Postup při dražbě bytu

Jak postupovat při koupi bytu v elektronické dražbě? Současný majitel je víc jak 10 let fyzicky v bytě. Je hlášen na katastru jako majitel. Trvalý pobyt v bytě hlášený nemá. Byt je zničený. Jak mám postupovat v případě, že dražbu vyhraji a budu zapsaná v katastru nemovitostí jako majitel já. Se současným majitelem není žádná rozumná domluva. Exekuce je vydaná na základě velkých dluhů jak na nájmu, tak na ostatních poplatcích (energie atd.). Jak mám dostat "bývalého majitele" z bytu co nejrychleji, abych mohla zahájit rekonstrukci?

úvodem mi dovolte uvést, že ačkoliv to ve svém dotazu výslovně neuvádíte, na základě dostupných informací budu ve své odpovědi vycházet toliko ze skutečnosti, že zmíněná elektronická dražba je dražbou prováděnou podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.

Podle něj nabýváte vlastnické právo k nemovitosti dnem nabytí právní moci usnesení o příklepu, přičemž příklep se uděluje osobě, která učinila nejvyšší nabídku. K tomuto dni také povinný (zde bývalý majitel) přestává být vlastníkem vydražené nemovitosti. Soudní exekutor ho v usnesení o příklepu vyzve, aby ve lhůtě nejpozději do 15 dnů od nabytí právní moci usnesení nemovitost vyklidil.

Situace, kdy se bývalý vlastník vydražené nemovitosti (zvláště v případě rodinných domů nebo bytů, ve kterých bydlel) nechce dobrovolně vystěhovat, není bohužel nijak neobvyklá. Pokud povinný svou povinnost vyklidit nemovitost ve stanovené lhůtě nesplní, může se vydražitel obrátit přímo na soudního exekutora s návrhem na provedení exekuce vyklizením nemovité věci. V žádném případě však nemůže vydražitel provést vyklizení nemovitosti svépomocí. V takovém případě by se totiž dopustil trestného činu porušování domovní svobody ve smyslu § 178 trestního zákoníku.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Zpochybnění kupní smlouvy po roce a půl

Ozvala se mi nynější majitelka, které jsem prodala byt s pozemkem na konci roku 2015. Bohužel RK mi prodala jen byt v roce 2015 a zapomněla na pozemek, který byl na jiném LV (pozemek se dořešil v roce 2016). Na tuto skutečnost mě upozornili na finančním úřadu a já se obrátila zpět na RK, se kterou jsem věc dořešila, a nová majitelka o všem věděla (její podpis je na smlouvě o koupi pozemku). Katastr je nakonec v pořádku přepsaný, oba LV jsou přepsané na novou majitelku a stejně tak i daně jsou přiznané a zaplacené. Poslední tečku ohledně pozemku jsem dořešila v únoru a březnu a úřednice z FÚ mě ujistila, že ohledně mé bývalé adresy je vše vyřešené, nikde nic nedlužím a vše je zaplaceno. Tudíž jsem si oddychla, že už s bytem ani pozemkem nic řešit nemusím a mohu se soustředit na hledání nového bydlení, jelikož nyní žiju u rodičů. Nová majitelka se mi ozvala s tím, že jsem ji podvedla, něco jsem ji zatajila a chce po mně, abych ji finančně přispěla. Vůbec netuším, o čem mluví, já mám čisté svědomí a vše řádně přiznané a zaplacené. Má vůbec právo po roce a půl něco po mě chtít? Co když si něco našla nebo vymyslela, a bude chtít odstoupit od smlouvy? Má na to nárok?  Existuje nějaká lhůta na odstoupení od smlouvy? Pokud to dojde do extrému, má cenu se soudit?

Předně uvádím, že jelikož mi nejsou známy veškeré detaily daného případu, zejména znění kupní smlouvy, můžu na váš dotaz odpovědět toliko obecně, ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, který upravuje danou problematiku.

Vaše dotazy se v obecné rovině dotýkají tzv. práv z vadného plnění, tedy práv, která náleží kupujícímu v případě, že předmět koupě (ve vašem případě byt a pozemek) má určité vady. V praxi se pak jedná v zásadě o takové vady, které předmět koupě měl již v okamžiku, kdy si jej kupující převzal, avšak v daný okamžik nebyly patrné (kupující neměl možnost takové vady poznat), a projevily se až později.

Za situace, kdy předmět koupě (nemovitá věc) má takové vady, si kupující dle zákona může sám zvolit, zda bude požadovat po prodávajícím odstranění vady opravou věci, přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo od smlouvy odstoupí. Zároveň platí, že právo od smlouvy odstoupit kupujícímu náleží pouze v případě, kdy vady představují podstatné porušení smlouvy.

Co se týče lhůty, ve které má kupující právo od smlouvy v případě výskytu vad odstoupit či uplatnit jakákoliv jiná práva z vadného plnění, pak uvádím následující. Dle občanského zákoníku platí, že kupující musí jakoukoliv vadu oznámit prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co se o takové vadě dozví, resp. ji při dostatečné péči měl zjistit, nejpozději však do dvou let ode dne odevzdání věci. Pokud kupující takto neučiní, soud mu právo z vadného plnění nepřizná.

Závěrem uvádím, že pro posouzení konkrétních možných nároků kupující, by bylo zapotřebí znát další okolnosti (zejména znění kupní smlouvy, povahu případných vad apod.). Lze tedy doporučit, abyste se v dané věci obrátila na odbornou pomoc advokáta, který bude schopen se znalostí veškerých aspektů daný problém posoudit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Koupě bytu se špatně fungujícím odpadem

Můžu reklamovat vadné zapojení odpadu vody? Koupila jsem starší byt v družstevním vlastnictví začátkem února 2017 a začátkem března jsem zjistila, že odpadní voda není správně zapojena a zatéká pod vanu. Samozřejmě mám obavy z nájemníků - stížnost na vytopení atd. Nemohu vodu používat, musím ji chytat do nádob a vylévat ručně. Takhle si  nepředstavuji "normální" obývání koupené nemovitosti, a proto se obracím na vás, co podniknout na nápravu výše uvedeného.

Dovolte, abych úvodem zmínil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve smlouvě o převodu družstevního podílu, nájemní smlouvy a stanov družstva mohu na Váš dotaz odpovědět toliko v obecné rovině, a to především ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb. a zákona č. 90/2012 Sb.

Předně je důležité upřesnit, že pokud se ve vašem případě jedná o družstevní byt, pak je vlastníkem bytu družstvo a Vy jste vlastníkem podílu v tomto družstvu, přičemž s podílem je spojeno nájemní právo k bytu. Nekoupila jste tedy byt jako takový, ale podíl v družstvu, které byt vlastní, ledaže Vám družstvo byt převedlo do osobního vlastnictví. Ve druhém případě by bylo družstvo prodávajícím nemovitosti a vy kupujícím.

V případě, že jste nabyla podíl v družstvu, záleží v otázce odstranění vad na předmětu nájmu především na nájemní smlouvě s družstvem a stanovách družstva, kde by mělo být uvedeno, kdo je k odstranění vady primárně povinen. Nájemní smlouva může povinnost k odstranění vad definovat odlišně od zákona. Zákon však obecně stanoví, že nájemce je povinen bez zbytečného odkladu vadu oznámit pronajímateli, tj. družstvu, a pronajímatel je povinen vadu odstranit bez zbytečného odkladu. Neodstraní-li pronajímatel vadu, může ji odstranit nájemce a požadovat po pronajímateli náhradu nákladů.

V případě, že vám byl byt převeden do osobního vlastnictví, pak je možné uplatnit práva z vadného plnění u prodávajícího, tj. u družstva, a to opět bez zbytečného odkladu. Družstvu oznámíte, v čem „reklamovaná“ vada spočívá a jaké právo z vadného plnění uplatňujete, tj. např. odstranění vady na náklady prodávajícího či slevu z kupní ceny. Vadu věci je však nutné uplatnit včas, tj. bez zbytečného odkladu poté, co mohla být zjištěna.

Teoreticky lze uvažovat i o možnosti požadovat odstranění vady po původním vlastníkovi podílu, který Vám podíl s nájemním právem k bytu převedl. Záleží však na znění smlouvy o převodu podílu. Záležitost proto doporučuji dále konzultovat s právníkem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kanceláře ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Koupě nemovitosti a probíhající soudní spor s bývalým nájemcem

Můj dotaz se týká koupě nemovitosti i přes údajně právě probíhající soudní spor o vystěhování dlouhodobého a údajně i platícího nájemníka. Zajímá mě, zda mohu takovouto nemovitost koupit i přes probíhající spor mezi nájemníkem, který nemovitost obývá údajně již dvacet let za směšné nájemné, a stávajícím majitelem? Bohužel se mi nepodařilo získat nájemní smlouvu, kterou paní majitelka se starým pánem uzavřela. Jedná se o nemovitost bez dalších potíží, například věcné břemeno, zástavní právo nebo právo užívání. O tuto nemovitost jevím již poměrně dlouhý čas vážný zájem. Zatím mi bylo realitním agentem doporučeno posečkat, až se vše vyřeší. Nemám ale bohužel žádnou záruku, vzhledem k tomu, že realitní agent odmítá převzít kauci na tuto nemovitost. Nemovitost je pro mě tak lukrativní, že jsem ochoten dům koupit i s nájemníkem a vystěhování převzít na svá bedra. Chystám se nemovitost financovat hypotečním úvěrem. Prosím tedy o radu, jak dále postupovat.

S odkazem na vaše sdělení, že na nemovitosti neváznou žádná věcná práva, mohu s odkazem na obecnou právní úpravu, a sice zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, konstatovat, že koupit nemovitost za trvání soudního řízení mezi současným vlastníkem a nájemcem je možné. V kupní smlouvě však doporučuji upravit rovněž to, jak bude po převodu vlastnického práva s probíhajícím soudním řízením naloženo.

Především doporučuji, abyste se s podstatou sporu seznámil před tím, než se stanete vlastníkem nemovitosti a případně i účastníkem soudního řízení. Z procesního hlediska je možné, abyste po převodu vlastnického práva vstoupil do práv a povinností žalobce. Je však nutné počítat s rizikem spočívajícím v tom, že v případě neúspěchu ve věci, budete povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení. Naopak v případě úspěchu ve věci bude k náhradě nákladů řízení povinen žalovaný. Tato náhrada bude vyplacena vám, přestože část nákladů řízení hradil současný vlastník. Jak bude s náhradou nákladů řízení naloženo lze upravit v kupní smlouvě.

Také je možné, aby vzal současný vlastník žalobu zpět před tím, než na Vás převede své vlastnické právo k nemovitosti, eventuálně abyste tak učinil Vy poté, co se stanete žalobcem namísto původního vlastníka, pokud se Vám podaří s nájemcem domluvit mimosoudně. Vhodný postup ve věci záleží především na stavu řízení.

Dovoluji si však upozornit, že změna vlastníka nemovitosti není důvodem pro skončení nájmu, ledaže je toto ujednáno v nájemní smlouvě. Práva a povinnosti z nájmu na vás přejdou spolu s nabytím vlastnického práva k nemovitosti. Vypovědět nájem je možné jen v souladu s nájemní smlouvou či v souladu se zákonem. Zákonem stanovené výpovědní důvody jsou jak v případě nájmu na dobu určitou, tak v případě nájmu na dobu neurčitou omezené.

Sepis kupní smlouvy a volbu vhodného postupu v probíhajícím řízení doporučuji přenechat právníkovi a celou záležitost s ním dále diskutovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Je možné, aby developer prodával byty a neměl stavební povolení?

Mala som záujem o kúpu novostavby. Novostavba je v štádiu projektu, nebola začatá výstavba, dokonca nie je na túto stavbu vydané ani stavebné povolenie. Napriek tomu sú už 2/3 bytov predané. Je možné, aby developer predával byty bez toho, aby mal vydané stavebné povoleni? Zdá sa mi to neštandardné a mám obavy, či sa nejedná o nezákonné jednanie a snahu o podvod a vylákanie peňazí od ľudí.

Zákon obecně připouští možnost uzavřít kupní smlouvu na věc, tj. i nemovitost (byt), která má být teprve vyrobena. Tento postup však v případě, že se jedná o koupi bytu, považujeme spíše za nestandardní. Tím spíš, nebylo-li zatím vydáno stavební povolení. Ačkoli je uzavření kupní smlouvy předem v zásadě možné, rizika s tím spojená jsou velká, zvláště, má-li dojít k zaplacení kupní ceny či její podstatné části před dokončením výstavby.

Developeři, kteří byty staví, často postupují tak, že se zájemcem o koupi bytu v novostavbě uzavřou nejdříve tzv. rezervační smlouvu. Na základě rezervační smlouvy mohou požadovat zaplacení rezervačního poplatku, který má být následně započten na kupní cenu. Již tento krok Vám může být prezentován tak, že jsou některé byty „prodány“. Poté, co je stavba zahájena, předloží zájemci o byt smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ze které teprve vyplývá povinnost uzavřít kupní smlouvu na danou jednotku v době stanovené ve smlouvě. Až posléze, často tehdy, blíží-li se výstavba ke konci, je se zájemcem o koupi uzavírána kupní smlouva na danou jednotku (byt).

Považujeme za důležité upozornit na skutečnost, že vlastníkem bytu se kupující stává až zápisem jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vlastnické právo k bytu a společným částem domu je možné zapsat teprve tehdy, jsou-li v domě na základě prohlášení vlastníka nemovitosti vymezeny jednotky, popřípadě rozestavěné jednotky. To lze učinit poté, co jednotky (rozestavěné jednotky) fakticky existují.

Doporučujeme důkladně prověřit, jak konkrétně developer při prodeji jednotek postupuje. Je možné, že byty jsou zatím pouze rezervovány či jsou na ně uzavřeny smlouvy o smlouvách budoucích kupních, pročež jsou nedostupné pro ostatní zájemce. Jestliže developer se zájemci o koupi uzavírá rovnou kupní smlouvy, měla byste případně jejímu návrhu věnovat značnou pozornost a přenechat její posouzení advokátovi, a to především s ohledem na výši prostředků, které mají být vynaloženy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Po prodeji bytu ho nový majitel nechce převzít, protože je odmontován elektroměr

Prodala jsem byt a noví majitelé odmítají převzít byt s tím, že je vymontován elektroměr, který však není součástí bytu a není mým majetkem. K odmontování došlo z toho důvodu, že byt jsem předtím pronajímala, a nájemce, který měl sepsanou smlouvu s odběrným místem sám na sebe, když odcházel a ukončoval smlouvu s dodavatelem el. energie, uvedl že si přeje elektroměr odmontovat, přestože jsme byli domluveni jinak. Podotýkám, že veškeré závazky jsou ze strany nájemníka zaplaceny, a vůči dodavateli tak nevznikl ze strany nájemníka žádný dluh. Za cca 2 týdny po odchodu nájemníka byl byt přepsán na KN na nové majitele, kteří teď argumentují tím, že byt nepřevezmou, dokud nepůjde v bytě elektřina a na chodbě nebude elektroměr. Že v takovémto stavu byt viděli a takto jej i budou ochotni převzít a že mám zařídit instalaci elektroměru a přihlásit se k odběru el. energie do tohoto bytu a poté smlouvu o odběru na ně přepsat. Chtějí se tak vyhnout poplatkům za instalaci nového elektroměru, taktéž jsou si jistě vědomi, že zanedlouho mi začne nabíhat penále za nepředání bytu, a to 500 Kč za den. Nevidím důvod k tomu, proč bych měla sepisovat smlouvu s distributorem energie na sebe, tak jak to požadují oni, již nejsem vlastníkem bytu, o to se musí přece nový majitel postarat sám a napsat si smlouvu s distributorem již na sebe. Co se týká chybějícího elektroměru - ten je majetkem PRE, které jej pouze pronajímá, není součástí vybavení bytu a taktéž není v naší kupní smlouvě žádná zmínka o tom, že je má povinnost předat byt s funkční elektřinou a také s elektroměrem, ten není vyjmenován v jinak vyjmenovaných příslušenstvích bytu jako např. domovní zvonek a schránka. Dle mého názoru toto není vážný důvod k odmítnutí převzetí bytu, protože tyto věci jsou již v kompetenci majitele, ale ráda bych se vás tímto zeptala na radu.

Na úvod mi dovolte uvést, že mi není známo znění vaší kupní smlouvy a vycházím pouze z informací, které jste uvedla ve svém dotazu, moji odpověď tak berte s jistou dávkou rezervy.

Vzhledem k tomu, že ve většině případů je vlastníkem elektroměru dodavatel a ve vašem případě navíc smlouvu o dodávce elektřiny podepsal s dodavatelem bývalý nájemce, nebyla jste smluvní stranou a nastalou situaci jste tak mohla jen stěží ovlivnit. Pokud kupní smlouva neupravuje tuto problematiku a nestanovuje vám povinnost zajistit převod smlouvy o dodávce elektřiny na nové vlastníky, domnívám se, že zde není dán důvod pro nepřevzetí bytu ze strany kupujících.  

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kdo mi musí předat byt, který jsem koupil v dobrovolné dražbě?

V dobrovolné dražbě jsem koupil byt, který prodal insolvenční správce (jako vlastník nemovitosti). Původní majitel bytu je nyní ve výkonu trestu. Druhá prohlídka bytu před dražbou zprostředkovaná makléřem dražební společnosti nebyla uskutečněna, jelikož v bytě byla vyměněna vložka a bydlela tam jiná osoba, která neumožnila vstup do bytu. Makléř dražební společnosti zprostředkující dražbu mi jako novému vlastníkovi nabídl předání bytu pouze na chodbě. Toto jsem odmítl. Kdo by mi měl byt předat byt (makléř dražební společnosti, nebo insolvenční správce?) A v jakém stavu mi musí byt předat?

Úvodem mu dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho vztahu, mohu vycházet ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy postupu při dražbě nemovitých věcí, která je zakotvena především zákonem č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.

Podmínky odevzdání bytu by měly být stanoveny přímo ve vaší dražební vyhlášce, jejíž znění mi bohužel není známo. Z toho důvodu doporučuji v prvé řadě dražební vyhlášku řádně prostudovat.

Co se týče obecné právní úpravy, tak vlastnické právo k vydražené nemovitosti na Vás přechází právní mocí usnesení o příklepu. O nabytí vlastnictví je dražebník povinen vám vydat písemné potvrzení, které obsahuje označení předmětu dražby, bývalého vlastníka, dražebníka a vás jako vydražitele. Nemovitost jste vedle toho oprávněn převzít den následující po dražbě. Ze zákona předává nemovitost bývalý vlastník, a to na základě předložení potvrzení o vlastnictví a prokázání vaší totožnosti. Je však možné, že k tomuto zmocnil jinou osobu. Dražebník je povinen na místě sepsat protokol o předání bytu, ve kterém je povinen uvést podrobný popis stavu, v němž se byt nacházel při předání, a to včetně jeho příslušenství a závazků, které na něm váznou (například oprávněný nájem bytu).

Co se týče stavu bytu, tak by tento měl být uveden ve dražební vyhlášce. Zároveň bude jeho stav zpravidla zohledněn v odhadu ceny.

Nad rámec vašeho dotazu dodávám, že v případě, kdy původní vlastník bytu nekomunikuje/znemožňuje předání bytu, případně byt užívají osoby bez právního titulu, lze se domáhat vyklizení bytu tzv. žalobou na vyklizení, přičemž v případě, že byt obývají osoby, samotné vyklizení je oprávněn provést až exekutor na základě pravomocného rozhodnutí soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Trvalé bydlení na chatě

Plánuji koupit malou nemovitost k celoročnímu bydlení, což pro mě znamená malý domek, chatu, chalupu. Na to si chci vzít hypotéku a ručit kupovanou nemovitostí. Když si vyberu chalupu, stavební spořitelně stačí číslo evidenční a mé čestné prohlášení, že tam opravdu chci a budu trvale bydlet. Jak na to může reagovat spádový městský úřad nebo obec, že tam chci a budu trvale bydlet? Co taková nemovitost musí mít, aby s tím neměly úřady "problém"? Já samozřejmě vyžaduji pro svůj komfort: elektřinu, vodu třeba i ze studně, žumpu, topný kotel (uhlí, dřevo).

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám bližší specifika vašeho dotazu, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy trvalého pobytu. Tuto problematiku řeší především ustanovení § 10 a následující zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů.

Zákonná úprava klade ve vztahu k místu trvalého pobytu pouze dvě podmínky. První podmínkou je, že trvalý pobyt lze mít pouze v objektu, který je označen číslem popisným nebo evidenčním, popřípadě orientačním číslem. Druhou podmínkou je, že se jedná o objekt, který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci. Zákon dále nerozvádí, co se tímto určením myslí, tudíž bude vždy záležet na konkrétních okolnostech, za jakých bude úřad tuto podmínku považovat za splněnou. Lze se však stěží domnívat, že by chata za takový objekt považována nebyla.

Vedle toho však může být z hlediska zákona problematické, pokud je podle zvláštních právních předpisů „nezpůsobilý k užívání za účelem bydlení“. Jak plyne například z rozsudku Nejvyššího správního soudu (konkrétně rozsudek ze dne 26. 11. 2013, sp. zn. 8 As 95/2012), taková nezpůsobilost by byla způsobena například, pokud k objektu chybí stavební povolení nebo kolaudační souhlas. V takovém případě bych vám doporučil zahájit takové řízení u stavebního úřadu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Menšinový vlastník nechce prodat svůj podíl. Jaké mám možnosti?

Chtěl bych koupit byt, který má dva spolumajitele (jeden vlastní 11/12 a druhý 1/12). Většinový vlastník souhlasí s prodejem, ale menšinový svůj podíl prodat nechce. Je možné byt koupit a vyvlastnit menšinového spoluvlastníka? Případně jaké rizika by to neslo.

O spoluvlastnictví platí, že každý spoluvlastník je úplným vlastníkem svého podílu, přičemž podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví. V žádném případě tedy nelze nutit menšinového vlastníka k prodeji jeho spoluvlastnického podílu.

S ohledem na skutečnost, že o správě společné věci se rozhoduje podle velikosti podílů, přičemž až na výjimky lze veškerá podstatná rozhodnutí prosadit dvoutřetinovou většinou hlasů, je nicméně možné koupit většinový podíl a následně rozhodnout o tom, že byt bude výlučně obývat jen většinový spoluvlastník a menšinovému spoluvlastníkovi bude vyplácena přiměřená náhrada.

Upozorňuji však, že pokud bylo užívání bytu upraveno mezi vaším právním předchůdcem (tedy prodávajícím spoluvlastníkem) a menšinovým spoluvlastníkem dohodou o užívání společné věci odlišně, tato dohoda se na vás bude rovněž vztahovat.

Pokud však menšinový spoluvlastník byt dlouhodobě užívá (typicky starší osoba užívající vymezenou část bytu – například 1 pokoj), je obvykle rovněž relativně obtížné bez dalšího rozhodnout o tom, aby se za náhradu vystěhoval. Taková rozhodnutí jsou totiž často v přímém rozporu s dobrými mravy a lze je považovat za neplatná.

Konečně je zde možnost po koupi spoluvlastnictví zrušit a vypořádat, přičemž při nemožnosti dohody obou stran rozhodne o jeho zrušení a vypořádání soud. S ohledem na skutečnost, že faktické rozdělení věci nebude pravděpodobně v případě bytu možné, soud by pravděpodobně přistoupil k přikázání bytu jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu. To, kterému spoluvlastníku bude byt přikázán, soud zhodnotí podle jejich solventnosti k vyplacení náhrady druhému spoluvlastníku, podle velikosti spoluvlastnických podílů či podle účelnosti dalšího využití věci. Je však nutno mít na paměti, že soudní řízení se, zejména v případě průtahů ze strany menšinového spoluvlastníka, může vést i několik let.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Můžeme si ponechat bojler, když dům byl prodám v dražbě?

Náš dům koupili v dražbě, aniž by se do něj podívali. Když jsme si ho kupovali, byl rozbitý bojler na vodu, koupili jsme tedy nový. Teď se stěhujeme a bereme si ho s sebou a nový majitel si ho chce nechat, prý to patří do vybavení domu. Můžeme se nějak bránit? 

Bohužel z dotazu zcela přesně nevyplývá, o jaký typ dražby se jedná. V další odpovědi tedy vycházím z toho, že nemovitost byla prodána v rámci soudního výkonu rozhodnutí či exekuce vedené na majetek tazatele a prováděné prodejem nemovité věci.

V takovém případě, ale obdobně i v případě jiných druhů veřejných dražeb, se nemovitá věc draží včetně všech svých součástí a svého příslušenství. Příslušenstvím nemovité věci je dle mého názoru (ke kterému se přiklání i soudy ve své rozhodovací praxi) až na výjimečné případy rovněž bojler.

Rozhodujícím je přitom stav v době zahájení řízení, tedy v době podání návrhu na soudní výkon rozhodnutí či návrhu na zahájení exekuce ze strany věřitele. Je tedy bohužel lhostejné, kdy došlo k nákupu bojleru, pokud to bylo před zahájením předmětného vykonávacího řízení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

SVJ po mě chce vyrovnat dluh, který je po předchozí majitelce

Koupila jsem byt a v kupní smlouvě je uvedeno, že majitel neuzavřel žádné zatížení. Dodatečně se ukázalo, že původní majitelka bytu si půjčila peníze od společenství vlastníků bytového domu na výměnu oken. SVJ požádalo správce plateb, aby tuto částku, 400 Kč, zahrnulo do společných plateb. Paní odešla, ale tento dluh není splacen, zbývá doplatit 40 000 Kč. Společenství vlastníků chce peníze po mně, jde o splátku úvěru na rekonstrukce domu. Ale splátka úvěru na rekonstrukci domu už je zahrnuta ve fondu oprav. Všichni ostatní obyvatelé domu platili okna hotově, proto nikdo jiný tuto částku neplatí. Prodejce nechce dluh uznat a hrozí odstoupením od smlouvy (musel by podle smlouvy uhradit on - prohlásil to ve smlouvě kupní). Ještě na vysvětlení, zjistila jsem, že dluh je paní, která měla byt ještě před majitelem, od kterého jsem ho koupila. Vlastně ho s tím dluhem koupil on. Jak to je s přechodem těchto dluhů a kdo to má platit? Tedy pokud přechod existuje a nemá si to SVJ vymáhat po paní, které to půjčilo? Mohu dluh po někom vymáhat, musím ho zaplatit? Má právo prodejce odstoupit od smlouvy?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy smlouvy, přechodu závazků a SVJ.

V prvé řadě závisí na znění vaší převodní smlouvy. Stejně tak je třeba vzít v úvahu převodní smlouvu mezi majitelkou, která dluh způsobila, a vaším prodávajícím. Vzhledem k tomu, že neznám obsah těchto smluv, mohu na váš dotaz reagovat jen velmi těžko.

Podle § 1186 odst. 2 občanského zákoníku je povinností převodce nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu doložit, jaké dluhy, související se správou domu a pozemku, přejdou na nabyvatele jednotky. Na dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, se pohlíží jako na závadu, která na nabyvatele přejde ve dvou případech. Jednak v případě, kdy se nabyvatel s dluhem podle okolností měl a mohl seznámit (což se podle všeho u vás nestalo, když popisujete, že jste se o dluhu dozvěděla až dodatečně), jednak bylo-li tak ujednáno ve smlouvě. V opačném případě byste neměla být dluhem předchozích majitelů vázána.

SVJ by tedy mělo vymáhat dluh po předchozí majitelce, která dluh způsobila, popř. po majiteli, od něhož jste byt nabyla vy (opět závisí na obsahu a specifikách jejich převodní smlouvy).

Odstoupení od smlouvy opět závisí na tom, co jste si sjednali. Platí, že smlouva strany zavazuje, a lze ji změnit nebo zrušit jen se souhlasem všech stran nebo z jiných zákonných důvodů. Zákon povoluje odstoupení od smlouvy za předpokladu změny okolností tak podstatných, že založí mezi stranami hrubý nepoměr (§ 1765 odst. 1 občanského zákoníku). Bohužel mi nejsou známy všechny okolnosti, tudíž nedokážu posoudit, zda-li lze toto ustanovení aplikovat na váš případ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Koupil jsem nemovitost, ale majitel protahuje její předání. Jak postupovat?

Dobrý den, koupil jsem nemovitost. Katastr nemovitostí mne jako nového majitele zapsal na LV  dne 14. 3. 2016. Původní majitel mi odmítá předat klíče od nemovitosti a neustále protahuje předání. Bez mého vědomí vstupuje na můj pozemek a do mé nemovitosti, kterou poškozuje a znehodnocuje s odůvodněním, že si odváží své věci, a tvrdí, že na to má zákonné právo. Na mém pozemku se pohybují cizí lidé, kteří tvrdí, že mají povolení od bývalého majitele. Co s tím?  Mohu se bránit? Mohu vyměnit zámky a bývalého majitele tam nepouštět?  

Jestliže je bývalý majitel nemovitosti v prodlení s jejím předáním, můžete se bránit u místně příslušného okresního soudu podáním tzv. žaloby na vyklizení. Této žalobě by měla předcházet předžalobní výzva, ve které byste měl původnímu majiteli stanovit náhradní přiměřenou lhůtu k dobrovolnému předání nemovitosti a upozornit jej, že pokud tak neučiní, obrátíte se bez dalšího na soud. Předžalobní výzvu zašlete nejlépe doporučeně, tak abyste mohl její odeslání v případě potřeby soudu doložit.

Pokud soud sezná, že původní majitel je skutečně v prodlení s vyklizením nemovitosti a obývá ji tak neoprávněně, uloží mu povinnost nemovitost opustit. S rozsudkem se následně za předpokladu, že se původní majitel nevystěhuje dobrovolně, můžete obrátit na soudního exekutora, který soudní rozhodnutí provede a původního majitele vystěhuje.

Pokud budete v soudním řízení o vyklizení původního vlastníka úspěšný, můžete po něm následně požadovat rovněž úhradu škody, která vám jeho protiprávním jednáním vznikla. Pokud by ji původní vlastník neuhradil dobrovolně, můžete se, obdobně jako ve výše uvedeném případě, obrátit na soud.

Vyklizení původního majitele svépomocí bohužel nelze doporučit, jelikož zákon svépomoc obecně připouští až v situaci, kdy se nápravy nelze včas domoci jinak (v daném případě se však lze obrátit na soud). Naopak původní vlastník by mohl tvrdit, že při svépomocném vyklizení došlo k poškození či ztrátě některé jeho věci, a požadovat po vás náhradu vzniklé škody.

Závěrem uvádím, že při řešení situace bude rovněž nutné vzít v úvahu znění sjednané kupní smlouvy, ve které by specifika ohledně předání a případného prodlení prodávajícího měla být upravena. V případě, že prodávající je se splněním svých povinnosti v prodlení, kupující totiž obvykle může požadovat smluvní pokutu, či od smlouvy dokonce odstoupit. Nejprve tedy doporučuji podrobně prostudovat uzavřenou kupní smlouvu a až následně zvolit odpovídající vhodný postup řešení Vaší situace.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nacházíte se na stránkách bezplatné právní poradny Portálu o bydlení. Pokud chcete poslat dotaz či máte zájem o více informací, podrobnosti naleznete zde.

Náš dům má plíseň. Při jeho kupování jsme na to nebyli upozorněni. Máme právo na finanční vyrovnání?

V dubnu 2015 jsme koupili starší dům a od podzimu se nám objevila plíseň na zdech a kolem oken, ale nebyli jsme na to upozornění kupujícím ani realitní kanceláří. Chci se tedy zeptat, jestli máme nárok na finanční vyrovnání s bývalým majitelem domu.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětné kupní smlouvy, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy kupní smlouvy a práva z vadného plnění. Dovoluji si vás upozornit, že právní úprava vad předmětu koupě je poněkud komplikovaná a vaše práva závisejí například na znění kupní smlouvy nebo na skutečnosti, zda se jedná o skrytou vadu.

V případě, že nejste spokojeni s jakostí věci, kterou jste koupili, nebo má tato věc vady, všeobecně se uplatní úprava práv z vadného plnění dle občanského zákoníku. Pokud jste však kupovali věc, která měla dle kupní smlouvy sníženou jakost nebo ve smlouvě či například předávacím protokolu uvedenou vadu spočívající v plísni, tato práva vám s největší pravděpodobností nesvědčí. Práva z vadného plnění by vám také nejspíše nesvědčila v případě, že se jedná o vadu, kterou jste museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy, pokud vás prodávající výslovně neujistil, že věc je bez vad, nebo pokud tyto vady lstivě nezastřel.

Vznikla-li dle vašeho posouzení vada, je třeba ji prodejci bez zbytečného odkladu vytknout, přičemž pokud se jedná o skrytou vadu, což by právě tvoření plísně mohlo být, je vaší povinností vadu vytknout bez zbytečného dokladu poté, co ji při dostatečné péči zjistíte.

Vaše práva z vady zakoupené věci jsou vždy přiměřená sleva z kupní ceny a povinnost prodávajícího odstranit vadu, přičemž v případě, že by prodávající porušil smlouvu podstatným způsobem, máte také právo na odstoupení od smlouvy. Jedno z výše uvedených práv z vady jste oprávněni si vybrat, přičemž tento váš požadavek musíte sdělit při oznámení vady.

Pokud tedy máte za to, že splňujete vše výše uvedené, jste oprávněni požadovat po prodávajícím přiměřenou slevu z kupní ceny a prodávající je tedy povinen určitou její část Vám vrátit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Koupil jsem družstevní podíl s dluhem, aniž bych to věděl

Koupil jsem byt v Českých Heřmanicích. Asi týden poté, co jsem se stal oficiálně majitelem, mi bylo sděleno, že na BD mám dluh ve výši cca 34 000 Kč. Bytové družstvo tvrdí, že papír o výši dluhu předalo realitní kanceláři, která prodej zprostředkovávala. Nicméně v době prodeje bytu vystavila i druhý papír o tom, že tam není dluh, aby prý mohla být schválena hypotéka, která by bez toho schválena být nemohla. Podle NOZ prý musím zaplatit dlužnou částku. Je to pravda? Opravdu na mě přechází tento dluh, i když jsem v době jeho vzniku nebyl majitelem? Mohu ho pak zpětně vymáhat po bývalém majiteli?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy vztahující se k převodu družstevního podílu, zejména dle zákona o obchodních korporacích. Převodem družstevního podílu dochází dle zákona k převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu či k převodu již trvajícího nájmu družstevního bytu, a to včetně veškerých práv a povinností s tímto nájmem spojených. Převod tak zahrnuje rovněž dluhy převodce vůči bytovému družstvu související s nájmem družstevního bytu a dluhy bytového družstva vůči převodci.

Ve smlouvě o převodu podílu se převodce a nabyvatel samozřejmě mohou od výše uvedené úpravy lehce odchýlit a zakotvit povinnost převodce uhradit veškeré případné dluhy, které jsou s nájmem bytu spojené. Takto zakotvenou povinnost ve smlouvě o převodu družstevního podílu by nabyvatel však uplatňoval vůči převodci, jakožto straně smlouvy, nikoli přímo vůči družstvu. Pokud ve smlouvě o převodu družstevního podílu nic obdobného sjednáno nebylo, převodce již není za případné dluhy odpovědný.

Co se týká potvrzení o bezdlužnosti vystaveného ze strany družstva, družstvo odpovídá za případné nepravdivé údaje v něm uvedené, a je tak povinno uhradit škodu vzniklou na základě uvedení nepravdivých údajů. Pokud tedy bude družstvo požadovat zaplacení dlužné částky po nabyvateli podílu, může chtít nabyvatel obratem uhradit škodu, kterou mu družstvo nepravdivými údaji na listině způsobilo. Věc doporučujeme vyřešit smírně dohodou o narovnání, kterou budou mezi nabyvatelem a družstvem vyřešeny veškeré sporné práva a povinnosti.

Závěrem si dovoluji upozornit, že v této odpovědi jsme se nezabývali případnými trestněprávními aspekty daného případu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Koupě bytu od insolvenčního správce - kdo platí dluhy předchozího majitele?

Koupila jsem byt od advokátní kanceláře, která byla ustanovena insolvenčním správcem dlužníka – původního majitele bytu. OSBD, který spravuje dům, ve kterém jsem byt koupila, mi teď do rozpisu poplatků účtuje i dluhy, které vytvořil původní majitel bytu a se kterými se OSBD přihlásilo do insolvenčního řízení – poplatky za výtah, vodu, společnou elektřinu, provedené zateplení domu a výměnu oken. Původní majitel bytu tyto dluhy splácí v rámci oddlužení. V kupní smlouvě mám zároveň ujednáno, že veškeré dluhy, které vytvořil původní majitel, jsou dluhy pouze této osoby, nepřechází na mě a k jejich uspokojení je nutné postupovat v souladu s insolvečním zákonem. Má OSBD právo mi účtovat dluhy původního majitele? Jak mám postupovat? V ceně bytu nebyla totiž případná úhrada dluhů nijak promítnuta, byt jsem koupila za normální tržní cenu. 

Obecně při prodeji bytové jednotky na nabyvatele přecházejí i dluhy, které souvisejí se správou domu a pozemku, a to dle ustanovení § 1186 odst. 2 zákona č. 89/2012, Sb., občanský zákoník.

V rámci prodeje bytové jednotky v insolvenčním řízení se však bude postupovat dle speciální úpravy, a to konkrétně dle ustanovení § 283 odst. 5 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona, dle kterého, není-li dále stanoveno jinak, pak na nabyvatele závazky váznoucí na věci zpeněžením majetkové podstaty nepřecházejí. V návaznosti na toto ustanovení je nutno uvést také ustanovení § 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona, dle kterého zanikají zpeněžením majetkové podstaty v rozsahu, ve kterém se týkají zpeněženého majetku, rovněž také ostatní závady, které váznou na zpeněžovaném majetku, a to včetně závad zapsaných ve veřejném seznamu. Právní závadou se přitom rozumí vše, co by mohlo nového vlastníka jakkoli omezovat v jeho právním panství nad věcí, tzn., že současně s dluhy, které s věcí souvisí, by zanikla rovněž i například zástavní práva, účinky zahájených exekucí apod.

Dluhy, které s věcí souvisejí ve vašem případě, tedy vámi uvedené poplatky, na nového nabyvatele nepřecházejí, zároveň však také nezanikají – budou totiž uspokojeny v rámci insolvenčního řízení. Ostatní právní závady, například výše uvedená zástavní práva, zanikají a na nabyvatele tak tedy rovněž nepřechází. Z uvedeného tedy vyplývá, že správce domu má sice nárok na uspokojení souvisejících dluhů, ale to pouze v rámci insolvenčního řízení a na vás dluhy předchozího vlastníka skutečně nepřecházejí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Po koupi bytu stále nemám revizní zprávy o skutečném stavu elektrických rozvodů

Koupil jsem byt do osobního vlastnictví (starší byt) po rekonstrukci. Realitní kancelář v inzerátu měla uvedeno, že elektřina je v mědi, a majitelka to tvrdila. V bytě už bydlím, a zjistil jsem, že v mědi je jen část bytu a zbytek je v hliníku. Beru to jako podvod. V den předání mi měla předat revizní zprávy (elektro, plyn), ale řekla, že je zapomněla. Pak přišla spoustu různých výmluv. Revizní zprávy dodnes nemám, trvá to cca 2 měsíce. Elektřina mi připadá udělaná amatérsky. Mám na revize nárok? Je povinná mi je předat? Mám nějakou možnost to uplatňovat jako skrytou vadu (podvod)?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika uvedeného vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy.

Dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, má prodejce povinnost předat kupujícímu také doklady, které se k věci vztahují, mezi ně náleží rovněž doklady, které jsou nutné k řádnému užívání, například záznamy o provozu, funkčnosti, stavu věci, tzn., že revizní zprávy by mezi ně rovněž měly patřit. V uvedené situaci ovšem záleží také na tom, zda máte dodání revizních zpráv sjednáno ve smlouvě. Pokud ano, máte právo na jejich dodání a můžete ve vaší situaci podat na prodejce žalobu na splnění povinnosti.

Pokud se jedná o uvedení měděných rozvodů namísto hliníkových, je zde nutno rozlišit, zda se jedná o vadu podstatnou, nebo nepodstatnou. Za vadu podstatnou se považuje taková, o které prodávající ví a musí předpokládat, že by kupující kupní smlouvu neuzavřel, pokud by o ní věděl. Předpokládáme, že o tento případ se nejedná a bude se jednat o vadu nepodstatnou. Pokud jste byl výslovně ubezpečen, že rozvody jsou měděné a můžete toto tvrzení prodávajícího také prokázat, pak budete mít právo buď na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo případně právo na odstranění vady, protože vám byly poskytnuty mylné informace o vlastnostech předmětu plnění, a můžete vznést námitku vadného plnění s požadavkem přiměřené slevy z ceny nebo odstranění vady. Pokud budete požadovat odstranění vady a prodávající neodstraní vadu včas nebo vadu odmítne odstranit, můžete požadovat slevu z kupní ceny, nebo dokonce od smlouvy odstoupit. Pokud ovšem nebudete schopen prokázat, že prodávající vás o měděných rozvodech ubezpečil, pak máte nárok na výše uvedené pouze v takovém případě, kdy je ve smlouvě specifikováno, že v nemovité věci se nacházejí právě rozvody měděné.

V případě, že jste schopen prokázat tvrzení prodávajícího o měděných rozvodech, lze uvažovat rovněž o podání trestního oznámení pro podezření ze spáchání přečinu podvodu dle § 209 odst. 1 tr. zák.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Státní podpora bydlení pro cizince

Jsem Ukrajinka s trvalým bydlištěm v Olomouci (čekám na schválení dvojobčanství). Chtěla bych si pořídit byt. Pracuji v hotelu Palác jako recepční, ale jsem studentka UPOLu, tudíž mé příjmy jsou nízké. Chtěla bych se zeptat, zda je možno v mém případě požádat o stání podporu. Pokud ano, jakou a jakým způsobem.

Máte zřejmě na mysli státní podporu bydlení. Ve vaší situaci se zřejmě nabízí příspěvek na bydlení dle zákona č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře, který je určen rodinám nebo jednotlivcům s nízkými příjmy ke krytí nákladů na bydlení. Pokud máte skutečně velmi nízké příjmy, mohl by případně připadat v úvahu také po přiznání příspěvku na živobytí doplatek na bydlení, oba dle zákona č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi. Bez znalosti vašich konkrétních poměrů bohužel nemůžeme určit, zda nárok máte či nikoli.

Nárok na příspěvek na bydlení má vlastník nebo nájemce bytu, který je zde hlášen k trvalému pobytu, a to tehdy, pokud 30 % jeho rozhodného příjmu nestačí k pokrytí nákladů na bydlení a zároveň těchto 30 % příjmů je nižších než normativní náklady na bydlení stanovené zákonem. Společně s vámi by se posuzovaly také všechny osoby, které jsou v bytě k trvalému pobytu hlášeny. Rozhodným příjmem je měsíční průměr vašich příjmů připadajících na rozhodné období, což je kalendářní čtvrtletí předcházející kalendářnímu čtvrtletí, na které se nárok na výplatu dávky prokazuje, případně nárok na dávku uplatňuje. Náklady na bydlení jsou přesně vymezeny v § 25 zákona o státní sociální podpoře (např. nájemné a náklady za plnění poskytované s užíváním bytu, nejsou-li tyto náklady zahrnuty do nájemného, náklady za plyn, elektřinu, vodné, stočné, odvoz odpadu a centrální vytápění nebo za pevná paliva), normativní náklady na bydlení v § 26 zákona o státní sociální podpoře.

Písemnou žádost o přiznání příspěvku na bydlení musíte podat na předepsaném formuláři na příslušné krajské pobočce Úřadu práce ČR dle vašeho trvalého pobytu. Kromě žádosti o příspěvek na bydlení je nutné předložit také průkaz totožnosti, doklad o výši vašeho čtvrtletního příjmu, doklad o výši nákladů na bydlení a v případě nájmu také nájemní smlouvu. Příslušné formuláře naleznete na internetových stránkách Ministerstva práce a sociálních věcí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zásadní změny v plánech developerské stavby

Podepsal jsem smlouvu o smlouvě budoucí na koupi dvoupokojového bytu ve viladomě. Byt jsem chtěla kvůli velké terase, na kterou vedou východy z každé místnosti, z obýváku dokonce tři. Celkem 5 východů na terasu. Během kontroly hrubé stavby, kterou jsem iniciovala já, jsem zjistila, že developer není schopen vybudovat v koupelně bezbariérový sprchový kout, přestože jsem ve standardu měla na výběr sprchový kout, nebo vanu, a podepsala jsem sprchový kout. Větším problémem ale bylo zjištění, že pod každým východem na terasu budou dva 20 cm vysoké a 80 cm široké schody (v obýváku 3x). O této skutečnosti jsem nevěděla, schody na vizualizaci nebyly a developer tuto skutečnost tajil. Takové řešení je pro mě nepřípustné, jednak z estetického hlediska, ale hlavně z hlediska zdravotního (mám problémy s páteří). Tímto řešením je terasa, kvůli které jsem byt chtěla, pro mě nevyužitelná. Prosím o radu, jakým způsobem tento smluvní vztah ukončit.

Na váš dotaz, bez toho, aniž bych viděla vaši smlouvu o smlouvě budoucí, neumím konkrétně odpovědět, nevím, co jste podepsala. Smlouvu si přečtěte, zda v ní najdete nasmlouvané konkrétní podmínky (sprchový kout, bezbariérovost), lhůtu, do kdy  a za jakých okolností jste povinna uzavřít kupní smlouvu.

 Obecně lze uvést, že změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou (§ 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).

Doporučuji proto, abyste neprodleně začala jednat. Písemně sdělte, že nejsou dodrženy podmínky (popište), za kterých jste smlouvu uzavírala, a že tyto okolnosti s ohledem na váš zdravotní stav jsou pro vás natolik závažné, že nelze na vás rozumně požadovat, abyste kupní smlouvu uzavřela. Protože jednáním druhé strany došlo k porušení smlouvy o smlouvě budoucí podstatným způsobem, využíváte ustanovení § 2002 občanského zákoníku a od této smlouvy odstupujete.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Daň při prodeji bytu

V letošním roce jsem se rozhodla prodat svůj byt. Co se změnilo u daně z převodu nemovitostí po 1. 1 .2014?

Po 1 .lednu 2014 se změnila daň z převodu nemovitostí na daň z nabyté nemovitosti. Nejen že se změnilo názvosloví (její výše, t.j. 4% ze základu daně se nezměnila), ale změnil se způsob stanovení základu daně, který po 1.1.2014 vychází z tzv. nabývací hodnoty. Nabývací hodnota se stanoví porovnáním sjednané kupní ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich (t.j. buď kupní, nebo daňová) je nabývací hodnotou, od které se odvíjí základ daně a vypočítává daň. Nabývací hodnota je zjišťována dvojím způsobem a to buď prostřednictvím příslušného finančního úřadu, kdy se vychází z cen obdobných nemovitostí v daném místě a čase, se zohledněním druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovitostí. Pro poplatníka daně to znamená daleko podrobnější zpracování daňového přiznání, kteréžto má přílohy a které je nutné pečlivě za tímto účelem vyplnit. Znalecký posudek se již v tomto případě nepředkládá. Finanční úřad, respektive správce daně na základě výše uvedených údajů vyměří daň tzv. platebním výměrem a daň případně doměří, pokud záloha na daň byla nižší, než stanovený platební výměr. Pokud tedy byla záloha na daň nižší, musí ji poplatník doplatit ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru. Druhým způsobem, kterým se postupuje při stanovení daně je prostřednictvím znaleckého posudku. V tomto případě je poplatník povinen k daňovému přiznání doložit znalecký posudek. V daňovém přiznání si poplatník sám vypočte tzv. srovnávací daňovou hodnotu a porovná ji s cenou sjednanou, tedy kupní. Ta hodnota, která je vyšší, je pak hodnotou pro základ daně. Pro snížení základu daně je možné si při tomto způsobu výpočtu odečíst náklady, které poplatník prokazatelně zaplatil znalci za znalecký posudek. Výsledná, vypočtená daň se uhrazuje ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Na závěr je potřeba ještě dodat, že poplatníkem tak jako dosud může být prodávající, ale účastníci smlouvy se mohou výslovně dohodnout, že to bude kupující.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Předkupní právo na byt

Vlastník našeho domu, ve kterém mám pronajatý byt, se rozhodl dům prodat, a to po jednotlivých bytech. Máme jako nájemci předkupní právo k našemu bytu? V katastru nemovitostí jsou již zapsány jednotlivé jednotky.

Předkupní právo je v tomto případě upraveno v ustanovení § 1187 nového občanského zákoníku. Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, máte předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. Předkupní právo Vám zanikne, nepřijmete-li nabídku do šesti měsíců od její účinnosti. Poté již vlastník domu může převést byt další osobě s tím, že vaše nájemní právo zůstává zachováno. Změna vlastnictví jednotky není důvodem k ukončení nájemní smlouvy například formou výpovědi z nájmu.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Oznamovací povinnost (počet lidí v bytě a podobně)

Dočetl jsem se, že podle nového občanského zákoníku mám v případě, že si koupím byt povinnost sdělit správci domu, kdo se mnou bude v bytě bydlet, je to pravda?

Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem.

To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení. Takto je věc upravena v ustanovení § 1177 občasnkého zákoníku. Podle odst. 2 příslušného ustanovení má vlastník jednotky dále povinnost oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této 
osoby.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Výměnek

V novém občanském zákoníku je upraven výměnek, co to je?

Nový občanský zákoník „výměnek“ upravuje v ustanoveních §§ 2707 až 2715. Smlouvou o výměnku vlastník nemovité věci vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe nebo pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel věci se se zavazuje zaopatření poskytnout. Nejedná se tedy o pouhé zajištění bydlení, požitků, úkonů nebo práv, ale o zajištění pomoci výměnkáři pro případ nemoci, úrazu či nouzi.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků