Červnový seriál. Družstevní bytová výstavba

Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může: spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob, za podmínek stanovených tímto zákonem provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a tato činnost má ve vztahu k činnosti podle odstavců 1 a 2 pouze doplňkový nebo vedlejší charakter nemá v případě nově zakládaných bytových družstev v rámci výstavby nových bytových domů žádný podstatný význam a týká se spíše v minulosti zakládaných tzv. velkých bytových družstev.

Hlavní principy družstevní bytové výstavby

Založení nového bytového družstva za účelem výstavby bytového domu či koupě novostavby bytového domu, resp. bytových a nebytových jednotek, zpravidla organizují zakladatelé družstva. Zákon vyžaduje nejméně tři osoby, lhostejno, zda právnické či fyzické (§ 552 odst. 2 ZOK).

Před založením výstavbového bytového družstva je možné uzavírat rezervační smlouvy se zájemci o konkrétní projekt, kde je zaplacení rezervační zálohy zájemcem o členství v bytovém družstvu ve výši 100 tis. Kč spojeno s příslibem zajištění jeho přijetí do výstavbového bytového družstva po založení družstva se současným přidělením vybraného bytu, případně dalších prostor (garáž či parkovací stání, komory nebo sklepy, obchodní či jiné prostory).

Na pořizovacích nákladech bytu a dalších prostor se člen výstavbového družstva podílí zpravidla v rozmezí 25 - 35 %, o zbytek se postará výstavbové bytové družstvo (resp. jeho zakladatelé v roli statutárního orgánu) prostřednictvím bankovního úvěru. Na jeho splácení se po převzetí bytu podílí členové družstva formou měsíčních předpisů záloh, a to zpravidla po dobu 20-25 let po dokončení a předání stavby.

Odpovídající podíl na úvěru družstva je samozřejmě možné upravit formou mimořádné splátky úvěru družstvem. Ta je vždy ke dni výročí fixace úrokové sazby (zpravidla 5 let) zdarma, tedy bez dalších poplatků, jinak s poplatkem sjednaným v úvěrové smlouvě bytového družstva s bankou vyjádřeným v procentech z výše předčasné splátky (běžně 1-2%).

Zkusme si tedy pro jednoduchost představit pouze družstevní byt v hypotetickém projektu s celkovou pořizovací cenou 3.000.000 Kč vč. DPH s poměrem vlastních a úvěrových zdrojů 25 % : 75 %. Jak budou konkrétně ve vybraném případě vypadat struktura a náklady financování bydlení?

Člen výstavbového bytového družstva uhradí svou část podílu na pořizovacích nákladech vybraného bytu z vlastních zdrojů, a to až do celkové výše 25 % pořizovací ceny bytu a dalších prostor (byla-li před založením bytového družstva uhrazena rezervační záloha, započte se v plné výši na splnění vkladové povinnosti člena bytového družstva).

Spolu s tím se může hradit i jednorázový členský poplatek na předpokládané náklady výstavbového bytového družstva od doby jeho založení do doby předání bytů k užívání členům družstva (cca 15-25 tisíc Kč), kdy je třeba počítat například s náklady vedení bankovního účtu, náklady na rezervaci úrokové sazby budoucího úvěru, náklady na znalecké posudky či náklady organizace členských schůzí.

Následně je člen družstva vyzván k řešení klientských změn, jejichž náklady hradí přímo ze svých zdrojů, opět však prostřednictvím výstavbového bytového družstva. Zde hodně záleží na organizátorech družstevní bytové výstavby, nakolik umožní variabilitu dispozičních změn či výběru materiálů družstevníkovi.

Předposledním krokem bývají předpřejímky bytů, kdy se má možnost člen družstva a budoucí nájemce seznámit s provedením bytu před jeho kolaudací. Automaticky se sepisují i případné záznamy o vadách a nedodělcích, a také je to příležitost navštívit byt s dodavatelem kuchyně či jiného vybavení bytu, nejsou-li součástí projektu.

Posledním krokem je převzetí bytu, kdy spolu s převzetím je uzavírána nájemní smlouva a na jejím základě je nájemce povinen zahájit placení měsíčního předpisu záloh nájemného i nákladů na služby.

 A ještě číselné shrnutí uvedeného příkladu:

Pořizovací cena bytu                                                                                       3.000.000 Kč

Podíl člena družstva                                                                                           25 %                         750.000 Kč

(+ jednorázový členský příspěvek                                                                      15.000 Kč)

Podíl úvěru výstavbového bytového družstva                                                   

75 %                        2.250.000 Kč

Výše měsíční splátky při splatnosti 25 let od předání bytu a úrokové sazbě 3,35%                     11.000 Kč

Měsíční výše nájemného a záloh na služby (odhad)                                              3.500 Kč

Celkové měsíční náklady bydlení (po předání bytu)                                                14.500 Kč

 

Zájemce o družstevní byt uvedený v příkladu tak musí počítat s tím, že:

  • musí mít naspořeno 750.000 Kč z vlastních zdrojů
  • jeho budoucí měsíční náklady bydlení budou činit cca 14.500 Kč (vyjma spotřeby elektrické energie v bytě, případně plynu, pojištění domácnosti a zajištění datových služeb).

Jím vynaložené náklady jsou však vlastně investicí do hodnoty družstevního podílu spojeného s právem nájmu přiděleného bytu a v případě převedení bytu do vlastnictví člena družstva také investicí do budoucí vlastní nemovitosti.

Výhod lze v účasti v družstevní bytové výstavbě najít hodně nejen pro pořízení bytu (např. pro účast v družstevní bytové výstavbě nehraje roli věk, zájemce nemusí vyjednávat hypoteční úvěr a plnit stále náročnější podmínky pro jeho získání nebo nižší až zanedbatelné budoucí transakční náklady při převodu družstevního podílu oproti nákladům prodeje nemovitosti), ale i z pohledu jeho budoucí správy, kdy dopředu nevíte, s kým se v novostavbě setkáte a řešení případných potížistů je v bytovém družstvu oproti společenství vlastníků jednotek přeci jen výrazně efektivnější.

 V současné době se projednává i uvolnění pravidel pro čerpání podpor státu na pořízení nájemního bydlení tak, aby bylo využitelné i pro družstevní bytovou výstavbu.

Stejným směrem míří i myšlenka na umožnění odečtu podílu člena bytového družstva na úrocích zaplacených družstvem v rámci splátky pořizovacího úvěru. V konečném důsledku by šlo jen o postavení člena bytového družstva na roveň vlastníkovi jednotky, který si může odečíst až 300 tis. Kč zaplacených na úrocích z hypotečního úvěru. Tak snad i tato idea dojde v blízké budoucnosti svého naplnění.

 

Zpracoval:           Mgr. Martin Kroh, ČSRB

                              

 

 

Další zprávy

30.06.2018 Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let. Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může:...
26.06.2018 V bytovém domě je občas zapotřebí vyřešit situace uživatelů, kteří neplní dohodnuté povinnosti či pravidla pro užívání vlastněných jednotek či pronajatých bytů a nebytových prostor či užívání společných částí domu. Je třeba mít na paměti, že za „potížistu“ nelze označit toho, kdo má odlišný názor, který vyjádří při společných jednáních včetně hlasování při jednání nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek či členské schůzi. Mezi nejčastější důvody patří: pohledávka za členem...
24.06.2018 Práva a povinnosti člena bytového družstva vychází z potřeby vyšší ochrany hlavního účelu založení bytového družstva, tedy ochrany zajištění bydlení členovi bytového družstva. Podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je splnění vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu ve výši určené stanovami. Platí, že základní členský vklad je pro všechny členy bytového družstva stejný. Stanovy mohou určit část základního členského vkladu jako vstupní vklad, přitom však musí určit lhůtu členovi...
23.06.2018 Oblast řízení členských schůzí se v případě bytových družstev principiálně příliš neliší od řízení zasedání shromáždění vlastníků jednotek ve společenstvích vlastníků jednotek. Přesto obsahuje formální i věcné odlišnosti, které je třeba mít na paměti, a naopak řadu celkem shodných prvků. Dále je třeba zvláště uvést případy, kdy na bytovém domě existují obě formy bytových korporací současně, tedy, kdy vedle sebe existují společenství vlastníků jednotek a bytové družstvo. Je třeba mít na...
22.06.2018 Hospodaření bytového družstva je právními předpisy upraveno v základním obrysech a detailnější pravidla hospodaření jsou ponechána do značné míry na vnitřních normách, především stanovách družstva. Samozřejmě platí, že bytové družstvo vede (podvojné) účetnictví po celou dobu své existence v souladu s obecnými právními předpisy, předně zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Odpovědnost za vedení účetnictví pak logickým výkladem spadá do kompetence...