Červnový seriál. Hlavní odlišnosti bytového družstva a společenství vlastníků jednotek.

Hlavní odlišnosti bytového družstva a společenství vlastníků jednotek. Bytová družstva jsou jednou ze dvou nejčastěji se vyskytujících „bytových korporací“, tedy subjektů, které jsou svou formou vhodné k zajištění správy a provozu bytového domu, resp. jeho společných částí. Z dat Českou statistického úřadu lze uvést, že v současné době existuje více než 8,5 tisíc bytových družstev a asi 63 tisíc společenství vlastníků jednotek.

Bydlení v bytových družstvech prošlo historicky na území České republiky dlouhou historií, která sahá až do 19. století, do období Rakouska-Uherska. Od původně stavovských bytových družstev se tato forma bydlení rychle rozvinula a v období první republiky bylo české bytové družstevnictví považováno za nejvyspělejší v Evropě. Obnovený zájem o bytová družstva přišel koncem padesátých let minulého století a v šedesátých letech patřil těmto subjektům většinový podíl na celkové bytové výstavbě. Vysoký podíl si bytové družstevnictví uchovalo i následujících dvou desetiletí, byť často kvantita převyšovala kvalitu provedení bytových domů.

Zájem prudce poklesl po roce 1989, kdy se až na výjimky či dokončení již rozestavěných projektů žádná družstevní bytová výstavba nekonala. V období na přelomu tisíciletí tak vznikala nová bytová družstva jako jedna z vhodných forem pro privatizaci státního, podnikového či obecního bytového fondu. Od konce minulého desetiletí zaznamenávají bytová družstva malou renesanci v podobě obnovené nové družstevní bytové výstavby. Za posledních deset let tak bylo jen v hlavním městě postaveno více než tisíc družstevních bytů.

K uzavření historického exkurzu se sluší poznamenat, že zejména od konce devadesátých let dochází naopak k masivním převodům bytů z vlastnictví velkých bytových družstev do rukou členů družstva. Tak postupně vzniklo několik desítek tisíc společenství vlastníků jednotek, které jsou dnes převažující právní formou bydlení

Čím se vlastně liší bytové družstvo od společenství vlastníků? A může být znovu atraktivní pro širokou veřejnost?

Základním znakem je, že bytové družstvo je vlastníkem bytového domu, a tedy všech bytů či nebytových prostor, které jsou přidělovány členům družstva k užívání na základě nájemní smlouvy. Oproti tomu společenství vlastníků jednotek zpravidla žádnou část domu a pozemku nevlastní jednotky, ať již bytové nebo nebytové, jsou ve vlastnictví či spoluvlastnictví fyzických či právnických osob a zahrnují i podíl na společných částech nemovitosti (§ 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“).

Bytové družstvo tak odpovídá za správu celého bytového domu včetně bytů a nebytových prostor, oproti tomu správa domu a pozemku ve společenství vlastníků jednotek zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí (§ 1189 odst. 1 OZ

Se shora uvedeným samozřejmě souvisí možnost nakládání s bytem či nebytovým prostorem, který v případě bytového družstva nelze zastavit bance, např. v případě financování pořízení družstevního bydlení. S jednotkou ve vlastnictví fyzické či právnické osoby lze nakládat dle uvážení jejího vlastníka a její pořízení je tak často navázáno na hypoteční úvěr. Pořízení staršího družstevního bytu lze financovat předhypotečním úvěrem banky, avšak se závazkem zajistit v bankou stanovené době převedení takového bytu do vlastnictví úvěrované osoby s následným zapsáním zástavního práva k bytu.

U nové družstevní bytové výstavby je tento moment překlenut skutečností, že o úvěr na financování výstavby či pořízení bytového domu žádá samo bytové družstvo a jeho členové se následně podílí na jeho financování v rámci pravidelných měsíčních předpisů plateb.

Členem statutárního orgánu bytového družstva může být výhradně člen bytového družstva, u společenství vlastníků jednotek to může být i nečlen za předpokladu, že tak neupravují stanovy. To trochu komplikuje z pohledu bytového družstva řešení současné vlny opadávajícího zájmu o členství ve statutárních orgánech bytových korporací, kdy zvolení osoby zvenčí bytového družstva předsedou družstva či členem jeho statutárního orgánu musí předcházet jeho přijetí do bytového družstva, byť jako nebydlícího člena

Jinou odlišností je způsob rozhodování. V bytovém družstvu má každý člen družstva jeden hlas včetně společných členů, pokud stanovy neurčí, že členové družstva – nájemci mají při jednání nejvyššího orgánu (členské schůze) vyšší počet hlasů (§ 755 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích). Oproti tomu ve společenství vlastníků jednotek má každý z vlastníků počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. To sice klade menší nároky na sledování usnášení schopnosti jednání členské schůze i počítání hlasů při rozhodování o usneseních bytového družstva, ale je třeba poznamenat, že se praxe dokáže zpravidla s větší náročností zpracování sčítání hlasů u společenství vlastníků jednotek dostatečně vypořádat. Z uvedeného je vidět, že vedle ryze formálních odlišností (názvy orgánů – představenstvo v. výbor či některých institutů – členská schůze v. shromáždění vlastníků) existují i výraznější odlišnosti. K nim je třeba na závěr této kapitoly zařadit možnost vyloučení člena bytového družstva na rozdíl od společenství vlastníků jednotek, kde je takové řešení dosud hodně komplikované a v praxi nevyužívané (viz § 1184 OZ) a možnost konání náhradní členské schůze u bytového družstva na rozdíl od zapovězené možnosti konání náhradního shromáždění vlastníků u společenství vlastníků jednotek. Praxe přesvědčivě ukazuje, že zatímco první prvek dokáže spolehlivěji ochránit společné zájmy členů bytového družstva vyloučením člena, který neplní své povinnosti, druhá odlišnost výrazně zefektivňuje akceschopnost bytového družstva oproti společenstvím vlastníků jednotek

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

FOTO: PXHERE

 

 

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...