Nově platby za revize komínů a plynového kotle

Vlastník domu si nově každý měsíc začal účtovat 100 Kč za revize spalinových cest a dalších 100 Kč za servis plynových zařízení, ačkoliv mně jako nájemníkovi plynový kotel a komíny nepatří. A navíc, v součtu za rok je to vyšší částka, než jaká se dosud platila revizorovi, který tam jednou za rok přišel. Je to v pořádku?

Domnívám se, že povinnost nájemníka přispívat na revize spalinových cest a provoz dalších plynových zařízení vyplývá z ust. § 2251 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a dále ze zákona č. 67/2013.

Občanský zákoník stanoví nájemci povinnost platit společně s nájemným i zálohy nebo náklady na služby spojené s užíváním bytu, které zajišťuje pronajímatel. Za takovou službu zákon mimo jiné považuje i provozování a čištění komínů. Výčet služeb uvedený v zákoně je však pouze demonstrativní a konkrétní rozsah poskytovaných služeb je na ujednání mezi pronajímatelem a příjemcem, případně na rozhodnutí družstva či společenství vlastníků. Jestliže by z Vaší nájemní smlouvy vyplývalo, že je pronajímatel povinen poskytovat Vám tyto služby, vy jste povinna za poskytované služby platit.

Co se týče případných nesrovnalostí ve výši záloh na služby, uvádím, že ze zákona vyplývá pronajímateli povinnost vyúčtovat Vám nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (obvykle se jedná o kalendářní rok) skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby. Z vyúčtování musí vyplývat skutečná výše nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb, a dále celková výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná.

Pro případ, že byste měla ke způsobu a obsahu vyúčtování námitky, můžete je pronajímateli předložit do 30 dnů od doručení vyúčtování. Pronajímatel pak má 30 dnů na jejich vyřízení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Musím znovu podepisovat nové podmínky nájmu?

Dostal jsem se do pře s RESIDOMO s.r.o., nesouhlasím se zvýšením nájmu u smlouvy na dobu neurčitou (neinformovali v rámci inflačního zákonu a je to víc jak 200 korun a opírají se o tvrzení, které má být součástí podmínek najmu bytu společnosti RESIDOMO). Podle nich jsem podepsal podmínky nájmu bytu společnosti, kde je tato formulace: Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, může být výše nájemného stanovena pronajímatelem pro každý kalendářní rok počínaje 1. lednem 2015 dle sazby rozhodné pro stanovení nájemného za předcházející kalendářní rok (poprvé, tj. pro rok 2015, dle sazby 2014) zvýšené max. o 7 % (slovy: sedm procent) dané sazby + navýšení dle inflační doložky.“ Tento rok mi nájem zvedli o více jak dvě stě korun, bez žádného infa dle inflační doložky, jenom při prodloužení smlouvy. Dostal jsem se do fáze, kdy mi řekli, že už si mám stěžovat písemně, pak napsali, že pokračují v řešení. Chtěl bych se zeptat, jak mám postupovat? Když podepíšu smlouvu na dobu určitou na další rok, můžu si zpětně stěžovat? Když smlouvu nepodepíšu, a budu trvat na tom, že mi nemůžou zvýšit nájem o tolik. Může se stát, že mi ji neprodlouží i po takovém jednání a mém upozornění na všechny zmíněné věci? Má pronajímatel nějakou státem nařízenou lhůtu, kdy vám musí říct, že smlouvu na dobu určitou neprodlouží? Ještě bych se chtěl zeptat, jestli vůbec musím znovu podepisovat nějaké nové podmínky nájmu bytu společnosti RESIDOMO?

Ačkoliv to ve svém dotazu výslovně neuvádíte, vyplývá z něj, že v současné době užíváte byt na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou, z čehož budu ve své odpovědi vycházet.

Nájemní vztah uzavřený na dobu určitou končí uplynutím doby, na níž byl sjednán. K poslednímu dni ujednané doby zaniká právo nájemce byt užívat a vzniká mu naopak povinnost vyklidit užívaný byt. Pokud tuto povinnost nájemce odmítne splnit dobrovolně, může se pronajímatel jejího splnění domáhat prostřednictvím žaloby na vyklizení.

Žádné zákonné ustanovení nezakládá pronajímateli povinnost nabídnout bývalému nájemci byt opět k pronájmu, ačkoliv k takové nabídce v praxi (zejména v případě, kdy v průběhu nájmu nedocházelo k žádným problémům) často dochází. Je tedy plně na jeho uvážení, zda nájemci nabídne uzavření nové nájemní smlouvy a není omezen žádnou lhůtou.

Jediná možnost „prodloužení nájmu“, se kterou občanský zákoník počítá, je situace, kdy dojde k automatickému obnovení nájmu. Předpokladem, který musí být naplněn, aby mohlo k obnově nájmu dojít, je v prvé řadě skutečnost, že nájemce užívá byt nepřetržitě tři měsíce po dni, kdy měl skončit nájem. Druhým předpokladem je absence písemné výzvy pronajímatel k tomu, aby nájemce byt užívaný bez právního titulu opustil. V případě, že pronajímatel nájemce nevyzve a ten byt užívá nepřetržitě 3 měsíce po skončení nájmu, nájemní vztah se automaticky obnovuje, a to na stejnou dobu, na jakou byl sjednán původně, nejdéle však na 2 roky.

Pro úplnost ještě doplňuji, že smluvní strany se mohou od shora uvedeného ustanovení o automatickém obnovení nájmu v nájemní smlouvě odchýlit. Mohou se například dohodnout na tom, že k obnovení nájmu dojde, nedá-li pronajímatel nájemci měsíc před skončením nájmu najevo, že nemá zájem o obnovení nájmu, případně automatické obnovení nájmu vyloučit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Skokové zvýšení nájemného

Maminka bydlí v bytě od roku 1946 dosud, je jí 88 let. Byt byl dříve dle kategorizace zařazen do 4. Kategorie. Otec před úmrtím v roce 1979 na vlastní náklady vybudoval v bytě koupelnu a WC. Dosud maminka platila nájemné ve výši 1500 Kč. Dne 15. 9. 2017 dostala doporučeným dopisem od majitele domu upozornění, že od 1. 12. 2017 bude platit měsíční nájemné ve výši 4 500 Kč. Může majitel domu zvýšit nájemné bytu až na tak rozdílnou částku? Máme strach, že pokud nebudeme souhlasit, majitel domu dá mamince výpověď z bytu.

Zvyšování nájemného upravuje občanský zákoník, který říká, že pokud není ujednané mezi pronajímatelem a nájemce pravidelné zvyšování nájemného a zároveň není ani výslovně vyloučeno, je možné, aby pronajímatel navrhl nájemci písemně zvýšení nájemného až do výše obvyklého nájemného v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Z vašeho dotazu vyplývá, že vaší mamince nebylo nájemné nikdy zvýšeno. Skutečnost, že váš otec zrekonstruoval koupelnu, nemá na zvýšení nájemného žádný vliv.

Zákon dále říká, že pokud nájemce souhlasí s navrženým zvýšením, zaplatí počínaje 3. kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné tak, jak bylo navrženo.Pokud nájemce nesdělí v písemné formě pronajímateli do 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud zpravidla rozhodne o výši nájemného, které odpovídá nájemnému v daném místě s účinky ode dne podání návrhu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Zvýšení nájemného o více než 20 % i zpětně

