Airbnb – situace v zahraničí a Česku

Jaké jsou zkušenosti měst v Evropě, v USA a dalších částech světa, jejichž obyvatelé se zapojili do služby krátkodobého pronájmu v rámci Airbnb?

Berlín

Právě zde se místní obyvatelé již před několika lety potýkali s negativním dopadem služby. V Berlíně platí od května roku 2016 zákaz pronájmu celých nemovitostí přes systém Airbnb pod pokutou 100 tis. eur. Tato vyhláška byla vydána jako následek rychle rostoucího nájemného – od roku 2009 přibližně o 60 %. Možnost pronajmout jednotlivé pokoje však stále platí. Výhodou pro berlínské turisty byly nízké ceny v porovnání s Londýnem či Paříží; např. v roce 2015 se přes noc v Berlíně ubytovalo přibližně 30 mil. lidí. Pět let předtím – v roce 2010 – to bylo 20 mil. osob. Lze jednoznačně pozorovat neustále vzrůstající trend využívání služby Airbnb při návštěvě této německé metropole. Problémem je i gentrifikace širšího centra města i rušení veřejného pořádku turisty, které snižuje kvalitu života místních obyvatel.

Dalším problémem pro Berlín byl i nečekaně rychlý růst obyvatel města, kdy v roce 2015 vzrostl jejich počet o 80 tis., což bylo dvakrát více, než se očekávalo. Berlín se začal vzhledem k využívanosti služby Airbnb potýkat s nedostatkem bytů a tento nedostatek měla vyřešit regulace. Po jejím schválení klesl počet nabízených ubytování v Berlíně přes Airbnb o 40 %; i nadále však volný byt přes službu Airbnb lze sehnat.

New York

New York patří mezi nejdůležitější trhy služby Airbnb. Rychlý vzestup pronajímání nemovitostí je zapříčiněn růstem intenzity využívání online služeb. Tato expanze vytvořila novou řadu výzev pro město a negativně ovlivnila trh s byty. Problémem v New Yorku zůstává míra neobsazenosti bytů, která je dlouhodobě nižší než 5 %; lze tedy podle ekonomů hovořit o bytové krizi.

Převádění bytů pro stálé obyvatele New Yorku na byty určené k pronájmu ubírá další bytové jednotky, které by mohly být potenciálně využity místními obyvateli. Jakýkoliv „nátlak“ by však zároveň vedl ke zvýšení nájemních cen. To by znamenalo pro New York další přítěž, protože už i tak je zde bydlení velmi drahé. Krátkodobý pronájem (pod 1 měsíc) je podle zákona zakázaný.

Mnoho krátkodobých pronájmů v New Yorku jednoznačně porušuje zákon o tzv. vícenásobném bydlení, který zakazuje obsazení bytových jednotek v obytných budovách s 3 a více byty po dobu kratší než 30 dní, pokud není přítomen trvalý rezident během pronájmu. Pokud by byl tento zákon hostitelem porušen, hrozí mu pokuta ve výši tisíc dolarů. Za opakované porušování pak hrozí až 7,5 tis. dolarů. Přibližně měsíc po zavedení nového zákona se (podle serveru InsideAirbnb) snížila nabídka nelegálních nabídek ubytování v New Yorku jen o 5,9 %. Toto číslo prokazuje značnou neefektivitu regulačních opatření. Dalším problémem bylo, že hostitelé se pokoušejí obejít regulační opatření tím, že místo celého bytu je v nabídce uvedeno pouze „soukromý pokoj‘‘.

Barcelona

V případě Barcelony je nutné rozlišovat, zda chce hostitel pronajímat pouze pokoj, nebo celý byt. Prvním krokem hostitele je zapsání celého objektu do Katalánského turistického registru, tím získá turistickou licenci. Hlavní město Katalánska patří k nejoblíbenějším turistickým destinacím v Evropě pro krátkodobé pronájmy přes Airbnb. Od listopadu 2012 může hostitel pronajímat maximálně 2 pokoje v bytě, pokud v něm zároveň bydlí. Zároveň tento pronájem musí být poskytován maximálně do 31 dní. Další podmínkou je, že pronajímaný pokoj nemůže být k dispozici déle než 4 měsíce v roce. Zároveň však nelze tyto 4 měsíce spojit dohromady a vytvořit tak jedno období pronájmu.

Japonsko

Japonská vláda je systému sdíleného ubytování Airbnb velice nakloněna a tuto službu nakonec i začátkem března roku 2017 zlegalizovala. Státní služba zabývající se sdíleným ubytováním se v Japonsku nazývá minpaku a jejím hlavním cílem je využívat ubytování v soukromých bytech po celém Japonsku. Zákon o tomto způsobu ubytování by měl být implementován v roce 2018. Tímto krokem se vláda snaží podpořit turistický boom. Do roku 2020 je cílem zvýšit návštěvnost Japonska na 40 mil. lidí ročně.

Prozatím je systém sdíleného ubytování minpaku povolen pouze v Osace a Ota-ku v Tokijské prefektuře. V systému Airbnb je nyní zaregistrováno přibližně 48 tis. bytů. Požadavek japonské vlády je pouze ten, že ubytování může být provozováno max. 180 dní v roce, zároveň musí být tato skutečnost oznámena příslušnému orgánu. Dalšími regulacemi je např. postih webových stránek, které porušují zákon. Tyto stránky následně ztratí registraci, díky které mohou nabízet ubytování. Zároveň podniky (společnosti) registrované v minpaku podléhají kontrole, která v případě shledání nesrovnalostí či problémů může udělit pokutu až 1 mil. japonských jenů.

Amsterdam

Poptávka po sdíleném ubytování se v nizozemském hlavním městě neustále zvyšuje. V roce 2015 byl zaznamenán oproti předchozímu roku 475 % nárůst počtu strávených nocí v Amsterdamu prostřednictvím služby Airbnb. Nyní činí podíl sdíleného ubytování přes Airbnb přibližně 10 %. V budoucnu bude však podle odhadů toto číslo i nadále strmě růst. Jedním z problému v Amsterdamu je, podobně jako i v jiných městech, zvyšování cen nemovitostí.

Amsterdam je jedním z nejpřednějších měst v oblasti významnosti ve sdíleném ubytování. Zároveň zde byla zavedena první regulační opatření pro tento typ ubytování. Výhodou fungování Airbnb v Amsterdamu je, že společnost Airbnb od každého turisty jménem svých hostitelů vybírá 5 % z celkové ceny ubytování, které dále předá městu. Další snahou společnosti je odstranit ze svých stránek ve spolupráci s městem ilegální nabídky sdíleného ubytování.

V počátcích fungování Airbnb v Amsterdamu (v roce 2013) bylo město zásadně proti a městská rada zakázala pronájem celých bytů turistům. Tato politika ovšem selhala; proto byla pravidla pozměněna a následně byla vytvořena nová kategorie ubytování s názvem prázdninový pronájem v soukromí. I zde je ale omezení, a to časové; byt je možné pronajmout max. na 60 dnů v roce. Problémem (podle průzkumu InsideAirbnb) zůstává porušování pravidel, které porušovaly 3/4 nabídek ubytování v roce 2016. To vedlo městskou radu k zavedení další regulace, spočívající v tom, že od ledna 2017 je nutné, aby každý hostitel, který poskytuje krátkodobý pronájem svého bytu na dobu delší než 60 dnů, měl licenci k provozování takových typů pronájmů. Opatření ze strany Airbnb je pak takové, že je u každé nabídky zároveň zmíněna maximální délka možného pobytu a maximální počet osob, které se zde mohou ubytovat. Problémem však zůstává, že majitelé nemovitostí, kterým se stanovená regulační opatření nelíbí, mají možnost se zaregistrovat na jiných platformách, kde se podobným opatřením vyhnou. Je tedy důležité, aby městská rada Amsterdamu vyhlásila tato opatření pro všechny platformy stejného typu.

Paříž

Situace v Paříži je podobně jako i v jiných evropských městech z pohledu zisků pro hostitele velmi dobrá. Sezónní pronájem je mnohem výnosnější než dlouhodobý. Nachází se zde přibližně 60 tis. nabídek v rámci Airbnb. Zároveň Paříž jako jedno z nejvýznamnějších turistických center trápí nedostatek bydlení.  V průměru jsou soukromé byty pronajímány 26 nocí v roce.

V Paříži stojí průměrně noc přes platformu Airbnb 103 dolarů. Tato částka je v porovnání s průměrem 173 eur v hotelích výhodná. V  oblastech, kde je Airbnb populární, se místní obyvatelé cítí obtěžováni neustálým hlukem nebo opilými lidmi, kteří jsou zde ubytováni.

Jedním z opatření je nutná registrace v případě, že byt chce majitel pronajmout na déle než 4 měsíce v roce. Za tuto registraci, která obnáší i přeměnu rezidenční zóny v komerční, musí zaplatit 25 tis. eur. Zároveň je pro hostitele pronájem krátkodobým návštěvníkům ekonomicky 2,6 krát výhodnější než jeho celoroční pronájem.

Další z regulačních opatření je zpřísnění daňových zákonů, francouzská vláda po Airbnb požaduje zasílání daňových údajů. V roce 2015 k takové dohodě došlo. Z každé noci turisty ubytovaného přes Airbnb společnost odevzdá 0,9 dolarů Paříži. Ve výsledku to bylo v posledním čtvrtletí roku 2015 celkem 1,3 mil. dolarů, které zaplatila firma Airbnb Paříži.

Dalším typem spolupráce je, kdy se firma snaží pomocí rozesílaných dopisů upozornit ty hostitele, kteří neplní své povinnosti vůči místním zákonům. V takovém případě jim hrozí krom finanční pokuty i odebrání nabídky ze stránek Airbnb. Dalším případným regulačním opatřením je, že v případě, kdy je v jednom domě ubytováno více jak 15 osob přes platformu Airbnb, dům automaticky spadá do kategorie hotelů, kde jsou velice přísné podmínky.

Airbnb v České republice

V České republice služba Airbnb zvýšila svůj roční objem obchodu na 2,2 mld. Kč. Jen za rok 2016 využilo v České republice službu Airbnb 710 tis. osob.  Stejně jako u hlavního města Prahy, kde je turistický ruch největší, tak i v ostatních regionech (např. Český Krumlov, Lednicko-Valticko a Karlovarsko) je ekonomicky důležité, aby se turistický ruch i nadále rozvíjel i za pomocí sdílené ekonomiky a služeb v podobě Airbnb. Zároveň by měl mít jasná a rovná pravidla, kterými by mohl stát, resp. příslušný úřad, tento typ služeb kontrolovat.

Airbnb v Praze

Praha patří k turisticky nejvyhledávanějším městům v České republice. Samotná online platforma Airbnb uvádí, že Praha patří k nejlukrativnějším světovým destinacím. V hlavním městě za rok 2016 vybrali hostitelé na poplatcích od turistů a jiných návštěvníků ubytovaných na hotelích dohromady přibližně 280 mil. Kč. Podle obsahu pronájmu se nejvíce přes Airbnb v Praze pronajímá celý byt (72,58 %), dále pak soukromý pokoj (24,98 %) a nejméně pak sdílený pokoj (2,44%). Zpravidla se zde turisté ubytují na 3 noci. Průměrně za pokoj v centru Prahy turisté zaplatí 1 tis. Kč. Problémem zůstává to, že ne všichni hostitelé tyto příjmy přiznají a zdaní. Vedení firmy Airbnb je však připraveno spolupracovat s Českou republikou na jasných pravidlech, která mají oddělit místní rodiny, jež sdílejí své domovy, a profesionální provozovatele.

Problémem bytů určených ke krátkodobému pronájmu jsou stížnosti lidí, kteří žijí vedle těchto bytů. Často nevědí, kdo vedle v nich bydlí; nájemníci se často střídají a jsou hluční. S častým střídáním nájemníků se spojuje i riziko bezpečnosti. V aplikaci Airbnb je každý host i hostitel zaregistrován a ověřen; zároveň je možné oběma subjektům udělit v aplikaci či na webových stránkách Airbnb, pozitivní/negativní recenzi. V rámci služby se tedy nepohybují anonymní uživatelé.

Zájem turistů o krátkodobé ubytování přes Airbnb v Praze nadprůměrně roste. Např. v dubnu 2016 se Praha stala 3. nejoblíbenější destinací po Paříži a Londýně. Zároveň je Praha nejnavštěvovanější destinací Airbnb ve střední Evropě. Počet nabízených kapacit, které jsou zprostředkované společností Airbnb, se na českém trhu s krátkodobým ubytováním zněkolikanásobil - v květnu 2017 28 x vyšší než v roce 2012.

Z vývoje evidence ubytovacích kapacit vyplývá, že v květnu 2017 bylo v Praze nabízeno přes Airbnb 18,6 tis. ubytování s celkovým počtem 72 tis. lůžek. Sektor tradičních hromadných ubytovacích zařízení v Praze generuje zhruba 0,2 % ročního HDP České republiky; toto číslo neobsahuje údaje za sektor sdíleného ubytování typu Airbnb. Celkově při srovnání nabídky tradičních hromadných ubytovacích zařízeních v Praze s nabídkou Airbnb vyplývá, že Airbnb zabírá přibližně 48,2 % trhu s krátkodobým ubytováním. Největší koncentrace ubytovacích kapacit v Praze je pak v Praze 1, kde se nachází 31 tis. lůžek; v Praze 2 je to 29 tis. lůžek. K vhodnosti implementace oboustranné dohody mezi službou Airbnb a Českou republikou přispívají i možné daňové úniky. Podle modelových výpočtů by rozpočet Prahy mohl v rámci aktivit Airbnb teoreticky vybrat na místních a lázeňských poplatcích 38–51 mil. Kč.

Použitá literatura zde

Zdroj: MMR

 

 

Další zprávy

02.05.2018
26. ročník soutěže STAVBA ROKU 2018 uzavírá seznam přihlášených staveb 1. června 2018.

Do soutěže mohou být přihlášeny stavby nové i rekonstruované, urbanistické realizace veřejného...

30.04.2018 Při zjištění vlhkosti v bytovém domě nebo bytě je nejdůležitějším krokem zjistit skutečnou příčinu vlhkosti a následně navrhnout opatření k jejímu odstranění.
27.04.2018 Před vlastní modernizací kuchyní a koupelen v bytech bytových domů bychom měli posoudit stavebně technický stav konstrukcí, kterých se navrhované stavební úpravy budou týkat. Platí přitom zásada, že než přistoupíme k vlastní modernizaci, měly by být odstraněny poruchy stavby, které v dalším postupu výstavby mohou znehodnotit její výsledek.
25.04.2018 Podlahy v bytových domech musí splňovat zejména požadavky na zajištění bezpečnosti a ochrany zdraví.
23.04.2018 Ať už se chystáte zateplovat podkroví svépomocí nebo požádáte o spolupráci odborníky, rozhodně se vám budou hodit následující tipy a doporučení.