Únorový seriál. Nebytové prostory

Nebytové prostory mohou být přidanou hodnotou domů patřících bytovým družstvům či SVJ, anebo se stávají příčinou sporů o jejich účelné využívání. Jak s nimi nakládat, jaká platí pravidla, chceme-li je třeba pronajmout? Na tyto a mnohé další otázky bude odpovídat únorový seriál.

Rodinné stříbro, nebo prokletí. Oběma způsoby lze nahlížet na prostory domu, jímž se říká nebytové. Stávají se jakýmsi lakmusovým papírkem, na jehož stupnici barevnosti se prověřují nejen vztahy v konkrétních domech, ale i schopnost družstevníků či vlastníků jednotek být dobrými hospodáři.

Jakou „péči“ nebytové prostory vyžadují? Mají nějaký zvláštní právní status? Kdy a za jakých podmínek je lze pronajímat a podle čeho se stanovuje nájemné?

Pronájmu často předcházejí stavební úpravy rozdílného rozsahu, ale někdy SVJ či bytová družstva neuvažují o vybudování kaváren, obchodů či třeba kosmetických salonů, ale spíš chtějí v bývalých kočárkárnách, prádelnách a podobných prostorách vybudovat něco jiného – něco, co by sloužilo pouze nájemníkům domu. Jak se pak ale jeho obyvatelé budou podílet na nákladech, které s plánovanými úpravami souvisejí? A nakonec – jak toto všechno bude souviset s daňovými povinnostmi?

Už jen z výše uvedeného náčrtu je jasné, že si problematika bytových prostor a jejich využívání zaslouží naši pozornost. Pojďme se jí tedy věnovat.

Pokud vás budou zajímat další podrobnosti či budete potřebovat odpověď na některé otázky, pište na mail info@remove-this.portalobydleni.cz

 

 

 

Únorový seriál. Nebytové prostory – základní pojmy

Pokud chceme jakémukoli tématu porozumět, musíme se orientovat v základních pojmech. To se týká i problematiky nebytových prostor.

Nebytovou jednotku tvoří dva vzájemné spojené a neoddělitelné prvky:

  1. prostorově oddělená část domu, která je podle rozhodnutí stavebního úřadu určena k jiným účelům než k bydlení, a
  2. podíl na společných částech domu.

Nebytová jednotka je věc nemovitá.

Předmětem nájmu mohou být v bytovém domě:

  1. nebytové jednotky,
  2. společné části bytového domu (respektive jejich části a jinak vymezené prostory).

Podstatné je, kdo je pronajímatelem.

U nebytových jednotek je pronajímatelem:

  1. vlastník domu (včetně bytového družstva),
  2. vlastník jednotky (například garáže, obchodu či kanceláře),
  3. vlastníci jednotek v případech bytového spoluvlastnictví (společenství vlastníků jednotek), případně společenství vlastníků jednotek samo.

U společných částí domu je pronajímatelem:

  1. vlastník domu (včetně bytového družstva),
  2. vlastníci jednotek v případech bytového spoluvlastnictví (společenství vlastníků jednotek), případně společenství vlastníků jednotek samo.

V praxi bude často docházet i k výpůjčce společných částí domu, a to v případech například instalace technických zařízení nebo datových rozvodů pro potřeby uživatelů bytů či bytových jednotek v domě.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Únorový seriál. Kdo a jak může vlastnit nebytový prostor v bytovém domě?

V otázce vlastnictví nebytového prostoru je rozhodující právní režim, ve kterém se bytový dům nachází. 

Prvním druhem režimu je stav, kdy bytový dům není rozdělen na vlastnické právo k jednotkám, tedy jednotky právně neexistují, existuje tak pouze dům jako celek. Takový dům má svého vlastníka, v případě bytových domů nejčastěji bytové družstvo (samozřejmě jsou i domy ve vlastnictví jiných druhů právnických osob nebo i osob fyzických). Nebytový prostor v takovém domě právně neexistuje – nejsou vymezeny jednotky, tedy ani jednotky nebytové, a vzhledem k tomu právně neexistují ani společné části domu. Samozřejmě při splnění zákonných podmínek nic nebrání družstvu jako vlastníku bytového domu jednotky vymezit, ponechat si je ve svém vlastnictví a jiné osobě převést pouze jednu jedinou (nebytovou) jednotku.

Druhým druhem režimu je stav, kdy bytový dům je rozdělen na vlastnické právo k jednotkám, tedy vzniká bytové spoluvlastnictví. V takovém případě dochází především k vymezení jednotek (bytů, nebo nebytových prostor) a společných částí bytového domu. Nebytový prostor v užším smyslu, tedy v podobě jednotky, může vlastnit kdokoliv, na koho je převedeno (nebo přejde) vlastnické právo k této jednotce. Chápeme-li nebytový prostor v širším smyslu, tedy pokud do tohoto pojmu zahrnujeme i společné části domu, je situace odlišná. Společné části domu totiž nemůže vlastnit osoba odlišná od vlastníka jednotky v domě, jejich samostatné vlastnictví je právně nemožné (nicotné).

Ani skutečnost, že právně nyní existují dva typy jednotek, na tomto závěru nic nemění, jak plyne z následujícího.

Prvním typem jsou jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. K těmto jednotkám je spoluvlastnictví společných částí pouze přiřazeno, byť neoddělitelně (nebyl a není možný převod nebo přechod vlastnictví jednotky bez spoluvlastnického podílu na společných částech domu a naopak).

Druhým typem jsou jednotky vymezené podle nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), kde je spoluvlastnický podíl na společných částech domu již přímo součástí jednotky. Obě části tohoto celku, tedy byt/nebytový prostor a podíl na společných částech domu, jsou vzájemně spojené a neoddělitelné.

Zdroj: JUDr. Marek Letocha, ČSRB

Únorový seriál. Pronájem nebytových prostor a společných částí domu

Tentokrát se náš seriál bude věnovat otázkám pronájmů výše uvedených částí v bytovém domě rozděleném na jednotky.

Pokud se jedná o bytový dům rozdělený na jednotky ve smyslu ust. § 1158 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník nebo podle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, je rozhodování o pronájmu jednotek – nebytových prostor standardně plně v rukách jejich vlastníka a o pronájmu společných částí bytového domu rozhoduje osoba odpovědná za správu domu, což je nejčastěji společenství vlastníků jednotek a v menším počtu případů, pokud v domě společenství vlastníků jednotek dosud nevzniklo, správce.

V rámci společenství vlastníků jednotek pak obvykle spadá tato otázka do působnosti statutárního orgánu společenství (tj. výbor či předseda společenství vlastníků), jestliže stanovy společenství neurčí jinak nebo si tuto záležitost shromáždění ke svému rozhodnutí nevyhradí.

Jinak by tomu bylo v případě, že by v souvislosti s nájmem muselo dojít i ke změně účelu užívání společných částí či jednotky. Rozhodování o této otázce dle občanského zákoníku spadá do výlučné kompetence shromáždění, a to i v případě jednotek, přičemž ale pro ně nestanoví žádné speciální hlasovací kvorum, tudíž je možné, pokud stanovy neurčí jinak, o něm rozhodnout tzv. prostým usnesením vyžadujícím souhlas většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na zasedání shromáždění.

Další otázka, s níž se můžeme v rámci nájmu také setkat, je rozhodování o stavebních úpravách v souvislosti s užíváním společných částí nebo jednotek, pokud úprava v rámci jednotky do společných částí zasahuje. Přičemž tato otázka nemusí nutně spadat do působnosti shromáždění a za určitých okolností může být v kompetenci statutárního orgánu společenství. Posouzení je závislé na znění stanov společenství vlastníků jednotek. 

Co se týče právní úpravy nájmu společných částí či jednotky – nebytového prostoru, je obsažena zejména v obecných ustanoveních o nájmu v rámci ustanovení § 2201 a násl. občanského zákoníku a dále, v případě, že pronajatý prostor má sloužit podnikání, rovněž v rámci zvláštní úpravy obsažené v ustanovení § 2302 a násl. občanského zákoníku.

Je ovšem nutné podotknout, že se v rámci nájmu mohou smluvní strany od řady ustanovení uvedeného zákona i odchýlit, neboť jejich převážná většina má tzv. dispozitivní charakter, kdy je na vůli smluvních stran, zda je budou v nájemní smlouvě modifikovat či nikoli. Obecně jsou zakázána pouze ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek, právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

Zdroj: Mgr. Blanka Křištová, ČSRB

Únorový seriál. Kolaudační souhlas

Věděli jste, že vyžívání nebytového prostoru v rozporu s kolaudačním určením je porušením stavebního zákona? 

Nebytové prostory a společné části bytového domu lze užívat na základě kolaudačního souhlasu (§ 122 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů).

Ačkoli na platnost nájemní smlouvy nemá vliv skutečnost, že daný prostor není pronajímán pro jiný účel než účel uvedený v kolaudačním souhlasu, je třeba doporučit, aby účel užívání shora uvedených prostor byl sladěn s účelem užívání podle nájemní smlouvy. Užívání prostoru v rozporu s kolaudačním určením je porušením stavebního zákona, za které hrozí sankce, a to zejména jeho uživateli.

V praxi se pronajímají i prostory, které mají podle kolaudačního souhlasu určen jiný účel užívání, než ke kterému jsou pronajímány. V těchto případech je třeba ve smlouvě upravit zejména to, že nájemce bere na vědomí stavebněprávní stav prostor a s touto znalostí jej do nájmu přijímá. Dále je třeba doporučit, aby smlouva obsahovala dohodu o tom, kdo a jakým způsobem zajistí dodatečný kolaudační souhlas, respektive uvedení do souladu účelu užívání pronajatých prostor podle stavebního zákona s účelem nájemní smlouvy.

Pro uvedené důvody není podstatné, zda se jedná o vymezenou jednotku, která slouží k jinému účelu než bydlení, nebo zda se jedná jen o část společných částí bytového domu. V obou případech platí shora uvedené.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Únorový seriál. Nájem nebytového prostoru na dobu určitou a na dobu neurčitou

Na nájem nebytového prostoru v bytovém domě se vztahují především obecná ustanovení o nájmu (§ 2201 a násl. občanského zákoníku). 

V případě, že má pronajatý nebytový prostor sloužit k provozování podnikatelské činnosti, použijí se rovněž zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. občanského zákoníku). Minulostí je tak již úprava nájmu a podnájmu nebytových prostor zvláštním zákonem (zákon č. 116/1990 Sb.), účinným do 31. 12. 2013. Není však bez zajímavosti, že ve Slovenské republice je tento zákon stále účinný.

K uvedené aktuální právní úpravě je však třeba zdůraznit, že smluvní strany se mohou od téměř všech zákonných ustanovení ve smlouvě odchýlit (výslovná výjimka viz níže), obecně zakázána jsou pouze ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek, právo týkající se postavení osob včetně práva na ochranu osobnosti.

U samotného určení doby nájmu stojí za povšimnutí několik ustanovení zákona. Předně pokud ujednání o době trvání smlouvy v nájemní smlouvě chybí, tak platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou. Stejně pokud by byl nájem ujednán sice na dobu určitou, ale delší než padesát let, platila by domněnka, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou.

Určením doby nájmu je omezeno nejen trvání nájmu, ale i doba trvání případného podnájmu, která nesmí být delší než doba trvání nájmu. I v případě, že by doba podnájmu byla výslovně sjednána delší než doba nájmu, bylo by toto ustanovení ze zákona neplatné, jedná se tedy o výjimku, kdy má zákonné ustanovení přednost před smlouvou.

Nájem ujednaný na dobu neurčitou může skončit výpovědí jednou ze smluvních stran, výpovědní doba je tříměsíční, výpověď přitom nemusí být odůvodněna.

Ke specifikům nájmu prostoru sloužícího podnikání patří, že:

1)      nájem na dobu určitou může být jednou ze stran vypovězen, a to z důvodů uvedených v zákoně (na straně nájemce např. při ztrátě způsobilosti k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící k podnikání určen; na straně pronajímatele např. je – li nájemce déle než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb); ve výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání musí být vždy uveden její důvod, jinak je výpověď neplatná; výpovědní doba je tříměsíční;

2)      nájem na dobu neurčitou může být jednou ze stran vypovězen v šestiměsíční výpovědní době a za stanovených podmínek i v době tříměsíční.

Zdroj: JUDr. Marek Letocha, ČSRB

Únorový seriál. Využití nebytových prostor v bytovém domě

Ožehavá otázka, která se může stát příčinou sporů. Přesto i v tomto případě platí jasní pravidla, podle kterých je nutné postupovat.

Obecně lze každý prostor v bytovém domě podle stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů) užívat pouze k účelu, ke kterému je určen podle stavebně -technické dokumentace (kolaudačního rozhodnutí či kolaudačního souhlasu). 

Mezi tzv. společné části (domu), které jsou vlastníky či spoluvlastníky domu ve větší míře dále pronajímány, patří místnosti kolaudované jako kočárkárny, kolárny, úklidové místnosti, prádelny či sklepy. Nejčastější způsob jejich využití bývá skladování, k němuž si jej obvykle pronajímají přímo obyvatelé domu – a uživatelé (nájemci, vlastníci) jednotek v předmětném domě, kteří je užívají pro své rodinné potřeby, tedy nikoli k podnikatelské činnosti. Pro tento účel užívání není obvykle nezbytná změna účelu užívání těchto prostor.

Menší část společných částí domu pak bývá pronajímána jako nejrůznější provozovny – prodejny a kanceláře, přičemž k tomuto účelu užívání je již standardně nezbytné podstoupit i změnu účelu užívání takovýchto prostor.

Co se týče změny účelu užívání společných částí z pohledu společenství vlastníků v domě, současná právní úprava obsažená zejména v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) svěřuje rozhodnutí o této změně do působnosti shromáždění, přičemž pro ně nestanoví žádné speciální hlasovací kvorum. Je tedy obvykle možné, pakliže stanovy společenství vlastníků neurčí jinak (tedy vyšší počet hlasů), o něm rozhodnout tzv. prostým usnesením vyžadujícím souhlas většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na zasedání shromáždění. Samozřejmě za předpokladu usnášeníschopnosti takového shromáždění.

Rozhodování o uzavření nájemní smlouvy na shora uvedené prostory pak standardně bývá v kompetenci statutárního orgánu společenství vlastníků (výboru či předsedy společenství vlastníků), pokud stanovy společenství vlastníků neurčí jinak nebo si tuto záležitost shromáždění ke svému rozhodnutí nevyhradí. Uvedená pravidla platí obdobně i v případě bytových družstev. V případě dlouhodobějších pronájmů či stanovení méně obvyklých podmínek v rámci uzavírané nájemní smlouvy lze projednání této záležitosti na shromáždění či členské schůzi doporučit.

Zpracovala: Mgr. Blanka Křištová, ČSRB