Vosy v domě

Máme vosy po celém posledním patře, máme nárok na jejich likvidaci od správy budovy?

Z vašeho dotazu nevyplývá, zda bydlíte v pronajatém bytě nebo je byt ve vašem vlastnictví, ani zda se jedná o dům se společenstvím vlastníků jednotek anebo o dům, kde je bytové družstvo.

Pokud máte byt v nájmu, pak je pronajímatel podle zákona zavázán vám zajistit nerušené užívání bytu po dobu nájmu a současně byt udržovat v takovém stavu, aby mohl sloužit k užívání, pro který byl pronajatý. Povinnost zajistit deratizaci by měl tedy pronajímatel, jakožto vlastník bytu, resp. on by měl řešit případnou komunikaci se SVJ nebo družstvem.

Pokud je byt ve vašem vlastnictví a máte v domě SVJ, pak vám doporučuji obrátit se na správu domu. Obdobně také, pokud by místo SVJ bylo v domě bytové družstvo, pak doporučuji obrátit se na předsedu družstva.

JUDr. Jindřich Vítek Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS 

Rekonstrukce půdy nepochozím způsobem a možné problémy v ideální polovině vlastnictví rodinného domu

Jsme vlastníci ideální 1/2 rodinného domu. Dům má 2 patra, v každém patře jeden samostatný byt, byty jsou přístupné ze spolecné chodby. Náš byt se nachází ve 2. patře a nad bytem je půda, která je nyní přístupná ze společné chodby. Chceme byt rekonstruovat, v rámci rekonstrukce zateplit podlahu půdy nepochozím způsobem, a nebude tedy možné půdu nijak využívat. Zároveň v rámci rekonstrukce našeho bytu by se změnily dispozice a půda by byla přístupná už z našeho bytu a ne ze společné chodby. Nyní druhou ideální 1/2 vlastní rodiče a s těmito úpravami souhlasí, ale obáváme se, co do budoucna. Může nastat nějaký problém? (Myslím tím, že nevíme, co bude v dalších generacích, a může se stát, že tam budou cizí lidé). Můžou v budoucnu vlastníci druhé 1/2 nárokovat využívání půdy třeba i jen jako úložné prostory (potom, co byla zateplena, způsob zateplení není pochozí a není tedy možné ji nějak využívat)? Pokud by to mohli nárokovat, tak bychom museli zateplení odstranit? (I když tato stavební úprava byla odsouhlasena všemi stávajícími vlastníky i stavebním úřadem). Pokud by nemohli nárokovat využívání půdy, mohou vlastníci druhé 1/2 požadovat přístup na půdu (i když ta nemůže být po zateplení nijak využita)? Pokud by půda byla přístupná pouze z našeho bytu, plynou z toho pro nás nějaké povinnosti? Zejména co se týká nějaké údržby/oprav?

Obecně platí, že o nakládaní se společnou věcí, a to i o nakládání s domem (nemovitostí), rozhodují podíloví spoluvlastníci prostou nebo v některých případech kvalifikovanou většinou. Tímto způsobem rozhodují spoluvlastníci i o stavebních úpravách domu nebo o způsobu nakládání s domem a zejména o způsobu jeho užívání.

S ohledem na skutečnost, že máte poloviční podíl na domě, je nepravděpodobné, že by vás v budoucnu druhý spoluvlastník přehlasoval a rozhodl, že s domem bude naloženo jiným způsobem než doposud.

Pokud chcete mít nicméně jistotu, doporučuji uzavřít dohodu o správě společné věci, která bude (musí být) sepsána formou notářského zápisu a založena do sbírky listin u katastru nemovitostí.

V této dohodě můžete podrobně upravit pravidla užívání nemovitosti, přičemž tato práva a povinnosti by měla být v zásadě závazná i pro budoucí spoluvlastníky, tedy právní nástupce Vás nebo rodičů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kdo hradí poplatky za bytovou jednotku v případě břemene na dožití

V dědickém řízení jsem nabyl 50 % bytové jednotky. Druhou polovinu nabyl můj bratr. V bytě před smrtí bydlela babička se svým přítelem, který má v bytové jednotce věcné břemeno na dožití. Ani já, ani bratr uvedenou nemovitost nevyužíváme. Kdo by v této situaci měl hradit poplatky spojené s bytovou jednotkou (fond oprav, poplatky SVJ, náklady na teplo, elektřinu, vodu...)? Dále nájemné po příteli babičky nepožadujeme, avšak jaká by byla situace s nájemným a poplatky v případě, že bychom se rozhodli byt prodat? Kdo by poté hradil poplatky? Musel by přítel babičky (s břemenem na dožití) hradit nájemné?

V daném případě je zejména nezbytné zabývat se tím, jakým způsobem bylo věcné břemeno sjednáno a rovněž, zda ke sjednání došlo ještě za účinnosti staré právní úpravy nebo již za účinnosti nového občanského zákoníku, tedy po 1. 1. 2014. Jelikož v tomto směru přesné informace nemám, budu ve své odpovědi vycházet z obecné právní úpravy této problematiky.

Věcné břemeno na dožití (dříve tzv. právo doživotního bydlení, dnes naopak služebnost bytu apod.) je obvykle právem bezúplatným, nebylo-li v konkrétním případě stanoveno jinak.

To znamená, že oprávněný (osoba, v jejíž prospěch je věcné břemeno zřízeno) nemá povinnost platit nájemné za užívání bytu. Na druhou stranu, nebylo-li sjednáno jinak nese oprávněný přiměřené náklady na zachování a opravy nemovitosti, a dále také náklady související s užíváním nemovitosti – náklady na energie, odvoz odpadků apod.

V případě, že by došlo ke změně vlastníka bytové jednotky, je i budoucí vlastník bytové jednotky povinen strpět užívání prostoru oprávněným. Věcné břemeno tedy z tohoto důvodu nebude zanikat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zateplování rekreačních domků

Povinnost řešení energetické náročnosti formou zateplování fasád u rodinných domků je všeobecně známá. Můžete mi jen krátce sdělit, zda platí tato povinnost i pro rekreační domky (zděné stavby sloužící jen od jara do podzimu)?

Předně prosím vezměte na vědomí, že bez přesných informací o dané stavbě nemohu s jistotou určit, zda se na ni tázané povinnosti v souvislosti s energetickou náročností budovy vztahují či nikoliv.

Zákon v každém případě zná několik případů, kdy je vlastník budovy vyňat z povinnosti plnit požadavky na energetickou náročnost budovy. Jedna z výjimek se pak týká rovněž staveb pro rodinnou rekreaci.

Stavbou pro rodinnou rekreaci se přitom dle zákona rozumí stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena (postupy podle stavebního zákona). Stavba pro rodinnou rekreaci může přitom mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Pokud se dle výše uvedené definice jedná o stavbu pro rodinnou rekreaci, musí dále platit, že daná stavba musí být užívána jen část roku a její odhadovaná spotřeba energie musí být nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání stavby.

Pokud jsou u vašeho rekreačního domku všechny výše uvedené podmínky naplněny, stavba je vyňata z obecné povinnosti plnění požadavků na energetickou náročnost budovy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Vymáhání plateb v domě bez zvoleného správce

V bytovém domě jsou čtyři bytové jednotky vymezené podle starého zákona o vlastnictví bytů. Jeden z vlastníků neplatí příspěvky na správu domu a pozemku. Podle § 1192 NOZ nebyl správce zvolen. Jsou zbývající vlastníci oprávněni vymáhat proti „neplatiči“ neuhrazené příspěvky a podat na něho žalobu? 

Předně si dovoluji uvést, že bez znalosti bližších údajů týkajících se předmětného případu, zejména znění prohlášení vlastníka, jsem schopen na váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to v souladu se zákonnou úpravou bytového spoluvlastnictví obsaženou v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Dle občanského zákoníku, stejně jako dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů účinného do 31. 12. 2013, obecně platí, že v prohlášení vlastníka domu, ve kterém nelze předpokládat vznik společenství vlastníků jednotek, by měla být poměrně podrobně upravena pravidla pro správu domu, a to včetně stanovení příspěvků na správu domu a pozemku a označení osoby pověřené správou domu (správce). V prohlášení vlastníka Vašeho domu by tak měla být jednoznačně označena osoba správce.

Jak vyplývá ze shora uvedeného, správcem domu by měla být primárně osoba, která je určená v prohlášení vlastníka (zpravidla majoritní vlastník). Z občanského zákoníku ostatně vyplývá, že správcem se stává vlastník jednotky, který má větší než poloviční podíl na společných částech domu.

Pokud dojde k tomu, že správce uvedený v prohlášení vlastníka svého postavení pozbude (např. nadále není majoritním vlastníkem), je možné, aby vlastníci zvolili nového správce většinou svých hlasů. Nepodaří-li se správce zvolit, bylo by možné se v odůvodněných případech obrátit na soud, aby jmenoval nového správce.

Co se týče samotného problému s vymáháním neuhrazených příspěvků na správu domu, pak mám za to, že samotný fakt, že v rámci Vašeho domu v současnosti nefunguje správce, nebrání tomu, abyste spolu se všemi ostatními vlastníky bytů neuhrazené příspěvky na správu domu a pozemku, které by měly být stanoveny v prohlášení vlastníka, po „neplatiči“ společně vymáhali.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Odkoupení obecního bytu a pravidla prodeje

Bydlíme v nájemním bytě v Praze, vlastníkem bytu je magistrát. Byt nám bude v nejbližší době nabídnut k odprodeji. Tím se vyrojily různé dohady a názory mezi sousedy. Mezi nimi i ten, že v pravidlech postupu při prodeji je mimo jiné uvedeno: není nájemcem ani vlastníkem či spoluvlastníkem jiného bytu či nemovitosti určené k bydlení (vyjma případů, že na ní nelze spravedlivě požadovat, aby užívala pouze jeden byt). Za oprávněného nájemce se považují v případě prodeje podle zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů též společní nájemci, kterým bude realizován prodej do podílového spoluvlastnictví. Vznikla tím panika, že nájemník, který si bude chtít byt odkoupit, nemůže vlastnit ani spoluvlastnit nemovitost. Přijde mi to jako nemožná podmínka. Velké procento nájemníku vlastní nějakou nemovitost a to se týká i nás. Přece z tohoto důvodu není možné, abychom neměli nárok na odkoupení bytu, ve kterém bydlíme více jak dvacet let. V našem případě se jedná o vlastnictví domu mimo území Prahy, který už několik let rekonstruujeme, ale stále není ke stálému bydlení.

Úvodem dovolte, abych zmínil, že pro zodpovězení vašeho dotazu je nutné vycházet z celého textu pravidel pro postup při prodeji bytových jednotek, která mi bohužel ve vašem konkrétním případě nejsou známa.

Vámi citovaná část pravidel mě odkázala na dokument označený jako Pravidla postupu při prodeji bytových jednotek, bytových domů, zastavěných a funkčně souvisejících pozemků ve vlastnictví hlavního města Prahy (dále jen „Pravidla“).

Je otázkou, nakolik jsou tato Pravidla aktuální, neboť odkazují na již neplatný zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Návětí vámi citované části Pravidel zní: „Oprávněným nájemcem se pro účely těchto Pravidel v případě prodeje podle zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, rozumí fyzická osoba…“ V současné době však již není možné realizovat prodej městských bytů na základě zákona o vlastnictví bytů. Mohou podle něj být pouze vymezeny privatizované jednotky. Pravidla by měla být aktualizována a je možné, že zákaz vlastnictví nemovitosti z Pravidel vypadne.

Otázkou rovněž je to, zda má být privatizován celý dům, nebo postupně jednotlivé byty. To jsou podmínky odlišné.

Podmínky prodeje městských bytů v různých městských částech se liší. Některé městské části však ve svých podmínkách zákaz vlastnictví jiné nemovitosti pro přednostní právo odkupu bytu opakují. Teoreticky tak je možné, že byt skutečně nemůže v privatizaci nabýt osoba, která je vlastníkem jiné nemovitosti, ledaže spadá pod stanovenou výjimku. Otázku ústavnosti tohoto postupu ponechávám stranou.

Vzhledem ke komplexnosti věci doporučuji celou záležitost konzultovat přímo na Magistrátu hl. m. Prahy, případně s advokátem, který bude mít k dispozici veškerou dokumentaci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Rozvod a zápis do katastru nemovitostí

Jak řešit situaci, kdy jsme s bývalým manželem již 10 let rozvedeni, na všem jsme se dohodli bez problémů. Jedině, co jsem opomenula, je nahlásit na katastru nemovitostí změnu ve vlastnictví bytové jednotky. A vypršela dvouletá lhůta o převodu vlastnického práva v katastru. Mezi námi existuje smlouva ověřena notářem, že exmanžela vyplatím ze společného vlastnictví svým stavebním spořením a on si nebude nárokovat byt ve společném vlastnictví. V katastru jim smlouva na vypořádání majetku z našeho rozvodu nestačí. Můj dotaz zní co potřebuji jak se mám zachovat a  jaké doklady o tom, abych mohla požádat o změnu a zápis do katastru nemovitostí. 

Odpověď č. 1

Z vámi uvedených údajů dovozuji, že v souvislosti s rozvodem vašeho manželství došlo k vypořádání společného jmění manželů mezi vámi a vaším bývalým manželem na základě dohody (smlouva ověřená notářem), přičemž na základě této dohody jste měla nabýt byt do vašeho výlučného vlastnictví s tím, že Vašeho bývalého manžela vyplatíte.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník účinný v době rozvodu vašeho manželství stejně jako aktuálně účinný zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník obsahující úpravu vypořádání společného jmění manželů stanoví, že dohoda o vypořádání společného jmění manželů, která se týká nemovitosti, nabývá účinnosti vkladem do katastru nemovitostí. Dokud tedy není proveden vklad do katastru nemovitostí, je u nemovitosti v katastru stále uvedeno, že náleží do společného jmění manželů.

Oba výše uvedené zákony dále stanoví tzv. zákonnou fikci vypořádání společného jmění manželů, dle které platí, že pokud nedojde do tří let od zániku společného jmění manželů (od rozvodu manželství) k vypořádání toho, co bylo součástí společného jmění, platí, že nemovité věci jsou v podílovém spoluvlastnictví obou manželů.

Ze shora uvedeného plyne, že pokud nedojde k nabytí účinnosti dohody týkající se nemovitých věcí do tří let od zániku společného jmění vkladem do katastru nemovitostí, uplatní se výše uvedená zákonná fikce. Pokud jste se tedy nyní po 10 letech pokusila na katastru nechat zapsat změnu vlastnického práva k bytu v souladu s dohodou o vypořádání, katastr nemovitostí Vám vklad takového práva nepovolí. S největší pravděpodobností Vás již katastrální úřad vyrozuměl o skutečnosti, že nelze vklad povolit, neboť jste jakožto účastník vkladového řízení omezená v oprávnění nakládat s nemovitostí ve smyslu zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Vzniká tedy situace, kdy jste s Vaším manželem sice oba vázání platnou dohodou o vypořádání společného jmění, ale není možné fakticky zapsat skutečnosti vyplývající z dohody do katastru nemovitostí.

Odpověď č. 2

Vzniklou situaci je možné řešit v prvé řadě zápisem podílového spoluvlastnictví k nemovitosti do katastru nemovitostí vzniklého v souladu s uvedenou zákonnou fikcí. Podílové spoluvlastnictví je možné do katastru zapsat na základě souhlasného prohlášení s náležitostmi dle § 66 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), případně i na základě prohlášení jednoho z bývalých manželů, ke kterému budou připojeny dokumenty v souladu s § 68 katastrální vyhlášky.

Následně bude možné převést vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu nově zapsané v katastru nemovitostí, např. na základě kupní nebo darovací smlouvy, a to tak, aby byla dodržena Vaše dohoda o vypořádání společného jmění, pokud se samozřejmě s bývalým manželem nedomluvíte jinak. Pro upozornění jen uvádím, že v případě, kdybyste se rozhodli pro převod vlastnického práva z vašeho bývalého manžela na vás, je nutné počítat s příslušným daňovým zatížením. V souladu se zákonnou úpravou platí, že od daně jsou osvobozeny pouze bezúplatné příjmy od příbuzného v přímé linii.

Závěrem si dovoluji uvést, že vzniklá situace je poměrně komplikovaná a lze proto doporučit, abyste se ohledně konkrétního dalšího postupu ve věci, případně ve věci vypracování veškerých potřebných dokumentů, obrátila na pomoc advokáta.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

Nesouhlas s vybudováním balkonů

Bydlíme v panelovém domě, byty jsme si všichni nájemníci odkoupili, ale nemáme je v osobním vlastnictví, správu bytů zařizuje OSBD. Celý dům byl postupem let opraven z našich finančních příspěvků a nyní přišla členka samosprávy s návrhem, aby se daly stavebně rozšířit cca o 2 m stávající balkony a zasklily se. Někteří obyvatelé s tímto nesouhlasí, protože balkony byly zrenovovány a někteří nájemníci si balkony dali na své náklady zasklít. Navíc tato stavební činnost nám přijde jako zcela neúčelná a zbytečná, když jsou balkony zrenovovány. Chci se zeptat, zda jsme povinni se přizpůsobit těm, kteří výše uvedené úpravy chtějí, či zda je potřebný 100% souhlas všech obyvatel.,Ve stanovách místního OSBD jsem konkrétně k tomuto nic nenašla. Nejedná se o žádné nutné opravy, ale o zbytečné úpravy týkající se vnějšku domu, nehledě na to, že bychom museli dál vše platit z další půjčky, nikoliv z fondu oprav.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, zejména pak konkrétní znění stanov, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy hlasování v bytovém družstvu, resp. společenství vlastníků jednotek.

Z Vašeho dotazu bohužel zcela jednoznačně nevyplývá, zda jste stále členkou bytového družstva nebo nikoliv, zejména pak proto, že členství v bytovém družstvu v praxi bytových družstev zpravidla zaniká nabytím vlastnictví k bytové jednotce, a tedy skončením nájmu družstevního bytu. Pokud by ve Vašem bytovém domě bylo alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, v takovém případě by mělo být zřízeno společenství vlastníků jednotek, které ze zákona vykonává správu domu a pozemku, včetně správy balkónů jakožto společných částí domu, a o těchto záležitostech zpravidla rozhoduje příslušný orgán společenství vlastníků jednotek, tj. shromáždění nebo výbor.

Pokud bychom vycházeli ze skutečnosti, že jste stále členkou bytového družstva a bytové družstvo stále vykonává správu domu, v takovém případě platí obecná právní úprava zakotvená v zákoně o obchodních korporacích. Dle ustanovení § 645 poté platí, že členská schůze se usnáší většinou hlasů přítomných členů, nevyžaduje-li tento zákon nebo stanovy vyšší počet hlasů.

Pokud byste byla jakožto vlastník bytové jednotky členkou společenství vlastníků jednotek, na hlasovací kvórum pro přijetí rozhodnutí na shromáždění se uplatní zákonná úprava zakotvená v občanském zákoníku. Dle ustanovení § 1206 konkrétně platí, že shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se poté vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Pokud tedy stanovy neurčí něco jiného, platí u bytového družstva i společenství vlastníků jednotek, že zásadní je většina hlasů přítomných členů či vlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak postupovat, když se v našem vchodu objevily blechy?

Jak máme postupovat, jestliže jsme ve vchodě objevily blechy? Bydlíme v domě jako nájemníci a byt si pronajímáme od firmy Residomo. Pracovníci firmy nám sdělili, že pokud tento problém máme jen my, tak nám nijak nepomohou. Z vlastní iniciativy jsme vyvěsili ve vchodě letáky s informací o výskytu blech, ale hned v den vyvěšení nám je někdo odstranil. Znovu jsme se tedy obrátili na naše pronajímatele, ale bylo nám řečeno, že můžeme letáky vyvěsit podruhé, nebo zařídit petici o deratizování vchodu a sehnat podpisy všech nájemníků domu. Tímto bych se vás chtěla zeptat, zdali nás opravdu mohou takto odbýt, nebo mají povinnost zařídit nám možnost řádně vykonávat naše práva nájemníka?

Dovolte, abych v prvé řadě uvedl, že pro určení toho, kdo je povinen v dané věci jednat, je nutné zjistit, odkud nežádoucí škůdci (blechy) pocházejí, tj. jak se do domu dostaly. Pronajímatel má sice povinnost zajistit nájemcům nerušený výkon jejich nájemního práva, avšak toto neplatí neomezeně. V daném případě nenese odpovědnost za něco, za co objektivně nemůže, např. pokud blechy do domu přinesl domácí mazlíček některého ze sousedů.

Jestliže nikdo jiný v domě problém s blechami nemá, pravděpodobně je budete muset nechat odstranit na své náklady. Pokud jsou však rozmnožené po celém domě, měl by jejich odstranění zajistit a hradit ten, kdo za jejich výskyt může. Teprve v případě, že se ukáže, že se blechy rozmnožily např. od kun či koček žijících ve společných prostorách domu, i když tam nemají co dělat, je k odstranění škodlivého stavu povinen vlastník domu, který nezajistil to, aby do domu tato zvířata nevnikala.

Pokud se nikdo nemá k tomu, aby nepříznivou situaci řešil, eventuálně pokud nikomu jinému nevadí, nezbývá vám, než zajistit desinsekci na své náklady a jejich úhradu pak požadovat po skutečném škůdci. Je však poměrně komplikované prokazovat, kdo tímto škůdcem (odpovědnou osobou) je.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář EERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Do kdy musí můj známý, který je v insolvenci, opustit dům, pokud je v prodeji?

Do kdy musí můj známý, který je v insolvenci, opustit dům, pokud je v prodeji?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, zejména pak konkrétní způsob a podmínky prodeje domu, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy prodeje nemovité věci v insolvenčním řízení.

Obecně platí, že pro užívání nemovitosti musí oprávněná osoba (uživatel) mít konkrétní právní titul. Tímto právním titulem bývá zpravidla vlastnické právo k věci, nájemní smlouva, věcné břemeno, smlouva o ubytování či jiná dohoda. Pokud je titulem pro užívání vlastnické právo a vlastnictví k věci se změní, je obecně povinen bývalý vlastník věc vyklidit a předat na základě dohody, nejpozději však při přechodu vlastnictví na nového nabyvatele. Pokud by k vyklizení nedošlo, může se nový nabyvatel domáhat vyklizení u soudu.

Co se týče specifik insolvence, použije se zejména ust. § 285 odst. 2 insolvenčního zákona dle kterého platí, že byla-li zpeněžena (prodána) nemovitost, kterou dlužník používá k bydlení své rodiny, anebo byt ve vlastnictví dlužníka, je dlužník povinen je vyklidit.

V rámci insolvenčního řízení může dle ust. § 286 insolvenčního zákona dojít ke zpeněžení nemovité věci několika způsoby, přičemž o výběru rozhoduje se souhlasem věřitelského výboru insolvenční správce. Konkrétně zákon vyjmenovává tři způsoby zpeněžení, a to veřejnou dražbu, prodej podle ustanovení občanského soudního řádu o výkonu rozhodnutí (exekuce) nebo prodej majetku mimo dražbu.

Každý z těchto způsobů zpeněžení má vlastní specifickou podobu a režim, včetně případných dopadů na předání nemovitosti a převod vlastnického práva. S ohledem na to doporučuji seznámit se s podklady ohledně zpeněžení. Tyto podklady by měly být součástí spisu konkrétního insolvenčního řízení, který je veřejně dostupný v elektronické podobě na stránkách Ministerstva spravedlnosti České republiky https://isir.justice.cz/isir/common/index.do.

Pro odstranění jakýchkoliv pochybností lze doporučit, aby ohledně vyklizení došlo k předchozí konzultaci s insolvenčním správcem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Změna účelu užívání domu ve vlastnictví obce

Obec jako vlastník má snahu změnit účel užívání z formy bytový dům na dům. Jaké rizika z toho plynou pro nájemníky? 

Bohužel úvodem mé odpovědi na váš dotaz musím konstatovat, že mi není znám účel užívání stavby „dům“. V právní úpravě (vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, česká technická norma ČSN 73 4301) se v souvislosti s objekty pro dlouhodobé či krátkodobé obývání hovoří o stavbách pro bydlení, tj. bytový nebo rodinný dům, stavbách pro rodinnou rekreaci a stavbách ubytovacího zařízení, tj. hotel, motel, penzion, ostatní ubytovací zařízení (ubytovny, koleje, svobodárny, internáty, kempy a skupiny chat nebo bungalovů, vybavené pro poskytování přechodného ubytování).

Bytový dům je stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení. Tento termín zahrnuje stavby pro bydlení o čtyřech a více bytech, přístupných z domovní komunikace se společným hlavním vstupem, případně hlavními vstupy z veřejné komunikace.

Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Účel užívání stavby je vždy konkrétně vymezen v kolaudačním rozhodnutí, eventuálně v rozhodnutí o povolení stavby.

Obecně lze říci, že pokud by se vlastník nemovitosti rozhodl změnit účel užívání nemovitosti v tom směru, že se nadále nebude jednat o objekt k obývání, ale například jen o stavbu pro obchod a průmysl, nebude možné, aby nájemníci v domě nadále bydleli. Jakým způsobem bude možné nemovitost užívat, stanoví výslovně rozhodnutí o změně účelu stavby.

Jestliže se účel užívání stavby změní v rámci objektů pro dlouhodobé či krátkodobé obývání, např. z rodinného domu se stane bytový dům, je velice často následkem této změny změna výše nájmu, neboť obce mají zvláštní ceníky pro oba tyto typy staveb pro bydlení.

Bohužel konkrétněji se k vašemu dotazu nemohu bez souvisejících podkladů vyjádřit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Souhlas s drahou stavbou zahradního domku

Máme dům o 4 bytových jednotkách včetně poměrového práva na společném pozemku. Nemůžeme se dohodnout na realizaci zahradního domku. Dva vlastníci chtějí realizovat "drahou stavbu", jeden nechce vůbec, ale se stavbou souhlasí, ale nechce se na ní finančně podílet ani ji užívat (takže jsou v nadpoloviční většině). Já si nemohu tak drahou stavbu dovolit a preferoval bych levnější. Je nutný můj souhlas k výstavbě na společném pozemku, nebo ne? Pokud ne, a oni přes to bez mého svolení a bez mé finanční pomoci stavbu realizují, mohou mi zamezit v jejím využívání, nebo vstupu do ní (byla by na společném pozemku)? Kompromis není možný, oni nechtějí ze svých (drahých) požadavků ustoupit.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že z vašeho dotazu bohužel jednoznačně nevyplývá, zda bylo ve Vašem bytovém domě zřízeno společenství vlastníků jednotek nebo zda jste spoluvlastníky v režimu obecného spoluvlastnictví. Tato skutečnost by měla mít podstatný vliv na případná hlasovací práva jednotlivých vlastníků či spoluvlastníků o společné věci.

Pokud ve vašem bytovém domě došlo k dobrovolnému založení společenství vlastníků jednotek a Vámi zmiňovaný pozemek je zároveň společnou částí domu, o způsobu jeho využití a nakládání, včetně případného rozhodnutí o výstavbě nové budovy, rozhodují obecně členové společenství na shromáždění. Způsob hlasování, včetně potřebné většiny k přijetí rozhodnutí plyne ze stanov nebo zákona tam, kde stanovy mlčí nebo stanovují nižší kvorum. Pokud by tedy takovou specifickou úpravu vaše stanovy neobsahovaly, bylo by nezbytné vycházet z ust. § 1206 odst. 2 občanského zákoníku, na základě kterého se k přijetí rozhodnutí vyžaduje nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků jednotek, přičemž každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech domu.

Pokud jste spoluvlastníky pozemku v režimu obecného spoluvlastnictví, hlasování o správě společné věci stanovuje přímo občanský zákoník v ustanoveních § 1128 až § 1133. Dle těchto obecně závazných pravidel je hlasování rozděleno do tří kvor pro přijetí, a to tak, že ve věcech běžné správy rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů, ve věcech významné záležitosti a zatížení z důvodu zlepšení nebo obnovy věci dvoutřetinovou většinou hlasů a konečně při jakémkoliv jiném zatížení věci (tj. typicky zřízení zástavního práva, věcného břemene, práva stavby apod.) je nezbytný souhlas všech spoluvlastníků.

Jak plyne z vašeho dotazu, v případě stavby zahradního domku na pozemku by se mohlo jednat o rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci. Pro přijetí takového rozhodnutí by se tedy vyžadovalo přijetí rozhodnutí dvoutřetinovou většinu hlasů všech spoluvlastníků a nikoliv všech.

Odpověď – 2. část

Pokud byste s přijetím rozhodnutí nesouhlasil, máte právo se bránit v obou případech. Pokud by se jednalo o obecné spoluvlastnictví proti rozhodnutí o významné záležitosti, máte právo do třiceti dnů od jeho přijetí podat žalobu a v ní požadovat, aby o této záležitosti rozhodl soud.

Obdobně v rámci rozhodování u společenství vlastníků jednotek platí, že pokud byste byl v rámci rozhodnutí shromáždění přehlasován a je-li pro to důležitý důvod, můžete dle ust. § 1209 občanského zákoníku do tří měsíců navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl.

Pokud dojde skutečně ke stavbě domku na společném pozemku, tato stavba bude součástí pozemku a vy se tak stanete jejím spoluvlastníkem v mezích Vašeho spoluvlastnického podílu na pozemku, případně ji budete jako člen společenství oprávněn užívat z titulu Vašeho podílu na společných částech domu a v tomto ohledu bude součástí bytové jednotky. Žádný ze spoluvlastníků či ostatních členů společenství, včetně samotného společenství, vám poté nemohou bránit v tom, abyste věc užíval.

Co se týče samotné platby za stavbu, při spoluvlastnictví nesou náklady všichni spoluvlastníci. S ohledem na to by mohli ostatní spoluvlastníci po vás požadovat, abyste jim uhradil poměrnou část nákladů. V takovém případě by bylo též na vašem zvážení, zda by pro vás případně nebylo vhodnější spoluvlastnictví vypořádat a svůj spoluvlastnický podíl za úplatu převést na ostatní spoluvlastníky.

Oproti tomu by u společenství vlastníků jednotek byla situace poněkud odlišná. Pokud se nedohodnou členové jinak, náklady na správu domu a pozemku nese zpravidla přímo společenství vlastníků jednotek, do kterého všichni členové v souladu se stanovami přispívají pravidelné měsíční platby. Na druhé straně, pokud by došlo k dalším výdajům společenství, bývá obvyklé, že shromáždění rozhodne o zvýšení příspěvků tak, aby mohlo dojít k řádné úhradě všech plateb, o nichž společenství rozhodne.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Revize kotlů

Mám dotaz k "Revizi kotlů na pevná paliva do 31. 12. 2016". Pokud je k vytápění domu používáno tepelné čerpadlo a kotel na pevná paliva je jen pro náhradní použití, musí mít také předepsanou revizi? A jak je to ve stejných případech, ale u rekreačního objektu?

Vycházím-li z vámi uvedeného, a sice že v domě je pro jeho vytápění primárně užíváno tepelné čerpadlo a kotel na pevná paliva má sloužit jako náhradní zdroj vytápění, dovozuji, že v domě je několik radiátorů, do kterých je vháněno teplo čerpadlem. Na soustavu vytápění je však napojen i kotel na pevná paliva, který není pravidelně užíván.

Povinnost provádět revize kotlů na pevná paliva stanoví zákon č. 201/2012 Sb., o ochraně ovzduší. Ten uvádí, že provozovatel stacionárního zdroje je povinen provádět jednou za dva kalendářní roky prostřednictvím osoby, která byla proškolena výrobcem spalovacího stacionárního zdroje a má od něj udělené oprávnění k jeho instalaci, provozu a údržbě, kontrolu technického stavu a provozu spalovacího stacionárního zdroje na pevná paliva o jmenovitém tepelném příkonu od 10 do 300 kW včetně, který slouží jako zdroj tepla pro teplovodní soustavu ústředního vytápění. První kontrolu zdroje bylo nutné provést do 31. 12. 2016.

Provozovatelem stacionárního zdroje je právnická nebo fyzická osoba, která stacionární zdroj skutečně provozuje; není-li taková osoba známa nebo neexistuje, považuje se za provozovatele vlastník stacionárního zdroje.

Stacionárním zdrojem je pak ucelená technicky dále nedělitelná stacionární technická jednotka nebo činnost, které znečišťují nebo by mohly znečišťovat, nejde-li o stacionární technickou jednotku používanou pouze k výzkumu, vývoji nebo zkoušení nových výrobků a procesů (kotel, krb, kamna apod.).

Z uvedeného lze dovodit, že i v případě, kdy není kotel na pevná paliva pravidelně užíván, je nutné provádět jeho pravidelnou revizi, neboť má potenciál (může) znečišťovat ovzduší, a sice v okamžiku, kdy bude užit namísto tepelného čerpadla.

Nemělo by být směrodatné, zda se jedná o bytový dům, nebo rekreační objekt. Podstatné je, zda kotel na pevná paliva v rekreačním objektu slouží jako zdroj tepla pro teplovodní soustavu ústředního vytápění (kotel/kamna mají teplovodní výměník).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Privatizace městského domu a nejvhodnější forma vlastnictví

Jaká je prosím nevhodnější forma vlastnictví bytů nabízených v privatizaci v případě, že město chce prodat nájemníkům dům jako celek, ale někde jsem se dočetla, že minimální počet členů bytového družstva je 5, maximální počet členů pro bezpodílové spoluvlastnictví je 3 a náš dům má právě 4 bytové jednotky (= nájemníky). Pro nás by bylo ideální, kdyby město prohlášením vlastníka udělalo samostatné bytové jednotky a prodalo je jednotlivě (všichni 4 nájemníci mají zájem) a založilo by se SVJ. Jaké jsou ale možnosti v případě 4 bytových jednotek (když město schválilo prodej domu jako celek)? 

Dovolte, abych v prvé řadě uvedl, že bez znalosti konkrétního rozhodnutí o privatizaci domu a poměrů v domě se mohu k vašemu dotazu vyjádřit toliko jen obecně s ohledem na vámi popsané skutečnosti.

Prodej domu jako celku je za situace, kdy neexistuje prohlášení vlastníka a dům není rozdělen na samostatné jednotky, pro město nejsnadnějším řešením. Pokud by město mělo jednotky prohlášením vlastníka vymezit, zvýšily by se náklady na jejich prodej, prodloužila by se doba pro realizaci privatizace (řízení u katastrálního úřadu) a tento prodej by byl celkově zatížen větší administrativou. Pro město je tedy nejjednodušší, aby při prodeji domu jednalo pouze s jedním „budoucím“ kupujícím.

Tímto jedním „budoucím“ kupujícím může být individuální investor, tj. jedna osoba, která koupí dům jako celek, a to např. i bytové družstvo, nebo několik osob zavázaných společně jako „budoucí“ spoluvlastníci. Po převodu vlastnického práva může jednotky v domě prohlášením vlastníka vymezit právě nový vlastník.

Jestliže mají všichni nájemníci žijící v domě zájem o jeho koupi, lze uvažovat právě o spoluvlastnictví či bytovém družstvu.

V případě spoluvlastnictví by se jednalo o spoluvlastnictví podílové. Každý spoluvlastník by měl právo nakládat se svým podílem dle svého uvážení a správu společné věci (domu) by spoluvlastníci vykonávali společně. Hlasy spoluvlastníků by se počítaly podle velikosti jejich podílů. Spoluvlastnictví však nepovažuji za ideální řešení situace, neboť spoluvlastníci (současní nájemci), by nemohli s bytem, ve kterém žijí, volně nakládat. Vlastnictví podílu není totéž jako vlastnictví jednotky.

Za vhodnější způsob řešení věci považuji založení bytového družstva. Minimální počet členů pro založení družstva jsou podle současné právní úpravy 3. Ve stanovách družstva je možné sjednat, že byty lze následně převést do vlastnictví členů družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nejasnost při využívání společných prostor

Bydlíme ve čtyřbytovém domě, kde již není žádný byt ve vlastnictví bytového družstva, avšak toto vykonává správu domu (nejsme SVJ). Schéma rozdělení na jednotky jsme všichni obdrželi při odkupu bytu a jsou z něho jasně dané společné místnosti ve sklepě: prádelna, sušárna a místnost na kola. Podle dokumentu "Prohlášení vlastníka" ze dne 26. 5. 2005 je uvedeno, že všechny tyto společné části mají právo užívat všichni spoluvlastníci. V dnešní době se užívání třech místností nedodržuje úplně striktně dle původního záměru (názvu místnosti), nyní se místnosti využívají spíše jako skladové prostory pro kola, sekačky, úložné skříně apod. Musí být někde písemně zaneseno, že například "sušárnu", což je největší místnost, budeme využívat jako kolárnu a "místnost na kola" jako sklad? O návrhu v užívání tří místností tak, aby bylo co nejpraktičtější pro všechny spolubydlící, si rozhodují vlastníci jednotek jakým způsobem? Stačí společná schůzka všech spoluvlastníků a rozhodnutí nadpoloviční většiny přítomných (4 majitelé, z toho tři SJM)? A jak se postupuje v případě, že si jeden ze spoluvlastníků pro sebe zabere jednu místnost? Z internetových diskuzí jsem se dozvěděla, že svévolné zabrání společné části domu je jedním z nejzávažnějších porušení společných pravidel. Nevím, o která "společná pravidla" se můžu opřít v našem případě, ale i tak mě zajímá, zda je vůbec možné přerozdělení společných prostor jiným způsobem, než je dáno v původním schématu, např. podle metrů čtverečních? Vidím, že společné místnosti a společné prostory v domě se často stávají předmětem neshod mezi spolubydlícími=spoluvlastníky, sama jsem příznivcem dodržování pravidel, a proto bych velmi ráda přispěla k vyřešení vznikajících situací, tak aby se nám zde všem společně žilo v klidu a pohodě. 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, zejména vámi zmiňované prohlášení vlastníka, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy bytového spoluvlastnictví a správy společné věci.

Pokud jsou některé místnosti nebo prostory v prohlášení vlastníka určené jako společné části, stávají se vlastníci jednotek jejich spoluvlastníky se spoluvlastnickým podílem ve výši odpovídajícím podílu na společných částech. Vlastník jednotky má právo užívat tyto společné části a nebýt při tom nikým rušen. Právo užívat tyto části pak plyne přímo ze zákona a není třeba mít tuto skutečnost zachycenou v dohodě, stanovách či jiném formálním textu. Konkrétně lze vycházet například z ust. § 1175 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dle kterého má vlastník jednotky jednak právo užívat společné části a dále při tomto užívání zúžit jinému vlastníku jednotky výkon těchto práv. Pokud by Vám tak bylo jakkoliv bráněno v užívání, máte právo se obrátit na soud s žalobou na ochranu svého vlastnického práva.

Co se týče místností a prostorů vedených jako společné části domu, spoluvlastníkům neplyne přímo žádná povinnost k tomu, aby byl způsob jejich užívání formálně označen. Obvykle tato skutečnost bývá z praktických důvodů obecně uvedena v prohlášení vlastníka. K tomu si dovoluji uvést, že povinnou náležitostí prohlášení dle § 1166 odst. 1 občanského zákoníku je určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze, s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky.

Pokud byste chtěli vaše prohlášení změnit, tento postup je možný dle ust. § 1169 občanského zákoníku, přičemž se ke změně vyžaduje písemná dohoda všech dotčených vlastníků jednotek a dohoda nabývá účinnosti, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů. Druhou možností je stanovit si způsob a rozsah užívání v domovním řádu, dohodě, případně jiných pravidlech závazných pro vlastníky jednotek.

Odpověď – 2. část

Z vašeho dotazu dále plyne, že správu domu ve vašem bytovém domě vykonává bytové družstvo. Nejspíše tak ve vašem bytovém domě došlo k postupu dle ust. § 1192 občanského zákoníku, dle kterého může být jako správce zvolena jiná osoba než vlastník jednotky s většinovým podílem na společných částech domu. Jedinou podmínkou v takovém případě je, aby s tím souhlasili všichni vlastníci jednotek, což se předpokládám stalo. Určení způsobu a podmínek užívání vámi uvedených místností by poté mělo být určeno na základě vzájemných pravidel v rámci správy domu.

Co se týče způsobu hlasování v bytovém domě bez společenství vlastníků jednotek, dle § 1191 občanského zákoníku se pro rozhodování ve věcech správy přiměřeně použije právní úprava platná pro shromáždění. To znamená, že v případě schvalování domovního řádu či jiných závazných pravidel by se vyžadovalo, aby se sešli vlastníci jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí poté stačí nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků jednotek. Počet hlasů každého vlastníka při rozhodování pak bude odpovídat velikosti podílu na společných částech domu (ve smyslu § 1161 a 1206 odst. 1 občanského zákoníku).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem povinen nechat provádět revize a kontroly podle vyhlášky o zkouškách plynových zařízení?

Bydlím v bytovém domě, byt je v mém osobním vlastnictví. V bytě mám plynový sporák. Jsem povinen nechat provádět revize a kontroly podle vyhlášky č. 85/1978 Sb., o zkouškách plynových zařízení? 

Vyhláška č. 85/1978 Sb., o zkouškách plynových řízení, se na vás jako vlastníka jednotky, ve které je umístěn plynový sporák ve vašem osobním užívání, nevztahuje. Vyhláška se vztahuje na organizace, které vyrábějí, montují, provozují, opravují, udržují plynová zařízení nebo provádějí jejich revize. Za zařízení se v tomto případě považují zařízení podléhající státnímu odbornému dozoru nad bezpečností práce, vykonávanému Českým úřadem bezpečnosti práce a inspektoráty bezpečnosti práce. Nepovažují se za ně zařízení, která jsou v osobním užívání uživatelů bytů.

Nicméně platí, že dle energetického zákona č. 458/2000 Sb. jste povinen udržovat odběrné plynové zařízení (sporák) v takovém stavu, aby se nestalo příčinou ohrožení života, zdraví či majetku osob, a v případě zjištění závady tuto bez zbytečného odkladu odstranit.

Povinnosti lze dostát a případné odpovědnosti za škodlivý následek se lze zprostit např. tím, že budete provádět pravidelné revize plynového sporáku dle doporučení výrobce sporáku nebo dodavatele plynu. Časové rozmezí pro provádění revizí se může lišit také s ohledem na stáří sporáku a jeho technický stav.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát
Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Musí spoluvlastníci povinnost založit nějaký orgán správy domu?

Ráda bych věděla, zda mají spoluvlastníci bytového domu (jedná se o podílové vlastnictví celého domu) povinnost založit nějaký orgán správy domu (občanské sdružení, spolek apod.) a zda mají povinnost vést nějakou formu účetnictví a podávat daňové přiznání.

Ze zákona nevyplývá povinnost zřídit orgán zajišťující správu bytového domu vlastněného spoluvlastníky. Dle ust. § 1134 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ale mohou spoluvlastníci rozhodnout většinou hlasů o volbě správce společné věci, který má povinnost vykonávat správu.

Vzhledem k tomu, že každý spoluvlastník má právo na podíl z plodů a užitků ze společné věci, má právo také na vyúčtování. Zpravidla a nejčastěji jde o případy v rámci správy společné věci tam, kde správu vykonávají jen někteří spoluvlastníci.  

Co se týče daňového přiznání, tak spoluvlastníci jsou povinni podat daňové přiznání k dani z nemovitosti. Daňové přiznání se ale nepodává, pokud bylo podáno na některé z předchozích zdaňovacích období nebo daň byla stanovena na některé z předchozích zdaňovacích období z moci úřední a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně.

Povinnost založit společenství vlastníků mají pak dle ust. § 1198 odst. 1 občanského zákoníku vlastníci jednotek v bytovém domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zadlužená sestra a bydlení v jednom rodinném domě

Bydlím s manželem a dvěma dětmi v rodinném domě své matky v přízemí. V prvním patře bydlí má matka a moje sestra se dvěma dětmi (8 a 10 let). Bohužel má sestra má spoustu dluhů a nyní jí hrozí exekuce. Kvůli sestřiným dvěma dětem ji nechceme vyhodit z domu. Může tedy má matka se sestrou sepsat smlouvu na pronájem jednoho pokoje, aby v případě návštěvy exekutora mohli vzít pouze její věci z toho jednoho pokoje? V případě, že je to možné, tak co všechno musí smlouva obsahovat?

Exekutor je povinen pro věřitele vymoci jeho pohledávku kterýmkoliv způsobem, jaký umožňuje zákon. Pokud nepostačí postihnout dlužníkovu mzdu, účet vedený u banky nebo není reálná dohoda o splácení dluhu, přistoupí k prodeji movitých či nemovitých věcí.

Exekuce movitých věcí může být prováděna v místě, o kterém se exekutor důvodně domnívá, že zde má dlužník umístěny své věci, není tedy povinností exekutora jí provést pouze v místě trvalého bydliště. Díky tomu jsou poté ohroženy i věci jiných osob, neboť exekutor jen stěží pozná věci, které nejsou ve vlastnictví dlužníka.

Pokud sepíšete za tímto účelem nájemní smlouvu jednoho pokoje, exekutor může mít za to, že se jedná pouze o účelovou ochranu dlužníkova majetku. Jestliže exekutor v rámci soupisu věcí sepíše i movité věci, které jsou ve vlastnictví druhých osob, mají právo exekutora na místě přesvědčit o opaku nebo podat na exekutorský úřad ve lhůtě 30 dnů návrh na vyloučení věci ze soupisu. Jestliže návrhu nebude se strany exekutora vyhověno, je možné k exekučnímu soudu podat i žalobu na vyloučení věci. V každém případě je ale důležité mít jakýkoliv doklad prokazující vlastnictví movitých věcí (kupní smlouva, fotografie, svědecké výpovědi atd.) a takto sepsanou nájemní smlouvu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nájemkyně 95+ je dlouhodobě v nemocnici. Máme podezření, že zemřela. Jak to ověřit?

Naše rodina vlastní činžovní dům. Jeden z bytů má v nájmu na dobu neurčitou paní (věk cca 95+), Tato nájemkyně bydlí v domě přibližně od roku 1945. V posledních letech po smrti manžela byt obývala sama. Dle sdělení jejího vnuka je ale již více než rok v nemocnici (pravděpodobně LDN?). Vnuk za babičku nájemné platí a občas do bytu dochází. Nebydlí tam ale  trvale. Celá záležitost na nás začíná působit dojmem, že původní nájemkyně možná již zemřela, ale vnuk si užívání bytu ponechává pro vlastní občasnou potřebu. Máme možnost nějakým způsobem ověřit, že paní žije a je skutečně v nemocnici?

Vzhledem k tomu, že nájemkyně užívá předmětný byt od roku 1945, dá se předpokládat, že zde má nahlášený trvalý pobyt. Jako majitel činžovního domu máte dle zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, na základě písemné žádosti právo požadovat po ohlašovně jména osob, která zde mají trvalé bydliště, ta má povinnost vám toto sdělení doručit do vlastních rukou. Tato informace by vám mohla pomoci zjistit skutečný stav věci.

Případně pokud znáte datum narození nájemkyně, můžete zkusit zavolat na místně příslušný okresní soud a zeptat se, zda neprobíhá či neproběhlo dědické řízení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kdo platí desinsekci bytu či domu?

U známé se vyskytly štěnice a než na to přišli, tak tu několikrát spala. Mám bezesné noci, jsem matka samoživitelka dvou dětí, takže mě děsí představa, kdyby se stalo, že se štěnice objeví u nás, já musela volat deratizační firmu, že budu muset uhradit deratizaci i okolních bytů. Mám totiž byt v osobním vlastnictví. Chci se jen zeptat, byla bych v tomto případě povinna vše uhradit?

Úvodem si dovoluji uvést, že dezinsekce bytu se řídí zákonem č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví.

Dle ustanovení § 57 uvedeného zákona povinnost zajistit dezinsekci bytu za účelem likvidace přenašečů infekčních onemocnění a zvýšeného výskytu škodlivých a epidemiologicky významných členovců, hlodavců a dalších živočichů má v bytovém domě společenství vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, tak povinnost přímo na vás nedopadá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak to bude vypadat, pokud v jednom vchodě bytového domu (12 bytů) koupí byt pouze 3 nájemníci

V letošním roce probíhá v našem městě poslední privatizace prodeje obecních bytů. Vzhledem k tomu, že byty jsou prodávány za vysokou odhadní částku, nemají ve větší míře nájemníci o odkoupení zájem. Zajímá mne jak to v tomto případě bude vypadat, pokud v jednom vchodě bytového domu (12 bytů) koupí byt pouze 3 nájemníci (tj. prodány 3 byty) a zbytek zůstane nadále majetkem města, zda se vytvoří SVJ, kdo bude mít věší právo rozhodování a jak bude dělen podíl na opravách bytového domu, když je prodáno minimum bytů. Zda může být pouze jeden vchod bytového domu samostatná SVJ, nebo musí být celý blok.

Co se týká možnosti zřídit společenství vlastníků jednotek pro jediný vchod, považuji za vhodné uvést, že občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014 dřívější úpravu dané problematiky relativně zásadně pozměnil a nelze tak s určitostí předvídat, jak budou soudy a další orgány právní úpravu vykládat.

Obecně platí, že společenství vlastníků jednotek vzniká vždy ve vztahu k jedinému domu, nikdy však k zajišťování správy více domů. Podle stávající teorie a soudní rozhodovací praxe bylo připuštěno, aby společenství vzniklo rovněž pro samostatnou sekci domu, pokud byla samostatně označena číslem popisným a byla uspořádána tak, že mohla samostatně plnit veškeré funkce domu.

Co se rozumí domem (tedy zda stav dle kolaudačního souhlasu/katastru nemovitostí/občanského zákoníku či něco docela jiného) bylo nicméně dle stávající úpravy posuzováno vždy individuálně s ohledem na okolnosti konkrétního případu.

Co se týká povinnosti zřídit společenství vlastníků jednotek, to je obligatorně nutné vytvořit v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po převodu další jednotky a tedy přistoupení čtvrtého vlastníka. (přičemž mezi vlastníky se počítá i město).

V daném případě tedy je nutné společenství vlastníků jednotek zřídit.

Pokud jde o vztah mezi společenstvím vlastníků a městem, za zajišťování správy domy a pozemku odpovídá společenství vlastníků, město je pouze jedním z členů společenství vlastníků, přičemž rozsah členství (podíly na opravách, počet hlasů a podobně) se určí obvyklým způsobem podle zákona a stanov společenství s tím, že lze očekávat, že město bude ve společenství majoritním vlastníkem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Bytové družstvo a SVJ v jednom domě a splácení úvěru

Před rokem jsem koupila byt do osobního vlastnictví. Byt byl v majetku družstva, ale byl prodáván jako nájemní byt i s podnájemníky. Jelikož v domě funguje SVJ, jsem členkou právě SVJ. Měla bych hned několik otázek, co se týká fungování družstva a SVJ v jednom domě dohromady. První otazník visí nad otázkou, je je možné být v domě, kde funguje oboje (družstvo i SVJ), členem jak družstva, tak SVJ? Jediná já nejsem členkou družstva, jinak všichni vlastníci po doplacení anuity zůstali i v družstvu. Podle této logiky tedy všichni vlastníci hlasují jak na schůzích BD, tak na schůzích SVJ. Nechápu, když pořád je jeden byt, v podstatě mají 2 hlasy. Druhá otázka je podobná. Žila jsem v domnění, že co byt, to jeden hlas. U nás v domě bohužel funguje váha hlasu za byt na % podle velikosti bytu. Jelikož družstvo je majoritním vlastníkem bytů, platí v podstatě to, co si odhlasuje družstvo (tedy vlastně všichni až na mě, viz první část dotazu). Jako vlastníci se tudíž nemáme možnost jakkoliv jinak hlasování ovlivnit. Poslední otázka, která mě zajímá asi nejvíce. Družstvo si bralo úvěr na opravu domu, který řádně splácí. Všichni z domu mají jasně stanovenou částku 35Kč/m2 z bytu jako odvod částky do fondu oprav. S tím, že pak je velmi jasně dané přerozdělení peněz. Tedy že 25 Kč jde na splátku úvěru z BD a 10 Kč zůstává v klasickém fondu oprav na běžné opravy a údržbu domu. Pokud nyní dům vystupuje jako SVJ, které má jako člena právě BD, komu nyní patří úvěr a kdo by měl částku splácet? Podle logiky věci bych chápala, že ti, co doplatí anuitu družstvu a převedou si byt do osobního vlastnictví, nemusí splácet úvěr BD a měli by platit jen 10 Kč do FO. Spíše mě zaráží, že já jakožto nový vlastník, který zaplatil za byt kupní cenu, která značně přispěla ke snížení částky na úvěr, jim stále přispívám 25 Kč měsíčně. A dávám jim tudíž další peníze na splátky úvěru. Je možné se domoct svých 25 Kč za metr, tedy cca 2000 Kč měsíčně, které jsem platila od července 2015 a ještě minimálně do března 2017, kdy je v plánu doplacení úvěru, v podstatě platit budu? Celkem tedy 42 tisíc Kč, které jsou podle mě neoprávněně vyžadovány po mně jako vlastníkovi. Je možné a oprávněné vyžadovat snížení částky do FO a vrácení již částky zaplacené? A jak postupovat nebo na koho se obrátit?

Odpověď – část 1:

Členství ve společenství vlastníků jednotek je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky. Pokud tedy v domě vzniklo společenství vlastníků jednotek, členy jsou všichni vlastníci jednotek, a to automaticky ze zákona. Jedním z takových vlastníků je bytové družstvo jako celek, vlastní-li stále některé z jednotek.

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek je shromáždění. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek, přičemž každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Není-li určeno jinak, platí, že velikost podílu na společných částech odpovídá poměru velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

Obecně lze tak uzavřít, že vlastník, který vlastní více jednotek či alespoň jednotky zahrnující větší byty, má při hlasování shromáždění více hlasů, a naopak vlastník, který vlastní jednotku zahrnující menší byt, má při hlasování shromáždění hlasů méně.

Bytové družstvo hlasuje v rámci shromáždění vlastníků jen hlasy, které na něj dle výše uvedeného popisu připadají, tedy v závislosti na tom, kolik a jak velkých bytů v domě vlastní.

O tom, jak má bytové družstvo rozhodovat v rámci shromáždění se pak jeho členové dohodnou interně na členské schůzi bytového družstva či jinak. V každém případě se však jedná o vnitřní rozhodování v rámci družstva, které pouze určuje, jak má bytové družstvo hlasovat na schůzi shromáždění. Jako nečlena bytového družstva Vás teoreticky tyto interní procesy bytového družstva nemusí nijak zajímat, když pro Vás je rozhodující toliko hlasování při schůzi shromáždění.

Pokud je bytové družstvo majoritním vlastníkem, je samozřejmě možné, že Vás na shromáždění vždy přehlasuje. Proto se na těch nejdůležitějších otázkách musí ze zákona shodnout všichni vlastníci. Případně, pokud by rozhodování bytového družstva bylo „šikanozní“ povahy, máte možnost obrátit se s žádostí o nápravu k příslušnému soudu.

Odpověď – část 2:

Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Správa domu a pozemku v sobě zahrnuje mj. oprávněné stavební úpravy, opravy a údržbu společných částí domu. Pokud se nicméně jedná o náklady, které byly vynaloženy toliko družstvem ještě před vznikem společenství vlastníků jednotek (navíc pravděpodobně zejména na opravy jednotlivých bytů), nejste jako vlastník jednotky povinna na daný úvěr ničeho platit.

Zákon nadto ani nijak podrobněji neupravuje samotnou realizaci povinnosti na opravy přispívat; přímo ze zákona tedy ani nevyplývá nutnost odvádět zálohy do fondu oprav předem a podobně. Fond oprav a mechanismy placení příspěvků obvykle zakotvují až stanovy. Vás jakožto vlastníka se týkají jen povinnosti zakotvené stanovami společenství vlastníků jednotek.

Zde zejména upozorňuji, že nejste-li členem družstva, netýká se Vás žádná z povinností zakotvených ve stanovách bytového družstva, tedy zejména povinnost platit příspěvky do fondu oprav zřízeného stanovami bytového družstva apod.

To, jak bylo s Vámi placenými prostředky naloženo, zjistíte při vypořádání záloh placených do fondu oprav, kdy by Vám společenství vlastníků jednotek mělo předložit vysvětlení, na co byly zálohové platby použity a případně Vám přeplatek z fondu oprav vrátit. Nedojde-li k tomu či bude-li vypořádání vadné, můžete se případně obrátit na soud.

Komplexní návrh postupu (tedy mj. jak a kdy nejlépe požadovat vrácení již zaplacených plateb apod.) bych Vám mohl předložit až po seznámení s veškerou nezbytnou dokumentací, klíčem je nicméně v každém případě uspořádat právní poměry v domě tak, aby nedocházelo ke směšování právních poměrů společenství vlastníků jednotek a bytového družstva.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Náš panelák se nemůže dohodnout na výstavbě kotelny. Jak postupovat?

Bydlíme v paneláku, kde je 32 bytových jednotek, z toho je 10 bytových jednotek v osobním vlastnictví (ale i ty nadále spravuje Bytové družstvo, není zde SVJ ). Chtěla bych vědět, zda při hlasování o zrušení dálkového topení a o stavbě plynové kotelny v domě musí souhlasit všichni nájemníci, popřípadě v jakém poměru. S výstavbou kotelny jsme nesouhlasili, protože se musí brát úvěr a ještě nemá většina nájemníků uhrazen předcházející úvěr na zateplení. Co se týká vlastníků, jichž je 10, prosím o sdělení, zda musí všichni souhlasit s výstavbou, nebo zda postačí pouze nějaká část vlastníků a zda se musí všichni schůze zúčastnit, popřípadě, jak má vypadat plná moc na zastupování a kdo může být pověřen za zastupování. Dále zda je možné, aby předseda samosprávy objížděl sám vlastníky, kteří tady nebydlí (byty mají v pronájmu a nebo jsou v domě s pečovatelskou službou). Tyto lidi navštěvoval v místě jejich bydliště, kde mu podepsali souhlas s výstavbou plynové kotelny v paneláku. Domnívám se, že tento postup je protizákonný, a proto prosím o radu.

Předně uvádím, přičemž v tomto případě to platí dvojnásob, že na danou otázku je primárně nutné hledat odpověď ve stanovách společenství vlastníků jednotek a bytového družstva, a to s ohledem na skutečnost, že počet hlasů nutných k přijetí rozhodnutí je v drtivé většině případů možné ve stanovách upravit odlišně, přičemž jednotlivá společenství i bytová družstva k tomuto často přistupují.

Co se týká společenství vlastníků jednotek, rozhoduje o správě domu buď statutární orgán, kterým je výbor či předseda, nebo přímo shromáždění. Dle zákona rozhoduje statutární orgán o úpravách společných částí v případě, že náklady nepřevyšují částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku. V opačném případě musí o úpravách rozhodnout shromáždění. Uvedená částka však může být ve stanovách upravena odlišně.

V rámci shromáždění, nestanoví-li stanovy jinak, se rozhodnutí přijímá nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek, přičemž k přijetí rozhodnutí je nutná účast vlastníků jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu všech hlasů. Pro úplnost uvádím, že každý vlastník má počet hlasů odpovídající jeho podílu na společných částech domu.

V souvislosti s žádostí o úvěr považuji za vhodné rovněž uvést, že shromáždění nemůže v žádném případě udělit souhlas k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky s tímto postupem neudělil souhlas v písemné podobě.

Co se týká bytového družstva, to hlasuje na shromáždění ohledně veškerých jednotek, které jsou stále v jeho vlastnictví, přičemž je povinno při rozhodování respektovat závěry, na kterých se usnesli jeho členové v rámci členské schůze bytového družstva.

Co se týká rozhodování v rámci bytového družstva, o úpravách rozhoduje statutární orgán s tím, že obvykle je ve stanovách rozhodování o nákladnějších opravách vyhrazeno do působnosti členské schůze, přičemž na stejném místě by měl být stanoven rovněž nutný počet hlasů ke schválení rozhodnutí.

Odpověď část 2.:

Rozhodnutí mimo zasedání shromáždění zákon obvykle připouští, a to není-li svolané shromáždění schopno se usnášet. Návrh na rozhodnutí mimo zasedání musí obsahovat návrh usnesení, veškeré potřebné podklady k rozhodnutí, údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit (15 dnů) apod. Vlastník musí na svém vyjádření k tomuto návrhu uvést datum a vlastnoručně jej podepsat, přičemž na podepisované listině musí být zachyceno celé znění navrhovaného usnesení. Postup předsedy společenství vlastníků tedy teoreticky při dodržení všeho výše uvedeného může být v souladu se zákonem.

Co se týká zastoupení na shromáždění na základě plné moci, doktrinální výklad není v této otázce prozatím ujednocený, lze tedy v každém případě doporučit, aby tato možnost byla zakotvena ve stanovách, čímž se jakékoliv případné spory vyloučí. Není-li tato otázka stanovami upravena, zastoupení na shromáždění nedoporučujeme.

Konečně uvádím, že na veškeré výše položené dotazy není možné odpovědět bez detailní znalosti stanov a dalších dokumentů týkajících se situace v domě. Daná rekonstrukce je navíc zjevně relativně komplikovaná, a to jak fakticky, tak právně. Doporučujeme tedy nepokoušet se danou situaci vyřešit svépomocí, ale obrátit se pro radu a asistenci s řešením celé situaci na advokáta, který Vás celým procesem provede a předejde případným zmatkům.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Potřebujeme vybudovat autobusovou zastávku na cizím pozemku. Je potřeba souhlas všech spoluvlastníků?

Jsem starostou obce Ohrazenice u Turnova. Chystáme velkou rekonstrukci komunikace, kdy potřebujeme umístit autobusovou zastávku částečně na pozemek, který je ve společném vlastnictví. Na tomto pozemku stojí 6 družstevních bytovek o 16 bytech, tedy 96 spoluvlastníků pozemku. Část bytovek má společenství vlastníků, část je ještě v SBD, a to i v rámci jednoho domu. Při ústním projednávání je s naším záměrem souhlas ze strany dotčených obyvatel i družstva, nicméně stavební úřad bude požadovat písemný souhlas. Můžete mi prosím poradit, kdo je v tomto případě kompetentní k takovému souhlasu a v případě většiny, v jakém poměru? Oslovit všech 96 spoluvlastníků je nemožné, někteří jsou v zahraničí. Forma záboru pozemku může být jakákoliv, která umožní provedení akce (koupě, břemeno apod.). Zastávka slouží převážně obyvatelům bytovek, a tak je opravdu problém jen v právní formě souhlasu, aby ji stavební úřad uznal. Rekonstrukce upraví dopravní poměry v místě na dalších 10 až 15 let minimálně, a vytvoření zálivu se zastávkou by výrazně zvýšilo bezpečnost dopravy. Proto se snažíme najít řešení. 

Podle ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, upravujících správu společné věci je k rozhodnutí, na jehož základě má být společný pozemek zatížen nebo jeho zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, bohužel třeba souhlasu všech spoluvlastníků pozemku. Obdobné pak platí i o převodu pozemku do cizího vlastnictví.

Je tedy nutné počítat s tím, že k jakékoliv dohodě se spoluvlastníky bude třeba souhlasu všech spoluvlastníků daného pozemku. Pro úplnost upozorňuji, že všech šest bytových domů pravděpodobně nestojí na jednom pozemku, navíc se pravděpodobně v daném případě jedná spíše o některý z okolních pozemků, a je tedy možné, že jeho spoluvlastníky není všech 96 osob.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kdy musíme ve vile založit SVJ a komu patří balkon

Chystáme se koupit byt ve vile o 3 bytových jednotkách. Původní vlastník prodal byt v prvním patře a část zahrady svému známému (cca 45% podíl) asi před dvaceti lety, nový vlastník má vchod z jiné ulice, tudíž i jinou adresu. Nyní původní vlastník prodává i zbylé 2 jednotky. Půdní vestavba a byt ve druhém patře mají společný vchod. Můj dotaz zní, zda máme povinnost založit společenství vlastníků, či jakým jiným způsobem do budoucna řešit společné prostory (i když s vlastníkem spodní bytové jednotky de facto žádné nesdílíme), případnou rekonstrukci domu (zateplení, fasáda atp.)? A ještě mám jeden dotaz. V kupní smlouvě máme napsanou bytovou jednotku bez terasy (balkonu), která je součástí tohoto bytu. Je možné ji začlenit přímo do vlastnictví bytu (v kupní smlouvě), nebo je to automaticky společná součást domu (ve výlučném užívání majitele dané bytové jednotky)? 

Povinnost založit společenství vlastníků vzniká dle občanského zákoníku v případě, že je v domě alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků. Společenství vlastníků je možné založit i z vůle vlastníků jednotek, kteří nesplňují výše uvedené podmínky. Občanský zákoník tak umožňuje založit společenství vlastníků v domě s nejméně dvěma jednotkami, nicméně s tím musí souhlasit všichni vlastníci jednotek. Ve vašem případě tak k založení společenství dojít může na základě výše uvedeného souhlasu všech vlastníků, nicméně povinni k jeho založení nejste.

Společné prostory jste oprávněna užívat v souladu s obecnou úpravou uvedenou v občanském zákoníku. Dle této úpravy platí, že podíl na společných částech domu je vzájemně spojený a neoddělitelný od vlastnictví jednotky nehledě na skutečnost, zda v domě působí společenství vlastníků či nikoliv. Podíly na společných částech jsou stanoveny zákonem, a to tak, že se jedná o poměr velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Podíly na společných částech se také mohou mezi vlastníky určit odchylně od výše uvedené úpravy, a to jako podíly stejné se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu.

Na případných rekonstrukcích celého domu, především tedy společných částí, byste se měla za současného stavu s ostatními vlastníky dohodnout, přičemž by bylo vhodné stanovit jednak rozsah rekonstrukcí a především pak způsob, jakým bude rekonstrukce hrazena.

Co se týče vašeho poddotazu, který směřuje na povahu balkonu jako společné části nemovité věci, vycházíme z úpravy uvedené v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., která obsahuje podrobný výčet věcí, které jsou společnou částí domu. Dle tohoto nařízení jsou balkony uvedeny jako společná část domu. Od této úpravy se nelze odchýlit a výčet zúžit ujednáním ve smlouvě (tedy ani ve Vámi zmiňované kupní smlouvě), prohlášením vlastníka, ani např. dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím shromáždění.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Jakými směrnicemi se musí řídit dům o 4 bytových jednotkách, které jsou v OV, ale různých majitelů

Jaké stanovy či směrnice musí mít dům o 4 bytových jednotkách? Čím je povinen případný správce domu a co má zajišťovat? Každý byt je v OV jiného majitele.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví dle občanského zákoníku.

Předně je nutné odlišit dva případy, podle toho, zda má dojít na základě prohlášení vlastníka o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám k založení společenství vlastníků jednotek, či nikoliv. Pokud by ke vzniku společenství vlastníků dojít mělo, muselo by prohlášení stanovit i náležitosti stanov společenství vlastníků, přičemž tyto náležitosti jsou uvedeny v ustanovení § 1200 odst. 2 občanského zákoníku. Na základě přijatého prohlášení by následně došlo ke vzniku společenství vlastníků, které by bylo zapsáno do rejstříku společenství.

Povinnost ke vzniku společenství vlastníků zákon ukládá za situace, kdy prohlášením vlastníka dochází k vymezení alespoň pěti jednotek, z nichž alespoň tři musí být ve vlastnictví tří různých vlastníků. Společenství vlastníků je pak nutné založit rovněž, pokud shora uvedená situace nastane až dodatečně po přijetí prohlášení (např. převodem jednotek různým vlastníkům).

Pokud výše uvedená povinnost založit společenství vlastníků na určitý dům nedopadá, což je i dotazovaný případ, a vlastníci se zároveň nerozhodnou založit společenství vlastníků dobrovolně, musí prohlášení obsahovat tyto další náležitosti: určení osoby správce domu, pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí domu a pravidla pro příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.

Osobou odpovědnou za správu domu by totiž v takovém případě byl správce, přičemž správa domu zahrnuje vše, co nenáleží vlastníkům jednotek a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek a zachování nebo zlepšení společných částí domu. Správa zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu, jakož i se zřízením, udržováním či zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Podílové spoluvlastnictví a správa společné věci

Jsme vlastníci 51% podílu z domu. Další majitelé mají 34 % a 15 %. Teď se stala havárie na společné vodovodní přípojce. Jakým podílem by se každý majitel měl podílet na opravě, když vlastně vodu využíváme v podobném množství? A jak je to s dalšími společně užívanými prostory a majetkem?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy podílového spoluvlastnictví, přičemž povinnost k úhradě nákladů si lze smluvně upravit i odlišně od zákonné úpravy.

Obecně platí, že každý ze spoluvlastníků je oprávněn ke správě na společné věci, přičemž při přijímání rozhodnutí o správě společné věci se hlasy počítají podle velikosti podílů spoluvlastníků. O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci prostou nadpoloviční většinou hlasů, o mimořádné správě pak kvalifikovanou dvoutřetinovou většinou.

Co se týká běžné správy, jedná se zejména o opakující se záležitosti, kterými se společná věc zásadně nemění, například tak můžeme v souvislosti s běžnou správou věci uvažovat o opravě poškozené střechy, jelikož dochází pouze k zachování stavu společné věci. O běžnou správu by se tedy pravděpodobně jednalo i v předmětné věci.

Každý, byť menšinový spoluvlastník musí mít možnost se k rozhodnutí o správě společné věci vyjádřit, a podílet se tak na rozhodování o ní. Zde považujeme za vhodné uvést, že k přijetí rozhodnutí může dojít i konkludentně bez jeho písemného vyjádření, podstatné je, zda menšinový spoluvlastník o změnách věděl a měl možnost sdělit své stanovisko k nim.

Druhým korektivem je pak institut dobrých mravů, se kterými musí být rozhodnutí spoluvlastníků, byť by bylo řádně přijaté, v souladu. (Jedná se zejména o situace, kdy ostatní spoluvlastníci účelově stěžují užívání společné věci menšinovému spoluvlastníku.)

Došlo-li k porušení některého z výše uvedených principů, přičemž nešlo o jednání, které bylo nezbytné k záchraně věci či bezodkladné, vyplatí ostatní spoluvlastníci tomu, kdo hradil opravu věci pouze částku, o kterou se zhodnotila společná věc, respektive jejich podíl.

Pokud jsou naopak oba výše uvedené požadavky naplněny, což lze v předmětné věci předpokládat, náklady na opravu nesou spoluvlastníci podle poměru svých podílů na společné věci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nájemní byt a vlastnictví domu

Ráda bych se zeptala na vlastnictví nemovitosti při nájmu v městském bytě. S manželem a naší dvouapůletou dcerou bydlíme v nájemním městském bytě, kde manžel nemá trvalé bydliště. Může manžel nebo dcera vlastnit rodinný dům, který by na ně přepsala babička, ale v rodinném domě by i nadále bydlela? Poté, až by zemřela, bychom mohli v domě bydlet. Lze nějak tuto situaci vyřešit, abychom mohli být vlastníky, ale dále bydleli v nájemním bytě města?

Dle současné právní úpravy již není vznik nájmu bytu podmíněn tím, že nemůžete mít jiné bydlení (nájem bytu, vlastnictví bytu, vlastnictví domu). Podle dřívější právní úpravy užívání dvou bytů mohlo být důvodem k výpovědi nájmu bytu. Podle současné právní úpravy můžete bydlet v nájmu a zároveň vlastnit dům.

Doplňuji ještě, že některá města či obce v případě, že privatizují své byty, podmiňují účast v privatizaci tím, že nájemce – zájemce o převod bytu do vlastnictví, nemůže mít jiné vlastní bydlení, tj. vlastnit byt, dům, nebo dokonce mít věcné břemeno bydlení v domě ve vlastnictví někoho jiného. Toto se však týká jen a jen privatizace nájemních bytů.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Podílové spoluvlastnictví - jak se přizpůsobit platným právním předpisům

Jsme Občanské sdružení majitelů domů 120-121, budeme předělávat stanovy. Jsme dva domy (celkem 12 bytů). Chtěla jsem se zeptat jak to je, když nevlastníme byty, ale máme podíly na domě. Platí pro nás přejmenování na SVJ nebo na SMD?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy a informací uvedených v dotazu.

Z dotazu vyplývá, že v předmětných bytových domech nejsou vymezeny jednotky ve smyslu ustanovení § 1159 občanského zákoníku (dále též jen „OZ“). V takovém případě se při správě domů budete řídit ustanovením § 1126 a násl. OZ, jež upravují správu společné věci v podílovém spoluvlastnictví. Společenství vlastníků jednotek by mohlo vzniknout až v okamžiku, kdy budou v domě vymezeny jednotky.

Sdružení podle zákona o sdružování občanů se podle ustanovení § 3045 odst. 1 OZ ode dne 1. 1. 2014 považují za spolky dle ustanovení § 214 a násl. OZ. Do 1. 1. 2017 pak mají tyto spolky povinnost přizpůsobit své stanovy nové právní úpravě
(§ 3041 odst. 2 OZ), tedy zejména odstranit ze svých stanov ta ustanovení, jež jsou v rozporu s kogentními ustanoveními občanského zákoníku. Ve stejné lhůtě bude též potřeba doplnit do rejstříku spolků údaje, jež tam nebudou automaticky překlopeny ze seznamu občanských sdružení.

Do 1. 1. 2016 bude dále potřeba přizpůsobit nové právní úpravě název spolku
(§ 3042 OZ). V této souvislosti je za ustanovení, od něhož se ve stanovách nelze odchýlit, nutno považovat rovněž ustanovení § 216 OZ, dle kterého musí název spolku obsahovat slova: „spolek“, „zapsaný spolek“, nebo „z. s.“.

Název musí rovněž splňovat obecné náležitosti názvu právnické osoby dle ustanovení § 132 a násl. OZ, tedy zejména musí být způsobilý odlišit právnickou osobu od jiné osoby a nesmí být klamavý.

Ustanovení § 3042 OZ však připouští i výjimky – právnická osoba totiž nemá povinnost přizpůsobit svůj název výše uvedeným požadavkům, jsou-li pro to důležité důvody, zejména užívala-li právnická osoba svůj název dlouhodobě a je-li pro ni tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat. Dovětek „spolek“, „zapsaný spolek“, nebo „z. s.“ bude však ve vaší situaci nutné použít v každém případě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Správce společné věci

Náš dům má několik spoluvlastníků, to někdy vedlo k tomu, že jsme u některých úprav museli čekat, než se spolu dohodnou. Bylo to často skoro nemožné, protože se z různých důvodů nedokázali ani sejít, natož dohodnout. Nyní si prý budou moci mezi sebou vyvolit správce, který bude jednat jménem všech. Je to pravda?

Ano, je to pravda. Správce společné věci je upraven v novém obč. zákoníku v § 1134. Správce má právní postavení příkazníka. Je tedy dle nového obč. zákoníku povinen spoluvlastníkům za správu vyúčtovat svoji práci, tedy správci náleží náhrada účelně vynaložených nákladů, kterou si může vybrat z výnosů spravované věci.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Vyvlastnění nemovitosti

V našich městech je stále dost zpustlých nemovitostí, o které se nikdo nestará a které postupně chátrají. Je pravda, že nyní bude možné majitelům, kteří nezájem o stavbu budov často ohrožují okolí, tyto nemovitosti vyvlastnit?

Ano, vyvlastnění je možné, nový občanský zákoník obnovil tzv. zásadu okupační volnosti, jde o opuštění nemovitosti.  Opuštěná budova se vykládá podle nového obč. zákoníku tak, že jde vlastně o stavení, o které se nikdo nestará 10 let, tím se má za to, že nemovitost opustil. Bude pak na vlastníkovi, aby prokázal, že tomu tak není, že věc neopustil, bude-li se jí po více jak 10-ti letech znovu domáhat. Úpravu najdete v § 1050 odst. 2 NOZ.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Přídatné vlastnictví

Slyšel jsem, že pro oblast bydlení a sousedských vztahů bude mít velký význam pojem přídatné vlastnictví? Co se touto novinkou myslí?

Přídatné spoluvlastnictví je tzv. zvláštní typ spoluvlastnictví nebo-li akcesorické spoluvlastnictví. Úpravu najdete v novém obč. zákoníku v § 1223 a následující. Přídatné spoluvlastnictví vzniká za situace, kdy několik osob vlastní určité věci, které lze užívat pouze při současném užívání věci v přídatném spoluvlastnictví. Přídatné spoluvlastnictví se zapisuje do veřejného seznamu, týká-li se nemovité věci. Příkladem je např. společné vlastnictví přístupové cesty vlastníky několika staveb, které tvoří určitý účelový celek (zpravidla jde o chatové osady), mohou to být i společné přípojky, parkoviště a tak dále. Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví je tedy svázán s vlastnictvím jiné věci, k jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Pokud se zaměříme na bytové jednotky tak jde o spoluvlastnické podíly na samostatných sousedních pozemcích, vedlejších stavbách (příslušenství k pozemku nebo domu), zařízeních s povahou samostatných věcí, které slouží k užívání domu a jsou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek a nejsou zahrnuty do obsahu pojmu jednotky. Tyto věci jsou tedy v přídatném spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Převádí-li se vlastnické právo k jednotce, platí, že se převod vztahuje i na podíl tohoto přídatného spoluvlastnictví.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky