Červnový seriál. Správa domu bytovým družstvem

Bytové družstvo je vlastníkem bytového domu. Z tohoto pohledu je třeba nahlížet na rozsah jeho práv a povinností při správě vlastního majetku.

Právní úprava je obsažena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech

(zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“). Při studiu právní úpravy je třeba vyjít z obecné družstevní úpravy (§§ 552 – 726 ZOK) a přihlédnout ke specifické úpravě bytových družstev (§§ 727 – 757 ZOK), které upravují odlišnosti pro tuto skupinu družstev. Nadto však bude třeba nezapomenout na dílčí úpravu oblasti nájemného podle občanského zákoníku a na stanovy bytového družstva, kterým je velká část pravidel chování a jednání družstva a jeho členů ponechána k úpravě.

Platí, že družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se rozumí byt nebo nebytový prostor, který se nachází v budově ve vlastnictví či spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví či spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo ho pronajalo svému členovi, který se sám nebo jeho právní předchůdci podíleli členskými vklady na jeho pořízení (§ 729 odst. 1 ZOK). Tato konstrukce tak pamatuje nejen na nemovitosti, které jsou jako celek vlastněny bytovým družstvem, ale též na budovy, kde se jen část prosto nachází ve vlastnictví bytového družstva. Nejčastěji půjde o současně existující bytové družstvo a společenství vlastníků jednotek v jednom bytovém domě.

Tomu odpovídá i způsob družstevní správy bytového domu. Zatímco v prvním případě koná a jedná bytové družstvo ve věcech jako vlastník budovy, ve druhém případě při existenci společenství vlastníků jednotek jedná jen v rozsahu vlastníka jednotky, případně jednotek. Může nastat i situace, kdy bytové družstvo převádí jednotky do vlastnictví svým členům, přičemž společenství vlastníků jednotek ještě nevzniklo (viz postup podle §§ 1202 a 1203 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějšího předpisu).

Správa bytového domu není zákonem o obchodních korporací nijak zvlášť upravena. Kompetence jsou svěřeny do rukou statutárního orgánu, vyjma případů, kdy si nějakou kompetenci vyhradí nejvyšší orgán, tj. členská schůze, případně shromáždění delegátů u velkých družstev (§ 657 ZOK), anebo případů, kdy je tak dáno stanovami bytového družstva. Často půjde o omezení kompetencí statutárního orgánu, například co do výše nákladů, které může odsouhlasit v souvislosti s opravou či údržbou domu bez přivolení členské schůze.

V nakládání s nemovitostí je však omezeno, co do dispozičních práv. Bytové družstvo totiž nesmí:

převést vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím, ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů, a všichni členové družstva, kteří mají podle platného znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (§ 751 odst. 1 ZOK),

nesmí zastavit nebo jinak zatížit družstevní byty, nebo budovy s družstevními byty nebo pozemky jimi zastavěné a s nimi věcně související, ledaže s tím předem udělí svůj souhlas alespoň dvě třetiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů (§ 752 odst. 1 ZOK).

Souhlasy musí mít v obou případech písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Udělený souhlas

je závazný i pro právního nástupce osoby, která jej udělila (srovnej §§ 751 odst. 2 a 752 odst. 2 ZOK).

První omezení pak neplatí v případech, jestliže se jedná o převody družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů do vlastnictví členů bytového družstva, kteří jsou jejich nájemci (§ 751 odst. 3 ZOK).

Správou bytového domu se v případě bytového družstva rozumí předně správa společných částí domu a pozemku, kde se svým rozsahem i obsahem neliší od činnosti společenství vlastníků jednotek (evidence členů, předpisy nájemného a záloh na služby související s užíváním bytu či nebytového prostoru a společných částí domu, vedení účetnictví, dodávek médií a energií, rozúčtování a vyúčtování, zajištění údržby a oprav bytového domu, revizí, povinných prohlídek technologií v domě a plnění předpisů BOZP, pojištění, apod.).

Naznačení rozsahu činnosti bytového družstva je pak obsaženo v § 744 ZOK, kde se uvádí povinnost člena družstva a nájemce bytu či nebytového prostoru hradit v nájemném bytovému družstvu účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

Velkou část agendy bytových družstev zabírá i správa bytů a nebytových prostor, zejména pak u nové družstevní bytové výstavby, kde je třeba upravit i režim pro uplatňování vad z nedodělků a vad v rámci záruční lhůty od dodavatele stavby. I v těchto případech platí, že jde o agendu bytového družstva, byť logicky vedenou v úzké vazbě na členy družstva a nájemce uvedených prostor. Stanovy bytového družstva pak určují rozsah oprav, které si v bytě hradí sám člen družstva – nájemce.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...