Srpnový seriál. Opravy a poruchy

Dvě slova, která evokují něco malého, co zvládneme, jak se říká, mávnutím kouzelného proutku. Omyl. Tak si můžeme maximálně vyměnit žárovku v bytě. 

Jak ale řešit „drobné opravy“ v bytech pronajatých, družstevních, ve společných prostorách v domě, co k problematice říkají zákony? O tom všem bude náš druhý letní seriál.

Jako vždy bude seriál rozdělen do jednotlivých tematických skupin. Dozvíme se tedy například:

·         co znamenají jednotlivé pojmy,

·         jak se opravy financují,

·         jakým způsobem lze vybrat vhodného dodavatele,

·         co jsou společné části domu a jak postupovat v tomto případě,

·         co lze očekávat od připravované právní úpravy (leden 2016).

Pokud vás budou zajímat další podrobnosti či budete potřebovat odpověď na některé otázky, pište na mail info@portalobydleni.cz.

Srpnový seriál. Vyznejte se v pojmech

Kdo neumí pracovat se základní terminologií, může se dostávat do zbytečných problém. Připomeňme babylonské zmatení jazyků. A funguje to stále stejně.

Proto není na škodu zopakovat si pojmy nejzákladnější, i když někdo může namítnout, že „to už slyšel tisíckrát“. Vycházejme ale z předpokladu, že drobné opravy budou řešit lidé, kteří doposud bydleli téměř v náruči mateřské a s realitou života se střetávají poprvé.

Co se myslí běžnou údržbou

Rozumějí se tím práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost (§ 3 odst. 4 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon – dále jen „SZ“). Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu se nevyžaduje pro provádění udržovacích prací, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou (§ 103 odst. 1 písm. c) SZ).

Co je oprava, rekonstrukce, revitalizace

Jedná se o stavební úpravy, pro něž stavební zákon nevyžaduje stavební povolení či ohlášení stavebnímu úřadu, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou (§ 103 odst. 1 písm. d) SZ), tj. stejná úprava jako pro údržbu stavby.

Ohlášení nebo stavební povolení vyžadují změny staveb uvedených v předchozích odstavcích, jejichž provedení by mělo za následek překročení uvedených parametrů (§ 103 odst. 2 SZ).

Ohlášení stavebnímu úřadu vyžadují pro stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí (§ 104 odst. 1 písm. k) SZ). Pokud je překročen některý z uvedených parametrů, bude zapotřebí žádat o stavební povolení (§ 108 odst. 2 SZ).

Podrobnosti pro ohlášení či stavební povolení upravuje SZ.

Revitalizace znamená obnovu či oživení. Revitalizací bytového domu máme na mysli komplexní souhrn prvků, které prodlouží životnost bytového domu, jeho hlavních konstrukčních systémů, sníží energetickou náročnost domu, změní vzhled a estetické vnímání domu a výrazně se dotkne ekonomiky jeho provozu včetně dopadu na cenu nemovitosti na realitním trhu. K hlavním prvkům revitalizace bytového domu patří tepelná izolace obvodového pláště, rekonstrukce balkonů a lodžií, výměna otvorových výplní (oken, dveří či vstupních portálů), rekonstrukce a tepelná izolace střech objektu.

V rámci revitalizace bytových domů se často přistupuje i k výměnám výtahů, vylepšením otopných soustav nebo interiérovým změnám včetně oprav či rekonstrukce hlavních rozvodů médií a energií, vnitřního osvětlení či instalace kamerových systémů nebo vstupních bezpečnostních systémů.

Je třeba nezapomínat, že právě komplexními opatřeními dojde v bytovém domě k zásadnímu snížení energetických potřeb, což se promítne do nutnosti zajištění nového vyvážení otopné soustavy a do potřeby změnit nastavení dodávky tepla do objektu.

Drobné opravy bytu

A také náklady spojené s běžnou úpravou bytu před účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), definovalo nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které však bylo s nabytím účinnosti NOZ zrušeno a jeho obsah však byl namnoze promítnut do pravidel nájemních vztahů a nadále tak může být vhodnou inspirací pro úpravu v nájemních smlouvách či stanovách bytových družstev, případně společenství vlastníků. Z tohoto důvodu je dobré zmíněnému nařízení vlády věnovat i dodatečnou pozornost.

Předpis vymezoval drobné opravy podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.

Podle věcného vymezení drobnými opravami byly:

·         opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,

·         opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií,

·         výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech,

·         výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,

·         opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku,

·         opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.

Za drobné opravy se dále považovaly:

·         opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení;

Nepovažují se však za ně:

·         opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění,

·         výměny drobných součástí předmětů uvedených v předchozím odstavci.

Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou ve výčtu uvedeny, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč.

Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu.

Součet nákladů za drobné opravy uvedené shora nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok (= roční limit), včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.

Nařízení vlády také definovalo náklady spojené s běžnou údržbou bytu jako náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění shora uvedených předmětů (např. plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Srpnový seriál. Nájem bytu a drobné opravy I. část

Dnešní část seriálu se bude věnovat právním aspektům, které se ke sledovanému tématu, tedy drobným opravám a poruchám, váží.

Nájem bytu (bytové jednotky)

Podmínky nájmu bytu, kam patří i úprava povinností při údržbě a opravách bytu a společných částí domu, upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), a to v §§ 2235 až 2301.

První pravidla pro údržbu a úpravy bytu stanoví NOZ již pro okamžik předání a převzetí bytu, respektive zpřístupnění bytu:

Standardním jednáním pronajímatele bude zpřístupnění bytu, který je způsobilý k nastěhování a obývání, nájemci. Nicméně nová právní úprava připouští i předání bytu k obývání nájemci, aniž by byl takový byt způsobilý k obývání. Takové řešení je platné pouze v případech, kdy jsou současně ujednána i zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav (§ 2242 odst. 2 NOZ).

Definici „způsobilosti bytu k nastěhování a obývání“ uvádí NOZ v § 2243 a rozumí jí byt, který je čistý, ve stavu obvykle považovaném za dobrý a jsou-li k bytu zajištěna nezbytná plnění spojená s užíváním bytu či s ním související.

Není-li byt v ujednanou dobu zahájení nájmu způsobilý k nastěhování a obývání nebo jeho stav neodpovídá sdělením pronajímatele, má nájemce právo:

a)      odmítnout se nastěhovat, nebo

b)      požadovat na pronajímateli splnění nájemní smlouvy, a to bez zbytečného odkladu, jinak jeho právo zaniká.

Tato situace však neplatí, pokud znal nájemce stav bytu již při uzavření nájemní smlouvy, a dokonce i v případě, kdy stav bytu neznal, protože si byt neprohlédl, ačkoliv byl pronajímatelem včas a řádně k prohlídce bytu vyzván (§ 2244 NOZ).

Pro samotné užívání bytu NOZ stanoví:

a)         nájemci:

a.         užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou, kde mohou být práva a povinnosti obou stran blíže rozvinuty (§ 2255 NOZ),

b.        dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů (§ 2256 odst. 2) a

c.         provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 2257 odst. 2).

b)        pronajímateli:

a.         udržovat po dobu nájmu v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů (§ 2256 odst. 1),

b.        udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 odst. 1).

Tato pravidla stanoví i velmi stručnou povinnost pronajímateli pro správu společných částí domu („udržování náležitého pořádku a stavu způsobilého k užívání“).

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Srpnový seriál. Nájem bytu a drobné opravy II. část

Nový občanský zákoník (NOZ) stanoví poměrně podrobná pravidla pro stavební úpravy bytu, a to jak pro pronajímatele, tak pro nájemce. 

Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

Nedojde-li k dohodě podle předchozího odstavce, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží (§ 2250 NOZ).

Nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a

a)      lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo

b)      provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo

c)      hrozí-li přímo zvlášť závažná újma.

V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce (§ 2259 NOZ). Vždy tedy platí, úprava bytu nesmí vést ke snížení hodnoty bydlení.

Zahájení stavebních prací

Není-li vyžadován souhlas nájemce k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu (§ 2260 odst. 1).

Nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně 3 měsíce před zahájením prací alespoň:

a)      povahu těchto prací,

b)      předpokládaný den jejich zahájení,

c)      odhad jejich trvání,

d)      nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a

e)      poučení o následcích odmítnutí vyklizení.

Zároveň se pronajímatel zaváže k přiměřené náhradě nákladů s vyklizením bytu spojených a uvede, jakou zálohu na takovou náhradu nabízí (§ 2260 odst. 2 NOZ).

Vyklizení bytu

Neprohlásí-li nájemce pronajímateli do 10 dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl (§ 2260 odst. 3 NOZ). Pozor, zde je tedy předvídáno odmítnutí vyklizení bytu při nekonání ze strany nájemce s důsledkem možnosti pronajímatele podat soudu ve lhůtě do 10 dnů ode dne nájemcova odmítnutí návrh na rozhodnutí o takovém vyklizení, jinak právo na vyklizení bytu zaniká. Přitom platí, že prokáže-li pronajímatel:

a)      účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a

b)      nezbytnost vyklizení bytu,

soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí (§ 2262 NOZ).

Ještě je třeba zvláště upozornit, že, je-li nutné byt vyklidit na dobu nejdéle jednoho týdne, postačí oznámení nájemci alespoň 10 dnů před zahájením prací a současně se lhůta pro vyjádření nájemce zkracuje na 5 dní (§ 2261 NOZ).

Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu. Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud. U těchto případů NOZ nestanoví žádné lhůty, podobně jako je tomu u stavebních úprav v režii pronajímatele.

Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá (§ 2263 NOZ), toto lze doporučit ujednat předem v písemné podobě.

Vady a poškození

Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá (§ 2264 NOZ).

Pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného (§ 2265 NOZ).

Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2266 NOZ).

Neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel (§ 2267 NOZ).

Ustanovení o poškození nebo vadě bytu se použijí obdobně, brání-li užívání bytu právo třetí osoby. Ustanovení o poškození nebo vadě bytu se použijí obdobně také tehdy, brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona (§ 2268 NOZ).

Možná nad rámec pojednávané problematiky stavebních úprav v bytě je vhodné upozornit na povinnost nájemce oznamovat pronajímateli:

a)      svou nepřítomnost v bytě delší než 2 měsíce, nebo

b)      obtížnější dostupnost bytu po uvedenou dobu.

Současně nájemce uvede osobu, která bude schopna vstup do bytu pro případ nezbytné potřeby zajistit. Nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel ze zákona.

Nesplní-li nájemce zde uvedené povinností, považuje se jeho jednání za porušení povinností nájemce závažným způsobem; to neplatí, nenastane-li z tohoto důvodu vážná újma (§ 2269 NOZ). Riziko vzniku vážné újmy tak nese nájemce, na jehož uvážení zůstává splnění uvedené oznamovací povinnosti (§ 2269 NOZ).

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

 

 

Srpnový seriál. Stavební úpravy bytu a NOZ

Nový občanský zákoník se pravidlům pro stavební úpravy bytu věnuje poměrně obsáhle, a to z hlediska obou smluvních stran, tedy pronajímatele i nájemce.

Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

Nedojde-li k dohodě podle předchozího odstavce, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží (§ 2250 NOZ).

Nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a

a)      lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo

b)      provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo

c)      hrozí-li přímo zvlášť závažná újma.

V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce (§ 2259 NOZ). Vždy tedy platí, úprava bytu nesmí vést ke snížení hodnoty bydlení.

Souhlas nájemce není vyžadován

Není-li vyžadován souhlas nájemce k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu (§ 2260 odst. 1).

Nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně 3 měsíce před zahájením prací alespoň:

a)      povahu těchto prací,

b)      předpokládaný den jejich zahájení,

c)      odhad jejich trvání,

d)      nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a

e)      poučení o následcích odmítnutí vyklizení.

Zároveň se pronajímatel zaváže k přiměřené náhradě nákladů s vyklizením bytu spojených a uvede, jakou zálohu na takovou náhradu nabízí (§ 2260 odst. 2 NOZ).

Vyklizení bytu

Neprohlásí-li nájemce pronajímateli do 10 dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl (§ 2260 odst. 3 NOZ). Pozor, zde je tedy předvídáno odmítnutí vyklizení bytu při nekonání ze strany nájemce s důsledkem možnosti pronajímatele podat soudu ve lhůtě do 10 dnů ode dne nájemcova odmítnutí návrh na rozhodnutí o takovém vyklizení, jinak právo na vyklizení bytu zaniká.

Přitom platí, že prokáže-li pronajímatel:

a)      účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a

b)      nezbytnost vyklizení bytu,

soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí (§ 2262 NOZ).

Ještě je třeba zvláště upozornit, že, je-li nutné byt vyklidit na dobu nejdéle jednoho týdne, postačí oznámení nájemci alespoň 10 dnů před zahájením prací a současně se lhůta pro vyjádření nájemce zkracuje na 5 dní (§ 2261 NOZ).

Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu. Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud. U těchto případů NOZ nestanoví žádné lhůty podobně, jako je tomu u stavebních úprav v režii pronajímatele.

Skončení nájmu

Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá (§ 2263 NOZ), toto lze doporučit ujednat předem v písemné podobě.

Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá (§ 2264 NOZ).

Pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného (§ 2265 NOZ).

Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2266 NOZ).

Neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel (§ 2267 NOZ).

Ustanovení o poškození nebo vadě bytu se použijí obdobně, brání-li užívání bytu právo třetí osoby. Ustanovení o poškození nebo vadě bytu se použijí obdobně také tehdy, brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona (§ 2268 NOZ).

Možná nad rámec pojednávané problematiky stavebních úprav v bytě je vhodné upozornit na povinnost nájemce oznamovat pronajímateli:

a)      svou nepřítomnost v bytě delší než 2 měsíce, nebo

b)      obtížnější dostupnost bytu po uvedenou dobu.

Současně nájemce uvede osoby, která bude schopna vstup do bytu pro případ nezbytné potřeby zajistit. Nemá-li nájemce takové osoby po ruce, je takovou osobou pronajímatel ze zákona.

Nesplní-li nájemce zde uvedené povinností, považuje se jeho jednání za porušení povinností nájemce závažným způsobem; to neplatí, nenastane-li z tohoto důvodu vážná újma (§ 2269 NOZ). Riziko vzniku vážné újmy tak nese nájemce, na jehož uvážení zůstává splnění uvedené oznamovací povinnosti (§ 2269 NOZ).

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Srpnový seriál. Stěhujeme se z pronájmu – co s úpravami v bytě?

Celý náš život se řídí pravidly, ať chceme, nebo ne. Nejinak je tomu v případě našeho sledovaného tématu.

Jaká tedy jsou pravidla pro skončení nájmu z hlediska úprav bytu?

Při skončení nájmu odevzdá nájemce byt předáním klíčů pronajímateli či jiným prokazatelným doručením s tím, že pronajímateli jinak nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned (§ 2292 NOZ).

Nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu.

Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele (§ 2293).

Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu (§ 2294).

Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Srpnový seriál. Drobné opravy – družstva a SVJ

Dnešní seriál se bude věnovat otázkám oprav a úprav v bytech ve světle dvojího typu vlastnictví – družstevního a SVJ.

Družstevní nájem bytu

Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených jiným zákonem, kterým je zejména zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), popřípadě za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele (§ 2240 NOZ).

ZOK v § 741 odst. 1 uvádí, že není-li v ZOK stanoveno jinak, použijí se pro nájem družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu a nebytového prostoru.

Z uvedených ustanovení je zřejmé, že hlavním vodítkem pro stanovení práv a povinností bytového družstva a jeho člena při údržbě a opravách bytů a společných částí domu upravují stanovy bytového družstva a ustanovení nájmu bytu v NOZ se použijí všude tam, kam nebude sahat úprava stanov bytového družstva.

Vlastnictví jednotky

V případě vlastnictví jednotky v rámci bytového spoluvlastnictví, které upravuje NOZ v §§ 1158-1222, není podstatné, zda se jedná o byt nebo nebytový prostor, případně o soubor bytů či nebytových prostorů. To, co platí pro byt, platí i pro nebytový prostor.

Vlastník jednotky má:

a)      právo svou jednotku zejména:

a.       svobodně spravovat;

b.      výlučně užívat a

c.       uvnitř jednotky stavebně upravovat svůj byt

b)      povinnost udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu.

Totéž platí i o užívání společných částí domu vlastníkem jednotky, přičemž však:

a)      nesmí ztížit ani ohrozit výkon stejných práv jinému vlastníkovi jednotky;

b)      změnit či poškodit společné části domu (§ 1175 NOZ).

Oproti dřívější právní úpravě je nově koncipována povinnost vlastníka jednotky dbát o údržbu svého bytu.

Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, je povinen umožnit do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu, rozuměj společenstvím vlastníků (jednotek); (§ 1182 NOZ). Zákon neuvádí, v jakém časovém předstihu má být vlastník jednotky vyzván, ani v jakou formou se tak má stát. Případné upřesnění lze tedy zahrnout do stanov SVJ.

Vlastník jednotky je povinen se zdržet všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto (§ 1183 odst. 1 NOZ). Rozhodnutí o opravě nebo stavební úpravě společné části domu bude rozhodovat shromáždění vlastníků, převýší-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem (nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím); to však nebude platit, pokud stanovy SVJ určí něco jiného (§ 1208 písm. f) bod 7) – v praxi to může být především jiná výše částky, ale také mohou vyloučit možnost rozhodování o opravách a stavebních úpravách mimo shromáždění vlastníků.

Uvedené nařízení vlády ponechává v působnosti statutárního orgánu SVJ (výboru či předsedy společenství vlastníků) rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1.000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit pak neplatí, jde-li o:

a)      opravy způsobené havárií na společných částech, nebo

b)      pokud stanovy SVJ určí něco jiného (§ 13 citovaného NV).

Slabinou této úpravy může být relativně vysoký limit pro domy o větším počtu jednotek (v praxi půjde o řádově stovky jednotek) a naopak příliš malý limit pro menší domy, nebo riziko obcházení takových pravidel rozdělováním na větší počet drobnějších oprav. Takové situaci však předchází právní úprava ponecháním možnosti upravit si parametry pro konkrétní potřeby bytového domu ve stanovách SVJ.

Pro případ rozhodování shromáždění vlastníků se sluší dodat, že nerozhoduje, zda k rozhodnutí o opravě či stavební úpravě společných částí dojde na zasedání shromáždění vlastníků nebo mimo takové zasedání (formou per rollam).

Jsou-li opravy, úpravy, přestavba či jiné změny domu prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich vlastník jednotky přístup, pokud k tomu byl předem vyzván SVJ (případná úpravu lhůty a formy vyzvání může být opět obsahem stanov SVJ).

Stejná pravidla platí samozřejmě i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (§ 1183 odst. 1 NOZ).

Dojde-li k poškození jednotky vinou oprav, úprav, přestavby či jiných změn domu, nahradí vlastníkovi jednotky škodu SVJ. Prováděl-li však takové práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám (§ 1183 odst. 2).

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

 

 

 

Srpnový seriál. Společné části domu

Nikdy nekončící příběh. Takový podtitul by mohlo mít dnešní téma. Co jsou společné části domu a kdo a jak o ně má pečovat?

O „společných částech nemovité věci“ jde pouze u bytového spoluvlastnictví (SVJ), v případě ostatních vlastníků bytových domů (např. bytových družstev, obcí či soukromých majitelů) můžeme hovořit o domě. V takovém případě se zřejmě často budou mít „společnými“ částmi domu na mysli především ty části bytového domu, které budou užívány společně nájemci bytů. I v samotném textu NOZ lze v případě úpravy nájmu bytu nalézt výjimečně pojem „společná část domu“ (např. § 2247 odst. 2 nebo § 2258 NOZ). Podobný výraz zcela chybí v právní úpravě bytového družstva obsažené v zákoně č. 90/2013 Sb., o obchodních společnostech a družstev (zákoně o korporacích a zde i ZOK).

V tomto smyslu o společných částech domu pojednává NOZ v pasáži „bytového spoluvlastnictví“. Za společné části nemovité věci jsou považovány nejméně ty části, které mají podle své povahy sloužit vlastníkům jednotek společně.

Společnými částmi jsou vždy:

a)      pozemek, na němž byl dům postaven, nebo

b)      věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům,

c)      stavební části podstatné pro zachování

1.      domu

2.      jeho tvaru i vzhledu a

3.      bytu jiného vlastníka jednotky

d)      a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu (§ 1160 NOZ).

Společnými částmi mohou být:

a)      pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména:

1.      zpevněné plochy,

2.      předzahrádky,

3.      parkovací plochy,

4.      dvory, nebo

b)      pozemek, na němž jsou umístěny:

1.      drobné stavby (zejména čističky odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna) a

2.      další stavby nezbytné k zajištění provozu a správy domu (§ 4 NV č. 366/2013 Sb.).

Charakter společné části neztratí ani jejich část, pokud je přenechaná určitému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání.

Výčet společných částí bytového domu je obsažen v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které je prováděcím právním předpisem k NOZ. NV je opřeno o zmocnění v § 1222 NOZ. Důležité je přitom vnímat, že text ustanovení „prováděcí právní předpis stanoví, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné“ (= vyvratitelná právní domněnka) dává SVJ možnost definovat v prohlášení společné části domu i odlišně od uvedeného NV při respektování shora zmíněného § 1160 NOZ.

Společnými částmi domu jsou zejména:

a)        vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů a obvodové stěny domu,

b)        střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,

c)        komíny,

d)        zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),

e)        výkladní skříně v rovině obvodové stěny domu,

f)         balkony, lodžie, terasy;

g)        domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby,

h)        výtahy či vnější požární schodiště,

i)          půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,

j)          bazény,

k)        prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.

Společnými částmi domu jsou vždy:

a)      obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce,

b)      všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu (zejména stěny, sloupy a pilíře), vždy však s výjimkou povrchových úprav (vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů) a

c)      konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách,

d)      podlahy, vyjma:

1.      podlahových krytin v bytě

2.      všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin,

3.      kročejové protihlukové a tepelné izolace, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.

e)      přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů,

f)       domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu,

g)      domovní potrubí pro odvádění dešťových vod,

h)      rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem,

i)        rozvody plynu až k uzávěru pro byt,

j)        rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,

k)      v případě centrálního vytápění celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části,

l)        protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí,

m)    zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací,

n)      systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu,

o)      rozvody telefonu,

p)      domácí zvonek,

q)      vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu,

r)       vjezdové závory, brány, vrata a

s)       jiné příslušenství domu, které je nezbytně nutné k provozu domu a k užívání jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu určeno (§§ 5 a 6 NV).

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Srpnový seriál. Financování oprav

Pro financování oprav je třeba rozlišit mezi opravami v bytě a opravami v domě, respektive ve společných částech domu.

Financování oprav v bytě, ať je již bude provádět vlastník bytové jednotky, nájemce nebo případně podnájemce bytu, budou rozhodující vlastní zdroje (úspory) a cizí zdroje, zpravidla úvěrové prostředky:

a)      banky,

b)      stavební spořitelny,

c)      jiného subjektu.

Z hlediska dostupnosti úvěrových zdrojů lze doporučit půjčky / úvěry na zlepšení bydlení od bank či stavebních spořitelen, které bývají svým charakterem, účelem a zajištěním (ručením) jednoznačně konstruovány pro oblast bydlení. Podobné tomu bude i při srovnání nákladů takového financování. S úrokovými sazbami u tohoto typu financování snese obvykle srovnání jen financování samotného pořízení bydlení (hypoteční úvěry), ale je třeba si uvědomit, že hypoteční úvěr je postaven na zajištění půjčených finančních prostředků zástavou pořizované nemovitosti. Půjčky a úvěry na zlepšení bydlení budou naopak výrazně levnější než spotřebitelské úvěry či úvěry bez účelu určení použití finančních prostředků, které nelze jako vhodný nástroj pro financování úprav bydlení doporučit.

Poněkud složitější je to s financováním oprav domu a jeho společných částí. V tomto případě bude rozhodující pozice osoby, která bude takové opravy zajišťovat:

a)         Vlastník domu (obce či jiná osoba mimo bytové družstvo)

V případě vlastníka domu s výjimkou bytového družstva nejsou předepsána právními předpisy žádná zvláštní pravidla pro povinnou tvorbu zvláštních zdrojů na financování oprav domu. Jeho příjmem z provozování domu bude příjem z nájemného a bude záležet na jeho rozhodnutí, zda si bude takové zdroje vytvářet, či zda bude financovat opravy z cizích (úvěrových) zdrojů.

b)        Bytové družstvo (BD)

Tvorba finančních prostředků na opravy a údržbu domu je u BD součástí nájemného. Základní úprava bytových družstev v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) se v otázce financování oprav domu omezuje toliko na konstatování, že členové BD a nájemci družstevních bytů (rozuměj i nebytových prostor) hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice družstevních bytů.

Užití vytvořených finančních zdrojů bude nejčastěji podléhat schválení na členské schůzi, a to zpravidla předem formou odsouhlasení plánu oprav a údržby či jednotlivých oprav, modernizací či rekonstrukcí domu. Pravidla k tomu určená by měla být obsažena ve stanovách BD, protože v obecné části právní úpravy bytových družstev v ZOK není taková kompetence svěřena do působnosti členské schůze (§ 656) a citované ustanovení pouze předvídá, že členská schůze rozhoduje o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy svěřují do její působnosti (§ 656 písm. t).

Z daňového hlediska platí, že od daně z příjmů jsou osvobozeny příjmy z nájemného družstevního bytu nebo nebytového prostoru plynoucí na základě nájemní smlouvy mezi bytovým družstvem a jeho členem (§ 19 odst. 1 písm. c) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů).

c)         Společenství vlastníků (jednotek) (SVJ)

Rozhodující právní úprava pro společenství vlastníků je obsažena v NOZ. Obecně platí, že, nebylo-li určeno jinak, na správu domu a pozemku přispívá vlastník jednotky ve výši odpovídajícím jeho podílu na společných částech domu (§ 1180 odst. 1 NOZ). Toto ustanovení hned uvádí první možnou výjimku z obecného pravidla – slouží-li některá ze společných částí k výlučnému užívání některému vlastníkovi jednotky, může být výše příspěvku stanovena i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Druhou výjimkou může být jiný poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku (např. oprava domovních zvonků s výměnou domácího telefonu nebo výměna vodoměrů), kdy je se souhlasem všech vlastníků jednotek v domě uplatněn princip, že náklady hradí všichni vlastníci (bytových) jednotek stejně.

V této souvislosti lze zřejmě považovat zařazení neměnnosti principu přispívání na správu domu a pozemku jinak než v poměru výše podílů na společných částech jinak než souhlasem všech vlastníků jednotek (§ 1214 NOZ) do pasáže rozhodnutí mimo zasedání shromáždění za chybu a ustanovení má platit i pro rozhodování na shromáždění.

Způsob vybírání příspěvků na správu domu a pozemku budou zpravidla řešit stanovy SVJ u společenství vzniklých podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, respektive již prohlášení u SVJ založených podle NOZ a následně i stanovy takových SVJ (§ 1166 odst. 2 a § 1200 odst. 2 písm. g) a odst. 3 NOZ).

Zálohové vybírání příspěvků na správu domu a pozemku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím v § 8 písm. b), které předvídá stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku. Neuvádí se sice perioda záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, ale v praxi jí budou zpravidla měsíční zálohy.

Z daňového hlediska platí, že předmětem daně z příjmů nejsou příjmy společenství vlastníků z příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (§ 18 písm. h) bod 2 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů).  K tomu je třeba upozornit, že do působnosti shromáždění patří schvalování celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných prostředků (§ 1208 písm. d) NOZ).

Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká SVJ povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat (§ 1186 odst. 1 NOZ).

A na závěr této kapitoly je vhodné upozornit i na ustanovení § 1179 NOZ, které přiznává vlastníkovi jednotky právo seznámit se s tím, jak SVJ hospodaří, jak dům nebo pozemek spravuje a nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih i dokladů.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB