v nejhorším případě zabaví i naše věci a my se pak budeme muset někde soudit a dokazovat, že jsou to naše věci. Byt jsme dodnes nemohli plně užívat, protože tam majitelka měla stále věci, které zabírají nejméně čtvrtinu jedné místnosti. Nabídli jsme jí, že je odvezeme k ní domu, když jsme měli možnost. Na to odpověděla, že nemají čas a že si to pak odvezou. Nic se ale nestalo a i na opakované prosby o odvoz se nic nestalo a věci jsou tam do dnes. Z těchto důvodů jsme se rozhodli ukončit nájemní smlouvu a hledali jiné bydlení. Ihned co jsem našla jiný pronájem a domluvila se s majitelem, volala jsem této pronajimatelce, že jsem dostala jiný pronájem a v jejím byte za všech těchto podmínek nechci zůstat. Řekla že v pořádku, ale za 3 minuty mi volal její manžel a začal na mě křiče, že mám ve smlouvě 2 měsíční výpovědní lhůtu a že mu podepíšu papír, že mu to budu platit, že mu zpět nastěhuji jeho nábytek do ložnice, který byl jeho a my jsme ho nechtěli, a který jsme mu museli ještě po dohodě na svoje náklady odvézt. Když jsem se začala bránit, že jsem nevěděla dopředu, že k něčemu takovému dojde a že oni se chovali nečestně a zatajili nám dluh na nemovitosti, kterou nám pronajali (není to náš problém, ale myslím si, že bychom o tom aspoň měli byt informováni), a proto chci ukončit smlouvu. Začal mi vulgárně nadávat před svědky. Pak přijel k mým rodičům,  kde jsme právě byli, a začal kopat do plotu, do auta a vyhrožovat, že okamžitě jede rozmlátit věci a vyměnit FAB. Musela jsem to řešit přes policii. V červenci jsme se odstěhovali do nového bytu, ale v tomto bytě jsem zaplatila nájem a energie na celý měsíc. Psala jsem pronajimatelce, jestli by si nějak mohla udělat čas na předání klíčů, že ji ještě budu posílat písemnou výpověď. Ovšem bez odpovědi. Jaká jsou má práva? Můžu bez problémů ukončit nájemní smlouvu bez výpovědní lhůty? Jsem slušný člověk a nechci žádné zbytečné problémy, ale jak jsme zjistili, s paní pronajimatelkou a jejím manželem to jinak zřejmě nejde. 

Předně bych rád uvedl, že není zřejmé, zda se v daném případě mělo jednat o nájem sjednaný na dobu určitou či neurčitou. Z vašeho dotazu nicméně vyplývá, že se jednalo spíše o nájem sjednaný na dobu neurčitou.

V takovém případě může nájemce nájem vypovědět kdykoliv, a to i bez uvedení důvodu, s tříměsíční výpovědní dobou, která začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi.

Po dobu trvání výpovědní doby jste stále povinna platit nájem a pronajímatel je stále povinen umožňovat Vám nerušené užívání pronajatého bytu.

Za určitých okolností může pak nájemce vypovědět nájem i bez výpovědní doby. Jednou z takových situací je případ, kdy pronajímatel porušuje své povinnosti udržovat byt v bezvadném stavu způsobilém k užívání nájemcem. Vadou bytu se přitom rozumí například i situace, kdy větší část bytu nemůžete dobře užívat, protože nebyl pronajímatelem před vaším nastěhováním vyklizen a podobně. Pokud takové vady řádně vytknete a pronajímatel nezajistí nápravu, a to ani po uplynutí další dodatečně poskytnuté lhůty k plnění, můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Pro úplnost zdůrazňuji, že se musí jednat o vadu mající charakter hrubého porušení povinností pronajímatele, tj. vadu skutečně objektivně bránící řádnému užívání bytu k bydlení. Zároveň Vás chci upozornit, že v případě, kdy by byl byt nezpůsobilý k užívání již v době jeho převzetí, bylo nutné vyrozumět o tomto pronajímatele ihned a vadu vytknout bez zbytečného odkladu.

Pokud se tak nestalo, nemůžete z tohoto důvodu uplatnit právo na odstranění vady, ani vypovědět nájem pro závazné porušení povinností pronajímatelem bez výpovědní doby (máte nicméně samozřejmě možnost vypovědět nájem s tříměsíční výpovědní dobou, jak bylo uvedeno v první části této odpovědi výše).

Co se týká předání klíčů, k tomuto uvádím, že za odevzdaný se byt považuje i tehdy, jestliže nájemce opustí byt takovým způsobem, že lze nájem bez jakýchkoliv pochybností považovat za ukončený.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Společná poštovní schránka a nedoručení důležitého dopisu - výpovědi z nájmu

Mám nájemní smlouvu na dobru určitou, od 12/2016 na 5 let. V bytě mám hlášené trvalé bydliště s dcerou. Nájemné platím řádně každý měsíc. Nyní nastal problém s doručováním pošty. V domě jsou 2 byty a na domě je jedna poštovní schránka - společná, venku na fasádě, volně přístupná, otevíratelná a neuzamčená. Nedávno kromě mne a majitele domu přibylo na schránce další jméno. Chodí tam tedy pošta hned několika různých osob. Nyní se mi stalo, že jsem se dozvěděla, že mi byl do schránky vhozen důležitý dopis, který se ke mě již nedostal. Potřebuji tedy zajistit vlastní schránku, která bude jen na moji poštu a bude uzamčená. Musím mít souhlas majitele a pronajimatele k umístění takové schránky, nebo stačí, když mu to oznámím? Nebo ho mám požádat o to, aby mi řekl, kam mohu schránku umístit? Bránit mi v tom snad nemůže, když se tu pošta ztrácí, a já proto nutně potřebuji vlastní a zamčenou schránku. S tím souvisí problém č. 2 - výpověď z nájmu. Ten dopis byl totiž výpověď z nájmu pro nezaplacení nájemného. Dříve jsem nájem platila podle nájemní smlouvy hotově do ruky majiteli, pak chtěl platby na účet. Když jsem ho žádala v červnu o zaslání čísla účtu e-mailem i v sms, tak nereagoval. V nájemní smlouvě to není uvedeno. Řešila jsem to včas, abych nájem zaplatila k 15. podle smlouvy, a než jsem odjela na dovolenou do zahraničí. On nereagoval ani na urgence a číslo účtu mi napsal až o víkendu, kdy už jsem byla v zahraničí. Platbu jsem tedy odeslala ihned po návratu, tedy jen o 10 dní později, a jen proto, že mi on včas neposlal číslo účtu. Na vše mám důkazy. Pak jsem ho vyzývala k vytvoření dodatku k nájemní smlouvě, kde bude uvedené to číslo účtu. Zaslání v SMS mi nepřijde zcela relevantní a na výpise z účtu se mi nezobrazuje jméno účtu příjemce. On odmítá vyhotovit dodatek a místo toho mi sdělil, že mi dal do schránky dopis a výpovědí z nájmu pro nezaplacení nájemného. Namítala jsem, že je to nesmysl a nezákonný důvod a že jsem zaplatila, ale on trvá na tom, že ta opožděná platba, z jeho zavinění! Je to důvodem k výpovědi z nájmu. Vím, že zákonné to není, a že taková výpověď je neplatná. Nebyla jsem v prodlení alespoň měsíc do splatnosti dalšího nájmu, nevyzval mne předtím k nápravě a ani mi výpověď nedoručil, a už vůbec ne prokazatelně. Pochybuji, že by tedy splnil i další podmínku a uvedl i to, že mám možnost u soudu napadnout neplatnost výpovědi, jak také udává zákon. Navíc jsem ji ani neobdržela! On však tvrdí, že má právo mi dát výpověď i za zpoždění platby o 1 den, že mu to poradil právník. Musela jsem se smát, že má hodně špatného právníka. Mám tedy nějak reagovat a bránit se, nebo mám vyčkat, co dalšího udělá? Žádala jsem ho, aby mi tu výpověď tedy ukázal a doručil, že chci vědět, co v ní stojí. Poraďte mi prosím, jak mám nyní řešit poštovní schránku i údajnou výpověď z nájmu, abych měla s dcerkou klid. Stěhovat se nyní s dcerkou z mnoha důvodů po půl roce znovu nemohu a ničím jsem se neprovinila. 

Odpověď – část 1:

Předně bych rád uvedl, že nejsem podrobně seznámen se situací v daném domě a vycházím tedy jen obecně ze zákona a jeho ustanovení o nájmu bytu. Podle zákonné úpravy pak platí zejména obecné pravidlo, že pronajímatel musí udržovat byt a dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém užívání.

Dle mého názoru je součástí způsobilosti bytu rovněž možnost nájemce užívat poštovní schránku k přijímání doručovaných písemností, a to zvlášť za situace, kdy je tato schránka na domě instalována. Pokud není možné schránku obvyklým způsobem uzamknout a zároveň do ní má přístup i pronajímatel a další osoby, nelze dle mého názoru takovou schránku považovat za způsobilou svému účelu.

Doporučuji tedy obrátit se na pronajímatele a danou vadu mu písemně či jinou prokazatelnou formou (například alespoň e-mailovou cestou) vytknout. Pokud pronajímatel nezajistí bez zbytečného odkladu nápravu situace, máte několik níže uvedených možností.

Jednak můžete nápravu sama zajistit, v daném případě například instalací funkční schránky k doručování písemností, přičemž pronajímatel Vám uhradí účelně vynaložené náklady na její instalaci. Jednak můžete požadovat přiměřenou slevu z nájemného za období, kdy schránku nebylo možné řádně užívat.

V krajním případě, tedy pokud by pronajímatel ani na dodatečné výzvy nebyl schopen nápravu zajistit, můžete nájem pro porušování povinností pronajímatele vypovědět, což ale předpokládám není Vaším cílem.

Co se týká samotného zcizení zásilek určených jiné osobě, mohlo by se jednat o přestupek a za určitých okolností pravděpodobně i o trestný čin. Pokud tedy máte důvodné podezření, že k takové činnosti ze strany pronajímatele či kohokoliv jiného v daném případě dochází, můžete se rovněž obrátit na Policii ČR, která věc prověří.

Odpověď – část 2:

Co se týká placení nájemného v hotovosti, je vždy nezbytné vyžádat si od pronajímatele potvrzení o jeho zaplacení, tak abyste měla v případě sporů jako je tento důkaz, že nájemné bylo řádně zaplaceno. V opačném případě se bude jeho zaplacení v případném sporu prokazovat jen relativně těžko z jiných okolností případu.

Co se týká zaplacení nájemného na účet se zpožděním jednoho dne či několika málo dnů, které bylo navíc zaviněno pronajímatelem, dle mého názoru by se v takovém případě o dostatečný důvod k vypovězení nájmu jednat zcela určitě nemělo.

Za obvyklých okolností byste měla z Vaší strany možnost podat do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi návrh k soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

Pokud však máte s jistotou za to, že vám výpověď nebyla doručena, nebo že neobsahovala nezbytné náležitosti a není tedy vůbec platná, nemusíte podnikat žádné další kroky. Pokud by se pronajímatel u soudu domáhal Vašeho vyklizení, musel by totiž prokázat, že Vám výpověď byla doručena (zejména dodejkou nebo jiným dokladem o doručení) a že obsahovala veškeré nezbytné náležitosti, a to včetně zmíněného poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkum její oprávněnosti u soudu.

V tomto směru dále upozorňuji, že dokud v bytě bydlíte, je Vaší povinností platit nájemné, a to i tehdy, je-li zde spor o tom, zda nájem stále trvá či nikoliv.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zaniká nájemní smlouva automaticky po třech nezaplacených nájmech?

Řeším situaci se svým nájemcem, který mi dluží již několik nájmů. V průběhu minulých dvou let měl nějaké problémy a avizoval, že zaplatí, jakmile to půjde. Zaplatil ve dvou případech pouze částečně, jeden nájem neodešel vůbec. Vznikl tak dluh, který dodnes přes upozornění nezaplatil. V letošním roce došlo k situaci, kdy nezaplatil tři po sobě jdoucí nájmy za měsíce duben až červen (za červenec ještě nebyl nájem splatný a nevím, má-li v úmyslu ho také nezaplatit). V současné době tedy přesahuje dlužná částka již 40 tis. Kč. Můj dotaz zní, platí-li, že pokud nájemce nezaplatí 3 po sobě jdoucí nájmy, nájemní smlouva automaticky zaniká, případně, mám-li takovouto podmínku v nájemní smlouvě, je-li platná.

Úvodem si dovoluji upozornit, že ve své odpovědi budu vycházet toliko ze zákonné úpravy obsažené v právních předpisech týkajících se nájmu. V konkrétní situaci se právní závěry mohou drobně lišit v závislosti na přesném obsahu nájemní smlouvy a dalších okolnostech případu.

Podle úpravy nájmu v občanském zákoníku nájem může skončit několika způsoby. Jediným způsobem, kdy nájem skončí automaticky je uplynutí sjednané doby nájmu. Pokud byste do nájemní smlouvy zahrnula ujednání, podle kterého smlouva automaticky skončí porušením povinnosti nájemce platit nájemné, mám za to, že by se velice pravděpodobně jednalo o ujednání, které by zkracovalo zákonná práva nájemce a k takovému ujednání by se tedy s největší pravděpodobnostní nepřihlíželo.

Možností, jak nájem v takovém případě skončit, by tedy byla zejména výpověď nájemní smlouvy. Pokud souhrnná výše dluhu nedosahuje v součtu částky odpovídající nájemnému a zálohám za služby za období tří měsíců, můžete nájem vypovědět s výpovědní dobou tří měsíců, není-li v nájemní smlouvě sjednána výpovědní doba delší.

Pokud by pak souhrnná výše dluhu přesahovala shora uvedenou částku, můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby, přičemž nájemce musí byt opustit nejpozději do jednoho měsíce ode dne doručení výpovědi.

Do výpovědi bez výpovědní doby, která musí být písemná, musíte uvést důvod své výpovědi. Ve výpovědi dále nesmíte zapomenout poučit nájemce o jeho právu vznést námitky proti výpovědi a také o jeho možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Také musíte před doručením výpovědi nájemce informovat, že porušuje smlouvu a vyzvat ho k nápravě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Podle jaké vyhlášky se stanovuje nájemné za nebytové prostory?

Jsem vlastníkem nebytového prostoru, který chci pronajmout k nepodnikatelským účelům. Bylo mi sděleno, že mohu vypočítat nájemné za vybavení bytu procentem ročního opotřebení podle vyhlášky 176/1993 Sb. Zjistila jsem, že tato vyhláška je již zrušená. Mohli byste mi poradit, jak se nyní stanovuje tato součást nájemného?

Od 1. ledna 2014 je právní úprava nájmu, resp. nájemného, obsažena v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Cílem současné úpravy výše nájemného je přednostně dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem. Jako pronajímatel si můžete určit výši nájemného v podstatě libovolnou, avšak za předpokladu, že ji nájemce akceptuje.

Pokud se nachází ve Vašem nebytovém prostoru vybavení, které podle Vašeho názoru navyšuje hodnotu nebytového prostoru, lze na základě této skutečnosti stanovit nájemné vyšší. Můžete také jednotlivé součásti vybavení pronajmout separátní nájemní smlouvou o nájmu movité věci, přičemž zde můžete nájemné stanovit rovněž na základě svého uvážení a je jen na nájemci, zda takový návrh smlouvy akceptuje, či nikoliv.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Je možné zahrnout do nájemní smlouvy fond oprav?

Majitel mi zahrnul do nájemní smlouvy měsíční zálohy, kde jsou zahrnuty také měsíční poplatky na fond oprav, který podle poskytnutého výpočtového listu pro dvě osoby vychází na částku 1242 Kč/měsíc. Dozvěděla jsem se ale, že majitel pronajímaného bytu podle  § 2251 odst. 2 občanského zákoníku nic takového od nájemce požadovat nemůže. Je to tak? A jak v tomto případě postupovat?

Podle zákona pronajímatel opravdu nemůže po nájemci požadovat jiné plnění než nájemné a náklady na plnění spojená s užíváním bytu (služby). V případě služeb se navíc musí jednat o takové služby, které s užíváním bytu a společných částí domu skutečně přímo souvisí. Jedná se tedy například o náklady na elektřinu, vodu, plyn, ale kupříkladu i o náklady na provoz výtahu.

Příspěvky do fondu oprav přímo nesouvisejí s užíváním bytu, ale spíše s jeho vlastnictvím a hradí je tedy vždy zásadně vlastník bytu (pronajímatel).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

  

Po měsíci v nájmu nám majitel chce zvýšit zálohy. Je to legitimní?

Před měsícem jsem si pronajala s partnerem v Praze byt o velikost 2+kk. Podepsali jsme s majiteli nájemní smlouvu ke dni 14. 6. 2017 na dobu určitou = jeden rok s možností prodloužení, kde je uvedena celková cena za nájemné (12 000 Kč) + zálohy (3500 Kč). Žijeme v pronajatém bytě první měsíc a majitel mě prostřednictvím e-mailové korespondence informoval, že by uvítal, kdyby od nás mohl inkasovat zálohu ve výši 4000 Kč, protože zjistil, že doposud měl stanovené zálohy jen pro jednu osobu. Cituji celou zprávu majitele: „Od SVJ jsme obdrželi nový výpočtový list pro 2 osoby, platný od 1. 7. 2017, který nám nově stanovuje zálohy na služby, spojené s užíváním bytu. Posílám jej v příloze. Od července 2017 budeme muset platit zálohy na služby měsíčně ve výši 3669 Kč. Vám jsme nastavili zálohy ve výši 3500 Kč měsíčně, v čemž jsou ale zahrnuty nejen výše zmíněné platby SVJ, ale i zálohy na elektřinu. Už v tuto chvíli je zřejmé, že zálohy, které hradíte, neodpovídají předpokládaným nákladům. Těm by odpovídala výše záloh minimálně 4000 Kč (záleží na tom, kolik spotřebujete elektřiny). Proto bychom uvítali, kdybychom od Vás mohli nově inkasovat zálohu ve výši 4000 Kč, která by lépe odpovídala předpokládaným nákladům. Netrváme však na tom. Pokud si přejete ponechat zálohu na služby ve stávající výši, můžeme ji tak nechat. V takovém případě, prosím ale počítejte, že bude potřeba, abyste na konci ročního zúčtovacího období uhradili doplatek za služby, který bude pravděpodobně vyšší než 6000 Kč. (Veškeré podklady dostanete samozřejmě s vyúčtováním).” Potřebuji nyní zjistit, jestli je toto vůbec legitimní takto manipulovat s předem stanovenými pravidly v nájemní smlouvě po prvním měsíci?A zdali se můžeme v této situaci jako nájemníci bránit?

Dle zákona platí, že výši záloh, které má poskytovatel služeb (pronajímatel) právo požadovat po příjemci služeb (po vás) si poskytovatel a příjemce ujednají, přičemž k takovému ujednání došlo v daném případě v nájemní smlouvě.

Pro odpověď na dotaz je podstatné ustanovení zákona, podle nějž platí, že poskytovatel má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Novou výši záloh musí poskytovatel příjemci oznámit písemně a změna výše záloh na služby musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak se k navýšení nepřihlíží. Z uvedeného vyplývá, že zákonodárce navýšení záloh v průběhu zúčtovacího období předpokládá, avšak pouze za splnění stanovených podmínek.

V citované zprávě pronajímatel uvádí, že ze strany společenství vlastníků došlo vůči němu ke zvýšení záloh na služby. Domnívám se však, že takovéto odůvodnění případného jednostranného zvýšení záloh na služby i vůči Vám neobstojí, neboť navýšení záloh, které je pronajímatel povinen platit společenství vlastníků, nelze bez dalšího považovat za nárůst v ceně služby. Tyto zálohy jsou totiž dle zákona vyúčtovány vždy po konci zúčtovacího období (zpravidla na konci kalendářního roku) a vyšší zálohy za služby mohou znamenat pouze vyšší přeplatky pronajímatele, nikoliv nutně navýšení v ceně služby.

Na základě výše uvedeného tedy uzavírám, že zvýšení záloh z pronajímatelem uvedeného důvodu není jednostranně možné. Zároveň však upozorňuji na skutečnost, že v případě, kdy pronajímatel doloží skutečné navýšení nákladů za služby, k navýšení záloh na služby ze zákona oprávněn je.

Nad rámec výše uvedeného bych rád upozornil, že dle textu dopisu pronajímatel na zvýšení záloh netrvá, ale pouze jej navrhuje s ohledem na možné vyšší nedoplatky v budoucnu, přičemž proti takovému návrhu nelze samozřejmě ničeho namítat a je jen na Vás, zda mu vyhovíte.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Nájemce odmítá podepsat nájemní smlouvu. Jak mohu postupovat?

Jsem spolumajitelem menšího bytového domu v Praze 4. V domě bydlí nájemce, který s námi odmítá podepsat nájemní smlouvu. Dům jsme převzali v rámci restituce. Ponechali jsme vše tak, jak to bylo při státní správě. Později v souladu se zákonem proběhla postupná deregulace nájemného, se kterou nájemce vždy souhlasil, a podle poslední úpravy platí bez problémů nájemné. Vzhledem k novému občanskému zákonu a též ke skutečnosti, že s ním nemám žádnou nájemní smlouvu, jsem tuto vypracoval a předal mu ji k připomínkám. Smlouva není podepsána. Říká, že žádnou smlouvu nepotřebuje, že má starou nájemní smlouvu, že nic podepisovat nebude. Podle mě žádnou nemá. Vyzval jsem ho, aby mi předal její kopii. Bohužel nic. Při tom jsem smlouvu vypracoval naprosto nekonfliktní. S uznáním stávajícího nájemného, na dobu neurčitou, s prominutím kauce atd. a se zapracováním některých ustanovení nového občanského zákona. Prosím o sdělení, jestli mám právo na uzavření nájemní smlouvy, respektive jak mám postupovat. Nutně potřebuji například souhlas se způsobem rozpočítáváním náhrad za služby atd.

Bohužel neznám veškeré podrobnosti celé situace, zejména nevím, kdy a za jakých okolností byla uzavřena původní nájemní smlouva apod., ve své odpovědi tedy vycházím primárně z platného znění zákona.

Zákon přitom počítá s tím, že nájem za obvyklých okolností při změně vlastníka nezaniká, ale přechází na vlastníka nového, a to při zachování stejných podmínek. V tomto případě by bylo tedy na místě obrátit se na bývalé pronajímatele s žádostí o poskytnutí nájemní smlouvy či alespoň bližších informací o ní.

I pokud by pak nájemní smlouva v písemné podobě či vůbec uzavřena nebyla, bude platit, že pokud již po dobu tří let užívá nájemce byt v dobré víře, že nájem je po právu, což lze v dané situaci předpokládat, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Obsah nájemní smlouvy je pak nutné dovozovat z jednání pronajímatele a nájemce (například placení nájemného v určité výši pravidelně už delší dobu), případně by se jednotlivá práva a povinnosti řídila ustanoveními zákona o nájmu bytu.

To platí i pro vyúčtování záloh a nákladů na služby, které lze v případě absence dohody provést způsobem stanoveným v zákoně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Doplatek za opravy u prostoru pronajatého od města

Mám pronajatý nebytový prostor od města, ve kterém mám provozovnu trafiky.  Jsem jediný nájemník tohoto nebytu. Letos po opakovaných závadách stávajícího plynového kotle, který slouží pro vytápění objektu a ohřev vody, město oznámilo, že kotel vymění. Po výměně přišel příslušný úředník s dodatkem nájemní smlouvy, kde mě nutí podepsat úhradu dané opravy ve výši cca 50 tis. Kč ve třech splátkách během následujících tří let. Nechtějí slyšet na formu splácení zařizovacího předmětu po dobu své životnosti a vyhrožují ukončením nájemní smlouvy, když nepodepíši dodatek a nezaplatím. Mnou bylo zjištěno, že zařízení, které město nechalo instalovat se dá pořídit na internetu za poloviční cenu a jeho zapojení je schopen provést oprávněný technik za 3500 Kč. Nutí mě tedy zaplatit dvojnásobek ceny za kotel. Jak se mohu bránit?

Podle zákona se nájem prostoru sloužícího podnikání řídí obecnými ustanoveními zákona o nájmu, není-li v konkrétních případech stanoveno zákonem či nájemní smlouvou jinak.

Běžnou údržbu pak podle zákona provádí nájemce, jakoukoliv ostatní údržbu provádí pronajímatel. Výměnu plynového kotle přitom nelze považovat za běžnou údržbu, kterou hradí nájemce, a měl by ji tedy uhradit pronajímatel.

Výše uvedené samozřejmě nebrání tomu, abyste se s pronajímatelem dohodli na dodatku k nájemní smlouvě, kterým se k úhradě daných nákladů zavážete. Jeho uzavření je nicméně na dohodě obou smluvních stran a nikdo Vás k tomu nemůže nutit.

Pokud se jedná o nájem na dobu neurčitou, pronajímatel jej může vypovědět i bez uvedení důvodu, přičemž výpovědní doba pak činí šest měsíců. Pronajímatel Vám tedy nájem může vypovědět, ať už opravu nějakým způsobem uhradíte či nikoliv.

Nájem na dobu určitou Vám pronajímatel může vypovědět také, ale pouze z důvodů stanovených zákonem či smlouvou jako je například porušování povinností nájemce. Neuhrazením výměny kotle nicméně dle zákona pravděpodobně povinnosti nájemce neporušujete a nájem na dobu určitou by Vám tedy ani pronajímatel neměl z tohoto důvodu vypovědět. Pronajímatel by tak měl toliko právo nájem na dobu určitou neprodloužit. K tomu ale opět může dojít, ať už výměnu uhradíte či nikoliv.

Pokud byste obdržel výpověď z nájmu, se kterou nesouhlasíte, máte právo do jednoho měsíce ode dne doručení výpovědi vznést písemnou formou námitky (do jednoho měsíce je nutné je doručit pronajímateli). Pokud námitky vznesete včas můžete se následně domáhat přezkoumání oprávněnosti výpovědi u soudu.

Závěrem upozorňuji, že v případě nájmu prostor sloužících podnikání platí do značné míry, že v nájemní smlouvě se lze od zákonné úpravy odchýlit. Je tedy nutné zejména přezkoumat, co je uvedeno v nájemní smlouvě, ze které jsem pochopitelně při odpovědi na Váš dotaz nemohl vycházet.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nová nájemní smlouva v bytě v SVJ po smrti pronajímatele?

Zdědila jsem po svém otci byt. Dědické řízení již proběhlo a nabylo právní moci. Nevím, jak mám nyní postupovat při sepsání nové nájemní smlouvy, kde bych jako vlastník bytu byla uvedena já. Byt je v SVJ. Otec byt pronajímal a já potřebuji sepsat s nájemníkem novou smlouvu. Mám nejprve dát nájemníkům výpověď z původní smlouvy?

Úvodem bych vám chtěl sdělit, že vzhledem k tomu, že neznám podrobnosti předmětného nájemního vztahu, zejména přesné znění nájemní smlouvy, ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy nájmu bytu.

Změnu vlastníka pronajímané věci řeší zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dle kterého platí, že změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka, přičemž nezáleží na tom, z jakého důvodu ke změně došlo, tedy, zda ke změně došlo v důsledku převodu vlastnického práva nebo např. děděním. Vy jakožto dědic, se tedy bez dalšího stáváte pronajímatelem a vstupujete do původního nájemního vztahu ve stavu, v jakém byl v době změny vlastnictví. Na jedné straně vám tedy náleží právo na placení nájemného v ujednané výši, na druhé straně jsou pro vás závazná případná právní jednání vašeho otce jakožto předchozího pronajímatele (např. souhlas s podnájmem nebo se změnami předmětu nájmu). K dané problematice je dále třeba uvést, že nový vlastník věci není oprávněn existující nájem vypovědět pouze z důvodu změny vlastníka.

Z výše popsaného vyplývá, že smrtí pronajímatele nedochází ke skončení nájmu bytu a není nutně třeba sepisovat novou nájemní smlouvu. V každém případě je ale vhodné nájemce o změně v osobě vlastníka bytu (pronajímatele) vyrozumět. Pakliže byste chtěla uzavřít s nájemcem novou smlouvu s jinými podmínkami, je možné nájemní smlouvu doplnit o dodatek, což považuji za jednodušší řešení, než uzavřít s nájemcem dohodu o skončení nájmu a následně novou smlouvu. Tento postup ale samozřejmě přepokládá ochotu k dohodě na straně nájemce bytu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Majitel nechce sepsat prodloužení nájemní smlouvy, i když dále bydlíme. Je to správně?

Je možné, abychom neměli sepsanou novou smlouvu od Nového roku, a přitom stále bydlíme a platíme nájem? Majitel mi řekl, že ji ani psát nebude, i když jsem ho upozornila, že nemáme prodlouženou nájemní smlouvu. Platíme mu nájem pravidelně každý měsíc. Chtěla bych poradit, jestli to je v pořádku. A lístek od zaplacení nemáme, ten nám vůbec nedává, tak mě to může také zapřít.

Předně si dovoluji uvést, že bez znalostí veškerých specifik vašeho nájemního vztahu, zejména znění původně uzavřené nájemní smlouvy, mohu na váš dotaz odpovědět toliko obecně, ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který upravuje nájem bytu.

Na vámi popsanou situaci se vztahuje institut tzv. automatického prodloužení nájmu zakotvený v občanském zákoníku. Dle příslušných zákonných ustanovení platí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíce po dni, kdy měl nájem skončit a není-li v této době vyzván pronajímatelem k opuštění bytu, platí, že je nájem znovu ujednán na stejnou dobu, na jakou byl ujednán dřív, nejdéle však na 2 roky. Výzva k opuštění bytu přitom musí mít písemnou formu.

Z výše uvedeného lze dovozovat, že jelikož byt nadále užíváte, hradíte pravidelně nájemné a pronajímatel Vás nevyzval k opuštění bytu, došlo k automatickému prodloužení nájmu na stejnou dobu, na kterou byl ujednán v původní nájemní smlouvě, a to navzdory tomu, že nemáte sepsanou novou nájemní smlouvu. Nemusíte se tedy bát, že byste bydlela v bytě „načerno“ nebo se musela z důvodu neuzavření nové nájemní smlouvy vystěhovat.

Co se týče problému s hrazením nájemného, pak doporučuji, abyste v zájmu prokazatelnosti úhrad nájemného na vystavení dokladu důrazně trvala, pokud by pronajímatel dále nebyl ochotný Vám tento doklad vystavovat, bylo by vhodné zvážit úhrady nájemného buď převodem na účet pronajímatele, nebo složenkou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Může mě majitel vystěhovat?

Mám nájemní smlouvu na dobu určitou. Slyšela jsem, že mi majitel smlouvu už neprodlouží, sám mi to neřekl ani mi to nedal písemně. Mám zde i trvalé bydliště. Mám špatný zdravotní stav. Může mě majitel vystěhovat?

Úvodem si dovoluji upozornit, že jelikož neznám znění vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy skončení nájmu bytu.

Pakliže máte uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou, platí, že nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Pokud se tedy s pronajímatelem nedohodnete na prodloužení nájmu a nemáte-li v nájemní smlouvě sjednaný nárok na automatické prodloužení nájmu, nájem skončí ke dni, který máte uvedený v nájemní smlouvě. V tento den jste také povinna byt odevzdat pronajímateli. V případě, že byste byt ani po skončení nájmu neopustila a nevyklidila, pronajímatel je oprávněn vás k vyklizení bytu vyzvat a domáhat se vyklizení též soudní cestou.

Na situaci nic nemění bohužel ani Váš zdravotní stav, ani skutečnost, že v bytě máte hlášený trvalý pobyt. Výjimkou, kdy může dojít k prodloužení nájmu, aniž by tak bylo mezi nájemcem a pronajímatelem výslovně sjednáno, je případ tzv. konkludentního prodloužení nájmu postupem dle § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Dle uvedeného ustanovení platí, že pokud nájemce pokračuje v užívání bytu navzdory tomu, že nájem měl skončit a pronajímatel jej nevyzve k opuštění bytu do tří měsíců po dni, ve kterém měl nájem bytu skončit, dojde k tzv. konkludentnímu prodloužení nájmu, a to na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve (v původní nájemní smlouvě), nejdéle však na dobu dvou let.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Majitelka se chce na čas nastěhovat do domu, který nám pronajala

Máme pronajatý dům se zahradou. Smlouva je platná do konce tohoto roku. S manželem jsme se rozhodli nájem ukončit a majitelce jsme to zaslali e-mailem před koncem měsíce. V dubnu se majitelka, která žije v Německu, do Čech vrací a od 17. 4. do 30. 4. se chce do domu nastěhovat a v domě bydlet. Má na to právo? Ve smlouvě má bod, kde je psáno, že má právo na na prohlídku nemovitosti po předchozím upozornění včetně užívání nemovitosti během opravy a údržby. Může se opravdu do domu nastěhovat a bydlet tam, nebo to můžeme brát jako porušení smlouvy z její strany a smlouvu okamžitě ukončit?

Vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, zejména pak konkrétní text nájemní smlouvy, mohu na váš dotaz odpovědět toliko obecně ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Z vašeho dotazu bohužel jednoznačně nevyplývá, zda jste podali výpověď z nájmu, zda vám byla dána výpověď ze strany pronajímatele nebo zda se jedná o situaci, kdy se pronajímatelka dožaduje, abyste jí v bytě poskytli přístřeší na určitou dobu.

Co se týče vašich možností podat výpověď, podle § 2287 občanského zákoníku můžete obecně vypovědět nájem na dobu určitou, pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Pronajímatel může na druhé straně nájem vypovědět jen z důvodů uvedených v § 2288 občanského zákoníku, kterými je například hrubé porušení povinnosti nájemce, z důvodu veřejného zájmu apod. Pokud máte za to, že výpověď nebyla oprávněná, máte možnost do 2 měsíců podat návrh soudu na přezkum podle § 2290 občanského zákoníku.

Pokud se jednalo o situaci, kdy máte byt v nájmu a majitelka se chce nastěhovat na vámi zmíněné období, aniž by chtěla vypovědět nájem, pak na to obecně právo nemá, pokud se nedohodnete jinak. Jedním ze základních pravidel nájmu bytu je, že pronajímatel je povinen poskytnout nájemci nerušený výkon nájmu. Neboli pokud byste odmítli žádost pronajímatelky, nemohli byste porušit žádnou svoji povinnost.

Pouze na okraj si dovoluji uvést, že právo prohlídky bytu by mělo dopad na zcela odlišnou situaci, než možnost pronajímatele po určitou dobu užívat byt s vámi, a tím vás rušit při užívání bytu dle nájemní smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS 

Jaké náležitosti má mít nájemní smlouva?

Došlo k uzavření nájemní smlouvy mezi fyzickou osobou jako pronajímatelem a právnickou osobou jako nájemcem, a to na nájem bytu za účelem bydlení, na základě zák. č. 89/2012 Sb. Nájemce jej užívá k bydlení pro jednatele společnosti.  Navíc nájemce je nyní v prodlení s placením nájmu, zatím 2 měsíce. Ve smlouvě je jednak sjednána exekutorská doložka a dále byla složena kauce, kterou je možno použít v průběhu nájemního vztahu za účelem uhrazení nedoplatků na nájmu, poté je nájemce povinen ji dorovnat do plné výše, pokud tak neučiní, je to považováno za závažné porušení smlouvy. V případě závažného porušení smlouvy může pronajímatel okamžitě ukončit smlouvu o nájmu bez výpovědní doby. Prosím o posouzení, zda je taková nájemní smlouva vůbec platná a jak je možné postupovat pro případné ukončení nájmu.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, zejména pak konkrétní znění nájemní smlouvy, mohu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu či nebytových prostor.

Co se týče nájmu bytu, obecně dle ust. § 2235 odst. 1 občanského zákoníku platí, že nájemní smlouva zavazuje pronajímatele přenechat nájemci byt k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti. Obsahem nájmu bytu jsou tudíž práva a povinnosti vztahující se pouze k zajištění bytových potřeb, nikoliv k podnikání či jinému obdobnému účelu. Judikatura (konkrétně rozsudek Nejvyššího soud ČR ze dne 26. 10. 2006 ve věci 26 Cdo 1973/2006) dovodila, že právo nájmu bytu může být vázáno pouze na fyzickou osobu, která jediná může své bytové potřeby uspokojovat, a nikoliv osobu právnickou, která sama o sobě potřebu bydlení nemá.

Z vámi uvedených skutečností vyplývá, že nájemcem je právnická osoba, která byt dále přenechává do podnájmu svému jednateli. Z toho důvodu se v dané situaci nemůže jednat o nájem bytu tak, jak je uveden v ust. § 2235 a následující občanského zákoníku.

Pokud by v nájemní smlouvě bylo uvedeno, že byt je předáván k uspokojení bytových potřeb nájemce (právnické osoby), dovoluji si upozornit, že taková smlouva by mohla být považována za neplatnou pro rozpor se zákonem.

Na druhé straně, pokud by tuto smlouvu bylo možné interpretovat jiným způsobem, zejména pak jako nájem prostoru sloužícího k podnikání, bylo by možné například uvažovat o aplikaci ust. § 555 a § 575 občanského zákoníku. Dle uvedených ustanovení platí, že právní jednání se posuzuje podle svého skutečného obsahu a má-li neplatné právní jednání náležitosti jiného právního jednání, které je platné, platí toto jiné právní jednání, pokud je z okolností zřejmé, že vyjadřuje vůli jednající osoby. Konkrétní posouzení, zda by se mohlo jednat o platnou smlouvu však bude záležet na přesném znění smlouvy a skutečné vůli účastníků.

Odpověď – 2. část

V případě, že se jedná o platně uzavřený nájemní vztah, který máte zájem skončit, je na místě zvážit případné podání výpovědi z nájmu. Aby bylo možné nájemci dát výpověď, je v prvé řadě nezbytné, aby došlo k naplnění výpovědního důvodu.

Z Vámi uvedeného textu nájemní smlouvy vyplývá, že jako výpovědní důvod pro výpověď bez výpovědní doby jste si ujednali skutečnost, že ze strany pronajímatele dojde k čerpání kauce (jistoty) a zároveň ze strany nájemce nedojde k jejímu doplacení. Z Vašeho dotazu však bohužel nevyplývá, zda již k naplnění tohoto předpokladu došlo a zda jste tedy oprávněn výpověď podat.

Co se týče výpovědních důvodů, které plynou přímo ze zákona, tak lze zmínit například důvod dle ust. § 2311 ve spojení s ust. § 2288 občanského zákoníku, dle kterého má pronajímatel právo nájem vypovědět, pokud nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu. V takovém případě je pronajímatel povinen ve výpovědi uvést důvod výpovědi. Co se týče výpovědní doby, zákon v ust. § 2312 upravuje dvě doby jejího trvání, a to buď tři měsíce nebo šest měsíců. Šestiměsíční výpovědní doba se uplatní, pokud se jedná o nájem na dobu neurčitou nebo trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví. Oproti tomu tříměsíční výpovědní doba dopadá na veškeré ostatní okolnosti.

Pokud by však bylo možné dospět k závěru, že nájem nebyl platně ujednán, má se za to, že nájem nikdy nevznikl a nájemce tak byt užívá bez právního titulu. V takovém případě by bylo možné domáhat se na nájemci, aby byt vyklidil.

Pokud byste se rozhodl činit v tomto ohledu jakékoliv právní kroky, doporučuji před jejich započetím věc konzultovat s odborníkem, který bude mít k dispozici veškeré relevantní podklady a informace.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Výměna starého zařízení bytu za nové a navýšení měsíční platby

Podle jakého právního předpisu se v současnosti řídí platby za vybavení bytu (kuchyňská linka, sporák, vestavěné skříně apod.)? Je možné v případě výměny dožitých zařízení (např. sporák) po dodání nových navýšit měsíční platbu? Je dostačují prokazatelné převzetí/zaslání nového evidenčního listu, nebo je třeba písemný souhlas nájemníka bytu?

dovolte, abych v prvé řadě uvedl, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve Vaší nájemní smlouvě mohu na váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to s odkazem na úpravu nájmu bytu obsaženou v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku.

Obecně platí, že výše nájemného je stanovena v nájemní smlouvě. Pokud si smluvní strany výši nájemného neujednají, vzniká pronajímateli právo na zaplacení nájemného v takové výši, jaká je v daném místě a čase obvyklá. Stejně tak je možné smlouvou do určité míry upravit podmínky, za jakých dochází k jednostrannému zvyšování nájemného.

Občanský zákoník umožňuje, aby v případě, že si strany zvyšování nájemného ve smlouvě nedohodnou a zároveň jej nevyloučí, pronajímatel v písemné formě navrhl nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Jestliže nájemce s návrhem souhlasí, zaplatí vyšší nájemné počínaje třetím měsícem od doručení návrhu. Neučiní-li tak a nesdělí-li v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Lze shrnout, že za situace, kdy jste investovala do nového vybavení bytu, máte dvě možnosti, jak dosáhnout zvýšení nájemného. De facto se jedná o změnu platné nájemní smlouvy. Nejjednodušším způsobem je dohoda s nájemcem. Té bohužel není vždy možné dosáhnout. Druhou možností je předložení návrhu na zvýšení nájemného dle výše uvedeného s odůvodněním, že byty s novým vybavením se z pravidla pronajímají za vyšší nájemné a rozdíl do obvyklé výše nájemného by měl být dorovnán. Nebude-li nájemce s návrhem souhlasit, je možné obrátit se na soud.

Bohužel pouhé zaslání nového evidenčního listu nestačí, neboť jednostranná změna smluvních ujednání tímto způsobem není možná a nájemce není povinen plnit nad rámec nájemní smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nový majitel bytu a práva nájemce předchozího majitele

V domě jsou celkem 4 bytové jednotky a 3 majitelé. Jeden byt vlastníme my, druhý nový majitel, který byt koupil teprve nedávno, třetí a čtvrtý byt patří třetímu majiteli. Tento majitel má v tomto čtvrtém bytě nájemce v pronájmu, bohužel ale nevíme, jakou spolu sepsali nájemní smlouvu a zda vůbec nějakou. Předpokládám však, že "něco" sepsali. Jde nám o to, že tento majitel nyní oba dva byty prodává, takže v domě bude nový majitel. Mé otázky zní: 1) Jak to bude s nájemcem, který ve čtvrtém bytě bydlí v pronájmu, zda se pro něj nic nezmění a dle zákona může zde dále bydlet, i když se změní majitel (bohužel ale právě nevíme, jakou mají smlouvu, a zda vůbec, a předpokládáme, že to bude rozhodující). 2) Další věc je, že nájemce si nyní pořídil psa. Nám coby majitelům 1 bytové jednotky to vůbec nevadí, naopak jsme rádi, s pánem dobře vycházíme. Majiteli druhé bytové jednotky však psi vadí jako takoví, nesnáší je, byt zde koupil v domnění, že tu žádná zvířata (hlavně psi) nebudou. To pro něj byla priorita při koupi tohoto bytu. Také se před koupí zajímal, zda v blízkém okolí nejsou psi, což nebyli, ale časem si někteří sousedi psa také pořídili. Nyní je tento majitel pracovně na delší dobu pryč, takže ani neví, že nájemce si psa pořídil. Předpokládáme tudíž konflikt, a rádi bychom věděli, jaká práva v tomto případě nájemce má, jak se případně může bránit. Pokud nemá s původním majitelem sepsanou řádnou smlouvu o nájmu, ale pouze nějaký papír, kde je dohodnuta jen částka, kterou každý měsíc platí za pronájem, předpokládáme, že pokud i novému majiteli nebude pes "po chuti", může tak lehce nájem vypovědět, aby se problému zbavil a byt pronajal komukoliv jinému. Víme ale, že pán s pejskem by v tomto pronájmu bydlel rád i nadále.

Předně považuji za nezbytné uvést, že by měl být nájem uzavřený za situace, kdy z vámi zmiňovaného papíru sepsaného mezi nájemcem a pronajímatelem plyne, že pronajímatel se zavazuje přenechat nájemci byt k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

I pokud by taková ujednání uvedený papír neobsahoval, nemuselo by to v důsledku znamenat, že nájem nevznikl. Nedostatek písemné formy u nájemní smlouvy by neměl obecně způsobit její neplatnost k tíži nájemce. Ačkoliv ustanovení § 2237 občanského zákoníku vyžaduje, aby byla nájemní smlouva na nájem bytu sepsána vždy v písemné formě, dovolávat se neplatnosti pro nedostatek této formy může pouze nájemce a nikoliv pronajímatel. Ustanovení § 582 odst. 2 občanského zákoníku navíc stanovuje, že není-li dodržena písemná forma právního jednání, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. S ohledem na to by tedy vámi uvedený nájemce, i za situace, kdy by nedošlo k podpisu žádné smlouvy, byl oprávněn užívat byt dle obecných pravidel o nájmu bytu dle příslušných ustanovení občanského zákoníku.

Nově platný a účinný občanský zákoník v ustanovení § 2258 zakotvil, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře. Podmínkou pro chov však je, aby tím pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nezpůsobil obtíže nepřiměřené poměrům. Dovoluji si nadto upozornit, že k případnému zákazu chovu zvířat v bytě by se nemuselo přihlížet. Tato skutečnost plyne z ust. § 2235 občanského zákoníku, dle kterého se nepřihlíží k těm ujednáním, která zkracují nájemcova práva zakotvená v pododdíle občanského zákoníku o nájmu bytu.

Co se týče změny vlastníka bytu, tak na tuto situaci dopadá ustanovení § 2221 občanského zákoníku, dle kterého v případě převodu vlastnictví pronajaté věci (bytu), přechází zároveň s tím i nájem. Při prodeji věci či jiném jejím převodu navíc platí, že pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví, pokud o nich nový vlastník nevěděl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Měsíční uzavírání smluv

Pronajala jsem si byt. Nájemní smlouvu mám na dobu určitou do 31. 1. 2018, nyní přišel majitel bytu s tím, že chce smlouvu změnit a smlouvu uzavírat vždy na jeden měsíc. Má na to právo? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, zejména pak konkrétní znění nájemní smlouvy, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy změny nájmu.

Obecně v právních vztazích platí, že smluvní strany jsou v mezích právního řádu vázány pouze na základě toho, co si dohodly. Pokud by si smluvní strany chtěly rozšířit svá práva a povinnosti, na nichž se dohodly nebo si je jinak změnit, je to možné pouze se souhlasem všech stran. Byla-li navíc smlouva uzavřena v písemné formě, jakoukoliv její změnu je možné činit pouze písemnou formou.

Pokud vás tedy oslovil pronajímatel s písemným návrhem nové smlouvy nebo například dodatkem ke smlouvě, právo na to obecně má. Na druhé straně vy máte samozřejmě právo tento jeho návrh nepřijmout a nic nepodepisovat, pokud pro vás podmínky nebudou vhodné či jinak výhodné.

Co se týče konkrétního návrhu pronajímatele ohledně změny doby nájmu na jeden měsíc, bez znalosti bližších okolností může tento návrh budit důvodné pochybnosti o smyslu a účelu. Z opatrnosti bych vám doporučil se s návrhem obrátit na některého odborníka v bytovém právu, zejména se pak soustředit jaká by pro vás plynula rizika ohledně prodlužování nájmu a zda jsou případně tato rizika pro vás kompenzována (například snížením plateb, poskytnutím bytové náhrady apod.). Pokud jste však za současného stavu spokojená, nevidím důvod, proč byste případně měla smlouvu měnit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nemáme důkaz o složení kauce

Nájemní smlouva byla podepsána s právnickou osobou. Bohužel při vystěhovávání se a předávání bytu došlo při naší nepozornosti k tomu, že jsme odešli bez nájemní smlouvy. Nájemní smlouva je jediný důkaz o složené kauci kromě pohybů na účtu. Bohužel kauce nebyla složena přímo pronajímateli, ale nájemci, který v bytě bydlel před námi a tím přešla kauce na nás. Veškeré platby lze doložit výpisy z účtu včetně potvrzení o předání mezi námi a původními nájemci přičemž pronajímatel s touto formou uhrazení kauce souhlasil. Nyní však odmítá vrátit kauci před řádným vyúčtováním služeb, které bude v červnu 2017. Po tomto datu chce vyplatit kauci nájemcům, kteří v bytě bydleli před námi a kauci již na bytě nemají. My však nyní nemáme nájemní smlouvu a tedy ani žádný důkaz o tom, že kauce skutečně patří nám. Prosím o radu, zda je pronajímatel povinen poskytnout mi kopii nájemní smlouvy v případě, kdy o to požádám a jestli má právo vrátit kauci lidem, kteří v bytě bydleli před námi?

Dovolte mi, abych úvodem uvedl, že bez znalosti konkrétních skutkových okolností a ujednání obsažených v nájemní smlouvě mohu na váš dotaz odpovědět pouze v obecné rovině, především s odkazem na právní úpravu obsaženou v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku.

Z vámi uvedeného vyplývá, že v nájemní smlouvě uzavřené mezi vámi a pronajímatelem by mělo být mimo jiné upraveno, jak právo na vrácení jistoty (kauce) při skončení nájmu přešlo z původních nájemníků na vás jako na nájemníky nové. Pokud tomu tak skutečně bylo, měl by pronajímatel vrátit složenou jistotu vám. Jestliže čeká na roční vyúčtování služeb, pak se pravděpodobně domnívá, že na něm vznikne původním nájemníkům nedoplatek, který uspokojí ze složené jistoty a zbývající částku jim vyplatí. Jiný důvod, pro který pronajímatel nehodlá respektovat nájemní smlouvu, mě nenapadá.

Bohužel zákon neukládá pronajímateli povinnost vydat nájemci na jeho žádost kopii nájemní smlouvy. Z tohoto důvodu se smlouvy podepisují ve více vyhotoveních, aby každé ze smluvních stran připadlo minimálně jedno z nich. Je však otázkou, do jaké míry je důvodné, aby pronajímatel Vaší zdvořilé žádosti nevyhověl.

Vyplatí-li pronajímatel jistotu nebo její část původním nájemcům, můžete se na nich domáhat vydání tzv. bezdůvodného obohacení, pokud částku nevrátí na účet pronajímatele, nebo ji nepošlou rovnou Vám. Nebude-li částka odpovídat svou výší částce Vámi zaplacené původním nájemcům při podpisu nájemní smlouvy (pronajímatel uspokojí své nároky vůči původním nájemcům), je možné požadovat vrácení této části jistoty přímo po pronajímateli.

Pokud by Vám pronajímatel odmítl jistotu (kauci) vrátit a Vy jste uvažovali o možnosti domáhat se Vašeho nároku soudní cestou, doporučuji záležitost důkladně konzultovat s právníkem a přenechat mu rovněž přípravu žaloby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Maminka zemřela a majitel si nechce převzít klíče

Moje mamka měla pronajatý byt a zemřela. Majitel si nechce přebrat klíče s tím, že mu nebyl předán byt. Může majitel vymáhat peníze od lidí napsaných ve smlouvě, kteří tam nikdy nebydleli?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, zejména konkrétní znění vaší nájemní smlouvy, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy nájmu bytu.

Obecně mohou v případě smrti nájemce nastat dvě situace. Pokud byl nájem sjednán s jediným nájemcem, přejde po jeho smrti nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Nájem tímto způsobem přechází ze zákona na tohoto člena domácnosti, přičemž k přechodu nedojde pouze v případě, že tato osoba do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámí pronajímateli, že v nájmu nehodlá pokračovat. Pokud k takovému oznámení nedojde, tento člen domácnosti vstupuje do všech práv a povinností vyplývajících z nájmu, s tím specifikem, že nájem skončí nejpozději do dvou let.

Oproti tomu, pokud je v nájemní smlouvě uvedeno více osob v postavení nájemce, jedná se o společný nájem a v případě úmrtí některého z těchto společných nájemců, pokračuje nájem pouze s ostatními nájemci bez jakéhokoliv přechodu.

Ve vašem případě tak bude záležet předně na tom, jak jsou osoby, po nichž chce majitel vymáhat peníze, ve smlouvě specifikovány. Pokud by se totiž jednalo o nájemce vedle vaší zemřelé maminky, bylo by možné, aby od těchto osob pronajímatel požadoval zaplacení plateb souvisejících s užíváním bytu, zejména nájemné a úhradu služeb. Pokud by tyto osoby byly ve smlouvě uvedeny pouze jako členové nájemcovy domácnosti a splňovaly by výše uvedené podmínky pro přechod nájmu, nájem by dále pokračoval a pronajímatel by byl oprávněn požadovat úhradu plateb souvisejících s užíváním bytu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Musím cizincům zajistit náhradní bydlení, když na cizinecké policii nahlásí pronájem jako trvalé bydliště?

Jsem majitelkou domu, ve kterém jsem pronajala byt ukrajinské rodině. Oni si chtějí na cizinecké policii tento byt přihlásit jako trvalé bydliště. Vznikla by mi pak povinnost zajišťovat jim náhradní bydlení v případě výpovědi nájemní smlouvy?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, zejména pak přesné znění nájemní smlouvy, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy nájmu bytu a trvalého pobytu.

Předně si dovoluji uvést, že problematika trvalého pobytu je nezávislá na právech a povinnostech nájemce a pronajímatele v rámci nájmu bytu. Základním principem zakotveným v § 10 odst. 2 zákona o evidenci obyvatel je, že z přihlášení k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k nemovitosti ani k vlastníkovi nemovitosti. Pokud by tedy Vaši nájemci přihlásili jako místo trvalého pobytu pronajímaný byt, nemá to pro Vás žádné přímé důsledky.

Co se týče zajišťování bytových náhrad, tuto problematiku do 31. 12. 2013 upravoval občanský zákoník z roku 1964, tedy zákon č. 40/1964 Sb. Dle tohoto zákona byl pronajímatel za splnění podmínek uvedených v zákoně povinen zajistit nájemci náhradní byt, náhradní ubytování nebo přístřeší. V občanském zákoníku účinném od 1. 1. 2014, tedy zákoně č. 89/2012 Sb., však zákonodárce od povinnosti bytových náhrad upustil. Dle stávající právní úpravy tak nemáte žádnou povinnost zajišťovat nájemci jakoukoliv bytovou náhradu.

Nad rámec výše uvedeného si vás však dovoluji upozornit, že pro posouzení vašich jednotlivých povinností bude podstatný konkrétní text vaší nájemní smlouvy. Pokud by nájemní smlouva stanovovala, že máte povinnost zajistit nájemci bytovou náhradu, bylo by vaší povinností v mezích smluvního ujednání bytovou náhradu skutečně zajistit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Majitel se nechce dohodnout na délce výpovědní lhůty

V roce 2010 jsem s majitelem sepsal nájemní smlouvu k bytu 1+1 na dobu neurčitou s výpovědní dobou 6 měsíců, pokud se obě strany nedohodnou jinak. Nájem řádně hradím a nikdy se mnou nebyly žádné problémy. Na začátku října 2016 jsem jej informoval, že hledám větší byt, a že jak něco najdu, hned jej budu informovat. Teď jsem našel byt 3+1, kdy majitelka je ochotna na mě počkat do února 2017, s tím, že 1. března bych už bydlel u ní. Problém je v tom, že mi můj majitel odmítá přistoupit na 3 měsíční výpovědní lhůtu, kdy tvrdí, že v NOZ § 2231 je to pouze informativní a platí výhradně naše výpovědní lhůta v délce 6 měsíců. Dále mi napsal, že pokud budu chtít, aby mi na to přistoupil a nájem mi skončil v únoru, tak mu musím zaplatit řádně všechny nájmy až do února a dále jeden nájem bez záloh na služby navíc jako kompenzaci. Tímto mě rozčílil a odmítám mu cokoliv dát. Byl jsem přehnaně v minulosti hodný a ochotný. Já si našel ještě NOZ § 2239 zakázané ujednání, kdy si myslím, že 6 měsíční doba a platit nájem navíc je nepřípustné a nepřiměřené. Co mám dělat? Mám pravdu? 

Úvodem dovolte, abych konstatoval, že ačkoli jste nájemní smlouvu uzavřel již v roce 2010, uplatní se právní úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Bez znalosti konkrétních ujednání obsažených v uzavřené nájemní smlouvě můžeme bohužel na váš dotaz odpovědět toliko s odkazem na zmíněnou obecnou právní úpravu.

Obecně platí, že nájemce a pronajímatel si mohou v nájemní smlouvě sjednat vzájemná práva a povinnosti odlišně od zákona. Uvádí-li zákon tříměsíční výpovědní dobu pro výpověď nájmu věci nemovité na dobu neurčitou a byla-li ve smlouvě odchylně ujednána výpovědní doba šestiměsíční, upřednostní se smluvní ujednání stran. Upozorňuji, že výpověď vyžaduje písemnou formu a výpovědní doba počíná běžet až prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došla druhé straně.

Nepřiměřenost ujednání délky výpovědní doby je problematickou otázkou a bohužel na ni nelze dát v tuto chvíli jednoznačnou odpověď. Vždy záleží na konkrétních okolnostech případu. Přiměřenost ujednání (délku výpovědní doby) by musel posoudit až nezávislý soud.

Přikláním se však spíše k výkladu svědčícímu přiměřenosti ujednání o délce výpovědní doby, a to s přihlédnutím k tomu, že toto ustanovení pravděpodobně zavazuje obě smluvní strany stejně, s ujednáním jste při uzavírání nájemní smlouvy souhlasil a nájem byl sjednán před více než 6 lety, tzn., že trval výrazně delší dobu, než je sjednaná délka výpovědní doby.

S ohledem na výše uvedené uzavírám, že návrh pronajímatele na skončení nájmu k 28. 2. 2017 a zaplacení jednoměsíčního nájemného jako tzv. kompenzace považuji spíše za návrh pronajímatele ke smírnému řešení věci, nikoli za nezákonný požadavek ze strany pronajímatele. Opakuji však, že posouzení věci přísluší výhradně soudu. Pokud by dal příslušný soud pronajimateli v případném řízení o dlužné nájemné za pravdu, vznikla by vám povinnost uhradit dlužné nájemné za dobu 6 měsíců dle nájemní smlouvy, tj. částka vyšší než při smírném vyřešení věci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Můžeme smlouvu prodloužit na celý rok, nebo jen do data prodeje bytu

Máme v bytě nájemce a má smlouvu na dobu určitou. Obě strany mají zájem na prodloužení. Příští rok bychom chtěli být prodávat. Nevíme, kdy přesně se prodej uskuteční, a otázka zní: Smlouvu máme prodloužit na celý příští rok, nebo musíme ve smlouvě uvést, že se prodlužuje do data prodeje? Nevíme, kdo si byt koupí, zda bude byt dále pronajímat, nebo tam bude chtít bydlet. Jak je to s výpovědí v daném případě?

Z vašeho dotazu jsme dovodili, že nájemní smlouva, kterou jste s nájemci uzavřeli, do konce roku skončí a v současné době řešíte, jak uzavřít novou nájemní smlouvu na další období, když nevíte, kdy a jestli vůbec dojde k prodeji bytu.

Obecně platí, že obsah nájemní smlouvy záleží především na dohodě smluvních stran. Smlouvu můžete bez ohledu na plánovaný prodej prodloužit dodatkem na celý příští rok, nebo můžete uzavřít úplně novou nájemní smlouvu na dobu určitou i neurčitou, stejně tak je možné vložit např. ujednání o tzv. rozvazovací podmínce, a sice že nájem skončí poté, co dojde k prodeji bytu. Zapracování rozvazovací podmínky do nájemní smlouvy doporučujeme přenechat právníkovi.

Jinak obecně platí, že práva a povinnosti z nájmu přechází na nového vlastníka. Jinými slovy platí, že namísto Vás jako vlastníka, který uzavřel s nájemcem nájemní smlouvu, nastoupí nový vlastník, který bude ze smlouvy zavázán stejně, jako jste nyní vy.

Pronajímatel – nový vlastník v takovém případě nemá právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. K odlišnému ujednání ve smlouvě se nepřihlíží.

Z praktického hlediska upozorňuji na to, že je větší pravděpodobnost snazšího prodeje nemovitosti, neváznou-li na ní práva třetích osob, a to včetně práva nájemního. Pro potenciálního zájemce o koupi bytu může být existence nájemního vztahu k nemovitosti problém a důvod pro upuštění od uzavření kupní smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Co jsou to "osoby v domácnosti"?

Když jsem v bytě sjednával nájem, byli u toho i dva podnájemníci, kteří se zapisovali do smlouvy jako dodatek, ale nikde ve smlouvě není napsáno, že jde o podnájemníky, ale pouze "osoby, které budou ve společné domácnosti". Avšak o pár řádek výše stojí, že je nutné sdělovat nastěhování dalších osob, tzv. podnájemníků. Jsou tedy ty osoby, sdílející domácnost podnájemníky? Můj dotaz zní, zdali jde čistě jen o osoby něco jako rodina, za které bezvýhradně odpovídám já jako nájemce a nemohu z nich vymáhat nájem ani částky za služby s pobytem spojené? Platí na ně výpovědní doba tři měsíce? Pakliže ani jedno z toho, že možné po nich požadovat podpis podnájemní smlouvy a v případě, že nepodepíšou, jak je to s vystěhováním?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy nájmu a podnájmu bytu.

Členové nájemcovy domácnosti jsou dle § 2272 občanského zákoníku osoby, které má nájemce právo přijímat do bytu a tyto mají právo byt užívat nehledě na jakýkoliv formální smluvní vztah s nájemcem. Nájemce je povinen pouze oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob a pokud tak stanoví nájemní smlouva, vyžádat si též předchozí souhlas pronajímatele. Oproti tomu podnájemce je zpravidla taková osoba, která užívá byt nebo jeho část na základě podnájemní smlouvy a hradí nájemci dohodnutou platbu, tj. podnájemné. Pro úpravu práv a povinností podnájemce bude rozhodující konkrétní text podnájemní smlouvy, a to včetně způsobu skončení podnájmu a vypořádání smluvních stran. V obou případech však za tyto osoby odpovídá nájemce.

Pro posouzení, zda jsou uvedené osoby podnájemci nebo za členy vaší domácnosti, bude rozhodující váš konkrétní vztah s touto osobou, okolnosti vzniku tohoto vztahu jakož i práva a povinnosti, které jste si mezi sebou (byť ústně) dohodli. Z vašeho dotazu vyplývá, že osoby v bytě byly pro pronajímatele značeny jako „osoby v domácnosti“ a nebyl uzavřen žádný formální či neformální vztah směřující k naplnění podstaty podnájmu, tudíž by bylo možné dovodit, že se jedná o členy vaší domácnosti. Konkrétní posouzení vám však pro odstranění pochybností doporučuji prodiskutovat s advokátem či jiným odborníkem na tuto problematiku.

Co se týče vystěhování člena domácnosti, občanský zákoník neklade nájemci žádné zásadní povinnosti o způsobu a formě ukončení užívání bytu. Nájemce by měl být oprávněn rozhodnout o tom, kdo a za jakých podmínek bude členem jeho domácnosti a žádat, aby tyto osoby byt opustily a nerušily ho v užívání bytu. V tomto ohledu bych vám doporučil vyzvat tyto osoby k uzavření podnájemní smlouvy s tím, že pokud k uzavření nedojde, jsou povinny byt v přiměřené době vyklidit a opustit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Mohu zvýšit nájemné, které je symbolické a uzavřel ho majitel, po němž jsem zdědila dům?

Zdědila jsem dům, kde se nachází byt 3+1, který byl pronajat ještě původním majitelem. Byli to kamarádi, a tak byl nájem spíše symbolický, tj. 2000 Kč + jen 2000 Kč, když bude nájemce provádět údržbu domu, kde se byt nachází, nebo vozit pronajímatele na obchodní schůzky autem. Pronajímatel je již přes rok mrtev a nájemník žádnou z těchto služeb nedělá. Mohu mu nějak zvýšit nájemné z těch 4000 Kč na více? V Plzni je totiž toto nájemné pro mě likvidační. Dala jsem udělat revize komínů, kotle, karmy, elektriky, plynu i hasičských přístrojů, což byly poměrně vysoké náklady.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, zejména pak přesné znění nájemní smlouvy, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy nájmu bytu a zvyšování nájemného.

Pokud není s nájemcem možná dohoda o zvýšení nájemného, kterou bych vám doporučil na prvním místě, občanský zákoník umožňuje zvýšit nájemné jednostranně pouze pronajímatelem, a to za splnění určitých podmínek.

Podle § 2249 občanského zákoníku musí pronajímatel navrhnout nájemci zvýšení nájemného v písemné formě. Navrhované vyšší nájemné se však nemůže navýšit o více než dvacet procent dosavadního nájemného. Jestliže tedy Váš nájemce platí doposud na nájemném 4000 Kč, váš návrh může směřovat pouze na částku 4800 Kč.

Pokud nájemce s vaším návrhem bude souhlasit, zvýšené nájemné zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. Pokud však nájemce nebude souhlasit nebo Vám nedojde do dvou měsíců jeho písemná odpověď, můžete se obrátit do tří měsíců na soud, přičemž soud následně výši nájemného určí dle svého uvážení až do částky srovnatelného obvyklého nájemného. Podmínky a způsob zjištění srovnatelného obvyklého nájemného pak stanoví nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které obsahuje mimo jiné kritéria srovnatelnosti a způsoby jejich zjištění.

Jak vyplývá z výše uvedeného postupu v případě nesouhlasu nájemce by se jednalo o relativně komplikovaný a ekonomicky náročný proces. Proto bych vám v prvé řadě doporučil se se stávajícím nájemcem dohodnout, případně uzavřít novou nájemní smlouvu, v níž si jednoznačně a jasně upravíte vzájemná práva a povinnosti nejen ve vztahu k nájemnému.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Nacházíte se na stránkách bezplatné právní poradny Portálu o bydlení. Pokud chcete poslat dotaz či máte zájem o více informací, podrobnosti naleznete zde.

Fond oprav zahrnut mezi služby v nájemní smlouvě

Chtěla bych se zeptat, jak je to s fondem oprav, který si pronajímatel zahrnul v nájemní smlouvě mezi služby spojené a užíváním bytu. Nájemné platíme zvlášť. Obdržíme od pronajímatele vyúčtování za fond oprav stejně jako za ostatní služby? Nebo nám musí zálohy do fondu oprav vrátit?

Podle občanského zákoníku nesmí pronajímatel požadovat po nájemci jiná plnění než nájemné, zálohy na náklady na plnění spojená s užíváním bytu (služby) a jistotu. Příspěvky na správu domu nebo příspěvky do fondu oprav tedy po Vás pronajímatel nemůže požadovat. Opačné ustanovení nájemní smlouvy by bylo nicotné. To znamená, že by se k němu nepřihlíželo – mohli byste se chovat, jako kdyby ve smlouvě nebylo.

Pokud jste již příspěvky zaplatili, požadujte jejich vrácení. Případně můžete vaši pohledávku na vrácení příspěvků započíst proti pohledávce pronajímatele na zaplacení nájemného, záloh na náklady na služby nebo případného nedoplatku z jejich vyúčtování.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Majitel vstupuje do bytu bez našeho vědomí a v naší nepřítomnosti

Ráda bych se informovala ohledně porušení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele. V nájemní smlouvě máme zakotvený bod, že pronajímatel může do bytu pouze se svolením nájemníka, a to sice za jeho přítomnosti či přítomnosti pověřené osoby ze strany nájemníka. Bohužel ale během naší nepřítomnosti pronajímatel bez našeho vědomí prováděl po bytě nového nájemce. Tento byt jsme ale měli stále v nájmu, měli jsme v bytě osobní věci, jen jsme byli ve výpovědní době a o této "návštěvě" jsme se dozvěděli, až se čtrnáctidenním zpožděním a jen náhodou, samozřejmě ne od pronajímatele. Jak se toto porušení smlouvy může řešit?

Sice obecně platí, že v určitých případech má pronajímatel právo vstoupit do bytu, vždy tomu tak nicméně musí být v souladu se zákonem a s nájemní smlouvou. Obecně podle zákona platí, že pronajímatel je povinen nájemce o návštěvě předem vyrozumět, s výjimkou případů, kdy by hrozil vznik škody a bylo by nutné této škodě neprodleně zabránit (např. únik plynu). Nájemní smlouva může podmínky ještě dále zpřísňovat, jak tomu je pravděpodobně i v daném případě.

Porušil-li pronajímatel své povinnosti a vnikl-li do bytu bez Vašeho souhlasu či alespoň předchozího vyrozumění, je v první řadě odpovědný za jakoukoliv škodu, kterou Vám svým jednáním způsobil. Pokud by porušování povinnosti dosáhlo větší intenzity, například k němu docházelo opakovaně, a pokud by tímto jednáním vznikla Vaší osobě značná újma (ať už majetková škoda či nemajetková újma), můžete rovněž nájem bez výpovědní doby vypovědět.

Dále lze pak uvažovat rovněž o naplnění skutkové podstaty trestného činu porušování domovní svobody podle ustanovení § 178 trestního zákoníku. Máte-li důvodné podezření, že k danému jednání skutečně došlo, můžete se tedy s trestním oznámením obrátit na policejní orgány či na státní zastupitelství, které následně jednání pronajímatele prověří a případně zahájí trestní stíhání. Upozorňuji, že při jednání s orgány činnými v trestním řízení je nezbytné uvádět všechny skutečnosti popravdě, v opačném případě se vystavujete riziku, že nepravdivým trestním oznámením sama spácháte trestný čin křivého obvinění.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Je možno ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou?

Pronajali jsme si s manželem dům s pozemkem od 1. 6. 2016. Smlouvu jsme podepsali na dobu určitou na 2 roky. V domě bylo pár závad, které nakonec majitel odstranil. Avšak na zahradě je hluboká otevřená studna, která je provizorně zakrytá pouze dřevěnou paletou. Neustále jsem urgovala majitele, aby zajistil řádný betonový poklop. Vždy mi slíbil, že do čtrnácti dnů ho nechá dovézt, nicméně poklop stále na studně není. Máme čtyřletého syna, chodí k nám ostatní děti a mám strach je nechat bez dozoru, aby do studny nespadly. Je toto důvod k ukončení nájemní smlouvy? Nicméně hlavním důvodem je zdravotní stav rodičů, kteří jsou od nás vzdáleni 120 km. Tento stav se bohužel  během několika týdnů zhoršil a potřebujeme zajistit dostatečnou péči o ně, proto se chceme co nejdříve přestěhovat. Ve smlouvě je uvedeno: Nájem se sjednává na dobu určitou od 1. 6. 2016 do 31. 5. 2018. Pronajímatel  i nájemce jsou oprávněni vypovědět tuto smlouvu v souladu s obecně platnými právními předpisy. Jen dodám, že jsem přibližně před čtrnácti dny majiteli telefonicky oznámila, že se potřebujeme odstěhovat kvůli rodičům. Nebyl nadšený, nicméně následně jsme se dohodli, že dům předáme na konci listopadu 2016. Majitel poté kontaktoval realitní společnost a makléř přijel, dům nafotil a již inzeruje na webových stránkách k pronájmu. Měla jsem s majitelem schůzku, přinesla jsem mu k podpisu výpověď dohodou, ale velmi mě překvapil, když mi oznámil, že mi výpověď dohodou nepodepíše. Jsou výše uvedené důvody natolik závažné, abychom mohli smlouvu vypovědět? Pokud ano, je potřeba dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu? Přesto, že jsme se dohodli ústně o skončení nájmu v listopadu? Majitel mi pak řekl, že výpověď mi podepíše, až najde nového nájemníka. Chce ale teď za nájem o 3000 Kč více, než platíme my.

Obecně platí, že na nájem domu se použijí přiměřeně ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu. To platí i co se týká případných závad. Ohlášené vady, které je nutné odstranit, pronajímatel odstraní v přiměřené době po jejím ohlášení. Nedojde-li k tomu, může vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných výdajů či odpovídající slevu z nájemného, ledaže by vada nebyla nijak podstatná.

Případně může nájemce určit dodatečnou lhůtu k odstranění vady. Trvá-li vada a pronajímatel ji neodstraní ani v nové dodatečně poskytnuté lhůtě, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, představuje-li vada samotná či prodlení pronajímatele s jejím odstraněním hrubé porušení nájemní smlouvy.

Je však otázkou, zda je absence poklopu na studni skutečně vadou nájmu (a to ještě zvlášť závažnou vadou) či jinak protiprávním jednáním, zvlášť pokud je stav neměnný již od předání předmětu nájmu. Odpověď na tuto otázku by pravděpodobně mohl přinést až soudní spor, ve kterém by soudy celou situaci posoudily a rozhodly, zda se jedná o zásadní vadu či nikoliv. Z mého pohledu bych se přikláněl spíš ke druhé možnosti, ale neznám bohužel celé skutkové pozadí věci a rozhodnutí soudu bych rovněž v obdobně sporné věci nechtěl předjímat.

Co se týká výpovědi nájmu pro změnu poměrů, lze skutečně nájem na dobu určitou vypovědět. Stěhování za nemocnými rodiči je pravděpodobně dostatečným důvodem. Výpověď musí být nicméně písemná, musí být doručena pronajímateli a výpovědní doba poté činí tři měsíce s tím, že začne běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi.

Nájem je možné ukončit i dohodou, ale k tomu je samozřejmě zapotřebí vůle obou stran. Pokud vás pronajímatel ujistil, že dohodu k určitému dni podepíše a na poslední chvíli změnil názor, dalo by se ještě uvažovat o nároku na náhradu takto vzniklé škody – obávám se ale, že ústní, resp. telefonický, příslib nebude z vaší strany možné prokázat, nebo to bude možné jen velice obtížně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Lze peníze z kauce získat dřív, než budou vyúčtovány služby?

Chtěla bych se zeptat, jaké jsou možnosti při ukončení nájemní smlouvy. Mám zaplacenou kauci ve výši 2 nájmů. Ve smlouvě je napsáno, že pokud je nájemné placeno v pořádku a bude sedět vyúčtování služeb, bude kauce vrácena (nájem platím, zálohy na služby také). Chci se tedy zeptat, jaké mám šance na vrácení kauce, když vyúčtování probíhá 1 x ročně, a to v dubnu. Nájem končím k poslednímu říjnu. Má tedy majitel bytu právo nechat si celou kauci až do dubna? Jsou nějaké možnosti, jak peníze získat dříve? Na družstvu vyúčtování jindy než v dubnu nedělají. Mám právo požadovat vrácení kauce v plné výši ke dni předání bytu? Nebo alespoň v části 80 % a zbytek nechat do dubna, kdy se provede vyúčtování? Je možné provést vyúčtování tak, jak je popsáno ve vyhlášce č. 372/2001 Sb. (jednotlivě za dny + odpočet vody a tepla + elektřina)?

Dle ust. § 2254 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, má pronajímatel povinnost vám vrátit jistotu při skončení nájmu s tím, že si může na tuto částku započíst případný dluh. Občanský zákoník navíc ukládá pronajímateli další povinnost, a to uhradit na váš účet i úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Vyhláška č. 372/2001 Sb., na kterou odkazujete, byla zrušena a nahrazena vyhláškou č. 269/2015 Sb. Problematika vyúčtování je pak upravena zákonem č. 67/2013 Sb., který ukládá pronajímateli, aby nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období vyúčtoval jednotlivé služby a zaslal vám vyúčtování. Pokud není způsob vyúčtování při skončení nájmu podrobněji upraven v nájemní smlouvě, nic nebrání tomu, abyste si s pronajímatelem dohodla odlišný postup. Jestliže se nedohodnete, dojde k vyúčtování až po skončení zúčtovacího období, tj. v dubnu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zničený majetek v pronajatém suterénním bytě

Pronajali jsme si suterénní byt na Praze 6 s nájemní smlouvou na jeden rok. Byli jsme upozorněni, že byt je suterénní, takže je nutno více topit a větrat a že je zde šero. Na to jsme byli i připraveni a tak konali. Postupně jsme ale začali zjišťovat, že na různých místech nám plesnivějí věci. Dlouhou dobu se nám zdálo, že v bytě je jedno, možná dvě problémová místa, takže jsme prostě ukládali věci jinam, abychom je ochránili, a zároveň jsme doufali, že s jarem se situace zlepší. S příchodem teplého a vlhkého jarního a letního počasí se však situace naopak razantně zhoršila a my objevovali pořád nové a nové, často i velmi rychle zplesnivělé věci. Tak nám nakonec zplesnivěla zhruba polovina majetku - boty, kabáty, šaty, batohy, ba i obaly na hudební nástroje. Dva hudební nástroje se nám rovněž vlivem velikého vlhka poškodily. Na to konto, berouce rovněž v potaz vliv plísně na naše zdraví, jsme shledali, že byt je neobyvatelný, a od srpna jsme si našli jiné bydlení. Na počátku července jsme toto ústně oznámili majitelům domu a odkázali se na články občanského zákoníku, říkající, že pokud se byt stane neobyvatelným, lze ukončit nájemní smlouvu okamžitě a kdykoli. Podle nájemní smlouvy bychom ovšem neměli nárok na vrácení kauce, neboť ukončujeme nájemní vztah dříve než po roce. My se naproti tomu cítíme podvedeni, neboť nám byl pronajat byt, který očividně nesplňuje hygienické požadavky na bydlení (od sousedů a vlastně i od samotných pronajímatelů jsme zjistili, že se tady problém plísně vyskytoval opakovaně a i všichni předchozí nájemníci se odstěhovali předčasně), což nám způsobilo škodu v řádu desítek tisíc korun za zničené věci, nemluvě o újmě zdravotní, a měli bychom naopak být ještě nad rámec vratné kauce odškodněni. V nájemní smlouvě se ovšem píše, že pojištění bytu zařizuje majitel bytu a pojištění majetku zařizují nájemníci. Tím by se majitel domu zbavoval odpovědnosti za škody na našem majetku. Je ale skutečně v právu, když nás neseznámil s vážnými riziky a důvody, proč si majetek pojistit? Rád bych se tedy zeptal: Máme nárok na vrácení kauce, přestože se stěhujeme pryč před určenou roční lhůtou? Máme nárok na odškodnění za zničené věci, přestože jsme si je mohli, kdybychom znali riziko, pojistit, což jsme, neznajíce riziko, neučinili? A jak máme případně postupovat, budou-li si majitelé domu myslit, že nemáme nárok ani na kauci, ani na odškodnění?

Co se týče vrácení jistoty (kauce), tak toto ustanovení nájemní smlouvy je absolutně neplatné, pronajímatel v nájemní smlouvě nemůže podmiňovat její vrácení tím, že byt jako nájemce musíte užívat minimálně rok. Pokud vám pronajímatel i přes vaši písemnou výzvu jistotu nevrátí, doporučuji vám se obrátit se svým nárokem na soud.

Vzhledem k tomu, že majitel neudržoval byt v takovém stavu, aby mohl sloužit k tomu užívání, pro které byl pronajat, a na základě toho došlo z vaší strany k odstoupení od nájemní smlouvy z důvodu nevyhovujících hygienických požadavků, můžete uplatnit i svůj nárok z titulu škody na vašem majetku a případné újmy na vašem zdraví. Nicméně vaše tvrzení bude třeba u soudu prokázat, zvažte proto pečlivě vaši důkazní situaci dříve, než se na soud obrátíte se žalobou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nájemce se odstěhoval předčasně a neuhradil nájem ani škody

Pronajímám rodinný dům. Nájemní smlouvu mám s nájemcem uzavřenou do 31. 12. 2016. Nájemce se v polovině července odstěhoval a hodil mi klíče do schránky. Nemáme uzavřenou dohodu o ukončení nájmu. Neuhradil mi část nájmu za červenec, vyúčtování energií a vzniklé škody na domě. Pokud mám v nájemní smlouvě uvedeno, že při nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň dvou měsíců mám právo vypovědět nájem bez výpovědní smlouvy. Tak v září mohu vypovědět smlouvu - zasláním výpovědi na adresu uvedenou ve smlouvě. A pak se mám obrátit na soud kvůli náhradám za nájem, služby a úhradu škod?

Ze zákona vyplývá, že výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně.

Ustanovení týkající se vypovězení nájmu bez výpovědní doby, které je obsaženo ve vaší nájemní smlouvě, není v souladu se zákonem. Jako pronajímatel máte dle ustanovení § 2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, stanoveny výpovědní důvody, které nelze dále rozšiřovat.

Dle ustanovení § 2291 je možné nájemní vztah ukončit bez výpovědní doby pouze v případě, že nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Zvlášť závažným porušením je mimo jiné nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců.

Jako pronajímatel máte povinnost nájemce před zasláním výpovědi písemně vyzvat, aby nájemné uhradil, tzn. pokusit se věc vyřešit smírně. Pokud nájemce i tak svou povinnost nesplní, doporučuji mu zaslat písemnou výpověď, ve které uvedete, v čem spatřujete zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti (neuhrazení nájemného a nákladů na služby za tři měsíce). Do výpovědi je nutné uvést i poučení nájemce o jeho právu vznést proti ní námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem, v opačném případě by byla neplatná. Pokud ze strany nájemce nedojde k dobrovolnému zaplacení dlužné částky, můžete se domáhat jejího zaplacení u soudu žalobou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mladý pár, kterému pronajímám byt, se rozešel. Jak postupovat, co se týče nájemní smlouvy?

Pronajímám byt v osobním vlastnictví mladému páru, nájemní smlouva je psaná na mladou paní a je v ní uveden její přítel jako osoba, se kterou byt užívá. Smlouva je podepsaná pouze mou a její osobou. Dvojice se nyní rozešla a pán nechce opustit byt, argumentuje tím, že i on je zapsán ve smlouvě jako osoba užívající byt. Paní šla dočasně ke své matce, ale chce se do bytu vrátit, pán však na domluvu, ať byt opustí, nereaguje. Požádala mě, zda bychom mohli uzavřít novou smlouvu, kde by už jeho jméno nefigurovalo, a vyměnit zámek. Nevím, zda jí mohu vyhovět a uzavřít smlouvu novou, když jsme stávající uzavřeli před měsícem na dobu 1 roku. Mohu to řešit např. dodatkem ke smlouvě? A je opravdu jeho jméno, uvedené jako spolubydlící, tolik stěžejní? Nevím, jak postupovat, aby vše bylo právně v pořádku. Můžeme opravdu vyměnit zámky, aby se pán do bytu nedostal? Hrozí prý i případným vylomením dveří. Navíc je zde riziko, že zatímco se nyní v bytě nachází několik dní sám, může tam poškodit majetek nebo napáchat další ztráty, proto si na druhou stranu myslím, že by bylo lepší jeho jméno ve smlouvě ponechat z důvodu vymáhání případné škody. Ale jak ho máme přimět byt opustit a je to nyní čistě na mě jako na majiteli?  

Úvodem si dovoluji předeslat, že bez znalosti obsahu předmětné nájemní smlouvy je obtížné vaše dotazy komplexně posoudit. Ve své odpovědi tak mohu vycházet toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Stranami nájemní smlouvy jste jen vy a nájemkyně. Pokud byste tedy chtěla s nájemkyní uzavřít novou nájemní smlouvu, případně dodatek k této nájemní smlouvě a zakotvit tam skutečnost, že partner nájemkyně ve smlouvě nefiguruje, je toto možné.

Co se týče vystěhování partnera nájemkyně, pak uvádím, že toto je možné pouze za předpokladu, že partner nájemkyně nemá právní titul k užívání bytu. V případě, že by jej nájemkyně nadále už nechtěla ve své domácnosti přijímat, může požadovat, aby ze strany jejího partnera došlo k vyklizení bytu. Pokud však partner nájemkyně platí část nájemného přímo vám, jakožto pronajímateli, anebo nájemkyni, byla by situace poněkud složitější. Mohlo by se totiž jednat o konkludentně uzavřený nájemní či podnájemní vztah. Za této situace by muselo dojít předně k ukončení nájemního (podnájemního) vztahu dle zákonné úpravy a až posléze případně přistoupit k vyklizení bytu.

Vyklizení bytu svépomocí vám však obecně doporučit nemohu. Pokud nebude možná dohoda mezi nájemkyní a jejím partnerem, lze doporučit, aby byl partner nájemkyně nejdříve Vámi nebo nájemkyní písemně vyzván k vyklizení bytu a případně pak byla podána žaloba na vyklizení bytu. S tímto souvisí i výměna zámků, opět nelze z opatrnosti doporučit, aby tak bylo učiněno svépomocí, výměna zámku bez vědomí partnera nájemkyně by totiž v krajním případě mohla být posouzena jako zásah do jeho obydlí a soukromí, tedy jako trestný čin porušování domovní svobody.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

Vystěhování při spolubydlení

Chcela by som sa spýtať ohľadom spolubyvania. Na nájomnej zmluve som uvedená len ako spolubyvajuci a nájomca je niekto iný. Nie je tam určený vzťah a nájomca požaduje, aby som sa vysťahovala. Je na to nejaká doba, alebo to môže spravit aj zo dňa na den?

Úvodem si dovoluji uvést, že nájemní vztah, ve kterém figuruje více osob (typicky spolubydlení), je často nejednoznačný, a vždy je třeba vycházet z přesného znění nájemní smlouvy a všech okolností.

První a patrně nejčastější možností, jak nahlížet na právní vztahy mezi spolubydlícím a nájemcem, bude režim členky domácnosti nájemce, tedy osoby žijící v domácnosti spolu s nájemcem. Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv s tím, že je povinen pronajímateli pouze oznámit počet takových osob (například tím, že je uvede do nájemní smlouvy). Za takové situace může nájemce prakticky bez omezení požadovat, abyste se jako členka jeho domácnosti vystěhovala. Upozorňuji však, že tak nesmí učinit svépomocí.

Pakliže užíváte část bytu a hradíte nájemné přímo osobě nájemce, mohlo by být dovozeno, že mezi Vámi vznikl (mlčky) vztah podnájemní. Co se týče podnájemního vztahu, platí, že jsou na něj obdobně aplikována zákonná ustanovení týkající se nájmu bytu, takže standardně by mohl být ze strany nájemce tento vztah ukončen písemnou výpovědí s výpovědní dobou, jejíž délka činí ze zákona tři měsíce.

Třetí možností je situace, že jste společným nájemcem. Tato situace by připadala v úvahu, pokud byt užíváte a nájemné platíte přímo pronajímateli. Dle občanského zákoníku by se mohlo dovodit, že mezi Vámi a pronajímatelem došlo ke vzniku nájemního vztahu tzv. mlčky. V tomto případě byste pak vůči druhému nájemci bytu (spolubydlícímu) byla v postavení společného nájemce a ten by nebyl oprávněn požadovat, aby z vaší strany došlo k vystěhování z bytu, neboť k tomuto kroku je oprávněn jen pronajímatel.

Závěrem si dovoluji zopakovat, že vyjasnění právních vztahů mezi spolubydlícími, nájemci a pronajímateli, bude zásadně záviset na přesných formulacích uvedených v nájemní smlouvě. Pokud tedy nebude možné dojít ke vzájemné dohodě, doporučuji obrátit se na odbornou pomoc advokáta a předložit mu nájemní smlouvu, na základě čehož bude spíše schopen Váš konkrétní případ posoudit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNER

Chov kočky v bytě a ukončení nájemní smlouvy

Nedávno jsem se dostala do sporu s majitelkou bytu ohledně chovu zvířete v bytě. V nájemní smlouvě je uvedeno, že v bytě nesmíme chovat zvířata. Po ústní dohodě s majitelkou jsme pořídili kočku, majitelka však následně vyžaduje, abychom na ni postavili v bytě voliéru. Pokud tak neučiníme, oznámila, že kočka půjde do konce měsíce pryč. Z důvodu těchto sporů bych se chtěla odstěhovat, naskytlo se nám nové bydlení, nájemní smlouvu máme na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou, avšak chtěla bych ji zkrátit pouze na měsíc. Je zde nějaká možnost? V nájemní smlouvě je uvedeno že při závažném porušení nájemní smlouvy činí výpovědní lhůta 30 dní. Je tato okolnost závažným porušením nájemní smlouvy, i když z občanského zákona mohu v bytě chovat zvíře? Může po mne majitelka vyžadovat výpovědní lhůtu, přestože naše spory ohledně chovu kočky (postavení voliéry) budou trvat?

Jak sama uvádíte, dle občanského zákoníku má nájemce právo v bytě chovat zvíře, pokud chov zvířete nezpůsobuje pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Od tohoto ustanovení není možné se v nájemní smlouvě odchýlit a takové ujednání, které zakazuje nájemci chovat v bytě jakékoliv zvíře je nicotné. Pokud tedy vaše domácí zvíře nepůsobí pronajímateli ani ostatním obyvatelům žádné obtíže, pronajímatel není oprávněn chov vašeho zvířete jakkoliv omezovat, či dokonce zakázat.

Pokud však máte přesto zájem váš nájemní vztah ukončit, pak uvádím, že obecná délka výpovědní doby činí, stejně jako máte uvedeno ve vaší nájemní smlouvě, tři měsíce. Co se týče závažného porušení vašich povinností, obecně však platí, že posouzení porušení povinnosti pronajímatele, respektive toho, zda porušení dosahuje takové intenzity, že by mohlo být považováno za závažné, je velmi individuální a nelze jednoznačně říci, zda by vámi zmiňované chování pronajímatele mohlo být za takové porušení považováno.

Pro doplnění uvádím, že ze zákona máte jakožto nájemce s nájemní smlouvou na dobu neurčitou právo nájem vypovědět dokonce bez výpovědní doby, to však jen v případě, kdy pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Opět platí, že posouzení porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem je vždy individuální a až rozhodovací praxe soudů může později pomoci tento pojem blíže definovat.

V každém případě lze doporučit, abyste se uvedenou situaci pokusila předně vyřešit dohodou, v níž si můžete sjednat kratší výpovědní dobu. Případně je možné dát výpověď se zkrácenou výpovědní dobou s tím, že považujete jednání pronajímatele za závažné porušení nájemní smlouvy. V případě, že by pronajímatel nesouhlasil s ukončením vašeho nájemního vztahu a chtěl by vzniklou situaci řešit třeba i soudní cestou, bylo by na něm, aby prokázal, že taková výpověď nebyla platná. Takové jednání však nelze jednoznačně doporučit, neboť nelze předem říci, jak soud případně danou věc posoudí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

Platím s několikadenním zpožděním a dluh na nájemném splácím, může mě přesto majitel vystěhovat?

Mám uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou. V měsíci lednu a únoru jsem nezaplatil nájemné a zálohy z důvodů finanční tísně. Ústní dohodou bylo dohodnuto zaplacení dluhu do konce října, tedy do posledního dne platnosti stávající smlouvy. Později však majitel bytu přišel s tím, že by rád provedl úpravy v bytě, které lze provádět jen mimo běžný provoz bytu. A nabídl mi slevu na mém dluhu ve výši jednoho nájemného, a to ve výši 6500 korun. Může mě majitel právní cestou donutit k vystěhování do konce měsíce, pokud již řádně platím, i když někdy s několikadenním zpožděním, a část dluhu, byť zatím malou, jsem již splatil?

Předně uvádím, že v této odpovědi vycházíme toliko ze zákona. Pokud by v nájemní smlouvě otázka skončení nájmu byla upravena odlišně (pro nájemce příznivěji) či pokud došlo k dohodě s pronajímatelem o odpuštění části dluhu a podobně, bylo by nutno k těmto skutečnostem přihlédnout.

Pokud výše dluhu nedosahuje trojnásobku měsíčního nájemného včetně nákladů na služby (záloh na ně), pronajímatel by neměl mít možnost nájem vypovědět bez výpovědní doby. Na druhou stranu nájem lze v takovém případě vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou, přičemž takovou výpověď lze odůvodnit například i tím, že se nájemce v prodlení s placením nájemného ocitl opakovaně či že dluh nájemce dosahuje téměř dvou měsíčních nájmů včetně záloh na náklady za služby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Je možné podle novely OZ dát k dispozici nájem jednoho pokoje?

Nedávno jsem sepsal nájemní smlouvu, předmět užívání - jeden ze dvou pokojů v bytě. Nájemní smlouva je uzavřená dle ustanovení paragrafu 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen NOZ), níže uvedeného dne, měsíce a roku. Chci se zeptat, jestli je možné podle novely občanského zákoníku 2016 dát k dispozici nájem jednoho pokoje - části bytu, zajímá mě, jestli je taková smlouva vlastně vůbec platná, i když je podepsaná. Protože se mi změnila životní situace, chci nájem ukončit dohodou, jsem tak i domluven - tady bych ještě prosil o pomoc, na jaký paragraf se mám v dohodě o ukončení nájmu odvolat dle platné legislativy.

Ačkoliv se na pronájem místnosti v bytě budou pravděpodobně primárně vztahovat spíše ustanovení o nájem bytu či o ubytování (a ustanovení o obecném nájmu dle ustanovení § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jen podpůrně) tato skutečnost sama o sobě nijak neznamená neplatnost smlouvy o nájmu.

Neuvádíte, zda je smlouva uzavřena na dobu určitou či na dobu neurčitou, ani zda jste nájemcem či pronajímatelem. V každém případě však na ukončení nájemní smlouvy dohodou není právní nárok a rozvázání smlouvy dohodou tak závisí jen na dobré vůli smluvních stran (není-li ve smlouvě ujednáno něco jiného).

Ze zákona lze jednostranně smlouvu ukončit před uplynutím sjednané doby zejména výpovědí, a to jen z důvodů vyčtených v zákoně.

Pro úplnost uvádím, že jste-li nájemcem, můžete smlouvu vypovědět mj. rovněž z důvodu změny okolností (i životní situace), z nichž jste vycházel při vzniku závazku, pokud je změna takového charakteru, že nelze rozumně požadovat, abyste v nájmu setrval (např. ztráta zaměstnání či stěhování za prací do jiného města). I v tomto případě je však nutno dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu, po dobu které bude nájem stále trvat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Můžu si do nájemní smlouvy zanést jinou výpovědní lhůtu, než je v zákoně?

Už z toho nejsem moc moudrý, jak je situace dle NOZ. Můžu si do nájemní smlouvy zanést jinou výpovědní lhůtu, než je v zákoně? Požadoval jsem při sjednávání  nájemní smlouvy na dobu neurčitou kauci ve výši nájmu dle doby výpovědní lhůty, tzn. měsíční výpovědní lhůtu, a jeden nájem kauci nebo více měsíců a více nájmů kauci. Nájemce chtěl 1 měsíc. Takže ve smlouvě máme podepsáno 1 měsíc výpovědní lhůta. Je to tak sjednáno a podepsáno ve smlouvě. Je tato výpovědní lhůta platná?

Jedná-li se o nájemní smlouvu k bytu (každé právní jednání se posuzuje podle jeho obsahu, nikoliv podle jeho označení), nebude se ze zákona přihlížet k ustanovení, která zkracují práva nájemce dle zákonných ustanovení o nájmu bytu.

Nájemce může nájem sjednaný na dobu neurčitou vypovědět bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou. Pokud si strany ujednaly kratší výpovědní dobu pro výpověď ze strany nájemce, nejedná se o zkrácení práv nájemce, naopak rozsah práv nájemce nesporně vzrostl.

Pronajímatel může nájem sjednaný na dobu neurčitou vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, nikdy však bez udání důvodu. Výpovědní doba je navíc až na výjimky (zvlášť závažné porušení povinností nájemce) vždy nejméně tříměsíční. Pokud si tedy strany ujednaly, že výpovědní doba při výpovědi ze strany pronajímatele bude kratší než tříměsíční a/nebo že pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodu, bude se jednat o zkrácení práv nájemce a k takovému ujednání se tedy nebude přihlížet (bude se postupovat jako by ve smlouvě nebylo a použije se úprava práv a povinností dle zákona).

Co se týká kauce (jistoty), ta nesmí být vyšší než šestinásobek sjednaného měsíčního nájemného. Kauce, která nedosahuje uvedené výše, je tedy obvykle sjednána platně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nebylo mi umožněno se nastěhovat podle nájemní smlouvy

Mám podepsanou smlouvu od 21. 4. 2016, s výpovědní dobou na tři měsíce s tím, že mně nebylo umožněno se k tomuto datu nastěhovat, protože jej užíval ještě jiný nájemce. Jelikož jsem nemohl čekat na to, až mně pokoj uvolní, a smlouva již běžela a pokoj nebyl uvolněn, potřebuji od smlouvy odstoupit, jelikož jsem byl nucen řešit bydlení jinak, a z tohoto důvodu bych ani neměl peníze na to, abych platil pokoj další tři měsíce, který mně nebyl řádně předán dle data smlouvy. Navíc se změnily okolnosti, které byly při podpisu smlouvy (neumožnění platit byt a neschopnost jej platit).

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, budu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu, která se vztahuje i na nájem pokoje.

Předně uvádím, že dle zákona je pronajímatel povinen zpřístupnit nájemci byt způsobilý k nastěhování a k obývání prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy nájemní smlouva nabyla účinnosti, pokud není ve smlouvě ujednána jiná doba. Zároveň platí, že byt je považován za zpřístupněný, když nájemce obdrží klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu, přičemž skutečnost, že byt je užíván třetí osobou, náleží do kategorie překážek v přístupu k bytu. Pokud jste tedy smlouvu podepsal dne 21. 4. 2016 a nebyl v ní ujednán termín, kdy má být byt zpřístupněn, pronajímatel má povinnost vám byt zpřístupnit až ode dne 1. 5. 2016, a z jeho strany tudíž k porušení této povinnosti nedošlo.

Neschopnost hradit nájemné, pokud jste ji nezavinil úmyslně a v okamžiku uzavření smlouvy jste byl v pozici, kdy jste nájemné byl schopen platit, by ve vašem případě pravděpodobně bylo možné považovat za podstatnou změnu okolností, z nichž jste při podpisu nájemní smlouvy vycházel a za těchto okolností jste oprávněn nájem vypovědět, avšak s tříměsíční výpovědní dobou.

Pakliže jste však měli s pronajímatelem ve smlouvě ujednáno, že byt vám bude zpřístupněn dnem účinnosti nájemní smlouvy, pak byste měl právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, a to z důvodu zvlášť závažného porušení práva ze strany pronajímatele. Případně rovněž můžete požadovat náhradu škody vzniklé porušením povinnosti pronajímatele.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Za jakých podmínek mohu vystěhovat nájemníky, když mají problémy s placením?

Zakoupila jsem si družstevní byt (družstevní podíl v bytovém družstvu). Protože jsem chtěla byt pouze jako investici, ponechala jsem v bytě podnájemníky, kteří zde v bytě již nějaký čas bydleli a byli spokojení. Dle předchozí majitelky podnájemníci platili a byli spokojení. Podnájemníci mají smlouvu na dobu určitou od 1. 7. 2016 do 30. 6. 2017 (podnájemníci - rodina s dětmi). Bohužel přesto že za původní majitelky podnájemníci platili včas, já je neustále urgovala o zaplacení nájmu. Kauci mi do dnes ani po několika urgencích neposlali. Pořád to svádějí na to, že jim kauci předchozí majitelka nevrátila (což není můj problém - ve smlouvě podepsali, že ji zaplatí). 1. platba nájmu přišla až v srpnu, 2. platba v září, po té 2 x nezaplatili. Před Vánocemi mi dluh uhradili a zvládli zaplatit jeden nájem včas dle smlouvy. Bohužel dle smlouvy dosud neuhradili kauci. Nikdy se mi ani neozvali, že pošlou nájemné později. Veškerá  snaha o komunikaci je pouze z mé strany. Nyní zaplatí 1 x měsíčně nájemné, většinou pozdě. Dle termínu ve smlouvě jsem nájemné obdržela jenom jednou. (Kauci mi samozřejmě vždy slibuje podnájemník zaplatit, ale dosud na můj účet nedorazila. Dokonce jsem zjistila, že si podnájemník pořídil psa, přesto že ve smlouvě podepsal, že nebude chovat zvířata). Smlouva podnájemníka končí k 30. 6. 2016. Vzhledem k platební morálce a komunikaci ji nemám zájem prodlužovat. Mimo jiné se také změnila moje životní situace a tento byt potřebuji pro vlastní bydlení. Podnájemník dosud neprojevil žádnou snahu o komunikaci o případné prodloužení podnájmu. Zajímalo by mě, jak mám postupovat po 30. 6., po skončení smlouvy na dobu určitou. Předpokládám, že podnájemník byt neopustí. Bohužel se nutně potřebuji přestěhovat do bytu během července. Mohu po skončení smlouvy v případě, že nájemník nebude chtít opustit byt, ho nějakým způsobem odstěhovat, jeho věci, popř. vyměnit zámky a vystěhovat někam rodinu? Chci postupovat legálně. Bohužel na druhou stranu potřebuji také mít kde bydlet. Můžete mi poradit, jak mám postupovat? 

Jako první krok doporučuji prozkoumat smlouvu o podnájmu – obdobné smlouvy občas obsahují ustanovení o automatickém prodloužení doby podnájmu a jiná obdobná ustanovení. Jakmile si budete jistá, že nájem ke dni 30. 6. 2016 skutečně skončí, sdělte nájemci písemně den a čas, kdy si byt plánujete převzít.

Neproběhne-li převzetí bytu řádně, vyzvěte podnájemce písemně k vyklizení bytu a stanovte přiměřenou lhůtu k vyklizení. Nevyklidí-li podnájemce byt ani v takto stanovené lhůtě, obraťte se s žalobou na vyklizení bytu k příslušnému soudu. Poté, co soud o vyklizení rozhodne, se můžete s pravomocným rozsudkem obrátit na soudního exekutora, který byt vystěhuje. Po podnájemci můžete následně požadovat rovněž zaplacení nájemného za celou dobu, kdy byt neoprávněně obýval a rovněž náhradu případné škody.

Vystěhování podnájemce svépomocí a výměnu zámku nelze v daném případě bohužel doporučit. Svépomoc totiž zákon připouští jen ve zcela krajních případech, kdy se nelze svých práv jinak dovolat, nebo by náprava přišla pozdě, přičemž dle ustáleného výkladu soudů nejsou v obdobných případech (vyklizení nájemce či podnájemce) zákonné předpoklady použití svépomoci naplněny.

Ke své žalobě můžete nicméně připojit návrh na vydání předběžného opatření, o kterém soudy rozhodují v řádu několika dnů. Pokud budete s tímto svým návrhem úspěšná, bude možné podnájemce vyklidit, přestože soudní řízení ještě nebude ukončeno.

Závěrem doporučuji veškerou komunikaci s nájemcem vést v písemné podobě, tak aby byly veškeré Vaše výzvy a veškerá vzájemná komunikace v případě potřeby doložitelná (například kopií dopisu a podacím lístkem apod.).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Končí nám nájemní smlouva a nezle se spojit s majitelem. Musíme se vystěhovat?

V roce 2013 jsme si pronajali byt přes zástupkyni majitele na dobu jednoho roku. Smlouva byla po roce obnovena na další 2 roky. Když se blížil konec prodloužené smlouvy, psali jsme písemné dotazy na uvedenou zástupkyni majitele. Naše dotazy zůstaly bez odpovědi. Od nájemníků v domě, kteří mají ten samý problém, jsme se dozvěděli, že zástupkyně již pro majitele nepracuje. Stále platíme nájem s poplatky a smlouva nám končí tento měsíc. Jelikož od majitele nepřišlo žádné vyrozumění, můžeme považovat smlouvu automaticky prodlouženou opět na původní jeden rok, nebo musím podniknout nějaké jiné kroky? Majitel není z ČR a jeho kontaktní adresa v Praze údajně již neplatí. Toto jsou ale neověřené informace od ostatních nájemníků se stejným problémem. Jak postupovat v případě toho, že majitel nebude chtít smlouvu prodloužit? Je zde nějaká zákonná lhůta na vystěhování?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, především text vaší nájemní smlouvy, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy nájmu bytu a zastoupení.

Co se týče skončení nájmu, obecně platí, že nájem končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Vaší povinností by mělo být, že byt odevzdáte pronajímateli (tedy vlastníkovi bytu) nejpozději poslední den trvání nájmu. Ve vaší nájemní smlouvě však může být uveden odlišný postup, tudíž vám předně doporučuji důkladně se seznámit s jejím textem.

Vedle výše uvedeného občanský zákoník připouští, aby nájem pokračoval dále, pokud vás pronajímatel písemně nevyzve, abyste byt opustil. Pronajímatel je takto povinen učinit písemně do tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit. Pokud by vás v této lhůtě nevyzval, má se za to, že nájem byl tzv. mlčky prodloužen na stejnou dobu jako dříve, nejdéle však na dobu dvou let. Je však třeba mít na vědomí, že pokud by Vás v této tříměsíční lhůtě pronajímatel vyzval k opuštění bytu nebo vám jinak oznámil, že nemá zájem na pokračování nájmu, měl byste povinnost byt odevzdat okamžitě. Pokud však tříměsíční lhůta uplyne, dle vámi uvedených informací by mohl být nájem prodloužen na další dva roky.

Pouze na okraj uvádím, že pokud s vámi někdo jedná jako zástupce určité osoby, jste oprávněni jednat v těchto věcech s tímto zástupcem, nevyplývá-li prokazatelně, že zastoupení již zaniklo. Pokud máte pochybnosti o zastoupení, je vhodné se ujistit u zástupce nebo zastoupeného. Pokud jsou však nekontaktní, je třeba vycházet z dobré víry a mít tedy za to, že zastoupení stále trvá. Následný odpovědností vztah (například na vzniku nájmu, který pronajímatel nechtěl prodloužit) by poté byl především vztahem mezi zástupcem a zastoupeným.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Opravy oken se protáhly nepřiměřeně dlouho, můžeme žádat nějakou náhradu?

Bydlíme s přítelkyní v podnájmu a po osmi měsících se majitel rozhodl, že vymění okna. Sliboval nám výměnu během jednoho dne s tím, že to nijak nenaruší naší osobní pohodu. Samozřejmě se opravy protáhly a my pátý den nemáme okno v obýváku a všechny věci máme za plastovou plachtou. Podle občanského zákoníku nám musí najít po dobu trvání rekonstrukce bydlení stejné kvality, ale k ničemu takovému nedošlo. Podle zákoníku jsme rovněž měli podepsat nějaký souhlas s rekonstrukcí a dostat termín vystěhování, nic takového jsme taky ne podepsali. Navíc jsme zjistili, že nám ve smlouvě chybí určité detaily a některé jsou tam napsané i přes to, že je občanský zákoník zakazuje. Například nám chybí způsob rozúčtování služeb, hrozí nám sankcí při odstěhování dříve, než na jak dlouho je uzavřená nájemní smlouva, atd. Těchto detailů je tam víc, ale všechny jsou ve prospěch pronajímatele. Můj dotaz byl hlavně směřovaný na přiměřenou slevu případně prominutí nájmu. Vzhledem k okolnostem a hlavně k nezajištění adekvátní náhrady bydlení bych byl rád, aby na případ nahlédl právník.

Předně uvádím, že v dané odpovědi vycházím ze skutečnosti, že tazatel užívá byt na základě nájemní smlouvy, nikoliv smlouvy podnájemní. Pokud by tomu bylo jinak, závěry v tomto dotazu uvedené nelze bez dalšího aplikovat.

Nájemce je povinen strpět úpravy bytu jen za předpokladu, že tyto nesníží hodnotu bydlení a lze je provést bez většího nepohodlí pro nájemce. O snížení hodnoty by se jednalo, pokud by se po změně v bytě objektivně bydlelo hůře než před změnami. Co se týká nutnosti provést úpravy bez většího nepohodlí pro nájemce, zde je situace tazatele hraniční. Obecně se má za to, že intenzity většího nepohodlí by bylo dosaženo, pokud by bylo nutné se z bytu vystěhovat.

V případě, že je byt obyvatelný, je však situace sporná a případné rozhodnutí soudu nelze předjímat - obdobné věci je totiž nutné vždy posuzovat s přihlédnutím ke všem okolnostem, tedy ke komunikaci nájemce a pronajímatele, jejich vzájemnému vztahu, délce trvání nájmu, jiným předchozím problémům, které se v daném nájemním vztahu vyskytly, rozsahu rekonstrukce, jejímu obvyklému trvání, ročnímu období atp.

Pokud bychom byli toho názoru, že souhlas s provedením rekonstrukce byl nutný, tedy že bylo zasaženo do pohodlí nájemce větším než přípustným způsobem a nájemci v důsledku tohoto jednání pronajímatele vznikla újma, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby a zároveň žádat náhradu újmy.

Nebyl-li naopak souhlas třeba, ale oprava trvá nepřiměřeně dlouhou dobu nebo ztěžuje-li oprava užívání věci nad míru obvyklou, může nájemce tuto vadu nájmu ohlásit pronajímateli a nebude-li bezodkladně napravena rovněž požadovat slevu z nájemného, přičemž sleva se obvykle určí tak, že nájemce neplatí nájemné za dny, kdy byt nebyl způsobilý k užívání. Nebude-li náprava zjednána ani v druhé přiměřené lhůtě k tomu poskytnuté, je možné nájem vypovědět bez výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kolikrát může pronajímatel prodloužit nájemní smlouvu na dobu určitou?

Kolikrát může pronajímatel prodloužit nájemní smlouvu na dobu určitou? 

k vašemu dotazu uvádím, že počet prodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou není zákonem nijak omezen.

Občanský zákoník navíc opětovně zavedl pravidlo o automatickém prodloužení nájmu pro případy, kdy nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu podle smlouvy skončit, a pronajímatel ho v této době nevyzval (písemně) k tomu, aby byt opustil. V takovém případě platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán ve smlouvě, nejvýše pak ale na dobu dvou let.

Tudíž i v případě, že nájemní smlouva na dobu určitou není prodloužena výslovně, může dojít k jejímu prodloužení automaticky a nájem nemusí nutně skončit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Lze odstoupit od smlouvy dříve než za tři měsíce a za jakých podmínek?

Jelikož nemáme ve smlouvě uvedenu výpovědní lhůtu, ze zákona platí 3 měsíce. Našli jsme za sebe náhradu. Můžeme odstoupit od smlouvy dříve než za 3 měsíce? Paní majitelka nám to sama nabídla, ale abychom neudělali něco protiprávního.

Bohužel neznáme přesné znění vaší nájemní smlouvy, a na dotaz tak není zcela jednoduché odpovědět. Obecně lze nicméně uvést, že je nutné respektovat ujednání nájemní smlouvy (pokud se nepříčí zákonu) a dodržet výpovědní dobu v ní stanovenou. Pokud tedy výpovědní doba při výpovědi podané nájemcem činí v daném případě dle nájemní smlouvy tři měsíce, je nutné ji dodržet.

Výjimkou by byla situace, kdy došlo mezi nájemcem a pronajímatelem prokazatelně k dodatečné odlišné dohodě, kterou byla výpovědní doba zkrácena, případně bylo sjednáno, že nájem zanikne dříve než po uběhnutí výpovědní doby. Pokud však byla taková dohoda sjednána pouze ústně a není možné ji prokázat, doporučujeme dodržet výpovědní dobu stanovenou ve smlouvě.

Další možností, jak ukončit nájem dříve, by pak bylo vypovězení nájmu ze strany nájemce bez výpovědní doby. K tomu však lze přistoupit pouze za předpokladu, že pronajímatel zcela zásadně či dlouhodobě porušuje své povinnosti z nájemní smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Uživatel bytu a právní důsledky tohoto vztahu

Moje spolubydlící uzavřela s pronajímatelem nájemní smlouvu, kde jsem uvedená jako uživatel bytu. Já vlastně ani nic nepodepisovala a kromě informace, že jsem uživatel bytu, mne smlouva nijak “neomezuje”. Jak je to tedy s výpovědí u uživatele bytu? Jde o to, že jsem skládala kauci na byt a vlastně jediné, co na to mám, je ústní dohoda (naštěstí se svědkem). Co se stalo, stalo se a já se ve finále rozhodla, že bude nejlepší se pomalu a jistě odstěhovat. Najednou mi ale holčina sdělila, že mám tříměsíční výpovědní lhůtu (o které jsem nikdy předtím nebyla obeznámena), a že pokud bych se opovážila odejít dříve a neplatit nájem, tak mi nevrátí tu kauci. Zajímalo by mne, co si o tom myslí advokát.

Vzhledem k tomu, že píšete o složení kauce a placení nájmu, dovozuji, že se bude v dané situaci jednat pravděpodobně o úplatný podnájemní vztah. V takovém případě, pokud nebylo sjednáno jinak (ujednání stran mají zde vždy přednost), se bude při určení obsahu podnájemního vztahu s největší pravděpodobností vycházet z nejbližší příbuzné právní úpravy.

V případě, že se jedná o podnájem sjednaný na delší dobu (např. v řádech měsíců), by měl nejbližší právní úpravou být nájem bytu – z té také vycházím dále v této odpovědi. Je ovšem možné, že za určitých okolností se právní vztah podpůrně bude řídit jinou úpravou (např. úpravou smlouvy o ubytování).

Pokud byla doba podnájmu prokazatelně sjednána na dobu určitou, platí, že podnájem skončí uplynutím této doby. Dříve ho obecně jednostranně bez důvodu zrušit nelze. Důvodem výpovědi bez výpovědní doby by mohlo nicméně být například porušování povinností vaší spolubydlící, jakožto podnajímatele.

V případě, že ohledně doby trvání podnájmu nebylo ničeho sjednáno (nebo nelze z okolností sjednání prokázat), platí, že byl sjednán na dobu neurčitou. V takovém případě je možné jej ze strany podnájemce kdykoliv vypovědět s tím, že výpovědní doba činí tři měsíce, začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po jejím doručení a během ní je podnájemce stále povinen platit měsíční podnájemné (a oprávněn užívat byt).

Pro úplnost uvádím, že podnájem skončí rovněž nejpozději se skončením nájmu, od kterého je odvozen - tedy po skončení nájmu, který má sjednaný s pronajímatelem vaše spolubydlící.  

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ 

Nájemník ignoruje naše ujednání a nechce mi předat byt. Jak situaci řešit?

Vlastním byt, který jsem pronajal od 1.12.2015. Smlouvu jsme uzavřeli na zkušební dobu 3 měsíce, tedy do 29. 2.2016. Ve smlouvě jsem uvedl, že si zálohy za elektrický proud bude nájemce platit sám. Po celou dobu toto neučinil a také docházelo k tomu, že nájem neplatil vždy k 5. daného měsíce, jak bylo domluveno. Jelikož se nájemce vymlouval, že výplatu dostává vždy jinak, a to se mi zdálo vzhledem k jeho profesi jako možné, a nájem vždy zaplatil, bral jsem to s rezervou, avšak on nevznesl písemný požadavek ke změně výplatního dne. Následně jsem nájemníkovi prodloužil smlouvu na dobu určitou od 1. 3. 2016 do 31. 12. 2016. Také jsem se od sousedů dozvěděl, že v bytě s ním bydlí jeho přítelkyně, avšak opět mě o tomto písemně neinformoval, nájem je dokonce psaný pouze na jednu osobu. Za měsíc březen mi nájemník nezaplatil jak nájem, tak zálohu za elektrický proud. Neustále se vymlouvá, že mám kauci, kterou můžu použít na úhradu nájmu. Avšak kauce nestačí na poplacení zálohy za elektrický proud, navíc si stále nezařídil přepis na vlastní jméno (takže dlužníkem jsem já z toho vyplývá, že jsme zálohu zaplatil). Zhruba týden před koncem měsíce března mi přes SMS zprávu oznámil, že další pondělí mi předá klíče od bytu, aniž by zaslal písemnou výpověď z bytu. Během dalšího týdne mi několikrát přislíbil, že byt opustí a předá (samozřejmě jsem ve věci vyhotovil dohodu o ukončení nájmu a předávací protokol). Ukončení nájmu neproběhlo, jelikož vždy uvedl, že nemá čas. Nájemník načne další měsíc, tedy duben 2016 (do této doby, tj. 31. 3.2016 neuhradil nájem ani elektrický proud tak, jak je uvedeno ve smlouvě). Tímto se chci zeptat porušil nájemník smlouvu, když zálohy za elektrický proud do teď nezměnil (vždy zaslal peníze a řekl, abych to zaplatil, avšak byl několikrát upozorněn na to, aby si věc změnil, dluží za měsíc březen 2016 (možná i duben 2016) a zálohu za elektrický proud březen 2016 (možná i duben 2016), písemně neoznámil nastěhování další osoby. Nyní v bytě dle sousedů a SMS zpráv s nájemníkem nebydlí, ale dohodu nechce podepsat, a tímto mi znemožňuje vstup do bytu. Jak nejrychleji a co nejefektivněji tuto situaci vyřešit. Porušil nájemník smlouvu zvlášť závažným způsobem?

Úvodem mi dovolte sdělit, že jelikož neznám veškerá specifika vaší nájemní smlouvy, vycházím ve své odpovědi pouze ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Pokud vznikl dluh na zálohách na náklady spojené s poskytováním elektřiny, přestože ve smlouvě bylo sjednáno, že k jejich hrazení je povinen nájemce, jedná se ze strany nájemce o porušení jeho povinností. Obdobné platí, pokud je nájemce v prodlení s platbami nájemného po dobu dvou měsíců.

O porušení povinností nájemce se jedná rovněž, pokud nesplnil ujednanou povinnost „převést elektřinu na vlastní jméno“. Konečně k závažnému porušení povinností došlo rovněž v případě, že nájemce neohlásil v zákonem stanovené lhůtě nového člena domácnosti. Nejzazší lhůta k oznámení přitom dle zákona obvykle činí dva měsíce.

Samo o sobě nemá žádné z uvedených porušení povahu zvlášť závažného porušení povinností nájemce, pro které by mohlo dojít k vypovězení nájmu bez výpovědní doby. V případě neplacení nájemného a záloh na služby se o zvlášť závažné porušení jedná až v případě, kdy výše nezaplacené částky dosáhne trojnásobku měsíčního plnění. V případě ostatních porušení (tedy zejména nenahlášení změny počtu osob užívajících byt) se má obvykle za to, že intenzity zvlášť závažného porušení povinností je dosaženo až v případě, kdy k porušení dochází opakovaně.

Relativně bezpečně však můžeme uzavřít, že ze strany nájemce se jedná alespoň o hrubé porušení povinností z nájmu a nájem tak lze vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. Pokud by dluh na nájemném a zálohách na náklady na služby dosáhl alespoň trojnásobku měsíčního plnění, mohl byste pak přistoupit rovněž k vypovězení nájmu bez výpovědní doby.

Upozorňujeme, že v písemné výpovědi je nutné uvést její důvod a poučit nájemce o možnosti podat proti výpovědi námitky a možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Po uplynutí výpovědní doby lze nájemce vyzvat k vyklizení. Neučiní-li tak, je možné obrátit se na soud se žalobou na vyklizení nemovitosti. Podání žaloby ovšem doporučuji až jako krajní řešení, a to vzhledem k délce a nákladnosti soudního řízení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Bude mi vrácena kauce, pokud předčasně ukončím nájemní smlouvu?

Jsem v nájemním bytě na dobu určitou, mám smlouvu sjednanou na dva roky, ale otěhotněla jsem a nezvládneme z jednoho platu platit nájem. Chci se zeptat, jestli je možné od smlouvy odstoupit, i když bude majitel proti. Platila jsem kauci 24 000 Kč a nerada bych o ni přišla. Je něco, čím se u něj můžu hájit, když mi ji nebude chtít vrátit?

Jelikož neznám znění vaší nájemní smlouvy, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonných ustanovení o nájmu bytu. Doporučuji však při řešení problému zohlednit rovněž jakákoliv ujednání nájemní smlouvy, která mohou na situaci rovněž dopadat.

Nájem sjednaný na dobu určitou může nájemce jednostranně vypovědět zejména z důvodu podstatné změny okolností na straně nájemce, přičemž změna musí být tak významná, že po nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Pokud tedy v souvislosti s těhotenstvím došlo ke snížení vašeho příjmu, mám za to, že výpověď z uvedeného důvodu by v daném případě byla spíše platná. Po nájemci totiž nelze požadovat, aby materiálně strádal na úkor pronajímatele. Upozorňuji však, že v případě soudního sporu bude soud přezkoumávat všechny podstatné okolnosti případu, a tak pokud například i nadále máte dostatečný příjem (či úspory) k placení nájemného, je možné, že soud posoudí výpověď jako neoprávněnou. Výpovědní doba bude v daném případě činit 3 měsíce a začne běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi.

Co se týká kauce, pronajímatel je povinen ji vrátit při skončení nájmu, přičemž si započte, co mu nájemce z nájmu dluží. Mimo jiné se může jednat o úhradu škody způsobené na vybavení bytu. Doporučujeme tedy předání bytu ve stavu, ve kterém byl poskytnut dle nájemní smlouvy (s přihlédnutím k běžnému opotřebení a vadám, k jejichž odstraňování není dle zákona nájemce povinen).

Při předání bytu následně trvejte na podpisu předávacího protokolu, ve kterém bude uvedeno, že na bytě nebyly způsobeny žádné škody, případně (pokud očekáváte potíže) si rovněž pořiďte vlastní fotodokumentaci.

Pokud na bytě nebyly způsobeny žádné škody a nemáte z nájmu vůči pronajímateli ani žádné jiné dluhy a pronajímatel vám přesto odmítá kauci vrátit, můžete se obrátit na příslušný soud, který pronajímateli povinnost kauci vydat uloží.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nájemníci v pronajatém bytě nebydlí, ale nechtějí nám ho předat

Jakožto pronajímatel, pronajímáme byt jedné rodině. Smlouvu mají na dobu neurčitou. Aktuálně se z bytu odstěhovali, protože si našli jiné bydlení. Smlouvu ovšem nehodlají ukončit, jelikož si chtějí byt nechat dále v pronájmu a nechat tam bydlet třeba známého nebo rodinného příslušníka. My bychom samozřejmě chtěli, aby nám byt odevzdali, abychom ho mohli nabídnout jinému nájemci, a ne ať si tam dá původní nájemník, koho chce. Dá se proti téhle situaci nějak bránit? Samozřejmě víme, že do podnájmu by si tam mohli někoho dát pouze s našim souhlasem, jelikož by tam už nájemce trvale nebydlel. Pokud by si tam ale zmíněného nahlásili jako spolubydlící osobu a on jim samozřejmě platil nájem bez podnájemní smlouvy, dá se proti téhle situaci bojovat? 

Předně si dovoluji uvést, že neznám přesné znění vaší nájemní smlouvy a veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, v mé odpovědi tedy vycházím primárně ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Dle zákona má nájemce právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv (míněno krátkodobě, tedy například návštěvy).

Pokud by měl nájemce přijmout nového člena domácnosti trvale, je v každém případě povinen nahlásit tuto skutečnost pronajímateli, tak aby tento měl představu o zvýšení počtu osob bydlících v bytě. Neučiní-li tak do dvou měsíců, jedná se z jeho strany o závažné porušení povinností nájemce, přičemž pokud by závadný stav trval či se opakoval, mohlo by se s největší pravděpodobností jednat o porušení povinností natolik závažné, že by pronajímatele opravňovalo k vypovězení nájmu.

Navíc si pronajímatel může s trvalým přijetím nového člena domácnosti ve smlouvě vyhradit souhlas. Přijmutí bez souhlasu by pak představovalo ještě závažnější porušení povinností nájemce, a tedy možnost nájem jednostranně ukončit výpovědí pronajímatele.

Výjimkou z výše uvedeného je situace, kdy nájemce přijímá do domácnosti osobu jemu blízkou či se jedná o jinou situaci hodnou zvláštního zřetele.

Na tomto místě však musím uvést, že v každém z výše uvedených případů je dle převažujícího výkladu zákona možné ubytovat osobu v bytě jen za předpokladu, že má nájemce v bytě domácnost, byť částečnou (například v bytě bydlí jen o víkendech). Pokud by tomu tak nebylo a nájemce neměl v úmyslu v bytě bydlet, jednalo by se pravděpodobně o obcházení zákona (prokazatelnost takového jednání je však obtížná).

Rovněž si dovoluji uvést, že pronajímatel může nájem na dobu neurčitou vypovědět rovněž z důvodu, že byt má v plánu užívat sám či ho bude užívat osoba pronajímateli blízká. Nájemce má sice právo na zpětné nastěhování v případě prokázání, že pronajímatel nevyužil byt v souladu s výpovědním důvodem, ale upozorňuji, že takové tvrzení je pro nájemce obvykle relativně obtížné prokázat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Můj byt půjde do výběrového řízení. Co mám dělat?

Bydlím v bytě po babičce, kde jsem jako její vnučka dostala právo obývat byt s novou smlouvou na dobu určitou (2 roky). Dnes mi oznámil pronajímatel domu, že mi bude brzy končit smlouva a že se můj byt bude dávat do výběrového řízení. Jsem z toho nervově hotová, protože v bytě bych ráda bydlela dál, ale nevím, co to obnáší, když byt půjde do výběrového řízení? Mám se tam taky přihlásit, abych o bydlení nepřišla? Taky určitě zvednou nájem a já vycházím jen tak tak. Můžete mi prosím poradit?

Pokud budu vycházet toliko ze znění zákona, je pravdou, že po smrti babičky na vás nájem bytu přešel nejvýše na dobu dvou let. Pro úplnost v této souvislosti nicméně rovněž uvádím, že pokud byste v době přechodu nájmu ještě nedosáhla věku 17, respektivě 18 let, zákon tato pravidla lehce modifikuje, a nájem v takovém případě může trvat i o něco déle.

Konkrétní pravidla pro určení doby trvání nájmu by v takovém případě závisela jednak na znění zákona, jednak na znění smlouvy o nájmu. Jejich popis bohužel přesahuje možný rozsah této odpovědi, doporučujeme tedy v takovém případě vyhledat odborníka s právním vzděláním, který by vám pomohl určit, zda nájem nebude trvat delší dobu.

Co se týká výběrového řízení, je víceméně na vůli pronajímatele, jakou formou jej bude realizovat. Pokuste se pronajímatele tedy požádat o sdělení podstatných informací o formě a průběhu výběru. Bez nich totiž bohužel ani nemohu poradit, jak v dané situaci nejlépe postupovat, tak abyste zvýšila vaše šance na opětovné pronajmutí bytu.

Obecně je však nutné mít na paměti, že pronajímatel má relativně volnou ruku v určení, komu svůj byt pronajme a zda ho vůbec pronajme. Na druhou stranu vám nikdo nemůže bránit, abyste učinila nabídku, která pro něj bude ekonomicky zajímavá.

Závěrem jen stručně uvádím, že v určitých případech, zejména pokud je pronajímatelem obec, která má ze zákona přispívat k uspokojování bytových potřeb svých občanů a rovněž postupovat hospodárně a nediskriminačně, je shora uvedená volnost nakládání s bytem o něco menší a výběrové řízení by tedy mělo být formálnější. Obec by zejména neměla bez náležitého důvodu byt pronajmout jinému za nižší nájemné či nechat byt bez důvodu prázdný.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nájemce mi dluží peníze za garáž a nechce se dohodnout. Jak to mám vyřešit?

Pronajímám garáž, mám to k důchodu. Nemám nic písemně. Zvýšila jsem nájem ze 700 Kč na 1000 Kč, nájemník souhlasil. Ale za první čtvrtletí mi poslal jen 2100 Kč. Napsala jsem mu, že mi dluží 700 Kč. Odpověděl, ať si trhnu nohou, že mi nic nedá, že se bude klidně soudit. Napsala jsem mu, aby garáž vyklidil, to také odmítá. Co mám dělat? Jak mohu dosáhnout svého? Děkuji za brzkou odpověď. Nevím si rady. 

U ústně sjednané nájemní smlouvy je obecně dovození jejího obsahu (doby trvání nájmu, výše úplaty apod.) problém. Vycházím-li z toho, že o obsahu nájemního vztahu nejsou žádné, byť nepřímé, důkazy, bude nejbezpečnější uplatnit na daný vztah zákonnou úpravu nájmu.

Nájemné se v případě, že nebylo prokazatelně ujednáno jinak, dle zákona platí ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných garáží za srovnatelných podmínek.

Rovněž neujednají-li si strany dobu trvání nájmu, platí, že byl sjednán na dobu neurčitou. Nájem na dobu neurčitou můžete přitom jako pronajímatel vypovědět, a to s výpovědní dobou, která činí tři měsíce. Výpověď nemusí být nijak odůvodněna.

Pokud se nájemce následně nevystěhuje, je možné přistoupit k zaslání výzvy k vyklizení garáže a případně k podání žaloby na vyklizení u soudu. Pokud ani po rozhodnutí soudu nájemce nemovitost nevystěhuje, vyklidí nájemce soudní exekutor nuceně.

Po celou dobu, kdy bude nájemce garáž neoprávněně užívat, se přitom bezdůvodně obohacuje (přičemž výše bezdůvodného obohacení činí standardně za každý měsíc částku ve výši obvyklého nájemného). Vydání bezdůvodného obohacení v uvedené částce tak po nájemci rovněž můžete požadovat.

Pokud jsou k dispozici nějaké záznamy o obsahu ústní smlouvy, bude postup obdobný, ale je nutné jej přizpůsobit tomuto obsahu – například pokud by byla prokazatelně sjednána jiná výpovědní doba, či pokud by smlouva byla prokazatelně sjednána jen na dobu určitou, je nutné postup těmto skutečnostem přizpůsobit.

Za účelem podniknutí kroků k vystěhování nájemce tak pro každý případ doporučujeme vyhledat odborníka, který s vámi situaci podrobně probere a po zhodnocení doporučí specifický postup pro danou situaci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak vystěhovat podnájemníka z domu, který mám pronajatý?

Mám v nájmu rodinný dům. Nájemní smlouva byla na dobu určitou od 1. 6. 2010 do 31. 12. 2012. Na stejnou dobu jsem dům dal do podnájmu podnájemníkovi, který v domě ale dosud bydlí se svou manželkou cizinkou, která v domě nemá hlášený pobyt v ČR. Majitelka chtěla ode mne dům převzít po skončení doby nájmu, ale podnájemník se odmítl vystěhovat a bydlí tam dosud. Paní majitelka nemovitosti po mně chce, protože ona pronajala dům mně a ne tomu podnájemníkovi. Podnájemník nájem platí nepravidelně, hradí si jen elektřinu a plyn, protože je má napsány na sebe. Nehradí ani vodné a stočné, to musí hradit paní majitelka, které to musím proplácet já. Navíc se podnájemník chová velmi vulgárně, uráží mě i paní majitelku, když za ním přijedeme s tím, že chceme celou situaci řešit. Dokonce řekl, že požádá soud o to, abychom se k němu nemohli přiblížit. Jak mohu podnájemníka z domu vystěhovat, aniž bych porušil zákon, když v domě bydlí od roku 2013 neoprávněně bez jakékoliv smlouvy a neplatí ani pravidelně  nájem a některé služby? Mohu mu nechat vypnout vodu, když ji nehradí?

Lze uvést, že pokud podnájemce užívá dům bez právního důvodu, je možné přistoupit k podání žaloby na vyklizení či případně souběžně podat trestní oznámení. Pokud by zde právní důvod byl a podnájem stále trval, bude nejprve nutné jej vypovědět.

Pokud by doposud trval nájemní vztah, byl by osobou legitimovanou k podání žaloby na vyklizení nájemce. Pokud by naopak nájemní vztah již skončil, byl by osobou legitimovanou k podání žaloby vlastník nemovitosti. Po pravomocném skončení soudního řízení je možné podat návrh na zahájení exekuce, v rámci které soudní exekutor podnájemce vystěhuje.

Souběžně lze rovněž podat trestní oznámení, když je možné, že jednání podnájemce naplňuje znaky skutkové podstaty trestného činu neoprávněného zásahu k domu, bytu či nebytovému prostoru. Považuji však za vhodné upozornit, že toto řešení pravděpodobně nepovede k rychlému přímému výsledku – nelze předpokládat, že Policie ČR přijede po podání trestního oznámení podnájemce vystěhovat. Na druhou stranu by se mohl hrozby odsouzení zaleknout a vystěhovat se dobrovolně.

Možností je též vyklizení podnájemce svépomocí. Toto řešení však nelze doporučit s ohledem na skutečnost, že zákon ji zavádí až jako krajní prostředek. V dané situaci, kdy protiprávní stav trvá zřejmě již několik let, se s největší pravděpodobností nejedná o akutní zásah do práv. Navíc pronajímatel se vystavuje značnému riziku, že v budoucnu bude čelit žalobám na náhradu škody vzniklé svépomocným vystěhováním a rovněž bude muset zajistit uskladnění věcí podnájemce.

Závěrem uvádím, že z podaných informací bohužel není možné přesně zjistit, zda nájem či i podnájem k dnešnímu dni doposud fakticky trvají, ani která osoba je legitimována k podání žaloby na vyklizení, či zda je nutné podnájem nejprve vypovědět. Lze též mít za to, že existují vzájemné nevypořádané závazky mezi všemi třemi zúčastněnými. Doporučujeme tedy zkonzultovat celou záležitost s odborníkem, který po prostudování veškerých podkladů doporučí ideální postup.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mohu dát výpověď z důvodu potřeby využití pro rodinného příslušníka, i když jako pronajímatel vystupuje právnická osoba?

Nedávno jsem se stal vlastníkem činžovního domu, ve kterém žije nájemce dvacet let a má smlouvu na dobu neurčitou. Barák i byty budu kompletně rekonstruovat. Nájemci jsem nabídl smlouvu na dobu určitou po dobu jednoho roku a zvýšení nájmu z důvodu rekonstrukce, ale nesouhlasí. Vlastním firmu s právní formou s.r.o., pod kterou je sepsaná nájemní smlouva s nájemníkem, tj. pronajímatel v nájemní smlouvě je má firma, nikoli fyzická osoba. Vzhledem k tomu, že byt budu potřebovat za dva roky pro svou dceru, mohu dát výpověď z důvodu potřeby využití pro rodinného příslušníka i přesto, že jako pronajímatel vystupuje právnická osoba?

Úvodem uvádím, že jelikož neznám veškerá specifika nájemního vztahu, zejména pak obsah nájemní smlouvy, vycházím ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Co se týká rekonstrukce, nájemce je povinen strpět úpravu bytu, popřípadě jeho přestavbu či jinou změnu, jen nesníží-li se hodnota bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce (případně provádí-li se na příkaz orgánů veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma).

Obecně se má za to, že pokud by se během rekonstrukce musel nájemce vystěhovat, představuje taková rekonstrukce pro nájemce „větší nepohodlí“ a bez jeho souhlasu ji tedy nelze provést. Pokud by se nájemce naopak vystěhovat nemusel, bylo by nutné posoudit, jak velké nepohodlí by daná rekonstrukce pro nájemce představovala.

Zároveň lze uvést, že nájemce nelze nutit ke změně doby nájmu na dobu určitou; naopak zvýšení nájemného, pokud je jeho výše nepřiměřeně nízká, se lze domáhat soudně.

Co se týká výpovědi nájmu na dobu neurčitou, nebude pravděpodobně možné takovou výpověď úspěšně odůvodnit potřebou bytu pro příbuzného, na druhou stranu dle mého názoru není vyloučeno odůvodnit výpověď podle ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku tak, že byt bude užíván přímo pronajímatelem, tedy právnickou osobou (formálně například jako ubytování pro jednatele apod.).

Upozorňuji, že uvedené ustanovení občanského zákoníku je relativně nové (do 31. 12. 2013 právnická osoba nájem bytu z tohoto důvodu vypovědět nemohla) a soudní rozhodovací praxe tak prozatím bohužel nenabízí potvrzení výše uvedeného výkladu.

Pokud byt nebude využit v souladu s výpovědním důvodem, má nájemce právo požadovat opětovné pronajmutí bytu či náhradu škody. Pro úplnost však uvádím, že skutečnost, že byt ve skutečnosti není užíván v souladu s výpovědním důvodem, se nájemci obvykle velice obtížně prokazuje.

Rovněž považuji za vhodné uvést, že po uplynutí určité doby už následně nebude problém poskytnout byt do nájmu či jiného užívání vaší dceři.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak uzavřít podnájemní smlouvu s nájemcem městského bytu?

Jsme mladý pár a rádi bychom uzavřeli podnájemní smlouvu s nájemcem městského bytu. Nemáme s tímto zatím žádné zkušenosti, tak by mě zajímalo, jak má taková smlouva správě vypadat a zda je vůbec možné uzavřít podnájemní smlouvu s někým, kdo je v pronájmu bytu, který patří městu. Je něco, na co bychom si měli dát z právního hlediska pozor? Jak by se to v tomto případě řešilo, pokud by město nájemci později už neprodloužilo smlouvu? 

Uzavření podnájemní smlouvy je relativně běžný způsob, kterým dochází k užívání bytů. V této otázce by nemělo být podstatné, zda je byt ve vlastnictví města, nebo jakékoliv fyzické či právnické osoby, neboť město v takových vztazích vystupuje jako soukromoprávní subjekt s rovným postavením.

Při sjednávání písemné podnájemní smlouvy, na základě které vám bude byt přenechán k užívání, je v první řadě důležité, aby stávající nájemce byl oprávněn vám byt přenechat. Dle platné právní úpravy je třeba, aby k tomu dostal souhlas od vlastníka. Nebude-li mu souhlas dán, k podnájmu nemůže dojít. Obvykle dochází k udělení souhlasu buď písemně, nebo v nájemní smlouvě uzavřené mezi nájemcem a městem. Doporučuji vám tedy požádat nájemce o předložení souhlasu předem, a to buď předložením nájemní smlouvy, nebo jinak uděleného souhlasu. Protože podnájem končí společně s nájmem bytu, doporučuji vám v tomto ohledu také si od nájemce zjistit, do kdy mu nájem trvá a zda z jeho strany nedošlo k porušení povinností, které by opravňovaly město k podání výpovědi z nájmu.

V každém případě vám doporučuji se důkladně seznámit s předloženou smlouvou o podnájmu bytu. Soustřeďte se na výpovědní důvody, způsob a výše všech plateb a jiná byť potenciální omezení. Ačkoliv se k ujednáním zkracujícím vaše práva nepřihlíží (například smluvní pokuta, kratší výpovědní doba apod.), může se jich nájemce dovolávat a pro vás z toho mohou plynout značné obtíže.

Vřele vám doporučuji zakomponovat do znění smlouvy, že při předání bytu bude sepsán protokol, kde se uvede stav bytu, seznam věcí které k bytu náleží a jejich stav k okamžiku předání. Vaší povinností při skončení podnájmu totiž bude byt odevzdat v takovém stavu, v jakém došlo k jeho předání.

Pokud ve vás bude znění podnájemní smlouvy vzbuzovat obavy nebo budete mít pocit, že se jedná o zakázané nebo nepřiměřené ujednání, nejlepší prevencí bývá počkat s podpisem a konzultovat konkrétní ustanovení s osobou znalou práva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak a za jakých podmínek vracet jistinu?

Jako pronajímatel musím nájemci po ukončení nájemní smlouvy a převzetí bytu vrátit jistinu a ještě zaplatit úrok. Jak mám ale zajistit, aby mi nájemce o několik měsíců později, až dostanu vyúčtování služeb za předchozí období, zaplatil případný nedoplatek? Poradí mi pak soud s někým, kdo už třeba ani nemá novou adresu? Pokud bude přeplatek, mohu si jej tedy ponechat, když už byla celá záležitost s nájmem uzavřená vrácením jistiny s úrokem a podepsáním předávacího protokolu? Do kdy po skončení nájmu jsem povinen jistinu vrátit? Do třiceti dnů, nebo okamžitě při předání bytu? Nájemníkovi se vlastně vyplatí složit vysokou jistinu, protože např. v KB by ze spořícího účtu dostal 0,07 % p. a. Tady za poskytnutí úvěru, který já nepotřebuji, obdrží třeba 6-10 % p. a.

Ujednání o jistotě je koncipováno tak, že pronajímatel je oprávněn s částkou jakkoliv nakládat, a tudíž tuto situaci zákonodárce považoval za určitou obdobu úvěru. Platná právní úprava je v tomto ohledu poněkud nepřiměřeně koncipována více ve prospěch nájemce, na což upozorňuje též odborná literatura (například Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014).

Právní úprava stanovuje vám jako pronajímateli povinnost vrátit jistinu (tedy kauci či jistotu) již při skončení nájmu, což bývá obvykle uplynutím sjednané doby nebo uplynutím výpovědní doby. Jestliže by z vaší strany tedy nedošlo k jejímu vrácení, je nájemce oprávněn vymáhat po vás tuto částku soudní cestou, a to včetně úroků. V tomto ohledu si vás dovoluji upozornit, že výši úroků jste oprávněn si s nájemcem sjednat, a tudíž není nezbytně nutné, aby na vás dopadla povinnost platit zákonné úroky, které se určují jako úroky z úvěrů v místě obvyklé.

Jistotu byste mohl započíst oproti dluhům nájemce z nájmu též po skončení nájmu, pokud byste stále byl oprávněn s ní nakládat. Pokud tedy například nájemce nebyl k zastižení ohledně vrácení jistoty nebo její vrácení odmítne, je možné počkat s vrácením do vyúčtování služeb. V opačném případě by bylo vaší povinností jistotu vrátit a následně po vyúčtování nebo jiné rozhodné skutečnosti uplatňovat vzniklý dluh samostatně a nezávisle. Z důvodu možného dalšího kontaktu, případného vymáhání dluhů soudní cestou, vám doporučuji zvážit a zakomponovat do nájemní smlouvy povinnost nájemce uvést adresu, na které bude po ukončení nájmu k zastižení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Změna nájemní smlouvy v městském bytě

Bydlím v městském bytě od roku 1998 s nájemní smlouvou na dobu neurčitou. Dne 27. 11. 2015 došla nová nájemní smlouva na dobu určitou, a to 1. 12. 2015 do 30. 11. 2016, kterou schválila rada města. Proto se obracím o pomoc a o radu, jestli tuto novou smlouvu podepsat, nebo v žádném případě, a nebo jak dále postupovat.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vaší současné nájemní smlouvy a městem předložené nové smlouvy, je možné v naší odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy nájmu a uzavírání smluv.

Především si vás dovoluji upozornit, že uzavření nájemní smlouvy je dvoustranné právní jednání smluvních stran v rovnocenném postavení založené na jejich svobodné vůli, přičemž v obecné rovině je její uzavření vaším právem a nikoliv povinností. Dovoluji si vás však upozornit, že pokud byste byl dle vaší současné nájemní smlouvy nebo na základě jiných okolností povinen uzavřít novou nájemní smlouvu, pak je třeba tuto vaší povinnost splnit.

Při uzavírání nové nájemní smlouvy vám mohu toliko obecně doporučit, abyste si obě nájemní smlouvy důkladně přečetl a uvážil veškeré výhody a nevýhody, které pro vás tato změna může mít. V případě, že pro vás budou některá ustanovení nejasná, doporučuji obrátit se s žádosti o vysvětlení přímo na město, které by vám mělo vaše nejasnosti osvětlit.

Co se týče obecných rozdílů mezi nájmem bytu uzavřeným na dobu neurčitou a určitou, pak se tyto od sebe liší především ve způsobu skončení nájmu. Nájem na dobu určitou končí obecně uplynutím doby, na kterou byl sjednán, tedy dnem uvedeným ve smlouvě.

Významný rozdíl mezi oběma druhy nájmů se váže k důvodům podání výpovědi z vaší strany, kdy nájem na dobu určitou jste oprávněn vypovědět pouze, pokud se změní okolnosti do té míry, že by po vás nešlo rozumně požadovat, abyste v nájmu pokračoval (takovým případem může být například stěhování za prací). Nájem na dobu neurčitou vám oproti tomu umožňuje dát výpověď bez uvedení důvodu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


Nájemník požaduje svolení k trvalému bydlišti

Jsem vlastníkem nemovitosti. Část pronajímám na základě nájemní smlouvy občanu Slovenské republiky. Nyní po mně požaduje svolení k trvalému bydlišti. Potřebuji vědět, co z toho pro mne plyne, pokud mu trvalé bydliště povolím: v nájemní smlouvě je uvedena měsíční výpovědní lhůta – pokud prostor budu potřebovat, je možné dát nájemníkovi výpověď? Bez jakýchkoliv nároků na náhradní ubytování? V nájemní smlouvě má, že zde může bydlet pouze on, mohl by si bez mého vědomí do bytu někoho nastěhovat?

Dle platné právní úpravy nájemce nemá povinnost žádat vás o souhlas k nahlášení trvalého bydliště. Na úřadě evidence obyvatel bude pro účely nahlášení trvalého bydliště vyžadováno pouze doložení platné nájemní smlouvy.

Zároveň doporučuji, abyste si ohlídal, zda si nájemník po skočení nájmu trvalé bydliště odhlásil, pokud ne, učiníte tak cestou správního řízení vyplněním žádosti na zrušení trvalého bydliště. Je nanejvýš vhodné zjistit si novou kontaktní adresu nájemce, řízení se tak urychlí.

V případě výpovědi podle smlouvy (tj. s dodržením měsíční výpovědní doby) nejste povinen zajišťovat nájemci žádné náhradní ubytování.

Co se týká nastěhování další osoby, bez ohledu na to, jestli si zřídí nájemce trvalé bydliště, ani smlouvou mu nemůžete bránit v tom, aby do své domácnosti přijal osobu blízkou. V případě jiné než blízké osoby platí, že jako pronajímatel si můžete vyhradit souhlas s přijetím nového člena domácnosti. Zároveň ovšem máte právo požadovat, aby v domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všichni v bytě mohli žít v obvyklých a hygienicky vyhovujících podmínkách.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

I když jsem se vystěhovala z bytu, pronajímatel požaduje další nájemné a vyhrožuje mi žalobou

Bydlela jsem sama se synem v podnájmu 1+1, přišla o práci a nemohla jsem platit nájem. Nájemci jsem za poslední měsíc bydlení zaplatila a řekla mu, že se k prvnímu vystěhuju. To jsem také udělala. Byt jsem vyklidila a klíče předala. Po pár dnech mě majitel začal telefonovat a chtěl po mě nájem, nebo abych za sebe sehnala náhradu. Dnes mi volal ze chce zaplatit nájem, nebo ze mě dá k soudu, a prý mě mohou i zavřít, že neplacení nájmu je trestní čin a také že mě prý udá na sociálce, že jsem neplatila nájem. Pokud mu prý dnes nezaplatím 6000 Kč, vyšplhá se mi to na 94 000 Kč. Máte prosím nějakou radu, co mám dělat? 

Jelikož neznám veškerá specifika případu, vycházím v této odpovědi jen ze zákona, upozorňuji však, že právní vztah se primárně řídí podnájemní smlouvou, jejíž ujednání mohou být od zákona odlišná. Rovněž bohužel nevím, zda byl podnájem uzavřený na dobu určitou či neurčitou a zda byl uzavřený v písemné či ústní formě – na dotaz v této podobě tedy není možné poskytnout úplnou odpověď.

V každém případě by se na předání bytu a jeho převzetí podnajímatelem mělo nahlížet jako na ukončení podnájmu dohodou, a to zejména pokud byl o takovém předání sepsán předávací protokol. V takovém případě by podnájem skončil a nebylo by nutné podnájemné platit.

Pokud došlo k předání jednostranně (vhozením klíčů do schránky apod.), mělo by na něj být pohlíženo jako na výpověď smlouvy. V takovém případě by podnájemce musel platit nájemné po dobu výpovědní doby, která dle zákona činí tři měsíce a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, kdy k výpovědi došlo. V takovém případě je zde však riziko, že podnajímatel se úspěšně dovolá neplatnosti výpovědi a podnájem tak bude trvat i nadále. I pokud by výpověď byla posouzena jako neplatná, podnájem by skončil nejpozději uplynutím doby, na kterou byl sjednán.

Nejbezpečnější variantou by pak bylo zhojit stávající stav řádně podanou písemnou výpovědí. Pak je ale opět nutné počítat s tím, že nájemné bude nutné platit ještě po celý běh tříměsíční výpovědní doby.

Zdůrazňuji, že po celou dobu, po kterou je podnájemce povinen platit nájemné, je podnajímatel povinen umožnit podnájemci byt užívat. Pokud by tedy byt již prokazatelně užíval nový podnájemce, nemusí původní podnájemce nájemné platit.

Neplacení nájemného by nemělo být považováno za trestný čin, a pronajímatel by se nejvýše mohl domáhat jeho úhrady žalobou podanou u civilního soudu, přičemž dlužná částka by se v takovém případě skutečně navýšila o úroky z prodlení a náklady pronajímatele v soudním řízení (pravděpodobně však nikoliv na uvedených 94 000 Kč).

 JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Prodloužení smlouvy v městském bytě

Bydlím v městském bytě od roku 2004. Pravidelně je se mnou uzavírána nájemní smlouva na dobu určitou na dva roky. Tento rok opět nájemní smlouva vypršela k 31. 10. 2015. Městský úřad se neozval a já jsem je zatím nekontaktovala. Co to znamená, že se mám vystěhovat, pokud se neozvou?

Dále sděluji, že řádně a včas platím nájem, nepobírám žádné dávky, neboť celou dobu jsem v pracovním poměru. Nikdo si na mě nestěžoval a od roku 2004 mám složenou kauci na nájemné ve výši šestinásobku nájemného. Podobný přístup k nájemníkům jsem zaznamenala například v jiných městech ve vyloučených lokalitách, kde nájemníkům dávají smlouvy na doby určité, což je pochopitelné.

Odpověď 1:

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu dle občanského zákoníku. Pokud byl nájem mezi nájemcem a pronajímatelem sjednán na dobu určitou do dne 31. 10. 2015, nájem k tomuto dni končí a nájemce má povinnost byt předat pronajímateli v termínu k tomu pronajímatelem určeném.

Pokud však bude nájemce pokračovat v užívání bytu i po skončení nájmu, může za určitých okolností dojít k  automatickému prodloužení nájmu. Pokračuje-li totiž nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po skončení nájmu a pronajímatel nájemce v této době písemně nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl sjednán původně, nejvýše však na dobu dvou let. Toto pravidlo se však uplatní jen za předpokladu, že v nájemní smlouvě nebylo ujednáno něco jiného.

Pronajímatel tudíž může nájemce písemně vyzvat k opuštění bytu kdykoliv do dne 31. 1. 2016. Pakliže tak pronajímatel neučiní, nájem se uzavře konkludentně opět na dva roky a skončí ke dni 31. 10. 2017. Nájemce však musí počítat s tím, že nájem skončí k tomuto datu; pokud má tedy zájem na dalším prodloužení smlouvy, doporučuji, aby si v dostatečném předstihu prodloužení smlouvy ujednal. V opačném případě riskuje, že se dostane do obdobné situace jako nyní. 

Odpověď 2:

Důsledky neprodloužení nájemní smlouvy na dobu určitou ze soukromoprávního hlediska byly popsány v první části tohoto dotazu; níže v této odpovědi se tedy věnuji stručně specifikům situace v případě, kdy je pronajímatelem obec, jakožto veřejnoprávní korporace.

Právní vztah mezi nájemcem a obcí, jakožto pronajímatelem, je značně specifický, a to zejména jelikož obec je  rámci výkonu samostatné působnosti odpovědná za péči o vytváření podmínek pro rozvoj sociální péče a pro uspokojování potřeb svých občanů (jde především o uspokojování potřeby bydlení, ochrany a rozvoje zdraví, dopravy a spojů, potřeby informací, výchovy a vzdělávání, celkového kulturního rozvoje a ochrany veřejného pořádku). Ačkoliv se jedná toliko o obecný princip, obec by neměla jednat v přímém rozporu s ním.

Dále platí, že obec má při nakládání se svým majetkem zvláštní povinnosti vyplývající z jejího postavení jakožto subjektu veřejného práva. Platí, že hospodaření s majetkem obce musí být transparentní a efektivní; v souladu se zákonem o obcích (obecní zřízení) musí svůj majetek obec „…využívat účelně a hospodárně v souladu se svými zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti“.

Vzhledem k dané situaci, kdy nájemce více než deset let řádně platí nájemné a nebyly na něj evidovány žádné stížnosti, pak by v případě neprodloužení nájemní smlouvy bylo možné postup obce považovat za jednání, které je v rozporu s oběma výše uvedenými principy zákona o obcích, zejména s účelným a hospodárným využíváním majetku obce.

Vždy nicméně bude nutné přihlédnout k tomu, proč obec nájemní smlouvu neprodloužila, tedy zda k tomu došlo bez důvodu, přičemž pak by takové jednání bylo obtížně obhajitelné, či zda k neprodloužení došlo z ospravedlnitelného důvodu, tedy například z důvodu, že byt bude do budoucna užíván k jinému účelu.

Pokud má nájemce za to, že obec nakládala se svým majetkem v rozporu se zákonem, může podat podnět příslušnému krajskému úřadu, aby postup obce prověřil.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Majitel se nechce dohodnout na výpovědi

Mám uzatvorenú nájomnu zmluvu na dobu určitú, a to jeden rok. Pri podpise zmluvy som prenajimatela upozronil, ze v pracovnej zmluve mam uvedenu 3 mesačnú skúsobnú dobu. Nakolko som sa nedohodol na pokračovani práce, budem sa musiet stahovat za zamestnanim do inej krajiny. Prenajimatel mi slúbil, ze v takomto prípade ma tu nebude držať, ale ostalo to len pri ústnom dohovore, čo je asi moja chyba. Nakolko ja od budúceho mesiaca nebudem v Českej republike, a tym padom ani nemožem byt využívať, je možnost skončit nájom skor ako za 3 mesiace? Prenajimatel sa neche dohodnúť o skončeni najmu skor, popripade, ze by som mu časť najmu za 3 mesiace zaplatil, aj keď tam nebudem bývať, alebo akukolvek inú dohodu, len to, že ak si najde za mna náhradu. Našiel som, že Nový občanský zákoník v § 2287 stanoví, "že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Určit, za jakých podmínek bude tento výpovědní důvod naplněn, bude do budoucna úkolem judikatury soudů. Nový občanský zákoník nestanoví, jak dlouhá má být při užití tohoto výpovědního důvodu výpovědní doba, nezmiňuje se o tom ani důvodová zpráva, jelikož toto ustanovení bylo do návrhu nového občanského zákoníku vloženo až v průběhu legislativního procesu. Odpověď na otázku, jak dlouhá by měla být výpovědní doba, nedávají ani obecná ustanovení o nájmu, když stanoví délku výpovědní doby pouze pro nájmy ujednané na dobu neurčitou." Je po pravnej stránke v poriadku, keď mám platit napriklad energie za byt, kde nebývam? Nakolko prenajimatel pozaduje 3 mesiace najomne a ja nebudem bývať v tom byte, tak nemám možnost zistit, či tento byt nedal do užívania niekomu inému.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Jak jste již sám uvedl, dle § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, pokud dojde ke změně okolností, ze kterých strany vycházely při vzniku smlouvy, přičemž tato změna musí být tak významná, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Co se týče výpovědní doby, tak platí, že pokud nedojde ke sjednání možnosti ukončení nájmu bez výpovědní doby případně s kratší výpovědní dobou, či ke vzájemné dohodě, bude i v tomto případě činit délka výpovědní doby 3 měsíce a začne běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Výpověď podávaná nájemcem z důvodu podle zmiňovaného § 2287 občanského zákoníku musí mít písemnou formu a musí v ní být vymezený výpovědní důvod. Nájem bytu pak skončí uplynutím výpovědní doby.

Po celou výpovědní dobu je nájemce povinen hradit pronajímateli nájemné i zálohy za služby spojené s užíváním bytu, neboť nájem zaniká až uplynutím výpovědní doby. Pokud však již v bytě nebudete bydlet, měla by být spotřeba energií minimální, a tudíž se to promítne do ročního vyúčtování, které se provádí vždy zpětně. Pronajímatel je povinen vám rozdíl mezi zaplacenými zálohami a skutečnou spotřebou energií na základě tohoto vyúčtování vyplatit zpět.

Právo nájemce byt užívat na druhou stranu zaniká rovněž až uplynutím výpovědní doby, pokud by pronajímatel umožnil v této době užívání bytu jiné osobě, došlo by tedy z jeho strany k porušení povinností vyplývajících z nájemní smlouvy se všemi z toho plynoucími důsledky.

Závěrem lze jen doporučit, abyste se pokusil s pronajímatelem znovu jednat o dohodě o ukončení nájmu bez výpovědní doby. Případně podejte co nejdříve výpověď výše uvedeným způsobem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

 

Musím předkládat údaje úřadu, když nájemník žádá o příspěvek na bydlení?

Jsem majitelka bytu v osobním vlastnictví v bytovém domě (SVJ). Mám nového nájemníka, se kterým máme sepsanou nájemní smlouvu, kde je stanovená částka za nájem 9000 Kč (5000 Kč holý nájem + 4000 Kč zálohy na energie, 2300 Kč plyn, 1400 Kč elektrika, 300 Kč voda. Platby záloh nejsou převedeny na nájemníka, který se vydal na sociální úřad, pro příspěvek na bydlení. Požaduje po mě, prý to je požadavek úřadu, abych předložila rozpis plateb za energie a evidenční list. Nerada ukazuji své věci, je mojí povinnosti tyto doklady předložit. Z jakého důvodu? Máme přece sepsané stavy všech měřičů.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi především ze zákonné úpravy nájmu bytu. Zákon sice nestanoví přímou povinnost pronajímatele poskytnout výše uvedené doklady kdykoliv na požádání nájemci, na druhou stranu zákon ukládá pronajímateli povinnost poskytnout nájemci možnost k nahlédnutí do podkladů k vyúčtování nákladů a záloh za poskytované služby, jakož i možnost pořizovat z těchto podkladů kopie, a to vždy nejpozději do 5 měsíců od skončení zúčtovacího období. Z toho plyne, že nájemce má případně právo si touto cestou určité podklady k nákladům na poskytované služby opatřit.

Pro přiznání příspěvku na bydlení by nicméně nájemci v daném případě mělo stačit předložení podepsané nájemní smlouvy, kde jsou jednotlivé zálohy na služby rozepsány, když rozhodná je výše zálohy reálně nájemcem každý měsíc hrazená, nikoliv skutečná spotřeba (ta hraje roli až zpětně ve čtvrtletí, kdy je nájemce povinen uhradit nedoplatek či oprávněn obdržet přeplatek za celé předchozí zúčtovací období). Že částky uvedené v nájemní smlouvě nájemce skutečně platil, doloží úřadu sám například výpisy ze svého bankovního účtu. Bohužel se ale lze v praxi setkat s tím, že různá pracoviště pohlížejí na žádosti o příspěvek na bydlení různým způsobem a požadují doložení rozlišných podkladů, které by dle zákona požadovat nemuseli, či dokonce neměli.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Kdy se vrací kauce po skončení nájemního bydlení

Po několika letech nájemního bydlení u RPG jsme ukončili řádně nájem a byt v pořádku a bez jakýchkoliv závad a dluhů k 30. 9. 2015 odevzdali. Na náš dotaz na vrácení kauce nám RPG odpovědělo, že kauci vrátí v srpnu 2016, až po ukončení splatnosti vyúčtování služeb. Na dotaz ohledně úročení kauce odpověděli, že podle dodatku smlouvy úroky z kauce nevyplácejí. Přesné znění dodatku: V případě skončení nájmu vrátí pronajimatel nájemci nevyčerpané peněžní prostředky bez příslušenství, a to nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se stalo splatným vyúčtování plnění, jejíž poskytování je spojené s užíváním bytu a společných prostor v domě za rok, ve kterém nájemce byt pronajimateli vyklizený řádně odevzdal. Prosím o odpověď, jestli RPG má právo s odvoláním na tento dodatek zrušit úroky jistiny a vrátit ji až za tak dlouhý čas.

Z vašeho dotazu lze vyvodit, že nájemní smlouva byla uzavřena podle „starého OZ“. Podle ust. § 686a starého OZ byl pronajímatel po skončení nájmu povinen vrátit nájemci nevyčerpané peněžní prostředky (kauci) s příslušenstvím. Podle ust. § 3074 „nového OZ“ (NOZ) se nájem řídí tímto zákonem dnem nabytí jeho účinnosti (tedy od 1. 1. 2014), i když ke vzniku nájmu došlo před tímto datem, tzn., že také vrácení úroků se posoudí podle nové právní úpravy.

Problematiku kauce – jistoty – upravuje ust. § 2254 odst. 2. NOZ, které výslovně nájemci přiznává právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí. Obecně platí, že výši úroků si mohou smluvní strany sjednat. Pokud k takové dohodě nedošlo, uplatní se subsidiárně „alespoň zákonná sazba“. Zákonnou sazbou je vzhledem k chybějícímu prováděcímu předpisu třeba rozumět obvyklou výši úroků za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště dlužníka v okamžiku uzavření smlouvy. Vychází se z předpokladu, že jelikož má pronajímatel volné oprávnění se složenou jistotou nakládat, měl by platit za toto oprávnění stejně jako při poskytnutí úvěru. Pokud by však bylo např. ujednáno, že pronajímatel není oprávněn s těmito prostředky nakládat, domníváme se i s ohledem na výklad odborné veřejnosti, že by vyloučení úroků z jistiny bylo v pořádku, resp. v souladu se zákonem.

Dle ust. § 2254 odst. 2 zároveň platí, že pronajímatel je povinen vrátit nájemci jistotu při skončení nájmu. S ohledem na ust. § 2235 odst. 1 NOZ, které stanoví, že se nepřihlíží k ujednání zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení § 2235 až § 2301 NOZ, domníváme se, že není možné se v neprospěch nájemce odchýlit od ust. § 2254 odst. 2 NOZ, tedy že odložení splatnosti pohledávky nájemce na vrácení kauce (jistoty) je v rozporu se zákonem. Domoci se svého práva na vrácení kauce lze podáním žaloby u soudu. Pokud upřednostníte smírné řešení, doporučili bychom vám požádat o vyčíslení záloh za služby ke dni skončení nájmu, aby pronajímatel neměl důvod zadržovat kauci až do srpna 2016.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bývalý spolunájemník mi vyhrožuje policií, pokud mu neuhradím další část nájmu

Odstěhovala jsem se z bytu v půlce měsíce, zaplatila polovinu nájmu druhému nájemníkovi, se kterým jsme na bytě bydleli. Teď mi vyhrožuje, že to bude řešit přes policii a vymáhat zbytek nájmu. Ve smlouvě jsme uvedeni oba dva.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Nejprve je nutno uvést, zda byla vaše nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. V případě, že byla smlouva uzavřena na dobu určitou, pak je možné ji vypovědět pouze z důvodů stanovených v nájemní smlouvě, popřípadě pokud se změnily okolnosti do takové míry, že není možné rozumně požadovat, abyste v nájmu pokračovala.

V případě, že se jedná o nájem na dobu neurčitou, pak je nutno dodržet výpovědní dobu, pokud jste se nedohodla s pronajímatelem jinak. Výpovědní doba činí obecně v případě nájmu věci nemovité na dobu neurčitou tři měsíce a výpověď z nájmu přitom musí mít písemnou formu, přičemž výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícím po měsíci, ve kterém došla výpověď druhé straně, tedy pokud doručíte výpověď pronajímateli do konce listopadu, výpovědní doba poběží od 1. prosince.

Ve vašem případě vůbec nedošlo k ukončení nájmu, a druhý nájemník dokonce stále pronajímaný byt obývá. Jelikož jste oba na základě smlouvy povinni platit nájem společně a nerozdílně, může pronajímatel až do vašeho ukončení nájemní smlouvy nájemné vymáhat jak po vás, tak po druhém nájemci. Pokud celou částku nájemného uhradí druhý nájemce, může polovinu nájmu požadovat po vás.

Uvedeným jednáním jste se nedopustila žádného přestupku ani trestného činu, tzn. že policie druhému nájemci příliš nepomůže, ale vaše nájemní smlouva nebyla řádně ukončena a druhý nájemce po vás může vaši část nájemného požadovat a může na vás podat i žalobu na zaplacení dlužné částky.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Pronajímám rodinnému příslušníku, a ten podnajímá dál. Jak vyřešit problémy s podnájemcem?

Jsem majitelkou bytu, který pronajímám rodinnému příslušníkovi na základě nájemní smlouvy na dobu určitou. Rodinný příslušník pronajímá byt na základě podnájemní smlouvy na dobu určitou, která skončila k 30. 8. 2015 a nebyla uzavřena nová podnájemní smlouva. U nájmu platí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Vztahuje se tento postup i na podnájem? Podnájemce neplatí již druhý měsíc nájemné. Tvrdí, že je pracovně v cizině. Kauci má nájemce sjednanou v hodnotě pouze jednoho nájemného, tudíž se obává delšího prodlení. Chtěla bych se proto domluvit s rodinným příslušníkem na ukončení nájemní smlouvy dohodou, a to okamžitě, nebo do týdne. V zákoně se píše, že podnájemní vztah zaniká koncem nájmu. Jde mi ale o to, zda není nějaká lhůta, ve které nájemce musí podnájemci tuto skutečnost oznámit, či zda existuje doba, do které se musí podnájemce odstěhovat. Například: Smlouvu s nájemníkem ukončím k 20. 10. 2015. Tuto skutečnost písemně oznámí nájemce podnájemci k datu 20. 10. 2015 a do 30. 10. 2015 bude požadovat vystěhování a předání bytu. Je tento postup akceptovatelný. Existuje nějaká minimální lhůta na vystěhování pro podnájemce? Jak postupovat v případě, že se podnájemce nechce z bytu vystěhovat? 

Odpověď jsme rozdělili do tří částí:

Odpověď č. 1:

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu (podnájmu) bytu.

Nejprve je nutné určit, jakými ustanoveními se bude řídit obsah právního vztahu mezi podnájemcem a podnajímatelem, přičemž upozorňuji, že výklad právní úpravy podnájmu je v současné době poněkud nejistý a čeká na své sjednocení soudní rozhodovací praxí, která může dojít k odlišným závěrům, než jsou ty níže uvedené. Pokud není ve smlouvě určeno jinak, řídí se dle našeho názoru obsah podnájemního vztahu úpravou, která je obsahu podnájmu nejbližší. V daném případě se jedná s největší pravděpodobností o úpravu nájmu bytu, zejména jednalo-li se o podnájem dlouhodobého charakteru.

Dle příslušných ustanovení zákona se podnájem prodlužuje na tutéž dobu, na kterou byl sjednán dříve (nejvýše na dobu dvou let) v okamžiku, kdy podnájemce pokračuje v užívání bytu alespoň po dobu tří měsíců ode dne, kdy měl podnájem dle původní podnájemní smlouvy skončit. Předpokladem je, že podnajímatel v této době nevyzve podnájemce k vyklizení bytu. Lze tedy dospět k závěru, že pokud ve výše uvedené lhůtě stihnete podnájemce vyzvat k vyklizení, bude muset předmětný byt opustit a podnájem se již nebude dále prodlužovat.

To znamená, že pokud písemnou výzvu doručíte podnájemci v této 3 měsíční lhůtě, podnájem se nebude dále prodlužovat. Jelikož se jedná o podnájemní smlouvu, považujeme za vhodné upozornit, že strany si mohou v podnájemní smlouvě sjednat podmínky podnájmu odchylně.

Odpověď č. 2

Podnájemce neplatí již druhý měsíc nájemné. Tvrdí, že je pracovně v cizině. Kauci má nájemce sjednanou v hodnotě pouze jednoho nájemného, tudíž se obává delšího prodlení. Chtěla bych se proto domluvit s rodinným příslušníkem na ukončení nájemní smlouvy dohodou a to okamžitě nebo do týdne. V zákoně se píše, že podnájemní vztah zaniká koncem nájmu. Jde mi ale o to, zda není nějaká lhůta, ve které nájemce musí podnájemci tuto skutečnost oznámit, či zda existuje doba, do které se musí podnájemce odstěhovat. Například: Smlouvu s nájemníkem ukončím k 20. 10. 2015. Tuto skutečnost písemně oznámí nájemce podnájemci k datu 20. 10. 2015 a do 30. 10. 2015 bude požadovat vystěhování a předání bytu. Je tento postup akceptovatelný. Existuje nějaká minimální lhůta na vystěhování pro podnájemce?

Ve výše uvedené odpovědi bylo uzavřeno, že podnájemní vztah již pravděpodobně netrvá. Níže se však vyjádříme k Vašim dotazům pro případ, že by podnájemní vztah stále trval.

Vámi navrhované řešení – tedy dohodou ukončit nájemní smlouvu s tím, že podnájemní vztah bude ukončen ke dni, kdy končí nájem - je v zásadě možné, když zákon stanoví, že podnájem zaniká nejpozději v okamžiku, kdy zaniká nájem.

Na druhou stranu, pokud by byla účelovost takového jednání příliš zjevná, například pokud by byla následujícího dne opět uzavřena smlouva nájemní s původním nájemcem, máme za to, že by toto jednání nepožívalo právní ochrany, respektive že by ho v případném sporu musel soud označit za neplatné pro obcházení zákona a zásadní rozpor s dobrými mravy. Doporučujeme tedy postupovat spíše konzervativně a ukončit nájem dohodou například až ke konci měsíce.

V souvislosti s poznámkou, že podnájemce neuhradil dva měsíce podnájemné, si dovolujeme upozornit, že podnajímatel může podnájem s největší pravděpodobností rovněž vypovědět pro hrubé porušení povinností podnájemce, a to s tříměsíční výpovědní dobou. V případě, že by se podnájemce dostal do prodlení s podnájemným za tři měsíce nebo i delší dobu, je v takovém případě podnajímatel oprávněn podnájem vypovědět bez výpovědní doby. Výpověď musí být v každém případě odůvodněná a v případě výpovědi bez výpovědní doby musí být podnájemce nejprve vyzván k nápravě.

Jelikož se jedná o podnájemní smlouvu, považujeme za vhodné upozornit, že strany si mohou v podnájemní smlouvě sjednat podmínky podnájmu odchylně.

Odpověď č. 3

Jak postupovat v případě, že se podnájemce nechce z bytu vystěhovat? 

Postup v situaci, kdy se bývalý podnájemce, nájemce či jakákoliv jiná osoba, která nemá právní důvod k obývání bytu, nechce dobrovolně vystěhovat, je obdobný. V každém případě není možné vystěhovat podnájemce svépomocí.

Nejprve je nutné podnájemce vyzvat k vyklizení bytu a určit přiměřenou lhůtu k opuštění nemovitosti, a to nejlépe písemnou výzvou, jejíž doručení můžete prokázat, tedy např. výzvou zaslanou doporučeným dopisem.

Dalším krokem by potom bylo podání žaloby na vyklizení bytu, a to k příslušnému soudu, tedy s největší pravděpodobností k soudu, v jehož obvodu se nachází nemovitost.

Soudní poplatek za podání žaloby na vyklizení nemovitosti činí v současné době 5000 Kč, přičemž v případě, že bude podnajímatel v soudním řízení úspěšný, soudní poplatek a další náklady soudního řízení by mu měl uhradit podnájemce, jakožto neúspěšná strana sporu.

Pokud se ani po pravomocném skončení sporu podnájemce dobrovolně nevystěhuje, lze přistoupit k výkonu rozhodnutí, v rámci kterého dojde k vystěhování podnájemce a všech jeho věcí, potažmo k jejich prodeji.               

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nájemní smlouva s rozhodčí doložkou

Smlouvy o bydlení dostáváme téměř každý rok, i když máme smlouvu na dobu neurčitou. Letos máme změnu, dům, kde bydlíme, se „nafoukl“. Bylo mi sděleno, že budu platit více, protože mám více metrů. Divila jsem se, nikdo u mně nebyl přeměřovat a nakonec jsem si řekla, že třeba zase někdo bude platit méně, protože přece výměra domu je stejná. Nakonec jsem se ptala sousedů, ale všichni musíme platit o cca 2 m více při ceně 112 Kč/m2. Ale k té smlouvě. Chtěla bych zde nadále bydlet, bydlím tu už přes čtyřicet let, asi budu muset podepsat. Nelíbí se mi rozhodčí doložka, kde se píše, že všechny spory, které vzniknou z této smlouvy nebo v souvislosti s ní, budou projednány před jediným rozhodcem, „v souladu se zákonem č. 216/1994 Sb., podle Rozhodčího řádu a Poplatkového řádu tohoto rozhodce, se kterým se strany seznámily před podpisem této smlouvy a vyslovily výslovný souhlas s tím, že podle nich bude v řízení postupováno ve smyslu ust. §19 odst. 1 zákona 4. 219/1994 Sb. Smluvní strany se zavazují splnit všechny povinnosti uložené jim v rozhodčím nálezu ve lhůtách v něm uvedených…“ Co mi radíte? Po přečtení Poplatkového řádu si nedovedu představit, že bych šla do sporu. Ze svého hlediska vidím, že bych měla podepsat, nebo jsou v tom ještě nějaké záludnosti?   

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Z vašeho dotazu bohužel není zřejmé, proč dochází každý rok k opětovnému uzavírání smlouvy na dobu neurčitou, v každém případě by výměra v nájemní smlouvě měla odpovídat reálné výměře bytové jednotky, přičemž pokud tomu tak není, mohla byste teoreticky požadovat například slevu z nájemného, či dokonce smlouvu vypovědět.

Co se týká rozhodčí doložky, pokud by se jednalo o spotřebitelskou smlouvu (za určitých okolností má znaky spotřebitelské smlouvy i nájemní smlouva, kde vystupuje jako pronajímatel obec), musí být sjednána samostatně, nikoliv jako součást ostatních podmínek nájemní smlouvy, pronajímatel dále musí poskytnout spotřebiteli náležité vysvětlení, aby byl schopen posoudit význam a důsledky rozhodčí doložky, a doložka musí obsahovat mnoho dalších náležitostí, které vámi popsaná rozhodčí doložka neobsahuje a lze ji tak pravděpodobně považovat za neplatnou.

I pokud by se nejednalo o spotřebitelskou smlouvu a nájemní smlouva by byla uzavřena například s fyzickou osobou jakožto pronajímatelem, platilo by, že rozhodce není ze zákona oprávněn rozhodovat veškeré spory, které mohou v souvislosti s nájemní smlouvou vzniknout (např. platnost či přivolení k výpovědi z nájmu bytu, žaloba na vyklizení bytu po skončení nájmu apod.), nýbrž jen majetkové spory (např. dlužné nájemné).

Neplatnost rozhodčí doložky lze namítat v rámci rozhodčího řízení, případně lze následně podat návrh na přezkoumání rozhodčího nálezu k obecnému soudu.

Co se týká rozhodčího řízení, považuji za vhodné upozornit, že v případě, že by řízení řádně proběhlo a vy jste byla v řízení úspěšná, budou vám veškeré náklady včetně poplatků spojených se zahájením rozhodčího řízení uhrazeny.

Co se týká dalších „záludností smlouvy“, tyto by bohužel bylo možné zhodnotit až po seznámení se se zněním smlovy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Majitel tvrdí, že mu naše výpověď z nájmu nebyla doručena. Co dělat?

Máme uzavřenou nájemní smlouvu bytu na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 2 měsíce. Nyní jsme koncem září podali písemně - doporučeně - výpověď. Poštou máme potvrzené, že doporučený dopis došel, ale majitel tvrdí, že jej neobdržel. Jak tedy postupovat, když výpovědní lhůta počíná běžet 2 měsíce od data doručení?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Podle příslušných ustanovení občanského zákoníku běží výpovědní doba od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla pronajímateli. Není přitom nutné, aby se v tento den pronajímatel s výpovědí seznámil, rozhodné je, že se dostala do jeho dispoziční sféry, tedy typicky, že mu bylo do schránky vhozeno oznámení o skutečnosti, že dopis je uložen na poště k vyzvednutí.

Pokud není datum, kdy výpověď pronajímateli došla, známo, má se za to, že výpověď došla třetí den po jejím prokazatelném odeslání prostřednictvím pošty. Pokud pronajímatel tvrdí, že výpověď došla později či že vůbec nedošla, musel by tuto skutečnost v případném sporu prokázat. S ohledem na potvrzení pošty, že výpověď byla pronajímateli doručena, by však pronajímatel takové důkazní břemeno mohl unést jen velice obtížně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Je protokol o předání bytu dokladem o ukončení nájmu?

Uzavřela jsem nájemní smlouvu na dobu určitou od 1. 2. 2015 do 31. 1. 2016. Koncem července 2015 jsem přišla za majitelkou, že chci ukončit nájem na dobu určitou dohodou, co mi umožňovala nájemní smlouva. Paní majitelka však odmítla tuto dohodu podepsat, že postačuje její ústní souhlas, že jsem všichni v domě jako rodina. Já jsem neměla žádné prostředky, jak pronajímatelku přinutit podepsat dohodu o ukončení nájmu. Paní majitelka si našla nového nájemce a já jsem 10. 9. 2015 odevzdala byt, u odevzdávání bytu nebyla paní majitelka, jenom pán z realitní kanceláře, můj manžel a nový nájemce. O odevzdání bytu mám protokol o odevzdání bytu, pán z RK mi nepředal dohodu o ukončení nájmu, ale před mýma očima uzavřel novou nájemní smlouvu s novým nájemcem. Dohodu o ukončení nájmu jsem opakovaně prostřednictvím SMS požadovala od paní majitelky, která mi ji slíbila poslat, ale nic ke dnešnímu dnu nepsala. Je protokol o předání bytu dokladem o ukončení nájmu na dobu určitou před uplynutím doby nájmu? Já chci mít jenom jistotu, že moje nájemní smlouva je ukončena, i když nemám od majitelky bytu písemnou dohodu o ukončení nájmu.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Dohoda o skončení nájmu bytu by skutečně měla mít písemnou podobu, a to pod sankcí její neplatnosti. Na druhou stranu takovou neplatnost lze namítat jen do okamžiku, kdy byl byt předán a kdy byl podepsán předávací protokol. Občanský zákoník navíc obsahuje rovněž ustanovení, které stanoví, že způsobil-li někdo (tedy i pronajímatel) neplatnost právního jednání, nemá právo tuto neplatnost namítnout. Vzhledem ke skutečnosti, že by se v daném případě dalo uvažovat o tom, že pronajímatel skutečně zavinil neplatnost dohody a navíc odmítal tuto neplatnost zhojit převedením dohody do písemné podoby, máme za to, že pronajímatel neplatnost ústní dohody o skončení nájmu namítat nemůže.

Pokud byl tedy nájem na základě ústní dohody prokazatelně ukončen se vším, co je s takovým ukončením dle zákona a nájemní smlouvy spojené (předání bytu, vrácení kauce apod.), můžete mít nájem bez dalšího za ukončený.

Ačkoliv to není předmětem dotazu, doporučujeme rovněž ověřit, zda osoba, jež jednala za pronajímatele (tedy realitní makléř), měla potřebné zmocnění (přiložila alespoň kopii plné moci) k zastoupení pronajímatele při přebírání bytu, a to ačkoliv takové zmocnění lze dovodit i z okolností případu a nedostatku zmocnění by se tak pravděpodobně nebylo v dané věci možné dovolávat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Stěhuji se za prací. Je to důvod ukončení nájemní smlouvydohodou?

Jsem nájemce v bytě se smlouvou na dobu určitou. Potřebuji se odstěhovat dříve, než vyprší výpovědní lhůta. Stěhuji se do jiného kraje za prací. Je to důvod k tomu, aby mi pronajímatel přistoupil na dohodu? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Nejprve je nutno rozlišit dvě situace, tedy skončení nájmu na základě dohody obou smluvních stran a skončení nájmu na základě jednostranné výpovědi ze strany nájemce, přičemž oba tyto způsoby skončení nájmu jsou ve Vaší situaci použitelné.

V ideálním případě může nájemní smlouva zaniknout dohodou pronajímatele a nájemce, přičemž dohoda by měla mít písemnou formu. Nájem může dohodou skončit bez jakékoliv výpovědní doby, například ke konci kalendářního měsíce, ve kterém bude dohoda uzavřena, či jakkoliv jinak dle vůle smluvních stran. K podpisu dohody je nicméně nutný souhlas obou smluvních stran, tedy pronajímatele i nájemce. Z toho vyplývá, že záleží na pronajímateli, zda bude ochoten přistoupit na předčasné ukončení nájemní smlouvy.

Nedojde-li k ukončení závazku dohodou, může nájemce vypovědět nájem z důvodu změny okolností, ze kterých smluvní strany vycházely při sjednání nájemní smlouvy, pokud se změní do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Domnívám se, že stěhování za prací (pokud nelze do nového pracoviště bez obtíží dojíždět), by rovněž spadalo pod tento výpovědní důvod. Výpovědní doba v takovém případě bude činit tři měsíce a začne běžet prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi k rukám pronajímatele. Upozorňuji, že výpověď vyžaduje písemnou formu a lze doporučit rovněž její náležité odůvodnění.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Pronájem bez uzavření smlouvy a jeho úskalí

Chtěla bych se zeptat, jaká jsou úskalí, pokud je pokoj pronajímán bez smlouvy, tzv. na dohodu v rámci důvěry (ústně). Může mě majitel kdykoli vystěhovat? Mám žádat nějakou pojistnou dokumentaci? Jak se může člověk případně bránit? Bylo mi také řečeno, že kauce je 3300 Kč, ale vrací pouze 2/3. Je to takhle v pořádku?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho právního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Uvádíte, že ve vašem případě se jedná o užívání části bytu, přičemž do nájemního vztahu vstupujete přímo s vlastníkem bytu. Za předpokladu, že se jedná o dlouhodobý nájem, máme za to, že se na daný případ budou aplikovat ustanovení o nájmu bytu dle ustanovení § 2235 a násl. občanského zákoníku. Upozorňuji, že pokud by šlo o podnájem části bytu jeho případným nájemcem, nelze níže uvedené závěry uplatnit.

Výpovědní důvody ze strany pronajímatele jsou pak konečným výčtem vymezeny zejména v ustanovení § 2288 a § 2291 občanského zákoníku. Podle ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákoníku může pronajímatel nájem na dobu určitou i na dobu neurčitou vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů – tj. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu; je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na osobě, která v domě bydlí, či majetku, který se v domě nachází; má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu; či je-li zde jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Pouze nájem na dobu neurčitou lze pak navíc vypovědět i z důvodu, že pronajímatel chce byt užívat pro svou vlastní potřebu.

V případě, že nájemce porušil svou povinnost vyplývající z nájmu zvlášť hrubým způsobem, má pak dle ustanovení § 2291 pronajímatel navíc možnost nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby a požadovat odevzdání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce.

Jistota (kauce) se vrací v celé výši, za předpokladu, že nájemce pronajímateli ničeho nedluží, a to v okamžiku skončení nájmu.

Závěrem si dovolujeme upozornit na skutečnost, že nájemní smlouva má zákonem předepsanou písemnou formu a i z hlediska jistoty obou stran ohledně základních náležitostí nájemního vztahu doporučujeme tuto formu nájemní smlouvy dodržet.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kdo platí vady v bytě, které se objevily po předání bytu a nebyly uvedené v předávacím protolokolu

S pronajímatelem bytu jsme u předání bytu a klíčů od bytu sepsali předávací protokol, kde byly dohodnuty konkrétní opravy a způsob úhrady. Za 3 týdny mi přišlo vyúčtování vratné kauce a výpis zjištěných údajných závad a oprav - zatékající voda do elektřiny ve sprchovém koutě, spálené trafo, což vedlo k výměně celé koupelnové skříňky, poškození a zatékání umyvadlové baterie, poškození žaluzií, chybějící klíče. Všechny tyto opravy pronajímatel vyčíslil na 8869 Kč. S touto částkou ani s následnými opravami nesouhlasím, ke dni podepsání předávajícího protokolu jsem odevzdala i klíče a dál už do bytu přístup neměla. Ani mě pronajímatel o následných závadách nijak neinformoval. Můžete mi prosím poradit jak se v této mé situaci dovolat spravedlnosti?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika uvedeného nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Podle občanského zákoníku nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžná opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

Pronajímatel odstraní zejména vady nad rámec běžné údržby a drobných úprav. Co je „běžná údržba a drobné opravy“ před účinností nového občanského zákoníku definovalo nyní již neúčinné nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Pokud strany nemají obsah pojmu běžná údržba a drobné opravy specifikovaný v nájemní smlouvě, lze z výše uvedeného nařízení vlády do určité míry vycházet i v současné době.

Nájemce naopak odstraní drobné vady dle výše uvedené specifikace a dále vady, které způsobil porušením povinnosti užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou.

Má-li přitom byt při ukončení nájmu vady, za jejichž odstranění je nájemce odpovědný, může pronajímatel požadovat náhradu způsobené škody, tedy nákladů nutných k odstranění těchto vad.

Pokud pronajímatel náhradu škody požadoval a započetl ji proti zaplacené kauci, přestože nájemce s její výší nesouhlasí, může nájemce požadovat vrácení celé kauce. V případě, že s jejím vydáním nebude pronajímatel souhlasit, může se nájemce obrátit na soud a žádat vydání kauce cestou soudního řízení. To, zda je nájemce za škodu odpovědný a zda tedy bylo započtení náhrady škody vůči kauci oprávněné, by pak soud posoudil v rámci tohoto soudního řízení, přičemž předávací protokol, ve kterém je uvedeno, že byt byl v době předání bez zjevných poškození, bude v rámci soudního řízení svědčit zásadně ve prospěch nájemce (pronajímatel by musel v zásadě prokázat, že poškození bylo skryté a zároveň že bylo způsobeno ještě před předáním bytu pronajímateli).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Vážná vada v domě, jak mám dát nájemníkům výpověď?

Jsem pronajímatelem domu. S nájemníky mám sepsanou smlouvu na dobu určitou s automatickým prodlužováním. V domě byla nyní zjištěna celkem velká vada, bez jejíž opravy nebude možné dům nadále užívat. Oprava je finančně velmi náročná, peníze na ni nemám a vzhledem k budoucím plánům oprava ani nemá smysl. Je možné dát nájemníkům v tomto případě výpověď?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu dle občanského zákoníku. Podle ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákoníku může pronajímatel nájem na dobu určitou (i na dobu neurčitou) vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů – tj. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu; je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na osobě, která v domě bydlí, či majetku, který se v domě nachází; má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu; či je-li zde jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Poslední z uvedených výpovědních důvodů je relativně široce vymezený a je tedy pravděpodobné, že by bylo možné pod něj výpověď z vámi uváděného důvodu podřadit. Při posuzování oprávněnosti výpovědi z „jiného závažného důvodu“ je však vždy nutno věc objektivně zhodnotit s přihlédnutím ke všem relevantním okolnostem – jen na základě informací uvedených v dotazu tedy není možné uzavřít, zda by taková výpověď byla oprávněná, či zda by soud při případném přezkumu usoudil, že se ve vašem případě nejedná o dostatečně závažný důvod k výpovědi nájmu.

Ve výpovědi (písemné) je v každém případě nutné odkázat na konkrétní zákonné ustanovení a dále přesně specifikovat důvod, např. pouze odkaz na ust. § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku není dostačující. Rovněž je nutno zachovat výpovědní dobu, která je v daném případě zásadně stanovena jako tříměsíční. Nájemní smlouvu je rovněž možné ukončit dohodou přímo s nájemcem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

                                                                                     

 

 

Kdy dojde "hrubému porušení povinnosti"?

Nájemník je trvale 1 až dva měsíce opožděn s placením nájemného za byt. Částka zatím nikdy nepřesáhla trojnásobek. Jaký je správný výklad hrubého porušení povinnosti? Když dojde k opoždění s platbou tři měsíce po sobě jdoucí? Nebo když nezaplatí včas, řekněme v rámci jednoho roku, třikrát, i když ne za sebou. Anebo až když nezplacená částka dosáhne trojnásobku nájmu? Na internetu jsem našel protichůdné výklady. Co je správně? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika Vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Nejprve je nutné rozlišit dva termíny, a to zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce, o němž hovoří ustanovení § 2291 občanského zákoníku, a hrubé porušení povinnosti nájemce, o němž hovoří ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku.

Poruší-li nájemce povinnost zvlášť závažným způsobem, je možné nájem vypovědět okamžitě, bez výpovědní doby. O zvlášť závažné porušení povinnosti se přitom dle ustanovení § 2291 odst. 2 občanského zákoníku jedná například, je-li nájemce v prodlení s platbou nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. Podstatný je přitom celkový rozsah dlužné částky a tedy rozsah porušení povinnosti nájemce – nemusí se jednat o prodlení s platbou nájemného a nákladů na služby za dobu tří po sobě jdoucích měsíců. Je-li tedy nájemce v prodlení opakovaně, ale celková výše dlužné částky nepřesáhla výše uvedený trojnásobek měsíčního nájemného a nákladů na služby, nelze z tohoto důvodu nájem vypovědět okamžitě.

Stávající výklad hrubého porušení povinnosti nájemce ve vztahu k prodlení s úhradou nájemného bohužel prozatím není ustálený a bude tedy nutno počkat na ustálení rozhodovací praxe soudních orgánů. Výše dlužné částky, jež by odůvodnila výpověď z tohoto důvodů, bude v každém případě nižší než u zvlášť závažného porušení povinnosti. Mohlo by se tedy jednat například o prodlení s platbou nájemného a nákladů na služby za období dvou měsíců, případně by se mohlo jednat o ještě menší částku, pokud je nájemce v prodlení opakovaně. Soud by pak měl v rámci případného soudního sporu o neplatnost výpovědi z nájmu objektivně přihlédnout ke všem okolnostem daného případu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Musí nájemce vyzvat pronajímatele k prodloužení nájemní smlouvy?

Můj dotaz se týká nájemní smlouvy na dobu určitou. Dcera moji sestřenice bydlí se svým přítelem v pronajatém byte 2 + kk a nájemní smlouva jim končí 30. 9. Oni sami platí nájem včas, jenže zapomněli požádat o prodloužení nájemní smlouvy a majitelka bytu jim oznámila, že se mají buď ke konci září vystěhovat, nebo si zabere jeden pokoj, čímž by měli k dispozici 1 pokoj s kuchyňským koutem. Je zjevné, že zapomněli, že jim konci nájemní smlouva, ale chci se zeptat, zda má majitelka opravdu nárok jim sdělit 14 dni před koncem nájemní smlouvy, aby se vystehovali. To by pak mohla přijít i den před skončením nájemní smlouvy a chtít, aby se vystěhovali?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika uvedeného nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu a je proto nutné vzít v úvahu rovněž nájemní smlouvu, která může uvedenou situaci upravovat odlišně. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, stanoví, že nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Jedním ze způsobů ukončení nájmu (a patrně také nejčastějším) na dobu určitou je právě uplynutí doby, tzn., že po uplynutí sjednané doby nájmu je nájemce povinen byt pronajímateli odevzdat a pronajímatel nemá ze zákona povinnost ho k tomu v dostatečném předstihu vyzývat. Jestliže nájemci zapomněli, že jim nájem končí a v dostatečném předstihu si nesjednali prodloužení smlouvy, nemůže být tato skutečnost k tíži pronajímatele, který má nárok na vrácení bytu nejpozději v den ukončení nájmu. Odlišnou situací by byla ta, pokud by pronajímatelka dala nájemcům výpověď, v takovém případě by měli nájemci skutečně nárok na tříměsíční výpovědní dobu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

                                                                                     

Lze vypovědět ze strany nájemce nájemní smlouvu na dobu určitou?

V květnu 2012 byla uzavřena smlouva o nájmu bytu na 1 rok, poté 2 x prodloužena, nyní do dubna 2016. Potřebuji ale dát výpověď nyní kvůli přestěhování se do jiného, levnějšího nájmu. Ve smlouvě je výslovně uvedena možnost písemné výpovědi nájemce s  tříměsíční výpovědní lhůtou. Pronajímatel odmítá smlouvu ukončit s tím, že podle NOZ je potřeba smlouvy na dobu určitou "dobydlet", a všechny výpovědi tudíž podléhají schválení (výpověď v mém případě zamítnuta). Má na toto právo, či musí výpověď schválit vzhledem k tomu, že ve smlouvě mám tento nárok uveden?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy a informací, které jste uvedl v dotazu.

Dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, skutečně nelze ze strany nájemce nájem na dobu určitou vypovědět. Zákoník umožňuje pouze v souladu s ust. § 2287 vypovědět nájem na dobu určitou tehdy, pokud se změní okolnosti, ze kterých strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, a po nájemci tak nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Takovou situací je například ta, kdy získáte zaměstnání v jiném městě a musel byste dojíždět. Toto však platí pouze tehdy, že ve smlouvě nemáte výpověď nájemce nijak ošetřenu.

Pokud je tedy výslovně ve smlouvě uvedeno, že nájemce má možnost nájem vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou, pak samozřejmě toto právo máte. Je ovšem podstatné také to, zda nemáte ve smlouvě uvedenu možnost pouze v případě naplnění konkrétně vymezeného důvodu, v takovém případě by bylo nutné tento výpovědní důvod dodržet.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

                                                                                     

Finanční vyrovnání za výměnu oken při ukončení nájemní smlouvy

Prosím o radu, jak provést vzájemné finanční vyrovnání s nájemníkem ve sdružení občanů obytného domu, kterému končí nájem na základě rozhodnutí soudu. Požaduje vrácení finanční částky, za kterou v roce 2003 na vlastní náklady pořídil výměnu oken za plastová. Máme mu vrátit částku v plné výši, nebo se na ně vztahuje nějaká amortizace?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy. Je však nutno přihlédnout také k obsahu nájemní smlouvy.

Zda dojde k náhradě nákladů a případně v jaké výši, záleží především na důvodu, ze kterého došlo k výměně oken, a také na skutečnosti, zda nájemce jednal se souhlasem pronajímatele.

Pokud k výměně oken došlo z toho důvodu, že byla podstatně poškozená či vadná, má nájemce nárok v souladu s § 2265 odst. 2 dle zákona č. 89/201 Sb., občanský zákoník, na náhradu odůvodněných nákladů, tedy má nárok na úhradu částky v plné výši, pokud výměnu provedl poté, co tuto vadu či poškození nahlásil pronajímateli a ten nápravu sám nezjednal.

V případě, že došlo k výměně oken, aniž by byla poškozená či vadná, je podstatné také to, zda měl nájemce k výměně oken souhlas pronajímatele či nikoli. Pokud výměnu provedl bez souhlasu pronajímatele, pak nárok na úhradu nákladů nemá (viz ustanovení § 2293 odst. 3 a § 2294 občanského zákoníku). Pokud výměnu provedl se souhlasem pronajímatele, pak má nájemce právo na úhradu nákladů, ale jen do výše, ke které došlo touto změnou ke zhodnocení bytu, a to dle § 2220 odst. 2 občanského zákoníku. Pronajímatel se pak s tímto nájemcem vyrovná podle míry zhodnocení bytu, což ale opět může být odlišná částka než ta, kterou nájemce na výměnu oken původně vynaložil. Stanovení výše takového zhodnocení však není jednoduché, a pokud se strany nedohodnou, bude nutné se obrátit na znalce a vyžádat si odborné posouzení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

                                                                                     

Nedohodli jsme se na době výpovědní lhůty

Mám dotaz ohledně nájemní smlouvy, kde je uvedena výpovědní lhůta z naší strany (ze strany bytu) jeden měsíc a ze strany nájemce dva měsíce. Nájemce kvůli tomuto nájemní smlouvu nechce podepsat. Potřebuji vědět, zda můžeme dát výpověď kvůli nepodepsání nájemní smlouvy. 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho právního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Občanský zákoník stanoví minimální výpovědní dobu pro většinu výpovědních důvodů ve svém ustanovení § 2288 na tři měsíce. Výjimku představuje například okamžitá výpověď bez výpovědní doby dle ustanovení § 2291, kterou může pronajímatel dát v případě závažného porušení nájemní smlouvy ze strany nájemce.

Tato ustanovení v nájemní smlouvě nelze modifikovat k tíži nájemce, nelze tedy například sjednat výpovědní dobu kratší (např. vámi navrhovaný jeden měsíc) či sjednat možnost výpovědi bez uvedení důvodu. Pokud by tato zákonná ustanovení v nájemní smlouvě byla modifikována k tíži nájemce, k takovým ujednáním nájemní smlouvy by se nepřihlíželo.

Naopak kratší výpovědní doba na straně nájemce jeho práva nikterak nezkracuje, a není tedy problém například uváděnou dvouměsíční lhůtu ve smlouvě zakotvit.

Pokud nájemce odmítá nájemní smlouvu podepsat a nedošlo tedy doposud k jejímu uzavření, nevznikl prozatím platný právní vztah, a není tedy nutné nájemní smlouvu ani vypovídat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nájemní smlouva kratší než rok

Je možné napsat nájemní smlouvu na dobu kratší než jeden rok?

Občanský zákoník dobu nájmu (jeho spodní hranici) nijak neomezuje, dává přednost smluvní volnosti. Na druhé straně je třeba podotknout, že by u doby nájmu bytu mělo jít o smysluplné počínání. Dle mého názoru bude jiná doba nájmu důležitá pro rodinu s dětmi, která se stěhuje se vším vybavením bytu, a jiná doba nájmu bude přijatelná pro studenta, který nemá vlastní vybavení bytu, nemusí řešit své pracovní uplatnění, umístění dětí do školy a školky apod. V případě, že oběma smluvním stranám nájemní smlouvy délka doby nájmu vyhovuje, může to být i doba kratší než 1 rok.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Prodlužování nájemní smlouvy po skončení její platnosti

Nájemní smlouva mi skončila 31. 3. 2015. V bytě nadále bydlím, nebyla mi vystavená nová smlouva. Chci se zeptat, zda nadále platí.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Podle ustanovení § 2285 občanského zákoníku nájem obecně končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Pokud nájemce však pokračuje v užívání bytu 3 měsíce poté, co měl být nájem skončen, a pronajímatel ho během této doby písemně nevyzve, aby byt opustil, nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, jako tomu bylo původně, nejvýše však na dobu dvou let. Pokud bylo v nájemní smlouvě sjednáno něco jiného, pak se úprava řídí nájemní smlouvou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Co ve smlouvě znamená "doba určitá"

Nerozumím co přesně ve smlouvě znamená doba určitá. Před 4 měsíci jsem si pronajala byt na dobu určitou, na jeden rok, po dvou měsících se majitel rozhodl byt prodat, i když mi bylo řečeno, ze byt má na investici, tudíž ho prodávat nechce, nicméně mi do bytu chodí případní zájemci, a pokud někdo z nich byt koupi, musím se vystěhovat. Prosím o radu, zda mam nějaký nárok v bytu zůstat po dobu sjednaného jednoho roku? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika Vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Pokud dojde ke změně vlastníka bytu, přejdou automaticky práva a povinnosti z vámi uzavřené nájemní smlouvy na jeho nového vlastníka. Jelikož k ujednání nájemní smlouvy, které by umožňovalo současnému či novému pronajímateli v souvislosti s převodem vypovědět nájem bytu, se dle ustanovení § 2224 občanského zákoníku nepřihlíží, není možné z tohoto důvodu nájem vypovědět, a to ani pokud by tak bylo výslovně ujednáno v nájemní smlouvě. Jako nájemce tak může v nájmu pokračovat i po převodu bytu do vlastnictví nového pronajímatele v souladu se stávající nájemní smlouvou, a to až do okamžiku, kdy dle současné nájemní smlouvy nájem končí. Jeho případné prodloužení již budete řešit s novým vlastníkem bytu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Ústní dohoda o nájmu za parkovací místo

Na našem pozemku jsme umožnili příbuznému parkování osobního vozu za úhradu. Ten se však brání placení za dobu např. prázdnin, kdy na pozemku neparkuje. Dle našeho názoru musí platit i za tuto dobu. Písemnou smlouvu uzavřenou nemáme, jedná se o dohodu ústní, ale ohledně placení se nemůžeme dohodnout. Myslíme si, že jeho názor není správný, a proto prosíme o radu, zda pravdu máme my, nebo on jako nájemník.

Problém ústní dohody je v tom, že se špatně prokazuje, co bylo dohodnuto. Pokud jste si dohodli měsíční nájemné, pak musí nájemce hradit nájemné měsíčně. Jinak je to dohoda jako každá jiná, proto se se svým příbuzným pokuste dohodnout na nějakém kompromisu, dobré vztahy dělají přátele. 

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Výpověď nájemní smlouvu z důvodu domácího násilí

V mém bytě je trvale přihlášena moje dcera se synkem. Její přítel, otec chlapce, uzavřel nájemní smlouvu se mnou jako s majitelem bytu na dobu neurčitou se tříměsíční oboustrannou výpovědní lhůtou. Po několika incidentech mezi nájemníkem a dcerou spory vyvrcholily tak, že nájemník mou dceru doslova zmlátil. Věc vyšetřovala policie ČR a nájemníka na 10 dnů z bytu vykázala. Tato doba se dá údajně prodloužit, ale pouze prostřednictvím soudu. Můj dotaz: Lze nájemní smlouvu s nájemníkem okamžitě vypovědět, aby se nájemník do bytu už nemohl vrátit? Z důvodů výše uvedených (s výjimkou přijít si po dohodě pro svoje věci). V nájemní smlouvě bod o násilí není uveden. Před dvěma lety nás to samozřejmě vůbec nemohlo napadnout. Dcera s ním pod jednou střechou už definitivně nechce a nemůže být.

Vaši dceru se snažte po dobu, kdy se její partner bude v bytě zdržovat, ochránit. Máte-li možnost, zajistěte ji bydlení jinde. Dcera sama by měla vyhledat pomoc některého z center na ochranu před domácím násilím. Najde je na internetu.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR


Dva nájemci, z toho jeden agresivní

Ráda bych zjistila možnosti, které mám. Jsem nájemcem bytu společně se svým partnerem. Výpovědní doba v nájemní smlouvě je uvedena 3 měsíce, smlouva je uzavřena na dobu určitou. Ve smlouvě je rovněž uvedeno, že "za závazky ze smlouvy odpovídají společní nájemci společně a nerozdílně." V naší domácnosti začalo docházet k fyzickému násilí ze strany partnera. Mám předjednaný nájem v jiném bytě, ale pokud bych musela dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu vyplývající z nájemní smlouvy v současném bytě, nezbývaly by mi prostředky na úhradu poplatků za nový byt, nehledě na pravděpodobně zvyšující se agresi partnera po zjištění aktuální situace. Se současným pronajímatelem jsem prozatím situaci neřešila, napřed jsem chtěla znát své možnosti, pokud by nebyl ochoten se domluvit například na měsíční výpovědní době. Existuje tedy prosím nějaká možnost řešení, pokud by pronajímatel se zkrácenou výpovědní lhůtou nesouhlasil, aniž bych byla nucena platit dva nájmy zároveň? A pokud by nebylo zbytí a byla jsem nucena se z bytu odstěhovat okamžitě a neměla na placení nájmu ve "starém" bytě, připadá tato povinnost plně na agresora, nebo budu nakonec vedena jako dlužník? 

Váš dotaz se týká tzv. společného nájmu bytu, který je upraven v §§ 2270 a 2271 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Jde o případ, kdy na straně nájemce jste dva nájemci – vy a váš partner. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Pro společný nájem bytu platí to, co platí pro nájem bytu, a dále se přiměřeně použijí ustanovení občanského zákoníku o společnosti. Z právních jednání týkajících se společného nájmu jsou společní nájemci vůči pronajímateli a třetím osobám oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně (§ 2736, § 2732 odst. 2). Společná a nerozdílná (solidární) zavázanost vůči pronajímateli (tzv. pasivní solidarita) znamená to, že společní nájemci jsou povinni plnit jeden za všechny a všichni za jednoho. Pronajímatel (jako věřitel) může požadovat celé plnění nebo jeho libovolnou část na všech společných nájemcích, jen na některých, nebo na kterémkoli ze společných nájemců (§ 1872 odst. 1). Je-li např. byt pronajat osobám A a B a nebylo zaplaceno nájemné ve výši 9 000 Kč, je pronajímatel oprávněn si vybrat (a případně žalovat) pouze osobu A a chtít po ní zaplacení celé částky. Společný nájemce A je povinen pronajímateli zaplatit 9 000 Kč a následně žádat po společném nájemci B  zaplacení náhrady ve výši 4 500 Kč  (§ 1876). Platí to i naopak, když by vám měl pronajímatel např. vrátit přeplatek za služby. Doporučuji proto, abyste zároveň se skončením společného nájmu bytu pamatovala i na vyřešení těchto záležitostí, aby bylo jasné, že nic pronajímateli nedlužíte a jak má být naloženo s případným přeplatkem na službách.

Zánik společného nájmu bytu

Společný nájem bytu zaniká stejnými způsoby jako nájem bytu obecně (dohodou, výpovědí, uplynutím doby apod.). U společného nájmu bytu se připouští - na rozdíl od společného nájemního práva manželů - aby nájemní právo zaniklo pouze některému ze společných nájemců, aniž by to mělo vliv na existenci nájemního práva ostatních společných nájemců (přiměřené použití § 2739). Je tedy možné, aby v průběhu existence nájemního vztahu počet společných nájemců klesl. To se může stát například tak, že některý ze společných nájemců pouze svým vlastním jménem a na svůj účet uzavře s pronajímatelem dohodu o skončení nájmu, popř. nájem vypoví. Pronajímatel by měl následně se zbývajícími nájemci uzavřít dodatek  ke stávající nájemní smlouvě. Doporučuji, abyste s pronajímatelem na ukončení společného nájmu bytu za vaši osobu dohodla, a to písemně. Bohužel, pokud nebude pronajímatel ochoten přistoupit na dohodu, musela byste dát výpověď a běžela by od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi výpovědní doba. Jedná se o nájem na dobu určitou, kdy musíte mít závažný důvod, tj. musí nastat změna okolností než ty, které byly při uzavření společného nájmu bytu, pro ukončení nájemního vztahu. Domnívám se, že domácí násilí je dostatečnou změnou okolností pro ukončení společného nájmu bytu.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Délka nájemní doby

Je někde zákonem dané, jaká je nejkratší doba na nájem bytu? Je možné napsat nájemní smlouvu na dobu kratší než jeden rok?

Občanský zákoník dobu nájmu (jeho spodní hranici) nijak neomezuje, dává přednost smluvní volnosti. Na druhé straně je třeba podotknout, že by u doby nájmu bytu mělo jít o smysluplné počínání. Dle mého názoru, jiná doba nájmu bude důležitá pro rodinu s dětmi, která se stěhuje se vším vybavením bytu, a jiná bude přijatelná pro studenta, který nemá vlastní vybavení bytu, nemusí řešit své pracovní uplatnění, umístění dětí do školy a školky apod. V případě, že oběma smluvním stranám nájemní smlouvy délka doby nájmu vyhovuje, může to být i doba kratší než 1 rok.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Smlouva, kde chybí údaj o výši nájmu

Mám nájemní smlouvu na byt, ve které není zapsaná výše nájmu. Je tato smlouva platná?

V § 2237 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, je uvedeno, že smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.  I kdyby nájemní smlouva neexistovala a v bytě nájemce po dohodě s pronajímatelem skutečně bydlel, dohodli by se, že v tomto konkrétním bytě může nájemce bydlet, vznikl by nájemní vztah k bytu – ústní smlouva o nájmu bytu.

Podle § 2246 odst. 2 platí, že neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Neujednají-li si strany výši nájemného, nemění to nic na tom, že byla uzavřena nájemní smlouva, je-li možné ze smlouvy nebo z okolností, za nichž byla uzavřena, dovodit, že jde o nájemní smlouvu. Nájemní smlouva je totiž pojmově smlouvou úplatnou. Proto to, že není ve smlouvě uvedena výše úplaty – nájemného, nečiní smlouvu neúčinnou. Lidově řečeno smlouva je platná.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Majitel prodal dům. Mám se bát vystěhování?

Bydlím u majitele již 16 let teď jsem se doslechla, že dům prodal (zatím oficiálně nic nepřišlo). Hrozí mi vystěhovaní nebo zvýšení najmu? Mám se bát? Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou, ale také malou činži, naštěstí... Platí tato stávající smlouva i pro nového majitele, nebo dostanu novou, jinou, dražší? Můžu dostat výpověď?

Nový majitel vstoupí do práva povinností stávajícího majitele včetně toho, že bude respektovat vaší platnou nájemní smlouvu. Samozřejmě že nový majitel vám může předložit návrh, například na zvýšení nájemného. Veškeré návrhy musí být v souladu s občanským zákoníkem a vy máte právo se vždy k návrhu vyjádřit, souhlasit, nebo nesouhlasit. V případě nejasností při komunikaci s novým majitelem vám doporučuji, abyste písemné podklady konzultovala například v poradně Sdružení nájemníků ČR.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Uzavírání smlouvy z pohledu nájemce

Na co si je třeba dávat pozor při uzavírání nájemní smlouvy k bytu z pohledu nájemce?

V první řadě je třeba zkontrolovat např. výpisem z katastru nemovitostí, zda vlastník bytu je skutečně jeho vlastníkem. Tuto skutečnost lze ověřit i na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního tj. na www.cuzk.cz odkaz: nahlížení do katastru. U nové nájemní smlouvy podle nového obč. zákoníku si dejte pozor na způsob ukončení nájmu nebo na úpravu zvyšování nájemného. Je dobré si dohodnout nájemné pevnou částkou za konkrétní platební období např. měsíc. V nájemních smlouvách je také možné sjednat jistotu, známou spíše pod pojmem kauce. Nově lze sjednat jistotu až do výše 6-ti násobku nájemného. Nájemce má právo na výplatu jistoty při skončení nájmu s úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Dále je potřeba si uvědomit, že k žádnému výpovědnímu důvodu již není zapotřebí přivolení soudu. Je vypuštěna i povinnost pronajímatele po skončení nájmu poskytovat nájemci bytovou náhradu.  V každém případě doporučujeme nájemci před tím, než nájemní smlouvu podepíše, nechat si ji zkontrolovat např. v některé právní poradně Sdružení nájemníků ČR nebo v advokátní kanceláři, která se problematikou nájemních vztahů zabývá. 

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků České republiky

Prodloužení nájemní smlouvy dle NOZ

Chtěla bych se zeptat, zda jde dle nového občanského zákoníku prodloužit smlouva o pronájmu, která byla uzavřena na dobu určitou nebo zda se musí uzavřít smlouva nová?

Prodloužit nájemní smlouvu resp. nájem lze vždy, pokud je zde vůle obou smluvních stran. Začněte jednat před ukončením platnosti sjednané smlouvy na dobu určitou o prodloužení s pronajímatelem. Nejvhodnější je písemná forma, kdy si o prodloužení žádáte a projevíte tak vůli k prolongaci. Lze využít v tomto smyslu i ust. § 2230 obč. zákoníku. Nová smlouva se zpravidla sepisuje tehdy, pokud se změnily okolnosti natolik, že již původní smlouvu formou dodatku doplnit nelze.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Nájemní smlouva s více majiteli domu

Můžete mi poradit, s kým musí být správně uzavřena nájemní smlouva bytu v případě, že jsou celkem 4 majitelé domu, každý s podílem 1/4. Byla mi předložena smlouva jen s jedním z nich. Dále by mě zajímalo, jak ve smlouvě přesně vymezit byt, o který v rámci domu jde, když nejspíše není uděláno prohlášení vlastníka a byty nejsou očíslovány?

Nájemní smlouva musí být obecně uzavřena s nadpoloviční většinou všech spoluvlastníků v domě. Podle mého názoru a s ohledem na ustanovení § 1129 NOZ bych navíc řekla, že se v některých případech (s ohledem na konkrétní podmínky nájemní smlouvy) může jednat o rozhodnutí „o významné záležitosti“ ve smyslu uvedeného ustanovení zákona, kdy je zapotřebí souhlasu dvoutřetinové většiny spoluvlastníků. Nájemní smlouvu můžete uzavřít i s jedním menšinovým spoluvlastníkem, pokud doloží plnou moc, ze které bude vyplývat, že je oprávněn uzavřít nájemní smlouvu i jménem ostatních spoluvlastníků v domě. Pokud by však měla být nájemní smlouva uzavřena na dobu delší než 10 let, bylo by třeba souhlasu všech spoluvlastníků s ohledem na ustanovení § 1132 NOZ. Předmět nájmu (byt) musí být vymezen nebo definován v nájemní smlouvě  tak, aby bylo zřejmé o jaký konkrétní byt v domě se jedná (např. byt o velikosti 2 + 1 výměře podlahové plochy 55m2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží – první byt vlevo od schodů - v  domě č. p. 1234 v ulici Erbenova č. or. 11, v Praze 1 apod.)

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR