Červnový seriál. Správa domu bytovým družstvem

Bytové družstvo je vlastníkem bytového domu. Z tohoto pohledu je třeba nahlížet na rozsah jeho práv a povinností při správě vlastního majetku.

Právní úprava je obsažena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech

(zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“). Při studiu právní úpravy je třeba vyjít z obecné družstevní úpravy (§§ 552 – 726 ZOK) a přihlédnout ke specifické úpravě bytových družstev (§§ 727–757 ZOK), které upravují odlišnosti pro tuto skupinu družstev. Nadto však bude třeba nezapomenout na dílčí úpravu oblasti nájemného podle občanského zákoníku a na stanovy bytového družstva, kterým je velká část pravidel chování a jednání družstva a jeho členů ponechána k úpravě.

Platí, že družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se rozumí byt nebo nebytový prostor, který se nachází v budově ve vlastnictví či spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví či spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo ho pronajalo svému členovi, který se sám nebo jeho právní předchůdci podíleli členskými vklady na jeho pořízení (§ 729 odst. 1 ZOK). Tato konstrukce tak pamatuje nejen na nemovitosti, které jsou jako celek vlastněny bytovým družstvem, ale též na budovy, kde se jen část prosto nachází ve vlastnictví bytového družstva. Nejčastěji půjde o současně existující bytové družstvo a společenství vlastníků jednotek v jednom bytovém domě.

Tomu odpovídá i způsob družstevní správy bytového domu. Zatímco v prvním případě koná a jedná bytové družstvo ve věcech jako vlastník budovy, ve druhém případě při existenci společenství vlastníků jednotek jedná jen v rozsahu vlastníka jednotky, případně jednotek. Může nastat i situace, kdy bytové družstvo převádí jednotky do vlastnictví svým členům, přičemž společenství vlastníků jednotek ještě nevzniklo (viz postup podle §§ 1202 a 1203 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějšího předpisu).

Správa bytového domu není zákonem o obchodních korporací nijak zvlášť upravena. Kompetence jsou svěřeny do rukou statutárního orgánu, vyjma případů, kdy si nějakou kompetenci vyhradí nejvyšší orgán, tj. členská schůze, případně shromáždění delegátů u velkých družstev (§ 657 ZOK), anebo případů, kdy je tak dáno stanovami bytového družstva. Často půjde o omezení kompetencí statutárního orgánu, například co do výše nákladů, které může odsouhlasit v souvislosti s opravou či údržbou domu bez přivolení členské schůze.

V nakládání s nemovitostí je však omezeno, co do dispozičních práv. Bytové družstvo totiž nesmí:

 

  • převést vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím, ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů, a všichni členové družstva, kteří mají podle platného znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (§ 751 odst. 1 ZOK),
  • nesmí zastavit nebo jinak zatížit družstevní byty, nebo budovy s družstevními byty nebo pozemky jimi zastavěné a s nimi věcně související, ledaže s tím předem udělí svůj souhlas alespoň dvě třetiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů (§ 752 odst. 1 ZOK).

Souhlasy musí mít v obou případech písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Udělený souhlas:

 

  • je závazný i pro právního nástupce osoby, která jej udělila (srovnej §§ 751 odst. 2 a 752 odst. 2 ZOK).

První omezení pak neplatí v případech, jestliže se jedná o převody družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů do vlastnictví členů bytového družstva, kteří jsou jejich nájemci (§ 751 odst. 3 ZOK).

Správou bytového domu se v případě bytového družstva rozumí předně správa společných částí domu a pozemku, kde se svým rozsahem i obsahem neliší od činnosti společenství vlastníků jednotek (evidence členů, předpisy nájemného a záloh na služby související s užíváním bytu či nebytového prostoru a společných částí domu, vedení účetnictví, dodávek médií a energií, rozúčtování a vyúčtování, zajištění údržby a oprav bytového domu, revizí, povinných prohlídek technologií v domě a plnění předpisů BOZP, pojištění, apod.).

Naznačení rozsahu činnosti bytového družstva je pak obsaženo v § 744 ZOK, kde se uvádí povinnost člena družstva a nájemce bytu či nebytového prostoru hradit v nájemném bytovému družstvu účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

Velkou část agendy bytových družstev zabírá i správa bytů a nebytových prostor, zejména pak u nové družstevní bytové výstavby, kde je třeba upravit i režim pro uplatňování vad z nedodělků a vad v rámci záruční lhůty od dodavatele stavby. I v těchto případech platí, že jde o agendu bytového družstva, byť logicky vedenou v úzké vazbě na členy družstva a nájemce uvedených prostor. Stanovy bytového družstva pak určují rozsah oprav, které si v bytě hradí sám člen družstva – nájemce.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Další zprávy

18.10.2018
V současné době existují v České republice pro finanční zabezpečení dostupnosti bydlení dvě sociální dávky, které mohou využít také senioři.

O kterých dávkách mluvíme?

1. Příspěvek na bydlení, upravuje zákon č. 117/1995 Sb., o státní...

17.10.2018 Senioři jsou v České republice jednou z nejohroženějších skupin obyvatel z pohledu dostupnosti bydlení i jeho nákladové přiměřenosti.
17.10.2018 Od 15. října mohou stavitelé a majitelé rodinných domů získat dotace z programu NZÚ také na úsporné rekonstrukce domů realizované svépomocí, na venkovní stínicí techniku, stavbu domu v nízkoenergetickém standardu nebo výměnu starých kamen bez nutnosti zateplení.
16.10.2018 Jak zlepšit dostupnost vlastního bydlení? Politická strana Piráti tuto otázku hodlá řešit novelou zákona, která by měla změnit pravidla placení daní z nabytí nemovitosti.
15.10.2018 Ostravský projekt nazvaný Koncepce bydlení a její pilotní ověření ve městě Ostrava zvítězil v mezinárodní soutěži o nejlepší evropský projekt podporovaný politikou soudržnosti EU RegioStars 2018.