Nájemní smlouva podle nového občanského zákoníku

Nový občanský zákoník mění některá ustanovení týkající se například ukončení nájmu nebo jeho zvyšování. Nepočítá také s tím, že nájemní byt natrvalo automaticky přejde například na příbuzné, byť s původním obyvatelem bytu žili. To se odrazí i na podobě nájemních smluv.

Budete uzavírat nové nájemní smlouvy, ať už jako majitel bytu nebo jako nájemník? Od ledna 2014 se jejich podoba mění tak, aby odpovídaly novému občanskému zákoníku.

Přinášíme vám návrh nájemní smlouvy i s patřičnými komentáři, které ukazují, co ve smlouvě rozhodně nesmí chybět a co se mění ve srovnání s minulostí.

Jak číst návrh nové nájemní smlouvy?

Tučně jsou v návrhu uvedeny pasáže, které musí smlouva obsahovat a do nichž musíte doplnit například nacionále nájemníka, adresu pronajímaného bytu nebo dobu trvání nájmu, takto jsou uvedeny vysvětlivky a poznámky. Nebo varianty, kvůli nimž je třeba smlouvu upravit, pokud jde například o byt služební a podobně.

Věnujte pozornost zvláště komentářům, které upozorňují na konkrétní paragrafy nového občanského zákoníku, protože v nich se nová nájemní smlouva nejvíce liší od původní.

Smlouva řeší i podnikání nebo chov zvířat v bytě

Mezi novinky, které nový občanský zákoník zavádí, patří například to, že nájemník může v bytě chovat zvíře nebo podnikat (to bylo možné i dosud, ale nebylo regulováno, že lze přihlížet ke zvýšeným nákladům), aniž by k tomu potřeboval souhlas majitele. Nájemní smlouva by to však měla zaznamenat  - obě strany se například mohou dohodnout na zvýšení záloh na používání výtahu a společných prostor, pokud budou kvůli aktivitám nájemníka více zatěžovány. Tyto pasáže jsou rovněž v návrhu uvedeny tučně, jako součást smlouvy.

Podobně lze vyjít i z uvedených pasáží týkajících se kaucí nebo přechodu nájmu na další osoby.

Musí se měnit dosavadní smlouvy?

Nikoliv. Ale pokud nastane například změna situace a přistupuje se k výpovědi nájmu, už se často bude postupovat podle nového občanského zákoníku, aniž by se před tím smlouva měnila.

Týká se to především jednoduše formulovaných nájemních smluv, v nichž nejsou žádná zvláštní ustanovení, a jde vlastně pouze o stručné ujednání o pronájmu bytu mezi dvěma subjekty.

V případě, že smlouva obsahuje i podrobná ustanovení týkající se například výpovědi, výše nájmu a podobně, pak je potřeba formou Dodatku ke smlouvě tato původní ustanovení podle starého občanského zákoníku zrušit a nahradit novými.

Komentovaný vzor nájemní smlouvy

V poznámkách bude dále zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník označen jako NOZ

Smlouva o nájmu bytu

jméno a příjmení, bydliště, popřípadě vymezení právnické osoby

dále jen "pronajímatel"

a

jméno a příjmení, dosavadní bydliště (v případě společného nájmu všichni nájemci)

dále jen "nájemce„

uzavřeli

podle ustanovením § 2235 a násl. zákona č 89/2012 Sb., občanský zákoník

smlouvu o nájmu bytu

Nájem bytu může vzniknout pouze s nájemcem - fyzickou osobou, v případě, že nájemce je právnická osoba, použijí se obecná ustanovení o nájmu (2201 a násl.).

Společný nájem bytu - § 2270 a násl. NOZ (vznik na základě smlouvy, dohodou smluvních stran, přechodem nájmu)

Ustanovení o bydlení manželů - § 743 a násl. NOZ

Nájem služebního bytu – § 2297 NOZ – nájem bytu je ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a musí být podle výslovného určení smlouvy pronajat byt služební – viz úprava v čl. I. Předmět smlouvy

Nájem bytu zvláštního určení - § 2300 a násl. NOZ – smlouvu o nájmu bytu může uzavřít pronajímatel jen na základě  písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil nebo jeho právního nástupce

 

I.

Předmět smlouvy

Var. 1 - Pronájem bytu, který má pronajímatel má ve svém vlastnictví, a který se  nachází umístění v domě, podlaží, č. bytu a pod., čp domu … ,  ulice ….. v obec.

Var. 2 - Ve vztahu k § 2297a násl. NOZ – služební byt Pronajímatel má ve svém vlastnictví byt č.   , který se  nachází umístění v domě, podlaží, č. bytu a pod., domu čp. … ,  ulice ….. v obec. Pronajímatel pronajímá tento byt jako služební

Var. 3 - Ve vztahu k § 2300 NOZ – byt zvláštního určení nájem uzavírán na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil. Pronajímatel má ve svém vlastnictví byt č.   , který se  nachází umístění v domě, podlaží, č. bytu a pod., domu čp. … ,  ulice ….. v obec. Pronajímatel pronajímá tento byt jako byt zvláštního určení.

 

II.

Předmět nájmu, rozsah užívání, stav předmětu nájmu

Var. 1 Byt uvedený v článku I. této smlouvy (dále jen byt) se skládá z místností…., kuchyně a dalších místností: ..................např. předsíň, koupelna, komora, sklep Celková výměra podlahové  plochy bytu... m2.

Podlahová plocha jednotlivých místností…..m2, atd. 

Stav bytu včetně vybavení a zařízení: může být popsán, nebo uveden v předávacím protokolu, evidenčním listu a pod. Tyto materiály pak budou tvořit nedílnou součást nájemní smlouvy jako její příloha. Podlahová plocha nemusí být uváděna. Význam má v případě, že nájemné se stanoví ve vztahu k podlahové ploše. 

Způsob vytápění- např. byt je vytápěn lokálně kamny na pevná paliva

Byt je předáván ve stavu odpovídajícímu běžnému opotřebení, jednotlivé místnosti jsou vymalovány klasickým bílým nátěrem.  Jsou odstraněny všechny závady a nedostatky a před předáním bytu byla provedena běžná údržba a drobné opravy.

POZOR – NOZ již nevyžaduje podrobný popis předmětu nájmu, přesto pro jistotu je ho možné vymezit podrobněji, navíc bude naplněn požadavek uvedený v ustanovení § 2242 a násl.– odevzdání  bytu, konkrétně i v § 2243, který obsahuje vysvětlení ke skutečnosti, kdy je byt způsobilý k nastěhování.

 POZOR - nájem pouze části bytu není možný

Var. 2 Byt je přenecháván ve stavu nezpůsobilém k bydlení 

§ 2242 odst. 2 NOZ-přesně vymezit podmínky, konkrétně ujednat zvláštní práva a povinnosti, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení oprav

 

III.

Příslušníci domácnosti

Budou uvedeny osoby, které se s nájemcem do bytu nastěhují a které lze označit za příslušníky domácnosti. Pojem domácnost není v NOZ uveden.

 POZOR § 2272 odst. 2 NOZ – fakultativní možnost pronajímatele

Pronajímatel si vyhrazuje souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti, pokud by se jednalo o osobu jinou než blízkou. Souhlas nebude třeba tehdy, kdy půjde při přijetí další osoby do nájemcovy domácnosti o případ zvláštního zřetele hodný - např. opatrovník, ošetřovatel

 

IV.

Doba trvání nájmu

Nájem je ujednán na dobu určitou od ............ do ...............

Nebude-li později dohodnuto jinak, uplynutím sjednané doby nájmu nájem zaniká a nájemce je povinen byt vyklidit. 

POZOR § 2285 NOZ– skončení nájmu – obnova nájmu  - „Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let, to neplatí ujednají-li si strany něco jiného“. 

Var. 1  Pronajímatel a nájemce ujednali, že pokud bude nájemce řádně plnit své povinnosti, vyplývající z nájemní smlouvy, a bude mít zájem nájem bytu prodloužit, i po sjednané nájemní době, může pronajímatel prodloužit nájem na základě žádosti nájemce ještě o další vymezenou dobu. Žádost o prodloužení nájmu musí podat nájemce nejpozději do 30 dnů před uplynutím doby nájmu. Ustanovení § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., nebude použito.

Var. 2 Pronajímatel a nájemce si ujednali, že ustanovení § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., nebude použito.

 

Nájem je ujednán na dobu neurčitou od ............

Nájem skončí dohodou popřípadě výpovědí nájmu.

 

 

V.

Práva a povinnosti stran

Práva a povinnosti pronajímatele nájemce mohou být uvedena odkazem na příslušná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, především užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

 POZOR - § 2257 odst. 2 NOZ- nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a opravy související s užíváním bytu.

Var. 1 - Pronajímatel a nájemce si ujednali, že nájemce bude provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy bytu v následujícím rozsahu:

opravy uzavíracích armatur

opravy jednotlivých částí oken atd.

Var. 2 Pronajímatel a nájemce se mohou dohodnout, že pro účast nájemce na opravách a údržbě domu použijí upraveného obsahu stávajícího nařízení vlády č. 258/1995 Sb., samozřejmě ne odkazem na tento předpis, protože bude počínaje 1.1. 2014 zrušen.

 Nájemní smlouva může obsahovat i ujednání o způsobu náhrady nebo výměny předmětů vnitřního vybavení bytu.  

Další možnosti:
Ve vztahu k § 2255 odst. 2NOZ

 Vzhledem k tomu, že nájemce bude v bytě provádět podnikatelskou činnost je potřeba konkretizovat, ujednaly smluvní strany zvýšení náhrady nákladů spojených s úklidem společných prostor v domě, na osvětlení společných prostor v domě a na provoz výtahu. Případná škoda, která vznikne při podnikatelské činnosti, bude hrazena nájemcem  § 2909 a násl.

Ve vztahu k § 2258 NOZ

 Vzhledem k tomu, že nájemce bude v bytě chovat zvíře, ujednaly smluvní strany  zvýšení náhrady nákladů spojených s úklidem společných prostor v domě, na osvětlení společných prostor v domě a na provoz výtahu. 

POZOR - § 2256 odst. 2 NOZ – nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů – např.

Pronajímatel požaduje, aby atrium, které přiléhá k domu, bylo nájemci využíváno k odpočinku v čase 7.00 hod až 20.00 hod.

Pokud  nájemce nechá zhotovit duplikáty klíčů od vchodových dveří do domu, je povinen nahlásit jména osob, které tyto duplikáty obdrží.

Pronajímatel požaduje, aby v období počínaje 1.11.  – 31.3. nebyla otevírána okna v prostoru schodiště a chodby v 1. podlaží.

Pozor v těchto případech na § 2235 odst. 1 NOZ, kde je mj. řečeno, že se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva. Stejně tak u § 2239 NOZ- zakázaná ujednání.

Pozor -  § 8 – zákaz „šikany“

Ve vztahu k § 2274 a násl. NOZ. – Podnájem

Protože by měl být vyžadován předchozí souhlas s podnájmem,  připadá pro smlouvu  o nájmu bytu v úvahu pouze možnost dohody zákazu podnájmu podle § 2275 odst. 2 NOZ. 

Pronajímatel a nájemce si ujednali zákaz podnájmu po dobu nájemního vztahu.

Ve vztahu k §  2279

V případě smrti nájemce souhlasí pronajímatel s přechodem nájmu druh, družka apod.

 

VI.

Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu

Ve vztahu k § 2246  NOZ - strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

Nájemné bylo ujednáno ve výši ……Kč/měs.

POZOR § 2246 odst. 2 NOZ – neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných  smluvních podmínek. Smlouva není pro nedostatek údaje o výši nájemného neplatná a to ani relativně.

Ve vztahu k § 2248 NOZ – strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného
Var. 1

Pronajímatel a nájemce si ujednali, že s ohledem na míru inflace lze sjednanou výši nájemného každoročně zvyšovat, na základě uvážení pronajímatele, podle (indexu růstu cen spotřebitelského zboží, indexu růstu cen stavebních prací apod., vyhlášené oficiálně Českým statistickým úřadem.

POZOR- Je třeba přesně specifikovat zda půjde o vyjádření procentní změny průměrné cenové hladiny za posledních 12 měsíců proti předchozím 12 měsícům, nebo o porovnání tzv. měsíce proti stejnému měsíci předchozího roku apod.

Var. 2 Pronajímatel a nájemce ujednali každoroční zvýšení nájemného např. o 2 Kč/m2 podlahové plochy bytu.

Ve vztahu k § 2249 odst. 1

Var. 3 Pronajímatel a nájemce si ujednali  vyloučení možnosti každoročního zvyšování nájemného.

Ve vztahu k § 2247 NOZ - Plnění spojená s užíváním bytu

POZOR zákon č 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostorů v domě s byty je chápán ve vtahu k NOZ jako právní předpis speciální, tedy s přednostním uplatněním ve vztahu k NOZ.

Ve vztahu k § 2247 NOZ

Var. 1 Pronajímatel a nájemce ujednali rozsah služeb poskytovaných v rámci nájmu bytu v intencích § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.

Var. 2 Pronajímatel a nájemce ujednali rozsah služeb poskytovaných v rámci nájmu bytu takto:

dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody

dodávka vody a odvádění odpadních vod

zajištění ochrany domu s byty hlídací službou atd.

Ve vztahu k ustanovení § 4 zákona č. 67/2013 Sb. – Výše záloh a způsob jejich změny

Pronajímatel a nájemce ujednali výši záloh takto:

Pokud nedojde k ujednání o výši záloh, použijí se ustanovení § 4, odst. 2 a 3,  zákona č. 67/2013 Sb.

Ve vztahu k ustanovení § 5 zákona č. 67/2013 Sb. – Rozúčtování nákladů na služby

Var. 1 Pronajímatel a nájemce ujednali způsob rozúčtování služeb takto:

dodávka tepla podle podlahové plochy bytu

dodávka vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční spotřeby vody atd.

Var. 2 Pronajímatel a nájemce ujednali způsob rozúčtování služeb v intencích ustanovení § 5 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.

Ve vztahu k ustanovení § 9 zákona č. 67/2013 Sb. – Paušální platba bez nutnosti vyúčtování služeb.

Var. 1 Pronajímatel a nájemce si ujednali paušální platbu, ve které je sloučena částka nájemného a částka za služby ve výši   Kč/měs.

Var. 2  Pronajímatel a nájemce si ujednali paušální platbu, ve které je sloučena platba za veškeré poskytované služby ve výši   Kč/měs.

V případě této varianty musí být ujednána výše nájemného

POZOR – ustanovení § 9 zákona č. 67/2013 Sb., nelze podle odst. 4 tohoto ustanovení použít u dlouhodobých pronájmů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Tyto služby se musí vždy vyúčtovat.

Ve vztahu k § 2251 NOZ – platební podmínky

Nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné a zálohy za plnění poskytovaná s užíváním bytu – služby předem za každý měsíc, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období..

POZOR – může být ujednáno jiné platební období

 

VII.

Jistota.

Ve vztahu k § 2254 NOZ – Jistota

Pronajímatel a nájemce si ujednali, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu ve výši šestinásobku měsíčního nájemného.

Ze složených peněžních prostředků např. na učtu  u peněžního ústavu… bude čerpáno v případě úhrady pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu.

Čerpáno může být započato vždy, kdy pohledávka bude splatná, a následně nájemce, na výzvu pronajímatele, jistotu doplní do původní výše.

Pronajímatel a nájemce si ujednali úroky z jistoty ve výši zákonné sazby  § 1802 NOZ

POZOR – nedoplnění finančních prostředků po řádném čerpání nemůže být výpovědním důvodem, a nemůže podléhat ani jiné sankci.  Je třeba zdůraznit, že NOZ předpokládá vrácení jistoty a započtení toho, co nájemce případně z nájmu dluží, až po skončení nájmu, není však vyloučeno ani ujednání uvedené výše.

 

VIII.

Zvláštní ustanovení

Pronajímatel a nájemce  si ujednali   doložku  vykonatelnost,  která  tvoří v příloze nedílnou součást této nájemní smlouvy ve formě notářského zápisu nebo exekutorského zápisu.

Ujednán může být i souhlas pronajímatele s přechodem nájmu na osobu, která není uvedena v § 2279 odst. 1 NOZ, a který je podmínkou přechodu nájmu na tyto nevyjmenované osoby, který bude tvořit v příloze nedílnou součást této nájemní smlouvy.

 

IX.

Závěrečná ustanovení

Možnosti pro řešení sporů

Ve vztahu k § 3017

Var. 1  Mezi pronajímatelem a nájemcem došlo k ujednání, že k uplatnění práva dojde před rozhodcem.....

Ve vztahu k § 1749

Var. 2  - Mezi pronajímatelem a nájemcem došlo k ujednání, že určité náležitosti smlouvy konkretizovat určí třetí osoba ve smyslu ustanovení § 1749 OZ.

Předání bytu

Var. 1  Pronajímatel a nájemce si ujednali, že po skončení nájmu odevzdá nájemce byt ve stavu v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.  Byt nebude vykazovat takové vady, které je povinen  provádět nájemce v rámci  jeho účasti na běžné údržbě a drobných opravách. Byt bude vymalován.

Var. 2  Pronajímatel a nájemce si ujednali, že po skončení nájmu odevzdá nájemce byt ve stavu v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Byt nebude vykazovat takové vady, které je povinen  provádět nájemce v rámci  jeho účasti na běžné údržbě a drobných opravách. Byt bude vymalován.

Nájemce odstraní všechny změny, které provedl se souhlasem  pronajímatele.

V takovém případě, má nájemce nárok na náhradu ve výši zhodnocení majetku pronajímatele.

POZOR - § 2293 – I kdyby pronajímatel nájemci sdělil, že odstranění změn , které  provedl nájemce bez souhlasu pronajímatele  nežádá,  nemůže nájemce požadovat vyrovnání i kdyby se hodnota bytu zvýšila. Naopak, pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu.

Tuto smlouvu je možno měnit či doplňovat jen  písemnými  dodatky.

Tato smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, po jednom pro každou ze smluvních stran.

Smluvní strany si smlouvu přečetly a souhlasí s jejím  obsahem .

 

V ........................, dne .......................

Podpisy smluvních stran