Důvodová zpráva

V souvislosti s NOZ a SVJ se používají odkazy na důvodovou zprávu k NV 366/2013 Sb., ale nikde jsem nezjistil odkaz, kde se k této důvodové zprávě dostat?

Doporučuj Vám obrátit se s tímto dotazem na Úřad vlády ČR a to konkrétně na legislativní odbor vlády, předpokládám, že podklady a stanoviska k tomuto nařízení budou mít k dispozici.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Dvojí vymezení bytových jednotek

NOZ zavedl odlišný způsob vymezení bytových jednotek a nebytových prostor, což má vliv na to, že u bytového domu by byly spoluvlastnické podíly stanoveny jinak a měly by i jiné hodnoty, než pokud by byly vymezeny u téhož bytového domu podle ZoVB. Pokud tedy SVJ vzniklo podle ZoVB, jedná se o úplně jinou právnickou osobu (byť se stejným jménem) než SVJ vzniklé a upravené podle NOZ. Obě mají nebo mohou mít stejný název (tj. společenství vlastníků jednotek), ale vnitřní náplní a právní podstatou se dost diametrálně odlišují. Odst. 1 § 3041 NOZ říká, že se právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem (rozumějme NOZ) řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti. Podle odst. 2 § 3041 NOZ mají tyto právnické osoby (tedy právnické osoby upravené v NOZ) přizpůsobit společenskou smlouvu nebo statut právě NOZu. Problém je v Odst. 1 § 3041 NOZ, protože ze shora uvedených důvodů nejsou SVJ vzniklá podle ZOvB právnickými osobami upravenými NOZem a to i když mají shodné jméno, protože mají vymezeny jednotky úplně jinak a jinak také distribuovány spoluvlastnické podíly a jejich vnitřní právní povaha je jiná, než jak je vyžadováno pro vznik nových SVJ podle NOZ po 1. 1. 2014. Dále je tu Odst. 3 § 3028 NOZ, který říká, že pokud není dále stanoveno jinak (a ono z důvodu shora uvedeného není) řídí se právní poměry vzniklé před účinností NOZu dosavadními právními předpisy. A nakonec je tu § 3063 NOZ, který zachovává vlastně bytové jednotky vymezené podle ZoVB i nadále bytovými jednotkami vymezenými podle ZoVB a nenutí nikoho předělat již jednou zpracované prohlášení vlastníka podle ZoVB na tutéž listinu, jen zpracovanou podle NOZ (což by mělo vliv i na velikost spoluvlastnických podílů a vymezení nebytových prostor a bytových jednotek). Osobně je mi tato interpretace blízká a přikláním se k tomu, že na toto bylo při tvorbě NOZ pozapomenuto, tj. mám za to, že vzhledem k výše uvedenému skutečně SVJ vzniklá podle ZoVB nemají povinnost do 3 let přizpůsobit stanovy a nemusí se ve vnitřních věcech (hlasovací kvora, počet členů výboru, ...) řídit NOZem. Samozřejmě právní povaha vztahů SVJ vůči druhým (samotní členové SVJ) a třetím osobám (všichni ostatní, typicky dodavatelé) vznikajících po 1. 1. 2014 se NOZem řídit musí, o tom není sporu. Toto by bylo potřeba upravit v novele NOZu a explicitně nařídit, že SVJ vzniklá před 1. 1. 2014 podle ZoVB mají povinnost si stanovy přizpůsobit NOZu v nějakém časové horizontu. Podle mého soudu není možné argumentovat tím, že duch zákona byl myšlen tak, že se NOZ bude vztahovat i na SVJ vzniklá podle ZoVB před 1. 1. 2014 (jen to tam zapomněli dopsat) nebo že to byl původní záměr tvůrců zákona (a jen se to tam opomnělo napsat). Prostě je to psáno a co je psáno je dáno, to tvoří základní rámec toho, jak se mají lidé v ČR chovat. Samozřejmě nejsou k dispozici rozhodnutí NS nebo ÚS, která by do tohoto vnesla možná trochu jasno.

Děkuji za váš názor. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“) ponechává vedle sebe dvojí úpravu jednotek, a to podle zákona o vlastnictví bytů, tak i podle NOZ. Tímto „dvojím“ způsobem jsou jednotky zapisovány do katastru nemovitostí. K této problematice vydala  Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 19. 4. 2013

Výkladové stanovisko č. 7 - k problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ

Dotčené ustanovení:

- § 3063 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“)

Stanovisko:

Po nabytí účinnosti NOZ bude vlastník jednotky vzniklé před účinností NOZ (a vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů) převádět stále tuto (starou) jednotku, jak je zapsána v katastru nemovitostí.

Odůvodnění:

Podle ustanovení § 3063 NOZ: „Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.“

NOZ mění věcnou podstatu jednotky. Dle současné právní úpravy v zákoně o vlastnictví bytů je vlastnictví tvořeno jednotlivými objekty (jednotkou a dále podílem na společných částech domu), avšak dle úpravy NOZ (§ 1159) tvoří byt jako prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech nemovité věci jeden vlastnický objekt (jednotku). Byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené a neoddělitelné. Předmětem vlastnictví není dle NOZ byt, ale jednotka. Jednotka je dle ustanovení § 1159 NOZ (na rozdíl od současné právní úpravy) věcí nemovitou. Po nabytí účinnosti NOZ povede katastr nemovitostí seznam jak jednotek vymezených podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, tak jednotek vymezených podle NOZ (§ 3 odst. 1 d) a e) vládního návrhu zákona o katastru nemovitostí, který nabude účinnosti k 1. lednu 2014).

Na převod vlastnického práva k jednotkám vzniklých před účinností NOZ bude po účinnosti NOZ dopadat i nadále zákon o vlastnictví bytů jednak z hlediska předmětu převodu vlastnického práva (budou převáděny jednotky vymezené dosavadním zákonem o vlastnictví bytů), jednak z hlediska povinných náležitostí smlouvy stanovených zákonem o vlastnictví bytů (pokud jde o označení předmětu převodu a další náležitosti předepisované v § 6 zákona o vlastnictví bytů). K transformaci na (nové) jednotky vymezené NOZ by došlo teprve tehdy, pokud by vlastníci jednotek změnili prohlášení dle § 1169 NOZ.

Tato dvojí úprava se týká jen vymezení jednotek, avšak práva a povinnosti ve společenství vlastníků, upravené stanovami, je skutečně nutné novým právním podmínkám zejména NOZ přizpůsobit, a to do tří let od účinnosti NOZ, tj. do 2. 1. 2017.  Stanovy je třeba změnit v těch částech, které odporují donucujícím ustanovením NOZ s tím, že takováto ustanovení pozbývají závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ (§ 3041 odst. 2, § 607 NOZ). Pro přizpůsobení názvu „společenství vlastníků“ (§1200 odst. 2 písm. a) NOZ jsou to roky dva (§ 3042 NOZ).

Většina společenství vzniklých do 31. 12. 2013 se řídí tzv. vzorovými stanovami (nař. vl. č. 371/2004 Sb., které je od 1. 1. 2014 zrušeno) K tomu opět vydala shora uvedená komise výkladové stanovisko, které je možné najít na http://obcanskyzakonik.<wbr />justice.cz/vykladova-<wbr />stanoviska/. Stanovisko uvádí, že je možno se stanovami řídit do doby, než společenství vlastníků přijme stanovy nové, tak jak jí ukládá NOZ.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR