Zářijový seriál. Výběrová řízení

Výběr dodavatele stavebních či jiných prací a technologických zařízení není v případě bytové korporace limitován právním předpisem.

V případě výběru vhodného dodavatele tedy platí, že si kritéria výběru určují bytové korporace (společenství vlastníků jednotek nebo bytová družstva) svými vnitřními předpisy (nejčastěji stanovami) nebo rozhodnutím nejvyššího orgánu. Z hlediska členů statutárních orgánů je však třeba upozornit na jejich obecnou odpovědnost z titulu funkce člena voleného orgánu právnické osoby, kde se zavazuje, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou, potřebnými znalostmi a pečlivostí (§ 159 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů).

K obvyklým parametrům hodnocení nabídek uchazečů o zakázku patří:

1.       kvalita učiněné nabídky včetně splnění všech náležitostí požadovaných v zadání poptávky,

2.       cena včetně platebních podmínek,

3.       doba plnění,

4.       záruční podmínky,

5.       reference.

Kritéria jsou obecně platná bez ohledu na objem zakázky. Je však pochopitelné, že s mírou objemu zakázky by měla růst i míra pozornosti, s jakou je výběr dodavatele připravován. Ze zkušeností lze u společenství vlastníků jednotek a bytových družstev lze jednoznačně doporučit, aby u zakázek většího rozsahu, ale i oprav či modernizací měnících dosavadní zavedené zvyklosti či principy užívání (např. změna vstupního systému) předcházela jejich realizaci usnesení nejvyššího orgánu (shromáždění či členské schůze). V této souvislosti je třeba zdůraznit význam stanov bytových korporací, které budou zpravidla vymezovat rozhodovací kompetence mezi jejich statutární a nejvyšší orgán (jinak by platilo obecné vymezení právními předpisy!) a také budou často stanovovat speciální kvóra pro přijetí usnesení ve věci oprav domu či jeho společných částí, případně schválení úvěrové smlouvy.

Důležitým požadavkem je správné zpracování zadání poptávky, ideálně tak, aby bylo dostatečně zřejmé technické řešení a obdržené nabídky, zpracované na základě zadané poptávky, bylo možné vzájemně porovnat. K tomu lze obecně doporučit věnovat velkou pozornost hned zkraje výběru odpovědného projektanta, příp. se obrátit na znalce v oboru a nechat si zpracovat projekt či doporučit správný technologický postup. Podobný postup lze doporučit i pro hodnocení podaných nabídek, kde může být rozdíl v technickém řešení pro běžného zákazníka obtížně rozpoznatelný.

K jednotlivým kritériím lze upozornit, že:

1.       cena zakázky je velmi důležitým parametrem, nicméně častým jevem současnosti je, že nižší cena odpovídá i nižší kvalitě dodaného materiálu či jeho zpracování,

2.       je třeba dbát vyšší opatrnosti při sjednání zálohových plateb předem, zejména pak u větších zakázek (na rozdíl např. od práce drobných řemeslníků při menších opravách, kde je výše zálohy vhodné omezit výhradně na pořizovaný materiál),

3.       dobu plnění je třeba správně sjednat do smlouvy o dílo, přesně vymezit odpovědnosti za objektivní i subjektivní překážky na obou smluvních stranách, které mohou v průběhu plnění zakázky zapříčinit nedodržení původně sjednaných termínů dodavatelem zakázky,

4.       při sjednání delších záručních podmínek je třeba hodnotit i míru schopnosti poskytovatele záruky dostát jejím parametrům, tedy především jeho schopnosti vydržet v podnikání,

5.       v případě bytových domů je jedním z nejjednodušších způsobů ověření vhodnosti výběru dodavatele zkušenosti z jím realizovaných zakázek na jiných domech, ideálně vlastní návštěvou takových realizací, popřípadě ověřením kvality takového díla přizvaným odborníkem.

Pro vlastní realizaci zakázky, zejména většího rozsahu (např. komplexní či dílčí revitalizace domu), je vhodné přizvat vhodného odborníka jako technický dozor, který bude jménem investora dbát na dodržení technického řešení, doby realizace i kontrolovat finanční toky, především v případě průběžného financování provádění díla.

Jeho povinností je dbát na správné vedení stavebního deníku, je-li veden. Stavební deník je u zakázek většího rozsahu nejlepším nástrojem pro řízení stavby či realizace díla. Do stavebního deníku se zaznamenávají všechny podstatné skutečnosti provádění díla, včetně případných změn v provedení díla či termínových změn v jeho realizaci. Součástí průběhu stavby bývají i kontrolní dny za účasti dodavatele, projektanta, stavebního dozoru a investora.

Velkým pomocníkem pro bytový dům bývá i osoba pověřená výkonem některých činností správy domu či jeho společných částí. Kvalitní správce domu dokáže zpravidla nejen zajistit organizačně celý proces zadání zakázky od zpracování zadání až kontrolu smlouvy o dílo, ale kontrolovat průběh její realizace i financování.

Podobné služby při přípravě a organizaci zakázky také nabízí specializované subjekty, které zpravidla spojují své služby i s pomocí při zajištění případné dotace. Zde je vhodné doporučit, aby součástí zajištěné dotace byla i podpora při vyhodnocování naplnění všech kritérií dotačních podmínek a při administraci související agendy.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Další zprávy

22.11.2017
Nový občanský zákoník posílil pozici věřitelů v rámci dědického práva.

Dědicové by tak měli být natolik obezřetní při svém právním jednání v dědickém řízení, aby nedošlo...

21.11.2017 V září proběhl v ulicích města Liberce terénní průzkum s cílem zmapovat lidi bez přístřeší a lidi v bytové nouzi.
20.11.2017 Zákonná posloupnost při dědění se uplatní zejména v případě, kdy nedojde k posloupnosti podle dědické smlouvy nebo závěti.
15.11.2017 Otázky seniorského bydlení jsou zásadními tématy, která se řeší celosvětově, státy Evropy nevyjímaje. Jako zkušenost mají ve Velké Británii?
14.11.2017 Nový občanský zákoník přinesl řadu změn v dědickém právu, které jsou zaměřeny zejména na ochranu a posílení vůle zůstavitele.