Červnový seriál. Potížista v bytovém družstvu.

V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi.

Mezi nejčastější důvody patří:

pohledávka za členem společenství vlastníků jednotek či bytového družstva,

narušování sousedských práv (zejména pachem, hlukem, kouřem či jinými imisemi – blíže viz § 1013 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějšího předpisu /dále jen „OZ“/),

poškozování společných částí domu.

Budeme-li srovnávat oba typy bytových „korporací“, tj. společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo, pak v obou případech platí, že:

člen korporace je povinen dodržovat stanovy a rozhodnutí orgánů korporace, resp. řídit se pravidly pro správu domu a užívání jeho společných částí (srovnej § 575 odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech /zákon o obchodních korporacích/, ve znění pozdějšího předpisu /dále jen „ZOK“/ a § 1176 OZ),

je možné podat návrh soudu, aby rozhodl, že je vlastník jednotky či člen bytového družstva povinen nějak konat (např. uhradit dlužnou částku) nebo se naopak zdržet určitého jednání a/nebo odstranit následky svého chování.

Nadto je třeba v této souvislosti připomenout i obecnou korporátní právní úpravu, která ukládá členovi korporace, aby se vůči ní choval čestně a zachovával její vnitřní řád, kam nepochybně patří i dodržování stanov či rozhodnutí orgánů korporace (§ 212 odst. 1 věta první OZ).

Velký rozdíl je však v institutu vyloučení z bytové korporace, které je výrazně jednodušším způsobem řešeno v případě bytového družstva. Jedním z důvodů vyloučení člena družstva je skutečnost, že závažným způsobem nebo opakovaně porušil své členské povinnosti, kam bude bezesporu patřit i porušování stanov či rozhodnutí orgánů bytového družstva (§ 614 ZOK).

Pro člena bytového družstva platí navíc oproti zmíněné obecné družstevní právní úpravě i vyloučení z bytového družstva v případech, kdy nájemce hrubě porušil svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo, byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází (§ 734 odst. 1 ZOK).

Zákon o obchodních korporacích v §§ 615 až 622 určuje poměrně přesná pravidla pro vyloučení člena bytového družstva, především, že mu musí předcházet odůvodněná písemná výstraha s upozorněním na možnost vyloučení a s poskytnutím přiměřené lhůty pro nápravu.

Proti rozhodnutí o vyloučení má člen bytového družstva právo podat námitku k členské schůzi. Proti rozhodnutí členské schůze o zamítnutí námitek, nebo o vyloučení, jestliže o něm rozhodovala podle stanov členská schůze, lze podat návrh soudu na prohlášení rozhodnutí za neplatné s odkladným účinkem.

Této úpravě odpovídá v případě společenství vlastníků jednotek právo osoby odpovědné za správu domu /tím se rozumí společenství vlastníků jednotek, resp. jeho statutární orgán/ nebo dotčeného vlastníka jednotky podat návrh soudu na prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek (§ 1184 OZ).

Praktický problém s aplikací uvedeného ustanovení tkví ve skutečnosti, že se jedná o poměrně komplikovaný postup, předpokládající dvoustupňové soudní řízení a rozhodnutí. To bude patrně hlavní důvod pro to, že ustanovení nebylo v praxi dosud uplatňováno.

Ze srovnání obou právních úprav tak vychází lépe bytové družstvo, které si oproti společenství vlastníků jednotek dokáže s „potížistou“ poradit výrazně efektivněji, ať již jde o neplacení měsíčních předpisů záloh či nedoplatků z vyúčtování, kouření na chodbách, obtěžování hlukem či pachem. O tom by svědčila i řada příkladů z praxe

 

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...