Změna účelu užívání a 100% souhlas SVJ

Prosím o informaci týkající se změny užívání části nebytové jednotky umístěné v domě v rámci společenství vlastníků, ve kterém je celkem 5 bytových jednotek a 5  nebytových. U jedné nebytové jednotky byla podána vlastníkem jednotky žádost na stavební úřad s požadavkem změny účelu užívání z prodejní činnosti na kosmetický salon v rozsahu jedné třetiny stávající nebytové jednotky určené pro prodejní činnost. Vlastník jednotky doložil stavebnímu úřadu kladný souhlas od 9 vlastníků SVJ, jeden vlastník souhlas neposkytl. Stavební úřad opakovaně požaduje 100% souhlas od všech vlastníků v domě. Dále uvádím výpis z našich nově upravených stanov dle nového OZ : "Do výlučné působnosti shromáždění patří  f) rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu." Dále pak odst. 11 - přijetí usnesení - "b) dvoutřetinová většina hlasů všech členů společenství je potřebná k přijetí usnesení v záležitostech uvedených v čl. 10 odst. 9 ii) změna účelu užívání domu nebo bytu". Tyto stanovy jsou platné pro naše společenství, ale stavební úřad trvá na 100% souhlasu všech 10 vlastníků v domě. Je tento postup stavebního úřadu správný?

Předně upozorňuji, že na daný právní problém bohužel v současné době existuje několik náhledů, přičemž soudní rozhodovací praxe není prozatím při jeho řešení jednotná.

S největší pravděpodobností však lze mít za to, že podle stávající úpravy (tedy podle občanského zákoníku 89/2012 Sb.) je od 1. 1. 2014 nezbytné toliko zajistit rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků jednotek, které musí být přijato alespoň dvěma třetinami všech hlasů (dle vašich stanov).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Maximální teplotu 22 stupňů v místnosti

Topení v našem bytovém domě je regulováno správcem SVJ, který omezuje příjem tepla z teplárny na maximální teplotu 22 stupňů v místnosti (kterou deklaruje při výměně oken a kterou sám proměřuje soukromým ocejchovaným teploměrem). V případě stížností, že je v bytech chladno, radí použít elektrické přímotopy. Teplota 22 stupňů není z dlouhodobého hlediska pocitově příjemná, a v koupelně dokonce nedostačující. Jak lze tuto věc řešit s ohledem na seniory, malé děti a osoby se sníženou pohyblivostí?

Hranice, pod kterou teplota v konkrétním případě nesmí klesnout je stanovena vyhláškou č. 194/2007 Sb., a liší se podle jednotlivých místností, jejich prostorového umístění v domě a dalších parametrů. Stejná vyhláška rovněž stanoví délku topné sezóny a další podrobnosti ohledně topení a teploty v bytech.

Nejsou-li tedy ve vašem společenství vlastníků jednotek pravidla nastavena odlišně, a to tak že by udržovaná teplota měla být vyšší, má společenství vlastníků jednotek toliko povinnost udržovat teplotu nad hranicemi stanovenými výše uvedenou vyhláškou.

Pokud by tak společenství nečinilo, doporučujeme je vyzvat k nápravě stavu a případně se svých práv domáhat žalobou u příslušného soudu z důvodu neplnění povinností společenství jakožto poskytovatele dané služby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Schůze SVJ nesvolaná už čtyři roky. Co dělat?

Naše předsedkyně výboru (nebo jak se té funkci říká), nesvolala schůzi již přes čtyři roky. Má sice trvalý pobyt v našem "baráku", ale od rodiny se odstěhovala a bydlí na jiné adrese. Na adrese trvalého pobytu se vyskytuje minimálně. Další dva členové o chod domu nemají zájem, nestarají se. Jediné, co provádí, každoroční odečet vody. Jsou nějaké páky, jak je donutit, aby svolali povinnou každoroční schůzi? A v případě, že tak neučiní, k jakému orgánu se máme odvolat? Dále syn naší paní předsedkyně okupuje společný nebytový prostor-kumbál, který využívá k soukromým účelům, a má na něm zámek. Když jsem ho uvědomila, že by měl být prostor  přístupný všem vlastníkům v našem vchodě, vysmál se mi. Můžete mně prosím poradit, jak řešit danou neúnosnou situaci?

Odpověď č. 1:

V rámci této odpovědi předpokládám, že „sdružením“ máte na mysli společenství vlastníků jednotek, pokud by tomu bylo jinak, níže uvedené závěry se neuplatní nebo se uplatní jen omezeně. Důležité bude rovněž znění stanov, kde mohou být některé poměry upraveny odlišně.

Povinnost svolat alespoň jednou ročně shromáždění vlastníků leží skutečně na statutárním orgánu společenství, kterým je dle kontextu vašeho dotazu výbor. Zákon ovšem pamatuje i na situaci, kdy je výbor v tomto směru nečinný. V takovém případě mohou dát vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů (nejméně však dva vlastníci) výboru podnět ke svolání shromáždění, a neučiní-li to výbor, pak mohou shromáždění na náklady společenství svolat sami.

Předpokladem svolání shromáždění je pozvánka, k níž budou připojeny podklady týkající se pořadu zasedání. Vhodným bodem programu se ve vašem případě jeví být odvolání stávajících členů statutárního orgánu a volba členů nových.

Z textu vašeho dotazu vyplývá, že členové statutárního orgánu nevykonávají funkci s péčí řádného hospodáře, zejména pak s nezbytnou loajalitou a pečlivostí. Pokud by Vám jejich jednáním vznikla škoda, můžete požadovat její náhradu. Společenství vlastníků může (a mělo by) následně požadovat (prostřednictvím nově zvoleného statutárního orgánu) náhradu škody přímo po bývalých členech výboru. Pakliže například členové statutárního orgánu pobírali za vykonávání funkce odměnu, připadalo by v úvahu i její vrácení.

Odpověď č. 2:

Co se týká druhého položeného dotazu, obecně platí, že společné části nemovité věci slouží všem vlastníkům jednotek společně, přičemž jejich užívání jedním z vlastníků nesmí zamezit jejich užívání ostatními vlastníky.

Realizace těchto práv může být specifikována ve stanovách společenství, vždy však při zachování výše uvedeného principu. Pokud některý vlastník ke společným částem nemá přístup, musí být odpovídajícím způsobem kompenzován.

Lze tedy uvažovat o tom, že se vlastníci dohodnou, že část společných částí budou užívat výhradně někteří z nich a zároveň budou ostatní vlastníky odpovídajícím způsobem kompenzovat finančně. Lze se rovněž dohodnout, že místnost bude přenechána třetí osobě za tržní nájemné. Konečně je možné se dohodnout tak, že místnost budou moci užívat všichni vlastníci, ať už naráz nebo postupně, a určit pravidla tohoto užívání.

Uvedené neplatí o některých provozních místnostech, například kotelna, které by dle zvláštních právních předpisů neměly být obecně přístupné.

Jednání syna předsedkyně je tak v rozporu se zákonem, což společenství vlastníků opravňuje k zahájení příslušných právních kroků proti němu, tedy zejména k podání žaloby na vyklizení místnosti. S ohledem na skutečnost, že se syn svým jednáním obohatil na úkor ostatních vlastníků, mohou po něm tito rovněž požadovat vydání bezdůvodného obohacení či náhradu škody.

Co se týká nastíněných kompenzací a právních nároků, situace je relativně komplikovaná a může se lehce lišit s přihlédnutím ke konkrétní situaci v domě, doporučujeme tedy jejich uplatnění konzultovat s advokátem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

SVJ ve čtyřdomí

Roku 2008 vzniklo naše SVJ po privatizaci bytových jednotek. Ovšem protože máme v suterénu CO kryt, který přesahuje do čtyř domů, museli jsem privatizovat jako čtyřdomí. Tedy i SVJ funguje pro čtyři domy vedle sebe.Samozřejmě to působí nejrůznější potíže, zejména v hospodaření (každý dům je jinak velký). Na internetu jsem našla, že NOZ doporučuje SVJ pouze pro jeden dům, a pokud je to nutné/žádoucí, může vzniknout smlouva o vzájemné spolupráci či podpoře, kdy jedno SVJ bude pomáhat druhému, ale fungovat a hospodařit budou jinak samostatně. Můj dotaz zní, zda je možné něco takového zrealizovat - tedy, zrušit/nechat zaniknout jedno velké SVJ pro čtyřdomí a nechat vzniknout/založit nová čtyři samostatná SVJ pro každý dům zvlášť.

Předně je nutné zdůraznit, že nový občanský zákoník (89/2012 Sb.) účinný od 1. 1. 2014 stávající úpravu dané problematiky relativně zásadně pozměnil a nelze tak s určitostí garantovat, jak budou soudy a další orgány právní úpravu vykládat.

Obecně platí, že společenství vlastníků jednotek vzniká zásadně ve vztahu k jedinému domu, nikdy však k zajišťování správy více domů. Podle dosavadní teorie a soudní rozhodovací praxe bylo toliko připuštěno, aby společenství vlastníků vzniklo rovněž pro samostatnou sekci domu, pokud byla samostatně označena číslem popisným a byla uspořádána tak, že mohla samostatně plnit veškeré funkce domu.

Co se rozumí domem (tedy zda stav dle kolaudačního souhlasu/katastru nemovitostí/občanského zákoníku či něco docela jiného) bylo nicméně posuzováno vždy individuálně s ohledem na okolnosti konkrétního případu.

Jsme tedy toho názoru, že ve vašem případě můžeme za dům považovat celý objekt, a tak pro něj mohlo společenství vlastníků jednotek platně vzniknout. Pokud by tomu bylo jinak, je otázkou, zda společenství vlastníků jednotek vůbec platně vzniklo v té podobě, kterou předpokládáte.

Pokud byste nyní chtěli přistoupit k rozdělení společenství vlastníků jednotek, bylo by pravděpodobně nutné „zrušit“ rozdělení domu na jednotky a následně opětovně rozdělit jednotlivé domy na jednotky v rámci nových prohlášení vlastníka.

Výše uvedený postup však vnímejte toliko jako podnět – řešení dané otázky a případný návrh vhodného řešení by vyžadoval jednak seznámení se s poměry v domě a s veškerou relevantní dokumentací a jednak extenzivní jednání a přípravu, přičemž rozsah těchto činností dalece přesahuje možnosti této internetové poradny. Pokud o daném řešení uvažujete, bude nezbytné vyhledat odbornou právní pomoc a teprve pak hledat a implementovat vhodná řešení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nepříjemná domovnice

U nás v panelovém domě máme celkem nepříjemnou domovnici. Od té doby, co vešla do funkce, začala nastolovat “pořádky“ a omezuje ukládání věcí do sklepů. Samozřejmě u dřevěných kójí se nic nezměnilo, ale společné místnosti nechce moc zpřístupnit. V době, kdy vešla do funkce, nakázala všem nájemníkům vystěhování všech věcí ze společných prostor, a kdo to nestihl, jednoduše věci vyhodila (například náš ventilátor, který v zimě není třeba a dal se tedy do sklepa). Nyní, když chce člověk něco do sklepa uložit, musí u této domovnice orodovat a prosit ji, ale povolí uložení třeba jen na 2 týdny. Nedávno jsem se s ní pohádal, a když jsem se zeptal, proč brání ukládání věcí, odpověděla mi, že tam byl bordel – to nikdy nebyla pravda. Lidi si tam prostě ukládali sezónní věci (ventilátory, pneumatiky, lyže, lyžáky, starší nábytek, apod.) a nikomu to nevadilo. Nedal se tomu říkat nepořádek, ale bylo tam hodně věcí – každý si našel svůj koutek a tam si věci uskladňoval, nebylo to tam naházené jen tak na hromadu. Nyní musím kupříkladu pneumatiky vozit do sklepa k prarodičům do města vzdáleného 30 km. Jednoduše si do sklepů každý uložil, co chtěl a kdy chtěl. Nyní je tomu zamezováno domovnicí. Rád bych se vás tedy zeptal, jestli tohle není nějaké omezování práva na určitou část společných prostor (dům je 6-ti patrový, celkem 17 bytů – tedy každý nájemník by teoreticky měl mít právo na určitý prostor) a jestli je možné ji nějak napadnout např. právníky a pohrozit jí. Byt mám v osobním vlastnictví a většina ostatních sousedů také.

Úvodem si dovoluji uvést, že v případě, kdy v domě funguje společenství vlastníků jednotek, což dle vámi uvedených údajů předpokládám, je za správu domu (tedy i za určení pravidel pro užívání společných prostor v domě) odpovědné právě společenství vlastníků jednotek a nikdo jiný. Pravidla pro správu domu a užívání společných částí domu by pak měly být uvedena ve stanovách společenství či případně v jiných interních předpisech; pokud jste s nimi byl seznámen či jste je měl a mohl znát, musíte se jimi řídit.

Pokud pravidla sjednána nebyla, může užívat společné části každý vlastník s tím, že musí umožnit (nesmí ztěžovat) jejich užívání rovněž vlastníkům ostatním.

Jestliže vám orgány společenství vlastníků jednotek neumožňují užívání společných prostor v souladu s ujednaným způsobem užívání, můžete se po nich domáhat nápravy a případně rovněž náhrady škody, přičemž za tuto škodu bude pravděpodobně pro porušení povinností při výkonu funkce odpovědný statutární orgán společenství vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Povinnosti výboru SVJ a ochrana osobních údajů

Prosím o odpovědi na otázky týkající se povinností výboru SVJ a dále ochrany osobních údajů vlastníka BJ. 1. Povinností vlastníka je nahlásit počet osob bydlících v BJ. Pokud ale nenahlásí správný počet osob, má výbor právo mu bez jeho (majitele BJ) souhlasu odpovídající počet osob do rozúčtování dopsat? Pokud by měl výbor toto právo, jak reagovat v případě, že majitel bude tvrdit že daná osoba je v bytě pouze na návštěvě 2. Dlužníci se zveřejnit nesmí, ale může majitel BJ nahlédnout do seznamu dlužníků? Ten je k dispozici ve správcovské kanceláři, která vede účetnictví danému SVJ.

Tato povinnost vlastníka je upravena v ust. § 1177 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, na základě kterého má vlastník jednotky povinnost oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. Pravomoc výboru, o které píšete, ze zákona nevyplývá a dá se tedy říci, že takto ze své vlastní iniciativy činit nemůže.

Jiný způsob řešení Vámi uvedené situace ale nabízí zákon č. 67/2013 Sb. Dle ust. § 12 má vlastník jednotky povinnost oznámit SVJ písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb, kterými se v případě vlastníka jednotky myslí osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než dva měsíce v průběhu zúčtovacího období. V případě, že vlastník tuto povinnost nesplní, je povinen dle ust. § 13 odst. 1 zaplatit SVJ pokutu, která v případě, že není ujednána, činí dle odst. 2 částku 50,- Kč za každý započatý den prodlení. Pokud vlastník pokutu dobrovolně neuhradí, je potřeba, aby její oprávněnost posoudil soud.

Co se týče vašeho druhého dotazu, tak tyto informace jsou dle vyjádření Úřadu pro ochranu osobních údajů osobními údaji ve smyslu zákona č. 101/2000 Sb. Pokud budou ale zpřístupněny oprávněným osobám (vlastníkům jednotek), jedná se o postup, který je v souladu s tímto zákonem.  

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Instalace klimatizace na fasádu panelového domu

Bydlím v bytě panelového domu v posledním patře bez balkonu a chtěl bych umístit pod okno na fasádu klimatizační jednotku. V létě je v bytě nesnesitelné vedro a celý den svítí slunce do oken. Byt mám ve svém vlastnictví. Zažádal jsem o instalaci na fasádu pod oknem výbor společenství pro dům. Ta mi byla předběžně schválena s nějakými podmínkami. Mezi ně patří i vyjádření a podpis sousedů. Chtěl bych se zeptat, kolik sousedů musí být podepsáno, abych si mohl do vlastního bytu pod okno v posledním patře nainstalovat klimatizaci? Bohužel balkon nemám, jak vedlejší sousedé, kteří si klimatizaci nainstalovali na balkony, aniž nějakou žádost podali. Prý balkon je součást bytu, takže nemusí. A když mi to sousedé nepodepíší, je přesto nějaká možnost tuto klimatizaci nainstalovat?

Předně velice důrazně upozorňuji, že odpověď je nutné hledat nejprve ve stanovách společenství vlastníků jednotek, případně v prohlášení vlastníka o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Obsah těchto dokumentů mi bohužel není znám, a tedy z něj ani nemohu v této odpovědi vycházet.

Zákonná úprava účinná od 1. 1. 2014 je v tomto ohledu bohužel rovněž relativně nejistá a výklad prozatím neustálený. Dle mého názoru je nicméně k umístnění klimatizace na vnější plášť domu nutný souhlas shromáždění, a to nadpoloviční většiny přítomných hlasů, přičemž každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. (Shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů.)

Jak jsem již nicméně uvedl výše, v konkrétním případě mohou stanovy obsahovat odlišnou úpravu a je tedy nutné dodržet v nich stanovený postup. V každém případě bez souhlasu ostatních vlastníků (ve formě dle stanov) bohužel nejste oprávněn klimatizaci na vnější plášť domu umístit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Od jaké částky jsme povinni uveřejňovat veřejné výběrové řízení na opravu výtahu??

Jsme SVJ a rádi bychom zrenovovali výtahy v našem domě. Od jaké částky jsme povinni uveřejňovat veřejné výběrové řízení?

Úvodem mi dovolte uvést, že český právní řád bohužel pojem „veřejné výběrové řízení“ nezná. Pojmy blízké tomuto vyjádření jsou například „zadávání veřejných zakázek“ dle zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, anebo „veřejná soutěž o nejvhodnější nabídku“ dle občanského zákoníku. Každý z těchto právních institutů dopadá typologicky na odlišné situace a stanovuje zcela odlišná práva a povinnosti jejich stranám. Z Vašeho dotazu bohužel také neplyne, jaké informace a ve vztahu ke komu byste měli být povinni sdělovat. Tedy zda tím myslíte členy společenství vlastníků, veřejnost či orgán veřejné moci.

Předpokládám, že jste obvyklé společenství vlastníků, jehož účelem je zajišťování správy domu a pozemku a jehož členové jsou vlastníci bytu. Z hlediska zákona o veřejných zakázkách však veřejný zadavatel nejste. Tato úprava dopadá především na veřejnoprávní subjekty a nakládání s veřejnými finančními prostředky. Nad rámec výše uvedeného lze doplnit, že pro stavební práce do hodnoty 6 000 000 Kč se jedná o tzv. veřejné zakázky malého rozsahu, přičemž zadavatel není v takovém případě povinen zadávat podle tohoto zákona.

Oproti tomu „veřejná soutěž o nejvhodnější nabídku“ je ryze soukromoprávní institut, v němž zjednodušeně řečeno hledáte smluvního partnera pro určitý druh smlouvy. Pokud byste chtěli postupovat tímto způsobem, je Vaší povinností vyhlásit podmínky soutěže veřejně. Povinnost oznamovat informace pak dopadá v zásadě na osoby, které se k vám přihlásí.

V rámci řádné správy společenství vlastníků zpravidla doporučujeme, aby si výbor obstaral nezávazné nabídky několika potenciálních dodavatelů (tedy ve vašem případě stavebních společností) a tyto nabídky předložil na shromáždění vlastníků k diskuzi, které v této věci rozhodne nebo vyjádří své stanovisko. Bude samozřejmě vždy záležet na konkrétním znění stanov.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Podílejí se finančně vlastníci nebytových prostor situovaných v přízemí domu na chod výtahu v domě, když ho nepoužívají?

Prostřednictvím firmy, která našemu SVJ zpracovává účetnictví, jsem obdržela vaši odpověď na otázku týkající se poplatku za úklid prováděný ve společných částech domu: Úklid nebytového prostoru, jak má být účtován? (viz předchozí dotaz). Jsem spolumajitelkou uvedeného nebytového prostoru (prodejny) a z principu mi přijde nelogické, abychom se finančně podíleli na něčem, co neužíváme. Vchod do prodejny je zajištěn výlučně z ulice, do chodby domu nikdo nevstupuje. V souvislosti s vaší odpovědí se nabízí otázka: Podílejí se finančně vlastníci nebytových prostor situovaných v přízemí domu na chod výtahu v domě, když ho nepoužívají? Jsou povinni přispívat na elektrickou energii?

Jak už jsem předesílal v předchozí odpovědi, bohužel mi nejsou známy všechny rozhodné skutečnosti a specifika dotazu, zejména znění stanov a popřípadě prohlášení vlastníka. Moje odpověď tak mohla vycházet pouze ze zákonné úpravy bytového vlastnictví a nejinak tomu bude nyní.

Problematiku rozúčtování nákladů na úklid společných prostor řeší zákon č. 67/2013 Sb. Úklid společných prostor se účtuje podle osob rozhodných pro vyúčtování. Zákon bohužel nepočítá s případy společných prostor nevyužívaných všemi vlastníky, tudíž zde platí výše uvedená obecná úprava. Od výše uvedené úpravy se však můžete odchýlit, kdy si věc můžete odhlasovat na shromáždění vlastníků. Dovoluji si vás v tomto ohledu upozornit na skutečnost, že změnu rozúčtování lze provést vždy až po uplynutí zúčtovacího období (tedy jednoho roku).

Problematika rozúčtování provozu výtahu je řešena obdobně, jako výše uvedený úklid společných prostor. Opět se jedná o službu, která se rozúčtuje podle osob, přičemž obdobně jako výše se lze od této úpravy odchýlit. Nad rámec toho lze rozhodnutím všech vlastníků stanovit, že výtah slouží výhradně některým vlastníkům, kteří jediní jsou povinni hradit náklady tím vzniklé.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Úklid nebytového prostoru, jak má být účtován?

Nebytový prostor v domě s byty má svůj vlastní vchod z venku. SVJ je názoru, že se má vlastník tohoto nebytového prostoru také podílet na úhradě nákladů za úklid společných prostor v rámci služeb. Vlastníci nemají ohledně rozúčtování služeb nic ujednáno. Domnívám se, že v tomto případě není vchod do domu a chodba společným prostorem, a tudíž by jim úklid neměl být účtován. Chtěla bych, aby bylo vyúčtování služeb provedeno správně, a proto vás prosím o vaše stanovisko.

Abych vám mohl poskytnout zcela úplnou odpověď, bylo by v daném případě vhodné zohlednit rovněž specifické okolnosti ve vašem domě, tedy zejména přihlédnout ke stanovám společenství vlastníků jednotek či k prohlášení vlastníka. Ve své odpovědi tedy vycházím pouze z vašeho dotazu a ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví, přičemž chodby dle zákona zpravidla společným prostorem jsou.

Jako vlastník bohužel máte povinnost hradit plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru, přičemž jedním z takových plnění je dle zákona (pokud není stanoveno jinak) úklid společných prostor. Vlastníci se na hrazení této služby podílejí dle zákona (opět pokud není stanoveno jinak) podle počtu osob rozhodných pro vyúčtování.

Dle mého názoru by pak v případě nebytového prostoru byl rozhodnou osobou pouze vlastník, tedy počet rozhodných osob by činil „1“. Upozorňuji však, že daný výklad není prozatím ustálený, a je tak možné, že soudy ve své rozhodovací praxi dojdou v budoucnu k odlišným závěrům.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

SVJ, zateplování a zpřístupňování soukromých prostor

Jsem členkou SVJ, které schválilo letos v dubnu zateplení našeho domu (pouze o několik málo hlasů návrh prošel). Já sama byla proti zateplení obyčejným polystyrenem 12 cm, neboť toto nepokládám v dnešní době za dobré. Práce již byla zahájena a nyní jsem dostala od výboru SVJ e-mail s oznámením, že se do oken budou instalovat plastové lišty s polystyrenem, neboť okna, která byla před více než 20 lety vyměněna za plastová, zcela vyplňují okenní otvor, takže polystyren šíře 12 cm nelze na boky oken nalepit. Plastová lišta, která bude zasahovat do okna, zmenší jeho šíři a sníží světelný tok do bytu. Dále nám bylo oznámeno, že se polystyrenem šíře 12 cm budou zateplovat i lodžie, takže se plocha lodžie zmenší o více než metr čtvereční. Kromě dalšího snížení světelného toku do bytu se nám podstatně sníží i plocha lodžie, což nebude odpovídat rozměrům uvedeným v katastru nemovitostí a zároveň se sníží cena bytu o zateplenou plochu. Co mne však nejvíce překvapilo, je fakt, že musíme zpřístupnit své garáže a sklepy, které jsou soukromým vlastnictvím. I zde se bude zateplovat polystyrenem šíře 12 cm. O zateplení interiérů se původně při projednávání projektové dokumentace vůbec nemluvilo, a navíc bude probíhat v době letních prázdnin, kdy je mnoho lidí mimo Prahu. Pokud garáže na několik dnů nezpřístupníme v přesně stanovenou dobu, je nám vyhrožováno ze strany výboru SVJ, že nám bude dána k úhradě částka, kterou je možno získat z programu Nová zelená úsporám, neboť prý na zateplení garáží a sklepů závisí její získání. Mnoho vlastníků nemá prostory na uskladnění věcí z garáží a sklepů a ani nejsou vlastními silami schopni věci vystěhovat. Prosím o informaci, zda má SVJ právo zateplovat i interiéry, pokud vlastníci interiéry obyčejným polystyrenem šíře 12 cm zateplit nechtějí (ve stanovách SVJ je pouze poznámka, že vlastníci jednotek musí jednotku zpřístupnit jen v nezbytně nutných případech) a zda program Nová zelená úsporám se váže i na zateplení interiérů. Se stejným názorem se ztotožňuje i několik dalších vlastníků včetně těch, kteří zateplení schválili.

Odpověď – část 1:

Úvodem zdůrazňuji, že při řešení daného problému je nejprve nezbytné zjistit, zda jsou lodžie ve vašem domě vymezeny jako součásti jednotlivých jednotek (resp. jejich příslušenství), nebo naopak jako části domu společné všem vlastníkům, které jsou některým vlastníkům toliko svěřené k výlučnému užívání. Rozhodující pro toto určení je mimo jiné vymezení v tzv. prohlášení vlastníka. Bez znalosti prohlášení vlastníka není možné na tuto otázku plně odpovědět, nicméně alespoň co se týká svislých stěn lodžie tvořících součást vnějšího pláště domu, mám za to, že se bude v každém případě jednat o společnou část domu.

Za předpokladu, že ani ostatní části lodžie nejsou v prohlášení vlastníka explicitně vymezeny jako součásti jednotky, lze mít v souladu s konstantní rozhodovací praxí obecných soudů za to, že se bude jednat rovněž o části domu společné všem vlastníkům, které jsou některým vlastníkům poskytnuty k výlučnému užívání.

Obdobná situace pak platí ohledně sklepa, který může být vymezený jako součást jednotky, jako společná část domu určená k výlučnému užívání některého vlastníka či jako spoluvlastnický podíl vlastníka na samostatně vymezené jednotce. Pokud se naopak jedná o garáž, zde je oproti sklepu vyloučeno, aby tvořila součást bytové jednotky, jelikož se nejedná o prostor sloužící k bydlení.

Ve všech případech je tedy nejprve nutné zjistit, jaký je právní režim příslušných částí domu. V zásadě je možné konstatovat, že pokud se bude v konkrétním případě jednat o součást jednotky, společenství vlastníků jednotek není oprávněno rozhodovat o vnitřních úpravách daných místností. Pokud by se o součást jednotky naopak nejednalo, nelze v zásadě proti postupu společenství ničeho namítat.

Odpověď - část 2:

Platí, že vlastník se musí zdržet všeho, co brání schváleným opravám, úpravám a přestavbám či jiným změnám domu. Součástí této povinnosti je umožnit přístup do jednotky, a to pokud se mají úpravy provádět na společné části, která je přístupná jenom z bytové jednotky (typicky lodžie). Pokud by snad při vstupu došlo k poškození vašeho majetku, společenství vlastníků jednotek je samozřejmě povinno k úhradě vzniklé škody.

Přístup je vlastník povinen zajistit po předchozí výzvě, přičemž tato výzva by měla být vlastníku doručena v dostatečném předstihu. Mám za to, že pokud byla výzva již učiněna a k zateplení má dojít až v období letních prázdnin, jedná se o výzvu učiněnou v dostatečném předstihu a nelze namítat, že vlastníku nebylo poskytnuta dostatečně dlouhá doba k zajištění všeho nezbytného.

Pokud máte za to, že uvedenou rekonstrukcí společné části domu (vnějšího pláště) došlo k zásahu do vašeho vlastnického práva (např. tím, že do bytu nyní vniká méně světla), můžete se tzv. negatorní žalobou při splnění zákonných podmínek domáhat nápravy. Považuji však za vhodné upozornit, že rušení vlastnického práva by muselo dosahovat míry, která není přiměřená místním ani druhovým (v obdobných místech obvyklým) poměrům, přičemž mám za to, že dané rušení potřebné intenzity nedosahuje. Společně s žalobou je možné podat návrh na vydání předběžného opatření, kterým se až do konečného rozhodnutí ve věci zamezí dalšímu rušení práva.

Pro případ, že se rozhodnete řešit věc soudní cestou, nicméně doporučuji vyhledat právní pomoc advokáta, který ještě před podáním žaloby posoudí na základě všech nezbytných podkladů, zda je váš nárok důvodný či nikoliv.

Konečně zdůrazňuji, že v dané odpovědi nejsou zohledněny stanovy společenství vlastníků, prohlášení vlastníka a jiné dokumenty, které mohou zákonnou úpravu doplňovat či měnit a ke kterým je nutné rovněž přihlédnout. Rovněž upozorňuji, že jsem ve své odpovědi vycházel ze skutečnosti, že jednotky byly v domě vymezeny před 1. 1. 2014.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Mají sousedé právo znát totožnost lidí, jimž jsou pronajímány byty v domě?

Jsme Sdružení majitelů bytů, ve kterém je asi 18 bytových jednotek. Majitelé některých z nich své byty pronajímají jiným osobám. Jaké jsou v tomto případě práva a povinnosti vzhledem ke znalosti totožnosti osob, které bydlí v nájmu? Mají sousedé, respektive jednatelé právo znát totožnost osob, které si byty pronajímají? Jak se dá postupovat v případech, kdy pronajímatel bytu odmítá sdělit totožnost osob, kterým byt pronajímá a současně osoby, využívající byt jako nájemci, svoji totožnost rovněž nechtějí sdělit. Anebo platí pravidlo, že komu je byt pronajímán, do toho nikomu dalšímu nic není?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám všechna specifika vašeho vztahu, mohu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu a ochrany osobnosti. Dále předpokládám, že ačkoliv uvádíte „Sdružení majitelů bytů“, máte na mysli společenství vlastníků jednotek.

Předně je třeba uvést na pravou míru vztahy v rámci nájmu bytu. Přímý právní vztah vzniká mezi vlastníkem bytu (pronajímatelem) a nájemcem a to v mezích nájmu bytu. Vedle toho existuje přímý vztah mezi vlastníkem bytu (pronajímatelem) a společenstvím vlastníků jednotek. Tyto vztahy jsou na sobě relativně nezávislé, přičemž mezi společenstvím vlastníků a nájemcem přímý vztah nevzniká.

Co se týče znalosti osobních údajů nájemce, má právo tyto údaje znát výhradně pronajímatel. Obsah nájemní smlouvy je pouze věcí jejích stran, pokud neplyne ze zákona zvláštní povinnost zveřejňovat. Nikomu jinému tak neplyne právní nárok na údaje o totožnosti osoby. Občanský zákoník stanoví nájemci toliko povinnost oznamovat skutečnost zvýšení počtu osob žijících v bytě. Jedná se však pouze o počet osob a nikoliv o jejich osobní údaje. Obdobnou povinnost lze vyvodit ze zákona č. 67/2013 Sb., o službách, kde má nájemce oznamovací povinnost vůči poskytovateli služeb, kterým by nejspíše měl být vlastník bytu (pronajímatel).

Pokud tedy jako společenství vlastníků nemáte ke zveřejnění údajů žádné specifické důvody, neměl by zde být důvod tyto informace po vlastníkovi jednotky požadovat. V případě, že máte s nájemcem bytu problémy, doporučuji obrátit se na vlastníka daného bytu, který je ve vztahu ke svému bytu odpovědný.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jaké všechny náklady lze zahrnout do služby "zajištění osvětlení společných prostor" ?

Jaké všechny náklady lze zahrnout do služby "zajištění osvětlení společných prostor" (dle z. 67/2013 Sb.)? Je rozhodnutí v této věci výhradně v pravomoci shromáždění SVJ? Je možné zahrnout i náklady na opravy osvětlení, jističů atd.? Lze akceptovat náklady na zajištění osvětlení skládající se z celkové spotřeby energie ve výši 4 500 Kč a 5 500 Kč na opravy osvětlení (nejedná se o výměnu žárovek nebo plastového krytu vypínače, ale opravu jističů, rozvaděčů či celého nefunkčního čidlového světla).

V daném případě si zejména dovoluji uvést, že je nutné rozlišovat mezi správou společných částí domu, na kterou přispívají všichni vlastníci jednotek ve výši odpovídající jejich podílu na společných částech domu, a plněními spojenými s užíváním bytu zajišťovanými společenstvím vlastníků jednotek (službami), která vlastníci hradí zálohově a která se následně po skončení zúčtovacího období vyúčtují podle klíče uvedeného v zákoně či ve stanovách společenství vlastníků jednotek. Podle zákona se přitom náklady na osvětlení společných prostor (služba) rozúčtují podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování v každé jednotce. Osobami rozhodnými pro rozúčtování jsou vlastník (případně nájemce) a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

Náklady na poskytování předmětného plnění (tedy na zajišťování služby) jsou pak zejména energie (elektrická), které by měly být rozúčtovány právě podle počtu osob rozhodných, nebylo-li stanoveno jinak.

Naopak náklady na provoz a údržbu osvětlení, tedy i náklady na výměnu světel, rozvaděčů a opravy jističů, budou náklady na správu domu a budou hrazeny příspěvky vlastníků podle velikosti jejich podílů na společných částech.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Nebytový prostor a SVJ a BD v jednom domě

V domě máme nebytový prostor, který vznikl z původně společných prostor (sklepů). Je prosím pravda, že tento prostor musí nyní náležet SVJ a ne družstvu? (SVJ má větší podíl než družstvo v domě.) Pokud ano, můžete mě prosím odkázat na zákon, který toto ošetřuje? 

Předně mi dovolte vyjádřit se obecně k pojmu společenství vlastníků jednotek a jeho rozdílu oproti bytovému družstvu. Společenství vlastníků pouze shromažďuje všechny vlastníky bytových jednotek v daném domě. Společenství nevlastní bytový dům ani bytové jednotky a je založeno výhradně za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství by mělo vzniknout v bytovém domě, kde je alespoň pět bytových jednotek, které vlastní nejméně 3 odlišné osoby (tedy například za situace, kdy 2 osoby vlastní 2 byty). Oproti tomu bytové družstvo je ve vztahu ke společenství vlastníků užším pojmem, neboť je v pozici jednoho z vlastníků bytových jednotek, které vlastní zpravidla více bytů. Bytové družstvo je potom řadovým členem společenství vlastníků a jako každému jinému členovi mu náleží podíl na společných částech domu a vykonává další členská práva, například hlasuje na shromáždění a platí příspěvky na správu domu jako ostatní členové společenství.

Pokud ze společné části domu vznikne samostatná bytová jednotka (tedy například nebytový prostor), musí se tak stát na základě změny prohlášení vlastníka a souhlasu všech vlastníků v bytovém domě. Vlastnictví k tomuto nově vzniklému nebytovému prostoru poté bude pravděpodobně řešeno v rámci výše uvedené dohody. Pokud by tomu tak nebylo, vlastníkem nebytového prostoru by se měli stát všichni vlastníci bytových jednotek v domě, včetně bytového družstva.

Pokud máte zájem zjistit, jaká je bližší zákonná úprava výše uvedené problematiky, pak uvádím, že bytové spoluvlastnictví je upraveno v ustanoveních § 1158 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, společenství vlastníků je upraveno v ustanoveních § 1194 a následující občanského zákoníku, a družstvo pak od ustanovení § 552 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích s tím, že zvláštní pravidla o bytovém družstvu naleznete dále v ustanoveních § 727 a dále.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jak financovat opravu dveří, které jsou v majetku člena, nikoli součástí společných prostor?

Jsme dům o 32 bytových jednotkách. Na podzim jsme měli členskou schůzi, kde bylo přítomno 22 členů. Projednávalo se financování výměny bytových dveří, které jsou dle prohlášení vlastníka v majetku člena, nikoliv součást společných prostor. Na tomto shromáždění bylo 7 členů proti výměně. Byla jsem mezi nimi, protože  dveře považuji za svůj majetek a vyměnila jsem si je na své náklady, aniž bych očekávala nějakou náhradu z fondu oprav. Před hlasováním mělo dveře vyměněno 11 členů. Jeden z členů toto hlasování napadl z důvodu, že jde o vyvádění peněz z fondu oprav na opravu soukromého majetku a že jsou potřeba v domě udělat nutné rekonstrukce, na které by posléze chyběly finanční prostředky. Požaduje revokaci usnesení. Můj dotaz tedy zní: dveře, které jsou dle prohlášení vlastníka součástí bytů, mohou být financovány z fondu oprav?

Úvodem sděluji, že níže uvedené závěry mohou být lehce odlišné s přihlédnutím ke znění stanov, prohlášení vlastníka a případných vnitřních předpisů, které mohou tvorbu dlouhodobých záloh na správu domu upravovat.

Obecně však platí, že pokud dle prohlášení vlastníka předmětné dveře nespadají do společných částí domu, ale jsou ve výlučném vlastnictví jednotlivých vlastníků, společenství nemůže platně rozhodovat o jejich výměně, a to ani prostřednictvím shromáždění vlastníků.

Na druhou stranu však není vyloučeno, aby se vlastníci dohodli, že dlouhodobá záloha bude částečně vypořádána a vyplacena zpět jednotlivým vlastníkům, aby z ní mohly být opravy dveří financovány. V takovém případě by však mělo dojít ke kompenzaci těch vlastníků, kterým nebylo ničeho vráceno, jelikož jejich dveře nebyly opravovány – a to nejpozději při vyúčtování zaplacení předmětných záloh na správu společných částí domu. V rámci vyúčtování se pak samozřejmě uplatní princip, podle kterého každý vlastník přispívá na správu domu (až na výjimky) ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech.

Pro úplnost uvádím, že samotnou realizaci oprav dveří by si měl každý z vlastníků zajistit individuálně. Pokud opravy realizuje společenství, činí tak de facto jako třetí nezávislá osoba, která byla jednotlivými vlastníky k provedení oprav zmocněna – nečiní tak však z titulu správce domu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

  

Jak zabránit zbytečnému větrání v domě, když dohoda není možná?

Je možno nějak donutit majitele jednoho z bytů v bytovém domě, člena SVJ, aby přestal otvírat okna na chodbách a ve sklepních prostorách? Okna jsou otvírána i v mrazivých a deštivých dnech; dotyčný člověk odůvodňuje toto konání tím, že bydlí v posledním patře a na chodbě se hromadí zápach z celého domu, proto musí větrat tímto způsobem. Dům je zateplen a jednáním tohoto člověka dochází k velkým ztrátám tepla na chodbách.

Obecně platí, že pravidla pro užívání společných částí domu, mezi která může být patrně zařazeno i otevírání oken ve společných částech domu, bývají řešena v domovních řádech a zejména ve stanovách společenství vlastníků jednotek. Pro každého vlastníka jednotky platí ze zákona povinnost se těmito pravidly řídit, pokud s nimi byl seznámen nebo pokud je měl a mohl znát.

Za nedodržování těchto pravidel pak někdy bývají ze strany společenství vlastníků jednotek stanoveny ve výše uvedených dokumentech sankce, případně je společenství oprávněno požadovat po porušujícím vlastníku náhradu vzniklé škody.

Co se sankcí ve formě smluvních pokut týká, je nicméně oprávněnost jejich zakotvení ve stanovách prozatím sporná. Od 1. 1. 2014 sice došlo v tomto směru k jistému posunu, kdy formální požadavky na sjednání smluvní pokuty jsou dle nového občanského zákoníku poněkud nižší, na druhou stranu směrodatné stanovisko soudů ohledně této otázky prozatím neexistuje a doporučuji tedy v tomto ohledu postupovat spíše opatrně – tedy volit přiměřené smluvní pokuty a pokud možno schválit stanovy všemi vlastníky, nejen příslušnou většinou. Samozřejmostí by pak měla být veřejnost stanov, která je zajištěna jejich publikací ve sbírce listin u příslušného rejstříkového soudu.

Mimo výše uvedeného má vlastník přímo ze zákona povinnost zdržet se zásahů do práv ostatních vlastníků nad míru přiměřenou poměrům, jakož i povinnost zdržet se takových jednání, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat či jim škodit. V takovém případě by bylo na místě věc řešit tzv. zápůrčí žalobou, přičemž k podání žaloby je legitimováno jak společenství vlastníků jednotek, tak jednotliví vlastníci. Tuto variantu však lze doporučit až jako prostředek poslední instance, když takový postup je zdlouhavý a výsledek nejistý.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Je možné domluvit jiný postup způsobu vyúčtování v SVJ, než jaký umožňuje legislativa?

Naše  SVJ nemá vlastní kotelnu a odebírá teplo z centrálního zdroje, 1 x ročně jsou nám vyúčtovávány náklady na spotřebu tepla a teplé vody naším smluvním dodavatelem. V domě je 18 bytů a 2 nebytové jednotky v přízemí (obchody). Tyto nebytové jednotky jsou odběrateli pouze studené vody. Dle dříve platné vyhlášky (372/2001 Sb.) a i současné vyhlášky (269/2015 Sb.) jsou vlastníci těchto nebytových prostor povinni hradit 30 % základní složky dle velikosti podlahové plochy. Tito vlastníci neodebírají teplou vodu, pouze odebírají teplo na vytápění nebytových prostoru. Je možné nepostupovat dle platné legislativy (nyní § 5 odst. 2 vyhl. 269/2015 Sb.), a buď určit jiné procento základní složky, nebo ponechat 30 % základní složky a ponížit m2 plochy nebytových prostoru či úplně zrušit 30 % základní složky a nepožadovat po těchto dvou vlastnících žádné finanční plnění za TUV.  Je možné takto rozhodnout, i když to neumožňuje platná legislativa?

Co se týká nebytových prostorů odpojených od vnitřního rozvodu vytápění, poskytovatel (jak jste správně uvedl) rozúčtuje příjemci základní složku nákladů, a to podle poměru velikosti podlahové plochy nebytového prostoru příjemce k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v domě jakožto zúčtovací jednotce. Základní složka přitom činí 30 % nákladů na teplo spotřebované na poskytování teplé vody.

Domnívám se, že jediným způsobem řešení dané situace by byla dohoda všech vlastníků jednotek o odlišném způsobu vyúčtování v domě (tedy například dohoda obsahující ujednání, že daní vlastníci nebudou za základní složku ničeho platit). Pokud k této dohodě nedošlo či nedojde, je bohužel nutné dle zákona základní složku rozúčtovat, a to výše uvedeným způsobem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Je vlastník bytu v SVJ povinnen být členem společenský

Je vlastník bytu v domě se společenstvím vlastníků povinný být členem tohoto společenství? Pokud již  členem je, lze se toto členství nějakým způsobem anulovat?

Podle ustanovení § 1194 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, je členství ve společenství vlastníků jednotek neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Anulovat členství tedy není možné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Nemohu se dohodnout na platbách za užívání sklepů

Jsem členem SVJ, kde jsem vlastníkem pouze sklepa. Dlouhá léta mi byly účtovány služby (sklep je plechová kóje bez topení) ve výši 170 Kč/měsíčně (v okolních SVJ je běžná cena za podobný sklep, 3m2, cca 100 Kč. V roce 2012 mi byl doručen nový předpis plateb s výší služeb 890 Kč/měsíčně. Tento předpis jsem reklamoval a předsedkyní výboru mi bylo mailem sděleno, ať platím stejnou částku, že to je nesmysl, a výbor bude tuto záležitost řešit novým předpisem plateb za služby. Opakovaně jsem se dožadoval informací o postupu řešení (2013-2014), ale odpověď v mailu byla vždy identická: "plaťte stejně". V roce 2014 jsem obdržel výzvu od nového předsedy SVJ, abych doplatil dlužnou částku ve výši 27 000 Kč. Požadavek jsem opět reklamoval a novým předsedou mi bylo sděleno, že výbor je ochoten slevit 50 %, ale musím doplatit vše zpětně, protože minulá předsedkyně "udělala chybu". V uvedeném SVJ vlastním pouze sklep, ne byt. Podobně postižených je nás cca šest. Shromáždění vlastníků odsouhlasilo, že samostatné sklepy budou platit "stejnou výši služeb jako byty" (u bytů se sklep samostatně neplatí, je v ceně služeb bytu). Nikoho z nás členů vlastnících pouze sklep to nezarazilo (já jsem nebyl přítomen vzhledem k nemoci), protože nebylo podáno bližší vysvětlení ani informace o změně účtování a dopadu na cenu služeb, takže tento nesmyslný návrh byl shromážděním SVJ (cca 300 "bytových" členů, z toho cca jen 6 vlastní pouze sklep), odsouhlasen. Můžete mi prosím poradit, jak postupovat a zdali případný soudní spor (trestní oznámení - záměrné uvedení v omyl) má naději na úspěch?

Z dotazu bohužel neplyne, zda se jedná o zálohy na náklady na poskytované služby (zálohy) či zda se jedná o paušální částku, do které jsou zahrnuty měsíční náklady na veškeré poskytované služby. S ohledem na popsané okolnosti předpokládám, že se jedná o první variantu - tomu je také přizpůsobena má odpověď.

Poskytovatel služeb (SVJ) má právo požadovat na příjemci služeb placení zálohy na služby poskytované s užíváním nebytového prostoru. O výši záloh přitom rozhodne SVJ s tím, že lze mít za to, že pokud není klíč pro určení výše záloh pro všechny vlastníky stejný (či nejsou výjimky objektivně odůvodněné), je tento klíč zřejmě v rozporu s dobrými mravy a tedy neplatný.

Dále lze uvést, že SVJ může zálohovat a následně vyúčtovat pouze služby, které vlastníku reálně poskytuje. V daném případě by se mohlo jednat například o úklid, vytápění společných prostor atd. Nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období musí pak SVJ dodat vyúčtování služeb, kde bude přesně vymezeno, které služby a v jakém rozsahu vlastník odebíral, a jaké na ně byly náklady. Pokud bude SVJ s touto povinností v prodlení, může vlastník požadovat uhrazení pokuty ve výši 50 Kč za každý den prodlení. Vlastníku v této souvislosti svědčí i další práva, jako například právo seznámit se s podklady vyúčtování, podat proti němu námitky atd.

Až na základě vyúčtování, ze kterého bude patrné, jaké služby a v jakém rozsahu byly odebrány, jaké byly náklady a jaká byla výše skutečně zaplacené zálohy, se SVJ může domáhat úhrady případných nedoplatků.

Co se týká klíče k rozúčtování reálně poskytovaných služeb, pak o tomto rozhoduje shromáždění prostou většinou přítomných hlasů, přičemž přehlasovaný vlastník se může domáhat, aby o záležitosti rozhodl soud, a to do 3 měsíců ode dne rozhodnutí. Obdobná úprava s odlišnou lhůtou pak platila i do konce roku 2013.

Pokud by bylo přijaté usnesení nejen nespravedlivé, ale dokonce i v rozporu s dobrými mravy, lze je považovat bez dalšího za neplatné a není nutné se jím řídit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

K čipu pro otevření dveří nedostaneme klíče. Máme prý zvonit na sousedy.

Koupili jsme si byt do osobního vlastnictví. Ke vchodovým dveřím jsme dostali čip. Vzhledem k poruchovosti zařízení jsme požádali pro jistotu i o klíče. Předsedkyně společenství nám je odmítla vydat, prý si přece kdykoliv můžeme zazvonit na ní nebo na ostatní sousedy. Má na to právo, nám klíče nevydat? Pokud ne, tak o co se můžeme opřít a jak máme postupovat?

Jelikož neznám znění stanov společenství, prohlášení vlastníka ani dalších relevantních dokumentů, vycházím ve své odpovědi pouze ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví.

Vlastník jednotky má ze zákona právo výlučně užívat svůj byt a s tím spojené právo na přístup k němu, jakož i do společných prostor, jež jsou určeny ke společnému užívání. Dle mého názoru je vydáním čipu (v počtu dle potřeb vlastníka) toto právo zachováno. Pokud je zařízení poruchové a společenství nezajistí jeho opravu, lze k ní přistoupit i na vlastní náklady, jejichž úhradu lze následně požadovat po společenství.

Rozhodně však není možné, aby společenství řešilo situaci nefunkčního otevírání vchodových dveří do domu tak, že budou otevírány obyvateli domu na zazvonění. V takovém případě by se pravděpodobně jednalo o zásah do práva přístupu k bytu, přičemž vlastník by mohl požadovat úhradu případných jemu vzniklých škod či zajistit opravu svépomocí, jak bylo naznačeno výše.

Nelze dokonce vyloučit, že by takové jednání (úmyslné odmítání zajištění opravy vchodových dveří) naplňovalo znaky trestného činu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru.

Co se týká vydání náhradních klíčů, není tedy dle mého názoru nezbytné k zachování práv vlastníka a je pro něj tedy rozhodné zejména znění stanov společenství a prohlášení vlastníka, kde jsou vymezeny práva a povinnosti vlastníků ve vztahu ke společným částem. Případně je nutné rovněž přihlédnout k tomu, co si ujednali vlastníci v rámci schůzí shromáždění společenství.

Z dotazu není patrné, zda se případné ujednání ohledně nevydání klíčů týká jen tazatele, předpokládáme tedy, že nikoliv. Pokud by tomu tak bylo, jednalo by se pravděpodobně opět o omezení výše uvedených práv vlastníka a nárok na vydání klíčů by případně bylo možné uplatnit u soudu.

Závěrem upozorňujeme, že čipové otvírání dveří musí být rovněž v souladu s požárními předpisy. Mělo by tak například být zajištěno opuštění domu bez nutnosti použití čipu atd.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kompenzace nákladů za výměnu oken

Naše společenství vlastníků Spartakovců 1283 se rozhodlo, že provede výměnu oken v celém domě. Někteří z vlastníků a družstevníků (ti po souhlasu družstva) si již vyměnili okna na své náklady. Na zbývající nevyměněné okna jsme provedli soutěž a výslednou cenu na různé typy oken jsme stanovili jako základ pro kompenzaci těm, kteří již provedli výměnu na své náklady. Je správný postup, pokud to odsouhlasilo shromáždění vlastníků, že se těm, kteří již vyměnili okna na své náklady, proplatí částka rovnající se nákladu, vysoutěženém pro zbytek nevyměněných oken. Tyto částky jsou sice nižší, než zaplatili ti, kteří si vyměnili okna na své náklady, ale je to jen kompenzace nákladů. Lze tady těmto subjektům – vlastníci, spoluvlastníci i družstevníci -, vyplatit tuto kompenzaci z fondu oprav?

Úvodem upozorňuji, že při řešení problému by bylo vhodné zohlednit rovněž znění stanov a prohlášení vlastníka. Jelikož s nimi nejsem seznámen, vycházím ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví, přičemž vycházím rovněž z toho, že opravy se týkaly toliko společných částí domu.

Jednou z povinností společenství vlastníků jednotek je obstarávání oprav společných částí domu.

Pokud opravu provede namísto společenství některý z vlastníků v situaci, kdy se jednalo o nezbytnou záchranu věci, tedy například pokud by skrze zcela rozbitá okna do domu ve velkém rozsahu zatékalo apod., může takový vlastník požadovat náhradu nutných nákladů, které vynaložil na výměnu oken (například náklady na práci). Obdobné platí, pokud byla oprava předem ze strany společenství odsouhlasena.

Pokud by se však jednalo o výměnu, která nebyla povolena a nebyla ani bezprostředně nezbytná, což je pravděpodobně daný případ, může vlastník požadovat pouze část náhrady nákladů, a to v rozsahu, ve kterém se výměnou oken zvýšila hodnota domu (nebude tedy možné zahrnout například instalační práce apod.).

Pro úplnost pak uvádím, že pokud by svým jednáním způsobil vlastník škodu či pokud by vzhled nových oken neodpovídal vzhledu ostatních oken v domě, mohli by ostatní vlastníci prostřednictvím společenství tuto škodu vymáhat či žádat zjednání nápravy.

S ohledem na skutečnost, že zvýšení hodnoty domu je pravděpodobně menší než částka, kterou schválilo shromáždění vyplatit jako kompenzaci, máme za to, že daní vlastníci úhradu žádných dalších nákladů požadovat nemohou, a řešení situace je tak vůči nim více než spravedlivé. Úhradu všech účelně vynaložených nákladů by totiž bylo možné žádat jen za situace, kdy by okna byla ve zcela dezolátním stavu a společenství nezajistilo samo nápravu, či za situace, kdy by opravu společenství odsouhlasilo předem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát
Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Odměny členů statutárního orgánu SVJ

Na shromáždění vlastníků bylo v roce 2013 rozhodnuto o zrušení mandátní smlouvy se správcem domu, kterým byla právnická osoba, s tím, že činnosti spojené se správou domu bude vykonávat výbor. Ten následně navrhl uzavřít dohody o provedení práce se všemi členy výboru včetně předsedy, stanovil jejich obsah i výši odměny. Konkrétní rozsah sjednané práce ani výši odměny shromáždění neprojednalo, ani tedy neschválilo. Z vyplacených částek odvedl výbor FÚ daň z příjmu s tím, že při uzavření DPP se členy výboru na činnosti týkající se správy domu nemusí SVJ odvádět další platby, např. na zdravotní pojištění členů výboru, neboť nejde o odměny statutárního orgánu ve smyslu § 6 odst. 1 písm. c) ZDP , tedy příjem ze závislé činnosti. Je takový postup správný?

Nejprve je nutné upozornit, že souběh výkonu funkce člena statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek (SVJ) a výkonu závislé práce dle zákoníku práce je dle převažujícího výkladu přípustný, je ale nutné mít na paměti, že náplň závislé práce nesmí být shodná s činností funkce člena statutárního orgánu SVJ.

V dané situaci lze mít tedy spíše za to, že sjednání dohody o provedení práce není přípustné, když její náplní by byly činnosti, které již člen statutárního orgánu SVJ vykonává ze zákona, jelikož jsou spojeny nedílně s jeho funkcí. Ze zákona má pak případně rovněž nárok na určitou kompenzaci, jejíž výši schvaluje shromáždění.

Občanský zákoník mezi těmito oběma druhy činností rovněž rozlišuje. A to ve smyslu jejich úhrady. Na odměně členů statutárního orgánu SVJ se tak podílí všichni spoluvlastníci stejnou měrou, ale na úhradě za činnost, kterou nezajišťuje přímo SVJ, respektive jeho statutární orgán, a která může probíhat i na základě DPP (např. zahradník), se podílí poměrně podle velikosti svých spoluvlastnických podílů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Sociální a zdravotní pojištění i z odměn pro předsedu a hospodáře?

Jsme spolek majitelů domu, na valné hromadě jsme si schválili předsedu a hospodáře. Každý rok dostávali odměnu 5000 Kč (takže celkem dostali 10 000 Kč), která byla schválená valnou hromadou. Nyní přišla účetní s tím, že se musí odvádět sociální a zdravotní pojištění, což by znamenalo, že částka bude cca 10 000 Kč. Zdá se mi to strašně moc. Prosím o radu, jak máme postupovat.

Bohužel k odpovědi na položený dotaz nemám dostatek vstupních informací, jednak o samotných vyplacených částkách a jiných příjmech uvedených osob, jednak o spolku a náplni funkce předsedy a hospodáře spolku. Uvedená částka, tedy přibližně 10 000 Kč jako „sociální a zdravotní pojištění“, se mi nicméně jeví jako příliš vysoká a doporučuji ověření jejího výpočtu.

Ačkoliv není možné poskytnout úplnou odpověď, dovoluji si alespoň uvést, že v určitých případech lze danou situaci řešit například sjednáním dohody o provedení práce, na základě které bude částka vyplácena, přičemž v takovém případě by se „zdravotní a sociální pojištění“ neodvádělo.

Je nicméně nutné dbát na to, aby byly tyto dohody uzavřeny jen ohledně činností, které nejsou s konkrétní funkcí spojeny přímo dle stanov či zákona (např. činnosti spojené s funkcí předsedy spolku dle zákona apod.) – dohody se mohou týkat například různých zbytkových činností, které dané osoby vykonávají, aniž by to pro ně explicitně vyplývalo ze zákona.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Od kdy je návštěva třetí osobou v bytě vlastníka jednotky?

Jsem vlastníkem bytů a maminka bydlí u mě. Jsme posuzované jako dvě osoby. Chtěla bych se zeptat na to, že když mám přítele, který tu nemá ani trvalý, ani přechodný pobyt a jezdí sem občas a občas přespává, zda je brán jako osoba v bytě? I když tu nebydlí, neplatí nájem, jen za zamnou jezdí? Bylo mi řečeno předsedou společenství, že když se zdržuje více jak dva měsíce, je posuzován jako třetí osoba.

Předně uvádím, že má odpověď vychází jen ze zákonné úpravy – v konkrétním případě může být oznamovací povinnost s přihlédnutím ke znění stanov upravena odlišně.

Oznamovací povinnost vlastníka jednotky je upravena paralelně ve dvou právních předpisech, přičemž dodržovat musí vlastník obě tyto povinnosti.

Dle občanského zákoníku má vlastník jednotky povinnost nahlásit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu, obvykle společenství vlastníků jednotek, změny v počtu lidí, kteří mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce.

S porušením této povinnosti není spojena žádná konkrétní sankce, lze však uvažovat o vzniku povinnosti k náhradě škody vzniklé ostatním spoluvlastníkům nebo společenství, a to pokud by vznikla v příčinné souvislosti s neplněním oznamovací povinnosti.

Co se týká právního předpisu, kterým se upravují otázky související s rozúčtováním služeb poskytovaných ze strany společenství vlastníků jednotek (např. provoz výtahu), uvádím, že osobami rozhodnými pro rozúčtování jsou mimo jiné i osoby, u kterých lze mít za to, že v bytě s vlastníkem budou žít po dobu delší než dva měsíce v průběhu zúčtovacího období (obvykle kalendářní rok).

Tyto osoby je vlastník jednotky povinen nahlásit rovněž bez zbytečného odkladu, tedy jakmile doba obývání dosáhne hranice dvou měsíců, případně pokud lze mít již předem za to, že doba obývání uvedené hranice v zúčtovacím období dosáhne. Mimo obecné povinnosti k náhradě případné škody vzniklé porušením uvedené povinnosti stanoví zákon navíc další konkrétní sankci za porušení této oznamovací povinnosti, a to pokutu ve výši 50 Kč za každý den s prodlením při nahlášení změny v počtu osob.

Pro úplnost uvádím, že trvalý pobyt či neplacení nájmu není ve výše uvedených případech rozhodné (posuzuje se totiž faktické obývání bytu). Rovněž uvádím, že není nutné hlásit jméno daných osob, postačí naopak nahlášení počtu osob, které takto byt obývají.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS 

Vadně provedené prohlášení vlastníka. Jak se můžu bránit?

Jak lze postupovat v případě nutnosti opravy prohlášení vlastníka? Mám jednotku v bytovém domě, je to skelet, kde všechny byty mají stejný půdorys a měly by být stejné. Neměly by se nějak rapidně lišit co do podlahové plochy. Skutečnost je však taková, že se liší i o 3 m, což je špatně. Nájemnice dala na mne podala žalobu na neplatnost zvýšení nájemného, protože má byt o 1m2 menší. Znalec přeměřil byt a zjistil, že se liší oproti prohlášení vlastníka o více jak 3 m2. Tento stav není možno takto ponechat. Na shromáždění vlastníků jsem neuspěla. Musím se obrátit na soud?Na který? Obvodní, nebo krajský (je to v Praze)? Mám žalovat Společenství, anebo všechny ostatní spoluvlastníky?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, vycházím ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy prohlášení vlastníků a jeho modifikace.

Zákonná právní úprava uvedená v zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník přímo počítá se situací, kdy bylo prohlášení vlastníků učiněno vadně nebo neurčitě a uvádí způsob, jakým se má činit náprava tohoto stavu.

V prvé řadě jste tak povinna upozornit na tuto vadu původce prohlášení, který by vadu měl odstranit. Za původce prohlášení by dle odborné literatury měl být považován původní vlastník nemovitosti, který by si však měl k nápravě obstarat také souhlas všech dotčených vlastníků (Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J.: Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 413).

V případě, že původce vadu neodstraní, měli by vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. V případě, že ani k tomuto postupu nedojde, jste oprávněna se obrátit na soud. S ohledem na to, že se bude jednat o žalobu na určení, nebude návrh směřovat přímo vůči žádné osobě nebo osobám.

Tento návrh by měl být podán podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, na základě něhož bude věcně příslušný okresní soud, kterými jsou v Praze soudy obvodní. S ohledem na to, že se bude jednat o řízení ohledně práva k nemovité věci, měl by být místně příslušný soud, v kterém nemovitá věc leží.

Pro případné zastoupení advokátem se neváhejte obrátit na jakéhokoliv advokáta nebo advokátní kancelář, s nimiž se můžete domluvit na způsobu zastoupení, poskytnutí právních rad a výši ceny za právní služby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kdo je statutárním orgánem SVJ?

Můžete prosím potvrdit, že ve stanovách SVJ dle NOZ již nelze mít uvedeny oba statutární orgány? Ve starých stanovách je uvedeno, že orgány společenství jsou "výbor společenství, není li zvolen výbor, vlastník jednotky, kterého shromáždění pověří výkonem funkce výboru (pověřený vlastník)." Podobně univerzální řešení jsme chtěli uplatnit i v nových stanovách, (to znamená výbor nebo předseda společenství). Kdyby došlo ke změně, nemusíme pak znovu utrácet za notáře. Notář se ale zdráhá tuto verzi přijmout a požaduje buď výbor, nebo předsedu. V roce 2013 jsme přešli z "pověřeného vlastníka na výbor společenství" bez problémů.

Podle nového občanského zákoníku je nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek i nadále shromáždění. Statutárním orgánem je pak výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků.

I s ohledem na znění důvodové zprávy lze dojít k závěru, že výše uvedenou formulací zákon stanoví povinnost určit statutární orgán ve stanovách jednoznačně, buď jako kolektivní orgán (výbor), a nebo jako individuální orgán (předseda).

Jedná se tak de facto o přísnější výklad zákona, než jsme byli zvyklí ze zákona o vlastnictví bytů, podle kterého v případě, že nebyl zvolen výbor, pověřilo shromáždění výkonem jeho funkcí pověřeného vlastníka. Situace, kdy má statutární orgán nedostatek členů potřebných k rozhodování, budou pak řešeny např. kooptací, chybějící členy může na přechodnou dobu jmenovat soud či může soud jmenovat společenství opatrovníka.

Výše uvedená interpretace není doposud potvrzena soudní rozhodovací praxí, a je tedy možné, že do budoucna převáží odlišný, liberálnější výklad. Z hlediska opatrnosti bychom však spíše doporučovali přistoupit k prozatím většinovému a striktnějšímu výkladu zákona, tedy že ve stanovách je možné zvolit pouze jeden statutární orgán.

Závěrem si dovoluji upozornit, že i za předpokladu, že by zmíněný notář neměl ke stanovám ve stávajícím znění připomínek, je možné, že problém nastane také u příslušného rejstříkového soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Část přeplatku za služby má být převedena do fondu oprav. Je to tak správné?

Na poslední schůzi společenství vlastníků (kde jsem nebyl přítomen) bylo většinovým hlasováním odhlasováno, že částka 2000 Kč bude z přeplatku z vyúčtování a vypořádání nákladů na služby spojené s užíváním bytu převedena do fondu oprav na plánovanou výměnu vodoměrů. Je možné takto krátit vzniklý přeplatek? Doplňuji, že nejsem dlužníkem a krácení přeplatku jsem neodsouhlasil (ani dodatečně jsem nebyl vyzván). Jaký by měl být další postup v případě, že výše uvedený postup není správný? Mám čekat, až obdržím nižší částku, než je uvedena ve vyúčtování, a tuto skutečnost pak reklamovat?

Společenství vlastníků jednotek je dle platné právní úpravy uvedené v zákoně č. 67/2013 Sb. obecně povinno vám přeplatek za zúčtování vrátit v dohodnuté době nebo nejpozději do 4 měsíců ode dne, kdy vám bude doručeno vyúčtování.

Příspěvek do fondu oprav a vyúčtování služeb jsou na sobě relativně nezávislé povinnosti, které se od sebe liší právní úpravou, okamžikem vzniku povinnosti a především důvodem platby. Tyto dvě platby mají společné, že o jejich výši, resp. způsobu určení nebo splatnosti, rozhoduje v určitých případech společenství vlastníků a společenství vlastníků bývá zároveň oprávněno k přijímání jeho úhrady.

Vámi uvedený postup, kdy společenství vlastníků „převede“ přeplatek z vyúčtování na úhradu jiné povinnosti, by mohlo budit pochybnosti. Ze strany společenství by se nejspíše jednalo o jednostranné započtení Vaší pohledávky na vrácení přeplatku oproti pohledávce společenství na úhradu příspěvku do fondu oprav. Aby takového postupu mohlo společenství využít, musel by vám dluh do fondu oprav vzniknout, čímž by měla být splněna podmínka, aby obě pohledávky již byly spatné, tedy aby již oběma stranám vznikla povinnost zaplatit. Pokud by výše uvedené podmínky nebyly splněny, bude společenství vlastníků stále povinno vrátit vám přeplatek, přičemž v opačném případě by bylo v prodlení.

Pokud tedy společenství vlastníků není oprávněno započíst přeplatek pro váš další postup, je nezbytné počkat na okamžik, kdy vám měl být přeplatek uhrazen (stal se splatným). Pokud není mezi vámi a společenstvím vlastníku ujednáno jinak, bude se jednat nejpozději o okamžik po uplynutí 4. měsíce od předloženého vyúčtování. Následně lze vyzvat písemně společenství vlastníků o úhradu celé dlužné částky. V případě, že by vám ani tak nebyla uhrazena předmětná částka, doporučuji vám zvážit obranu prostřednictvím žaloby u příslušného soudu.

Rovněž je nutné vzít v potaz, že příspěvky do fondu oprav jsou proporcionální a jejich výše je odvislá od podílu na společných částech domu. Pokud by měl být placen všemi vlastníky příspěvek do fondu oprav (byť mimořádný) ve stejné výši, musí se jednat o dohodu všech vlastníků, nikoli o většinové rozhodnutí schůze společenství vlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Odkoupení části společných prostor a stavba předsíně

Jsme SVJ a já vlastním byt. A před tímto bytem je možné přistavit předsíň. Před lety byla nabídka odkupu. Ale v té době jsem na to neměl finance. A teď mi tvrdí, že to nejde. Rád bych poprosil o radu, co vše je potřeba zařídit pro odkup společných prostor a následně je zastavět příčkou a přiřadil k bytu. Je mi jasné, že potřebuji podpis všech lidí v SVJ. Zají mají mě následné kroky. Abych mohl odhadnou, kolik to bude stát a jestli to za to vůbec stojí.

Předně považuji za důležité vás upozornit na skutečnost, že společné části domu jsou vlastněny všemi vlastníky bytových jednotek v poměru, který jim k těmto částem náleží jako tzv. podíl na společných částech. Úprava toho, které části domu jsou bytem a které jsou společnou částí domu, obsahuje prohlášení vlastníka, na základě kterého vlastník rozdělil vlastnické právo k budově na vlastnická práva k bytovým jednotkám. V případě, že byste se chtěl stát výhradním vlastníkem těchto společných částí, lze tak učinit pouze na základě změny takového prohlášení.

Nejistota ze strany vašeho společenství vlastníků je pochopitelná, neboť existují dvě právní úpravy, za jakých podmínek změnu prohlášení lze učinit. Výslovná úprava je uvedená v § 1169 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), která říká, že ke změně prohlášení je třeba dohody všech dotčených vlastníků, což s ohledem na změnu podílu na společných částech znamená dohodu všech vlastníků bytových jednotek. Jestliže se jedná o změnu v souvislosti se stavebními pracemi, lze k tomuto účelu zvážit uzavření smlouvy o výstavbě, kterou vám může připravit jakýkoliv advokát, přičemž k této smlouvě připojí souhlas opět všichni vlastníci jednotek.

Vedle toho § 1208 občanského zákoníku říká, že změna prohlášení vlastníků spadá do působnosti shromáždění, které je oprávněno rozhodovat většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek. V tomto ohledu se však jedná o pouhý souhlas, který je však podstatnou náležitostí pro účinnost dohody o změně prohlášení. V tomto případě by měla stačit většina hlasů vlastníků jednotek, přičemž souhlas je možné dát prostřednictvím hlasování na shromáždění.

Vzhledem k tomu, že budete provádět stavební práce, bude nezbytné si k tomuto obstarat stavební povolení nebo ohlášení s ohledem na povahu stavebních prací. V každém případě je také vhodné vyřídit si předem souhlas dotčených orgánů, a to především na úseku požární ochrany, jejichž stanovisko může být vaši případnou realizaci podstatné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Zablokování termoregulačních ventilů v našem SVJ

Před několika roky bylo v našem panelovém domě provedeno zablokování termoregulačních ventilů v prádelně, sušárně a prostoru schodiště, a to takto: prádelna a sušárna na 21 °C a schodiště na 15 °C. Náš panelový dům byl v té době již ve vlastnictví společenství a toto zablokování provedl údržbář SBD Jindřichův Hradec, které nám na základě smlouvy provádí správu. V současné době vykonávám funkci předsedy výboru společenství. Od pracovníků SBD J. Hradec jsem se nikdy nedozvěděl, jaký byl podnět pro toto zablokování. Dotaz zní: Na základě jaké vyhlášky či vládního nařízení nebo jiné legislativy bylo toto provedeno a zda to stále platí. Dále bych vyjádřil podiv nad tím, že se nám do provozu domu stále někdo plete, jako bychom byli nějací hlupáci a neuměli sami rozhodnout o tom, co je pro společenství výhodné a co ne. Vlivem této úpravy totiž spíše teplem plýtváme, než abychom šetřili. Topná sezona totiž trvá od 1. září do 30. dubna a během tohoto období prádelnu (užíváme jí po demontáži nepotřebných zařízení, jako je pračka, ždímačka, sušička a mand taktéž pro sušení prádla) a sušárnu stále vytápíme, ačkoli během tohoto období je využita max. na 35 %. Blokace ventilů totiž neumožní mimo sušení toto topení vypnout.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vztahu se správcem budovy, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy spotřeby tepelné energie.

Termoregulace bytových a nebytových prostor se řídí především zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií a dále prováděcími právními předpisy, kterým je především vyhláška Ministerstva průmyslu a obchodu č. 194/2007 Sb. Zde uvedená právní úprava stanovuje pravidla pro vytápění, dodávku teplé vody a regulaci ústředního vytápění. V příloze č. 1 k této vyhlášce je pak stanoveno, že například výpočtová teplota vnitřního vzduchu je pro vytápěné schodiště 10 °C a pro vytápěné vedlejší místnosti, kterými bude zřejmě též sušárna nebo prádelna, teplota 15 °C. Vytápění na vyšší průměrné teploty je pak možné v případě požadavku dvou třetin nájemníků, konečných spotřebitelů nebo vlastníků těchto bytů a to pokud nepřekročí vyhláškou stanovenou teplotu o více než 2 °C. Nižší teploty mohou být pro byty ve společenství vlastníků určeny na základě souhlasu společenství vlastníků jednotek. Uvedená pravidla se vztahují na otopné období, kterým je ve smyslu vyhlášky období od 1. září do 31. května.

Dále si vás dovoluji upozornit na skutečnost, že v případě, že nebudete spokojeni se správcem nemovitosti nebo jinými osobami, které vám poskytují služby v souvislosti se správou domu, je vaším právem s ním smluvní vztah upravit s ohledem na vaše zájmy a přání. Nicméně o určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, rozhodnutí o její změně, jakož i o schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo rozsahu činnosti musí dle ust. § 1208 písm. h) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, rozhodnout shromáždění.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

SVJ chceme přeměnit na spolek. Jak postupovat?

V našem domě máme založené Sdružení vlastníků domu. Jak máme postupovat při přeměně na Spolek. Družstvo, které nám dělá správu domu navrhlo zrušení sdružení a založení SVJ. Bohužel při založení SVJ je nutná 100% účast vlastníků, které nejsme schopni zajistit. Také by došlo ke zrušení společného konta atd. Není nějaké jiné řešení? 

Předně si vás dovoluji upozornit na skutečnost, že z vašeho dotazu bohužel nevyplývá, zda vaše tzv. Sdružení vlastníků domu je právnickou osobou, případně volné sdružení osob bez právního základu či jinou entitou. V případě, že by se jednalo o občanské sdružení založené podle předchozí právní úpravy (tedy do 31. 12. 2013), pak dle ustanovení § 3045 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se občanská sdružení od 1. 1. 2014 považují za spolky, a tudíž by nebylo nutné změnu provádět.

Co se týče vzniku spolku, pak všeobecnými podmínkami pro vznik spolku je ve smyslu občanského zákoníku existence alespoň tří osob a shoda všech zakládajících členů na obsahu stanov. Stanovy musí obsahovat alespoň název a sídlo spolku, účel spolku, práva a povinnosti členů vůči spolku, popřípadě určení způsobu, jak jim budou práva a povinnosti vznikat a určení statutárního orgánu. Spolek vzniká, a tedy je oprávněn vstupovat do práv a povinností okamžikem zápisu do veřejného rejstříku vedeného u rejstříkového soudu.

Dokud v domě není společenství vlastníků, právní poměry mezi spoluvlastníky se řídí obecnými ustanoveními o spoluvlastnictví. Jako spoluvlastníci jsou k právním vztahům k nemovité věci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Nejvhodnější způsob tak pro vlastnické uspořádání je založení společenství vlastníků jednotek, kde každý odpovídá jen do výše svého podílu.

Pokud se vám podaří přesvědčit i ostatní vlastníky jednotek, proces založení SVJ začíná návrhem stanov, není-li již společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku. Stanovy, které vyžadují formu veřejné listiny, tj. notářského zápisu, musí schválit jednomyslně zakladatelská schůze. Nemohou-li se někteří z vlastníků jednotek dostavit, lze zakladatelské jednání přerušit a pokračovat později.

Vedle toho lze uvažovat též o založení družstva, k jehož založení není nezbytně třeba souhlas všech spoluvlastníků domu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Změna účelu užívání bytové jednotky

V blízké době budu oznamovat stavebnímu úřadu „změnu účelu užívání bytové jednotky“ z bytové na nebytovou ve prospěch zřízení kavárny v domě SVJ
u bytové jednotky, kterou s manželkou vlastníme. K žádosti hodlám dokládat „rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek o změně účelu užívání bytu“ dle ustanovení §1208 písm. f 2 OZ. Současné stanovy našeho SVJ přesně nepopisují tuto situaci (shodou okolností jsem předsedou SVJ),
kde není zcela jasné, zda pro tento případ je nutné získat 100% souhlas spolumajitelů, či zda postačí souhlas většiny (51%) dle podílu? Společné bytové prostory nebudou dotčeny změnou dispozice, jelikož byt v přízemí
v předmětu žádosti o změně má samostatný, nezávislý vchod z ulice.

Od 1. 1. 2014, kdy vešel v účinnost občanský zákoník č. 89/2012 Sb., by po vás stavební úřad neměl k žádosti o změnu účelu užívání bytové jednotky požadovat souhlas všech vlastníků jednotek. Nemáte-li tedy ve stanovách určeno jinak, mělo by se aplikovat obecné ustanovení o usnášení se shromáždění dle § 1206 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého se k přijetí rozhodnutí vyžaduje souhlas většiny přítomných vlastníků jednotek, přičemž shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Dílo převzaly jiné osoby než ty, které byly uvedeny ve stavebním deníku. Je to možné?

V SVJ je výbor, podle stanov může za SVJ jednat předseda a v jeho nepřítomnosti místopředseda a další člen výboru. Před zahájením revitalizace bylo zápisem na prvém listě ve stavebním deníku výslovně uvedeno, že kontaktními osobami ohledně zhotovení díla budou toliko dva konkrétně jmenovaní členové výboru. Přestože dílo nebylo dokončeno, převzaly jej protokolárně osoby odlišné od osob uvedených ve stavebním deníku, leč způsobem konformním stanovám - po dohodě a snad i za úplatu od zhotovitele. Je toto jednání platné, přestože došlo ke zmocnění jiných osob ad hoc pro všechna jednání spojená se zhotovováním díla?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy smlouvy o dílo a postavení členů společenství vlastníků jednotek.

Předně je důležité odlišit dvě roviny, a to rovinu vztahů uvnitř společenství vlastníků a vztahů společenství jako právnické osoby s jinými osobami. Vzhledem k tomu, že váš dotaz směřuje na smluvní vztah, kterým se společenství vlastníků zavázalo se zhotovitelem o zhotovení díla, lze tento považovat za vnější vztah s jinými osobami.

Způsob předání a převzetí díla zpravidla stanovuje přímo smlouva. V případě, že smlouva mlčí a o předání, respektive převzetí díla nic neříká, uplatní se zákonná úprava uvedená v občanském zákoníku, ze které vyplývá, že dílo převezme objednatel. Vzhledem k tomu, že objednatelem je společenství vlastníků a toto zastupují osoby uvedené ve stanovách, mohou z hlediska zákonné úpravy převzít dílo pouze ony. Zhotovitel je povinen se v souladu s občanským zákoníkem obeznámit z veřejného seznamu o tom, kdo je oprávněn společenství vlastníku zastupovat.

Ve smlouvě ovšem může být uvedeno, že dílo převezme jiná osoba než ta, která smlouvu podepsala nebo obvykle za společenství vlastníků jedná. Tato odlišná úprava musí mít explicitní oporu ve smlouvě. Uvedením kontaktních osob do stavebního deníku tak samo o sobě nemusí znamenat, že tyto osoby jsou oprávněny převzít dílo. Tato skutečnost musí být uvedena přímo ve smlouvě (tedy například zakotvením pravidla „Dílo převezme kontaktní osoba uvedená ve stavebním deníku“.). Pokud tomu tak bylo učiněno, dílo by bylo možné považovat za řádně převzaté.

Na závěr si dovoluji upozornit, že pokud osoba, která dílo převzala, porušila svoji povinnost (například vytknout vady), lze uvažovat o tom, že způsobila společenství vlastníků škodu, kterou by bylo možné po ní vymáhat na základě vnitřních vztahů ve společenství vlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


 

 

Díky novému počítačovému programu se nám zvýšují zálohy za služby. Je to možné?

Od správce jsem jako ostatní členové SVJ obdržel před koncem roku dopis, v němž nám oznámil, že v souvislosti s přechodem na jiný počítačový program nám zvyšuje některé zálohy na služby (a zaslal nový předpis záloh). Odůvodnil to tím, že do základu pro výpočet nově zahrnul i příslušenství k bytu – v našem případě uzavřený sklípek (komoru) v suterénu domu. Zvýšil tak jednorázově poplatky za ostrahu, úklid, servis, revize a pojištění a také příspěvek do FO. Tyto změny nebyly předem s vlastníky projednány. Obsah, rozsah  ani kvalita služeb se nezměnila, cena od dodavatelů služeb také ne. Je takový postup správný?

Úvodem mi dovolte uvést, že s ohledem na nedostatek podkladů a specifika vztahu ve společenstvím vlastníků může naše odpověď vycházet toliko ze zákonné úpravy rozúčtování služeb a postavení společenství vlastníků.

Účtuje-li společenství vlastníků služby spojené s nájmem na základě tzv. záloh, je nezbytné, aby dodrželo závazný postup uvedený v zákoně č. 67/2013 Sb. Co se týče placení služeb za společné prostory, které jsou součástí každé bytové jednotky, je požadavek na placení služeb oprávněný. Zda je požadavek na placení záloh na sklípek dostatečně legitimní, bude především rozhodná povaha služeb, které chce SVJ uhradit s ohledem na úpravu uvedenou v zákoně č. 67/2013 Sb.

Co se týče výše záloh, pak se obecně ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb., určuje rozhodnutím společenství nebo dohodou s jednotlivými uživateli. Není-li takového, je SVJ oprávněno určit měsíční zálohy za jednotlivé služby třemi způsoby, a to jako

1.    měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo

2.    podle posledního zúčtovacího období, anebo

3.    z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.

Úprava rozúčtování může mít také svůj specifický režim upravený ve stanovách společenství vlastníků, se kterými Vám z tohoto důvodu doporučuji se důkladně seznámit.

V každém případě je vám vždy na konci zúčtovacího období vyúčtováno, zda je třeba zaplatit přeplatek nebo nedoplatek. Máte-li pochybnosti o výši a způsobu výpočtu konečné částky záloh, můžeme Vám doporučit na základě zákona č. 67/2013 Sb., se obrátit na společenství vlastníků, které má povinnost na vaši žádost vám doložit náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování. Případně se můžete bránit tím, že vznesete námitky vůči předloženému vyúčtování, a to nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nevlastník bytu členem výboru SVJ a další problémy

Byla provedena novela občanského zákoníku ohledně členů ve výboru SVJ. Členem výboru může být zvolený i nevlastník bytu. Ale co nastane v případě, že ve stanovách SVJ je napsáno: „Členem voleného orgánu společenství nebo jeho voleným orgánem může být pouze fyzická osoba, která je členem nebo společným členem tohoto společenství, nebo je zmocněným zástupce právnické osoby – člena společenství je ke dni volby starší 18 let a má způsobilost k právním úkonům a je bezúhonná". Může být zvolen členem výboru i nevlastník bytu (novela zákona to umožňuje), ale když jsou stanovy sepsány jinak, viz citace stanov.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho dotazu vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy společenství vlastníků dle občanského zákoníku.

Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., ze dne 17. 11. 2012) klade v současném znění na člena výboru společenství vlastníků pouze dva požadavky, kterými jsou plná svéprávnost a bezúhonnost ve smyslu živnostenského zákona. Jde o požadavky, které musí být splněny vždy, a není možné je vyloučit stanovami. Pokud tedy stanovy neurčují jinak, jsou volitelným členy výboru bezúhonné a svéprávné osoby nehledě na vlastnictví bytu. 

Zákon nicméně umožňuje, aby si společenství samo určilo, které osoby je oprávněno do funkce zvolit tak, že člen výboru musí být například také členem společenství vlastníků nebo například osoba ekonomického vzdělání. S ohledem na vámi přepsaný text části stanov je zřejmé, že k této úpravě došlo, což tedy zákon umožňuje a v takovém případě se bude postupovat dle úpravy ve stanovách.

Co je nadřazené a co má vetší sílu v našem právním systému: Znění občanského zákoníku, nebo to, co je zapsáno ve stanovách společenství vlastníků? Může být v obchodním rejstříku zapsán člen výboru, který není majitelem bytu, když ve stanovách je uvedeno, že členem voleného orgánu společenství nebo jeho voleným orgánem může být pouze fyzická osoba, která je členem nebo společným členem tohoto společenství, nebo je zmocněným zástupce právnické osoby - člena společenství je ke dni volby starší 18 let a má způsobilost k právním úkonům a je bezúhonná".

Co se týče vašeho dotazu směřujícího na závislost stanov a přednost zákonného textu občanského zákoníku, pak je třeba Vás upozornit na to, že úprava poměrů ve společenství vlastníků je současnou právní úpravou ponechána z velké části na vůli jejich členů.

Občanský zákoník má přednost vždy, ovšem v mnoha případech umožňuje členům, aby se od jeho textu odchýlili a upravili si poměry jinak (tzv. zásada autonomie vůle a dispozitivnosti ustanovení). U každého ustanovení občanského zákoníku se v tomto ohledu zjišťuje, zda je možné ho vyloučit. Tam, kde občanský zákoník neupravuje nic, platí zjednodušeně zásada, co není zakázáno, je dovoleno.

Co se týče vašeho poddotazu ohledně člena výboru, který není způsobilý dle stanov k výkonu funkce ve výboru, si Vás dovoluji upozornit na skutečnost, že bohužel neznáme bližší skutkové okolnosti případu, text stanov a skutečnosti rozhodné pro kvalifikované posouzení věci.

Členství ve společenství vlastníků je dle občanského zákoníku neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky (bytu). Členem společenství vlastníků tak dle zákona nemůže být nikdo jiný, než vlastník.

Ač občanský zákoník zánik funkce člena výboru společenství vlastníků přímo neupravuje, máme za to, že funkce zaniká okamžikem, kdy člen výboru ztratí způsobilost k jejímu výkonu. Tudíž pokud stanovy podmiňují členství ve výboru členstvím ve společenství (tedy též vlastněním bytu), okamžikem zániku členství ve společenství by měla zaniknout též funkce člena výboru. Doporučujeme ovšem tuto otázku nechat posoudit advokátem.

V tomto ohledu je však nezbytné upozornit vás na skutečnost, že údaje zapsané v obchodním rejstříku mají vlastnost tzv. materiální publicity, což znamená, že byť by byly nepravdivé, mohou se jich třetí osoby dovolat jako pravdivých.

Pokud na setkání sdružení vlastníků nastane situace, že se všichni členové výboru urazí, položí funkci, nejsou náhradníci. Nový výbor nejde zvolit. Tito lidé to provedou ústním vyjádřením a ne písemným. Kdy jejich funkce zaniká a jakým způsobem je zánik funkce platný? Musí dát písemně, žefunkci  složili, funkce a komu? Je zánik okamžitý, nebo je nějaká ochranná lhůta pro zánik výboru, aby sdružení nezůstalo bez výboru? 

Dovoluji si vás upozornit na skutečnost, že tato část dotazu je vypracována pouze v souladu s platným právem bez znalosti stanov, které v tomto případě mohou upravit jiný režim oznámení a odstoupení z funkce.

Jak jsme psali výše, zánik funkce člena výboru společenství vlastníků není v občanském zákoníku přímo upraven a je třeba vycházet z obecné úpravy o orgánech právnické osoby. Pokud podle této úpravy člen výboru odstoupí, jeho funkce obecně zaniká až uplynutím dvou měsíců od dojití prohlášení.

Z uvedené zákonné úpravy však není jasná forma takového prohlášení. Nelze vyloučit, že teoreticky lze toto prohlášení učinit i ústně, nicméně ústním prohlášením se prohlašovatelé vystavují riziku důkazní nouze.

Máme za to, že pokud členové výboru učiní ústní prohlášení, měli by ho učinit vůči statutárnímu orgánu společenství vlastníků, tedy vůči výboru (tj. sami vůči sobě), přičemž je nezbytné, aby byl přítomen alespoň jeden člen, který může tato prohlášení prokazatelně přijímat.

Jak se v tomto případě postupuje. Ale chtěli bychom se vyhnout ustanovení správce ze strany soudu. (Velké finanční nároky)? A svolání nového shromáždění.

Nedostatek členů výboru zakládá podle občanského zákoníku právo každého, kdo osvědčí právní zájem, navrhnout, aby chybějící členy jmenoval soud, a to na dobu, než budou noví členové výboru povoláni postupem určeným ve stanovách nebo občanském zákoníku. Osobou, která má právní zájem, bude typicky člen společenství vlastníků. Toto řízení probíhá na základě zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních.

Pokud žádná osoba, která má právní zájem, návrh na jmenování chybějících členů výboru nepodá, může soud, a to i bez návrhu, jmenovat společenství vlastníků opatrovníka, kdykoliv se při své činnosti dozví, že výbor společenství nemá dostatečný počet členů potřebný k rozhodování.

Postavení opatrovníka se poté bude řídit režimem zákonného zastoupení a opatrovnictví dle občanského zákoníku, přičemž soud opatrovníku uloží, aby s odbornou péčí usiloval o řádné obnovení činnosti výboru. O výši odměny opatrovníka pak bude dle ust. § 462 občanského zákoníku rozhodovat soud s přihlédnutím k nákladům správy, k hodnotě spravovaného majetku a k výnosům z něho, jakož i k časové i pracovní náročnosti správy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kdy může jít SVJ do soudního sporu

Může jít výbor SVJ jménem celého SVJ do soudního sporu, aniž by před tím o tom bylo hlasováno na shromáždění?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika předmětného případu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví.

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek je shromáždění. Statutárním orgánem společenství vlastníků jednotek je pak výbor, ledaže stanovy určí, že je jím předseda společenství vlastníků jednotek.

Výlučná působnost shromáždění je vymezena v § 1208 občanského zákoníku. Rozhodování o podání žaloby k soudu není v uvedeném ustanovení výslovně uvedeno a předmětná záležitost tak nepatří do výlučné působnosti shromáždění, pokud není ve stanovách uvedeno jinak nebo pokud si to shromáždění jinak nevyhradí.

Členové výboru jsou v každém případě povinni postupovat s péčí řádného hospodáře, tedy zejména pečlivě a s potřebnými znalostmi, jakož i s jistou mírou loajality. V okamžiku, kdy by jednali v rozporu s péčí řádného hospodáře a společenství vlastníků jednotek, by tímto jejich jednáním vznikla škoda, byly by povinni danou škodu nahradit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

 

Naše SVJ hospodaří zvláštním způsobem

Chtěli bychom se poradit, na jakou organizaci se máme obrátit s naším problémem. Družstevní byty byly převedeny do osobního vlastnictví, tím vznikla dvě družstva SVJ a pro dva byty, které nebyly převedeny do osobního vlastnictví, zůstalo BD. Za tento převod bytu do OV si 4 z 5 členů představenstva vyplatili odměnu ve výši cca 4 x 20 000 bez řádného odsouhlasení členskou schůzí. V zápisu z členské schůze není o těchto odměnách ani zmínka. Když jsme žádali o vysvětlení, bylo nám sděleno, že se jednalo o Dohodu o provedené práci, kterou nám na naši žádost nechtějí předložit. Veškerou ústní komunikaci nám odmítají dát písemně. Další neshody jsou například při rekonstrukci balkonu, ve 4 vchodech byla účtována elektřina pouze jednomu vchodu, a to našemu. (tj. 14 vlastníkům z 58 členů). Co máme udělat pro to, aby finance které ukládáme do družstva, byly hospodárně využívány pro všechny členy SVJ stejně?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy bytového družstva.

První možností je, že mezi bytovým družstvem a členem jeho statutárního orgánu (dále jen „člen orgánu“) je uzavřena smlouva o výkonu funkce, ve které je odměňování příslušným způsobem ujednáno. Nebylo-li přitom odměňování ve smlouvě o výkonu funkce sjednáno či nebyla-li smlouva o výkonu funkce vůbec sjednána, platí, že je výkon funkce bezplatný.

Určování výše odměny členů orgánů, jakož i schválení smlouvy o výkonu funkce, je podle zákona o obchodních korporacích v působnosti členské schůze družstva. Jakékoliv jiné plnění ve prospěch člena orgánu lze pak dle zákona poskytnout opět pouze se souhlasem členské schůze družstva.

Pokud tedy uzavíralo bytové družstvo s členy orgánů dohodu o provedení práce, na základě které jim mělo být poskytnuto určité plnění, mělo být poskytnutí takového plnění odsouhlaseno členskou schůzí, jinak jej nelze platně poskytnout.

V případě jakýchkoliv pochybností o hospodaření družstva má každý člen právo obrátit se na kontrolní komisi družstva, která může mimo jiné požadovat od statutárního orgánu jakékoliv informace a doklady o hospodaření družstva.

V případě potřeby určí kontrolní komise svého člena, který zastupuje družstvo v řízení před soudy a jinými orgány proti členovi statutárního orgánu, tedy i v případném sporu o vydání bezdůvodného obohacení či o náhradu škody vzniklé jednáním člena orgánu.

V případě malého družstva (méně než 50 členů), které kontrolní komisi zřízenou nemá, vykonává, neurčí-li stanovy jinak, její působnost členská schůze. Vůči statutárnímu orgánu družstva má každý člen družstva stejnou pravomoc, např. ve vztahu k právu na informace, jako kontrolní komise.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nikdy nejsme usnášeníschopni. Co dělat?

Máme založeno SVJ. Dům čítá 60 bytových jednotek. Shromáždění máme vždy 1x ročně, ale i tak se stává, že vlastníci bytových jednotek nedocházejí. Informaci o shromáždění mají vždy jeden měsíc dopředu vyvěšenou na nástěnce a každému je vhozena do schránky a je také na webových stránkách SVJ. Začalo se nám stávat, že lidé nechodí na shromáždění, tudíž buď jsme usnášeníschopni cca v 56 %, anebo také ani usnášeníschopni nejsme. Jde nám o to, když je nutné hlasovat o důležitých věcech, zda existují nějaké výjimky? Například když se svolá další shromáždění, a to bude opět ve stejné režii jako to minulé, může se poté přistoupit k tomu, že se bude brát jako většina lidí, která přišla na shromáždění, tedy že se bude jednat o 100% většinu? Dovoluje to vůbec zákon, jsou nějaké takové výjimky možné?

Bohužel zákon takové výjimky nepřipouští. Zákon předpokládá, že vlastníci mají zájem spravovat své záležitosti spojené s jejich vlastnictvím jednotky. Zákon v ust. § 1210 OZ umožňuje v případě, že shromáždění není usnášeníschopné, navrhnout do 1 měsíce ode dne, kdy bylo shromáždění svoláno, aby bylo o stejné věci rozhodnuto mimo zasedání (připouští-li to stanovy, lze mimo zasedání rozhodovat i v jiných případech). Vlastníci pak hlasují „korespondenčně“ či písemně, při splnění zákonných podmínek. I v tomto případě je však nutné pro přijetí rozhodnutí splnit podmínku usnášeníschopnosti, tj. o usnesení musí rozhodnout příslušný počet vlastníků.

Podle ust. § 1209 OZ je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se. Nezbývá tedy než apelovat na vlastníky, aby se shromáždění účastnili, popř. alespoň zmocnili svého zástupce, aby za ně na shromáždění hlasoval. Pokud by se jednalo o důležitou otázku, bylo by taktéž možné se obrátit na soud, aby o takové otázce rozhodl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Lze založit SVJ, když náš dům stojí na části pozemku patřícímu městu?

Jsme bytový dům o 4 jednotkách v OV, každá má jiného vlastníka. Můžeme založit SVJ, pokud část pozemku, na kterém stojí náš BD, je ve vlastnictví města? (Jeden z vlastníků ji má pouze v užívání podle smlouvy s městem ze 60. let. Podíl na pozemku odpovídá jeho podílu na domě. Odkup není momentálně aktuální.) 

Pro posouzení dané otázky by bylo vhodné znát, jak a kdy došlo k rozdělení domu na jednotky. Podle ust. § 1199 OZ může být SVJ založeno v domě, kde je méně než 5 jednotek, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek, tj. SVJ vzniká projevem vůle vlastníka (spoluvlastníků) domu. Vzhledem k tomu, že je zde dáno odlišné vlastnické právo k domu a pozemku, jedná se o dvě samostatné nemovité věci. Pro vznik SVJ není podmínkou vlastnictví podílu na pozemku pod domem. Podíl na pozemku tedy nemusí být součástí vlastnictví bytové jednotky. Pozemek může být rozdělen spolu s budovou či získán vlastníky jednotek dodatečně až po rozdělení budovy na byty. V daném případě by tedy při vzniku SVJ byl zohledněn pouze podíl na společných částech domu. Nicméně lze doporučit, aby si i zbývající vlastník, který nemá podíl na pozemku, tento podíl na pozemku před vznikem SVJ od obce odkoupil.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Podepisuje se smlouva o výstavbě a prohlášení vlastníků i s majiteli pozemku, na kterém budova stojí?

Jsme bytový dům o 4 jednotkách v OV, každá má jiného majitele. Založení SVJ je plánováno na 2016. Dostala jsem stavební povolení na rekonstrukci své BJ, kdy se podlahová plocha BJ zvětší o cca 10m2. Pro katastrální úřad potřebuji smlouvu o výstavbě a změnu prohlášení vlastníků. Část pozemku, na kterém stojí náš BD, je však ve vlastnictví města. (Jeden z vlastníků ji má pouze v užívání podle smlouvy s městem ze 60. let. Podíl na pozemku odpovídá jeho podílu na domě. Odkup není momentálně aktuální.) Podepisuje se smlouva o výstavbě a prohlášení vlastníků i s majiteli pozemku, na kterém budova stojí? Očekávám nevoli města toto podepsat.

Pozemek a dům jsou dvě samostatné nemovité věci a vlastník (spoluvlastníci) pozemku tedy nemohou ovlivňovat vnitřní uspořádání domu a nebudou tedy z titulu vlastnictví pozemku účastníky smlouvy, tedy smlouvu o výstavbě budou podepisovat pouze vlastníci jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Přídatné spoluvlastnictví

Řešíme situaci zřízení přídatného spoluvlastnictví dle § 1223 NOZ, předmětem přídatného spoluvlastnictví budou společná zařízení / společné prvky, které slouží členům několika SVJ. Stačí, že přídatné spoluvlastnictví budou smlouvou uzavírat pouze SVJ, nebo musí být přídatné spoluvlastnictví zřízeno přímo vlastníky? 

SVJ svou podstatou není vlastníkem či spoluvlastníkem jakýchkoliv částí domu či pozemku, ty jsou vždy ve spoluvlastnictví vlastníků jednotlivých jednotek. Přídatné spoluvlastnictví se musí vztahovat k určitému vlastnickému právu, tj. vlastnictví jednotky. Věc v přídatném spoluvlastnictví, respektive spoluvlastnické právo k této věci je pak předmětem převodu společně s vlastnickým právem k jednotce.

S ohledem na uvedené tedy smlouvu musí uzavírat vždy konkrétní vlastníci, nikoliv SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nesouhlasím s revitalizací domu. Musím podepisovat dokumenty?

Jsem vlastníkem bytové jednoty ve společenství vlastníků. Správce se rozhodl, že se bude dělat revitalizace. Nebudu to tady celé rozepisovat, ale začalo to tím, že buď souhlasíme s malou revitalizací, anebo s velkou kompletní. Já a další 4 souhlasili s malou a většina s velkou. Nevím přesně, jak je to procento, ale že ta většina nás může přehlasovat. To jsem pochopila. Samozřejmě nebudu rebelovat, ani jsem neměla nic takové v úmyslu, jen jsem měla pádné důvody, proč nedělat velkou(ne tolik kvůli financím). O co mi jde teď. Pořád mi nosí podepisovat nějaké papíry jako například, že potřebujeme stavební povolení, jestli souhlasíme, my vlastníci, se vším... A opět narážím na nějaký problém, který se mi zdá na hlavu, ale taky třeba z principu prostě nechci nebo nechci, aby to vypadalo jako naschvál, ale nějak se mi to příčí. Otázka zní: pokud jsem byla tím vlastníkem, co nesouhlasil, musím dál podepisovat všechny tyto papíry a povolení a souhlasy a rozhodování? Musí mě to dál zajímat? Nechci se nutně stavět do pozice, že mě to nezajímá, ale principiálně to jde všechno proti velké rekonstrukci a nechci jim to nijak jako komplikovat. Mohla bych se z toho nějak vymluvit? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví zejména dle občanského zákoníku.

Za společenství vlastníků jednotek jedná obvykle jeho statutární orgán, případně pověřená osoba, přičemž v některých případech (dle zákona či stanov) se vyžaduje schválení jednání, resp. udělení předchozího souhlasu, shromážděním vlastníků, jakožto nejvyšším orgánem společenství. Pokud byla příslušná rozhodnutí shromáždění schválena odpovídající většinou v souladu se zákonem a stanovami společenství, lze mít za to, že dále by nemělo společenství potřebovat jakékoliv další souhlasy jednotlivých vlastníků.

Pokud by zde byla záležitost, která by si žádala souhlasu všech vlastníků nebo alespoň převážné většiny vlastníků, hlasovalo by se o ní opět v rámci zasedání shromáždění, přičemž účast na něm je právem, nikoliv povinností, každého vlastníka a k hlasování či účasti na něm nelze nikoho nutit.

Upozorňujeme však, že vlastník má vždy povinnost k součinnosti, tedy zejména povinnost zdržet se všeho, co brání provedení revitalizace, o které bylo řádně rozhodnuto shromážděním (mj. povinnost umožnit přístup do bytu po předchozí výzvě ze strany společenství apod.).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Koupě "předzahrádky" do vlastnictví SVJ

Dům vlastněný SVJ byl v minulosti kontaktován pracovníky MČ s návrhem na odkoupení pozemku označeného pracovně jako předzahrádky. Bytový dům je rohová stavba oddělená od chodníku travnatým pruhem. Tento pruh je souvislý a je přerušen vyasfaltovaným pruhem sloužícím pro vstup do objektu. Zmíněná předzahrádka není uvedena v Prohlášení vlastníka a nemá žádnou funkční vazbu na objekt (není na něm nic kromě trávníku). Část vlastníků je nakloněna koupi, část ji rezolutně odmítá. Ve schválených stanovách se problému týkají dvě pasáže: "do působnosti shromáždění náleží udělování předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi....." a "má-li se rozhodnutí dotknout práv a povinností všech vlastníků jednotek určených v prohlášení nebo v pravidlech pro příspěvky na správu domu a pozemku, (např. velikosti podílů všech vlastníků jednotek na společných částech nebo poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku všech vlastníků jednotek z jiných důvodů než v důsledku změn u podílů na společných částech), vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek učiněný v písemné formě." Zajímalo by mě, zda je nutný ke koupi souhlas všech vlastníků, a pokud bude koupě schválena kvalifikovanou většinou, zda je možné přinutit ty z vlastníků, kteří pozemek nechtějí, nebo z finančních důvodů nemohou uskutečnit, aby tak učinili? Je správný můj názor, že eventuální koupí pozemku přechází na nového vlastníka i povinnost péče o tento pozemek a zodpovědnost za škody (na pozemku jsou vzrostlé stromy, zlomená větev může zranit chodce, poškodit zaparkované auto...)?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi zejména ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví dle příslušných ustanovení občanského zákoníku.

O nabytí či zcizení nemovitých věcí, tedy i předmětného pozemku, rozhoduje (resp. uděluje k němu předchozí souhlas) ze zákona shromáždění, jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků jednotek. Pokud není ve stanovách ujednáno jinak, uděluje tento předchozí souhlas shromáždění většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek (stanovy mohou určit požadavek na vyšší počet hlasů), přičemž usnášeníschopné je za přítomnosti většiny hlasů všech vlastníků jednotek.

Pro úplnost uvádíme, že shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek, přičemž každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech (k případným hlasům společenství vlastníků jednotek, jakožto vlastníka jednotky, se nepřihlíží).

Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl, a tedy případně i zvrátil rozhodnutí shromáždění, přičemž v rámci tohoto návrhu může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Návrh lze podat do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky dozvěděl nebo mohl dozvědět o rozhodnutí shromáždění.

Lze souhlasit se závěrem, že po převodu vlastnického práva přejde na společenství vlastníků jednotek povinnost dohledu a péče o pozemek. Pokud by v návaznosti na porušení či zanedbání takové povinnosti (například pokud by strom byl v dezolátním stavu a bylo jen otázkou času, kdy na někoho nebo na něco spadne) vznikla škoda na majetku či újma na zdraví procházejících osob případně v sousedství zaparkovaných vozidel, bylo by společenství vlastníků odpovědné za náhradu takto vzniklé škody.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Terasa - společná část s výlučným užíváním. Kdo bude hradit její opravy?

Mám byt v osobním vlastnictví a dle kupní smlouvy z roku 2005 je terasa příslušenství bytové jednotky a její plocha se nezapočítává do celkové plochy bytu. Z této terasy jsme nikdy neplatili žádné poplatky ani žádné opravy. Nyní chce naše SVJ změnit stanovy, a to tak, že za terasu, jakožto společnou část, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, se bude platit poplatek a zároveň bude povinností vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Můj dotaz zní, zda má na toto SVJ právo. Terasa slouží zároveň jako střecha pro ostatní bytové jednotky, je tedy funkční částí domu. Z občanského zákoníku,  paragrafu 1160, který je nyní v platnosti, vyplývá, že terasy spadají mezi společné části domu – a  to i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, čímž jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky, ze které je přístup. Pokud je tedy taková terasa dle zákona společnou částí všech vlastníků s výlučným právem užívání pro vlastníka jednotky, nevidím důvod, proč bych měl nyní nově spravovat tuto terasu na vlastní náklady, pokud je stále společnou částí a slouží také jako střecha pro ostatní jednotky.

Úvodem si dovoluji upozornit, že jelikož neznáme veškeré podrobnosti daného případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko z příslušných ustanovení zákona, a to zejména občanského zákoníku a jeho ustanovení o bytovém spoluvlastnictví.

Společné části jsou vymezeny zákonem a rovněž prohlášením vlastníka, případně smlouvou o výstavbě, přičemž dále vycházíme z toho, že v daném případě je terasa vymezena jako společná část, jež je ve výlučném užívání jediného vlastníka.

Ze zákona vyplývá, že vlastník jednotky udržuje společné části, které má ve výlučném užívání, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Vlastník jednotky má tedy povinnost nejen na tyto společné části platit příspěvky, ale také je na vlastní náklady udržovat a spravovat, a to do té míry, v jaké na tyto společné části finančně nepřispívá.

Míru uvedeného příspěvku a údržby pak stanoví prohlášení vlastníka, stanovy společenství vlastníků jednotek nebo rozhodnutí společenství vlastníků jednotek. Při jeho stanovení se přihlíží nejen k velikosti podílu na společných částech, ale i k rozsahu výlučného oprávnění vlastníka.

Bude tedy s největší pravděpodobností možné vybrat si, zda vlastník předmětnou společnou část bude spravovat sám na své vlastní náklady, nebo zda bude hradit příspěvky na správu, případně zda bude zvolena kombinace obou režimů.

Závěrem pro úplnost uvádíme, že se jedná o zvláštní případ určení výše příspěvku vlastníka na správu domu a pozemku, přičemž  k takovému určení je třeba souhlasu všech vlastníků jednotek v domě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může SVJ libovolně snižovat počet hlasů potřebných k přijetí rozhodnutí?

Nevím, jestli dobře vystihnu situaci a správně položím dotaz, ale na naše schůze SVJ chodí ze 60 vlastníků necelých 20. A většina jsou členové výboru a jejich příznivci (kontrolní výbor a "starousedlíci"). Ostatní jsou již otráveni, a tak na schůze nechodí. Podepisují slepě plné moci domovnici. Tyto plné moci jsou z právního hlediska díky chybě ve znění již poněkolikáté neplatné (obě uvedené osoby jsou označeny za zmocnitele). Když jsem na tuto skutečnost upozornil a dožadoval se zrušení schůze z důvodu nesplnění podmínky potřebné účasti, tak mi bylo řečeno, že si odhlasovali, že i kdyby byli na schůzi 3 lidé, tak mohou odhlasovat cokoliv. Ke stanovám jsem se ještě nedostal, abych si to ověřil, ale můj dotaz zní, jestli je možné snížit si kvorum třeba na 10 % přítomných. Nejsem schopen se s nimi nijak hnout. Například máme na baráku reklamu, ke které neexistuje žádná smlouva, a po dvou letech mého dožadování vysvětlení se mi jen smějí a říkají, že je to "prkotina". Tak znovu ucelený dotaz: Pokud je na schůzi SVJ přítomno 16 vlastníků z cca 60, je schůze platná a její závěry a usnesení závazné a platné?

Úvodem si dovoluji upozornit, že jelikož neznáme veškerá specifika případu a předmětného společenství vlastníků jednotek, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví.

Dle příslušných ustanovení zákona je nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek tzv. shromáždění, přičemž shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Při hlasování má každý vlastník počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech domu. Shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, přičemž toto zákonné ustanovení není možné ve stanovách modifikovat.

K přijetí rozhodnutí se pak vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy, nebo v určitých případech i zákon, vyžadují vyšší počet hlasů. Stanovy společenství vlastníků tak mohou počet hlasů potřebných k přijetí rozhodnutí (a tím de facto i kvórum) libovolně zvýšit, nikoliv však snížit. Opačné ujednání stanov by tedy bylo neplatné stejně jako i rozhodnutí shromáždění, které by nenaplňovalo výše uvedené zákonné požadavky.

Vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění se může vlastník dovolávat u soudu do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku ode dne jeho přijetí. Soud přitom neplatnost nevysloví, došlo-li k porušení zákona či stanov, které nemělo závažné právní následky, a není-li to v zájmu společenství vlastníků. Soud neplatnost rovněž nevysloví, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práv třetích osob nabytých dobré víře.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát,  Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může mi SVJ zastavit bytovou jednotku bez mého souhlasu?

Můj dotaz se týká schvalování změny stanov, ve kterých je nově uvedeno, že "souhlas nadpoloviční většiny hlasů členů společenství přítomných na shromáždění je zapotřebí k přijetí usnesení: uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám". Je možné, aby společenství rozhodlo o zástavním právu na mé bytové jednotce, i když s tím nebudu souhlasit? Stačí pro schválení nových stanov s takto zásadní věcí nadpoloviční většina přítomných? Případně že ano, je proti tomu nějaká pomoc, rada? Předpokládám, že pokud mi společenství zastaví bytovou jednotku (aniž bych s tím souhlasil), nemohl bych ji třeba v budoucnu sám použít jako zástavu např. pro financování svého nového bydlení.

Úvodem si dovoluji upozornit, že jelikož neznáme veškerá specifika daného případu, vycházíme v následující odpovědi toliko ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví dle občanského zákoníku.

Způsobilost shromáždění k usnášení se (usnášeníschopnost) je v zákoně upravena tak, že se požaduje účast alespoň tolika vlastníků jednotek, kteří mají dohromady nadpoloviční většinu všech hlasů, jinak shromáždění není usnášeníschopné. Pro přijetí rozhodnutí je pak dle zákona ve většině případů potřeba nadpoloviční většina z  hlasů přítomných vlastníků.

Stanovy společenství vlastníků se mohou od výše uvedené zákonné úpravy odchýlit v tom smyslu, že pro přijetí rozhodnutí bude nutný vyšší počet hlasů (např. třípětinová většina), a to ať už z hlasů přítomných vlastníků, nebo dokonce z hlasů všech vlastníků. Stanovy se však nemohou od zákona odchýlit směrem opačným, a tedy nemohou počet hlasů nutný pro přijetí rozhodnutí snížit.

V daném případě tedy stanovy společenství vlastníků jednotek v zásadě pouze kopírují zákonné ustanovení.

Co se týká zástavního práva, úprava stanov opět vychází ze zákonné úpravy, když dle zákona do působnosti shromáždění patří mimo jiné udělování souhlasu k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce. V případě, že by společenství vlastníků jednotek zřizovalo k některé z jednotek z jakéhokoliv důvodu zástavní právo, muselo by tedy k uzavření zástavní smlouvy skutečně nejprve udělit souhlas shromáždění, přičemž by se uplatnila výše uvedená pravidla pro přijímání rozhodnutí.

Nezbytným předpokladem pro zřízení zástavního práva k jednotce je však v každém případě rovněž souhlas vlastníka jednotky s jeho zřízením. Shromáždění tak může udělit souhlas k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce až v okamžiku, kdy udělí souhlas se zřízením takové smlouvy i vlastník předmětné jednotky. Tato skutečnost konečně vyplývá i z obecných ustanovení o zastavení cizí věci, která stanoví, že zástavce může dát jako zástavu cizí věc jen se souhlasem jejího vlastníka.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Musí se vodoměry ze zákona kontrolovat?

Bydlíme v Praze ve velkém paneláku (BD/SVJ) a každý druhý rok nám vyměňují vodoměry, prý dle zákona preventivně. A ony vodoměry nejsou nové a ani nezačínají nulou. U známé, také v paneláku (SVJ) zase mění plynové hadice od trubky ke sporáku a dělají jejich revize. A v bytě mého otce (SVJ) neměnili už dvacet let nic, a ani revize nedělají. Jak to s tímto je? Proč se to někde dělá, a prý i musí ze zákona, a někde nemusí a nedělá?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika daného případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy dané problematiky.

Zákon o metrologii, který upravuje pravidelné ověřování vodoměrů, stanoví, že vodoměrů může být používáno jen po dobu platnosti provedeného ověření.

Novému ověření však tato měřidla již nepodléhají, pokud prokazatelně přestala být užívána k dosavadním účelům, tedy k měření a rozúčtování protečené vody. Není tedy povinností společenství vlastníků jednotek (resp. bytového družstva) opakovaně ověřovat (či případně nahrazovat) vodoměry za předpokladu, že vodoměry nadále nebudou užívány k měření a rozúčtování protečené vody. Náhradním způsobem rozúčtování může být v takovém případě např. využití směrných čísel spotřeby vody, která vycházejí z počtu osob obývajících konkrétní jednotky.

Pokud by poskytovatel služby, tedy pravděpodobně společenství vlastníků jednotek, neověřené vodoměry přesto užívalo, může jej dle zákona o metrologii čekat sankce, a to až do výše jednoho milionu korun českých.

Dobu, po kterou je ověření vodoměru účinné lze nalézt v příloze k vyhlášce č. 345/2002 Sb., (u studené vody se obvykle jedná o šest let a u teplé vody o čtyři roky), přičemž ověřování vodoměru provádí Český metrologický institut a případně subjekty autorizované k ověřování příslušného druhu vodoměru. O přezkoušení je následně vydáno osvědčení, jehož přílohou je zkušební protokol.

Pro úplnost uvádíme, že zákon od konce minulého roku ukládá nainstalovat vodoměry teplé vody používané k rozdělování nákladů na společnou přípravu teplé vody v domě. V tomto případě je tedy nutné vodoměry skutečně užívat a také zajišťovat jejich pravidelné ověřování (či nahrazování).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

SVJ a BD v jednom domě a prodej bytů

Máme v jednom domě SVJ i bytové družstvo. SVJ tvoří většinu, bytové družstvo vlastní pouze dva byty. Bytové družstvo by chtělo jeden ze svých bytů, který je v současnosti prázdný, prodat. (Postupně bychom chtěli sjednotit vše pod SVJ a bytové družstvo úplně zlikvidovat.) Může v tomto případě vystupovat bytové družstvo jako běžný vlastník nemovitosti, prodat byt jakémukoli zájemci za tržní (nebo dohodnutou) cenu? Nabude potom kupující byt do osobního vlastnictví, nebo je možné prodat jen družstevní podíl?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy.

Zákon družstevní byt případnému zájemci, ať už členu či nečlenu družstva, prodat umožňuje. Převod do vlastnictví osoby, která není členem družstva, je však možný pouze tehdy, pokud s tímto krokem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů, a všichni členové družstva, kterým podle stanov náleží právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Souhlas přitom musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Následně bude o převodu družstevního bytu do vlastnictví této osoby rozhodovat členská schůze, která může rozhodnutí přijmout pouze po předchozím výše uvedeném souhlasu. Pokud by se družstevní byt převáděl do vlastnictví člena družstva, pak souhlasu ostatních členů družstva není zapotřebí. Pokud zvolíte tento postup, nabude kupující (ať už člen nebo nečlen bytového družstva) byt do osobního vlastnictví, je však nutné dodržet uvedené podmínky. 

Dále je možné přijmout zájemce o byt do družstva jako člena, pokud splňuje podmínky dle stanov družstva, kdy by s ním byla uzavřena nájemní smlouva na užívání předmětného bytu. Zájemce o členství by pak uhradil družstvu před svým vstupem veškeré platby, které jsou vyžadovány stanovami a zákonem, tedy zejména základní a další členský vklad (anuitu).

Mnohem jednodušším postupem je ale převést byty do osobního vlastnictví a bytové družstvo zlikvidovat. Následně by bylo možné byty prodat, aniž by bylo nutno podstupovat výše uvedený postup.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Pravomoci SVJ - schvalování stanov

Jsem vlastníkem bytu v Opavě osmnáct let. Za tuto dobu mám neustálé těžkosti s výborem a předsedou a místopředsedou. V roce 2000 si odhlasovali stanovy, proti kterým jsem vznesla námitku a vyjádřila nesouhlas s několika body. To však do zápisu nenapsali, byť byl notář přítomen. V zápise, který jsem obdržela později, bylo napsáno 100 % souhlas, proti tomu jsem se písemně výboru ohradila, ti mi ústně ( slíbili, ze stanovy opraví. Nestalo se, napsali mi sice, ze došlo k omylu ze strany výboru, ale já už nemohla podat žalobu na soud (uběhlo 6 měsíců). Je nás devět majitelů bytů, z toho 5 v bytech nebydli (i já od roku 2005 žiji v Německu) Zbývající 4 majitelé (to je výbor a předsedové) v dome vládnou a zbývající ze strachu nebo z nezájmu přikyvují. Jsem ve všem přehlasovaná. Jak se můžu bránit? Mohu se domáhat soudu?

Jelikož jste společenství vlastníků vzniklé před 1. 1. 2014, tj. před účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, společenství postupovalo správně, tj. v souladu se stávajícími stanovami a již zrušeným zákonem o vlastnictví bytů.

Podle zákona o vlastnictví bytů existoval jediný způsob přijetí vlastních stanov SVJ, a to jejich schválení usnesením shromáždění. Pro přijetí stanov se vyžadoval souhlas alespoň tříčtvrtinové většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění a účast notáře. Stejný požadavek kvalifikované většiny hlasů se vyžadoval pro schválení každé změny stanov; při schvalování změn stanov se účast notáře nevyžadovala. Pokud SVJ nepřijalo své vlastní stanovy, řídilo se vzorovými stanovami SVJ, které tvořily přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. Pokud ve vlastních stanovách chyběla některá z povinných náležitostí anebo byla upravena v rozporu se zákonem, řídily se tyto záležitosti rovněž ustanoveními vzorových stanov SVJ.

V občanském zákoníku dochází ke změnám ohledně schvalování stanov SVJ nebo jejich změn ve dvou základních směrech:

a) Z hlediska účasti notáře nově podle odstavce 3 platí, že se pořízení notářského zápisu o schválení stanov SVJ vyžaduje jen v případě, že se SVJ zakládá až po vzniku vlastnictví jednotek, tj. v případě, kdy stanovy SVJ nebyly součástí prohlášení (dohody spoluvlastníků či manželů nebo součástí ujednání ve smlouvě o výstavbě). Totéž platí pro schvalování změn stanov.

b) Z hlediska požadovaného počtu hlasů pro přijetí stanov se již nevyžaduje tříčtvrtinová většina hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, nýbrž postačí nadpoloviční většina. Stanovy však (zcela nově oproti zákonu o vlastnictví bytů) mohou určit požadavek vyššího počtu hlasů pro přijetí stanov, jak to umožňuje § 1206 odst. 2. Shodně to platí pro schvalování změn stanov SVJ.

Jste právoplatný člen společenství, ale způsob rozhodování je dán zákonem nebo stanovami. Zákon umožňuje ohledně přijetí či změn stanov nadpoloviční většinu, ale jiná úprava ve stanovách se nevylučuje. Dovoluji si však podotknout, že váš návrh na souhlas všech vlastníků je velmi nepraktický, např. vy sama žijete v cizině a nemůžete se pokaždé shromáždění zúčastnit.

Podle všeho, co jste v dotaze uvedla, stanovy byly řádně shromážděním odsouhlaseny, tudíž soud by neměl co řešit.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR 

Jaký je rozdíl mezi stanovami a směrnicemi

Pro nadcházejícím shromáždění SVJ připravuje výbor nějaké směrnice. Původně se měly změnit stanovy, ale nakonec předseda rozhodl, že se to udělá formou směrnice. Nechápu, proč tento obrat. Zajímalo by mě, jaký je rozdíl v tom, když je příslušné ustanovení ve stanovách, a když je ve směrnici. Bojím se například toho, že ke změně směrnice bude stačit pouze výbor. Jedná se o poměrně citlivé věci - odměny výboru, limity pro nakládání s financemi apod. Nemusí být ve stanovách uvedeno, že je daná věc upravena interní směrnici? Je nutné dát schválenou směrnici na soud stejně jako stanovy?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho společenství vlastníků, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy společenství vlastníků dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Nejprve je nutné uvést, že stanovy společenství vlastníků dle ustanovení § 1200 odst. 2 občanského zákoníku musí obsahovat určité minimální náležitosti, které nelze upravit separátně jiným vnitřním předpisem společenství vlastníků (jedná se například o úpravu práv a povinností vlastníků jednotek, pravidla pro správu domu a pozemku, pravidla pro tvorbu rozpočtu či pro příspěvky na správu domu apod.). Od tohoto ustanovení se není možné při sepisu stanov odchýlit, příslušná ustanovení stanov je však možné dále rozvíjet prostřednictvím dalších vnitřních předpisů jako je např. domovní řád, či příslušné směrnice.

O schválení těchto dalších vnitřních předpisů (např. směrnice) rozhoduje shromáždění vlastníků, pokud nebylo rozhodování svěřeno stanovami jinému orgánu společenství vlastníků. Ustanovení § 1208 občanského zákoníku pak stanoví, v kterých případech má výlučnou působnost právě shromáždění vlastníků, a tedy kdy nelze rozhodování delegovat na jiný orgán společenství (jedná se například o vámi zmiňované odměňování člena voleného orgánu či schválení účetní závěrky apod.).

Směrnice nemusí být zveřejněna ve sbírce listin u rejstříkového soudu, pro vlastníky je však závazná toliko za předpokladu, že s jejím zněním byli (měli a mohli být) seznámeni.

Pokud by shromáždění vlastníků přijalo směrnici či jakékoliv jiné rozhodnutí, které je dle vašeho názoru nepřiměřené ve vztahu k účelu společenství vlastníků (jímž je zejména správa domu a pozemku) či zvýhodňuje jiné spoluvlastníky na váš úkor, můžete se samozřejmě obrátit na soud, aby přijaté rozhodnutí zrušil či o záležitosti sám rozhodl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

Když bytové družstvo vykonává správu SVJ

Bydlíme v bytovém domě, kde již není žádný byt ve vlastnictví bytového družstva, avšak toto vykonává správu domu pro naše SVJ. Družstvo požaduje, aby na jakoukoliv rekonstrukci v bytě vlastníků dalo svůj souhlas, samozřejmě řádně zpoplatněný. Zajímá mě, na základě jaké právní normy má na toto nárok? Osobně nesouhlasím a přijde mi nesmyslné, abych v případě, že budu upravovat součásti svého bytu, které jsou prohlášením vlastníka součástí bytu, nezasahují do nosné konstrukce domu ani nemění vnější vzhled budovy, musel toto hlásit či snad dávat schválit správci za nemalý poplatek. Rodiny s dětmi, jako jsme my, to finančně i časově zatěžuje. Předpokládám, že požadavek družstva vychází z jeho stanov. Ale jak mě může nutit k dodržování svých stanov, když nejsem členem družstva a SVJ má své stanovy?

Bytové družstvo pro vaše SVJ vykonává správu na základě smlouvy. Proto se obraťte na výbor vašeho SVJ, aby vám obsah smlouvy vyložil a zda to, že oznamujete správci, že v bytě provádíte rekonstrukci, je zpoplatněno a ptala bych se výboru SVJ, proč je to zpoplatněno, když na správu domu a pozemku pravidelně měsíčně přispíváte. Možná jste si ve vašem SVJ něco takového odhlasovali. Dále, jak správně uvádíte, je třeba se řídit vašimi stanovami SVJ, avšak zároveň je třeba dodržovat příslušná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.

Podle občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Každý vlastník jednotky je současně vázán ustanoveními o omezení vlastnického práva právem ostatních vlastníků.

Do obecného vymezení práv a povinností tedy patří i právo vlastníka jednotky uvnitř stavebně upravovat svůj byt. Toto právo není pouze obecně omezeno zákazem ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon stejných práv, ohrozit, změnit nebo poškodit společné části (podle § 1175 odst. 1 obč. zák.), nýbrž také dalším konkrétním ustanovením, upravujícím některé povinnosti vlastníka jednotky stavebně upravujícího svůj byt; jmenovitě jde o § 1182 obč. zák., který umožňuje, aby osoba odpovědná za správu domu a pozemku (SVJ nebo správce v domě, kde nevzniklo SVJ), ověřila, zda se stavební úpravy nedotýkají společných částí.  Přesná citace § 1182 je takováto: „Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu.“

V praxi SVJ je běžné, že touto činností pověří výbor SVJ správce. Vlastník oznámí, co bude v bytě provádět, správce úpravu „povolí“ či upozorní, co je třeba při úpravě dodržet a dále má právo kontroly provádění stavebních prací. Tento postup je logické opatření pro to, aby nedocházelo ke svévolným úpravám bytů, které by mohly narušit např. technický stav domu. To, že správce za tuto činnost dostane další poplatek, jakoby nad rámec příspěvku na správu, je věcí rozhodnutí SVJ.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Rozdělení sklepních prostor

Jsme Společenství vlastníků, dům byl postaven v roce 2012. Některým vlastníkům se nelíbí, že mají velký byt a k tomu jim byla přidělena malá sklepní kóje. Upravuje přidělení nějaká právní norma?

Žádný právní předpis neupravuje postup pro přidělení sklepní kóje k bytu. Každý vlastník bytu však musí mít svoji sklepní kóji uvedenu a specifikovánu ve své kupní smlouvě. Vlastník již při podpisu kupní smlouvy věděl, co si kupuje, tedy věděl, jak velkou sklepní kóji má. Tato skutečnost musí být uvedena i v prohlášení vlastníka, které je uloženo v katastru nemovitostí. Případná změna prohlášení vlastníka není jednoduchou záležitostí (úprava ve vašich stanovách, zákon č. 89/2012 Sb., zákoník práce, v platném znění).

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Změna stanov v souvislosti se změnou spoluvlastnických podílů

Chtěla bych upřesnit, zda je nutné změnit stanovy SJV při změně spoluvlastnických podílu domů. V současné době dům vlastní 40 % SBD a 60 % vlastni 6 vlastníků bytových jednotek. Pokud si další družstevník požádá o převedeni družstevního podílu do osobního vlastnictví, a tím klesne vlastnicky podíl SBD, je nutné měnit stanovy SJV za účasti notáře a žádat o zápis do registru?

Vaše SBD již učinilo tzv. prohlášení vlastníka, které bylo vloženo do katastru nemovitostí a na základě kterého jsou doposud převáděny byty (jednotky) do vlastnictví. V prohlášení je jednotka, tj. byt a podíl na společných částech popsány, přesně vymezeny. Klesá-li podíl SBD na vlastnictví domu a pozemku, to znamená, že ve vlastnictví SBD je méně jednotek, není důvodem ke změně prohlášení vlastníka, na vymezení jednotek se nic nemění, tudíž z tohoto důvodu tu není dán ani důvod ke změně stanov, které zřejmě byly součástí prohlášení vlastníka.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Náklady za deratizaci

Jsme SVJ a máme problém s Rusem domácím. Jsou tu dva tábory, jeden tvrdí že deratizaci v jednotlivcích bytových jednotkách hradí SVJ. Druhý tábor tvrdí, pokud se nejedná o společné části domu nebo nebytové prostory, hradí si deratizaci vlastník či nájemník postižené bytové jednotky sám. K této variantě se osobně přikláním i já. Řeší tento problém zákon ? Pokud ano, můžete mi prosím zdělit jaký zákon tento problém řeší?

Pokud se bude skutečně jednat jen o deratizaci bytové jednotky, tak ano, hradí si deratizaci vlastník jednotky (ten, kdo objednává i hradí). Z hlediska praktického, však je účinnější, když se provede deratizace celého domu, hlavně stoupacích šachet, které tvoří společné části domu a pak už deratizaci hradí společenství. Je třeba mít na mysli, že každý  vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku. Doporučuji vám, abyste se ještě poradili se specializovanou firmou, která se hubením tohoto hmyzu zabývá, aby to, že jeden vlastník provede deratizaci bytu, bylo vyřešením problému.

Právní předpisy:

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník,  § 1175, § 1180

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Předání legislativy SVJ 3. osobě

Dobrý den, chtěla bych poprosit o radu. Jsme SVJ o 8-mi bytech, funkční výbor prakticky nemáme - předseda je nečinný, já,co by jeho zástupce na mateřské s dvěma dětmi, třetí člen výboru zemřel v r. 2012. Nový zvolen nebyl, díky povinnostem z této funkce vyplývajícím. Všechny byty jsou v OV, z toho 4 pronajímáme. Na svolané schůzi je vždy menši,než 50% účast. Fond oprav spravuje BD, které byty vlastnilo před odkupem do OV. Poraďte, prosím, zda je možné veškerou legislativu k SVJ náležející, předat 3.osobě za úplatu?

Výkon funkce statutárního orgánu SVJ třetí osobou (nečlenem společenství – fyzickou nebo právnickou osobou) je možný, pokud to umožňují vaše stanovy. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník toto nově upravuje v § 1205, ovšem pokud doposud máte „staré“ stanovy, nemůže tak učinit. Jakmile přijmete stanovy upravené v souladu s „novým“ občanských zákoníkem, můžete vámi zmíněné řešení uskutečnit.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Změna velikosti podílu po sloučení dvou BJ

Jsem majitelem původně dvou bytových jednotek, které byly po stavebních úpravách spojeny do jedné bytové jednotky. Stavební úpravy proběhly na základě platného stavebního povolení, následně proběhla i kolaudace. V současné době řešíme zápis nově vzniklé bytové jednotky do KN. Na KÚ jsme byly odkázáni na SVJ, abychom dořešili změnu vlastnických podílů všech majitelů byt. jednotek, protože po stavebních úpravách došlo ke změně výměry a to tak, že součet pův. výměr obou byt. jednotek byl 100,55m2, výměra bytové jednotky po stavebních úpravách je 100,8 m2 - došlo tedy k navýšení o 0,25m2. Původní vlastnický podíl za obě bytové jednotky byl 523/4866. Dokážete mi na základě těchto údajů poradit jak dál postupovat (na KÚ nás odkázali na "dořešení s právníkem" - nikdo nám však nebyl schopen vysvětlit CO řešit a JAK...). Je vůbec nutné při změně výměry o 0,25m2 při uvedeném vlastnickém podílu řešit změnu velikosti podílů ostatních vlastníků...? Pokud ne, co je potom potřeba KÚ doložit spolu se žádostí o změnu v KN?

Budete muset udělat změnu prohlášení vlastníka dle § 1169 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který zní takto:

„§ 1169 Změna prohlášení 

            (1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva.

             (2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.“

Protože se skutečně nejedná o jednoduchou záležitost a praxe zatím v těchto otázkách není ujednocena, doporučuji vám, aby se vaše společenství obrátilo na některou advokátní či notářskou kancelář, aby změnu prohlášení vypracovali se vším všudy, tedy i s podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Tím, že se změnila velikost vaší jednotky a velikost podílu na společných částech budovy, změnily se podíly všem ostatním vlastníkům. Bez změny prohlášení vlastníka vám katastrální úřad vaši novou jednotku do katastru nezapíše.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

nový majitel nekomunikuje s SVJ

Jak postupovat, když majitel bytu fiktivně prodal byt svému známému? Nový majitel neoznámil nic, je veden v KN, ale na výzvy nereaguje. Bývalý majitel v bytě bydlí dál. Na koho máme vystavit vyúčtování? A jak máme postupovat proti tomuto novému majiteli, který nerespektuje žádná nařízení  a s námi jako SV nekomunikuje.

Partnerem pro vás je vlastník bytu dle údajů z katastru nemovitostí, jemu pošlete vyúčtování. Pokud by na tomto bytě vznikly dluhy, okamžitě jednejte, obraťte se na exekutora, popřípadě na soud.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

SVJ, rozdělení domu

Jsme dům o dvou vchodech. V našem vchodě je nyní 31 soukromých vlastníků bytů ze 32 (ten poslední bude vlastník letos), ve vedleším jsou pouze 4 vlastníci.
Protože nyní družstvo ztratilo 50% podíl na společných částech domu, chceme nebo spíše z nového zákona musíme založit SVJ. Předpokládám, že musíme založit SVJ společně s vlastníky z vedlějšího vchodu, když jsme takhle spojeni. Zjistili jsme ale, že najednou se družstvo začalo o celou situaci starat a chtějí nám "pomoci" založit SVJ. Začali pracovat na stanovách, které udajně budeme moci připomínkovat, a dozvěděli jsme se také, že chtějí být ve výboru SVJ, jelikož disponují asi 47% hlasů (v obou vchodech je stále 45% družstevníků). Přijde nám to podezřelé, že najednou jsou tak aktivní, když doteď dělali pouze naschvály.
Že musíme SVJ založit je jisté, ale musí být ve výboru zastoupeno i družstvo? My jsme chtěli založit SVJ jakožto soukromí vlastníci jednotek a poté usilovat o rozdělení obou vchodů, zajistit si účetnictví a správu domu u levnější externí firmy a moci rozhodovat o úvěru a zateplení našeho vchodu (ten vedlejší již zateplen je za výhodných podmínek od družstva).
Usilovali jsme o rozdělení vhodů na samostatne celky již loni, ale družstvo si kladlo stále nové nesplnitelné podmínky. Chyběl nám jen jeden podpis ze všech 64.
Podle prohlášení stavebního a katastrálního úřadu rozdělení možné je. Budovy stojí a fungují nezávisle. Každá budova stojí na samostatném pozemku, ale je jeden společný list vlastníků.
Když jako SVJ budeme mít více jak 50% hlasů, budeme moci vchody rozdělit? Nebo pro to bude stále potřeba i souhlas družstva, respektive družstevníků?

První část vašeho dotazu se dotýká tzv. odloženého založení a vzniku SVJ, které bylo do 1. 1. 2014 upraveno § 9 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Nyní je tato problematika upravena § 24 zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a změně některých zákonů. Odložené založení a vznik SVJ se vztahuje, shodně jako tomu bylo podle zákona o vlastnictví bytů, pouze na SBD nebo LBD (bytová družstva vzniklá před 1. 1. 1992), jestliže toto družstvo vykonávalo činnost správce přede dnem nabytí účinnosti novely zákona o vlastnictví bytů č. 103/2000 Sb., tj. před 1. 7. 2000, (tj. jestliže převedlo vlastnické právo alespoň k jedné jednotce před tímto datem).

Správce, jímž je bytové družstvo, je povinen založit SVJ nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy se jeho spoluvlastnický podíl na společných částech sníží po 1. 1. 2014 na méně než polovinu (§ 24 zákona č. 311/2013 Sb.).  Slovy uvedeného zákona, svolá správce nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu, shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“). Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoliv vlastník jednotky. Návrh na zápis do veřejného rejstříku musí statutární orgán společenství podat nejpozději do 30 dnů ode dne založení společenství.

Ke schválení stanov společenství se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků jednotek; ustanovení § 1200 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku se nepoužije. Funkce správce – bytového družstva - zaniká dnem vzniku společenství.

Vlastníky domu jste vy jednotliví vlastníci jednotek a bytové družstvo. Na shromáždění vlastníků budete zvát i zástupce družstva. Ve výboru SVJ bude ten, koho si zvolíte, je praktické, ale není to povinnost, aby to byl i zástupce družstva. Budete se muset domlouvat na společných záležitostech týkajících se údržby a správy domu. Dvojí správu a údržbu považuji za nepraktickou a drahou.

K další části vašeho dotazu uvádím, že v případě, že budete chtít dům rozdělit na dva samostatné vchody, společenství „rozdělit“ na dvě společenství, nebude to jednoduchá záležitost. Musíte nejdříve zrušit a vypořádat bytové spoluvlastnictví, vznikne podílové spoluvlastnictví domu a pozemku, a poté založit dvě společenství, každé se samostatným prohlášením a jeho náležitostmi, stanovami, atd. S popsaným postupem musí souhlasit všichni vlastníci, tedy i družstvo.  

Musí tu být písemná dohoda všech vlastníků. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se k platnosti dohody nebo prohlášení o zrušení bytového vlastnictví souhlas osoby oprávněné z věcného práva udělený v písemné formě. (§§ 1217 – 1219 NOZ).

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Poučení nájemníků v pronajatém bytě

V domě sdružení vlastníků bytových jednotek jeden z majitelů pronajal byt lidem, po jejichž nastěhování se domem šíří velice nepříjemný a intenzivní zápach, pravděpodobně chovají několik koček. Máme – podle NOZ – nějakou šanci na obranu , nebo možnost donutit je k odstranění pachu?

Musíte se obrátit na výbor SVJ a ten musí vyzvat vlastníka bytu, aby své nájemce poučil, jak se mají v bytě chovat.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Účast na schůzi výboru SVJ

Již několik let žádám výbor a správce, jako člen SVJ, aby výstupy z jednání byly transparentní a byly zveřejněny. Nemám možnost je k tomuto přimět, vždy se dozvíme až na schůzi společenství ,co se kde utratilo. Rád bych se účastnil jednání výboru, bez pravomocí samozřejmě, abych se včas dozvěděl, co se kde chystá, jak se hlasuje, jaké jsou na to názory apod. Mohu tedy navštívit schůzku výboru?

Jelikož nejste členem výboru, nemůžete se jeho jednání zúčastnit, ledaže byste po výboru požadoval vyřešení vaší konkrétní záležitosti, která se dotýká jen vás, pak by vás sám výbor vyzval, abyste se na jednání výboru dostavil. V občanském zákoníku samozřejmě odpověď na vaši otázku nenajdete, jelikož odpověď vychází z logiky věci.

Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, to rozhoduje, výbor SVJ má postavení statutárního orgánu a rozhoduje jen o minimu věcí, které shromáždění stanovami svěřilo do jeho působnosti a většině věcí rozhoduje shromáždění. Na shromáždění vlastníci vždy dopředu obdrží pozvánku s programem, buďto s přiloženými materiály nebo s poučením, že je do podkladů pro jednání možno nahlédnout. I kdyby toto poučení chybělo, pak je to vaše právo ze zákona (§ 1207 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) a většina SVJ má toto právo nahlížet do podkladů podrobněji upraveno ve stanovách.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Balkon jako součást bytu

Prosím o odpověď, zda při opravě lodžií, zapsané na katastru jako součást bytu, tedy majetek vlastníků daných bytových jednotek musí hlasovat 100 % vlastníků pro opravu. Nejsme si jisti, zda v tomto nedošlo ke změně?
Také prosím o vysvětlení následujícího případu. Dne dd.mm. 2015 se koná shromáždění společenství vlastníků. Je zde za účasti notáře odsouhlasena změna Stanov. V ten den jsou podány návrhy na odhlasování. Řídí se  hlasování ještě podle starých Stanov, nebo jsou tímto dnem platné již Stanovy nové? V každých je totiž uvedeno jiné % platné pro hlasování.

Budete ještě hlasovat postaru, tj. podle stávajících stanov. Teprve až budou nové stanovy schválené, notářský zápis o nich vložen do obchodního rejstříku, začnete se jimi řídit.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Příspěvky na správu domu

Jsme SVJ o 62 bytových jednotkách. Příspěvky na správu domu, se u nás stanoví z rozhodnutí shromáždění SVJ a to tak, že náklady na společnou energii, výtahy, zpracování účetnictví a náklady chod SVJ jsou ve stejné výši na každý byt. Ptám se zda je toto v pořádku, když si to odhlasujeme takto na shromáždění nebo to musí být dle nového zákona který začal platit od 1.1.2014, tedy dle podlahové plochy?

Ano, to je v pořádku. Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně (§ 1180 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku). Odborná veřejnost se k této problematice staví tak, že jiná dohoda je možná, ale musí souhlasit všichni vlastníci. 

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Hospodaření SVJ před koupí bytu

Kupujeme byt v bytovém domě, kde je zřízeno společenství vlastníků. Jedná se o dům postavený v r. 2008. Takže se dá předpokládat, že nepotřebuje nové investice ani opravy. Přesto si chceme před koupí ověřit jak SV hospodaří, požádali jsme o závěrku SV pokud ještě není za r. 2014 zpracována, tak sdělení  zůstatku fondu oprav a sdělení, zda SV nemá žádné úvěry, půjčky apod. Bylo nám realitkou sděleno, že na toto nemáme nárok. Budou nám sděleny pouze závazky prodávajících vůči SV, nevíme, zda je toto dostatečné nebo máme trvat na vyčíslení fondu oprav a závazků – úvěrů apod. SV?

Základní údaje o společenství vlastníků naleznete na www.justice.cz,  obchodní rejstřík, kde zadáte název SVJ nebo IČO. Podle takto získaných údajů se pak můžete přímo obrátit na předsedu výboru SVJ, aby vám vaše dotazy ohledně SVJ zodpověděl. V obchodním rejstříku jsou uloženy důležité listiny (někdy i účetní závěrka) a jsou přístupné na těchto uvedených webových stránkách.  Pokud by SVJ mělo úvěr, pak by zřejmě mělo i zástavu, což je zase údaj, který můžete ověřit na katastrálním úřadu nebo prostřednictvím www.cukz.cz, nahlížení do katastru.

Jinak vidět účetní závěrku před vložením do obchodního rejstříku (než se z ní stane veřejná listina) má právo jen člen společenství a kontrolní orgány. Přesto si myslím, že vám realitní kancelář tyto údaje měla zjistit a poskytnout (nemusí vám dávat nahlížet do účetní závěrky, jen vám údaje sdělí). Jsou to pro vás důležité údaje, jelikož se chcete stát vlastníkem bytu a členem tohoto konkrétního SVJ. Pokud bude i nadále realitní kancelář odmítat spolupracovat, doporučuji vám, abyste se obrátil přímo na předsedu výboru SVJ.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Schválení stanov

Chci se zeptat, zda ke schválení nových stanov (podle NOZ) na shromáždění stačí 3/4 přítomných hlasů SVJ?

Jedná-li se o SVJ vzniklé před účinností NOZ, pak pro hlasování o přijetí nových stanov budou platit vaše dosavadní stanovy – zřejmě vzorové stanovy navazující na již neúčinný zákon č. 74/1992 Sb., o vlastnictví bytů a hlasovat tedy budete tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů.

V občanském zákoníku (NOZ) dochází ke změnám ohledně schvalování stanov SVJ nebo jejich změn ve dvou základních směrech:

a) Z hlediska účasti notáře podle § 1200 odstavce 3 platí, že se pořízení notářského zápisu o schválení stanov SVJ vyžaduje jen v případě, že se SVJ zakládá až po vzniku vlastnictví jednotek, tj. v případě, kdy stanovy SVJ nebyly součástí prohlášení (dohody spoluvlastníků či manželů nebo součástí ujednání ve smlouvě o výstavbě). Totéž platí pro schvalování změn stanov.

b) Z hlediska požadovaného počtu hlasů pro přijetí stanov se již nevyžaduje tříčtvrtinová většina hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, nýbrž postačí nadpoloviční většina. Stanovy však (zcela nově oproti zákonu o vlastnictví bytů) mohou určit požadavek vyššího počtu hlasů pro přijetí stanov, jak to umožňuje § 1206 odst. 2. Shodně to platí pro schvalování změn stanov SVJ.

Vzhledem k tomu, že stanovy SVJ přijaté před 1. 1. 2014 nebyly (a nemohly být) přijaty v rámci prohlášení, jímž se zakládalo SVJ, nebo v rámci ujednání o smlouvě o výstavbě, jímž se zakládalo SVJ, nevztahuje se na schvalování změn (ať v rámci jejich přizpůsobení občanskému zákoníku podle přechodného ustanovení § 3041 odst. 2, nebo v případě dalších změn po 1. 1. 2014) ustanovení § 1200 odst. 3, podle něhož stanovy nevyžadují formu veřejné listiny, zakládá-li se SVJ prohlášením nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Proto každé SVJ, vzniklé před 1. 1. 2014, které bude přizpůsobovat podle § 3041 odst. 2 své stanovy ustanovením občanského zákoníku a které bude následně takto přizpůsobené stanovy v budoucnu případně měnit, musí tyto změny svých stanov schvalovat za účasti notáře, který o rozhodnutí o schválení změn stanov pořídí notářský zápis v souladu s notářským řádem. Přizpůsobení stanov se schvaluje usnesením shromáždění schváleným buď většinou hlasů členů přítomných na shromáždění, nebo vyšší (kvalifikovanou) většinou uvedenou v dosavadních stanovách SVJ. Nelze souhlasit s někdy vyjadřovanými názory, že je potřebný souhlas všech vlastníků jednotek podle § 1200 odst. 1, protože tento požadavek se vztahuje pouze na založení SVJ po 1. 1. 2014 (pokud nebylo SVJ založeno již prohlášením nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě).

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Zaměření bytových jednotek ve vlastnictví SVJ

Prosím o informaci, zda je nutné provádět znovu zaměření bytových jednotek ve vlastnictví SVJ, které jsou řádně zapsány v KN na základě plánků? Dle výměry jednotlivých jednotek jsou nastaveny platby dle plochy jednotky. Firma, spravující naši nemovitost s bytovými jednotkami, po nás požaduje zpřístupnění bytů za účelem geometrického přeměření a účtováním za tuto službu ve výši 80,00 Kč za m2. Pokud se výměra bude lišit od původního zápisu v KN, uvádějí, že bude nutno provést změnu v KN. Odvolávají se na vládní nařízení č. 366/2013 s účinností od 1.1.2014.Jiná firma, která spravuje podobnou nemovitost, říká, že tento postup není nutný, že se může považovat za platné, co bylo před několika lety vloženo do KN.

Není nutné provádět znovu zaměření bytových jednotek nebo změnu „prohlášení vlastníka budovy“. Platný je nadále stav zapsaný na základě původního „prohlášení vlastníka budovy“ v katastru nemovitostí podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Přístup k HUV

V našem SVJ jsme se dostali do situace, kdy jeden z vlastníků (původní majitel nemovitosti) uzavřel přístup k HUV a trvá na odkoupení svého podílu (sklepní kóje) SVJ. Dokud prý podíl neodkoupíme k HUV nás nepustí. Problém je, že v domě záhadně přestala téct pořádně voda. Jsme už bezradní, protože víme, že pán se dopouští pouze přestupku a násilně dveře otevřít nemůžeme, aby někdo z vodáren HUV zkontroloval. Jak prosím postupovat dále?

Pro takové případy žádná jednoduchá rada neexistuje. Hlavní uzávěr vody patří mezi součást vodovodní přípojky a rozvodů vody, které jsou společnými částmi domu. Je povinností SVJ zajistit řádnou údržbu společných částí domu, v daném případě zejména z hlediska zajištění požární bezpečnosti  a  správné funkci vnitřního vodovodu. Zákon o požární ochraně č. 133/1985 Sb. mimo jiné v povinostech právnickým osobám ukládá v § 5 zajistit volný přístup k uzávěrům vody a obdobně to platí dle § 17 i pro fyzické osoby.

Ve Vašem případě doporučujeme podniknout veškeré kroky, aby došlo k dohodě o zpřístupnění HUV. Vlastníka nutno prokazatelně vyzvat, a to jak osobně za přítomnosti svědků, tak i písemně /nechat si podepsat žádost-výzvu, v případě odmítnutí zaslat s dodejkou/, aby přistoupil na dohodu o zpřístupnění HUV resp. aby zpřístupnil HUV za účelem kontroly. Je-li to plánované, dohodnout termín dopředu.  Současně je třeba mu prokazatelně sdělit, že pokud bude bránit ve zpřístupnění, tak ponese všechny vícenáklady spojené s případnou havárií v důsledku neprovedené řádné údržby, v případě udělené sankce při kontrole hasičů, případně uplatnění sankcí na základě kontroly vodáren dle uzavřené smlouvy nebo řešením zpřístupnění prostřednictvím soudu.

Pokud vlastník odmítá opakovaně zpřístupnit HUV, je takové konání vždy nutno prokázat nejlépe za přítomnosti svědků, kterými mohou být kromě ostatních vlastníků v domě i kontrolní orgány či pracovník dodavatelské organizace, instalatér či správce domu. Vlastník nemůže podmiňovat zpřístupnění HUV požadavkem na odkoupení svého podílu, v rámci dohody však může  SVJ zohlednit omezené užívání sklepní kóje částečným snížením výměry spoluvlastnického podílu při vyúčtování příspěvku na provoz domu a pozemku tomuto vlastníkovi. To musí schválit Shromáždění SVJ.  Vedle případného správního řízení by mohly být případné sankce a škody následně také vymáhány soudně.

Ing. Karel Žák, Sdružení nájemníků ČR

Rozdělení dvou domů na samostatné SVJ

Jako SVJ domů 850/14 a 851/18 v době, kdy jsme si odkoupili byty od původního vlastníka, bylo vytvořeno společné SVJ obou domu. Rádi bychom nyní v rámci nových stanov a registrace u registračního soudu, "rozdělili oba domy na samostatné Společenství" a tím zrušlil stávající SVJD. Prosíme Vás, aby jste nám zdělili, jaký postup máme  zvolit, abychom dodrželi všechna nová ustanovení NOZ, včetně všech doprovodných zákonů?

Společenství vlastníků je samostatnou právnickou osobou. Je potřeba zjistit, zda lze vaši budovu rozdělit, tedy zda je stavebně technicky uspořádána tak, že oddělené části mohou plnit samostatné funkce. Též katastrální úřad bude požadovat souhlasné stanovisko příslušného stavebního úřadu. Vy sami musíte učinit ve společenství vlastníků dohodu všech vlastníků jednotek, kterou zrušíte dosavadní stav, tedy současné rozdělení domu na jednotky. V tomto okamžiku dojde k zániku jednotek a přeměňujete současný právní stav na tzv. podílové spoluvlastnictví budovy, vaše současné SVJ tím zanikne.

Následuje proces, kdy pozemek pod domem rozdělíte pod jednotlivými sekcemi, tedy předpokládaný nový  stav a uspořádáte spoluvlastnické vztahy tak, aby spoluvlastníky každé z parcel se staly osoby, které v daném domě(sekci) budou později vlastnit jednotku. Co by podíloví spoluvlastníci budovy vložíte následně do katastru dvě ! prohlášení vlastníka“, kterými rozdělíte každou ze sekcí budovy na jednotky a společné části. Tím nově vznikají dvě samostatná společenství, která je potřeba ještě upravit pro zápis do veřejného rejstříku, tedy obchodního rejstříku vedeného příslušným soudem (např. stanovy atd.) Na závěr ještě vkládáte informace do Sbírky listin a zpracujete nové daňové přiznání k dani z nemovitosti u příslušného finančního úřadu.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Neúměrné poplatky

V našem SVJ s 5-ti vlastníky a 10 byty je pověřený a zároveň většinový vlastník, který má 58% podíl. Správcem domu je firma, kterou většinový vlastník vlastní. Správcovská firma si účtuje za úklid (4 x měsíčně na cca 1,5 hod) 18 000 Kč měsíčně. Lze s tím cokoliv dělat? Lze zabránit nějak tomu, aby SVJ v budoucnu neplatilo ještě více?

Podle ustanovení § 1202 odst. 2 nového občanského zákoníku se při rozhodování ve věcech správy nepřihlíží k hlasům správce převyšující součet hlasů všech vlastníků jednotek. Účelem tohoto „zákazu přehlasování“ je zajistit možnost menšinových vlastníků uplatňovat účinně svůj názor a zamezit jednostrannému vlivu většinového vlastníka – správce. Další možnost je postup podle ustanovení § 1209 nového občanského zákoníku, podle nějž platí, že je-li proto důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do  tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Založení SVJ

Jsem vlastníkem bytu v družstevním domě, který má tři vchody. Zajímalo by mě, za jakých podmínek můžeme vytvořit SVJ pouze v jednom vchodě. Na družstvu nám tvrdí, že musíme naplnit 75% vlastníků ze všech vchodů a vytvořit společenství opět všech vchodů.  My bychom si však chtěli vytvořit společenství pouze pro náš vchod, který má 12 bytových jednotek, z toho 8 je v os. Vlastnictví. Pokud by to takto šlo, musí pak souhlasit všichni vlastníci s vytvořením SVJ nebo je to nějak procentuálně vyjádřeno?

Začněte tím, že si nejdříve zjistíte, zda lze vaši budovu rozdělit tak, že je stavebně technicky uspořádána tak, že může plnit každá část samostatně svoji základní funkci budovy. Katastrální úřad bude po vás požadovat souhlasné stanovisko příslušného stavebního úřadu. Toto je potřeba předem dohodnout na členské schůzi vašeho družstva, tak na současném SVJ. U SVJ musí souhlasit 100% všech vlastníků, u družstva se řídí rozhodnutí zpravidla podle platných stanov, kde najdete i % vyjádření, kolik členů musí souhlasit s touto změnou na členské schůzi družstva.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Prohlášení vlastníka - oprava

Chtěl bych se zeptat na otázku ohledně vlastnictví balkonů.
V našem Prohlášení vlastníka je uvedeno: Jednotka   č.  xxx/1 je byt 2+1 v1.NP. Celková plocha jednotky s příslušenstvím je 56,4 m2Jednotka č. xxx/1 se skládá z: Kuchyně 12,1 mPředsíně 10.1 mKoupelna 2,6 mWC 0,9 mPokoj 1 14,6 mPokoj 2 16,1 mBalkon 2,4 m2. Balkon se nezapočítává do plochy bytu.Je v tomto případě balkon v osobním vlastnictví nebo je společnou součástí domu? Ptám se z důvodu uvažované opravy, abych věděl kolik procent vlastníků bude stačit na její odsouhlasení při projednávání na shromáždění.

Základem je skutečně vaše prohlášení vlastníka. Pokud je v popisu bytové jednotky uvedeno, že balkón se nezapočítává do plochy bytu, pak je balkón součástí vnějšího pláště a obvodové zdi budovy. Balkón tak patří do společných částí domu, resp. budovy. Opravy a rekonstrukce se řídí pravidly upravenými stanovami vašeho společenství, kde najdete i způsob hlasování a % podíl o platnosti usnesení ze schůze shromáždění vlastníků, které bude o opravách či rekonstrukci rozhodovat.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Povinný podpis stanov?

Jsem členem bytového družstva a také členem společenství vlastníků. Co se mi může stát, když nepodepíšu nové stanovy?

 Můžete být členem bytového družstva (BD) nebo členem společenství vlastníků jednotek (SVJ), případně členem obou těchto právnických osob. Změna stanov, kterou asi máte na mysli, se přijímá formou usnesení na členské schůzi BD nebo na shromáždění SVJ. Vaším plným právem je hlasovat pro i proti přijetí usnesení nebo se hlasování zdržet a to bez sankcí.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Společenství vlastníků jednotek versus bytové družstvo

Po seznámení s novým občanským zákoníkem v oblasti zakládání společenství vlastníků, nám není úplně jasné, zda v případě bytového družstva, kterému klesl spoluvlastnický podíl pod 50 procent před 1. lednem 2014 a SVJ nebylo založeno (nemá stanovy a není zapsáno v rejstříku), je nutno postupovat dle § 1200 nového občanského zákoníku - to znamená schválit stanovy všemi vlastníky jednotek? Může zůstat správcem družstvo, když nemá 50 procent, bez volby na shromáždění vlastníků (§1192 NOZ) Družstvo spravovalo a vlastnilo dům před rokem 2000.


V první řadě záleží na tom, o jaké jde bytové družstvo. Nešlo-li o bytové družstvo, uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, pak se vznik společenství vlastníků jednotek (společenství) posuzoval podle § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů.

Společenství jako právnická osoba vzniklo automaticky (ex lege), a to převedením vlastnického práva ke druhé jednotce (prvním vlastníkem jednotek je samozřejmě vždy bytové družstvo a ke splnění podmínky tří vlastníků jednotek v domě s pěti a více jednotkami tak postačilo převést dvě jednotky dvěma různým vlastníkům).

Přesně se tak stalo v okamžiku doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu druhého z nových vlastníků do katastru nemovitostí poslednímu z vlastníků. Zde se upozorňuje, že nekonala-li se první schůze shromáždění vlastníků jednotek, resp. nebyly-li přijaty stanovy společenství, pak pro takové společenství automaticky platily a platí vzorové stanovy (viz nařízení vlády č. 371/2004 Sb.).

Šlo-li o bytové družstvo, které bylo uvedeno v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, pak vzniklo společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu.

Nedošlo-li k uvedenému snížení podílu bytového družstva ke dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, pak se postupuje podle § 24 zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev.

V principu platí, že, pokud původní bytové družstvo a vlastník budovy či jeho právní nástupce plnil povinnosti správce a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se nesnížil ke dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku na méně než jednu polovinu, je bytové družstvo ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona správcem domu a pozemku.

Sníží-li se po dni nabytí účinnosti zákona č. 311/2013 Sb. spoluvlastnický podíl bytového družstva na společných částech domu na méně než jednu polovinu, svolá bytové družstvo nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu, shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství. Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoliv vlastník jednotky. Ke schválení stanov společenství je v tomto případě třeba souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků jednotek.

Martin Kroh, Družstevní marketingové sdružení České republiky 

BD v. SVJ: povinný vznik SVJ

Jak mění nový obč. zákoník pozice členů družstva a vlastníků bytů v jednom domě. Naše bytové družstvo vzniklo v roce 1981 postupným převáděním bytů do osobního vlastnictví jsme se v roce 2014 dostali na 57 procent členů družstva a 43 procent vlastníků bytů. Na domovní schůzi nám bylo sděleno, že podle nového občanského zákoníku, pokud se poměr družstevníků a vlastníků vyrovnána poloviční podíly, musíme založit družstvo vlastníků, protože to nařizuje zákon - konkrétně §24 zákona číslo 311/213 Sb. Může nás k tomu zákon skutečně nutit? Hrozí, že vlastníci, kteří v bytech často nebydlí, zablokují například zateplování a podobně. Předtím platila povinnost vytvoření společenství vlastníků, pokud podíl členů družstva klesl na 30 procent a vlastníci tvořili 70 procent.

V domě, kde spoluvlastnický podíl původního družstva již poklesl na méně než polovinu před dnem 1. lednem. 2014, vzniká situace podle NOZ § 1203, zbývá pouze přijmout stanovy. Při nečinnosti Vašeho družstva (současného správce domu) mohou sami vlastníci svolat „ustanovující schůzi shromáždění vlastníků“. Na této schůzi, to jest na shromáždění vlastníků pak schvalují stanovy dle zákona č. 311/2013 Sb., tj. nadpoloviční většinou přítomných. Součástí stanov bude i určení funkcí členů statutárního orgánu.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Hlasování ve společenství

Obracíme se na Vás s následujícím dotazy ve věci hlasování ve společenství vlastníků: 1) V zákoně číslo 72/1994 Sb., § 11, odst. 3 bylo ustanovení, dle něhož spoluvlastníci jednotky měli postavení vlastníka jednotky (1 hlas). Zjednodušeně řečeno to znamenalo, že hlasovala-li nadpoloviční většina vlastníků jednotky, byl započten hlas celé jednotky (celého spoluvlastnického podílu na společných částech domu příslušejícího k jednotce). V nové právní úpravě takové ustanovení není. Znamená to, že: a) každý ze spoluvlastníků hlasuje pouze příslušným spoluvlastnickým podílem na jednotce bez ohledu na ostatní spoluvlastníky, tedy v krajním případě někteří spoluvlastníci jediné jednotky hlasují na shromáždění pro usnesení, někteří proti a někteří nehlasují vůbec? b) anebo se k takovým hlasům (kdy spoluvlastníci jedné jednotky hlasují rozdílně, někteří nehlasují a podobně) vůbec nepřihlíží? c) anebo s ohledem na ust. § 1116 NOZ se spoluvlastníci (všichni, nebo většina?) musí na hlasování dohodnout? Máme tady na mysli situaci, kdy se spoluvlastníci nedohodnou na jediném zástupci vůči společenství (ani taková dohoda není reálná – jedná se např. o více než 50 spoluvlastníků garážové jednotky, kteří se navzájem neznají, ale jednotka jako celek má podíl 45 % na společných částech domu). Lze takovou situaci nějakým způsobem platně řešit ve stanovách?

Ano, máte pravdu, že v zákoně o vlastnictví bytů v § 11 odst. 3 bylo uvedeno: „Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2); spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas).“ Nahlédneme-l do literatury ve věci výkladu tohoto ustanovení, poukazují autoři na problém ve vnímání tohoto ustanovení. Toto ustanovení zcela chybně navozovalo dojem, jako kdyby spoluvlastníci jednotky měli jen jeden hlas. Zřejmě z tohoto důvodu tato úprava v NOZ není. Uvedené ustanovení se však vykládalo tak, že i spoluvlastníci mají počet hlasů dle klíče určeného ve stanovách, respektive podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a tento počet je dán společně pro všechny spoluvlastníky jedné jednotky, což je logické uvědomíme-li si, co jsou a jak se počítají podíly na společných částech. Zde již můžeme navázat na úpravu obsaženou v § 1161 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“) a také s ohledem na to, jak je nově vnímána jednotka. Pro zjednodušení poukazuji na nejčastější způsob stanovení (výpočtu) podílů na společných částech domu, tj. že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu (nebytového prostoru) k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Důležitou roli tedy sehrává jednotka (byt, nebytový prostor) jako celek. I když k jedné jednotce jsou například dva podíly, tak tyto dva podíly tvoří jeden celek. Dle mého názoru, by se tedy v případě hlasování měli tito spoluvlastníci jednotky dohodnout na správě společné věci a tedy i jak budou hlasovat. Přiměřeně by se měla použít obecná ustanovení o podílovém spoluvlastnictví. V případě, že se nedohodnou, zastávám názor, že se bude postupovat stejně jako dosud tak, jak popisujete v úvodu. Zároveň se domnívám, že je možné a bylo by dobré tuto záležitost upravit ve stanovách.

JUDr. Jitka Kocianová, Česká společnost rozvoje bydlení

Správce jako většinový vlastník

Zajímá nás vysvětlení týkající se hlasování ve společenství vlastníků jednotek. Ustanovení odst. 2 věta druhá NOZ (k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce, při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek) se vztahuje pouze na rozhodnutí o správě a pouze pro období od založení SVJ do jeho vzniku (t.j. do zápisu SVJ do veřejného rejstříku), nebo i kdykoliv později, dokud má správce většinu? (SVJ většinou musí s ohledem na ust. § 1198 NOZ vzniknout dříve, než správce ztratí většinu hlasů). 

Ustanovení § 1202 odst. 2 o tom, že při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek má dle důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), zamezit tomu, aby většinový vlastník (např. developer jako správce) přehlasoval vlastníky, kteří jsou zatím v menšině. Ustanovení § 1202 se sice dotýká správy před vznikem společenství, avšak máte pravdu v tom, že je tu ale také ustanovení § 1198 NOZ, kdy společenství vlastníků musí vzniknout a přesto má správce nadále většinu. Domnívám se, že v tomto případě pak je na společenství vlastníků, zda se ujme správy a správce z funkce odvolá nebo mu nadále funkci správce ponechá a pak bych pro tento případ rozhodování  analogicky použila ust. § 1202 odst. 2 větu druhou.

Zároveň v tomto ustanovení § 1202 NOZ uvádí, že pro rozhodování ve věcech správy před vznikem společenství se obdobně použijí ustanovení o shromáždění, tedy § 1206 až 1209 NOZ. V případě, že správce jako většinový vlastník bude nadále správu vykonávat, použila bych opět analogii a použila obdobně ustanovení o shromáždění. Podotýkám, že je to můj právní názor, který bohužel zatím není v praxi ověřen a domnívám se, že nedokonalost právní úpravy zde ponechává velký prostor i pro jiné rozdílné názory.

JUDr. Jitka Kocianová, Česká společnost rozvoje bydlení 

Založení SVJ podle NOZ

Do letošního roku byla registrace SVJ v rejstříku podmíněna notářským zápisem. V 
novém zákoníku jsem tuto podmínku nenašel. Dá se očekávat že bude "čtyřbytové" SVJ 
zaregistrováno i bez zápisu notáře na základě předložených stanov?

Dá se naopak očekávat, že rejstříkový soud si pro zápis společenství notářský zápis vyžádá. 
Občanský zákoník totiž pro stanovy při založení společenství jednoznačně vyžaduje formu 
veřejné listiny, kterou se rozumí právě notářský zápis (§ 1200 odst. 3 ve spojení s § 3026 odst. 

Martin Kroh, Česká společnost rozvoje bydlení

Členství ve výboru SVJ

V návrhu našich nových stanov SVJ jsou v čl. VIII. „určení prvních členů statutárního 
orgánu“ uvedeni ti členové, kteří se stali úplně prvními členy výboru v roce 2009. Od té doby 
ale došlo k zásadním změnám a nyní jsou členy výboru již jen tři lidé. Prosím o prověření, 
kdo tam tedy má být uveden.

Zařazení čl. VIII. do návrhu stanov Vašeho společenství (tj. určení prvních členů statutárního 
orgánu) vychází z § 1200 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku. Tímto ustanovením začíná 
část zákona nazvaná „založení společenství vlastníků“, z čehož se dá usuzovat, že se má 
jednat o identifikaci prvních členů statutárního orgánu po vzniku společenství, ve Vašem 
případě tedy členů zvolených 19. 2. 2009. Smysluplnost takového ustanovení v nových 
stanovách Vašeho společenství je sporná, nicméně bylo doplněno na základě doporučení 
notáře, že by při vynechání ustanovení mohla nastat následná potíž s rejstříkovým soudem.

Martin Kroh, Česká společnost rozvoje bydlení

Změna stanov SVJ a notář

Chceme změnit stanovy SVJ, do kdy tak musíme učinit a je potřebná účast notáře při změně stanov?

Společenství vlastníků jednotek, která se řídí vzorovými stanovami podle nařízení vlády č. 371/2004 Sb. nebo která v mezidobí přijala vlastní stanovy mají podle § 3041 odst. 2 nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) povinnost přizpůsobit celé stanovy NOZ a doručit změněné znění stanov rejstříkovému soudu, a to do 4.1.2017.

Současně však platí podle § 3042 NOZ povinnost SVJ přizpůsobit název společenství tak, aby obsahoval i slovo „vlastníků“, a to do 2.1.2016. Změna názvu společenství je přitom změnou stanov SVJ.

Vzhledem ke skutečnosti, že stanovy vyžadují formu veřejné listiny podle § 1200 odst. 3 NOZ, tj. formu notářského zápisu, je přítomnost notáře na zasedání shromáždění vlastníků jednotek zapotřebí.

Z tohoto pohledu lze doporučit vyčkat se změnou stanov SVJ, kdy lze navíc očekávat, že povinnost přijímat změny stanov notářským zápisem může být přehodnocena v rámci připravovaných změn nové legislativy. Je však namístě upozornit, že v případě ponechání stávajících stanov pozbyla k 1.1.2014 platnost ta ustanovení stanov, která jsou v rozporu s donucovacími ustanoveními NOZ.

Martin Kroh, Česká společnost rozvoje bydlení