Říjnový seriál. Zásady správného provozu a užívání bytového nebo rodinného domu

Na správný provoz a užívání bytu nebo domu je třeba pamatovat již ve fázi návrhu, klást otázky projektantovi a tomu, kdo bude pro nás vykonávat technický dozor (nebo stavební dozor v případě stavby rodinného domu svépomocí).

U stavebních výrobků, které projektant vybírá pro naši stavbu (nový domů nebo stavební úpravy) nejsou důležité jen jejich stavebně technické parametry zajišťující splnění základních požadavků na stavby a kvalitu stavby; je třeba se zajímat také o to, jakou mají životnost, cyklus údržby, případně výměny. Ostražití bychom měli být zejména v případě výrobků, které výrobce označí jako bezúdržbové. Důležité je zejména požadovat informace potřebné pro provoz a užívání domu po zhotoviteli stavebních prací; tento požadavek zakotvit do smlouvy o dílo na provedení stavby (stavebních úprav). Zhotovitel by nám měl předat technické návody a pokyny především pro veškerá technická zařízení zabudovaná do stavby (tzv. TZB – technické zařízení budov). Ve smlouvě můžeme uplatnit i požadavek na zpracování a předání plánu/ programu údržby domu včetně zákonem uložených revizí a prohlídek.

Stalo se bohužel špatnou zvyklostí, že stavebníci považují za dostatečné realizovat stavbu podle dokumentace pro stavební povolení. Tato dokumentace má však jiný účel – její pomocí prokazujeme respektování a neohrožení veřejného zájmu. Zhotovitel stavby by měl zpracovat a předat stavebníkovi dodavatelskou (realizační, výrobní) dokumentaci, podle které se bude stavba provádět. Zákonnou povinností vlastníka stavby je uchovávání aktuální dokumentace skutečného provedení stavby. Tu by nám měl opět zpracovat a předat zhotovitel. (Může jí být i ověřená dokumentace pro stavební povolení, pokud v průběhu provádění stavby nedošlo ke změnám.) Podobně musí vlastník stavby uchovávat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Zpracování průkazu objednáváme u energetického specialisty vedeného v databázi ministerstva průmyslu a obchodu. Zpravidla jím může být projektant, autor projektové dokumentace, který vedle oprávnění autorizované osoby má také oprávnění energetického specialisty. Cílem průkazu je zařazení domu do příslušné energetické kategorie, které nemůže být horší než kategorie C. Pokud přímo nevyhovíme nejvyšší kategorii A, můžeme požádat energetického specialistu, aby nám současně s průkazem zpracoval návrh na budoucí energetická opatření, která sníží energetickou náročnost domu.

Čas od času ukládá zákon vlastníkům budov vést provozní knihu budovy a do ní zaznamenávat všechny poruchy, havárie, revize, prohlídky, stavební úpravy. V současné době takovou povinnost v České republice nemáme; lze však jen doporučit vlastníkům, aby si takovou knihu pořídili a vedli v ní příslušné záznamy.

Při navrhování a provádění stavebně-technických opatření, která sníží energetickou náročnost domu, musíme sledovat, zda nám neohrozí hygienické požadavky na jeho užívání. Jde zejména o náhradu starých oken za nová, energeticky vysoce úsporná, ale velmi těsná okna. U novostaveb se problém řeší řízeným větráním se zpětným využitím odcházejícího tepla (tedy rekuperací). Při stavebních úpravách budeme zvažovat ekonomickou stránku problému – finanční náročnost dodatečného řízeného větrání. Doporučujeme předem se poradit s odborníkem.

Také do provozu a užívání domů pronikají stále více moderní informační technologie, zejména využijeme-li prvků tzv. inteligentního domu. Zde je důležité získat v závěrečné fázi realizace stavby ověření, že všechny technologie a řídicí prvky byly zabudovány správně a správně odladěny; tedy požadovat a smluvně zakotvit zkušební provoz domu. Ten by ovšem neměl probíhat v dokončeném, provozu schopném domě, ale prázdném. Je nutné, aby probíhal za přítomnosti budoucích uživatelů, kteří budou při zkušebním provozu dům prakticky užívat. Při nízké energetické náročnosti uživatelé domů svou přítomností významně ovlivňují jeho provoz.

Stavba je složitou dynamickou strukturou, kterou ovlivňuje vnější i vnitřní prostředí, která stárne, opotřebovává se, potřebuje správné zacházení a udržování. Pak nám může sloužit desítky i stovky let, až do vyčerpání své morální životnosti (její stavebně-technická životnost může být nekonečná).

Morální životnost je doba od začátku užívání stavby až do chvíle, kdy při změně standardu požadovaného uživatelem není efektivní stavební úprava, ale je ekonomicky účelná náhrada novou stavbou. Morální opotřebení stavby je ztráta hodnoty stavby vlivem postupujícího technického pokroku, změny životního stylu uživatelů.

Zdroj: ČKAIT

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...