Listopadový seriál. Nájemní vztahy

Vztahy jsou všeobecně komplikovanou součástí našeho života, nájemní nevyjímaje. Dotazy v poradně Portálu o bydlení jsou toho důkazem. Jaké změny v nájemních vztazích zavedl nový občanský zákoník? Jaké jsou základní práva a povinnosti nájemce a pronajímatele u nájmu bytu? Jaká jsou zakázaná ujednání v nájemní smlouvě a jaké je postavení nájemce v nájemních vztazích? O tom všem bude listopadový seriál.

Jako obvykle ho pro přehlednost rozdělíme do osmi částí:

·         Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele.

·         Podnikání v nájemním bytě.

·         Návštěvy v nájemním bytě.

·         Kauce v nájemní smlouvě.

·         Obecně k ukončení nájmu bytu.

·         Výpověď z nájmu bytu s výpovědní dobou.

·         Okamžité zrušení nájmu bytu.

·         Podnájem bytu.

Pokud vás budou zajímat další podrobnosti či budete potřebovat odpověď na některé otázky, pište na mail info@portalobydleni.cz. 

 

 

Listopadový seriál. Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

Jaké změny v nájemních vztazích zavedl nový občanský zákoník? Jaké jsou základní práva a povinnosti nájemce a pronajímatele u nájmu bytu? 

A jaká jsou zakázaná ujednání v nájemní smlouvě a jaké je postavení nájemce v nájemních vztazích?

Oproti předchozí právní úpravě účinné až do konce roku 2013 přinesl nový občanský zákoník řadu změn právní úpravy nájemních vztahů. Uveďme si několik příkladů těchto změn. Nový občanský zákoník již nepožaduje přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu. Došlo taktéž ke zrušení bytových náhrad při zániku nájmu bytu. Nový občanský zákoník rozlišuje výpovědní důvody podle toho, zda je nájem bytu sjednán na dobu určitou nebo neurčitou. Nově je rovněž nájemce oprávněn dát část bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, pokud v bytě nájemce sám trvale bydlí. Výslovně se zakazuje sjednávat smluvní pokuty nebo zjevně nepřiměřené povinnosti. Nový občanský zákoník rovněž stanovil, že nájemce je oprávněn vypovědět nájem bytu sjednaný na dobu určitou, pouze pokud se změní okolnosti, za nichž nájem uzavíral, a to do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Právní úprava nově také stanovuje právo nájemce podnikat a chovat zvíře v bytě za určitých podmínek (blíže v seriálu). Výše jistoty (kauce) může nyní dosahovat až šestinásobku měsíčního nájemného (dříve byl možný jen trojnásobek).

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt nebo dům k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemce je považován za slabší smluvní stranu, kdy se nepřihlíží ke smluvním ujednáním zkracujícím nájemcova práva dle ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu uvedených v § 2235 až § 2301 občanského zákoníku. Ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu se vztahují na všechny pronajímatele bytu nebo domu bez ohledu na skutečnost, že pronajímatelem bytu je např. obec. Určitou výjimkou je nájem družstevního bytu.

Ochranu nájemce jako slabší smluvní strany deklaruje občanský zákoník rovněž tak, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Jedná se tedy o zakázané ujednání, pokud pronajímatel zajistí povinnost nájemce smluvní pokutou nebo vymezí povinnost nájemci, která je zjevně nepřiměřená. Občanský zákoník blíže nevymezil okruh případů, kdy bude ujednání považováno vzhledem k okolnostem za zjevně nepřiměřené. Dle názoru autora by mohl být příkladem takového zakázaného ujednání absolutní zákaz přijímání návštěv do bytu.

Nájemní smlouva k pronájmu bytu nebo domu vyžaduje písemnou formu. Pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost nájemní smlouvy pro nedostatek písemné formy. Občanský zákoník taktéž stanovuje, že pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Tímto nastává právní fikce uzavření nájemní smlouvy. Občanský zákoník tak řeší situace, kdy pronajímatel a nájemce neuzavřeli platnou nájemní smlouvu, avšak nájemce užívá byt v dobré víře, že došlo k uzavření platné nájemní smlouvy. Jedná se o vhodnou novou zákonnou úpravu, jelikož judikatura soudů vymezovala až do účinnosti nového občanského zákoníku, že nájem bytu nelze takto vydržet.

Pronajímatel a nájemce si mají sjednat nájemné především pevnou částkou. Pokud si však výši nájemného nesjednají, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření nájemní smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

Nájemce má povinnost užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Pronajímatel je povinen udržovat po dobu nájmu bytu v domě náležitý pořádek, který je obvyklý podle místních poměrů a je dále povinen udržovat po dobu nájmu byt a dům ve způsobilém stavu k užívání.

Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, kdy běžnou údržbu a drobné opravy stanovuje blíže nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Může nájemce chovat v bytě zvíře? Může, pokud chov zvířete nezpůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Pokud však chov zvířete vyvolá potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Zajímají vás další práva a povinnosti nájemce a pronajímatele? Přečtěte si ustanovení občanského zákoníku vztahující se k nájmu bytu a nájmu domu. Nový občanský zákoník je sepsán poměrně srozumitelně i pro běžného občana ke znalosti jeho práv a povinností.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Listopadový seriál. Návštěvy v nájemním bytě

Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli.

Jaké jsou práva a povinnosti nájemce ve vztahu k návštěvám v pronajatém bytě? Může pronajímatel požadovat omezení počtu osob žijících v bytě nebo vyžadovat souhlas s přijetím člena domácnosti? Odpovědi naleznete v dnešním článku.

Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli, jak stanovuje občanský zákoník. Pokud by nájemní smlouva obsahovala ujednání, kterým by se zakazovalo nájemci přijímat návštěvy v nájemním bytě, jednalo by se o zakázané ujednání. Takové ujednání by bylo považováno za zakázané ujednání s ohledem na jeho zcela zjevnou nepřiměřenost. K problematice zakázaných ujednání si také přečtěte dřívější článek Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele z tohoto listopadového seriálu.

Pronajímatel nemá právo určovat nájemci, koho konkrétně si může nebo nemůže pozvat jako návštěvu do pronajatého bytu. Složitější je rozlišení, kdy se jedná ještě o návštěvu a kdy již o osobu žijící v pronajatém bytě společně s nájemcem. Sporné situace se budou posuzovat dle individuálních okolností každého případu, obecně lze stanovit, že návštěva má mít dočasný charakter, který může přesahovat i několik dní nebo týdnů (např. návštěva vzdálených příbuzných z ciziny).

Občanský zákoník stanovuje povinnost nájemce oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu, přijme-li nájemce nového člena své domácnosti. Neučiní-li nájemce oznámení pronajímateli ani do dvou měsíců, kdy nastala změna počtu osob, má se za to, že nájemce závažně porušil svou povinnost vyplývající z nájmu bytu. Nájemce oznamuje také pronajímateli bez zbytečného odkladu i snížení počtu členů domácnosti. Uvedená povinnost nájemce je vymezena pro ochranu pronajímatele. Pronajímatel by měl mít přehled o počtu osob užívajících byt zejména s ohledem na případné zvýšení nákladů na služby.

Pronajímatel je oprávněn ujednat s nájemcem v nájemní smlouvě, aby k přijetí nového člena do nájemcovy domácnosti byl vyžadován jeho souhlas. Takové ujednání by neplatilo v případě, že by novým členem nájemcovy domácnosti měla být osoba blízká anebo by se jednalo o případ zvláštního zřetele hodného. Osobou blízkou je dle občanského zákoníku příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle zákona upravujícího registrované partnerství; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma. Pronajímatel je tak oprávněn zasahovat do počtu osob žijících v nájemcovy domácnosti, výkon tohoto práva nesmí být šikanózní vůči nájemci.

Pronajímatel má také právo požadovat, aby v bytě žil jen přiměřený počet osob. Přiměřenost počtu osob se posuzuje ve vztahu k velikosti bytu a počet osob nesmí bránit tomu, aby všechny osoby mohly žít v bytě v obvyklých a hygienicky vyhovujících podmínkách. Pokud by porušením této povinnosti nájemce vznikla škoda, mohl by ji pronajímatel oprávněně vymáhat po nájemci. Pro pronajímatele je velmi komplikované zjistit, zda nájemce porušuje uvedenou přiměřenost počtu osob žijících v pronajatém bytě. Nájemce je považován za slabší smluvní stranu, kdy uvedená práva pronajímatele nesmí porušovat právo na rodinný život nájemce. V případě řešení obdobné problematiky doporučuje vyhledat odbornou právní pomoc.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Listopadový seriál. Kauce v nájemní smlouvě

Výše jistoty nesmí přesáhnout šestinásobek měsíčního nájemného.

V dalším článku z listopadového seriálu na téma nájemních vztahů se zaměříme na jistotu (dříve kauci) sjednanou mezi pronajímatelem a nájemcem.

Pronajímatel a nájemce si mohou ujednat, že nájemce poskytne pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Takové ujednání bude nejčastěji součástí nájemní smlouvy, může být však i předmětem samostatné dohody uzavřené mezi pronajímatelem a nájemcem. Poskytnutím jistoty vzniká nájemci vůči pronajímateli pohledávka na její vrácení, která dospěje při skončení nájmu. Pronajímatel nemůže požadovat po nájemci poskytnutí jistoty, pokud se s ním výslovně nedohodne na jejím poskytnutí. Ačkoliv zákon nevymezuje povinnost písemné formy dohody o sjednání jistoty, lze písemnou formu jedině doporučit. Jistota tak zajišťuje pohledávky pronajímatele na zaplacení nájemného, úhrady za plnění spojená s užíváním bytu a případné pohledávky na náhradu škody.

Jistotu lze sjednat mezi pronajímatelem a nájemcem ve výši nejvýše šestinásobku měsíčního nájemného. Ujednání o vyšším rozsahu jistoty by mohlo být považováno za zdánlivé ujednání s právem nájemce požadovat vydání bezdůvodného obohacení jako částky poskytnuté nad rámec limitu šestinásobku měsíčního nájemného.

Občanský zákoník nestanovuje bližší omezení pro pronajímatele s nakládáním s poskytnutou jistotou. Nájemci lze tak doporučit, aby si písemně ujednal s pronajímatelem podmínky nakládání s jistotou. Například vymezením povinnosti pronajímatele k uložení jistoty na zvláštním účtu s právem nájemce na výpis z tohoto účtu.

Pokud za trvání nájmu vznikne nájemci dluh vůči pronajímateli související s nájmem bytu, bude nájemce povinen dluh uhradit nebo se dohodnout s pronajímatelem, že se sníží o dlužnou částku jistota, včetně povinnosti doplnění jistoty o chybějící částku.

Pronajímatel je povinen vrátit jistotu nájemci při skončení nájmu. Pronajímatel je však oprávněn při skončení nájmu započíst jistotu na dluhy nájemce, např. na škodu způsobenou v pronajatém bytě.

Občanský zákoník stanovuje, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Vychází se z myšlenky, že když nájemce dává složením jistoty pronajímateli k využití své finanční prostředky, aniž za to dostává protiplnění, má právo na úrok z poskytnuté jistoty.

Předchozí právní úprava jistoty byla odlišná od koncepce vymezené novým občanským zákoníkem. Zásadním rozdílem bylo omezení výše jistoty jen do výše trojnásobku nájemného a zálohy na úhradu služeb spojených s užíváním pronajatého bytu.

Každý případ sporu o jistotu je nutné chápat individuálně. V případě řešení obdobné problematiky doporučujeme konzultovat s advokátem k posouzení vašeho případu, a to s ohledem na individualitu každého případu, vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

JUDr. Zbyněk Drobiš

Listopadový seriál. Podnájem bytu dle nového občanského zákoníku

Jaký způsobem upravuje občanský zákoník podnájem bytu? Kdy může nájemce dát byt do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele? 

Kdy nejpozději skončí podnájem bytu? Odpovědi v závěrečném článku našeho seriálu k nájemním vztahům.

Právní úprava podnájmu bytu účinná až do konce roku 2013 neumožňovala nájemci dát byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele. Nový občanský zákoník však opustil takto striktní zákaz vůči nájemci a v určitých situacích umožňuje nájemci dát část bytu do podnájmu i bez výslovného souhlasu pronajímatele.

Současná právní úprava občanského zákoníku tak stanovuje, že nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, a to i bez souhlasu pronajímatele. Uvedené právo nájemce vychází z myšlenky, že nájemce sám trvale bydlící v bytě má kontrolu před případným škodlivým jednáním podnájemce, které by mohlo vést k újmě na majetku pronajímatele. Pokud však nájemce dá takto byt do podnájmu třetí osobě, vzniká nájemci povinnost oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob žijících v bytě. Notifikační povinnost nájemce je totiž spojena s právem pronajímatele požadovat, aby v bytě žil takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a odpovídající požadavku na pohodlné a hygienicky vyhovující bydlení.

Jaká je však zákonná úprava, když nájemce sám trvale nebydlí v pronajatém bytě? V takovém případě může nájemce dát byt třetí osobě do podnájmu nebo případně část bytu pouze se souhlasem pronajímatele. K žádosti o udělení souhlasu k podnájmu bytu a souhlasu s podnájmem bytu se vyžaduje písemná forma. Pronajímatel i nájemce si mohou smluvně ujednat zákaz podnájmu bytu pro uvedenou situaci. Fikce souhlasu pronajímatele s podnájmem bytu nastane, když se pronajímatel nevyjádří k žádosti nájemce o udělení souhlasu ve lhůtě jednoho měsíce. Tato fikce nenastane, jestliže byl mezi pronajímatelem a nájemcem sjednán výše uvedený zákaz podnájmu bytu.

Podnájem bytu je spojen s nájmem bytu, a proto podnájem končí společně s nájmem. Nájemce je povinen při skončení nájmu bytu informovat o této skutečnosti podnájemce s uvedením rozhodných skutečností, tj. den skončení nájmu a případě i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.

Občanský zákoník výslovně stanovuje, že nájemce hrubě poruší svou povinnost tím, že dá pronajatý byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu se zákonnou úpravou podnájmu bytu. Pronajímatel může pro hrubé porušení povinnosti nájemcem vypovědět nájem bytu v tříměsíční výpovědní době.

V případě řešení obdobné problematiky doporučujeme konzultovat s advokátem k posouzení vašeho případu, a to s ohledem na individualitu každého případu, vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

Zdroj: JUDR. Zbyněk Drobiš

 

 

Listopadový seriál. Podnikání v nájemním bytě

Jakým způsobem vymezuje občanský zákoník právo nájemce podnikat v bytě? Jaké jsou limity tohoto práva a jak problematiku upravovala předchozí právní úprava? 

Obecně má nájemce povinnost užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Nájemce je tedy povinen byt užívat řádně v souladu s péčí řádného hospodáře.

Ustanovení § 2255 občanského zákoníku stanovuje, že nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Občanský zákoník tak vymezuje právo nájemce podnikat v bytě s omezením, že podnikání nesmí způsobit zvýšené zatížení pro byt nebo dům.

Předchozí právní úprava před účinností nového občanského zákoníku výslovně neřešila otázku práva nájemce na podnikání v bytě. Nájemce však byl v zásadě oprávněn podnikat v bytě i za účinnosti předchozí právní úpravy, jelikož uvedené právo stanovila rozhodovací praxe soudů. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 964/2008 ze dne 15. 5. 2008 najisto deklaroval, že právo nájemce na užívání bytu nelze omezit pouze na holé bydlení, ale nájemce může rovněž v bytě podnikat, pokud podnikání neobtěžuje vlastníka ani další nájemce nad přiměřenou míru a byt stále převážně slouží k bydlení.

Ze současné právní úpravy tedy vyplývá, že není v rozporu s povinností řádného užívání pronajatého bytu, když nájemce podniká v bytě, podnikání však nesmí způsobit zvýšené zatížení pro byt. Zákaz podnikání v bytě pro zvýšené zatížení pro byt bude nutné vykládat podle okolností každého případu. Může se tak jednat o případy obtěžování hlukem, prachem, pachem, apod. nebo o případy podstatného zvýšení pohybu osob v domě.

Pokud nájemce má záměr v bytě podnikat, měl by pronajímatel kontaktovat nájemce s dotazem, v čem bude konkrétně spočívat podnikatelská činnost nájemce ke zjištění, zda podnikatelská činnost nájemce nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt.

V případě, že by nájemce porušil zákaz podnikání v bytě pro zvýšené zatížení pro byt, mohl by pronajímatel vzhledem k intenzitě porušení tohoto zákazu přistoupit k výpovědi z nájmu bytu pro hrubé porušení povinnosti nájemce vyplývající z nájmu v tříměsíční výpovědní době. Při uplatnění sankcí vůči nájemci ze strany pronajímatele bude vždy nutné vycházet z okolností každého individuálního případu, kdy lze doporučit využití služeb kvalifikovaného advokáta k posouzení konkrétního případu a sepisu příslušných podání.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

 

 

Listopadový seriál. Úvod do problematiky ukončení nájmu bytu

V následujících třech článcích se pokusíme nastínit tuto rozsáhlou oblast k lepší znalosti práv a povinností v nájemních vztazích.

Nájem bytu může obecně zaniknout:

·         uplynutím sjednané doby nájmu bytu,

·         dohodou nájemce a pronajímatele,

·         odstoupením od nájemní smlouvy a výpovědí nájmu bytu.

Pokud je nájem bytu sjednaný na dobu určitou, může nájemce dle občanského zákoníku vypovědět nájem bytu pouze v případě, že se změní okolnosti, z nichž smluvní strany při vzniku závazku z nájemní smlouvy zřejmě vycházely, a to do takové míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu bytu pokračoval. Jedná se o podstatnou změnu oproti předchozí právní úpravě, kdy nájemce mohl vypovědět nájem bytu sjednaný na dobu určitou bez uvedení důvodu. Podmínky pro učinění výpovědi z nájmu bytu nájemcem budou tak splněny například za situace, kdy nájemce získá práci ve vzdáleném městě, do kterého nebude moci dojíždět z nájemního bytu. Nájemci lze tak doporučit, aby si sjednal s pronajímatelem důvody pro výpověď z nájmu bytu pronajatého na dobu určitou odchylně od zákonné úpravy, např. uvedením možnosti výpovědi bez uvedení důvodu.

V rámci ukončení nájmu bytu sjednaného na dobu určitou stanovuje občanský zákoník taktéž ustanovení k ochraně nájemce, kdy se pronajímatel chová pasivně při skončení nájmu bytu a nevyzve nájemce k opuštění bytu. Občanský zákoník konkrétně vymezuje, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel písemně nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si pronajímatel a nájemce něco jiného.

Dohoda o skončení nájmu bytu mezi pronajímatelem a nájemcem je praktické a smírné řešení ukončení nájmu bytu. Lze doporučit, aby dohoda o skončení nájmu bytu obsahovala ujednání o vypořádání vzájemných pohledávek. Dohoda o skončení nájmu bytu vyžaduje písemnou formu.

K výpovědi nájmu bytu lze obecně stanovit, že výpověď vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé smluvní straně, přičemž výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, kdy výpověď došla druhé smluvní straně.

Pokud učiní výpověď z nájmu bytu pronajímatel, pak je povinen nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky, včetně uplatnění práva na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, bez uvedeného poučení se výpověď považuje za neplatnou. Občanský zákoník avšak podrobněji neupravuje námitky nájemce z hlediska jejich obsahu a dalšího postupu pronajímatele při jejich uplatnění. Z hlediska soudního přezkumu výpovědi nájmu bytu je nájemce oprávněn podat příslušný návrh k přezkumu oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy došlo nájemci výpověď z nájmu bytu.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

Listopadový seriál. Skončení nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele

Z jakých důvodů může vypovědět pronajímatel nájem na dobu určitou a neurčitou?

 Zaměříme se blíže na podmínky, za kterých může pronajímatel učinit výpověď z nájmu bytu, a to v tříměsíční výpovědní době.

Zákonné důvody pro skončení nájmu bytu výpovědí, udělenou ze strany pronajímatele, vymezuje občanský zákoník v ustanovení § 2288. Jedná se o výpovědní důvody, při kterých se uplatní tříměsíční výpovědní doba. Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby bude předmětem následujícího článku.

Důvody pro výpověď z nájmu bytu lze rozdělit do dvou kategorií, a to důvody pro výpověď nájmu sjednaného na dobu určitou nebo neurčitou a důvody pro výpověď nájmu sjednaného pouze na dobu neurčitou. Pokud pronajímatel učiní výpověď z níže uvedených důvodů, pak je povinen uvést konkrétní výpovědní důvod ve výpovědi nájmu bytu.

Pronajímatel může tak vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době z těchto důvodů:

a)        poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (intenzita porušení povinnosti nájemce se bude zkoumat individuálně u každého případu, příkladem naplnění tohoto výpovědního důvodu by však mohlo být nezaplacení nájemného za dobu nejméně dvou měsíců, neuhrazení jistoty nebo neodstranění škody způsobené na pronajatém bytě);

b)        je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází (účelem výpovědního důvodu je ochrana pronajímatele a ostatních osob žijících v domě);

c)        má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat (demolice domu, rekonstrukce domu s nemožností užívat pronajatý byt); nebo

d)        je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (důvod, který svým významem musí být srovnatelný s předchozími výpovědními důvody).

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době rovněž z těchto důvodů:

a)        má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno;

b)        potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Jestliže pronajímatel zneužije účelově výše uvedené dva výpovědní důvody, bude pronajímatel povinen dle občanského zákoníku byt nájemci znova pronajmout nebo nájemci nahradit škodu, nevyužije-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Uvedená lhůta však neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, pokud bylo s úpravou bytu započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Problematika skončení nájmu bytu je poměrně rozsáhlá. V případě řešení obdobné problematiky doporučujeme konzultovat s advokátem k posouzení vašeho případu, a to s ohledem na individualitu každého případu, vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

 

Listopadový seriál. Okamžité ukončení nájmu bytu

Může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby, když nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem? Kdy lze porušení povinnosti nájemcem považovat za natolik závažné, aby nájemci hrozilo okamžité ukončení nájmu bytu?

Pronajímatel má právo vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby a požadovat od nájemce, aby odevzdal byt bez zbytečného odkladu nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Uvedené právo vzniká pronajímateli v případě, že nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Občanský zákoník tak stanovuje poměrně přísnou sankci pro nájemce v případě významného porušení jeho povinnosti. Jako obecná zásada k uplatnění této výpovědi pronajímatelem platí, že porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem musí být zcela zásadním porušením povinnosti, které svou intenzitou podstatně zasahuje do práv pronajímatele. Jaké konkrétní situace se však budou posuzovat za zvlášť závažné porušení povinnosti nájemcem?

Občanský zákoník vymezuje demonstrativní výčet jednání nájemce, které lze považovat za zvlášť závažné porušení povinnosti s právem pronajímatele uplatnit výpověď bez výpovědní doby. Jedná se o situace, kdy nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li nájemce byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li nájemce jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li nájemce neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno mezi pronajímatelem a nájemcem.

Každý případ porušení povinnosti nájemcem zvlášť závažným způsobem se bude posuzovat individuálně dle okolností konkrétního případu. Pronajímatel by si měl být vědom při uplatnění této výpovědi, že nájemce je považován za slabší smluvní stranu, a proto uplatnění této výpovědi je možné jen u zcela zásadního porušení povinnosti nájemcem, jak jsme si uvedli výše. Pronajímatel je v případném soudním sporu nositelem důkazního břemene k prokázání zvlášť závažného porušení povinnosti nájemce. Pokud by nájemní smlouva obsahovala výčet jednání, která se považují za zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce, pak takové ujednání má pouze podpůrný účel. Vždy bude záležet na úvaze soudu, zda došlo jednáním nájemce k zvlášť závažnému porušení povinnosti nájemce.

Občanský zákoník taktéž stanovuje povinnost pronajímatele vyzvat nájemce před uplatněním této výpovědi, aby v přiměřené době odstranil své závadné jednání a povinnost uvést řádně důvod výpovědi. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží, jak vymezuje občanský zákoník. Nájemce je oprávněn podat příslušný návrh soudu k přezkumu oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy došla nájemci výpověď z nájmu bytu.

V případě řešení obdobné problematiky doporučujeme konzultovat s advokátem k posouzení vašeho případu, a to s ohledem na individualitu každého případu, vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš