Nacházíte se na stránkách bezplatné právní poradny Portálu o bydlení. Pokud chcete poslat dotaz či máte zájem o více informací, podrobnosti naleznete zde.

Odcházím z nájmu dřív a majitel mi nechce vrátit kauci. Je to tak možné?

Odcházím z bytu dříve, než je uvedeno ve smlouvě. Mám smlouvu na rok, tudíž do 30. srpna, ale odcházím už teď, a majitel mi nechce vrátit vratnou kauci, kterou jsem platil při podepisování smlouvy. Tvrdí mi, že jsem porušil práva smlouvy, tudíž že mu ta kauce zůstává. Je to možné takto udělat?

Z dotazu zejména není patrné, z jakého důvodu z bytu odcházíte, zda tak konáte svévolně, po prokazatelné dohodě s pronajímatelem či po podání výpovědi z vaší strany. V každém případě nájem končí až v okamžiku, kdy uplyne doba, na kterou byl sjednán či v případě výpovědi v okamžiku, kdy uplyne výpovědní doba.

Po uplynutí této doby, resp. její poslední den, jste povinen byt předat zpět pronajímateli a ten je naopak povinen vrátit Vám kauci, přičemž je oprávněn ponechat si odpovídající část kauce k vyrovnání Vašich případných dluhů na nájemném, nákladech na služby spojené s užíváním bytu či na náhradu škod, které jste v bytě způsobil.

Pokud pronajímatel nebyl oprávněn si z žádného z výše uvedených důvodů kauci (jistotu) ponechat a nájem již řádně skončil v souladu se zákonem a nájemní smlouvou, doporučujeme pronajímateli zaslat písemnou předžalobní výzvu s poskytnutím přiměřené lhůty k dobrovolnému vydání kauce a následně (nevrátí-li kauci dobrovolně) nárok uplatnit u příslušného soudu prvního stupně s žalobou na plnění.

Pokud se k těmto krokům rozhodnete přistoupit, doporučuji vyhledat advokáta, který vás celým procesem bezpečně provede.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Máme s majitelem ústní dohodu, ale chce, abychom se vystěhovali. Můžeme s ní argumentovat?

Bydlíme v podnájmu rok a půl, jednou byla smlouva prodloužena, nyní má končit. Majitel nám sdělil, že hledat nové bydlení nemáme, že se opět nájemní smlouva bude prodlužovat, i když to není ideální bydlení, ale bohužel nyní nemáme kam jít. Proběhla ústní dohoda o prodloužení nájmu, čili jsme přestali hledat nové bydlení, ale najednou je vše jinak a majitel nás přijel z domu vyhodit. Před třemi měsíci jsem mu podepsala výpověď z nájmu kterou mě zaslal, ale měsíc po té bylo dohodnuto prodloužení. Neřešili jsme tedy, jelikož i minule při prodloužení jsme měsíc bydleli bez smlouvy, majitel je tak trochu trdlo, a tak to vždy chápeme. Dá se teď s tímto něco dělat? Poukázat na ústní dohodu, nebo to raději nechat být a vystěhovat se? Pan majitel moc dobře ví, že nyní nemáme kam jít a přítel nedostane v práci dovolenou. 

Předně mi dovolte uvést, že neznám veškerá specifika vašeho podnájemního vztahu (popř. zda jde vůbec o podnájem, když v textu popisujete, že jednáte přímo s majitelem bytu), a tudíž mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné úpravy skončení nájmu a podnájmu.

Pokud není v podnájemní smlouvě určeno jinak, řídí se obsah podnájemního vztahu, tedy práva a povinnosti z něj plynoucí, zákonnou úpravou nájmu bytu, která je obsahu podnájmu nejbližší. S ohledem na to budu dále ve své odpovědi vycházet z právní úpravy nájmu bytu.

Pokud vám byla dána oprávněná výpověď v souladu se zákonem (tedy v písemné formě, odůvodněná a udělená na základě výpovědních důvodů uvedených v zákoně nebo sjednaných v nájemní/podnájemní smlouvě), nájem by měl končit uplynutím výpovědní doby. Pokud by výpověď nesplňovala zákonné požadavky, byla by neplatná a váš nájem by nejspíše pokračoval dále.

Jelikož z vašeho dotazu vyplývá, že jste se ústně dohodli až po podání výpovědi, měla by vaše dohoda jednak vyloučit výpověď a případně prodloužit nájem (pokud se jedná o nájem na dobu určitou; z vašeho dotazu tato skutečnost není bohužel jasná). Dle občanského zákoníku je však nezbytné, aby byl nájem i výpověď učiněny v písemné formě. Tudíž jakákoliv změna musí být dle ustanovení § 564 občanského zákoníku provedena také písemně, což se však dle Vašeho dotazu nestalo. S ohledem na to by byla ústní dohoda neplatná a nájem by měl formálně skončit na základě výpovědi.

Nedostatek písemné formy lze však dle občanského zákoníku zhojit. Pokud bude tedy pronajímatel ochoten vám nájem prodloužit, doporučuji sepsat písemný dodatek k nájemní/podnájemní smlouvě, v němž bude přímo uvedeno, že výpověď byla ze strany pronajímatele odvolána a nájem/podnájem se prodlužuje.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Bratr mi neplatí nájem. Jakým způsobem ho mohu z domu vystěhovat?

Mám problém s bratrem, který je u mě a mého přítele v domě v nájmu, s tím, že pokud u nás bude bydlet delší dobu, bude muset také platit nájem. Bohužel opakovaně neplatí a v domě si dělá, co chce. Půjčuje si bez dovoleni věci, které mu nepatří, pořídil si psa, s čímž jsem já ani přítel nesouhlasili, a takových problémů je  mnoho. Už ho tu nadále nechceme, a tak bych se chtěla zeptat, zda je možné ho vyhodit ihned, nebo zda mu musíme dát tříměsíční výpovědní lhůtu. Nemá tu ani trvale bydliště, to má psané na obecním úřadě. Nevím, jak to chodí v takovém případě.

Úvodem sděluji, že neznám veškerá specifika vašeho právního vztahu, a nemohu tak zcela přesně zhodnotit, zda se v daném případě jedná skutečně o nájem části domu, či zda bratr část domu užívá na základě jiného právního důvodu (výpůjčka či obdobný).

S přihlédnutím k (pravděpodobné) absenci písemné nájemní smlouvy a rovněž k rodinnému poměru mezi stranami je obtížné předjímat, jak by pro případ sporu soud dovodil obsah právního vztahu – budeme nicméně předpokládat, že by se podařilo dostatečně prokázat či dovodit, že vztah byl úplatný, vztahoval se na určitou část domu přenechanou bratrovi za účelem bydlení a nejednalo se jen o krátkodobé ubytování, tedy že se na něj budou aplikovat ustanovení o nájmu bytu.

Obecně by v takovém případě platilo, že nájem bytu lze ze strany pronajímatele vypovědět jen v určitých zákonem vypočtených případech. Nejjednodušší by pak bylo vypovědět nájem okamžitě pro neplacení nájemného po dobu delší tří měsíců (stačí, když není uhrazené nájemné za jakékoliv tři měsíce, nemusí se jednat o tři měsíce po sobě jdoucí). Nebylo-li přitom nájemné sjednáno, nebo není-li z okolností jeho výše prokazatelná, bude platit, že bratr měl platit nájemné ve výši obvyklé v místě a v čase.

Dodávám, že výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Je třeba v ní uvést výpovědní důvod a také poučit nájemce o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Konečně uvádím, že problematika trvalého bydliště vašeho bratra nemá na výpověď žádný vliv. Pro úplnost rovněž uvádím, že pokud by bylo dovozeno, že nešlo o úplatný nájem, ale například o bezúplatnou výpůjčku, je možné požádat bratra o vystěhování rovněž v zásadě bez výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak postupovat, když by nám majitelka nevrátila kauci a požadovala by vymalovat do původního stavu?

Máme uzavřenou se spolubydlící (jsme obě uvedeny ve smlouvě jako nájemce),  nájemní smlouvu na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíců dle NOZ. Dostaly jsme se do sporu s majitelkou bytu, proto chceme podat výpověď. Pokud nedojde k dohodě, samozřejmě chceme i dodržet výpovědní lhůtu. Nájemné platíme dopředu (vždy včas), plus jsme uhradily vratnou kauci ve výši 8000 Kč (ve smlouvě je napsáno, že bude buď použita na úhradu vzniklých škod, případně vrácena na účet). Výpověď jsme prozatím nepodaly, brání nám dvě skutečnosti. První, že součástí našeho měsíčního nájmu jsou i zálohy na vodu a topení z družstva. Výše těchto záloh však není vyčíslena přímo v nájemní smlouvě (ale mám vyfocený papír z družstva, kde jsou zálohy vidět). Ústně jsme se dohodly s majitelkou, že přeplatky/nedoplatky půjdou na náš účet. Vždy chodí přeplatek cca ve výši 10 tis. Kč - nicméně složenka s tímto přeplatkem je samozřejmě psaná na majitelku bytu a měla by přijít v následujícím měsíci. Máme tedy strach, že nám odmítne tyto přeplatky vyplatit. První otázka tedy zní: Je povinna nám tyto přeplatky vrátit? I když bychom v té době byly eventuálně ve výpovědní době nebo po jejím skončení?Druhá otázka zní: V bytě jsme nově vymalovaly a  velmi důkladně uklidily. Teď se obáváme, že když je ve smlouvě napsáno "uvést byt do původního stavu", že po nás bude chtít opět vymalovat na původní barvy (stěny byly flekaté, odřené a špinavé). Ústně jsme se dohodly, že si vymalovat můžeme. Jako příloha smlouvy je předávací protokol, ve kterém nejsou uvedeny barvy stěn, pouze vybavení, které nám bylo v bytě zanecháno. Jak postupovat v případě, že nám nevrátí kauci s tím, že je to na vymalování bytu? Je k těmto krokům oprávněná? Můžeme sepsat nějaký dodatek, kde by bylo, že bude kauce využita na zaplacení posledního nájmu?

 

Odpověď část 1:

Nejprve je nutné vyjasnit, zda se v daném případě jedná o podnájem či nájem, přičemž z dotazu tato skutečnost není zcela patrná. S ohledem na zmínku o bytovém družstvu by se dalo dovozovat, že se jedná o družstevní byt, jehož majitelem je bytové družstvo, a jehož nájemcem je zmiňovaná „majitelka“. V takovém případě jste pravděpodobně v postavení podnájemce s tím, že sjednaná smlouva je de facto smlouvou o podnájmu bytu, nikoliv smlouvou o nájmu bytu. Z této skutečnosti vycházím rovněž dále ve své odpovědi.

V případě podnájmu se sice podpůrně použije rovněž zákonná úprava nájmu bytu, ale (na rozdíl od nájmu bytu, kde je zakázané se od zákonné úpravy ve smlouvě odchylovat v neprospěch nájemce) strany jsou oprávněny upravit vzájemná práva a povinnosti odlišně od zákona, byť by to bylo v neprospěch podnájemce. V daném případě je tedy, na rozdíl od nájmu, zcela zásadní, jak je podnájemní smlouva koncipována, když v ní mohou být zásadní odchylky od zákona.

Budu-li nicméně předpokládat, že ve smlouvě byla sjednána alespoň povinnost platit zálohy za poskytované služby, a to dle předpisu bytového družstva a přímo ve prospěch bytového družstva, nemáte se dle mého názoru v každém případě čeho bát, byť ve smlouvě nebyla stanovena přesná výše záloh.

Doporučujeme uchovat si předpis záloh z bytového družstva a rovněž doklady o jejich řádném zaplacení a následně po „majitelce“ v zákonných lhůtách požadovat vyúčtování záloh a vyplacení případného nedoplatku, a to v zákonem k tomu určených lhůtách. V opačném případě, tedy pokud by „majitelka“ odmítala přistoupit k vyúčtování záloh, resp. k vydání přeplatku, je možné se domáhat zaplacení předmětné částky žalobou na vydání bezdůvodného obohacení, pokud by však věc dospěla až k těmto krajnostem, doporučujeme vyhledat pomoc advokáta, který se seznámí se zněním podnájemní smlouvy a následně pro Vás zhodnotí případná rizika a bude Vám při řešení situace asistovat.

V každém případě doporučuji pokusit se nejprve věc vyřešit smírně.

Odpověď část 2:

Co se týká výmalby bytu, obecně skutečně platí, že je povinností podnájemce předat byt v takovém stavu, v jakém ho od nájemce (tedy v daném případě „majitelky“) převzal. Základem pro určení barvy nátěru by byl předávací protokol, případně podnájemní smlouva, ve kterých se nicméně dle Vašich slov ničeho o barvě nátěru neuvádí. Je tedy sporné, zda by v případě sporu byla „majitelka“ schopna dostatečně doložit, že nátěr byl v okamžiku předání bytu odlišný (tyto skutečnosti by mohla doložit například inzercí, ve které byt nabízela apod.). Pokud by tomu tak bylo, mohla by skutečně úspěšně uvedení do původního stavu požadovat či si náklady na přemalování stěn započítat proti jistotě (kauci).

Výjimkou z uvedeného pravidla by pak byla situace, kdy by bylo možné doložit (alespoň e-mailovou komunikací či obdobně), že souhlas „majitelky“ s vymalováním bytu odlišnou barvou byl skutečně dán. Potom byste nebyla povinna nátěr odstranit a naopak byste teoreticky mohla žádat kompenzaci za zhodnocení bytu, přičemž její výše by se rovnala změně hodnoty bytu oproti stavu před výmalbou a při skončení nájmu.

Skutečnost, zda je pro případ sporu možné jakýmkoliv způsobem souhlas „majitelky“ doložit, musíte zhodnotit sama, případně doporučuji pokusit si jej pořídit ještě před vypovězením smlouvy, jelikož součinnost „majitelky“ po vypovězení smlouvy nelze očekávat.

Pro úplnost dodávám, že s ohledem na (pravděpodobně) podnájemní charakter daného právního vztahu je nutné věnovat zvýšenou pozornost ujednáním o skončení podnájmu ve smlouvě – práva, která zákon přiznává nájemci pro případ ukončení nájmu ohledně důvodů výpovědi a výpovědní doby totiž mohou být v podnájemní smlouvě rovněž modifikována či dokonce vyloučena.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 



Odchod z bytu dříve, než vyprší nájemní smlouva

Hledali jsme byt a nabídl nám kolega bydlení v jejich bytě s tím, že se odstěhují a bude volný. Slovní dohodou jsme se domluvili na výši nájmu, který měl být i s energiemi do 10 tis, bez kauce. Byt je napsán na něj a jeho manželku. Při podpisu smlouvy po nás chtěla manželka kauci, nejlépe na ruku, a to v domluvě ani v návrhu smlouvy nebylo. Jelikož jsme potřebovali bydlet, odsouhlasili jsme ji. Nakonec se nám zvýšil i nájem. K užívání jsme měli mít balkon a sklep. Ale balkon se bude rekonstruovat a máme na něj zákaz vstupu s tím, že se ořeže zábradlí, sklep do teď není k užívání a je plný jejich věcí. Byt přenechali v nepořádku a s moly. Po měsíci užívání se v jedné místnosti stále objevuje plíseň, a to větráme každý den i topíme. V bytě je vysoká vlhkost. Po upozornění majitelka oznámila, ať si nakoupím přípravky na plíseň a na vlhkost. Bojujeme i s moly, a to jak s potravinovými, tak i se šatními. Po pěti měsících se nám naskytla možnost koupit dům. A dle ústní domluvy neměl být problém se do svou měsíců odstěhovat. Ale manželka/majitelka náš odstup napadla s výpovědní lhůtou, takže se odstěhovat můžeme, až za 4 měsíce. Můžeme se odstěhovat dříve? 

Předně si dovoluji uvést, že kompletní odpověď bych vám mohl poskytnout až po přezkoumání uzavřené nájemní smlouvy.

Podle toho, co popisujete, byt nejspíše nebyl způsobilý k nastěhování a obývání. Obecně platí, že byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě a není-li ničeho ujednáno, pak je-li alespoň čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý.

Ve stavu způsobilém užívání pronajímatel musí byt udržovat i za trvání nájmu. Zjistí-li tedy nájemce určité vady či poškození, má právo požadovat jejich odstranění ze strany pronajímatele. Pokud pronajímatel v přiměřené době po oznámení vady neodstraní a neučiní tak ani po další výzvě v dodatečně poskytnuté lhůtě, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Považuji však za nutné zdůraznit, že toto právo nájemci náleží jen za předpokladu, že se jedná o podstatné vady či že prodlení pronajímatele s jejich odstraněním je zcela extrémní.

Pro úplnost uvádím, že po pronajímateli pro porušení jeho povinností za určitých okolností nájemce může požadovat (i pokud nejsou naplněny předpoklady vypovězení nájmu bez výpovědní doby) alespoň slevu z nájemného či náhradu škody, která nájemci vznikla porušením povinnosti pronajímatele (pokud je mezi škodou a porušením příčinný vztah).

S ohledem na skutečnost, že majitel je zjevně připravený „dělat problémy“, upozorňuji rovněž na riziko, že za původce vad a poškození bytu budete označeni vy – zvlášť pokud dle podepsaného předávacího protokolu a nájemní smlouvy byt žádných vad neměl a vady ani nebyly bez odkladu vytknuty.

Rovněž vnímám jako problematické složení jistoty na základě ústní dohody. Pokud k takové dohodě nejsou svědci a pokud ani jinak nelze doložit, že jste jistotu zaplatili, bude zřejmě problematické jistotu od pronajímatele vydobýt zpět.

S ohledem na vše uvedené doporučuji pokusit se s pronajímatelem smírně dohodnout a do pří či soudních sporů se nepouštět – postavení v nich by pro vás totiž nebylo vůbec jisté.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Můžeme se okamžitě vystěhovat, protože majitel nevyměnil nevyhovující okna v bytě?

Bydlíme v bytě s dvěma malými dětmi. Majitel má ve smlouvě tříměsíční výpovědní lhůtu nebo smlouvu lze ukončit po písemné vzájemné dohodě obou smluvních stran. Majitel nám od 1. 10. 2014 slibuje nová okna, která jsou v katastrofálním stavu. Můžeme dát výpověď k okamžitému vystěhování, nebo musíme dodržet výpovědní lhůtu? Nevím, jak to našemu majiteli říct.

Jelikož neznám přesné znění nájemní smlouvy, vycházím v této odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu dle občanského zákoníku.

Pronajímatel je po celou dobu trvání nájemního vztahu povinen udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání, tedy k bydlení. Byt je způsobilý k užívání, odpovídá-li ujednáním uvedeným v nájemní smlouvě, případně pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý.

Je-li v bytě určité poškození či vada, nájemce ji musí bez odkladu oznámit pronajímateli. Pronajímatel následně v přiměřené době musí vady a poškození odstranit. Jestliže nebyla vada řádně odstraněna, může ji odstranit nájemce a požadovat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě může nájemce požadovat slevu z nájemného (ledaže by se nejednalo o podstatné vady).

Jestliže vada nebyla odstraněna ani v další (druhé) přiměřené lhůtě poskytnuté nájemcem, může nájemce nájem vypovědět bez výpovědní doby a vystěhovat se ihned (opět ledaže by se nejednalo o podstatné vady, prodlení pronajímatele bylo přiměřené a odůvodněné či nájemce způsobil poškození sám).

Výše uvedená ustanovení se použijí nehledě na ujednání nájemní smlouvy, tato práva nájemce totiž nelze zkrátit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Mám předžalobní výzvu na vyklizení bytu, co mám dělat?

Mám předžalobní výzvu na vyklizení bytu s tím, že tam byla lhůta na vystěhování do týdne napsání dopisu právníkem (tj. do 2 dnů, co jsem dopis převzala). Do kdy se musím odstěhovat? Bydlím 10 let v bytě rodičů manžela. Smlouvu nemáme, platili jsme vždy jen poplatky za byt. Ty stále platím dál, ale nově po mě od minulého měsíce chtějí i nájem 10 tis., poplatky jsou 6 tis., a kdybych jim 10 tis. zaplatila, už nemám z čeho živit děti. Rozvedeni nejsme, ale manžel utekl před měsícem a nechal vše na mně. Od začátku roku se jeho rodiče snaží nás vystěhovat. Prosím poraďte, co dělat. Podle čeho bude soud rozhodovat? Jsou v právu? 

Úvodem mi dovolte sdělit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházím ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Skutečnost, že nemáte písemnou smlouvu, ještě nutně neznamená, že ke vzniku nájmu vůbec nedošlo. Jednak je možné, že vám vzniklo společné nájemní či jiné obdobné právo, jež je odvozeno od užívacího práva, které k bytu má (či měl) váš manžel. K posouzení jeho případného zrušení by bylo nutno vycházet z konkrétní právní úpravy daného důvodu užívání – pokud by se jednalo o společný nájem, uplatní se závěry níže uvedené.

Druhou možností je, že vám vzniklo nájemní právo dlouhodobým (alespoň po dobu tří let) užíváním bytu v dobré víře, že i ústně sjednaný nájem je po právu. Co se obsahu nájemního vztahu týká, u ústní smlouvy bude obtížně doložitelný – platí však v každém případě, že pokud nebyla ujednána doba trvání nájmu (což by musel v tomto případě prokázat pronajímatel), je smlouva uzavřena na dobu neurčitou. Pronajímatel ji přitom může vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů (typicky z důvodu potřeby bytu pro rodinného příslušníka či pokud nájemce porušuje své povinnosti). Teprve po vypovězení nájmu a uplynutí výpovědní doby je možné požadovat vyklizení bytu.

Pokud vám došla pouze předžalobní výzva k vyklizení bytu, pronajímatel nepostupoval po právu. Nájem nebyl řádně vypovězen a vy tak stále máte právní důvod pro užívání bytu.

Pro úplnost uvádím, že výpověď vyžaduje písemnou formu a musí v ní být poučení o právu navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Dále upozorňuji, že i pokud by došlo na vyklizení nemovitosti, lhůta k jeho provedení obvykle nebývá kratší než 10 až 14 dnů. Pokud Vám po doručení předžalobní výzvy zbyly na vyklizené pouhé dva dny, lhůtu určitě nelze považovat za přiměřenou.

Závěrem lze doporučit zejména řešit situaci dohodou či alespoň vyhledat právní pomoc advokáta, jelikož soudní řízení o vyklizení bytu může být velmi komplikované a zdlouhavé.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Výpovědní doba u nájmu na dobu určitou

Potřebovala bych poradit ohledně jedné situace. Jsem vlastníkem bytu, přičemž od roku 2012 byt pronajímám. Nejdříve jsem s nájemci měla smlouvu na dobu určitou po dobu trvání jednoho roku. Nicméně nájemci začali platit pozdě, dodnes mi peníze doručuji až 25. den v měsíci, i když ve smlouvě mají do 13. dne. A ještě lžou, že jsou mimo město, a proto nemůžou zaplatit, i když je potom potkám ve městě. Od té doby mají smlouvu na tři měsíce. V červnu jim smlouva končí. Rozhodla jsem se, že si byt s přítelem opravíme a nastěhujeme se do něj. Chci se proto zeptat, jestli je právně všechno v pořádku, když mají smlouvu na dobu určitou. Případně jak postupovat dále.

Úvodem mi dovolte sdělit, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Pakliže máte s nájemci uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou, platí, že nájem skončí uplynutím sjednané doby (ve vašem případě uplynutím tří měsíců). V den, kdy nájem končí, jsou nájemci povinni vám jakožto pronajímateli odevzdat byt, a to ve stavu, v jakém jej převzali s ohledem na běžné opotřebení při běžném užívání. Byt bude považován za odevzdaný, pokud vám nájemci předají klíče a v přístupu do bytu a v jeho užívání vám nebude bránit nic dalšího.

Vašemu nastěhování do bytu a následným opravám po skončení sjednaného nájmu by tudíž nemělo nic bránit. Pokud by nájemci odmítali byt opustit, máte jakožto pronajímatel právo je k opuštění bytu vyzvat a posléze se případně svého práva domáhat soudní cestou, a to podáním žaloby na vyklizení bytu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Bydlím v posledním patře a při rekonstrukci se bude sundávat střecha. Mohu dostat výpověď z nájmu?

Bydlím v bytě se smlouvou na dobu neurčitou. Byt je v posledním patře, kde není půda, ale jen plochá střecha. Majitel domu se rozhodl pro nástavbu na domě. Bude se na nějakou dobu sundávat střecha atd. Je toto důvod, abych dostala z bytu výpověď kvůli těmto stavebním úpravám? Známý mi řekl, že i když bydlím v pronájmu, je majitel povinen mít můj souhlas k této rekonstrukci - nástavbě, protože se to dotýká i mé osoby, narušení mého klidu a pohodlí. Je to pravda? Jak postupovat dál. Stěhovat si nechci.

Podle platné zákonné úpravy nájmu bytu platí, že nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, jen pokud ji lze provést bez většího nepohodlí pro nájemce. V opačném případě může pronajímatel změny provádět jen se souhlasem nájemce. Při posuzování, zda úprava bytu představuje pro nájemce větší nepohodlí, je nutné vycházet zejména ze skutečnosti, zda je či není nutné předmětný byt k provedení úprav vyklidit či zda ho lze i v průběhu prací užívat.

Souhlasu výjimečně nebude třeba za předpokladu, že by neprovedením oprav hrozila zvlášť závažná újma, například pokud by do bytu mělo zatékat a docházet k jeho poškozování.

Pokud souhlas s provedením oprav udělíte či pokud bude pronajímatel oprávněn opravy provádět i bez vašeho souhlasu (dle výše uvedeného) a zároveň bude nutné byt vyklidit, pak platí, že by vás pronajímatel musel o nutnosti byt vyklidit informovat nejméně tři měsíce předem, dále by se musel zavázat k úhradě nákladů s vyklizením spojených a rovněž by byl povinen vám poskytnout na tyto náklady zálohu. V případě krátkodobého vyklizení (do jednoho týdne) by vás pak pronajímatel musel k vyklizení vyzvat alespoň deset dní předem. Pakliže byste jakožto nájemce odmítla byt vyklidit, mohl by se pronajímatel domáhat vyklizení bytu u soudu.

K možnosti udělení výpovědi v souvislosti se stavebními úpravami uvádím, že provádění rekonstrukce není pro pronajímatele výpovědním důvodem. Nemusíte se tudíž obávat, že by vám byla z jeho strany dána výpověď. Naopak platí, že pokud by si pronajímatel nevyžádal váš souhlas dle výše uvedeného, šlo by o porušení jeho povinnosti, a tudíž by toto jeho jednání mohlo být důvodem pro vypovězení nájemní smlouvy z vaší strany.

Závěrem uvádím, že jelikož máte zájem byt nadále užívat, lze doporučit, abyste se s pronajímatelem dohodla na podmínkách, za kterých bude probíhat rekonstrukce, a to zejména s ohledem na případnou nutnost dočasného vyklizení bytu a s tím spojenou finanční kompenzaci. 

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Developer potřebuje můj "byt pro svého příbuzného", přestože má desítky bytů volných

Mám pronajatý byt na dobu neurčitou od developera. Nájemné platím, nezpůsobil jsem žádný problém. Po 6 měsících nájmu se developer rozhodl dát mi výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou z důvodu, že potřebuje byt pro rodinného příslušníka. Podotýkám, že tento developer má desítky volných bytů a staví nové a nové bytové domy. Má soudní žaloba šanci na úspěch?

Úvodem upozorňuji, že k poskytnutí úplné odpovědi by bylo nutné zohlednit rovněž znění uzavřené nájemní smlouvy. Níže uvedená odpověď tedy vychází toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Pronajímatel má podle zákona právo nájem sjednaný na dobu neurčitou vypovědět mj. z důvodu (§ 2288 odst. 2 občanského zákoníku), že byt má být užíván pronajímatelem či že pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného. Pronajímatel musí výpověď řádně skutkově odůvodnit, tedy v daném případě zejména sdělit, kdo bude osobou, pro kterou je nutné byt vyprázdnit (přičemž tato osoba musí skutečně byt potřebovat - tedy nesmí mít kde jinde bydlet). Pronajímatel musí dále poučit nájemce o právu vznést proti výpovědi námitky a o právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud některou z výše uvedených náležitostí výpověď neobsahuje, není udělena platně.

V situaci, kdy má pronajímatel větší množství volných bytů, lze pak dle rozhodovací praxe soudů rovněž argumentovat neplatností výpovědi s výše uvedeným výpovědním důvodem pro rozpor s dobrými mravy.

Má-li nájemce za to, že výpověď nebyla z výše uvedených důvodů udělena platně, může se do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi žalobou podanou k příslušnému soudu domáhat přezkoumání platnosti výpovědi. Až do skončení řízení o platnosti výpovědi pak obvykle až na výjimky nájemce nemůže být z bytu vystěhován, když soud o vystěhování nájemce zpravidla rozhodne až poté, kdy je zjištěno, zda byla výpověď udělena platně či nikoliv.

Pokud by výpověď platně udělena byla, ale pronajímatel by byt nevyužil v souladu s výpovědním důvodem (až na výjimky nejpozději do 1 měsíce od vyklizení bytu nájemcem), může se pak nájemce domáhat, aby mu byl byt znovu pronajat či aby mu pronajímatel nahradil vzniklou škodu (např. náklady na stěhování či rozdíl v nájemném).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Měli jsme se "klidně odstěhovat hned". Když to chceme udělat, požaduje majitel dodržení výpovědní doby.

Kvůli častým sporům s majitelem a jeho častým naléháním, abychom se z bytu odstěhovali hned (bez podání výpovědi), jsme si s přítelem našli byt a podali výpověď z pronájmu bytu. Smlouvu máme na dobu určitou do konce října tohoto roku, výpovědní lhůta je 3 měsíce. Po podání výpovědi nám bylo oznámeno, že chce majitel dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu z bytu, my s touto verzí ovšem nepočítali (dle jeho slov odstěhovat se klidně hned) a nový byt máme domluvený k užívání na dřívější termín, než je termín vypršení výpovědní lhůty. Chtěla bych dodat, že v bytě máme neustále (i přes minusové teploty venku a časté upozorňování, že je v bytě zima a není dodržena minimální hygienická teplota v bytě) 19 stupňů, kdy majitel s tímto faktem víceméně odmítá něco dělat z důvodu toho, že by mu nestačily zálohy na energie. Dále se v pronajatém domě vyskytuje a pohybuje bez jakéhokoliv upozornění nebo oznámení (ne tedy přímo v pronajímaných bytech, které jsou v domě 2, ale ve společných prostorách, na zahradě, stalo se, že zároveň přišel k bytu „řešit nesrovnalosti" bez oznámení). Jsou tyto dvě věci v souladu se smlouvou nebo nějakou další listinou? Můžeme tyto dva důvodu použít jako argumenty pro nedodržení výpovědní lhůty a odstěhování se?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika případu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Výpovědní doba ze zákona obvykle běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co písemná výpověď došla druhé straně. Pokud pronajímatel trvá na dodržení výpovědní doby a nepodaří se prokázat odlišnou dohodu s ním, je bohužel vaší povinností i nadále platit nájemné (dokud je vám byt stále k dispozici; nikoliv však, pokud by pronajímatel byt například převzal a pronajal někomu jinému).

Skutečnost, že je v bytě zima, znamená porušení povinnosti ze strany pronajímatele, který musí byt udržovat ve stavu způsobilém k užívání, tedy musí zajišťovat i dostatečnou teplotu k bydlení v bytě. Pokud jste pronajímateli tento stav vytkla a pronajímatel ho neodstranil bez zbytečného odkladu, a to ani v dodatečně poskytnuté lhůtě, můžete teoreticky podat výpověď bez výpovědní doby. Skutečnost, zda je výpověď v takovém případě již na místě, či zda se nejedná o dostatečně závažné porušení povinností pronajímatele, lze však dovodit jen s přihlédnutím ke všem okolnostem dané situace a je obtížné posoudit, jak by na ni soudy v případném sporu nahlížely.

Konečně k častým návštěvám pronajímatele – z dotazu přímo nevyplývá, jaké je rozložení bytů v domě apod. Zdá se však, že pronajímatel nájem nikterak nenarušuje, resp. do částí domu, které jsou pronajaty, nevstupuje. Naopak lze jen obtížně uvažovat, že by budovu mohl udržovat ve stavu způsobilém k pronájmu, pokud by se k ní nesměl přibližovat.

Pro úplnost uvádím, že kdyby byl pronajat celý dům a pronajímatel by do něj vstupoval bez důvodu či bez předchozího upozornění, jednalo by se samozřejmě o zásadní porušení jeho povinností, které by pravděpodobně odůvodňovalo rozvázání nájemní smlouvy výpovědí bez výpovědní doby.

Závěrem uvádím, že doporučuji vyřešit situaci smírně a pokusit se s pronajímatelem dojednat ukončení nájmu dohodou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Lze výpověď zaslat e-mailem, nebo jenom poštou?

Jsem podnájemcem v bytě v Praze, kde žiji s manželem. Budeme se však stěhovat na Moravu (za prací), proto bychom potřebovali smlouvu vypovědět - v ideálním případě tak, abychom od 1. 4. 2016 bydleli na Moravě. Ve smlouvě máme zánik podnájemního vztahu zakotvený v čl. VI. Smlouvu zasílám přílohou. Chtěla jsem se zeptat, zda mohu zaslat výpověď 29. 2. 2016 a zda můžu výpověď zaslat mailem? Nebo je potřeba poštou? V tom případě se jako rozhodný den bere den odeslání, či den doručení nájemci?

Odpověď – 1. část:

Úvodem si dovoluji upozornit, že výklad právní úpravy podnájmu je v současné době poněkud nejistý a čeká na své sjednocení soudní rozhodovací praxí, která může dojít k odlišným závěrům, než jsou ty níže uvedené.

Podnájemní vztah se primárně řídí zněním smlouvy o podnájmu, přičemž při sjednávání této smlouvy není podnájemce na rozdíl od sjednávání smlouvy nájemní nijak zvlášť chráněn (např. při sjednávání výpovědních důvodů či výpovědní doby).

Teprve v případě, kdy podnájemní smlouva určitou okolnost neupravuje nebo kdy jsou o jejím obsahu pochybnosti (například byla-li uzavřena jen ústně), se pak podnájemní vztah řídí subsidiárně právní úpravou, která je obsahu podnájmu nejbližší, tedy úpravou nájmu bytu, která už určitou ochranu nabízí.

Zmiňujete, že v podnájemní smlouvě byly podmínky skončení podnájmu specificky upraveny - ve věci skončení podnájmu je tedy nutno vycházet jen ze znění podnájemní smlouvy. Zmiňovaný čl. VI uzavřené podnájemní smlouvy pravděpodobně nedává podnájemci možnost podnájem jednostranně vypovědět – předčasné skončení podnájmu by tedy bylo možné pouze oboustrannou dohodou či jednostrannou výpovědí ze strany nájemce (podnajímatele).

Jelikož podnájem není zákonem chráněn, výše uvedená ujednání podnájemní smlouvy nejsou ve zjevném rozporu se zákonem. Podnájemce má však i tak při naplnění určitých podmínek možnost domáhat se vyslovení neplatnosti určitých částí podnájemní smlouvy (např. pro rozpor s dobrými mravy), odstoupit od ní (např. pro porušování povinností nájemce) či se domáhat obnovení jednání o ní, pokud došlo po jejím uzavření k zásadní změně okolností.

Závěrem uvádím, že celkové zhodnocení podnájemní smlouvy není bohužel předmětem poradenství v rámci této poradny. V odpovědi jsem tedy vycházel primárně z informací poskytnutých přímo ve znění dotazu. Doporučuji vyhledat právní pomoc a nechat podnájemní smlouvu celkově posoudit, tak aby mohly být komplexně zhodnoceny veškeré možnosti postupu.

Odpověď – 2. část:

Co se týká doručování případné výpovědi. Obecně právní jednání působí vůči adresátu v okamžiku, kdy mu dojde. Výpověď se tedy považuje za účinnou dnem jejího doručení, nikoliv dnem jejího předání poštovnímu přepravci.

Ohledně jednání uskutečněného prostřednictvím e-mailové zprávy, zákon stanoví, že písemná forma výpovědi je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými prostředky (např. e-mailovou zprávou nebo krátkou textovou zprávou). Podmínkou je však, aby elektronický prostředek umožňoval rozpoznat obsah právního jednání (což u emailové zprávy nepředstavuje problém) a dále aby umožňoval určit osobu, která jednání učinila.

K naplnění druhé podmínky bude v každém případě nutné, aby emailová zpráva obsahovala podpis jednající osoby. Otázkou je, zda postačí uvést toliko jméno jednající osoby na konec emailové zprávy, či zda je nutné použití zaručeného elektronického podpisu. V současné době převažuje názor, že postačí uvést jméno osoby na konec e-mailové zprávy, nelze však vyloučit, že se soudní praxe v budoucnu přikloní k jinému (přísnějšímu) výkladu zákona.

Dále pak bude nutné prokázat, že došlo k doručení výpovědi právě jejímu adresátovi, tedy že e-mailovou schránku skutečně užívá adresát a že si danou e-mailovou zprávu vyzvedl, jelikož právní jednání je účinné doručením.

Za předpokladu, že je e-mailová zpráva obvyklým způsobem komunikace mezi podnájemcem a nájemcem (podnajímatelem) a nájemce (podnajímatel) potvrdí její doručení, máme za to, že by výpověď podnájmu uskutečněná prostřednictvím e-mailové zprávy měla být dostatečná. Na druhou stranu upozorňujeme, že nejvyšší míru jistoty přináší vždy zaslání výpovědi prostřednictvím poštovní doručovací služby s dokladem o odeslání a přijetí (podací lístek a doručenka).

Podrobnosti pro doručování písemností mezi stranami může samozřejmě upravovat rovněž konkrétní podnájemní smlouva, je tedy nutné přihlédnout rovněž k jejímu znění.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Výpovědní dobu šest měsíců, která plyne z nájemní smlouvy, bychom rádi zkrátili o polovinu. Je to možné?

Bydlíme v nájmu u vlastníka větší nemovitosti, kde užíváme bytovou jednotku. Nájemní smlouva byla sepsána  na podzim 2000, tedy před NOZ. Nájem je sjednán na dobu určitou 30 let s 6 měsíční výpovědní lhůtou. Vznikly nové okolnosti - koupili jsme si byt do osobního vlastnictví na schválenou hypotéku. Nejdříve jsme museli čekat, až banka hypoteční úvěr povolí, poté jsem podali písemně, ale i formou e-mailu výpověď z nájmu s 3 měsíční výpovědní lhůtou, kde jsme důvod výpovědi, pořízení vlastního bydlení, uvedli. Majitel výpověď přijal a podepsal, jeden dokument výpovědi podepsaný oběma stranami má majitel, jeden my jako nájemci. Přijetí výpovědi potvrdil i e-mailem. První měsíc výpovědní lhůty se nic nedělo a brali jsme, že je vše v pořádku a začali postupně s vystěhováváním našeho zařízení bytu. Po onom měsíci jsme začali od vlastníka dostávat formou e-mailů a posledně i doporučeného psaní dopisy, že výpovědní lhůta je ve smlouvě šestiměsíční, a chce tedy uhradit nájem i za další 3 měsíce. Navíc požaduje dát byt do původního stavu, bez ohledu na opotřebení či naše vylepšení - renovace kuchyňské linky, dveří apod. Při nastěhování se v říjnu 2000 nebyla pořízena žádná dokumentace ke stavu bytu a ani nebyl podepsán předávací protokol. Jak je to prosím v našem případě s výpovědní lhůtou a s prokazováním toho, co v bytě a v jakém stavu tehdy bylo? Jako perličku uvádím, že byt nám byl tehdy předán nevymalovaný a neuklizený, což nyní majitel požaduje (jsme ochotni toto splnit - i z hygienických důvodů).

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, vycházím ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy výpovědi z nájmu bytu.

Dle platné právní úpravy uvedené v občanském zákoníku, je možné odchýlit se od zákona a tedy též od stanovení výpovědní doby u nájmu bytu, pouze pokud nejsou zkrácena nájemcova práva. Vzhledem k tomu, že jste si v nájemní smlouvě ujednali delší výpovědní dobu, lze považovat toto ujednání za platně sjednané.

Ve vašem případě je však nezbytné posoudit, zda došlo k další změně výpovědní doby, a to tím, že jste ve výpovědi uvedli kratší dobu, než která je uvedena ve smlouvě. Aby bylo možné považovat změnu výpovědní doby za platnou, je nezbytné, aby tato změna byla provedena v písemné nebo elektronické formě a aby ji druhá strana akceptovala. Dle vašeho dotazu se tak stalo a na vaše jednání by se mohlo nahlížet jako na platně provedenou změnu výpovědní doby, nicméně obecně není možné jednostranně výpovědní dobu zkrátit. Nárok pronajímatele na nájemné za další tři měsíce by následně mohl být považován za neopodstatněný. Dovoluji si vás však upozornit, že posouzení této otázky bude vždy záviset na konkrétních okolnostech, například ujednání o způsobu změny původní smlouvy a konkrétní text vaší výpovědi.

Co se týče odevzdání bytu, dle občanského zákoníku je vaší povinností odevzdat byt ve stavu, v jakém jste jej převzali. Prokazování bez předávacího protokolu, přesného vymezení v nájemní smlouvě nebo vaší dokumentace stavu bytu, může být samozřejmě poněkud komplikovanější. Doporučuji vám však stále trvat na tom, že byt vracíte ve stavu, v jakém byl předán, přičemž pronajímatel bude povinen prokázat opak.

Co se týče odstranění změn v bytě, má pronajímatel právo toto po vás vyžadovat jen tehdy, pokud jste si tak dohodli v nájemní smlouvě. Musí se však jednat o změny, k nimž vám dal pronajímatel souhlas. Pokud jste provedli změny bez jeho souhlasu, jste povinni tyto změny odstranit, pokud vám pronajímatel nesdělí, že odstranění změn nežádá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nájemce mě vyrozuměl, že chce nájem vbrzku ukončit, přesto zatím byt užívá

Měl jsem sjednaný nájem bytu dle starého OZ na dobu určitou od 1. 12. 2011 do 31. 12. 2013. Nájemce užívá byt dodnes s tím, že mne esemeskou vyrozuměl, že si koupil vlastní bydlení (ve stejné obci) a chce ukončit nájem v blízké době (termín neuvedl). Nájem dle § 2285 končil po automatickém dvouletém prodloužení k 31. 12. 2015. Nevím, jak si mám vyložit v tomto případě § 2285. Nájemce nebude pokračovat v nájmu alespoň po dobu celých třech měsíců, které paragraf uvádí. Znamená to, že může v rámci této tříměsíční lhůty (§ 2285) odejít ze dne na den bez výpovědní lhůty?

S ohledem na vámi vylíčené okolnosti lze mít za to, že nájemce od 1. 1. 2016 užívá byt bez právního titulu, neboť nájemní vztah již skončil. Vzhledem k tomu tak nájem v současné době být sjednaný nemůže a výpověď z nájmu, a výpovědní lhůta tudíž z povahy věci nemůže přicházet v úvahu.

V souladu se zněním § 2292 občanského zákoníku měl nájemce povinnost odevzdat vám byt v den, kdy nájem končí. Konkrétní způsob předání bytu po skončení nájmu občanský zákoník neupravuje. Ve vztahu k ukončení pouze stanovuje povinnost, aby byl byt odevzdaný ve stavu, v němž ho nájemce převzal. Zároveň ustanovení § 2292 občanského zákoníku připouští situaci, kdy nájemce odevzdá byt s tím, že ho opustí, neboť dle znění zákona se má v případě takového opuštění nájem bezpochyby za skončený a zároveň se má byt za odevzdaný ihned.

Co se týče ustanovení § 2285 občanského zákoníku a problematiky konkludentní obnovy nájmu, zavádí toto ustanovení určitou míru nejistoty, neboť předpokládá tříměsíční lhůtu neoprávněného užívání bytu nájemcem, která bude následně zhojena uplynutím prvního dne po těchto třech měsících.

S ohledem na to, že zřejmě není v oboustranném zájmu v nájmu pokračovat, doporučuji vám vyzvat písemně nájemce, aby byt opustil.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

O výpovědi mne informoval e-mailem. Je takový postup v souladu se zákonem?

Můj nájemník mi poslal 6. 1. e-mail, ve kterém mi sděluje, že mu můj byt nevyhovuje (požaduje celkovou rekonstrukci) a že se stěhuje se pryč; 31. 1. si mám přijít pro klíče. Domnívala jsem se, ze mám při smlouvě na dobu určitou právo na tříměsíční výpovědní lhůtu, ale nájemce mi sdělil, ze nájemné za leden jsou poslední peníze, které od něj uvidím. Potřebovala bych vědět, zda tím, že si od něj klíče převezmu, se vzdám možnosti požadovat nájemné za následující 3 měsíce výpovědní lhůty. Také se domnívám, že mohl za posledních 5 let smlouvu řádně vypovědět. Rekonstrukce bytu by byla nutná, nicméně nájemné, které platí, není vysoké: 9500 Kč za třípokojový byt 72 m2 v Brně-Kohoutovicích včetně záloh na energie a služby (5500 Kč). Ve smlouvě jsem mu dovolila byt pronajímat dále - pronajímal ho studentům. 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Co se týče výpovědi nájmu ujednaného na dobu určitou, pak platí, že jej může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Pakliže v nájemní smlouvě nemáte možnost výpovědi upravenou, platí, že nájemce může smlouvu vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů.

Mezi důvody, pro které může nájemce nájem vypovědět i bez výpovědní doby, lze zahrnout např. situaci, kdy ani na základě oznámení vady věci nájemcem, pronajímatel tuto vadu neodstraní a zároveň tato vada zásadním způsobem ztěžuje užívání bytu nebo pokud se stane věc nepoužitelnou k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce.

Pokud však, jak uvádíte, byl nájemce se stavem bytu již při předání seznámen, byt se nenachází ve stavu, který by znemožňoval užívání bytu, a výpověď nájemce byla učiněna toliko e-mailem, ve kterém bez jakéhokoliv bližšího odůvodnění nájemce pouze oznamuje svůj záměr ukončit nájemní vztah, pak by tato výpověď byla neplatná.

Pokud máte zájem na dalším trvání nájemního vztahu, lze doporučit, abyste nájemci dala na vědomí, že jeho e-mailovou zprávu nepovažujete za platné ukončení vašeho nájemního vztahu a klíče od nájemce nepřebírala.  

V případě, že mezi vámi a nájemcem nedojde k dohodě o skončení nájmu a nájemce odmítne platit nájemné, jste oprávněna po něm nájemné požadovat na základě nájemní smlouvy dále, případně se zaplacení dlužného nájemného domáhat cestou občanskoprávního řízení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Podal jsem žalobu na neplatnost výpovědi. Dokdy mohu v pronajatém bytě bydlet?

Dokdy může nájemník bydlet v pronajatém bytě poté, co dostal výpověď z nájmu, pokud podá ve stanovené lhůtě (60 dnů) žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu? Je pravděpodobné, že soud o žalobě nerozhodne obratem. Má se za to, že nájemník v pronajatém bytě může dále bydlet minimálně do nabytí právní moci rozsudku o určení, že výpověď je oprávněná? Pro případ, že soud prohlásí, že výpověď je neoprávněná nebo dokonce neplatná, bydlí nájemník tak dlouho, než uplyne výpovědní doba v pořadí další oprávněné výpovědi? 

V úvahu by ze strany pronajímatele připadalo podání návrhu na vyklizení bytu. Soud by však řízení o tomto návrhu s největší pravděpodobností přerušil a počkal na skončení řízení o neplatnosti výpovědi, které tvoří předběžnou otázku k řízení o vyklizení. Do té doby nájemce může byt užívat.

Konečně k vašemu druhému dotazu: váš předpoklad je správný, v případě, kdy by se výpověď ukázala neplatnou, nájemce může užívat byt, dokud nájemní vztah nebude platně ukončen – tj. uplynutím doby nájmu sjednané ve smlouvě nebo uběhnutím výpovědní doby po podání platné výpovědi.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nájemce se chová nevhodně. Jakým způsobem mu mám dát výpověď?

Jsem vlastníkem bytové jednotky, kterou pronajímám na dobu určitou od 15. 11. 2015 do 30. 10. 2016. Jelikož se mi množí stížnosti od sousedů (dokonce i z vedlejšího bytového domu) na chování nájemníků - opakované rušení nočního klidu (např. hádky), volné pobíhání a venčení bojového psa v okolí domu, chtěla bych se poradit, jakým způsobem dát nájemci výpověď. Nájemce byl již několikrát upozorněn, jak telefonicky, tak e-mailem na nevhodné chování, bohužel bez nápravy.

Pokud nájemníkovo chování se opakovaně a ve velké intenzitě vymyká náležitému pořádku obvyklému podle místních poměrů, lze využít výpovědní důvod podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, tj. hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu nebo eventuálně § 2291 odst. 1., tj. porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem. Rozdíl je zejména ve výpovědní době, v prvním případě je tříměsíční, v druhém výpovědní doba stanovena není.

Občanský zákoník nespecifikuje, co je pokládáno za „hrubé porušení povinnosti“, je dost možné, že právě tato varianta by se dala pod ustanovení subsumovat. Mezi porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem patří například působení obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí.

Pokud jde o psa, podle ustanovení § 2258 občanského zákoníku má nájemce právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Hlasitý štěkot a volné venčení v okolí domu se jistě mezi takové obtíže řadí a jsou dalším důvodem k podání oprávněné výpovědi.

Doporučuji, abyste nájemce znovu vyzvala ke změně chování pod pohrůžkou výpovědi. Pokud své chování nezmění, vzhledem k intenzitě porušování povinnosti bych přistoupil spíše k podání výpovědi podle § 2288 odst. 1. písm. a), tj. s tříměsíční výpovědní dobou. Ve výpovědi je nájemce třeba poučit o možnosti vznést proti výpovědi námitky a možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak by byla výpověď neplatná.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Nájemník platí se zpožděním a uvedl mně v omyl. Jedná se o hrubé porušení smlouvy?

Na konci listopadu 2015 jsem pronajala svůj byt na dobu 1 roku. Termín pro úhradu nájemného a služeb byl stanoven na 20. den běžného měsíce. Zde jsem ustoupila od svého původního požadavku na platbu předem - pod tíhou argumentů, že rodina nájemce nepatří do příjmově silné skupiny a své závazky vždy hradila až v běžném měsíci. (Podotýkám, že služby jinak platím bytovému podniku zálohově sama k 15. dni každý měsíc.) Již první měsíc se nájemníkova platba opozdila, resp. ve stanoveném termínu bylo uhrazeno pouze nájemné a služby zůstaly bez omluvy neuhrazeny. K úhradě nakonec došlo po třetí upomínce prakticky až na konci měsíce. Nyní, v lednu, se situace opakuje: zaplacen je prozatím pouze nájem. Současně jsem se ovšem dozvěděla, že nájemník v předchozím nájemním vztahu hrubě porušil dohodnutá pravidla a neplatil služby po celou dobu nájmu, čímž pronajímateli vznikla škoda ve výši min. 30 000 Kč. Současně došlo k poškození zařízení bytu a pronajímatel chystá příslušné právní kroky. Zajímalo by mne, zda je možné tyto okolnosti považovat za dostatečný důvod k okamžité výpovědi nájemní smlouvy. Dodávám, že nájemník ještě před podpisem smlouvy opakovaně přede svědky prohlásil, že v předchozím nájmu hradil vždy vše přesně a k termínu. Byla jsem tedy uvedena v omyl.        

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Co se týče práva vypovědět nájem bytu ze strany pronajímatele z důvodu porušení nájemcových povinností, rozlišuje občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) zjednodušeně dva různé režimy podle závažnosti a intenzity tohoto porušení. Pronajímatel má právo vypovědět nájem z důvodu nájemcova hrubého porušení svých povinností, nebo zvlášť závažného porušení, které je co do porušení intenzivnější a závažnější. Za hrubé porušení povinností dovozuje odborná literatura například situaci, že nájemce užívá byt v rozporu se smlouvou, provedl stavební úpravy v bytě bez souhlasu pronajímatele, dal byt do podnájmu v rozporu se zákonem nebo nezaplatil jistotu či její část. Na druhé straně za zvlášť hrubé porušení uvádí zákon nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců, způsobení závažné škody nebo obtíží nebo užívá-li nájemce byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než je ujednáno. Intenzita porušení však bude záležet vždy na konkrétním posouzení s ohledem na specifika a okolnosti nájemního vztahu.

S ohledem na vámi vylíčené skutečnosti (tedy opožděná platba zálohy za služby za měsíc prosinec a nezaplacená úhrada zálohy za měsíc leden) lze uvažovat spíše o podřazení pod obyčejné porušení povinnosti, které nezakládá právo vypovědět nájem. Odborná literatura k tomu dovozuje, že za hrubé porušení lze považovat situaci, kdy nedošlo k zaplacení alespoň dvou plateb nájemného.

Co se týče odpovědnosti nájemců za porušení čestného prohlášení z předchozího nájemního vztahu, bylo možné uvažovat o porušení předsmluvní odpovědnosti informovat o skutkových a právních okolnostech. Dle našeho názoru by však z takového porušení bylo možné dovodit toliko odpovědnost za škodu, a nikoliv hrubé či zvlášť závažné porušení, které se vztahuje k již uzavřenému nájemnímu vztahu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nájemník nehradí řádně nájem, mohu mu dát výpověď bez udání důvodu?

Pronajímám byt, nájemník hradí nájem se zpozděním až po několika výzvách. V nájemní smlouvě byla stanovena kauce ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného a poplatků za služby, kterou nájemce dodnes neuhradil. Vzhledem k tomu, že úhrada za aktuální měsíc je opět v prodlení, znovu se nájemce dostává do dluhu ve výši tříměsíčních plateb. Mohu tedy dát výpověď bez výpovědní lhůty, je to tak? Do kdy je nájemce povinen v takové situaci opustit byt? Do konce měsíce, ve kterém je výpověď doručena, nebo až do konce následujícího měsíce? Komunikace s nájemcem je velmi problematická, telefon nezvedá. Při posledním rozhovoru mi však sdělil, že kauci v plné výši nemá v úmyslu uhradit, zaplatí prý půlku do konce března. Kauce měla být splacena při předání bytu, později jsme se domluvili na poloviční úhradě do konce prosince a ledna. Je tedy jasné, že nemá vůbec v úmyslu kauci uhradit. "Pokud nájemce dluží na nájemném a na službách za dobu delší než tři měsíce, je to již považováno za porušení povinností zvlášť závažným způsobem a pronajímatel je oprávněn dát takovému nájemci výpověď bez výpovědní doby." 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Pokud nájemce nezaplatí nájemné a náklady za služby ve výši, která odpovídá nejméně třem měsícům, jde podle občanského zákoníku o jedno z demonstrativně uvedených porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem a skutečně mu můžete dát výpověď bez výpovědní doby. Musí se však jednat o nájemné a náklady za služby a nikoliv jiné závazky z nájemní smlouvy. Z toho důvodu do této konstrukce porušení nelze zahrnout jistotu (neboli tzv. kauci), neboť není z povahy věci nájemným ani nákladem na služby, ačkoliv může být sjednána v obdobné výši.

Pokud by nájemce byl v prodlení s tříměsíčním nájemným a náklady za služby, před odesláním výpovědi je ve smyslu § 2291 odst. 3 občanského zákoníku nezbytné splnit prokazatelně podmínku dodatečně nájemce vyzvat ke splnění svých povinností v přiměřené době. Pokud byste tuto podmínku nesplnila, k následné výpovědi by se nepřihlíželo. Samotná výpověď musí nezbytně být písemná a obsahovat řádné vymezení důvodu (tj. neplacení nájemného třikrát po sobě), dále poučení nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky a možnosti navrhnout její přezkoumání soudem a konečně aby výpověď došla nájemci, tedy aby byla prokazatelně doručena nebo proti podpisu předána fyzicky.

Co se týče právní povahy jistoty (tedy tzv. kauce), dle zákonné úpravy tato obecně slouží k uhrazení dluhů nájemce z nájemného v okamžiku skončení nájmu. Pokud však nájemce jistotu nesložil, bylo by možné s ohledem na intenzitu tohoto porušení dovodit, že se jedná o hrubé porušení povinností nájemce a na základě § 2288 občanského zákoníku byste mohla nájemci dát výpověď z nájmu v tříměsíční výpovědní době.

Bude-li vám dlužník po skončení nájmu dlužen a jistota nebude k této úhradě postačovat, můžete dlužnou částku vymáhat cestou civilního soudního řízení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

Jak je to s výpovědní lhůtou, pokud potřebuji ukončit nájem dřív, než je ve smlouvě?

Od 1. 10. 2015 mám uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou do 30. 9. 2016 s možností prodloužení. Jedná se o pronájem jednoho pokoje v bytě (koupelna a kuchyň společná), majitelka bydlí v druhém pokoji. Výpovědní lhůta jsou ve smlouvě uvedeny 2 měsíce. Je právně v pořádku, pokud podám výpověď v lednu 2016 a byt musím vystěhovat a předat do 31. 3. 2016? Z důvodu stěhování do zahraničí za prací mi vzdálenost 600 km brání v užívání pronajatého pokoje.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Režim výpovědi z nájmu nebo výpovědní dobu si lze sjednat v nájemní smlouvě odchylně, nebude-li zkracovat nájemcova práva. Pro posouzení vaší situace bude rozhodné, zda se výpovědní doba 2 měsíce vztahuje též na výpovědní důvod, který odpovídá vašemu stěhování a zda je tedy tato doba aplikovatelná i přímo na vaší situaci. Z toho důvodu vám doporučuji důkladně se seznámit s nájemní smlouvou a situacemi, na které dopadá vámi dohodnutá výpovědní doba.

V případě, že smlouva nebude obsahovat odchylnou úpravu, pak v případě nájmu sjednaného na dobu určitou může dle zákonné úpravy uvedené v občanském zákoníku dát nájemce výpověď tehdy, pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku smlouvy o nájmu bytu vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Na tuto výpověď se bude vztahovat obecná délka výpovědní doby pro nemovitosti, tedy výpovědní doba ve výši tři měsíce. K obdobnému závěru, pokud jde o délku výpovědní doby, dospěl tzv. KANCL (tedy Komise pro aplikaci nové civilní legislativy) ve svém stanovisku č. 21 ze dne 3. 4. 2014. Dovoluji si vás upozornit na skutečnost, že výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Je také nezbytné, aby výpověď byla podána v písemné formě a prokazatelně došla druhé straně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Je platná výpověď z nájmu bez uvedení poučení o možnosti podat námitky?

Je nutné, aby se nájemce dovolával neoprávněnosti výpovědi z nájmu před soudem za předpokladu, že ve výpovědi doručené nájemníkovi nebylo uvedeno poučení o možnosti podat námitky ani poučení o možnosti podat návrh přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem? Při absenci tohoto poučení je výpověď podle § 2286 odst. 2 OZ neplatná. Podle mého názoru se jedná se o absolutní neplatnost ze zákona. Je přesto nutné, aby v tomto případě dal nájemce do 2 měsíců návrh k soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná? Máte již pro tento případ rozhodnutí soudu k dispozici? V případě, že by přesto musel být tento návrh na přezkoumání podán, může být jeho součástí také návrh na povinnost pronajímatele předložit řádné vyúčtování plateb za služby nájemníkovi? Pronajímatel totiž doposud nájemníkovi nejenže vyúčtování (pod dvou výzvách k přeložení) nepředložil, ale požaduje dokonce doplatek za plyn, ačkoliv sám neodevzdal dodavateli plynu všechny vybrané zálohy na plyn. Téměř polovinu vybraných záloh si ponechal pro vlastní potřebu. Nedoplatek za plyn teď požaduje po nájemníkovi. Jak postupovat v tomto případě?

Ohledně přezkumu oprávněnosti výpovědi mi k dnešnímu dni není známo žádné závazné rozhodnutí soudu, které by řešilo formu neplatnosti výpovědi ze strany pronajímatele bez podstatné náležitosti ve smyslu poučení. Z odborné literatury vyplývá názor, že při absenci poučení ve výpovědi, by se mělo jednat o neplatnost absolutní, a tedy o takovou, ke které soud přihlédne bez nutnosti tuto namítat. Z toho důvodu by se k takové výpovědi nemělo vůbec přihlížet, a nájem by tedy dále trval. Prozatím však k této otázce neexistuje relevantní názor soudu, a proto bude především záležet na tom, jaké stanovisko k této problematice zaujme soudní praxe.

Co se týče vyúčtování, tak povinnost předložit vám řádné vyúčtování má poskytovatel služeb (tedy vlastník nebo společenství vlastníků jednotek) nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Proti tomuto vyúčtování jste oprávněná podat námitky, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Vedle toho je poskytovatel služeb povinen poskytnout vám na vaši písemnou žádost nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování.

Úprava civilního soudního řízení uvedená v zákoně č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, vám nebrání zahrnout do žalobního návrhu více žalobních nároků, pokud spolu skutkově souvisí nebo se týkají týchž účastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Běží výpovědní doba, přestože dopis s ní leží neotevřen ve schránce?

Chtěla jsem se zeptat, zda je podstatné (důležité) uvést ve výpovědi nájemní smlouvy na dobu určitou, která je podána několik měsíců před skončení nájemní smlouvy, důvod výpovědi z nájmu? Dále by mě zajímalo, pokud je výpověď doručena poštou do schránky majitele, kde fyzicky leží, ale neotevře ji, zda je platná a zda výpovědní lhůta běží?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

V případě nájemní smlouvy na dobu určitou lze nájem vypovědět jen ze zákonných důvodů. Pro nájemce je takovým důvodem pouze změna okolností do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Takovým důvodem je podle komentovaného ustanovení občanského zákoníku např. stěhování za prací.

Pronajímatel může výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou využít v případě, že nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu, nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, byt má být vyklizen z důvodu veřejného zájmu, anebo pro jiný obdobně závažný důvod.

Podle ustanovení § 2286 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, výpověď vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Důležité je, že druhá strana má příležitost se s výpovědí seznámit. Za objektivní příležitost se považuje i vhození do poštovní schránky. Okamžikem doručení poštou je pak přímo vhození výpovědi, popř. oznámení o uložení takové zásilky. Pro všechny případy doporučuji výpověď poslat doporučeně, vyhnete se tak nepříjemnostem při případném dokazování.

Výpovědní doba poté běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Je výpověď z nájmu formou sms platná?

Pokud jsem poslední den v měsíci formou sms informoval domácího o tom, že potřebuji ukončit podnájem v řádné výpovědní době započaté následující den, a on v ten samý den na tuto sms zareagoval, je možné to považovat za písemné odstoupení od smlouvy? On totiž po mě chce výpověď písemně s tím, že započatá výpovědní lhůta započne až další měsíc po tom, co mu to dám na papíře. V papírové formě jsem mu to poslední den předat nemohl, tak jsem to řešil formou sms.  

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného podnájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy podnájmu bytu.

Obecně výpověď z nájmu, která by měla dopadat stejně též na váš podnájemní vztah, vyžaduje dle občanského zákoníku písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba pak běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhá straně.

Nový občanský zákoník vychází z nižších požadavků na formu právního jednání. Z toho důvodu je v § 562 stanoveno, že písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby. Není-li možné, že by z vašeho telefonu zprávu poslal někdo jiný (například v případě služebního telefonu) a ze zprávy jednoznačně vyplývá, co vypovídáte (tedy přesné označení podnájemního vztahu), měla by taková výpověď splňovat všechny právem dané požadavky.

Přestože je třeba podle občanského zákoníku na právní jednání spíše hledět jako na platné než jako na neplatné, může takto podaná výpověď činit komplikace ohledně případné prokazatelnosti u soudu, a proto bychom vám z opatrnosti doporučili podat výpověď raději ještě jednou písemně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Prší mi do bytu. Vztahuje se na mě výpovědní lhůta?

V říjnu jsem si pronajala byt, do kterého mi od konce listopadu prší. Jedná se o byt v panelovém domě, úplně nahoře, takže přes střechu. Teče mi přímo v kuchyni u kuchyňské linky. S majitelkou to celou dobu řeším a ona mi tvrdí, že chodí urgovat ke správci, aby se s tím něco udělalo. Teď jsem se rozhodla, že se odstěhuju do zahraničí, a majitelka mi odmítá vrátit kauci, protože mám dvouměsíční výpovědní lhůtu. Můžu jí smlouvu nějakým způsobem vypovědět na základě toho, že tam zatéká? A to ihned a tak, aby mi vrátila i kauci?

Úvodem mi dovolte uvést, že specifika vašeho nájemního vztahu včetně způsobu ukončení smlouvy naleznete především v nájemní smlouvě. Z toho důvodu vám především doporučuji důkladně se se smlouvou seznámit a zjistit, jaké způsoby ukončení vám umožňuje. Má odpověď může vycházet toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu a způsobu ukončení nájemního vztahu.

Jednou z povinností pronajímatele je dle ustanovení občanského zákoníku zajistit nájemci nerušené užívání bytu a udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání. Pokud tuto svojí povinnost pronajímatel neplní, budete moci postupovat na základě obrany proti tzv. vadám bytu.

Pronajímatel je povinen, nehledě na jeho schopnost komunikace s jinými osobami (opravářem, správcem domu), odstranit vadu nebo poškození bytu, které mu oznámíte. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co jste mu poškození nebo vadu oznámila, můžete vadu odstranit sama a žádat po něm náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného. Vadu však odstranit na vlastní náklad nemusíte. Pokud budete trvat na jejím odstranění ze strany pronajímatele a dáte mu k jejímu odstranění dodatečnou (přiměřenou) lhůtu a pronajímatel ani tak nesplní svoji povinnost, máte právo nájem vypovědět bez výpovědní lhůty. Musí se však jednat o vadu, která má znaky hrubého porušení pronajímatelových povinností, což bude záležet především na tom, zda vada či poškození významným způsobem snižuje kvalitu bydlení v bytě.

V případě, že bude nájem platně ukončen, je pronajímatel povinen vám vrátit kauci, pokud si proti ní nezapočte, co mu z nájmu dlužíte.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Platí pro nás tříměsíční výpovědní lhůta, i když doba nájmu uplynula?

V bytě bydlíme již 4 roky, smlouva byla sepsaná s odkazy ještě na původní Občanský zákoník v roce 2013. Nájemní smlouva byla na dobu určitou od 1. 11. 2011 do 31. 10. 2013 a pak dále prodloužena dodatkem do 31. 10. 2015. V současnosti v bytě stále bydlíme, přestože nemáme nájemní smlouvu (majitelé jsou v tomto směru poměrně laxní), po celou dobu trvání nájmu řádně platíme nájem i všechny zálohy na služby atd. Nemáme tudíž vůči nájemci žádné závazky. Nyní jsme se rozhodli přestěhovat a můj dotaz zní, zda majitel může vůči nám uplatňovat 3 měsíční výpovědní lhůtu, i když doba nájmu uplynula, nebo zda můžeme byt řádně předat zpět majitelům a odejít „okamžitě“, respektive po předání bytu? Co jsem si načetl, tak podle NOZ by se nájemní smlouva automaticky obnovila, pokud bychom v bytě nadále bydleli po dobu 3 měsíců od ukončení poslední nájemní smlouvy (tzn. po 31. 1. 2016), ale nejsem si svým právním nálezem úplně jist. Majitelka bytu argumentuje právě tím, že nájemní smlouva byla obnovena, a tím že jsme stále v bytě, a tím pádem i tříměsíční výpovědní lhůta. Vím, že  v těchto 3 měsících nás majitelka může vyzvat k vystěhování a my musíme do 30 dni byt opustit, ale jak to funguje v této překlenovací lhůtě pro nás jako nájemníky, jsem nikde přesně nenasel. Ještě podotknu, že bychom rádi byt opustili k 31. 1. 2016.

Předně mi dovolte uvést, že dle přechodných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se nová právní úprava nájmu vztahuje též na nájem vzniklý přede dnem 1. 1. 2014. V tomto ohledu tedy pro rozhodnou právní úpravu nehraje roli, kdy došlo k uzavření smlouvy nebo dodatku a vztah se bude řídit vždy novým občanským zákoníkem.

Co se týče samotného skončení nájmu sjednaného na dobu určitou, pak tento končí uplynutím doby a vy jste povinni byt odevzdat v den, kdy nájem končí. Vámi uvedená doba tří měsíců, kterou zákon stanovuje pro obnovu nájemního vztahu, se uplatňuje pouze, pokud vás pronajímatel v této lhůtě nevyzve k opuštění bytu. Nevyzval-li vás, pak po uplynutí tříměsíční lhůty je nájem znovu ujednán přímo ze zákona na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve (nejvýše na dobu dvou let). Pokud jste se ve smlouvě nebo dodatku nedohodli jinak, dříve než po uplynutí těchto tří měsíců však není možné namítat, že nájem byl platně obnoven. Obnovený nájem má následně všechny znaky nájmu bytu na dobu určitou, a lze ho tudíž vypovědět pouze na základě zákonných výpovědních důvodů se zákonnou výpovědní dobou.

V tříměsíčním mezidobí jste v pozici neoprávněného uživatele a můžete byt kdykoliv odevzdat pronajímateli, a tím splnit svoji výše uvedenou povinnost. Byt je odevzdán buď tím, že od vás pronajímatel obdrží klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání, nebo tím, že byt opustíte, a to takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Jak ukončit podnájem, když jsme neuzavřeli žádnou smlouvu?

Nájemník má s majitelem bytu uzavřenou nájemní smlouvu, jejíž podmínky mi však nejsou známy. Před rokem a půl jsme se s nájemníkem domluvili, že byt budu zatím obývat já a budu mu posílat peníze na nájem, které pak pošle majiteli. Nájemník nechtěl tento byt opustit pro případ, kdyby se tam někdy potřeboval znovu nastěhovat. Smlouvu jsme žádnou neuzavřeli, bylo to pouze na dohodě. Na sebe jsem nechala přepsat pouze poplatky za elektřinu a plyn. Nájemníkovi jsem cca dva měsíce předem zavolala, že se budu stěhovat. Je to nějak napadnutelné? Platí i pro mě 3 měsíční zákonná výpovědní lhůta, když jsme si s nájemníkem žádnou nedomluvili a žádnou smlouvu neuzavřeli? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, který mezi vámi vznikl, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko z právní úpravy jednotlivých smluvních typů.

Předně si vás dovoluji upozornit, že mezi vámi nejspíše vznikl závazkový vztah nehledě na to, že mezi vámi nedošlo k uzavření konkrétní písemné smlouvy. Na tento nejspíše ústně uzavřený vztah, by bylo možné nahlížet jako na více smluvních typů o právu dočasně užívat věc. Mezi jiným tak lze uvažovat o vzniku podnájemní smlouvy, smlouvy o ubytování nebo výpůjčce, kdy pro přesné určení vztahu bude záležet vždy na konkrétních okolnostech uzavření, povaze vzájemného plnění a účelu uzavření.

S ohledem na výše uvedenou nejednoznačnost, je velmi obtížné činit právní závěry ohledně toho, jakým způsobem může dojít k platnému ukončení vztahu, kdy každý smluvní režim má svá specifika. Pokud by bylo váš vztah možné kvalifikovat jako podnájem, pak by se tento měl řídit režimem nájemní smlouvy a tedy vaší povinností by bylo podat písemnou výpověď nájemci a dodržet tříměsíční výpovědní dobu, obdobně jako v případě vzniku smlouvy o ubytování.

Každý závazek je však možné ukončit dohodou, což by pro vás mohl být nejvýhodnější způsob, jak vypořádat vztahy s nájemcem například bez v úvahu přicházející výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Výpověď z nájmu a vyklizení bytu pro neplacení nájemného

Pronajímám menší byt pouze za tím účelem, aby neležel ladem, protože jej sám nevyužívám. Můj nájemník je v podstatě pokaždé v prodlení s placením nájmu. Z dobré vůle jsem mnohá prodlení v rozmezí i několik týdnů toleroval. Nájemník předložil v podstatě relativně důvěryhodné argumenty. V současné době se však dostal do enormního prodlení a k 5. 12. 2015 je v prodlení s třetí platbou nájemného. Nájemné platil vždy pátého dne v měsíci, a to na započatý měsíc. Dané prodlení je dle nájemní smlouvy považováno za hrubé porušení nájemní smlouvy. Na základě vzniklého dluhu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného bych měl mít právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní lhůty a sehnání náhradního bydlení. Výpovědní lhůtu stanovím pravděpodobně na deset dní ve výpovědi z nájmu a ve chvíli, kdy byt nebude vyklizen, za přítomnosti státní policie bych rád vyměnil zámek na vchodových dveřích a nabídl jeden budoucí termín na dodateční vyklizení věcí z bytu. Jsou tyto mé plánované kroky v souladu s aktuální legislativou? Chci se ujistit, zda nepodniknu nějaké protiprávní jednání. 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika předmětné nájemní smlouvy, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Předně si vás dovolujeme upozornit na skutečnost, že pro jakékoliv úkony směřující k vyklizení bytu je nezbytné, aby nájem již nesporně skončil ve smyslu platné právní úpravy s ohledem na úpravu uvedenou v nájemní smlouvě.

Dle občanského zákoníku nájemce poruší svou povinnost zvlášť hrubým způsobem zejména, pokud nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. V případě, že nájemce takto porušil svojí povinnost, je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce byt odevzdal bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Tato výpověď musí být písemná a prokazatelně dojít nájemci a je v ní nezbytné též nájemce poučit o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Nájemce po skončení nájmu není oprávněn užívat váš byt, přičemž v opačném případě by užíval byt bez právního důvodu a byl by povinen uhradit vám náhradu nájemného do doby, než byt skutečně odevzdá. Co se týče povinnosti byt odevzdat, a tedy vyklidit, je nájemce obecně povinen byt odevzdat v den, kdy nájem končí. V případě, že by takto neučinil a neoprávněně užíval váš byt dále, jste oprávněn podat žalobu na vyklizení bytu s případným návrhem na vydání předběžného opatření. V případě úspěchu v této věci lze dále pokračovat podáním návrhu na výkon rozhodnutí, který provede v souladu s režimem uvedeným v občanském soudním řádu a exekučním řádu exekutor a byt vyklidí. Svépomoc vyklizením (tedy vyklizení nájemce přímo vámi) však platná právní úprava za vámi uvedeného stavu neumožňuje.

Pouze na okraj si vás dovoluji upozornit na skutečnost, že je nezbytné písemně vyzvat nájemce do tří měsíců po skončení nájmu, aby byt opustil. V opačném případě by se v souladu s občanským zákoníkem mělo za to, že je nájem znovu ujednán.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nájemník s rodinou se nechce vystěhovat

Jsem v pozici osoby, která chtěla pronajmout nemovitost na základě nájemní smlouvy. Podala jsem si inzerát a ze zájemců jsem si vybrala budoucí nájemkyni (71 let) s rodinnými příslušníky. Prostřednictvím emailu jsme domluvily podrobnosti nájemní smlouvy a tato budoucí nájemkyně mě požádala, zda by si mohla nastěhovat věci ještě před podpisem smlouvy, že pronajímatel bytu, kde nyní žije, požaduje co nejdříve byt vyklidit. Nemovitost jsem jí předala na základě předávacího protokolu dne 25. 11. 2015. Podrobnosti nájemní smlouvy jsme domluvily emailem, včetně výše nájmu, poplatků a záloh. Nájemní vztah měl být od 1. prosince 2015, s tím, že platba měla být v den podpisu smlouvy. Paní chtěla smlouvu podepsat ve sjednaný den, ale zaplatit až 20. prosince. Na to jsem nepřistoupila. 15. 12. 2015 jsme předali paní žádost o vystěhování do týdne. Užívala nemovitost jeden měsíc, včetně služeb (energie, voda, plyn). Chtěla bych se zeptat, jak postupovat v případě, že paní a její rodinní příslušníci neoprávněně užívají nemovitost, nechtějí se odstěhovat. 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu a skutečností, které jste v dotazu uvedla.

Předně si vás dovoluji upozornit na skutečnost, že podle zákonné úpravy nelze vyloučit, že byla mezi vámi a zájemkyní o nájem platně uzavřena nájemní smlouva. Dle ustanovení § 1725 občanského zákoníku je totiž smlouva uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah, k čemuž dle vámi uvedených skutečností došlo. Ustanovení § 2237 občanského zákoníku sice říká, že smlouva o nájmu bytu vyžaduje písemnou formu, nicméně pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost pro tento nedostatek formy. Pokud jste si nicméně ve vaší komunikaci s nájemkyní vyhradily, že smlouva bude písemná, bude se mít za to, že nájemní smlouva vůbec nevznikla. Tyto skutečnosti je nezbytné důkladně posoudit pro následné kroky.

Pokud byl nájem na základě výše uvedených skutečností sjednán a vy máte vůli ho ukončit, je nezbytné vycházet ze vzájemné emailové komunikace ohledně domluvy na skončení nájmu a z úpravy uvedené v občanském zákoníku. Co se týče zákonné úpravy, pak lze například nájem v souvislosti s neplacením nájemného vypovědět za dobu tří nezaplacených měsíčních plateb, přičemž tato výpověď je bez výpovědní doby.  

Pokud nájem nevznikl nebo zanikl a s neoprávněnými uživateli není možné sjednat nápravu smírnou cestou, můžete se obrátit na soud s žalobou na vyklizení nemovitosti s případným návrhem na předběžné opatření. V případě, že soud váš nárok potvrdí a žalobě vyhoví, lze dále pokračovat podáním návrhu na výkon rozhodnutí, který provede v souladu s režimem uvedeným v občanském soudním řádu a exekučním řádu exekutor a nemovitost vyklidí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Podnájemce se nechce vystěhovat z mého družstevního bytu

Mám družstevní byt a jsem družstevníkem. Byt jsem před lety se souhlasem bytového družstva pronajal podnájemci. Smlouva o podnájmu byla uzavírána vždy na dobu určitou, tj. na jeden rok. Podnájemci skončila smlouva o podnájmu již před dvěma měsíci, a jak to vypadá, nechce se stále vystěhovat. Nájem mi za tyto dva měsíce neuhradil, ani elektřinu a plyn zálohy. Jsem si vědom i své chyby, že jsem vyhověl podnájemci a dal mu  v bytě "trvalý pobyt". Podnájemce mě v tehdejší době oklamal a řekl, že by nedostal dávky SSP, že je to vázané na trvalý pobyt. Mohli byste mi prosím poradit, jak je možné podnájemce z bytu dostat ven? Je nutné soudní vystěhování? Jak je možné zrušit trvalý pobyt podnájemci? Na MÚ mi sdělili, že by byt nesměl užívat delší dobu. Co je na tom pravdy? Mohu nechat odpojit plyn a elektřinu, aniž by mi hrozil nějaký postih?

Odpověď – část 1

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika předmětného podnájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu a podnájmu bytu.

Nejprve je nutné určit, jakými zákonnými ustanoveními se bude řídit obsah právního vztahu mezi podnájemcem a podnajímatelem, přičemž upozorňuji, že výklad právní úpravy podnájmu je v současné době poněkud nejistý a čeká na své sjednocení soudní rozhodovací praxí, která může dojít k odlišným závěrům, než jsou ty níže uvedené.

Pokud není v podnájemní smlouvě určeno jinak, řídí se obsah podnájemního vztahu subsidiárně úpravou, která je obsahu podnájmu nejbližší. V daném případě se jedná o nájem bytu dle ustanovení § 2235 a násl. občanského zákoníku. Pro podrobnější posouzení by bylo nutné rovněž přezkoumat podnájemní smlouvu, jejíž ujednání mají ve většině případů před zákonnou úpravou přednost.

V souvislosti s případným vyklizením podnájemce si vás dovolujeme upozornit na skutečnost, že před tím, než podnajímatel může přistoupit k jakýmkoliv jednáním směřujícím k vyklizení bytu (k čemuž je legitimován, jakožto osoba, která má právo věc užívat), je nezbytné, aby podnájem byl již skončený ve smyslu platné právní úpravy případně s ohledem na úpravu uvedenou v podnájemní smlouvě.

V tomto ohledu si vás dovolujeme upozornit na skutečnost, že i po ukončení podnájmu sjednaného na dobu určitou je možné, aby podnájemní vztah nadále trval. Neoznámil-li totiž dle zákona podnajímatel do tří měsíců po ukončení podnájmu podnájemci, aby byt opustil, platí, že podnájem je znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve (nejvýše však na dobu dvou let).

V případě, že podnájemní vztah byl skutečně řádně ukončen, nicméně podnájemce se v bytě stále zdržuje bez právního důvodu, je možné se bránit soudní cestou (v obdobných věcech například tzv. žalobou na vyklizení nemovitosti s případným návrhem na vydání předběžného opatření - této žalobě by přitom měla předcházet výzva k vyklizení bytu).

Odpověď – část 2

Co se týče trvalého pobytu, pak tento je podle zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel oprávněna zrušit ohlašovna (tedy obecní či městský úřad), pouze na základě návrhu oprávněného k objektu (tedy například vlastník nebo nájemce). Výše uvedený zákon pro zrušení trvalého pobytu předpokládá splnění dvou podmínek, kterými jsou zánik užívacího práva (tj. skončení nájmu nebo podnájmu) a neužívání objektu nebo jeho vymezené části (tj. skutečnost, že v bytě nebydlí). Tyto skutečnosti je nájemce nebo vlastník povinen prokázat. Dle našeho právního názoru je třeba skutečnost prokázat tak, aby nebylo pochyb, že podnájemce byt skutečně žádným způsobem neobývá a není možnost, že by se do něho vrátil (např. předávacím protokolem či na základě protokolu o vyklizení bytu exekutorem, domáhal-li se podnajímatel vyklizení soudní cestou).

Dovolujeme si však upozornit, že skutečnost, zda má podnájemce v bytě trvalý pobyt ve smyslu výše uvedeného zákona o evidenci obyvatel, či nikoliv, nehraje prakticky žádnou roli v procesu vystěhování podnájemce.

Pokud by podnájemce byt užíval neoprávněně, neměl by za vypojení plynu a elektřiny hrozit podnajímateli žádný postih. V první řadě bychom však ve všech výše uvedených případech doporučili sjednat nápravu smírnou cestou a s podnájemcem se dle možností dohodnout. Případný procesní postup bychom poté doporučovali konzultovat s právním zástupcem s ohledem na individuální povahu a specifické okolnosti každého jednotlivého případu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Končí mi nájemní smlouva. Platí pro mě tříměsíční výpovědní lhůta?

K 31. 12. 2015 nám končí nájemní smlouva k bytu. Majitele nám oznámili, že do 31. 12. 2015 musíme předat řádně vyklizený byt, důvodem je skutečnost, že dům bude procházet v roce 2016 generální rekonstrukcí a byt nebude možno obývat. Momentálně do konce prosince nejsem schopna si zajistit jiné bydlení, majitelé nám náhradní byt nemůžou poskytnout. Mám nárok na tříměsíční výpovědní lhůtu? Jak mohu v řešeni problémů postupovat?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Je-li nájem sjednaný na dobu určitou, je bohužel nutné počítat s tím, že po uplynutí této doby bude nájemce povinen byt předat zpět pronajímateli. Výjimkou by mohla být toliko situace, kdy bylo v nájemní smlouvě ujednáno automatické prodlužování doby nájmu (například, pokud nebude nájemce porušovat povinnosti plynoucí mu z nájmu).

Končí-li tedy nájem ke dni 31. 12. 2015, je požadavek pronajímatele (předání vyklizeného bytu ke dni 31. 12. 2015) plně v souladu s občanským zákoníkem. Nájem sjednaný na dobu určitou zkrátka končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, a pronajímatel nemusí neprodloužení nájemní smlouvy nijak dále odůvodňovat.

Nárok na dodržení tříměsíční výpovědní lhůty má nájemce jen za předpokladu, že pronajímatel trvající nájem vypověděl ještě před jeho skončením. Pro úplnost uvádím, že pronajímatel může za dobu jeho trvání nájem vypovědět toliko ze zákonem stanovených důvodů (zejména dle § 2288 občanského zákoníku). Nárok na náhradní bydlení však nájemce dle občanského zákoníku obecně nemá ani při ukončení nájmu výpovědí ze strany pronajímatele, ani při skončení nájmu obvyklou cestou, tedy uplynutím nájemní doby.

V předmětné situaci tedy nájemce nemá nárok na prodloužení smlouvy a nezbývá mu než si najít nové bydlení ode dne 1. 1. 2016 či se pokusit s pronajímatelem vyjednat prodloužení nájmu alespoň o několik měsíců, tak aby si nové bydlení zajistit stihl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Pronajímatel mi vyhrožuje exekučním vystěhováním

Řešíme problém s pronajímatelem, s kterým jsme řešili uzavření nové smlouvy po jeho změně vlastnictví, ale pořád měl připomínky, že nechce nic řešit podle nového zákoníku, takže smlouva byla doteď uzavřena pouze ústně, ale platby byly řádné, a navíc na žádost pronajímatele byla částka za nájem navýšena a řádně hrazena. V pronajatém bytě mám část bytu na bydlení a část bytu na podnikání, kde jsem více než 12 let a majitel mi sliboval i možné odkoupení v dalších letech, ale nikdy termín neupřesnil. Statečně jsem přežil rekonstrukci koupelny a přepojení teplé a studené vody a všechny havárie v domě a nakonec jsem se dočkal letos i rekonstrukce elektřiny, která nebyla celá léta funkční  a způsobila velké škody na vypálení elektrického zařízení v mém majetku. Rekonstrukce platil pronajímatel, ale já byl s řemeslníky při všech pracích, i úklidových,  po celou dobu bez nároku na snížení nájmu, ale pronajímatel na to nikdy nepřistoupil. Nyní je po rekonstrukci elektřiny a byt se zdá být konečně v pořádku a pan pronajímatel mi oznámil, že nyní možná bude byt potřebovat pro vlastní potřebu a bude se prý rozvádět a hodlá se se svou přítelkyní nastěhovat do tohoto svého bytu. Nyní poslal dopis, který ale není výpověď a který nazývá výpovědí. Opakovaně mu byl doručen a předán mu k podpisu návrh smlouvy, ale stále se rozhodoval, co je pro něj výhodnější, zda na dobu určitou, či dobu neurčitou, takže smlouva dodnes nebyla uzavřena písemně, ale z mé strany je plněna řádně a bez jakéhokoli provinění. Nikdy by mě za celá ta léta nenapadlo, že mě zničehonic najednou chce z nájmu vystěhovat. Byt jsem si  zařizoval a investoval do jeho vybavení  po dobu 12 let a náhle nejsem schopen sehnat urychleně náhradní byt ani hypotéku. Čeká mě nyní ukončení doktorandského studia, a navíc mám dost velké zdravotní problémy a nevím jak se mám v tuto chvíli zachovat, samozřejmě náhradní bydlení sháním, i hypotéku se snažím vyjednávat, ale je to vše hrozně narychlo. Pronajímatel mi hrozí exekučním vystěhováním policií a přefakturací všech poplatků s tím spojených. Můžete mi prosím poradit?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi zejména ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Předně uvádím, že ačkoliv je ke vzniku nájmu bytu obecně nutné uzavřít nájemní smlouvu v písemné formě, nájem může vzniknout i za předpokladu, že nájemce byt užívá alespoň po dobu tří let v dobré víře. Tento předpoklad je v daném případě naplněn, a nájemní smlouvu tak lze považovat za řádně uzavřenou.

U konkludentně sjednané nájemní smlouvy by soud při jejím výkladu vycházel ze všech okolností jejího uzavření a plnění; jelikož však z  dotazu nikterak nevyplývá, že by smlouva byla výslovně sjednána na dobu určitou, lze mít za to, že byla sjednána na dobu neurčitou.

Vypovědět nájemní smlouvu sjednanou na dobu neurčitou je možné mimo jiné v případě, že vlastník potřebuje byt pro sebe nebo svého příbuzného. O takové výpovědi platí, že výpovědní doba činí tři měsíce a začíná běžet prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi, vyžaduje písemnou formu, musí obsahovat poučení o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti u soudu, a konečně musí obsahovat výpovědní důvod včetně jeho skutkového vymezení. To vše pod sankcí absolutní neplatnosti. Pokud by pak doručená výpověď byla absolutně neplatná, nemusí se jí nájemce řídit.

Pokud by výpověď po formální stránce byla bezchybná, může se nájemce obrátit na soud alespoň s požadavkem na přezkoumání oprávněnosti jejího důvodu (zde je tedy již nutné aktivní konání nájemce), a to do dvou měsíců ode dne, kdy výpověď došla. Rovněž pokud by pronajímatel nakonec byt k bydlení nevyužil a rozhodl se byt pronajmout někomu jinému, může nájemce žádat náhradu případné škody a rovněž opětovné pronajmutí bytu.

Závěrem uvádím, že výše uvedená ustanovení občanského zákoníku se na nájem bytu vztahují i za předpokladu, že nájem vznikl ještě za účinnosti staré úpravy, tedy do 31. 12. 2013.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Potřebuji se nutně nastěhovat do svého domu. Jak vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou?

V mém domě mám od 31. 8. 2014 nájemníky a s nimi byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou, na dobu jednoho roku s možností prodloužení. V letošním roce dne 30. 7. 2015 jsme opět nájemní smlouvu podepsali na další rok, tedy na dobu určitou do srpna 2016. Momentálně bydlím u rodičů a ocitla jsem se v situaci, že jsem těhotná. Bohužel zůstat u rodičů nemůžu a musím se nazpět nastěhovat do mého domu, jelikož jinou možnost neshledávám. Situaci jsem již oznámila nájemníků, ale ti byli jako i já v šoku a neví, jak tuto situaci vyřešit, jelikož mají dítě a ještě k tomu dva velké psy. Nájemnice mě prosila, abych jim vydržela do konce nájemní smlouvy, že nebude pro ně snadné najít náhradní bydlení v tomto období a hlavně s těmi psy. Já bohužel nemám jinou možnost, než se do domu nazpět nastěhovat. Již jsem sepsala návrh výpovědi nájemní smlouvy na dodejku, ale nedokážu ji zformulovat, nevím, dle jakého paragrafu ji můžu vyhotovit. Samozřejmě musím souhlasit s nejméně tříměsíční výpovědní dobou, ale dále si nevím rady. Předpokládám, že se společně s nájemníky nedohodneme na jiném možném řešení. Proto vás prosím o radu, jak můžu výpověď zformulovat a jak nadále postupovat.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu a domu dle občanského zákoníku.

Důvody pro výpověď nájmu sjednaného na dobu určitou ze strany pronajímatele jsou ze zákona omezeny na hrubé porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu, odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, vyklizení z důvodu veřejného zájmu a popř. pro jiný obdobně závažný důvod. „Jiný závažný důvod“ musí být v tomto kontextu vykládán spíše restriktivně, a bude se tedy jednat zejména o případy chování nájemce, které by vykazovala znaky úmyslného trestného činu či zcela zásadní porušování povinností z jiných právních vztahů mezi nájemcem a pronajímatelem.

Daný výpovědní důvod se však podle všeho nevztahuje na pronajímatelovy rodinné důvody, tedy že pronajímatel potřebuje byt pro svou potřebu (tak lze vypovědět pouze nájem sjednaný na dobu neurčitou).

Nájemce tedy skutečně může, jakožto slabší strana nájmu, požadovat dodržení závazku, tj. přenechání domu k užívání po sjednanou dobu.

Bohužel dohoda s nájemcem se v daném případě jeví jako jediné řešení, jak nájem předčasně ukončit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Chci se odstěhovat od partnerky. Jak vypovědět nájemní smlouvu před datem jejího ukončení?

Obracím se na vás s dotazem, jak ukončit nájemní smlouvu před ukončením výpovědní lhůty. Situace je následující: Před půl rokem jsem se přistěhoval ke své přítelkyni a společně jsme podepsali smlouvu na jeden rok s tříměsíční výpovědní lhůtou. Po krátkém soužití se náš vztah rozpadl a já se chci odstěhovat, podotýkám že v zájmu svého i jejího duševního zdraví ani není jiná cesta. Situace se má ovšem tak, že já doposud platil celý nájem a ona platila provozní výdaje a starala se o chod domácnosti. Aktuálně nemá za mě, jakožto spolubydlícího, náhradu a zároveň pro ní není možné platit byt sama. Já mám sehnané bydlení a vyjma smlouvy mi nebrání nic se prakticky ihned odstěhovat, stejně tak se nebráním v bytě zůstat a celý nájem platit sám - což ona odmítá. Nutno zmínit, že jsem o svém záměru se za dané situace odstěhovat, upozornil pronajímatele bytu telefonicky před necelým měsícem, stejně tak jako ona věděla, že k tomu může dojít. Otázkou tedy je, jestli mohu ukončit smlouvu bez dodržení výpovědní lhůty? Popřípadě jaké mi hrozí sankce? Podotýkám, že situace je v tuto chvíli neúnosná a odchod ať už jednoho, nebo druhého, je jediné východisko.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Co se týká chyb a překlepů v nájemní smlouvě, ty podle zákona nejsou právnímu jednání na újmu, je-li jeho význam nepochybný. Co se týká obsahu, dle formulace dotazu vycházíme z toho, že nájemní smlouva umožňuje nájemci vypovědět ji i bez udání důvodu, a to s výpovědní dobou tři měsíce.

Pokud by takto volně výpověď sjednána nebyla, má nájemce možnost vypovědět nájem, pokud by se zásadně změnily okolnosti, ze kterých strany vycházely při uzavření smlouvy, a to tak, že nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Nicméně rozchod s partnerkou mezi tyto okolnosti pravděpodobně spadat nebude; navíc v takovém případě, by nájem museli s největší pravděpodobností vypovědět oba nájemci společně, nikoliv pouze jeden z nich. Výpovědní doba by v tomto případě činila rovněž tři měsíce.

Bez jakékoliv výpovědní doby lze v dané situaci smlouvu o nájmu ukončit pouze na základě dohody s pronajímatelem.

Z dotazu vyvozujeme, že zatím nedošlo ani k výpovědi nájmu. Telefonické upozornění v tomto případě nestačí, výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a výpovědní doba běží teprve od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Závazek ze společného nájmu bytu je solidární, tudíž oba nájemci odpovídají za splnění závazku (placení nájemného a nákladů na služby po sjednanou dobu) společně a nerozdílně. V případě výpovědi jednoho z nájemců, tak může pronajímatel požadovat zaplacení nájemného po obou nájemcích za celé období, kdy byly společně stranou nájemní smlouvy, až do skončení nájmu jednoho z nich uplynutím výpovědní doby.

Dobrou zprávou nicméně je, že polovinu takto zaplaceného nájemného může ten nájemce, který jej zaplatil, následně vymáhat po nájemci, který nájemné neplatil, tak aby v konečném důsledku oba přispěli na nájem poměrnou částí (tedy v daném případě jednou polovinou).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Výpověď z důvodu "nezvelebování" bytu

Ráda bych pomohla své sousedce, která dostala výpověď z bytu z důvodu "jeho dalšího nezvelebování". Paní má 63 let, od 40 ti let je v invalidním důchodu a v bytě bydlí 16 let. Tudíž není v jejích silách byt rekonstruovat, případně nějak extra zvelebovat. Čisto vždy měla a má. Nová majitelka vlastní nájemní dům zhruba 5 let. Má paní nějakou reálnou možnost napadnou tuto výpověď, případně má nárok na náhradní bydlení ze strany majitele? Musím podotknout, že paní pobírá na bydlení příspěvek hmotné nouze. 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika předmětného nájemního vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Z textu vašeho dotazu nevyplývá, zda šlo o nájem sjednaný na dobu určitou, nebo neurčitou. Výpověď musí být v každém případě písemná, odůvodněná a pronajímatel v ní musí nájemce poučit o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Nájemce má pak právo dát k soudu návrh na přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy byla výpověď doručena.

Důvody pro výpověď nájmu sjednaného na dobu určitou i neurčitou jsou ze strany pronajímatele omezeny na hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu, odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, vyklizení z důvodu veřejného zájmu a popř. na jiný obdobně závažný důvod (zejména důvody spojené s pácháním trestné činnosti).

Nájem na dobu neurčitou může pronajímatel kromě důvodů vypočtených výše vypovědět navíc z důvodu, že byt potřebuje užívat sám nebo pro svého příbuzného.

Zákon tedy nezná takový výpovědní důvod, kterým pronajímatel v daném případě výpověď odůvodnil. Nejblíže by mu zřejmě bylo „hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu“. Zákon nicméně počítá u nájemce toliko s běžnou údržbou, a tedy s udržováním stávajícího stavu bytu, nikoliv se zásadním „zvelebováním“. Dle našeho názoru tak v tomto směru nelze hovořit o porušení povinnosti, či dokonce o hrubém porušení povinnosti vyplývající z nájmu, a výpověď by tak měla být soudem posouzena jako neplatná.

Co se týká náhradního bydlení, dle stávajícího občanského zákoníku již pronajímatel při výpovědi náhradní bydlení poskytovat nemusí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

           

 

 

Má nájemní smlouva má jen ústní podobu, teď se na to pronajímatel vymlouvá a chce mě vystěhovat

Bydlím v bytě od roku 2010, nikdy jsme neuzavřeli písemnou smlouvu, v roce 2014 jsme se dohodli, ovšem ústně, že se můj nájem bude řídit novým občanským zákoníkem, dokud nepodepíšeme smlouvu novou. Najednou můj pronajímatel přišel s tím, že nemám smlouvu a mám se okamžitě vystěhovat. Jak se teď zachovat? Nemám najednou kam se odstěhovat.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika Vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Ode dne 1. 1. 2014 se nájem bytu řídí automaticky ustanoveními o nájmu bytu dle zákona č. 89/2012 Sb., tedy nového občanského zákoníku, a to i bez zvláštní dohody smluvních stran. Vznik nájmu se však i nadále bude posuzovat podle právní úpravy účinné v okamžiku uzavření nájemní smlouvy, tedy podle zákona č. 40/1964 Sb., starého občanského zákoníku účinného v roce 2010. Nebude se tak aplikovat ani ustanovení nového občanského zákoníku, které stanoví, že pronajímatel nemůže namítat neplatnost nájemní smlouvy uzavřené ústně, když podle úpravy starého občanského zákoníku byla ústní nájemní smlouva neplatná.

Na druhou stranu se na daný případ bude vztahovat ustanovení nového občanského zákoníku, které stanoví, že užívá-li nájemce v dobré víře byt alespoň po dobu tří let, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Případný nedostatek dobré víry by musel prokazovat pronajímatel, přičemž pro dobrou víru by svědčilo zejména pravidelné placení nájemného a poplatků za poskytované služby. V předmětném případě tak lze považovat nájemní smlouvu za řádně uzavřenou.

Neprokáže-li jedna ze stran nájemní smlouvy, že součástí smlouvy bylo rovněž ujednání ohledně doby nájmu, platí, že nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. Pronajímatel může v takovém případě nájem vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, které naleznete zejména v ustanovení § 2288 nového občanského zákoníku, a to s výpovědní dobou tři měsíce. Rozhodně však nájem nemůže vypovědět bez uvedení důvodu či bez výpovědní doby (s výjimkou dlouhodobého neplacení nájemného ze strany nájemce).

Nebyla-li vám navíc výpověď předána písemně, nelze tuto výpověď považovat za platnou už jen pro nedostatek její formy a její nepřezkoumatelnost.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Výpověď ze spolubydlení

Nastěhovala jsem se do Prahy, a vzhledem k vysokým nájmům jsem se rozhodla pro spolubydlení. Mám pronajatý byt a mohu další pokoje pronajímat na spolubydlení. Jeden ze spolubydlících tu bydlí již 5 měsíců a z toho čtyřikrát zaplatil pozdě nájem i po tom, co jsem mu to připomínala (několikrát). Jelikož jsem studentkou, docela mi to komplikuje placení nájmu. Vždy jsem to zvládla v daný termín, ale je nepříjemné si půjčovat od známých na nájem někoho jiného. Můj dotaz tedy zní: mohu mu dát výpověď z bytu ke konci měsíce bez dvouměsíční výpovědní lhůty? Říjen mi zaplatil, naštěstí, ale bojím se, že když půjde na dvouměsíční lhůtu, tak mě nechá jeden měsíc zaplatit z kauce, kterou má samozřejmě majitelka bytu.

Nejprve je nutné určit, jakými ustanoveními se bude řídit obsah právního vztahu mezi podnájemcem a podnajímatelem, přičemž upozorňujeme, že výklad podnájmu je v současné době poněkud nejistý a čeká na své sjednocení soudní rozhodovací praxí, která může dojít k odlišným závěrům, než jsou ty níže uvedené.

Pokud není ve smlouvě určeno jinak, řídí se dle našeho názoru obsah podnájemního vztahu úpravou, která je obsahu podnájmu nejbližší. V daném případě se jedná s největší pravděpodobností o úpravu nájmu bytu, zvláště pokud má podnájem dlouhodobý charakter. Jelikož neznáme veškerá specifika uvedeného případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko z této zákonné úpravy.

Podnájem lze ze strany podnajímatele vypovědět buď v návaznosti na zvlášť závažné porušení povinnosti nebo v návaznosti na hrubé porušení povinnosti podnájemce.

Poruší-li podnájemce povinnost zvlášť závažným způsobem, je možné podnájem vypovědět okamžitě bez výpovědní doby (předcházet však musí výzva k nápravě). O zvlášť závažné porušení povinnosti se přitom jedná, je-li podnájemce v prodlení s platbou nájemného za dobu alespoň tří měsíců. Podstatný je přitom celkový rozsah dlužné částky, a tedy rozsah porušení povinnosti podnájemce – nemusí se jednat o prodlení s platbou nájemného za dobu tří po sobě jdoucích měsíců.

Poruší-li podnájemce povinnost hrubým způsobem, je možné podnájem vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. Stávající výklad hrubého porušení povinnosti podnájemce ve vztahu k prodlení s úhradou nájemného bohužel prozatím není ustálený. Výše dlužné částky, jež by odůvodnila výpověď z tohoto důvodů, bude však v každém případě nižší než u zvlášť závažného porušení povinnosti. Mohlo by se tedy jednat například o prodlení s platbou nájemného za období dvou měsíců, případně by se mohlo jednat o ještě menší částku, pokud je podnájemce v prodlení opakovaně. Soud by pak měl v rámci případného sporu o neplatnost výpovědi z podnájmu objektivně přihlédnout ke všem okolnostem daného případu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Končí mi nájemní smlouva a majitelka chce, abych se do měsíce vystěhoval. Jak mám postupovat?

Jak se postupuje u výpovědi z nájmu bytu na dobu určitou po vypršení doby určité a bez obnovení smlouvy? Mám pronajatý byt na dobu určitou do 30. 10. 2014. Majitelka bytu mi telefonicky oznámila, že potřebuje byt vyklidit do konce října 2015. Nájemní smlouva nebyla obnovena, řádně jsem platil nájem a udržoval dobré mravy v domě, nijak jsem nájemní smlouvu neporušil, jen není prodloužena. V nájemní smlouvě mám na vyklizení bytu 3 měsíce a výpověď písemnou formou. Majitelka mi výpověď jen telefonicky oznámila. Jak mám dál postupovat? Pokusím se s ní dohodnout na vyklizení bytu, ale měsíc je šibeniční termín.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika uvedeného nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Podstatné především je, na jak dlouhou dobu jste měl uzavřenou smlouvu původně. Dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, pokud pokračuje nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po skončení nájmu a pronajímatel nájemce v této době nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, jako byl ujednán dříve, ale to za předpokladu, že jste si ve smlouvě neujednali něco jiného. Pokud jste měl smlouvu uzavřenu na rok, nájem se uzavřel opět na rok a končí v říjnu 2015. Jako nájemce musíte počítat s tím, že nájem k tomuto datu končí, a pokud máte zájem na dalším prodloužení smlouvy, v dostatečném předstihu si prodloužení smlouvy ujednat. V opačném případě riskujete, že ke konci nájmu bude pronajímatel požadovat předání bytu, jelikož nájem skončil uplynutím doby. V tomto případě není třeba dodržet zákonnou tříměsíční výpovědní lhůtu, neboť se nejedná o výpověď, ale právě o ukončení nájmu uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán. Máte ovšem pravdu v tom, že výzvu je nutné doručit písemně. Nutno však také dodat, že pokud namítnete nedostatek písemné formy výzvy k opuštění bytu, může pronajímatelka následně výzvu doručit písemně (a to až do dvou měsíců po skončení nájmu) a opět není vázána tříměsíční výpovědní dobou, neboť se, jak již bylo uvedeno výše, nejedná v tomto případě o výpověď.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Výpověď smlouvy v době, než vejde v platnost smlouva nová

Jsem v podnájmu a mám smlouvu na dobu určitou (vždy jen na 3 měsíce ). Momentálně dobíhá smlouva (1. 5.-31. 7.) a mám podepsanou novou smlouvu na období 1. 8.-31. 10. Ráda bych se zeptala, zda můžu tuto smlouvu na období srpen-říjen 2015 vypovědět, ještě než vejde v platnost, to znamená koncem tohoto měsíce (červenec)? Bude se ze zákona aplikovat výpovědní lhůta 3 měsíce? Znamenalo by to tedy v praxi, že vlastně smlouva doběhne do konce října (smlouva na 3 měsíce x 3 měsíční výpovědní lhůta)?

Předpokládám, že do podnájemní smlouvy jste si s nájemcem nesjednali žádnou výpovědní dobu.  Také proto s vámi nájemce uzavírá nájemní smlouvu na dobu určitou vždy na dobu 3 měsíců. Uplynutím této doby podnájem skončí a vy když nebudete chtít v podnájmu pokračovat, žádnou další podnájemní smlouvu nepodepíšete.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Jak mohu nájem ukončit, když jsem přišla o práci a nemám na placení prostředky?

Před měsícem jsem přišla o práci a již si nemůžu finančně dovolit byt, ve kterém momentálně jsem. Ve smlouvě je jediná podmínka, že podnájem bytu zaniká písemnou dohodou mezi nájemcem a podnájemce, písemnou výpovědí nebo jiným způsobem uvedeným v zákoně. Ráda bych se zeptala, kdy je možné nájem ukončit, respektive jak dlouhá je výpovědní doba při neschopnosti platit nájem. 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika uvedeného podnájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy podnájmu bytu.

Nejprve je nutné určit, jakými ustanoveními se bude řídit obsah právního vztahu mezi podnájemcem a podnajímatelem, přičemž upozorňuji, že výklad právní úpravy podnájmu je v současné době poněkud nejistý a čeká na své sjednocení soudní rozhodovací praxí, která může dojít k odlišným závěrům, než jsou ty níže uvedené. Pokud není ve smlouvě určeno jinak, řídí se dle našeho názoru obsah podnájemního vztahu úpravou, která je obsahu podnájmu nejbližší. V daném případě se jedná s největší pravděpodobností o úpravu nájmu bytu.

Pokud tedy není v podnájemní smlouvě stanoveno jinak, má podnájemce právo vypovědět smlouvu sjednanou na dobu neurčitou kdykoliv bez uvedení důvodů s výpovědní dobou tři měsíce.

U smlouvy na dobu určitou má pak podnájemce právo smlouvu vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, z nichž je nejvýznamnější změna okolností, ze kterých strany vycházely při vzniku smlouvy, přičemž tato změna musí být tak významná, že po podnájemci nelze rozumně požadovat splnění závazku. Domníváme se, že právě tento důvod by měl dopadat na vaši situaci. Výpovědní doba činí v tomto případě rovněž tři měsíce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Společný nájem na dobu určitou

Mám v ČR prenajatý byt na dobu určitú do 31. 12. 2015, v zmluve sú uvedené tri strany - majiteľ, ja ako nájomník a spolubývajúci ako nájomník. V zmluve máme uvedenú 3mesačnú výpovednú lehotu. Chcela by som čo najskôr ukočiť nájom a presťahovať sa do samostatného bytu, nemám k tomu žiaden pádny dôvod, nezmenila som zamestanenie, nesťahujem sa z mesta inam, proste chcem bývať sama. Spolubývajúci nechce dohodu, takže táto možnosť padla. Chcela by som podať výpoveď, kedy bude plynúť trojmesačná výpovedná lehota, po ktorej sa odsťahujem, viem, že výpoveď musím podať voči spolubývajúcemu aj majiteľovi, písomne a oficiálne. Majiteľ mi však tvrdí, že sa zmenili zákony a takáto výpoveď možná nie je a musím platiť nájom do konca roka (31. 21. 2015) alebo sa dohodnúť so spolubývajúcim na spísaní dohody, čo možné naozaj nie je. Má pravdu? Alebo je nejak možné podať výpoveď s trojmesačnou výpovednou lehotou?

V dotaze uvádíte problém, který se týká společného nájmu bytu, který je navíc uzavřen na dobu určitou.

Společný nájem bytu, který je upraven v §§ 2270 a 2271 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, kdy na straně nájemce jste dva nájemci – vy a váš spolubydlící (nájemce). Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Pro společný nájem bytu platí to, co platí pro nájem bytu a dále se přiměřeně použijí ustanovení občanského zákoníku o společnosti. 

Z právních jednání týkajících se společného nájmu jsou společní nájemci vůči pronajímateli a třetím osobám oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně (§ 2736, § 2732 odst. 2).

Společná a nerozdílná (solidární) zavázanost vůči pronajímateli (tzv. pasivní solidarita) znamená to, že společní nájemci jsou povinni plnit jeden za všechny a všichni za jednoho. Pronajímatel (jako věřitel) může požadovat celé plnění nebo jeho libovolnou část na všech společných nájemcích, jen na některých, nebo na kterémkoli ze společných nájemců (§ 1872 odst. 1). Je-li např. byt pronajat osobám A a B a nebylo zaplaceno nájemné ve výši 9 000 Kč, je pronajímatel oprávněn si vybrat (a případně žalovat) pouze osobu A a chtít po ní zaplacení celé částky. Společný nájemce A je povinen pronajímateli zaplatit 9 000 Kč a následně žádat po společném nájemci B  zaplacení náhrady ve výši 4 500 Kč  (§ 1876). Platí to i naopak, když by vám měl pronajímatel např. vrátit přeplatek za služby. Doporučuji proto, abyste zároveň se skončením společného nájmu bytu pamatovala i na vyřešení těchto záležitostí, aby bylo jasné, že nic pronajímateli nedlužíte a jak má být naloženo s případným přeplatkem na službách.

Zánik společného nájmu bytu

Společný nájem bytu zaniká stejnými způsoby jako nájem bytu obecně (dohodou, výpovědí, uplynutím doby apod.). U společného nájmu bytu se připouští - na rozdíl od společného nájemního práva manželů - aby nájemní právo zaniklo pouze některému ze společných nájemců, aniž by to mělo vliv na existenci nájemního práva ostatních společných nájemců (přiměřené použití § 2739). Je tedy možné, aby v průběhu existence nájemního vztahu počet společných nájemců klesl.

Uvádíte, že dohoda se společným nájemcem není možná. Pak je možné, že se vy dohodnete s pronajímatelem - pouze svým vlastním jménem a na svůj účet uzavřete s pronajímatelem dohodu o skončení nájmu. Pronajímatel by měl následně se zbývajícím nájemcem uzavřít dodatek  ke stávající nájemní smlouvě. Doporučuji, abyste s pronajímatelem na ukončení společného nájmu bytu za vaši osobu dohodla, a to písemně. Bohužel, pokud nebude pronajímatel ochoten přistoupit na dohodu, musela byste dát výpověď a běžela by od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi výpovědní doba. Jedná se však o nájem na dobu určitou, kdy pro výpověď nájmu bytu na dobu určitou musíte mít závažný důvod, tj. musí nastat změna okolností oproti těm, které byly při uzavření společného nájmu bytu, pro ukončení nájemního vztahu. Domnívám se a vy sama uvádíte, že tento důvod nemáte (ledaže by tu existovaly nějaké závažné vztahové problémy mezi vámi spolunájemci ….), proto se pak na vás nadále bude vztahovat se vším všudy nájemní smlouva o společném nájmu bytu až do jejího uplynutí. Teprve uplynutí doby, na kterou by nájem bytu sjednán, nájem bytu skončí.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Důvod výpovědi - potřeba bytu pro příbuzné

Prosím  o radu ve věci ověření splnění důvodu pro výpověď nájemní smlouvy k bytu. Na začátku roku 2014 jsem sepsal s paní pronajímatelkou (fyzická osoba) dle ustanovení NOZ Nájemní smlouvu na byt, na dobu neurčitou. V březnu roku 2015 mi pronajímatelka předala písemnou Výpověď z nájmu bytu, tuto jsem podepsal, s uvedením důvodu 3 měsíční výpovědi podle §2288 odst. 2 b) : potřeba bytu pronajímatele pro své příbuzné v přímé linii,  a také uvedla poučení o možnosti podat námitky proti této výpovědi a o žádost o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Námitky proti výpovědi jsem pronajímatelce napsal, a také žádost o přezkoumání výpovědi jsem napsal k soudu. Výpověď byla dle §2288 odst. 2 b) NOZ platná, a tak nájemní smlouva končila uplynutím výpovědní doby dne 30. 6. 2015, tento den byl i dnem předání vyklizeného bytu bez závad. Můj dotaz: Jakým způsobem si mohu ověřit, a jaká instituce – úřad mi potvrdí a podá odpověď, jestli pronajímatelka využila byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení a předání nájemcem k účelu uvedeném jako výpovědní důvod? V případě nesplnění této zákonné podmínky pronajímatelem, mám jako nájemce nárok požadovat náhradu škody vzniklé neoprávněným ukončením nájemní smlouvy.

Pokud do jednoho měsíce od vyklizení bytu není byt využit k účelu uvedenému jako výpovědní důvod, pak, jak uvádíte, je skutečně pronajímatel povinen byt nájemci znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu (která mu může vzniknout v souvislosti se stěhováním apod.). Je však nutné počítat také s tím, že se tato lhůta staví po tu dobu, po kterou probíhají úpravy bytu, pokud s nimi bylo započato nejpozději do dvou týdnu od vyklizení bytu a řádně se v nich pokračuje.

Uvedeným ustanovením zákonodárce usiloval o to, aby nedocházelo ke zneužití tohoto výpovědního důvodu, který je však skutečně jen velmi obtížně ověřitelný a kontrolovatelný. Žádná taková instituce nebo úřad, které by Vám mohla uvést odpověď na Vámi položenou otázku, neexistuje.

Jelikož lze nájem zapsat také fakultativně do katastru nemovitostí, můžete bezplatně nahlédnout do katastru nemovitostí (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/), nicméně údaj o nájmu zde být zapsán může a nemusí.

Můžete se pokusit zaslat osobě, která má byt dle výpovědi nově obývat, zásilku do vlastních rukou výhradně jen adresáta. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1153/2006, pokud se nastěhuje do bytu jiná osoba, ačkoli se jedná rovněž o příbuzného, je nutné dodat nájemci novou výpověď z nájmu bytu. Do bytu se proto musí nastěhovat skutečně ta osoba, která byla uvedena ve výpovědi, v opačném případě je neplatná. Pokud se Vám tedy zásilka vrátí s poznámkou, že adresát je na uvedené adrese neznámý, může se jednat o indicii toho, že se tato osoba do bytu nenastěhovala. Je však nutno počítat také s tím, že zásilka nedorazila pochybením pošty, nový nájemce není uveden na poštovní schránce, ačkoli v bytě již bydlí apod., nebo naopak může zásilku převzít i jiná osoba, která má v osobním dokladu uvedenou adresu shodnou s adresou na zásilce. V tomto směru bude důkazní břemeno ležet na Vás.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Výpověď z nájmu a vracení kauce

V půlce prosince jsme podepsali nájemní smlouvu na podnájem 1 pokoje. Zaplatili jsme kauci a 2 nájmy. Smlouva je na dobu určitou, 2 měsíce. Ve smlouvě je uvedeno, jak je pokoj zařízený. Když jsme se měli nastěhovat, místo skříně tam byly a stále jsou malé skříňky na pověšení a pověšené nejsou, dále dvoupostel, která tam není a je tam místo ní malá rozkládací pohovka. Dva týdny nám pronajímatel sliboval pokoj dozařídit, ale nic. S dalším jeho podnájemníkem jsme zjistili, že pronajímatel je lhář. Už to zachází tak, že nám začal naschvál krást jídlo. Rádi bychom dali výpověď, ale bojíme se, že peníze, které jsme mu zaplatili, nám nevrátí. Na co máme nárok, kdyby výpověď z nájmu nerespektoval a peníze za nájem ani kauci by nám nevrátil a vyhodil by nás?

Nejprve je nutné určit, jakými ustanoveními se bude řídit obsah právního vztahu mezi podnájemcem a podnajímatelem, přičemž upozorňuji, že výklad právní úpravy podnájmu je v současné době poněkud nejistý a čeká na své sjednocení soudní rozhodovací praxí, která může dojít k odlišným závěrům, než jsou ty níže uvedené.

Pokud není ve smlouvě určeno jinak, řídí se obsah podnájemního vztahu úpravou, která je obsahu podnájmu nejbližší. V daném případě se jedná o obecný nájem věci dle ust. § 2201 a násl. občanského zákoníku, a to zejména jelikož se jedná o podnájem za krátkodobým nikoliv za dlouhodobým účelem.

Případné vady plnění musí podnájemce řádně a včas vytknout, přičemž pokud nedojde k nápravě bez zbytečného odkladu a podnájemce, tak může věc užívat jen s obtížemi, má právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může na náklad podnajímatele provést nápravu sám.

Za předpokladu, že vada stěžuje užívání věci zásadním způsobem, má podnájemce právo na prominutí nájemného nebo může podnájem bez výpovědní doby vypovědět.

Práva z vadného plnění je nutné uplatnit do šesti měsíců ode dne, kdy podnájemce vadu zjistil nebo zjistit mohl. Pokud však o nedostatku strany věděly již při uzavření smlouvy a vada nebrání užívání věci, práva z vadného plnění uplatnit nelze.

V dané situaci se pravděpodobně bude jednat nanejvýše o užívání bytu s obtížemi, a lze tak žádat jen přiměřenou slevu z nájemného. K lepšímu posouzení situace by bylo nutné zhodnotit zejména, jak podrobně byl stav pronajímaného bytu popsán ve smlouvě a také jak jsou ve smlouvě upravena práva a povinnosti podnájemce a podnajímatele.

Dle zákona v dané situaci bohužel podnájem sjednaný na dobu určitou dvou měsíců podnájemce vypovědět nemůže. Výjimkou by byl stav, kdy by vadné plnění stěžovalo užívání věci zásadním způsobem, k čemuž však dle dotazu prozatím pravděpodobně nedošlo. Pokud by podnajímatel při ukončení podnájmu odmítl vrátit zaplacenou kauci, je dle zákona samozřejmě možné domáhat se jejího vydání u soudu.

Mgr. Ondřej Dlouhý, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Nový majitel dal celému domu výpověď

Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou, jsem zde přihlášena i k trvalému pobytu. Bohužel mi bylo oznámeno, že celý dům byl prodán a nový majitel nepočítá s dalším pronájmem, takže se všichni nájemníci musí vystěhovat do října. Mám v této situaci nárok na náhradní bydlení? Jsem v invalidním důchodu a vždy platím nájemné včas.

Doporučuji vám, abyste se, co nejdříve s  uvedeným „oznámením“ objednala do některé z poraden Sdružení nájemníků ČR a řešila věc osobně. Poradny naleznete na www.son.cz.

Obecně lze uvést, že nový vlastník – pronajímatel bytového domu koupí domu vstoupil do práv a povinností vyplývajících z vaší platné nájemní smlouvy.  Pokud by chtěl nájem bytu ukončit, může tak učinit jen z důvodů, které jsou v občanském zákoníku uvedené, mimo jiné například kdybyste neplatila nájemné a služby déle než 3 měsíce nebo pronajímatel potřeboval byt pro sebe nebo své rodinné příslušníky. Výpověď musí mít své náležitosti, vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Délka výpovědní doby závisí na výpovědním důvodu - délka je tři měsíce (§ 2287, 2288) nebo dva měsíce (§ 2283). Ve výjimečných případech lze nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2291). Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Náhradní bydlení již zákon neupravuje, pouze v případě, že by šlo o takovou rekonstrukci domu, že byste musela byt a dům načas opustit, pak je povinen vám pronajímatel po tuto dobu rekonstrukce zajistit náhradní bydlení.

Na „oznámení“ je třeba reagovat a bránit se nejlépe za pomoci odborníků, jak jsem uvedla již na začátku odpovědi.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Nájemní smlouva na pět let. Potřebuju ji vypovědět předčasně

Jak postupovat s výpovědí bytu, na který máme podepsanou smlouvu ještě na 5 let. Koupili jsme si vlastní dům, nájem už nepotřebujeme. Pronajímatel žádá, abychom hradili nájem do doby ukončeni smlouvy, nebo do doby, než za sebe seženeme náhradu. 

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (§ 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění). 

Dle mého názoru by koupě domu, tj. pořízení si vlastního bydlení, mohla být tou podstatnou či rozhodnou změnou okolností, kterou uvádí občanský zákoník. S mým názorem se ztotožňují i autoři komentáře k uvedenému ustanovení obč. zák. Komentář autorů - JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D., doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D. - je uveden v ASPI (systém právních informací). Nevím však, zda by v případě soudního sporu zastával soud stejný názor. Judikatura zatím není.

Pokuste se s pronajímatelem znovu jednat, odkažte na komentář uvedených odborníků. Dohodněte se písemně nebo dejte výpověď. Výpověď rovněž řádně okomentujte. Výpovědní doba je tříměsíční, běží od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Nájem bytu končí uplynutím výpovědní doby. Byt protokolárně předejte, zaznamenejte stav médií, odevzdejte klíče. Platnost výpovědi může pronajímatel zažalovat.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Jak vypadá "klasická" výpověď

Bydlíme v pronájmu (smlouvu máme do 31. 12. 2015) a k 30. 9. 2015 se chceme odstěhovat. Ve smlouvě máme dvouměsíční výpovědní lhůtu. Tzn., že bych teď poslala výpověď. Ideální je asi posílat výpověď poštou doporučeně, že? Dále bych se chtěla zeptat, zda je třeba ještě sepisovat smlouvu o ukončení nájmu bytu. Na internetu jsem to našla v souvislosti s novým občanským zákoníkem a v té souvislosti jsem nenašla nic o klasické výpovědi. Prosím, jaký je tedy ideální postup?

V nájemní smlouvě jste si dohodli (nad rámec občanského zákoníku) dvouměsíční výpovědní dobu. Výpověď musí být písemná doručena prokazatelným způsobem, třeba poštou doporučeně s dodejkou pronajímateli. Zároveň v dopise navrhněte termín protokolárního předání bytu. Do protokolu poznamenejte mimo jiné stav elektroměru, plynoměru, apod.

Pokud je pronajímatel ochoten s vámi ukončit nájem bytu dohodou, pak sepište dohodu o ukončení nájmu bytu.

Výpověď a dohoda jsou dvě rozdílná právní jednání. Výpověď je jednostranné právní jednání, kdy výpověď podepíše například nájemce a doručí pronajímateli. Dohoda je dvoustranné právní jednání, kdy se pronajímatel a nájemce dohodnou na ukončení nájmu bytu a tyto dvě smluvní strany dohodu podepíší.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

"Nějak se domluvíme"

Mám uzavřenou uzavřenou smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou jako nájemce. Ve smlouvě je sjednáno, že mám právo na opakované prodloužení nájmu o jeden rok, pokud neporuším povinnosti, ke kterým jsem se smlouvou zavázal, nejsem v prodlení s platbou nájemného nebo záloh na služby a pronajímatele o záměru využít práva na prodloužení informuji 2 měsíce před sjednaným skončením nájmu. Pokud jsou splněny podmínky pro prodloužení, obě smluvní strany jsou podle smlouvy povinny uzavřít dodatek o prodloužení doby nájmu o jeden rok. Smlouva z titulu práva na prodloužení již byla jednou prodloužena, aktuálně její platnost končí 26. 2. 2016 a měl jsem v plán u projevit opět zájem o prodloužení ještě asi dvakrát, než se s rodinou přestěhujeme do vlastního rodinného domu. Pronajímatel mě ale před několika dny informoval, že byt bude potřebovat pro svoji manželku a děti, jelikož se s manželkou dohodli na odloučení, a potřeboval by byt uvolnit co nejdříve. Výpověď mi nedal a zjevně spoléhá na to, že "se nějak domluvíme". Domluvit se je vždy nejlevnější řešení, ale abych znal svoji výchozí pozici, potřeboval bych si ujasnit, zda se v našem případě jedná stále o smlouvu na dobu určitou, na kterou je sjednána, a pronajímatel nemá možnost mi dát z uvedeného titulu výpověď. Má případně pronajímatel právo odmítnout prodloužení doby nájmu za 26. 2. 2016, přestože by pro prodloužení byly splněny smluvně dané podmínky, protože byt potřebuje pro svoji rodinu? Nebo by se z titulu "opce" na prodloužení nájmu měla teoreticky považovat za smlouvu na dobu neurčitou, protože do "neurčita" by po jednom roce mohla být opakovaně prodlužována, a jako taková může být vypovězena z uvedeného důvodu se tříměsíční výpovědní lhůtou?

I nadále se jedná o nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou s možností prodloužení této smlouvy na další období. Přesto, že máte ve smlouvě uvedeno, že se jedná o povinnost uzavřít dodatek smlouvy o jejím prodloužení na další období, pak v případě, kdy vám dodatek pronajímatel nepodepíše, nepřinutíte jej k tomu a soud je v tomto případě, dle mého názoru zbytečný, právě s ohledem na vymahatelnost takovéhoto ujednání ve smlouvě. Podle občanského zákoníku nájem bytu uzavřený na dobu určitou končí uplynutím času, ve vašem případě 26. 2. 2016. Pronajímatel vás v dostatečném předstihu informoval, že vám nájemní smlouvu na další období neprodlouží.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Výpověď v důsledku havárie v bytě

Máme spolu s dalšími lidmi pronajatý byt ve starém panelovém domě, do kterého jeho majitel za dobu pronájmu (3,5 roky) neinvestoval. V důsledku stáří elektrických rozvodů přestala v jednom z pokojů fungovat elektřina. Majitel byl s tímto stavem obeznámen. Plánuji se co nejdříve odstěhovat. Má majitel nárok požadovat během výpovědní lhůty placení nájemného za tento pokoj?

Vadu bytu, tedy to, že je zde závada v rozvodu elektrické elektřiny, v důsledku které v jednom z pokojů elektřina nejde, jste povinen ihned oznámit pronajímateli, jelikož dle mého názoru se jedná o vadu bytu, kterou je třeba odstranit bez prodlení. Jde o vadu, která by mohla ohrozit životy nebo majetek. Zároveň máte právo požadovat přiměřenou slevu z nájemného, ovšem na výši slevy se musíte s pronajímatelem dohodnout. Doporučuji vám, abyste závadu oznámil písemně a zároveň navrhl výši slevy na nájemném za nevyužívaný pokoj. Bohužel, pokud pronajímatel nebude slevu akceptovat, může o ní rozhodnout jedině soud.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Jak se dohodnout na vystěhování, když byt prodávám

Jsem pronajímatelem bytu v OV a s nájemcem máme sepsánu smlouvu na dobu určitou do 30. 6. 2015. O nemožnosti dalšího prodloužení smlouvy jsem nájemce informoval a sdělil jsem mu, že mám v úmyslu byt co nejdříve prodat a mám již na něj zájemce. Mohu požadovat vystěhování a předání bytu k danému datu skončení smlouvy, nebo uvedeným datem začíná běžet nějaká doba, po kterou může ještě nájemník byt obývat?

Nájem bytu na dobu určitou končí uplynutím doby, na kterou byl uzavřen. Doporučuji vám, abyste písemně vyzval nájemce, aby byt k datu 30. 6. 2015 protokolárně předal vyklizený a odevzdal veškeré klíče od bytu a domu, a navrhněte termín předání bytu. Pokud tak neučiníte, platí ustanovení § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, které zní takto: „Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.“

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Výpověď z nájmu po odstěhování se nájemce

Nevím jak to udělat s výpovědí z nájmu bytu, v případě, že nájemník měl smlouvu na dobu určitou do 31.12.2015. Na květen nezaplatil nájem a koncem měsíce se odstěhoval. V půli června mi byt předal a vrátil klíče (je o tom zápis). Při předání mi řekl, že výpověď z bytu poslal poštou, ale nic nedošlo. Chtěla jsem mu výpověď napsat já, ale NOZ udává 3 měsíce, ale já mu ji chci dát k datu předání bytu. Nebo mu výpověď vůbec dávat nemusím, když se odstěhovat a byt předal?

Váš postup sice není zcela v souladu s občanským zákoníkem, ale podle všeho, co v dotaze uvádíte, jste se s nájemníkem dohodla na ukončení nájmu bytu. Byt jste si předali včetně klíčů a podepsali protokol o předání bytu včetně stavu médií. Není třeba, abyste činila další kroky ve věci ukončení nájmu bytu. Nájemce vám však dluží nájem k datu uzavření dohody o ukončení nájmu bytu, proto byste měla na něm dlužné nájemné požadovat.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Ukončení nájmu

Zhruba třicet let pronajímáme byt rodině, která nyní dostala řádnou výpověď. Před třiceti lety si zmíněná rodina prostory bytu se souhlasem vlastníka sama opravila (plyn, elektřinu, vodu - vše udělali nově). Protože jde o starý dům, nájemné měli vždy nižší, než je v místě obvyklé. Nyní při ukončení nájmu chtějí odmontovat topení, jističe, zásuvky apod. Tvrdí, že je to jejich majetek. Mají na to právo?

Vaši nájemníci, jak sama uvádíte, vše v bytě prováděli s vaším souhlasem. O tom, zda jste se dopředu dohodli, jak se při ukončení nájmu bytu ve věci zhodnocení bytu spolu vypořádáte, se nezmiňujte. Neuvádíte, zda je někde upraveno, že jde o zhodnocení tzv. odbydlí. Pokud nic takového neexistuje, bylo by dobré, abyste se spolu dohodli nyní. Nájemci můžou také uvést byt do původního stavu, nebo dokonce mají povinnost uvést byt do původního stavu, a to dle současné právní úpravy § 2263 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, ledaže byste se dohodli jinak. Vše, co jsem uvedla, je uvedeno v obecné rovině, protože ke správnému posouzení věci, je třeba více informací, a hlavně listinné podklady. Doporučuji proto, abyste se i s listinami obrátili na nejbližší poradnu Sdružení nájemníků ČR / www.son.cz /

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Zrušení nájemní smlouvy před jejím vypršením

Jsme nájemníci v bytě, který se prodává, máme platnou smlouvu. Prvního ledna 2015 jsem podepsal nájemní smlouvu na 2 roky spolu s partnerkou, která je navíc v jiném stavu. Partnerka má v bytě trvalý pobyt (ve smlouvě jsme uvedení oba). O byt se řádně staráme a nájem platíme řádně a v čas dle smlouvy (převodem, tzn. účty máme). V květnu nám majitelka oznámila, že byt (v osobním vlastnictví) prodá, a předala vše realitní kanceláři. Realitní agent u nás byl (po ústní domluvě) a byt nafotil, poté zveřejnil na internetu. Nyní chce začít s prohlídkou bytu (v naší přítomnosti). Je mou povinností pouštět cizí lidi do bytu? Ve smlouvě je jen občasná prohlídka bytu majitelkou, po předchozí domluvě. Může majitelka či nový majitel zrušit / změnit nájemní smlouvu před jejím vypršením? Z naší stránky žádný bod smlouvy neporušujeme.  

Ten, kdo si byt koupí, koupí ho i s vámi – nájemci bytu - a vstoupí do práv a povinností vaší nadále platné nájemní smlouvy. Nájemní smlouvu je možné změnit na základě dohody smluvních stran. Na změnu nejste povinen přistoupit.

Co se týká prohlídky bytu, v tomto případě za účelem koupě bytu zájemcem, nemáte ze zákona danou žádnou povinnost prohlídku umožnit. Je to věcí dohody a vaší dobré vůle. Občanský zákoník upravuje pouze v § 2233 povinnost nájemci bytu umožnit 3 měsíce před skončením nájmu dalšímu zájemci o nájem bytu jeho prohlídku.

Doporučuji vám, abyste si okolnosti prodeje bytu i umožnění prohlídky bytu vyjasnili s pronajímatelem – vlastníkem bytu a na podmínkách se dohodli.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Nájemce v pronajatém domě nebydlí

Pronajímám rodinný dům. Nájem je domluvený na dobu určitou, na rok s koncem 30. dubna 2015. A běží od 1. 5. Kauci nájemce složil tak, jak bylo domluveno, nájem už ne. Takže de facto dluží už druhý nájem. Energie má přepsány na sebe. V domě stále nebydlí ani se o něj nijak nestará. Tráva je skoro do pasu, podle všeho se v domě nevětrá. Kdy a za jakých podmínek mohu nájemci vypovědět smlouvu? Je to, že v domě nebydlí a vlastně se o něj ani nestará, důvod k okamžité výpovědi? Nebo musím počkat, až nezaplatí třetí nájem? 

Výpověď bez výpovědní doby, tzv. okamžitá výpověď, je upravena v § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Jedná se o případy, kdy nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Jedná se zejména o tyto případy:

  • nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
  • poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
  •  způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo
  •  užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Domnívám se, že závažné porušení povinností nájemce lze spatřovat již v tom, že v domě nebydlí a neprovádí údržbu domu a zahrady. Ovšem s ohledem na to, že náhled na věc a rozhodování soudů v tomto konkrétním případě může být odlišné od mého názoru, je nejjednodušší způsob pro použití okamžité výpovědi, nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců.

Nezapomeňte, že nejdříve musíte nájemce VYZVAT, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, jinak by se k následné výpovědi bez výpovědní doby nepřihlíželo.

Také ve výpovědi musíte přesně popsat, v čem spatřujete zvlášť závažný způsob porušení nájemcových povinností. Nezapomeňte na přesné označení nájemce, poučení o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak by byla výpověď neplatná (§ 2286 obč. zák.). 

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Potřebuji se vrátit do bytu, který pronajímám

Jsem vlastníkem bytu, který na základě písemné nájemní smlouvy pronajímám na dobu určitou (do 30. 4. 2016), v bytě mám i nadále spolu s 2 dětmi trvalé bydliště. Důvodem pronájmu bylo přestěhování k partnerovi, bohužel sestěhování nepřineslo pozitiva a já se potřebuji i s dětmi vrátit zpět do svého bytu. Vím, že podle nového občanského zákoníku mohu dát tříměsíční písemnou výpověď s poučením nájemce o vznesení námitky proti výpovědi, a toto vše musí být nájemci prokazatelně doručeno (osobně, doporučeným dopisem). Je dle § 2288 občanského zákoníku moje situace oním obdobně závažným důvodem pro vypovězení nájmu z bytu, na který já můžu dát tříměsíční výpověď? Nutnost přestěhovat se zpět do mého bytu je výrazná.

V případě nájmu na dobu neurčitou může pronajímatel dát nájemci výpověď, protože potřebuje byt pro sebe a svou rodinu a pro další důvody uvedené v § 2288 odst. 2 ObčZ. Vy v dotaze uvádíte, že nájem byl uzavřen na dobu určitou a dotazujete se, zda byste jako pronajímatel mohla použít výpovědní důvod uvedený v § 2288 odst. 1 písm. d) ObčZ.

Písmeno d) uvedeného ustanovení je nutno vykládat v souvislosti s předchozími výpovědními důvody uvedenými v § 2288 písm. a) až c). Těmito důvody jsou případy, kdy nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu, je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat. Poslední důvod uvedený pod písm. d) - je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Obdobně závažný důvod by tedy měl souviset s porušením povinností nájemce (důvody k výpovědi  na straně nájemce), nebo je-li tu dán veřejný zájem. Domnívám se, že nájemce v tomto případě nic neporušil a veřejný zájem tu není dán.

Pokud jste si v nájemní smlouvě s nájemcem nedohodli další možné důvody pro výpověď nájmu na dobu určitou, nezbývá vám, než se s nájemcem na ukončení nájmu dohodnout.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Nájemník se nenastěhoval

Pronajímám byt. S nájemníkem jsem podepsal nájemní smlouvu v prosinci 2014, měl nastoupit do podnájmu od 1. 2. 2015. Ale v průběhu ledna mi přišla výpověď z jeho strany bez udání důvodu. Tím začala běžet tříměsíční výpovědní lhůta, která se počítá od následujícího měsíce, tedy od 1. 2. 2015, a nájemce by měl nájemné za tři měsíce výpovědní lhůty uhradit. Nebo ne? Mam na tyto tři nájemné nárok? Vznikla mi tím škoda, jelikož jsem nemohl sehnat nájemníky, a byt byl nějaký čas prázdný.

Nájemce vám doručil, ještě než se do bytu nastěhoval, výpověď z nájemní smlouvy. Nájemce tak nedodržel podmínky nájemní smlouvy, kdy měl od 1. 2. 2015 platit nájemné. To, že v bytě nebydlel, je jeho věc. Od 1. 2. 2015 do doby skončení nájmu bytu vám dluží nájemné.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Délka výpovědi z nájmu

Jaká je délka výpovědi z nájmu bytu dle nového občanského zákoníku?

Obvykle se jedná o tříměsíční výpovědní dobu. Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. V případě tzv. okamžité výpovědi ze strany pronajímatele pro zvlášť závažná porušení nájemcových povinností musí nájemce odevzdat byt bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Obecně je pak nutno uvést, že délka výpovědní doby závisí na výpovědním důvodu - délka je tři měsíce (§ 2287, 2288 občanského zákoníku) nebo dva měsíce (§ 2283 občanského zákoníku). Ve výjimečných případech lze nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2291 občanského zákoníku).

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Neplatná nájemní smlouva

Jak máme postupovat při výpovědi podnájemce z bytu, který nemá platnou smlouvu o podnájmu. Smlouva byla sepsána na dobu určitou dle starého občanského zákoníku a skončila k 31. 5. 2014 a dále již nebyla prodloužena. Nemáme zájem o prodloužení.

Podnájem bytu na rozdíl od nájmu bytu není chráněn, bylo tomu tak za předchozí i stávající právní úpravy. Podnájem bytu skončil uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Pokud dohoda s uživateli bytu o jeho vyklizení není možná, nezbývá vám nic jiného, než podat žalobu na vyklizení bytu. V současné době uživatelé užívají byt bez právního důvodu.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Jak ukončit nájemní vztah, když chybí nájemní smlouva

Jak se postupuje s výpovědí z nájmu, když mezi nájemcem a pronajímatelem není nájemní smlouva? Lze za platnou výpověď z nájmu považovat emailovou komunikaci?

V případě, že se jedná o nájem bytu, pak je třeba při řešení ukončení nájmu zohlednit i ustanovení o faktickém užívání bytu bez písemné nájemní smlouvy (§ 2237 obč. zák.) a tzv. vydržení nájmu (§ 2238 obč. zák.). U nájmu bytu musí být výpověď ze strany pronajímatele i nájemce vždy písemná, podepsaná a doručená protistraně. Výpověď pronajímatele musí dále splňovat všechny ostatní náležitosti (výpovědní důvod, poučení nájemce o možnosti vznést námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem) uvedené v § 2208 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Výpověď nájemce musí být určitá a srozumitelná. Elektronická výpověď je možná jen s elektronickým podpisem a se všemi náležitostmi shora popsanými. Jedná-li se o prostou elektronickou komunikace bez elektronického podpisu, je výpověď nicotná.

 JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Výpověď z nájmu

Majiteli dlužím na nájemném 1 platbu. Prosila jsem majitele, že  jsem se dostala do špatné situace, ale ze dlužné nájemné uhradím. Majitel mi odpověděl, že pokud neuhradím dlužnou část mám se okamžitě vystěhovat. Kauce je 23 600,- která by mi propadla. Nájemní smlouva je k 30.11.2015. Pokud uhradím dlužnou částku může mě majitel přesto vystěhovat. Mám nějaké právo zůstat v bytě?

Jistota neboli kauce vám nemůže propadnout. Právě kauce má sloužit na takovéto mimořádné situace. Nevidím ovšem, jak jste si kauci smluvili v nájemní smlouvě a jak vysoké hradíte nájemné a zálohy na služby. Podle § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník platí, že ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, nesmí být jistota vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Neuhrazení jednoho nájemného není podle občanského zákoníku důvodem k výpovědi nájmu bytu a ani k tzv. okamžité výpovědi. Pokud vám pronajímatel, i přesto, co v odpovědi uvádím, doručí výpověď, obraťte se například na některou z poraden Sdružení nájemníků ČR, kde vám poradí s dalším postupem.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Výpověď z nájmu pronajímatelem

Mám v bytě nájemnici, která má smlouvu na dobu určitou, ale potřebuji byt prodat. Můžu nájemnici dát výpověď?

Nájem bytu na dobu určitou může pronajímatel vypovědět jen z důvodů, které jsou v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) uvedené. 

Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně a je tříměsíční. Výpovědní důvod musí být jasně a srozumitelně a konkrétně ve výpovědi uveden. Dále nesmí chybět poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

Výpověď podle § 2288:

(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,

a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Výpověď podle § 2291:

(1)Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Zkuste se s nájemnicí na ukončení nájmu bytu dohodnout. 

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Výpověď z nájemní smlouvy

Platíme zálohy na energie spolu s nájemným domu a platíme pravidelně včas. Dne 24. 2. jsme přijeli domu a elektřina byla odpojena s oznámením o přerušení z důvodu neplacení. Už dva dny jsme nemohli v domě bydlet, protože nefunguje topení, není tepla voda, je tam v podstatě všechno závislé pouze na elektřině. Může to sloužit k okamžité vypovědí nájemné smlouvy, kterou máme na dobu určitou? Může-li koupě vlastního bytu sloužit jako změna okolností, pří které nemůžeme s nájmem pokračovat?

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (§ 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Případem rozhodné změny okolností může být např. nové zaměstnání v v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět, uzavření manželství a s tím související přestěhování do jiné obce, pořízení si vlastního bydlení nebo tíživá sociální situace, do které se nájemce po vzniku nájmu dostane (např. rozchod s partnerem, který přispíval na placení nájemného, ztráta zaměstnání apod.). Nájem na dobu určitou může nájemce též vypovědět z důvodů, které si s pronajímatelem ujednal v nájemní smlouvě. V takovém případě si však musí rovněž sjednat s pronajímatelem délku výpovědní doby. Jinak zákon v tomto případě nestanoví délku výpovědní doby, tu je nutné určit za pomoci analogie. Podle výkladového stanoviska č. 21 Expertní skupiny Komise pro aplikaci civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti je výpovědní doba tři měsíce (analogické použití § 2222, § 2231 s § 2288 obč. zákoníku).

U nájmu na dobu určitou, nejen, že není občanským zákoníkem řešena délka výpovědní doby, ale není ani řešena konkrétně „okamžitá výpověď“, tj. výpověď bez výpovědní doby ze strany nájemce. Opět si musíme pomoci analogií.

V určitých zvláštních případech (zvlášť závažné případy porušení povinností ze strany pronajímatele) může nájemce nájem vypovědět bez výpovědní doby. Výpověď je účinná doručením výpovědi pronajímateli. Konkrétně jde o případy uvedené v § 2266 a 2268 obč. zák. Rovněž je oprávněn nájem vypovědět podle § 2227 a 2232 obč. zák., které se zde použijí podpůrně.

Ze shora uvedených důvodů je nájemce oprávněn vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou. Na váš případ bych zřejmě použila ust. § 2232 obč. zák. , kdy nedodávání elektrické energie do domu a bytu a tímto znemožnění užívání bytu, je nutno považovat za porušení povinností zvlášť závažným způsobem, a tímto způsobení značné újmy druhé straně. Máte proto právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Jelikož nájem lze bez výpovědní doby vypovědět jen z určitého důvodu, musí být výpověď vždy odůvodněna. Pokud nebude důvod ve výpovědi uveden, půjde o zdánlivé právní jednání (§ 553 odst. 1 obč. zák.). Ve výpovědi je nutno důvod uvést uvedením rozhodných skutkových okolností - je nutné popsat jednání, které zakládá existenci výpovědního důvodu. Nestačí pouhý odkaz na zákonné ustanovení. Důvod k výpovědi musí existovat v době podání výpovědi.

Tyto mé závěry prosím považujte za mé názory, jak by se k případu postavil soud, není zatím známo.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR.

Přechod nájmu obecního bytu

Chci se dotázat na případ, kdy nájemci bytu byla pro neplacení nájemného v obecním bytě doručena výpověď. Následně daný nájemce zemřel. V bytě s ním bydleli jeho příbuzní (dcera nájemce s rodinou). Přechází dle NOZ nájem obecního bytu na tyto příbuzné či nikoliv za situace, kdy předcházející zemřelý nájemce neplatil nájemné a měl platně doručenou výpověď z nájmu?

V praxi jsme se zatím s takovýmto případem nesetkali, proto neznáme ani názor soudu, jak by na takovouto situaci nahlížel.

Domníváme se, že nájem na členy nájemcovy domácnosti přejde v souladu s § 2279 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ), a to spolu s touto výpovědí doručenou zemřelému nájemci. Je na smluvních stranách nájemní smlouvy, jak se dále na trvání nájmu dohodnou nebo budou celou záležitost řešit soudně.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Výpovědní lhůta

Bydlím v bytě, majitelem je město. Potřebovala bych se přestěhovat do jiného bytu. Výpovědní dobu mám dva měsíce, ale já bych potřebovala bydlet v novém už dříve. Chápu, že výpovědní dobu mi asi nezkrátí, navíc i vzhledem k tomu, že v bytě jsme dva, vedení jako spolubydlící a ten si bude muset najít nového spolubydlícího nebo také nové bydlení. Nicméně já bych potřebovala být přestěhovaná už během února nebo března. Ale pokud dám výpověď v lednu, začne výpovědní doba běžet až od 1. února že? Takže, šlo by to zařídit tak, že bych zaplatila nájem do konce března a zároveň už z bytu byla vystěhovaná dřív, během února nebo března?

Výpověď z nájmu bytu musí být písemná a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba pak běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Po celou výpovědní dobu je nájemce povinen hradit nájemné i zálohy za služby spojené s užíváním bytu, neboť nájem zaniká až uplynutím výpovědní doby. Pokud máte možnost a chcete předat byt pronajímateli dříve a současně již nadále nechcete hradit platby za byt, můžete tak učinit pouze se souhlasem a na základě dohody s pronajímatelem. Doporučuji Vám v tomto směru uzavřít dohodu v písemné formě, aby bylo zřejmé kdy skutečně nájem skončí, který den bude byt předán a do kdy a v jaké výši budete hradit nájemné a zálohy za služby.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Výpověď z nájmu

Prosím Vás, jak se bude řešit situace, kdy jsem dostal výpověď z nájmu bytu za účinnosti starého občanského zákoníku a žalobu na neplatnost této výpovědi jsem podal již za účinnosti nové? Užijí se na to přechodné ustanovení §3074?

Platnost výpovědi se bude posuzovat podle právních předpisů platných v době, kdy Vám byla doručena. Tzn. ustanovení §  3074 NOZ se použije a platnost výpovědi se bude posuzovat podle „starého“ občanského zákoníku.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Výpovědní lhůta z nájemní smlouvy

Zajímalo by mě, jak dlouhá je výpovědní lhůta majiteli, když se budu chtít odstěhovat např. v červnu 2015? Mám pronajatý byt a nájemní smlouvu mám do února 2016.

Pokud ve Vaší nájemní smlouvě není ujednáno něco jiného, pak je výpovědní doba 3 měsíce, přičemž běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla pronajímateli. Současně je třeba brát v potaz i ustanovení § 2287 občanského zákoníku, podle kterého může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou (před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán), "změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval".

Mgr. Lenka Veselá Sdružení nájemníků ČR

Výpověď z nájmu a násilné vystěhování

Dostala jsem výpověď z bytu kvůli dluhu na nájemném. K určenému datu jsem se nevystěhovala, jelikož zatím pro sebe a dítě sháním jiný byt. Jaký může být další postup? Mohou mě z bytu vystěhovat násilím? 

Pokud neodevzdáte byt pronajímateli v den skončení nájmu, váš dluh na nájemném bude dál narůstat, neboť pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného. Dále zřejmě pronajímatel požádá žalobou soud o vyklizení bytu a následně  o výkon rozhodnutí. Tuto záležitost trvá sice vyřídit několik měsíců, ale náklady s tím spojené jdou do desetitisíců korun. Rozhodně to není dobré řešení vaší situace.  

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Potřebuji byt pro sebe

Pronajímám bytovou jednotku a stávajícímu nájemníkovi, který má smlouvu na dobu neurčitou, dám tříměsíční výpověď, protože se do bytu potřebuji nastěhovat sám se svou rodinou. Je dána nějaká podmínka, jak dlouho bych měl s rodinou v bytě bydlet, aniž bych musel nájemníkovi shánět náhradní bydlení, jelikož se sami chceme po čase odstěhovat mimo město a byt opustit. 

Nový občanský zákoník nemá v tomto směru žádnou lhůtu či podmínku jak dlouho máte bydlet ve svém bytě po předchozím ukončení nájemního poměru. Pokud by došlo k soudnímu sporu ve smyslu § 2289 NOZ, soud by zde nepochybně zkoumal okolnosti Vašeho případu ve vztahu k náhradě škody. Rozhodně se již náhradní byt nájemci neposkytuje.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Výpověď kvůli prodeji bytu

Pronajímám byt a nájemce má smlouvu na dobu neurčitou. Chtěla bych byt prodat a s nájemcem se asi nedohodnu. Můžu mu dát výpověď z důvodu prodeje bytu?

Z tohoto důvodu dát nájemci výpověď nemůžete. Výpovědní důvody jsou dány v ustanoveních § 2288 a § 2291 občanského zákoníku. Byt můžete prodat i se závazkem nájemní smlouvy, nový vlastník pak vstoupí přímo ze zákona do postavení pronajímatele a stávající nájemní smlouva zůstane nadále v platnosti, není třeba uzavírat novou.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Změna vlastnictví bytu není důvodem k ukončení nájmu

Byty v našem domě se budou prodávat. Protože jsme starší a bezdětní manželé, rozhodli jsme se, že byt kupovat nebudeme. Nemáme na něj a zadlužit se nechceme. Budeme se muset z bytu vystěhovat?

Změna vlastnictví bytu není důvodem k ukončení nájmu. Pokud si byt nekoupíte, zůstanete nadále nájemci bytu, bez ohledu na to, zda váš dům nebo byt koupí někdo jiný. Na vašem postavení nájemců se nic nezmění, nadále vám zůstává v platnosti stávající nájemní smlouva. Novou nájemní smlouvu uzavírat nemusíte.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Výpověď bez udání důvodů

Je to pravda, že nyní může pronajímatel nájemce z bytu vypovědět i bez výpovědní lhůty? Za jakých okolností je to možné?

Pronajímatel má právo vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce poruší zvlášť  závažným způsobem svou povinnost např. nezaplatí po dobu tří měsíců nájemné a zálohy za služby, poškozuje zvlášť závažným způsobem byt nebo jej užívá k jiným účelům, než bylo ujednáno. Nájemce pak má povinnost byt vyklidit bez zbytečného odkladu. Právní úprava dané věci je dána ustanovením § 2291 NOZ.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Hrubé porušení nájemní smlouvy

Co se rozumí hrubým porušením nájemní smlouvy, které může vést k ukončení nájmu? Majitel nám hrozí výpovědí, jelikož jsme v bytě měli oslavu narozenin, která se protáhla až do rána a byla poněkud hlučnější. Byla to však jednorázová záležitost a všem sousedům jsme se omluvili.

Definici hrubého porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu nový občanský zákoník bohužel neobsahuje. Přímo ze zákona se má toto hrubé porušení povinností pouze podnájem bytu bez souhlasu pronajímatele. Důsledkem hrubého porušení může být výpověď pronajímatele s tříměsíční výpovědní dobou. Situaci, kterou popisujete, bychom však za hrubé porušení povinností nájemce považovat nemohli, alespoň podle dosavadní praxe a současné judikatury soudu. Nepředpokládáme, že se v tomto smyslu rozhodování soudu změní. Pokud se tedy jednalo o jednorázovou záležitost, důsledkem by výpověď z nájmu bytu být neměla.

Právní odbor Ministerstva pro místní rozvoj

Nárok na náhradní byt

Jsme důchodci, máme pronajatý byt k němuž máme dekret na dobu neurčitou a majitel našeho domu nám ústně oznámil, že příští rok bude byt potřebovat pro svého syna, který hodlá založit vlastní rodinu. Může nám nájem vypovědět a je povinen nám zajistit náhradní byt?

Podle ustanovení § 2288 odst. 2) NOZ může nájem na dobu neurčitou pronajímatel vypovědět v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, dále tehdy, pokud pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc). Pronajímatel již nově nemá povinnost Vám zajisti náhradní byt. Pokud však výpovědního důvodu nevyužije do jednoho měsíce od vyklizení bytu k účelu uvedenému ve výpovědi (tato lhůta se bude stavět v případě potřebné úpravy bytu), bude Vám povinen byt znovu pronajmout nebo Vám nahradit škodu.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Pronajímatel mi v březnu letošního roku (2014) dal výpověď z důvodu, že potřebuje byt pro sebe a svoji manželku. Mám nárok na náhradní byt? Pronajímatel mi tvrdí, že nikoliv.

Nový občanský zákoník zcela opouští úpravu bytových náhrad. Pojmy jako bytová náhrada, náhradní byt, náhradní ubytování či přístřeší již v novém občanském zákoníku nenajdete. Na bytové náhrady narazíte jen v tzv. přechodných ustanoveních, tedy v § 3076, kde je stanoveno, že “ bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních předpisů právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů, tedy právo nájemce tak není dotčeno.

Ve Vašem případě tedy nárok na zajištění bytové náhrady nemáte. Pronajímatel je však povinen vám byt znovu pronajmout nebo vám nahradit škodu v případě, že nevyužije byt do jednoho měsíce poté co ho vyklidíte k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Předávací protokol při skončení nájmu bytu

S pronajímatelem jsme se dohodli na ukončení nájmu bytu k poslednímu dni následujícího měsíce. Musíme o předání bytu sepsat nějaký protokol nebo jen stačí, když pronajímateli dám k tomuto dni klíče od bytu?

Sepsání předávací protokolu k bytu při vzniku nebo zániku nájmu bytu není povinnost daná zákonem, sepsání takového protokolu lze však jedině doporučit. Předávací protokol by měl především obsahovat zápis o stavu bytu, zda je byt předán bez závad či se závadami, případně s jakými. Měl by také obsahovat stavy měřidel (vodoměr, elektroměr apod.). Sepsáním předávacího protokolu lze předejít mnoha sporům mezi nájemcem a pronajímatel po skončení nájmu bytu.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Občasné užívání pronajatého bytu jako důvod k výpovědi

Mám pronajaté dva byty, ale jeden z nich používám spíše výjimečně. Bude mi kvůli tomu moci pronajímatel vypovědět nájem?

Nový občanský zákoník již toto neumožňuje a dává v tomto směru oběma stranám nájemního vztahu úplnou volnost. Pokud řádně a včas platíte nájemné a poplatky za služby, je jen na vás, kolik bytů si budete pronajímat.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Nesouhlas s výší nájemného

Dostal jsem se s pronajímatelem do sporu o výši nájemného z bytu. Dosud mu nájemné v jím určené výši z opatrnosti hradím, ale domnívám se, že na něj nemá právo. Mám ale strach z toho, že pokud mu co chce, nezaplatím, dá mi výpověď z nájmu bytu. Můžu v této situaci něco dělat?

Nový občanský zákoník upravuje tuto věc v ustanovení § 2253 a to tak, že nedohodnou-li se strany na dlužném nájemném, nelze nájem bytu vypovědět pro nezaplacení nájemného, uloží-li nájemce dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou část, do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele. Stejná právní úprava platí pro případy, kdy se nájemce domáhá plnění z nájemní smlouvy a pronajímatel odmítá plnit s námitkou neplacení nájemného. I v tomto případě má nájemce možnost uložit dlužné nájemné nebo jeho spornou část do notářské úschovy, ale musí o tom vyrozumět pronajímatele. Vyrozumění pronajímateli doporučuji zaslat písemnou formou, nejlépe doporučeným dopisem s dodejkou.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků