Majitel odmítá uznat rozbitou pračku jako závadu

V důsledku opotřebení se nám jakožto nájemníkům rozbila v bytě cca 7 let stará pračka. Pračka je součástí předávacího protokolu (tedy přílohy nájemní smlouvy), který je ve smlouvě uveden jako nedílná součást nájemní smlouvy. Tuto závadu jsme ihned nahlásili pronajímateli a na jeho doporučení přivolali technika, který pračku označil za neopravitelnou. Toto písemné vyjádření jsme předali pronajímateli, avšak ten výměnu pračky odmítl s odvoláním na nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Dle mého názoru se jedná o porušení závazku pronajímatele, neboť toto vládní nařízení vstupuje v účinnost až 1. 1. 2016 (závada byla nahlášena v listopadu 2015), dále pak proto, že se nejedná o drobnou opravu, ale o nákup nové pračky v hodnotě cca 5 tisíc Kč. Chtěl bych se zeptat, zda má pronajímatel právo takto závadu obejít, a pokud ne, tak jak v tomto případě postupovat. Může případně sloužit tato neopravená závada nájemci jako důvod k výpovědi nájmu bez výpovědní doby?

Odpověď – část první

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Jak jste již sám uvedl, co je považováno za „běžnou údržbu a drobné úpravy“, je s účinností od 1. 1. 2016 upraveno v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Tuto právní úpravu tak lze použít na právní vztahy, které vznikly od tohoto okamžiku. Do 1. 1. 2014 bylo závazné vymezení „drobných oprav“ obsaženo v nařízení vlády č. 258/1995 Sb. S ohledem na to, vzniklo v období mezi 1. 1. 2014 a 31. 12. 2015 určité právní vakuum, kdy neexistoval žádný právně závazný podklad, který by upravoval běžnou údržbu a drobné opravy. K problému této absence právní úpravy vydala stanovisko tzv. KANCL (tedy Komise pro aplikaci nové civilní legislativy), v němž došla k tomu, že nebudou-li mít strany po 1. lednu 2014 výslovně upraveno ve smlouvě o nájmu bytu, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami, je možné i nadále vycházet z dosavadní právní praxe založené nařízením vlády č. 258/1995 Sb. Nejedná se však o závazný právní názor a soudy se jím tudíž nemusí řídit. Zároveň je důležité mít na paměti, že takto platí, pokud nebylo v nájemní smlouvě uvedeno jinak. Z toho důvodu je pro vás důležité si podrobně projít nájemní smlouvu. Dovoluji si vás upozornit, že skutečnost, že je pračka označena v předávacím protokolu, nemusí být pro posouzení povinnosti hradit opravu zcela dostačující.

V tomto ohledu je pak složité usuzovat, co v mezidobí lze nebo nelze pod drobné opravy podřadit, kdy bude vždy záležet na konkrétním právním názoru soudu s ohledem na okolnosti každého individuálního případu.

Za situace, kdy by soud vycházel z nařízení č. 258/1995 Sb., pak pravděpodobně nákup nového spotřebiče v hodnotě 5000 Kč nebude spadat do kategorie drobných oprav a běžné údržby, neboť nařízení uvádí, že za drobnou opravu považuje, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč.

Odpověď – část druhá

Co se týče vašeho postupu v případě poškození nebo vady bytu, máte jako nájemce předně povinnost tuto vadu oznámit bez zbytečného odkladu. Povinností pronajímatele poté je odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu byla oznámena.

Pokud pronajímatel nahlášenou závadu řádně a bez zbytečného odkladu neodstraní a zároveň jde o vadu podstatnou, tedy takovou, která zásadním způsobem ztěžuje bydlení, můžete vadu odstranit sám jakožto nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného. V případě, že vadu neodstraníte sám, budete trvat na odstranění vady ze strany pronajímatele, dáte k tomuto odstranění pronajímateli další dodatečnou lhůtu a pronajímatel svoji povinnost v této lhůtě nesplní, máte právo nájem bez výpovědní doby vypovědět.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Místo dveří bych chtěl závěs. Musím to hlásit majiteli bytu?

Chtěl bych jen vysadit dveře a místo nich bych chtěl dát závěs. Musím to nahlásit pronájemníkovi?

Pokud se nebude jednat o úpravu trvalého rázu, tedy o stavební úpravu bytu, ale jen o vysazení dveří a pověšení závěsu, přičemž daná úprava nebude nikterak poškozovat samotný byt, nevidím v daném jednání problém. Dle mého názoru takovéto uzpůsobení bytu spadá do běžného rámce jeho užívání. Je však potřeba mít na paměti, že byt je nutné na konci nájmu odevzdat v původním stavu zpět pronajímateli, a tedy dveře vrátit zpět na jejich místo a závěs sundat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jakou finanční náhradu může majitel požadovat, bylo-li poškozeno zařízení jeho bytu?

V případě ukončení nájmu bytu je při předávání bytu zjištěno, že je poškozen či zničen nějaký zařizovací předmět, například prasklé umyvadlo, chybějící záchodová deska, chybějící dveře atd. Jakou finanční náhradu může pronajímatel požadovat? Novou cenu, nebo cenu, jaká byla při předání bytu upravenou o amortizaci?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Dle obecné právní úpravy zakotvené v občanském zákoníku má nájemce povinnost odevzdat po skončení nájmu byt ve stavu, v jakém jej převzal nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Pro posouzení odpovědnosti nájemce za vady předávaného bytu tak bude především rozhodné, v jakém stavu byl byt nájemci předán (například na základě podepsaného předávacího protokolu).

Ohledně povahy náhrady škody za zničené nebo poškozené věci v bytě je třeba mít na paměti, že občanský zákoník preferuje škodu nahradit uvedením do předešlého stavu. Případná peněžitá náhrada musí proto primárně odpovídat nákladům, kterých by bylo zapotřebí na uvedení do původního stavu, přičemž jako původní stav je třeba brát stav k okamžiku předání bytu nájemci snížený o běžné opotřebení, které nastalo v průběhu jeho užívání.

V případě, že by uvedení v předešlý stav, tedy oprava, nebyla hospodářsky smysluplná a odůvodnitelná (například tím, že náklady na opravu by přesahovaly náklady na pořízení nové věci), je vhodné žádat ekonomicky přiměřenější řešení v podobě ceny náhradní věci. V takovém případě je třeba vycházet z ceny obvyklé v době poškození, tedy ceny, za kterou lze v daném místě a čase pořídit věc shodnou či obdobnou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Je možné osadit měřáky tepla jen část radiátorů v budově?

Dostali jsme za úkol pronajmout v budově městského úřadu kanceláře pro právnickou osobu za účelem poradenských služeb a účetních prací pro obce a školy. Budova není osazena měřidly tepla, jedná se o objekt občanské vybavenosti. Musíme z důvodu pronájmu, kdy výměra plánovaného pronájmu bude činit max. do 7 % z celkové plochy budovy, osadit veškeré radiátory v budově měřidly na teplo? Osazení měřidel není z důvodu jednoho pronájmu ekonomicky výhodné.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko z účinné zákonné úpravy vytápění a poskytování teplé vody. Dle zákona lze skutečně mít za to, že měřidla je nutné instalovat. Výjimkou je mimo jiné případ, kdy nebude prováděno vyúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody. Pokud se tedy pronajímatel s nájemcem například dohodne na paušální platbě za poskytované služby (dodávky tepelné energie na vytápění a na přípravu teplé vody), není nutné měřidla v domě instalovat. V této souvislosti si dovolujeme upozornit, že zákon umožňuje sjednat paušální platbu za dodávky tepelné energie na vytápění a na přípravu teplé vody pouze u nájmů uzavřených na období nejvýše 24 měsíců. U nájmů na delší období je nutné dodávky tepla vždy vyúčtovat, a shora nastíněný postup tak nebude možné využít.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Blechy v nájemním bytě

Jsem majitelkou bytového domu, v němž pronajímám byty. V jednom bytě se nájemníkům přemnožily blechy a neví si s nimi rady. Chtějí po mně, abych zajistila vyhubení na mé náklady s odůvodněním, že jejich kočka je pouze doma a nakazila se na půdě, pravděpodobně od kun, což ale není nijak potvrzeno. Mohou to po mně požadovat a jsem povinna jim vyhovět? V případě, že bych se rozhodla pro deratizaci půdy (pro klid v domě), mohu nájemníkům tyto služby rozúčtovat?

Nájemce je povinen si při užívání bytu a domu počínat tak, aby nedošlo k žádným závadám a poškozením. Pokud již závady na bytě nebo domě vzniknou „okolnostmi, za které odpovídá“ (§ 2267 NOZ), je povinen je na své náklady odstranit. Jestliže je nájemce na své náklady neodstraní, může je na náklady nájemce odstranit pronajímatel.

Tzv. dezinsekci byt tedy měl zajistit a uhradit nájemce, v případě, že by bylo nutné udělat dezinsekci v celém domě, pak i náklady lze požadovat po tomto nájemci. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, ale chov zvířete nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům v domě „obtíže nepřiměřené poměrům“ v domě.

Tj. nájemce by měl předně zajistit, aby mu zvíře z bytu neutíkalo. Pokud by však k rozšíření blech v domě došlo v důsledku toho, že se do domu „nastěhovaly“ kuny, pak by byla situace opačná. Pronajímatel je povinen zajistit v domě náležitý pořádek a udržovat byt a dům ve stavu k řádnému užívání a zajistit tak nájemci nerušený výkon jeho nájemního práva. Deratizaci by v tomto případě měl uhradit pronajímatel na své náklady, přičemž tyto náklady by neměl právo rozúčtovat na  nájemce. Nájemci by měli navíc nárok na slevu z nájemného do doby odstranění závady.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Povinné základní vybavení bytu

Který konkrétní právní předpis určuje povinné základní vybavení nájemního bytu a určuje jeho životnost v letech (kuchyňská linka, zdroj tepla, bojler, sporák atd.)?  

Speciální právní předpis, který by přímo určoval povinné vybavení nájemního bytu a jeho životnost, neexistuje. Občanský zákoník nově v ustanovení § 2236 definuje pojem bytu, jímž se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Dále platí, že ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění (služeb) spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících.  Zda byt je nebo bude pronajímán “vybavený" či "bez vybavení" záleží na konkrétní dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem, obojí je možné.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Zavedení telefonní linky

Chtěla jsem se zeptat, jestli majitel musí dát souhlas k připojení pevné telefonní 
linky? Chtěli jsme si s manželem pořídit internet přes pevnou telefonní linku a majitel 
se ohradil, že musíme mít jeho souhlas. Myslím si, že to tak není, protože to není ani v 
nájemní smlouvě.

Souhlas se zavedením telefonní linky do bytu byste potřebovali tehdy, pokud 
by bylo nutné provést nějakou stavební úpravu, aby linka do bytu byla zavedena, například
vybudování "vedení" do Vašeho bytu apod. Pokud je "zázemí" pro připojení již vybudováno a stačí se "jen připojit", pak souhlas pronajímatele nepotřebujete.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Poškození nájemníkova majetku

Majitel domu neodstranil závadu na střeše. Pršelo a v důsledku toho došlo v našem bytě k poškození televize, čalouněné soupravy a koberce. Mohu na majiteli požadovat náhradu škody?

Nárok na uplatnění škody z vámi uvedeného důvodu samozřejmě máte. Nejdříve je třeba škodu vyčíslit, tedy spočítat, v jaké finanční výši vám škoda vznikla. Poté vám doporučuji písemně (nejlépe formou doporučeného dopisu) kontaktovat pronajímatele s tím, aby vám škodu ve vámi určeném termínu uhradil na Váš účet či adresu. V případě neúspěšnosti tohoto jednání vám nezbývá jiná cesta, než je občanskoprávní spor, tj. domáhat se svého nároku soudní cestou a to prostřednictvím žaloby na náhradu škody.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků