Únorový seriál. Technická správa bytového domu

Technický facility management je v případě bytových domů komplexní technická správa objektu.

A to od průběžné starosti o běžný provoz a údržbu domu, zajištění dodávek energií, jejich měření a vyhodnocování efektivity, zajištění revizí včetně odstraňování zjištěných závad, služeb souvisejících s užíváním domu, jeho společných částí i jednotlivých bytů či jednotek až po modernizace a inovace stavebních prvků či technologií bytového domu.

Odpovědná péče

Platí, že kvalita technické správy nemovitostí má přímý dopad na celkové finanční náklady vlastníka nemovitosti z dlouhodobého pohledu. Správná péče o bytový dům má zásadní vliv na životnost stavby a může ušetřit významné finanční prostředky vlastníka i uživatelů nemovitosti. Přitom platí, že ne vždy se potkávají zájmy všech zúčastněných – vlastník nemovitosti může krátkodobě upřednostňovat výnos z nemovitosti (u bytových domů zpravidla v podobě nájemného), oproti tomu je zájem uživatele zpravidla soustředěn na snižování provozních nákladů.

Finanční prostředky vynaložené do tepelné izolace (zateplení) bytového domu nebo výměna otvorových výplní (oken či vstupních portálů) přinesou úsporu v podobě snížení spotřeby tepla těm, kteří užívají bytové jednotky či byty v takovém domě. V případě vlastníků bytových domů tak může být zájem doprovodit takové opatření současným zvýšením nájemného.

Bytová družstva

V odlišném postavení se nachází bytová družstva, která sice jsou vlastníkem nemovitosti (bytového domu), ale do nájemného mohou promítnout jen účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice družstevních bytů (srovnej § 744 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, zákon o obchodních korporacích, ve znění pozdějšího předpisu).

SVJ

Velmi podobně je tomu i v případě společenství vlastníků jednotek, kde není společenství vlastníků jednotek vlastníkem nemovitosti, nýbrž je založeno za účelem správy domu a pozemku, který je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. K tomu účelu přispívají vlastníci jednotek na správu domu a pozemku s právem být informován o hospodaření s těmito prostředky a o správě domu a pozemku (§§ 1179 a 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějšího předpisu).

Bytový dům je nemovitostí s předpokládanou dlouhodobou životností. Z hlediska životnosti stavebních konstrukčních prvků můžeme rozlišit:

1.      prvky s dlouhodobou životností

1.1.základy

1.2.svislé nosné konstrukce

1.3.vodorovné nosné konstrukce

1.4.střešní konstrukce a

1.5.schodišťové konstrukce

2.      prvky s krátkodobou životností

2.1. povrchy stěn (omítky, obklady…)

2.2. podlahy

2.3. oplechování

2.4. výplně útvorů (okna, dveře, vstupní portály…)

2.5. izolační vrstvy

Prvkem dlouhodobé životnosti se označují ty, které svou technickou životností dosahují minimálně 80 let.

Z hlediska životnosti rozeznáváme u staveb tyto druhy:

1.      technickou životnost – od vzniku stavby do jejího zániku za předpokladu běžné údržby (obvykle je delší než ekonomická živostnost),

2.      ekonomická živostnost – od vzniku stavby do okamžiku ztráty její ekonomické smysluplnosti,

3.      morální životnost – od vzniku stavby do okamžiku zastarání stavby (tj. doby, kdy přestanou vyhovovat standardy stavby, dispozice, technologie, apod.),

4.      právní životnost – od kolaudačního souhlasu do rozhodnutí o odstranění stavby.

Na životnost stavby má zásadní vliv její údržba. Předmětem správy nemovitostí (bytových domů) se rozumí udržování stávajícího stavu, chodu a provozu stavby v souladu s platnými předpisy. Standardními službami přitom jsou:

1.      zajištění a kontrola dodávek veškerých služeb, médií a energií souvisejících s provozem domu a technologických zařízení, včetně jejich měření a vyhodnocování jejich efektivity,

2.      vedení evidence a hospodaření v rozsahu spravovaného domu,

3.      vypracování přepisů nájemného / příspěvků na správu domu a pozemku, evidence plateb a rozúčtování záloh, souvisejících s provozem a užíváním bytového domu,

4.      provádění běžných oprav a údržby,

5.      zajištění periodických revizí, odborných kontrol a prohlídek včetně odstraňování zjištěných závad,

6.      průběžné sledování a hodnocení technického stavu bytového domu a plánování potřebných oprav či zlepšení.

Především pro správu bytových domů společenstvím vlastníků jednotek a bytových družstev je charakteristické plánování oprav a údržby. Je přitom třeba mít na paměti, že plánování má vycházet z předpokládané životnosti stavebních prvků nebo technologických zařízení a průběžného hodnocení jejich stavu. Obtížnost zpracování, následného přijetí a naplňování plánu oprav bytového domu je subjektivně dána zpravidla krátkodobým uvažováním většiny členů společenství vlastníků či bytových družstev.

Jinou komplikací je pro vlastníka stavby náročnost vyhodnocení technické a ekonomické efektivity současných stavebních prvků či technických zařízení v bytovém domě, zhodnocení jejich logických souvislostí i předvídání pokroku jejich dalšího technického vývoje. Z tohoto pohledu musí například úvahám o změně zdroje tepla předcházet zhodnocení stavu všech energeticky úsporných opatření tak, aby mohlo být ve výsledku vybráno výkonově odpovídající řešení.

K technické správě bytového domu patří i jeho kvalitní pojištění, které by mělo krýt základní rizika spojená s existencí a provozem bytového domu – živelná nebezpečí (požár, výbuch, úder blesku, pád letadla, povodeň, záplava, vichřice, krupobití, sesuv půdy, zřícení skal nebo zeminy, pád stromů, stožárů a jiných předmětů, zemětřesení, tíha sněhu nebo námrazy), škody způsobené vodou vytékající z vodovodních zařízení či odpadní vodou, krádeže a loupeže, vandalismus, atp. K často užívaným pojištěním patří i pojištění odpovědnosti členů statutárních orgánů bytových korporací (společenství vlastníků jednotek či bytových družstev) proti jejich nesprávným rozhodnutím či opomenutím.

Závěrem je nutné upozornit, že k technické správě a údržbě bytového domu patří dodržování předepsaných povinností právními normami, technickými normami i projektovou dokumentací stavby (revize, odborné kontroly a prohlídky, požárně bezpečností opatření a řešení bezpečnosti a ochrany zdraví při práci). Právě tyto aspekty bývají často předmětem podcenění ze strany osob odpovědných za správu domu a pozemku, ať již motivované hledáním co nejnižších nákladů nebo jen vyplývající z neznalosti příslušných předpisů. Přitom porušení zmíněných povinností má v lepším případě vliv na likvidaci pojistné události, v horším případě i dopad v trestně právní rovině pro osoby odpovědné za jejich porušení.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Další zprávy

16.02.2018
V minulém díle seriálu jsme se věnovali technické části správy bytového domu, tentokrát se budeme podrobně věnovat stránce ekonomické.

K ekonomické správě bytového domu patří finanční plánování spojené se správou a provozem bytového...

15.02.2018 Prvního ledna 2018 vešel v účinnost zákon č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.
14.02.2018 Zateplení fasády domu dokáže ušetřit až 50 % nákladů na vytápění a klimatizaci ročně. Dům navíc dostane nový kabát, který dnes s drobnými opravami vydrží 50 i více let.
13.02.2018 Technický facility management je v případě bytových domů komplexní technická správa objektu.
12.02.2018 Lodžie a balkony jsou polohově součástí obvodového pláště domu. Právě tyto stavební prvky jsou zřejmě nejexponovanějšími součástmi obvodového pláště a patří mezi nejvíce degradované součásti staveb.