Březnový seriál 2017. Rozúčtování nákladů a roční vyúčtování záloh

Ožehavé téma, o jehož aktuálnosti svědčí množství dotazů pravidelně přicházejících do právní poradny Portálu o bydlení. Kdo je příjemcem služeb, kdo jejich poskytovatelem, co je to zúčtovací období, co se rozumí pojmem náklady na služby a jaký je rozdíl mezi rozúčtováním a vyúčtováním? Nejen o tom bude březnový seriál.

Seriál bude jako obvykle rozdělen do jednotlivých tematických částí, nejprve se zorientujeme v základních pojmech, a přestože se někdo může domnívat, že budeme takzvaně nosit dříví do lesa, z dotazů, které do poradny Portálu o bydlení chodí, vyplývá, že právě v tomto bodě mnozí tápou. Další kapitoly seriálu se budou věnovat stanovení záloh, rozúčtovávání v SVJ a bytových družstvech, rozdělování jednotlivých nákladů na uživatele, rozúčtování nákladů na vytápění nebo například stanovení záloh na očekávané náklady služeb.

Pokud vás budou zajímat další podrobnosti či budete potřebovat odpověď na některé otázky, pište na mail info@portalobydleni.cz. 

Březnový seriál. Základní pojmy a právní úprava

Může se to zdát banální, ale praxe ukazuje, že neorientace v základních pojmech, týkajících se našeho sledovaného tématu, vede ke zbytečným nejasnostem.

Pojďme si tedy hlavní pojmy i základní právní úpravu vysvětlit.

Služby jsou:

1.      konzumované ve společných částech domu, kterými jsou především:

1.1.   úklid společných částí domu,

1.2.   odvoz komunálního odpadu,

1.3.   provoz výtahu,

1.4.   spotřeba elektrické energie ve společných částech domu (zejména osvětlení),

1.5.   rozhlasové a televizní rozvody,

1.6.   provoz a čištění komínů.

2.      konzumované uvnitř bytu nebo nebytového prostoru, pokud si jejich dodávku nesjednává uživatel jednotky sám, kterými jsou především:

2.1.   dodávka tepla,

2.2.   centrální dodávka teplé vody,

2.3.   dodávka studené vody a odvádění odpadních vod

(§ 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „ZoS“);

Náklady spojené se správou domu a pozemku, které bývají u společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) a bytových družstev (dále jen „BD“) předmětem vyúčtování:

2.4.   náklady na odměny členů statutárních orgánů,

2.5.   náklady na odměnu osobě, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku (operativní správce),

2.6.   pojistné,

2.7.   provozní náklady.

Rozúčtování nákladů na uvedené položky, které nejsou službami, a jejich roční vyúčtování jako záloh za služby žádný právní předpis výslovně neupravuje, ale jejich vyúčtování bývá standardně předmětem vnitřních rozhodnutí SVJ a BD.

Poskytovatel služeb je:

1.      vlastník bytového domu:

1.1.   bytové družstvo,

1.2.   obec,

1.3.   jiný vlastník;

2.      společenství vlastníků jednotek,

3.      vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky

(§ 2 písm. a) ZoS);

Příjemce služeb je:

1.      nájemce bytu, nebo

2.      vlastník jednotky.

Zúčtovací období je období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb.

Náklady na služby se rozumí cena služeb ujednaná s dodavatelem nebo celkové náklady na poskytování služeb; nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky.

Rozúčtování je vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby.

Vyúčtování je vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období.

Osoba rozhodná pro rozúčtování služeb je:

1.      nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo

2.      vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

Východiskem právní úpravy budou rozličné pasáže dvou právních norem, jejich použití se řídí povahou právní formy bydlení:

a) pro bytové spoluvlastnictví (SVJ a vlastníci jednotek) jde o zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zvláště pak §§ 1177, 1179-1181, 1183 odst. 1, 1186, 1208 písm. d) a e);

b) v případě družstevního nájmu (bytová družstva a členové družstev - nájemci) jde o zákon č. 90/2012, o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) §§ 742 a 744, tato ustanovení však řeší jen nájemné, zálohy na služby řeší zvláštní předpis a pravidla mohou též upravovat stanovy bytového družstva;

c) nájemní bydlení (obecní a soukromé vlastnictví bytových domů a jejich nájemce) je v základu upraveno zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem, ve znění pozdějších předpisů, zvláště pak §§ 2247 a 2252.

Služby se pak řídí zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „ZoS“), jinak též zákon „o službách“ a vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. Problematiky se jen dílčím způsobem, z pohledu správy společných částí domu a pozemku, dotýká i nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Stanovení záloh na služby, rozúčtování SVJ, BD

Před poskytováním služeb si jejich rozsah ujedná poskytovatel služeb s jejich příjemci, nebo o rozsahu služeb rozhodne bytové družstvo nebo společenství – § 3 odst. 2 ZoS. 

Základní služby asi nebudou činit větší potíže, výjimkou bývá spíše různost pohledů na způsob jejich zajištění – např. zda budou úklid nebo služba domovníka zajištěny zaměstnancem SVJ či BD nebo dodavatelsky – členem SVJ či BD nebo třetí osobou, nejčastěji tou, které bylo svěřeno zajištění některých činností správy domu a pozemku (tzv. operativní správce domu) – § 1208 písm. h) OZ.

Častějším sporem je zajišťování, případně rozsah zajišťování takových služeb, jako jsou recepce, ostraha či tomu podobné služby. To ale vždy závisí na ujednání mezi vlastníkem domu a jeho uživateli, resp. většiny v domě v případech SVJ a BD.

Poskytovatel služeb má právo na placení záloh příjemci služeb na úhradu nákladů na služby spojené s užíváním bytu. Výši záloh i jejich splatnost, zpravidla měsíční, si ujedná poskytovatel služeb s jejich příjemcem, nebo o ní rozhodne shromáždění SVJ či členská schůze BD.

Pro případ, že nedojde k ujednání podle předchozího odstavce, nebo nerozhodlo SVJ či BD, jsou měsíční zálohy určeny poskytovatelem služeb jako jedna dvanáctina předpokládaných ročních nákladů na služby:

a)      v uplynulém roce, nebo

b)      posledního zúčtovacího období, nebo

c)      odvozených z předpokládaných cen běžného roku.

Pokud jde o dodávku vody a odvádění odpadních vod, měsíční zálohy se pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle:

a)      skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo

b)      podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem.

(Směrná čísla lze najít v příloze č. 12 k vyhlášce č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů – zákon o vodovodech a kanalizacích –, ve znění pozdějších předpisů)

A konečně má poskytovatel služeb právo změnit měsíční zálohu v průběhu roku tak, aby její změna odpovídala:

a)      změně ceny poskytované služby, nebo

b)      z dalších oprávněných důvodů, kterými může být změna rozsahu či kvality zajišťované služby (např. zvýšení četnosti úklidu nebo nahrazení ručního mytí strojovým čištěním, apod.).

Uvedená pravidla lze nalézt v § 4 ZoS.

V případě rozhodování v SVJ platí, že rozhodnutí o rozsahu služeb, výše záloh na jejich úhradu i o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky patří do kompetence shromáždění vlastníků (viz. § 1208 písm. e) OZ). Od tohoto pravidla se nelze odchýlit. Nebude-li uvedeno ve stanovách SVJ jinak, bude přijetí usnesení vyžadovat souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Bylo-li by takto rozhodováno mimo zasedání shromáždění vlastníků, pak nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek v domě.

Pro bytová družstva bude platit úprava hlasování ve stanovách bytového družstva, zpravidla tedy nadpoloviční většina přítomných členů družstva.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

 

Březnový seriál. Způsoby rozdělení jednotlivých nákladů služeb na uživatele

Základní pohled na rozdělení nákladů za poskytované služby nabízí zákon č. 67/2013 Sb. Tímto zákonem se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále „zákon o službách“ nebo jen „ZoS“).

Východiskem je, že způsob (kritéria) rozúčtování služeb:

a) ujedná poskytovatel s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo

b) rozhodne bytové družstvo, anebo

c) rozhodne společenství vlastníků jednotek (§ 5 odst. 1 ZoS).

Pro rozhodování bytového družstva není zákonem stanoveno, že by se tak muselo stát na členské schůzi (shromáždění delegátů), pokud takovou kompetenci nevymezí do výlučné působnosti členské schůze samotné stanovy příslušného bytového družstva (§ 656 písm. t) ZOK).

V případě společenství vlastníků jednotek náleží schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky do výlučné kompetence shromáždění vlastníků (srovnej § 1208 písm. e) OZ).

Pro případy, kdy nedojde k rozhodnutí uvedenými postupy, stanoví zákon o službách způsoby rozdělení nákladů na základní výčet služeb takto:

a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody,

b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,

c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek,

d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování. (viz § 5 odst. 2 ZoS)

(Směrná čísla lze najít v příloze č. 12 k vyhlášce č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), ve znění pozdějších předpisů.)

V praxi velmi často dochází k situaci, kdy je odlišným způsobem rozhodováno především o službách, které jsou uvedeny shora pod písm. d). Nejčastějším odlišným kritériem je podlahová plocha bytů, resp. spoluvlastnický podíl v domech rozdělených prohlášení na jednotky. Toto kritérium také naprosto spolehlivě rozděluje náklady na služby podle objektivně ověřitelných a v případě společenství vlastníků jednotek hlavně podle veřejně dostupných údajů (z katastru nemovitostí). To může sehrát významnou roli v případech, kdy není zcela funkční systém sledování počtu osob v bytech.

Jiným kritériem může být počet bytů a nebytových prostor či jednotek v domě.

Sluší se poznamenat, že žádné z kritérií není a nemůže být zcela spravedlivé, a je výhradně na poskytovateli a příjemcích služeb, jaké kritérium zvolí. I v této souvislosti je dobré si uvědomit, že vlastník jednotky může být v obou rolích – tj. nejprve jako příjemce služeb, coby vlastník jednotky a člen společenství vlastníků, podruhé jako poskytovatel v případech, kdy svou jednotku pronajímá.

Závěrem je třeba připomenout, že výčet služeb zákonem o službách uvedený nemusí být zdaleka vyčerpávající (např. údržba zeleně, ostraha či služby recepce), v těchto případech je nezbytné zajistit odpovídající rozhodnutí o způsobu rozúčtování nákladů takových služeb.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Březnový seriál. Rozúčtování nákladů na vytápění

Rozúčtování nákladů na vytápění je v současné právní úpravě rozděleno tak, že základní úprava je dána zákonem č. 67/2013 Sb. Tím se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále „zákon o službách“ nebo jen „ZoS“) a podrobnější pravidla rozvádí vyhláška MMR ČS č. 269/2015, o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „vyhláška o rozúčtování“).

K základnímu dělení postupů pro rozúčtování nákladů na vytápění dochází podle toho, zda je či není stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění se náklady na vytápění:

1. Tam, kde není, rozúčtují na základě ujednání poskytovatele služeb se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, u společenství ujednáním všech vlastníků jednotek.

Pokud k dohodě nedojde, rozúčtují se náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody podle vyhlášky o rozúčtování, která stanoví, že se náklady na vytápění rozdělí mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce (viz § 3 odst. 3 vyhlášky o rozúčtování).

Změna způsobu rozúčtování nákladů na vytápění je možná vždy až po skončení zúčtovacího období. O změně tedy může být rozhodnuto kdykoliv, avšak jen s účinností od nového zúčtovacího období v domě.

2. Je-li stanovena, rozdělí se náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období na složku základní a spotřební.

Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce.

Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou. (viz § 6 odst. 1 a 2) ZoS)

Poměr obou složek může být rozdílný, vyhláška o rozúčtování stanoví rozpětí pro základní složku, která musí být v limitech 30 % až 50 % celkových nákladů (viz § 3 odst. 1 vyhlášky o rozúčtování). Obecně lze konstatovat, že míře energetické náročnosti domu by měla odpovídat výše základní složky (v principu: čím úspornější opatření na domě, tím vyšší základní složka a naopak). Je ale pravdou, že oproti teoretickým předpokladům je chování uživatele bytu často zcela mimo racionální očekávání.

Zákon o službách dále stanoví, že rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemce služeb s měřením nebo zařízením pro rozdělování nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce (zpravidla půjde dům nebo jeho část) hodnoty určené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Tyto limity stanoví vyhláška o rozúčtování jako – 20 % od průměru v domě jako spodní hranici a + 100 % od průměru v domě jako horní hranici.

V případě překročení přípustných rozdílů musí být provedena úprava výpočtové metody. Způsob pro takový postup stanoví vyhláška o rozúčtování (viz § 3 odst. 2 citované vyhlášky).

Neumožní-li příjemce služeb instalaci stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky. (viz § 6 odst. 3 ZoS).

Odečty měřidel či zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění provádí poskytovatel služeb jednou ročně, a to vždy ke konci zúčtovacího období, povětšinou to bude ke konci kalendářního roku. Dále pak vyhláška o rozúčtování stanoví některá pravidla pro situace, kdy není:

a) příjemcem služeb umožněna instalace měřidel či zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, nebo

b) možná taková instalace z prokazatelných technických důvodů.

(§ 3 odst. 5 a 6) vyhlášky o rozúčtování)

Vyhláška o rozúčtování stanoví i pravidla pro situace, kdy:

a) není možné v domě s vlastním zdrojem tepla či vlastní předávací stanicí oddělit náklady na teplo od nákladů na přípravu teplé vody;

b) jde o byty či nebytové prostory odpojené od vnitřního rozvodu vytápění;

c) dojde k poruše měřidla či zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění;

d) dojde ke změně příjemce služeb v průběhu zúčtovacího období, a to podle toho, zda jsou či nejsou známy odečty naměřených hodnot měřidla či zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění (§ 3 odst. 5 vyhlášky o rozúčtování) a

e) náležitosti vyúčtování (bude součástí jiné kapitoly tématu).

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Březnový seriál. Rozúčtování nákladů na teplou a studenou vodu

Rozúčtování nákladů na teplou a studenou vodu je v současné právní úpravě upravena rozdílně. Zatímco u studené vody si lze vystačit jen se zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále „zákon o službách“ nebo jen „ZoS“), u teplé vody jde podobně rozdělení právní úpravy jako u tepla, kde jsou základní pravidla uvedena v zákoně o službách a podrobnější úpravu stanoví vyhláška MMR ČS č. 269/2015, o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „vyhláška o rozúčtování“).

Studená voda

U rozúčtování nákladů na studenou vodu platí, že způsob rozúčtování ujedná poskytovatel služeb s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství s tím, že změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

Přitom se však v situaci, kdy je v domě instalováno měření spotřeby vody (vodoměry) použije i první pravidla ZoS pro situaci, kdy k ujednání či rozhodnutí nedojde, tedy, že se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod rozdělí mezi příjemce služby v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech.

Nejsou-li však vodoměry instalovány (v praxi půjde o domy, kde takovému kroku mohou bránit stavebně-technické podmínky, jinak je povinnost měření dána zákonem), rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod:

a) podle počtu osob (tzv. osoboměsíce), nebo

b) podle směrných čísel roční potřeby vody.

(Směrná čísla lze najít v příloze č. 12 k vyhlášce č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), ve znění pozdějších předpisů)

Při rozúčtování nákladů je vhodné sledovat i rozdíl v náměru vodoměru na vstupu do domu (patě domu) oproti součtu náměrů bytových vodoměrů. Rozdíl v hodnotách se dá akceptovat do cca 15 % s přihlédnutím ke kvalitě měření na výstupu (tj. v bytech), které je obvykle nižší přesnost měření (vodoměrů). Obecně platí, že pokud je přesnost bytových vodoměrů vyšší, měla by klesat tolerance rozdílu naměřených hodnot mezi patou a součtem bytových vodoměrů.

Vyšší rozdíl v naměřených hodnotách ještě nemusí být sám o sobě důvodem k reklamaci. Nejprve by měl vést k analýze možných příčin v rozúčtovací jednotce (technický stav bytových vodoměrů, průběh stavebních prací, čištění otopné či vodovodní soustavy, úniky či poruchy, apod.). Teprve, pokud se nezjistí příčiny rozdílu na straně odběratel jako dostatečné odůvodnění naměřeného rozdílu hodnot, je na místě požádat o přezkoušení patního měřidla. To lze realizovat buď rovnou u dodavatele vody, nebo u Českého metrologického institutu. Vada patního vodoměru vede ke snížení fakturace dodavatelem, v opačném případě je na straně odběratele třeba znovu prověřit možné příčiny zjištěného stavu.

Teplá voda

Náklady na společnou přípravu teplé vody pro dům (tj. náklady na ohřev a poskytování centrálně připravované teplé vody příjemcům služeb) se rozúčtují na základě ujednání poskytovatele služeb se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, u společenství ujednáním všech vlastníků jednotek.

Pokud k dohodě nedojde, rozúčtují se náklady na společnou přípravu teplé vody podle vyhlášky o rozúčtování. Změna způsobu rozúčtování nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům je možná vždy až po skončení zúčtovacího období podobně jako u tepla či studené vody.

Náklady na společnou přípravu teplé vody pro zúčtovací jednotku za zúčtovací období tvořené:

a)  náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev vody a

b)  náklady na spotřebovanou vodu

se rozdělí na složku základní a spotřební.

Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce.

Spotřební složka se rozdělí mezi příjemce služeb poměrně podle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb.

Základní složka nákladů na teplo spotřebované na poskytování teplé vody činí 30 % a spotřební složka 70 % nákladů. Základní složka nákladů na vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody činí 0 % a spotřební složka 100 % nákladů.

Odečty instalovaných vodoměrů u příjemců služeb provádí poskytovatel služeb nejméně jednou ročně, vždy však ke konci zúčtovacího období.

Neumožní-li příjemce služeb instalaci vodoměrů na teplou vodu nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 podlahové plochy zúčtovací jednotky. (viz § 6 odst. 4 ZoS).

Vyhláška o rozúčtování pak definuje:

a) náměr jako hodnotu zjištěnou jako rozdíl odečtu naměřených hodnot na instalovaných měřidlech podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění nebo vodoměrech na teplou vodu na konci a na začátku daného zúčtovacího období a

b) nákladem na vytápění a na poskytování teplé vody pro dům náklady skutečně vynaložené v příslušném zúčtovacím období na pořízení služeb, tj. náklady na teplo na vytápění, náklady na teplo spotřebované na přípravu teplé vody, náklady na pitnou vodu spotřebovanou na přípravu teplé vody, a to v cenách podle cenových předpisů. (§ 2 písm. g) a h) vyhlášky)

Vyhláška o rozúčtování pamatuje i na domy, kde u příjemců služeb nejsou instalovány vodoměry, a nedošlo k dohodě všech příjemců služeb. V takovém případě rozdělí poskytovatel služeb spotřební složku podle průměrného počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb v zúčtovacím období nebo podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Rozdíly v rozsahu vybavení jednotlivých bytů v zúčtovací jednotce mající vliv na odběr teplé vody zohlední poskytovatel služeb přepočtem spotřební složky na základě odborného posouzení. V nebytových prostorech stanoví poskytovatel služeb průměrný počet osob nebo odpovídající velikost podlahové plochy na základě odborného posouzení podle způsobu odběru a rozsahu využívání teplé vody.

Vyhláška o rozúčtování stanoví podobně jako u tepla i pravidla pro situace, kdy:

a) není možné v domě s vlastním zdrojem tepla či vlastní předávací stanicí oddělit náklady na teplo od nákladů na přípravu teplé vody;

b) jde o byty či nebytové prostory odpojené od vnitřního rozvodu teplé vody;

c) jde o náklady na poskytování teplé vody odebrané přímo jednotlivými příjemci služeb ve společných prostorách domu, a to podle toho, zda jsou či nejsou instalovány vodoměry;

d) dojde k poruše instalovaného vodoměru;

e) dojde ke změně příjemce služeb v průběhu zúčtovacího období, a to podle toho, zda jsou známy odečty náměry vodoměrů či nikoliv (§ 5 odst. 5 vyhlášky o rozúčtování) a

f) náležitosti vyúčtování (bude součástí jiné kapitoly tématu).

Zdroj:: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

                       

 

 

 

Březnový seriál. Vyúčtování versus rozúčtování – zálohy na služby

Stanovení záloh na očekávané náklady služeb, jejich vyúčtování a vypořádání je jednou ze základních činností týkajících se správy domu a pozemku.

Vyúčtování je porovnáním skutečné výše nákladů na služby se zálohami na jednotlivé služby v daném zúčtovacím období, a to z pohledu zúčtovací jednotky (domu), ale i z pohledu jednotlivého příjemce služeb.

Tomuto kroku předchází rozúčtování, což je proces rozdělení nákladů za poskytované služby na jednotlivé příjemce služeb a stanoví způsobu, jakým se tak děje. Rozúčtování se týká především služeb spojených s užíváním jednotky nebo, jinak řečeno, službami, které jsou spotřebovávány v jednotce (bytě). Takovými službami jsou především dodávka tepla, teplé a studené vody.

V případech bytových korporací (společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo), které pověří třetí osobu zajištěním některých činností správy domu a pozemku (správce bytového domu), lze zaznamenat dvojí přístup k zajištění rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby. Část správců bytového fondu se soustředí pouze na vyúčtování služeb a naopak rozúčtování včetně odečtů měřicích zařízení ponechává na jiném (sub)dodavateli – rozúčtovatelské firmě. Jiné správní firmy dodávají službu kompletně, a to buď na základě výstupů z měření specializovanou firmou, nebo i tuto službu zahrnují do své nabídky. Platí ovšem, že si rozúčtování i vyúčtování může zajistit bytová korporace i vlastními silami.

Pro náležitosti vyúčtování platí obecně především § 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále „zákon o službách“ nebo jen „ZoS“), který stanoví, že:

a)      poskytovatel služeb je povinen vyúčtovat skutečnou výši nákladů oproti zálohám na jednotlivé služby nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Je tomu tak proto, aby mohl poskytovatel získat a zpracovat všechny nákladové faktury za dané zúčtovací období. Nezřídka se podaří zkompletovat výši nákladů až v průběhu třetího měsíce po skončení zúčtovacího období. Jinou cestou může být například stanovení dohadných položek na základě zkušeností minulých let, ale jde o cestu méně přesnou, co do zohlednění skutečného uživatelského chování vlastníků a nájemců bytů v daném zúčtovacím období;

b)      ve vyúčtování musí být uvedena skutečná výše nákladů na služby v členění podle jednotlivých služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování;

c)      pro finanční vyrovnání, které vyplyne z vyúčtování, tj. buď pro vyplacení přeplatku poskytovatelem služeb příjemci služeb, nebo naopak pro úhradu nedoplatku příjemcem služeb jejich poskytovateli, se stanoví lhůta 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Právě z tohoto důvodu je podstatné věnovat velkou pozornost způsobu doručení vyúčtování vlastníkům či nájemcům bytů a bytových jednotek, zcela jistě pak v případech, kdy lze předvídat budoucí soudní spor o úhradu nedoplatku. Pozor však na sankci, která vyplývá ze zákona o službách, kdy se za nedodržení termínu pro doručení vyúčtování stanoví poskytovateli služeb pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním. Sankce tak může mířit i na případy, kdy jsou výsledkem vyúčtování v domě jen samé přeplatky na zálohách na služby!

Některé bližší podmínky pro náležitosti vyúčtování stanoví vyhláška MMR ČS č. 269/2015, o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „vyhláška o rozúčtování“). Jde především o náležitosti spojené s vyúčtováním nákladů na vytápění a nákladů na poskytování teplé vody příjemcům služeb.

Ve vyúčtování poskytovatel služeb, kromě náležitostí stanovených zákonem, uvede

a)      za zúčtovací jednotku:

a.       odděleně spotřebu tepla na vytápění, spotřebu tepla na ohřev vody v GJ a množství vody v m3 spotřebované na poskytování teplé vody,

b.      odděleně jednotkové ceny tepla na vytápění a tepla spotřebovaného na ohřev vody v Kč/GJ a vody spotřebované na poskytování teplé vody v Kč/m3,

c.       celkové náklady v Kč odděleně na vytápění a na teplo spotřebované na ohřev vody a na vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody, podíly základních a spotřebních složek nákladů na vytápění a nákladů na teplo spotřebované na ohřev vody v % a v Kč,

b)      podlahovou plochu a započitatelnou podlahovou plochu zúčtovací jednotky a bytu či nebytového prostoru příjemce služeb v m2, v případě poskytování teplé vody průměrný počet osob rozhodných pro rozúčtování služeb a za celou zúčtovací jednotku v zúčtovacím období, součet skutečných a přepočtených náměrů instalovaných měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění zúčtovací jednotky a bytu či nebytového prostoru příjemce služeb, součet náměrů instalovaných vodoměrů za zúčtovací jednotku a náměr instalovaných vodoměrů teplé vody v bytě či nebytovém prostoru příjemce služeb a ve společných prostorách zúčtovací jednotky rozúčtovávaných přímo mezi jednotlivé příjemce služeb podle evidence spotřeb v m3, hodnoty podílu nákladu příjemce služeb na vytápění, teplo na ohřev vody a na vodu v teplé vodě,

c)      měrnou spotřebu tepla na vytápění za zúčtovací jednotku v zúčtovacím období vyjádřenou v GJ na m2 započitatelné podlahové plochy,

d)      podíly nákladů připadající na příjemce služeb s uvedením základních složek, spotřebních složek a celkových nákladů v Kč, a to zvlášť na vytápění, na teplo na ohřev vody a na vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody,

e)      koeficienty a součinitele použité pro přepočty podlahové plochy nebo započitatelné podlahové plochy konkrétního bytu či nebytového prostoru a pro přepočty odečtů měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění u příjemce služeb.

(§ 6 vyhlášky o rozúčtování)

Závěrem ještě jednu poznámku: stanovení záloh na služby nemusí nutně kopírovat rozhodnutí o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé příjemce služeb. To může vést k tomu, že budou některé zálohy stanoveny odlišným způsobem, tedy podle jiného kritéria, než toho, které bude použito pro finální rozdělení nákladů na služby po skončení zúčtovacího období. Toto může být průvodním znakem např. pro novostavby, kde ještě nebude zcela zřejmé chování uživatelů bytových jednotek.

V praxi se však setkáme především se situací, kdy stanovené zálohy bude vycházet ze stejných kritérií, podle kterých dojde k rozúčtování, resp. vyúčtování výsledných nákladů za služby.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Březnový seriál. Reklamace vyúčtování

Včasné nedoručení vyúčtování tak může být prvním důvodem k reklamaci, proto je třeba dbát na řádnost a hlavně prokazatelnost doručení vyúčtování.

Povinnost poskytovatele služeb (tj. vlastníka nemovitosti, nebo vlastníka jednotky, je – li byt pronajímán, nebo společenství vlastníků jednotek) vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby za zúčtovací období a hlavně doručit vyúčtování příjemci služeb (tj. nájemci bytu, nebo vlastníkovi jednotky) je dána do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Zpravidla tomu bude do konce dubna kalendářního roku, vzhledem ke skutečnosti, že se ve většině případů rozumí zúčtovacím obdobím kalendářní rok.

Včasné nedoručení vyúčtování tak může být prvním důvodem k reklamaci, proto je třeba dbát na řádnost a hlavně prokazatelnost doručení vyúčtování. Sankci za porušení povinnosti stanoví § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále „zákon o službách“ nebo jen „ZoS“) - cituji:

Pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním

(1) Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

(2) Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.“

Z uvedeného ustanovení také vyplývá, že kromě způsobu rozúčtování by neměl poskytovatel služeb zapomenout předem ujednat výši pokuty ve smyslu citovaného ustanovení s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo rozhodnout na členské schůzi, jde-li o bytové družstvo, anebo na zasedání shromáždění vlastníků, jedná-li se o společenství vlastníků jednotek.

Dalším krokem je povinnost poskytovatele služeb a příjemců služeb vzájemně finančně vypořádat přeplatky či nedoplatky z vyúčtování vyplývající, a to ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

Zmeškání lhůty může být dalším důvodem pro reklamaci vyúčtování a sankce zde může být uplatněna v podobě úroku z prodlení z dlužné částky.

K věcnému obsahu vyúčtování stanoví pravidla zákon o službách v § 8:

„Nahlížení do podkladů k vyúčtování a vypořádání námitek

(1) Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.

(2) Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1, příjemci služeb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.“

Zde je na místě připomenout povinnost poskytovatele služeb uvést ve vyúčtování:

a)      skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi,

b)      celkovou výši přijatých měsíčních záloh za služby

a to tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (§ 7 odst. 2 ZoS).

Reklamace příjemce služeb je zpravidla řešena podle povahy svého obsahu. Primárně by měla řešit osoba odpovědná za správu domu a pozemku, nebo správce bytového domu v případě přenesení dílčího výkonu správy na třetí osobu, anebo přímo firma, která provedla rozúčtování nákladů, zejména jde-li o reklamaci související s rozdělením nákladů na teplo, teplou či studenou vodu.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB