Jaká je minimální nařízená teplota ve společných prostorách?

Bydlím v bytě v prvním nadzemním podlaží. Vstupní dveře do domu jsou orientované do průjezdu. Průjezd je velmi chladný a na chodbě jsem naměřila teplotu -2 stupně. Samozřejmě teplota na chodbě ovlivňuje i mou teplotu v bytě, který je díky tomu velmi studený a nejde vytopit. Na chodbách nejsou radiátory, tudíž prostor není vytápěný. Zajímalo by mě, jaká je minimální nařízená teplota ve společných prostorách, pokud nejsou prostory vytápěné. Myslím, že -2 stupně přece nemůže být tolerováno na chodbách. 

Vzhledem k výše uvedenému, kdy uvádíte, že nemáte vytápěné společné prostory, není možné určit, kolik by měly mít stupňů, jelikož není možnost teplotu jakkoli regulovat.

Doporučil bych Vám na příštím shromáždění navrhnout zateplení domu, popřípadě nainstalování topných jednotek do společných prostor. Pokud by byly společné prostory vytápěné, pak by dle vyhlášky č. 194/2007 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé vody, platilo, že v otopném období, které trvá od 1. září do 31. května následujícího roku, mají být společné prostory vytápěny alespoň na 10 stupňů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Obec neudržuje jedinou přístupovou cestu k našemu domu

K našemu domu vede účelová cesta. Jde o jedinou přístupovou cestu k našemu domu, který byl postaven na základě řádného stavebního povolení. Obecní úřad cestu neudržuje. V létě metrové bodláky a v zimě sníh. Stal se zde i úraz a obec ho odmítla odškodnit. Nedala to ani pojišťovně. Prostě to vyhodila. Zamítla i žádost na zařazení cesty mezi místní. Dělá vše pro to, aby to zde vypadalo hrozně. To vše je v rozporu se zákonem o obcích a zákonem o ochraně přírody.

1. část

Nejprve bych Vás rád upozornil, že Váš dotaz se netýká bytové problematiky, případně pouze okrajově. Přesto se Vám pokusím alespoň částečně Vaše otázky zodpovědět.

Vzhledem ke skutečnosti, že neznám veškeré detaily Vašeho problému, budu ve své odpovědi vycházet z obecné právní úpravy obsažené v zákoně č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích a zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Z Vašeho dotazu není jasné, zda je Vám známo, kdo je vlastníkem účelové komunikace. Proto bych Vám případně doporučil si nejprve zjistit, kdo je vlastníkem příslušné účelové komunikace, neboť dle zákona může být vlastníkem účelové komunikace kterákoli fyzická nebo právnická osoba a je to právě vlastník, kdo odpovídá za škodu vzniklou v důsledku špatného stavu účelové komunikace.

Nicméně bez ohledu na vlastnictví účelové komunikace žádný předpis pravidla pro údržbu účelové komunikace nestanovuje. Klíčové se v tomto směru jeví ustanovení § 9 odst. 3 zákona o pozemních komunikacích a následně § 27 zákona o pozemních komunikacích. Nicméně tato ustanovení zakotvují povinnosti pouze vlastníkům dálnic, silnic, místních komunikací a chodníků, nikoli však vlastníkům veřejně přístupných účelových komunikací. Tato ustanovení proto na Váš případ nedopadají.

Vzhledem k výše uvedenému je tedy možné konstatovat, že vlastník není povinen udržovat účelovou komunikaci a provádět s tím spojenou údržbu a opravy v intenzitě dle zákona o pozemních komunikacích.

2. část

Nicméně jsem toho názoru, že odpovědnost vlastníka účelové komunikace za vzniklou škodu prokazatelně způsobenou špatným stavem účelové komunikace není vyloučena.

Přestože na Váš případ nedopadají ustanovení zákona o pozemních komunikacích, aplikují se subsidiárně ustanovení občanského zákoníku o náhradě škody.

Z ustanovení občanského zákoníku lze dovodit povinnost vlastníka udržovat účelovou komunikaci do té míry, aby v důsledku jejího špatného stavu nevznikaly pro její uživatele nebezpečné situace. Pokud by vlastník tuto svoji obecnou povinnost porušil, je odpovědný za škodu z toho vzniklou. V takovém případě by bylo nutné prokázat příčinnou souvislost mezi jednáním vlastníka účelové komunikace (spíše tedy jeho nečinností) a vznikem škody.

Pokud jde o zařazení účelové cesty mezi místní komunikace, tak k tomu Vám mohu sdělit následující.

O zařazení účelové komunikace mezi místní komunikace rozhoduje obecní úřad. Během správního řízení se posuzuje, zda účelová komunikace plní pouze úlohu účelové komunikace, a tedy slouží pouze ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků, anebo ji svým využitím lze již zařadit mezi místní komunikace, jelikož slouží převážně k místní dopravě na území obce.

Je tedy možné shrnout, že zařadit účelovou komunikaci mezi komunikaci místní je možné pouze za splnění určitých podmínek a rozhoduje o tom příslušný obecní úřad. Nicméně vzhledem k tomu, že neznám podrobnosti Vašeho případu, nemohu posoudit, zda ve Vašem případě byly podmínky splněny a zda tedy obecní úřad tím, že zamítl Vaši žádost, postupoval v souladu se zákonem či nikoli.

Závěrem bych Vám doporučil vyhledat odbornou pomoc advokáta, který by Vám se znalostí všech detailů Vašeho případu poskytl komplexní právní odpověď.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Poplatky za využívání služeb

Dcera se již šest let nezdržuje ve svém trvalém bydlišti, kde žili spolu s bývalým přítelem, který je v bytě také trvale přihlášen a žije v něm nadále. V současné době dcera žije v podnájmu na sjednanou dobu určitou s možností prodloužení nájemní smlouvy na vymezenou dobu. Povinnosti plateb týkajících se nájemného a zároveň dalších služeb zahrnujících např. výtah, osvětlení ve společných prostorách apod. ve svém nynějším bytě  pravidelně hradí. Je povinností dcery hradit  tytéž poplatky za zmíněné služby i ve svém trvalém bydlišti, které je pouze údajem evidenčním a kde již šest let nebydlí? Ptám se také, zda její bývalý přítel nechyboval, když svou bývalou přítelkyni (mou dceru) z těchto služeb neodhlásil? V současné době probíhá odhlášení dcery z trvalého pobytu, jelikož pronajímatel pro trvalé přihlášení dal dceři souhlas. 

 Na úvod si dovolím uvést, jaký je rozdíl mezi trvalým bydlištěm, tedy trvalým pobytem a bydlištěm, kde se osoba zdržuje.

 Trvalý pobyt se užívá v právu veřejném a rozumí se jím adresa pobytu občana České republiky. Každý občan ČR může mít pouze jeden trvalý pobyt, který si sám zvolí a je uveden v občanském průkazu. Z toho, že máte nahlášený trvalý pobyt, pro Vás nevyplývají žádná práva, tato adresa slouží například k určení místní příslušnosti soudů.

Naopak pojem bydliště je použit především v právu soukromém, konkrétně v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Bydlištěm se rozumí místo, kde se člověk zdržuje s úmyslem tam žít a využívat služby spojené s užíváním bytu a za dané služby platit poplatky.

Z výše uvedeného vyplývá, že Vaše dcera bude poplatky za využívání služeb hradit v místě svého bydliště, nikoli v místě trvalého pobytu.

 JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D.

Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Rozdíl mezi "trvalým bydlištěm" a "trvale bytem"

Trvalý pobyt je pojem veřejného práva, přičemž místem trvalého pobytu se rozumí adresa, která je na základě volby občana uvedena v základním registru obyvatel. Pojem "trvale bytem" jsem však ve veřejném právu nedohledala. Dá se tudíž předpokládat, že pod tímto pojmem je možné uvést adresu, na které se občan zdržuje (např. nejčastěji v kalendářní roce - adresa bytu v jeho vlastnictví), ačkoliv adresa trvalého pobytu může být odlišná? Jaký je vztah mezi těmito dvěma pojmy? 

Na úvod je potřeba rozlišit tři základní pojmy, které jsou veřejností často, avšak špatně užívány. Jedná se o „trvalý pobyt“, „trvale bytem“ a „bydliště".

Pojem „trvalý pobyt“ se používá v právu veřejném a je vymezen v zákoně č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných čísel. Podle tohoto zákona se místem trvalého pobytu rozumí adresa pobytu občana České republiky. Občan může mít pouze jedno místo trvalého pobytu, které si zvolí a které je uvedeno v občanském průkazu. Dané místo se musí nacházet v objektu, který je označen číslem popisným, evidenčním nebo orientačním a je určen pro bydlení, ubytování či individuální rekreaci. Důvodem, proč je občanovi České republiky povoleno mít pouze jedno místo trvalého pobytu je například určení místní příslušnosti soudů, nebo při doručování písemností.

Vymezení pojmu „trvale bytem“ v právu nenalezneme. Jedná se o synonymum k pojmu „trvalý pobyt“, a tedy jeho význam je s výše uvedeným pojmem totožný.

Naopak pojem „bydliště“ je použit především v právu soukromém, konkrétně v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Bydlištěm se rozumí místo, kde se člověk zdržuje s úmyslem žít tam. Umístění bydliště člověka vyplývá v soukromém právu ze svobody pohybu a usídlování. Z toho důvodu je také v soukromém právu respektováno, když člověk bydliště nemá nebo naopak má bydlišť více.

Je nutné zmínit, že občanský zákoník rozlišuje mezi dvěma významy pojmu bydliště, a to mezi „bydlištěm skutečným“ a „bydlištěm uváděným člověkem v soukromém styku“. Hlavním důvodem takového dělení je především ochrana zájmů třetích osob, kdy se každý může dovolávat jak bydliště skutečného, tak v dobré víře i místa, které jako své bydliště člověk uvedl, ačkoliv se zde trvale nezdržuje.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jak pomoci kolegovi, který bere jen životní minimum

V práci máme kolegu, který je u nás zaměstnán na základě úřadu práce, vzhledem k jeho nízkému platu a exekucím je mu měsíčně strháváno velké množství finančních prostředků a s tzv. životním minimem, zkrátka nemůže vyjít. Momentálně je v situaci, kdy za ubytování v ubytovně platil 5000 Kč a na žití mu nic moc nezbylo. Nyní je nucen se odstěhovat a v podstatě nemá kam jít, nemá ani korunu. Je slušný a pravidelně do zaměstnání dochází už nějaký ten pátek. Co může takový člověk udělat, aby měl kde složit hlavu?

Odpověď – část 1:

Předně uvádím, že daný dotaz je relativně komplexní s přesahem do mnoha právních oblastí a s ohledem na prostor vyhrazený této odpovědi se mohu toliko pokusit vašemu kolegovi nastínit možná východiska z jeho nepříjemné životní situace.

Předně uvádím, že exekucí srážkami ze mzdy nelze v žádném případě postihnout celou mzdu kolegy. Naopak, kolegovi by měla zůstat vždy částka, která je k zajištění základních životních potřeb dostatečná a která se vypočte následujícím způsobem.

Srážky ze mzdy mají být prováděny z čisté mzdy kolegy, která se vypočte tak, že se od mzdy odečte záloha na daň z příjmů fyzických osob, pojistné na sociální pojištění a veřejné zdravotní pojištění a příspěvek na státní politiku zaměstnanosti. Pro zjednodušení budu v rámci této odpovědi předpokládat, že čistá mzda kolegy nepřesahuje částku ve výši 15 000 Kč. V opačném případě by níže uvedený výpočet byl o něco složitější.

Ze mzdy nelze za žádných okolností srazit tzv. nezabavitelnou částku ve výši dvou třetin ze součtu částky životního minima a normativních nákladů na bydlení v obci s počtem obyvatel od 50 0000 do 99 000. Nezabavitelná částka k letošnímu roku činí 6154,67 Kč. Takto vypočtená nezabavitelná částka se dále zvyšuje o čtvrtinu za každou osobu, ke které má kolega vyživovací povinnost (například děti či manželka).

Část čisté mzdy zbylá po odečtení nezabavitelné částky se následně vydělí třemi, přičemž podle typu pohledávky lze srazit buď jednu třetinu z této části mzdy, nebo dvě třetiny z této části mzdy.

Pokud tedy čistá mzda kolegy činí například 10.000,- Kč, což je částka, které v zásadě odpovídá minimální mzdě, z této částky by kolegovi mělo i po srážkách zbýt přibližně něco mezi 7500 Kč a 9000 Kč.

Tato částka by v zásadě měla, byť za cenu určitých omezení, postačit k uspokojení základních potřeb každého člověka.

Odpověď – část 2:

Pokud by prostředky Vašeho kolegy byly po provedení srážek nedostatečné k uspokojení jeho základních potřeb, může Váš kolega v rámci právních předpisů týkajících se pomoci v hmotné nouzi žádat o několik druhů dávek a jiných typů pomoci k zajištění základních životních podmínek. Jedná se zejména o příspěvek na živobytí a navazující doplatek na bydlení. Žádosti obvykle vyřizuje krajská pobočka Úřadu práce České republiky podle místa trvalého pobytu Vašeho kolegy. Na Úřad práce České republiky nebo také na Ministerstvo práce a sociálních věcí se Váš kolega může též obrátit s dotazy, zda splňuje požadavky pro získání výše uvedených forem pomoci.

Další možnost, která se pro Vašeho kolegu nabízí za předpokladu, že „nedosáhne“ na pomoc v hmotné nouzi, jelikož jeho příjmy budou příliš vysoké, je požádat o dávku státní sociální podpory, přičemž v jeho situaci se sluší zmínit zejména možnost požádat o tzv. příspěvek na bydlení. Tento příspěvek je nicméně určený pouze vlastníku či nájemci bytu, který je v daném bytu navíc přihlášený k trvalému pobytu. V tomto směru je tedy ke zvážení, zda by pro Vašeho kolegu bylo finančně výhodnější, kdyby se stal nájemce bytu.

Výše uvedené možnosti slouží k tomu, aby zlepšily finanční situaci Vašeho kolegy natolik, aby mohl uspokojovat své základní potřeby.

Pokud by nicméně Váš kolega chtěl svou nepříznivou finanční situaci vyřešit permanentně, je možností institut oddlužení. Oddlužení probíhá v rámci insolvenčního řízení a spočívá v pravidelném splácení určité částky po dobu pěti let na základě insolvenčním soudem schváleného splátkového kalendáře. Pokud za uvedené období pěti let dlužník splatí alespoň 30 % svých dluhů, soud ho od placení jejich zbylé části trvale osvobodí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Manželka chce, abych okamžitě opustil dům, ale já nemám kam jít

Mám dotaz na postupu opuštění domu, který vlastní manželka. Momentálně nemám kam jít ani možnost se nastěhovat. Prosím o radu, jak dlouho mohu obývat objekt společně. Manželka trvá na tom, abych dům opustil, jak už jsem psal, nemám prozatím kam jít. Chce přepsat dům na syna, aby mě dostala pryč.

Odpověď – část 1:

Předně uvádím, že ve své odpovědi vycházím pouze z položeného dotazu, a nikoliv z dalších případných okolností případu, které mi nejsou a nemohou být známy. V obdobných situacích je zejména podstatné rozlišit dva případy, kterými je bydlení za trvání manželství a bydlení po případném rozvodu.

Je-li dům, kde s manželkou bydlíte, v jejím vlastnictví, máte po dobu trvání manželství právo v tomto domě bydlet za předpokladu, že zde je vaše rodinná domácnost, tedy že zde bydlíte a hospodaříte společně, což lze předpokládat.

Pokud by vaše manželka podala k soudu žalobu na vyklizení, což je v zásadě jediný zákonný způsob, kterým by vás mohla donutit dům opustit, tato žaloba nemůže být úspěšná, dokud máte v domě právo bydlení. To znamená, že vaše manželka Vás z domu nemůže v souladu se zákonem vystěhovat, aniž by porušila soukromoprávní předpisy či se dokonce dopustila trestné činnosti.

Pokud by se rozhodla situaci řešit zcizením domu, tedy například darováním domu synovi, musí si k tomu nejprve opatřit Váš souhlas. Pokud by takový souhlas neměla, můžete se dovolat neplatnosti celého převodu.

Pokud by navíc syn po převodu dům přenechal vaší manželce k užívání na základě jakéhokoliv závazkového vztahu, ať už nájmem, výprosou či jinak, budete účastníkem takového závazkového vztahu automaticky i Vy, a tedy budete mít i nadále právo dům užívat.

Možnosti manželky vás vystěhovat, pokud spolu žijete ve společné domácnosti v jejím domě, jsou téměř vyloučeny. Vaše manželka by nicméně mohla společnou domácnost opustit, přičemž, pokud by tak učinila a nebylo by pochyb, že má nadále v úmyslu žít a hospodařit jinde, i vám by právo bydlení v domě zaniklo.

Na druhou stranu ani v takovém případě by Vás nemohla bez dalšího svépomocí vystěhovat a musela by se nejprve obrátit na soud s výše uvedenou žalobou na vyklizení. Teprve po skončení soudního řízení by se mohla domáhat vašeho vyklizení exekučně. Takový proces nicméně trvá v krajních případech i několik let.

Odpověď – část 2:

Pokud již manželi nejste, tedy došlo k zániku manželství rozvodem, vaše bývalá manželka by měla právo domáhat se u soudu žalobou toho, abyste dům opustil.

V krajních případech nicméně soud i v této situaci žalobu zamítne, pokud po Vás nelze spravedlivě žádat, abyste dům opustil, či případně alespoň vyklizení odloží do okamžiku, než se Vám podaří zajistit náhradní bydlení.

V soudním řízení se taktéž můžete domáhat toho, aby soud založil ve váš prospěch právo odpovídající věcnému břemenu bydlení na určitou přechodnou dobu.

Podstatné je dále uvést, že po dobu soudního řízení (až do jeho pravomocného skončení) Vaše právo bydlení přetrvává a bývalá manželka by Vás tedy nemohla donutit dům opustit ani jiným způsobem. Zároveň po vás ani nemůže požadovat bezdůvodné obohacení či jinou náhradu za užívání domu po dobu soudního řízení.

Ani po případném rozvodu manželství by vás bývalá manželka nemohla jednoduše donutit dům opustit a máte tedy v každém případě dostatek času hledat si jiné vhodné bydlení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Trvalé bydliště v rekonstruovaném domě

Rekonstruujeme RD, tedy máme číslo popisné. Rekonstrukce je ale totální, tj. stavba je zbourána až po základy, na těch se staví znovu. Nejpozději od dubna 2018 bych potřebovala mít trvalé bydliště hlášené na adrese rekonstruovaného RD. Je toto možné? Samotná kolaudace bude probíhat až ve druhé polovině roku 2018. 

Trvalý pobyt můžete mít v objektu, který je označen číslem popisným nebo evidenčním, popřípadě orientačním číslem, a který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci.

V daném případě lze po zbourání původní budovy pochybovat o tom, že jsou všechny uvedené podmínky naplněny, respektive zda budou naplněny dříve, než bude nová stavba dokončena a zkolaudována k užívání (užívání bylo oznámeno stavebnímu úřadu nebo byl udělen kolaudační souhlas dle konkrétní situace).

Cestou je nicméně požádat stavební úřad o povolení předčasného užívání stavby před jejím dokončením. Pokud stavební úřad předčasné užívání stavby povolí a pokud bylo přiděleno číslo popisné, evidenční či případně orientační, lze mít za to, že taková stavba splňuje výše uvedené požadavky a je tedy způsobilá být místem trvalého pobytu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Trvalé bydliště mám jinde, než je dům, v němž bydlím. Je to problém?

Vlastním nemovitost, kde bydlím. Na úřadech je uvedena pod kontaktní adresou. Trvalé bydliště je nahlášené v jiném místě. Může to způsobit nějaké komplikace? V případě že ano, jaké?

V prvé řadě je nutné mít na paměti, že pojmy bydliště, trvalý pobyt a adresa pro doručování nejsou zaměnitelné.

Bydliště je pojem soukromého práva, který se vyskytuje například v občanském zákoníku a jiných soukromoprávních předpisech. Jedná se o místo, kde se člověk skutečně zdržuje a kde má úmysl skutečně trvale žít.

Trvalý pobyt je pojem veřejného práva, přičemž místem trvalého pobytu se rozumí adresa, která je na základě volby občana uvedena v základním registru obyvatel.

Na písemnou žádost lze v evidenci obyvatel vést také údaj o adrese, na kterou mají být doručovány písemnosti orgány veřejné moci. Jedná se o tzv. adresu pro doručování písemností.

Co se týká možných komplikací ve Vaší situaci, problémy mohou obecně vznikat zejména ohledně doručovaných písemností. Orgány veřejné moci, jako jsou soudy nebo správní orgány mají obvykle zákonem stanoveno na jaké adrese se mají pokoušet písemnosti doručovat. Obvykle se primárně pokouší doručovat do datové schránky, nebyla-li datová schránka zřízena, doručují na adresu pro doručování písemností, a nebyla-li ani tato zřízena, doručují na adresu trvalého pobytu.

Pokud tedy někdo datovou schránku, ani adresu pro doručování písemností nemá, orgány veřejné moci typicky budou písemnosti doručovat na adresu trvalého pobytu, kde se ovšem daný člověk fakticky nezdržuje. Pokud se pak písemnost nepodaří doručit, mohou se některé písemnosti považovat automaticky za doručené a mohou vznikat i další problémy z toho plynoucí.

Většině problémů lze obecně předejít zřízením datové schránky nebo alespoň adresy pro doručování písemností, když většina orgánů veřejné moci s Vámi ze zákona bude muset komunikovat jejich prostřednictvím.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Právní povaha bytové jednotky definovaná zákonem

Jakou právní povahu měly jednotky vymezené podle zákona č.72/1994 Sb. do 31. 12. 2013 a jakou mají po tomto datu? Měly byty a nebytové prostory vymezené podle zákona č. 52/1966 Sb. stejnou právní povahu jako jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb.? Pokud nikoliv, jakou povahu tedy měly?

Odpověď – 1. část

V právní úpravě platné a účinné do 31. 12. 2013 byla jednotka definována ve vámi uvedeném zákoně č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, jako „byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu.“ Oproti současné právní úpravě se jednalo o užší pojetí, neboť jednotka nezahrnovala spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci (tedy na domu a na pozemku). V zákoně o vlastnictví bytu je však několikrát zdůrazněno neoddělitelné spojení spoluvlastnického podílu na společných částech domu a vlastnictví jednotky. Jednalo se tedy o dva vzájemně nerozlučně spjaté, avšak pořád samostatné pojmy. Z příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoník (účinného do 31. 12. 2013) a zákona o vlastnictví bytů, bylo možné dále dovodit, že jednotka sice není samostatnou věcí ve smyslu zákona č. 40/1964 Sb., avšak právní vztahy k jednotkám se řídily ustanoveními občanského zákoníku týkajících se nemovitostí.

S účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, došlo ke zrušení zákona o vlastnictví bytu. Právě v  občanském zákoníku je vymezeno současné pojetí jednotky. Ta v sobě nově zahrnuje nejen byt jako prostorově oddělenou část domu, ale také podíl na společných částech nemovité věci (tedy např. podíl na domě, je-li dům samostatnou nemovitou věcí nebo podíl na pozemku a na domě). V současnosti tedy nejsou jednotka a spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci dva různé pojmy, ale jedná se o jediný pojem, který zahrnuje oba předešlé. Další změnou je, že občanský zákoník přímo stanoví, že jednotka je věcí nemovitou.

Odpověď – 2. část

K vašemu druhému dotazu, který se týká pojetí bytů a nebytových prostorů dle zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, uvádím následující. Zákon č. 52/1966 Sb. pojmy byt, nebo nebytový prostor nijak zvlášť nespecifikoval. Co se však týče pojetí bytů ve vztahu k podílům na společných částech domu, pak toto bylo prakticky totožné jako pojetí jednotky v zákoně č. 72/1994 Sb., když dle zákona č. 52/1966 Sb. platilo, že byt sám o sobě nezahrnoval spoluvlastnický podíl na společných částech domu, ale tento zákon předvídal, že společné části domu jsou v osobním podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků bytů v domě. Zároveň bylo možné ze zákona č. 52/1966 Sb. dovodit, že byty nebyly samy o sobě nemovitými věcmi, nicméně na některé právní vztahy, které se jich týkaly (zejména převod či přechod bytů), se aplikovaly ustanovení o nemovitých věcech.

Pro doplnění si dovoluji uvést, že pojem jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., byl tzv. legislativní zkratkou pro byt nebo nebytový prostor, přičemž pojem byt byl před účinností tohoto zákona definován v zákoně č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, jako „místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“. Toto pojetí bytu bylo převzato i do zákona č. 72/1994 Sb. Nebytové prostory pak byly samostatně definovány až v zákoně č. 72/1994 Sb.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Vyplácení manžela z bytu a daň z nabytí nemovitosti

Chci se zeptat na radu při dělení SJM. Vyplácím manžela z bytu, který jsme společně koupili v roce 2009. Právník si není jistý, zda se mě netýká nově daň z nabytí nemovitosti z půlky bytu. 

Daň z nabytí nemovitých věcí upravuje obecně zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., přičemž předmět daně je uveden v ust. § 2 tohoto opatření. Předmětem daně je tak konkrétně úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je zejména pozemkem, stavbou nebo jednotkou na území České republiky, právem stavby případně spoluvlastnickým podílem.

Ač z vašeho dotazu vyplývá, že dochází k převodu nemovité věci, vypořádání společného jmění postrádá zejména rovinu „úplatnosti,“ a tudíž nespadá do předmětu daně, jak ho zákonné opatření vymezuje.

Opačná situace by však mohla nastat, pokud by ve Vašem případě došlo k vypořádání podílového spoluvlastnictví (tedy převodu podílu na druhého spoluvlastníka), které má k vypořádání společného jmění nejblíže, a které dani z nabytí nemovitých věcí za určitých okolností podléhá. Předmětem daně je v takém případě úplatné nabytí vlastnictví ke spoluvlastnickému podílům v rozsahu odpovídajícímu rozdílu mezi velikostí spoluvlastnického podílu před a po vypořádání.

Vypořádání společného jmění je nicméně založeno na jiném právním režimu, než vypořádání spoluvlastnictví. Zatímco vypořádání spoluvlastnictví se řídí právním režimem podle § 1140 a násl. občanského zákoníku, vypořádání společného jmění podléhá právnímu režimu stanovenému §§ 736 až 742 občanského zákoníku.

S ohledem na vše uvedené mám za to, že vypořádání společného jmění tedy nepodléhá dani z nabytí nemovité věci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Změna trvalého bydliště

Minulý rok jsme s přítelem koupili rodinný domek - rozestavěnou hrubou stavbu, která je hlášena jako rekonstrukce, nikoliv novostavba. Dům ještě nebyl zkolaudován, ale jeho číslo popisné mu po rekonstrukci zůstalo, proto bych se chtěla zeptat, zda mohu v OP změnit svoji původní adresu trvalého bydliště na novou, nebo zda to ještě nelze. Kupovali jsme ho v době, kdy měl pouze hotové omítky a elektřinu. Blíží se konec splatnosti mého OP, tak kdyby to šlo, nahlásila bych si na nový OP nové trvalé bydliště.

Místo trvalého pobytu (označováno běžně jako trvalé bydliště) vymezuje podrobněji zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel. Dle ustanovení § 10 tohoto zákona platí, že místem trvalého pobytu může být objekt, který je označen číslem popisným nebo evidenčním a který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci.

Z vámi uvedených informací vyplývá, že vámi uvedený objekt by obě tyto podmínky mohl splňovat, a tedy že nic nebrání tomu, abyste nahlásila již novou adresu. Ohlášení změny vašeho místa trvalého pobytu provádí zpravidla příslušný obecní úřad. Pro případ odstranění jakýchkoliv pochybností vám proto mohu doporučit věc konzultovat s tímto úřadem, který by Vám měl poskytnout dostatek informací.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nárok na byt po rozvodu

Jsem po rozvodu a bydlím u kamaráda v rodinném domku v Kroměříži, kde jsem trvale přihlášený, můžu se přihlásit k mojí mámě do Zlína, kde bydlí v domě pro seniory, můžu tam bydlet do máminy smrti, ale máma má 88 let. Chtěl bych se zeptat, jestli můžu požádat o byt a za jak dlouho po přihlášení do bytu.   

Dovolte, abych k vašemu dotazu v prvé řadě uvedl, že na něj mohu odpovědět toliko v obecné rovině, zejména ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, přičemž z formulace vašeho dotazu předpokládám, že máte zájem požádat o byt ve stejném domě, ve kterém nyní žije vaše matka.

Dovozuji, že pokud vaše matka žije v domě pro seniory, jedná se s největší pravděpodobností o byt v domě s pečovatelskou službou, tzn. byt zvláštního určení. Nájem bytu zvláštního určení má svá specifika.

Platí, že pronajímatel může byt zvláštního určení pronajmout jen na základě doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Zřizovatelem bytů zvláštního určení bývá často obec, na jejímž území se byty nacházejí. Jakým způsobem a na základě jakých kritérií jsou doporučení udělována, má každý zřizovatel stanoveno individuálně.

Platí však, že pokud budete s Vaší matkou v bytě zvláštního určení bydlet, můžete jej po nějakou dobu užívat i po její smrti. Nájem sice skončí, ale právo na jeho užívání budete mít ještě do doby, než Vám uplyne tříměsíční lhůta ode dne doručení výzvy pronajímatele k vyklizení bytu.

Ze skončení nájmu po smrti nájemce platí výjimka spočívající v tom, že nájem přejde na osobu, která s nájemcem žila nejméně jeden rok ve společné domácnosti a nemá vlastní byt, pokud tato osoba dosáhla věku sedmdesáti let, nedohodne-li se pronajímatel s touto osobou jinak.

Lze shrnout, že pokud byste měl zájem o byt zvláštního určení, může na vás za výše uvedených podmínek přejít, v otázce možnosti uzavřít novou nájemní smlouvu pak záleží na podmínkách stanovených zřizovatelem bytu a pronajímatelem.

Jestliže jste svým dotazem mířil spíše např. na klasický obecní byt, nikoli na byt zvláštního určení, pak dodávám, že rovněž v tomto případě jsou podmínky uzavírání nájemních smluv různé a vždy záleží na vlastníkovi bytu, tj. obci, jak je stanoví.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Musí mi i přítelova ex-družka povolit bydlení v bytě, který spoluvlastní s mým současným přítelem?

Chci se nastěhovat k příteli, který bydlí ve svém bytě. Byt je ale ve spoluvlastnictví z jeho ex-družkou. Ta v bytě dlouhodobě nebydlí. Stačí mi k povolení bydlení v bytě jen přítelův písemní souhlas a třeba nájemní smlouva podepsaná přítelem? A druhá otázka ohledně trvalého pobytu - mám slovenské občanství, v ČR trvalý pobyt, který bych si chtěla/musela změnit na adresu uvedeného bytu. Může mi ex-partnerka mého přítele v téhle věci dělat potíže, když budu mít souhlas jen jednoho ze spoluvlastníků bytu na nájemní smlouvu a i trvalý pobyt?

Vzhledem k tomu, že mi bohužel nejsou známy bližší informace k velikosti podílů vašeho přítele a jeho bývalé partnerky na nemovitosti, ani zda došlo k nějaké dohodě mezi spoluvlastníky o způsobu nakládání s majetkem v jejich spoluvlastnictví, mohu na Váš dotaz odpovědět toliko obecně ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Občanský zákoník stanoví, že každý ze spoluvlastníků může se svým podílem na společné věci nakládat podle své vůle. Taková nakládání však nemohou být na újmu ostatním spoluvlastníkům. Rovněž platí, že každý spoluvlastník má právo k celé věci, přičemž toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.

Jestliže se bývalá přítelkyně z bytu odstěhovala, neměla by být znevýhodněna oproti spoluvlastníkovi, který v bytě bydlí. Nejjednodušším řešením celé situace by bylo uzavření dohody o vypořádání spoluvlastnictví, kdy by Váš přítel bývalou přítelkyni vyplatil, eventuálně prodej bytu a rozdělení výtěžku z jeho prodeje. Jestliže dohoda není možná, je možné domáhat se vypořádání spoluvlastnictví u soudu.

Pokud není spoluvlastnictví vyřešeno, vystavuje se přítel riziku, že po něm bude druhý spoluvlastník požadovat vydání bezdůvodného obohacení vzniklého z titulu nadužívání nemovitosti v jejich spoluvlastnictví. Totéž platí v případě, že s přítelem uzavřete nájemní smlouvu. Nájem je sjednáván za úplatu, přičemž úplata představuje zisk k rozdělení mezi spoluvlastníky. Jestliže bude Váš přítel byt pronajímat, ale s druhým spoluvlastníkem se nerozdělí o příjem z nájmu, bezdůvodně se obohacuje.

Lze uzavřít, že nezáleží na tom, zda v bytě žije přítel sám nebo s Vámi. Užívá věc, která je ve spoluvlastnictví ke svému výlučnému prospěchu, pročež by měl druhému spoluvlastníkovi platit náhradu za toto užívání.

Odpověď 2. část:

Co se týče možnosti přihlásit se k trvalému pobytu na adrese nemovitosti ve spoluvlastnictví, tak uvádím, že k přihlášení je nutné doložit právní titul užívání nemovitosti, tj. např. nájemní smlouvu, souhlas vlastníka, výpis z katastru nemovitostí apod.

Ideálně by s Vámi měli nájemní smlouvu uzavřít oba spoluvlastníci, pokud mají podíly ve výši ½ na nemovitosti, stejně jako by Vám oba měli dát eventuální souhlas, aby se předešlo případným komplikacím. Jestliže má přítel podíl vyšší, bude postačovat souhlas přítele. V opačném případě se bývalá partnerka teoreticky může domáhat zrušení údaje o místu trvalého pobytu a pak bude záležet na tom, z jakého důvodu tak bude činit a na úvaze úřadu oprávněného trvalý pobyt na dané adrese zrušit. Rozhodnutí v této věci nelze předjímat, i když se spíše přikláním k tomu, že by Vám pobyt na adrese zrušen být neměl, jestliže s ním souhlasil alespoň jeden spoluvlastník, což by ale mělo být uvedeno v podkladech doložených při přihlášení k trvalému pobytu.

Pokud by přítel bývalé přítelkyni platil za výlučné užívání věci ve spoluvlastnictví, viz výše, pak se domnívám, že by případné námitky bývalé přítelkyně týkající se trvalého pobytu v bytě nebyly relevantní, neboť jako jeho současná partnerka můžete být bez dalšího osobou žijící ve společné domácnosti. Přítel si může v rámci výlučného užívání společné věci do bytu nastěhovat, koho bude chtít, není-li mezi spoluvlastníky dohodnuto jinak.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Úmrtí v domě a a nepříjemný zápach linoucí se z bytu zemřelého

Co lze dělat v případě úmrtí souseda o patro níž, když zápach z jeho bytu znemožňuje pobyt v pokoji nad jeho bytem? Na místě byla policie a do bytu se nyní nesmí, nicméně podle informací je dědic neznámý a neví se, co s bytem bude, což znamená dědické řízení měsíce dlouhé. Prosím poraďte, co s tím dělat, na koho se obrátit.

Z Vašeho dotazu bohužel není zřejmé, zda se v případě bytu zemřelého jedná o družstevní byt, nebo o byt v osobním vlastnictví.

V prvním případě je možné obrátit se na družstvo jako vlastníka bytu s tím, že imise z bytu pod vámi (nepříjemný zápach) vás omezují v užívání vašeho bytu. Družstvo může ve spolupráci s policií a příslušným notářem zajistit vyklizení bytu a uskladnění movitých věcí z tohoto bytu, které zápach způsobují, do doby skončení dědického řízení. Nájem bytu přechází spolu s družstevním podílem na dědice zemřelého. Z toho důvodu není možné byt znovu pronajmout. Na náklady dědice (lze hradit z pozůstalosti) by teoreticky mohlo být možné byt i vymalovat, pokud zápach vychází z omítek bytu.

Jestliže se však jedná o byt v osobním vlastnictví, je situace složitější. Dokud není znám dědic, s bytem a movitými věcmi ve vlastnictví zemřelého není možné nijak svépomocně nakládat. Lze se obrátit na příslušného notáře, který dědictví po zemřelém projednává, eventuálně podat soudu návrh na ustanovení správce pozůstalosti. Správce by mohl byt vyklidit a zabránit úniku nepříjemného zápachu z bytu. Příslušným soudem je obvodní/okresní soud, v jehož obvodě zůstavitel zemřel. Daný soud pověří vedením dědického řízení konkrétního notáře. O jakého notáře se jedná, by Vám mohli sdělit právě na soudě.

Bohužel další možnosti postupu v tuto chvíli pravděpodobně neexistují.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Je možné nebytový prostor užívat jako prostor pro podnikání?

Je možné nebytový prostor (který bezvýhradně splňuje veškeré parametry bytu) bez rekolaudace na byt užívat jako prostor pro podnikání za účelem krátkodobého turistického ubytování? Pokud by se ovšem prostor rekolaudoval na bytový, bylo by jej možné v budoucnu opět pronajmout jako kancelářský prostor?

Bohužel bez znalosti konkrétního vymezení účelu využití daného nebytového prostoru, obsaženého v rozhodnutí stavebního úřadu či oznámení o užívání stavby, mohu na váš dotaz odpovědět toliko s odkazem na obecnou právní úpravu, a to především s odkazem na zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

Obecně platí, že stavbu (tj. i nebytový prostor jako část stavby) lze užívat právě jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Jestliže stavba nevyžaduje kolaudaci, lze ji užívat jen k účelu vymezenému v povolení stavby. Užití stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, souhlasem či oznámením stavebníka je podle stavebního zákona přestupkem.

Jestliže není potřeba pro změnu v užívání stavby dokončenou stavbu měnit (např. stavebními úpravami), postačí, když tuto změnu vlastník, nebo k tomu jinak oprávněná osoba, oznámí stavebnímu úřadu. Jsou-li splněny zákonné předpoklady, vydá stavební úřad souhlas se změnou v užívání stavby do 30 dnů ode dne podání oznámení. Upozorňuji, že v případě, kdy se jedná o jednotku v domě, může se změna dotýkat ostatních vlastníků jednotek v tomto domě a bude nutné doložit i jejich souhlas se změnou způsobu užívání stavby.

Máme za to, že pokud může být nebytový prostor užíván např. jako kancelář, pak nemusí splňovat požadavky na bydlení, včetně krátkodobého turistického ubytování, a je nutné oznámit změnu užívání stavebnímu úřadu.

Uvedené platí i pro druhou část Vašeho dotazu. Stavbu lze využít jen ke stanovenému účelu. Záleží na podmínkách užití obsažených v rozhodnutí stavebního úřadu či oznámení stavebníka. Opětovná změna jako taková je samozřejmě při splnění zákonných předpokladů možná.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kam se "ztratilo“ ustanovení zákona 74/1992 Sb. § 15 ZoVB?

Prosím o radu, kam „se ztratilo“ ustanovení zákona 74/1992 Sb. § 15 ZoVB „(1) Vlastníci jednotek jsou povinni... (2) K účelu uvedenému v odst. 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. (4) Pokud vznikla právnická osoba (§ 9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek“. Jde mi právě o ten „závazek“, přesněji o jeho evidenci, vyúčtování (nikoli vypořádání, pokud je vypořádáním myšleno vrácení na konci účetního období). Myslím, že jsem oprávněn se domnívám, že vlastník bytu by měl mít přehled (je jedno zda tomu říkáme vyúčtování), ze kterého by bylo zřejmé, kolik vlastník uhradit měl (předpis), kolik uhradil (úhrada), jaká částka z jeho příspěvku byla použita na náklady domu v roce, a jaký je stav „jeho“ prostředků ke konci roku (účetního období). Pro ověření správnosti výpočtu by nevadilo uvést náklady domu v roce a stav prostředků domu na konci roku (účetního období). Účetní velmi často ve „vyúčtování“ uvedou jen 12 čísel o výši úhrady nebo předpisu. Pokud jde o změny NOZ oproti ZoVB, tak jsem se dočetl na internetu (a že jsem toho přečetl již hodně) pouze to, že největší změna je v definici bytu. Nikde nebylo uvedeno, že se změnil názor na závazek právnické osoby vůči vlastníkům a že tedy příspěvky byly vloženy do společné kasy a není jasné, kolik z ní komu „patří“. Nebo že po úhradě jsou "příjmem" SVJ, přičemž ale SVJ jsou přece všichni vlastníci dohromady, každý dle velikosti svého podílu. Takže buď každému vlastníku patří ze společné kasy "dle podílu", nebo dle toho, kolik vložil (po odečtení podílu na nákladech). Opakuji, že mi nejde o nějaké vyplacení podílu např. při prodeji bytu, ale o znalost stavu prostředků bytu. Nezabývám se tím, zda účetní software, které správní firma používají, dokáží vůbec odlišit rozúčtování některých nákladů „na byt stejně“ a jiných nákladů „dle podílu na společných plochách“. Jak to tvůrce oddílu "Bytové spoluvlastnictví" tedy zamýšlel? Spolupodílníci na domě, kde nevzniklo společenství (méně než 5 bytů), přece snad také evidují svoje příspěvky na udržování domu dle toho, kolik jednotlivě vložil.

Jak je patrné i z vašeho dotazu, pohled na danou problematiku, která prošla ke dni 1. 1. 2014 určitými změnami v souvislosti s rekodifikací soukromého práva, není prozatím zcela ujednocený soudní rozhodovací praxí.

Zákon obecně stanovuje jen to, že vlastníci jsou povinni přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jejich podílu na společných částech, nebylo-li určeno jinak. Frekvenci a výši příspěvků stanoví shromáždění vlastníků jednotek, případně stanovy společenství vlastníků jednotek. Může se tak jednat o pravidelné měsíční příspěvky do tzv. „fondu oprav“, ale je možné dohodnout se i tak, že žádný „fond oprav“ vlastně nevznikne a vlastníci budou přispívat vždy jen na aktuální opravu, a to příspěvkem na němž se v souvislosti s touto opravou na shromáždění dohodnou.

Podle mého názoru nemá v každém případě příspěvek na správu charakter zálohy v tom pravém slova smyslu, když se nelze domáhat jeho vyúčtování dříve než při vypořádání celého spoluvlastnického vztahu.

Výše uvedené samozřejmě nikterak neznamená, že by společenství vlastníků jednotek nemělo vést evidenci zaplacených příspěvků. Tuto naopak vést musí, tak aby v případě, že bude rozhodnuto shromážděním vlastníků o jejich vypořádání, mohlo společenství příspěvky řádně vypořádat.

Jako člen společenství máte právo seznámit se s tím, jak společenství hospodaří a jak dům spravuje, zároveň můžete nahlížet do účetních knih a dokladů, a získat tak veškeré informace, které potřebujete. Právo uplatněte o statutárního orgánu společenství.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Podle jakého paragrafu má dědic povinnost vyklidit byt po zemřelém příbuzném?

Dle jakého paragrafu má dědic povinnost vyklidit byt (případně příslušenství bytu, sklep apod.) po zemřelých příbuzných, a to nyní dle NOZ a prosím i u ObčZ platného do roku 2013?

Podle úpravy platné od 1. 1. 2014 platí, že zemřel-li nájemce, nájem přechází na člena domácnosti, který s nájemcem v bytě žil ke dni jeho smrti. (Nejedná-li se o příbuzného, přejde nájem jen po souhlasu pronajímatele.) Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. Dědic má v takovém případě (v některých situacích společně s osobami, které s nájemcem byt obývaly) mimo jiné povinnost při odevzdání bytu při skončení nájmu byt řádně vyklidit.

Není-li nájemcův dědic znám do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel sám byt vyklidit a nájem zaniká. Pronajímatel nicméně věci vyklidí a uskladní na náklad nájemcova dědice, přičemž nepřevezme-li je dědic bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel prodat na účet dědice.

Právní úpravu lze nalézt zejména v ustanoveních §§ 2279 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Právní úprava dnes už neúčinného zákona č. 40/1964 Sb. (občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013) byla pak ve věcech přechodu nájmu na osoby žijící s nájemcem, resp. na dědice nájemce, v zásadě obdobná.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nevhodné a obtěžující chování nájemce

Chtěl bych poradit, v jakém ustanovení NOZ se pojednává o imisích - co dělat při  nevhodném chování souseda, kouření marihuany, zápach z bytu - zejména ze smažení, chování psího bojového plemene v bytovém domě, což vadí nejen sousedovi nad bytem, tak i ostatním v domě. Nevhodně chovající se podnájemník a zřejmě i pronajímatel si s tím nedělají těžkou hlavu... Uvedený byt se nachází ve vchodě, kde je 24 bytů, podíloví vlastníci i družstevníci.

Zřejmě máte na mysli ust. § 1012 a násl. občanského zákoníku. Daná ustanovení vlastníku zakazují nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit (tzv. generální klauzule).

V daném případě by se jednalo o tzv. obtěžování, které činí výkon vlastnického práva nepříjemným pro člověka obvyklých společenských názorů (objektivně nepříjemným), a to nad míru přiměřenou poměrům. Zda činnost překračuje míru přiměřenou poměrům, zkoumáme jednak s ohledem na konkrétní místo (váš dům) a jednak s ohledem na druh místa (přihlížíme k poměrům ve všech obdobných domech, například ve všech panelových domech či na všech sídlištích).

Překračuje-li přitom jednání rušitele míru stanovenou právním předpisem (např. limity hluku dle hygienických předpisů), lze mít vždy za to, že ruší nad míru přiměřenou poměrům. Jak plyne z výše uvedeného, šikana (výkon práva, jehož jediným cílem je obtěžování) je také vždy zakázána.

Pokud se rušitel nedopouští svým jednáním přestupku či v případě přechovávání drog dokonce trestného činu, nebo se nejedná o imise, které může zkoumat místní hygienická stanice, což není v dané situaci pravděpodobné, nezbude než se obrátit na soud s tzv. negatorní žalobou, kterou se budete domáhat toho, aby se soused rušení zdržel.

Obdobné spory jsou nicméně často nepředvídatelné a žalobce bývá v důkazní nouzi. Vymahatelnost příznivého rozsudku je rovněž omezená. Pokud by se nicméně skutečně podařilo rušení prokázat a rušitel v něm prokazatelně pokračoval i po právní moci rozsudku, bylo by v krajním případě možné nařídit i prodej jeho bytu – to by pro rušitele mohlo představovat velkou hrozbu.

Možností je rovněž (pokud je rušitel členem družstva a tedy jen nájemcem bytu) pohrozit vyloučením z družstva. Tím by člen družstva mj. přijel o právo nájmu družstevního bytu (a budoucího převodu do osobního vlastnictví). Zde ovšem záleží na stanovách bytového družstva a na jeho postoji.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nežiji dlouhodobě v místě trvalého pobytu. Hrozí mi pokuta?

Žiji dlouhodobě v zahraničí s manželem (cizí státní občan) a dcerou. V Česku vlastním rodinný domek, kde jsme já i moje dcera hlášeny k trvalému pobytu. V domku bydlí a je trvale hlášen i můj starší syn. Slyšela jsem, že je-li někdo někde hlášen k trvalému pobytu a nebydlí tam trvale (což by mohl být takto posouzen pobyt můj a mé dcery), hrozí mu vysoká pokuta. Je to pravda? Pokud ano, kde bych našla více potřebných informací?

S největší pravděpodobností se k vám dostaly informace o chystané novele zákona o evidenci obyvatel, resp. o přípravách nového zákona o evidenci obyvatel, který s podobnými pokutami počítá.

V současnosti nicméně stále platí zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, podle kterého se místem trvalého bydliště rozumí adresa pobytu občana v České republice, kterou si občan zvolí zpravidla v místě, kde má rodinu, rodiče, byt nebo zaměstnání (§ 10 odst. 1), přičemž pokud se na adrese svého trvalého pobytu delší dobu nezdržuje, nehrozí mu přímo žádná pokuta.

Na druhou stranu i v současné době jsou s takovým nahlášením trvalého pobytu spojena určitá rizika, a to například, že se občan nezdržující se na místě trvalého pobytu a tedy nepřebírající poštu nedozví o vedeném soudním řízení proti jeho osobě a podobně. Jedním možným způsobem řešení je například zřízení datové schránky, do které se ve většině případů musí osobám doručovat přednostně (mají-li ji zřízenou) a je přístupná i ze zahraničí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jak doložit trvalé bydliště

Jak mám doložit oprávnění k užívání bytu, respektive doložit místo trvalého bydliště, když bydlím s rodiči?

Předně předpokládám, že váš dotaz směřuje k problematice změny trvalého pobytu. S ohledem na to vycházím ve své odpovědi ze zákonné úpravy trvalého pobytu a jeho změny, uvedené v zákoně o evidenci obyvatel.

Příslušným úřadem ve věci ohlášení místa trvalého pobytu je obecní úřad, na kterém budete ohlašovat změnu místa trvalého bydliště (tedy v novém místě pobytu). Úřadu je nutné doložit doklad opravňující vaši osobu k užívání bytu nebo domu. Zpravidla se jedná o nájemní smlouvu, výpis z katastru nemovitostí potvrzující, že jste vlastníkem apod. Pakliže takový doklad nevlastníte, stačí úřadu předložit úředně ověřené písemné potvrzení alespoň jednoho z vašich rodičů o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého pobytu. Třetí možností pak je, aby jeden z vašich rodičů potvrdil souhlas s ohlášením na přihlašovacím tiskopisu k trvalému pobytu před zaměstnancem úřadu. Tiskopis je dostupný na internetových stránkách ministerstva vnitra nebo vám ho rádi předloží na příslušném úřadě.

Pokud potřebujete pouze doložit místo trvalého pobytu vašemu zaměstnavateli, pak je možné si nechat na žádost vystavit výpis ze základního registru obyvatel, kde je adresa Vašeho trvalého pobytu uvedena, a to na jakémkoliv kontaktním místě veřejné správy – Czech POINTu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Je možné přihlásit si trvalé bydliště i do nebytových prostor?

Na webu ministerstva vnitra se píše, že bude možné si přihlásit trvalé bydliště i do nebytových prostor (např. ateliérů). Je to tedy možné, nebo není (nebo se to má teprve schválit)? Mám takový problém: chceme si s přítelkyní postavit malý domek. Rodiče mají na vesnici dům s velkým pozemkem, na kterém bychom ho chtěli postavit. Jenže podle zákona je hodně omezení, které nemáme možnost splnit. Prostě chtěli bychom to zrealizovat tak, že postavíme oficiálně něco, co nebude prostor k bydlení, necháme zkolaudovat, natáhneme přípojky a odpady z domu od rodičů (kdyby to byl dům pro trvalé bydlení, tak to podle zákona samozřejmě nejde). Trvalé bydliště bychom měli u rodičů. Ale přece jen – v poslední době čtu články, že bude možné v nebytovém prostoru bydlet a podle ministerstva vnitra se bude možné také přihlásit k trvalému pobytu. Kdyby to tedy šlo, tak bych byl samozřejmě radši. Také jsem četl, že je možné nebytové prostory legálně pronajímat k trvalému bydlení. Mohli byste mi prosím poradit, zda se dá moje výše uvedená situace nějak legálně vyřešit? Například že postavím „garáž“, která bude napsaná na rodiče a oni mi jí zadarmo pronajmou na 50 let k trvalému bydlení? Nebo postavím "ateliér", který budu užívat k bydlení a budu na něj mít napsaný i trvalý pobyt? Ale na jaké číslo? Dalo by se to nějak takto vyřešit? 

Co se týká možnosti ohlášení místa trvalého pobytu do nebytového prostoru, tuto možnost prozatím zákon bohužel nenabízí. Co se týká užívání stavby v rozporu s právními předpisy, tedy zejména v rozporu se zákonem č. 183/2006 Sb., tedy se zákonem o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), nelze takový postup doporučit, když pokuta za přestupek, kterého byste se tímto svým jednáním dopouštěl, může ve vašem případě dosahovat rovněž až statisícových částek a při následném pokračování v takovém jednání může být ukládána i opakovaně (viz § 178 stavebního zákona). Zhodnocení, jak intenzivní riziko pokuty by vám hrozilo, nechám nicméně samozřejmě na vás.

V každém případě doporučuji řešit situaci v intencích zákona, navštívit příslušný stavební úřad a projednat zde danou situaci. Je možné, že se podaří nalézt řešení v podobě určitých výjimek, které vám umožní stavbu dokončit dle vašich představ a zároveň v souladu se zákonem.

Závěrem uvádím k vaší poznámce o nájmu, že na nájem bytu se vztahují soukromoprávní předpisy, kdežto ve výše uvedené odpovědi a ve vaší situaci je nutné věnovat pozornost zejména předpisům veřejnoprávním.

Dle občanského zákoníku (soukromoprávního předpisu) je tedy skutečně možné pronajmout „nezkolaudovaný“ prostor za účelem bydlení – taková nájemní smlouva může být mezi stranami platná, a může dokonce vznikat nárok na úplatu za plnění z ní. Uvedené ale nikterak neznamená, že by takovým jednáním nedocházelo k porušování veřejnoprávního předpisu (zejména výše uvedeného stavebního zákona) a že by tedy zúčastněným nehrozila obdobná pokuta jako ve vašem případě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám jako nájemce povinnost poskytovat osobní údaje SVJ?

Zajímá mě, zdali já jako nájemce bytu, mám povinnost poskytnout osobní údaje (především datum narození a trvalé bydliště) Společenství vlastníků bytů v domě, kde na základě nájmu bydlím? Respektive osobě správce, neboť s majitelem bytu mám samozřejmě uzavřenou smlouvu, ve které tyto údaje pochopitelně jsou. Dokážu pochopit, že správce chce mít přehled, kdo dům obývá. Nicméně za účelem "přehledu" o lidech žijících v domě, jak mi bylo řečeno, se mi tyto údaje poskytovat nechce. Samozřejmě poskytnout jméno a telefonní číslo problém nemám, jen skutečně nevidím důvod uvádět datum narození, jak SVJ žádá, neboť veškeré záležitosti ohledně bytu řeším výhradně jen s majitelem, a stejně tak pochybuji, že by se se mnou jako s nájemníkem někdo z tohoto sdružení o záležitostech bytu bavil, když k němu nemám taková práva jako majitel. Stejně tak jsem musela vysvětlovat, proč nemám na schránce a zvonku své jméno, které mi tam po čase stejně někdo nalepil, aniž bych o tom věděla. Pokud vím, mám povinnost pouze ve vztahu k veřejné správě, umožnit přístup ke schránce. Poštu si nechávám zasílat do místa trvalého bydliště, neboť tento najatý byt využívám kvůli studiu.

Předně považuji za důležité vás upozornit na skutečnost, že pokud nájemní smlouva neříká nic jiného, nevzniká mezi vámi a společenstvím vlastníků přímý vztah. V takovém přímém vztahu ke společenství je vlastník bytové jednotky, a tedy práva a povinnosti tak zpravidla dopadají na něj. V souvislosti se zněním § 1177 zákona č. 89/2012 občanského zákoníku, je tedy vlastník povinen sdělit osobě odpovědné za správu domu změnu počtu osob v bytě, které mají v domě domácnost. Vlastník je zároveň povinen sdělit správci domu jméno a adresu osoby, která užívá byt, přičemž jiné údaje zákon nepřipouští. Odpovědnost poskytnout vaše údaje tak dopadá na vlastníka, a nikoliv na vás.

Na druhé straně je důležité zmínit, že je vaší povinností oznámit vlastníkovi počet členů vaší domácnosti a snížení nebo zvýšení tohoto počtu tak, aby mohl náležitě informovat společenství vlastníků a případně poskytovatele služeb.

Pokud by společenství vlastníků žádalo přímo po vás poskytnutí osobních údajů, pohybuje se již v režimu veřejnoprávní ochrany osobních údajů, a je tedy nezbytné, aby dodrželo postup stanovený zákonem o ochraně osobních údajů. Dle tohoto zákona lze zpracovávat osobní údaje pouze na základě vašeho souhlasu. Souhlas však nejste povinna udělit.

Co se týče povinnosti byt, respektive schránku a zvonek označit, není vám v žádném právním předpise tato povinnost stanovena. Na druhé straně tuto povinnosti mohou určit stanovy opět ve vztahu k vlastníkovi bytu. Pokud by stanovy umožňovaly vaše jméno zveřejňovat, jednalo by se opět o zpracování osobních údajů ve smyslu zákona o ochraně osobních údajů, k čemuž by společenství vlastníků mělo získat souhlas.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Je mi 20 a nemám kde bydlet. Co v takové situaci dělat?

Je mi 20 let a bydlím s bratrem a jeho rodinou, ale teta se chce stěhovat a já nevím, kde mám být. Je jediná možnost, být na intru, jelikož se ještě učím, ale nevím, kde bych měl být přes víkendy. Na hotely bych neměl, kdyby bylo déle volno, třeba 14 dní, jako třeba na Vánoce. Potřeboval bych poradit, co v takové situaci dělat, vůbec nemám tušení a potřebuju poradit a pomoct. 

Jelikož se v daném případě jedná více o faktický než o právní problém, nemohu bohužel nabídnout komplexní odpověď, doporučuji však poohlédnout se po domovech mládeže (internátech), které jsou v provozu i v období školních prázdnin.

Pokud byste se rozhodl pro nájem bytu, nabízí se požádat o příspěvek na bydlení dle zákona č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře, který je určen rodinám nájemců s nízkými příjmy. Pokud máte velmi nízké příjmy, mohl by případně připadat v úvahu také příspěvek na živobytí a doplatek na bydlení, oba dle zákona č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi. Bez znalosti vašich konkrétních (zejména rodinných) poměrů bohužel nemohu určit, zda nárok na tyto příspěvky máte, či nikoli.

Nárok na příspěvek na bydlení má mj. nájemce bytu, který je zde hlášen k trvalému pobytu, a to tehdy, pokud 30 % jeho rozhodných příjmů nestačí k pokrytí nákladů na bydlení a zároveň těchto 30 % příjmů je nižších než normativní náklady na bydlení stanovené zákonem. Rozhodným příjmem je měsíční průměr vašich příjmů připadajících na rozhodné období, což je kalendářní čtvrtletí předcházející kalendářnímu čtvrtletí, na které se nárok na výplatu dávky prokazuje, případně nárok na dávku uplatňuje. Náklady na bydlení jsou přesně vymezeny v § 25 zákona o státní sociální podpoře (např. nájemné a náklady za plnění poskytované s užíváním bytu, nejsou-li tyto náklady zahrnuty do nájemného, náklady za plyn, elektřinu, vodné, stočné, odvoz odpadu a centrální vytápění nebo za pevná paliva), normativní náklady na bydlení v § 26 zákona o státní sociální podpoře.

Písemnou žádost o přiznání příspěvku na bydlení musíte podat na příslušném formuláři na krajské pobočce Úřadu práce ČR dle vašeho trvalého pobytu. Kromě žádosti o příspěvek na bydlení je nutné předložit také průkaz totožnosti, doklad o výši vašeho čtvrtletního příjmu, doklad o výši nákladů na bydlení a také nájemní smlouvu. Zmíněné formuláře naleznete na internetových stránkách Ministerstva práce a sociálních věcí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS  

Jak vysoký je soudní poplatek, potřebuji-li vystěhovat exmanžela?

Nikde se nemohu dočíst, kolik mě bude stát soudní poplatek za vyklízení domu exmanžela. Jsme rozvedení, nemovitost je pouze moje a on se nechce odstěhovat.

Obecná úprava včetně pravidel výpočtu soudních poplatků je zakotvena v zákoně
č. 549/1999 Sb., o soudních poplatcích. V Položce č. 4 přílohy k tomuto zákonu lze nalézt, že za návrh na zahájení občanského soudního řízení, jehož předmětem není peněžité plnění, je soudní poplatek stanoven ve výši 5000 Kč.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Hluk od otopné soustavy v bytě

Prosím poraďte mi, co máme dělat, když máme byt v osobním vlastnictví a domovnice už tři roky ignoruje, že nám v ložnici klepe kompenzátor v noci a brzy ráno, nedá se tam spát. Manžel celou zimu musí spát v obýváku na zemi, aby se vyspal do práce, o sobě ani nemluvím, jsem z toho psychicky v háji. Klepe to a dělá další zvuky hodiny v kuse. Od března si píši každý den hodiny klepání, protože nemůžu spát.

Pokud je v domě centrální vytápění, pak celá soustava rozvodů tepla, a to včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení, náleží ke společným částem domu.

Opravy společných částí domů obecně patří do působnosti shromáždění společenství vlastníků jednotek (dále „SVJ“). SVJ musí být založeno, jestliže je v domě aspoň pět jednotek, z nichž jsou aspoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků. Pokud tyto podmínky splněny nejsou a společenství vlastníků jednotek nevzniklo, pak se na správu domu užijí pravidla určená v prohlášení a k rozhodování pak svolává vlastníky jednotek správce domu. Je tedy nutné se obrátit nikoli na domovníka, ale na SVJ, případně nahlédnout do prohlášení.

Zákon stanoví, že o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem (dle kterého činí tato výše 1000 Kč), rozhoduje shromáždění společenství vlastníků jednotek, to ale neplatí, pokud stanovy určí něco jiného. Pokud tedy v domě vzniklo společenství vlastníků jednotek, je nutné nahlédnout také do stanov Vašeho společenství vlastníků jednotek.  

Pokud náklady na opravu nepřevyšují 1000 Kč a zároveň není ve stanovách stanovena jiná částka, náleží rozhodování o opravách do působnosti statutárního orgánu SVJ, kterým je obvykle výbor. Pokud ale náklady na opravu výši 1000 Kč převyšují nebo převyšují výši částky stanovenou dle stanov SVJ, je nutné oznámit potřebu odstranění vady SVJ, případně na shromáždění vlastníků, které svolá správce, a následně o ní bude hlasováno. Pokud nebude oprava odhlasována, máte možnost se obrátit jakožto přehlasovaný vlastník jednotky na soud, aby o záležitosti rozhodl. Tento návrh je však nutné podat do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvíte.                                                                                

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Trvalé bydliště v ateliéru

Mam zájem o koupi bytu na hypotéku. Dozvěděl jsem se, ze od 2015 roku v ČR platí novy zákoník, podle kterého se dá nahlásit trvalý pobyt, i když bydliště je v ateliéru. Jsme z manželkou cizinci, proto je možnost hlášeni trvalého pobytu pro nás důležitá. Cena za ateliér je laskavější než za byt.

Od 1. 1. 2014 lze na základě nájemní smlouvy bydlet i v nebytovém prostoru (např. ateliéru). Nájemní smlouva se předkládá úřadu jako doklad pro zapsání občana do evidence obyvatel a získání trvalého pobytu. Vám jde zřejmě asi o potvrzení, doklad pro cizineckou policii, kde bydlíte; tento doklad vám klidně může majitel ateliéru potvrdit. Co se týká trvalého pobytu cizinců, k tomu získáte informace na Ministerstvu vnitra ČR. 

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Špatný televizní signál

V bytě je nedostatečná úroveň televizního signálu. Některé programy (ČT1, ČT2, ČT24 a ČTsport) nelze sledovat vůbec. Obrátila jsem se se žádostí na výbor společenství vlastníků. Výbor se problémem nezabýval. Vím, že v nedávné době signál v celém domě rušilo nějaké zařízení na střeše. Proto jsem se obrátila na Český telekomunikační úřad. Technici ČTÚ na místě měřením zjistili, že problémem je stav společné televizní antény. Řešením by byla kompletní rekonstrukce STA nebo individuální anténa na balkoně bytu. Údajně ostatní vlastníci problém s televizním signálem nemají. Je velmi malá pravděpodobnost, že by byla ochota nedostatečnost STA radikálně řešit. Mohu od společenství žádat uhrazení nákladů na individuální anténu, když STA není plně funkční?

Podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění účinném do 31. 12. 2015 platí, že službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství. STA patří mezi společné části domu, kdy každý je vlastníkem společných částí domu ve výši svého spoluvlastnického podílu na budově. Společné části domu jsou jmenovitě uvedeny v Prohlášení vlastníka budovy, které tvoří povinnou přílohu návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí  a jsou pospány v kupní smlouvě o převodu bytu do vlastnictví. Pokud by mělo dojít k rekonstrukci STA, musí o něm hlasovat shromáždění vlastníků domu. Domnívám se, že SVJ uvedený problém musí řešit, je to jeho povinnost ze zákona. Obraťte se na SVJ písemně a žádejte řešení vzniklého problému. Pokud jste ochotna přistoupit na nějakou jinou dohodu v této záležitosti, pak doporučuji, abyste vše řešila písemnou smlouvou s výborem SVJ. Dodávám ještě, že další technické problémy mohou být také v zásuvce nebo v televizním přijímači samotném, o tom se poraďte s příslušnými odborníky.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Střet zájmů a členové statutárních orgánů

Jeden z členů představenstva bytového družstva porušuje úmyslně § 710 zák. č. 90/2012 Sb., podniká totiž ve firmách se stejným obsahem činnosti a je v jejich vedení. Loni si ve stanovách družstva nechal mlčky, aniž by takovou událost o vlastním podnikání oznámil, na schůzi  družstva odsouhlasit, že "zákaz konkurence specifikovaný v § 249 obch. zák. se na členy představenstva nevztahuje, tyto osoby mohou neomezeně podnikat v jakémkoliv oboru, být členy statutárních a dozorčích orgánů jakýchkoliv právnických osob". Je jednatelem firem se správou nemovitostí, stejně takových, jaké provádí naše bytové družstvo. Je to na podání žaloby k soudu či jiný způsob řešení? Nikdo z převážné většiny téměř 70tiletých  členů našeho bytového družstva se na takovou událost nezeptal, jistě z neznalosti legislativy,  neboť přirozeně  nevěděl, že takový zákaz v zákoně existuje, a tak "novelizované" stanovy byly "demokratickou většinou" odsouhlaseny. Ustanovení § 710 ZOK je kogentní, jistě tedy nelze se odchýlit v neprospěch většiny členů družstva, kteří jsou jen nájemci bytů, nikoliv vlastníky, vnitřními stanovami, jejichž současné znění umožňuje potencionální vyvedení a odklon  majetku družstva jeho členů  v nájmu do jiných firem či  k jiným vlastníkům.

Předpoklady či podmínky pro zvolení za člena orgánu družstva a některé další obecné náležitosti týkající se orgánů a jejich členů se řídí kromě zákona o korporacích také zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník , v platném znění, a to o orgánech právnických osob (§ 151 až § 160 obč. zák.), pokud není v zákoně o korporacích stanoveno jinak. Obdobně platí o jednání za družstvo a o statutárním orgánu § 161 až § 165 obč. zák.

Člen statutárního orgánu (výboru SVJ, představenstva družstva) musí být svéprávný a bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání. Za bezúhonnou se ve smyslu tohoto zákona nepovažuje osoba, která nemá zjednodušeně řečeno čistý trestní rejstřík; bezúhonnost se prokazuje výpisem z rejstříku trestů. Dále tato osoba při zápisu do veřejného rejstříku dokládá o tomto čestné prohlášení.

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o korporacích) upravuje střet zájmů tak, že na zástupce právnické osoby, která je členem orgánu obchodní korporace, se použijí ustanovení tohoto zákona o střetu zájmů, nepřípustnosti konkurenčního jednání a ustanovení právního předpisu o povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře a následcích porušení této povinnosti.

Dozví-li se člen orgánu obchodní korporace, že může při výkonu jeho funkce dojít ke střetu jeho zájmu se zájmem obchodní korporace, informuje o tom bez zbytečného odkladu ostatní členy orgánu, jehož je členem, a kontrolní orgán, byl-li zřízen, jinak nejvyšší orgán. To platí obdobně pro možný střet zájmů osob členovi orgánu obchodní korporace blízkých nebo osob jím ovlivněných nebo ovládaných. Tímto ustanovením není dotčena povinnost člena orgánu obchodní korporace jednat v zájmu obchodní korporace. Kontrolní nebo nejvyšší orgán může na vymezenou dobu pozastavit členu orgánu, který oznámí střet zájmu, výkon jeho funkce.

Problematika střetu zájmů a zákazu konkurence je daleko širší a složitější. V rámci dotazu ji nelze podrobně rozebírat. Musí se postupovat případ od případu. Jakmile by mělo dojít ke střetu zájmů (pokud je porušen zákaz konkurence, je pravděpodobný i střet zájmů), má člen statutárního orgánu povinnost toto ostatním členům představenstva a kontrolní komisi oznámit. Především byste měl na toto upozornit ostatní členy představenstva, a to by mělo vyzvat svého člena, aby situaci vysvětlil a o výsledku by měla být informována členské schůze. Neznám vaše stanovy, takže pouze obecně uvedu, že v té části, ve které jsou stanovy v rozporu s právními předpisy, jsou neúčinné. To znamená, že se bytové družstvo v té které konkrétní oblasti bude řídit zákonem. Znovu však opakuji, že bez důkladného prostudování stanov a potřebných dalších informací k případu (viz shora § 711 odst. 2), nelze na otázku konkrétně odpovědět. 

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Zástup na členské schůzi

Může být členka družstva přítomna na všech členských schůzích, kam chodí pravidelně se svým otcem, který má její plnou moc a pak za ní hlasuje. Tato členka byla zvolena do kontrolní komise, ale vše řeší její otec.

Je to podivné. Buď se člen sám za sebe zúčastní členské schůze, nebo se nechá zastoupit na základě plné moci s uvedením data jednání členské schůze, konkrétním programem a k čemu je plná moc udělena. Domnívám se, že obojí možné není. Pokud je člen svéprávnou osobou, má jednat sám za sebe, s výjimkou § 660 zákona o korporacích, kdy ze zákona nemůže vykonávat hlasovací právo. Teprve pokud mu to situace neumožňuje, aby se členské schůze osobně zúčastnil, pak má právo se nechat zastoupit na základě plné moci. Už ze samotného principu plné moci, kdy zmocnitel zmocňuje zmocněnce k jednání za něj, vyplývá, že se na základě udělené plné moci zúčastní členské schůze družstva někdo jiný za konkrétního člena družstva.

Naskýtá se také otázka, zda takovýto člen, který sám za sebe nechce rozhodnout, je ten pravý pro výkon funkce v kontrolní komisi.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Schválení samostatné bytové jednotky

Co je potřeba ke schválení samostatné bytové jednotky v rodinném domě? Bydlíme s rodiči, my jsme v přízemí, rodiče v patře. Máme jeden vchod, inkaso máme dohromady, platíme půlku. Bytová jednotka je 1+2, koupelna a záchod. Je nutná kolaudace a kolik to asi přibližně stojí?

Doporučuji, abyste svůj dotaz směřovala na příslušný stavební úřad a věc řešila osobně s úředníkem. Ten vám podá podrobnou informaci ke kolaudaci (zda je vůbec možná) a zároveň vy mu sdělíte další podrobnosti, stavebně-technické, které jste v dotaze neuvedla a které jsou pro řešení situace důležité (společný vchod do domu a dvě samostatné bytové jednotky pod uzamčením, kdo dům vlastní).  Doposud se jednalo o jeden rodinný dům s jednou jednotkou, takto byl dům postaven, zapsán do katastru nemovitostí a nyní chcete provést změnu, aby v domě byly dvě bytové jednotky, a toto všechno musí posoudit na stavebním úřadě, zda je to vůbec možné.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Zajištění dodávky teplé vody a výše nájemného

Dosloužil mi bojler. Bydlím v nájemním domě. Sloužil mi patnáct let. Stál včetně montáže necelých 6000 Kč. Platila jsem z něj majiteli nájem - necelých 60 Kč měsíčně, byl odpisován po deseti procentech deset let. Po desíti letech jsem se ptala, jak to bude dále s nájemným. Odpověděli, že stejně. Platila jsem tedy celých patnáct let. Proto jsem majiteli navrhla, že si bojler koupím - souhlasil. Upozornila jsem, že jsem slyšela, že pokud majitel nezajišťuje dodávku teplé vody, snižuje se nájemné o 3 %. Majitel odpověděl, že to nikdy neslyšel. Jaká je pravda?

Nájemné se sjednává dohodou jako smluvní nájemné a skutečnost, že pronajímatel nezajišťuje dodávku teplé vody nemá vliv na výši nájemného.

Jan Vozárik, Sdružení nájemníků ČR

Ztráta stanov

Došlo ke ztrátě složky s vyhotovením originálu nových stanov, které jsem získali přes právní pomoc u notáře, a jsou uvedeny i na obchodním soudě. Dá se nějak získat duplikát? Na koho se máme obrátit? Na právní kancelář, která nám stanovy vypracovávala, anebo na notáře, který nám je ratifikoval, nebo na obchodní soud?

Pokud vám stanovy vypracoval notář, vystaví vám na požádání duplikát. O ověřenou kopii můžete také požádat rejstříkový soud. Obě služby jsou za úplatu.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Nemáme kde bydlet

Jsme v nouzi a nemáme kde bydlet. Jsme rodina s dětmi.

Doporučuji vám, abyste se obrátili na svůj obecní, městský úřad s žádostí o pomoc. Obvykle mají tyto úřady nastaveny sociální programy pro bydlení a ty jsou přístupné také na webových stránkách tohoto úřadu.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

 

 

Přihlášení trvalého pobytu

Musí být v objektu k bydlení (rodinném domě) někdo nahlášen k trvalému pobytu? Osoba, která dosud byla v místě nahlášena, musela trvalé bydliště změnit a nyní řešíme, zda musíme někoho přihlásit. Pokud by nebyl nikdo s trvalým bydlištěm hlášen, nenastanou s tím nějaké problémy?

Zákon č. 133/2000 Sb., O evidenci obyvatel v platném znění povinnost, aby byl někdo trvale hlášen v objektu rodinného domu určeného k bydlení neukládá. Takový dům o jakém se ve svém dotazu zmiňujete má však svého vlastníka, který je zapsán na příslušném katastru nemovitostí. Veškeré státní úřady, instituce a jiné subjekty proto řeší komunikaci při vzniklém problému s vlastníkem objektu. Jelikož váš rodinný dům zůstává prázdný, zaměřte se na dodavatele služeb pro tento příslušný objekt, tedy nemovitost tak, aby faktury na dodávky služeb byly poukázány na správnou adresu vlastníka objektu, byly včas uhrazeny a nezůstaly jen ležet v přeplněné poštovní schránce objektu nemovitosti, kde nikdo nepřebývá. Tím předejdete zbytečným postihům za pozdní platby.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Příliš hluční sousedé

Sousedi jsou hluční a neustále také znečišťují naší společnou chodbu. Jak se mohu vůbec bránit proti neohleduplným sousedům?

Narušování vzájemných sousedských vztahů a porušování klidného nočního spánku je častým jevem v naší dnešní hektické společnosti.  Občanský zákoník se zabývá problematikou regulace sousedských vztahů jako omezení vlastnického práva. Máte možnost obrátit se na příslušný orgán státní správy odpovědný za ochranu zdraví (jedná se především o dodržování nočního klidu mezi 22. hod. večerní a 6 hodinou ranní, kdy se předpokládá utišení veškerých domácích spotřebičů a klid pro spánek), aby situaci posoudil a předběžně vydal zákaz zásahu do práv souseda, dále máte možnost se obrátit přímo na souseda s žalobou, aby se soused určitého jednání zdržel. Další možností postiženého občana je obrátit se i na policii. Je tu i možnost obrátit se na vlastníka domu, ve kterém hluční a pořádek neudržující sousedé bydlí. Jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu, může mu pronajímatel dát výpověď z nájmu v tříměsíční výpovědní době dle ustanovení § 2288 NOZ.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Bydlení po rozvodu

Nový občanský zákoník prý nově upravuje i bydlení manželů po rozvodu, jak?

Bydlení manželů po rozvodu manželství znamená, že jeden z manželů nesmí rodině bez souhlasu druhého prodat střechu nad hlavou a to ani v případě, že patří nemovitost pouze jemu. Prodat nemovitost může pouze v případě, že zajistí druhému manželu jiné bydlení obdobné kvality. Manžela zkrátka nesmíte vystěhovat. Po rozvodu si žádný z bývalých manželů nebude smět odnést pračku ani postel, vystěhovat nesmí rodinu s dětmi z bytu, který vlastní. Vlastnické právo je omezeno zájmem rodiny a dětí. V případě, že muž odejde od ženy a nezletilých dětí, tak jestliže nemají náhradní bydlení, musí je nechat ve své nemovitosti. Rodina tam zůstává, ale za obvyklé nájemné.  Stejně tak pokud mají manželé společné nájemní právo k bytu, v němž se svými dětmi bydlí, nemůže se manžel rozhodnout bez písemného souhlasu manželky nájem ukončit. Pokud by tak učinil, může se manželka dovolat neplatnosti takového jednání. Tuto úpravu nalezneme v § 747 a následujícího, rovněž § 767 NOZ.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Trvalý pobyt a právo na bydlení

Žiji již několik let v domě na venkově, který vlastní můj přítel napůl se svým synem z prvního manželství. V domě jsem hlášena k trvalému pobytu. V nedávné době jsem si za hotovost, kterou jsem dostala od svých rodičů, pořídila družstevní byt a stala se členkou bytového družstva, tento byt však dále pronajímám a nebydlím v něm. Musím být v bytě přihlášena i trvale nebo můžu mít trvalé bydliště stále v domě svého přítele? Pokud se s přítelem něco stane, mám na základě trvalého bydliště právo v domě zůstat?

Údaj o trvalém pobytu je pouze údajem evidenčním a nezakládá žádné právo k bytu ani k domu. Pokud by váš přítel zemřel, stala by se vlastníkem domu osoba, která by jej nabyla v rámci provedeného dědického řízení. S tímto dědicem byste se pak musela na případném dalším užívání domu dohodnout. Zákonný nárok v domě zůstat byste však neměla. V družstevním bytě být hlášena k trvalému pobytu nemusíte. Byt máte právo užívat na základě Vašeho členství v bytovém družstvu a uzavřené nájemní smlouvy.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Jak zjistit vlastníka bytu

Přistěhovala se ke mně do domácnosti moje dcera s manželem, ráda bych to pronajímateli oznámila, ale vlastně ani nevím, kdo vlastníkem mého bytu je. Komunikuji pouze se zástupcem vlastníka, jakýmsi správcem, ale nikdy jsem vlastně neviděla žádnou smlouvu nebo plnou moc, která by ho opravňovala za vlastníka jednat. Kde zjistím, kdo vlastní můj byt? Stačí, když změnu nahlásím pouze tomuto „správci“?

Vlastníka vašeho bytu s jeho adresou zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí, který vám na počkání vydají na jakémkoliv katastru nemovitostí, dále na tzv. „czech pointech“, tj. zejména na jakékoliv poště nebo u notáře. Jednoduchý informativní výpis si lze zajistit zdarma na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního www.cuzk.cz – odkaz „nahlížení do katastru“.

Změnu v počtu osob v domácnosti jste povinna oznámit pronajímateli. Doporučuji vám tedy písemně kontaktovat přímo pronajímatele a to na adresu, kterou zjistíte shora uvedeným způsobem. Onomu „správci“ nemusíte dávat tuto informaci na vědomí, ledaže by se prokázal nějakou listinou (smlouvu, plnou mocí), která by prokazovala, že je oprávněn v těchto věcech za pronajímatele jednat.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků

Směna obecního bytu

Bydlím v sociálním bytě o dispoziční velikosti 1+1, tento byt jsem získala na základě žádosti o přidělení bytu - ačkoli jsem původně žádala o byt velikosti 2+1 či 2+kk, v té době nebyl volný, spokojila jsem se s dočasnou variantou, neboť mi bylo sděleno, že v případě uvolnění větší bytové jednotky mi bude nabídnuta. V současné době se v bytovém domě uvolnily dvě bytové jednotky o velikosti 2+kk, v 1. případě jsem nebyla oslovena, tudíž jsem neváhala a šla se na obecní úřad připomenout, že můj zájem o větší byt trvá. Bylo mi sděleno, že ohledně směny bytů není zpracována žádná metodika, tudíž mou prosbu starosta přednese na zasedání zastupitelstva. Dozvěděla jsem se, že nejprve musí zohlednit pořadník čekatelů a následně byl byt přidělen bratrovi původní nájemkyně onoho bytu 2+kk, který žádost o byt podal teprve před dvěma lety. Je to možné? Teoreticky i já jsem stále byla v pořadníku čekatelů, žádost o byt 2+1 či 2+kk jsem podávala v únoru 2009, mám přítele, se kterým plánujeme rodinu, a byt 1+1 opravdu nevyhovuje požadavkům na rodinné bydlení. Má otázka tedy zní, pakliže není zpracována vnitřní metodika, jak postupovat v případě směny obecních bytů? 

Každá obec si sama nastavuje podmínky přidělování bytů ve svém vlastnictví v souladu se zákonem o obcích. Je třeba, abyste se o tyto podmínky zajímala a jedině v tomto směru, pokud by nebyly dodrženy podmínky, které obec má, by mohlo dojít k pochybení obce. Otázka morálních aspektů, samozřejmě, sehrává svou roli, ale na prvém místě jsou uvedené podmínky.  Termín sociální byt náš právní řád nezná. 

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků České republiky