Únorový seriál. Osoby odpovědné za správu domu

Obecně lze konstatovat, že za správu domu je odpovědný vlastník bytového domu, lhostejno, zdali je jím fyzická či právnická osoba (např. obec nebo bytové družstvo).

Zcela specifickou právnickou osobou je pak společenství vlastníků jednotek, které je osobu odpovědnou za správu domu a pozemku tam, kde je dům rozdělen na jednotky – srovnej § 1190 a § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ).

SVJ

Zastavme se na chvíli u společenství vlastníků jednotek, které je specifickou právnickou osobou, založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku (§ 1194 OZ). Přitom platí, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků, a nevzniklo-li, pak je za správu domu odpovědný správce jako osoba se specifickým postavením. Pozor, neplést s osobou pověřenou zajištěním některých činností správy domu a pozemku (tzv. operativním správcem) ve smyslu § 1208 písm. h) OZ.

Výkon správy je vlastně přímým výkonem části vlastnických práv bytových spoluvlastníků, kteří je sami nemohou vykonávat. Správa domu a pozemku totiž podle definice zákona zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu (§ 1189 odst. 1 OZ).

Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému ze spoluvlastníků, což je v praxi využíváno u správy společných částí, které jsou užívání například jako parkovací stání.

V případech, kde dosud nevzniklo společenství vlastníků jednotek, je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku správce. Správa domu se však i tak řídí určitými pravidly, jednak těmi, která se určena zákonem (§§ 1191 až 1193 OZ, ale také pravidly pro svolání a jednání shromáždění) a jednak těmi, která jsou určena v prohlášení.

Obdobná situace nastává také v případech tzv. odloženého vzniku společenství vlastníků jednotek, tedy v případech, kdy společenství vlastníků jednotek sice bylo založeno, ale vzniká až poté, kdy zakladatel ztratí většinu hlasů a podá návrh na zápis společenství vlastníků jednotek do veřejného rejstříku (blíže viz §§ 1202 a 1203 OZ). I v těchto případech předvídá zákon existenci osoby správce domu a pozemku, kterým je právě většinový vlastník jednotek.

Operativní správce

Aby byla situace ještě o trochu komplikovanější, je třeba od obou popsaných osob správců odlišit ještě osobu, která byla pověřena zajištěním některých činností správy domu a pozemku. Taková osoba bývá označována jako „operativní správce“. Velmi často však bude označována jako „správce domu“ nebo „správní firma“. A opět jí může být fyzická či právnická osoba.

Služeb operativního správce domu a pozemku mohou využívat (a v praxi velmi často využívají) všechny kategorie vlastníků bytového domu (obce, soukromí vlastníci či bytová družstva) a společenství vlastníků jednotek tam, kde si správu nevykonává napřímo prostřednictvím svého statutárního orgánu. U bytových družstev budou správou pověřovat třetí osobu nejčastěji menší bytová družstva (tzv. jednodomová), naopak větší bytová družstva mají ke správě bytových domů vlastní zaměstnance, a dokonce často zajišťují činnosti spojené se správou domů a pozemků i nečlenům bytového družstva.

Primární odpovědnost za správu domu a pozemku nese vždy vlastník bytového domu, případně členové statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek. Pokud tedy svěřuje bytová korporace (společenství vlastníků jednotek nebo bytové družstvo) správu společných částí domu operativnímu správci, měli by s tím být v první řadě srozuměni především členové statutárního orgánu bytové korporace. Ti totiž ručí za výkon funkce člena statutárního orgánu svým majetkem.

Odpovědnost za výkon funkce člena voleného orgánu korporace (pozor, nemusí tak jít jen o statutární orgán!) je upravena především v § 159 odst. a) OZ a stojí na třech pilířích výkonu funkce:

1.      s nezbytnou loajalitou,

2.      potřebnými znalostmi a

3.      pečlivostí.

V zásadě se dá konstatovat, že řádný hospodář jedná ve věcech právnické osoby odpovědně a svědomitě a pečuje tak o svěřený majetek, jako kdyby šlo o jeho vlastní majetek. Současně se samozřejmě nepřepokládá, že by řádným hospodářem mohl být jen ten, kdo disponuje všemi potřebnými znalostmi. Důležité je, aby byl schopen rozpoznat případně hrozící škodu a této škodě předcházet, ať již tím, že její vznik odvrátí sám či s odbornou pomocí třetí osoby. Posledním znakem je vedení řádné evidence o účetnictví i hospodaření korporace, ale i pečlivost při výkonu dalších činností souvisejících se správou domu a pozemku.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...