Dubnový speciál. Přestavby bytů v panelových domech

Do roku 1990 převažovala ve výstavbě bytových domů panelová výstavba ze železobetonových panelů, kterou se minulý režim snažil řešit bytovou otázku. Panelová výstavba měla nízké kvalitativní ukazatele, které se projevují různými poruchami. Současně dožívají i bytová jádra, instalace a rozvody. Revitalizací a modernizací dochází k prodloužení jejich životnosti a zkvalitnění prostředí pro bydlení.

Revitalizace a modernizace panelových domů spočívá v úpravě domu jako celku, a to výměnou oken, vstupních prostor, zateplení fasády a střechy a výměnou páteřních rozvodů instalací. Zpravidla tyto opravy, výměny a úpravy se dotýkají všech bytových jednotek.

Zvláštností u některých panelových domů je demontáž rozvodů z azbestu. Demontáž takových konstrukcí vyžaduje samostatně zpracovanou projektovou dokumentaci, včetně harmonogramu postupu odstraňování po jednotlivých bytech se zbudováním vzduchotěsných kontrolovaných pásem s přístupovými HEPA filtry a měřením azbestu v ovzduší, a zpracovaní plánu bezpečnosti a ochrany zdraví při práci.

Při provádění výměny stoupacích rozvodů je nutné důsledné provedení protipožární ucpávky mezi jednotlivými podlažími.

Zpravidla tyto práce na bytových domech vyžadují zpracovanou projektovou dokumentaci autorizovanou osobou a stavební povolení.

Modernizace bytů

Modernizace bytů většinou zahrnuje úpravu bytových jader s výměnou rozvodů, změnu dispozice a povrchovou úpravou stěn, stropů a podlah, případně propojování dvou bytů v jeden.

Podle rozsahu a typu prováděných konstrukcí je možné provádět stavební práce bez ohlášení, na ohlášení nebo na stavební povolení (zejména při zásahu do nosných konstrukcí). O způsobu rozhoduje místně příslušný stavební úřad.

Zásah do nosných konstrukcí

Provádí se vždy na základě projektové dokumentace zpracované autorizovanou osobou s posouzením statika a vydaným stavebním povolením.

Úskalím pro návrh prostupu nosnou konstrukcí je:

§  podlaží, ve kterém se byt nachází (čím níž, tím větší složitost);

§  jak byly upravovány nosné konstrukce nad a pod plánovaným zásahem (nebezpečí přenesení zatížení do nadpraží a ostění – nebezpečí prasknutí panelu nebo ztráta stability);

§  rozsah prostupu a úprava nadpraží a ostění.

Zásahy do dispozice – bourání příček

Příčky v panelových domech jsou buď z betonových tenkostěnných panelů, zděné nebo lehké pazdeřové.

U betonových panelů je nutné v prvé řadě prozkoumat, zda je na nich opřen stropní panel, nebo zda je oddilatován. V případě opření stropního panelu na příčku, je nutno k příčce přistupovat jako k nosné stěně, protože přenáší zatížení stropu a příček nad sebe a pod sebe. Vybouráním panelové příčky a nahrazení, např. sádrokartonou stěnou, se mění zatěžovací schema.

U železobetonových oddilatovaných příček od stropu je snadnější provést úpravu. Rozhodnutí a způsob úpravy je na projektantovi a statikovi.

Modernizace bytových jader spočívá v jejich demontáži a nahrazení zpravidla zděnými (z plynosilikátu) nebo sádrokartonovými příčkami. Dispozici je doporučeno co nejvíce zachovat s ohledem na rozvody instalací, zejména kanalizace. V případě většího zásahu do rozvodů, může být vyžadováno stavební povolení.

Rozvody elektrického vedení

Rozvody elektrického vedení byly většinou provedeny z hliníkových kabelů, které je vhodné, i s ohledem na větší požadavky na zatížení elektrickými spotřebiči, nahradit měděnými kabely.

Původní kabely byly vedeny v betonové podlaze bytu nebo v podlaze horního bytu, proto bude nutné vytvořit nové trasy.

Podlahy

Podlahy byly prováděny pouze z betonu a podlahové krytiny a nevyhovují současným požadavkům na kročejový útlum. Proto je nové podlahy doplnit kročejovou izolací.

Stěny a stropy

V místech styků panelů se na nich projevují praskliny. Tyto trhliny lze překrýt novou tenkovrstvou omítkou vyztuženou perlinkovou sítí.

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...