Říjnový seriál. Zásady správného provozu a užívání bytového nebo rodinného domu

Na správný provoz a užívání bytu nebo domu je třeba pamatovat již ve fázi návrhu, klást otázky projektantovi a tomu, kdo bude pro nás vykonávat technický dozor (nebo stavební dozor v případě stavby rodinného domu svépomocí).

U stavebních výrobků, které projektant vybírá pro naši stavbu (nový domů nebo stavební úpravy) nejsou důležité jen jejich stavebně technické parametry zajišťující splnění základních požadavků na stavby a kvalitu stavby; je třeba se zajímat také o to, jakou mají životnost, cyklus údržby, případně výměny. Ostražití bychom měli být zejména v případě výrobků, které výrobce označí jako bezúdržbové. Důležité je zejména požadovat informace potřebné pro provoz a užívání domu po zhotoviteli stavebních prací; tento požadavek zakotvit do smlouvy o dílo na provedení stavby (stavebních úprav). Zhotovitel by nám měl předat technické návody a pokyny především pro veškerá technická zařízení zabudovaná do stavby (tzv. TZB – technické zařízení budov). Ve smlouvě můžeme uplatnit i požadavek na zpracování a předání plánu/ programu údržby domu včetně zákonem uložených revizí a prohlídek.

Stalo se bohužel špatnou zvyklostí, že stavebníci považují za dostatečné realizovat stavbu podle dokumentace pro stavební povolení. Tato dokumentace má však jiný účel – její pomocí prokazujeme respektování a neohrožení veřejného zájmu. Zhotovitel stavby by měl zpracovat a předat stavebníkovi dodavatelskou (realizační, výrobní) dokumentaci, podle které se bude stavba provádět. Zákonnou povinností vlastníka stavby je uchovávání aktuální dokumentace skutečného provedení stavby. Tu by nám měl opět zpracovat a předat zhotovitel. (Může jí být i ověřená dokumentace pro stavební povolení, pokud v průběhu provádění stavby nedošlo ke změnám.) Podobně musí vlastník stavby uchovávat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Zpracování průkazu objednáváme u energetického specialisty vedeného v databázi ministerstva průmyslu a obchodu. Zpravidla jím může být projektant, autor projektové dokumentace, který vedle oprávnění autorizované osoby má také oprávnění energetického specialisty. Cílem průkazu je zařazení domu do příslušné energetické kategorie, které nemůže být horší než kategorie C. Pokud přímo nevyhovíme nejvyšší kategorii A, můžeme požádat energetického specialistu, aby nám současně s průkazem zpracoval návrh na budoucí energetická opatření, která sníží energetickou náročnost domu.

Čas od času ukládá zákon vlastníkům budov vést provozní knihu budovy a do ní zaznamenávat všechny poruchy, havárie, revize, prohlídky, stavební úpravy. V současné době takovou povinnost v České republice nemáme; lze však jen doporučit vlastníkům, aby si takovou knihu pořídili a vedli v ní příslušné záznamy.

Při navrhování a provádění stavebně-technických opatření, která sníží energetickou náročnost domu, musíme sledovat, zda nám neohrozí hygienické požadavky na jeho užívání. Jde zejména o náhradu starých oken za nová, energeticky vysoce úsporná, ale velmi těsná okna. U novostaveb se problém řeší řízeným větráním se zpětným využitím odcházejícího tepla (tedy rekuperací). Při stavebních úpravách budeme zvažovat ekonomickou stránku problému – finanční náročnost dodatečného řízeného větrání. Doporučujeme předem se poradit s odborníkem.

Také do provozu a užívání domů pronikají stále více moderní informační technologie, zejména využijeme-li prvků tzv. inteligentního domu. Zde je důležité získat v závěrečné fázi realizace stavby ověření, že všechny technologie a řídicí prvky byly zabudovány správně a správně odladěny; tedy požadovat a smluvně zakotvit zkušební provoz domu. Ten by ovšem neměl probíhat v dokončeném, provozu schopném domě, ale prázdném. Je nutné, aby probíhal za přítomnosti budoucích uživatelů, kteří budou při zkušebním provozu dům prakticky užívat. Při nízké energetické náročnosti uživatelé domů svou přítomností významně ovlivňují jeho provoz.

Stavba je složitou dynamickou strukturou, kterou ovlivňuje vnější i vnitřní prostředí, která stárne, opotřebovává se, potřebuje správné zacházení a udržování. Pak nám může sloužit desítky i stovky let, až do vyčerpání své morální životnosti (její stavebně-technická životnost může být nekonečná).

Morální životnost je doba od začátku užívání stavby až do chvíle, kdy při změně standardu požadovaného uživatelem není efektivní stavební úprava, ale je ekonomicky účelná náhrada novou stavbou. Morální opotřebení stavby je ztráta hodnoty stavby vlivem postupujícího technického pokroku, změny životního stylu uživatelů.

Zdroj: ČKAIT

Další zprávy

16.01.2019
Jméno usedlosti Šatovka v Šáreckém údolí je v našem povědomí nejspíš spjato se squaterstvím. To už je ale minulost, objekt bude sloužit seniorům.

Šatovku najdeme v nejkrásnější části Prahy, v romantickém Šáreckém údolí. Stav budovy byl léta...

15.01.2019 Hned v úvodu si řekneme, že ano, ale je nutno dodržet určitá pravidla a postupy.
14.01.2019 V těchto dnech je ještě stále možné podávat žádosti o poskytnutí národních dotací Ministerstva pro místní rozvoj. Ministerstvo vyslyšelo požadavky starostek a starostů a vyhlásilo i zcela nové dotační programy.
10.01.2019 Často se traduje, a je to slyšet i v médiích, že pro jakoukoliv stavební činnost je vyžadován souhlas souseda.
07.01.2019 K vlastnickému právu náleží též právo bránit svůj majetek proti neoprávněným zásahům. Právě oplocování pozemku je projevem vůle vlastníka chránit svůj majetek.