Pronajímatel, s kterým mám uzavřenou nájemní smlouvu na byt na dobu neurčitou, mi navrhuje zvýšení nájmu o více jak 20 %. Upozornila jsem ho na to, že zvýšení může být pouze 20 % za tři roky. Na to pronajímatel reaguje stylem, že on určuje pravidla, a pokud nepřistoupím na jeho podmínku, tak prý mohu jít s tříměsíční dobou. Já samozřejmě vím, že výpověď z nájmu je možná jen pro určité důvody, z nichž nesplňuji ani jeden. Nájem jsem vždy pravidelně platila, nic nedlužím ani na zálohách a jiný důvod k výpovědi také nemá. Nájem mi chce zvýšit dokonce zpětně, aby více vydělal. Já vím, že mi nájem může zvýšit až třetí měsíc od mého souhlasu a jen do budoucna, ale to je pronajímateli také jedno. Dodatek k podpisu na zpětné zvýšení mi už poslal. Co mi poradíte? Mám ho podepsat? Preferuji dohodu. Když si to spočítám, budu mít totiž i po zvýšení stále levnější bydlení, než je v současné době v inzerci nabízeno. Když ale nepodepíšu, tak prý dostanu výpověď z nájmu. Vím, že toto chování není korektní.

zvyšování nájemného je možné sjednat již v nájemní smlouvě, případně se na něm dohodnout s pronajímatelem. Z Vašeho dotazu je patrné, že pronajímatel nemá zájem na domluvě. Správně ve svém dotazu uvádíte, že pronajímatel se na vás s návrhem zvýšení nájemného, může obrátit nejdříve rok od posledního zvýšení nájemného. Současně platí, že zvýšení nesmí přesáhnout 20% hranici, a to včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. Výsledná výše nájemného nesmí překročit obvyklé nájemné v dané oblasti.

Pokud do dvou měsíců od dojití návrhu zvýšení neodsouhlasíte pronajímateli jeho návrh na zvýšení, může se pronajímatel domáhat ve lhůtě dalších třech měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud může nájemné zvýšit maximálně do výše obvyklého nájemného.

Pronajímatel nemá právo dát vám výpověď, pokud nepodepíšete jeho návrh na zvýšení nájemného, pouze se může zvýšení domáhat soudní cestou. Vzhledem k tomu, že píšete, že i přes jeho zvýšení, se výše nájmu pořád pohybuje níže, než je obvyklé v dané lokalitě, záleží tedy, jestli preferujete dobré vztahy s pronajímatelem nebo nižší nájemné. Je pravděpodobné, že soud by nájemné zvýšil do obvyklé výše v dané lokalitě, takže byste nakonec platila nájemné ještě vyšší, než jaké požaduje pronajímatel.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Rozbité kotle a zvýšení nájemného

Mám dotaz ohledně zvyšování nájemného. Už více jak 5 let žijeme v podnájmu. Smlouvu jsme podepsali 1. 10. 2011 na dobu určitou, a to na rok. Smlouva nebyla prodloužena, ale bylo mi řečeno, že když je to více jak 3 roky, tak je smlouva považována za řádně uzavřenou. V prosinci letos, jak byly ty největší mrazy, nám odešly oba dva kotle, i na tuhá paliva i plynový. Vždy když se něco stane, odepisujeme z nájmu (doteď se nic nestalo). Oprava kotle stála 4000 Kč, paní, co nám pronajímá barák, se rozhodla, že je to až moc veliká částka a že tedy zvýší nájemné, když se stále něco děje, ale ono se to stalo poprvé, o částku 1200 Kč, a to hned příští měsíc. Teď platíme 5100 Kč, může nám z měsíce na měsíc změnit částku, a ještě o tolik? Opakuji, že smlouva byla sepsána v roce 2011 a nebyla prodloužena. Co máme teď dělat, když chceme odejít? Můžeme hned, nebo musíme po dobu třech měsíců platit zvýšené nájemné, když máme tříměsíční výpovědní lhůtu?

Odpověď – 1. část

Úvodem si vás dovoluji upozornit, že je podstatný rozdíl mezi „nájmem bytu“ a „podnájmem bytu“. Navzdory tomu, že občanský zákoník v úpravě týkající se nájmu bytu obsahuje široký katalog záruk a ustanovení ve prospěch nájemce, u podnájemní smlouvy je ochrana podnájemce minimalizována ve prospěch dohody smluvních stran. Upozorňuji však, že soudní praxe není v přístupu k podnájemci prozatím zcela ujednocená a závěry uvedené v této odpovědi se tedy mohou postupem času měnit, jak se soudní praxe ve věcech podnájmů bude průběžně vyvíjet.

Na vztah mezi podnájemcem, který byt užívá, a nájemcem, který byt přenechává podnájemci k užívání, má tedy zásadní vliv konkrétní text podnájemní smlouvy.

Co se týče zvyšování plateb v souvislosti s podnájmem, občanský zákoník nestanovuje žádná závazná pravidla ani případná omezení pro nájemce. S ohledem na to je nezbytné pro posouzení důvodnosti vycházet ze samotného textu podnájemní smlouvy, který bude pro zvyšování plateb zcela zásadní. Pokud by podnájemní smlouva neobsahovala žádné ujednání o zvyšování plateb souvisejících s podnájmem, Vámi uvedené zvýšení by bylo v rozporu s podnájemní smlouvou a Vy byste tedy byli povinni hradit pouze platby ve výši, která byla mezi Vámi dohodnuta.

Naopak pokud by se jednalo o nájem, občanský zákoník zvyšování nájmu za určitých podmínek umožňuje. Obdobně má přednost dohoda smluvních stran zakotvená v nájemní smlouvě. Pouze v případě, že by nájemní smlouva neuváděla jiný způsob zvyšování nájemného anebo pokud nebylo zvyšování nájemného ve smlouvě vyloučeno, použijí se pravidla o zvyšování zakotvená v ust. § 2249 občanského zákoníku. Nadto si dovoluji uvést, že se zvýšením nájemného musí nájemce souhlasit, přičemž v případě jeho souhlasu je nájemce povinen hradit zvýšené nájemné až počátkem třetího kalendářního měsíce poté, co nájemci dojde návrh pronajímatele na zvýšení.

Odpověď – 2. část

Jak jste naznačovala v dotazu, může být poněkud problematické posouzení, zda mezi Vámi podnájemní vztah vůbec je, resp. stále trvá a tedy zda máte právní titul k užívání bytu.

Pokud uzavřete podnájemní smlouvu na dobu určitou, podnájem zpravidla končí uplynutím sjednané doby. S ohledem na to, že vašem případě byl podnájem sjednán na dobu určitou 1 rok, byli jste oprávněni byt užívat do dne 1. 10. 2012.

Pravidla o prodloužení nájmu bytu jsou zakotvena v ust. § 2285 občanského zákoníku, dle kterého se nájem prodlouží mlčky o tutéž dobu, nejvýše však na dobu 2 let, by se na podnájem vztahovat neměla.

Ve Vašem případě by však mohlo být dovozeno, že jste s nájemcem uzavřeli novou smlouvu tzv. konkludentně. Dle § 546 občanského zákoníku je možné uzavřít smlouvu též konáním. Jelikož mezi Vámi a nájemcem docházelo k pravidelnému plnění v rámci podnájmu (tedy nájemce Vám přenechal byt k užívání a Vy jste mu za to hradili pravidelné měsíční platby), bylo by skutečně možné dospět k závěru, že mezi Vámi došlo ke sjednání nové podnájemní smlouvy.

Při hodnocení toho, zda zde smlouva je či nikoliv, je třeba také zohlednit ust. § 574 občanského zákoníku, dle kterého je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Dovoluji si však upozornit, že pro posouzení skutečného vzniku nové podnájemní smlouvy bude záležet na bližších okolnostech a podrobnostech vztahu s nájemcem, kterými bohužel nedisponuji.

S ohledem na vše výše uvedené vám doporučuji z opatrnosti s nájemcem uzavřít dohodu o skončení podnájmu. Pokud by dohoda nebyla možná, doporučuji Vám dát nájemci výpověď podnájmu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Postup obecního zastupitelstva v otázce zvyšování nájmů

Mám dotaz k postupu obecního zastupitelstva (OZ) ohledně skokového navýšení nájmů. K upřesnění dodávám, že v obci proběhla deregulace, v roce 2015 zvýšení o 20 % dle nového občanského zákonu (NOZ) a v roce 2016 opět zvýšení o 20 %. Na naše upozornění, že NOZ §2249 toto neumožňuje, se OZ odvolalo na zákon o obcích a zvýšení proběhlo usnesením OZ. Můj dotaz zní, může OZ takto postupovat, tj. volit zákon dle potřeby a jednostranně vstupovat do nájemních smluv? Má výše nájemného obvyklého v místě větší váhu než NOZ, který se začne uplatňovat až po dosažení výše obvyklého nájemného? Může podle zákona o obcích zasáhnout dozor MV dle § 124 při porušení (volbě) zákona?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, mohu ve své odpovědi vycházet pouze z obecné právní úpravy zvyšování nájemného.

Jak jste uvedl ve svém dotazu, obec při nájmu bytu vystupuje v pozici pronajímatele. Ač má obec dle zákona o obcích veřejnoprávní povahu (je tzv. veřejnoprávní korporací), v nájemním vztahu vystupuje jako právnická osoba a je ve stejném postavení, jako jiný pronajímatel. S ohledem na to je vázána všemi dotčenými ustanovením občanského zákoníku, které se vztahují na nájem bytu.

V prvé řadě je tedy nezbytné posoudit, zda se na Váš vztah uplatní zmiňovaný limit zvýšení nájemného dle § 2249 občanského zákoníku. V tomto ustanovení se uvádí, že zvýšení nájemného lze provést až do výše srovnatelného nájemného obvyklého, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Zvýšené nájemné lze platit pouze za situace, že nájemce se zvýšením souhlasil nebo v případě absence souhlasu o tom rozhodl soud. V ostatních případech by se mělo jednat o neoprávněné zvýšení nájemného.

Výše uvedené limity zvyšování nájemného se však vztahují na ty nájemní vztahy, v nichž si nájemce a pronajímatel neujednají jinak, případně pokud si zvyšování ve smlouvě přímo nevyloučí. Pokud by Vaše nájemní smlouva s obcí obsahovala ujednání o tom, že nájemné je obec oprávněna zvýšit každý rok nebo je oprávněna učinit tak usnesením zastupitelstva, mělo by mít toto smluvní ujednání přednost.

Obecně platí, že obce jsou při výkonu samostatné i přenesené působnosti vázány zákonem a mohou jednat pouze v jeho mezích a na jeho základě. Pokud by obec vydala vyhlášku či usnesení, na základě které by stanovala výši nájemného, tímto postupem by nejspíše došlo k překročení zákonného zmocnění, resp. svěřené působnosti.

V případě takového nezákonného postupu obce, je zcela na místě dát podnět Ministerstvu vnitra ke zjednání nápravy ve smyslu § 123 a § 124 zákona o obcích.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Pronájem a zvyšování příspěvku do fondu oprav

Jsem majitelkou bytu a celý náš dům má SVJ. Byt pronajímám. Od SVJ na mne byl vznesen požadavek, že když pronajímám, měla bych i platit vyšší částku do fondu oprav, jelikož s nájemci jsou všeobecně potíže, ničí společně prostory atd. Proti danému požadavku jsem se vymezila a sdělila, že pokud nájemník udělá škodu, tak ji i samozřejmě musí i sám dát do pořádku, ale že nesouhlasím se zvýšením jenom z důvodu, že pronajímám. Můžete mi prosím sdělit, zda má SVJ právní cesty, aby mě k danému zvýšení přinutil, nebo co mohu udělat na svoji obranu?

Podle § 1180 občanského zákoníku přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, nebylo-li určeno jinak. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

To, že byt dále pronajímáte, není důvodem k navyšování příspěvků na správu domu a pozemku. Obecně, tedy i při pronajímání bytu, platí, že vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 ObčZ). Neplatí proto to, co v dotaze uvádíte, že nájemce případnou škodu jím způsobenou dá do pořádku, ale za jednání svého nájemce v bytě jste odpovědná vy jako vlastník, vy musíte škodu uhradit nebo dát do pořádku. Jakým způsobem si toto následně vyřídíte s nájemcem, je jen vaše záležitost, ale nedotýká se to společenství. Vy jako vlastník máte povinnosti vůči společenství vlastníků jednotek. Veškerá komunikace, stížnosti, vznik škody, se tedy odehrává mezi vámi a společenstvím.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR

Zvýšení nájmu a soud

Jaké jsou náklady na soudní řízení a kdo je platí za situace, kdy se pronajímatel a nájemce nedohodnou na zvýšení nájemného za užívaný byt a pronajímatel se v této věci obrátí na soud?

Náklady soudního řízení, respektive jejich výše se řídí až konečným rozhodnutím soudu. Zpravidla se náklady řízení skládají z nákladů na zpracování znaleckého posudku, soudního poplatku a nákladů za právní zastoupení.

V případě, že je některá ze stran zastoupeny advokátem, výše nákladů za právní zastoupení je určena advokátním tarifem. Pokud má některá strana neúspěch v soudním sporu, náklady řízení hradí ta strana, která neměla ve věci úspěch.
Postupuje se vždy v souladu s občanským soudním řádem č. 99/1963 Sb. Ve znění novel, především jde o ustanovení § 137 a násl.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků ČR

Způsob určení výše nájmu

Existuje specialista, který by mi spočítal výši pronájmu bytu podle ceny obvyklé v místě obce Veleň (Praha-východ). Současné nájemné je, jak se domnívám, nepřiměřeně nízké.

Výši obvyklého nájemného pro konkrétní byt lze stanovit znaleckým posudkem. Doporučuji Vám tedy obrátit se na soudního znalce, který se danou problematikou zabývá. Seznam soudních znalců naleznete na www.justice.cz.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků ČR

Neúměrné navýšení nájmu

Bydlím v pronajatém bytě od 1. ledna 2005 a platím po celou dobu stejnou měsíční částku (bez energií a vody). Dostala jsem novou smlouvu, která zvyšuje nájemné o rovných 100 procent tak, aby výše dosáhla srovnatelného nájemného v daném místě. Po celou dobu mi nebylo nájemné zvyšováno a proto asi ten mohutný skok. V § 2249 nového občanského zákoníku se však mluví o tom, že nájemné lze skokově zvýšit nejvýše o dvacet procent. Mám novou nájemní smlouvu podepsat? 

Od roku 2005 docházelo k průběžnému navyšování nájemného. Od roku 2013 se tak děje zpravidla formou dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Samotnou nájemní smlouvu měnit nemusíte, domluvte se jen na ustanovení výše nájmu. Tedy učiňte dohodu o navýšení nájmu. Výše nájemného, kterou dohodnete, by měla odpovídat obvyklému nájemnému v daném místě, v tomto období. Máte možnost ověřit si tyto skutečnosti např. v nejbližší realitní kanceláři. Pokud chcete odborné stanovisko k výši nájmu ve vašem pronajatém bytě, můžete si nechat vypracovat znalecký posudek, což je, ale záležitost mezi třemi až čtyřmi tisíci korunami. 

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Výše nájmu neodpovídající stavu bytu

Měla jsem v nájmu původně malý podnikový byt, který později přešel do vlastnictví soukromé firmy. Ta od roku 2006 deregulovala nájem v maximální možné výši. Vše jsem akceptovala, ale v roce 2011 byl nájem zvednut na 109,90 za metr čtvereční, což jsem odmítla mimo jiné proto, že jde o starý dům, který firma nikdy nerenovovala a nereagovala ani na naše stížnosti například kvůli zatékání. Teprve koncem roku 2012 vyměnili vchodové dveře a domovní schránky a v bytech nechali instalovat plastová okna.
Firma nakonec podala žalobu kvůli nájmu, ale soudní řízení dodnes neskončilo, já jsem nakonec podala výpověď z nájmu, který mi po dohodě skončil ke dni 31. ledna 2014. Mezitím znalecký posudek doporučil nájem sedmdesát pět korun za metr, což firma vlastnící byty nakonec akceptovala. Zajímalo by mě, zda může soud pokračovat o určení zvýšení nájemného, když tam již nebydlím anebo by musela být žaloba překvalifikována na dluh z mé strany vůči vlastníkovi bytů. Jsem povinna doplatit nájemné, které firma označuje jako dluh?

Pokud soud určí, že výše obvyklého nájemného z bytu je skutečně vyšší, než jste do podání žaloby hradila, budete skutečně muset doplatit rozdíl v placeném nájemném a nájemném určenému soudem a to až do doby skončení nájmu a vyklizení bytu. Doporučuji vám tedy pokusit se s pronajímatelem dohodnout na splátkovém kalendáři.

Mgr. Lenka Veselá, Sdružení nájemníků České republiky

Nájem za nebytové prostory - zpětné vymáhání

Bydlím v domě, kde funguje společenství vlastníků, jsem vlastník bytu. S bývalou předsedkyní a dalšími vlastníky našeho domu jsme si vyklidili sklepní prostory plus prostory před vchodem do sklepů .Po ústní dohodě s předsedkyní i s dalšími vlastníky jsme jako sklep využívali místnost nebytového prostoru. Klíč od místnosti měl domovník i bývalá předsedkyně. V roce 2007 převzal předsednictví nový předseda a je předsedou až doposud. Před 14 dny nám oznámil, že jsme dlužníci od roku 2004. Má prosím nárok po nás vyžadovat platby se zpětnou platností? Podotýkám, že ve smlouvě o vlastnictví bytu je sklep součástí bytu - sice ne tato místnost, nýbrž sklep jako takový.Nemám nic proti, abych od následujícího měsíce za místnost platila, ale vymáhání celé částky považuji za nespravedlivé. 

Vaši záležitost byste měli celkově řešit na společné schůzi, tedy na shromáždění vlastníků. Pokud si chcete nad rámec svého vlastnictví (podílu, který vlastníte na domě a společných prostorách) pronajmout nebytový prostor ve vašem domě a dále jej užívat tak jako dříve, je vhodné, abyste o této záležitosti sepsali smlouvu, která vymezí pravidla včetně obvyklého nájmu za užívání takového nebytového prostoru.

Tím zamezíte do budoucna případným sporům o výši plateb za nebytový prostor. Doplatit nájemné za předchozí období můžete buď na základě dohody, kterou učiníte, a nebo podle zákona lze vymáhat obvyklou částku nájemného zpětně až za tři roky ode dne, kdy vám bylo toto oznámeno tedy, že dlužíte za nájemné v nebytových prostorách.

JUDr. Iveta Golasová, Sdružení nájemníků České republiky

Skokové zvýšení nájmu

Majitel mi chce skokově zvednout nájemné o několik tisíc korun a odvolává se na to, že mu to umožňuje nový občanský zákoník. Je to možné?

Současný občanský zákoník, ani nový občanský zákoník nic takového neumožňuje. Pronajímatel není oprávněn nájemné jednostranně zvyšovat, ledaže by mu to umožňovalo ujednání v nájemní smlouvě. Pokud takové ujednání chybí, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného. V případě že nájemce s návrhem písemně souhlasí, vzniká pronajímateli na zvýšené nájemné právní nárok, pokud však nájemce pronajímateli písemný souhlas nedá, může o změně nájemného rozhodnout pouze soud příslušném soudním řízení. O změně nájemného lze samozřejmě uzavřít písemnou dohodu nebo dodatek k nájemní smlouvě.

Právní odbor ministerstva pro místní rozvoj