Srpnový seriál - Smlouvy se zaměřením na převod nemovitosti

Nový občanský zákoník obecně posílil smluvní volnost stran při sjednávání smluv. Na jednu stranu poskytuje tato skutečnost vyšší míru svobody, ovšem s ní je spojena odpovědnost za řádnou kontrolu smlouvy před jejím podpisem.

Jinými slovy – bude jen na nás, jak smlouvu koncipujeme a jak pečlivě si ji prostudujeme, než svou zodpovědnost stvrdíme podpisem.

Seriál bude jako obvykle rozdělen do osmi oddílů:

Nový občanský zákoník posílil smluvní volnost

Smlouva o budoucí kupní smlouvě

Kupní smlouva na nemovitou věc

Darování nemovité věci

Nájemní smlouva na byt

Předsmluvní odpovědnost

Rezervační smlouva při koupi nemovité věci

Pozor na vzory smluv z internetu

Pokud vás budou zajímat další podrobnosti či budete potřebovat odpověď na některé otázky, pište na mail info@portalobydleni.cz.

 

 

Srpnový seriál. Nový občanský zákoník posílil smluvní volnost

Nový občanský zákoník obecně posílil smluvní volnost stran při sjednávání smluv. Na jednu stranu poskytuje tato skutečnost vyšší míru svobody, se kterou je však spojena odpovědnost za řádnou kontrolu smlouvy před jejím podpisem.

Zejména v oblasti převodů nemovitých věcí je nutné apelovat na zvýšenou pozornost a bedlivé prostudování veškerých smluv, které jsou spojeny s koupí nemovité věci. V tomto seriálu se alespoň obecně zaměříme na nejčastější smluvní typy spojené s převodem nemovité věci, a to rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouvu a darování.

Mezi základní zásady ovládající smluvní právo patří zásada autonomie vůle, kterou je nutné chápat ve vztahu k dispozitivnosti většiny ustanovení o smluvním právu. Dispozitivností se rozumí možnost smluvních stran odchýlit se vlastním ujednáním od zákonné úpravy práv a povinností, pokud takové odchýlení zákon výslovně nezakazuje. Zakázána jsou však ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Nový občanský zákoník také klade důraz na bezformálnost právního jednání, kdy již řada smluv nemusí splňovat přísné formální požadavky. Z hlediska platnosti právního jednání se vychází z toho, že na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.

Mezi další principy občanského práva můžeme řadit zásadu, že každý má povinnost jednat v právním styku poctivě, kdy nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu. Také je výslovně stanoveno v občanském zákoníku, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

V rámci smluvního práva je však nutné smluvní volnost limitovat z hlediska ochrany slabší smluvní strany, a to např. spotřebitele nebo nájemce. Problematika nájemních vztahů s ochranou nájemce byla v loňském roce předmětem listopadového seriálu, který naleznete na tomto odkazu. Například jsou zakázána ujednání v rámci nájmu bytu nebo domu, které ukládají nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo ujednání ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Smluvní volnost stran je omezena ustanoveními o ochraně spotřebitele, kterým je dán poměrně široký prostor v občanském zákoníku. Tyto ustanovení blíže specifikují povinnosti podnikatele vůči spotřebiteli k obsahu smlouvy, sdělení před uzavřením smlouvy, možnosti odstoupení od smlouvy a řešení neobjednaného plnění. Ustanovení na ochranu spotřebitele také vymezují některá zakázaná ujednání. U zakázaných ujednání ve spotřebitelských smlouvách se vychází z obecného principu, že za zakázaná ujednání se považují ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele (to neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem).

Smlouvy zakládají široká práva a povinnosti, kdy lze doporučit smluvním stranám vyhledat odbornou právní pomoc advokáta při sjednávání smlouvy.

Poznámka: Využité a citované ustanovení v článku: zejména § 1, § 6, § 7, § 8 § 574, § 1813 § 2239 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

Srpnový seriál. Předsmluvní odpovědnost

Předsmluvní odpovědnost byla řešena před účinností nového občanského zákoníku rozhodovací praxí soudů. Nyní je však občanským zákoníkem výslovně upravena. Jakým způsobem tedy definuje zákon předsmluvní odpovědnost?

V rámci občanského zákoníku můžeme rozlišovat čtyři případy předsmluvní odpovědnosti, a to předstírané jednání k uzavření smlouvy, neuzavření smlouvy „za pět minut dvanáct“, nesplnění informační povinnosti a porušení důvěrných údajů.

Pokud zahájí strana jednání o smlouvě nebo pokračuje v takovém jednání, aniž by měla úmysl smlouvu uzavřít, jedná se o předstírané jednání k uzavření smlouvy, kdy takto jednající strana odpovídá druhé straně, která jednala s přesvědčením, že strana jedná vážně o uzavření smlouvy. Nepoctivě jednající strana tak odpovídá za způsobenou újmu, že konkrétní smlouva nebyla uzavřena.

Porušení předsmluvní odpovědnosti při neuzavření smlouvy tzv. za pět minut dvanáct představuje situace, kdy strany dospějí při jednání o smlouvě do takového stádia, že uzavření smlouvy se jeví jako vysoce pravděpodobné, avšak jedna ze stran bez spravedlivého důvodu ukončí jednání o uzavření smlouvy, ačkoliv druhá strana důvodně očekávala uzavření smlouvy. Občanský zákoník výslovně stanovuje, že strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

Smluvní strany mají zákonnou povinnost sdělit si veškeré skutkové a právní okolnosti ke kvalifikovanému rozhodnutí o uzavření nebo neuzavření konkrétní smlouvy. Jedná se o skutkové a právní okolnosti, o nichž strany ví nebo vědět musí.  Tyto informace jsou pro strany potřebné, aby se mohly přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít. Nesplnění této informační povinnosti může vést k předsmluvní odpovědnosti.

Občanský zákoník najisto stanovuje, že pokud strany získají při jednání o smlouvě důvěrné údaje nebo sdělení o druhé straně, poté je každá ze stran povinna chránit tyto informace před prozrazením bez zákonného důvodu. Pokud strana poruší tuto povinnost a obohatí se tím, je povinna vydat druhé straně případné bezdůvodné obohacení.

Při porušení předsmluvní odpovědnosti bude podstatnou otázkou pro poškozenou stranu, jakou konkrétní újmu uplatňovat k odškodnění. Za újmu při porušení předsmluvní odpovědnosti mohou být považovány náklady vynaložené v souvislosti s předsmluvním vyjednáváním nebo s přípravou podmínek pro uzavření smlouvy, tj. náklady na právní zastoupení, na znalecké posudky, na správní a jiné poplatky, na zajištění si úvěru apod., nebo i výdaje směřované k předmětu smlouvy. Takto definoval případnou újmu v nedávné rozhodnutí Nejvyšší soud.

Při každém jednání o uzavření smlouvy, a to i při převodech nemovitých věcí, je nutné dbát zvýšené opatrnosti a nebrat své jednání na lehkou váhu. Každá smlouva je výsledkem individuální jednání a může zavazovat k významným povinnostem. Lze tak doporučit vyhledat právní pomoc advokáta při jednání o smlouvě již před jejím uzavřením.

Poznámka: Využité a citované ustanovení v článku: zejména § 1728, § 1729, § 1730 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a rozhodnutí Nejvyššího soudu 25 Cdo 337/2015.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

Srpnový seriál. Rezervační smlouva při koupi nemovité věci

Rezervační smlouva představuje smlouvu, kterou poměrně často vyžaduje realitní kancelář anebo přímo prodávající při projevu zájmu budoucího kupujícího o koupi nemovité věci. Jakým způsobem upravuje zákon rezervační smlouvu a jaký je obvyklý obsah této smlouvy?

Rezervační smlouva není jako smluvní typ výslovně upravena v občanském zákoníku, a proto její vymezení záleží především na domluvě smluvních stran. Obecně však rezervační smlouva obsahuje přesné vymezení nemovité věci, prohlášení budoucího kupujícího o jeho vážném zájmu o koupi nemovité věci, rezervační lhůtu doby blokace nemovité věci, po kterou nebude nabízena ke koupi jiným osobám, a povinnost budoucího kupujícího uhradit rezervační poplatek a uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě nebo přímo kupní smlouvu do určité lhůty.

Rezervační smlouva by měla také obsahovat specifikaci obsahu budoucí kupní smlouvy tak, aby při sjednávání obsahu kupní smlouvy nebyl budoucí kupující nepříjemně překvapen podmínkami budoucího prodávajícího, které mu nebyly známy při podpisu rezervační smlouvy.

Pokud je rezervační smlouva předkládána budoucímu kupujícímu realitní kanceláří, pak by měl budoucí kupující trvat na tom, aby rezervační smlouva byla uzavřena jako trojstranná dohoda mezi budoucím kupujícím, budoucím prodávajícím a realitní kanceláří. Pokud by rezervační smlouva byla uzavřena pouze mezi budoucím kupujícím a realitní kanceláří, pak závazek blokace nemovité věci k prodeji třetí osobně neplatí automaticky i pro budoucího prodávajícího.

Pozornosti budoucího kupujícího by nemělo uniknout v rezervační smlouvě, zda je rezervační poplatek součástí kupní ceny nemovité věci. Pokud je pouze ústně přislíbeno, že rezervační poplatek je součástí kupní ceny nemovité věci, trvejte na písemné deklaraci této dohody do rezervační smlouvy.

Mezi náležitosti rezervační smlouvy, které je nutné detailně zkoumat k ochraně zájmů budoucího kupující, patří také splatnost rezervačního poplatku a podmínky jeho vrácení. S těmito náležitostmi rezervační smlouvy je také spojena potřeba kontroly, zda rezervační smlouva obsahuje riziko smluvních pokut, a to z hlediska podmínek jejich udělení a samotné výše.

V praxi se však setkáváme s případy, kdy rezervační smlouva je nucena k podpisu budoucímu kupujícího bez možnosti jejího podrobného prostudování a možností úpravy. Obecně platí, že pokud si přejeme uzavřít férovou smlouvu, pak je druhá strana ochotna poskytnout smlouvu s možností připomínek a úpravy.

Každá rezervační smlouva je individuální, kdy nelze poskytnout přesný návod kontroly takové smlouvy. Pokud kupujeme nemovitou věc, jejíž hodnota dosahuje milionových částek, pak je namístě důvodně zvážit využití služeb advokáta ke kontrole a úpravě rezervační smlouvě tak, aby chránila zájmy budoucího kupujícího a nastavila spravedlivé podmínky budoucí koupě nemovité věci.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Srpnový seriál. Smlouva o budoucí kupní smlouvě

Smlouva o budoucí kupní smlouvě nemovité věci je poměrně často využívaným smluvní typem při jednání o koupi nemovité věci. Jakým způsobem upravuje občanský zákoník tuto smlouvu? Na co si dát pozor při sjednání smlouvy o budoucí kupní smlouvě nemovité věci?

Občanský zákoník vymezuje smlouvu o smlouvě budoucí tak, že touto smlouvou se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

Občanský zákoník dále k této smlouvě obecně vymezuje, že nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

Zákonná úprava smlouvy o smlouvě budoucí je poměrně stručná, a proto je na smluvních stranách, aby si detailně upravili své práva a povinnosti zejména při zájmu o koupi nemovité věci. Lze doporučit, aby smlouva o budoucí kupní smlouvě obsahovala přesnou specifikaci smluvních stran a nemovité věci (půdorys nemovité věci, její grafické znázornění, umístění bytu v rámci bytového domu, prostorové a slovní vymezení společných částí domu, přesné vymezení příslušenství, informace o případném standardním vybavení nemovité věci, atd.). Důrazně lze doporučit kontrolu nemovité věci dle výpisu z katastru nemovitostí a její specifikace ve smlouvě.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě nemovité věci by měla obsahovat kromě přesného vymezení nemovité věci dále podmínky uzavření samotné kupní smlouvy, úhrady kupní ceny, možnosti odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě a další práva a povinnosti. Pokud budoucí kupující financuje koupi nemovité věci prostřednictvím hypotečního úvěru, měla by tato skutečnost být vymezena ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, včetně podmínek financující banky na vklad zástavního práva v její prospěch tak, aby nedošlo k rozporu mezi povinnostmi budoucího kupujícího vůči financující bance a podmínkami smlouvy o budoucí kupní smlouvě.

Smlouva o budoucí kupní smlouvě nemovité věci, která je předkládána např. developerem budoucímu kupujícímu, obsahuje obvykle i řadu smluvních pokut. Budoucí kupující by se měl pozorně zaměřit na tyto smluvní pokuty s ohledem na jejich výši a podmínky jejich aplikace. Férová smlouva o budoucí kupní smlouvě nemovité věci by měla obsahovat také smluvní pokuty chránící ujednání ve prospěch budoucího kupujícího.

Uvedený článek je pouze orientační. V případě řešení obdobné problematiky, lze doporučit vyhledat odbornou právní pomoc advokáta, jelikož každý případ koupě nemovité věci a smlouvy o budoucí kupní smlouvě je individuální.

Poznámka: Využité a citované ustanovení v článku: zejména § 1785 až 1788 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Srpnový seriál. Kupní smlouva na nemovitou věc

Nepodepisujte kupní smlouvu při převodu nemovité věci, aniž byste se řádně seznámili s jejím obsahem a všemi právy a povinnostmi z ní plynoucí. Jeden neuvážený podpis může zbytečně způsobit škody na majetku a ztrátu času řešením sporům.

Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Takto obecně stanovuje občanský zákoník otázku koupě. Kupní smlouva na nemovitou věc by měla obsahovat přesnou specifikaci smluvních stran a nemovité věci, podmínky úhrady kupní ceny, možnosti odstoupení od kupní smlouvy a další práva a povinnosti. 

Před podpisem kupní smlouvy by měl kupující zkoumat nejenom faktický a technický stav kupované nemovité věci, ale rovněž její právní stav. Kontrola právního stavu se vážně zejména ke zkoumání výpisu z katastru nemovitostí k nemovité věci, zda na nemovité věci neváznou jakékoliv práva třetích osob (zástavní práva, věcná břemena, apod.). Rovněž je vhodné zakomponovat do kupní smlouvy prohlášení prodávající o neexistenci jakýkoliv právní vad kupované nemovité věci, a to i z hlediska neexistence předkupního práva. Tyto prohlášení prodávajícího lze doporučit zajistit smluvní pokutou ve prospěch kupujícího a právem na odstoupení od kupní smlouvy. Neopatrnost při zkoumání právního stavu kupované nemovité věci může například způsobit, že kupující přijme věcné břemeno, o kterém nic netušil při vyjednávání koupě anebo převezme dluh při akceptaci zástavního práva, které vázne na nemovité věci při převodu nemovité věci.

Při sjednávání úhrady kupní ceny lze doporučit využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu kupní ceny s vymezením podmínek pro uvolnění platby kupní ceny prodávajícímu. Standardní postup k ochraně kupujícího je uvolnění kupní ceny přes uvedenou úschovu při předložení originálu nebo úředně ověřené kopie výpisu z katastru nemovitostí, kde kupující je úspěšně zapsán jako vlastník a na nemovité věci neváznou žádná práva třetích stran vyjma těch, které si dohodli výslovně kupující a prodávající.

Při koupi nemovité věci se vlastnické právo nabývá nikoliv okamžikem podpisu kupní smlouvy (podpisy prodávajícího i kupujícího musí být úředně ověřeny), ale až zápisem vlastnického práva k nemovité věci do katastru nemovitostí. Lze tak doporučit v kupní smlouvě vymezit, která ze stran podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a kdo bude hradit příslušné správní poplatky. Rovněž lze doporučit výslovně ujednat povinnost maximální součinnosti prodávajícího a kupujícímu vůči katastru nemovitostí k úspěšnému vkladu vlastnického práva k nemovité věci do katastru nemovitostí.

Uvedený článek je pouze orientační. V případě řešení obdobné problematiky lze doporučit vyhledat odbornou právní pomoc advokáta, jelikož každý případ koupě nemovité věci je individuální.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

Srpnový seriál. Nájemní smlouva na byt

Jaké formální náležitosti musí splňovat nájemní smlouva na byt? Jaká ujednání jsou nepřípustná v nájemní smlouvě a co lze doporučit blíže vymezit v nájemní smlouvě?Nájemní smlouvou na byt se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemní smlouva na byt vyžaduje písemnou formu, avšak pronajímatel nemá právo namítat neplatnost nájemní smlouvy pro nedostatek formy vůči nájemci. Občanský zákoník také stanovuje, že pokud nájemce užívá byt v dobré víře po dobu tří let, považuje se nájemní smlouva za platně uzavřenou.

V rámci nájemní smlouvy je potřebné mimo určení smluvních stran ujednat přesnou specifikaci bytu, který bude předmětem nájmu, a to včetně případného nájmu i komory mimo byt nebo garážového stání, dobu nájmu bytu a výši nájemného a záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Před podpisem nájemní smlouvy lze doporučit kontrolu v katastru nemovitostí, zda pronajímatel je skutečným a výlučným vlastníkem bytu.

Při sjednávání nájemní smlouvy lze doporučit přesně definovat otázku drobných oprav v bytě, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel, složení případné jistoty, obecně známé jako kauce, která nesmí být nově vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného a vymezení předání bytu formou sepisu předávacího protokolu, který by měl obsahovat soupis veškerých závad v bytě a stavu měřidel energií tak, aby nedošlo ke sporům mezi pronajímatelem a nájemcem.

Pokud nájemce sjednává nájem bytu na dobu určitou, pak lze doporučit, aby si nájemce výslovně ujednal právo vypovědět nájem bytu i bez uvedení důvodu. Občanský zákoník totiž vymezuje, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. situace, kdy nájemce získá práci v jiném městě vzdáleném od pronajatého bytu).

Jestliže nájemce již při sjednávání nájemní smlouvy předpokládá, že byt bude poskytovat do podnájmu třetím osobám, pak lze doporučit blíže specifikovat podmínky podnájmu bytu v nájemní smlouvě. Dle občanského zákoníku platí, že nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, a to i bez souhlasu pronajímatele. V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

Občanský zákoník považuje nájemce za slabší smluvní stranu, které se poskytuje vyšší míra ochrany na úkor smluvní volnosti. Je tak zákonem výslovně stanoveno, že se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Občanský zákoník také stanovuje, že se nepřihlíží k ujednáním ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (např. absolutní zákaz návštěv v bytě).

Výše uvedené jsou pouze základní informace k rozsáhlému tématu nájmu bytu. Každá nájemní smlouva je individuální, kdy lze doporučit vyhledat právní pomoc advokáta při sjednávání nájemní smlouvy.

Poznámka: Využité a citované ustanovení v článku: zejména § 2237, § 2238, § 2239, § 2254, § 2274, § 2275 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

 

 

 

 

Srpnový seriál. Darování nemovité věci

Jaká jsou specifika darování nemovité věci? Lze nějakým způsobem ochránit dárce při darování nemovité věci a je možné darování odvolat?

Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá. Při darování věci zapsané do veřejného seznamu vyžaduje smlouva písemnou formu. Pokud tedy dochází k darování pozemku nebo bytu, musí být darovací smlouva sepsána v písemné podobě a podpisy dárce a obdarovaného musí být úředně ověřeny.

K úspěšnému nabytí vlastnického práva k nemovité věci nepostačuje pouze uzavření darovací smlouvy, ale je nutný zápis vlastnictví k nemovité věci do katastru nemovitostí. Dárce a obdarovaný by se tedy měli dohodnout, kdo podá po podpisu darovací smlouvy (a ověření podpisů) příslušný návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Pokud si přeje dárce nadále užívat nemovitou věci i po darování, pak lze doporučit, aby v rámci darovací smlouvy bylo ustanovení o zřízení věcného břemene užívání – služebnost bytu. Současně s návrhem na vklad vlastnického práva k nemovité věci je tak podán návrh na vklad věcného břemene do katastru nemovitostí. Kromě zřízení věcného břemene užívání lze využít staronový institut výměnku, který je opětovně upraven v občanském zákoníku. Výměnek lze doporučit v případech, kdy dárce si přeje nejen užívat převáděnou nemovitou věc, ale jsou mu zároveň poskytovány i další náhrady od obdarovaného, např. formou hrazení důchodu, zajištění nákupů, apod. Výměnek tak klade větší důraz na sociální ochranu dárce.

Občanský zákoník výslovně stanovuje, že darování je možné odvolat pro nouzi a pro nevděk. Pro nouzi může dárce odvolat darování, pokud dárce upadne do takové nouze, že nemá ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen. Dárce je takovým odvoláním daru pro nouzi oprávněn požadovat vrácení daru po obdarovaném nebo zaplacení obvyklé ceny daru, nanejvýš však v tom rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků k uvedené výživě. Obdarovaný se může této povinnosti zprostit poskytováním toho, co je k této výživě potřeba. Obdarovaný však nemá povinnost takto vrátit dar, jestliže je sám v obdobné nouzi jako dárce. Právo odvolat dar pro nouzi nesvědčí dárci, který si stav nouze přivodil úmyslně nebo z hrubé nedbalosti.

Odvolat dar pro nevděk je oprávněn dárce (pokud jednání obdarovanému neprominul), když obdarovaný ublíží dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy. Dárci po takovém odvolání daru pro nevděk vzniká právo na vydání celého daru, a když to není možné, tak zaplacení jeho obvyklé ceny. Dárce může dar pro nevděk odvolat do jednoho roku ode dne, co obdarovaný dárci ublížil, ale dozví-li se o tom dárce později, do jednoho roku ode dne, kdy získal vědomost o důvodu pro odvolání daru.

Uvedený článek je pouze orientační. V případě řešení obdobné problematiky lze doporučit vyhledat odbornou právní pomoc advokáta, jelikož každý případ darování nemovité věci a řešení ochrany dárce je individuální.

Poznámka: Využité a citované ustanovení v článku: zejména § 2055, § 2068, § 2072 a § 2075 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

Srpnový seriál. Pozor na vzory smluv z internetu

Na internetu můžeme nalézt množství vzorů smluv s různou mírou kvality a odpovídající hodnoty požadavku hledajícího. 

Při využití vzorů smluv by měl být každý opatrný, a to zejména pokud se jedná o vzor smlouvy při převodech nemovitých věcí.

Převod nemovité věci představuje obvykle transakci v řádech statisíců nebo milionů korun. Kdo využívá u takové hodnotné transakce vzory smluv z internetu, měl vždy zvážit, zda ušetřené finanční prostředky za kvalifikovanou právní kontrolu smlouvy odpovídají riziku a případným obtížím plynoucím ze vzorové smlouvy. Každý převod nemovité věci je nutné chápat individuálně, kdy převod nemovité věci představuje často komplexní proces od rezervační smlouvy, smlouvy o budoucí kupní smlouvě až po uzavření kupní smlouvy a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí k nabytí vlastnického práva.

Vzorové smlouvy z internetu jsou částečně použitelné zejména při řešení běžných životních situací mezi blízkými osobami, kde je nižší riziko případného budoucího sporu (darování předmětu nízké hodnoty). Vzorové smlouvy z internetu lze však obtížně doporučit při řešení převodu nemovitých věcí, které musí splňovat přesné zákonné náležitosti pro úspěšný vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Obezřetný by měl být rovněž kupující nemovité věci, pokud obdrží smluvní dokumentaci za účelem převodu nemovité věci od prodávajícího nebo realitní kanceláře. Ačkoliv může být uváděno, že předložená smluvní dokumentace je standardní a vzorová, vždy je potřebné prostudovat veškeré ustanovení smlouvy z hlediska povinností, které se vztahují na kupujícího.

Přenechání kontroly smlouvy o převodu nemovité věci odborníkovi lze chápat jako jednu z životních situací, kdy se nemusí vyplatit šetřit. Některé vzorové smlouvy z internetu nabízejí možnost individuální kontroly. Pokud takovou individuální kontrolu vykonává advokát, pak je možné částečně doporučit využití takové služby.

Obecně kvalifikovanou právní kontrolu smlouvy o převodu nemovité věci je oprávněn učinit zejména advokát, který je pojištěn pro případ způsobení škody klientovi při neodborném postupu, což jsou i situace nesprávné revize smlouvy.

Jakákoliv smlouva nepředstavuje jen „papír“, ale vymezuje práva a povinnosti smluvních stran, kdy pro běžného spotřebitele nemusí být snadné odhalit nesprávnost nebo rizikovost některého smluvního ujednání.

Seznam advokátů lze nalézt na webových stránkách České advokátní komory.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš