Červnový seriál. Družstevní bytová výstavba

Právní forma bytového družstva je znovuobjevovanou cestou pro organizaci výstavby bytových domů, hlavně posledních několika málo let.

Myšlenka je založena na dvou výchozích principech, zakotvených v § 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění zákona č. 458/2016 Sb. (dále jen „ZOK“), kdy bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Skutečnost, že bytové družstvo dále může: spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob, za podmínek stanovených tímto zákonem provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a tato činnost má ve vztahu k činnosti podle odstavců 1 a 2 pouze doplňkový nebo vedlejší charakter nemá v případě nově zakládaných bytových družstev v rámci výstavby nových bytových domů žádný podstatný význam a týká se spíše v minulosti zakládaných tzv. velkých bytových družstev.

Hlavní principy družstevní bytové výstavby:

Založení nového bytového družstva za účelem výstavby bytového domu či koupě novostavby bytového domu, resp. bytových a nebytových jednotek, zpravidla organizují zakladatelé družstva. Zákon vyžaduje nejméně tři osoby, lhostejno, zda právnické či fyzické (§ 552 odst. 2 ZOK).

Před založením výstavbového bytového družstva je možné uzavírat rezervační smlouvy se zájemci o konkrétní projekt, kde je zaplacení rezervační zálohy zájemcem o členství v bytovém družstvu ve výši 100 tis. Kč spojeno s příslibem zajištění jeho přijetí do výstavbového bytového družstva po založení družstva se současným přidělením vybraného bytu, případně dalších prostor (garáž či parkovací stání, komory nebo sklepy, obchodní či jiné prostory).

Na pořizovacích nákladech bytu a dalších prostor se člen výstavbového družstva podílí zpravidla v rozmezí 25 - 35 %, o zbytek se postará výstavbové bytové družstvo (resp. jeho zakladatelé v roli statutárního orgánu) prostřednictvím bankovního úvěru. Na jeho splácení se po převzetí bytu podílí členové družstva formou měsíčních předpisů záloh, a to zpravidla po dobu 20-25 let po dokončení a předání stavby.

Odpovídající podíl na úvěru družstva je samozřejmě možné upravit formou mimořádné splátky úvěru družstvem. Ta je vždy ke dni výročí fixace úrokové sazby (zpravidla 5 let) zdarma, tedy bez dalších poplatků, jinak s poplatkem sjednaným v úvěrové smlouvě bytového družstva s bankou vyjádřeným v procentech z výše předčasné splátky (běžně 1-2%).

Zkusme si tedy pro jednoduchost představit pouze družstevní byt v hypotetickém projektu s celkovou pořizovací cenou 3 000 000 Kč vč. DPH s poměrem vlastních a úvěrových zdrojů 25 % : 75 %. Jak budou konkrétně ve vybraném případě vypadat struktura a náklady financování bydlení?

Člen výstavbového bytového družstva uhradí svou část podílu na pořizovacích nákladech vybraného bytu z vlastních zdrojů, a to až do celkové výše 25 % pořizovací ceny bytu a dalších prostor (byla-li před založením bytového družstva uhrazena rezervační záloha, započte se v plné výši na splnění vkladové povinnosti člena bytového družstva).

Spolu s tím se může hradit i jednorázový členský poplatek na předpokládané náklady výstavbového bytového družstva od doby jeho založení do doby předání bytů k užívání členům družstva (cca 15-25 tisíc Kč), kdy je třeba počítat například s náklady vedení bankovního účtu, náklady na rezervaci úrokové sazby budoucího úvěru, náklady na znalecké posudky či náklady organizace členských schůzí.

Následně je člen družstva vyzván k řešení klientských změn, jejichž náklady hradí přímo ze svých zdrojů, opět však prostřednictvím výstavbového bytového družstva. Zde hodně záleží na organizátorech družstevní bytové výstavby, nakolik umožní variabilitu dispozičních změn či výběru materiálů družstevníkovi.

Předposledním krokem bývají předpřejímky bytů, kdy se má možnost člen družstva a budoucí nájemce seznámit s provedením bytu před jeho kolaudací. Automaticky se sepisují i případné záznamy o vadách a nedodělcích, a také je to příležitost navštívit byt s dodavatelem kuchyně či jiného vybavení bytu, nejsou-li součástí projektu.

Posledním krokem je převzetí bytu, kdy spolu s převzetím je uzavírána nájemní smlouva a na jejím základě je nájemce povinen zahájit placení měsíčního předpisu záloh nájemného i nákladů na služby.

A ještě číselné shrnutí uvedeného příkladu:

Pořizovací cena bytu                                                                                       3 3 000 000 Kč

Podíl člena družstva                                                                                          25 %                          750 000 Kč

(+ jednorázový členský příspěvek                                                                      15 000 Kč)

Podíl úvěru výstavbového bytového družstva                                                   

75 %                        2 250 000 Kč

Výše měsíční splátky při splatnosti 25 let od předání bytu a úrokové sazbě 3,35%                     11 000 Kč

Měsíční výše nájemného a záloh na služby (odhad)                                              3 500 Kč

Celkové měsíční náklady bydlení (po předání bytu)                                            14 500 Kč.

Zájemce o družstevní byt uvedený v příkladu tak musí počítat s tím, že:

  • musí mít naspořeno 750.000 Kč z vlastních zdrojů,
  • jeho budoucí měsíční náklady bydlení budou činit cca 14 500 Kč (vyjma spotřeby elektrické energie v bytě, případně plynu, pojištění domácnosti a zajištění datových služeb).

Jím vynaložené náklady jsou však vlastně investicí do hodnoty družstevního podílu spojeného s právem nájmu přiděleného bytu a v případě převedení bytu do vlastnictví člena družstva také investicí do budoucí vlastní nemovitosti.

Výhod lze v účasti v družstevní bytové výstavbě najít hodně nejen pro pořízení bytu (např. pro účast v družstevní bytové výstavbě nehraje roli věk, zájemce nemusí vyjednávat hypoteční úvěr a plnit stále náročnější podmínky pro jeho získání nebo nižší až zanedbatelné budoucí transakční náklady při převodu družstevního podílu oproti nákladům prodeje nemovitosti), ale i z pohledu jeho budoucí správy, kdy dopředu nevíte, s kým se v novostavbě setkáte a řešení případných potížistů je v bytovém družstvu oproti společenství vlastníků jednotek přeci jen výrazně efektivnější.

V současné době se projednává i uvolnění pravidel pro čerpání podpor státu na pořízení nájemního bydlení tak, aby bylo využitelné i pro družstevní bytovou výstavbu.

Stejným směrem míří i myšlenka na umožnění odečtu podílu člena bytového družstva na úrocích zaplacených družstvem v rámci splátky pořizovacího úvěru. V konečném důsledku by šlo jen o postavení člena bytového družstva na roveň vlastníkovi jednotky, který si může odečíst až 300 tis. Kč zaplacených na úrocích z hypotečního úvěru. Tak snad i tato idea dojde v blízké budoucnosti svého naplnění.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

                              

 

 

Další zprávy

14.12.2018
V programu Regenerace sídlišť bylo v letošním roce schváleno 18 žádostí za 99 070 927 Kč.

Výhody programu:

  • platí pro celé území ČR,
  • možnost kombinace dotace s úvěrem,
  • příznivá úroková sazba...
13.12.2018 Skoro dva a půl tisíce jihomoravských seniorů čeká na umístění do domova pro seniory nebo domova se zvláštním režimem.
12.12.2018 Seriál tohoto měsíce sleduje krok za krokem programy, které spravuje Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) a jejichž cílem je podporovat kvalitní bydlení v Česku.
11.12.2018 Ministerstvo pro místní rozvoj vyhlásilo výzvy k předkládání žádostí do programu Podpora bydlení.
07.12.2018 Obecní dům, klubovna pro spolky, hasičská zbrojnice, knihovna či park. Tyto objekty mohou vzniknout na místech, kde nyní stojí chátrající budovy, které není možné v současném stavu využít.