Březnový seriál. Služby spojené s užíváním nájemního bytu

Chceme-li co nejpřesněji spočítat, jaká částka se nám z účtu měsíčně odečte za nájemní bydlení, musíme do ní zahrnout i výdaje s nájmem související, tedy platby nejen za energie, ale i za služby. Pravidla pro rozúčtování a vyúčtování stanoví speciální právní předpis, zákon č. 67/2013 Sb.

Deset patnáct tisíc měsíčně plus 2500 poplatky. Podobně bývá uvedena informace v inzertních nabídkách. Jenže co všechno je v oněch dvou a půl tisících zahrnuto? Elektřina, plyn, nebo i služby? A které to jsou? Možná se někomu budou podobné pochybnosti zdát banální, ale věřte, že tomu tak není. Rubrika Vyúčtování energií a služeb v poradně Portálu o bydlení, která „přetéká“ dotazy, svědčí o tom, že je stále co řešit a že v otázkách vyúčtovávání a rozúčtovávání služeb nemáme úplně jasno. Napovědět by proto měl i seriál měsíce března.

Pokud vás budou zajímat další podrobnosti či budete potřebovat odpověď na některé otázky, pište na mail info@remove-this.portalobydleni.cz

 

 

Březnový seriál. Vymezení pojmů a rozsah poskytovaných služeb

Pravidla plateb za služby by si měl ujednat pronajímatel a nájemce dohodnout předem. V jakém rozsahu by to ale mělo být a podle čeho se řídit?

Součástí nákladů na bydlení jsou i plnění spojená s užíváním bytu nebo s nájmem související služby. Pravidla pro rozúčtování a vyúčtování těchto nákladů jsou stanovena zvláštním právním předpisem, kterým je s účinností od 1. 1. 2014 zákon č. 67/2013 Sb., jímž se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostor v domě s byty.

Občanský zákoník s ohledem na shora uvedený předpis stanoví pouze rámcová pravidla pro sjednávání služeb, a to zejména v ustanoveních § 2247 a § 2252. Podle těchto ustanovení si pronajímatel a nájemce mají předně ujednat, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s nájmem související služby zajistí pronajímatel. Pokud takové ujednání v nájemní smlouvě chybí, je pronajímatel povinen zajistit po dobu nájmu tzv. nezbytné služby. Nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Obdobně vymezuje rozsah poskytovaných služeb i zákon č. 67/2013 Sb., podle něhož jsou službami zejména:

·         dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody,

·         dodávka vody a odvádění odpadních vod,

·         provoz výtahu,

·         osvětlení společných prostor v domě,

·         úklid společných prostor v domě,

·         odvoz odpadních vod a čištění jímek,

·         umožnění příjmů rozhlasového a televizního signálu,

·         provoz a čištění komínů,

·         odvoz komunálního odpadu.

Nákladem za služby podle zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky.

Pronajímatel má právo požadovat po nájemcích placení záloh na úhradu nákladů za služby poskytované s užíváním bytu. Výši těchto záloh si strany nájemního vztahu vzájemně sjednají.

Pokud k dohodě nedojde, určí pronajímatel nájemci měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z předchozího roku nebo posledního zúčtovacího období nebo z nákladů odvozených s předpokládaných cen běžného roku.

Pronajímatel má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny nebo v případě změny rozsahu či kvality služby. Změna výše měsíční zálohy musí být v písemném oznámení řádně zdůvodněna. Změněná měsíční záloha se platí nejdříve od 1. dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy.

Zdroj: Ing. Milan Taraba, Sdružení nájemníků (SON)

Březnový seriál. Rozúčtování služeb

Jak a podle čeho rozúčtovávat náklady na služby? Spousta nejasností obestírá tuto otázku. Nabízíme přehlednou orientaci v základních pojmech.

Způsob rozúčtování pronajímatel ujedná s 2/3 většinou nájemců v domě. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

Zúčtovacím obdobím je období, za které pronajímatel provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů za služby. Zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí pronajímatel. Obvykle jde o jeden kalendářní rok.

Rozúčtováním se rozumí

·         vyčíslení výše nákladů za jednotlivé poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé nájemce – příjemce služeb a

·         způsob rozdělení nákladů za služby.

Vyúčtováním se rozumí

·         vyčíslení skutečné výše nákladů za služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období.

Nedojde-li k ujednání mezi pronajímatelem a většinou nájemců v domě, stanovuje zákon pravidla rozúčtování následovně:

  • Dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot dle podružných vodoměrů pro jednotlivé byty. V případě absence těchto vodoměrů pak dle směrných čísel spotřeby vody (viz příloha č. 12 k vyhlášce č. 428/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů, obvykle u bytů bývalé I. kategorie 35m3/osoba a rok).
  • Provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komína.
  • Umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek v bytě.
  • Provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další sjednané služby podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Těmito osobami jsou nájemce bytu a osoby, které s ním žijí déle než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období v jeho domácnosti.

Zdroj: Ing. Milan Taraba, Sdružení nájemníků (SON)

 

 

Březnový seriál. Rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody

Dnes vás seznámíme s vyhláškami, podle nichž se rozúčtování řídí, a na úskalí, která by eventuálně z jejich nesprávné aplikace mohla plynout.

Rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se donedávna řídilo vyhláškou č. 372/2001 Sb., která stanovovala pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele. Jiný způsob rozúčtování než podle vyhlášky č. 372/2001 Sb., byl možný jen po dohodě pronajímatele se všemi nájemci v domě.

Na rozúčtování nákladů na teplo a nákladů na společnou přípravu teplé vody s účinností od 1. 1. 2016 dopadá zákon č. 67/2013 Sb. po novele zákonem č. 104/2015 Sb. v kombinaci s novou vyhláškou č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům.

Náklady na vytápění

Náklady na vytápění v případě, že není stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, a náklady na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu podle jiného právního předpisu se rozúčtují na základě ujednání poskytovatele služeb se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva.

Pokud k dohodě nedojderozúčtují se náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody podle vyhlášky č. 269/2015 Sb. Změna způsobu rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům je možná vždy až po skončení zúčtovacího období.

Pokud je právním předpisem stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu, rozdělí se náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období na složku základní a spotřební.

Základní složka je rozdělena mezi nájemce podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce.

Spotřební složka je rozdělována mezi nájemce úměrně výši náměrů stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.

Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemce služeb (nájemce) s měřením nebo zařízením pro rozdělování nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce hodnoty určené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. V případě překročení přípustných rozdílů musí být provedena úprava výpočtové metody.

Neumožní-li nájemce instalaci stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto nájemce spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky.

Náklady na společnou přípravu teplé vody

Náklady na společnou přípravu teplé vody pro zúčtovací jednotku za zúčtovací období tvořené náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev vody a náklady na spotřebovanou vodu se rozdělí na složku základní a spotřební.

Základní složka je rozdělena mezi nájemce podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce.

Spotřební složka se rozdělí mezi nájemce poměrně podle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb.

Neumožní-li nájemce instalaci vodoměrů na teplou vodu nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto nájemce spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m2 podlahové plochy zúčtovací jednotky.

Vyhláška č. 269/2015 Sb. obecně stanoví rozsah výše základní a spotřební složky u rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům, jejich rozdělení mezi příjemce služeb, hodnoty určené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období, vymezení pojmů a další náležitosti k rozúčtování nákladů, dále pak náležitosti, které musí poskytovatel služeb uvést ve vyúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům.

Zdroj: Ing. Milan Taraba, Sdružení nájemníků

 

 

Březnový seriál. Vyúčtování služeb

Přeplatky, nedoplatky… zmatky a mnoho otázek. Jak postupovat správně? V podstatě na tom není nic obtížného.

Skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje pronajímatel nájemci vždy za zúčtovací období nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období. Poskytovatel služeb ve vyúčtování má povinnost uvést skutečnou výši nákladů na jednotlivé služby se všemi potřebnými náležitostmi, výši přijatých měsíčních záloh za jednotlivé služby, aby případné rozdíly ve vyúčtování byly zřejmé a kontrolovatelné.

Obecně lze říci, že součástí vyúčtování služeb za konkrétní zúčtovací období by měly být údaje o uhrazených zálohách za služby, údaje o skutečných nákladech a spotřebě jednotlivých služeb, a to nejenom za konkrétní bytovou jednotku, ale i za dům jako celek, aby bylo možné vyúčtování zkontrolovat.

Ve vyúčtování by měl být uveden

·         průměrný počet členů domácností v zúčtovacím období,

·         celková plocha bytů a plocha nebytových prostor v domě.

Finanční vypořádání přeplatků a nedoplatků má být provedeno v dohodnuté lhůtě, nejpozději však do 4 měsíců od doručení vyúčtování nájemci.

Pokud nájemce pronajímatele písemně požádá, je ten povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit nájemci náklady na jednotlivé služby, způsob rozúčtování, stanovení záloh a umožnit mu též pořízení kopií podkladů. Nájemce předloží případné námitky k vyúčtování pronajímateli neprodleně, nejpozději však do třiceti dnů od převzetí vyúčtování nebo od doložení vyžádaných podkladů. K vyřízení uplatněných námitek má pronajímatel lhůtu 30 dní od doručení.

Nájemce je povinen oznámit pronajímateli písemnou formou bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Zdroj: Ing. Milan Taraba, Sdružení nájemníků

Březnový seriál. Paušální platba za služby

Jistou novinkou ve způsobu hrazení služeb jsou paušální platby. Jakým způsobem postupovat? Více o tom v následujícím textu.

Zákon umožňuje na rozdíl od minulé úpravy i paušální platbu. Částka nájemného a částka za služby se může sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to pronajímatel a nájemce sjednají.

Pro tento případ platí, že platby za poskytované služby se nerozúčtovávají a písemná dohoda o paušální platbě nemusí být uzavírána se všemi nájemci v domě.

Paušální platby se uzavírají ve většině případů pouze u krátkodobých nájmů a nejde o časté případy. Důvodem je především ustanovení v § 9 odst. 4 zákona, že u nájmů uzavřených na dobu delších než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Platby za tyto služby se musí u dlouhodobých nájmů vždy vyúčtovat.

Pokud příjemce služeb s paušální platbou písemně požádá, má poskytovatel služeb povinnost vystavit pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby.

Zdroj: Ing, Milan Taraba, SON

Březnový seriál. Sankce při porušení povinností vyplývající ze zákona č. 67/2013 Sb.

Poskytovatel i „konzument“ služeb mají svá práva, ale i povinnosti, které nelze opomíjet. Seznamte se s těmi nejdůležitějšími.

Jestliže poskytovatel služeb (pronajímatel) nebo příjemce služeb (nájemce) nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li nájemce povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li pronajímatel včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem nájemce nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

Výši pokuty si sjedná pronajímatel alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

Zdroj: Ing. Milan Taraba, Sdružení nájemníků (SON)