Červnový seriál. Správa domu bytovým družstvem

Bytové družstvo je vlastníkem bytového domu. Z tohoto pohledu je třeba nahlížet na rozsah jeho práv a povinností při správě vlastního majetku.

Právní úprava je obsažena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech

(zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“). Při studiu právní úpravy je třeba vyjít z obecné družstevní úpravy (§§ 552 – 726 ZOK) a přihlédnout ke specifické úpravě bytových družstev (§§ 727 – 757 ZOK), které upravují odlišnosti pro tuto skupinu družstev. Nadto však bude třeba nezapomenout na dílčí úpravu oblasti nájemného podle občanského zákoníku a na stanovy bytového družstva, kterým je velká část pravidel chování a jednání družstva a jeho členů ponechána k úpravě.

Platí, že družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se rozumí byt nebo nebytový prostor, který se nachází v budově ve vlastnictví či spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví či spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo ho pronajalo svému členovi, který se sám nebo jeho právní předchůdci podíleli členskými vklady na jeho pořízení (§ 729 odst. 1 ZOK). Tato konstrukce tak pamatuje nejen na nemovitosti, které jsou jako celek vlastněny bytovým družstvem, ale též na budovy, kde se jen část prosto nachází ve vlastnictví bytového družstva. Nejčastěji půjde o současně existující bytové družstvo a společenství vlastníků jednotek v jednom bytovém domě.

Tomu odpovídá i způsob družstevní správy bytového domu. Zatímco v prvním případě koná a jedná bytové družstvo ve věcech jako vlastník budovy, ve druhém případě při existenci společenství vlastníků jednotek jedná jen v rozsahu vlastníka jednotky, případně jednotek. Může nastat i situace, kdy bytové družstvo převádí jednotky do vlastnictví svým členům, přičemž společenství vlastníků jednotek ještě nevzniklo (viz postup podle §§ 1202 a 1203 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějšího předpisu).

Správa bytového domu není zákonem o obchodních korporací nijak zvlášť upravena. Kompetence jsou svěřeny do rukou statutárního orgánu, vyjma případů, kdy si nějakou kompetenci vyhradí nejvyšší orgán, tj. členská schůze, případně shromáždění delegátů u velkých družstev (§ 657 ZOK), anebo případů, kdy je tak dáno stanovami bytového družstva. Často půjde o omezení kompetencí statutárního orgánu, například co do výše nákladů, které může odsouhlasit v souvislosti s opravou či údržbou domu bez přivolení členské schůze.

V nakládání s nemovitostí je však omezeno, co do dispozičních práv. Bytové družstvo totiž nesmí:

převést vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím, ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů, a všichni členové družstva, kteří mají podle platného znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (§ 751 odst. 1 ZOK),

nesmí zastavit nebo jinak zatížit družstevní byty, nebo budovy s družstevními byty nebo pozemky jimi zastavěné a s nimi věcně související, ledaže s tím předem udělí svůj souhlas alespoň dvě třetiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů (§ 752 odst. 1 ZOK).

Souhlasy musí mít v obou případech písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Udělený souhlas

je závazný i pro právního nástupce osoby, která jej udělila (srovnej §§ 751 odst. 2 a 752 odst. 2 ZOK).

První omezení pak neplatí v případech, jestliže se jedná o převody družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů do vlastnictví členů bytového družstva, kteří jsou jejich nájemci (§ 751 odst. 3 ZOK).

Správou bytového domu se v případě bytového družstva rozumí předně správa společných částí domu a pozemku, kde se svým rozsahem i obsahem neliší od činnosti společenství vlastníků jednotek (evidence členů, předpisy nájemného a záloh na služby související s užíváním bytu či nebytového prostoru a společných částí domu, vedení účetnictví, dodávek médií a energií, rozúčtování a vyúčtování, zajištění údržby a oprav bytového domu, revizí, povinných prohlídek technologií v domě a plnění předpisů BOZP, pojištění, apod.).

Naznačení rozsahu činnosti bytového družstva je pak obsaženo v § 744 ZOK, kde se uvádí povinnost člena družstva a nájemce bytu či nebytového prostoru hradit v nájemném bytovému družstvu účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

Velkou část agendy bytových družstev zabírá i správa bytů a nebytových prostor, zejména pak u nové družstevní bytové výstavby, kde je třeba upravit i režim pro uplatňování vad z nedodělků a vad v rámci záruční lhůty od dodavatele stavby. I v těchto případech platí, že jde o agendu bytového družstva, byť logicky vedenou v úzké vazbě na členy družstva a nájemce uvedených prostor. Stanovy bytového družstva pak určují rozsah oprav, které si v bytě hradí sám člen družstva – nájemce.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

 

 

Další zprávy

11.06.2018 Bytové družstvo je vlastníkem bytového domu. Z tohoto pohledu je třeba nahlížet na rozsah jeho práv a povinností při správě vlastního majetku. Právní úprava je obsažena v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“). Při studiu právní úpravy je třeba vyjít z obecné družstevní úpravy (§§ 552 – 726 ZOK) a přihlédnout ke specifické úpravě bytových družstev (§§ 727 – 757 ZOK), které upravují...
08.06.2018 Stálá komise Senátu pro rozvoj venkova ve spolupráci s Českou společností pro rozvoj bydlení a Sdružením nájemníků ČR pořádá seminář/kulatý stůl „Bytová politika v ČR, současnost a budoucnost“. Akce se koná v pondělí 18. června 2018 od 10:00 hodin v Hlavním sále Valdštejnského paláce. Pořadatelé pozvali a účast přislíbili představitelé parlamentních politických stran, kteří se zabývají problematikou bydlení. Více informací se dozvíte zde.
07.06.2018 Ceny nemovitostí jsou na rekordní výši, málokdo na ně dosáhne, a pokud přesto získá hypotéku, bývá rodinný rozpočet zvlášť napjatý. V poslední době však Češi našli zajímavý způsob, jak koupenou nemovitost zlevnit. Inspirovali se běžnou praxí v zahraničí. Pomáhají jim špatně sepsané kupní smlouvy, ve kterých chybí zcela zásadní informace o faktickém stavu domu. Od toho je pak už jen krůček k reklamaci nemovitosti a získání slevy. Její slova potvrzují i právníci zabývající se touto...
06.06.2018 Hlavní odlišnosti bytového družstva a společenství vlastníků jednotek. Bytová družstva jsou jednou ze dvou nejčastěji se vyskytujících „bytových korporací“, tedy subjektů, které jsou svou formou vhodné k zajištění správy a provozu bytového domu, resp. jeho společných částí. Z dat Českou statistického úřadu lze uvést, že v současné době existuje více než 8,5 tisíc bytových družstev a asi 63 tisíc společenství vlastníků jednotek. Bydlení v bytových družstvech prošlo historicky na území České...
05.06.2018 Základní myšlenkou připravovaného Strategického plánu města Plzně je prosperující město. K návrhu plánu se v minulém týdnu sešlo několik desítek Plzeňanů, aby zástupcům Útvaru koncepce a rozvoje města Plzně představili své návrhy na konkrétní projekty, kterými by chtěli naplňování plánu zahájit a zároveň se podrobně seznámili s pěti základními cíli rozvoje města v následujících letech. Získané podněty od veřejnosti budou vyhodnoceny a použity jako podklad pro naplňování Strategického plánu...