Nájemce nám zvýšil nájem o 2782 Kč. Může ho zvýšit o takovou částku?

Jsem nájemník, který bydli v obci do 10000 obyvatel. Nájemní smlouvu uzavírám s nájemcem každý rok. Vždy začátkem roku, a to už 10 let. Letos to bylo 1. 2. 2016, kdy nájemné se každý rok zvyšuje, jak říká nájemce, o inflaci. Tedy o 200, 300 Kč. Nájemné bylo letos sjednáno ve výši 6162 Kč bez poplatků. Letos v září nám nájemce poslal doporučeně dopis s návrhem na zvýšení nájemného k 1. 2. 2017, kdy nájemné zvýšil na 8944 Kč bez poplatků. Tedy o 2782 Kč. Chci se tedy zeptat, jestli může zvýšit o takovou částku? Nebo pochopil jsem správně občanský zákoník § 2249 a může zvýšit nájemné maximálně o 20 procent za tři roky a to vždy jednou ročně? Nájemce odůvodňuje zvýšení nájemného tím, že ve srovnání s okolím má nízké nájemné. Při nesouhlasu do konce října s novou výší nájemného nám končí nájemní smlouva k 31. 1. 2017.

Úvodem dovolte, abych upozornil na to, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených v nájemní smlouvě můžu při zodpovězení vašeho dotazu vycházet toliko z obecné právní úpravy. Dále vycházím z toho, že tam, kde hovoříte o „nájemci“, máte pravděpodobně na mysli „pronajímatele“.

Z toho, co uvádíte ve svém dotazu, vyplývá, že s pronajímatelem uzavíráte nájemní smlouvu na dobu určitou, vždy od 1. 2. daného roku do 31. 1. roku následujícího. Uplynutím této doby sjednaný nájem zaniká a záleží pouze na dohodě mezi vámi a pronajímatelem, zda vůbec a za jakých podmínek bude nájem sjednán na další období.

Ani jedna ze smluvních stran není povinna uzavřít novou nájemní smlouvu na další období za stejných podmínek. Pronajímatel vám tak může navrhnout zvýšení nájemného dle vlastní úvahy, vy s navrženou výší nemusíte souhlasit a k uzavření nové nájemní smlouvy nedojde. Jestliže se s pronajímatelem na výši nájemného nedohodnete, nájem Vám skutečně k 31. 1. 2017 s největší pravděpodobností skončí.

Vámi zmíněné ustanovení § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., se pojí s ustanovením § 2248, dle kterého platí, že si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Z dikce ustanovení a logiky věci lze usuzovat, že toto ustanovení se uplatní pouze u nájmu sjednaného na dobu delší než jeden rok, a to za jeho trvání, tzn. nikoli ve Vašem případě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát
Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Stanovení nájemného u služebních bytů

Naše státní příspěvková organizace má pro zaměstnance k dispozici služební byty. Za jaké vybavení bytu můžeme předepsat měsíční nájem? Byt je vybaven kuchyňskou linkou, sporákem, kotlem pro vytápění bytu, bojlerem na ohřev teplé vody. Podle starých předpisů (přílohy k vyhl. 176/1993) byly tyto předměty vyjmenovány včetně doby splácení v letech a roční opotřebení v %. Můžeme se podle tohoto předpisu pořád řídit, nebo je konkrétně plynový kotel pro vytápění bytu součásti bytu a nesmí se brát jako vybavení bytu, za které se platí navíc? Starší byty podle dříve uzavřené smlouvy mají základní nájem navýšen o % opotřebení těchto zařizovacích předmětů. Myslím, že by to bylo nespravedlivé až diskriminační, kdyby noví nájemníci za zařizovací předměty nic neplatili. 

Současná úprava nájemného za užívání služebního bytu je obsažena v občanském zákoníku.

Cílem této úpravy je, aby výše nájemného byla stanovena na základě vzájemné dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, přičemž se musí sjednat pevnou částkou v penězích. Ačkoliv je tedy pronajímatelem příspěvková organizace a jedná se o pronájem služebního bytu, je plně na vůli pronajímatele stanovit výši nájemného, pochopitelně za předpokladu, že s takovou výší nájemce souhlasí.

Stranám tedy nic nebrání, aby si v rámci nájemní smlouvy ujednaly, že výše nájmu bude reflektovat vybavenost bytu, případně i jeho opotřebení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem novým majitelem nemovitosti. Mění se tím automaticky ujednání o nájemní smlouvě?

Mám dotaz ohledně pronájmu nebytových prostor v Ústí nad Labem Klíše. V současnosti probíhá vklad nemovitosti na katastrálním úřadě a v nejbližších dnech se stane partnerka majitelkou nemovitosti. V suterénních nebytových prostorách se již rok nacházejí nájemníci (sdružení), kteří mají nájemní smlouvu na tři roky při platbě 500 Kč měsíčně. Platba rok zpětně, tedy pro nás jako nové majitele cena nájmu opravdu nerentabilní, a hlavně netržní. Je možné je v vzhledem ke změně majitele obeznámit o změně nájemného, popřípadě je možné získat nezávislý, certifikovaný výpočet běžné výše nájmu v lokalitě Klíše? Vzhledem ke skutečnosti, že současné sdružení se snaží minimalizovat náklady, a proto elektrické topení zapíná během celé doby nájmu sporadicky, dochází v prostorách k nadměrné vlhkosti, a tím pádem i znehodnocování nemovitosti. Existuje nějaká legitimní cesta, jak nájemníky donutit, aby se o prostor starali, jako by byl jejich vlastní, tedy větrali a topili alespoň na 18 °C? 

Nejprve k vašemu prvnímu dotazu. Pokud nebylo v nájemní smlouvě ujednáno jinak, platí, že nový vlastník vstupuje do nájemního vztahu v takové podobě, jak byl ujednán mezi původními smluvními stranami - to se týká také výše nájemného. Výši nájemného dále není možné bez dohody obou stran zvyšovat, pokud nebyla tato možnost ujednána přímo v nájemní smlouvě.

Co se týká vašeho druhého dotazu, platí, že nájemce je i bez zvláštního ujednání v nájemní smlouvě povinen užívat věc jako řádný hospodář a k ujednanému účelu. Pokud nájemce užívá věc takovým způsobem, že ji nad míru opotřebovává nebo hrozí zničení věci, měl byste ho vyzvat, aby věc užíval řádně a dát mu přiměřenou lhůtu k nápravě. Domnívám se přitom, že situace, kdy nájemce netopí, a tím dochází k nadměrné vlhkosti a znehodnocování nemovitosti, spadá pod tento případ. Výzva vyžaduje písemnou formu. Pakliže nájemce neuposlechne výzvy, máte právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Může být součástí nájmu i provize realitní kanceláři?

Z toho, co jsem si přečetl, mi jako nájemci pronajímatel může účtovat nájem, služby a případnou vratnou zálohu. Jak je to s provizí realitní kanceláři? Je pronajímatel oprávněn mi naúčtovat i tento náklad? Nebo je placení provize upraveno jiným právním předpisem?

Podle zákona nesmí pronajímatel požadovat po nájemci jiná plnění než nájemné, zálohy na náklady na poskytované služby a případně jistotu (kauci). Z uvedeného a contrario vyplývá, že pronajímatel nemůže na nájemce přenášet závazek k uhrazení provize realitní kanceláře. Pokud by takové ujednání nájemní smlouva obsahovala, nebude se k němu přihlížet. Tolik tedy co se týká přeúčtování provize nájemci ze strany pronajímatele.

Co se týká provize, kterou si realitní kancelář ujednala přímo s nájemcem za nalezení vhodného bytu, zde se jedná o jiný právní vztah, tedy o vztah mezi realitní kanceláří, typicky jakožto zprostředkovatelem, a nájemcem. V rámci tohoto smluvního vztahu si potom strany mohou dojednat, cokoliv uznají za vhodné, přičemž platnost či neplatnost takových ujednání nemohu posoudit bez nahlédnutí do uzavřené smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Existuje judikatura k otázkám jednostranného zvyšování nájemného?

Jsem v pozici nájemce (mj. invalidní důchodce), kterému pronajímatel v těchto dnech zaslal návrh na 100 % zvýšení nájmu. Zatím mě nájem od deregulace nájemného nezvýšil (od 1. 1. 2013), nicméně do té doby vždy využil plné zvýšení při regulovaném nájemném. Řeším nyní otázku, zda nechat věc dojít až k soudnímu rozhodnutí o výši nájmu, protože tento postup by pro mě mohl znamenat neúměrné finanční zatížení (mám jako invalidní důchodce omezené možnosti). Prostudoval jsem si vaše informace ohledně nájmu a jeho zvyšování a chtěl bych se zeptat, zda jsou již nějaké soudní precedenty z této oblasti  v souvislosti s použitím Nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které nabylo účinnosti dnem 1. ledna 2014. Také nevím, podle jaké specifikace si případně vybrat znalce v této věci (díval jsem se na seznam znalců, na který odkazujete na svých stránkách). Nejlepší cesta by pro mě byla dohoda s pronajímatelem na určitém kompromisu, ale pronajímatel je dost nekomunikativní, a tak je velmi pravděpodobné, že bude trvat na svém a dá věc k soudu. Pokud by soud rozhodl o výši, která by nebyla taková, kterou určil pronajímatel, ale nižší, a blížila by se k tomu mému návrhu – musel bych přesto hradit všechny výlohy – tj. i za pronajímatele? Vím, že na tuto otázku bude těžké odpovědět, ale pomohlo by mi, kdybych věděl,  jestli jsou již známé nějaké soudní precedenty z této oblasti, případně kde je hledat. 

Pokud nemáte v nájemní smlouvě upraveno jinak, je při jednostranném zvyšování nájemného vaším právem návrh pronajímatele odmítnout, máte-li za to, že nesplňuje požadavky uvedené v zákoně a vámi zmiňovaném nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Pokud návrh nepřijmete do dvou měsíců, pronajímatel se může obrátit na soud s žádostí o určení výše nájemného. Musí tak ovšem učinit nejpozději do pěti měsíců od doručení tohoto návrhu.

Došla-li by věc až k soudu, nejste povinen znalce obstarat z vaší iniciativy a postačí navrhnout, aby znalce vybral a jmenoval soud. Co se týče náhrady nákladů tohoto sporného řízení, pak povinnost tyto hradit záleží obvykle na úspěchu strany ve věci. Pokud má některý z účastníků ve věci úspěch jen částečně, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popř. může s ohledem na okolnosti vyslovit, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo.

A konečně ohledně judikatury ve vztahu k výkladu nařízení vlády č. 453/2013 Sb., je nám k dnešnímu dni známo, že existuje pouze jedno rozhodnutí soudu, a to rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočka Liberec, sp. zn. 60 Ad 13/2014. Tento rozsudek se zabýval podstatou určení nájemného v místě obvyklém ze strany Úřadu práce ČR v souvislosti se stanovením nároku a výše dávek v hmotné nouzi. Krajský soud v tomto rozhodnutí však deklaroval pouze to, že správní orgán postupoval nesprávně, pokud se neřídil postupem v nařízení uvedeným. Je nezbytné očekávat, že judikatura se v této otázce bude živelně vyvíjet, přičemž směrodatné budou právní názory Nejvyššího soudu, Nejvyššího správního soudu a Ústavního soudu, jejichž rozhodnutí jsou dostupná na jejich internetových stránkách (www.nsoud.cz, www.nssoud.cz a www.usoud.cz).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Podlahová plocha a nájemné

Jak se dle současné právní úpravy počítá podlahová plocha nájemního bytu? Použije se definice uvedená v nařízení vlády č. 366/2013, kde je to upraveno pro účely SVJ a bytových jednotek soukromníků? Žádnou jinou definici výpočtu podlahové plochy pro účely nájmu jsem nenašla. Za staré úpravy to ale bývalo rozděleno - jedna definice pro bytové jednotky dle 72/1994 a druhá pro nájemní byty dle 107/2006.

Po skončení tzv. deregulace nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., začala platit právní úprava, podle které se nájemné "nevypočítává", ale sjednává se dohodou nájemce a pronajímatele. Pokud k dohodě o zvýšení nájemného nedojde, může se pronajímatel obrátit k soudu, aby obvyklé nájemné určil (s ohledem na určitá kritéria jako lokalita, stáří a stav domu, vybavení bytu apod.) S ohledem tedy na to, že se nájemné "nevypočítává", ale "sjednává", není pro tyto účely podlahová plocha bytu již definována.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR 

Doplacení nájemného

Jako nájemce jsem měl smlouvu na dobu určitou 1 rok. Po mnoha letech bydlení bez další smlouvy jsem podal výpověď, ale v poslední den výpovědi majitel snížil cenu za byt. Bydlel jsem dál, opět bez smlouvy. Nyní jsem se vystěhoval, ale majitel trvá na doplacení výpovědní doby. Nájem je doplacen přesně do doby faktického vystěhování. Platí nějakým způsobem výpovědní doba, pokud neexistuje smlouva?

Se souhlasem pronajímatele jste bydlel vždy dál, dle zákona se má za to, že když byla nájemní smlouva uzavřena na dobu jednoho roku a vy bydlíte dál, pak se jedná opět o nájem na dobu určitou, a to na dobu jednoho roku. Občanský zákoník
v § 2285 uvádí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Nájemní vztah musí být řádně ukončen – dohodou, výpovědí, uplynutím doby. Pokud jste takto neučil a pronajímatel vaše vystěhování považuje za výpověď, pak jste povinen platit nájemné i po dobu tříměsíční výpovědní doby. Dodávám ještě, že podle občanského zákoníku by výpověď měla být písemná, doručena druhé smluvní straně a u nájmu na dobu určitou by pro skočení nájmu z vaší strany měl být uveden důvod (změna okolností na vaší straně – viz § 2287).

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR