Zářijový seriál. Prodáváme nemovitost

Emoce jsou na pochodu, ale, a to by mělo být jakýmsi mementem, právě je musíme nechat stranou. Prodej rovná se obchod, tedy byznys. A ten má svá „chladná“ pravidla. 

Prodat nemovitost vyžaduje přípravu, často spolupráci s realitní kanceláří, s advokáty, neboť otázka, dalo by se i říci „problematika“ prodeje je rozsáhlá, a to jak z hlediska prodávajícího, tak i kupujícího. Je tu nový občanský zákoník, speciální dohody a ujednání, jsou tu SVJ i bytová družstva, podílová vlastnictví… a koncentrátem toho všeho je pak kupní smlouva.

Téma prodeje nemovitosti bude jako obvykle rozděleno do osmi samostatných článků. Blíže se v nich seznámíme s tím, co znamená prodávat byt v domě, kde funguje SVJ, jak je to s tzv. bytem družstevním, co je to smluvní dokumentace, jaké komplikace může přinést skutečnost, když je rozdílný vlastník nemovitosti a pozemku, či jak správně zformulovat kupní smlouvu.

Pokud vás budou zajímat další podrobnosti či budete potřebovat odpověď na některé otázky, pište na mail info@remove-this.portalobydleni.cz. 

Zářijový seriál. Pozor na rozdílného vlastníka stavby a pozemku

Nový občanský zákoník přinesl zásadní změny v právní úpravě týkající se nemovitostí. S jeho účinností se vrátila do českého právního řádu po více než šedesáti letech zásada, „superficies solo cedit“, neboli povrch ustupuje půdě. Zjednodušeně to znamená, že každá stavba trvale zřízená na pozemku je jeho součástí a stavba a pozemek tak již nemohou mít v zásadě rozdílné vlastníky. Předchozí právní úprava naopak stála na zásadě, že stavba není součástí pozemku a stavba i pozemek, na kterém stojí, mohou mít tak různé vlastníky.

S návratem zásady „superficies solo cedit“ úzce souvisí změna samotné definice nemovitosti. Předchozí právní úprava vymezovala, že nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Nový občanský zákoník naopak stanovuje, že nemovitostmi jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby). Součástí pozemku je přitom prostor nad i pod povrchem a stavby a jiná zařízení trvale na pozemku zřízené včetně toho, co je zapuštěno v pozemku či upevněno ve zdech. Jak vyplývá z uvedené zákonné definice, nepovažují se za součást pozemku dočasné stavby (stan či stavební buňka).

Jelikož tento obrat v pojetí nemovitostí přinesl zásadní změny, obsahují přechodná ustanovení nového občanského zákoníku několik pravidel usnadňujících přechod k nové právní úpravě. Pokud měla stavba a pozemek, na kterém stála, stejného vlastníka, stala se stavba dnem účinnosti nového občanského zákoníku součástí pozemku. Pokud však měla stavba a pozemek ke dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku různé vlastníky, stane se stavba součástí pozemku až okamžikem, kdy se dostanou do vlastnictví jedné osoby. Současně přechodná ustanovení za účelem sjednocení vlastnického práva k pozemku a stavbě v rukou jedné osoby, vymezují zákonné předkupní právo, a to ke stavbě pro vlastníka pozemku a zrcadlově k pozemku pro vlastníka stavby.

Platí tedy, že pokud bude zamýšlet vlastník stavby svou nemovitost prodat, bude muset stavbu přednostně nabídnout k prodeji vlastníkovi pozemku. Totéž platí v případě zamýšleného prodeje i pro vlastníka pozemku. Při převodu nemovitosti by se tedy kupující měl zajímat, zda vlastník pozemku a stavby jsou totožné osoby a na nemovitostech neváznou žádná předkupní práva.

Vzhledem k tomu, že právní problematika vztahující se k nemovitostem je velmi složitá a případně dopady chybných kroků zásadní, doporučujeme vždy právní otázky týkající se prodeje a koupě nemovitostí konzultovat s advokátem.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

Zářijový seriál. Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví

Jak již bylo na Portálu o bydlení mnohokrát uvedeno, člen bytového družstva nevlastní přímo byt, ale družstevní podíl v bytovém družstvu. A s ním je spojeno právo nájmu družstevního bytu. Tuto skutečnost je třeba mít na zřeteli, pokud se rozhodneme pro prodej takového bytu.

Výhodou pro členy bytového družstva může být, že tyto družstevní byty (respektive družstevní podíly) jsou často levnější než odpovídající byty ve vlastnictví. Řada členů bytových družstev má proto zájem na převedení družstevního bytu do jejich vlastnictví. Jaká je však úprava takového převodu podle zákona o obchodních korporacích a nového občanského zákoníku?

Člen bytového družstva nemá automaticky ze zákona nárok na převod družstevního bytu do jeho vlastnictví. Je tedy pouze na vůli bytového družstva, respektive rozhodnutí jeho členské schůze, zda bude souhlasit s převodem družstevního bytu do vlastnictví.

Některá bytová družstva mohou mít vymezeno ve stanovách právo na převod družstevního bytu do vlastnictví. Pokud stanovy takovou možnost neobsahují, bude nutné přesvědčit ostatní členy bytového družstva, aby schválili převod bytu do vlastnictví na členské schůzi bytového družstva. Podmínkou takového převodu je obvykle úhrada všech závazků, které člen bytového družstva má vůči bytovému družstvu. Každá z větších investicí bytového družstva může být překážkou převodu bytu do osobního vlastnictví. V takovém případě bude nutno s bytovým družstvem a bankou, která poskytla úvěr, vyjednávat řešení situace (zaplacení poměrné části úvěru atd.).

Převést družstevní byt do vlastnictví lze jen v domě, který je rozdělen na jednotlivé jednotky. Často tomu tak u domu s družstevními byty být nemusí. V takovém případě je nutno nejdříve dům rozdělit na jednotlivé jednotky. Bytové družstvo musí nechat vyhotovit a následně vložit do katastru nemovitostí prohlášení vlastníka s přesným vymezením jednotlivých jednotek, a společných částí domu. Jakmile je v katastru nemovitostí zapsáno rozčlenění domu na jednotlivé jednotky, lze je převádět do vlastnictví. Současně pokud bude v domě alespoň 5 jednotek ve vlastnictví alespoň 3 různých vlastníků, bude nutné založit společenství vlastníků jednotek.

Samotný převod bytu do vlastnictví je uskutečněn prostřednictvím smlouvy o převodu jednotky do vlastnictví člena družstva, kdy na jedné straně je bytové družstvo jako převodce a na druhé člen bytového družstva jako nabyvatel. Následuje návrh na vklad vlastnického práva k dané jednotce do katastru nemovitostí. Vlastníkem bytu se nabyvatel stává až okamžikem úspěšného vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Samotný sepis potřebné dokumentace a uskutečnění všech potřebných procedur, může skrývat mnohá právní úskalí. Doporučujeme proto vyhledat odbornou právní pomoc advokáta.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Zářijový seriál. Převod družstevního podílu v bytovém družstvu

Z dotazů, které docházejí do poradny Portálu o bydlení, vyplývá, že ne všichni máme úplně jasno v otázkách družstevního vlastnictví.

Pokud dochází k převodu družstevního podílu v bytovém družstvu je pro nabyvatele důležité si uvědomit, že u bytového družstva nevlastníte přímo byt, ale pouze družstevní podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu. V červencovém speciálu na téma Vlastnictví zavazuje, naleznete článek týkající se hlavních rozdílů mezi bytovým družstvem a společenstvím vlastníků jednotek (SVJ), které doporučujeme prostudovat k tomuto tématu.

Právní úpravu bytových družstev včetně převodu družstevního podílu v bytovém družstvu naleznete v zákoně o obchodních korporacích. Zákon o obchodních korporacích najisto deklaruje, že převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu anebo k převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených.

Obecně lze vymezit, že převod družstevního podílu v bytovém družstvu je realizován prostřednictvím smlouvy o převodu družstevního podílu uzavřené mezi převodcem a nabyvatelem. Převod družstevního podílu v bytovém družstvu je vůči bytovému družstvu účinný dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu, ledaže tato smlouva určí účinky později. Tytéž účinky jako doručení smlouvy má doručení prohlášení převodce a nabyvatele o uzavření takové smlouvy.

Zákon o obchodních korporacích stanovuje, že převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. Na první pohled se může zdát převoditelnost družstevního podílu v bytovém družstvu jako neomezitelná, určité omezení však představuje povinnost nabyvatele družstevního podílu, aby splňoval podmínky stanov pro přijetí člena bytového družstva. Příkladem takového omezení stanov by mohlo být vyloučení právnické osoby jako člena bytového družstva.

Zájemci o nabytí družstevního podílu v bytovém družstvu lze doporučit, aby si před uzavřením smlouvy o převodu družstevního podílu nastudoval detailně stanovy bytového družstva, jehož si přeje stát členem. Rovněž by si měl zájemce nastudovat smlouvu o nájmu družstevního bytu. Některá bytová družstva mají s převodem družstevního podílu spojen tzv. převodní poplatek, o jehož výši a povinnosti hrazení by se měl zájemce taktéž zajímat.

Zákon o obchodních korporacích výslovně stanovuje, že převodem družstevního podílu dochází k převodu všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami. Zájemce o nabytí družstevního podílu v bytovém družstvu by měl být aktivní a zjistit si veškeré informace o výši případných dluhů.

S přípravou kvalitní smluvní dokumentace a právním zhodnocením povinností nabyvatele vyplývající ze stanov bytového družstva, smlouvy o nájmu družstevního bytu anebo dalších dokumentů, se doporučujeme obrátit na kvalifikovaného advokáta.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

Zářijový seriál. Při převodu nemovitosti si nechte připravit kvalitní smluvní dokumentaci

Prodej nemovitosti je širokým tématem, které zahrnuje jak prodej nemovité věci na straně prodávajícího, tak koupi nemovité věci na straně kupujícího. 

Při prodeji nemovité věci je důležité být velmi pečlivý, ať již z pohledu prodávajícího, nebo kupujícího. Ačkoliv se kupující zajímá zejména o lokalitu, vzhled nemovité věci a její cenu, bylo by chybou podcenit kvalitní smluvní dokumentaci za účelem převodu nemovité věci a kontrolu nemovitosti z hlediska stavebně-technického stavu.

Při koupi nemovité věci by se měl kupující zaměřit na právní stav nemovité věci. Kupující by si měl ověřit na katastru nemovitostí, zda na prodávané nemovité věci nevázne žádné zástavní právo, předkupní právo, věcné břemeno, exekuce anebo jiné právo, které by mohlo omezit kupujícího při nakládání s nemovitou věcí. Kupující by měl detailně prozkoumat z právního hlediska každé případné právo, které vázne na nemovité věci. Rovněž je vhodné zkontrolovat, zda ve vztahu k nemovité věci není vedeno nějaké řízení, kterým může být například řízení o vklad zástavního práva apod. Důležité je tak mít od prodávajícího aktuální a úplný výpis z listu vlastnictví, ideálně stejného data, jako bude datum uzavření kupní smlouvy.

Kupující i prodávající by měl rovněž ověřit osobu druhé smluvní strany, a to například nahlédnutím do insolvenčního rejstříku, který je dostupný na oficiálních stránkách českého soudnictví www.justice.cz a ze kterého lze zjistit, zda smluvní strana není v úpadku. Pokud prodávající odmítá poskytnout relevantní dokumentaci k ověření např. stavu nemovité věci, měl by být kupující ostražitý a zvážit pokračování v jednání o prodeji nemovité věci pro narušení vzájemné důvěry.

Při prodeji nemovité věci by měl být prodávajícím předložen průkaz energetické náročnosti budovy, což je důležitý faktor pro konečné rozhodnutí o koupi nemovité věci. Prodávajícího i kupujícího by přirozeně měly zajímat i poplatky spojené s prodejem nemovité věci, resp. kdo je bude hradit. Je více než vhodné smluvně stanovit, kdo bude hradit poplatek spojený s převodem nemovitosti v katastru nemovitostí.

Každý převod nemovité věci je individuální a záleží na konkrétních okolnostech. Jiný bude v rámci společenství vlastníků jednotek, odlišný u bytových družstev v rámci převodu družstevního podílu nebo za situace odlišných vlastníků pozemku a stavby. Jelikož takový úkon provádíme obvykle pouze několikrát za život a jedná se většinou o milionové investice, lze jedině doporučit, aby se prodávající i kupující nechali zastoupit kvalifikovanými advokáty s využitím notářské, advokátní nebo bankovní úschovy při převodu kupní ceny nemovité věci.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

Zářijový seriál. Z bytového družstva může být jeho člen vyloučen

Družstevní vlastnictví má svá specifika, s nimiž je dobré se seznámit. Jedním z podstatných rozdílů mezi vlastnictvím bytu v domě, kde existuje společenství vlastníků jednotek a vlastnictvím družstevního podílu v bytovém družstvu, se kterým je spojen nájem družstevního bytu, patří možnost vyloučení člena bytového družstva při splnění zákonných podmínek. Tato skutečnost může být rovněž důvodem, proč se někteří členové bytového družstva snaží převést „svůj“ byt do vlastnictví. V zásadě je však zákonná úprava vyloučení člena bytového družstva nastavena k ochraně ostatních členů bytového družstva pro jeho řádné fungování.

Jaké jsou důvody, pro které může být člen bytového družstva vyloučen? Odpověď nalezneme v ustanovení § 734 zákona o obchodních korporacích, které stanovuje, že člena bytového družstva nebo společné členy bytového družstva, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu nebo společný nájem družstevního bytu, lze vyloučit z družstva:

-            poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo

-            byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Zánikem členství v bytovém družstvu zaniká také právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu nebo nájem družstevního bytu. Vyloučený člen bytového družstva má nárok na proplacení vypořádacího podílu, který však obvykle neodpovídá reálné tržní ceně družstevního podílu v bytovém družstvu.

Hrubé porušení povinností nájemce družstevního bytu vyplývající z nájmu bude vždy posuzováno dle okolností konkrétního případu a každý případ bude individuální. Za hrubé porušení povinností by tak mohlo být chápáno dlouhodobé nehrazení úhrad za služby nebo soustavné porušování práv ostatních nájemců a neukončení protiprávního jednání člena bytového družstva i přes urgence bytového družstva k ukončení protiprávního jednání. Doporučujeme prostudovat taktéž stanovy bytového družstva, které poměrně často obsahují výčet protiprávního jednání členů bytového družstva, které jsou považovány za hrubé poručení povinností. Obdobně může vymezovat smlouva o nájmu družstevního bytu. I přes smluvní ujednání musí být vždy naplněna podmínka hrubého porušení povinností nájemce družstevního bytu.

Proceduru vyloučení člena bytového družstva vymezují ustanovení § 615 až 622 zákona o obchodních korporacích. Pouze ve stručnosti uvádíme k proceduře vyloučení člena bytového družstva, že rozhodnutí o vyloučení předchází písemná výstraha, přičemž o samotném vyloučení člena bytového družstva rozhoduje představenstvo nebo jiný orgán bytového družstva určený stanovami. Členovi bytového družstva jsou dány možnosti obrany vůči vyloučení prostřednictvím námitek a následné soudní ochrany. Blíže k náležitostem a lhůtám při proceduře vyloučení člena bytového družstva uvedená ustanovení. Vzhledem k vážnosti zásahu do práv člena bytového družstva při jeho vyloučení, doporučujeme neprodleně vyhledat právní pomoc kvalifikovaného advokáta.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Zářijový seriál. Společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Společenství vlastníků jednotek je v České republice velmi oblíbené právní řešení života vlastníků bytových jednotek v bytovém domě.

V dnešním článku se zaměříme na právní úpravu společenství vlastníků jednotek v novém občanském zákoníku. Dříve, než se zaměříme na jednotlivé povinnosti vlastníků jednotek, si vymezíme obecně společenství vlastníků jednotek.

Právní úpravu společenství vlastníků jednotek obsahoval před přijetím nové občanského zákoníku zákon o vlastnictví bytů. S přijetím nového občanského zákoníku však došlo ke zrušení tohoto zákona a přesunu právní úpravy společenství vlastníků jednotek do nového občanského zákoníku. Tato skutečnost přinesla určité dílčí změny právní úpravy a současně její rozšíření a zpřesnění. Prováděcím právním předpisem v oblasti společenství vlastníků jednotek je pak nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou vzniklou výlučně za účelem zajištění správy domu a pozemku. Správa domu a pozemku dle občanského zákoníku zahrnuje zejména vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Podrobnější obsah správy domu a pozemku pak obsahuje uvedené nařízení vlády.

Založení společenství vlastníků jednotek může být dobrovolné nebo povinné. Dobrovolně může být společenství vlastníků jednotek založeno na základě souhlasu všech vlastníků jednotek v domě s méně než 5 jednotkami. Povinně pak musí být založeno vlastníky jednotek v domě s alespoň 5 jednotkami, které jsou vlastněny alespoň třemi různými vlastníky. Založení společenství vlastníků jednotek je vázáno na schválení stanov všemi vlastníky jednotek. Okamžik samotného vzniku společenství vlastníků jednotek je vázán na jeho zápis do veřejného rejstříku.

Základním dokumentem fungování společenství vlastníků jednotek jsou tak stanovy. Minimální obsahové náležitosti stanov jsou vymezeny v ustanovení § 1200 odst. 2 občanského zákoníku, dle kterého musí stanovy společenství vlastníků jednotek alespoň obsahovat:

-           název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo;

-           sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě;

-           členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování;

-           určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení;

-           určení prvních členů statutárního orgánu;

-           pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí; a

-           pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen   služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Vzhledem ke složitosti problematiky doporučujeme při řešení problematiky společenství vlastníků jednotek vyhledat právní pomoc advokáta, rovněž s ohledem na skutečnost, že existuje výrazný rozdíl mezi společenstvími vlastníků jednotek, která vznikla podle zákona o vlastnictví bytů, tj. do 31. prosince 2013, a společenstvím vlastníků jednotek, která byla založena podle nového občanského zákoníku, tj. od 1. ledna 2014.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zářijový seriál. SVJ – převod jednotky dle nového občanského zákoníku

Jak jsme již uváděli v článku Při převodu nemovité věci si nechte připravit kvalitní smluvní dokumentaci, měl by se kupující při koupi nemovitosti zaměřit i na právní stav nemovitosti. 

Kupující by si měl ověřit na katastru nemovitostí, zda na prodávané nemovitosti nevázne žádné zástavní právo, předkupní právo, věcné břemeno, exekuce anebo jiné právo, které by mohlo omezit kupujícího s nakládáním s nemovitostí.  

Členství ve společenství vlastníků jednotek je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky, jak ji vymezuje občanský zákoník. Zájemce o koupi jednotky v domě, kde existuje společenství vlastníků jednotek, by si měl být vědom, že za dluhy společenství vlastníků jednotek ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech celým svým majetkem.

Plánujete koupi bytu a nevíte, zda zakoupit byt v domě, kde existuje společenství vlastníků jednotek, nebo družstevní podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu? Přečtěte si článek o rozdílech mezi společenstvím vlastníků jednotek a bytovým družstvem, který naleznete v červencovém speciálu na téma Vlastnictví zavazuje v článku s názvem Pozor na rozdíly mezi společenstvím vlastníků jednotek a bytovým družstvem.

Na vlastníka jednotky v SVJ se vztahují nejen zákonná ustanovení o bytovém spoluvlastnictví podle občanského zákoníku, ale též další práva a povinnosti spojená s členstvím ve společenství vlastníků jednotek. Zájemce by se proto měl před koupí důkladně seznámit se stanovami společenství vlastníků jednotek, jejichž nezbytnou náležitostí je též vymezení práv a povinností členů společenství vlastníků jednotek. Rovněž lze zájemci o koupi jednotky doporučit seznámit se s hospodařením společenství vlastníků jednotek, zejména se schváleným rozpočtem a výší případných příspěvků a plateb, které bude nutné hradit po nabytí jednotky.

Občanský zákoník stanovuje, že převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy, související se správou domu a pozemku, přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě, že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Z hlediska právní jistoty lze doporučit pamatovat na otázku dluhů i při sepisování samotné smlouvy o převodu jednotky.

K tématu převodu jednotky ve společenství vlastníků jednotek doporučujeme přečíst článek Výkladové stanovisko k problematice bytového spoluvlastnictví, vztahující se k přechodným ustanovením občanského zákoníku z hlediska převodu jednotky vzniklé před účinností nového občanského zákoníku. 

Převod jednotky může být spjat s řadou právních úskalí. Pro minimalizaci možných rizik spojených s převodem jednotky proto doporučujeme vyhledat odbornou právní pomoc advokáta.

Poznámka: Dle nového občanského zákoníku zahrnuje jednotka byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

Zářijový seriál. Správa domu bez vzniku společenství vlastníků jednotek

Občanský zákoník upravuje rovněž správu domu a pozemku v případech, kdy nevzniklo společenství vlastníků jednotek. 

Pojďme si tak přiblížit tuto problematiku z pohledu nového občanského zákoníku.

Občanský zákoník stanovuje, že nevzniklo-li společenství vlastníků jednotek, použijí se na správu domu a pozemku pravidla určená v prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám podle ustanovení § 1166 občanského zákoníku a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce. Má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se tak správcem. Není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů. Občanský zákoník dále vymezuje, že správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku.

V případech, kdy tak v domě nevzniklo společenství vlastníků jednotek, vznikají vlastníkům jednotek práva a povinnosti přímo ze zákona a podstatným dokumentem pro správu domu je právě výše zmíněné prohlášení. Nevzniklo-li tedy společenství vlastníků jednotek, je povinnou náležitostí prohlášení vymezení osoby správce, pravidel pro správu domu, užívání společných částí a příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku. Je proto v zájmu nabyvatele jednotky se s prohlášením před koupí podrobně seznámit, neboť v případě nabytí vlastnického práva k jednotce se předpokládá, že tato pravidla vymezená v prohlášení zná a stíhá jej povinnost řídit se jimi.

Nový občanský zákoník stanovuje rovněž pravidlo věnující se problematice dluhů při převodu vlastnického práva k jednotce. Občanský zákoník ukládá vlastníku jednotky povinnost doložit nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu s vymezením, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, případně potvrzení o neexistenci takových dluhů. Za dluhy, které přešly na nabyvatele jednotky, pak ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Občanský zákoník taktéž stanovuje, že při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. Vzhledem k možným následkům je vhodné pamatovat na otázku případných dluhů i při sepisu smlouvy o převodu jednotky.

Vzhledem ke složitosti problematiky bytového spoluvlastnictví v případě, kdy nevznikne společenství vlastníků jednotek nebo nebylo založeno bytové družstvo, doporučujeme při řešení převodu jednotky vyhledat odbornou právní pomoc advokáta.

Poznámka: Dle nového občanského zákoníku zahrnuje jednotka byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš

 

 

Zářijový seriál. Šetřit se nemusí vždy vyplatit

V několika článcích jsme poukázali na velmi rozsáhlou problematiku prodeje nemovité věci, a to z pohledu jak prodávajícího, tak kupujícího. 

Zákonná úprava je poměrně složitá a celková úskalí vyžadují pomoc řady odborníků, zejména advokáta a profesionála k posouzení stavebně-technického stavu nemovitosti.

Při prodeji nemovitosti může vystupovat jakožto určitý zprostředkovatel převodu mezi prodávajícím a kupujícím realitní kancelář. Realitní kanceláře poskytují poměrně často i připravenou smluvní dokumentaci potřebnou k úspěšné realizaci prodeje nemovitosti. Realitní kancelář ve vztahu mezi prodávajícím a kupujícím může vystupovat zcela profesionálně bez zvýhodnění jakékoliv ze smluvních stran nebo ve prospěch prodávajícího či kupujícího.

Pokud si přeje mít prodávající nebo kupující jistotu o kvalitě smluvní dokumentace, která chrání jeho zájmy, měl by využít profesionálních služeb kvalifikovaného advokáta, který je povinen zastupovat pouze zájmy svého klienta a je plně odpovědný za případné pochybení. Ačkoliv využití služeb advokáta znamená určitý finanční náklad, je nutné si uvědomit, že převod nemovitosti je spojen obvykle s investicí v řádech milionů. Případný soudní spor, který by mohl vzniknout z důvodu nesprávně zpracované smluvní dokumentace, může v konečném důsledku znamenat mnohem vyšší finanční náklady.

Kromě právní stránky prodeje nemovitosti a případné investice do služeb advokáta by kupující měl zvažovat využití služeb profesionála z hlediska posouzení stavebně-technického stavu nemovitosti. Běžný kupující se při koupi nemovitosti řídí zejména prvotním vzhledem nemovitosti, absencí zjevných vad a celkovým dojmem. Některé vady nemovitosti mohou být však skryté, kdy jejich případné budoucí reklamace nemusí být úspěšné nebo jsou spojeny s druhotnými náklady na vedení soudního sporu. Kupující by tak měl využít profesionály z oblasti „inspekce nemovitosti“ k řádnému posouzení stavu nemovitosti. Doporučujeme rovněž sepsat s takovým subjektem písemnou smlouvu, která vymezí okruh kontroly nemovitosti a případnou odpovědnost nebo smluvní pokuty při porušení takové smlouvy nebo odborné péče při kontrole vad nemovitosti.

Šetřit se nemusí vždy vyplatit. Již samotný převod nemovitosti představuje značné finanční náklady, kdy jakékoliv další náklady mohou být považovány za nadbytečné. Každý takový finanční náklad je však vhodné považovat za investici za nejvyšší možnou jistotu při převodu nemovitosti a zajištění klidného spaní.

Zdroj: JUDr. Zbyněk Drobiš