Zářijový seriál. Opravy a provoz bytového domu

Údržba a opravy nemovitosti patří mezi nejpodstatnější části správy bytového domu. Jak je financovat? Jak vybrat dodavatele, kdo vlastně o opravách rozhoduje či jakou odpovědnost mají zástupci statutárních orgánů? Víc v zářijovém seriálu.

Stejně jako všechny ostatní pravidelné měsíční seriály bude i aktuální zářijový rozdělen na osm částí:

Opravy z pohledu bytových korporací (SVJ a BD)

Plán oprav a financování oprav

Výběrová řízení

Rozhodování o opravách

Odpovědnost členů statutárních orgánů

Bezpečnost v bytovém domě (revize, PBŘ, BOZP).

Pojištění bytového domu.

Správa bytového domu.

 

 

Zářijový seriál. Opravy z pohledu bytových korporací (SVJ a BD)

Základní právní úpravu bytových korporací obsahují zákony:

1.       č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) pro společenství vlastníků jednotek (a dílčím způsobem i pro bytová družstva – viz nájemní vztahy) a

2.       č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), (dále jen „ZOK“) pro bytová družstva.

Údržba a opravy nemovitosti patří mezi nejpodstatnější části správy bytového domu. Zatímco společenství vlastníků jednotek náleží zajištění správy společných částí domu a pozemku, v případě bytového družstva jde o správu celého domu.

V případě bytových družstev není člen družstva vlastníkem bytu, nýbrž členem družstva s právem nájmu přiděleného bytu. Vlastníkem bytového domu a všech bytů je bytové družstvo. Údržba a opravy bytového domu vyplývají z obecného principu vlastnického vztahu k budově, správa ani zajišťování oprav nejsou explicitně vyjmenovány v účelu založení bytového družstva a lze je tak dovodit z obecného účelu „zajišťování bytových potřeb svým členům“, nepřímo pak i z § 744 ZOK, ze kterého vyplývá, že bytovému družstvu vznikají náklady „při správě družstevních bytů včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domu“.

V případě společenství vlastníků jednotek lze konstatovat, že bytová korporace není zpravidla vlastníkem ani části bytového domu a je speciálně určená výhradně za účelem zajišťování správy domu a pozemku, přičemž je při naplňování svého účelu způsobilá nabývat práva a zavazovat se k povinnostem (viz. § 1194 odst. 1 OZ).

Z pohledu oprav je však v obou případech dělicí čára rozhodovacích procesů velmi podobná. Stručně řečeno, co je opravou společné části bytového domu, podléhá rozhodnutí statutárnímu orgánu (výboru či předsedovi v případech společenství vlastníků jednotek nebo předsednictvu či předsedovi u bytového družstva) v zákonem či stanovami určeném rozsahu, jinak souhlasu nejvyššího orgánu, tj. shromáždění vlastníků jednotek resp. členské schůzi bytového družstva.

V případě společenství vlastníků jednotek bude tedy vždy nejprve zapotřebí co nejpřesněji stanovit, co je společnou částí bytového domu. Hlavní definici obsahuje občanský zákoník v § 1160 odst. 1 a 2. Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které mají podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně. Podrobný výčet částí nemovitosti, o kterých se má za to, že jsou společné, stanoví zvláštní předpis na základě § 1222 OZ. Tímto prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Při posuzování toho, co je společnou částí nemovité věci, bude však zapotřebí vycházet především z prohlášení vlastníka. To totiž musí obsahovat údaje o jednotce, skládající se mimo jiné z určení a popisu společných částí nemovitosti se zřetelem k jejich stavební, technické či uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníkovi určité jednotky (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 OZ). To může být spolu s určením velkosti podílů jednotky na společných částech určující pro rozvržení nákladů na údržbu či opravy společných částí.

Zde je třeba se zastavit u poměrně nejednoznačného určení, co se v případě bytového domu rozumí pojmy údržba, oprava, stavební úprava, rekonstrukce či modernizace. Přesné vymezení v občanském zákoníku chybí (např. údržba v části bytového spoluvlastnictví není zmíněna vůbec). Je tak na místě připustit, že oprava bude zahrnovat i údržbu, naopak stavební úprava může být i vytvoření dosud neexistující části nemovitosti.

Zmíněné nařízení vlády č. 366/2013 Sb. stanoví, že „činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména:

a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,

b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu“.

Podstatnější tak bude správné užívání uvedených pojmů z pohledu účetních předpisů a souvisejících daňových dopadů.

Řádná péče o bytový dům bude také jedním z hlavních rysů péče řádného hospodáře, která se týká především výkonu funkce člena statutárního orgánu (nerozhodno, zda společenství vlastníků jednotek či bytového družstva). Podstatným faktorem je však omezení rozhodovacích pravomocí statutárního orgánu. Často tak bude o větších opravách rozhodovat nejvyšší orgán a naopak statutární orgán bude povinen respektovat přijaté usnesení. Důležitou roli přitom hraje mimo jiné plánování oprav, plán finančního pokrytí zamýšlených i z provozu vyplývajících oprav, výběr dodavatele, smluvní vztahy, kontrolní mechanismy, zajištění přístupů ke společným částem domu.

Tomu a dalším souvisejícím otázkám budou věnovány další kapitoly v tomto měsíčním tématu.

Na závěr lze zmínit ještě jednu zajímavost. Občanský zákoník umožňuje vlastníkovi jednotky stavebně upravovat svůj byt, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. A dokonce ukládá vlastníkovi jednotky udržovat jeho byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání (§ 1175 odst. 1 a 2 OZ).

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. pak dává společenství vlastníků zvláštní oprávnění činit kroky ke zjednání nápravy i v případech, kdy vlastník jednotky neplní svou povinnost udržovat byt v nezávadném stavu a hrozí přímé nebezpečí poškození jiného bytu. Přitom nemusí jít o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku (srovnej § 9 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.).

Zdoj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Zářijový seriál. Plán oprav a financování oprav

Plánování oprav není nijak upraveno právními předpisy na rozdíl od plánování příspěvků na správu domu, kam věcně patří i příspěvky na jeho údržbu a opravy. 

Plánování oprav tak bude spíše vycházet z praktické potřeby zhodnocení aktuálního technického stavu budovy, jednotlivých stavebních i technických prvků s cílem definování priorit v oblasti oprav, úprav či modernizace domu.

Lehčí částí je zpravidla stanovení výdajů na zajištění běžného provozu a údržby domu a jednotlivých prvků. Bývají zpravidla sledovány v meziročním srovnání s předchozími obdobími a jejich případné zvyšování může být impulsem pro opravu, výměnu či modernizaci problematické části domu.

Pod pojmem „údržba“ si lze zpravidla představit úsilí o udržení věci ve správném stavu. To je často opomíjená nebo při nejmenším podceňovaná záležitost. Chování bytové korporace často sklouzne k přesvědčení, že stavební části či technologická zařízení fungují bez pravidelné péče samy, zvláště pak, pokud jsou nově pořízeny. Děje se tak nezřídka pod vlivem jedinců, kteří odmítají vynakládání průběžných nákladů na provoz a údržbu věci, ale i jako výsledek střetu více názorů o způsob a rozsah údržby. Obecně však platí, že nedostatečná údržba vede k rychlejšímu opotřebení věci. Tomu pak odpovídá nižší výkon či služba daného prvku a samozřejmě i vyšší pravděpodobnost jejich větší opravy či výměny.

Hlavní konstrukční prvky, stavební části či technologická zařízení je možné zpravidla definovat z hlediska jejich předpokládané životnosti, což umožňuje vytvořit si dlouhodobější představu o potřebách jejich oprav z pohledu celého domu. V odborných publikacích lze najít více pohledů na plánování životnosti a opotřebení stavebních částí i technologických prvků bytových domů. Teoreticky je tak možné dělit je podle délky životnosti, přičemž za dlouhodobé se považují ty části či prvky, jejichž životnost dosahuje 80 let.

Daleko podstatnějším úhlem pohledu však bude sledování staveb a technologických částí z pohledu jejich technické životnosti (ovlivněné správnou údržbou), ekonomické smysluplnosti (tj. doby, po kterou se vyplatí investovat do jejich údržby a oprav před jejich výměnou) a uživatelského komfortu (označováno jako morální životnost). 

Dlouhodobé plány bytových domů budou vycházet často z technické životnosti stavebních konstrukcí a technologických prvků s průběžným sledováním technického vývoje a s tím souvisejícím průběžným vyhodnocováním ekonomiky jejich provozu. Plánování oprav bytových domů bude navíc často ovlivňováno změnou právních předpisů (pravidel vedoucích k povinné realizaci oprav a úprav, často s cílem předcházení nežádoucím bezpečnostním rizikům nebo dosažení vyšších energických úspor apod.), ale také požadavky na uživatelský komfort. Tyto požadavky často vedou i opravě či výměně částí a prvků, které zdaleka nedosáhly svého technického či ekonomického zenitu. Rozhodujícím faktor je však skutečnost, že o opravě, rekonstrukci či výměně rozhodla bytová korporace odpovídajícím způsobem.

Pokud jde o financování údržby a oprav bytového domu, vychází potřeba plánování ze skutečnosti, že do působnosti shromáždění vlastníků patří schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období (viz § 1208 písm. d) OZ).

Podobně tomu bývá i u bytových družstev, kde podobné ustanovení v ZOK chybí, nicméně lze dovodit z § 744, kde je stanovena povinnost člena – nájemce družstevního bytu hradit v rámci nájemného také „náklady na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů“. Potřeba schvalování tvorby finančních prostředků na údržbu a opravu bytového domu bude zpravidla určena stanovami bytového družstva.

Obtížnou disciplínou je volba přístupu k plánování tvorby finančních zdrojů na opravy bytového domu. Hlavním ovlivňujícím prvkem je možnost úvěrových zdrojů s plánovaním následného splácení úvěrových závazků, ale často do hry vstupují i finanční pobídky např. ve formě státem organizovaných dotačních programů. Právě tento faktor je často v praxi obtížně předvídatelný. Je tomu tak jednak z pohledu otevírání a uzavírání různých programově zaměřených dotačních titulů, za druhé pak z důvodu postupného vývoje podmínek konkrétních dotačních programů.

Sledování dotačních programů a vyhodnocení jejich přínosu pro konkrétní podmínky bytového domu patří k péči řádného hospodáře, ačkoliv získání dotace zpravidla není nárokové a samotné nedosažení na dotaci nemusí být automaticky porušením povinností řádného hospodáře.

Úvěrové zdroje na opravy bytových domů pro bytové korporace (SVJ i BD) dosáhly v uplynulém období několika desítek měsíců zpět svého dna (úrokové sazby okolo hranice 1 % nebyly výjimkou) a ani současné sazby nejsou z dlouhodobého srovnání nijak vysoké. Využití bankovního úvěru nebývá zpravidla spojeno ani s potřebou zřízení zástavního práva.

Z pohledu uživatelů bytového domu (vlastníků i nájemců) je třeba mít na paměti, že využití úvěrového zdroje umožňuje urychlit opravu bytového domu nebo ji provést v komplexnějším rozsahu. Tím zpravidla poskytuje vyšší uživatelský komfort pro všechny od okamžiku dokončení oprav na rozdíl od postupné tvorby finančních zdrojů a dílčích oprav či modernizace domu. Do hry může vstoupit i snížení nákladů pro uživatele bytového domu, především vlivem realizace energeticky úsporných opatření. Přitom se na splacení nákladů oprav mohou často podílet i následovníci těch, kteří opravu realizovali a měli z ní také prospěch.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

 

Zářijový seriál. Výběrová řízení

Výběr dodavatele stavebních či jiných prací a technologických zařízení není v případě bytové korporace limitován právním předpisem. 

V případě výběru vhodného dodavatele tedy platí, že si kritéria výběru určují bytové korporace (společenství vlastníků jednotek nebo bytová družstva) svými vnitřními předpisy (nejčastěji stanovami) nebo rozhodnutím nejvyššího orgánu. Z hlediska členů statutárních orgánů je však třeba upozornit na jejich obecnou odpovědnost z titulu funkce člena voleného orgánu právnické osoby, kde se zavazuje, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí (§ 159 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů).

K obvyklým parametrům hodnocení nabídek uchazečů o zakázku patří:

1.       kvalita učiněné nabídky včetně splnění všech náležitostí požadovaných v zadání poptávky,

2.       cena včetně platebních podmínek,

3.       doba plnění,

4.       záruční podmínky,

5.       reference.

Kritéria jsou obecně platná bez ohledu na objem zakázky. Je však pochopitelné, že s mírou objemu zakázky by měla růst i míra pozornosti, s jakou je výběr dodavatele připravován. Ze zkušeností lze u společenství vlastníků jednotek a bytových družstev lze jednoznačně doporučit, aby u zakázek většího rozsahu, ale i oprav či modernizací měnících dosavadní zavedené zvyklosti či principy užívání (např. změna vstupního systému) předcházela jejich realizaci usnesení nejvyššího orgánu (shromáždění či členské schůze). V této souvislosti je třeba zdůraznit význam stanov bytových korporací, které budou zpravidla vymezovat rozhodovací kompetence mezi jejich statutární a nejvyšší orgán (jinak by platilo obecné vymezení právními předpisy!) a také budou často stanovovat speciální kvóra pro přijetí usnesení ve věci oprav domu či jeho společných částí, případně schválení úvěrové smlouvy.

Důležitým požadavkem je správné zpracování zadání poptávky, ideálně tak, aby bylo dostatečně zřejmé technické řešení a obdržené nabídky, zpracované na základě zadané poptávky, bylo možné vzájemně porovnat. K tomu lze obecně doporučit věnovat velkou pozornost hned zkraje výběru odpovědného projektanta, příp. se obrátit na znalce v oboru a nechat si zpracovat projekt či doporučit správný technologický postup. Podobný postup lze doporučit i pro hodnocení podaných nabídek, kde může být rozdíl v technickém řešení pro běžného zákazníka obtížně rozpoznatelný.

K jednotlivým kritériím lze upozornit, že:

1.       cena zakázky je velmi důležitým parametrem, nicméně častým jevem současnosti je, že nižší cena odpovídá i nižší kvalitě dodaného materiálu či jeho zpracování,

2.       je třeba dbát vyšší opatrnosti při sjednání zálohových plateb předem, zejména pak u větších zakázek (na rozdíl např. od práce drobných řemeslníků při menších opravách, kde je výše zálohy vhodné omezit výhradně na pořizovaný materiál),

3.       dobu plnění je třeba správně sjednat do smlouvy o dílo, přesně vymezit odpovědnosti za objektivní i subjektivní překážky na obou smluvních stranách, které mohou v průběhu plnění zakázky zapříčinit nedodržení původně sjednaných termínů dodavatelem zakázky,

4.       při sjednání delších záručních podmínek je třeba hodnotit i míru schopnosti poskytovatele záruky dostát jejím parametrům, tedy především jeho schopnosti vydržet v podnikání,

5.       v případě bytových domů je jedním z nejjednodušších způsobů ověření vhodnosti výběru dodavatele zkušenosti z jím realizovaných zakázek na jiných domech, ideálně vlastní návštěvou takových realizací, popřípadě ověřením kvality takového díla přizvaným odborníkem.

Pro vlastní realizaci zakázky, zejména většího rozsahu (např. komplexní či dílčí revitalizace domu), je vhodné přizvat vhodného odborníka jako technický dozor, který bude jménem investora dbát na dodržení technického řešení, doby realizace i kontrolovat finanční toky, především v případě průběžného financování provádění díla.

Jeho povinností je dbát na správné vedení stavebního deníku, je-li veden. Stavební deník je u zakázek většího rozsahu nejlepším nástrojem pro řízení stavby či realizace díla. Do stavebního deníku se zaznamenávají všechny podstatné skutečnosti provádění díla, včetně případných změn v provedení díla či termínových změn v jeho realizaci. Součástí průběhu stavby bývají i kontrolní dny za účasti dodavatele, projektanta, stavebního dozoru a investora.

Velkým pomocníkem pro bytový dům bývá i osoba pověřená výkonem některých činností správy domu či jeho společných částí. Kvalitní správce domu dokáže zpravidla nejen zajistit organizačně celý proces zadání zakázky od zpracování zadání až kontrolu smlouvy o dílo, ale kontrolovat průběh její realizace i financování.

Podobné služby při přípravě a organizaci zakázky také nabízí specializované subjekty, které zpravidla spojují své služby i s pomocí při zajištění případné dotace. Zde je vhodné doporučit, aby součástí zajištěné dotace byla i podpora při vyhodnocování naplnění všech kritérií dotačních podmínek a při administraci související agendy.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Zářijový seriál. Rozhodování o opravách

Péče o bytový dům náleží vlastníkovi domu (v našem případě bytovému družstvu), péče o společné části domu v případě bytového spoluvlastnictví náleží společenství vlastníků jednotek.

Oznamování potřeb případných oprav (společně užívaných) částí domu členem družstva – nájemcem lze dovodit především z povinnosti nájemce hlásit pronajímateli bez zbytečného odkladu jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení (§ 2264 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“).

V zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), (dále jen „ZOK“) takové povinnosti pro člena družstva – nájemce bytu zmíněny nejsou, avšak mohou být obsažena ve stanovách bytového družstva, nebo dovozovány právě podle zmíněné obecné úpravy OZ.

Pro vlastníka jednotky je dána povinnost oznamovat vady společných částí domu. Své povinnosti najde i ve stanovách SVJ a/nebo v pravidlech pro správu domu a pro užívání společných částí domu, jimiž je povinen se řídit, pokud s nimi byl seznámen nebo pokud je měl a mohl znát (§ 1176 OZ). Zde je třeba upozornit, že pravidla pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu tvoří povinnou součást stanov společenství vlastníků jednotek (§ 1200 odst. 2 písm. f). Obdobná povinnost bývá zpravidla uváděna i ve stanovách bytového družstva pro jeho členy.

V praxi tedy nejspíše půjde o zjištění závad, které znepříjemňují užívání (společných částí) domu. Oznamování potřeb odstranění vad je třeba směřovat k vlastníkovi domu, případně společenství vlastníků jednotek.

Jsou-li dům či jeho společné části svěřeny do péče třetí osobě, tzv. „operativnímu“ správci domu, může být v takovém případě nastaveno přijímání oznámení o potřebě odstranění vady právě správcem domu. I v takovém případě však konečné rozhodnutí o odstranění vad náleží bytové korporaci. V jaké míře bude ponechán prostor pro přímé jednání správci domu (zpravidla drobné opravy omezené finančním limitem), bude záviset na rozhodnutí společenství vlastníků jednotek či družstva.

V každém případě je však třeba respektovat omezení statutárního orgánu při údržbě a stavební úpravě společných částí domu. Omezení bude definováno v případě:

a)       společenství vlastníků jednotek buď stanovami nebo obecně občanským zákoníkem a prováděcí právní předpis – nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím,

b)      bytového družstva jen stanovami, případně jiným vnitřním předpisem a

c)       u obou subjektů to může být i usnesením nejvyššího orgánu.

Rozhodnutí o opravách nad pravomoc danou statutárnímu orgánu bytové korporace je třeba učinit formou přijetí usnesení nejvyššího orgánu – shromáždění či členské schůze. K tomu lze doporučit věnovat pozornost správné přípravě projednání věci. Často bývá vhodné nejprve schválit záměr opravy s vymezením základních očekávání, způsobu výběru dodavatele a financování opravy.

Schválení připraveného řešení, prováděcí firmy, technického dozoru, případně financování opravy pomocí úvěrových zdrojů by mělo předcházet dostatečné seznámení vlastníků jednotek či členů družstva s rozsahem a způsobem opravy, výběru dodavatelů či banky. Je třeba nezapomínat, že v případě společenství vlastníků jednotek je dáno právo vlastníka jednotky se seznámit, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů (§ 1179 OZ).

Pro samotné jednání nejvyššího orgánu je třeba věnovat pozornost správné formulaci návrhu usnesení, které by mělo obsahovat všechny nezbytné náležitosti, které jednak určují limity pro jednání nejvyššího orgánu korporace a jednak splňují případné nároky třetích osob (např. úvěrující banky či dotačního titulu).

K pozvánce na jednání musí svolavatel připojit podklady týkající se pořadu zasedání nebo umožnit vlastníkovi jednotek se s nimi včas seznámit (§ 1207 odst. 2 OZ). Přičemž platí, že z pozvánky musí být zřejmý pořad jednání (§ 249 OZ). Podobně i v případě bytového družstva platí, že pozvánka na členskou schůzi musí obsahovat navrhovaný program jejího jednání a místo, kde se může člen družstva seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, pokud nejsou přiloženy k pozvánce (§ 636 odst. 2 ZOK).

V obou případech je na rozhodnutí svolavatele (statutárního orgánu) nakolik bude program a podklady k jednání nejvyššího orgánu podrobné či zda půjde jen o obecné zařazení bodu, např. v podobě znění bodu „oprava střechy“. V každém případě může být pak i způsob předložení součástí hodnocení práce statutárního orgánu.

A nakonec ještě připomenutí spolkové právní úpravy, která dává každému členu právo účastnit se zasedání a požadovat i dostat na něm vysvětlení záležitostí spolku, vztahuje-li se požadované vysvětlení k předmětu zasedání členské schůze. Požaduje-li člen na zasedání sdělení o skutečnostech, které zákon uveřejnit zakazuje nebo jejichž prozrazení by spolku způsobilo vážnou újmu, nelze mu je poskytnout (§ 251 OZ). Obdobná oprávnění bývá zpravidla v různé podobě upravena i v samotných stanovách bytových korporací, tj. společenství vlastníků jednotek či bytových družstev. I z tohoto důvodu je krátkozraké upírání práva členům korporace na včasné seznámení se s podklady k rozhodnutí o připravených opravách, kterého je praxe často svědkem.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Zářijový seriál. Odpovědnost členů statutárních orgánů

V souvislosti s opravami bytového domu je vhodné dotknout se i odpovědnosti členů statutárních orgánů bytových korporací (společenství vlastníků jednotek a bytového družstva). 

Připomeňme, že obecná úprava právnických osob v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) zavazuje toho, kdo přijme funkci člena voleného orgánu právnické osoby, že bude takovou funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou, i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky (§ 159 odst. 1 OZ).

Uvedené ustanovení rozhodně neznamená, že je člen statutárního orgánu povinen být odborníkem na každou oblast správy bytového domu, ať z technického, ekonomického či právního hlediska. Je však důležité, aby ve správný čas rozpoznal, že je pro přípravu rozhodnutí konzultovat řešení s dalšími odborníky.

Podobně je tomu při zajišťování údržby a oprav bytového domu. V řadě případů to nebude člen statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek či bytového družstva, který bude provádět např. údržbářské práce či revize sám, nýbrž tyto činnosti svěří jiné osobě. V takovém případě však zůstává na statutárním orgánu sledovat plnění z hlediska kvality odvedené práce i její ekonomické přiměřenosti.

V případě zajištění větších oprav bude zpravidla statutární orgán jednat na základě odborného posouzení potřebnosti opravy nebo rovnou na základě zpracované projektové dokumentace. To může výrazně usnadnit i oslovení potenciálních dodavatelů. Jednak tím, že mají shodné zadání požadovaného řešení a jednak tím, že je snáze kontrolovatelný položkový rozpočet, je-li součástí zadávacích podmínek.

Zde je však třeba poznamenat, že cena je sice důležitým, nikoliv však nutně rozhodujícím faktorem pro doporučení či výběr dodavatele poptávaných služeb či prací. Přesto je to především cena, která je nejsledovanějším parametrem při hodnocení nabídek. Proto je důležité věnovat pozornost správnému zadání technického řešení, ideálně definovaného tak, aby byly nabídky uchazečů porovnatelné.

Z hlediska odpovědnosti statutárního orgánu je samozřejmě nejjistější cestou předložit návrh dodavatele, rozsah a cenu opravy i předpokládaný průběh její realizace k odsouhlasení nejvyššímu orgánu bytové korporace (shromáždění nebo členské schůzi).

V celé řadě případů tak dokonce bude muset učinit. V případě společenství vlastníků jednotek to totiž předvídá sama právní úprava, která stanoví v § 1208 písm. f OZ, že do působnosti shromáždění patří mimo jiné rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společné části (bytového domu), převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nestanoví-li stanovy společenství vlastníků jednotek něco jiného.

Prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které v § 13 uvádí jako pravidlo, že „v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného“.

Nakonec tedy mohou kompetenční limit pro statutární orgán v oblasti zajišťování údržby a oprav společných částí bytového domu upravovat stanovy společenství vlastníků jednotek, a to jak jeho zpřísněním, tak i jeho rozšířením. To může být v řadě případů praktické, zejména v situacích, kdy si vlastníci jednotek nepřejí čestnější, než roční svolávání shromáždění vlastníků, nebo kde by velikost domu ani neumožňovala rozhodovat o běžných opravách (to platí především pro menší domy). Velký vliv na stanovení mantinelů pro statuární orgán bude mít i jeho chování. Budou-li členové korporace průběžně informováni o realizovaných opravách a výdajích s nimi spojených, budou-li spokojeni s jejich kvalitou, lze očekávat, že budou i více důvěřovat svým zvoleným zástupcům.

V případě bytových družstev je tomu obdobně, ve většině případů bude kompetence statutárního orgánu upravena stanovami bytového družstva.

U obou subjektů je třeba mít také na paměti, že potřebu předložit rozhodnutí shromáždění či členské schůzi si také může vyhradit sám nejvyšší orgán přijetím usnesení na svém jednání. I taktový krok pak zavazuje členy statutárního orgánu a musí být respektován.

S odpovědností členů statutárních orgánů pak souvisí ještě pojištění odpovědnosti členů statutárních orgánů bytových korporací, kterému bude věnována zmínka v kapitole Pojištění. Zde jen poznámka, že bude nepochybně zajímavé sledovat soudní praxi, jak vypořádá s odpovědností statutárních orgánů společenství vlastníků jednotek či bytových družstev i za případné nekonání a tedy zanedbání řádné péče o technický stav bytového domu, který může vyústit až v pocit některých vlastníků či nájemníků, že jejich jednotka či byt ztrácí svou hodnotu.

Připomínkou na závěr je, že občanský zákoník nezapomněl ani na obecnou odpovědnost členů právnické osoby (vlastníků jednotek i členů družstva), které zavazuje chovat se vůči korporaci (společenství vlastníků jednotek či bytovému družstvu) čestně a zachovávat její vnitřní řád (§ 212 OZ). Poznámka budiž učiněna s vědomím, že se na tento aspekt zavazující všechny členy společenství vlastníků jednotek a bytových družstev zapomíná, na rozdíl od často citované péče řádného hospodáře.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Zářijový seriál. Bezpečnost v bytovém domě (revize, PBŘ, BOZP)

Z platné legislativy vyplývá pro majitele bytových domů a jejich nájemníků, že musí zajistit provádění některých činností na technických a požárně bezpečnostních zařízeních za účelem zajištění jejich bezpečnosti či funkčnosti při užívání. 

Je tedy povinné zajistit revize a kontroly. Díky tomuto postupu je možné zabránit škodám na majetku i ztrátě lidských životů. Většina těchto povinností přechází na majitele bytového domu, případě, že vycházíme z platných předpisů a norem. O tomto bodu se zmiňuje Občanský zákoník, který říká: „Každý je povinen počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám na zdraví, na majetku, na přírodě a životním prostředí.“

Revize je kontrola prováděná dle závazných právních a technických předpisů ve stanovených případech. Smí je provádět jen oprávněné osoby, tj. odborně vyškolené a vybavené, které tuto oprávněnost dokládají průkazem nebo osvědčením. Formální náležitosti dokladu o provedené práci tzv. „Revizní zprávy“ a požadavky na rozsah a lhůty jednotlivých revizí jsou stanoveny v dílčích právních a technických předpisech (normách), pokynech výrobců atd. Výsledkem provedené revize je doklad, kterým se osvědčuje, že zařízení je schopné bezpečného a trvalého provozu. Viz níže nejčastější revize na bytovém domě.

 

Tlaková a plynová zařízení, kotelny, komíny, klimatizace

 

Kontroly a revize stabilních tlakových nádob – vyhláška Českého úřadu bezpečnosti práce č.18/1979 Sb., kterou se určují vyhrazená tlaková zařízení a stanoví se některé podmínky k zajištění jejich bezpečnosti, definuje vyhrazená tlaková zařízení. V případě tlakových nádob stabilních (Definovány normou ČSN 69 0010-1-1) jsou vyhrazenými takovými zařízeními tlakové nádoby, které jsou v této vyhlášce zařazeny skupin. Povinností provozovatelů je provádět na tlakových nádobách stabilních předepsané kontroly, revize a zkoušky. Tyto povinnosti jsou definovány v ČSN 69 0012 Tlakové nádoby stabilní, provozní požadavky.

 

Kontroly a revize plynových zařízení – vyhláška č. 21/1979 Sb., kterou se určují vyhrazená plynová zařízení a stanoví některé podmínky k zajištění jejich bezpečnosti. U provozovatelů budov se v drtivé míře jedná pouze o rozvody plynů a zařízení na spalování plynů (kotle, lokální plynové spotřebiče). Konkrétní povinnosti jsou stanoveny vyhláškou č. 85/1978 Sb., o kontrolách, revizích a zkouškách plynových zařízení. Vyhláška se vztahuje na všechna vyhrazená plynová nařízení podle předchozí vyhlášky, nevztahuje se na zařízení v osobním užívání majitelů a rodinné domy. Kotelna je definována vyhláškou č. 91/1993 Sb., k zajištění bezpečnosti práce v nízkotlakých kotelnách, a dále nařízením vlády č. 101/2005 Sb., o podrobnějších požadavcích na pracoviště a pracovní prostředí.

Kontroly a revize komínů – zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, §47 a dále prováděcí vyhláškou č. 34/2016 Sb., o čištění, kontrole a revizi spalinové cesty.

Kontroly klimatizačních systémů – kontroly jsou stanoveny zákonem. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií, a dále prováděcí vyhláškou č. 193/2013 Sb., o kontrole klimatizačních systému. Kontroly klimatizačních systému musí provádět vlastník nebo společenství vlastníků klimatizačních systému se jmenovitým chladícím výkonem vyšším než 12 kW. Výsledkem kontroly je písemná zpráva o kontrole klimatizačního systému. Odpovědná osoba musí na vyžádání předložit zprávy o kontrole klimatizačního systému ministerstvu nebo Státní energetické inspekci.

Elektrická zařízení – Vyhláška č. 73/2010 Sb., o vyhrazených elektrických zařízeních, stanovuje vyhrazená elektrická zařízení, jejich zařazení do tříd a skupin a bližší podmínky jejich bezpečnosti. Lhůty periodických revizí vyplývají z protokolu o stanovení vnějších vlivů a z norem ČSN 33 1500 a ČSN 33 2000.

Revize hromosvodů – hromosvody jsou instalovány podle normy ČSN EN  62305-3 Ochrana před bleskem. Lhůt revizí zařízení na ochranu před účinky statické elektřiny jsou stanoveny normou ČSN 33 1500.

Revize elektrických pracovních strojů (strojních zařízení) – revize se provádí podle normy ČSN EN 60204-1 ed. 2 Bezpečnost strojních zařízení – elektrická zařízení strojů – část 1 Všeobecné požadavky. Četnost revizí elektrických pracovních strojů se určuje podle normy ČSN 33 1500 a podle stanovení vnějších vlivů, obdobně jako u elektrických zařízení.

Revize elektrických spotřebičů – revize se provádějí podle normy ČSN 33 1600, ed. 2 Revize a kontroly elektrických spotřebičů během používání.

Bezpečnostní požadavky na pohyblivé přívody a šňůrová vedení – bezpečnostními požadavky na pohyblivé přívody a šňůrová vedení se zabývá norma ČSN 34 0350 ed. 2 Bezpečnostní požadavky na pohyblivé přívody a šňůrová vedení. Tato norma platí pro pohyblivé přívody elektrických předmětů pevně připojené i oddělitelné a pro prodlužovací přívody nízkého napětí. Dále norma platí pro kabelové a šňůrová vedení a kabelové a šňůrové soupravy určené pro zřizování dočasných vedení (například v prozatímních zařízeních).

Zdvihací zařízení v budově

Provozní a odborné prohlídky výtahů, odborné zkoušky, inspekční prohlídky výtahů – odbornými a provozními prohlídkami výtahů se zabývají následující normy ČSN 27 4002 Bezpečnostní předpisy pro výtahy – provoz a servis výtahů. K naplnění povinností uvedených ve výše uvedené normě musí provozovatel uzavřít smlouvu se servisní firmou. ČSN 27 4007 Bezpečnostní předpisy pro výtahy – prohlídky a zkoušky výtahů v provozu.

Pravidelné prohlídky pojízdných pracovních plošin se provádějí na základě ČSN ISO 18893 Pojízdné zdvihací pracovní plošiny – bezpečnostní zásady, prohlídky, údržba a provoz. Četnost prohlídek a údržby plošin je stanovena výrobcem v návodu k použití a musí odpovídat provozním podmínkám plošiny.

Schodišťové výtahy a šikmé zvedací plošiny pro dopravu osob s omezenou pohyblivostí – tuto problematiku řeší norma ČSN EN 81–40 Bezpečností předpisy pro konstrukci a montáž výtahů – zvláštní výtahy pro dopravu osob a nákladů – část 40: Schodišťové výtahy a šikmé zvedací plošiny pro dopravu osob s omezenou pohyblivostí.

Požární ochrana

Požární bezpečnost objektů má základní vazbu na dobu výstavby, tedy na požadavky předpisů platných v době kolaudace, a na způsob užívání objektu. Způsob užívání objektu má vztah k míře odpovědnosti každého uživatele nebo návštěvníka objektu a k úrovni práce správce. Pro dosažení požadované požární bezpečnosti objektu musejí být tyto dva faktory ve vzájemném souladu. Při užívání objektů se jednotlivé části musí užívat v souladu se schválenou projektovou dokumentací. Povinnosti na úseku požární ochrany stanovuje zákon o požární ochraně a předpisy vydané na jeho základě. To jsou obecně platné závazné předpisy. Upozorňujeme na to, že uplatnění ustanovení jak právních, tak technických předpisů, se musí vždy vztahovat k rozhodné době, tedy k době realizace stavby nebo uvedení do provozu. Těmi jsou zejména:

·         Zákon č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, ve znění pozdějších předpisů.

·         Vyhláška MV č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci), ve znění pozdějších předpisů.

·         Vyhláška MV č. 23/2008 Sb., o technických podmínkách požární ochrany staveb, ve znění pozdějších předpisů.

·         Vyhláška MMR č. 268/2009 Sb., o technický požadavcích na stavby.

·         Vyhláška č. 26/1999 Sb., hl. m. Prahy, ve znění pozdějších předpisů, o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze.

·         Zákon č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

·         Nařízení vlády č. 163/2002 Sb., kterým se stanoví technické požadavky na vybrané stavební výrobky, ve znění pozdějších předpisů.

·         Dále technické předpisy například ČSN 73 0802, ČSN 73 0804, ČSN73 0810, ČSN 73 0818, ČSN 73 0821 ed. 2, ČSN 73 0822, ČSN 73 0833, ČSN 73 0834, ČSN 73 0835, ČSN 73 0848, ČSN 73 0872, ČSN 73 0873, ČSN 73 0875, ČSN 73 4201, ČSN 06 1008, ČSN 07 0703, ČSN EN 1838, ČSN EN 60 849, ČSN ISO 3864-1, ČSN 65 0201, ČSN 07 8304, ČSN 38 6462.

Základem pro stanovení rozsahu povinností na úseku požární ochrany je dokument, který se jmenuje „Členění provozovaných činností podle míry požárního nebezpečí“. Tento dokument musí mít zpracovaný každý provozovatel budovy. Zpracovatel musí být osoba s odboru způsobilostí, dokumentaci nelze zpracovat bez této kvalifikace. Dokumentací PO se stanovují podmínky požární bezpečnosti provozovaných činností a prokazuje se plnění některých povinností stanovených předpisy o PO. Dokumentaci PO tvoří například:

·         Dokumentace o začlenění do kategorie činností se zvýšeným požárním nebezpečím nebo s vysokým požárním nebezpečím.

·         Posouzení požárního nebezpečí v těchto případech, kdy se jedná o provoz s vysokým požárním nebezpečím.

·         Stavení organizace zabezpečení požární ochrany.

·         Požární řád.

·         Požární poplachové směrnice.

·         Požární evakuační plán.

·         Dokumentace zdolávání požárů, která se zpracovává v případech, kdy jsou v místě složité podmínky pro zásah.

·         Požární kniha, což je velmi důležitý dokument, kterým se prokazuje plnění povinností na úseku PO.

·         Požárně bezpečnostní řešení.

·         Bezpečnostní listy.

·         Doklady prokazující dodržování technický podmínek a návodů vztahujících se k požární bezpečnosti výrobků nebo činností.

·         Rozhodnutí a stanoviska správních úřadů týkajících se požární bezpečnosti.

·         Požární kniha.

·         Doklady k elektroinstalaci, plynovodům a plynovým zařízením, VZT zařízení, nouzovému osvětlení a dalším.

Základní povinnosti provozovatele činností v objektu:

Mezi základní povinnosti provozovatele činností v objektu na poli požární bezpečnosti patří:

  •  obstarávat a zabezpečovat v potřebném množství a druzích požární techniku, věcné prostředky požární ochrany a požárně bezpečnostní zařízení se zřetelem na požární nebezpečí provozované činnosti a udržovat je v provozuschopném stavu. U vyhrazené požární techniky, věcných prostředků požární ochrany a požárně bezpečnostních zařízení, kromě výrobků stanovených podle zvláštních předpisů, lze instalovat a používat pouze schválené druhy,
  • vytvářet podmínky pro hašení požárů a pro záchranné práce, zejména udržovat volné příjezdové komunikace a nástupní plochy pro požární techniku, únikové cesty a volný přístup k nouzovým východům, k rozvodným zařízením elektrické energie, k uzávěrům vody, plynu, topení a produktovodům, k věcným prostředkům požární ochrany a k ručnímu ovládání požárně bezpečnostních zařízení,
  • dodržovat technické podmínky a návody vztahující se k požární bezpečnosti výrobků nebo činností,
  • označovat pracoviště a ostatní místa příslušnými bezpečnostními značkami, příkazy, zákazy a pokyny, ve vztahu k požární ochraně, a to včetně míst, na kterých se nachází věcné prostředky požární ochrany a požárně bezpečnostní zařízení,
  • pravidelně kontrolovat prostřednictvím odborně způsobilé osoby, technika požární ochrany nebo preventisty požární ochrany, dodržování předpisů o požární ochraně a neprodleně odstraňovat zjištěné závady,
  • umožnit orgánu státního požárního dozoru provedení kontroly plnění povinností na úseku požární ochrany, poskytovat mu požadované doklady, dokumentaci a informace vztahující se k zabezpečování požární ochrany v souladu s tímto zákonem a ve stanovených lhůtách splnit jím uložená opatření,
  • poskytovat bezúplatně orgánu státního požárního dozoru výrobky nebo vzorky nezbytné k provedení požárně technické expertizy ke zjištění příčiny vzniku požáru,
  • bezodkladně oznamovat územně příslušnému operačnímu středisku hasičského záchranného sboru kraje každý požár vzniklý při činnostech, které provozují nebo v prostorách, které vlastní nebo užívají.

Vybavení prostorů prostředky požární ochrany a požárně bezpečnostními zařízeními vyplývá z požárně bezpečnostního řešení stavby, nebo z obdobné dokumentace, která je součástí projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem podle zvláštního právního předpisu nebo je stanoveno v jiném právním předpisu. Doklad o kontrole provozuschopnosti požárně bezpečnostního zařízení vždy obsahuje údaje stanovené v předpisech a tento doklad musí mít provozovatel budovy k dispozici.

Věcné prostředky požární ochrany jsou zejména:

·         hasicí přístroje (přenosné, přívěsné a pojízdné)

·         osobní ochranné prostředky

·         prostředky pro záchranu a evakuaci osob

K požárně bezpečnostním zařízením patří:

·         zařízení pro požární signalizaci (např. elektrická požární signalizace, zařízení dálkového přenosu, zařízení pro detekci hořlavých plynů a par, autonomní požární signalizace, ruční požárně poplachové zařízení)

·         zařízení pro potlačení požáru nebo výbuchu (např. stabilní nebo polostabilní hasicí zařízení, automatické proti výbuchové zařízení, samočinné hasicí systémy),

·         zařízení pro usměrňování pohybu kouře při požáru (např. zařízení pro odvod kouře a tepla, zařízení přetlakové ventilace, kouřová klapka včetně ovládacího mechanismu, kouřotěsné dveře, zařízení přirozeného odvětrání kouře)

·         zařízení pro únik osob při požáru (např. požární nebo evakuační výtah, nouzové osvětlení, nouzové sdělovací zařízení, funkční vybavení dveří, bezpečnostní a výstražné zařízení),

·         zařízení pro zásobování požární vodou (např. vnější požární vodovod včetně nadzemních a podzemních hydrantů, plnících míst a požárních výtokových stojanů, vnitřní požární vodovod včetně nástěnných hydrantů, hadicových a hydrantových systémů, nezavodněné požární potrubí),

·         zařízení pro omezení šíření požáru (např. požární klapka, požární dveře a požární uzávěry otvorů včetně jejich funkčního vybavení, systémy a prvky zajišťující zvýšení požární odolnosti stavebních konstrukcí nebo snížení hořlavosti stavebních hmot, vodní clony, požární přepážky a ucpávky),

·         náhradní zdroje a prostředky určené k zajištění provozuschopnosti požárně bezpečnostních zařízení, zdroje nebo zásoba hasebních látek u zařízení pro potlačení požáru nebo výbuchu a zařízení pro zásobování požární vodou, zdroje vody určené k hašení požárů.

Za porušení povinností na úseku požární ochrany může orgán vykonávající státní požární dozor uložit pokutu. Pokuta udělená podle tohoto zákona nemá být trestem, ale posledním donucovacím prostředkem vůči tomu, kdo si neplní své povinnosti. Požární ochrana je nedílnou součástí života každého z nás vždy a všude. Případný požár nás může ohrozit kdykoliv a kdekoliv.

Bezpečnost a ochrana zdraví při práci

Každý vlastník bytového fondu se může rozhodnout, zda správu obytného domu bude zajišťovat přímo vlastními silami či prostřednictvím jiného subjektu. Bytový dům často volí externí zajištění správy a provozu bytového fondu na základě určité obstaratelské smlouvy. V souvislosti se správou objektu nesmí bytový dům zapomenout zajistit v každém obytném domě informace o kontaktních údajích na správce a na firmy, které zajišťují úklid a bezporuchový provoz různých technických zařízení. Členové bytového domu by měli být také informováni o osobě, která zajišťuje havarijní a pohotovostní služby. Nejčastěji jsou pro tyto účely využívány nástěnky.

BOZP v bytovém domě

Nyní si blíže přiblížíme obsah obstaratelské smlouvy, která vymezuje různé požadavky, které mají vliv na BOZP.

Obstaravatelská smlouva by měla zahrnovat:

·         nájemné a výši záloh za služby spojené s užíváním bytu a nebytových prostor,

·         způsob zajištění dodávky a rozvodu potřebných energetických médií,

·         plán oprav a přehled dodavatelských firem,

·         zajištění servisu, údržby a havarijních služeb,

·         vedení účetnictví o správě objektu.

Jak je možné vidět z obsahu obstaratelské smlouvy, tak správce musí zajistit spoustu činností, které mají vliv na BOZP. Jde zejména o provozuschopný stav a revize společných technických zařízení, zajištění oprav či úklid společných prostor včetně chodníků.

Ve většině případů však bytové domu nevystupuje v roli zaměstnavatele, a proto zde není možné využít hlavní právní předpis upravující oblast BOZP, zákoník práce. V mnoha případech např. úklid společných prostor zajišťují bezúplatně jednotliví členové domu, případně je pověřen konkrétní člen, který pak úklid zabezpečuje a je za poskytnuté služby placen z fondu údržby a oprav.

Pokud jsou služby zajišťovány dodavatelsky externími subjekty, tak se často také využívá jiná než pracovněprávní úprava. V případě zabezpečení úklidových prací půjde např. o smlouvu o dílo, která je upravena v obchodním a občanském zákoníku. Je tedy možné konstatovat, že zákoník práce není pro bytový dům nejdůležitější právní předpis v oblasti BOZP, ale samozřejmě pro případ pracovněprávních vztahů je nutné ho respektovat.

Dům může ve stanovách či pracovním řádu určit režim výkonu práce svých členů, ale zvolený režim nemůže být v rozporu se zákoníkem práce. Případné odlišnosti mohou být vždy pouze ve prospěch členů.

Mezi nejčastěji uzavírané smlouvy s externími subjekty patří:

·         smlouvy týkající se dodávky energií (elektrické energie, tepla a teplé vody, vody, plynu),

·         smlouvy týkající se zajištění údržby, zkoušek a revizí technických zařízení (kominické služby, revize výtahů, kotlů, vodoměrů, …),

·         smlouvy spojené s vlastnictvím nemovitosti (úklid, odvoz domovního odpadu, odvod odpadních vod),

·         smlouvy se stavebními či servisními firmami.

Kromě smluv musí bytový dům také zajišťovat řadu dokumentů, které slouží jako doklad, že jsou splněny všechny povinnosti vyplývající z právních předpisů. Mezi obvyklé dokumenty patří například revizní zprávy, technická dokumentace k výtahům, přehled o stavu domovních měřidel, plán prohlídek a revizí.

Z vnitřních předpisů je nejvhodnějším dokumentem pro informování o oblasti BOZP domovní řád, který upravuje podmínky a způsob užívání nemovitosti. Problém spočívá v malé vynutitelnosti dodržování pravidel. Jediný postih, který může bytový dům udělit za nedodržení, je vyloučení. Nejčastěji jsou členové domu a ostatní uživatelé bytů seznámeni:

·         s povinnostmi domu vůči vlastníkům bytů,

·         s právy a povinnostmi vlastníka bytu,

·         s podmínkami užívání společných prostor,

·         se způsobem zajištění pořádku a čistoty v domě,

·         s podmínkami otevírání a zavírání domu,

·         o klidu v domě,

·         držení domácích zvířat,

·         s pravidly týkající se vyvěšování a vykládání věcí.

Co však bývá vhodné uvést v domovním řádu v souvislosti se zabezpečením BOZP?

Většinou je dobré uvést základní povinnosti, které vyplývají z legislativy:

·         umožnit přístup k uzávěrům, hydrantům, měřičům, vstupům do zařízení CO,

·         zabezpečit, aby v domě nebyly ukládány látky snadno vznětlivé,

·         zajistit, aby věci ve sklepech nebyly zdrojem šíření hmyzu a hlodavců,

·         zákaz umisťování osobních věcí na chodbách,

·         zákaz umisťovat zařízení na vnější konstrukci budovy bez písemného povolení družstva (umístěná zařízení musí být zabezpečena proti pádu.

Problematika bezpečnosti a ochrany zdraví zasahuje do mnoha oblastí, a proto je právní úprava značně roztříštěná. Neexistuje jediný právní předpis, který by upravoval vše komplexně, a proto je vhodné v souvislosti se zajišťováním bezpečnosti a ochrany zdraví vypracovat registr legislativy, který každému subjektu poskytne přehled relevantní legislativy. Základními právními předpisy pro oblast bezpečnosti jsou zákoník práce, zákon o zajištění dalších podmínek BOZP, zákon o ochraně veřejného zdraví a navazující vyhlášky.

Tyto předpisy k zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví bývají většinou využívány subjekty v případě, že je mezi nimi pracovněprávní vztah. V tomto směru má bytový dům značně ztížené podmínky, protože vůči svým členům zpravidla nevystupuje v roli zaměstnavatele. Tyto specifika musely být při mapování relevantní legislativy zohledněny. Předmětem podnikání bytových domů bývá většinou pronájem bytových a nebytových prostor včetně poskytování základních služeb spojených s pronájmem. Aby byla zajištěna bezpečnost nájemníků, musí bytové domy zajistit důsledné dodržování pravidel požární ochrany a pravidelné provádění zkoušek a revizí technických zařízení, která zajišťují služby spojené s bydlením. Kromě zohlednění legislativních požadavků musí bytové domy často respektovat i požadavky technických norem.

Zdroj: Mrg. Martin Kroh, Tereza Brychtová

 

 

Zářijový seriál. Pojištění bytového domu

Nemovitost neznamená jen zajištění jejího provozu, údržby a oprav, nýbrž i předcházení možným škodám na nemovitosti, z držby nemovitosti vyplývajících, ale např. i škodám, které mohou být uplatněny na samotném vlastníkovi či statutárním orgánu bytové korporace (společenství vlastníků jednotek či bytového družstva).

Vlastnictví nemovitosti je tak nejen odpovědností za majetek a záchovnou péči o něj, ale také předcházením rizikům spojených s jeho vlastnictvím, užíváním a provozem. Stejnou pozornost jako plánování a provádění oprav a údržby se vyplatí věnovat i výběru odpovídajícího pojištění nemovitosti.

Způsob a rozsah pojištění upravuje pojistná smlouva, jejíž přílohou bývají zpravidla pojistné podmínky vybraného pojistitele. Je třeba mít na paměti, že ne vždy odpovídají sjednané podmínky pojištění nemovitosti obecným zvyklostem (je např. vyloučeno riziko povodně, apod.) a proto je při hodnocení způsobu pojištění vždy nutné vycházet ze sjednaných pojistných podmínek konkrétní nemovitosti.

Při sjednávání pojištění je důležité správně stanovit pojistnou částku, na kterou bude nemovitost pojištěna. Bude-li sjednaná pojistná částka nižší než je skutečná hodnota pojištěné nemovitosti, může dojít k situaci, kdy pojistitel (pojišťovna) může v rámci likvidace škody namítnout podpojištění nemovitosti, v důsledku čehož může dojít i ke krácení plnění ze strany pojistitele. Sjedná-li ti vlastník nemovitosti pojištění nemovitosti v hodnotě např. 5 mil. Kč s pojistnou částkou ve výši např. 1 mil. Kč a dojde k pojistné události, může být uplatněná námitka podpojištění nemovitosti a pojišťovna bude plnit např. do výše 20 % nákladů (bez přihlédnutí ke spoluúčasti).

Zde je třeba poznamenat, že pozemek nemá na reálnou hodnotu nemovitosti vliv, neboť zůstává vlastníkovi nemovitosti i při totální škodě na nemovitosti. Naopak umístění nemovitosti, tj. poloha pozemku může hrát výraznou roli pro stanovení výše pojistného, v krajním případě může učinit nemovitost nepojistitelnou (např. umístění v blízkosti vodního toku).

U pojištění nemovitostí se zpravidla vychází z nové hodnoty nemovitosti, tj. ze zjištění, kolik by stálo její postavení ve stejných parametrech v případě totální škody, kdy by bylo třeba postavit novou nemovitost. Jde tedy o cenu stavebních materiálu a prací vynaložených na uvedení nemovitosti do stavu před škodou. Někteří pojistitelé stanovují hodnotu buď podle klíče / kalkulátoru pojistitele nebo znalce v oboru oceňování nemovitostí.

V rámci pojištění nemovitosti je nejdůležitější pojistit rizika živelných nebezpečí, vichřice, povodní a záplav, krupobití, tíhy sněhu, atd. Častým doplněním bývá pojištění odcizení (např. stavebně technických součástí) a vandalismus. Rozšířením pak může být pojištění speciálních škod, např. skel či technických zařízení budovy (týká se hlavně bytových domů – např. výtahy a výtahové stroje).

Roční výše pojistného je vypočtena příslušnou sazbou pojistitele z pojistné částky. Výše pojistného je ovlivněna nejen výše pojistné hodnoty nemovitosti, ale také dalšími sjednanými podmínkami, např. sjednáním spoluúčasti pojištěného či limitů pro jednotlivé druhy pojistných rizik.

Důležitou součástí pojištění nemovitosti by měla být i pravidelná aktualizace pojistné smlouvy, ve které je zapotřebí reagovat na případné zhodnocení nemovitosti. Úspora na pojistném zachováním původních parametrů pojištění původní nemovitosti, může v případě zvýšení ceny nemovitosti, např. v důsledku její rekonstrukce, vést s odstupem času ke krácení plnění pojistitele v rámci likvidace pojistné události. Úspora v řádu několika desítek či stovek korun ročně pak může znamenat krácení plnění v podstatně vyšším řádu.

Podobně je třeba dbát i na další změny sjednaného pojištění, např. změny v osobě vlastníka nemovitosti, pojistníka či ve způsobu platby pojistného.

Pojištění rodinného domu

Pojištění rodinného domu zajišťuje nemovitost proti škodám způsobeným živelním pojistným nebezpečím (zpravidla včetně povodně, záplavy, vodovodních škod), krádeži, loupeži, vandalismu, nárazu dopravního prostředku či aerodynamickému třesku. Rozsah pojištění může dále zahrnovat i řadu dalších méně obvyklých nebezpečí – např. mechanické poškození vnějšího pláště budovy jakýmkoli zvířetem či havárii rozvodů. Nemělo by být rovněž opomenuto pojištění odpovědnosti za újmu, která je s vlastnictvím rodinného domu neodmyslitelně spojena.

V rámci pojištění rodinného domu doporučujeme specifikovat i tzv. vedlejší stavby jako například ploty, altány, bazény, samostatně stojící garáže atd.

Pojištění rekreační budovy a rekreační domácnosti

Pojištění chrání rekreační objekt a jeho movité zařízení proti živelním nebezpečím (včetně povodně, záplavy, vodovodních škod), krádeži, loupeži, vandalismu, nárazu dopravního prostředku. Rozsah pojištění může dále zahrnovat i řadu dalších méně obvyklých nebezpečí – např. mechanické poškození vnějšího pláště budovy jakýmkoli zvířetem, přepětí či podpětí v síti či havárii rozvodů. Nemělo by být rovněž opomenuto pojištění odpovědnosti za újmu/škodu z vlastnictví rekreační budovy a domácnosti.

Pojištění bytového domu

U tohoto typu pojištění je důležité odlišit stav, kdy dochází k pojištění bytového domu jeho vlastníkem či pojištění společných částí bytového domu v případech domů, rozdělených na bytové jednotky, často ve vlastnictví více jednotlivých vlastníků jednotek. I ve druhém případě jde totiž ve skutečnosti o pojištění celé nemovitosti. Proto je možné pojištění bytové jednotky pro vyřízení např. hypotečního úvěru, řešit vinkulací plnění z pojistné smlouvy ve prospěch úvěrujícího subjektu (banky).

Pojištění bytového domu poskytuje pojistnou ochranu proti živelním nebezpečím (včetně povodně, záplavy, vodovodních škod), krádeži, loupeži, vandalismu, nárazu dopravního prostředku či aerodynamickému třesku. Rozsah pojištění může dále zahrnovat i řadu dalších méně obvyklých nebezpečí – např. mechanické poškození vnějšího pláště budovy jakýmkoli zvířetem či havárii rozvodů. Nemělo by být rovněž opomenuto pojištění odpovědnosti za újmu, která je s vlastnictvím rodinného domu neodmyslitelně spojena.

Pojištění bytové jednotky

Pojištění bytové jednotky poskytuje pojistnou ochranu proti živelním nebezpečím (včetně povodně, záplavy, vodovodních škod), krádeži, loupeži, vandalismu, nárazu dopravního prostředku či aerodynamickému třesku. Rozsah pojištění může dále zahrnovat i řadu dalších méně obvyklých nebezpečí – např. mechanické poškození vnějšího pláště budovy jakýmkoli zvířetem či havárii rozvodů.

Pojištění bytové jednotky je definováno jako pojištění stavebních součástí. V některých případech nebývá jasné, co do které kategorie patří. Některé stavební prvky bývají někdy považovány za vybavení a zřízení bytu, jindy za součást budovy. Obklady stěn a stropů, podlahové krytiny pevně spojené s podlahou, radiátory topení nebo sanitární předměty v koupelnách a WC jsou obvykle stavebními součástmi, vestavné skříně nebo kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči jimi být mohou, ale také nemusejí.

Nemělo by být rovněž opomenuto pojištění odpovědnosti za újmu z vlastnictví bytové jednotky.

Pojištění domácnosti

Pojištění domácnosti ochrání vybavení bytu či bytové jednotky a věci osobní potřeby proti všem důležitým nebezpečím – veškerým živelním událostem, krádeži, loupeži i vandalismu. Lze se pojistit i proti speciálním rizikům, jako je dočasné přepětí nebo podpětí v síti rozbití skla z jakékoli příčiny, porucha chladicího zařízení nebo havárie rozvodů.

I v těchto případech by nemělo být opomenuto rovněž pojištění odpovědnosti – pro případ, že chvilkovou neopatrností dojde např. k vytopení sousedy či ke způsobení škody domácím zvířetem. Toto pojištění zpravidla obsahuje i pojištění obecné odpovědnosti členů domácnosti za způsobenou škodu. Je třeba zdůraznit, že obecná odpovědnost za škody doznala v souvislosti se změnami civilního práva od roku 2014 zásadních změna a přinesla citelné zvýšení náhrad vzniklých škod, především v oblasti tzv. nehmotné újmy. Sjednané limity plnění obecné odpovědnosti členů domácnosti je proto vhodné konzultovat s pojišťovnou či pojistným makléřem a včas pamatovat na jejich zvýšení, především u starších pojistných smluv. Obecně se dá konstatovat, že limity v řádech statisíců korun jsou na dnešní dobu nedostatečné a měly by se pohybovat v řádech miliónů.

Velká část vlastníků bytových jednotek žije v blahé nevědomosti spoléhajíc na to, že o pojištění jejich majetku i odpovědnosti se za ně postaral někdo jiný (společenství vlastníků jednotek). Dostatečnou pojistnou ochranu ale ve skutečnosti nemají. Odpovědnosti za stav domu a škody vzniklé třetím osobám v důsledku špatné údržby a péče o dům (např. pád omítky, zimní úrazy na neudržovaném chodníku patřícím k domu atd.) se přitom zříci nemohou. Každý majitel bytu by se tedy měl zajímat nejen o pojištění svého bytu, ale i o to, jak je pojištěn dům, který spoluvlastní.

Kopie pojistné smlouvy a pojistných podmínek pojištění bytového domu je jedním z podkladů, z nichž je vhodné vycházet při úvahách o pojištění bytové jednotky. Pomůže totiž odhalit případnou mezeru v pojistné ochraně majetku a odpovědnosti vlastníka bytové jednotky z titulu pojištění bytového domu a z titulu zvažovaného pojištění domácnosti. Pak lze hledat pojištění domácnosti s rozšířenou pojistnou ochranou anebo si sjednat zvláštní pojistku kryjící dosud nepojištěná rizika a škody.

Není-li bytový dům pojištěn nebo má-li vlastník bytové jednotky o kvalitě pojistky pochybnosti, má možnost buď přesvědčit vlastníky ostatních bytových jednotek o nezbytnosti zjednání nápravy, nebo si může sám uzavřít pojistku kryjící škody na společných částech domu a odpovědnost spoluvlastníka bytového domu. V případě pojistné události mu pak pojišťovna vyplatí pojistné plnění ve výši odpovídající jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu.

Rozsah pojištění

Pro určení rozsahu pojištění je třeba nejprve uvážit, které škody a z jakých příčin mohou nemovitost postihnout a jaká může být výše škody. Je třeba mít na paměti, že některá rizika jsou z principu pojistných podmínek spojená (viz riziko povodně a záplavy) a není možné vyloučit jen z uvedených rizik a obráceně - skutečnost, že se dům nachází na vyvýšeném místě, ještě neznamená, že nemůže být zasažen zaplavením.

Obvyklý rozsah pojištění:

  • živelná nebezpečí (požár, výbuch, úder blesku, pád letadla, povodeň, záplava, vichřice, krupobití, sesuv půdy, zřícení skal nebo zeminy, pád stromů, stožárů a jiných předmětů, zemětřesení, tíha sněhu nebo námrazy),
  • voda vytékající z vodovodních zařízení, odpadní voda,
  • krádeže a loupeže,
  • úmyslné poškození – vandalismus,
  • náraz dopravního prostředku,
  • vada materiálu, vnitřní mechanické poškození, výrobní vada,
  • přetlak páry, kapaliny, plynu,
  • vniknutí cizího předmětu,
  • roztržení odstředivou silou,
  • zkrat, přepětí, indukce.

Nemovitosti bývají zpravidla nejvíce ohroženy požárem, výbuchem a podle místních podmínek vodovodními škodami, vichřicí, krupobitím, záplavou, povodní. Zařízení a inventář jsou ohroženy živelními riziky, případně krádeží, loupeží. Stroje, strojní zařízení, budovaná stavební nebo montážní díla, technologické celky, počítače a elektronická zařízení jsou ohrožena i dalšími shora uvedenými riziky a jejich pojištění je koncipováno tzv. proti všem rizikům.

Pojištění živelní

Pojištění se sjednává v tzv. základním rozsahu pro případ poškození nebo zničení věci požárem, výbuchem, úderem blesku a nárazem nebo zřícením letadla. Toto pojištění může být podle přání vlastníka nemovitosti rozšířeno na další nebezpečí, která mohou nemovitý majetek ohrožovat. Jedná se např. o povodeň a záplavu, vichřici a krupobití, tíhu sněhu a námrazy, pád stromů a jiných předmětů, zemětřesení. Pozor, právě tyto škody bývají limitovány horní hranicí a/nebo je u nich vyžadována spoluúčast pojištěného. Právě nastavení takových limitů je na straně jedné motivováno snahou o snížení výše pojistného, na straně druhé může přivodit vyšší náklady pro pojištěného v případě, kdy dojde ke škodě. Nastavení pojistných podmínek je dobré věnovat větší pečlivost a uvážení, v případě bytových domů (společenství vlastníků jednotek a bytových družstev) je rozsah pojištění projednat se členy bytové korporace.

Pojištění odpovědnosti členů statutárních orgánů (DNO)

V tomto případě se jedná o pojištění členů statutárních orgánů bytových korporací (společenství vlastníků jednotek či bytového družstva) proti nesprávným rozhodnutím či opomenutím. Obvyklá výše ročního pojistného se pohybuje v řádech tisíců korun ročně za všechny členy statutárního orgánu s limitem plnění v řádech jednotek milionů. 

Zářijový seriál. Správa bytového domu

Správa bytového domu a pozemku je definována zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). 

První část ustanovení § 1189 odst. 1 OZ předvídá, že správa domu zahrnuje vše, co:

1.       nenáleží vlastníku jednotky a

2.       je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

To, co nenáleží vlastníku jednotky, bude definovat buď sám zákon, případně v rozsahu jím určeném prováděcí předpis, nebo prohlášení. Druhá podmínka předvídá, že musí jít o činnost naplňující znaky péče řádného hospodáře a také, že správa směřuje nejen k zachování stávajícího stavu (údržba), ale i jeho zlepšení (modernizace).

Druhá věta citovaného ustanovení § 1189 OZ pak upřesňuje, že správa bytového domu zahrnuje vedle shora uvedeného i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Správa bytového domu se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. To se může týkat např. garážových stání, jsou-li tato v bytovém domě vymezena jako společná část domu, kterou jsou oprávněni užívat jen někteří ze spoluvlastníků. Zjevně pak nelze pod správu bytového domu zařadit správu garážových stání, pokud jsou vymezena jako nebytová (garážová) jednotka s větším počtem spoluvlastníků. K této otázce bude třeba se vrátit, protože zkušenosti s fungováním bytových domů ukazují, že právě tato kompetence pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku je obecným očekáváním a praktickým řešením.

Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků jednotek, nevzniklo-li, pak správce (§ 1190 OZ). Zákon tedy institut správce zná pouze pro situace, kdy společenství vlastníků jednotek nevznikne (§§ 1191 až 1193 OZ), nebo, kdy sice bylo založeno, ale některý ze spoluvlastníků má dosud většinu hlasů a je správcem bytového domu a pozemku do doby, než ztratí většinu hlasů (srovnej §§ 1202 a 1203 OZ). Je třeba přiznat, že ani odborná veřejnost nemá zcela jasno o vztahu obou situací, přitom laická veřejnost bude velmi pravděpodobně pod slovem správce bytového domu vnímat nejčastěji osobu, která byla pověřena zajištěním některých činností správy domu a pozemku.

Platí, že primárně je pro správu bytového domu předurčeno společenství vlastníků, a tedy statutární orgán v podobě výboru jako kolektivního orgánu nebo předsedy jako jednočlenného orgánu. Pověření třetí osoby správou domu, ať již komplexní nebo jen některými činnostmi (např. vedením účetnictví), vyžaduje souhlas nejvyššího orgánu společenství vlastníků (viz § 1208 OZ písm. h). Rozhodnutí má obsahovat nejen určení osoby, ale případné rozhodnutí o její změně, schválení smlouvy s takovou osobou či schválení změny smlouvy, půjde-li o změnu ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti.

Zde je třeba poznamenat, že výběr třetí osoby jako správce (někdy označovaného jako „operativního“ správce) je do značné míry spjato s odpovědností členů statutárního orgánu za výkon jejich funkce s péčí řádného hospodáře. Právě tato skutečnost může být někdy příčinou rozporu mezi názorem statutárního orgánu v podobě menšího počtu osob, ale odpovídajících svým majetkem za řádný výkon správy domu, a nejvyššího orgánu tvořeného ostatními členy společenství, které může upřednostnit parametr cenových nákladů zajištění správy. Za takové situace nezbývá členům statutárního orgánu než, aby zvážili své setrvání ve funkcích v situaci, kdy nefunguje komunikace se správcem, chybí nástroje pro kontrolu jeho činnosti nebo dokonce zjistí, že je výkon správy v rozporu s péčí řádného hospodáře. Je třeba mít na paměti, že to jsou právě osoby v roli správců, kteří mohou disponovat a disponují finančními prostředky členů společenství vlastníků.

Podrobnosti o činnostech, týkajících se správy domu a pozemku, stanoví prováděcí právní předpis (§ 1222 OZ), kterým je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Otázky správy jsou obsahem celkem jedenácti z 18 paragrafů uvedeného nařízení vlády (viz §§ 7 až 17).

Jsou definovány činnosti týkající se správy domu a pozemku:

1.       z hlediska provozního a technického (§ 7) a

2.       z hlediska správních činností (§ 8).

Předpis dává oprávnění osobě odpovědné za správu domu a pozemku činit opatření ke zjednání nápravy, pokud vlastník jednotky neudržuje svůj byt a hrozí poškození jiného bytu či domu jako celku (§ 9). Dáje je upraveno sjednávání smluv i dohlížení nad jejich plněním (§ 10).

Za zmínku jistě stojí i ustanovení § 13, které stanoví limit pro rozhodnutí statutárního orgánu:

1.       o nabytí, zcizení či zatížení movité věci, nepřesáhne-li jejich pořizovací hodnota v kalendářním roce v souhrnu částku 10 000 Kč a

2.       o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovitosti, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku.

Přitom však platí, že stanovy společenství vlastníků jednotek mohou v obou uvedených případech stanovit limity odlišně a tyto pak mají přednost před úpravou nařízení vlády.

Ustanovení §§ 15 až 17 pak upravují některé otázky hospodaření společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku. Ani tuto pasáž však nelze posuzovat jen optikou nařízení vlády, nýbrž bude třeba vzít nejprve v potaz buď:

1.       pravidla pro správu domu a pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku obsažená v prohlášení (§ 1166 odst. 2 OZ), resp.

2.       pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek obsažená ve stanovách společenství vlastníků jednotek (§ 1200 odst. 2 OZ).

Zdroj: Mgr. Marin Kroh, ČSRB