Únorový seriál. Práva a povinnosti uživatelů bytových jednotek a bytů při správě bytového domu

Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku (§ 1189 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů a dále jen „OZ“).

Práva a povinnosti

Z uvedené definice správy domu a pozemku vyplývají práva a povinnosti jednak osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tou je společenství vlastníků jednotek, ale také členovi společenství vlastníků jednotek, tj. vlastníkovi jednotky. I na to pamatují právní předpisy.

Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části bytového domu, avšak nesmí ztížit vlastníkovi jiné jednotky v domě výkon stejných práv ani ohrozit, změnit či poškodit společné části domu (§ 1175 odst. 1 OZ). Z § 9 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „NV č. 366/2013 Sb.“), pak nepřímo vyplývá pro vlastníka jednotky povinnost strpět opatření osoby oprávněné ke správě domu ke zjednání nápravy v případě, že neplní svou povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu.

V praxi bývá asi největší potíž ve stavebních úpravách jednotek, resp. ve stanovení hranice mezi tím, kdy se ještě jedná o stavební úpravu uvnitř jednotky a kdy naopak o společné části. Společné části jsou určeny prohlášením, které obsahuje určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 1. OZ), přičemž bližší výčet je pak uveden v §§ 5 a 6 NV č. 366/2013 Sb.

U zatím převažujícího počtu společenství vlastníků jednotek, vzniklých do konce roku 2013, to však bude úprava v prohlášení vlastníka budovy (§ 4 odst. 2 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Společné části pak upravoval § 2 odst. g) citovaného zákona.

Práva a povinnosti vlastníků jednotek jsou však pro oba typy společenství vlastníků jednotek shodně upravena současným občanským zákoníkem, případně jeho prováděcím předpisem.

Základní výčet povinností vlastníka jednotky:

-          nesmí ztížit jinému vlastníkovi jednotky jeho práv spojených s vlastnictvím jednotky,

-          nesmí ohrozit, změnit nebo poškodit společné části domu (obě povinnosti viz § 1175 odst. 1 OZ),

-          udržovat nezávadný stav bytu,

-          udržovat dobrý vzhled domu (obě povinnosti viz § 1175 odst. 2 OZ),

-          řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí a totéž zajistit i v případě osob, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 OZ),

-          oznámit nabytí jednotky do svého vlastnictví včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, a taktéž i případné změny oznámených údajů (§ 1177 odst. 1 OZ),

-          oznámit změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce, a to i v případě, přenechal-li byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby § 1177 odst. 2 OZ),

-          přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech (§ 1180 odst. 1 OZ),

-          platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu /služby/ (§ 1181 odst. 1),

-          umožnit přístup do bytu za účelem ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, byl-li k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu (§ 1182 OZ),

-          zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu (§ 1183 odst. 1 věta první OZ),

-          umožnit umístění, údržbu a kontrolu za zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (§ 1183 odst. 1 věta druhá OZ).

Základní výčet práv vlastníka jednotky:

-          získat od osoby odpovědné za správu domu jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě (§ 1178 OZ),

-          seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů (§ 1179 OZ),

-          na včasné vyúčtování záloh na služby (§ 1181 odst. 1 OZ),

-          na náhradu škody v případě poškození jednotky prováděním prací při údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu, případně při umístění, údržbě a kontrole zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (§ 1183 odst. 2 OZ).

Pro spoluvlastníky jednotky platí, že jsou povinni zmocnit společného zástupce pro výkon práv spoluvlastníků vůči osobě odpovědné za správu domu; platí to i v případě manželů, jejich jednotka je ve společném jmění (§ 1185 odst. 2 OZ).

Další práva a povinnosti členů společenství vlastníků jednotek mohou upravovat stanovy, které mají obsahovat výčet členských práv a povinností vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování (§ 1200 odst. 2 písm. c) OZ), ale také pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí (§ 1200 odst. 2 písm. e) OZ) a pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství vlastníků jednotek, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek (§ 1200 odst. 2 písm. f) OZ).


Nájem družstevního bytu

Pro práva a povinnosti členů bytových družstev a nájemců bytů či nebytových prostor platí, že se pro nájem družstevního bytu použijí ustanovení občanského zákoníku upravující nájem bytu a nebytového prostoru (§ 741 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech /zákon o obchodních korporacích/ ve znění pozdějších předpisů a dále jen „ZOK“).

Samotný ZOK pak stanoví jen malý výčet práv a povinností explicitně platných pro bytové družstvo:

Člen bytového družstva má zejména právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou, na jehož pořízení se on nebo jeho právní předchůdce podílel dalším členským vkladem, pokud splňuje ostatní podmínky podle tohoto zákona a stanov, a na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu podle podmínek ZOK (§ 742 ZOK) a povinnost, je-li nájemcem družstevního bytu, hradit v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

OZ potom stanoví, že nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených jiným zákonem, popřípadě upravených ve stanovách bytového družstva. Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele (§ 2240 OZ).

Úprava práv a povinností pronajímatele (bytového družstva) a nájemce (člena bytového družstva) přitom budou vycházet z úpravy OZ obsažené zejména v §§ 2255 až 2269 OZ. Přičemž platí i základní povinnost pro nájemce družstevního bytu hradit nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu a společných částí domu (v OZ úprava obsažená v § 2251 odst. 1). A jak už je v předešlém odstavci konstatováno, bližší úpravu práv a povinností člena družstva budou upravovat stanovy bytového družstva.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Další zprávy

14.12.2018
V programu Regenerace sídlišť bylo v letošním roce schváleno 18 žádostí za 99 070 927 Kč.

Výhody programu:

  • platí pro celé území ČR,
  • možnost kombinace dotace s úvěrem,
  • příznivá úroková sazba...
13.12.2018 Skoro dva a půl tisíce jihomoravských seniorů čeká na umístění do domova pro seniory nebo domova se zvláštním režimem.
12.12.2018 Seriál tohoto měsíce sleduje krok za krokem programy, které spravuje Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) a jejichž cílem je podporovat kvalitní bydlení v Česku.
11.12.2018 Ministerstvo pro místní rozvoj vyhlásilo výzvy k předkládání žádostí do programu Podpora bydlení.
07.12.2018 Obecní dům, klubovna pro spolky, hasičská zbrojnice, knihovna či park. Tyto objekty mohou vzniknout na místech, kde nyní stojí chátrající budovy, které není možné v současném stavu využít.