Zářijový seriál. Hospodaření a správa pohledávek

„Nový školní rok“ začneme tématem, které trápí bytová družstva stejně tak jako společenství vlastníků jednotek. Základní právní úprava bude východiskem, cílem potom praktické rady, které, doufáme, vám pomohou snadněji řešit otázky, jež mohou ztrpčovat nájemní, vlastnické, ba i sousedské vztahy.

Téma rozdělíme do dvou základních částí: první se bude věnovat hospodaření SVJ a bytových družstev, druhé správě pohledávek. Seznámíme se se základní právní úpravou, hlavními principy SVJ a bytových družstev, hlavními rozdíly mezi nimi, povíme si o současné existenci SVJ a BD v jednom domě. Druhou část tématu zasvětíme pouze pohledávkám, odpovědnosti za ně a praktickým radám souvisejícím s touto problematikou.

Pokud vás budou zajímat další podrobnosti či budete potřebovat odpověď na některé otázky, pište na mail info@remove-this.portalobydleni.cz

Zářijový seriál. Základní právní úprava

První část zářijového seriálu o hospodaření SVJ a bytových družstev bude obecná a seznámíme se se  základními právními předpisy.

Základem právní úpravy vlastnického bydlení (bytového vlastnictví, respektive spoluvlastnictví) je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, především jeho třetí část, hlava II., díl 4, oddíl 5 Bytové spoluvlastnictví (§§ 1158–1222).

Tato právní úprava se použije na vztahy vznikající mezi vlastníky jednotek navzájem a vztahy mezi vlastníkem jednotky a osobou odpovědnou za správu domu a pozemku, kterou bude nejčastěji společenství vlastníků jednotek.

K provedení zákona (občanského zákoníku, viz § 1222) bylo vydáno nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Zde je – mimo jiné – obsažena podrobnější úprava činností, týkajících se správy domu, příspěvků na správu domu a pozemku, vedení účetnictví a hospodaření společenství vlastníků jednotek (především §§ 8, 12, 15 až 17).

Hlavní část právní úpravy nájemního bydlení obsahuje opět občanský zákoník, zejména část čtvrtá, hlava II., díl 2, oddíl 3, pododdíl 2 Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu (§§ 2235–2031).

Tato právní úprava se použije na vztahy mezi vlastníky domu či jednotky (bytu) a nájemce takového domu či jednotky (bytu).

Specifickou skupinou je družstevní nájemní bydlení, jehož právní úprava nájmu vychází – podobně jako standardní nájemní bydlení – z občanského zákoníků a shora uvedených ustanovení, nicméně její specifické základní podmínky stanoví zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) a stanovy bytového družstva (dále také „BD“). V zákoně o obchodních korporacích půjde především o část první, hlava VI., díl 2 Bytové družstvo (§§ 727– 757).

Společným předpisem v oblasti služeb je zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty (dále jen „zákon o službách“).

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

 

 

Zářijový seriál. Hlavní principy SVJ a BD

Dnešní část seriálu popíše praktickou působnost a fungování SVJ a bytového družstva.

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku. Podobně bývá správa bytového domu a pozemku hlavním posláním bytového družstva jako forma zajišťování bytových potřeb jeho členů. Za tím účelem oba subjekty vybírají finanční prostředky od svých členů, hospodaří s nimi a vybrané finanční prostředky také svým členům vyúčtovávají.

Tomu odpovídá i velmi podobná struktura plateb, která je předepisována ve zpravidla měsíční periodě vlastníkům jednotek a nájemcům družstevních bytů:

Vlastník jednotky                   =  příspěvek na správu domu a pozemku

    + zálohy na služby

Člen družstva – nájemce         =  nájemné

    + zálohy na služby

Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v zásadě ve výši odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech. Výjimku může tvořit situace, kdy některá ze společných částí slouží k výlučnému užívání jen některému vlastníkovi či některým vlastníkům. Výše příspěvku se pak určí se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění takové části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky či vlastníků jednotek takovou část spravovat na vlastní náklady.

Výjimkou může být také ta část příspěvku na správu domu a pozemku, která je určena na odměňování osoby, která dům spravuje (v případě, kdy nevzniklo společenství vlastníků jednotek), nebo členů orgánů společenství vlastníků jednotek, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti. Uvedené náklady se rozdělí na každou jednotku stejně.

Hlavní částí příspěvku na správu domu a pozemku bude nejčastěji příspěvek (dlouhodobá záloha) na opravy a údržbu společných částí bytového domu a pozemku, dále pak je jeho součástí odměna členům orgánů společenství vlastníků jednotek, odměna osoby pověřené některými činnostmi správy (exekutivní či operativní správce domu), pojištění společných částí bytového domu a provozní náklady (např. výdaje na kancelář osoby odpovědné za správu domu a pozemku).

Příspěvek na správu domu a pozemku se při převodu vlastnického práva k jednotce nevypořádává.

Nájemce družstevního bytu hradí v nájemném jen účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce bytového domu, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice družstevních bytů. Vedle uvedeného bude součástí nájemného odměna členům orgánů bytového družstva, odměna osoby pověřené správou bytového domu, pojištění bytového domu a provozní náklady, tedy podobně, jako je tomu v případě příspěvků na správu domu a pozemku u vlastníků jednotek.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Zářijový seriál. Srovnání SVJ a BD

Sdružení vlastníků jednotek a bytová družstva – jaké jsou vlastně rozdíly mezi těmito dvěma právními formami?

Obě právní formy (společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo) spojuje zvláštní charakter hospodaření, kdy jejich členové nesou povinnost podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku platbami se „spořícím“ charakterem (na opravy a údržbu domu), platbami, které slouží k pokrytí průběžných nákladů právnické osoby (odměna orgánů, správce či pojištění společných částí) a platbami za služby, které jsou spotřebovávány uživateli bytového domu nebo jeho návštěvníky, ať již ve společných částech domu (např. osvětlení společných částí domu, úklid či odvoz odpadu) nebo v bytových jednotkách a bytech. 

Obě právní formy spojuje odpovědnost za správu hrazených finančních prostředků, povinnost členů statutárních orgánů dokladovat především svým členům řádnost vedení účetnictví a hospodaření subjektu, nechat nahlížet do účetních knih a také zajistit řádné vyúčtování zálohových plateb svých členů.

Hlavní rozdíl mezi SVJ a BD

Lze ho vysledovat v důsledném uplatňování majetkového podílu u společenství vlastníků jednotek (nejvíce viditelné při hlasování spoluvlastnickým podílem) oproti principu družstevní demokracie v případě bytových družstev (v zásadě hlasovací princip „co člen bytového družstva, to jeden hlas“).

Druhým zásadním rozdílem je možnost ovlivnění okruhu nových členů právnické osoby. V případě bytového družstva lze stanovit podmínky pro nabytí členství v bytovém družstvu (např. členství právnických osob), zatímco u společenství vlastníků jednotek tato možnost neplatí. Podobně lze u bytového družstva uplatnit institut vyloučení člena družstva, zejména pak v případě existence pohledávek bytového družstva po splatnosti. Takové řešení není v případě společenství vlastníků jednotek v zásadě možné, respektive je jen zcela výjimečné (§ 1194 ObčZ).

Dva v jednom

Zvláštní situací je stav, kdy existuje v jednom bytovém domě společenství vlastníků jednotek i bytové družstvo současně. Nejčastěji se tak v současnosti děje v případech „velkých“ bytových družstev, která mají uloženou povinnost převést jednotky do vlastnictví členů družstva, a dále v případech, kdy privatizace obecního bytového fondu proběhla prodejem bytového domu bytovému družstvu, které následně převádí jednotky do vlastnictví svým členům.

Pokud jde o hospodaření, dochází vznikem společenství vlastníků jednotek k přenesení odpovědnosti za správu společných částí domu a pozemku právě na společenství vlastníků jednotek, jehož součástí se stává bytové družstvo jako vlastník zbytkového počtu jednotek. Osobou odpovědnou za vedení účetnictví a správu pohledávek za vlastníky jednotek je společenství vlastníků jednotek, bytové družstvo zůstává odpovědné za vedení účetnictví družstva a správu pohledávek za svými členy.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Zářijový seriál. Sankce

Nedodržování obecně závazných pravidel vede k sankcím. Jaké to jsou v případě našeho sledovaného tématu, tedy pohledávek vůči SVJ a bytovým družstvům?

Sankcí za včasné nezaplacení příspěvků na správu domu a pozemku v případě vlastníků jednotek a nájemného v případě členů družstva – nájemců je úrok z prodlení.

Výši úroku z prodlení stanoví § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. a ročně odpovídá výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů. Aktuální výše dvoutýdenní repo sazby činí 0,05 %, a to už od 2. listopadu 2012. Potřebnou výši repo sazby lze v případě potřeby zjistit na webových stránkách ČNB.

Sankci za nezaplacení nákladů na plnění spojená s užíváním bytu stanoví § 13 odst. 2 zákona o službách. Dostane-li se poskytovatel (společenství vlastníků jednotek nebo bytové družstvo) nebo příjemce služeb (vlastník jednotky nebo člen družstva – nájemce) do prodlení s peněžitým plněním podle zákona o službách, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, je povinen zaplatit druhé smluvní straně poplatek z prodlení. Výše poplatku z prodlení činí za každý den prodlení 1 promile dlužné částky, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení.

Zde je však na místě upozornit na novou právní úpravu, která nabude účinnosti od 1. ledna 2016, ve které se nadále s poplatkem z prodlení již nepočítá. Ve stávající podobě se tak poplatek z prodlení uplatní výhradně pro období 1. ledna 2014 do 31. prosince 2015.

Nad rámec zde uvedeného se doplňuje, že před 1. lednem 2014 se uplatňoval poplatek z prodlení jen u nájemního bydlení (včetně družstevního nájemního bydlení) a bude tak v současné době stále ještě aktuální pro starší pohledávky. Jeho výše byla stanovena nařízením vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku, a činila 2,5 promile denně z dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Zářijový seriál. Správa pohledávek – odpovědnosti

Odpovědnost, jako bychom se jí nejraději zřekli. Jenže kdo ji přijme v souvislosti s funkcí v SVJ či bytového družstva, musí si jí být vědom.

Členové statutárního orgánu (ale i např. kontrolní komise) společenství vlastníků jednotek a bytových družstev jsou vůči svým členům odpovědni za správnou péči o společnou nemovitost a hospodaření subjektu. To vyplývá především z ustanovení § 159 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku: „Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí do funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodil z toho pro sebe důsledky.“

K řádnému hospodaření patří samozřejmě i přesná evidence plateb členů subjektu a správa pohledávek z toho vyplývající.

Povinnosti členů

Členové společenství vlastníků jednotek mají povinnost hradit předpisy příspěvku na správu domu a pozemku a záloh na služby za jednotlivé jednotky a v případě členů bytového družstva pak předpisy nájemného a záloh na služby. Tyto předpisy plateb jsou hrazeny obvykle měsíčně a svým charakterem je lze vytvořené zdroje rozdělit na:

·           dlouhodobé finanční zdroje, sloužící zejména na opravy a údržbu, u společenství vlastníků jednotek tvořené hlavně příspěvky, u bytových družstev součástí nájemného (často ne zcela správně označované jako „fond oprav“)

·           krátkodobé finanční zdroje, tvořené:

o    z části příspěvků vlastníků jednotek nebo části nájemného u členů družstva, určených např. na odměňování členů volených orgánů, odměnu osoby pověřené výkonem správy nebo na náklady pojištění a

o    zálohami na plnění spojená s užíváním bytu (služby), lhostejno, zda spotřebovanými ve společných částech domu či přímo v bytech samotných (náklady na teplo, teplou a studenou vodu).

Přitom je třeba mít na paměti, že pokud není řádně či vůbec uhrazen měsíční předpis plateb některým z členů subjektu, pak musí subjekt (společenství vlastníků jednotek či bytové družstvo) uhradit náklady na provozní platby ze zdrojů vytvořených platbami ostatních členů subjektu.

Při správném nastavení záloh na služby, které by měly odpovídat předpokládaným nákladům na jejich zajištění rozvrženým podle některého klíče na jednotlivé členy subjektu (nejčastěji podle podlahové plochy, podle jednotek či podle počtu členů domácnosti), lze očekávat, že k úhradě nákladů služeb za neplatícího člena subjektu bude fakticky použita ta část plateb ostatních členů subjektu, která je svým charakterem určena na údržbu a opravu bytového domu (i to je jeden z rozumných důvodů, proč je lépe vytvářet průběžně finanční zdroje na běžnou údržbu objektu a hlavně jeho budoucí opravy, než volit jednorázové příspěvky vlastníků jednotek či členů bytových družstev až před samotnou realizací opravy).

Shora uvedená skutečnost však současně znamená, že déletrvající pohledávky za členy subjektu přímo zhoršují schopnost společenství vlastníků jednotek či bytového družstva řádně se starat o údržbu a hlavně opravy či rekonstrukce bytového domu. Jedním z důsledků může být odložení opravy či rekonstrukce domu, a to až s následkem budoucího zvýšení ceny opravy či rekonstrukce (např. v důsledku zhoršení stavebně technického stavu budovy nebo v důsledku zvýšení cen stavebních prací).

To je zásadním důvodem pro zvážení a nastavení jasných pravidel pro případné neuplatňování příslušenství (sankcí) u jednotlivých opožděných plateb. Druhým důvodem může být nákladnost správy pohledávek, ani ne tak jejich sledování (to bývá standardním účetním výstupem), ale především komunikační náklady (poštovné či telefonní hovory) a samozřejmě náklady spojené s právním vymáháním pohledávek. Dalším důvodem jsou aktuálně nastavené principy vymáhání pohledávek, u nichž reálně hrozí, že se část pohledávek stane nevymahatelnou (např. z důvodu rozhodnutí soudu o výši oddlužení v případě osobní insolvence). V takovém případě je uplatnění příslušenství nezbytné i proto, aby ve výsledku pokud možno došlo alespoň k co největšímu uhrazení původní výše plateb předepsaných členovi subjektu (jistiny dluhu).

Rozhodně lze doporučit, aby způsob uplatňování, či spíše neuplatňování příslušenství pohledávek (v současné době úroku z prodlení a poplatku z prodlení) upravilo rozhodnutí nejvyššího orgánu subjektu (tj. shromáždění vlastníků jednotek ve společenství vlastníků jednotek, resp. členská schůze v případě bytového družstva).

Správa pohledávek

Při správě pohledávek se nelze ani vymlouvat na tak zvaného operativního správce nemovitostí (třetí osobu, která byla pověřena některými činnostmi správy), odpovědnost stále zůstává zejména na statutárních zástupcích. Povinností těchto osob je práci operativního správce kontrolovat a mají-li o jeho profesionalitě pochybnosti, jsou povinni zjednat nápravu a uzavřít smlouvu s jiným správcem.

Závěrem této kapitoly je potřeba upozornit na možnou obtížnost procesu vymáhání pohledávek, v současné době končící i nevymožením celé pohledávky (např. v procesu insolvence). Váhání s vymáháním pohledávek může vyvolat i otázku přezkoumání postupu statutárního orgánu a vyvozování odpovědnosti za škodu způsobenou nevymožením celé pohledávky. Je třeba mít neustále na paměti, že byť i koruna neuhrazená dlužníkem musí být zpravidla uhrazena ostatními členy subjektu, přitom nerozhoduje, zda se jedná o vlastníky jednotek v rámci společenství vlastníků jednotek nebo členy bytového družstva.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

 

 

Zářijový seriál. Pohledávky ve společenství vlastníků jednotek

Společenství vlastníků jednotek je tvořeno osobami, fyzickými i právnickými, kteří jsou vlastníky (bytových či jiných) jednotek v domě.

Přesto nemohou prakticky nijak ovlivnit převod ani přechod vlastnictví jiných jednotlivých jednotek na nové vlastníky.

Základní povinností člena společenství vlastníků jednotek je přispívat na náklady spojené se správou společných částí domu a pozemku a náklady spojené s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty (dále jen „služby“). Neplní-li vlastník jednotky uvedenou povinnost, je na společenství vlastníků jednotek, aby plnilo „za něj“ a plnění pohledávky vymáhalo od dlužníka (vlastníka jednotky).

S převodem či přechodem jednotky na nového nabyvatele přechází vždy právo se na činnosti společenství vlastníků jednotek podílet, a to i za situace, kdy původní vlastník nehradil své dluhy vůči společenství vlastníků jednotek. Z prostředků uhrazených dalšími vlastníky jednotek tak přesto nový vlastník čerpá a má z nich tedy majetkový prospěch. Dá se konstatovat, že majetkový prospěch z prostředků uhrazených dalšími vlastníky jednotek mají také věřitelé dlužníka, protože i tyto platby v zásadě nakonec zvýší hodnotu majetku dlužníka a výtěžek z jeho případného prodeje.

Ustanovení § 1186 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ukládá povinnost dosavadnímu vlastníkovi jednotky doložit nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu (zpravidla společenství vlastníků jednotek, které v praxi často přenese výkon této činnosti na operativního správce), jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě, že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Lze usuzovat, že pohledávky přejdou i v případě, že takové potvrzení není vystaveno, a je tudíž na nabyvatelích jednotek, aby si před nabytím jednotky ověřili výši případných pohledávek společenství vlastníků jednotek vůči dosavadnímu vlastníkovi jednotky. Případnou existenci takových pohledávek (dluhů) lze spolehlivě ošetřit promítnutím do kupní ceny nemovitosti.

Výzvy k úhradě

Standardním postupem správy pohledávek společenství vlastníků jednotek je v prvním kroku upomenutí dlužníka, byť tento krok nevyplývá přímo z žádného právního předpisu. Děje se tak způsobem obvyklým ve společenství vlastníků (verbálně osobně či telefonicky, písemně emailem či doručením upomínky). Je třeba mít na paměti, že pro případné vymáhání pohledávky v soudním řízení, respektive přiznání práva na náhradu nákladů řízení proti žalovanému bude hrát roli i dokladování způsobu upomínání dlužníka, a v tomto směru je prokázání doručení písemné výzvy k úhradě pohledávky jediným spolehlivým důkazem. Nehraje přitom roli, zda šlo o doručení prostřednictvím doručovatele (zpravidla využití poštovní služby), nebo o osobní doručení oproti podpisu adresáta (např. členem statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek). Způsob upomínání samozřejmě hraje roli z hlediska souvisejících nákladů.

V případě, kdy ani na základě výzvy k úhradě pohledávky nedojde k jejímu zaplacení, je na místě předat vymáhání pohledávky právnímu zástupci. Následuje zpravidla jeho upomínka s upozorněním na možnost podání návrhu na platební rozkaz či žaloby na úhradu pohledávky. Z pozice statutárního orgánu je třeba mít na paměti, že v této části již obvykle vznikají společenství vlastníků jednotek náklady spojené s vymáháním pohledávky (související s právním zastoupením), a tudíž i případná úhrada pohledávky samotné nebo dohoda o jejím zaplacení nezbavuje dlužníka povinnosti uhradit nutné náklady s vymáháním pohledávky spojené.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Zářijový seriál. Pohledávky v bytových družstvech

V minulém díle našeho seriálu jsme se věnovali pohledávkám SVJ, tentokrát jsou na řadě bytová družstva.

Odpovědnost za řádné hospodaření bytového družstva a správu pohledávek mají podobně jako v případě společenství vlastníků jednotek členové statutárního orgánu, tj. členové představenstva bytového družstva (obdobně také předseda bytového družstva v případech tzv. malých bytových družstev, tj. družstev do 49 členů).

Pokud jde o správu pohledávek, jedná se principiálně o obdobný postup jako v případě společenství vlastníků jednotek s tím zásadním rozdílem, že v případě člena (bytového) družstva je neplnění povinností vyplývající z nájmu jedním z důvodů pro jeho vyloučení z družstva (viz § 734 odst. 1 písm. a) zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech).

Samotný proces vyloučení člena družstva je nezávislým na případném vymáhání pohledávky soudní cestou. Jeho prvním krokem je písemná výstraha před rozhodnutím o vyloučení, která musí obsahovat důvod jejího udělení s upozorněním na možnost vyloučení a s poskytnutím přiměřené lhůty k odstranění následků porušení členských povinností, nejméně však třicetidenní.

O vyloučení z družstva zpravidla rozhoduje statutární orgán, kterým je představenstvo družstva nebo předseda družstva v případech „malých“ bytových družstev. Rozhodnutí musí mít písemnou formu a musí obsahovat poučení člena družstva o možnosti podat odůvodněné námitky k členské schůzi. Důležité je mít z pohledu člena statutárního orgánu na paměti, že o vyloučení lze rozhodnout jen ve lhůtě do 6 měsíců ode dne, kdy se o důvodech vyloučení družstvo dozvědělo, a nejpozději pak do 12 měsíců ode dne, kdy důvod vyloučení nastal. I proto je třeba věnovat pozornost pravidelnému sledování plateb členů družstva.

Proti rozhodnutí členské schůze o vyloučení z družstva může vyloučený člen družstva podat ve lhůtě 3 měsíců od doručení rozhodnutí návrh soudu na prohlášení rozhodnutí o vyloučení za neplatné. Do doby uplynutí uvedené lhůty či do doby pravomocného rozhodnutí soudu družstvo nemůže vůči členovi uplatnit žádná práva plynoucí ze zániku jeho členství.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Zářijový seriál. Praktické rady

Návod na správný postup při správě pohledávek se dá shrnout, možná pro někoho překvapivě, jen do několika bodů.

Až na institut vyloučení člena družstva je postup shodný pro společenství vlastníků jednotek i bytové družstvo:

·           pravidelně sledovat přehled dlužníků s ohledem na administraci plateb a zpracovaní účetních dokladů, kdy dochází k přirozenému časovému zpoždění, ale často i k drobnému prodlení s úhradou ze strany jednotlivých dlužníků; situaci komplikuje i evidence jednotlivých plateb, které bývají posílány v nesprávné výši nebo kumulovaně v různých časových intervalech (v těchto případech je obzvlášť složité správně uplatňovat příslušenství k pohledávce);

·           věnovat se procesu upomínání dlužných plateb, podle zvyklostí v domě od ústního upozornění až po písemné upozornění s prokázáním jeho doručení v případě následujícího soudního řízení;

·           neváhat s předáním právnímu zástupci, jehož autorita v řadě případů postačuje k nápravě stavu, ale je třeba počítat s případnými náklady právního zastoupení, které často přináší i pouhé rozeslání upomínky advokátní kanceláře;

·           pozor na dohody s dlužníky, jejich přípravě je třeba věnovat zvýšenou pozornost, zejména s ohledem na správné stanovení výše dluhu, stanovení lhůty pro jeho splatnost či splatnost jednotlivých splátek a stanovení jasných sankcí za případné nedodržení sjednaného způsobu úhrady dluhu;

·           sledování insolvencí a exekucí, které upozorní členy statutárního orgánu, případně operativní správce, a může usnadnit včasné uplatnění pohledávky společenství vlastníků jednotek či bytového družstva za svým členem.

Diskutované legislativní změny

Současná praxe ukazuje obtížnost vymáhání pohledávek především v případech nedobrovolného přechodu vlastnictví jednotky (dražbou v rámci exekučního řízení). Postavení vlastníků jednotek řádně plnících své povinnosti se zhoršilo (§ 1186 se neuplatní vždy) a zákonné zástavní právo i přednostní pořadí v exekučním rozvrhu byly zrušeny bez náhrady. Je otázkou, nakolik může být za dané situace systémové nezajištění uspokojení pohledávek porušením práva na rovnou ochranu vlastnictví.

Právní úvahy v současné chvíli směřují k hledání posílení pozice především společenství vlastníků jednotek na uspokojení svých pohledávek za dlužníky – vlastníky jednotek. Při hledání věcného řešení mohou jako inspirace sloužit zkušenosti s právní úpravou sousedních zemí (např. Rakouska či Německa), které garantuji bytové společnosti v definované míře uspokojení pohledávek za jejími členy před ostatními věřiteli.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB