Únorový seriál. Technická správa bytového domu

Technický facility management je v případě bytových domů komplexní technická správa objektu.

A to od průběžné starosti o běžný provoz a údržbu domu, zajištění dodávek energií, jejich měření a vyhodnocování efektivity, zajištění revizí včetně odstraňování zjištěných závad, služeb souvisejících s užíváním domu, jeho společných částí i jednotlivých bytů či jednotek až po modernizace a inovace stavebních prvků či technologií bytového domu.

Odpovědná péče

Platí, že kvalita technické správy nemovitostí má přímý dopad na celkové finanční náklady vlastníka nemovitosti z dlouhodobého pohledu. Správná péče o bytový dům má zásadní vliv na životnost stavby a může ušetřit významné finanční prostředky vlastníka i uživatelů nemovitosti. Přitom platí, že ne vždy se potkávají zájmy všech zúčastněných – vlastník nemovitosti může krátkodobě upřednostňovat výnos z nemovitosti (u bytových domů zpravidla v podobě nájemného), oproti tomu je zájem uživatele zpravidla soustředěn na snižování provozních nákladů.

Finanční prostředky vynaložené do tepelné izolace (zateplení) bytového domu nebo výměna otvorových výplní (oken či vstupních portálů) přinesou úsporu v podobě snížení spotřeby tepla těm, kteří užívají bytové jednotky či byty v takovém domě. V případě vlastníků bytových domů tak může být zájem doprovodit takové opatření současným zvýšením nájemného.

Bytová družstva

V odlišném postavení se nachází bytová družstva, která sice jsou vlastníkem nemovitosti (bytového domu), ale do nájemného mohou promítnout jen účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice družstevních bytů (srovnej § 744 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, zákon o obchodních korporacích, ve znění pozdějšího předpisu).

SVJ

Velmi podobně je tomu i v případě společenství vlastníků jednotek, kde není společenství vlastníků jednotek vlastníkem nemovitosti, nýbrž je založeno za účelem správy domu a pozemku, který je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. K tomu účelu přispívají vlastníci jednotek na správu domu a pozemku s právem být informován o hospodaření s těmito prostředky a o správě domu a pozemku (§§ 1179 a 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějšího předpisu).

Bytový dům je nemovitostí s předpokládanou dlouhodobou životností. Z hlediska životnosti stavebních konstrukčních prvků můžeme rozlišit:

1.      prvky s dlouhodobou životností

1.1.základy

1.2.svislé nosné konstrukce

1.3.vodorovné nosné konstrukce

1.4.střešní konstrukce a

1.5.schodišťové konstrukce

2.      prvky s krátkodobou životností

2.1. povrchy stěn (omítky, obklady…)

2.2. podlahy

2.3. oplechování

2.4. výplně útvorů (okna, dveře, vstupní portály…)

2.5. izolační vrstvy

Prvkem dlouhodobé životnosti se označují ty, které svou technickou životností dosahují minimálně 80 let.

Z hlediska životnosti rozeznáváme u staveb tyto druhy:

1.      technickou životnost – od vzniku stavby do jejího zániku za předpokladu běžné údržby (obvykle je delší než ekonomická živostnost),

2.      ekonomická živostnost – od vzniku stavby do okamžiku ztráty její ekonomické smysluplnosti,

3.      morální životnost – od vzniku stavby do okamžiku zastarání stavby (tj. doby, kdy přestanou vyhovovat standardy stavby, dispozice, technologie, apod.),

4.      právní životnost – od kolaudačního souhlasu do rozhodnutí o odstranění stavby.

Na životnost stavby má zásadní vliv její údržba. Předmětem správy nemovitostí (bytových domů) se rozumí udržování stávajícího stavu, chodu a provozu stavby v souladu s platnými předpisy. Standardními službami přitom jsou:

1.      zajištění a kontrola dodávek veškerých služeb, médií a energií souvisejících s provozem domu a technologických zařízení, včetně jejich měření a vyhodnocování jejich efektivity,

2.      vedení evidence a hospodaření v rozsahu spravovaného domu,

3.      vypracování přepisů nájemného / příspěvků na správu domu a pozemku, evidence plateb a rozúčtování záloh, souvisejících s provozem a užíváním bytového domu,

4.      provádění běžných oprav a údržby,

5.      zajištění periodických revizí, odborných kontrol a prohlídek včetně odstraňování zjištěných závad,

6.      průběžné sledování a hodnocení technického stavu bytového domu a plánování potřebných oprav či zlepšení.

Především pro správu bytových domů společenstvím vlastníků jednotek a bytových družstev je charakteristické plánování oprav a údržby. Je přitom třeba mít na paměti, že plánování má vycházet z předpokládané životnosti stavebních prvků nebo technologických zařízení a průběžného hodnocení jejich stavu. Obtížnost zpracování, následného přijetí a naplňování plánu oprav bytového domu je subjektivně dána zpravidla krátkodobým uvažováním většiny členů společenství vlastníků či bytových družstev.

Jinou komplikací je pro vlastníka stavby náročnost vyhodnocení technické a ekonomické efektivity současných stavebních prvků či technických zařízení v bytovém domě, zhodnocení jejich logických souvislostí i předvídání pokroku jejich dalšího technického vývoje. Z tohoto pohledu musí například úvahám o změně zdroje tepla předcházet zhodnocení stavu všech energeticky úsporných opatření tak, aby mohlo být ve výsledku vybráno výkonově odpovídající řešení.

K technické správě bytového domu patří i jeho kvalitní pojištění, které by mělo krýt základní rizika spojená s existencí a provozem bytového domu – živelná nebezpečí (požár, výbuch, úder blesku, pád letadla, povodeň, záplava, vichřice, krupobití, sesuv půdy, zřícení skal nebo zeminy, pád stromů, stožárů a jiných předmětů, zemětřesení, tíha sněhu nebo námrazy), škody způsobené vodou vytékající z vodovodních zařízení či odpadní vodou, krádeže a loupeže, vandalismus, atp. K často užívaným pojištěním patří i pojištění odpovědnosti členů statutárních orgánů bytových korporací (společenství vlastníků jednotek či bytových družstev) proti jejich nesprávným rozhodnutím či opomenutím.

Závěrem je nutné upozornit, že k technické správě a údržbě bytového domu patří dodržování předepsaných povinností právními normami, technickými normami i projektovou dokumentací stavby (revize, odborné kontroly a prohlídky, požárně bezpečností opatření a řešení bezpečnosti a ochrany zdraví při práci). Právě tyto aspekty bývají často předmětem podcenění ze strany osob odpovědných za správu domu a pozemku, ať již motivované hledáním co nejnižších nákladů nebo jen vyplývající z neznalosti příslušných předpisů. Přitom porušení zmíněných povinností má v lepším případě vliv na likvidaci pojistné události, v horším případě i dopad v trestně právní rovině pro osoby odpovědné za jejich porušení.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...