Červnový seriál. Potížista v bytovém družstvu

V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu.

Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi.

Mezi nejčastější důvody patří:

  • pohledávka za členem společenství vlastníků jednotek či bytového družstva,
  • narušování sousedských práv (zejména pachem, hlukem, kouřem či jinými imisemi – blíže viz § 1013 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějšího předpisu /dále jen „OZ“/),
  • poškozování společných částí domu.

Budeme-li srovnávat oba typy bytových „korporací“, tj. společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo, pak v obou případech platí, že:

 

  • člen korporace je povinen dodržovat stanovy a rozhodnutí orgánů korporace, resp. řídit se pravidly pro správu domu a užívání jeho společných částí (srovnej § 575 odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějšího předpisu /dále jen „ZOK“/ a § 1176 OZ),

 

 

  • je možné podat návrh soudu, aby rozhodl, že je vlastník jednotky či člen bytového družstva povinen nějak konat (např. uhradit dlužnou částku) nebo se naopak zdržet určitého jednání a/nebo odstranit následky svého chování.

Nadto je třeba v této souvislosti připomenout i obecnou korporátní právní úpravu, která ukládá členovi korporace, aby se vůči ní choval čestně a zachovával její vnitřní řád, kam nepochybně patří i dodržování stanov či rozhodnutí orgánů korporace (§ 212 odst. 1 věta první OZ).

Velký rozdíl je však v institutu vyloučení z bytové korporace, které je výrazně jednodušším způsobem řešeno v případě bytového družstva. Jedním z důvodů vyloučení člena družstva je skutečnost, že závažným způsobem nebo opakovaně porušil své členské povinnosti, kam bude bezesporu patřit i porušování stanov či rozhodnutí orgánů bytového družstva (§ 614 ZOK).

Pro člena bytového družstva platí navíc oproti zmíněné obecné družstevní právní úpravě i vyloučení z bytového družstva v případech, kdy nájemce hrubě porušil svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo, byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází (§ 734 odst. 1 ZOK).

Zákon o obchodních korporacích v §§ 615 až 622 určuje poměrně přesná pravidla pro vyloučení člena bytového družstva, především, že mu musí předcházet odůvodněná písemná výstraha s upozorněním na možnost vyloučení a s poskytnutím přiměřené lhůty pro nápravu.

Proti rozhodnutí o vyloučení má člen bytového družstva právo podat námitku k členské schůzi. Proti rozhodnutí členské schůze o zamítnutí námitek, nebo o vyloučení, jestliže o něm rozhodovala podle stanov členská schůze, lze podat návrh soudu na prohlášení rozhodnutí za neplatné s odkladným účinkem.

Této úpravě odpovídá v případě společenství vlastníků jednotek právo osoby odpovědné za správu domu /tím se rozumí společenství vlastníků jednotek, resp. jeho statutární orgán/ nebo dotčeného vlastníka jednotky podat návrh soudu na prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek (§ 1184 OZ).

Praktický problém s aplikací uvedeného ustanovení tkví ve skutečnosti, že se jedná o poměrně komplikovaný postup, předpokládající dvoustupňové soudní řízení a rozhodnutí. To bude patrně hlavní důvod pro to, že ustanovení nebylo v praxi dosud uplatňováno.

Ze srovnání obou právních úprav tak vychází lépe bytové družstvo, které si oproti společenství vlastníků jednotek dokáže s „potížistou“ poradit výrazně efektivněji, ať již jde o neplacení měsíčních předpisů záloh či nedoplatků z vyúčtování, kouření na chodbách, obtěžování hlukem či pachem. O tom by svědčila i řada příkladů z praxe.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Další zprávy

14.12.2018
V programu Regenerace sídlišť bylo v letošním roce schváleno 18 žádostí za 99 070 927 Kč.

Výhody programu:

  • platí pro celé území ČR,
  • možnost kombinace dotace s úvěrem,
  • příznivá úroková sazba...
13.12.2018 Skoro dva a půl tisíce jihomoravských seniorů čeká na umístění do domova pro seniory nebo domova se zvláštním režimem.
12.12.2018 Seriál tohoto měsíce sleduje krok za krokem programy, které spravuje Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) a jejichž cílem je podporovat kvalitní bydlení v Česku.
11.12.2018 Ministerstvo pro místní rozvoj vyhlásilo výzvy k předkládání žádostí do programu Podpora bydlení.
07.12.2018 Obecní dům, klubovna pro spolky, hasičská zbrojnice, knihovna či park. Tyto objekty mohou vzniknout na místech, kde nyní stojí chátrající budovy, které není možné v současném stavu využít.