Dubnový seriál. Příprava stavebních úprav bytových domů

Bytový dům vyžaduje neustálé opravy a úpravy. Mezi nejčastější úpravy bytových domů patří zejména zateplení střechy a obvodového pláště s výměnou oken, a to u zděných i panelových domů.

Důležité kroky pro vlastníky bytových domů:

1. Rozhodnutí o opravě nebo rekonstrukci.

2. Ověření možností financování, např. využití státních dotací.

3. Zajištění projektanta a průzkumů stávajícího stavu (míra současného stavu zateplení, poškození omítky, zatékání do střechy, stav hydroizolací, stav oken apod.). Průzkumy může provést projektant sám, nebo zajistí oprávněnou osobu.

4. Projektanta je možné oslovit přímo, nebo poptat výběrovým řízením více projektantů a vybrat jednoho z uchazečů.

5. Na základě průzkumů projektant navrhne řešení ve variantách, včetně kalkulace nákladů. Zároveň posoudí nebo zkonzultuje se stavebním úřadem podle rozsahu možnost správního řízení, a to buď podle § 103 Stavebního zákona – bez ohlášení, § 104 SZ – ohlášení stavby, nebo § 108 – stavební povolení.

6. Následuje vypracování projektové dokumentace pro příslušné správní řízení (viz bod 5), případné následné projednání s dotčenými orgány a zajištění správního rozhodnutí.

7. Výběr zhotovitele je vhodné provést výběrovým řízení z minimálně 3 uchazečů na základě vypracované projektové dokumentace a kontrolního rozpočtu stavby.

8. Pro vlastní provedení je dobré najmout technický dozor investora, který bude za stavebníka (vlastníka bytového domu) řídit provedení stavby a kontrolovat provádění stavby včetně postupně prováděných konstrukcí.

9. Během výstavby bude zhotovitel vést stavební deník a v průběhu bude TDI organizovat kontrolní dny za účasti stavebníka, zhotovitele, případně autorského dozoru projektanta.

10. Budou-li na staveništi působit zaměstnanci více než jednoho zaměstnavatele (a to i v případě, že stavebník má smlouvu s jedním zhotovitelem, který využije subdodávky jiných firem) má stavebník povinnost zajistit koordinátora bezpečnosti a ochrany zdraví při práci.

11. Stavebník je povinen zajistit plán BOZP vypracovaný koordinátorem BOZP a oznámit 8 dní předem, zahájení prací na příslušný Oblastní inspektorát práce pro stavby, u nichž je celková předpokládaná doba trvání prací a činností delší než 30 pracovních dnů; na kterých budou vykonávány práce a činnosti, a bude na nich pracovat současně více než 20 fyzických osob po dobu delší než 1 pracovní den; nebo celkový plánovaný objem prací a činností během realizace díla přesáhne 500 pracovních dnů v přepočtu na jednu fyzickou osobu; budou-li na staveništi vykonávány práce a činnosti vystavující fyzickou osobu zvýšenému ohrožení života nebo poškození zdraví, které jsou stanoveny přílohou  5 nařízením vlády č. 591/2006 Sb. (zejména se jedná o práce na střeše a fasádě).

Byty

U modernizací bytů je vhodné, aby vlastník postupoval obdobným způsobem jako u bytových domů.

Důležitým krokem při úpravě dispozic bytu je v prvé řadě navrhnout s projektantem novou dispozici bytu ve variantách. Navržená úprava musí respektovat nosné uspořádání konstrukcí a vedení rozhodujících instalací, zejména kanalizace. Tato fáze přípravy je pro stavebníka jednou z nejdůležitějších a měl by jí věnovat dostatečnou pozornost.

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...