Nacházíte se na stránkách bezplatné právní poradny Portálu o bydlení. Pokud chcete poslat dotaz či máte zájem o více informací, podrobnosti naleznete zde.

Termíny zúčtovacího období

Má správní firma, která dům spravuje pouze polovinu kalendářního roku, zúčtovací období do 30. 6. příslušného roku, nebo do 31. 12.? Podotýkám, že předání mezi spravujícími firmami protokolárně proběhlo k 30. 6. Vyúčtování za služby za první půlrok jsme dostali až v dubnu následujícího roku. Nedošlo tím k porušení čtyřměsíční lhůty pro zaslání vyúčtování?

V této odpovědi předpokládám, že se jedná o dům, kde jsou vymezeny jednotky a kde funguje společenství vlastníků jednotek.

V takovém případě je poskytovatelem plnění souvisejících s užíváním jednotlivých bytových jednotek (služeb) ze zákona přímo společenství vlastníků jednotek, které tuto svou činnost vykonává buď samo, nebo prostřednictvím smluvně zavázaného správce - tedy v daném případě pravděpodobně prostřednictvím zmíněné „správcovské firmy“.

Povinnost doručit vyúčtování včas vlastníkům tak leží na společenství vlastníků jednotek, které je rovněž odpovědné za nahrazení jakýchkoliv škod a vypořádání jakýchkoliv sankcí, které z prodlení s vystavením vyúčtování mohly vzniknout. V daném případě je zcela nerozhodné, zda se v rámci roku „správcovská firma“ měnila či nikoliv, lhůta k vystavení vyúčtování ze strany poskytovatele služeb zůstává vždy stejná – tedy do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období (obvykle kalendářní rok, není-li předem určeno jinak).

Pro úplnost pak uvádím, že společenství vlastníků jednotek může případné sankce obratem vyžadovat po „správcovské firmě“ tzv. regresem, a to za předpokladu, že „správcovská firma“ nezpracovala vyúčtování včas a v souladu s uzavřenou smlouvou.

Co se týká konkrétních práv a povinností obou „správcovských firem“ ve vztahu k předání podkladů a k vystavení vyúčtování, obávám se, že bude nutné přezkoumat primárně znění uzavřených smluv, které mi bohužel není známo.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kam zaslat vyúčtování záloh, když mi není známa adresa bývalého nájemce?

Jak postupovat, když mi není známá adresa bývalého nájemce, který se odstěhoval a neuvedl novou adresu nebo adresu uvedl, ale dopis se vrátil s tím, že nájemce už na adrese nebydlí. V obou případech tedy nemám, kam nájemci zaslat roční vyúčtování záloh na služby. Nerada bych se dostala do situace, že po určitě době si bude tento nájemce nárokovat vyúčtování a ještě budu platit pokutu za prodlení v předání vyúčtování.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho vztahu, vycházím ve své odpovědi toliko z obecné právní úpravy doručování. S ohledem na povahu Vašeho dotazu se budu ve své odpovědi věnovat nejprve zákonným požadavkům na adresu doručení a v druhé části pak důsledkům nepřevzetí zásilky.

Co se týče adresy, na níž by se mělo doručovat, obecné požadavky stanovené v občanském zákoníku umožňují, aby mohlo být doručováno v zásadě na jakoukoliv adresu, na které si adresát může zásilku převzít. Může se tak jednat o adresu trvalého pobytu, bydliště či adresu výhradně určenou pro doručování. Podstatné z hlediska zákonné úpravy je, aby zásilka mohla objektivně dojít do sféry adresáta (tedy aby si ji mohl převzít a seznámit se s jejím obsahem). Sdělení adresy je právem smluvních stran, přičemž je třeba vycházet z údajů, které si strany sdělí. S ohledem na výše uvedené platí, že proti tomu, kdo se v dobré víře dovolává uvedeného bydliště, není možné namítat, že je skutečné bydliště v jiném místě.

Co se týče důsledku nepřevzetí, občanský zákoník operuje s tzv. domněnkou doby dojití dle ustanovení § 573. Toto ustanovení říká, že pokud zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla adresátovi, má se za doručenou třetí pracovní den po odeslání. Tedy pokud si protistrana zásilku nepřevzala, hledí se na ni, jakoby tak učinila.

S ohledem na výše uvedené by vám tedy prodlení hrozit nemělo. Z opatrnosti doporučuji vyzvat nájemce rovněž prostřednictvím elektronické pošty na emailovou adresu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nový účetní firma s podivnými praktikami

Z rozhodnutí výboru má naše SVJ „novou účetní“. Identita účetní firmy byla utajována, výborem byla označena jako „nejlepší“. Na shromáždění o firmě nebylo řečeno jinak nic, zejména co se týká nákladů za rozsah a financování služby. Nyní jsme dostali vyúčtování služeb SVJ. Ukazuje se, že nová účetní firma je o 25 % dražší, aniž by o této okolnosti byli vlastníci informováni. Vyúčtování neobsahuje razítko ani podpis zpracovatele, takže si ho může vyrobit kdekdo podle svého gusta. Dům funguje od roku 1968, vždy však, jak pod správou SBD, tak jako SVJ, dostávali vlastníci doklady týkající se předpisů nájmu a vyúčtování vždy s podpisem a razítkem zpracovatele. Dle mého názoru se jedná o vyúčtování služeb ve výši 30-60 tis. Kč. V podstatě je to faktura, úřední doklad, který by měl minimálně tyto náležitosti obsahovat. Vy účtování je  nepřehledné, nesrozumitelné, je propleteno zbytečnými údaji (měsíčními spotřebami), aniž by před instalováním těchto zařízení výbor oznámil, jako to bude fungovat. V minulosti dokonce došlo k podivnému zúčtování odběrů vody prostřednictvím vodoměrů bez metrologického ověření dle zákona 505/1990 Sb.

Odpověď - č. 1

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu především ve vztahu ke stanovám SVJ, mohu v odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy bytového spoluvlastnictví s ohledem na vámi zmíněné okolnosti.

Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Ustanovení § 1208 nového občanského zákoníku upravuje jeho působnost, kdy v písm. h) hovoří o působnosti spočívající v určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti. Toto ustanovení má kogentní charakter, tzn., že rozhodování v této oblasti nemůže být ani se souhlasem shromáždění přeneseno do působnosti výboru. Z tohoto ustanovení občanského zákoníku a vyhlášky č. 366/2013 ale bohužel není zřejmé, koho zákonodárce považuje za osobu zajišťující některé činnosti správy domu. Ze zákona tak nevyplývá, zda je potřeba předchozího souhlasu shromáždění pouze při určení osoby správce, který pro SVJ zajišťuje správu domu spočívající ve více oblastech správy (úklid, účetnictví, opravy aj.), nebo je tento souhlas potřeba i v případě, že se jedná o novou účetní, která zajišťuje pouze jednu oblast správy.

S ohledem na znění zákona, které hovoří o „osobě, která má zajišťovat některé činnosti správy domu“, se přikláníme k názoru, že se dané ustanovení vztahuje na správce, který zajistí pro SVJ více oblastí správy, a v případě smlouvy s novou účetní by pak mohlo postačovat pouze rozhodnutí výboru. Znovu ale musím zopakovat, že zákon je v tomto směru neurčitý a situaci neulehčuje ani absence soudní judikatury, která by do problému vnesla více světla.

Odpověď - č. 2

Ve vyúčtování služeb, které je upraveno zákonem č. 67/2013 Sb., musí poskytovatel (SVJ) uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů pravidel sjednaných pro rozúčtování. 

Jako příjemce služeb máte na základě písemné žádosti právo, aby vám poskytovatel služeb do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložil náklady na jednotlivé služby, způsob rozúčtování, způsob stanovení výše záloh a provedení vyúčtování podle zákona. Do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, případně doložení podkladů dle předchozí věty, jste oprávněn podat proti způsobu a obsahu vyúčtování námitky, které musí být vyřízeny do 30 dnů od jejich doručení. Nedojde-li ze strany poskytovatele ke splnění této povinnosti, máte právo požadovat 50 Kč za každý den prodlení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vyúčtování záloh na služby placené společenství vlastníků

Od srpna roku 2013 jsme zálohy na služby zvýšili na popud správce domu, který při vyúčtování roce 2012 napsal, že kdo má nedoplatek, ať zálohy zvýší. V dopise zaslaném správci jsme uvedli, že zálohy zvyšujeme a konkrétně jsme uvedli nákladové položky, kterých se zvýšení týká. Přesto ve vyúčtování za rok 2013,2014 ani 2015 nebyly odečteny všechny zaplacené zálohy, ale částka odpovídající 12- ti původním zálohám. Tím je zkresleno vyúčtování tak, že za rok 2013 byl vyčíslen nedoplatek, který měl být o 4000 Kč nižší, za rok 2014 byl vyčíslen nedoplatek, i když měl být vyčíslen přeplatek 7003 Kč, protože byly započteny o 9600 Kč nižší. Vše jsme samozřejmě reklamovali, ovšem neúspěšně. Vzhledem k tomu, že přeplatek za rok 2014 nám nebyl vrácen, napsali jsme 30. 12. 2015 správci, že ho tedy vracet nemusí, ale má ho započíst jako zálohu do vyúčtování 2015. To se však nestalo a vyúčtování jsme opět reklamovali a zase neúspěšně. Správce tvrdí, že dlužíme zálohy nezaplacené tři měsíce do konce roku 2015 a máme je v roce 2016 doplatit. Ve zmíněném dopise správci jsme také uvedli, aby sečetl zaplacené zálohy s přeplatkem roku 2014, od toho odečetl zálohy do fondu oprav a zbytek rozdělil jako zálohy dle konkrétních položek nákladů. Toto ve vyúčtování 2015 nebylo provedeno, opět byly odečteny jenom zálohy odpovídající těm z roku 2012 a je vyžadováno doplacení tří záloh za rok 2015 přesto, že částka zaplacených záloh včetně přeplatku z roku 2014 činila více, než kdybychom platili původní výši záloh. Z našeho pohledu je podstatné, kolik prostředků celkem bylo skutečně na zálohách zaplaceno, a tyto mají být ve vyúčtování odečteny aby mohl být vyčíslen doplatek či nedoplatek. Požadovat další zálohy za předchozí rok v dalším roce je proto protismyslné.

Odpověď – část první:

Co se týká záloh na náklady na plnění spojená s užíváním bytu (zálohy na služby), platí, že jejich výši si ujedná společenství vlastníků jednotek, jakožto poskytovatel služby, s vlastníky, jakožto příjemci služby. Při určování výše záloh přitom nejsou strany zákonem nijak limitovány.

Nedojde-li k dohodě, rozhodne o výši záloh společenství vlastníků jednotek. Pokud ani společenství vlastníků jednotek o výši záloh nerozhodne, budou zálohy na služby určeny jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.

Jak je tedy patrné, vlastník, jakožto příjemce služby, nemůže jednostranně rozhodnout o výši zálohy na služby. Částky, které vlastník zasílá společenství vlastníků jednotek nad rámec určené zálohy, jsou tak pravděpodobně bezdůvodným obohacením na straně společenství vlastníků jednotek.

Pokud by vyúčtováním záloh po skončení zúčtovacího období bylo vlastníku uloženo zaplatit případný nedoplatek, může vlastník vůči této pohledávce započítat svou vlastní pohledávku z titulu bezdůvodného obohacení, přičemž k započtení dojde v okamžiku, kdy se obě (splatné) pohledávky setkaly. Obdobné platí, pokud bylo započteno na zálohy, k jejichž placení jste byli povinni v roce 2015.

Započtení samo o sobě je obecně jednostranným úkonem a může k němu tedy v zásadě dojít, i pokud by s ním správce nesouhlasil.

Pro případ, že by plnění ze strany vlastníka nebylo řádně označeno a příjemce zároveň vlastník již v době plnění dlužil společenství vlastníků jednotek z jiného závazku (například jako nedoplatek ze staršího vyúčtování), je rovněž možné uvažovat o tom, že plněním nad rámec stanovené zálohy byl umořen tento druhý dluh, a to automaticky bez nutnosti formálního započtení.

Otázka – část druhá:

Zpětná změna způsobu rozúčtování nákladů

Shromáždění společenství vlastníků v únoru 2016 odhlasovalo, že vyúčtování za rok 2015 týkající se spotřeby vody bude provedeno jiným způsobem než dle naměřených hodnot, protože měřiče nebyly včas vyměněny. Měly být prý vyměněny po pěti letech již v roce 2010. Měřiče v našem bytě ale byly při rekonstrukci vyměněny v roce 2008, takže jejich 5 letá životnost, prý napevno daná předpisem, byla minimálně do roku 2013. Z uvedeného plyne, že vlastně rozúčtování spotřeby vody u ostatních vlastníků by měl být zpochybněn za roky 2011-2014 a u nás za rok 2014, když bylo řečeno, že nel ze provést rozúčtování spotřeby pro prodlení s výměnou měřičů - do roku 2014 to ovšem nikomu nevadilo. Shromáždění v roce 2016 před vyúčtováním 2015 odhlasovalo, že rozúčtování bude provedeno náhradním způsobem, ač nebylo vysvětleno jakým. Ve vyúčtování za rok 2014 u našeho bytu došlo k vyúčtování spotřeby ve výši dvojnásobku oproti roku 2014. Podotýkám, že odečty měřičů byly řádně v prosinci 2015 provedeny, ovšem tyto hodnoty nebyly pro výpočet použity. Dle zák. č. 67/2013 Sb., nelze měnit způsob rozúčtování nákladů zpětně, v tomto případě byl použit nový způsob výpočtu zpětně na rok 2015, tedy po době 5 let stanovené doby životnosti. Jaký postup je v uvedeném případě správný, je možné vyúčtování provést takovým způsobem zpětně? Pro nás je nepřijatelné, že je spotřeba vyčíslena jako dvojnásobná, přitom ostatní byty mají přeplatky.

Odpověď – část druhá:

Obecně platí, že náklady na dodávky vody se rozúčtují způsobem dle rozhodnutí společenství vlastníků jednotek. Toto rozhodnutí musí být v souladu se zákonem

Nerozhodne-li společenství vlastníků jednotek o rozúčtování nákladů na dodávky žádným způsobem nebo je-li jeho rozhodnutí o způsobu rozúčtování v rozporu se zákonem, pak platí, že dodávky se rozúčtují podle náměrů na podružných vodoměrech, jsou-li instalovány u všech vlastníků.

Nejsou-li nicméně podružné vodoměry u všech vlastníků instalovány, případně nevyhovují-li některé z nich požadavkům zákona (jsou-li takříkajíc prošlé), je nutné náklady na dodávky vody rozúčtovat podle směrných čísel roční spotřeby vody dle přílohy č. 12 vyhlášky č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon o vodovodech a kanalizacích.

Pokud by tedy původní způsob určený společenstvím vlastníků jednotek nebylo možné z důvodu jeho neplatnosti realizovat, je nutné postupovat právě tímto způsobem a rozúčtovat náklady na vodu podle směrných čísel roční spotřeby.

V žádném případě však nelze po skončení období rozhodnout, navíc bez souhlasu všech vlastníků jednotek, o dodatečné změně způsobu rozúčtování vody.

Otázka – část třetí:

Je možné vymáhat soudně nedoplatek starší tří let? Dle našeho názoru toto možné není.

Odpověď – část třetí:

Zejména upozorňuji na pravidlo, podle kterého plní-li dlužník věřiteli a neoznačí, na který svůj dluh plní, započte se plnění nejprve na nejdříve splatný (nejstarší závazek), přičemž se může jednat i o závazek, u kterého již bylo možné namítat promlčení.

Rovněž upozorňuji na skutečnost, že i přestože nárok může být promlčen, pohledávku je stále možné uplatnit u soudu. Právě v soudním řízení vznáší dlužník námitku promlčení a je tedy nutné v něm aktivně vystupovat a bránit se.

V potaz je rovněž nutné vzít skutečnost, že byl-li dluh byť jen konkludentně (například částečným plněním) uznán, promlčecí doba se prodlužuje na deset let, přičemž zákon zná i několik dalších obdobných výjimek z obvyklé tříleté promlčecí doby.

Závěrem mi konečně dovolte ve vztahu ke všem třem částem odpovědi upozornit, že v odpovědi na dotaz vycházím toliko ze znění zákona, když nemám k dispozici stanovy vašeho společenství vlastníků jednotek, ani další případné relevantní interní dokumenty.

Rovněž si dovoluji upozornit, že na základě dodaných podkladů je téměř nemožné korektně rozklíčovat, jaká je skutečná výše přeplatků či nedoplatků na vaší straně. Doporučujeme tedy vyhledat odbornou pomoc advokáta a doložit pokud možno veškerou písemnou komunikaci se společenstvím vlastníků jednotek, včetně všech vyúčtování a souvisejících rozhodnutí shromáždění, jakož i výpisy z účtu k prokázání dosavadních plateb. Advokát následně veškeré dokumenty projde, zjistí, jaká je skutečná výše nedoplatku či přeplatku a podle toho navrhne odpovídající postup.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Vyúčtování energií a služeb - jednalo bytové družstvo správně?

Mám několik dotazů týkajících se vyúčtování energií a služeb. Týden po termínu, ve kterém mělo být hotové vyúčtování, jsem se telefonicky dotazovala na SBD, kdy mi bude vyúčtování zasláno. Po dohodě v předchozích letech mi bylo posíláno e-mailem, jelikož byt užívám minimálně (převážně bydlím s přítelem v rodinném domě). Na e-mail mi dále bylo zasíláno i vyúčtování za garsonku, která je psaná na dceru (s SBD ale vše zařizuji já na základě plné moci) a která je dále pronajímána třetí osobě (podnájem samozřejmě se souhlasem SBD) – oba tyto byty jsou družstevní. Pracovnice ekonomického úseku mi oznámila, že vyúčtování se zpozdilo kvůli velkému počtu měřičů tepla, které byly v loňském roce nainstalovány v bytech a že obdrželi pozdě podklady. Odhadla, že by vyúčtování mohlo být zpracováno za další 2 týdny a ubezpečila mě, že ihned, jak jej budou mít, pošlou mi oboje e-mailem, tak jako v minulých letech. V dalším týdnu mi volala paní, která je v  garsonce v podnájmu, a sdělila mi, že důvěrník u nich již vyúčtování rozdával a jí řekl informaci, že ve vyúčtování je přeplatek ve výši 5500 Kč. Druhý den jsem opětovně volala na SBD, jak je možné, že já nemám jako člen družstva a pronajímatel bytu žádné informace o přeplatku, a tuto informaci má paní z podnájmu, a proč mi již nebylo zasláno, jak bylo domluveno. Vedoucí ekonomického úseku mi řekla, že vyúčtování bylo hotové 9. 5. a odmítla mi vyúčtování na e-mail poslat s tím, že je to „nadstandardní“ služba, že mi dá vyúčtování do obálky a pošle. 13.5. mi poslala vyúčtování "mého" nepronajímaného bytu na e-mail s tím, že reklamace je možné uplatnit do 18. 5. 2016! Druhé vyúčtování stále nemám, ale předpokládám, že a až se ke mně jednou dostane, bude lhůta pro reklamaci stejná a možná už i prošlá.

Dotaz – část 1: 

Nemělo SBD informovat družstevníky (alespoň prostřednictvím důvěrníkem vyvěšené informace na nástěnce), že dojde ke zpoždění ve vyúčtování, když vědělo, že termín daný zákonem nedodrží? Jaký je běžný, a tedy standardní postup pro předávání a přebírání vyúčtování, když zasílání e-mailem je dle pracovnice SBD nadstandardní?

Odpověď – část 1:

Úvodem zdůrazňuji, že mi není známo znění stanov či jiných interních předpisů bytového družstva, proto na daný dotaz odpovídám jen na základě zákona, a to zejména zákona o obchodních korporacích (90/2012 Sb.) a rovněž zákona, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů (67/2013 Sb.).

Zákon bytovému družstvu nikde nestanoví přímou povinnost své členy o zpoždění informovat. Na druhou stranu nájemce družstevního bytu má v případě prodlení s vyúčtováním právo požadovat zaplacení pokuty ve výši 50 Kč denně za každý den prodlení (až na výjimečné případy).

Zákon neklade na formu doručování žádné zvláštní nároky. Vyúčtování tak může být doručováno například formou doporučeného psaní, může být doručeno osobně oproti podpisu či formou emailové zprávy, pokud je nepochybné, že určený adresát emailovou zprávu vyzvedl. To, jaký je běžný a standardní postup v případě vašeho bytového družstva, mi není známo. Je možné, že na danou otázku naleznete odpověď v jeho stanovách.

Obvykle je nicméně možné doručit vyúčtování jakýmkoliv ze shora uvedených způsobů, přičemž bytové družstvo zvolí způsob dle svého uvážení a nese rovněž odpovědnost za to, aby se k Vám vyúčtování řádně a včas dostalo nebo dostat mohlo (například v případě zásilky uložené na poště).

Dotaz – část 2:

Nedošlo k pochybení a porušení zákona o ochraně osobních údajů, když jak důvěrník, tak i paní z podnájmu dostali od SBD informace o stavu mého (dceřina) vyúčtování? (Běžnou praxí je, že důvěrník dostane vyúčtování všech bytů v domě či vchodě, vyjma  bytů pronajímaných, pokud si to nájemce přeje, a vhodí je do schránek. Přitom podrobný rozpis vyúčtování není zalepen v žádné obálce, tudíž má důvěrník přesné informace o vyúčtování každého z nájemníků a ještě mívá i jmenný seznam s vyčíslením přeplatků či nedoplatků.)

Odpověď – část 2:

Dle zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, platí, že osoba zpracovávající osobní údaje (tedy bytové družstvo) s nimi nemůže disponovat bez souhlasu osob, kterých se osobní údaje týkají.

Osobním údajem je přitom jakákoliv informace týkající se určené nebo určitelné osoby. O takový případ se jedná, jestliže osobu lze na základě údajů přímo nebo nepřímo identifikovat – zejména na základě čísla, kódu nebo jednoho či více prvků specifických pro jeho fyzickou, fyziologickou, ekonomickou, kulturní nebo sociální identitu.

Vyúčtování nákladů pak skutečně může pod výše uvedenou definici spadat.

Bohužel nemohu bez dalších informací posoudit, zda se v daném případě skutečně jednalo o neoprávněné předání či zpřístupnění osobních údajů. Upozorňuji nicméně, že v obdobných případech se soudy dříve vyjadřovaly spíše ve prospěch správce osobních údajů, když ostatní vlastníci či nájemci (podnájemci) by prostřednictvím institutu nahlížení do podkladů k vyúčtování (apod.) měli de facto k vyúčtování přístup zajištěný v každém případě.

Skutečnost, zda byl nebo nebyl porušen zákon, posoudí Úřad pro ochranu osobních údajů, na který se se svým podnětem můžete obrátit. Pokud by úřad došel k závěru, že zákon porušen byl, zahájí správní řízení, které může vést až k případným sankcím.

Dotaz – část 3:

Jaká by měla být lhůta pro podání reklamace (je někde dáno zákonem kolik dnů?) Je možné si někde na jednání zástupců SBD stěžovat?

Odpověď:

Podle zákona je bytové družstvo povinno, jakožto poskytovatel služeb nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období (obvykle kalendářní rok), doručit nájemci vyúčtování nákladů na plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu (služeb).

Nejpozději do pěti měsíců od skončení zúčtovacího období je zároveň k písemné žádosti nájemce bytové družstvo povinno nájemci doložit náklady na jednotlivé služby, způsob jejich vyúčtování, způsob stanovení výše záloh na služby a umožnit nájemci pořízení kopie podkladů.

Porušením některé ze shora vyčtených povinností vzniká nájemci právo požadovat pokutu ve výši 50 Kč za každý den prodlení, případně náhradu škody vzniklé porušením povinnosti družstva.

Námitky proti vyúčtování musí nájemce předložit neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doložení podkladů dle výše uvedeného odstavce (případně do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, nepožádal-li nájemce o doložení podkladů).

Námitky musí být následně vyřízeny nejpozději do 30 dnů ode dne jejich předložení.

V případě, že bytové družstvo námitky neuzná, avšak budete i nadále přesvědčena, že vyúčtování nebylo provedeno řádně, můžete se domáhat určení, zda bylo či nebylo vyúčtování v souladu se zákonem, žalobou u příslušného soudu.

Co se týká stížnosti, je otázkou, co by mělo být jejím předmětem.

Nejčastěji se lze setkat s porušováním povinností (péče řádného hospodáře) člena představenstva družstva. Dojde-li k takovému jednání, vznikne-li družstvu škoda, je možné se její úhrady domáhat u soudu, přičemž při takovém sporu obvykle družstvo zastupuje vybraný člen kontrolní komise.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jaké jsou povinnosti rozúčtovatele tepla?

V souvislosti s pravidly rozúčtování tepla by mne zajímalo, zda je zakotvena v současně platné legislativě povinnost rozúčtovatele tepla prokázat, že existují schválená pravidla pro rozúčtování tepla, jejichž součástí musí být i veškeré použité koeficienty. Je povinen zaslat tato pravidla SVJ tak, aby bylo možné  jejich projednání a následné schválení jednotlivými vlastníky bytů. Jinými slovy, platí v případě, že neexistují písemná pravidla vyúčtování tepla, že je vyúčtování nepřezkoumatelné, a tedy neplatné. Dále, zda je rozúčtovatel tepla povinen na výzvu konečného spotřebitele prokazovat správnost koeficientů v rozúčtování z hlediska fyzikálního a s přihlédnutím k vlivům, které mění tepelné ztráty místností v bytech, resp. jeho jednotlivých místností. Pokud konečný spotřebitel nedostane od rozúčtovatele uspokojivou odpověď ohledně způsobu použití redukčních koeficientů, na koho se má obrátit tak, aby byla sjednána náprava.

Vzhledem k tomu, že neznám rozhodné skutečnosti týkající se vašeho případu, můžu odpovědět pouze obecně a ve smyslu jednotlivých právních předpisů.

Zákon č. 67/2013 Sb. ukládá povinnost provést rozúčtování a následné vyúčtování nákladů poskytovateli, kterým je vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo SVJ. Z uvedeného je zřejmé, že povinnosti uložené právními předpisy poskytovateli se nevztahují na třetí osobu, kterou je v tomto případě rozúčtovatel.

Pokud jde o pravidla rozúčtování nákladů na vytápění, tak zákon č. 67/2013 Sb. v ust. § 6 rozlišuje způsob u domů, kterým je mimo jiné stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii, a domů, kterým mimo jiné tato povinnost stanovena není. Obecně lze ale říci, že existují dva způsoby rozúčtování nákladů na vytápění, a to na základě ujednání poskytovatele se všemi nájemci v domě, u družstevního bytu na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě a u SVJ na základě ujednání všech vlastníků jednotek, a rozúčtování nákladů na vytápění způsobem, který určuje zákon. Rozúčtovatel tak s největší pravděpodobností bude postupovat podle zákona či způsobem, který jste přijali v rámci domu na základě společného ujednání.

Co se týče prokázání správnosti vyúčtování, tak na základě písemné žádosti příjemce je poskytovatel povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci náklady na služby, způsob rozúčtování aj. Pokud příjemce nesouhlasí se způsobem a obsahem vyúčtování, může ve lhůtě 30 dnů podat námitky, ke kterým se poskytovatel ve lhůtě 30 dnů od jejich doručení má povinnost vyjádřit. V případě, že poskytovatel nesplní svoji povinnost, je příjemce oprávněn požadovat dle zákona č. 67/2013 Sb. pokutu ve výši 50,- Kč za každý započatý den prodlení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

 

Jak má bytoví družstvo správně dělit náklady na společnou přípravu teplé vody

Jedná se o 3 menší domky o velikosti 6-8 bytových jednotek se samostatnými čp. ve vlastnictví jednoho bytového družstva. K ohřevu a rozvodu tepla a užitkové vody (TUV) dochází ve výměníkové stanici, ke které je připojeno vždy více domů, množství spotřebované TUV není měřeno v jednotlivých domech (součet bytových náměrů v domě se hlásí teplárně), ale je měřena celková spotřeba TUV ve výměníku, která se pak při vyúčtování rozděluje podle náměrů bytových vodoměrů v jednotlivých domech, připojených na tento výměník. Ve vyúčtování u konkretního domku je u TUV uveden jednak součet bytových náměrů tohoto domku, a jednak celková spotřeba TUV v tomto domku, získaná asi nějakým rozdělovacím procesem z celkové spotřeby všech domů, připojených k výměníku. Tento údaj je zhruba o 35 % větší než součet bytových měřičů. Prosím sdělte mi, zda v případě takto velkého rozdílu je povinností konečných spotřebitelů jej celý zaplatit, neboť myslím, že v minulosti snad platilo, že na konečné spotřebitele se rozúčtuje navýšení jen do nějaké hodnoty, odpovídající tzv. běžným ztrátám, např do 15-20% . Mohu něco proti tomu dělat?

Předně mi dovolte uvést, že je třeba vždy rozlišovat mezi dvěma právními vztahy, a to vztahem mezi bytovým družstvem a dodavatelem energie, a vztahem mezi bytovým družstvem a každým jednotlivým členem družstva, tedy nájemcem družstevního bytu. S ohledem na povahu vašeho dotazu se budu dále věnovat toliko vztahu druhému, tedy vztahu mezi družstvem a jednotlivými členy družstva.

Bytové družstvo je povinno v oblasti rozúčtování služeb, včetně nákladů na společnou přípravu teplé vody, se řídit zákonem č. 67/2013 Sb., o službách. Náklady družstva na společnou přípravu teplé vody jsou dva, a to náklady na vodu samotnou a náklady na její ohřev. Každý z těchto nákladů rozdělí družstvo mezi všechny členy družstva pomocí výpočtu uvedeného v zákoně a prováděcím předpise. Zjednodušeně řečeno se každý z obou uvedených nákladů rozdělí na složku základní (podle podlahové plochy) a spotřební (tedy skutečně spotřebované teplé vody u jednotlivých bytů). U nákladů na vodu činí základní (podlahová) složka 0 % a spotřební složka 100 %, což odpovídá skutečnému užití vody. U nákladů na teplo (tedy ohřev vody) pak činí základní (podlahová) složka 30 % a spotřební složka 70 %.

Spotřební složka se zjistí podle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb. S ohledem na výše uvedené je pro účely rozúčtování podstatná spotřeba výhradně ve vztahu k jednotlivým bytům a nikoliv ve vztahu k domu jako celku.

Zákon o službách však umožňuje, aby se každé družstvo či společenství vlastníků od výše uvedeného schématu odchýlili. O odlišném způsobu rozúčtování nákladů na přípravu teplé vody musí vždy rozhodnout družstvo na členské schůzi, přičemž změna bude účinná až pro další zúčtovací období.

Pokud byste měl jakékoliv pochybnosti ohledně vyúčtování nákladů na teplou vodu ve Vaší zúčtovací jednotce související např. s možností, že hodnoty naměřené na bytových vodoměrech neodpovídají skutečnému množství vody odebrané jednotlivými vlastníky, pak je možné předložit poskytovateli služeb (ve vašem případě bytovému družstvu) námitky k vyúčtování, a to do 30 dnů ode dne jeho doručení Vaší osobě. Případně doporučuji vznést dotaz na nejbližší členské schůzi, aby Vám představenstvo uvedlo důvod těchto rozdílů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Vytápění okapů a hrazení mimořádné spotřeby energie

V bytovém domě je instalováno vytápění okapů z důvodu odstranění sněhu, které je spouštěno zapnutím jističe. V domě došlo zřejmě omylem ke spuštění tohoto zařízení (nebylo zjištěno a ani nelze zjistit, kdo zařízení spustil – mohl je spustit i jakýkoli příchozí) na dobu několika měsíců, a tím došlo ke zvýšené spotřebě elektřiny společných prostor, kam je toto zařízení připojeno. Společenství na shromážděni konaném v květnu rozhodlo o tom, že běžné náklady na provoz domu jsou hrazeny z krátkodobé zálohy vybírané od vlastníků v poměru vlastnických podílů, náklady vymezené v NOZ se rozpočtou rovnoměrně na bytové jednotky. O službách bylo rozhodnuto, že elektřina – osvětlení společných prostor – bude hrazeno podle počtu osob rozhodných pro vyúčtování. V prosinci téhož roku, kdy byl zjištěn mimořádný náklad na elektřinu v souvislosti s provozem zařízení na vytápění okapů, se sešlo shromáždění, které rozhodlo o úhradě těchto nákladů rovnoměrně na bytovou jednotku. Je tento postup správný? Jedná se o náklad na provoz domu nikoli o službu? Může v rámci jednoho roku shromáždění rozhodnout o úhradě mimořádného nákladu v jiném režimu ( rovnoměrně na bytovou jednotku), než jak bylo schváleno pro běžné náklady (podle podílů)?

Předně mi dovolte uvést, že neznám veškerá specifika vašeho vztahu, především pak znění stanov a rozhodnutí shromáždění vlastníků, a ve své odpovědi mohu tudíž vycházet toliko ze zákonné úpravy příspěvků vlastníků jednotek a rozúčtování služeb.

Co se týče elektrické energie spotřebované ve společných částech domu, povinnost k její úhradě by měla v první řadě dopadat na společenství vlastníků, k čemuž dle Vašeho dotazu došlo. Na následný vztah mezi společenstvím a jednotlivými vlastníky by bylo možné nahlížet ze dvou úhlů pohledu, a to buď jako službu dle ustanovení § 5 odst. 2 písm. d) zákona č. 67/2013 Sb. nebo příspěvek na správu domu a pozemku. Vztah mezi těmito právními instituty je však doposud nevyjasněný a neexistuje k němu závazná rozhodovací praxe soudů.

V režimu zákona č. 67/2013 Sb. se za službu považuje také provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě (…), popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb. Tyto služby by v sobě z povahy věci měly zahrnout též elektrickou energii, která je při jejich poskytování spotřebována. Tyto služby se pak rozúčtovávají mezi příjemce služeb podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování, pokud nedojde k rozhodnutí společenství vlastníků o jiném způsobu úhrady. Dovoluji si k tomu poznamenat, že tuto změnu lze provést pouze po uplynutí zúčtovacího období (zpravidla kalendářní rok).

Oproti tomu úhrada příspěvku na správu domu se dle občanského zákoníku rozdělí podle podílu na společných částech domu. Dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. se za činnosti týkající se správy domu a pozemku považuje též provoz a údržba společných částí domu. Od tohoto způsobu úhrady příspěvků je možné se odchýlit na základě dohody všech vlastníků, přičemž k této dohodě by mělo zpravidla dojít před vznikem konkrétního nákladu tak, aby vlastníci měli právo legitimně očekávat, v jaké výši budou povinni příspěvek hradit.

Konečně pro posouzení, zda se jedná o příspěvek na správu domu nebo na službu je na tuto platbu třeba hledět vždy s ohledem na konkrétní vymezení ve stanovách nebo rozhodnutí, na základě kterého došlo k zavedení uvedeného vytápění, které bohužel nemám k dispozici.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Podle jaké vyhlášky se účtují služby a teplo za rok 2015?

Dostal jsem vyúčtování za služby a teplo od společnosti RPG za rok 2015. Za teplo jsme měli skoro úplně stejnou spotřebu jako v roce 2014 a ve vyúčtování (2015) to dělalo přes 3 tisíce navíc. Nová vyhláška o vyúčtování je přece schválená od 1. 1. 2016, tak jak je možné, že vyúčtování za rok 2015 provedla společnost RPG již podle nové vyhlášky? Nebo se už tato vyhláška vztahuje na vyúčtování za rok 2015? Chci podat reklamaci, ale nevím, jak to pořádně je. 

Ačkoliv to z vašeho dotazu přímo nevyplývá, předpokládáme, že společnost RPG je vlastníkem domu nebo bytu, a tato společnost vůči vám tedy vystupuje v pozici pronajímatele. S ohledem na to je tudíž tato společnost zároveň poskytovatelem služeb dle zákona č. 67/2013 Sb. a dopadají na ni povinnosti ve vztahu k poskytování a plnění spojených s užíváním bytu.

Za těchto okolností se na rozúčtování služeb použije zákon č. 67/2013 Sb. a vámi zmiňovaná vyhláška. Na okraj si dovoluji doplnit, že vycházím z toho, že jste měl na mysli vyhlášku č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. Tato vyhláška je skutečně účinná až od 1. 1. 2016, a na vyúčtování za rok 2015 se tedy vztahovat nemůže. Vyúčtování za rok 2015 by mělo být provedeno dle předchozí právní úpravy, která byla představována vyhláškou č. 372/2001 Sb. Nad rámec toho si však dovoluji upozornit na skutečnost, že obě výše uvedené vyhlášky dopadají výhradně na vytápění a společnou přípravu teplé vody a nikoliv na další služby v režimu zákona č. 67/2013 Sb.

Pokud se způsobem a obsahem vyúčtování nesouhlasíte, máte možnost podat poskytovateli služeb k tomuto vyúčtování námitky, a to do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Poskytovatel služeb je pak povinen vyřídit vámi uplatněné námitky nejpozději do 30 dnů od doručení námitek. Pokud by z jeho strany došlo k prodlení se zasláním vypořádání námitek, máte ze zákona nárok na zaplacení pokuty ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení.

V případě, že poskytovatel služeb vámi uplatněné námitky neuzná, a budete nadále přesvědčen, že vyúčtování nebylo provedeno správně, můžete se určení, zdali vyúčtování bylo provedeno v souladu s právními předpisy, domáhat i soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Platby za výtah a stavební práce ve vedlejším vchodě

Žiji s přítelem v domě, kde máme pět vchodů a v každém je několik bytových jednotek. Byt je od tohoto roku psán na přítele. Jde mi o vyúčtování společných prostor. Ve vedlejším vchodě si nechali dělat výtah, paní, která je něco jako správcová,řeší věci s družstvem a domlouvá různé opravy atd., dovolila dělníkům, aby se napojili na elektriku v našem vchodě. Ještě když jsem tu nežila, se lidé dohodli a nechali si v našem vchodě kvůli sekání trávníku udělat zásuvku, na kterou se dá připojit. Máme tady jako jediní dílnu. Můžu se ohradit, až přijde vyúčtování a vyžadovat to po té firmě, protože mi je jasné, že ta spotřeba se do toho promítne, a to markantně. Tady to všichni vědí, každý z toho má obavy, ale tím to končí. Už loni jsme platili strašně vysokou částku oproti ostatním, moc tomu nerozumím, týká se to vytápění, nějak vytápíme ústřední kotel. Přítel říkal, že náš vchod už tenkrát platil skoro o dva tisíce na byt víc než vedle. Nebydlíme tu dlouho. Mně se nechce platit peníze za výtahy ve vedlejším vchodě. Domnívám se, že ten výtah je dost jasná věc, i když absolutně nevím, jak by se to rozpočítalo. Denně tu jely sbíječky atd. Pominu, že dělníci pravidelně nezhasínali a ve sklepích se svítilo jak na kostele. Existuje nějaký zákon, abych se mohla ohradit, že tu elektriku jsme my nespotřebovali? Všichni to vědí.

Odpověď část 1:

Předně mi dovolte uvést, že z vašeho dotazu jasně nevyplývá, zdali ve vašem bytovém domě existuje jedno společenství vlastníků, které zahrnuje vlastníky jednotek ze všech pěti vchodů v domě, nebo na každý jednotlivý vchod v domě připadá samostatné společenství vlastníků.

Pokud v celém domě vystupuje pouze jedno společenství vlastníků jednotek pro všechny vchody, platí, že na správu domu a pozemku včetně všech společných částí domu přispívají všichni vlastníci bytových jednotek. S ohledem na to by na společně využívanou elektrickou energii měli přispívat poměrně všichni vlastníci jednotek bez dalšího. Vyúčtování těchto nákladů by mělo spadat do režimu poplatků za správu domu a pozemku, které hradí všichni vlastníci jednotek ve výši odpovídající jejich podílu na společných částech domu (tedy tzv. podle m2).

Od tohoto pravidla se lze odchýlit dohodou všech vlastníků. Odlišný způsob a postup, jakým jsou rozúčtovány náklady za spotřebovanou elektřinu ve společných částech domu, by případně mohl být řešen ve stanovách Vašeho společenství vlastníků. Doporučuji vám tedy, abyste se důkladně seznámila s jejich obsahem.

V případě, že máte pochybnosti ohledně způsobu rozúčtování, máte právo se obrátit na výbor společenství vlastníků, který je vám povinen předložit relevantní podklady a objasnit způsob rozúčtování. Pokud by z Vašich stanov, případně rozhodnutí společenství, vyplývalo, že náklady na takto spotřebovanou elektřinu spadají pod službu dle zákona č. 67/2013 Sb., máte právo seznámit se s podklady a podat námitky proti vyúčtování.

Pakliže platíte v rámci vašeho vchodu oproti ostatním vchodům pravidelně vyšší částky za elektřinu, která je společně spotřebovávána vlastníky ze všech vchodů, doporučuji tuto záležitost také předložit k projednání na schůzi členů společenství vlastníků.

Odpověď část 2:

Pakliže ve vašem bytovém domě figuruje více společenství vlastníků, tedy pro každý vchod samostatné společenství vlastníků, jedná se o poněkud odlišnou situaci. Vlastníci z cizího společenství by totiž odebírali od vašeho společenství elektrickou energii, která jim nenáleží. Pokud by tak činili bez předchozí dohody, mohlo by se z jejich strany jednat o bezdůvodné obohacení, jehož vydání byste se pravděpodobně měli právo domáhat.

Pokud by existovala dohoda mezi vaším společenstvím a cizími společenstvími, které čerpají vaši elektrickou energii, měla by taková dohoda upravovat též úhradu nákladů s tím souvisejících. Tudíž na vás jako vlastníky by povinnost hradit cizí odběr dopadat neměla. V případě, že by tomu tak snad bylo, mohlo by se ze strany vašeho výboru jednat o porušení povinnosti výkonu funkce s péčí řádného hospodáře.

Závěrem uvádím, že danou situaci je v každém případě obtížné posoudit bez znalosti všech konkrétních okolností a znění stanov společenství vlastníků, a lze proto doporučit, abyste se pro úspěšné vyřešení dané záležitosti dále obrátila na pomoc advokátní kanceláře.

Pokud máte zájem se sama zaměřit na to, jaká je bližší zákonná úprava výše uvedené problematiky, pak si vás dovoluji odkázat na § 1180 a následující zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, případně na právní úpravu uvedenou v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Velké nesrovnalosti ve vyúčtování od správcovské firmy

Obracíme se na vás ohledně vyúčtování služeb spojených s nájmem. Dvacátého šestého února 2016 jsme obdrželi vyúčtování služeb za rok 2013 a 2014 od správcovské firmy, která je pověřená správou domu od majitele domu. Z vyúčtování služeb vyplynuly velké nedoplatky, hlavně co se týká vody. Veškeré vyúčtování služeb bylo rozúčtováno podle počtu osob v daných letech. V tomto vyúčtování bylo uvedeno, že pokud budeme chtít reklamovat vyúčtování, tak do 15. 3. 2016, což jsme udělali písemně (e-mailem a pak i doporučeně). Chtěli jsme vidět faktury, které souvisí s náklady za uvedená léta, a také seznam nájemníků (pouze jsme chtěli uvést jména), s kterými se počítalo při rozúčtování služeb, a zároveň jsme uvedli, že na to máme nárok, viz §8 zákona 67/2013 Sb., nahlížení do pokladů k vyúčtování a vypořádání námitek. V domě jsou totiž nájemníci s nájemní smlouvou na dobu neurčitou a také nájemnici již na dobu určitou. Také dochází často ke stavebním úpravám v jednotlivých bytech, kde řemeslníci spotřebovávají vodu. Také jsme uvedli, že vyúčtování služeb za uvedená léta jsme obdrželi pozdě, viz § 13  zákon 67/2013 Sb., pokuta za prodlení se nepeněžitým plněním.  Očekávali jsme reakci na naší reklamaci. Jen e-mailem nám byl vysvětlen způsob rozúčtování a byl nám poslán seznam bytů beze jmen, který i tak nejde zkontrolovat. Po uplynutí 30 dnů od doručení naší reklamace jsme znovu napsali na správcovskou firmu, že  nám nebylo umožněno vidět faktury či případně si pořídit kopie uvedených dokladů, zda byly ve vyúčtování zohledněné stavební úpravy probíhající v bytech a hlavně, že nevíme, jakou částku máme hradit po započtení pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním. Volali jsme do firmy a bylo nám řečeno, že si to s námi vyřídí majitel domu. Očekáváme brzy vyúčtování služeb za rok 2015, které pravděpodobně zase budeme reklamovat, protože budeme chtít vidět faktury a seznam nájemníků. Může nás majitel dát k exekuci, i když má vůči nám taky dluh (pokuta za prodlení)? Pokud se tak stane, jak se  jí máme bránit? Budeme upozorněni, že je vůči nám vedena exekuce? Nebo jsme povinni uhradit nedoplatek z vyúčtování za rok 2013, 2014 (cca 16 000 Kč), případně i nedoplatek z vyúčtování za rok 2015, i když pokuta z prodlení je vyšší? Může nastat situace, kdy reakce nebude žádná? Jak postupovat dále?

Odpověď 1.:

Vyúčtování je dle zmíněného zákona (č. 67/2013 Sb.) poskytovatel služeb povinen doručit příjemci nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Pakliže jste vyúčtování za rok 2013 a 2014 obdrželi až v únoru roku 2016, došlo k porušení povinnosti poskytovatele služeb a máte nárok na zaplacení pokuty, a to za každý započatý den prodlení ve výši podle uvedeného zákona. K porušení povinností poskytovatele pak mohlo dojít také při odepření možnosti nahlížet do dokumentů či při porušení povinnosti vypořádat námitky proti vyúčtování ve stanovené lhůtě; ve všech případech je výše pokuty za každý den prodlení stejná.

Vámi popsaný dosavadní postup při reklamaci vyúčtování služeb odpovídá postupu stanovenému zákonem, přičemž nyní máte několik možností.

Pokud je dle Vašeho názoru vyúčtování neúplné (neobsahuje zákonem stanovené náležitosti) či není řádně provedeno a výše nedoplatku je z toho důvodu příliš vysoká, nemusíte nedoplatek platit. Pokud by však poskytovatel služeb v případném soudním sporu prokázal, že vyúčtování bylo řádné, budete muset dodatečně nedoplatek doplatit s tím, že poskytovatel bude moci požadovat také úroky z prodlení.

Pokud je problém jen v nedoložených dokumentech (a tedy nikoliv nutně ve výši nedoplatku) či si nejste z jakéhokoliv důvodu jistí vadností vyúčtování, považujeme za vhodnější nedoplatek nyní zaplatit, tak aby nedošlo k prodlení, a následně se domáhat zpřístupnění dokumentů. Pokud by se přitom později ukázalo, že nedoplatek měl být skutečně nižší, budete mít možnost domáhat se vydání rozdílu soudní cestou (nicméně upozorňuji, že se jedná o pomalý proces).

Odpověď 2:

Co se týká započtení, je možné k němu přistoupit až v okamžiku, kdy budou obě vzájemné pohledávky splatné. Pokud je tedy poskytovatel služeb v prodlení s některou svou povinností dle uvedeného zákona, je nutné jej vyzvat k zaplacení pokuty a zároveň ji vyčíslit ke dni zaslání výzvy. Teprve následně je možné přistoupit k případnému započtení vzájemných pohledávek.

Musím však upozornit, že právní jednání, kterým byly pohledávky započteny, může být poskytovatelem napadeno. Zejména pokud by se prokázalo, že poskytovatel ve skutečnosti v prodlení vůbec nebyl, by započtení nebylo platné.

Co se týká případné exekuce, soudního exekutora lze k provedení exekuce pověřit až v případě, že má oprávněná osoba k dispozici exekuční titul (typicky soudní rozsudek), kterým se povinné osobě ukládá určitá povinnost, a to jen nebyla-li daná povinnost splněna dobrovolně ve lhůtě k tomu rozsudkem určené.

Pokud by tedy chtěl poskytovatel služeb vymáhat nedoplatek soudní cestou, nejprve by vás měl vyzvat k dobrovolnému zaplacení tzv. předžalobní výzvou a následně by musel podat k soudu žalobu na zaplacení dané částky. Soud by vás vyzval k vyjádření k této žalobě, ve věci by následně proběhlo ústní jednání a teprve poté by byl vydán rozsudek, kterým bude plnění uloženo a to včetně odpovídající lhůty.

V případě, že v dané lhůtě k dobrovolnému zaplacení nedojde, může se poskytovatel obrátit na soudního exekutora. I soudní exekutor nicméně zpravidla zahájí exekuční řízení výzvou k dobrovolnému splnění dluhu.

O veškerých uvedených úkonech budete informováni písemně, doporučujeme tedy zajistit, abyste na adrese Vašeho trvalého pobytu přebírali poštu.

Závěrem uvádím, že v případě ztráty sporu je nutné počítat s tím, že daná částka může v průběhu soudního řízení narůst, a to o úroky z prodlení, soudní poplatky, náklady na vedení soudního řízení, a konečně o případné náklady spojené s vedením exekuce. Všechny tyto náklady totiž hradí neúspěšná strana sporu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Ve vyúčtování chybí sazba za metr krychlový

Dostala jsem vyúčtování vodného a stočného za rok 2015. Na faktuře chybí sazba za metr krychlový, není uvedená spotřeba u paty domu, není dopočítán koeficient podílu celkové spotřeby oproti jednotlivým vodoměrům v bytech. Město vyvěsilo na internetovém portálu cenu vodného a stočného 75,80 Kč/m3. Podle našeho účtu to ale vypadá, že si obec účtovala skoro 155 Kč/m3. Je takový postup zákonný? Mají to tak všichni nájemníci v domě. Na fakturách nejsou uvedené sazby.

Úvodem mi dovolte uvést, že neznám veškerá specifika vašeho vztahu a ve své odpovědi vycházím tudíž toliko z úpravy uvedené v zákoně č. 67/2013 Sb. V tomto zákoně je řešen vztah mezi poskytovatelem služeb (typicky společenství vlastníků, družstvo nebo jiný vlastník nemovité věci) a příjemcem služeb (typicky nájemce nebo vlastník bytové jednotky), přičemž povinností poskytovatele služeb je předložit vyúčtování služeb příjemci.

Pokud máte pochybnosti o správnosti vyúčtování, můžete podat nejpozději do 30 dnů od doručení vyúčtování námitky a poskytovatel služeb je povinen vyřídit tyto námitky do 30 dnů od jejich doručení. V případě pochybností také doporučujeme využít práva požádat o nahlédnutí do podkladů k vyúčtování, které Vám je poskytovatel služeb povinen zpřístupnit.

Dovolte mi dále uvést, že faktura nemusí znamenat to samé, jako vyúčtování. Povinnými náležitostmi vyúčtování je uvedení skutečné výše nákladů na služby, členěných podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Oproti tomu faktura je zpravidla pouhou výzvou k zaplacení, v níž bývá obvykle uvedena pouze konkrétní částka a její splatnost, případně velmi obecně formulovaný důvod platby.

Co se týče ceny vodného a stočného, tyto se řídí zákonem č. 274/2001 Sb., zákon o vodovodech a kanalizacích. Dle těchto obecně závazných pravidel se vodné a stočné upravují způsobem, kdy se cena stanovená podle prováděcích právních předpisů (nejspíše částka uvedená na stránkách města) násobí množstvím odebrané vody nebo vypouštěných odpadních vod a srážkových vod a případně je k této částce ještě připočtena složka stanovená v závislosti na kapacitě vodoměru, profilu přípojky nebo ročního množství odebrané vody. S ohledem na to je tudíž možné, že skutečná výše úhrady bude vyšší, než je uvedená cena.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Je možné zaslat vyúčtování až rok poté, co jsem opustila nájemní byt?

Na začátku března jsem předala byt, ve kterém jsem byla od roku 2014 v podnájmu - vše proběhlo v pořádku. Majitel bytu je zároveň majitelem celého obytného domu. Přibližně 6 týdnů poté jsem ho upomínala o zaslání konečného vyúčtování – já mám doplácet za menší opravy apod., pan majitel mně má vracet depozit ve výši 55 tis. Kč, který jsem při podepsání nájemní smlouvy složila. Pan majitel mně oznámil, že momentálně zpracovávají vyúčtování služeb za rok 2015, které mně pošle během několika dní, a vyúčtování za rok 2016 bude k dispozici v první polovině roku 2017. Můj dotaz tedy zní – je normální, aby majitel zaslal podnájemníkovi konečné vyúčtování až rok poté, co se podnájemník vystěhoval? A lze se nějak bránit? (Pro pořádek uvádím, že poplatky za služby nebyly zahrnuty v nájmu, platila jsem je měsíčně ve výši dle rozpisu v nájemní smlouvě.)

Dle zákonné úpravy platí, že skutečnou výši nákladů a záloh na náklady za služby poskytovatel služeb příjemci služeb vyúčtuje vždy za zúčtovací období. Tím bývá zpravidla jeden kalendářní rok. Vyúčtování služeb je pak poskytovatel služeb povinen příjemci služeb doručit vždy nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Vyúčtování za rok 2015 je tedy povinen doručit do konce měsíce dubna 2016 a obdobně bude toto pravidlo platit i pro příští rok.

Finanční vyrovnání (úhrada nedoplatku poskytovateli služeb, nebo naopak vyplacení přeplatku příjemci služeb) poté provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

Výše uvedený postup, kdy Vám majitel zašle konečné vyúčtování až rok poté, co se odstěhujete, je tedy běžný a je v souladu se zákonem, neboť vyúčtování se provádí zpětně za celý rok.

Pokud by vám však majitel vyúčtování služeb řádně nedodal, můžete po něm požadovat uhrazení pokuty za prodlení s vystavením vyúčtování, která činí 50 Kč za každý započatý den prodlení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Zálohy za vodu a otop jen na jednu osobu, přestože jsme ve smlouvě dva

V den podpisu a ověření nájemní smlouvy jsme si s přítelem všimli, že jsou zálohy za vodu a otop psané pouze na jednu osobu, což nám přišlo nepochopitelné, jelikož jsme ve smlouvě dva! Přišlo nám nepřijatelné platit nájemné 7000 Kč, které si majitel nechá, a přes to, že jsme ve smlouvě uvedeni dva, z těch peněz by šlo na zálohy pouze jednoho z nás a druhý by si to zaplatil de facto až za rok a vše  najednou? Zda se nám to jako nesmysl Majitele jsme u podpisu smlouvy uvědomili, že měsíční nájemné nehradíme pro jeho radost, ale za nějaké služby, a ne že si za rok jeden z nás bude hradit vodu sám. Majitel slíbil, že zálohy zvedne na dvě osoby, tak jsme smlouvu podepsali, ale neučinil tak a zálohy nechal na osobu. Teď po roce při vyúčtování má samozřejmě nedoplatek 6000 Kč, který požaduje! Je to ta pětistovka měsíčně na druhou osobu. Za to si může sám. Jsme přesvědčeni, že je pravda na naší straně a odmítáme mu cokoli platit. Ještě chci podotknout, že přímo ve smlouvě tyto údaje nejsou, ale zvlášť v evidenčním listu, kde jsou pouze podpisy. Musím částku uhradit? V nejhorším, kdo by uspěl u soudu? 

Zejména uvádím, že je nutné rozlišovat mezi skládáním záloh na náklady na poskytovaná plnění spojená s užíváním bytu (dále jen „zálohy na služby“) a placením nájemného.

Nájemným totiž rozumíme částku, kterou se nájemce zavazuje platit pronajímateli za přenechání bytu k dočasnému užívání. Tato částka se platí zpravidla jednou měsíčně a je konečná, tj. nepodléhá žádnému vyúčtování.

Oproti tomu složené zálohy na služby podléhají jednou ročně vyúčtování, přičemž pokud byla částka zaplacená na zálohách za zúčtovací období nižší než náklady na služby, je nájemce povinen zaplatit vzniklý nedoplatek. Na tomto místě považuji za vhodné zdůraznit, že náklady na služby placené nájemcem jsou vždy stejné a je zcela nerozhodné, v jaké výši platí nájemce měsíční zálohy na služby.

Pokud jsou zálohy na služby relativně vysoké, nevznikne při vyúčtování žádný nedoplatek, nicméně nájemce musí každý měsíc vynaložit větší finanční částku na zálohy na služby. Pokud jsou naopak zálohy na služby relativně nízké, nájemci při vyúčtování zpravidla nedoplatek vznikne, avšak nájemce ušetří odpovídající prostředky v průběhu zúčtovacího období a nic mu tedy nebrání uložit si tyto uspořené prostředky, které by jinak vynaložil na placení záloh na služby stranou právě k úhradě předmětného nedoplatku.

Částka, kterou nájemce ve výsledku zaplatí, je tak v každém případě stejná nehledě na výši měsíčních záloh na služby.

Závěrem pro úplnost uvádím, že výše záloh na služby je předmětem ujednání mezi poskytovatelem a příjemcem služeb (v tomto případě tedy mezi pronajímatelem a nájemcem).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Záhadný úbytek vody při měření

Snažila jsem se pozorně přečíst rady, ale stejně nevím. Za rok 2015 se objevila u našeho domu odchylka mezi naměřeným stavem na patě a mezi náměry v bytech 1300 m3 u studené vody. Jak se potom musí postupovat podle zákona při vyúčtování? Voda se zaplatit musí, ale jak to řeší zákon? Zvýšit cenu vody za kubík všem poctivým? Nebo zvolit nějakou procentuální přirážku? Buď neumím hledat, nebo to není přesně stanoveno? Nejvíce na to doplatí rodiny s dětmi, důchodci. Jak únik řešit se už pokoušíme, tedy po bouřlivých dohadech s výborem SVJ. Ale jak rok 2015 vyúčtovat, aby zlodějina byla zaplacena co nejvíce šetrně a spavedlově?

Dle zákona se náklady na dodávku vody rozúčtují poměrně dle hodnot naměřených na podružných vodoměrech. Náklady na skutečně dodanou vodu v sobě přitom zahrnují nejen náklady zaplacené za vodu, která skutečně dotekla až k vlastníkům bytů, ale rovněž náklady za vodu, která se cestou ztratila (daných 1300 m3). Z toho vyplývá, že na uhrazení nákladů na ztracenou vodu se budou podílet všichni vlastníci společně, a to v poměru jimi skutečně odebraného množství vody.

Dále uvádím, že úbytek může být způsobený buď vadou patního měřidla, což není pravděpodobné, nebo vadou uvnitř v domu. Buďto přitom voda někde v domě uniká, nebo (což je víc pravděpodobné a relativně časté) vodu někdo tajně „krade“.

Vlastníci často například na určitou dobu odmontují svůj bytový vodoměr, instalují k němu magnety, aby se otáčel pomaleji apod. Výsledné množství odebrané vody na fakturačním vodoměru pak samozřejmě nesouhlasí. Zásah do měřidel lze nicméně většinou zpětně odhalit, například podle opotřebení závitů či podle jiných pozorovatelných známek vnějšího zásahu.

V každém případě má za odhalení problému a jeho vyřešení odpovědnost společenství vlastníků jednotek, potažmo jeho statutární orgán. Pokud tedy v odběrech vody jsou nesrovnalosti, musí se pokusit zjednat nápravu, tedy nalézt příčinu úniků, zejména přezkoumat vodoměry vlastníků, u kterých došlo k patrnému meziročnímu propadu v odběrech, či hledat jinou příčinu problému a odstranit ji.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Rozúčtování teplé vody podle podlahové plochy?

Mám dotaz ohledně nové vyhlášky č. 26/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na společnou přípravu teplé vody: základní složka se rozdělí podle poměru velikostí podlahové plochy bytu k celkové ploše jednotek. Jelikož jsme o tomto diskutovali a vlastníkům nejde na rozum, jak může plocha bytu ovlivnit ohřev teplé vody pro byty, když se tato voda ohřívá 24 hodin denně, aby ji měli všichni k dispozici, i když neodeberou ani litr teplé vody. Jaký vliv má na ohřev teplé vody podlahová plocha? Jak se to má řešit, když dohoda nebude možná, jelikož byty s menší plochou nedají souhlas, aby platily stejně jako byty s větší plochou, když dle vyhlášky platit nemusí? Dle našeho názoru je zákon č. 67/2015 Sb, § 6, odst. 2 napsán špatně, jelikož podlahová plocha bytu neovlivňuje ohřev teplé vody. Základní složka by se měla dělit dle počtu bytů, myšleno pouze pro ohřev teplé vody. U topení je základní složka dělená dle započitatelné podlahové plochy bytu v pořádku. Proč mají platit ve větším bytě 2 osoby více za ohřev vody než 2 osoby v menším bytě, když odeberou v průměru stejné množství teplé vody za rok?

S největší pravděpodobností máte na mysli vyhlášku č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům, a zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Váš právní závěr je bohužel zcela v souladu s uvedenými předpisy a nemohu k němu tedy ničeho dodat. Pokud tedy není dohoda v souladu se zmiňovanými ustanoveními zákona možná, bohužel nezbude než rozúčtovat základní složku nákladů na společnou přípravu teplé vody podle poměru podlahové plochy bytu k celkové ploše bytů, byť je dle některých názorů takový postup trochu nespravedlivý.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kam ve vyúčtování mohlo zmizet nezanedbatelné množství vody?

Při studování vyhotoveného protokolu o vyúčtování služeb mě zarazilo, že do celého bytového domu bylo dodáno a fakturováno 1005 m3 vody, ale poměrových jednotek v bloku je pouze 845,6. Chápu-li tedy dobře, že se někde ztratilo 150 m3 vody, což už není zanedbatelné množství. To mi také ve výsledku prodražilo vodu z 87,7 Kč/m3 na 104 Kč/m3. Když jsem teď zpětně zkontroloval vyúčtování za rok 2014 a 2013, tak tehdy se tyto dvě hodnoty lišily o 38, respektive 35 m3, což je také zarážející, že letos je tento rozdíl 3 x větší.

Obecně se připouští rozdíl mezi tzv. fakturačním vodoměrem (hlavní vodoměr u paty domu) a součtem bytových vodoměrů mezi 10-25%. Je-li rozdíl vyšší, měl by vlastník domu, resp. společenství vlastníků jednotek, hledat závadu a vyúčtování lze z tohoto důvodu považovat za pochybné.

Úbytek by mohl být způsobený závadou fakturačního měřidla, upozorňuji však, že vodoměry používané provozovateli vodovodů pro veřejnou potřebu jsou zajištěny proti jakémukoliv zásahu zvenčí a celkově jsou velice odolné.

Pokud by tedy fakturační měřidlo bylo v pořádku (což je pravděpodobné) a dramatický nárůst „ztracené vody“ byl pozorovatelný (což uvádíte), pak nezbývá, než zaměřit se na bytové vodoměry. Často se stává, že vlastníci na určitou dobu vodoměry odmontovávají či instalují magnety tak, aby se měřidla vodoměrů pohybovala pomaleji. Výsledné množství odebrané vody na fakturačním vodoměru pak samozřejmě nesouhlasí. Zásah do měřidel lze nicméně většinou zpětně odhalit, například podle opotřebení závitů či podle jiných pozorovatelných známek vnějšího zásahu.

Doporučujeme tedy vyúčtování reklamovat u příslušného orgánu společenství vlastníků jednotek. Podklady k vyúčtování můžete požadovat nejpozději do 5 měsíců od skončení zúčtovacího období, které obvykle představuje jeden kalendářní rok, a námitky následně můžete podat nejpozději do 30 dnů ode dne doložení podkladů. Pokud byste doložení žádných podkladů nežádal, můžete námitky podat nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování.

Pokud by společenství vlastníků jednotek neshledalo chybu, musela by případně následovat žaloba, kterou byste se domáhal nápravy vzniklé situace, přičemž jednou možnou formou nápravy (pokud by se ukázalo, že měřidla nebyla schopna správně plnit svou funkci) by mohlo být přistoupení k vyúčtování nákladů podle směrných čísel roční spotřeby vody.

Závěrem uvádím, že v této odpovědi vycházím primárně ze zákona, přičemž podle stanov mohou být pravidla pro vyúčtování a dodávky studené vody lehce odlišná.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Nevím, kolik času mi zákon dává na doručení vyúčtování za služby

Stále si lámu hlavu nad zákonem 67/2013 Sb. Pronajímám byt v osobním vlastnictví. O správu se stará družstvo. Když má družstvo podle zákona čas mi doručit vyúčtování za služby do 30. 4. 2016 a já vlastně mám také povinnost do stejného data doručit vyúčtování nájemcům, tak mi zákon vlastně nedává ani čas na přeposlání poštou?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, vycházím ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy vyúčtování služeb dle občanského zákoníku a navazujících právních předpisů.

S ohledem na formulaci dotazu předpokládám, že jste vlastníkem bytové jednotky, kterou dále pronajímáte. Ve vztahu k nájemcům jste tak poskytovatelem služeb a nájemci jsou naopak jejich příjemci.

Dle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, platí, že vyúčtování služeb je poskytovatel služeb povinen příjemci služeb doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Pokud vyúčtování nájemce neobdrží včas, má možnost požadovat uhrazení pokuty za prodlení s vystavením vyúčtování a rovněž požadovat uhrazení případné škody, která nájemci prodlením vznikla.

Pokud však prodlení bylo způsobena třetí stranou (tedy například, pokud jste od třetí strany jakožto vlastník neobdržel podklady potřebné k vyúčtování služeb nájemci ve lhůtách k tomu určeným zákonem či smluvně), můžete se následně tzv. regresem domáhat úhrady případných škod, které by nájemci vznikly, po této třetí straně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Proč musí změnu ve vyúčtování dodávky tepla odsouhlasit 100 % nájemníků?

Proč musí změnu ve vyúčtování dodávky tepla odsouhlasit 100 % nájemníků, když skoro na všechno ostatní stačí nadpoloviční většina? U nás v domě je 45 partají a pět jich topí více. My, co topíme méně, pak jim musíme platit jejich teplo. Těch pět partají samozřejmě nebude hlasovat pro to, aby nedostávali od ostatních příspěvek na topení. Ten zákon je hloupý, protože více lidí chce šetřit, ale zákon je nutí více topit. Jasně za tím vidím teplárenskou loby. V neposlední řadě je dost domů, kde v jednotlivých bytech mají svoje plynové kotle, a zajímalo by mě, jak to tam dělají, jestli si vyměňují plyn. Poslední dotaz je, zda navrhnete do zákona, aby ke změně vyúčtování stačilo například 60 % nájemníků.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, vycházím toliko z obecné úpravy o rozúčtování nákladů na vytápění.

Ústředním právním předpisem pro rozúčtování služeb, způsob úhrady a další související otázky je zákon č. 67/2013 Sb. a dále prováděcí předpisy, kterým je pro rozúčtování nákladů na vytápění vyhláška č. 269/2015 Sb.

Základním rozdílem je, zda má vaše společenství vlastníků, družstvo případně jiný vlastník domu povinnost instalovat měřidla nebo zařízení pro rozdělení nákladů na vytápění. Tato povinnost vzniká například pokud je teplo dodáváno ze soustavy zásobování teplou energií nebo máte-li ústřední vytápění. Pokud tuto povinnost máte, použije se na způsob vyúčtování přímo zákonná úprava, od které se není možné odchýlit souhlasem nebo jiným ujednáním vlastníků nebo nájemců bytových jednotek. Pouze na okraj si dovolím zmínit, že dle této úpravy se při rozúčtování vychází jak z poměru započitatelné plochy (jako tzv. základní složka), tak ze skutečně spotřebované tepelné energie (jako tzv. spotřební složka), přičemž pokud se spotřební náklady na vytápění budou lišit od průměru (méně než 20 % nebo více než 100 %), budou náklady tomuto uživateli upraveny v souvislosti s pravidly uvedenými ve vyhlášce č. 269/2015 Sb.

Pokud nejste ve vašem bytovém domě povinni instalovat měřidla nebo zařízení pro rozdělení nákladů na vytápění, určí se náklady na základě vámi zmiňované dohody se všemi vlastníky (v případě společenství vlastníků), všemi nájemci, kteří jsou zároveň členy družstva (v případě družstevních bytů) nebo se všemi nájemci (v ostatních případech). Souhlasem všech chtěl zákonodárce nejspíše ochránit uživatele nebo vlastníky bytů před zneužitím dominantního postavení ostatních.

V případě, že by k takové dohodě nedošlo, použije se úprava uvedená ve vyhlášce
č. 269/2015, která při rozúčtování nákladů na tepelnou energii vychází jak z poměru započitatelné plochy (jako tzv. základní složka), tak ze skutečně spotřebované tepelné energie (jako tzv. spotřební složka).

Odpověď – část druhá

Co se týče vaší druhé otázky, není nám bohužel z jejího znění zcela jasné, co myslíte výměnou plynu. Pro konečné uživatele však bude mít podstatný vliv skutečnost, že rozúčtování nákladů bude podléhat nejspíše právě souhlasu všech nájemců nebo vlastníků, případně bude dopadat úprava uvedená ve vyhlášce č. 269/2015 Sb.

Co se týče vaší poslední otázky, pak naše advokátní kancelář není oprávněna podat zákonodárnou iniciativu nebo přímo návrh zákona. V případě, že chcete, aby zákon nebo jeho část byly změněny, doporučuji vám obrátit se na poslance nebo senátory, kteří byli zvoleni ve vašem obvodě, a kteří jsou oprávněni se zákonodárnou iniciativou kvalifikovaně zabývat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Chci si přitápět čerpadlem klimatizace. Jak se změní vyúčtování nákladů?

Bydlíme v bytovém domě, který je vytápěn ze vzdálené kotelny. Jednou za rok se provede rozúčtování tepla dle vyhlášky o rozúčtování tepla. Z důvodu, že náš byt se nachází v podkroví, rádi bychom si pořídili klimatizaci. V dnešní době se téměř všechny klimatizace dělají i s tepelným čerpadlem vzduch/vzduch. Rád bych si v jarních a podzimních měsících přitápěl tímto čerpadlem. Chtěl bych se zeptat, jestli vyhláška myslí na takovéto případy. Bojím se, že když budu mít menší spotřebu za dálkové teplo (společné pro celý dům), tak že mi v ročním rozúčtování tepla bude dopočítáno to, co bych měl spotřebovat dle plochy bytu, a nebude započteno tepelné čerpadlo, kterým si budu přitápět. Máme nějakou možnost, jak změnit rozúčtování tepla s přihlédnutím k tepelnému čerpadlu?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifikace předmětného vztahu, vycházím toliko z obecné úpravy o rozúčtování nákladů na vytápění.

Ústředním právním předpisem pro rozúčtování služeb, způsob úhrady a další související otázky je zákon č. 67/2013 Sb. a dále prováděcí předpis, kterým je pro rozúčtování nákladů na vytápění vyhláška č. 269/2015 Sb.

Jelikož jste v souvislosti s vaším dotazem naznačil, že odebíráte energii ze soustavy zásobování tepelnou energií, měla by se na váš bytový dům vztahovat nejspíše ustanovení § 6 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. a vyhláška č. 269/2015 Sb. Dle této úpravy se při rozúčtování vychází jak z poměru započitatelné plochy (jako tzv. základní složka), tak ze skutečně spotřebované tepelné energie (jako tzv. spotřební složka). Poměr mezi těmito složkami určí poskytovatel služeb (tedy společenství vlastníků jednotek), přičemž základní složka (tedy započitatelná plocha) může činit pouze 30 % až 50 % z celkových nákladů. Skutečná spotřeba by tudíž v souvislosti s vaší klimatizací měla být zohledněna.

Nad rámec toho považuji za nezbytné zmínit, že v případě, že vaše náklady na vytápění se budou lišit od průměru (méně než 20 % nebo více než 100 %), pak vám budou náklady v souvislosti s pravidly uvedenými ve vyhlášce č. 269/2015 Sb. upraveny.

Pokud by váš poskytovatel služeb výše uvedená pravidla nedodržoval, můžete se bránit vůči vyúčtování a to formou tzv. námitky ve lhůtě do 30 dnů od předložení vyúčtování.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK 

Majitel nemá stanovena pravidla pro rozúčtování služeb

V dubnu 2015 nám bylo předloženo jedno vyúčtování za služby a energie za 4 roky zpětně, jedná se o dům s několika nájemníky nebytových prostor (obchody a kanceláře), v domě se nachází také jeden byt. Vyúčtování je provedeno způsobem, že veškeré náklady za služby a energie jsou rozúčtovány pouze mezi aktuální nájemníky v tomto období, ale nepronajaté prostory v domě nejsou ve vyúčtování nijak zohledněny. Zjednodušeně: zabíráme 10 % podlahové plochy, ale je nám účtováno 20 % celkových nákladů neboť 50 % podlahové plochy nebylo majitelem objektu pronajato. Lze předložit jedno vyúčtování za takto dlouhé období? Lze postupovat výše uvedeným způsobem rozúčtování? Popřípadě jakou normou nebo vyhláškou by se rozúčtování mělo řídit, pokud smlouva byla uzavřena v roce 2010? Závěrem uvádím, že majitel domu nemá stanovena žádná závazná pravidla pro způsob, jakým bude rozúčtování provedeno.

Odpověď – část první

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu a specifika jednotlivých služeb, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy rozúčtování nákladů na služby.

Předně si vás dovoluji upozornit, že ohledně způsobu a obsahu vyúčtování jste oprávněni podat námitky vůči vyúčtování nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Povinností poskytovatele pak bude tyto námitky vyřídit nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.

Co se týče způsobu rozúčtování nákladů na služby, od 1. 1. 2014 stanovuje závazný postup zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Dle tohoto zákona je povinnost poskytovatele vyúčtovat příjemci služeb skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období, přičemž tímto zúčtovacím obdobím je nejvýše dvanáctiměsíční období a jeho počátek určí poskytovatel služeb. Jestliže poskytovatel poruší povinnost doručit včas vyúčtování, je dle zákona povinen platit pokutu z prodlení, a to ve výši 50 Kč za každý den, není-li ujednáním nájemců, družstva nebo společenství vlastníků stanoveno jinak. S ohledem na to lze po poskytovateli služeb žádat úhradu této pokuty nejdříve od 1. 1. 2014, kdy vešel zákon v účinnost.

S ohledem na znění § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. musí poskytovatel služeb (tedy vlastník nebo společenství vlastníků jednotek) ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby. Právní úprava jednotlivých druhů služeb je rozmělněna do mnoha právních předpisů, přičemž každá z těchto služeb má svá určitá specifika.

Odpověď – část druhá

Přímo v zákoně č. 67/2013 Sb. je upraven například postup rozúčtování dodávek vody a odvádění odpadních vod, který se odvíjí v závislosti na poměru naměřených hodnot, dále provoz a čištění komínů, které se odvíjejí od počtu využívaných vyústění do komínů a například provoz výtahu nebo osvětlení, které se odvíjí od počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Například pravidla pro rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody jsou upravena v zákoně č. 67/2013 Sb. a zároveň ve vyhlášce č. 269/2015 Sb. Zde je stanoven závazný postup, který stanovuje, že určení výše nákladů na vytápění se zjednodušeně řečeno rozdělí se složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce a spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel. Výše uvedená vyhláška pak určuje, že základní složka odpovídá 30 % až 50 % nákladů dle rozhodnutí poskytovatele služby a zbytek tvoří spotřební složku.

Co se týče právní úpravy před 1. 1. 2014 (tedy před účinností zákona č. 67/2013 Sb.), do této doby nebyl k dispozici právní předpis, který by komplexně upravoval problematiku služeb. Z toho důvodu byla tato problematika ponechána výhradně na speciálních právních předpisech a například výše uvedené rozúčtování tepelné energie a poskytování teplé užitkové vody bylo až do 31. 12. 2015 upraveno ve vyhlášce č. 372/2001 Sb.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát
Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Kvůli kotelně máme vysoké náklady na vytápění. Co můžeme dělat?

Jak řešit situaci, kdy ústřední kotelna, která v minulosti vytápěla několik bytových domů, které se postupně odpojovaly z důvodu vybudování vlastní kotelny, v současnosti vytápí poslední dva domy. Tím vlastníkům jednotek v těchto domech stouply výrazně náklady na topení. Provozovatel kotelny stále slibuje rekonstrukci a předimenzování tepelného zdroje, ale zůstává jen u slibů, a my platíme.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy rozúčtování nákladů na služby.

Co se týče určení výše pravidel pro rozúčtování nákladů na vytápění, pak tato jsou upravena v zákoně č. 67/2013 Sb. Z této právní úpravy vyplývá, že má přednost výše nákladů, kterou si s poskytovatelem služeb ujednají všichni vlastníci nebo všichni nájemci. Pokud k dohodě nedojde, je povinen pronajímatel dodržet poněkud nepřehlednou a komplikovanou právní úpravu uvedenou ve výše uvedeném zákoně a zároveň ve vyhlášce č. 269/2015 Sb. Zjednodušeně řečeno z této právní úpravy vyplývá, že výše nákladů za teplo se odvíjí nejvýše z 50 % od podlahových ploch k celkové započitatelné ploše a nejméně 50 % od skutečné spotřeby. V tomto ohledu tedy až 50 % vašich nákladů je zvýšeno z důvodu menšího počtu příjemců služby.

Z toho důvodu bych vám doporučil domluvit se nebo podat podnět ke společenstvím vlastníků jednotek, případně zvážit změnu kotelny, jako učinily ostatní osoby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nájemník nechce uhradit nedoplatek za služby a byt opustil. Jak postupovat?

Pronajala jsem byt známým na základě ústní dohody. Nájemník v bytě bydlel 2 roky. Domluvená platba probíhala pravidelně. Konflikt přišel při vyúčtování služeb, které bylo daleko vyšší než placené domluvené zálohy. Nájemníkovi byla předložena faktura za služby (elektřina / plyn), ale nechtěl ji uhradit. Následně byt opustil, aniž by mě informoval, že byt chce opustit. Byt nepředal, jen tam zanechal klíče, drobná poničení a nepořádek. Jak postupovat? Je částka za služby a energie vymahatelná, blíží se další vyúčtování? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu.

Předně považuji za důležité vás upozornit, že na nájem lze dle vámi vylíčených okolností nejspíše nahlížet jako na platně sjednaný. Ačkoliv zákon explicitně stanovuje povinnou písemnou formu pro nájemní smlouvu na nájem bytu, může se neplatnosti této smlouvy dovolat pouze nájemce, a to za předpokladu, že ještě nedošlo k plnění ze smlouvy (tedy než započal nájem). Pokud takto nájemce neučinil, lze mít tedy nájem za platně sjednaný.

Pro váš dotaz je dále nezbytné posoudit, zda došlo k platnému ukončení nájmu na základě opuštění bytu. V opačném případě by bylo nutné hledět na nájem jako na stále platný a nájemcům by stále svědčilo právo byt užívat (i když tohoto práva nevyužívají). V takovém případě by bylo vaší povinností nájem platně ukončit, tedy dát nájemcům výpověď, případně uzavřít s nimi dohodu o skončení nájmu.

Co se týče otázky, zda už došlo ke skončení nájmu jednáním nájemců, pak je situace z pohledu právní úpravy poněkud komplikovanější. Dle ustanovení § 2292 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, má nájemce povinnost byt odevzdat v den, kdy nájem končí. Byt se má za odevzdaný, pokud ho nájemce opustí takovým způsobem, že nájem lze považovat za skončený. Standardním způsobem skončení nájmu je dle zákonné úpravy uplynutí doby, výpověď nebo dohoda o skončení nájmu. Odborná literatura není zcela jednoznačná, zda lze vyvozovat z opuštění bytu, že byl tímto nájem skončen. Na jedné straně je možné považovat opuštění za konkludentní výpověď, ke které by se vázala výpovědní doba, a na druhé straně jako konkludentní návrh na uzavření dohody o skončení nájmu. Ve vztahu k nespornosti skončení nájmu bych vám z procesní opatrnosti proto doporučil, abyste oznámila nájemcům, že přijímáte návrh na uzavření dohody o skončení nájmu a máte nájem za skončený a byt za odevzdaný.

Odpověď – část druhá

Co se týče vzniklého dluhu, pak lze obecně konstatovat, že nájemci jsou povinni zaplatit vám platby spojené s nájmem bytu. Pokud jim tedy prokazatelně vznikl dluh v souvislosti s neplacením nájemného po dobu užívání bytu (včetně plateb za služby), můžete tyto vymáhat jako platně vzniklou pohledávku v soudním řízení. Obdobně se bude nahlížet též na škodu, kterou vám způsobili na bytu či jeho vybavení. Musí se však jednat o takovou škodu, která byla způsobená porušením povinnosti nájemců byt odevzdat ve stavu, v jakém jej převzali. Z toho důvodu je možné se na nájemce obrátit výzvou k zaplacení dlužné částky, přičemž v této výzvě byste měla dluh vyčíslit a specifikovat jednotlivé důvody, ze kterých vznikl a tedy například přiložit protokol o hodnotách stavu měřičů a stavu bytu.

Dovoluji si vás však upozornit na skutečnost, že pokud jste nájemné neuváděla mezi příjmy v rámci daňového přiznání, mohli by nájemci vznést podnět k finančnímu úřadu, kterým by vás mohli vystavit sankcím z pohledu správy daní, případně by mohli vznést podnět k orgánům činným v trestním řízení za naplnění skutkové podstaty trestného činu zkrácení daně, poplatku a podobné povinné platby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS


 

 

Podivné účetnictví našeho SVJ a neochota řešit situaci

Spolu s manželem vlastníme od února 2006 byt a od vzniku SVJ jsme jeho členy. V tomto bytě od padesátých let do července roku 2007 bydlel strýc manžela, který platil za všechny služby spojené s užíváním bytu na základě dohody s organizací, která provádí rozúčtování nákladů a vede účetnictví (nejedná se o dodavatele energií a služeb). Za tuto činnost platíme ročně cca 2600 Kč. Po smrti strýce byl byt policií zapečetěn a odpečetěn notářem v srpnu 2007 a od tohoto měsíce jsme platili na základě podepsané dohody za spotřebu energií a do fondu oprav zálohy my. Nutno podotknout, že byt byl v neobyvatelném stavu, a proto byl od srpna 2007 až do konce roku 2008 prázdný. Organizace provádějící rozúčtování nákladů na uživatele bytů přihlásila pohledávky týkající se vyúčtování služeb za rok 2006 a I. pol. 2007 do dědického řízení, protože strýc byt obýval a služby spotřeboval, platil zálohy a veškeré finanční vztahy za jeho života probíhaly přímo mezi ním a organizací provádějící rozúčtování služeb. Městský soud v rámci dědického řízení vydal v roce 2008 usnesení, ve kterém uvedl pohledávky a závazky zemřelého, přičemž konstatoval, že většinu pohledávek již uhradil můj manžel. Jednalo se celkem o 16 000 Kč závazků, z toho polovinu tvořil právě nedoplatek za služby roku 2006, druhá část závazků byly úhrady za pohřeb a některé služby, které musely být uhrazeny ihned v souvislosti s úmrtím, t.j. před ukončením dědického řízení. Vyúčtování služeb za I. pol. 2007 bylo zahrnuto do aktiv, protože se jednalo o přeplatek 2000 Kč. Jelikož dva dědicové se měli podělit o aktiva a pasiva stejnou mírou, měl každý zaplatit polovinu závazků a obdržet polovinu aktiv. K tomu ale nedošlo a v tom spočívá hlavní problém současných nesrovnalostí. Organizace provádějící rozúčtování služeb nevymáhala nezaplacený dluh 8000 Kč od druhého dědice (předmětem dědictví, co se týče hmotného majetku, bylo pouze zařízení bytu bez hodnoty a malá částka Kč vzniklá z přeplatků za plyn, elektřinu, telefon, rádio, televizi a pod.), ale vyplatila mu přitom polovinu přeplatku z vyúčtování za I. pol. roku 2007. Mému manželovi druhou polovinu tohoto přeplatku nikdy nevyplatila, ač dostala k tomu soudní příkaz. Navíc zaúčtovala částku 8000 Kč nezaplaceného závazku druhým dědicem jako dluh vůči nám. Nutno také podotknout, že nedoplatek za rok 2006 se netýkal společenství vlastníků, ale městské části, protože společenství v té době neexistovalo. Dosud je to částka vedena v účetnictví jako pohledávka vůči nám, oběma vlastníkům předmětného bytu. Naopak částku přeplatku ve výši 8000 Kč z vyúčtování za II. pol. 2007, který se nás týkal, protože jsme zálohy za byt platili my, nám nikdy přes množství urgencí nevrátili. Společenství vlastníků si své povinnosti vůbec neplní, protože každoročně musíme vyúčtování za předchozí rok několikrát urgovat, dostáváme ho v květnu, červnu a v tomto roce po několika písemných urgencích až na konci července, poté obvykle zjistíme, že vyúčtování obsahuje různé nejasnosti a chyby, takže uplatníme reklamace, na které však nikdo neodpovídá. Nekonají se za celá léta žádná shromáždění či schůze vlastníků, neposkytují se ani informace, jak společenství hospodaří. Kromě výše uvedených částek, které nám nebyly vráceny za rok 2007, už druhý rok je ve vyúčtování služeb odečítána nižší částka záloh, než byla zaplacena, a to za rok 2013 nebylo odečteno 9000 Kč a za rok 2014 4000 Kč. Všechny písemné, telefonické a e-mailové snahy nevedou k ničemu. Paní, která vede účetnictví, ho vede buď neodborně, nebo je v tom úmysl, jinak si nedovedu vysvětlit, proč eviduje vůči nám dluh ve výši 21 000 Kč. Nesrovnalosti v účetnictví, jak jsem výše uvedla, začaly již od r. 2008, jak je výše uvedeno, proto jsme se snažili kontaktovat předsedu vlastníků. Po několika pokusech jsme dosáhli v roce 2011 pouze toho, že byl ochoten se s námi sejít. Vše s ním bylo probráno, řekl že se to dá do pořádku, ale nikdy se tak nestalo. Po mnoha snahách byla dohodnuta schůzka s účetní v listopadu toho roku, od které jsem si slibovala ukončení této pro mne již téměř nesnesitelné situace. Paní se však tento den nedostavila do práce, její kolegyně mi slíbila, že se ozve, ovšem je to už tři týdny a neozvala se. K jednomu dotazu v Poradně jste uvedli, že se v případech nesrovnalostí se společenstvím vlastníků nejedná o trestní záležitost, jenomže já už začínám mít dojem, že vzhledem k odmítání komunikace a nepravdivým údajům v účetnictví, nevracení peněz a nesprávnému odečítání záloh by mohlo o trestní záležitost jít. Moc prosím o radu, co dělat. 

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že s ohledem na komplikovanou povahu skutkového stavu věci a mnoho možných neznámých proměnných si vám dovolujeme především doporučit, abyste se takto komplexní záležitost pokusila vyřešit v součinnosti s advokátní kanceláří. S ohledem na nedostatek podkladů a specifika vztahu se společenstvím vlastníků může naše odpověď vycházet toliko ze zákonné úpravy rozúčtování služeb a postavení společenství vlastníků.

Účtuje-li společenství vlastníků služby spojené s nájmem na základě tzv. záloh, je nezbytné, aby dodrželo závazný postup uvedený v zákoně č. 67/2013 Sb., na základě něhož má povinnost za zúčtovací období vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh. V případě, že členové mají pochybnosti o správnosti rozúčtování, je každý z nich oprávněn požádat společenství o doložení nákladů na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a mají právo na pořízení kopie podkladů.

V případě, že máte za to, že dochází k nesprávnému rozúčtování a využila jste zákonné prostředky ochrany (tedy vámi zmiňovanou reklamaci na základě výše uvedeného zákona), je možné se proti tomuto postupu společenství vlastníků bránit soudní cestou a žádat vydání případného bezdůvodného obohacení od společenství.

Odpověď – 2. část

Co se týče řádné správy, resp. chodu společenství vlastníků, pak za toto zodpovídá stejně jako u jiné právnické osoby statutární orgán. Pokud stanovy neurčují jinak, ve společenství vlastníků tuto funkci zastává výbor, přičemž členové voleného výboru jsou podle občanského zákoníku povinni svoji funkci vykonávat obecně s péčí řádného hospodáře, tedy s nezbytnou loajalitou a pečlivostí.

Ohledně možné trestněprávní odpovědnosti si vás dovolujeme upozornit, že tato přichází v úvahu až tam, kde právní řád neumožňuje sjednat nápravu jinak (tzv. zásada ultima ratio). V obecné rovině by bylo možné uvažovat o naplnění skutkové podstaty trestného činu podvodu či zpronevěry, nicméně orgány činné v trestním řízení jsou vždy povinny prokázat zavinění osob, které se v souvislosti s tímto činem prokazatelně obohatily. Trestněprávní odpovědnost se tak nedá zcela vyloučit, nicméně je nezbytné zohlednit specifickou povahu trestní odpovědnosti, trestního řízení a možná rizika spojená s trestním oznámením (například trestný čin křivého obvinění).

Ohledně vámi uvedených závazků, které údajně máte vzájemně vůči společenství vlastníků, si vás opět dovolujeme odkázat na služby advokátní kanceláře, která bude na základě vašich podkladů schopná posoudit důvodnost pohledávek a jejich vymahatelnost. Na okraj si vás dovolujeme upozornit na skutečnost, že na tyto pohledávky dopadá obecná úprava promlčení ve smyslu občanského zákoníku. Dle této právní úpravy se promlčují závazky ve lhůtě 3 let od okamžiku, kdy je bylo možné vykonat. K promlčení závazku protistrany však nejsou soud ani protistrana oprávněny přihlédnout, pokud vy sama promlčení nenamítnete.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Jak rozdělit náklady na ÚT a TUV v bytovém domě?

V bytovém domě máme plynovou kotelnu, která zajišťuje teplo a teplou vodu pro byty. Jakým poměrem mám rozdělit náklady na ÚT a TUV?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika předmětné nájemní smlouvy, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy úhrady služeb poskytovaných v souvislosti s nájmem bytu. S ohledem na změnu právní úpravy k 1. 1. 2016 si odpověď v souvislosti s touto změnou dovoluji rozdělit na dvě části.

Způsob rozúčtování platný do 31. 12. 2015 je upraven ve vyhlášce ministerstva pro místní rozvoj č. 372/2001 Sb., přičemž tato úprava uvádí rozdílné režimy výpočtu nákladů na tepelnou energii a poskytování tepelné užitkové vody. Pro lepší přehlednost si dovoluji uvést každý způsob odděleně.

-       Náklady na tepelnou energii na vytápění v objektu nebo jeho části za zúčtovací období rozdělí vlastník na složku základní a spotřební. Základní složka činí 40 % až 50 % a zbytek nákladů tvoří spotřební složku.

-       Náklady na poskytování teplé užitkové vody v zúčtovací jednotce za zúčtovací období tvoří náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody a náklady na spotřebovanou vodu.  Náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody rozdělí vlastník na složku základní, která činí 30 % a spotřební, která činí 70 %. Náklady na spotřebovanou vodu použitou k poskytování teplé užitkové vody rozdělí vlastník mezi konečné spotřebitele poměrně podle náměrů instalovaných vodoměrů u konečných spotřebitelů.   
Není-li možné určit odděleně náklady na tepelnou energii na vytápění a náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody, připadne 60 % nákladů na tepelnou energii na vytápění a 40 % nákladů na tepelnou energii na ohřev užitkové vody.

Odpověď – 2. část

Způsob rozúčtování od 1. 1. 2016 je upraven ve vyhlášce ministerstva pro místní rozvoj č. 269/2015 Sb., která stanovuje závazná pravidla pro rozúčtování nákladů na vytápění a pro rozúčtování nákladů na poskytování teplé vody. Tento závazný postup je zde upraven takto:

-       Ohledně rozúčtování nákladů na vytápění činí základní složka nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce 30 % až 50 % a zbytek nákladů tvoří spotřební složku. Výši základní složky určí poskytovatel služeb.

-       Ohledně rozúčtování nákladů na poskytování teplé vody opět platí, že jsou rozděleny na náklady na teplo spotřebované na poskytování teplé vody a náklady na vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody. Základní složka prvně jmenovaných nákladů na spotřebované teplo činí 30 % a spotřební složka 70 % nákladů. Základní složka výše uvedených nákladů na vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody činí 0 % a spotřební složka 100 % nákladů.          
Na rozdíl od předchozí právní úpravy však v případě, že není možné určit odděleně náklady na teplo na vytápění a náklady na teplo spotřebované na poskytování teplé vody, stanoví se tyto náklady podle vyhlášky Ministerstva průmyslu a obchodu
č. 194/2007 Sb.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

  

SBD mi nechce snížit zálohy na teplo, přestože mám stálý přeplatek

Prosím o radu s problémem, který řeším s SBD Zábřeh. Jedná se o panelový dům, ve kterém je vlastní plynová kotelna. Každý rok mi při vyúčtování služeb vzniká přeplatek za teplo, a to v průměru ve výši 5000 Kč. I přesto, že vzniká přeplatek, odmítá mi SBD snížit zálohové platby z toho důvodu, že by to museli přepočítávat pro celý dům a toto oni přece dělat nebudou. Od 1. 1. 2016 bude byt, ve kterém bydlím a o který se jedná, prázdný a bude docházet pouze k jeho temperování, aby zbytečně nedocházelo k navyšování koeficientu a nedopláceli jsme vlastně za ostatní. Prosím o radu, zda je možné se nějakým způsobem bránit a docílit snížení zálohových plateb. Přijde mi trochu nelogické posílat na SBD několik let platby, které bych osobně mohla využít mnohem lépe a které mi stejně na konci zúčtovacího období budou vracet.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu vycházím v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy úhrad spojených s nájmem dle zákonné úpravy.

Z hlediska obecné zákonné úpravy je problematika rozúčtování a přeplatků řešena v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Ve smyslu výše uvedeného zákona je určení výše záloh možné učinit buď dohodou nájemce s družstvem, nebo o ní rozhodne družstvo samo. S ohledem na znění důvodové zprávy k tomuto zákonu plyne, že dohoda má vždy přednost před jednostranným určením ze strany družstva. V tomto ohledu vám tedy lze doporučit sjednat si vlastní režim placení záloh tepla.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám platit "dluh" za služby, přestože jsem několik let nedostala vyúčtování?

Vlastním sedm let byt v domě, kde se nachází 5 bytových jednotek, v roce 2013 bylo založeno SVJ. V bytě mám nájemníka, který mi platí nájem a služby. Zálohy na služby platím stále stejné, jak mi bylo řečeno po koupi bytu bez písemného předpisu záloh na služby. SVJ mi nikdy neposkytlo vyúčtování za služby, přestože jsem domovníka k tomu vyzývala. Každý rok jsem písemně a s dodejkou žádala o písemné vyúčtování služeb. To mi nebylo nikdy poskytnuto s tím, že si to mám spočítat sama. V roce 2014 mi správce okopíroval sešit, do kterého zapisoval platby záloh na služby a ve kterém byly doklady za platbu uhlí, vody, drobné opravy, materiál, žárovky atd.  za rok 2012-2013, ovšem bez jakýchkoliv propočtů. Z těchto údajů jsem nebyla schopna zjistit, na co šly peníze z fondu oprav nebo ze záloh. Nebyla jsem schopna zjistit, kdo měl kolik platit, podle čeho a jak byly rozpočítány náklady na topení (uhlí, dřevo), vytápění společných prostor, osvětlení společných prostor, náklady na ohřev vody (dřevo). Ostatním vlastníkům bytů to nevadí. Jeden majitel bytu neplatil zálohy několik let vůbec a jeho byt byl prodán v dražbě. Předpokládám, že jeho dluh byl rozúčtován mezi ostatní, protože SVJ ho o dlužnou částku nežalovalo. To by mohlo jen na základě nějakého vyúčtování a předpisu záloh na služby. Dnes jsem obdržela od SVJ dopis, že mám uhradit dlužnou částku 17 tisíc za služby z let 2011-2014, a to bez jakéhokoliv vyúčtování. V dopise je uvedeno, že dlužná částka je za dřevo, které každý majitel bytu musí zajistit pro ohřev teplé vody sám, a já to neudělala. Ve stanovách SVJ o tom není zmínka. Nevím, zda mám požádat o součinnost finanční úřad, NKÚ nebo podat na SVJ trestní oznámení. Prosím, co říká právo?

Povinností společenství vlastníků jednotek je v každém případě doručit vlastníkům vyúčtování záloh, a to nejpozději do čtyř měsíců od skončení roku, za který byly zálohy placeny. Pokud by tak společenství neučinilo, může po něm vlastník požadovat náhradu škody tímto jednáním vzniklé, případně pokutu za každý den prodlení ve výši 100 Kč (od 1. 1. 2016 pak bude výše pokuty činit 50 Kč).

Dále platí, že pokud nebylo vyúčtování řádně vystaveno, nemohl se ani stát splatným jakýkoliv nedoplatek, a společenství jej tedy nemůže po jednotlivých vlastnících vymáhat. Obecně lze uzavřít, že pokud neexistuje jakýkoliv předpis k platbě záloh na poskytované služby a neexistuje ani jejich vyúčtování, nemůže společenství požadovat úhrady záloh či jakýchkoliv nedoplatků.

K výše uvedenému dále uvádím, že společenství musí každému vlastníku umožnit nahlížet do uzavřených smluv, jakož i do účetních knih a dokladů, zejména je povinno doložit na žádost náklady na jednotlivé služby, způsob stanovení výše záloh a provedení vyúčtování. Do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě ode dne doložení výše uvedených dokladů, může vlastník vznést případné námitky.

Konečně uvádím, že orgány společenství odpovědné za jeho správu, musí tuto správu vykonávat s řádnou péčí a loajalitou, přičemž pokud své povinnosti poruší, či dokonce porušují dlouhodobě, lze mít za to, že jsou odpovědné za škodu, kterou svým jednáním společenství způsobily.

Společenství i jednotliví vlastníci by se s případnými vzájemnými spory plynoucími z výše uvedeného stavu měli obrátit na civilní soud, nikoliv na Policii ČR, když uvedené jednání vykazuje spíše znaky porušení soukromoprávních povinností, nikoliv znaky trestné činnosti. Vzhledem ke komplikovanosti situace a provázanosti jednotlivých vzájemných nároků, jakož i jejich případnému promlčení, doporučujeme před jakoukoliv úhradou či zahájením jakéhokoliv sporu vyhledat odbornou právní pomoc.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jak rozdělit náklady na otop a ohřev a rozúčtovat je?

Jsme bytový dům o 71 bytových jednotkách a 5 nebytových prostorách (využito jako obchody nebo služby). Rádi bychom prováděli rozúčtování služeb spojených s užíváním bytu dle vyhlášky 269/2015 Sb. Nejsme si však jisti, jak v našem případě toto rozúčtování provádět. Dům byl vystavěn v roce 2003. Zdroj tepla máme v domě - kotelna (plyn v kombinaci s tepelným čerpadlem). Zde nám provozovatel kotelny dodává teplo do otopné vody a ohřevu TUV. Ve všech jednotkách na vstupu máme měřenu spotřebu vody m3 (voda, která je spotřebována spotřebitelem bez dalšího měření mezi studenou vodu a studenou vodu do teplé vody). Tepelná energie v bytech je měřena na výstupech (zpátečce) z bytů kalorimetry (v kWh). V bytech se nám mísí teplá voda se studenou v bytových stanicích Logotherm (výrobce Meibes). Nevím si rady a ani nová vyhláška mi nepomohla, jakým způsobem při tomto měření rozdělit náklad pro otop a náklad pro ohřev TUV. Nebo při této technice počítat pouze s naměřenými hodnotami a nepočítat se základními složkami? Nebo nám nezbude nic jiného a budeme muset ke všem odběratelům vsadit vodoměry pro TUV za bytovou stanici Logotherm?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko z účinné zákonné úpravy týkající se poskytování služeb vytápění a poskytování teplé vody. Nejprve považuji za vhodné uvést, že náklady vynaložené na dodávky tepelné energie určené k vytápění lze vyúčtovat po dohodě se všemi vlastníky i způsobem odlišným, nežli je způsob zákonem stanovený, a lze tak přijít i s jiným, spravedlivějším řešením. Za vhodné řešení situace lze pravděpodobně rovněž označit v dotazu zmiňovanou instalaci měřidel teplé vody přímo v jednotlivých bytových jednotkách. Co se týká současného stavu, je nutné vycházet z toho, že ze strany společenství vlastníků jednotek je pravděpodobně formálně zajišťováno toliko poskytování tepelné energie určené k vytápění, nikoliv dodávky (společně připravované) teplé vody. Ohledně veškeré dodané tepelné energie tak lze postupovat podle příslušných ustanovení v dotazu zmiňované vyhlášky o rozúčtování nákladů na vytápění v platném a účinném znění, konkrétně podle ustanovení o rozúčtování nákladů na vytápění. K výše uvedenému vyúčtování bude nutné získat údaje o množství poskytnuté tepelné energie. Tyto údaje by však mělo mít společenství vlastníků jednotek k dispozici, když by každá bytová jednotka měla být dle zákona vybavena měřidly dodané tepelné energie určené k vytápění. Závěrem uvádím, že jelikož se jedná o dotaz spíše technického než právního charakteru, bylo by odpověď možné s jistotou poskytnout teprve po podrobném seznámení se s fungováním celého vytápěcího systému.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Existuje výčet revizí a oprav, které hradí pronajímatel a které nájemce?

Jako zaměstnanec správy majetku připravuji podklady pro vyúčtování nájemcům obecních bytů za rok 2015. Ráda bych věděla, zda je někde uveden výčet oprav a revizí, které mohu zahrnout do nákladů na vyúčtování za služby nájemcům a naopak, které hradí majitel. Jedná se mi především o opravu rozvodů STA v bytě a opravu rozvodů domácího telefonu jednoho bytu. 

Podle ust. § 2247 občanského zákoníku si pronajímatel a nájemce mohou ujednat, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel. Pokud takové ujednání není, potom pronajímatel podle ust. § 2247 odst. 2 zajistí nezbytné služby, jejichž výčet je uveden. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Základním předpisem je zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Zákon vymezuje, co je službou (§ 3), kam spadá i umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, a co je nákladem na službu, přičemž nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení.

Uvedené opravy tedy nelze vyúčtovat jako službu nájemcům, nicméně dle ust. § 2257 OZ by uvedené opravy mohly spadat do běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním bytu. V současné době již bohužel není účinné nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým bylo dříve vymezeno, co se rozumí běžnou údržbou a drobnou opravou. Momentálně se připravuje vydání nového nařízení, nicméně v tuto chvíli je vymezení těchto pojmů ponecháno na judikatuře. Subsidiárně se stále odkazuje také na výše uvedené již neúčinné nařízení vlády. Podle něj do běžné údržby patřily mimo jiné také výměna elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání, atd. Dá se tedy uzavřít, že výměna a oprava koncových zařízení by do běžné údržby nejspíše náležela a hradil by ji nájemce, ovšem oprava rozvodů jako takových již ne a v takovém případě tyto opravy rozvodů hradí pronajímatel.

Záleží ovšem, zda si smluvní strany v nájemní smlouvě nedohodly něco jiného, např. že pronajímatel bude pro nájemce zajišťovat i další neuvedená plnění a nájemce mu za ně bude platit nebo že tato další plnění budou mít charakter související služby či nezbytného plnění. 

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Musíme namontovat měřice studené vody?

Je povinností do konce roku 2015 namontovat měřiče studené vody v bytech? Vím, že měřiče teplé vody podle zákona ano. Jde o bytové jednotky SVJ.

Povinnost zmiňovanou v tomto dotazu, tedy povinnost vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji registrujícími dodávky tepelné energie konečným uživatelům, stanovil zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, konkrétně jeho novela účinná ode dne 1. 1. 2013. Tuto povinnost měla společenství vlastníků jednotek splnit nejpozději do dvou let ode dne nabytí účinnosti uvedené novely, tedy nejpozději do dne 1. 1. 2015. Daná povinnost se vztahuje toliko na měření dodaného tepla a teplé vody, nikoliv na měření vody studené.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Je povinností jednotlivých odběratelů v bytech sčítat hodnoty měřičů odběru teplé vody?

Platí ustanovení zákona č. 670/2004 Sb., že při dodávce teplé vody společně připravované pro více odběratelů, musí držitel licence zajistit měření dodávaného množství teplé vody v každém odběrném místě pro poměrné rozúčtování nákladů pro přípravu teplé vody? K dohodě mezi dodavatelem a odběrateli, že toto (instalování měřičů) nepožadují, nedošlo. Je povinností jednotlivých odběratelů teplé vody (7 odběratelů, asi 350 bytů - 350 vodoměrů teplé vody) v jednotlivých domech naměřené hodnoty poměrových měřičů v bytech sečíst a předat součet (množství) teplé vody dodavateli pro rozúčtování mezi jednotlivé odběratele? Tento stav trvá po demontáži patního měřiče v našem domě 3 roky.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy.

Dle uvedeného ustanovení měl držitel licence zajistit při dodávce teplé užitkové vody společně připravované pro více odběrných míst v každém odběrném místě dodávky měření dodaného množství teplé užitkové vody pro účely poměrného rozúčtování nákladů na tepelnou energii na její přípravu a rozvod na jednotlivá odběrná místa podle § 76 odst. 3 písm. e) zákona č. 458/2000 Sb., energetický zákon, a to nejpozději do 1. 9. 2011.

Toto předmětné ustanovení však není již od roku 2011 účinné a v aktuálním znění energetického zákona jej tak již nenajdete. Zákonem č. 165/2012 Sb., totiž došlo k novelizaci energetického zákona, kterou bylo výše uvedené ustanovení zrušeno, neboť finanční náročnost instalace dalších měřicích zařízení, tak jak je předpokládalo předmětné ustanovení energetického zákona, se jevila jako neúměrná předpokládané úspoře energie.

Vycházet ovšem v současné době nelze ani z náměrů bytových vodoměrů u odběratelů, jelikož použití součtu hodnot z bytových vodoměrů je v přímém rozporu s ustanovením § 78 odst. 7 energetického zákona, dle kterého nelze při společné přípravě teplé vody pro více odběratelů použít pro stanovení množství dodávané tepelné energie měření instalované odběrateli (ledaže by tato měření instaloval sám dodavatel).

Ačkoli tak byla povinnost držitele licence zajistit v každém odběrném místě dodávky měření dodaného množství teplé užitkové vody zrušena, je stále nejvhodnějším řešením požadovat od dodavatele teplé vody zřízení měření odběru teplé vody na patě objektu, nebo případně se dohodnout o způsobu rozdělení nákladů na jednotlivá odběrná místa mezi všemi odběrateli připojenými na předávací stanici a dodavatelem.                                          

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Žaloba o dlužnou částku za zpožděné vyúčtování služeb

Rád bych zeptal, zda postupuje správně můj nájemce v souvislosti s vyúčtováním za služby v domě. Dle §13 odst. 1) z. č. 67/2013 Sb. je povinen poskytovatel služeb uhradit pokutu 100 kč za každý den prodlení s vyúčtováním, pokud je vyúčtování provedeno později než do 4 měsíců po zúčtovacím období. Vyúčtování za minulý rok mělo být do konce dubna, ovšem přišlo mi 14. 9. 2015, ač jsem již od května upozorňoval správce na prodlení s vyúčtováním. Prodlení je tedy 130 dnů a jedná se o 13 000 Kč pokuty. Když jsem na tuto skutečnost upozornil správce domu, řekl, že oni za to nemůžou, že když byl dům v rekonstrukci, stavební firma udělala chybu v přípojkách elektřiny a tepla a proházela číslování bytů, tudíž nelze výše zmiňovaný zákon uplatnit, že chyba nevznikla úmyslně. Domnívám se, že v občanském právu se lze odvolávat pouze na vyšší moc a ne na chybu stavební firmy. Vyúčtování takto obdrželo všech 26 nájemců v domě, ale nepředpokládám, že se tím někdo zabývá. Jaký byste mi poradili postup? Zda je na místě podat žalobu o dlužnou částku 13 000 Kč, pokud je právo na mé straně. 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu. Jak je uvedeno ve vašem dotazu, nesplní-li v daném případě poskytovatel služby svou povinnost v zákonné lhůtě, je povinen zaplatit příjemci služby pokutu ve výši 100 Kč za každý započatý den prodlení. Dle zákona je poskytovatel služby povinen tuto částku zaplatit, ledaže by splnění povinnosti v této lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k prodlení došlo zaviněním na straně příjemce služby. Jestliže prodlení bylo způsobeno pochybením na straně stavební firmy, pak je pravděpodobné, že nedošlo k zavinění ze strany poskytovatele služby a pokutu by nebylo spravedlivé požadovat.

Při posuzování případu by nicméně soudy přihlížely komplexně ke všem okolnostem případu a bez znalosti všech podrobností tedy není možné určit, na jakou stranu by se v této konkrétní věci přiklonily.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

                                                                                     

Jak rozúčtovat služby, když nájem nebude trvat celé zúčtovací období

Jsem vlastník bytu v panelovém domě a pronajímám ho. Rád bych se zeptal, jak správně mám rozúčtovat nájemcům služby, pokud nebude nájem trvat po celé zúčtovací období (třeba jen půl roku). Mám pročtený zákon 67/2013 i budoucí novelu 104/2015 a vše se vztahuje jen k celému zúčtovací období (jestli správně chápu, je to 12 měsíců).

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškeré podrobnosti a specifika Vašeho nájemního vztahu, je níže uvedená odpověď zpracována toliko v souladu s úpravou nájmu bytu dle občanského zákoníku a souvisejících předpisů.

Rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a na poskytování teplé užitkové vody je při změně nájemce v průběhu zúčtovacího období upraveno vyhláškou č. 372/2001 Sb. Základní složka nákladů se obecně rozúčtuje podle počtu odbydlených dnů a spotřební složka se rozúčtuje podle odečtů měřičů k termínu změny nájemce. Zákon, kterým se upravuje vyúčtování ostatních služeb, jako je např. elektřina, sice obdobnou úpravu výslovně neupravuje, ale máme za to, že výše uvedený způsob rozúčtování lze obecně použít obdobně i pro ostatní poskytované služby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

  

Může mi energetická společnost vrátit přeplatek za energie na účet?

Plyn odebíráme od firmy ČEZ. Nedoplatek je jasný na faktuře. Přeplatek mi převedli do nového topného období, rozepsali do jednotlivých měsíců. Zajímalo by mně, zda když to budu chtít, mi přeplatek vrátí na účet? Mají za povinnost tyto peníze vracet? A jakým zákonem se firma v tomto případě řídí?

V dané situaci bude v první řadě nutné pečlivě prostudovat všeobecné obchodní podmínky, jež se váží ke smlouvě s předmětnou společností a s nimiž vás předmětná společnost měla seznámit při podpisu smlouvy. V těchto všeobecných obchodních podmínkách může být buďto zakotveno, že přeplatek se vrací (a případně v jaké lhůtě), přičemž v takovém případě můžete požadovat jeho vyplacení, nebo zde bude uvedeno, že přeplatek se započítává vůči zálohám splatným v dalším zúčtovacím období.

I pokud by však ve všeobecných obchodních podmínkách výše uvedené oprávnění započítat vzniklý přeplatek vůči zálohám bylo skutečně zakotveno, měl byste dle našeho názoru mít právo na jeho vydání s ohledem na nepřiměřenost daného ujednání všeobecných obchodních podmínek ve vztahu k ustanovením určeným k ochraně spotřebitele (ust. § 1810 a násl. občanského zákoníku). 

Nejprve byste se v takovém případě měl na předmětnou společnost obrátit s písemnou výzvou k vrácení vyúčtovaného přeplatku v přiměřené vámi stanovené lhůtě (resp. výzvou k vydání bezdůvodného obohacení) a případně i s upozorněním na hrozící soudní vymáhání částky.

Pokud by společnost přeplatek i nadále odmítala vydat, nezbude vám, než se obrátit na soud s žalobou, v níž vylíčíte všechny rozhodné skutečnosti, přiložíte dostupné důkazy a budete se domáhat vyslovení povinnosti k uhrazení přeplatku (tedy k vydání bezdůvodného obohacení), úroku z prodlení a nákladů soudního řízení.

Závěrem si dovolujeme uvést, že doporučujeme řešit věc smírně, jelikož energetické společnosti žádostem o vydání přeplatku obvykle i bez nátlaku vyhoví.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může majitel nedoplatky za energie strhnout z kauce?

K 30. 9. končíme bydlení v nájemním bytě. Chtěla bych vědět, jak se postupuje při zapisování stavu měřičů energie a následném vyúčtování nedoplatků, popřípadě přeplatků? Majitel nám oznámil, že provede odečty a na jejich základě provede výpočet nedoplatku, který si strhne z kauce, a tu nám do 30 dni posle. Nedoplatek bude, jsme si ho vědomi, ale nechápu, na základě čeho chce provést vyúčtování, když podklady od dodavatelů energií a skutečnou spotřebu počítanou na základě obytné plochy bude mít k dispozici až v dubnu 2016 v ročním vyúčtováni. Myslela jsem, že se do protokolu zapíší stavy měřičů a v dubnu 2016 nám pošle vyúčtování, kde doplatek uhradíme.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy nájmu bytu dle občanského zákoníku a případně souvisejících předpisů.

Rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a na poskytování teplé užitkové vody je při změně nájemce v průběhu zúčtovacího období upraveno vyhláškou č. 372/2001 Sb. Základní složka nákladů se obecně rozúčtuje podle počtu odbydlených dnů a spotřební složka se rozúčtuje podle odečtů měřičů k termínu předání bytu zpět pronajímateli. Zákon, kterým se upravuje vyúčtování ostatních služeb, sice obdobnou úpravu výslovně neupravuje, ale máme za to, že výše uvedený způsob lze použít obdobně i pro ostatní poskytované služby.

Pronajímatel může nicméně zálohy hrazené nájemcem vyúčtovat až v okamžiku, kdy sám zná částky, jež odpovídají základní a spotřební složce dodané energie, což je obvykle až v okamžiku, kdy obdrží své vlastní vyúčtování od dodavatelů, případně od společenství vlastníků jednotek či jiného subjektu, jež vyúčtování zpracovává.

Pokud by tak pronajímatel předložil vyúčtování dříve, než sám obdrží odpovídající podklady od dodavatelů energie, doporučujeme využít práva k nahlédnutí do podkladů použitých k vyúčtování a případně práva vznést proti vyúčtování námitky, která máte dle ustanovení § 8 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů.

V souvislosti s vaším dotazem si rovněž dovolujeme upozornit, že dle ustanovení § 2254 odst. 2 občanského zákoníku máte právo, aby vám byla kauce vrácena již v den skončení nájmu, přičemž případný nedoplatek za poskytované služby uhradíte separátně až po jejich vyúčtování.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

                                                                                     

Jak účtovat vodu rozvedenou z centrálních bojlerů

Jsem majitel bytového domu který má 8 bytových jednotek. Tento dům byl při koupi bez bojlerů. Chci se zeptat, zda zákon nebo legislativa dovoluje účtovat nájemníkům teplou vodu, která by byla rozvedena po bytech s centrálních bojlerů umístěných ve sklepě domu, které budou napojeny na společnou elektřinu v domě. A jakým způsobem by bylo možné takto vyrobenou teplou vodu nájemníkům účtovat.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy. Dle ustanovení § 6 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., se náklady na tepelnou energii rozúčtují podle dohody se všemi nájemci v domě. Pokud k dohodě nedojde, pak se tyto náklady rozúčtují podle vyhlášky č. 372/2001 Sb. Ve vašem případě se pod pojmem náklady bude rozumět zejména elektrická energie spotřebovaná na provoz bojleru.

Dle uvedené vyhlášky náklady na tepelnou energii na vytápění rozdělí vlastník na složku základní spotřební. Základní složka činí 40 % až 50 % a zbytek nákladů tvoří spotřební složku. Základní složku rozdělí vlastník mezi nájemce podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu (podlahová plocha vynásobená příslušnými koeficienty dle příloh uvedené vyhlášky) k celkové započitatelné podlahové ploše všech bytů. Nejsou-li instalovány měřiče, spotřební složka se rozúčtuje obdobně.

Náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody rozdělí vlastník rovněž na složku základní a spotřební. Základní složka činí 30 % a spotřební složka 70 % nákladů. Základní složku rozdělí vlastník mezi nájemce podle poměru velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů. Spotřební složku rozdělí vlastník mezi nájemce poměrně podle náměrů vodoměrů instalovaných u nájemce. Nejsou-li instalovány vodoměry, vlastník spotřební složku rozdělí podle průměrného počtu osob užívajících byt. Rozdíly v rozsahu vybavení jednotlivých bytů mající vliv na odběr teplé užitkové vody zohlední vlastník přepočtem spotřební složky na základě odborného posouzení.

Není-li možné určit odděleně náklady na tepelnou energii na vytápění a na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody, připadne 60 % nákladů na vytápění a 40 % nákladů na ohřev užitkové vody.

Závěrem upozorňujeme, že s největší pravděpodobností na Vás dopadá povinnost instalovat měřiče do jednotlivých bytů (§ 7a vyhlášky 194/2007 Sb.).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Může se vyúčtovávat podle naměřených hodnot a ne podle přepočtu?

Chtěla bych vědět, zda je možné provést vyúčtování energií podle bytových stanic a ne podle vyhlášky. Bydlíme v novostavbě, do které je přiváděno teplo horkovodem, každý byt má bytovou stanicí s měřením spotřeby tepla a výrobou teplé vody, kterou vyrábíme z vody studené. Máme tedy měřiče tepla při vstupu do bytu a vodoměr na studenou vodu. Při vyúčtování tepla nám je však podle vyhlášky účována výroba teplé vody v poměru 30/70, ač si ji vyrábíme sami. Vše prý probíhá podle vyhlášky, která na bytové předávací stanice nepamatuje. Můžeme si odsouhlasit, že bude vyúčtování probíhat podle naměřených hodnot v jednotlivých bytech a ne podle přepočtu?

Náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se skutečně rozúčtují dle vyhlášky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, to však v takovém případě, kdy nedošlo k ujednání dle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Dle uvedeného zákona lze náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody rozúčtovat také na základě ujednání poskytovatele služeb (kterým je vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy) se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, a u společenství vlastníků jednotek ujednáním všech vlastníků jednotek. Změna způsobu rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je pak znovu možná až po uplynutí zúčtovacího období.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Mám nárok na přeplatek za energie po prodeji družstevního podílu?

Chtěla bych se zeptat, jestli mám nárok na vyúčtování studené vody. Ta se platila v měsíčních zálohách družstvu a na konci roku byla podle poměrových vodoměrů v bytě a celkového počítadla v domě vyúčtována všem nájemníkům. Družstevní podíl jsem v červnu 2015 prodala. Při předávání bytu jsme vyhotovili předávací protokol, kam jsme uvedli také stav vodoměru v bytě. Nyní požaduji po účetní družstva, aby mi vystavila vyúčtování za vodu. Napsala mi, že vyúčtování se dělá až na konci roku, kdy se odečtou všechny vodoměry v domě (což akceptuji), ale že vystaví vyúčtování jen novému nájemci, který ode mě byt koupil. Já ale platila zálohy na rok prázdný byt, jako kdyby jej obývaly 3 osoby, takže je pro mě vystavení vyúčtování dost zásadní položka, o kterou bych se nerada nechala připravit. Mám na vystavení vlastního vyúčtování za období začátek roku - datum předání bytu nárok? Pokud ano, podle čeho?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika případu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy vztahující se k převodu družstevního podílu, zejména dle zákona o obchodních korporacích. Převodem družstevního podílu dochází dle zákona k převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu či k převodu již trvajícího nájmu družstevního bytu, a to včetně veškerých práv a povinnosti s tímto nájmem spojených. Převod tak zahrnuje rovněž dluhy převodce vůči bytovému družstvu související s nájmem družstevního bytu a dluhy bytového družstva vůči převodci. Nabyvatel má tedy mimo jiné rovněž právo na vyplacení přeplatku z vyúčtování záloh na poskytované služby či povinnost zaplatit případný nedoplatek.

Ve smlouvě o převodu podílu se převodce a nabyvatel samozřejmě mohou od výše uvedené úpravy lehce odchýlit, a to v tom smyslu, že si lze například sjednat, že je nabyvatel povinen případné přeplatky za příslušné období roku 2015 postoupit převodci poté, co je obdrží od bytového družstva. Takto zakotvenou povinnost ve smlouvě o převodu družstevního podílu byste však uplatňovala vůči nabyvateli, jakožto straně smlouvy, nikoli přímo vůči družstvu. Pokud ve smlouvě o převodu družstevního podílu nic obdobného sjednáno nebylo, přeplatek bohužel náleží nabyvateli družstevního podílu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

                                                                                     

Jak zjistit hodnoty dodávaného tepla za zúčtovací období

Ráda bych se zeptala, jak je možné vyřešit problém vyúčtování tepla, když jsme si v tomto roce v září pronajali byt (máme smlouvu o užívání bytové jednotky), přičemž platíme pronajímateli nájem, ve kterém je zahrnuta i dodávka tepla. Problém nastane při vyúčtování za rok 2015, kdy si budeme muset dělit případně doplatky či nedoplatky. Je možné zjistit hodnoty dodávaného tepla od posledního vyúčtování do nynějška?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika Vašeho nájemního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy občanského zákoníku upravující nájem bytu.

Nejprve považuji za vhodné uvést, že platíte-li nájemné, ve kterém jsou již zahrnuty úhrady za poskytované služby, tedy rovněž úhrada za dodávky tepla, tedy platíte-li nájemné včetně služeb jednou paušální částkou, máme za to, že v daném případě daný problém není třeba dále řešit, když by pronajímatel neměl požadovat žádné další úhrady za služby nad rámec zmíněné paušální částky.

Pokud nájemné a úhrady za poskytované služby ve skutečnosti paušální částkou nehradíte a zálohy za jednotlivé služby tak podléhají vyúčtování, je možné pro jejich vyúčtování v nadepsaném případě postupovat následujícím způsobem, pokud však nebylo sjednáno s pronajímatelem jinak.

Primárně je nutné postupovat podle odečtů měřičů tepelné energie, tedy podle stavu při převzetí bytu, jenž by měl být zaznamenán v předávacím protokolu, přičemž hradíte jen skutečně spotřebované teplo. Nelze-li takto postupovat, tedy není-li přesný stav měřičů tepelné energie v době změny nájemce znám, postupujete následovně:

Základní složku nákladů na tepelnou energii vyúčtujete v poměru počtu dnů vytápění před a po termínu změny nájemce. Spotřební složku nákladů na tepelnou energii na vytápění pak vyúčtujete podle skutečné klimatické náročnosti příslušných částí zúčtovacího období (dle naměřené průměrné měsíční venkovní teploty ve vztahu k teplotě, na kterou je byt vytápěn) před a po termínu změny nájemce. Nejsou-li tyto údaje známy, uvažujeme dle dlouhodobých průměrů, že na leden připadá 19 % roční spotřeby tepla, na únor 16 %, na březen 14 %, na duben 9 %, na květen 2 %, na červen 0 %, na červenec 0 %, na srpen 0 %, na září 1 %, na říjen 8 %, na listopad 14 % a na prosinec 17 % roční spotřeby tepla.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

                                                                                     

Co vše se rozumí pojmem "úklid společných prostor"

Co vše je míněno pod pojmem "úklid společných prostor v domě" a co vše tedy lze považovat za službu k vyúčtování. Určitě sem patří pravidelný úklid - zametání, vytírání, luxování, utírání prachu společných prostor v domě, asi také mytí oken, dveří (ne u jednotek), osvětlovacích těles. Jak je to, pokud není řešeno ve stanovách společenství: mimořádný úklid po malířích, opravách ve spol. prostorách, mimořádné vyklízení spol. sklepní chodby, půdy apod., úklid sněhu (v zimě fakturováno měsíčně s úklidem domu), úklid dvorku, nebo chodníku před domem a okolí popelnic - pravidelně prováděný a fakturovaný s úklidem domu, úklid dvorku, nebo chodníku před domem a okolí popelnic - mimořádný, pravidelný úklid domu fakturovaný dohromady s údržbou zeleně. Co z toho je nákladem společenství vlastníků a jak se vlastníci mají podílet na úhradě těchto nákladů, pokud to stanovy neřeší jednotka /plocha).

Co vše se rozumí pod pojmem úklid společných částí domu, zákon bohužel výslovně neuvádí, ve vámi uvedených případech se ovšem na úklidu budou podílet všichni vlastníci. Výjimkou může být např. situace, kdy znečištění společných prostor způsobí některý z vlastníků, případně nájemců (např. jeho domácí zvíře), v takovém případě by měl tento vlastník zajistit úklid společných prostor na své náklady.

Co se týče rozúčtování nákladů na úklid společných prostor a vůbec nákladů na služby spojené s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor, je nutno postupovat dle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. O způsobu rozúčtování dle tohoto zákona rozhodne společenství vlastníků jednotek, kdy o změně způsobu rozúčtování je možné znovu rozhodnout vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Pokud se společenství vlastníků jednotek na rozúčtování nákladů nedohodne, pak se konkrétně náklady na úklid společných prostor v domě rozúčtují podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Vzorec pro stanovení koeficientů pro rozúčtování tepla

V našem SVJ řešíme problém s chybným určením koeficientů bytových jednotek pro rozúčtovávání spotřební složky dodaného tepla na vytápění jednotlivých bytových jednotek. Za chybné je považujeme z toho důvodu, že bytové jednotky uprostřed objektu a na osluněné západní straně má nižší přepočtový koeficient než bytová jednotka rohová, v nejvyšším patře a na severovýchodní straně. Instalovány máme poměrové měřiče na radiátorech. Budova je vytápěna centrálně plynovým kotlem umístěným v technickém prvním nadzemním podlažím budovy. Firma, která realizuje odečty a přepočítává tyto údaje na konečné náklady bytových jednotek, se nám k dotazu stanovení a doložení těchto koeficientů nechce vyjádřit. Prosím vás o radu, kde naleznu vzorec pro stanovení těchto koeficientů, zda lze rozúčtovávat   jiným (možná i přesnějším) způsobem a jak postupovat dál v této věci i v jednání s touto společností. Lze se domáhat zpětného přepočítání nákladů na jednotlivé bytové jednotky? 

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznáme veškerá specifika vašeho právního vztahu, vycházíme v níže uvedené odpovědi toliko ze zákonné úpravy. Rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění se řídí vyhláškou č. 372/2001 Sb., a to tehdy, pokud si společenství vlastníků jednotek v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb., neujednalo jiný způsob, což je samozřejmě možné.

Náklady na tepelnou energii na vytápění se dle vyhlášky rozdělí na složku základní a spotřební, kdy základní tvoří 40 % až 50 % a zbytek tvoří složka spotřební. Spotřební složka je rozdělena mezi konečné spotřebitele úměrně výši náměrů měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, které zohledňují náročnost vytápěných místnosti na dodávku tepelné energie danou jejich polohou. Je tedy obvyklé, že se koeficienty pro jednotlivé byty budou lišit dle jejich polohy a umístění na světové strany, jelikož byty, které se nacházejí uvnitř domu, budou mít náročnost na dodávku tepelné energie nižší než například byty rohové. V opačném případě by vlastníci těchto rohových bytů dopláceli na ostatní. Účelem těchto korekcí je tedy zajistit, aby náklady na vytápění místností byly pro všechny vlastníky bytů srovnatelných velikostí se srovnatelnou úrovní vytápění srovnatelné i s ohledem na polohu bytu. Koeficienty jsou stanoveny individuálně prováděcí odbornou firmou, tato problematika je poměrně složitá a patrně žádný z členů SVJ nebude způsobilý koeficienty správně stanovit, je proto možné se obrátit pro orientační posouzení na odborníka, projektanta ústředního vytápění.

Vlastníkovi objektu či osobě, která je za rozúčtování odpovědná, můžete podat písemnou reklamaci, tato osoba má pak povinnost vás na vaši žádost s podklady, ze kterých při vyúčtování vychází, případně se způsobem rozúčtování nákladů na tepelnou energii, seznámit. Reklamace však musí být podána ve stanovené lhůtě j(dle zákona nesmí být kratší než 21 dní), nelze tedy podávat reklamace zpětně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Indikátory tepla a povinnosti k 31. 12. 2014

Mezi nejčastější dotazy, které nám před koncem roku do poradny chodí, se bezesporu řadí povinnost vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie konečným uživatelům. Proto jsme pro Vás ve spolupráci se Sdružení nájemníků České republiky připravili vysvětlení, jak v této povinnosti postupovat. Celé znění naleznete zde.

Indikátory tepla a placení jejich instalace

Bydlím v bytovém domě, kde je 80 % jednotek napojeno na ústřední vytápění a 20 % jednotek je vytápěno vlastním kotlem osazeným v jednotlivých bytech (půdní vestavby). Nezpochybňuji povinnost vyplývající z legislativy, tj. osazení radiátorů jednotlivými indikátory. Zajímá mne otázka týkající se této investice. Výbor SVJ chce cca 70 indikátorů zaplatit z FO, kam přispívají všichni včetně těch, kterých se osazení indikátorů netýká, neboť prostory vytápějí prostřednictvím svých plynových kotlů (navíc střechu domu zateplili vlastní investicí do izolace). Jednou z argumentací je, že stoupačky včetně radiátorů jsou součástí společných částí domu, což je pravda. Čidla jsou však přídavným zařízením a dle názoru ostatních je jejich osazení věcí těch, kteří tyto radiátory mají. Bohužel nezůstane pouze u investice do samotných indikátorů, minimálně 1 x ročně musí být prováděn odečet, který bude zajišťovat firma za úplatu. Indikátory mají životnost maximálně 10 let. Ti, kterých se osazení indikátorů netýká, prosazují, aby investici hradil pouze ten, v jehož bytě budou osazeny. Je tato úvaha správná?

V případě bytového domu, kde existuje smíšené vytápění, lze považovat i užití indikátorů přinejmenším za sporné. Co je nesporné, že i indikátory neboli rozdělovače topných nákladů, jsou v souladu s vládního nařízení 366/2013 Sb., §6 , písm. e) součástí společných částí domu jako zařízení pro rozúčtování nákladů na vytápění (srovnejte ustanovení vyhl. 194/2007 Sb., §7 a, odst. 2). V každém případě je plně v kompetenci SVJ rozhodnout, z jakých financí budou platby spojené s pořízením indikátorů hrazeny a jsou možné oba dva způsoby. I když vaše úvaha má svou logiku, vybavení bytových jednotek indikátory má dopad i na zhodnocení celého domu, kde jste spoluvlastníky.

Ing. Karel Žák, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Vyúčtování a rekonstrukce bytů

Jakým způsobem má být ve vyúčtování zohledněno, že majitelka rekonstruovala během jednoho roku více bytů, čímž spotřeba energií i vody určitě vzrostla.

Otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty upravuje zákon č. 67/2013 Sb. a problematiku rozúčtování služeb vyhláška č. 372/2001 Sb. Platba za tepelnou energii se skládá ze základní a spotřební složky, kdy základní složka, jež tvoří 40–50 % nákladů, se určuje dle poměru velikosti započitatelné plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné ploše bytů a nebytových prostorů v domě, spotřební složka pak dle hodnot, které měří měřiče tepelné energie u jednotlivých spotřebitelů. Pokud zde měřiče instalovány nejsou, spotřební složka se určí obdobně jako základní složka. Dvousložkově se rozúčtuje rovněž poskytování teplé užitkové vody, ale s tím rozdílem, že základní složka činí 30 % a spotřební složka 70 % nákladů. Spotřební složka se rozpočítává poměrně podle nainstalovaných vodoměrů, pokud vodoměry u jednotlivých spotřebitelů instalovány nejsou, postupuje se dle § 5 odst. 6 vyhlášky podle průměrného počtu osob obývajících byt nebo podle poměrů velikostí podlahové plochy. Pokud je tedy spotřeba tepelné energie nebo teplé užitkové vody v některých bytech vyšší, projeví se zejména ve složce spotřební, částečně rovněž ve složce základní, tomu se ale nevyhnete.

Po skončení zúčtovacího období poskytovatel doručí vyúčtování příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, poté můžete písemně poskytovatele služeb požádat o doložení nákladů na služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle zákona č. 67/2013 Sb. Ke způsobu nebo obsahu vyúčtování je možné do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování nebo vyžádaných dokladů předložit poskytovateli služeb námitky, poskytovatel služeb je povinen se s nimi do 30 dnů od jejich doručení vypořádat. Proti vyúčtování nákladů na dodávku tepla a teplé užitkové vody určí lhůtu a způsob uplatnění reklamace poskytovatel služby ve vyúčtování, lhůta k uplatnění reklamace však nesmí být kratší než 21 dnů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Co může majitel odečíst z vyúčtování

V červenci 2014 mi skončila nájemní smlouva, a proto jsem se z bytu. Jednalo se o panelákový byt, kde bylo vybavení původní, většinou v havarijním stavu. Majitel pouze během mého bydlení vyměnil okna. Protože majitel žije v zahraničí, je ve smlouvě uvedeno, že pověřeným zástupce je jeho otec. Když jsem se do bytu stěhovala, majitel ani pověřený zástupce nebyli přítomni. Byt mi předával předchozí nájemník. Ještě v den převzetí přišel pověřený zástupce, kterému jsem sdělila nedostatky. Zástupce nic neřešil, zakoupila jsem si tedy potřebné s tím, že on byl informován. Předání bytu loni proběhlo se zástupcem majitele. Majitel odmítl protokol. Já jsem si tedy připravila sama protokol na odečty stavů, do kterého mi zástupce napsal "převzal". Zástupce do protokolu žádné připomínky neuvedl. Nyní mi vyúčtování za služby zaslal až po několika urgencích v červnu. Lze po něm z tohoto důvodu požadovat jakési penále, které uvádí zákon? V tomto vyúčtování mi účtuje veškeré náklady, které s bytem jsou - např. poplatek za správu a další výdaje domu, dále fond oprav. Ve smlouvě mám uvedeno, že "nájemné zahrnuje zálohy na další služby spojené s užíváním nemovitosti dle předpisu záloh na správu a provoz bytového domu. Kopie tohoto předpisu je přílohou smlouvy". V e-mailech, ve kterých mi vysvětloval důvody pro zvýšení nájmu o cca 2.000 Kč, uvedl výši holého nájmu 2500. Mohu se tedy domnívat, že mi majitel měl vyúčtovat jako zálohu na služby (ne fond opravu a správu domu) celou zbylou částku bez holého nájmu? Po roce mi majitel také ve vyúčtování odečetl peníze za odmontovanou baterii a práh, který bylo potřeba přilepit v celkové výši 2100. Z té částky odečetl pak 1000 Kč jako podíl majitele. Má majitel právo tyto částky po mne požadovat? A může si to odečíst z vyúčtování?

Otázky poskytování a vyúčtování služeb řeší zákon č. 67/20013 Sb., jehož znění naleznete např. na www.zakonyprolidi.cz .

Byla jste nájemce nikoliv vlastník bytu, tudíž se vás fond oprav netýká. Pokud něco takového se za vyúčtování služeb objevuje, je to špatně. Nájemní smlouvu jste uzavírala v době, kdy pro hrazení běžné údržby bytu a běžných oprav platilo nař. vl. č. 258/1995 Sb.  Od 1. 1. 2014 je toto nař. vl. zrušeno  a platí občanský zákoník, respektive to, co si pronajímatel a nájemce v nájemní smlouvě dohodnou. I tak jste měla v nájemní smlouvě uvedeno, že provádíte běžnou údržbu bytu a dále do 1000 Kč hradíte drobné opravy. Podle uvedeného nař. vl. patřila k drobným opravám mimo jiné výměna prahů a lišt, oprava mísících baterií, popřípadě výměna jejich drobných součástí.  V případě nefunkční baterie, jste měla pronajímateli předložit potvrzení od odborníka, že je baterie nefunkční a neopravitelná a pak jste mohla požadovat novou. Přestože jste postupovala tak, jak uvádíte, neměl právo vám pronajímatel baterii nyní naúčtovat. Vše, co vám nyní pronajímatel dává k úhradě (např. úklid bytu) musí doložit fakturou.

Postup pronajímatele podle toho, co v dotaze uvádíte, je nesprávný a můžete jej opětovně reklamovat. Pro bližší informace vám doporučuji nahlédnout, jednat to shora uvedeného zákona o službách a dále vám doporučuji, abyste vyhledala odbornou pomoc, např. v poradnách SON ČR, kde vám posoudí  vaše konkrétní vyúčtování služeb.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

Energetické štítky

Prosím o radu ohledně energetického štítku pro novostavbu. Jedná se o dům řadového typu. Developer dodal energetický štítek pro "nejhorší" variantu domu v řadě. Ale u domu, který jsme si vybrali, došlo k několika změnám oproti projektu. Je možné, abychom se prokazovali štítkem jiného domu? V řadě je 11 domů je jich několik totožných, ale nám se jedná o krajní, který musí z logiky místa (nemá na jedné straně souseda, "co by topil") mít jiné výsledky. Zatím se mi nepodařilo najít přímou odpověď.

Pokud došlo ke změnám stavby – „vylepšení“ oproti projektu, samozřejmě že se to v energetické náročnosti budovy projeví. Zda máte právo požadovat nový energetický štítek po dodavateli stavby, nedokážu posoudit. Nevidím vaše smlouvy s developerem. Domnívám se, že štítek byl vypracován jen na základě projektové dokumentace, ne podle skutečnosti. Pokud změny projektu byly odsouhlaseny po vzájemné dohodě, pak usuzuji, že změny měly být ohlášeny i odborníkovi, který štítek vypracovával. Pokuste se dohodnout s developerem, nebo vypracování štítku u něj reklamujte.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

 

Platnost PENB

Je pravda, že platnost PENB pro bytové již není povinnost, pokud se vlastník rozhodne byt prodat či pronajmout, že stačí doložit 3 roky vyúčtování (pokud se domluví), a že PENB musí být pouze při  prodeji nemovitosti? A jak je to s rodinným domem určeným k prodeji, když bude po prodeji kompletně rekonstruován?

Průkaz energetické náročnosti budovy je od 1. 1. 2015 povinný pro bytové a administrativní budovy s energeticky vztažnou plochou větší než 1500m2. V dalších letech pak jsou na řadě  zbývající budovy, konkrétně budovy nad 1000m2  budou průkaz potřebovat od 1. 1. 2017 a menší než 1000m2 od 1. 1. 2019. Většina bytových domů se ale s potřebou nechat vyhotovit energetický "štítek" již setkala v případě prodeje bytu. V tom případě je majitel budovy (nikoliv bytu) povinen zajistit zpracování průkazu (to je v platnosti již od roku 2013). Od 1. 1. 2016 pak tuto povinnost budou mít majitelé budov i při pronájmu bytu nebo kanceláře. Z toho je patrné, že i menší bytové domy budou průkaz potřebovat podstatně dříve, než jim nařizuje zákon obecně, jelikož k prodeji či pronájmu dojde v naprosté většině dříve.

Právní úpravu naleznete v zákoně č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, v platném znění.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Rozpočítávání služeb za výtahy

Nikde nedokážu najít nové informace ohledně rozpočítání za služeb za výtahy, zda v domě platí všichni, nebo od 2. patra, jak je to v případě, kdy výtah vede do sklepů. Mohla bych požádat o nějaký odkaz na aktuální informace pro případ, že majitelé bytů nerozhodnou přímo, jak se má tato služba rozpočítat.

Žádné pravidlo, zda účtovat až od 2. patra neexistuje. Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, tzv. zákon o službách, s účinností od 1. 1. 2014 upravuje v § 5 rozúčtování nákladů na služby takto:

Rozúčtování nákladů na služby

            (1) Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

            (2) Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto

a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody 1),

b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,

c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek,

d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Celý text zákona o službách naleznete např. na http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-67.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Rozúčtování nákladů na dodávku tepelné energie

Rád bych se zeptal, zda umožňuje § 6 zák. č. 67/2013 Sb., rozhodovat hlasováním o zrušení § 4, odst.4 Vyhlášky č. 372/2001 Sb., a zda v případě mého nesouhlasu při písemném hlasování je kompetentní předseda družstva nahradit můj chybějící podpis svým podpisem.

K vašemu dotazu: § 6 odst.1. zákona 67/2013 Sb., umožňuje rozúčtování nákladů na dodávku tepelné energie na základě ujednání (což lze považovat za písemnou dohodu) všech nájemců bytů v domě kteří jsou členové družstva. Z uvedeného vyplývá i odpověď na dotaz č.2, to znamená, že váš souhlas nelze nahradit podpisem předsedy.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků ČR

Podle jakého zákona rozúčtovávat služby

Žádáme o pomoc v otázce správného rozúčtování služeb za rok 2014. Máme několik protichůdných právních vyjádření. Způsob rozúčtování nákladů na provoz výtahu jsme si schválili na ustavujícím jednání shromáždění SVJ v roce 2005 tak, že se provádí podle počtu osob, přičemž neplatí osoby v 1.NP a 2.NP (ani se na tyto osoby nerozúčtovává). Způsob rozúčtování nákladů na úklid společných prostor jsme si schválili na jednání shromáždění SVJ v roce 2012 tak, že se rozúčtovává na každou bytovou jednotku stejným dílem. Dne 1. 1. 2014 vstoupil v platnost zákon 67/2013. Ujednání a rozhodnutí společenství o způsobu rozúčtování dle § 5, odst. 1) tohoto zákona bylo provedeno před účinností zákona, tj. přede dnem 1. 1. 2014. Přestože v listopadu 2014 na jednání shromáždění byl potvrzen a schválen stejný způsob rozúčtování z let 2005 a 2012 a s platností od roku 2014, nelze toto ujednání uplatnit pro rok 2014, protože jej lze podle § 5 odst. 1) uplatnit až od 1.1.2015. Znamená to, že v rozúčtování služeb za 2014 se nelze ani nešlo nijak odchýlit od způsobu určeného zákonem dle § 5 odst. 2) a vůli společenství dle § 5 odst. 1) přijmout až od 1. 1. 2015 ? Nebo lze pro rozúčtování služeb za rok 2014 ponechat předchozí rozhodnutí společenství, tj. způsob rozúčtování schválený před 1. 1. 2014 z let 2005 a 2012? 

V zákoně č. 67/2013 Sb., o službách v přechodných ustanoveních je uvedeno, že pokud tento zákon nestanoví jinak, řídí se jeho ustanoveními i právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti. Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby za zúčtovací období, které započalo přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se provede podle dosavadních právních předpisů.

Jinak uvedeno, rok 2013 jste museli rozúčtovat a vyúčtovat tak, jak jste se dohodli. Pro rok 2014 jste se rozhodli, že ve způsobu rozúčtování budete pokračovat i v roce 2014. V § 5 zákona o službách je uvedeno, že změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Zúčtovací období roku 2013 uplynulo a v listopadu 2014 jste rozhodli, jak rozúčtujete rok 2014.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

 

Jak získat podrobný rozpis vyúčtování

Již rok bydlíme v pronajatém bytě a v dubnu nám přišlo vyúčtování služeb za období 4/14-12/14.  Vyúčtování  obsahovalo údaje jako teplo, voda, atd. + částka za ně. Nebylo tam však vidět, jak se k částce dospělo, z čeho byla počítána, jak se náklady dělí. Vzhledem k tomu, že nám za teplo bylo za 9 měsíců naúčtováno téměř 20000 za dvoupokojový byt 80 m2, chtěla jsem vědět, jak se ke konkrétním částkám dospělo. Podala jsem reklamaci na vyúčtování, odpovědí mi bylo, že vše je v pořádku. Majitele zastupuje RK, která spravuje dům, a s jejím majitelkou jednám. Opakovaně - telefonicky i mailem jsem žádala, aby mi bylo poskytnuto podrobné vyúčtování. Poslali mi to samé a prý jsou faktury k nahlédnutí v jejich kanceláři. Chtěla bych vědět, zda mám nárok na podrobné vyúčtování, abych viděla, jak se ke konečným částkám dospělo, neboť z celkových faktur za celý dům za rok 2014 to asi nevyčtu. Jak mám postupovat, abych se toho domohla? Topení je dálkové, měřáky tepla ani vody bohužel nemáme (byly nainstalovány až nedávno).

Služby upravuje zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů. Podle úpravy platné do konce roku 2015 je v § 6 zmíněného zákona uvedeno, že náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se rozúčtují na základě ujednání poskytovatele služeb se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, u společenství ujednáním všech vlastníků jednotek. Změna způsobu rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Nedojde-li k ujednání, rozúčtují se tyto náklady podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele. Tímto zvláštním právním předpisem je vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele.

V § 7 této vyhlášky je k vyúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody konečným spotřebitelům uveden následující postup pro vyúčtování:

·       Náklady na tepelnou energii na vytápění a náklady na poskytování teplé užitkové vody připadající na konečné spotřebitele v zúčtovací jednotce se vyúčtovávají nejméně jednou ročně, a to nejpozději do 4 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. V tomto termínu vlastník zajistí, aby s konkrétním vyúčtováním byl písemně seznámen konečný spotřebitel.

·       Ve vyúčtování vlastník uvede

a) za zúčtovací jednotku odděleně spotřebu tepelné energie na vytápění, spotřebu tepelné energie na ohřev užitkové vody v GJ a množství vody v m3 spotřebované na poskytování teplé užitkové vody,

b) za zúčtovací jednotku odděleně jednotkové ceny tepelné energie na vytápění a tepelné energie spotřebované na ohřev užitkové vody v Kč/GJ a vody spotřebované na poskytování teplé užitkové vody v Kč/m3,

c) za zúčtovací jednotku celkové náklady v Kč odděleně na tepelnou energii na vytápění a na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody a na vodu spotřebovanou na poskytování teplé užitkové vody, podíly základních a spotřebních složek nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev užitkové vody v % a Kč,

d) podlahovou plochu a započitatelnou podlahovou plochu zúčtovací jednotky a bytu či nebytového prostoru konečného spotřebitele v m2, v případě poskytování teplé užitkové vody průměrný počet osob užívajících byt či nebytový prostor konečného spotřebitele a za celou zúčtovací jednotku v zúčtovacím období, součet skutečných a přepočtených náměrů instalovaných měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění zúčtovací jednotky a bytu či nebytového prostoru konečného spotřebitele, součet náměrů instalovaných vodoměrů za zúčtovací jednotku a náměr instalovaného vodoměru (vodoměrů) teplé užitkové vody v bytě či nebytovém prostoru konečného spotřebitele a ve společných prostorách zúčtovací jednotky rozúčtovávaných přímo mezi jednotlivé konečné spotřebitele podle evidence spotřeb v m3,

e) spotřebu tepelné energie na vytápění za zúčtovací jednotku vyjádřenou v GJ na m2 započitatelné podlahové plochy,

f) podíly nákladů připadající na konečné spotřebitele s uvedením základních složek, spotřebních složek a celkových nákladů v Kč, a to zvlášť na tepelnou energii na vytápění, na tepelnou energii na ohřev užitkové vody a na vodu spotřebovanou na poskytování teplé užitkové vody,

g) koeficienty a součinitele použité pro přepočty podlahové plochy nebo započitatelné podlahové plochy konkrétního bytu či nebytového prostoru a pro přepočty odečtů měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění u konečného spotřebitele,

h) výši a součet zaplacených záloh konečným spotřebitelem a vyčíslení rozdílu mezi zaplacenými zálohami a náklady připadajícími na konečného spotřebitele,

i) lhůtu a způsob uplatnění reklamací proti vyúčtování konečným spotřebitelem; tato lhůta nesmí být kratší než 21 dnů,

j) způsob finančního vypořádání nedoplatku nebo přeplatku .

·      Vlastník seznámí konečného spotřebitele na jeho žádost s podklady, ze kterých vyúčtování vychází, případně se způsobem rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi ostatní konečné spotřebitele v zúčtovací jednotce.

·       Po uplynutí lhůty pro uplatnění reklamací konečných spotřebitelů vlastník do 30 dnů provede v případě jím uznaných reklamací opravu vyúčtování nedoplatku nebo přeplatku záloh, s kterou neprodleně písemně seznámí konečné spotřebitele v zúčtovací jednotce.

·       Nedoplatek a nebo přeplatek vyplývající z vyúčtování je splatný do 7 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. Pokud byly uplatněny reklamace, které vlastník uznal, je konečný nedoplatek nebo přeplatek splatný nejdéle do 8 kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. 

Zákon o službách naleznete např. na http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-67,  zmíněnou vyhlášku na http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2001-372.

Doporučuji, abyste reklamovala vyúčtování opakovaně. Napište, že jste vyúčtování reklamovala řádně a včas (uveďte data), avšak nesouhlasíte se způsobem vyřízení vaší reklamace, jelikož poskytnuté vyúčtování je v rozporu s § 7 vyhl. č. 372/2001 Sb. Také využijte možnosti nahlédnutí do faktur a při té příležitosti správcovské firmě předložte vyhlášku a ptejte se a požadujte údaje, které vyhláška pro vyúčtování předepisuje. Reklamaci byste však měla v prvé řadě adresovat přímo pronajímateli, ten je váš partner dle vaší platné nájemní smlouvy, a především pronajímatel by měl dodržovat právní předpisy a měl by vědět, jak nesprávně postupuje správce, kterého platí. Pokud ani poté nedojde k nápravě, pak si můžete nechat posoudit odborníkem (technikem, energetikem), zda výše úhrady za teplo a teplou vodu je vůbec možná (ale odborník bude potřebovat podklady, ze kterých vše vypočítá), poslední možností je pak soud.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Nedoplatek za služby

Chtěla jsem se zeptat, zda jsem povinna platit nedoplatek za služby spojené s nájmem bytu za rok 2013, které mi správcovská firma zaslala až letos v dubnu, ač je ve smlouvě uvedeno, že vyúčtování provede vždy 30.6. (v tomto případě to tedy mělo být 30.6.2014) nebo už to takto za zpožděním po mě nemohou požadovat? A zda je v pořádku, že mi účtují i 2.400,- za správu (podle mě za správu ve službách platit nemám). Celkem se jedná o nedoplatek ve výši cca 18.000,- za byt velký 42 metrů, kde platím nájem 11.000 a zálohy za dva lidi 2.000,- za měsíc.

Jako nájemce za správu neplatíte vůbec. Vyúčtování služeb – nedoplatek za poskytnuté služby je možno uplatnit za 3 roky zpětně.

Co se týká výše nedoplatku, máte právo nahlédnout do podkladů k vyúčtování a máte právo vyúčtování reklamovat. 

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Právo nahlédnout do vyúčtování za služby

Pokud máme byt v OV a máme v něm nájemníka, kdo má právo ho nechat nahlédnout do vyúčtování za služby? My jako vlastníci či SVJ? Naše SVJ tvrdí, že podle NOZ oni musí nechat nahlédnout nájemce, pokud projeví zájem. Je to pravda? 

Jako vlastník – pronajímatel bytu máte se svým nájemcem bytu uzavřenu nájemní smlouvu, to znamená, že komunikace i o vyúčtování služeb probíhá mezi vámi jako pronajímatelem a uživatelem bytu – nájemcem.

Jako vlastník bytu jste členem společenství vlastníků jednotek (SVJ). Jménem SVJ jedná statutární orgán – výbor SVJ a ten je partnerem pro vás. Vyúčtování dostáváte vy, vy máte právo nahlédnout do podkladů k vyúčtování, vy můžete vyúčtování reklamovat.

Pokud se vašemu nájemci něco na platbách vůči vám „nezdá“ nebo vy po něm chcete větší zálohy za služby, aniž byste mu zdůvodnila proč nebo předložila vyúčtování, pak se domnívám, že se nájemce může dotázat přímo výboru SVJ a výbor s vaším svolením, může nechat nahlédnout nájemce do vyúčtování. Do podkladů k vyúčtování můžete nahlížet jen vy.

V dotaze jste zřejmě měla na mysli „osvědčení právního zájmu“. Tohoto termínu se používá při podání žaloby k soudu, kdy žalobce musí osvědčit právní zájem na věci.

Pokud se skutečně jedná o projevení zájmu nájemce, neznám takové ustanovení občanského zákoníku, které by na základě projevení zájmu nájemce ukládalo výboru SVJ povinnost k nahlédnutí. Nájemce k výboru SVJ nemá žádný právní vztah, je to váš nájemce.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Výměna měřičů tepla

Rád bych se zeptal na výměnu měřáků tepla. Je povinností jejich výměna po určitém období, jako je to u měřičů vody, kde se musí každých 5 let vyměnit?

Je důležité, co máte na mysli pod pojmem „měřáky tepla". Pokud by se jednalo o stanovená pracovní měřidla, které jsou určené k měření tepla nebo chladu podle zákona o metrologii, jsou termíny dány  Vyhláškou MPO ČR č.345/2002 Sb.,v platném znění.

Pokud se jedná o “indikátory“ je jejich životnost dána výrobcem.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků ČR

Povinnost instalace měřičů tepla v komerčních i bytových domech

Jsme vlastníky komerčních i bytových domů a rádi bychom věděli, jak je to s povinností instalace měřičů tepla v bytech a nebytových prostorech. Máme domy jak bytové (pouze byty), tak komerční (pouze nebyt.prostory) a také bytové s komerčními dohromady (byty a nebyt.prostory). Nevíme, jestli je povinnost měřidla instalovat a kam?

Váš dotaz zcela řeší ustanovení vyhlášky MPO ČR č.194/2007 Sb., v platném znění a to § 7a:

§7aVybavení přístroji registrujícími dodávku tepelné energie

(1) V budovách se vnitřní rozvod tepla pro vytápění a vnitřní rozvod chladu vybaví v případě, že

a) vstupuje a vystupuje z bytu nebo nebytového prostoru v jednom místě, pracovním měřidlem stanoveným určeným k měření tepla nebo chladu podle zákona o metrologii v místě vstupu vnitřního rozvodu tepla pro vytápění nebo vnitřního rozvodu chladu do bytu nebo nebytového prostoru,

b) vstupuje a vystupuje z bytu nebo nebytového prostoru v několika místech,

1. zařízením pro rozdělování nákladů na vytápění, nebo

2. pracovním měřidlem stanoveným určeným k měření tepla nebo chladu podle zákona o metrologii.

(2) Zařízením pro rozdělování nákladů na vytápění je indikátor pro rozdělování nákladů na vytápění místností otopnými tělesy instalovaný na každém otopném tělese, indikátor instalovaný na odtokové trubce z otopného tělesa nebo přístroj se snímačem teploty vnitřního vzduchu ve vytápěném prostoru a teploty venkovního vzduchu ve dnech vytápění v otopném období s trvalým průběhovým záznamem rozdílů těchto teplot vzduchu za časový interval, kterým je počet dnů v otopném období. V budově se instalují vždy stejné typy indikátorů nebo přístrojů se snímačem teplot.

(3) V případě společné přípravy teplé vody v domě se na vstupní potrubí zásobující každý byt nebo nebytový prostor teplou vodou osadí vodoměr na teplou vodu používaný k rozdělování nákladů na společnou přípravu teplé vody v domě podle vyhlášky, kterou se stanoví měřidla k povinnému ověřování a měřidla podléhající schválení typu.

(4) Odstavce 1 až 3 se nevztahují na případy, kdy se neprovádí rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody v domě.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků ČR

Instalace indikátorů tepla v příp. vlastního kotle

Jsme SVJ a bydlíme v šestibytovce. Máme v domě společný kotel na koks, na jehož obsluze se po 14 dnech střídáme. Nakoupíme společně fůru koksu z fondu oprav, kam přispíváme stejným dílem. Částka za koks je pokaždé jiná podle dovezeného množství.
Nebudeme tudíž dělat žádné rozúčtování nákladů na topení, vše řešíme stejným dílem, a proto se chceme informovat, zda musíme instalovat měřiče? Připadá nám to zbytečné, nevyužitelné a finančně nákladné.

Dodávka tepla pro vytápění bytů je plněním (službou)spojenou s užíváním bytů.
Vámi uváděný postup ( nákup koksu z „fondu oprav“ a neprovádění rozúčtování nákladů na dodávku tepla) je zcela nestandardní a neodpovídá platným předpisům.

Ve Vašem případě je poskytovatelem služby Společenství vlastníků a příjemci služby jednotliví vlastníci bytů ( viz zákon č.67/2013 Sb.) a způsob rozúčtování nákladů se pak řídí  ujednáním všech vlastníků jednotek (viz § 6 odst.1).

Následně pak platí i pro Vaše Společenství povinnost instalovat dle vyhl.194/2007 Sb., v platném znění vybavit tepelná zařízení např. indikátory ( §7a).

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků ČR

Vyúčtování za minulé období

Do kdy musí majitelka domu nejpozději předat vyúčtování za minulé zúčtovací období - jedná se o to, že vyúčtování za rok 2013 jsem dostal až letos na konci ledna. Dále mě zajímá zda mám právo na to dostat od ní podklady k vyúčtování? Tj. kolik bylo spotřebováno vody, elektřiny na celý dům a také jakým způsobem má být ve vyúčtování zohledněno to, že majitelka rekonstruovala během daného roku několik bytů.

Od 1.ledna 2014 je postup pro vyúčtování „služeb spojených s užíváním bytů“ stanoven v zákoně č.67/2013 Sb.:

§7 -Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků

(1) Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

(2) Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

(3) Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

§8-Nahlížení do podkladů k vyúčtování a vypořádání námitek

(1) Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.

(2) Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení dokladů podle odstavce 1, příjemci služeb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků ČR

Náklady na instalaci měřičů tepla

Prosím o informaci, zda je možné náklad na instalaci měřičů tepla v bytě (jedná se o zákonnou povinnost pronajímatele), přeúčtovat nájemníkovi pokud to není sjednáno v nájemní smlouvě?

Povinnost instalovat měřiče tepla v bytech je zákonem dána pronajímateli a tudíž i náklad na jejich instalaci je nákladem pronajímatele. Není možné tyto náklady přeúčtovávat nájemcům bytů.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků ČR

Rozúčtování TUV

Jak postupovat při rozúčtování TUV, když je rozdíl mezi fakturačním (patním) vodoměrem a součtem všech bytových vodoměrů  30-38 % (vyšší). Jedná se o dva bytové domy každý s 32 byty. Všechny výtoky jsou opatřeny ověřenými vodoměry, únik vody je vyloučen (byla provedena kontrola potrubí a tlaková zkouška potrubí). Máme podezření, v určitých bytech, na úmyslné odkapávání vody. Odkapávání nelze přímo dokázat, při kontrole bytu byly nalezeny plné nádoby s vodou, ale voda byla již zastavena (spotřeba u podezřelých bytů je 0,5 – 1,5 m3 za rok pro 2 osoby.  Tento stav se opakuje již třetím rokem. Lze spotřebu vody rozúčtovat dle počtu osob, i za rok 2014 a za jakých podmínek? Jak postupovat do budoucna?

Způsob rozúčtování je stanoven zákonem č.67/2013 Sb., v platném znění , konkrétně v § 5:

„§5 Rozúčtování nákladů na služby

(1) Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

(2) Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto

a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody1),

Vámi uváděna spotřeba pro dvě osoby je opravdu minimální pokud je byt opravdu užíván v souladu se smlouvou, když směrná čísla uvádějí ( v případě teplé vody na kohoutku)  35m3/osoba/rok.

Co se týká bytových vodoměrů, záleží také na jejich třídě přesnosti  a nejen na ověření. 

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků ČR

Přístup k HUV

V našem SVJ jsme se dostali do situace, kdy jeden z vlastníků (původní majitel nemovitosti) uzavřel přístup k HUV a trvá na odkoupení svého podílu (sklepní kóje) SVJ. Dokud prý podíl neodkoupíme k HUV nás nepustí. Problém je, že v domě záhadně přestala téct pořádně voda, takže naše spotřebiče pořádně nefungují, nelze se normálně sprchovat a podobně. Jsme už bezradní, protože víme, že pán se dopouští pouze přestupku a násilně dveře otevřít nemůžeme, aby někdo z vodáren HUV zkontroloval? 

Pro takové případy žádná jednoduchá rada neexistuje. Hlavní uzávěr vody patří mezi součást vodovodní přípojky a rozvodů vody, které jsou společnými částmi domu. Je povinností SVJ zajistit řádnou údržbu společných částí domu, v daném případě zejména z hlediska zajištění požární bezpečnosti  a  správné funkci vnitřního vodovodu. Zákon o požární ochraně č. 133/1985 Sb. mimo jiné v povinostech právnickým osobám ukládá v § 5 zajistit volný přístup k uzávěrům vody a obdobně to platí dle § 17 i pro fyzické osoby.

Ve Vašem případě doporučujeme podniknout veškeré kroky, aby došlo k dohodě o zpřístupnění HUV. Vlastníka nutno prokazatelně vyzvat, a to jak osobně za přítomnosti svědků, tak i písemně /nechat si podepsat žádost-výzvu, v případě odmítnutí zaslat s dodejkou/, aby přistoupil na dohodu o zpřístupnění HUV resp. aby zpřístupnil HUV za účelem kontroly. Je-li to plánované, dohodnout termín dopředu.  Současně je třeba mu prokazatelně sdělit, že pokud bude bránit ve zpřístupnění, tak ponese všechny vícenáklady spojené s případnou havárií v důsledku neprovedené řádné údržby, v případě udělené sankce při kontrole hasičů, případně uplatnění sankcí na základě kontroly vodáren dle uzavřené smlouvy nebo řešením zpřístupnění prostřednictvím soudu. Pokud vlastník odmítá opakovaně zpřístupnit HUV, je takové konání vždy nutno prokázat nejlépe za přítomnosti svědků, kterými mohou být kromě ostatních vlastníků v domě i kontrolní orgány či pracovník dodavatelské organizace, instalatér či správce domu. Vlastník nemůže podmiňovat zpřístupnění HUV požadavkem na odkoupení svého podílu, v rámci dohody však může  SVJ zohlednit omezené užívání sklepní kóje částečným snížením výměry spoluvlastnického podílu při vyúčtování příspěvku na provoz domu a pozemku tomuto vlastníkovi. To musí schválit Shromáždění SVJ.  Vedle případného správního řízení by mohly být případné sankce a škody následně také vymáhány soudně. Problém možno osobně konzultovat  v  rámci  poraden SON ČR.

S pozdravem
Ing. Karel Žák, Sdružení nájemníků ČR

Indikátory tepla a obce

Vlastník  obecní dům (MČ Praha 1) s centrálním topením, kde nejsou osazeny měřiče tepla – musí mít nainstalovány měřiče tepla do konce roku 2014? Všude se uvádí pouze BD a SVJ.

Povinnost instalace se vztahuje i na domy, jejichž vlastníkem je obec.

Jan Vozárik, místopředseda Sdružení nájemníků ČR

Způsob rozúčtován po zavedení indikátorů

Na schůzi SVJ byl dotaz, zda po zavedení měřičů tepla (máme nainstalované),  bude majiteli bytu účtována skutečná spotřeba tepla nebo bude i nadále v platnosti dosavadní vyhláška, kde se rozpočítává spotřeba i podle plochy bytu.

Nadále bude účtována i základní složka dle započitatelné podlahové plochy bytu

Jan Vozárik, místopředseda Sdružení nájemníků ČR

Promlčecí doba

Jaká je promlčecí doba pro žalobu na provedené rozúčtování služeb. Rozúčtování bylo reklamováno, reklamace odmítnuta jako bezpředmětná. Do kdy je nutno podat žalobu?

Obecná promlčecí lhůta je podle občanského zákoníku tříletá a počíná běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Úpravu najdete v občanském zákoníku §629 a násl., což platí i pro podání vámi zmíněné žaloby.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Povinné měřáky - novinky

Chtěla jsem Vás poprosit o radu, jsme bytové družstvo, máme IČO, s 28 bytovými jednotkami ve dvou domech vedle sebe. Náš předseda bohužel není schopen či ochoten zjistit zda musíme nainstalovat všude měřáky na teplo do všech bytů, máme jednu společnou kotelnu pro oba domy bytového družstva. Jak tomu je? 

Dle zákona č. 318/2012 Sb., § 7 odst. 4 jsou vlastníci nemovitostí, ve Vašem případně bytové družstvo povinno vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie konečným uživatelům. Tuto povinnost mají vlastníci do konce roku 2014, jinak hrozí vysoké sankce. Smyslem instalace tzv. poměrových indikátorů má být úspora tepelné energie, ale také spravedlivé rozpočítání nákladů za spotřebované teplo. Nová povinnost se týká nejen bytových domů s ústředním topením, ale také ostatních vytápěných objektů, jako jsou školy, úřady, kancelářské budovy, nemocnice nebo obchodní centra.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Povinné měřiče

Ráda bych se Vás zeptala, zda je povinná instalace měřičů tepla pro byt s vlastním plynovým kotlem, bydlíme v bytovém domě, kde má každý byt svůj plynové kotel či jiné vytápění. V zákoně se píše, že je povinnost instalovat měřiče tepla pro objekty s ústředním vytápěním, my máme každý individuálně zajištěno.

Pokud máte vlastní plynový kotel, měřič mít instalován nemusíte.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Souhlas s instalací měřičů

Vlastním byt v panelovém domě. Dověděl jsem se, že v něm bude probíhat montáž poměrových měřičů tepla na radiátorech v bytech. Musím s tím souhlasit? Nelíbí se mi, že je to před nás postaveno jako hotová věc. nestačí měření na patě domu? Mám na jednom radiátoru kryt udělaný na míru, který bych musel kvůli montáži měřiče celý rozebrat - musím souhlasit i s tímto? 

Povinnost  zajistit měření užití tepelné energie pro vytápění vyplývá z ustanovení  § 7 odst.4. zákona 406/2007Sb. Stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou dále povinni

a) vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie konečným uživatelům v rozsahu stanoveném prováděcím právním předpisem; konečný uživatel je povinen umožnit instalaci, údržbu a kontrolu těchto přístrojů, s termínem 1.1.2015

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků ČR

Zohledňování korekce

Jsme společenství vlastníků (dva vchody, 18 bytů a dva nebytové prostory-obchody). S dalšími dvěma vlastníky již od roku 2011 neúspěšně  podáváme reklamaci  na vyúčtování služeb a energií . V rozporu s ustanovením § 4  odst 4 vyhlášky č. 372/2001 Sb.  není v předmětném vyúčtování zohledněna tzv. "korekce".  Náš výbor vždy po obdržení všech tří reklamací svolá shromáždění vlastníků a nechá o nich hlasovat přítomné vlastníky s připravenou otázkou "souhlasím s tím, aby byl zachován současný stav, tj vyúčtování bez korekce".Naše reklamace byla vždy zamítnuta. Výbor operuje  tím, že v roce 2003 na shromáždění vlastníků bylo odhlasováno zrušení korekce a z těchto důvodů jsou naše reklamace vždy zamítnuty . Naše argumenty, že v případě ust. § 4 odst 4 jde o kogentní ustanovení, od kterého se nelze odchýlit a nelze od něm hlasovat, jsou odmítány. Odkazy na ust. § 11/4 a především § 9a/2 ZoVB, které se týkají hlasování na shromáždění SVJ , a které jsou  i v našich stanovách  jsou také odmítány.  U dodavatele tepla  jsme nepochodili, protože nám bylo řečeno, že smluvní vztah mají uzavřen s výborem SVJ. Problém již řešíme s právníkem, ale zajímal by mě váš názor. Postupuje výbor SVJ, který  rozhodování přenese na shromáždění vlastníků, v  rozporu s platnými právními předpisy?

Spotřební složka nákladů na vytápění se rozúčtovává mezi spotřebitele úměrně příslušně přepočteným údajům poměrových měřidel (indikátorů vytápění). Požadavek na přepočet údajů poměrových měřidel podle vybraných technických parametrů vyplývá z norem ČSN EN 834 a 835. 

Jde o korekci na velikost výkonu otopného tělesa (radiátoru), korekci na způsob připojení indikátoru k otopnému tělesu a korekci na sníženou výpočtovou teplotu některých vytápěných místností. Přepočet údajů poměrových měřidel, zohledňuje při rozúčtování spotřební složky nákladů i polohu vytápěných místností v objektu a jejich situování ke světovým stranám.

Přesný způsob provádění korekcí na polohu vytápěných místností a jejich situování ke světovým stranám není sice předepsán, tyto korekce však musí zajišťovat cíl stanovený vyhláškou, který vyplývá z § 4 odst. 3. Při rozúčtování všech složek nákladů na tepelnou energii na vytápění musí být vždy respektovány požadavky vyplývající z vyhlášky. Stanovení korekcí nemůže být předmětem hlasování, ale musí vycházet z technických parametrů poměrových měřidel nebo z energetického auditu objektu. 

Z výše uvedeného vyplývá, že SVJ postupuje při rozúčtování v rozporu s vyhláškou č. 372/2001 Sb.

Právní odbor ministerstva pro místní rozvoj

Neúměrná výše záloh

Moje matka žije v družstevním bytě, přičemž členkou družstva se stala před pěti lety. Nyní ji byly neúměrně navýšeny zálohy za energie - při kontrole vyúčtování se zjistilo, že v bytě se již od roku 1996 platí zálohy ve výši odpovídající třípokojovému bytu. Rozměr bytu je 43 m2 a ve vyúčtovaní má zapsáno 64 m2. Jak postupovat, aby jí byl přeplatek vrácen? Má nárok i na peníze, které se v bytě platily navíc v uplynulých letech? 

Vyúčtování služeb lze rozporovat. Tuto problematiku řeší z pověření členové výboru BD nebo správní firmy, které jsou činností k vyúčtování služeb pověřeny. Podrobné informace najdete v zákoně č. 67/2013 Sb., o službách. Vymáhat rozdíl v přeplatcích můžete maximálně za 3 roky zpět.

Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Povinná instalace měřičů od roku 2015

Jsme malé BD - jeden menší dům. Měřiče na ústředním topení dosud nemáme, tento stav všem členům vyhovuje. Nyní byl předseda BD upozorněn na to, že si budeme muset nechat měřiče namontovat do konce roku 2014. Zástupci jiného BD ovšem tvrdí, že příslušný zákon dosud nevyšel a že o instalaci měřičů tepla v bytech rozhodují členové BD v domě. Jak to je?  

Dle zákona č. 318/2012 Sb., vzniká nově povinnost instalace měřičů tepla pro všechny SVJ a BD. Měřiče tepla nebo indikátory topných nákladů musí být instalovány nejpozději do 31.12.2014. Zákonnou úpravu musí respektovat všechny subjekty výše zmíněného zákona bez ohledu jaký stav jim před účinností tohoto zákona vyhovoval.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Změna výše záloh v průběhu roku

Má majitel povinnost nás informovat během roku o změně výše záloh na studenou a teplou vodu provedenou ze strany vodohospodářů? Platím za služby majiteli bytu stále stejnou částku převodem na jeho účet. Při vyúčtování prováděném jednou za rok chce doplatek s odůvodněním změny výše záloh. Kdybych o zvýšení věděl, své zálohy bych také zvýšil.

Dle ustanovení § 4 zákona 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostorů v domě s byty se výše záloh sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem.

Nedojde-li k takovému ujednání v případě záloh na dodávku vody a odvádění odpadních vod, vypočítají se měsíční zálohy pro každé zúčtovací období z výše maximálně 1/12 dodávek  a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem.

Pronajímatel má právo změnit  v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny, které může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce po doručení nové výše zálohy. Změna výše zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků České republiky

Kdo platí výměnu elektroměru?

Majitel bytu při ročním vyúčtován nám napočítal výměnu elektroměru, který je umístěn na chodbě domu ve společných prostorách. O výměně jsme nevěděli, nikde nebyl žádný doklad ani zápis o o jejím provedení. Má majitel právo chtít po nás, abychom tuto výměnu platili? 

V případě fakturačního elektroměru (hlavní elektroměr v domě) tento mění dodavatel energií na své náklady. Bohužel toto z dotazu nevyplývá a tak ho nelze zodpovědět podrobněji, mohlo jít také o elektroměr podružný. Důležité také je, k čemu elektroměr slouží. 

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků České republiky

Výměna indikátorů tepla

Je možné nechat vyměnit odpařovací indikátory tepelných nákladů za elektronické v průběhu roku? Ustanovení § 6 zákona č. 67/2013 Sb. stanoví, že změna způsobu rozúčtován í nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je možná vždy  až po uplynutí zúčtovacího období. Ale domnívám se, že výměnou typu indikátorů nedochází ke změně způsobu rozúčtování nákladů za teplo, neboť oba indikátory  umožňují pouze poměrové rozúčtování tepla.

Změna indikátorů topných nákladů pracujících na principu odparu za indikátory elektronické je možná i během zúčtovacího období. Je však nutné dodržet podmínku, osazení elektronických indikátorů stejného typu u všech uživatelů zúčtovací jednotky (objektu).

Ustanovení § 6 zákona č. 67/2013 Sb umožňuje i jiný způsob rozúčtování než podle vyhlášky č. 372/2001 Sb. (např. podle započitatelné podlahové plochy), nevztahuje se však na technologickou změnu indikátorů topných nákladů.

Miroslav Moravec, ministerstvo pro místní rozvoj

Jak velký rozdíl může být mezi fakturačním (patním) vodoměrem a odečty bytových vodoměrů. Jak se má postupovat při rozpočítání rozdílu mezi jednotlivé uživatele?

Bytové vodoměry by měly být co nejpřesnější, protože určují poměr, kterým se rozpočítávají náklady za celkovou spotřebu domu mezi jednotlivé byty. Vzhledem k třídám přesnosti lze dosáhnout rozdílu v rozmezí 2 až 5 %. Mezi jednotlivé spotřebitele se rozúčtovávají náklady (tzn. množství m3 x cena) vzniklé dle fakturačního vodoměru v poměru náměrů bytových vodoměrů.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků České republiky

Měřiče tepla v bytech

Skutečně platí povinnost pro všechny vlastníky  bytových domů nainstalovat do všech pronajímaných bytových jednotek měřiče tepla? Obec je majitelem  dvou bytových  domů a  dvou komerčních objektů, které  mají vždy vlastní samostatnou plynovou kotelnu pouze pro vytápění daného objektu. Obec nemá licenci na prodej tepla a doposud jsou náklady na vytápění rozúčtovány podle m2 pronajímané plochy a
za společné prostory.

Povinnost instalace měřičů tepla na radiátory je dána do konce roku 2014 pro všechny majitelé bytů a domů. V případě, že to z technických či ekonomických důvodů nebude možné, nebude muset být tato povinnost splněna.  Bližší podmínky by měl řešit prováděcí předpis, který dosud není.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků České republiky

Výše záloh v prázdných bytech

Pracuji jako správce domů ve vlastnictví bytových družstev a společenství vlastníků jednotek. Pro řádné vyúčtování zálohových plateb za služby v případě neobsazeného bytu u BD dáváme název "volný byt" s počtem osob 0. Majitelem bytu je BD. V případě bytu, který je ve vlastnictví vlastníka, zapsaného v katastru nemovitostí a nemá tento byt obsazen (což se stává tehdy, kdy ho vlastník dává do nájmu, ale tato skutečnost nás nemusí  zajímat), dáváme však počet osob 1 se jménem vlastníka.  Máme však případ, kdy vlastní tento byt Město Ostrava, nemá ho obsazený a nutí nás, abychom v tomto případě vedli v bytě také 0 osob pro vyúčtování služeb. Podle jaké legislativy máme postupovat?

V prvé řadě je třeba podotknout, že správce nerozhoduje o způsobu rozúčtování nákladů. Toto je vždy v kompetenci vlastníka (pronajímatele) či Společenství vlastníků. Za rok 2013 u bytových družstev kromě  bytových družstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě) se ceny služeb rozúčtují dle Výměru MF č. 1/2013 na jednotlivé nájemce podle jiného právního předpisu nebo podle ustanovení příslušné položky tohoto výměru regulující cenu služby ( zde jde o rozúčtování nákladu na teplo pro vytápění a ohřev vody dle vyhl. MMR č. 372/2001 Sb. a dodávka pitné vody dle části II. položka 6 odst. 24- 26 tohoto Výměru) Ceny služeb, pro které není způsob rozúčtování stanoven, se rozúčtují na základě dohody mezi pronajímatelem a nadpoloviční většinou nájemců v domě. Nedojde-li k dohodě, rozúčtují se ceny služeb podle podlahových ploch bytů. U společenství vlastníků o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek rozhoduje usnesením Shromáždění vlastníků (dle zákona 72/1994 Sb. bylo pro schválení zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů) a v případě vodného a stočného dle části II.položka 6 tohoto Výměru, zejména odst. 24- 26).Pro rok 2014 se pro vyúčtování služeb použijí ustanovení zák. č.67/2013 Sb.Z něj mj. vyplývá, že osobou rozhodnou pro rozúčtování služeb je vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období. Tedy pro rozúčtování nákladů na služby dle osob bude uvedena minimálně jedna, pokud nedojde k jiné dohodě nebo rozhodnutí družstva či společenství vlastníků.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků České republiky