Dvacet otázek k novému občanskému zákoníku

Právní odbor ministerstva pro místní rozvoj připravil odpovědi na dvacet otázek vztahujících se  novému občanského zákazníku, aby laická ani odborná veřejnost netápala při hledání řešení pro různé situace. 

Základní ustanovení

1. Lze platně uzavřít smlouvu o nájmu prostoru, ke kterému byl vydán kolaudační souhlas jako k ateliéru, tedy k nebytovému prostoru, ve smyslu ustanovení upravujících nájem bytu?

Ano lze, neboť tento postup umožňuje ustanovení § 2236 NOZ. Je třeba si uvědomit, že uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného. Je však skutečností, že může nastat rozpor mezi právem veřejným a právem soukromým, tedy pronajímatel může být např. sankcionován za realizaci výše uvedeného postupu, ale skutečnost, že byl pronajatý prostor určen k jinému účelu než k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.

2. Lze pronajmout byt právnické osobě?

Vzhledem k tomu, že byt, jako předmět nájmu, je určen k bydlení, není možné jej pronajímat právnické osobě podle ustanovení upravujících nájem bytu. Lze však v tomto případě uzavřít smlouvu o nájmu podle obecných ustanovení o nájmu.

3. Kde je v NOZ upravena doba nájmu bytu?

Ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu není konkrétně úprava doby nájmu zmíněna. Pouze z některých ustanovení vyplývá, že nájem se uzavírá na dobu určitou nebo neurčitou. Z obecných ustanovení o nájmu je pak třeba zmínit § 2204, kde se stanoví, že pokud si neujednají strany dobu trvání nebo den skončení nájmu platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

4. Musí být nutně zachována písemná forma smlouvy o nájmu bytu?

NOZ vyžaduje písemnou formu smlouvy o nájmu bytu - § 2237. Mohou však nastat případy, že smluvní strany, třeba z neznalosti zákona, písemnou formu smlouvy opomenou. Pak tato skutečnost nesmí být na újmu nájemci, tedy pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Je třeba ještě upozornit na ustanovení § 1757, kde se m.j. stanoví, že po uzavření smlouvy mezi stranami, v jiné formě než písemné, je stranám ponecháno na vůli, zda si obsah smlouvy v písemné formě potvrdí.

 

5. Bude možné do budoucna ujednat ve smlouvě o nájmu bytu též smluvní pokutu?

Smluvní pokuta bude patřit mezi tzv. zakázaná ujednání. Nebude proto možné tento institut uplatnit ve smlouvě o nájmu bytu. Pokud si smluvní pokutu ujednaly smluvní strany ještě před účinností NOZ, bude ji možné uplatnit pouze tehdy, pokud právní skutečnosti, umožňující její realizaci, nastaly do 31.12. 2013.6.

6. Bude možné, tak jako dosud, přenechat k obývání byt, který k obývání není způsobilý?

Ustanovení § 2242 toto umožňuje po dohodě pronajímatele s nájemcem. Podmínkou platnosti takové dohody je však též ujednání zvláštních práv a povinností při takovém předání bytu a především dohoda o výši a způsobu úhrady nákladů spojených s úpravou bytu.

Nájemné

7. Podstatnou náležitostí smlouvy o nájmu bytu byl podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, mimo jiné, i způsob výpočtu nájemného. Bude tato náležitost platit i podle NOZ?

Vzhledem k tomu, že nájem je chápán jako vztah zásadně úplatný, nebude již nutné, pro platnost nájemní smlouvy, ujednat v této smlouvě výši nájemného. Pokud si výši nájemného neujednají, pronajímateli vznikne právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek - § 2246 odst. 2.

8. Bude při prodlení s placením nájemného možné požadovat poplatek z prodlení?

NOZ již nezná sankci v podobě poplatku z prodlení. Bude možné uplatnit úrok z prodlení podle ustanovení § 1970. Výši úroku z prodlení lze ujednat. Pokud k ujednání nedojde, uplatní se výše úroku z prodlení na základě nařízení vlády, konkrétně NV č. 351/2013 Sb.


9. V ustanovení § 2247 se říká, že strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Je možné uvést příklad takového ujednání?

Pronajímatel a nájemce si mohou ujednat, že s ohledem na míru inflace lze sjednanou výši nájemného každoročně zvyšovat podle míry inflace vyhlášené oficiálně Českým statistickým úřadem. Toto ujednání by mělo jednoznačně specifikovat, zda půjde o vyjádření procentní změny průměrné cenové hladiny za posledních 12 měsíců proti předchozím 12 měsícům nebo o porovnání tzv. měsíce proti stejnému měsíci předchozího roku apod.

Není samozřejmě vyloučeno, aby si smluvní strany ujednali každoroční zvýšení nájemného pomocí absolutní částky např. o 2 Kč/m2.

10. Lze ve smlouvě vyloučit předem možnost zvyšování nájemného, aniž by toto ujednání znamenalo vzdání se práva, které může v budoucnu teprve nastat?

Ano, je to možné a to na základě ustanovení § 2249 odst. 1.

11. Který prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě?

Jde o nařízení vlády  č. 453/2013 Sb.

12. Existuje možnost zvýšit nájem bytu i bez dodržení podmínek uvedených v § 2249 odst. 1?

Toto ustanovení se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. Za jiný právní předpis lze označit zákon č.107/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Podrobnosti jsou uvedený v ustanovení § 3074 odst. 2 – ustanovení přechodná.

13. Lze požadovat na nájemci platbu nájemného rozdílně od úpravy provedené v ustanovení § 2251 odst. 1?

Přestože je v tomto ustanovení uvedeno, že nájemce platí nájemné předem, není vyloučeno požadovat platbu nájemného měsíčně pozadu tak, jak je provedena úprava platebních podmínek v obecné úpravě nájmu, konkrétně v § 2218. Vzhledem k možnosti široké dispozice v rámci ujednání a i s ohledem na to, že takové ujednání by nebylo ujednáním zkracujícím nájemcova práva, je rozdílná úprava možná.

14. Kde je v NOZ upraven smluvní úrok?

Jde o § 1802 a násl. Výše úroků se ujedná a pokud ne, jsou úroky placeny ve výši stanovené právním předpisem (dosud neexistuje). Pokud není výše úroků ujednána a ani není stanovena právním předpisem, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.

15. Kde lze uplatnit smluvní úrok?

Při vrácení jistoty, kdy zákon dokonce uvádí právo nájemce na úroky z jistoty - §2254 odst. 2.

16. Ve kterém právním předpisu je definován pojem „podlahová plocha“?

Právní předpis obsahující definici podlahové plochy bytu, který by se vztahoval k problematice nájmu bytu, neexistuje. Je tedy na ujednání smluvních stran – pronajímatele a nájemce, jak podlahovou plochu bytu, především pro potřebu výpočtu výše nájemného, vymezí.

Práva a povinnosti stran

17. Může nájemce v bytě i podnikat?

Ustanovení § 2255 odst. 2 uvádí, že nájemce může v bytě i pracovat nebo podnikat. Podmínkou ovšem je, že tato činnost nesmí způsobit zvýšené zatížení pro byt nebo dům např. hlukem, zápachem, prachem apod.

18. Pokud je v NOZ uvedeno, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, je v nějakém právním předpisu uvedena definice pojmu drobných oprav nebo běžná údržba?

Žádný právní předpis tento pojem neupravuje. NV č. 258/1995 Sb., kde v § 5 resp.6 byly tyto pojmy definovány, bylo zrušeno. Pokud se tedy pronajímatel s nájemcem nedohodne konkrétně na rozsahu jeho účasti na opravách a údržbě, je možné použít podpůrně obsah výše uvedeného NV s tím, že bude např. tvořit přílohu smlouvy o nájmu bytu jako její nedílnou součást.

19. Jaký je postup v případě, že pronajímatel neodstraní včas vadu řádně oznámenou nájemcem?

V tomto případě může vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů popřípadě slevu z nájemného. Pokud jde o zvlášť závažné případy vad a nedostatků, a prodlení pronajímatele s jejich odstraněním lze považovat za hrubé porušení povinností pronajímatele, má dokonce nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

20. Jaké oznamovací povinnosti má nájemce kromě povinnosti oznámit vadu bytu nebo jeho poškození?

Jde např. o povinnost oznámit jeho dlouhodobou nepřítomnost v bytě (§2269) nebo zvýšení počtu osob žijících v bytě. Stejně tak oznamuje nájemce pronajímateli skutečnost, že se snížil počet osob v bytě (§ 2272 odst. 1 resp. § 2273)