Prosincový seriál. Nájemní bydlení

Všichni nemůžeme bydlet ve vlastním, a to nejen v domě, ale ani v bytě ne. Čtvrtina nás v Česku žije v nájmu.

 Kolize mezi pronajímajícími a pronajímateli jsou bohužel časté a mnohdy vyplývají z neznalostí práv a povinností jedné či druhé strany.  Prosincový seriál je proto připomene.

Nájemní smlouva, výpověď z nájmu, zvyšování nájemného. Dotazy do těchto rubrik poradny Portálu o bydlení jsou nejčastější, dokonce by se dalo říct, že jimi e-mailová schránka redakce přetéká. Je to evidentně problém ožehavý, neznalost zákona a neochota řešit třecí plochy nájemních vztahů s chladnou hlavou jsou východisky konfliktů, v nichž soudcovský talár oblékají zjitřené emoce. Jistě, lze namítnout, že se nejedná o nic menšího než o střechu nad hlavou a o peníze. Abyste si tedy udělali alespoň základní představu o tom, jak věci fungují, rozhodli jsme se věnovat nájemnímu bydlení podrobněji a uceleně. Základní informace, které zde naleznete, můžete posléze doplnit o odpovědi na konkrétní otázky těch, kteří požádali o pomoc naši internetovou poradnu. 

Čemu se budeme věnovat? Například vymezení pojmu „nájem“, rozdílu mezi nájemní a tzv. podnájemní smlouvou, náležitostem nájemní smlouvy, nájmům v družstevních bydlech či třeba ukončování nájemní smlouvy čili výpovědím z nájmu.

Pokud vás budou zajímat další podrobnosti či budete potřebovat odpověď na některé otázky, pište na mail info@remove-this.portalobydleni.cz

Prosincový seriál. Vymezení základních pojmů

Aby se člověk dokázal správně orientovat v právních otázkách, musí se vyznat v základních pojmech. Opravdu víte, co je nájem, podnájem nebo třeba výpůjčka?

Nájem bytu či domu je jedním z nejrozšířenějších právních důvodů bydlení, kdy zpravidla vlastník nemovitosti – „pronajímatel“ – přenechává jiné osobě – „nájemci“ – nemovitost do dočasného užívání, a to buď na dobu určitou, či bez určení doby užívání.

Podstatným a charakteristickým znakem nájemní smlouvy je úplatnost, to znamená, že nájemce je za užívání nemovitosti povinen pronajímateli hradit tzv. „nájemné“. Pokud by pronajímatel přenechal byt jiné osobě do užívání, aniž by platbu za toto užívání požadoval, nejednalo by se o nájemní smlouvu, ale o „smlouvu o výpůjčce“ (§ 2193 a násl. občanského zákoníku). 

Od nájemní smlouvy je třeba také odlišovat tzv. „podnájemní smlouvu“. Podnájem je vztah, kdy nájemce bytu či domu dále tento byt či dům nebo jeho část poskytne do užívání další osobě – „podnájemci“. Podnájem na rozdíl od nájmu není chráněn zákonem. V podnájemní smlouvě lze sjednat jak výpovědní důvody, tak výpovědní lhůtu nebo důvody odstoupení od smlouvy odlišně, než je tomu u nájemní smlouvy. Obecně pak platí, že pokud není přímo v podnájemní smlouvě stanoveno jinak, lze podnájem vypovědět i bez uvedení důvodů. Podnájem vždy zaniká nejpozději se zánikem nájmu nebo uplynutím doby, na kterou byl sjednán.

Institut nájmu bytu a domu je upraven v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, a to konkrétně v pododdílu druhém v ustanoveních §§ 2235–2301.  Jedná se o úpravu speciální, která má vždy přednost před obecnou úpravou nájemní smlouvy zakotvenou v ustanoveních §§ 2201–2234 občanského zákoníku. V případech, kde speciální právní úprava věc neupravuje, je třeba použít obecné úpravy. Jde například o oprávnění pronajímatele požadovat přístup do bytu užívaného nájemcem za účelem kontroly, změna vlastnictví bytu a v tomto směru postavení pronajímatele a nájemce, povinnost nájemce umožnit prohlídku bytu po podané výpovědi nebo tři měsíce před skončením nájmu apod.  Zvláštní právní úprava nájmu bytu a domu se nepoužije také v případě, kdy účelem nájmu není zajištění bytových potřeb nájemce, ale je jím něco jiného, například nájemcova rekreace či se jedná o „jiný zjevně krátkodobý účel“ (např. užívání bytu studentem po dobu trvání semestru na vysoké škole). Totéž se týká i situace, kdy na straně nájemce bude právnická osoba; právnická osoba nemůže bydlet a nemůže tedy mít ani bytovou potřebu. Ve všech těchto případech se použije obecná právní úprava, tj. zejména ustanovení §§ 2201–2234 občanského zákoníku.

Zdroj: Ing. Milan Taraba, SON

 

 

Prosincový seriál. Nájemní vztah

Co je to nájem, co je jeho předmětem, co jsou „zakázaná ujednání“, lze pronajímat nebytový prostor? Následující řádky vám poví víc.

Nájemní vztah, kdy účelem nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce či členů nájemcovy domácnosti, je novým občanským zákoníkem nadále chráněn, respektive je chráněn nájemce, a to důrazněji, než tomu bylo v předchozím právním předpisu (zákon č. 40/1964 Sb.). Tato ochrana vyplývá z několika ustanovení. Hned v úvodním ustanovení pododdílu druhém § 2235 je stanoveno, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci byt či dům, který je předmětem nájmu, k zajištění bytových potřeb nájemce, případně i členů jeho domácnosti, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení pododdílu druhého. Pokud je tedy například nájemci ustanovením § 2258 zaručeno právo chovat v bytě zvíře či dle ustanovení § 2272 právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv, nelze mu toto právo nad rámec zákona v nájemní smlouvě zkrátit, podmiňovat, omezit či zakázat. K takovému ustanovení nájemní smlouvy by se nepřihlíželo a bylo by tedy nevymahatelné.

„Zakázaná ujednání“

Důležitým ustanovením v tomto směru je i ustanovení § 2239, tzv. zakázaná ujednání, podle nějž se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Pokud tedy nájemce bude pronajímateli dlužit nájemné, pronajímatel může jako příslušenství k dluhu požadovat pouze zákonné úroky z prodlení, jejichž výše je dána nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Žádné další sankce za pozdní platby či za jiné nesplnění povinností nájemce bytu či domu, kdy účelem nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce, platně sjednat nelze (s výjimkou pokuty podle ust. § 13 zákona 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). Stejně tak nájemní smlouva k bytu nemůže obsahovat klauzuli ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. V praxi se může jednat např. o každodenní kontroly užívání bytu. Judikatura soudů, která nám tyto „nepřiměřené povinnosti vzhledem k okolnostem“ má blíže definovat, se však teprve vytváří.

Předmět nájmu

Předmětem nájmu je byt či dům. Občanský zákoník nově definuje byt v ustanovení § 2236 jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Určení místnosti nebo souboru místností pro bydlení zpravidla vyplývá ze správního rozhodnutí (kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas), nicméně i některé nebytové prostory či jiné prostory mohou splňovat předpoklady pro bydlení nájemce. Nový občanský zákoník na rozdíl od předchozí právní úpravy klade důraz právě na faktický stav pronajatého prostoru a na účel, ke kterému je pronajat. Pronajímatel a nájemce se tak mohou dohodnout, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor (tj. byt či dům), a z nájemní smlouvy budou zavázáni stejně, jako by jím obytný prostor byl. Ustanovení § 2236 odst. 2 pak dále přímo stanoví, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu. 

Občanský zákoník se však bohužel na tomto místě dostává do střetu s veřejnoprávními předpisy. Tak například ustanovením § 126 stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb.) je uloženo stavbu užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolaudaci, pak k účelu vymezenému v povolení stavby. Pronajímateli, který v rozporu s tímto ustanovením pronajme například nebytový prostor pro účely bydlení nájemce, hrozí sankce ve formě pokuty ze strany stavebního úřadu. Problém bude mít i nájemce takového prostoru, pokud bude žádat příslušný úřad práce o příspěvek na bydlení, kdy mu jeho žádost bude z výše uvedeného důvodu zamítnuta.

Zdroj: Ing. Milan Taraba, SON

 

 

Prosincový seriál. Nájemní smlouva

Víte, jak má vypadat správně uzavřená nájemní smlouva, jaké jsou zásadní náležitosti, které má obsahovat, a co je to „dobrá víra“?

Nájemní smlouva, kdy předmětem nájmu je byt či dům a nájem je sjednán za účelem zajištění bytových potřeb nájemce, nadále vyžaduje písemnou formu, vyplývá to z ustanovení § 2237 občanského zákoníku.  Žádné další podstatné náležitosti smlouvy však zákon již nestanoví. Důležité tedy je, aby z nájemní smlouvy vyplývalo, kdo a s kým ji uzavírá, ohledně jakého prostoru a za jakou výši nájemného. Podle uvedeného ustanovení však pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

Může nastat situace, že strany neuzavřely platnou smlouvu nebo že neuzavřely smlouvu vůbec, ale nájemce byt dlouhodobě užívá v dobré víře, že nájem je po právu a strany se chovají, jakoby nájem platně vznikl a trval. Zákon tedy ochraňuje nájemce před tím, aby pronajímatel namítal neplatnost smlouvy pouze pro to, že nebyla uzavřena v písemné formě. Podle následujícího ustanovení § 2238 se nájemní smlouva považuje bez dalšího za řádně uzavřenou tehdy, pokud nájemce byt po dobu tří let v dobré víře užívá s vědomím, že nájem je po právu.

Lze však jedině doporučit, aby nájemní smlouvu strany uzavíraly písemně, a to s náležitostmi, které byly uvedeny v ustanovení § 686 předchozího právního předpisu (zákon č. 40/1964 Sb.) Nájemní smlouva by tedy měla obsahovat: označení pronajatého prostoru, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním prostoru nebo jejich výši.

Označení prostoru a jeho příslušenství by mělo být natolik určité, aby ho nebylo možné zaměnit s jiným prostorem. Rozsahem užívání se rozumí, zda je prostor přenechán určité osobě do výlučného užívání jako výlučnému nájemci nebo do společného užívání s jinými osobami jako společným nájemcům, případně do užívání omezeného právem jiných osob odlišných od nájemce. Obsahem nájemní smlouvy by mělo být i ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním prostoru nebo určená výše těchto plateb. 

Součástí nájemní smlouvy nemusí být ujednání o době, na kterou se smlouva uzavírá, platí, že není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou (§ 2204 odst. 1). Ujednají-li si strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době a v rozsahu zvláštních ustanoveních zákona o nájmu bytu a nájmu domu (§§ 2235 – 2301).

Zdroj: Ing. Milan Taraba, SON

 

 

Prosincový seriál. Družstevní byty

V otázkách, kdo je vlastníkem družstevního bytu či co je to družstevní podíl, panují značné nejasnosti. Následující řádky problematiku vyjasní.

Občanský zákoník obsahuje rovněž úpravu vztahující se k bytům, které jsou označovány jako byty družstevní. Družstevní byt je definován v ustanovení § 729 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.

Co se rozumí pojmem družstevní byt a družstevní nebytový prostor

Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se rozumí byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem. Družstevním bytem se rozumí i byt, na jehož pořízení v nemovitosti ve vlastnictví jiné osoby se člen bytového družstva, který je nájemcem tohoto bytu, nebo jeho právní předchůdce, podílel svým členským vkladem v družstevní bytové výstavbě podle dřívějších právních předpisů, a k němuž má bytové družstvo právo odpovídající věcnému břemenu zajišťující jeho členovi právo byt užívat za podmínek stanovených pro užívání družstevního bytu.

Nájemní smlouva

Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených zákonem o obchodních korporacích, popřípadě upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele.

Jedná-li se o byt, který je ve vlastnictví právnické osoby, obývaný z důvodu členství členem nebo společníkem této právnické osoby, upravují práva a povinnosti stran především stanovy nebo společenská smlouva.

V případě nájemců, kteří nejsou členy bytového družstva či jiné právnické osoby, se tedy o nájem družstevního bytu tak, jak je se všemi svými specifiky vnímám občanským zákoníkem a zákonem o obchodních korporacích, nejedná. Stanovy bytového družstva dopadají pouze na jeho členy, nikoliv na nájemce, kteří členy bytového družstva nejsou.

Nájem služebního bytu

Nový občanský zákoník znovu upravuje a opětovně do právního řádu zavádí „nájem služebního bytu“. Jde se o nájem bytu (či domu), který je ujednán v souvislosti výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a kdy nájemcova práva mohou být omezena (§ 2297 a násl.) Dále je občanským zákoníkem upraven institut „nájmu bytu zvláštního určení“. Definice bytu zvláštního určení zní tak, že se jedná o byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou. Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce.

Nový občanský zákoník dopadá i na nájemní smlouvy, které byly uzavřeny před jeho účinností. Není tedy třeba původní nájemní smlouvy měnit či vytvářet nové. Vznik nájmu, stejně tak i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (tj. 1.1.2014) se však posoudí podle původní právní úpravy (§ 3074 obč.z.)

Zdroj: Ing. Milan Taraba, SON

 

 

Prosincový seriál. Ukončení nájmu – dohoda, uplynutí sjednané doby

Nájemní vztahy procházejí změnami. Někdy se nevydaří, jindy se naskytne lepší možnost bydlení. Pak je užitečné nájem ukončit. Ideálně dohodou.

Skončení nájmu je upraveno v ustanoveních § 2285 a násl. občanského zákoníku. Nájem bytu však může zaniknout i jinak, například splynutím osoby nájemce a pronajímatele v případě koupě bytu nájemcem, smrtí nájemce, jehož nájemní právo na nikoho nepřešlo, nebo zánikem předmětu nájmu.

Nájem bytu může skončit uzavřením dohody o zániku nájmu mezi pronajímatelem a nájemcem, Dohoda o zániku nájmu by měla být uzavřena písemně s tím, že podstatné je, aby z dohody bylo zřejmé, kdo a s kým ji uzavírá, ohledně jakého prostoru a k jakému datu nájem skončí. Byť zákon nestanovuje povinnost předávat byt oproti předávacímu protokolu, rozhodně lze jeho sepsání doporučit. V předávacím protokolu by mělo být zejména uvedeno, v jakém stavu nájemce byt pronajímateli předává (zda se závadami, případně s jakými, či bez nich), dále by měl obsahovat i stav měřidel ke dni předání (tj. stav vodoměru, elektroměru, plynoměru apod.).

Nájem bytu dále zanikne uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Občanský zákoník v ustanovení § 2285 upravuje „automatické“ prodlužování nájemních smluv sjednaných na dobu určitou, a to tak, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu (§ 2285). Mohou tedy obstát i další dohody nájemce a pronajímatele o obnově nájmu bytu, tyto dohody však musí být určité a srozumitelné. 

Zdroj: Ing. Milan Taraba, SON

Prosincový seriál. Nájemní vztahy – služební byt

Jakými ustanoveními se řídí nájem služebního bytu a v čem jsou rozdíly oproti nájmu „klasickému“?

V ustanoveních §§ 2298 a 2299 občanského zákoníku jsou upraveny způsoby zániku nájmu služebního bytu, kde byl nájem sjednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce nájemce. Nájem bytu v tomto případě skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal tyto práce vykonávat, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestane-li nájemce vykonávat určité práce z důvodů spočívajících v jeho věku nebo ve zdravotním stavu nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájem bytu uplynutím 2 let ode dne, kdy nájemce přestal práce vykonávat.  Bude tedy nutné posuzovat konkrétní okolnosti, za nichž nájem bytu skončil, v případě sporu bude muset věc na návrh některé ze stran rozhodnout soud. Tak jako tak, nájem bytu skončí uplynutím dvou let ode dne, kdy nájemce přestal z vážných důvodů práce vykonávat. Smrtí nájemce nájem služebního bytu také zaniká, nájemní smlouva v tomto případě nemůže na členy nájemcovy domácnosti přejít.

Zdroj: Ing. Milan Taraba, SON

 

 

 

Prosincový seriál. Výpověď z nájmu

Vedle dohody o zániku nájmu bytu je nejčastějším způsobem ukončení nájmu výpověď z nájmu bytu. 

Výpověď může dát jak pronajímatel, tak nájemce, v obou případech musí být výpověď písemná a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba pak běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. 

Nájemce může dát výpověď z nájmu sjednaného na dobu neurčitou kdykoliv i bez uvedení důvodů v tříměsíční výpovědní době, není-li sjednána výpovědní doba jiná. V případě nájmu sjednaného na dobu určitou může dát nájemce výpověď tehdy, pokud se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku smlouvy o nájmu bytu vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Bude-li tedy např. sjednán nájem bytu na dobu určitou 5 let a nájemce se po dvou letech po vzniku nájmu bude nucen z důvodu změny zaměstnání přestěhovat do jiného města, nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval, a výpověď z nájmu bytu tedy v tomto případě bude po právu.

Hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Zákon za takové porušení přímo považuje situaci, kdy přes nesouhlas pronajímatele dá nájemce celý byt do dalšího podnájmu jiné osobě, aniž v bytě sám trvale bydlí. Dalším příkladem může být dluh na nájemném a na službách za dobu kratší než 3 měsíce. Pokud nájemce dluží na nájemném a na službách za dobu delší než 3 měsíce, je to považováno již za porušení povinností zvlášť závažným způsobem a pronajímatel je oprávněn dát takovému nájemci výpověď bez výpovědní doby. Pronajímatel je dále oprávněn dát nájemci výpověď, je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, dále má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Co jsou to ony „obdobně závažné důvody“ občanský zákoník dále nedefinuje. Bude záležet zejména na konkrétních okolnostech pro podání výpovědi a samozřejmě na rozhodnutí soudu v případě obrany nájemce prostřednictvím podané žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi.

Pronajímatel potřebuje byt pro svoji potřebu

Pronajímatel/fyzická osoba může vypovědět nájem, který je sjednán na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době také v případě, že má být užíván jím samotným nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, dále pak pokud potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (vnuk, otec) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sestřenice, bratranec).           

Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z tohoto důvodu, je povinen mu byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, pokud nevyužije byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Pronajímatel již není oprávněn dát nájemci výpověď z důvodu, že vlastní dva a více bytů nebo že nájemce byt neužívá. Neužívání bytu by však mohlo být za určitých podmínek považováno za „jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu“ podle ust. § 2288 odst. 2 písm. d).

Pro případ, že nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může mu dát pronajímatel výpověď bez výpovědní doby. Doručením výpovědi nájem bytu zaniká a nájemce je v takovém případě povinen odevzdat byt pronajímateli co nejdříve, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Zdroj: Ing. Milan Taraba, SON

 

 

Prosincový seriál. Co je to „závažné porušení povinnosti“

Závažné porušování povinností vyplývajících z nájemního vztahu je důvodem pro výpověď bez výpovědní doby.

Za zvlášť závažné porušení povinnosti zákon považuje například situaci, kdy nájemce dluží pronajímateli na nájemném a na službách za dobu delší než tři měsíce, poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Pronajímatel je povinen ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, a současně ještě před doručením výpovědi zaslat nájemci výzvu, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. K výpovědi, které by nepředcházela tato písemná výzva, nebo která by neobsahovala výpovědní důvod, by se nepřihlíželo.

Výpověď ze strany pronajímatele musí kromě shora uvedených náležitostí obsahovat také poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je přímo ze zákona taková výpověď neplatná. Námitky proti výpovědi bude vznášet nájemce pronajímateli většinou písemně, například formou doporučeného dopisu. Funkcí námitek je vyvolat jednání mezi nájemcem a pronajímatelem o případném zpětvzetí výpovědi tak, aby se předešlo soudnímu řízení. Návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi je nájemce oprávněn podat ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena. Pokud nájemce lhůtu pro podání žaloby zmešká, výpověď je považována za platnou, i kdyby výpovědní důvod nebyl dán.

Pronajímatel již nemusí nájemci zajišťovat bytovou náhradu. Povinnost pro pronajímatele zajišťovat nájemcům různé druhy bytových náhrad ve vztahu ke konkrétním výpovědním důvodům skončila s účinností nového občanského zákoníku.

Občanský zákoník upravuje institut výpovědi z nájmu bytu jednotně, bez ohledu na sociální postavení, věk a finanční situaci nájemce a pronajímatele. Pokud nájemce již výpověď z nájmu bytu dostane, vždy doporučuji, aby si například v poradně Sdružení nájemníků ČR či u svého právního zástupce ověřil, zda je výpověď platná, a pokud s jejím obsahem nesouhlasí, aby se bránil soudní cestou, jak je uvedeno výše.

Zdroj: Ing. Milan Taraba, SON